Tribunale federale Tribunal federal 5P.104/2006 /frs {T 0/2} Arręt du 19 juillet 2006 IIe Cour civile Composition MM. les Juges Raselli, Président, Hohl et Marazzi. Greffier: M. Abrecht. Parties Epoux X.________, recourants, représentés par Me Jean-Paul Salamin, avocat, contre La société de musique Y.________, intimée, représentée par Me Nicolas Fardel, avocat, Tribunal cantonal du canton du Valais, Cour civile II, avenue Mathieu-Schiner 1, 1950 Sion 2. Objet art. 9 et 29 Cst. (servitude), recours de droit public contre le jugement du Tribunal cantonal du canton du Valais, Cour civile II, du 31 janvier 2006. Faits: A. La société de musique Y.________ est propriétaire de la parcelle n° yyy de la commune de A.________, sur laquelle se trouvent un garage (PPE n° ...) et un local de musique avec galetas (PPE n° ...). Elle est également propriétaire de la parcelle voisine n° zzz. Les époux X.________ sont copropriétaires pour moitié chacun de la parcelle voisine n° xxx, qu'ils ont acquise en 1998 des époux B.________. Sur cette parcelle, sise en amont des parcelles nos yyy et zzz, sont édifiés un chalet (en amont) et un mur de soutčnement (en aval). Ce mur longe la limite séparant la parcelle n° xxx des parcelles nos yyy et zzz, sans en ętre cependant mitoyen. B. Par acte du 10 juin 1978, le propriétaire de la parcelle n° aaa (actuellement parcelle n° xxx) a grevé celle-ci d'une servitude de passage ŕ véhicules de trois mčtres de large en faveur de la parcelle n° bbb (actuellement parcelles nos yyy et zzz), afin de permettre l'accčs sur la dalle du garage qui avait été édifié vers 1975 sur cette derničre parcelle. Dans le męme acte et en contrepartie, le propriétaire de la parcelle n° bbb a grevé celle-ci d'une servitude de passage ŕ véhicules de trois mčtres de large en faveur de la parcelle n° aaa. Chacune de ces deux servitudes a été inscrite au registre foncier comme "servitude passage ŕ véhicule, larg. 3 m". Une route d'accčs longeant le mur de soutčnement et menant sur la dalle supérieure du garage a par la suite été aménagée sur le terrain, ŕ cheval sur la limite séparant la parcelle n° xxx des parcelles nos yyy et zzz. C. En décembre 1988, alors que la construction d'un local de musique sur la dalle servant de toit au garage sis sur la parcelle n° bbb avait été autorisée par la commune de A.________, sans que les époux B.________ ne s'y soient opposés, ces derniers ont accepté de grever leur parcelle n° aaa d'une servitude de non-bâtir d'une largeur de huit mčtres en faveur de la parcelle n° bbb ainsi que de la commune de A.________. En 1995, la société de musique Y.________ a construit le local de musique en question. La route d'accčs mentionnée ci-dessus permettait d'y accéder. Un escalier empęchait toutefois de l'emprunter pour accéder ŕ la parcelle des époux B.________. Cet escalier a alors été supprimé et la route aménagée de telle sorte qu'elle conduise sur cette derničre parcelle, oů une place de parc a ensuite été créée. Ŕ l'heure actuelle, la largeur de la route d'accčs entre le mur de soutčnement et le mur gouttereau est du local de musique oscille entre 2,50 m et 3,14 m. Toutefois, l'avant-toit du local de musique surplombe la route de telle maničre qu'il n'y a qu'une largeur de 1,90 m entre le bord de l'avant-toit et le mur de soutčnement et une hauteur de 2,39 m entre l'avant-toit et la chaussée. De ce fait, la route ne peut ętre utilisée que par des voitures de tourisme et non par des camions. Cette configuration des lieux existait déjŕ lorsque les époux X.________ ont acquis leur immeuble en 1998, et elle n'a pas été modifiée depuis ladite acquisition. D. Par mémoire-demande du 14 février 2003, les époux X.________ ont ouvert action contre la société de musique Y.________, en concluant en substance ŕ la restauration sur les parcelles nos yyy et zzz, aux frais de la défenderesse, du droit de passage de trois mčtres de large en faveur de la parcelle n° xxx, sur toute la longueur et la hauteur utiles ŕ son exercice. La défenderesse a conclu au rejet de la demande. Lors du débat final du 28 juin 2005, les demandeurs ont conclu, avec suite de frais et dépens, ŕ ce que le mur de soutčnement se trouvant sur leur propriété soit déplacé aux frais de la défenderesse de maničre ŕ permettre l'exercice d'une servitude de passage de trois mčtres de large et d'une hauteur de quatre mčtres permettant l'accčs ŕ tous véhicules. La défenderesse a conclu avec suite de frais et dépens au rejet de la demande. E. Par jugement du 31 janvier 2006, la Cour civile II du Tribunal cantonal du canton du Valais a rejeté la demande avec suite de frais et dépens. La motivation de ce jugement, dans ce qu'elle a d'utile ŕ retenir pour l'examen du recours, est en substance la suivante : E.a Aux termes de l'art. 730 al. 1 CC, la servitude est une charge imposée sur un immeuble en faveur d'un autre immeuble et qui oblige le propriétaire du fonds servant ŕ souffrir, de la part du propriétaire du fonds dominant, certains actes d'usage, ou ŕ s'abstenir lui-męme d'exercer certains droits inhérents ŕ la propriété. Selon l'art. 738 CC, l'inscription fait rčgle, en tant qu'elle désigne clairement les droits et les obligations dérivant de la servitude (al. 1); l'étendue de celle-ci peut ętre précisée, dans les limites de l'inscription, soit par son origine, soit par la maničre dont la servitude a été exercée pendant longtemps, paisiblement et de bonne foi (al. 2). E.b En cas de changement de propriétaire foncier, le tiers acquéreur peut se fier de bonne foi ŕ l'inscription, si celle-ci ne renvoie pas ŕ d'autres documents (plans, contrat) et si elle est suffisamment précise. Toutefois, comme une personne raisonnable n'achčte en principe pas une servitude de passage sans visiter les lieux, le tiers acquéreur ne pourra ignorer de bonne foi les particularités non mentionnées dans l'inscription (assiette de la servitude, ouvrages, largeur rétrécie par endroits, etc.) qu'une telle visite pouvait lui révéler. Lorsque l'exercice de la servitude nécessite un ouvrage (par exemple un chemin) sis sur le fonds grevé, cet ouvrage détermine le contenu et l'étendue de la servitude vis-ŕ-vis du tiers acquéreur; dčs lors, si le tracé du droit de passage est visible sur le terrain, ledit tiers devra compter avec le fait que la maničre dont ce droit a été utilisé - męme si elle s'écarte de l'inscription au registre foncier - va perdurer. E.c Le titulaire de la servitude peut protéger son droit en ouvrant action, dite "confessoire", ŕ l'encontre de celui qui trouble l'exercice de celle-ci, y compris contre le propriétaire du fonds grevé; si le trouble provient d'une construction qui empičte sur l'espace prévu pour l'exercice de la servitude, l'action peut tendre ŕ la démolition de cette construction, ŕ moins que le propriétaire du fonds dominant ne l'ait acceptée, fűt-ce tacitement, ou si, d'une autre maničre, son action constitue un abus de droit. E.d En l'espčce, il est établi que le mur de soutčnement sis sur la parcelle n° xxx a toujours bordé ŕ l'est la route d'accčs sur laquelle s'exerce le droit de passage litigieux. S'il est certes avéré que le tracé de cette route, dans sa partie comprise entre le local de musique et le mur de soutčnement, n'atteint pas partout une largeur de trois mčtres, cette configuration des lieux existait déjŕ lorsque les demandeurs ont acquis leur immeuble en 1998 et n'avait du reste jamais été remise en question par les précédents propriétaires. Les demandeurs ne peuvent dčs lors, sans abuser de leur droit, revendiquer quelque cinq ans plus tard un droit de passage de trois mčtres de large entre le local de musique et le mur de soutčnement. E.e De męme, s'il est certes établi que l'avant-toit du local de musique empičte sur l'assiette de la route d'accčs sur laquelle s'exerce le droit de passage litigieux, il faut d'emblée relever que ce local a été construit en 1995, sans opposition des précédents propriétaires de la parcelle des demandeurs, et qu'il existait déjŕ lorsque ces derniers ont acquis leur immeuble en 1998. Leur revendication tendant ŕ obtenir que l'exercice de leur droit de passage puisse ętre assuré jusqu'ŕ une hauteur de quatre mčtres relčve dčs lors également de l'abus de droit. En définitive, les conclusions des demandeurs doivent donc ętre entičrement écartées, avec suite de frais et dépens. F. Contre ce jugement, les demandeurs interjettent en parallčle un recours de droit public et un recours en réforme au Tribunal fédéral. Par le recours de droit public, les demandeurs concluent avec suite de frais et dépens ŕ l'annulation du jugement attaqué et au renvoi du dossier ŕ l'autorité cantonale pour nouvelle décision. La défenderesse n'a pas été invitée ŕ répondre au recours de droit public. Le Tribunal fédéral considčre en droit: 1. En vertu de l'art. 57 al. 5 OJ, il est sursis en rčgle générale ŕ l'arręt sur le recours en réforme jusqu'ŕ droit connu sur le recours de droit public. Cette disposition est justifiée par le fait que, si le Tribunal fédéral devait d'abord examiner le recours en réforme, son arręt se substituerait ŕ la décision cantonale, rendant ainsi sans objet le recours de droit public, faute de décision susceptible d'ętre attaquée par cette voie (ATF 122 I 81 consid. 1; 120 Ia 377 consid. 1 et les arręts cités). Il n'y a pas lieu d'y déroger en l'espčce. Formé en temps utile (art. 89 al. 1 OJ) contre une décision finale (cf. art. 87 OJ) prise en derničre instance cantonale (art. 86 al. 1 OJ; cf. art. 23 al. 1 let. b CPC/VS), le recours est en principe recevable, sous réserve des griefs qui auraient dű ętre soulevés par la voie du recours en réforme (art. 84 al. 2 OJ; cf. consid. 2.2.3 infra). 2. 2.1 Les recourants reprochent ŕ l'autorité cantonale une appréciation arbitraire des preuves ŕ deux égards: d'une part pour avoir retenu que les époux B.________ ne s'étaient pas opposés ŕ la construction du local de musique, et d'autre part pour n'avoir pas retenu que l'intimée savait que la construction du local de musique restreignait la servitude existante et ne pouvait dčs lors ętre de bonne foi. La cour cantonale aurait par ailleurs violé l'art. 6 CO en déduisant de l'absence de réaction des époux B.________ leur consentement ŕ la construction attaquée. Les recourants font également grief ŕ l'autorité cantonale d'avoir violé leur droit d'ętre entendus (art. 29 al. 2 Cst.) en ne prenant pas en compte les photographies aériennes déposées ŕ l'occasion du débat final, photographies dont il ressortirait que les époux B.________ utilisaient jusqu'ŕ la construction du local de musique un autre accčs que celui de la servitude, passant par la parcelle n° ccc. Une fois cet accčs supprimé par ladite construction, les époux B.________ auraient cherché ŕ obtenir une restitution de l'accčs par le tracé de la servitude. Comme ce tracé était restreint en raison du local de musique, ils auraient préféré vendre leur bien plutôt que de lutter pour obtenir justice. Les recourants se plaignent enfin d'arbitraire dans l'application de la loi, plus particuličrement d'une interprétation arbitraire de l'art. 738 CC. Selon eux, dans la mesure oů le contenu de la servitude se dégageait clairement de l'inscription au registre foncier, il n'était pas possible de se référer ŕ la maničre dont celle-ci avait été exercée, d'autant qu'il résulterait du rapport de l'expert ainsi que des déclarations verbalisées d'un responsable de la société de musique Y.________ qu'avant la construction du local de musique, le passage ne posait pas de problčme et pouvait s'exercer sur une largeur de trois mčtres ŕ compter du mur de soutčnement. 2.2 Selon les constatations de fait du jugement attaqué, les demandeurs ont acquis des époux B.________ la parcelle n° xxx en 1998 (cf. lettre A supra). Cette parcelle est au bénéfice d'une servitude de passage, inscrite au registre foncier comme "servitude passage ŕ véhicule, larg. 3 m", grevant les parcelles nos yyy et zzz, propriété de la défenderesse (cf. lettre B supra). Toutefois, au moment de l'acquisition de la parcelle n° xxx en 1998, l'exercice de cette servitude était depuis plusieurs années limité de fait par l'implantation du local ŕ musique que la défenderesse a construit en 1995 sur sa parcelle n° yyy. En effet, la largeur de la route d'accčs entre le mur de soutčnement et le mur gouttereau est du local de musique oscille entre 2,50 m et 3,14 m. En outre, l'avant-toit du local de musique surplombe la route de telle maničre qu'il n'y a qu'une largeur de 1,90 m entre le bord de l'avant-toit et le mur de soutčnement et une hauteur de 2,39 m entre l'avant-toit et la chaussée, de sorte que la route ne peut ętre utilisée que par des voitures de tourisme et non par des camions (cf. lettre C supra). 2.3 Cet état de fait scelle le sort du litige, comme on va le voir. 2.3.1 Si le tiers acquéreur d'un immeuble au profit duquel est inscrite une servitude peut se fier de bonne foi ŕ l'inscription y relative (cf. art. 973 al. 1 CC) en ce qui concerne l'étendue de la servitude en question (cf. art. 738 al. 1 CC), il ne peut pas se fier ŕ l'inscription quant ŕ des points qu'elle ne précise pas, et il ne peut pas invoquer sa bonne foi si elle est incompatible avec l'attention que les circonstances permettaient d'exiger de lui (cf. art. 3 al. 2 CC). Or comme une personne raisonnable n'achčte en principe pas un immeuble au bénéfice d'une servitude de passage sans visiter les lieux, le tiers acquéreur ne pourra ignorer de bonne foi - sauf dans des circonstances tout ŕ fait particuličres - les particularités non mentionnées dans l'inscription (assiette de la servitude, ouvrages, largeur rétrécie par endroits, etc.) qu'une telle visite pouvait lui révéler (Paul Piotet, Le contenu d'une servitude, sa modification conventionnelle et la protection de la bonne foi, in RNRF 2000 p. 284 ss, 288). Lorsque l'exercice de la servitude nécessite un ouvrage sis sur le fonds grevé, tel qu'un chemin par lequel s'exerce une servitude de passage, cet ouvrage détermine le contenu de la servitude et en limite l'étendue vis-ŕ-vis du tiers acquéreur; les limitations résultant de l'état des lieux qui sont visibles sur le terrain sont ainsi opposables au tiers acquéreur, lequel ne pourra pas invoquer sa bonne foi s'il n'en a pas pris connaissance (Liver, Zürcher Kommentar, Band IV/2a/1, 1980, n. 55 ad art. 738 CC). 2.3.2 En l'espčce, lorsque les demandeurs ont acquis leur immeuble en 1998, les limitations ŕ l'exercice de la servitude de passage litigieuse résultant de la configuration des lieux - largeur limitée ŕ 2,50 m entre le mur de soutčnement et le mur gouttereau est du local de musique; hauteur limitée ŕ 2,39 m au-delŕ d'une distance de 1,90 m depuis le mur de soutčnement - étaient parfaitement visibles sur le terrain. Ces limitations découlant de l'état des lieux délimitaient l'étendue de la servitude vis-ŕ-vis de l'acquéreur du fonds dominant et sont ainsi opposables aux demandeurs. Ceux-ci ne peuvent invoquer leur bonne foi du moment que celle-ci est incompatible avec l'attention que les circonstances permettaient d'exiger d'eux. 2.3.3 Le jugement attaqué se révčle ainsi conforme au droit fédéral en tant qu'il retient que les recourants ne peuvent invoquer un droit de passage plus étendu que celui qui pouvait ętre exercé lors de l'acquisition de leur immeuble en 1998 au vu de la configuration - inchangée depuis lors - des lieux. C'est donc ŕ tort que les recourants se plaignent d'une application erronée du droit civil fédéral, application qui ne peut de toute maničre pas ętre critiquée dans le cadre d'un recours de droit public lorsque, comme en l'espčce, la voie du recours en réforme au Tribunal fédéral est ouverte (art. 84 al. 2 OJ; ATF 124 III 134 consid. 2b). Quant aux griefs tirés d'une prétendue appréciation arbitraire des preuves et d'une prétendue violation du droit d'ętre entendu des recourants, ils tombent ŕ faux dčs lors qu'ils portent sur des faits largement antérieurs ŕ l'acquisition par les recourants de leur parcelle, qui sont sans pertinence pour l'issue du litige. 3. Il résulte de ce qui précčde que le recours, mal fondé en tant qu'il est recevable, doit ętre rejeté dans cette męme mesure. Les recourants, qui succombent, supporteront les frais judiciaires, solidairement entre eux (art. 156 al. 1 et 7 OJ). Il n'y a en revanche pas lieu d'allouer de dépens, puisque l'intimée n'a pas été invitée ŕ répondre au recours et n'a ainsi pas assumé de frais pour la procédure devant le Tribunal fédéral (art. 159 al. 1 et 2 OJ; Poudret/Sandoz-Monod, Commentaire de la loi fédérale d'organisation judiciaire, vol. V, 1992, n. 2 ad art. 159 OJ). Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce: 1. Le recours est rejeté dans la mesure oů il est recevable. 2. Un émolument judiciaire de 3'000 fr. est mis ŕ la charge des recourants, solidairement entre eux. 3. Le présent arręt est communiqué en copie aux mandataires des parties et au Tribunal cantonal du canton du Valais, Cour civile II. Lausanne, le 19 juillet 2006 Au nom de la IIe Cour civile du Tribunal fédéral suisse Le président: Le greffier: