Tribunale federale Tribunal federal {T 0/2} 5C.139/2004 /frs Arręt du 26 janvier 2005 IIe Cour civile Composition MM. et Mmes les Juges Raselli, Président, Escher, Meyer, Hohl et Marazzi. Greffier: M. Abrecht. Parties Y.________ SA, défenderesse et recourante, représentée par Me Pierre Gabus, avocat, contre A.X.________, B.X.________, C.X.________, D.X.________, demandeurs et intimés, représentés légalement par l'État de Genčve (soit pour lui l'office des poursuites), lui-męme représenté par Me Pascal Marti, avocat, Objet action en revendication, recours en réforme contre l'arręt de la Chambre civile de la Cour de justice du canton de Genčve du 14 mai 2004. Faits: A. Les frčres A.X.________, B.X.________, C.X.________ et D.X.________ sont copropriétaires ŕ ... (canton de Genčve) de la parcelle n° xxxx, d'une superficie de 16'179 m2 et comportant plusieurs bâtiments. Au mois de septembre 2000, alors que l'immeuble précité était géré par C.X.________, une partie des locaux situés sur celui-ci, dont un atelier de 1'000 m2 et un dépôt de 350 m2 environ, ont été mis, sans contrepartie, ŕ la disposition de la société Y.________ SA, dont C.X.________ est administrateur. B. Le 4 avril 2001, F.________ a requis une poursuite en réalisation de gage immobilier, fondée sur trois cédules hypothécaires d'un capital total de 550'000 fr., contre les copropriétaires de la parcelle précitée en tant que débiteurs solidaires. Dans le cadre de ces poursuites, il a été demandé l'extension de celles-ci aux loyers et fermages. Entre le 23 avril et le 11 mai 2001, il a été notifié ŕ chacun des copropriétaires le commandement de payer le concernant. Les oppositions formées par trois des copropriétaires ont été levées provisoirement les 25 juin et 6 aoűt 2001. Chaque débiteur n'étant que l'un des quatre copropriétaires de l'immeuble gagé, l'office des poursuites a fait notifier ŕ chaque copropriétaire, entre le 11 mars et le 8 mai 2003, un exemplaire des commandements de payer concernant les trois autres copropriétaires. Le 29 janvier 2004, F.________ a formulé une réquisition de vente dans le cadre de la poursuite dirigée contre B.X.________, pris conjointement et solidairement avec ses frčres. C. Dans le cadre des quatre poursuites intentées en 2001, l'office des poursuites a chargé le 21 mai 2001 l'agence immobiličre G.________ SA de pourvoir ŕ l'encaissement des loyers pour le compte de l'office. Le męme jour, il a été adressé ŕ C.X.________, gérant de l'immeuble et administrateur de Y.________ SA, l'avis aux locataires et fermiers de s'acquitter jusqu'ŕ nouvel ordre des loyers en mains de l'office, soit pour lui l'agence susmentionnée. Le 1er juin 2001, l'agence gérante a invité Y.________ SA ŕ lui faire parvenir tous les documents relatifs au contrat de bail liant cette société aux copropriétaires de l'immeuble. Le 27 juillet 2001, l'agence gérante a invité Y.________ SA ŕ signer un contrat de bail relatif ŕ l'atelier, qui prévoyait un loyer mensuel de 6'666 fr. et une garantie de loyer de 20'000 fr., ainsi qu'un contrat de bail relatif au dépôt, qui prévoyait un loyer mensuel de 1'458 fr. et une garantie de loyer de 4'350 fr. Étant sans nouvelles de Y.________ SA, l'agence l'a relancée par courrier du 15 octobre 2001. D. Par demande du 17 janvier 2002, l'État de Genčve, représenté par l'office des poursuites, a sollicité l'évacuation de Y.________ SA des locaux que celle-ci occupait dans l'immeuble gagé. Il a en outre conclu au paiement par Y.________ SA d'une indemnité pour occupation illicite des locaux atteignant 56'868 fr. pour la période allant du 1er juin 2001 au 31 décembre 2001, puis mensuellement 8'124 fr. dčs le 1er janvier 2002. La défenderesse a conclu principalement ŕ l'irrecevabilité de la demande et subsidiairement ŕ son rejet. Par jugement du 29 octobre 2002, le Tribunal de premičre instance du canton de Genčve a déclaré irrecevable la demande formée par l'État de Genčve. En substance, il a retenu que, comme il n'existait pas de contrat de bail entre la défenderesse et les copropriétaires de l'immeuble gagé, il n'y avait pas matičre ŕ gérance légale. Par arręt rendu le 16 mai 2003 sur appel de l'État de Genčve, la Cour de justice a annulé ce jugement. Elle a rectifié la qualité de la partie demanderesse en ce sens qu'il s'agissait des consorts X.________, représentés légalement par l'État de Genčve, a déclaré la demande recevable et a renvoyé la cause au Tribunal de premičre instance pour instruction et nouvelle décision. En résumé, elle a considéré que les consorts X.________ avaient conservé la légitimation active, mais que l'État de Genčve était habilité ŕ procéder ŕ leur place pour disposer seul de la "Prozessführungsbefugnis". Elle a par ailleurs retenu que l'office des poursuites pouvait dénoncer les accords que le débiteur aurait déjŕ conclus et qui ne seraient pas appropriés sur le plan économique. E. La cause ayant été appointée de nouveau devant le Tribunal de premičre instance, les consorts X.________, représentés légalement par l'État de Genčve, ont demandé qu'un jugement sur partie soit rendu, en ce sens que la défenderesse soit condamnée ŕ évacuer immédiatement les locaux qu'elle occupait dans l'immeuble gagé et qu'il soit statué ultérieurement sur les conclusions en paiement. Par jugement du 6 novembre 2003, le Tribunal de premičre instance a condamné la défenderesse ŕ évacuer immédiatement les locaux en question, a mis les dépens ŕ la charge de la défenderesse et a réservé la suite de la procédure. F. Par arręt rendu le 14 mai 2004 sur appel de la défenderesse, la Chambre civile de la Cour de justice du canton de Genčve a confirmé le jugement de premičre instance, avec suite de dépens. La motivation de cet arręt, dans ce qu'elle a d'utile ŕ retenir pour l'examen du recours, est en substance la suivante : F.a L'art. 94 ORFI, comme l'indique son libellé, ne renferme pas une liste exhaustive des mesures ŕ prendre ŕ la suite de la saisie d'un immeuble, s'agissant d'exemples. Il faut dčs lors considérer que cette disposition s'applique aussi dans les cas oů le tiers qui occupe l'immeuble n'est pas au bénéfice d'un bail, mais seulement d'un pręt concédé ŕ titre gratuit. En effet, l'art. 94 ORFI vise ŕ éviter que les prétentions du créancier soient compromises par des actes commis par le débiteur et tendant ŕ opérer des résiliations ou ŕ conclure de nouveaux baux, mesures qui seraient injustifiées économiquement (cf. ATF 109 III 45 consid. 1c). Dans cette perspective, il faut donc considérer que l'office des poursuites peut, dans le cadre d'une saine gestion, dénoncer les accords - peu importe qu'il s'agisse de contrats de bail ou de pręt ŕ usage - inappropriés sur le plan économique que le débiteur a déjŕ conclus avec des tiers, et requérir l'expulsion desdits tiers. Il s'ensuit que les consorts X.________, par l'entremise de l'État de Genčve, pouvaient intenter action en revendication contre Y.________ SA sur la base de l'art. 94 ORFI. F.b En l'espčce, la défenderesse était tout au plus au bénéfice d'un contrat de pręt ŕ usage, au sens des art. 305 ŕ 311 CO, conclu avec C.X.________, l'un des quatre copropriétaires, les autres paraissant d'ailleurs s'ętre accommodés des mesures ainsi prises par celui-ci. Comme il n'a pas été prétendu que ce pręt aurait été convenu pour une durée indéterminée ou en fonction d'un usage précis, le pręteur - soit les consorts X.________ - était libre, selon l'art. 310 CO, de réclamer en tout temps la restitution de la chose prętée. En l'occurrence, il faut considérer que la demande déposée le 17 janvier 2002 tendant ŕ l'évacuation de Y.________ SA emportait la dénonciation du pręt, et que la défenderesse avait bénéficié d'un délai suffisamment long jusqu'au 3 octobre 2003, date du dépôt des derničres conclusions prises par les parties en premičre instance. Le jugement querellé devait donc ętre confirmé avec suite de dépens. G. Agissant par la voie du recours en réforme au Tribunal fédéral, la défenderesse conclut avec suite de dépens ŕ la réforme de cet arręt en ce sens que les demandeurs soient déboutés de toutes leurs conclusions. Les demandeurs concluent avec suite de dépens au rejet du recours. Le Tribunal fédéral considčre en droit: 1. En vertu de l'art. 48 al. 1 OJ, le recours en réforme n'est en principe ouvert que contre une décision finale. La jurisprudence admet toutefois, pour des motifs d'économie de procédure (ATF 127 I 92 consid. 1c et les arręts cités), la recevabilité d'un recours en réforme immédiat contre une décision partielle tranchant au fond le sort d'une prétention qui aurait pu faire ŕ elle seule l'objet d'un procčs distinct et dont le jugement est préjudiciel ŕ celui des autres conclusions encore litigieuses (cf. ATF 129 III 25 consid. 1.1; 124 III 406 consid. 1a; 123 III 140 consid. 2a; 117 II 349 consid. 2a). Ces conditions sont remplies en l'espčce. Dčs lors, le recours, formé en temps utile (art. 54 al. 1 OJ) contre une décision prise en derničre instance cantonale par le tribunal supręme du canton (art. 48 al. 1 OJ) dans une contestation civile de nature pécuniaire dont la valeur dépasse manifestement 8'000 fr. (art. 46 OJ), est recevable. 2. 2.1 Selon la défenderesse, la cour cantonale a violé l'art. 806 CC, ainsi que les dispositions relatives ŕ la réalisation du gage immobilier (soit les art. 151 ss LP et 94 ORFI), en estimant que l'office des poursuites disposait de compétences étendues en matičre de gérance légale et que celles-ci ne se limitaient pas aux loyers et fermages. En effet, l'art. 806 CC ne vise que l'hypothčse d'un immeuble donné ŕ bail, et le Tribunal fédéral a toujours refusé d'étendre le droit de gage immobilier ŕ des créances autres que celles résultant d'un contrat de bail, comme des créances qu'un débiteur possčde ŕ l'encontre de ses hôtes ou du gérant d'un établissement situé sur l'immeuble gagé (ATF 77 III 119). En outre, avant la réquisition de vente de l'immeuble, le gérant légal dispose uniquement de la compétence de prendre les mesures urgentes exhaustivement énoncées ŕ l'art. 94 ORFI. Ce n'est que lorsque le créancier a requis la vente de l'immeuble que l'office a la compétence de prendre des mesures de gérance plus étendues en vertu de l'art. 101 al. 1 ORFI. Or en l'espčce, la vente de l'immeuble n'a été requise que le 29 janvier 2004, soit aprčs le dépôt de l'appel contre le jugement du Tribunal de premičre instance du 6 novembre 2003. Dčs lors, toujours selon la défenderesse, "l'État de Genčve, soit pour lui l'office des poursuites, n'était, en tant que gérant légal, pas compétent pour agir en vue de revendiquer le bien immobilier, ni pour résilier le contrat de pręt, ni pour exiger une indemnité pour occupation illicite", car ces mesures sortaient du cadre de l'art. 94 ORFI. 2.2 Aux termes de l'art. 806 al. 1 CC, le gage grevant un immeuble donné ŕ bail comprend également les loyers ou fermages qui ont couru, depuis la poursuite en réalisation de gage commencée par le créancier ou la déclaration de faillite du débiteur, jusqu'au moment de la réalisation. Dčs réception de la réquisition de poursuite en réalisation du gage, s'il s'agit d'un immeuble loué ou affermé et si le créancier gagiste poursuivant exige que le gage comprenne les loyers et fermages, l'office des poursuites avise de la poursuite les locataires et les fermiers et les invite ŕ payer en ses mains les loyers et fermages qui viendront ŕ échéance (art. 152 al. 2 LP; art. 91 al. 1 de l'ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles [ORFI; RS 281.42]). 2.2.1 Aprčs notification de cet avis aux locataires et fermiers, l'office est tenu de prendre, en lieu et place du propriétaire du gage, toutes les mesures nécessaires pour assurer et opérer l'encaissement des loyers et fermages; il devra notamment, au besoin, intenter des poursuites ŕ cet effet, exercer le droit de rétention du bailleur, résilier les baux, requérir l'expulsion des locataires, conclure de nouveaux baux; il a en outre le droit d'ordonner les réparations urgentes et d'affecter les loyers et fermages perçus par lui au paiement des redevances courantes (gaz, eau, électricité, etc.), ainsi qu'au paiement des frais de réparations et des contributions ŕ l'entretien du débiteur sans ressources (art. 94 al. 1 ORFI). Il s'agit lŕ d'une gérance légale limitée ŕ ces seules mesures conservatoires urgentes, qui peuvent d'ailleurs ętre confiées ŕ un tiers en vertu de l'art. 94 al. 2 ORFI (ATF 129 III 90 consid. 2.1 et les références citées). 2.2.2 Dčs que le créancier gagiste a requis la réalisation du gage, l'office pourvoit, sauf si le poursuivant y a expressément renoncé, ŕ la gérance et ŕ l'exploitation de l'immeuble de la maničre prévue, en matičre de poursuite par voie de saisie, dčs la date de la saisie (art. 102 al. 3 LP, auquel renvoie l'art. 155 al. 1 LP; art. 16 ss ORFI, auxquels renvoie l'art. 101 al. 1 ORFI). Cette gérance a une portée plus grande que celle de l'art. 94 ORFI (ATF 129 III 90 consid. 2.2). Elle comprend toutes les mesures nécessaires pour entretenir l'immeuble en bon état de rendement ainsi que pour la perception des fruits et autres produits, soit notamment la résiliation des baux, l'expulsion des locataires, la conclusion de nouveaux baux, la récolte et la vente des fruits, la rentrée des loyers et fermages au besoin par voie de poursuites (art. 17 ORFI). 2.3 La question que pose la présente espčce est celle de savoir si l'office des poursuites peut, au titre des mesures conservatoires urgentes de l'art. 94 ORFI, dénoncer un accord par lequel le débiteur avait mis sans contrepartie des locaux sis dans l'immeuble gagé ŕ la disposition d'un tiers, pour requérir l'évacuation de ce tiers. 2.3.1 L'art. 152 al. 2 LP, ainsi que les art. 91 ss ORFI précisant cette disposition, se fondent sur l'art. 806 CC et ne trouvent application que si l'immeuble gagé est loué ou affermé (ATF 77 III 119 consid. 1) - cas auxquels il convient d'assimiler celui oů l'immeuble est grevé d'un droit de superficie en contrepartie duquel le propriétaire reçoit des prestations périodiques (Trauffer, Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch II, 2e éd. 2003, n. 1 ad art. 806 CC et les références citées; cf. ATF 94 III 8) - et pour autant que le créancier gagiste poursuivant exige que le gage comprenne les loyers et fermages. En revanche, lorsque l'immeuble n'est ni loué ni affermé, il ne peut y avoir d'immobilisation des loyers et fermages et de gérance légale selon les art. 91 ss ORFI (ATF 77 III 119; Känzig/Bernheim, Kommentar zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, Bâle 1998, n. 13 ad art. 152 LP). 2.3.2 Il découle de ce qui précčde que l'office des poursuites ne peut pas se fonder sur l'art. 94 ORFI pour dénoncer un accord par lequel le débiteur avait mis sans contrepartie des locaux situés dans l'immeuble gagé ŕ la disposition d'un tiers, ŕ moins qu'il ne soit établi que l'accord en question a été conclu ŕ la place d'un contrat de bail préexistant dans le but d'éluder les art. 806 CC, 152 al. 2 LP et 91 ss ORFI (cf. ATF 77 III 119 consid. 1 p. 122). Comme rien de tel ne résulte des faits tels qu'ils ont été constatés souverainement par la derničre autorité cantonale (cf. art. 63 al. 2 OJ), l'office des poursuites ne pouvait se fonder sur l'art. 94 ORFI pour, en lieu et place des copropriétaires de l'immeuble, dénoncer l'accord par lequel des locaux situés dans l'immeuble gagé avaient été mis sans contrepartie ŕ la disposition de la défenderesse et requérir l'évacuation de celle-ci. 2.3.3 Les mesures conservatoires urgentes décrites ŕ l'art. 94 ORFI, que l'office des poursuites est tenu de prendre en lieu et place du propriétaire du gage, sont en effet uniquement celles qui sont nécessaires pour assurer et opérer l'encaissement des loyers et fermages, en tant qu'objets du gage : ainsi, la faculté de résilier les baux et de requérir l'expulsion des locataires - faculté qui appartient exclusivement ŕ l'office des poursuites lorsque l'immeuble fait l'objet d'une gérance légale (ATF 109 III 45) - ne peut se comprendre que dans le cadre de cette mission générale, soit dans l'hypothčse oů un locataire est en retard dans ses paiements (arręt 4C.367/2000 du 8 mars 2001, consid. 1c). En revanche, si l'immeuble n'est ni loué ni affermé, il n'y a pas matičre ŕ procéder selon les art. 91 ss ORFI, ni donc ŕ prendre des mesures selon l'art. 94 ORFI. La gérance légale prévue par cette disposition se limite aux mesures conservatoires urgentes nécessaires pour assurer et opérer l'encaissement des loyers et fermages, au contraire de l'administration de l'immeuble ŕ laquelle l'office pourvoit dčs la réquisition de vente et qui a une portée plus large (cf. ATF 129 III 90 consid. 2 et les références citées). Point n'est toutefois besoin ici d'examiner ce qu'il en aurait été si l'office avait agi dans le cadre de l'administration de l'immeuble selon l'art. 102 al. 3 LP. 2.3.4 On observera en passant qu'en l'espčce, le créancier poursuivant n'est pas plus mal placé que si les débiteurs occupaient eux-męmes les locaux en question : en effet, selon l'art. 19 ORFI, jusqu'ŕ la réalisation de l'immeuble, le débiteur ne peut ętre tenu ni de payer une indemnité pour les locaux d'habitation ou d'affaires qu'il occupe ni de vider les lieux (cf. ATF 77 III 119 consid. 1 p. 122; Känzig/Bernheim, op. cit., n. 13 ad art. 152 LP; BlSchK 1973 n° 48 p. 151). 3. Il résulte de ce qui précčde que la cour cantonale a violé le droit fédéral en considérant que l'État de Genčve, soit pour lui l'office des poursuites, avait qualité pour dénoncer, en lieu et place des propriétaires de l'immeuble gagé, l'accord par lequel ceux-ci avaient mis sans contrepartie des locaux situés dans cet immeuble ŕ la disposition de la défenderesse, et pour agir en revendication ŕ l'encontre de cette derničre. Par conséquent, le jugement sur partie par lequel la défenderesse a été condamnée ŕ évacuer immédiatement les locaux en question doit ętre réformé en ce sens que les conclusions correspondantes des consorts X.________, représentés légalement par l'État de Genčve, sont déclarées irrecevables. La cause sera par ailleurs renvoyée ŕ l'autorité cantonale pour qu'elle se prononce ŕ nouveau sur les frais et dépens de la procédure cantonale (cf. art. 157 et 159 al. 6 in fine OJ). Quoiqu'il succombe, l'État de Genčve n'aura pas ŕ supporter de frais judiciaires, dčs lors qu'il s'est adressé au tribunal dans l'exercice de ses attributions officielles sans que son intéręt pécuniaire soit en cause (art. 156 al. 2 OJ). Il supportera en revanche les frais indispensables engagés par la défenderesse, laquelle obtient gain de cause (art. 159 al. 1 et 2 OJ). Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce: 1. Le recours est admis et l'arręt attaqué est réformé en ce sens que les conclusions des demandeurs A.X.________, B.X.________, C.X.________ et D.X.________, représentés légalement par l'État de Genčve, tendant ŕ l'évacuation de la défenderesse Y.________ SA des locaux qu'elle occupe ŕ ... (canton de Genčve) sont irrecevables. 2. Il n'est pas perçu d'émolument judiciaire. 3. L'État de Genčve versera ŕ la défenderesse une indemnité de 2'000 fr. ŕ titre de dépens. 4. La cause est renvoyée ŕ l'autorité cantonale pour nouvelle décision sur les frais et dépens de la procédure cantonale. 5. Le présent arręt est communiqué en copie aux mandataires des parties et ŕ la Chambre civile de la Cour de justice du canton de Genčve. Lausanne, le 26 janvier 2005 Au nom de la IIe Cour civile du Tribunal fédéral suisse Le président: Le greffier: