Tribunale federale Tribunal federal {T 0/2} 4P.136/2004 /ech Arręt du 12 novembre 2004 Ire Cour civile Composition MM. et Mme les Juges Corboz, Président, Klett et Favre. Greffičre: Mme Godat Zimmermann. Parties A.________, B.________ et C.________, recourants, représentés par Me Nicolas Jeandin, contre D.________, intimée, représentée par Me François Zutter, Chambre d'appel en matičre de baux et loyers du canton de Genčve, case postale 3108, 1211 Genčve 3. Objet art. 9 et 29 al. 2 Cst. (arbitraire; droit cantonal; droit d'ętre entendu), recours de droit public contre l'arręt de la Chambre d'appel en matičre de baux et loyers du canton de Genčve du 30 avril 2004. Faits: A. La SI X.________ et C.________ étaient propriétaires d'un immeuble édifié en 1971, ŕ Chęne-Bougeries. Par contrat du 14 juillet 1997, ils ont remis ŕ bail ŕ D.________ un appartement au septičme étage de cet immeuble. Conclu pour une durée de cinq ans et demi échéant le 31 aoűt 2002, le bail se renouvelait ensuite tacitement d'année en année, sauf résiliation en temps utile. Fixé initialement ŕ 14 400 fr., le loyer annuel net était indexé ŕ la variation de l'indice suisse des prix ŕ la consommation. Il s'élevait ŕ 15 012 fr. depuis le 1er septembre 2001. En mars 1999, la propriété de l'immeuble a été transférée ŕ A.________, B.________ et C.________. Par avis de majoration du 10 avril 2002, les bailleurs ont manifesté leur volonté de porter le loyer annuel, sans les charges, ŕ 15 768 fr. dčs le 1er septembre 2002, ŕ 16 512 fr. dčs le 1er septembre 2003 et ŕ 17 268 fr. dčs le 1er septembre 2004. Ils motivaient ces hausses par une adaptation partielle aux loyers usuels pratiqués dans le quartier. B. Par requęte du 22 avril 2002, D.________ a contesté les augmentations et sollicité une baisse de loyer ŕ partir du 1er septembre 2002. La Commission de conciliation en matičre de baux et loyers n'a pu concilier les parties. Les bailleurs n'ont pas déposé de requęte en validation des hausses de loyer. En revanche, la locataire a saisi le Tribunal des baux et loyers du canton de Genčve d'une requęte en réduction de loyer. Elle a demandé préalablement que les bailleurs soient invités ŕ produire toutes les pičces utiles permettant d'effectuer un calcul de rendement et conclu, ŕ titre principal, ŕ ce que le loyer annuel soit fixé ŕ 12 000 fr. sans les charges. Ses conclusions subsidiaires tendaient ŕ une réduction de loyer de 8,26% fondée sur la baisse du taux hypothécaire. Lors de l'audience de comparution des mandataires du 3 octobre 2002, le tribunal a ordonné une instruction écrite et fixé des délais. Dans leur réponse du 21 novembre 2002, les défendeurs ont conclu, principalement, ŕ l'irrecevabilité de la demande et, subsidiairement, au déboutement de la demanderesse de toutes ses conclusions. Sur le fond, les bailleurs contestaient ŕ la locataire le droit de se prévaloir d'un calcul de rendement; ils estimaient par ailleurs que la baisse du taux hypothécaire était compensée par l'augmentation des charges d'exploitation. Par ordonnance préparatoire du 19 décembre 2002, le tribunal a invité les défendeurs ŕ produire les pičces nécessaires au calcul du rendement net de l'immeuble concerné. Dans leurs écritures du 6 février 2003, les bailleurs ont procédé ŕ un calcul de rendement, tout en persistant ŕ rejeter un tel mode de fixation du loyer; ils ont produit les pičces sollicitées dans l'ordonnance du 19 décembre 2002. Pour la premičre fois, ils ont fait allusion ŕ la possibilité de Ťdéterminer la valeur des immeubles anciens par référence aux prix du quartierť; aucune pičce permettant une comparaison des loyers n'a été versée au dossier. Par jugement du 12 juin 2003, le tribunal a fixé ŕ 12 000 fr. le loyer annuel net ŕ payer par la demanderesse dčs le 1er septembre 2002. Il a jugé que la locataire était fondée ŕ invoquer un facteur absolu ŕ l'appui de sa demande de baisse, dans la mesure oů le précédent loyer résultait d'un bail ŕ loyers indexés. Il a ensuite procédé ŕ un calcul de rendement, jugeant qu'un tel calcul ne pouvait ętre refusé ŕ la demanderesse dčs lors que les défendeurs n'avaient pas apporté la preuve des loyers usuels. Les bailleurs ont interjeté appel de ce jugement. Ils soutenaient en particulier que les premiers juges auraient dű appliquer la méthode relative ou, en tout cas, apprécier le loyer payé par la demanderesse ŕ l'aune des loyers du quartier au lieu d'effectuer un calcul de rendement. Les défendeurs ont produit des pičces nouvelles, destinées ŕ démontrer que le loyer litigieux se situait dans les limites des loyers usuels dans le quartier. Ils n'ont pas remis en cause, en tant que tel, le calcul de rendement effectué par le Tribunal des baux et loyers. Par arręt du 30 avril 2004, la Chambre d'appel en matičre de baux et loyers a confirmé le jugement de premičre instance. C. A.________, B.________ et C.________ interjettent un recours de droit public. Ils concluent ŕ l'annulation de l'arręt cantonal. D.________ propose le rejet du recours. Pour sa part, la cour cantonale se réfčre aux considérants de sa décision. Les bailleurs ont également déposé un recours en réforme contre l'arręt cantonal. Le Tribunal fédéral considčre en droit: 1. Conformément ŕ la rčgle générale posée ŕ l'art. 57 al. 5 OJ, il convient de traiter le recours de droit public avant le recours en réforme. 2. Le recours de droit public au Tribunal fédéral est ouvert contre une décision cantonale pour violation des droits constitutionnels des citoyens (art. 84 al. 1 let. a OJ). L'arręt attaqué, qui est final, n'est susceptible d'aucun autre moyen de droit sur le plan fédéral ou cantonal dans la mesure oů les recourants se plaignent de la violation directe d'un droit de rang constitutionnel, de sorte que la rčgle de la subsidiarité du recours de droit public est respectée (art. 84 al. 2 et 86 al. 1 OJ). Les recourants sont personnellement touchés par la décision entreprise, puisque la cour cantonale a admis la demande de baisse de loyer ŕ laquelle ils s'étaient opposés. Ils ont ainsi un intéręt personnel, actuel et juridiquement protégé ŕ ce que cette décision n'ait pas été adoptée en violation de leurs droits constitutionnels; en conséquence, la qualité pour recourir doit leur ętre reconnue (art. 88 OJ). Saisi d'un recours de droit public, le Tribunal fédéral n'examine que les griefs d'ordre constitutionnel soulevés et suffisamment motivés dans l'acte de recours (art. 90 al. 1 let. b OJ; ATF 130 I 26 consid. 2.1. p. 31, 258 consid. 1.3 p. 261/262; 129 I 113 consid. 2.1 p. 120; 128 III 50 consid. 1c p. 53/54 et les arręts cités). Par ailleurs, il se fonde sur l'état de fait tel qu'il a été retenu dans l'arręt attaqué, ŕ moins que le recourant n'établisse que l'autorité cantonale a constaté les faits de maničre inexacte ou incomplčte en violation de la Constitution fédérale (ATF 118 Ia 20 consid. 5a). 3. 3.1 Dans un premier grief, les recourants reprochent ŕ la cour cantonale d'avoir violé leur droit d'ętre entendus en confirmant l'option suivie par le Tribunal des baux et loyers, consistant ŕ leur dénier le droit de faire porter les enquętes sur les loyers comparatifs. Ils estiment que leur mémoire du 6 février 2003, leurs conclusions du 17 mars 2003 et leur mémoire d'appel du 14 juillet 2003 contenaient une offre de preuves pertinentes ŕ ce sujet. 3.2 Comme les recourants n'invoquent aucune disposition de droit cantonal de procédure garantissant le droit d'ętre entendu, le grief soulevé sera examiné exclusivement ŕ la lumičre de la Constitution fédérale (ATF 126 I 15 consid. 2a p. 16 et les arręts cités) Tel qu'il est garanti par l'art. 29 al. 2 Cst., le droit d'ętre entendu comprend notamment le droit pour le justiciable de s'expliquer avant qu'une décision ne soit prise ŕ son détriment, de fournir des preuves, celui d'obtenir qu'il soit donné suite ŕ ses offres de preuve quant aux faits de nature ŕ influer sur le sort de la procédure et celui de participer ŕ l'administration des preuves, d'en prendre connaissance et de se déterminer ŕ leur propos (ATF 129 II 497 consid. 2.2 p. 505; 127 III 576 consid. 2c p. 578; 127 V 431 consid. 3a p. 436; 124 II 132 consid. 2b p. 137). S'agissant plus particuličrement du droit de fournir des preuves, la jurisprudence a précisé que l'autorité avait l'obligation de donner suite aux offres de preuve présentées en temps utile et dans les formes requises, ŕ moins qu'elles ne soient manifestement inaptes ŕ apporter la preuve ou qu'il s'agisse d'établir un fait sans pertinence (ATF 115 Ia 8 consid. 2b; 114 Ia 97 consid. 2a; 106 Ia 161 consid. 2b). 3.3 En l'espčce, il est difficile de voir dans les mémoires des 6 février et 17 mars 2003 des offres de preuve en bonne et due forme. Certes, les recourants évoquent les Ťprix du quartierť qui devraient permettre de Ťdéterminer la valeur des immeubles anciensť, mais ils n'allčguent pas que le loyer payé par l'intimée se situerait dans les limites des loyers usuels dans le quartier, ni qu'ils entendent le démontrer. Au demeurant, męme présentée dans les formes, une offre de preuve intervenue le 6 février 2003 aurait été tardive. Lorsque, comme en l'espčce, le Tribunal des baux et loyers ordonne une procédure écrite, il n'y a en principe qu'un seul échange d'écritures (art. 433 al. 2 de la loi de procédure civile genevoise [LPC/GE]). Un tel systčme implique que la partie indique ses moyens dans cette écriture-lŕ, afin que le tribunal puisse fixer l'objet de l'administration des preuves. Or, en l'espčce, les recourants n'ont pas invoqué le moyen tiré des loyers usuels du quartier dans leur réponse du 21 novembre 2002. Ils ont ainsi choisi de ne pas porter le débat sur cette question. L'objet du litige était alors de savoir si la locataire qui demandait une réduction de loyer pouvait exiger un calcul de rendement et, subsidiairement, de déterminer si la hausse des charges compensait la baisse du taux hypothécaire. Les parties ayant défini leurs points de divergence, le tribunal a fait porter l'administration des preuves uniquement sur ces questions, en particulier en ordonnant l'apport de pičces en vue d'un calcul de rendement. Si les bailleurs estimaient pouvoir établir que le loyer payé actuellement par l'intimée ne dépassait pas les loyers usuels du quartier, il leur appartenait de l'alléguer dans leur écriture précédant l'administration des preuves. Pour le surplus, les recourants ne contestent pas qu'ils ne pouvaient plus formuler d'allégués, ni produire des moyens de preuve nouveaux en appel. En conclusion, la cour cantonale n'a pas violé le droit d'ętre entendu des recourants en refusant de tenir compte des loyers comparatifs produits en appel et en confirmant le mode de procéder adopté par le tribunal, qui n'a pas fait porter les enquętes sur ce point. Le premier moyen doit ętre rejeté. 4. 4.1 Dans un deuxičme grief, également fondé sur le droit d'ętre entendu, les recourants font valoir que les considérants de l'arręt attaqué sont incompréhensibles; ils ne s'estiment pas en mesure d'apprécier les motifs pour lesquels ils ont été déboutés. En résumé, ils ne saisissent pas la portée donnée par la cour cantonale ŕ l'arręt publié aux ATF 123 III 76. Ils ne discernent pas non plus les raisons pour lesquelles la demande de baisse Ťfondée sur la diminution du taux hypothécaireť doit ętre admise, ni pourquoi Ťelle ne saurait ętre revueť faute d'avoir été critiquée dans le cadre d'un appel limité aux violations de la loi. 4.2 La jurisprudence a notamment déduit du droit d'ętre entendu, énoncé ŕ l'art. 29 al. 2 Cst., l'obligation pour l'autorité de motiver sa décision, afin que le destinataire puisse la comprendre, l'attaquer utilement s'il y a lieu et que l'autorité de recours puisse exercer son contrôle. Pour répondre ŕ ces exigences, il suffit que l'autorité mentionne, au moins bričvement, les motifs qui l'ont guidée et sur lesquels elle a fondé sa décision de maničre ŕ ce que l'intéressé puisse se rendre compte de la portée de celle-ci et l'attaquer en connaissance de cause (ATF 129 I 232 consid. 3.2 p. 236; 126 I 97 consid. 2a p. 102 et les arręts cités). 4.3 Certes, la motivation de l'arręt attaqué est assez laconique. La référence ŕ l'arręt publié aux ATF 123 III 76, qui concerne une majoration de loyer, permet toutefois de comprendre le raisonnement de la cour cantonale. A l'instar du Tribunal des baux et loyers, elle a considéré que, s'agissant d'un bail ŕ loyers indexés venant ŕ échéance, la locataire qui demandait une baisse de loyer devait ętre placée sur un pied d'égalité avec un bailleur qui entend augmenter le loyer et qu'elle était ainsi fondée ŕ exiger l'application de la méthode absolue. Par ailleurs, la Chambre d'appel a manifestement commis une inadvertance en exposant que Ťla demande de baisse fondée sur la diminution du taux hypothécaire [devait] ętre admiseť et qu'Ťelle ne saurait ętre revueť. Cependant, les recourants pouvaient aisément reconnaître qu'il s'agissait lŕ d'une erreur, sans portée sur le sens réel de l'arręt. En effet, il résulte de maničre suffisante de l'état de fait de la décision entreprise que le loyer a été fixé en premičre instance ŕ la suite d'un calcul de rendement. Il est également clair que la cour cantonale n'a pas procédé ŕ de nouveaux calculs et qu'elle s'est bornée ŕ confirmer le calcul effectué par les premiers juges, puisque celui-ci n'avait fait l'objet, en tant que tel, d'aucune critique en appel. Il apparaît en définitive sans doute possible que la baisse de loyer accordée ŕ l'intimée a été fixée sur la base du calcul de rendement du Tribunal des baux et loyers. Dans ces circonstances, la motivation de la cour cantonale n'apparaît pas inexistante ni contradictoire au point de violer le droit d'ętre entendu des recourants. Le deuxičme grief est également mal fondé. 5. 5.1 Dans un dernier moyen, les recourants se plaignent d'une application arbitraire de l'art. 435 al. 1 LPC/GE, qui prévoit la maxime inquisitoire dans la procédure en matičre de baux ŕ loyer. A leur sens, la cour cantonale ne pouvait partir du principe que la méthode des loyers comparatifs était envisageable en l'occurrence et ensuite exclure son application au motif que les pičces pertinentes n'avaient pas été produites, alors que le tribunal aurait dű interpeller les parties sur ce point. 5.2 Aux termes de l'art. 435 al. 1 LPC/GE, le tribunal établit d'office les faits et apprécie librement les preuves. Cette disposition a la męme teneur que l'art. 274d al. 3 1čre phrase CO, qui institue la maxime inquisitoire ŕ caractčre social dans les procédures relatives au bail ŕ loyer (cf. Bertossa/Gaillard/Guyet/Schmidt, Commentaire de la loi de procédure civile genevoise, volume III, n. 1ss ad art. 435). Les recourants ne prétendent pas que l'art. 435 al. 1 LPC/GE aurait une portée plus étendue que l'art. 274d al. 3 CO; leur grief se limite du reste au non-respect de la maxime inquisitoire. Le recours en réforme est recevable lorsque la disposition cantonale dont la violation est invoquée ne fait que reproduire ou rappeler une rčgle fédérale et n'a ainsi pas de portée autonome (arręt 4P.227/1999 du 6 décembre 1999, consid. 2a/bb). Dčs l'instant oů il peut ętre soumis au Tribunal fédéral par un recours en réforme, ouvert pour violation du droit fédéral, le moyen tiré d'une violation de la maxime inquisitoire n'est pas recevable dans un recours de droit public, conformément ŕ l'art. 84 al. 2 OJ. Il n'y a donc pas lieu d'entrer en matičre sur le grief fondé sur la violation de l'art. 435 al. 1 LPC/GE. 6. Sur le vu de ce qui précčde, le recours sera rejeté. Les recourants, qui succombent, prendront ŕ leur charge les frais judiciaires (art. 156 al. 1 et 7 OJ) et verseront ŕ l'intimée une indemnité ŕ titre de dépens (art. 159 al. 1 et 5 OJ). Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce: 1. Le recours est rejeté. 2. Un émolument judiciaire de 3000 fr. est mis solidairement ŕ la charge des recourants. 3. Les recourants, débiteurs solidaires, verseront ŕ l'intimée une indemnité de 3500 fr. ŕ titre de dépens. 4. Le présent arręt est communiqué en copie aux mandataires des parties et ŕ la Chambre d'appel en matičre de baux et loyers du canton de Genčve. Lausanne, le 12 novembre 2004 Au nom de la Ire Cour civile du Tribunal fédéral suisse Le Président: La Greffičre: