Tribunale federale Tribunal federal {T 0/2} 5C.195/2002 /frs Arręt du 23 décembre 2002 IIe Cour civile Les juges fédéraux Bianchi, président, Raselli, Nordmann, greffičre Mairot. S. P.________, O. B.________, défendeurs et recourants, tous deux représentés par Me Jacques Piller, avocat, rue de Romont 14, case postale 44, 1702 Fribourg, contre M.-A. C.________, demanderesse et intimée, représentée par Me Louis-Marc Perroud, avocat, case postale 538, 1701 Fribourg. propriété par étages, action en cessation de trouble, recours en réforme contre l'arręt de la Ie Cour d'appel du Tribunal cantonal de l'État de Fribourg du 20 juin 2002. Faits: A. M.-A. C.________ est propriétaire d'un appartement de six pičces situé au 3e étage d'un immeuble sis ŕ Fribourg. Cet immeuble est soumis au régime de la propriété par étages au sens des art. 712a ss CC. Il comporte au total dix appartements répartis sur cinq étages, soit un appartement de trois pičces et demie et un de quatre pičces et demie au rez-de-chaussée, deux appartements de six pičces aux 2e, 3e et 4e étages, ainsi qu'un appartement de quatre pičces et un de trois pičces au 5e étage. S. et R. P.________ sont propriétaires pour une demie chacun d'un appartement de six pičces situé au 4e étage. O. B.________ est quant ŕ elle propriétaire d'un appartement de six pičces situé au 2e étage. Par demande du 8 mai 2000, M.-A. C.________ a ouvert action en cessation de trouble contre S. P.________, R. P.________ et O. B.________, concluant ŕ ce qu'interdiction leur soit faite de louer individuellement les chambres de leur unité d'étage et, subsidiairement, ŕ ce qu'ils soient astreints ŕ prendre toutes mesures d'isolation phonique visant ŕ éliminer les bruits incommodants et toutes les dispositions nécessaires pour que leurs locataires respectent le rčglement de maison. La demanderesse alléguait que la location par chambres individuelles provoquait du bruit excessif dčs lors que, dans chacune d'elles, les locataires recevaient des visites et utilisaient des réfrigérateurs, ainsi que des postes de radio et de télévision. Ce mode de location revętait selon elle un caractčre commercial interdit par le rčglement précité. Les défendeurs ont conclu au rejet de la demande. B. Par jugement du 6 septembre 2001, le Tribunal civil de la Sarine a admis la conclusion principale de la demanderesse. L'appel interjeté par les défendeurs contre ce jugement a été rejeté le 20 juin 2002 par la Ie Cour d'appel du Tribunal cantonal de l'État de Fribourg. C. S. P.________ et O. B.________ exercent un recours en réforme au Tribunal fédéral contre l'arręt du 20 juin 2002, en concluant au rejet de l'action intentée par la demanderesse. Une réponse n'a pas été requise. Le Tribunal fédéral considčre en droit: 1. 1.1 L'arręt entrepris se fonde sur l'art. 684 CC, en relation avec l'art. 712a al. 2 CC (cf. ATF 106 II 315 consid. 2c p. 318 s.; P.-H. Steinauer, Les droits réels, t. I, 3e éd., n. 1234; Meier-Hayoz, Commentaire bernois, n. 191 ad art. 684 CC; Meier-Hayoz/Rey, Commentaire bernois, n. 124 ad art. 712a CC). Il tranche ainsi une contestation civile portant sur un droit de nature pécuniaire (arręt 5C.218/1990 du 15 novembre 1991, consid. 1, in RNRF 75/1994 p. 290 et la jurisprudence citée; Meier-Hayoz, op. cit., n. 243 ad art. 684 CC), dont la valeur litigieuse, selon les constatations de la cour cantonale, atteint 70'000 fr. Le recours a en outre été déposé en temps utile contre une décision finale prise en derničre instance cantonale. Il est donc recevable sous l'angle des art. 46, 48 al. 1 et 54 al. 1 OJ. 1.2 Saisi d'un recours en réforme, le Tribunal fédéral conduit son raisonnement sur la base des faits constatés par la derničre autorité cantonale, ŕ moins que des dispositions fédérales en matičre de preuve n'aient été violées ou que des constatations ne reposent sur une inadvertance manifeste (art. 63 al. 2 OJ). Dans la mesure oů les recourants s'écartent des faits retenus dans l'arręt entrepris sans pouvoir se prévaloir de l'une de ces exceptions, leur recours est par conséquent irrecevable. Il en est ainsi des allégations visant ŕ compléter l'état de fait au sujet de la location par chambres individuelles, qui aurait été et serait pratiquée tant par la demanderesse que par d'autres copropriétaires de l'immeuble (cf. ATF 127 III 248 consid. 2c p. 252). 2. Les recourants reprochent ŕ l'autorité cantonale d'avoir violé le droit fédéral en considérant que la location par chambres individuelles était interdite par l'art. 7 du rčglement d'administration et d'utilisation de l'immeuble (ci-aprčs: le rčglement). Ils se plaignent d'une mauvaise interprétation des dispositions de ce rčglement et d'une violation du principe de la confiance (art. 18 al. 1 CO). Ils prétendent en outre que l'intimée abuserait de son droit, car ce mode de location existait déjŕ avant qu'elle n'achčte son appartement; au demeurant, elle l'aurait elle-męme pratiqué durant un certain temps. 2.1 La propriété par étages est une copropriété sur un immeuble, organisée "de maničre que chaque copropriétaire a le droit exclusif d'utiliser et d'aménager intérieurement des parties déterminées d'un bâtiment" (art. 712a al. 1 CC). Aux termes de l'art. 712a al. 2 CC, le copropriétaire a le pouvoir d'administrer, d'utiliser et d'aménager ses locaux dans la mesure oů il ne restreint pas l'exercice du droit des autres copropriétaires, n'endommage pas les parties, ouvrages et installations communs du bâtiment, n'entrave pas leur utilisation ou n'en modifie pas l'aspect extérieur. Les propriétaires d'étages peuvent préciser conventionnellement - notamment dans le rčglement prévu ŕ l'art. 712g al. 3 CC - leurs droits sur les parties de l'immeuble faisant l'objet d'une utilisation exclusive. Ils peuvent ainsi prévoir que les locaux doivent ętre utilisés dans un certain but, par exemple qu'il est interdit d'y exploiter un commerce ou un restaurant (ATF 111 II 330 consid. 7 p. 339; P.-H. Steinauer, op. cit., n. 1241a; Meier-Hayoz/Rey, op. cit., n. 42 ad art. 712a CC). 2.1.1 Les art. 6 et 7 du rčglement de l'immeuble dans lequel sont situées les parts d'étages propriété des parties sont libellés comme suit: Art. 6 Dispositions générales Le copropriétaire peut utiliser, aménager et administrer librement ses propres locaux, dans la mesure oů ce droit est compatible avec les męmes droits des autres copropriétaires et avec les intéręts de la communauté et dans la mesure oů le rčglement ne contient pas d'autres dispositions restrictives. Art. 7 Destination des locaux 1. Les appartements sont destinés en premier lieu ŕ l'habitation. 2. Ne peuvent ętre exercées dans l'immeuble des activités commerciales qui provoquent des émissions et émanations incommodantes telles que bruit, vibrations, odeurs ou qui portent préjudice ou qui vont ŕ l'encontre du désir de repos des copropriétaires ou ŕ l'encontre des principes moraux ou de l'hygične. Est notamment interdit: a) l'exploitation d'un restaurant, d'une pension ou d'une entreprise analogue; ... 2.1.2 Considérant que le but de l'immeuble permettait de limiter la liberté d'utilisation du propriétaire d'étage (Meier-Hayoz/Rey, op. cit., n. 84 ad art. 712a CC), l'autorité cantonale a interprété les dispositions réglementaires précitées conformément au principe de la confiance. Autrement dit, elle a recherché comment ces dispositions pouvaient ętre comprises de bonne foi en fonction de l'ensemble des circonstances (cf. ATF 128 III 212 consid. 2b/aa p. 214/215, 265 consid. 3a p. 267; 127 III 279 consid. 2c/ee p. 287, 444 consid. 1b p. 445; 126 III 59 consid. 5b p. 68, 375 consid. 2e/aa p. 379 et les citations). L'application du principe de la confiance est une question de droit qui peut ętre revue librement par la juridiction de réforme (ATF 127 III 248 consid. 3a p. 253 et les arręts cités). Pour la trancher, il faut cependant se fonder sur le contenu de la manifestation de volonté et sur les circonstances, lesquelles relčvent du fait (ATF 126 III 375 consid. 2e/aa p. 379/380 et les références). 2.2 La cour d'appel a estimé que la demande devait d'abord ętre admise sur la base de l'art. 7 ch. 1 du rčglement, qui prévoit que les appartements sont destinés en premier lieu ŕ l'habitation. De l'avis de l'autorité cantonale, six personnes louant chacune une chambre d'un appartement y ont certes leur habitation, selon la définition donnée de ce terme par le dictionnaire. En l'occurrence, il fallait cependant aussi tenir compte des circonstances et des particularités de l'immeuble. Autrefois occupé par un foyer, soit un lieu de vie réservé ŕ une catégorie de personnes et offrant certains services collectifs, cet immeuble avait en effet été transformé et aménagé en appartements. Son mode d'habitation s'était ainsi trouvé fondamentalement modifié, l'unité de logement passant d'une chambre, occupée par une ou deux personnes ayant accčs ŕ des locaux communs, ŕ un appartement disposant d'une cuisine et de sanitaires ŕ l'usage exclusif de chaque copropriétaire. L'art. 7 ch. 1 du rčglement devait donc se comprendre dans le sens d'une habitation par appartements utilisés globalement, et non divisés par chambres. Se référant sur ce point ŕ la motivation retenue par le tribunal de premičre instance, l'autorité cantonale a réfuté l'argument des recourants, selon lequel la location de leurs appartements respectifs par chambres individuelles ne provoquerait pas de bruits excessifs. La cour d'appel a ainsi considéré qu'un appartement habité par une famille n'était certes pas totalement silencieux, mais qu'il ne comportait en principe qu'un seul réfrigérateur et un, voire deux postes de télévision ou de radio, alors que la présence de six locataires impliquait un plus grand nombre de ces appareils; en outre, dans le premier cas, les repas étaient généralement préparés pour tous et pris en commun, contrairement au second cas. Ces activités provoquaient ŕ l'évidence des émissions sonores plus importantes lorsqu'elles étaient exercées individuellement. Pour l'autorité cantonale, le rčglement n'empęchait cependant pas la location (par le propriétaire) ou la sous-location (par le locataire) d'une, voire de deux chambres ŕ des personnes individuelles, car les conséquences en étaient totalement différentes: dans cette hypothčse, l'occupant principal vivait en effet dans le męme appartement que les "chambreurs" et pouvait contrôler leur comportement, notamment concernant le bruit. Au surplus, la cour d'appel a jugé que la location par chambres individuelles correspondait ŕ l'exploitation d'une pension ou d'une entreprise analogue prohibée par l'art. 7 ch. 2 let. a du rčglement. En effet, la seule différence entre ce genre de location et une pension consistait dans le fait que les locataires n'étaient pas nourris, contrairement aux pensionnaires. Or cette différence engendrait des nuisances supplémentaires puisque dans une pension, un seul repas était préparé pour tous les pensionnaires, alors que chaque locataire préparait lui-męme les siens, ce qui entraînait une utilisation et une activité accrue dans la cuisine. De surcroît, en septembre 1993, la Direction de la police locale de la ville de Fribourg avait exigé que les recourants fussent au bénéfice d'une patente "G" de pension, ŕ laquelle n'étaient soumis que les hébergements d'hôtes en la forme commerciale. 2.2.1 Au regard de l'ensemble des circonstances, l'interprétation donnée par la cour d'appel ŕ l'art. 7 ch. 1 et 2 du rčglement n'apparaît pas contraire au principe de la confiance ni, partant, au droit fédéral. Dčs lors que l'immeuble avait été transformé en copropriété par étages, il est en effet raisonnable d'admettre qu'en adoptant le rčglement, les copropriétaires aient voulu éviter la continuation d'un mode d'habitation similaire au précédent, voire, comme dans le cas particulier, provoquant plus de nuisances qu'un foyer, un tel établissement impliquant généralement une certaine discipline. Le recourant ne conteste d'ailleurs pas véritablement cette interprétation. Il se contente d'affirmer, en substance, que la location par chambres individuelles a toujours été pratiquée dans l'immeuble, y compris, durant une certaine période, par l'intimée. L'autorité cantonale a toutefois réfuté ŕ bon droit cet argument, déjŕ soulevé devant elle. Se référant ŕ l'arręt publié aux ATF 111 II 330 consid. 9 p. 342, elle a en effet estimé que ni le fait que ce type de location ait déjŕ existé avant que la demanderesse n'achčte son appartement, ni le fait que celle-ci l'ait elle-męme pratiqué durant un certain temps, ne l'empęchait de se plaindre du bruit excessif et d'invoquer les dispositions du rčglement, car cela ne signifiait pas encore qu'elle se serait accommodée une fois pour toutes de ce non respect des normes réglementaires. Ce raisonnement n'est pas critiquable. Savoir s'il y a abus manifeste d'un droit, prohibé par l'art. 2 al. 2 CC, dépend de l'analyse des circonstances du cas concret (ATF 121 III 60 consid. 3d p. 63). L'adjectif "manifeste" indique qu'il convient de se montrer restrictif dans l'admission de l'abus de droit (arręt 4C.225/201 du 16 novembre 2001, consid. 2b). Tel peut ętre le cas, notamment, lorsqu'une institution juridique est détournée de son but (ATF 122 II 134 consid. 7b p. 137, 289 consid. 2a p. 294; 122 III 321 consid. 4a p. 322/323), lorsqu'un justiciable tend ŕ obtenir un avantage exorbitant (ATF 123 III 200 consid. 2b p. 203), lorsque l'exercice d'un droit ne répond ŕ aucun intéręt (ATF 123 III 200 précité) ou encore, ŕ certaines conditions, lorsqu'une personne adopte une attitude complčtement contradictoire, autrement dit lorsque, par son comportement antérieur, elle a inspiré chez l'autre une confiance légitime et l'a ainsi mené ŕ agir, vu la situation nouvelle, de maničre préjudiciable ŕ ses intéręts ("venire contra factum proprium": cf. ATF 125 III 257 consid. 2a p. 259; 123 III 70 consid. 3c p. 75, 220 consid. 4d p. 228; Merz, Commentaire bernois, n. 444 ss ad art. 2 CC). En l'occurrence, aucune de ces situations n'est réalisée. En particulier, il n'est pas établi que le comportement de l'intimée ait induit chez les recourants des actes préjudiciables ŕ leurs intéręts. 3. En conclusion, le recours doit ętre rejeté dans la mesure oů il est recevable. Les recourants seront par conséquent condamnés solidairement ŕ payer les frais judiciaires (art. 156 al. 1 et 7 OJ). Il n'y a en revanche pas lieu d'allouer des dépens, une réponse n'ayant pas été requise. Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce: 1. Le recours est rejeté dans la mesure oů il est recevable et l'arręt entrepris est confirmé. 2. Un émolument judiciaire de 2'500 fr. est mis solidairement ŕ la charge des recourants. 3. Le présent arręt est communiqué en copie aux mandataires des parties et ŕ la Ie Cour d'appel du Tribunal cantonal de l'État de Fribourg. Lausanne, le 23 décembre 2002 Au nom de la IIe Cour civile du Tribunal fédéral suisse Le président: La greffičre: