T.C. ... 7. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TÜRK MİLLETİ ADINA YARGILAMA YAPMAYA VE HÜKÜM VERMEYE YETKİLİ
T.C.
... GEREKÇELİ KARAR
7. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2019/710 Esas
KARAR NO: 2021/445
DAVA: İpotek (İnşaatçı İpoteği Geçici Tescil Şerhi Verilmesi İstemli)
DAVA TARİHİ: 24/04/2019
KARAR TARİHİ: 18/06/2021
Mahkememizde görülmekte olan İpotek (Tescil İstemli) davanın yapılan açık yargılaması sonunda,
İDDİA :
Davacı vekili dava dilekçelerinde özetle; davalı ile müvekkili şirket arasında ... ... Noterliğinin 24/06/2015 tarihli "Düzenleme şeklinde taşınmaz satışı vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi" imzalandığını, bu sözleşme sonrasında müvekkil şirket tarafından sözleşme konusu taşınmazın topu kaydına şerh düşüldüğünü, müvekkilinin sözleşme gereği edimlerini zamanında yerine getirdiğini ancak davalı tarafın müvekkili ile imzalanan sözleşmenin bitmesine 1 yıldan fazla süre varken ve inşaatın %95 'i bitmiş olmasına rağmen ilk önce müvekkili şirketin idare ile olan işlemlerinin yütürülmesi için verilen vekaletnameden haksız yere azledildiğini, inşaatın geldiği aşama itibariyle davalıdan A03-A11 nolu bağımsız bölümlerin tamamı, B04 nolu bağımsız bölümün %50'si, A28 nolu bağımsız bölümün ise %73'ünün mülkiyetinin nakledilmesi gerektiğini, davalı tarafın taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği müvekkilinin eser için yapmış olduğu imalat bedellerinin ve hakkettiği halde kendisine verilmeyen bağımsız bölümlerden kaynaklı alacağının teminat altına alınma gereğinin hasıl olduğunu, müvekkili şirketin yaptığı imalat karşılığı davalıdan alacağı bir kısım taşınmazların devri henüz gerçekleşmemiş olduğundan ve davalı taraf tek taraflı irade beyanı ile sözleşmeyi feshettiğini bildirmiş ve fesih beyanında müvekkili tarafından yapılan imalatlar karşılığında herhangi bir bedel ödemeyeceğini açıkça beyan etmiş olduğundan, yüklenicinin alacaklarının korunması için TMK.nun 1011 maddesi uyarınca tapu kayıtlarına geçici tescil şerhi konulması gerektiğini belirterek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla ... İli ... İlçesi ...16614 ada 5 parselde bulunan taşınmazlardan davalı adına kayıtlı olan; zemin kat, 1. katta bulunan B01 nolu 2 katlı mağaza niteliğindeki bağımsız bölüme, zemin kat, 1. katta bulunan B02 nolu 2 katlı mağaza niteliğindeki bağımsız bölüme, 1. bodrum kat, zemin kat, 1. katta bulunan B05 nolu depolu 2 katlı mağaza niteliğindeki bağımsız bölüme, 1. bodrum kat, zemin kat, 1. katta bulunan B06 nolu depolu 2 katlı mağaza niteliğindeki bağımsız bölüme, 1. bodrum kat, zemin kat, 1. katta bulunan B07 nolu depolu 2 katlı mağaza niteliğindeki bağımsız bölüme, 1. katta bulunan A01 nolu büro niteliğindeki bağımsız bölüme, 2. katta bulunan A02 nolu büro niteliğindeki bağımsız bölüme, 2. katta bulunan A05 nolu büro niteliğindeki bağımsız bölüme, 3. ve 4. katta bulunan A06 nolu iki katlı büro niteliğindeki bağımsız bölüme, 3. ve 4. katta bulunan A07 nolu iki katlı büro niteliğindeki bağımsız bölüme, 6. katta bulunan A12 nolu büro niteliğindeki bağımsız bölüme, 6. katta bulunan A13 nolu büro niteliğindeki bağımsız bölüme, 6. katta bulunan A14 nolu büro niteliğindeki bağımsız bölüme, 6. katta bulunan A15 nolu büro niteliğindeki bağımsız bölüme, 9. ve 10. katta bulunan A18 nolu iki katlı büro niteliğindeki bağımsız bölüme, 9. ve 10. katta bulunan A19 nolu iki katlı büro niteliğindeki bağımsız bölüme, 12. katta bulunan A24 nolu büro niteliğindeki bağımsız bölüme, 12. katta bulunan A25 nolu büro niteliğindeki bağımsız bölüme, 12. katta bulunan A26 nolu büro niteliğindeki bağımsız bölüme, 12. katta bulunan A27 nolu büro niteliğindeki bağımsız bölüme, 13. ve 14. katta bulunan A28 nolu iki katlı büro niteliğindeki bağımsız bölüme, 16. katta bulunan A34 nolu büro niteliğindeki bağımsız bölüme, 16. katta bulunan A35 nolu büro niteliğindeki bağımsız bölüme, 2. katta bulunan A03 nolu büro niteliğindeki bağımsız bölüme, 5. katta bulunan A11 nolu büro niteliğindeki bağımsız bölüme, zemin kat ve 1. katta bulunan B04 nolu iki katlı mağaza niteliğindeki bağımsız bölüme, ait tapu kayıtlarına, öncelikle dosya üzerinden inceleme yaparak veya taraflar dinlenerek, TMK.nun 1011 maddesi gereğince müvekkil lehine "geçici tescil şerhi" işlenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
SAVUNMA :
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; usuli itirazlarının yanı sıra esasa ilişkin olarak ise; davacının davayı 26 adet bağımsız bölüm üzerine işlenecek şekilde açmakta hukuki menfaati bulunmadığını, davacının geçici ipotek tesciline konu edilebilecek bir alacağı bulunmadığını, müvekkili ile davacı şirket arasında mülkiyeti müvekkiline ait ... İli ... İlçesi ...16614 ada, 5 parselde kain taşınmazda yapılacak iş merkezi inşaatına ilişkin ... Noterliğinin 24/06/2015 tarih ve 05094 sayılı yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve 18/03/2016 tarih ve 12292 yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşımaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesine ek sözleşme imzalandığını, davacı tarafın sözleşmeden doğan edimlerini yerine getirmediğini, ayıplı imalatlar yapıldığını, ... ... Hukuk Mahkemesinin 2018/188 D. İş sayılı dosyası ile tespit yapıldığını, davacının alacağının dayanağı olarak gösterdiği arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi 14/02/2019 tarihinde haklı nedenlerle geriye etkili olarak feshedildiğini ve feshin haklılığının tespiti amacıyla ... ...Ticaret Mahkemesinin 2019/266 Esas sayılı dosyası ile dava açıldığını, Yapı ipoteği aslen, taşınmaz maliki olan müvekkili tarafından kabul edilen veya mahkeme hükmü ile sorumlu olduğu tespit edilen alacağın teminatı olup kabul edilmeyen ve sorumlu olunmayan alacak nedeniyle ipotek tesis edilerek malikin tasarruf yetkisinin sınırlandırılmasının mümkün olmadığını, davacı tarafın iddialarının aksine taraflar arasındaki ilişkide kötü niyetli olan tarafın davacı olduğunu savunmuş davanın usulden ve esastan reddine karar verilmesini talep etmiştir.
YARGILAMA VE GEREKÇE :
Dava, inşaatçı ipoteği geçici tescil şerhi verilmesi istemine ilişkindir.
Tanışmaz Satış Vadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat sözleşmesi örneği, seviye tespit tutanağı örneği ihtarname örnekleri, ... ...Ticaret mahkemesinin 2019/266 Esas sayılı dosyasının Uyap evrakları, ... ...Ticaret Mahkemesinin 2019/137 D.İş sayılı dosyası ve diğer bilgi belgeler dosyada mevcuttur.
Mahkememizce, 26/04/2019 tarihinde, “davanın görevsizlik sebebiyle usulden reddine , ....” karar verilmiş, bu karar davacı tarafın temyizi üzerine ... Bölge Adliye Mahkemesi ... Dairesinin 27/11/2019 gün ve 2019/1132 Esas 2019/1017 Karar sayılı kaldırma kararı sonucu mahkememizin esas defterine kaydı yapılmıştır.
... ... Ticaret Mahkemesinin 2019/157 D. İş sayılı dosyasının incelenmesinde; ihtiyati tedbir talep edenin... ...Vakfı, karşı tarafların...İnşaat Turz. Petrol ... Ltd. Şti., ...Turz. Taş. Gıda İnş. Taah. Tic. ve San. A.Ş., ile Türkiye ...Bankası A.Ş. Olduğu, mahkemece 08/04/2019 tarihinde ihtiyati tedbir talebinin 150.000,00 TL teminat mukabilinde kabulüne, 16614 ada 5 parselde kayıtlı A/15/30-31-32 ve A//7+8/16 nolu bağımsız bölümlerin tapu kaydına 3. kişilere devir ve temlikinin önlenmesine yönelik tedbir konulmasına karar verildiği, ...Turz. Taş. Gıda İnş. Taah. Tic. ve San. A.Ş. ve Türkiye ...Bankası A.Ş.'nin tedbir kararına itiraz ettiği, mahkemece 12.06.2019 tarihli ek karar ile; lehine tedbir kararı verilenin, HMK'nın 397. maddesi hükmü uyarınca tedbir kararı uygulanmasını talep ettiği tarihten itibaren 2 hafta içinde esas hakkında dava açtığına ilişkin evrakı dosyaya ibraz etmediğinden bahisle ihtiyati tedbir kararının kendiliğinden kalktığının tespitine karar verildiği, görülmüştür.
... ...Ticaret Mahkemesinin 2019/266 Esas sayılı dosyasının Uyap sistemi üzerinden incelenmesinde; davacının... ...Vakfı, davalıların... Elektrik Üretim Danışmanlık Anonim Şirketi, ...Nakliye Akaryakıt İnşaat Turizm Gıda Otomotiv Taahhüt Pazarlama Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi, ... İnşaat Hafriyat Nakliyat Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi olduğu, davanın 22/05/2019 tarihinde açıldığı, davadaki uyuşmazlığın davacı ile davalı...arasında yapılan kat karşılığı inşaaat sözleşmesinin davacı tarafından feshinin haklı ve geçerli olup olmadığı, dayanak ilişkide davalı Hasoğullarının üzerine düşen edimi tam ve gereği gibi yerine getirip getirmediği, dava konusu bağımsız bölümlerin tapu iptal ve tescil şartlarının oluşup oluşmadığı, davacının zararına ilişkin taleplerinin yerinde olup olmadığı hususlarına ilişkin olduğu, davanın derdest olduğu, duruşmasının 23/06/2021 tarihine ertelendiği anlaşılmıştır.
TMK'nın 893/3. maddesinde “Bir taşınmaz üzerinde yapılan yapı veya diğer işlerde malzeme vererek veya vermeden emek sarf ettikleri için malzeme ve emek karşılığı olarak malik veya yükleniciden alacaklı olan alt yüklenici veya zanaatkarlar”ın kanuni ipotek haklarının olduğu ve bunun tescilini isteyebilecekleri, 895. maddesinde de zanaatkarların ve yüklenicilerin kanuni ipotek haklarının çalışmayı veya malzeme vermeyi yüklendikleri andan başlayarak tapu kütüğüne tescil olunabileceği, tescilin yüklenilen işin tamamlanmasından başlayarak üç ay içinde yapılmış olması gerektiği, tescilin yapılması için alacağın malik tarafından kabul edilmiş veya mahkemece karara bağlanmış olmasının şart olduğu, malik yeterli güvence gösterirse tescil istenemeyeceği düzenlenmiştir.
Bu hükümler ile bir taşınmaz üzerinde yapılan kalıcı nitelikteki bir yapıya malzeme ve emek vererek veya sadece emek vererek katkıda bulunan, bu suretle taşınmaz malikinin malvarlığında değer artışı sağlayan yapı alacaklılarına kanuni ipotek hakkı tanınmıştır. Yapı alacağı, yalnız emek ile veya hem emek hem malzeme ile yapıya katkıda bulunma nedeniyle doğmuş alacağı; yapı alacaklıları ise, bir yapının inşasında, onarılmasında, genişletilmesi ve değiştirilmesinde eser sözleşmesine bağlı olarak çalışan yüklenicileri, alt yüklenicileri ve zanaatkarları ifade etmektedir.
Yapı alacaklılarının ilk grubunu taşınmaz maliki ile aralarında eser sözleşmesi ilişkisi bulunan yükleniciler ve zanaatkarlar oluşturmaktadır. Taşınmaz maliki, yüklenici ve zanaatkarların kendisinden olan yapı alacaklarından sözleşme ilişkisi yanında kanun gereği de sorumlu tutularak bu kimselere ipotek vermekle yükümlü kılınmıştır. Yapı alacaklılarının ikinci grubunu ise taşınmaz maliki ile aralarında doğrudan bir sözleşme ilişkisi bulunmayan alt yüklenici ve zanaatkarlar oluşturmaktadır. Bu kişilerin akdî ilişkisi taşınmaz maliki ile eser sözleşmesi imzalamış olan asıl yüklenicilerdir. Bu kişiler yapım işini ayrı bir eser sözleşmesiyle yükleniciye karşı taahhüt etmişlerdir. Aralarında doğrudan bir eser sözleşmesi olmadığı halde taşınmaz maliki, alt yüklenicinin yükleniciden olan yapı alacaklarından kanun gereği sorumlu tutularak alt yükleniciye ipotek vermekle yükümlü kılınmıştır. Alt yüklenicinin yükleniciden olan alacağı, yüklenicinin taşınmaz malikinden olan alacağından ayrı ve bağımsız olduğundan alt yüklenicinin yapı ipoteği tescilini talep hakkı da, yüklenicinin yapı ipoteği tescilini talep hakkından ayrı ve bağımsız bir haktır. Böylelikle aynı taşınmaz üzerinde iki ayrı kanuni ipotek tesisi mümkündür.
Anılan maddelere göre yapı ipoteğinin yasal koşullarını,
a-Bir yapı alacağının mevcut olması,
b-Alacağın çekişmeli olmaması, yani alacağın taşınmaz maliki tarafından kabul edilmiş veya mahkemece karara bağlanmış olması,
c-Malik tarafından yeterli güvencenin gösterilmemiş olması,
d-Yüklenilen işin tamamlanmasından itibaren en geç 3 ay içinde tescil talebinde bulunulması oluşturmaktadır.
Somut olayda; taraflar arasında, davalıya ait ... İli, ... İlçesi, ...16614 ada, 5 parsel sayılı taşınmazda iş merkezi yapılması işine ait ... 1. Noterliğinin 24/06/2015 tarih ve 05094 yevmiye nolu düzenleme şeklinde taşınmaz satışı vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile 18/03/2016 tarih ve 12292 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde taşımaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine ek sözleşme imzalandığı, sözleşme uyarınca, bağımsız bölümlerin % 43'ünün davacıya, %57'sinin ise davalıya ait olacağının kararlaştırıldığı görülmüş olup, davacı yan eldeki dava ile; işin %95'ni bitirdiğini, sözleşmeye göre, betonarme kargas bittikten sonra hakettigi kısmın %85'i, geçici kabul yapıldıktan ve geçici iskan başvuru belgesi alındıktan sonra %10'u, iskan ruhsatı alındıktan sonra %5'i için ferağ verilmesi gerektiğini ancak taraflar arasında akdedilen sözleşmenin bitmesine 1 yıldan fazla süre var iken ve inşaatın %95'i bitmiş olmasına rağmen idare ile olan işlemlerinin yürütülmesi için verilen vekaletnameden davalı tarafından haksız yere azledildiğini, akabinde davalının sözleşmeyi de haksız şekilde feshettiğini ancak inşaatın geldiği aşama itibariyle A03, A11 nolu bağımsız bölümlerin tamamı, B04 nolu bağımsız bölümün %50'si, A28 nolu bağımsız bölümün ise %73'ünün mülkiyetinin devrine yanaşmadığını ileri sürerek, taraflar arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yaptığı imalat bedellerinin ve hak ettiği bağımsız bölümlerden kaynaklı alacağının teminat altına alınması için geçici tescil şerhi verilmesini istediğini anlaşılmıştır. TMK.nun 895. maddesi hükmü uyarınca yapı ipoteğinin tescil edilebilmesi için "alacağın çekişmeli olmaması, taşınmaz maliki tarafından kabul edilmiş veya mahkemece karara bağlanmış olması" gerekmektedir. Davalı, alacağın varlığını kabul etmediği gibi davacı tarafından yapılan imalatın ayıplı olduğunu, davacıya borcunun bulunmadığını aksine davacıdan alacaklı olduğunu savunmuştur. Taraflar arasında, sözleşme konusu işin ayıplı olup olmadığı, davalı tarafından yapılan feshin haklı ve geçerli olup olmadığının tespiti için ... ...Ticaret Mahkemesinin 2019/266 esas sayılı dosyasında açılan davanın derdest olduğu, bu bağlamda eldeki davanın açıldığı tarih itibariyle mahkemece karara bağlanmış ve çekişmeli olmayan bir alacağın da bulunmadığı anlaşılmakla şartları oluşmayan davanın reddine karar verilerek aşağıdaki şekilde karar verilmiştir.
Anlatılan nedenlerle,
HÜKÜM :
1-DAVANIN REDDİNE,
2-Davalı taraf kendini vekille temsil ettirdiğinden A.A.Ü.T. 3,13 maddeleri gereğince hesaplanan takdiren 1.000,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalı tarafa ödenmesine,
3-Masrafların davacı üzerinde bırakılmasına,
4-Arta kalan gider avansının karar kesinleştiğinde yatırana iadesine,
5-Davacı tarafından yatırılan peşin harcın karar harcı sayılmasına, eksik kalan ve terkin sınırında kalan harcın Adli Yargı İlk Derece Mahkemeleri Yazı İşleri Yönetmelik m. 206/1 gereğince TAHSİLİNE YER OLMADIĞINA,
Dair davacı vekilinin ve davalı vekilinin yüzüne karşı, kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık sürede verilecek dilekçe ile ... Bölge Adliye Mahkemesi'nde istinaf kanun yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup, usulen anlatıldı. 18/06/2021 Katip ...
e-imzalıdır
Hakim ...
e-imzalıdır