Tribunale federale Tribunal federal {T 0/2} 4C.56/2004 /ech Arręt du 16 juin 2004 Ire Cour civile Composition MM. et Mme les Juges Corboz, Président, Favre et Kiss. Greffičre: Mme Krauskopf. Parties A.________, défendeur et recourant, représenté par Me Mike Hornung, contre X.________, demanderesse et intimée, représentée par Me Dominique Burger. Objet contrat de bail ŕ loyer; évacuation, recours en réforme contre l'arręt de la Chambre d'appel en matičre de baux et loyers du canton de Genčve du 8 décembre 2003. Faits: A. Le 27 avril 1989, A.________ a conclu un bail avec la société Y.________ portant sur une surface de 760 m2 située dans un centre commercial, dans lequel il exploite des salles de cinéma depuis 1974. L'échéance du bail a été fixée au 31 aoűt 2001. Par courrier du 12 décembre 1998, A.________, craignant la concurrence des salles de cinéma prévues ŕ Z.________, a demandé ŕ la nouvelle propriétaire, X.________, de repenser de maničre globale les accčs au cinéma et de l'autoriser ŕ adjoindre une ou deux salles supplémentaires. Le 4 juillet 2000, des plans de transformation du centre commercial, comportant un projet d'agrandissement d'une des salles de cinéma, ont été établis ŕ la demande de la bailleresse. A partir du mois de novembre 2000, le locataire a accusé des retards dans le paiement du loyer. Par courrier du 8 février 2001, il a demandé ŕ la bailleresse de se déterminer sur les transformations; si celles-ci ne se faisaient pas, il serait obligé de réfléchir s'il était opportun de continuer ŕ exploiter les salles de cinéma. Le contrat de bail prenant fin le 31 aoűt 2001, il priait la régie de lui rendre une réponse avant le 28 février 2001. Celle-ci lui a écrit, le 12 février 2001, qu'elle espérait recevoir rapidement une réponse concernant l'étude de faisabilité financičre qu'elle avait demandée au sujet des différentes possibilités de réaménagement. Le 20 mars 2001, la bailleresse a mis le locataire en demeure de s'acquitter des arriérés de loyer. Plus aucune correspondance n'a été échangée jusqu'au 23 aoűt 2001, date ŕ laquelle la régie a invité le locataire ŕ prendre contact avec elle, afin de convenir d'un rendez-vous pour l'état des lieux de sortie. Celui-ci a répondu qu'il n'entendait pas cesser l'exploitation de ces surfaces et qu'il n'avait pas encore amorti l'investissement de 1'800'000 fr. consenti en 1982. Le 11 septembre 2001, la régie a indiqué que la propriétaire n'envisageait pas de conclure un nouveau bail et précisait que tout versement ŕ partir du mois de septembre 2001 serait perçu comme une indemnité pour occupation illicite des locaux. B. Le 1er octobre 2001, la propriétaire a saisi la Commission de conciliation en matičre de baux et loyers du canton de Genčve d'une requęte en évacuation. La cause n'a pas été conciliée. Devant le Tribunal des baux et loyers, A.________ a conclu, principalement, au déboutement de la bailleresse, ŕ la restitution du délai pour requérir une prolongation du bail et ŕ l'octroi d'une premičre prolongation de 4 ans et, reconventionnellement, ŕ ce qu'elle l'indemnise ŕ concurrence de 201'722 fr. avec intéręts ŕ 5% dčs le 1er mars 2002. Par jugement du 29 aoűt 2002, le Tribunal des baux et loyers a condamné A.________ ŕ évacuer immédiatement de sa personne et de ses biens les locaux loués et l'a débouté de toutes ses conclusions. Statuant sur appel du locataire, la Chambre d'appel en matičre de baux et loyers a confirmé le jugement le 8 décembre 2003. C. A.________ exerce un recours en réforme contre cet arręt. Il demande que X.________ soit déboutée de sa requęte et condamnée ŕ lui verser le montant de 201'722 fr. avec intéręts ŕ 5% dčs le 1er mars 2002. Celle-ci propose le rejet du recours. Par arręt de ce jour, le Tribunal fédéral a déclaré irrecevable le recours de droit public formé en parallčle par A.________. Suite ŕ l'ordonnance du 17 mars 2004 rendue par le Président de la Cour de céans, A.________ a fourni les sűretés en garantie des dépens requises par la bailleresse. Le Tribunal fédéral considčre en droit: 1. Le Tribunal fédéral examine d'office et librement la recevabilité des recours qui lui sont soumis (ATF 129 II 225 consid. 1 p. 227; 128 II 56 consid. 1 p. 58). 1.1 Interjeté en temps utile (art. 54 al. 1 OJ) par la personne qui a succombé dans ses conclusions au fond, et dirigé contre un jugement final rendu en derničre instance cantonale par un tribunal supérieur (art. 48 al. 1 OJ), sur une contestation civile (ATF 103 II 247 consid. 1 p. 249), le recours est en principe recevable. 1.2 Il ressort de l'acte de recours que le recourant, qui conclut principalement au rejet de la requęte en évacuation, estime que le bail a été reconduit tacitement. Conformément ŕ l'art. 266 al. 2 CO, celui-ci deviendrait, dans cette hypothčse, un contrat de durée indéterminée. La valeur litigieuse se détermine alors selon le loyer dű pour la période pendant laquelle le contrat aurait subsisté, en supposant que l'on admette la contestation, et qui s'étend jusqu'au moment pour lequel un congé aurait pu ętre donné (cf. ATF 119 II 147 consid. 1 p. 149; 111 II 384 consid. 1 p. 385; Bernard Corboz, Le recours en réforme au Tribunal fédéral, in SJ 2000 II p. 28). Compte tenu du loyer annuel de 71'664 fr. et du délai légal de congé de six mois, la valeur litigieuse de 8'000 fr. fixée ŕ l'art. 46 OJ est largement dépassée. Elle l'est également pour la demande reconventionnelle. 1.3 Saisi d'un recours en réforme, le Tribunal fédéral doit conduire son raisonnement juridique sur la base des faits contenus dans la décision attaquée, ŕ moins que des dispositions fédérales en matičre de preuve n'aient été violées, qu'il n'y ait lieu ŕ rectification de constatations reposant sur une inadvertance manifeste (art. 63 al. 2 OJ) ou qu'il ne faille compléter les constatations de l'autorité cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faits pertinents, réguličrement allégués (art. 64 OJ). Dans la mesure oů un recourant présente un état de fait qui s'écarte de celui contenu dans la décision attaquée sans se prévaloir avec précision de l'une des exceptions qui viennent d'ętre rappelées, il n'est pas possible d'en tenir compte. Il ne peut ętre présenté de griefs contre les constatations de fait, ni de faits ou de moyens de preuve nouveaux (art. 55 al. 1 let. c OJ; ATF 130 III 102 consid. 2.2 p. 106 et les références citées). 2. Le défendeur reproche ŕ l'autorité cantonale d'avoir méconnu la notion de faute dans la responsabilité précontractuelle. En sollicitant l'établissement de plans d'agrandissement du cinéma, en indiquant en février 2001 qu'elle attendait une réponse relative au financement d'éventuels travaux et en l'autorisant en mai 2001 ŕ installer une vitrine d'affichage, la demanderesse l'aurait maintenu dans l'idée que son bail serait reconduit. Le défendeur pouvait en déduire de bonne foi que les discussions au sujet de l'aménagement des locaux se poursuivraient dčs que la demanderesse disposerait de la réponse demandée. Ce n'est qu'en aoűt 2001, alors qu'il était trop tard pour requérir une prolongation de bail, que la demanderesse lui aurait fait part de sa véritable intention. Le dommage qu'il aurait subi de ce fait comporterait les frais inutilement engagés pour l'installation de la vitrine extérieure et la valeur résiduelle d'exploitation des installations techniques des cinémas. 2.1 Il ne ressort pas des constatations de l'autorité cantonale que la demanderesse aurait autorisé le demandeur ŕ installer une vitrine d'affichage en mai 2001. Il n'y a donc pas lieu de tenir compte de cette allégation (consid. 1.3). La cour cantonale a uniquement retenu que le locataire a, en juin 2000, transmis ŕ la bailleresse un projet pour l'aménagement de la vitrine extérieure d'affichage. 2.2 La conclusion par actes concluants d'un nouveau bail ŕ la suite de la fin d'un contrat ŕ durée déterminée est en général admise lorsque, durant une période assez longue, le bailleur s'est abstenu de faire valoir la fin des rapports contractuels, d'exiger la restitution de la chose louée (ATF 119 II 147 consid. 5 p. 156) et a continué ŕ encaisser réguličrement le męme loyer sans formuler aucune remarque (cf. arręt non publié 4C.475/1993 du 28 mars 1995, consid. 4a/cc). Ces conditions ne sont manifestement pas remplies en l'espčce, la défenderesse ayant clairement fait savoir, le 23 aoűt 2001, qu'elle souhaitait récupérer les locaux ŕ l'échéance du bail. Se pose toutefois la question de savoir si le comportement de la bailleresse, prétendument contraire aux rčgles de la bonne foi, peut entraîner la reconduction du bail, comme semble le soutenir le défendeur. Ce point peut toutefois demeurer indécis en l'espčce dčs lors que, comme on le verra, il ne peut ętre reproché ŕ la défenderesse d'avoir adopté un comportement contraire aux rčgles de la bonne foi. 2.3 Les rčgles de la bonne foi commandent la conduite des pourparlers, dont l'ouverture crée une relation juridique entre les interlocuteurs et leur imposent des devoirs réciproques. Au nombre de ceux-ci figurent l'obligation de négocier sérieusement, conformément ŕ ses véritables intentions (ATF 125 III 86 consid. 3c p. 89; 121 III 350 consid. 6c p. 354; 105 II 75 consid. 2a p. 80). La violation des rčgles de la bonne foi, ŕ ce stade, constitue une culpa in contrahendo et entraîne la responsabilité précontractuelle de son auteur, lorsque l'autre partie a subi de ce fait un dommage en relation de causalité avec le comportement en cause (ATF 121 III 350 consid. 6d p. 356 et 7a). Cela étant, chaque partie a le droit de rompre les pourparlers sans ętre obligée d'en donner les raisons. Ce n'est que dans des situations exceptionnelles qu'une culpa in contrahendo sera retenue en cas de rupture des pourparlers (Kramer, Commentaire bernois, art. 22 CO n. 13). En principe, la partie qui engage des frais avant la conclusion du contrat, le fait ŕ ses risques et périls (arręt 4C.152/2001 du 29 octobre 2001, publié in SJ 2002 I 164, consid. 3a et les références citées). L'établissement des circonstances dans lesquelles se sont déroulés les pourparlers et la détermination de la volonté des parties relčvent du fait, qui ne peut ętre revu dans la procédure du recours en réforme (art. 63 al. 2 OJ; ATF 126 II 171 consid. 4c/bb p. 182; 123 III 165 consid. 3a p. 168 et les arręts cités). 2.4 Au vu de ce qui précčde, une culpa in contrahendo ne peut ętre admise du simple fait que la bailleresse aurait eu connaissance des dépenses engagées par le défendeur en vue de l'aménagement de la vitrine extérieure d'affichage. Il en va de męme des investissements relatifs ŕ l'installation technique des salles de cinéma, qui, au demeurant, ne sauraient ętre mis en relation avec les discussions récentes entre les parties, puisqu'ils ont été effectués en 1982. La cour cantonale a retenu de maničre ŕ lier la Cour de céans (art. 63 al. 2 OJ) que le défendeur était conscient du fait que la bailleresse n'avait pris, en février 2001, aucune décision s'agissant de l'exécution d'éventuels travaux. Celle-ci a certes étudié la possibilité d'entreprendre des travaux d'agrandissement du cinéma; l'autorité cantonale a cependant constaté qu'elle n'a jamais donné d'assurances au locataire quant ŕ l'exécution de ceux-ci. Il ne ressort pas davantage de l'arręt querellé que la bailleresse aurait donné des assurances quant ŕ la reconduction du bail indépendamment de la réalisation des travaux, de maničre ŕ entretenir chez le défendeur l'espoir infondé que son contrat serait reconduit de toute maničre. Selon les constatations de la cour cantonale, le défendeur s'interrogeait sur l'opportunité de continuer ŕ exploiter les deux salles, si les travaux sollicités n'étaient pas entrepris. Il ne partait donc pas de l'idée d'une reconduction aux męmes conditions. Or, il ne ressort pas de l'arręt querellé que des éléments essentiels d'un éventuel nouveau bail, tels que le loyer ou la durée du bail, auraient été réglés, voire męme discutés entre les parties. Dans ces circonstances, l'on ne voit pas en quoi l'on pourrait reprocher ŕ la demanderesse d'avoir adopté un comportement contraire aux rčgles de la bonne foi lorsqu'elle a exigé la restitution des locaux au terme du bail. C'est ainsi ŕ bon droit que l'autorité cantonale a confirmé l'évacuation prononcée par le Tribunal des baux et loyers. 2.5 En l'absence de comportement contraire ŕ la bonne foi de la part de la demanderesse, il n'y a pas lieu d'examiner plus avant les prétentions reconventionnelles que fait valoir le défendeur sur la base de la culpa in contrahendo. 3. En conclusion, le recours doit ętre rejeté dans la mesure oů il est recevable, aux frais de son auteur (art. 156 al. 1 OJ), qui devra verser une indemnité de dépens ŕ la demanderesse (art. 159 al. 1 OJ). Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce: 1. Le recours est rejeté dans la mesure oů il est recevable. 2. Un émolument judiciaire de 6'000 fr. est mis ŕ la charge du recourant. 3. Le recourant versera ŕ l'intimée une indemnité de 7'000 fr. ŕ titre de dépens. Cette indemnité sera payée au moyen des sűretés déposées ŕ la caisse du Tribunal fédéral. 4. Le présent arręt est communiqué en copie aux mandataires des parties et ŕ la Chambre d'appel en matičre de baux et loyers du canton de Genčve. Lausanne, le 16 juin 2004 Au nom de la Ire Cour civile du Tribunal fédéral suisse Le président: La greffičre: