Bundesgericht Tribunal fédéral Tribunale federale Tribunal federal {T 0/2} 5A_450/2008 / frs Arręt du 18 septembre 2008 IIe Cour de droit civil Composition M. et Mmes les Juges Raselli, Président, Escher et Jacquemoud-Rossari. Greffičre: Mme Mairot. Parties A.________, B.________, recourants, tous deux représentés par Me Jean-Jacques Martin, avocat, contre Fondation Y.________, Office des poursuites de Genčve, rue du Stand 46, case postale 208, 1211 Genčve 8, intimés. Objet demande de nouvelle expertise, recours contre la décision de la Commission de surveillance des offices des poursuites et des faillites du canton de Genčve du 25 juin 2008. Faits: A. Dans les poursuites en réalisation de gage immobilier introduites ŕ l'encontre de A.________, respectivement B.________, par la Fondation Y.________, portant sur la parcelle n° xxx de la commune de Z.________, l'Office des poursuites a, par décision du 3 décembre 2007, estimé l'immeuble grevé ŕ 12'940'000 fr., sur la base du rapport d'expertise de l'architecte C.________, mandaté par ses soins. Le 13 décembre 1997, A.________ et B.________ ont requis une nouvelle expertise. Par ordonnance du 20 décembre 2007, la Commission de surveillance des offices des poursuites et des faillites du canton de Genčve (ci-aprčs: la Commission cantonale de surveillance) leur a imparti un délai au 14 janvier 2008 pour effectuer une avance de frais de 2'500 fr. et a désigné un expert. A la suite de la demande de récusation de celui-ci par les requérants, la Commission cantonale de surveillance a, par ordonnance du 11 février 2008, désigné H.________ ŕ ce titre et constaté que l'avance de frais de 2'500 fr. avait été effectuée le 14 janvier 2008. Ce second expert a présenté son rapport le 12 mai 2008. Il a estimé la valeur vénale du bien immobilier considéré ŕ 26'700'000 fr. (au lieu des 12'940'000 fr. retenus par le premier expert). B. Par décision du 25 juin 2008, communiquée le lendemain aux parties, la Commission cantonale de surveillance a fixé la valeur de l'immeuble ŕ réaliser au montant estimé par le second expert, soit 26'700'000 fr. C. A.________ et B.________ exercent un recours en matičre civile au Tribunal fédéral contre cette décision, concluant principalement ŕ son annulation et au renvoi de l'affaire ŕ la Commission cantonale de surveillance pour qu'elle détermine ŕ nouveau la valeur d'estimation de la parcelle en cause. Des observations n'ont pas été requises. Considérant en droit: 1. Le Tribunal fédéral examine d'office et librement la recevabilité des recours qui lui sont soumis (ATF 134 III 115 consid. 1 p. 117; 133 III 462 consid. 2 p. 465). 1.1 Les décisions en matičre de poursuite pour dettes et de faillite sont sujettes au recours en matičre civile, qui remplace le recours LP (art. 72 al. 2 let. a LTF, en relation avec l'art. 19 LP). Déposé en temps utile (art. 100 al. 2 let. a LTF) et dans les formes prévues par la loi (art. 42 LTF), contre une décision finale au sens de l'art. 90 LTF (ATF 133 III 350 consid. 1.2 p. 351) rendue en derničre instance cantonale (art. 75 al. 1 LTF), le présent recours est recevable au regard de ces dispositions, indépendamment de la valeur litigieuse (art. 74 al. 2 let. c LTF). 1.2 Le recours en matičre civile peut ętre formé notamment pour violation du droit fédéral (art. 95 let. a LTF), qui comprend les droits constitutionnels (ATF 133 III 446 consid. 3.1 p. 447, 462 consid. 2.3 p. 466). Le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il incombe néanmoins au recourant d'indiquer en quoi la décision entreprise enfreint le droit (art. 42 al. 2 LTF). La violation des droits fondamentaux n'est, de surcroît, examinée que si ce grief est invoqué et motivé par le recourant (art. 106 al. 2 LTF), les exigences de motivation correspondant ŕ celles de l'ancien art. 90 al. 1 let. b OJ (ATF 134 I 23 consid. 5.2 p. 30 et les arręts cités). 1.3 Le Tribunal fédéral statue, en principe, sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF); il ne peut s'en écarter que si ces faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF), et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). Le recourant qui entend s'écarter des constatations de la juridiction cantonale doit exposer de maničre circonstanciée en quoi les exceptions prévues par l'art. 105 al. 2 LTF seraient réalisées, faute de quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un état de fait qui diverge de celui figurant dans la décision attaquée (ATF 133 III 462 consid. 2.4 p. 466/467; 133 IV 150 consid. 1.3 p. 152). Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut ętre présenté, ŕ moins de résulter de la décision de l'autorité précédente (art. 99 al. 1 LTF). 2. Les autorités cantonales de surveillance statuent en dernier ressort sur les contestations relatives au montant de l'estimation (art. 9 al. 2, derničre phrase, de l'ordonnance du Tribunal fédéral sur la réalisation forcée des immeubles du 23 avril 1920 [ORFI; RS 281.42], applicable ŕ l'estimation dans la saisie et, par renvoi de l'art. 99 al. 2 de la męme ordonnance, ŕ l'estimation dans la réalisation de gage). En cette matičre, dčs lors qu'il s'agit d'une question d'appréciation, le Tribunal fédéral n'intervient que si l'autorité cantonale a violé des rčgles fédérales de procédure, a abusé de son pouvoir d'appréciation ou l'a excédé (ATF 134 III 42 consid. 3 p. 43; 120 III 79 consid. 1 p. 80/81 et les références). Commet un abus ou un excčs de son pouvoir d'appréciation l'autorité qui retient des critčres inappropriés ou ne tient pas compte de circonstances pertinentes (ATF 134 III 42 consid. 3 p. 43; 120 III 79 consid. 1 p. 81; 110 III 17 consid. 2 p. 18 et les arręts cités), ou encore rend une décision déraisonnable ou contraire au bon sens (ATF 123 III 274 consid. 1a/cc p. 280 et l'arręt cité). 3. Les recourants contestent l'appréciation de la valeur vénale par la Commission cantonale de surveillance, qui s'est ralliée ŕ l'avis du second expert. 3.1 L'estimation de l'immeuble ŕ vendre aux enchčres ne révčle rien quant au produit effectivement réalisable lors de celles-ci; elle donne tout au plus aux intéressés un point de repčre ŕ propos de l'offre défendable. C'est pourquoi l'estimation ne doit pas ętre la plus élevée possible, mais doit déterminer la valeur vénale présumée de l'immeuble. Il en découle le droit des intéressés d'exiger, sans motivation plus précise, une nouvelle estimation. La loi ne prescrit pas de méthode pour estimer la valeur vénale présumée d'un immeuble (ATF 134 III 42 consid. 4 p. 43 et l'arręt cité). Selon la décision de la Commission cantonale de surveillance, les deux experts ont noté que le bien immobilier en question est une grande propriété de 9'418 m2 située en dessous du golf de Z.________, orientée face au lac. Le bien-fonds est situé en zone ŕ bâtir, avec accčs direct au domaine public, et présente une pente réguličre vers le lac, au nord-est. Ce terrain comprend une construction d'environ 3'000 m3 (surface brut au plancher d'environ 575 m2) datant du milieu des années 1950 qui nécessite des travaux de réfection importants, voire des transformations, les normes standard de l'époque de construction ne correspondant plus aux exigences actuelles en matičre de surface, d'équipements et d'économie d'énergie. Les deux experts s'accordent ŕ dire que ce type de parcelle est une véritable rareté dans le marché immobilier genevois et que sa valeur peut atteindre des sommets. Le premier expert a considéré que la forte réserve constructive pouvant ętre mise en oeuvre sur les parties de terrain exemptes de servitudes devait faire l'objet d'une étude de mise en valeur dépassant le cadre de son mandat. Le second expert a, en revanche, estimé que, pour se prononcer sur la valeur globale de l'ensemble, il fallait également prendre en compte ces parties. Concernant la valeur du terrain, le premier expert, se référant aux directives contenues dans le Ťmanuel de l'estimateurť édité par l'Union suisse des experts cantonaux en matičre d'évaluation des immeubles et la Chambre d'experts en estimation immobiličre, a retenu un prix de 1'174 fr. au m2, alors que le second a estimé ce prix ŕ 2'200 fr. pour la partie de la parcelle ŕ viabiliser et ŕ 3'250 fr. pour la parcelle viabilisée. Ce dernier a notamment affirmé qu'il était notoire que les directives susmentionnées ne correspondaient pas ŕ la réalité s'agissant des objets en zone villa du canton de Genčve et qu'il fallait appliquer la méthode dite comparative; il s'était ainsi référé ŕ la liste des prix indicatifs pour les terrains en zone villa qu'il éditait, annuellement, sur mandat de l'UBS, avec l'aide de plusieurs courtiers de la place. S'agissant de la construction, l'expert mandaté par l'Office des poursuites a retenu la valeur intrinsčque, déduction faite d'un taux de vétusté; il en a ainsi estimé la valeur ŕ 1'888'700 fr. Observant que ce calcul ne tenait pas compte de l'obsolescence fonctionnelle, le second expert en a fixé le prix ŕ 1'662'500 fr., compte tenu d'une moins-value pour l'exécution de divers travaux qui permettraient d'obtenir un objet correspondant aux critčres actuels d'une villa haut de gamme, en matičre de confort et d'énergie. La Commission cantonale de surveillance a considéré que les observations du second expert au sujet du premier rapport d'expertise étaient pertinentes et que son approche, selon laquelle il fallait, d'une part, prendre en considération les parcelles pouvant ętre viabilisées et, d'autre part, fixer le prix du terrain d'aprčs la méthode comparative et celui de la construction en tenant compte de l'obsolescence fonctionnelle, devait ętre approuvée, eu égard aux caractéristiques exceptionnelles de l'objet immobilier ŕ réaliser. En conséquence, elle s'est ralliée ŕ son estimation. 3.2 Les recourants ne critiquent pas cette motivation. Ils reprochent, en substance, ŕ la Commission cantonale de surveillance d'avoir fait sienne la seconde expertise, alors que celle-ci ne compte que cinq pages - contre quatorze pour la premičre - et ne mentionne ni les servitudes qui grčvent la parcelle, ni les contraintes de droit public liées ŕ sa situation. Cette critique n'est pas décisive: comme le rapport du second expert vise ŕ mentionner les divergences entre son appréciation et celle de son collčgue, le nombre de pages moins élevé de l'expertise sur laquelle s'est fondée la Commission cantonale de surveillance importe peu; quant aux restrictions grevant l'immeuble, le second expert n'a pas manqué d'en tenir compte, estimant, d'une part, que nonobstant l'existence de certaines servitudes, il était possible de réaliser des droits ŕ bâtir en suffisance pour que la parcelle corresponde ŕ la demande, et, d'autre part, que le manque de liberté dans l'implantation des droits ŕ bâtir était un facteur influençant négativement la valeur. Il est également sans pertinence que les deux experts aboutissent ŕ des résultats différents quand bien męme ils se sont référés ŕ des dates identiques pour procéder ŕ leur évaluation. Pour le surplus, les allégations des recourants, qui consistent en de simples remarques et interrogations, n'établissent pas non plus l'existence d'un abus ou d'un excčs du pouvoir d'appréciation, ni d'une violation des rčgles fédérales de procédure, seuls griefs recevables en la matičre (cf. ATF 120 III 79 consid. 1 précité). 4. Sur le vu de ce qui précčde, le recours apparaît mal fondé et doit par conséquent ętre rejeté, aux frais de ses auteurs (art. 66 al. 1 LTF). Il n'y a pas lieu d'allouer de dépens, l'intimée n'ayant pas été invitée ŕ répondre. Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce: 1. Le recours est rejeté. 2. Les frais judiciaires, arrętés ŕ 5'000 fr., sont mis ŕ la charge des recourants, solidairement entre eux. 3. Le présent arręt est communiqué aux parties et ŕ la Commission de surveillance des offices des poursuites et des faillites du canton de Genčve. Lausanne, le 18 septembre 2008 Au nom de la IIe Cour de droit civil du Tribunal fédéral suisse Le Président: La Greffičre: Raselli Mairot