A-2155/2012 - Abteilung I - Enteignung - Entschädigung für Direktüberflüge ausgehend vom Be...

B u n d e s v e rw a l t u ng s g e r i ch t
T r i b u n a l ad m i n i s t r a t i f f éd é r a l
T r i b u n a l e am m in i s t r a t i vo f e d e r a l e
T r i b u n a l ad m i n i s t r a t i v fe d e r a l








Abteilung I
A-2155/2012


U r t e i l v o m 1 . A p r i l 2 0 1 4
Besetzung

Richter Christoph Bandli (Vorsitz),
Richterin Claudia Pasqualetto Péquignot,
Richter André Moser,
Gerichtsschreiber Andreas Meier.



Parteien

1. Flughafen Zürich AG, Postfach, 8058 Zürich,
2. Kanton Zürich, Baudirektion, Immobilienamt,
Abteilung Landerwerb, Postfach, 8090 Zürich,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Roland Gfeller
und Rechtsanwalt Dr. iur. Daniel Kunz, Gfeller Budliger
Rechtsanwälte, Florastrasse 44, Postfach 1709, 8032 Zürich,
Beschwerdeführende 1 und Beschwerdegegner 2,



gegen


Politische Gemeinde Kloten,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Urs Jordi,
Lägernstrasse 2, 8302 Kloten,
Beschwerdeführerin 2 und Beschwerdegegnerin 1,

und

Eidgenössische Schätzungskommission Kreis 10,
Hofackerstrasse 40, Postfach, 8032 Zürich,
Vorinstanz,

Gegenstand

Entschädigung für Direktüberflüge ausgehend vom Betrieb
des Landesflughafens Zürich-Kloten (Landeanflug Piste 28,
sog. Ostanflug).

A-2155/2012
Seite 2
Sachverhalt:
A.
Die Gemeinde Kloten ist Eigentümerin der Liegenschaft Grundregister-
blatt 580, Kat. Nr. 3461, in Kloten. Die Parzelle ist mit einem Mehrfamili-
enhaus überbaut. Im Oktober 2001 wurden die sogenannten "Ostanflüge"
auf die Piste 28 des Flughafens Zürich eingeführt. Die Liegenschaft be-
findet sich im Bereich dieser Ostanflüge. Wie eine Vielzahl von Grundei-
gentümern aus der betroffenen Region gelangte die Gemeinde Kloten
daher an die Flughafen Zürich AG: Am 19. Mai 2005 ersuchte sie um
Enteignung des Grundstücks gegen Vergütung des vollen Verkehrswerts
per 1. Januar 2001, eventuell um eine Entschädigung für den eingetrete-
nen Minderwert. Die Eidgenössische Schätzungskommission Kreis 10
(nachfolgend: ESchK) hatte bereits im August 2003 für sämtliche Begeh-
ren aus der Gemeinde Kloten ein Sammelverfahren eingeleitet.
B.
Am 2. März 2005 beschränkte die ESchK den Gegenstand des Sammel-
verfahrens vorerst auf die Frage der Unvorhersehbarkeit der Fluglärm-
immissionen. Bei der Unvorhersehbarkeit handelt es sich um eine der
Anspruchsvoraussetzungen für eine Entschädigung wegen Unterdrü-
ckung nachbarlicher Abwehrrechte. Hingegen hängt ein allfälliger Ent-
schädigungsanspruch für direkten Überflug nicht von der Unvorherseh-
barkeit ab. Am 17. Dezember 2007 kam die ESchK zum Schluss, mass-
geblicher Stichtag für die Unvorhersehbarkeit sei der 1. Januar 1961. Sie
wies daher die Begehren all jener ab, die ihr Grundeigentum seit diesem
Datum erworben hatten und auch nicht von einem direkten Überflug be-
troffen sind. Ab Herbst 2009 nahm die ESchK dann diejenigen Enteig-
nungsverfahren aus der Gemeinde Kloten wieder an Hand, in denen von
direkten Überflügen auszugehen ist; darunter auch das vorliegende Ver-
fahren. Sie stellte den betroffenen Parteien die baldige Durchführung der
Schätzungen in Aussicht.
C.
Vorliegend führte der Referent am 28. Juni 2010 bei der betroffenen Lie-
genschaft einen Augenschein durch und nahm darauf eine Schätzung
vor. Von der Flughafen Zürich AG wird ein direkter Überflug der betroffe-
nen Liegenschaft grundsätzlich nicht bestritten.
D.
Am 10. Februar 2011 wurde die Leitung sämtlicher Enteignungsverfahren
betreffend anerkannte Direktüberflüge in Kloten dem damaligen Vizeprä-
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sidenten der Schätzungskommission übertragen. In der Folge wurden
Kommissionsaugenscheine bei den betroffenen Liegenschaften durchge-
führt, vorliegend am 21. September 2011. Diese Augenscheine fanden
zwischen 21 und 23 Uhr abends statt und dienten der Beurteilung der
Überflugsituation, d.h. der Wahrnehmung der Überflüge.
Schliesslich wurden im November und Dezember 2011 kombinierte Eini-
gungs- und Schätzungsverhandlungen durchgeführt. Der vorliegende Fall
wurde am 22. November 2011 verhandelt. Die Gemeinde Kloten hielt an
ihrem Hauptbegehren um Enteignung des Grundstücks nicht fest und be-
schränkte sich auf ihr Begehren um Entschädigung für den eingetretenen
Minderwert. Eine Einigung über die Höhe der Entschädigung kam nicht
zustande. Im Rahmen der Schätzungsverhandlung machte die Gemeinde
Kloten unter anderem geltend, bei der Bestimmung des Minderwerts sei
auf die Belastungswerte gemäss dem unterdessen rechtskräftigen "vor-
läufigen Betriebsreglement" für den Flughafen Zürich (vBR) abzustellen,
eventuell auf die Belastungswerte des Jahres 2007. Für den Fall, dass
die ESchK die Entschädigung dennoch auf Basis der Fluglärmbelastung
des Jahres 2002 festsetzt, machte die Gemeinde Kloten eine nachträgli-
che Entschädigungsforderung im Sinne von Art. 41 des Bundesgesetzes
vom 20. Juni 1930 über die Enteignung (EntG, SR 711) geltend.
E.
Der Entscheid (…) der ESchK vom 22. November 2011 wurde den Par-
teien am 7. März 2012 zugestellt. Das Dispositiv lautet wie folgt:
"1. Vom Rückzug des sinngemäss gestellten Ausdehnungsbegehrens sowie
der Begehren um Sicherheitsleistung und Abschlagszahlung wird Vor-
merk genommen und das Verfahren insoweit als erledigt abgeschrieben.
2. In teilweiser Gutheissung des Begehrens der Politischen Gemeinde Klo-
ten (Enteignete) wird die Entschädigung für den Minderwert aus Direkt-
überflügen ausgehend vom Landesflughafen Zürich-Kloten an der Lie-
genschaft Kat.-Nr. 3461, (…), Kloten (GR-Bl. 580) auf Fr. 745'680.– fest-
gesetzt, zuzüglich Zins seit dem 1. Januar 2007 zum Zinsfuss gemäss
den vom Bundesgericht und vom Bundesverwaltungsgericht festgelegten
Zinssätzen, die in E. 11.4 dieses Entscheids umschrieben werden. Die
weiter gehenden Entschädigungsforderungen der Enteigneten werden
abgewiesen. Ihr steht eine zusätzliche Entschädigung für übermässigen
Fluglärm aus Nachbarrecht nicht zu.
3. Die Flughafen Zürich AG wird verpflichtet, den bei Dispositiv Ziffer 2 ge-
nannten Betrag von Fr. 745'680.– und den dort festgelegten Zins innert
20 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Entscheids an das Grund-
buchamt Bassersdorf zuhanden der Politischen Gemeinde Kloten zu be-
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zahlen. Das Grundbuchamt wird eingeladen, das Verteilungsverfahren
durchzuführen.
4. Es wird angeordnet, dass das Grundbuchamt Bassersdorf die Entschä-
digungszahlung nach deren Eingang mit folgendem Wortlaut (…) anzu-
merken hat: 'erfolgte Entschädigung für direkte Überflüge ausgehend
vom Flughafen Zürich'.
5. Die angemeldete Entschädigungsforderung der Enteigneten gemäss
Art. 41 des Bundesgesetzes über die Enteignung (…) wird zuständig-
keitshalber an die Präsidentin der Schätzungskommission überwiesen.
6. Die Kosten dieses Verfahrens werden der Flughafen Zürich AG aufer-
legt. Die Rechnungsstellung an die kostenpflichtige Partei erfolgt im
Rahmen der periodischen Zwischenabrechnungen.
7. Die Flughafen Zürich AG wird verpflichtet, der Politischen Gemeinde eine
Parteientschädigung von Fr. 10'220.– für den vorliegenden Fall auszu-
richten."
Die Minderwertentschädigung setzt sich gemäss dem von der ESchK
gewählten Vorgehen aus einer Komponente "lärmverursachter Minder-
wert" und einem Zuschlag, der die anderen Aspekte des Direktüberflugs
abgilt, zusammen. Den lärmbedingten Minderwert bestimmte die ESchK,
da eine Ertragsliegenschaft betroffen ist, anhand des hedonischen Mo-
dells ESchK. Hierzu bestimmte sie zunächst nach der Ertragswertmetho-
de den Verkehrswert der Liegenschaft. Entgegen dem Antrag der Ge-
meinde Kloten erfolgte die Minderwertberechnung (nachdem als Schät-
zungsstichtag der 1. Januar 2002 festgelegt wurde) sodann auf Basis der
Lärmdaten des Jahres 2002. Der Zuschlag für nicht lärmbezogene As-
pekte des Direktüberflugs beruht jeweils auf einer Würdigung der Über-
flugssituation und wird als Prozentsatz auf dem Landwert festgelegt.
Bei der Komponente "lärmverursachter Minderwert" nahm die ESchK ei-
nen Abzug "aus Billigkeitsgründen" vor, da bereits beim Erwerb der Lie-
genschaft einem zufolge Fluglärms geänderten Ortsgebrauch Rechnung
getragen worden sei.
F.
Am 20. April 2012 erheben die Flughafen Zürich AG und der Kanton Zü-
rich (Beschwerdeführende 1 und Beschwerdegegner 2; nachfolgend:
Enteigner) beim Bundesverwaltungsgericht Beschwerde gegen den Ent-
scheid vom 22. November 2011 (Beschwerdeverfahren A-2155/2012). Sie
beantragen, die Ziffern 2 und 3 des Dispositivs seien, was die Höhe der
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Entschädigung betrifft, aufzuheben, und es sei von der Zusprechung ei-
ner Entschädigung abzusehen oder diese massiv zu reduzieren; eventu-
ell sei die Sache zur neuen Festsetzung der Entschädigung an die ESchK
(nachfolgend: Vorinstanz) zurückzuweisen. Ferner wird beantragt, Ziff. 7
des Dispositivs sei aufzuheben und die Parteientschädigung für das vor-
instanzliche Verfahren sei pauschal auf Fr. 4'000.–, eventuell Fr. 6'000.–
festzusetzen.
Die Enteigner machen unter anderem geltend, die Vorinstanz habe den
Verkehrswert falsch ermittelt (Mietwert). Weiter habe die Vorinstanz den
mittels Modell ESchK anhand der Lärmwerte bestimmten Minderwert zu
Unrecht um einen Zuschlag für nicht lärmbezogene Aspekte des Direkt-
überflugs erhöht. Zudem sei die zum Erwerbszeitpunkt vorbestehende
Immissionsbelastung zu berücksichtigen, indem vom Minderwert per
Stichtag der Minderwert abgezogen werde, der bereits zum Erwerbszeit-
punkt bestanden habe. Der sich daraus ergebende Entschädigungsbe-
trag sei aufgrund des späten Erwerbszeitpunkts weiter zu reduzieren.
G.
Am 23. April 2012 erhebt auch die Gemeinde Kloten (Beschwerdeführe-
rin 2 und Beschwerdegegnerin 1; nachfolgend: Enteignete) Beschwerde
gegen den Entscheid vom 22. November 2011 (Beschwerdeverfahren
A-2201/2012). Sie beantragt, der Entscheid sei bezüglich der Höhe der
Entschädigung aufzuheben und die Sache zu neuer Entscheidung an die
Vorinstanz zurückzuweisen; eventuell sei die von der Vorinstanz zuge-
sprochene Entschädigung zu erhöhen.
Auch die Enteignete beanstandet die Verkehrswertermittlung (Parkplätze,
Basiszinssatz, Risikozuschlag). Sodann bringt sie zusammengefasst vor,
bei der Bestimmung des lärmbedingten Minderwerts sei auf die Belas-
tungswerte gemäss vBR abzustellen, eventuell auf die Belastungswerte
des Jahres 2007. Das Modell ESchK sei zudem an die besondere Abend-
und Nachtlärmbelastung im Bereich der Ostanflüge anzupassen. Für die
Kürzung aus Billigkeit bestehe kein Anlass. Weiter sei der Zuschlag für
nicht lärmbezogene Aspekte nicht bloss auf dem relativen Landwert mit
Fluglärm, sondern auf dem Gebäude- und Landwert ohne Fluglärm zu
gewähren.

A-2155/2012
Seite 6
H.
Am 8. Mai 2012 reicht die Enteignete zusätzlich eine Anschlussbe-
schwerde zur Beschwerde der Enteigner ein und beantragt, es sei die
von der Vorinstanz zugesprochene Parteientschädigung angemessen zu
erhöhen.
I.
Mit Verfügung vom 11. Juni 2012 vereinigt der Instruktionsrichter die bei-
den Beschwerdeverfahren unter der Nummer A-2155/2012.
J.
Die Vorinstanz teilt in ihrer Vernehmlassung vom 9. Juli 2012 mit, sie hal-
te an ihrem Entscheid fest.
K.
Die Enteigner beantragen in ihrer Stellungnahme vom 26. Oktober 2012,
die Beschwerde der Enteigneten sei abzuweisen; auf die Anschlussbe-
schwerde sei nicht einzutreten; eventuell sei sie abzuweisen.
L.
Die Enteignete beantragt in ihrer Stellungnahme vom 29. Oktober 2012,
die Beschwerde der Enteigner sei abzuweisen. Weiter stellt sie ein Ge-
such um Abschlagszahlung.
M.
Der Instruktionsrichter teilt den Verfahrensbeteiligten mit Verfügung vom
8. November 2012 mit, es werde eine Stellungnahme von Prof. Dr. Dona-
to Scognamiglio zur Frage der Anwendbarkeit des Modells ESchK einge-
holt. Mit Verfügung vom 13. Februar 2013 bringt der Instruktionsrichter
den Verfahrensbeteiligten zur Kenntnis, dass Prof. Scognamiglio keine
Stellungnahme eingereicht hat.
N.
Die Enteigner nehmen mit Eingabe vom 6. Dezember 2012 zum Gesuch
der Enteigneten um Abschlagszahlung Stellung. Am 30. Januar 2013 rei-
chen sie zudem ergänzende Unterlagen betreffend Flugbewegungszah-
len und Fluglärmwerte ein. Gemäss Verfügung des Instruktionsrichters
vom 13. Februar 2013 werden diese im Parallelverfahren A-2132/2012 zu
den Akten genommen und gelten im vorliegenden Verfahren als beigezo-
gen.
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Seite 7
O.
Mit Zwischenverfügung vom 25. Februar 2013 weist der Instruktionsrich-
ter das Gesuch der Enteigneten um Abschlagszahlung ab.
P.
Am 10. April 2013 reichen die Enteigner eine weitere Stellungnahme ein.
Sie bestätigen die gestellten Anträge.
Q.
Die Enteignete hält in ihrer weiteren Stellungnahme vom 10. April 2013
an ihren Anträgen ebenso fest.
R.
Die Vorinstanz nimmt in ihrer Eingabe vom 19. April 2013 zur Ertrags-
wertberechnung (Festsetzung des Risikozuschlags) Stellung.
S.
Am 11. Juni 2013 reicht die Enteignete eine letzte Stellungnahme ein. Sie
hält an ihren Anträgen wiederum fest.
T.
Die Enteigner halten in ihrer letzten Stellungnahme vom 12. Juni 2013 ih-
re Anträge ebenfalls aufrecht.
U.
Auf die weiteren Vorbringen der Parteien und die sich bei den Akten be-
findlichen Schriftstücke wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden
Erwägungen eingegangen.
V.
Es sind 20 weitere Schätzungsentscheide betreffend anerkannte Direkt-
überflüge in Kloten beim Bundesverwaltungsgericht angefochten. Die
entsprechenden Beschwerdeverfahren werden separat geführt.

Das Bundesverwaltungsgericht zieht in Erwägung:
1.
1.1 Nach Art. 77 Abs. 1 EntG können Entscheide der Schätzungskom-
mission beim Bundesverwaltungsgericht angefochten werden. Das Bun-
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desverwaltungsgericht ist somit zuständig für die Beurteilung der vorlie-
genden Beschwerden. Das Verfahren richtet sich nach dem Verwaltungs-
gerichtsgesetz vom 17. Juni 2005 (VGG, SR 173.32), soweit das EntG
nichts anderes bestimmt (Art. 77 Abs. 2 EntG). Das VGG verweist in sei-
nem Art. 37 ergänzend auf das Verwaltungsverfahrensgesetz vom
20. Dezember 1968 (VwVG, SR 172.021).
1.2 Zur Beschwerdeerhebung sind nach Art. 78 Abs. 1 EntG zunächst die
Hauptparteien (d.h. die Inhaber der enteigneten Rechte bzw. der Enteig-
ner) legitimiert. Als Nebenparteien werden die Grundpfandgläubiger,
Grundlastberechtigten und Nutzniesser erwähnt; sie sind zur Beschwerde
berechtigt, soweit sie infolge des Entscheids der Schätzungskommission
zu Verlust gekommen sind. Im Übrigen gelten die allgemeinen Vorausset-
zungen gemäss Art. 48 Abs. 1 VwVG, wonach zur Beschwerde berechtigt
ist, wer am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen hat, durch den an-
gefochtenen Entscheid besonders berührt ist und ein schutzwürdiges In-
teresse an dessen Aufhebung oder Änderung hat (vgl. hierzu Urteil des
Bundesverwaltungsgerichts A-5101/2011 vom 5. März 2012 E. 1.2 mit
Hinweis).
1.2.1 Die Flughafen Zürich AG ist seit 1. Juni 2001 Inhaberin der Be-
triebskonzession für den Flughafen Zürich, womit ihr gemäss Art. 36a
Abs. 4 des Luftfahrtgesetzes vom 21. Dezember 1948 (LFG, SR 748.0)
das Enteignungsrecht zusteht. Hinsichtlich der Ostanflüge, die erst nach
Erteilung der Konzession eingeführt wurden, ist daher die Flughafen Zü-
rich AG, und nicht etwa der Kanton Zürich, zur Leistung allfälliger enteig-
nungsrechtlicher Entschädigungen verpflichtet. Die Flughafen Zürich AG
ist damit, wie auch die Enteignete, ohne Weiteres zur Beschwerde be-
rechtigt.
1.2.2 Beim Kanton Zürich handelt es sich nicht um eine der in Art. 78
Abs. 1 EntG erwähnten Parteien, weshalb sich seine Beschwerdelegiti-
mation allein nach Massgabe von Art. 48 Abs. 1 VwVG bestimmt: Der
Kanton Zürich wurde von der Vorinstanz auf entsprechendes Gesuch hin
als Partei ins Verfahren einbezogen. Dies, weil er gestützt auf § 11 des
kantonalen Gesetzes über den Flughafen Zürich vom 12. Juli 1999 (Flug-
hafengesetz, Zürcher Loseblattsammlung [LS] 748.1) für jene Lärmver-
bindlichkeiten, die ihren Entstehungsgrund vor dem 1. Juni 2001 haben,
auf die Flughafen Zürich AG Rückgriff nehmen kann, er sich aber vertrag-
lich verpflichtet hat, diese "alten" Fluglärmverbindlichkeiten vorzufinanzie-
ren, sollten die voraussichtlichen Fluglärmkosten den Betrag von
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1.1 Milliarden Franken übersteigen. Damit spielt die Gesamtsumme aller
Fluglärmverbindlichkeiten im Innenverhältnis zwischen der Flughafen Zü-
rich AG und dem Kanton Zürich eine Rolle. Der angefochtene Entscheid
hat Auswirkungen auf diese Gesamtkosten. Insofern ist der Kanton Zürich
durch den Entscheid in seinen vermögensrechtlichen Interessen betrof-
fen. Allerdings ist fraglich, ob damit bereits ein schutzwürdiges Interesse
an der Änderung des Entscheids im Sinne von Art. 48 Abs. 1 VwVG be-
jaht werden kann. Da die Flughafen Zürich AG und der Kanton Zürich
gemeinsam auftreten, braucht dies indessen nicht näher geprüft zu wer-
den. Denn in einem solchen Fall genügt es für die Zulassung der Be-
schwerde, dass zumindest ein Beteiligter legitimiert ist (vgl. Urteil des
Bundesgerichts 1A.115/1998 vom 7. September 1998 E. 2, publiziert in:
Schweizerisches Zentralblatt für Staats- und Verwaltungsrecht [ZBl],
Band 101 [2000] S. 83 ff.; Urteil des Bundesverwaltungsgerichts
A-3762/2010 vom 25. Januar 2012 E. 2.3 mit Hinweisen).
1.2.3 Die Flughafen Zürich AG und der Kanton Zürich werden der Ein-
fachheit halber auch im Folgenden gemeinsam als "Enteigner" bezeich-
net.
1.3 Auf die frist- und formgerecht eingereichten Beschwerden der Enteig-
ner vom 20. April 2012 und der Enteigneten vom 23. April 2012 ist damit
einzutreten.
2.
Vertieft zu prüfen wäre die Zulässigkeit der Anschlussbeschwerde der
Enteigneten vom 8. Mai 2012. Mit dieser wird indes allein die Erhöhung
der von der Vorinstanz zugesprochenen Parteientschädigung beantragt.
Da der angefochtene Entscheid teilweise aufzuheben und das vorinstanz-
liche Verfahren wieder aufzunehmen ist, erübrigt es sich, über die Höhe
der vorinstanzlichen Parteientschädigung und damit über die Zulässigkeit
der Anschlussbeschwerde zu befinden (vgl. unten E. 22).
3.
Das Bundesverwaltungsgericht überprüft die angefochtene Verfügung auf
Rechtsverletzungen – einschliesslich unrichtiger oder unvollständiger
Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts und Rechtsfehler bei der
Ausübung des Ermessens – sowie auf Angemessenheit hin (vgl. Art. 49
VwVG). Es kann eine Beschwerde auch aus einem anderen als den gel-
tend gemachten Gründen gutheissen (vgl. Art. 62 Abs. 4 VwVG) oder den
angefochtenen Entscheid mit einer Begründung bestätigen, die von jener
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der Vorinstanz abweicht (vgl. BVGE 2007/41 E. 2 mit Hinweisen). Jedoch
ist es nicht Sache des Bundesverwaltungsgerichts, über die tatsächlichen
Vorbringen der Parteien hinaus den Sachverhalt vollkommen neu zu er-
forschen und nach allen möglichen Rechtsfehlern zu suchen. Für ent-
sprechende Fehler müssen sich mindestens Anhaltspunkte aus den Par-
teivorbringen oder den Akten ergeben (vgl. ANDRÉ MOSER / MICHAEL
BEUSCH / LORENZ KNEUBÜHLER, Prozessieren vor dem Bundesverwal-
tungsgericht, 2. Auflage, Basel 2013, Rz. 1.52 und 1.55 mit Hinweisen;
vgl. auch BVGE 2007/27 E. 3.3; zum Ganzen zudem Urteil des Bundes-
verwaltungsgerichts A-287/2013 vom 28. Mai 2013 E. 2 mit weiteren Hin-
weisen).
4.
Nachfolgend wird geprüft, auf welcher Grundlage die Enteignete eine
Entschädigung geltend machen kann (Anspruchsgrundlage, E. 5 und 6)
und aus welchen Komponenten sich die Entschädigung zusammensetzt
(Umfang der Entschädigung, E. 7; Entschädigungskomponenten, E. 8).
Sodann wird im Einzelnen auf die Bestimmung der Komponente "lärm-
verursachter Minderwert" (Übersicht Modell "MIFLU I", E. 9; Schätzungs-
stichtag und massgebliche Lärmwerte, E. 10 und 11; Modell ESchK,
E. 12; Verkehrswertbestimmung, E. 13 bis 15; Vorbestehende Lärmbelas-
tung, E. 16 bis 18) sowie auf die Bestimmung des Zuschlags für nicht
lärmbezogene Aspekte eingegangen (E. 19). Schliesslich wird geprüft, ob
ein Grundstückserwerb nach dem 1. Januar 1961 eine Entschädigungs-
kürzung zur Folge haben kann (Berücksichtigung des späten Erwerbs-
zeitpunkts, E. 20).
Anspruchsgrundlage
5.
Zunächst ist zu prüfen, auf welcher Grundlage eine Entschädigung gel-
tend gemacht werden kann.
5.1 Im Zusammenhang mit den Immissionen, die durch den Betrieb der
Landesflughäfen verursacht werden, unterscheidet das Bundesgericht
zwischen Grundstücken, die in geringer Höhe von Flugzeugen überflogen
werden (direkter Überflug, auch "Überflug stricto sensu" bzw. "eigentlicher
Überflug"), und Grundstücken, die sich ebenfalls in der Nachbarschaft
des Flughafens befinden, aber nicht direkt überflogen werden. Gestützt
auf Art. 641 Abs. 2 des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs vom 10. De-
zember 1907 (ZGB, SR 210) muss es ein Grundeigentümer – aus privat-
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rechtlicher Sicht – nicht dulden, dass durch direkte Überflüge in den Luft-
raum seines Grundstücks eingegriffen wird. Weiter stehen den Grundei-
gentümern unabhängig von einem direkten Überflug an sich die nachbar-
lichen Abwehrrechte gegen übermässige Immissionen nach Art. 679
Abs. 1 i.V.m. Art. 684 ZGB zu. Die Abwehrrechte des Privatrechts sowohl
gegen direkten Überflug als auch gegen übermässige Immissionen kom-
men indessen nicht mehr zum Tragen, wenn die Einwirkungen vom be-
stimmungsgemässen Gebrauch eines öffentlichen Flugplatzes herrühren.
An die Stelle der privatrechtlichen Klagen tritt in diesem Fall der Anspruch
auf Enteignungsentschädigung (vgl. zum Ganzen BGE 129 II 72
[=Pra. 2003 Nr. 137] E. 2.2 bis 2.4 mit Hinweisen).
Ein Entschädigungsanspruch für eine Unterdrückung nachbarlicher Ab-
wehrrechte setzt voraus, dass kumulativ die drei Bedingungen der Un-
vorhersehbarkeit der Lärmimmissionen, der Spezialität der Immissionen
sowie der Schwere des immissionsbedingten Schadens gegeben sind
(vgl. dazu BGE 130 II 394 E. 12 mit Hinweisen). Geht es hingegen um di-
rekte Überflüge, so spielen die Voraussetzungen der Unvorhersehbarkeit,
der Spezialität und der Schwere keine Rolle (vgl. BGE 134 II 49 E. 5 [vor
E. 5.1] sowie BGE 129 II 72 E. 2.5 mit Hinweisen).
5.2 Das Bundesgericht hat den Stichtag für die Vorhersehbarkeit der
Fluglärmimmissionen im Einzugsbereich der schweizerischen Landes-
flughäfen auf den 1. Januar 1961 festgesetzt. Hat der Eigentümer – bzw.
bei Erbgang oder Erbvorbezug der Erblasser – das Grundstück nicht vor
diesem Datum erworben, besteht mangels Unvorhersehbarkeit kein An-
spruch auf eine Entschädigung wegen Unterdrückung nachbarlicher Ab-
wehrrechte (vgl. BGE 136 II 263 E. 7.1 und BGE 131 II 137 [=Pra. 2006
Nr. 3] E. 2.1 je mit Hinweisen). Ebenso wenig ist eine Entschädigung für
ein Gebäude zu leisten, das erst nach diesem Datum erstellt worden ist
(vgl. BGE 134 II 145 E. 6 mit Hinweisen). Auch hinsichtlich der Ostanflüge
hat das Bundesgericht an diesem Stichtag festgehalten (vgl. BGE 136 II
263 E. 7.2 ff.).
6.
Im vorliegenden Fall erwarb die Enteignete die betreffende Liegenschaft
erst nach dem 1. Januar 1961. Sie kann eine Entschädigung damit nur
unter dem Titel "direkter Überflug" geltend machen.

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Umfang der Entschädigung
7.
Eine Enteignung kann nur gegen volle Entschädigung erfolgen (vgl.
Art. 26 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossen-
schaft vom 18. April 1999 [BV, SR 101] und Art. 16 EntG). Bei der Fest-
setzung der Entschädigung sind alle Nachteile zu berücksichtigen, die
dem Enteigneten aus der Entziehung oder Beschränkung seiner Rechte
erwachsen (Art. 19 EntG). Die Entschädigung für eine Enteignung von
nachbarlichen Abwehrrechten unterliegt den Regeln, die bei einer Teilent-
eignung im Sinne von Art. 19 Bst. b EntG zur Anwendung gelangen. Sie
berechnet sich nach der Differenzmethode, die darin besteht, vom Ver-
kehrswert der Liegenschaft ohne Immissionen denjenigen der Liegen-
schaft mit den Immissionen abzuziehen (vgl. dazu BGE 122 II 337
[=Pra. 1997 Nr. 4] E. 4c sowie HEINZ HESS / HEINRICH WEIBEL, Das Ent-
eignungsrecht des Bundes, Band I, Bern 1986, Art. 19 Rz. 154 f., je mit
Hinweisen). Der entsprechende Minderwert wird in der Regel in Prozen-
ten des Verkehrswerts des unbelasteten Grundstücks ausgedrückt (vgl.
dazu BGE 134 II 49 E. 11). Die Entschädigung für direkten Überflug, wel-
che in gewisser Hinsicht mit einer Entschädigung für die zwangsweise Er-
richtung einer Dienstbarkeit (Überflugsservitut) gleichgesetzt werden
kann, wird ebenfalls nach den Regeln über die Teilenteignung, d.h. nach
der Differenzmethode, bestimmt (vgl. dazu BGE 129 II 72 E. 2.8 sowie
Urteil des Bundesgerichts 1E.8/2000 vom 12. Dezember 2002 E. 2.2.2).
Sind die Voraussetzungen für eine Entschädigung wegen direktem Über-
flug erfüllt, ist bereits aus diesem Grund eine Enteignungsentschädigung
geschuldet, die den gesamten Schaden einschliesslich des lärmbeding-
ten Schadens vollumfänglich deckt (vgl. BGE 129 II 72 E. 4 und BGE 131
II 137 E. 1.2).
Entschädigungskomponenten
8.
Die von der Vorinstanz vorliegend zugesprochene Minderwertentschädi-
gung setzt sich aus einer Komponente "lärmverursachter Minderwert" und
einem Zuschlag, der die anderen Aspekte des Direktüberflugs abgelten
soll, zusammen. Den lärmbedingten Minderwert bestimmte die Vorin-
stanz, da vorliegend eine Entschädigung für eine Ertragsliegenschaft
festzulegen war, anhand des hedonischen Modells ESchK. Bei den nicht
lärmbezogenen Aspekten des Direktüberflugs geht es gemäss den Aus-
führungen der Vorinstanz zunächst um die erhöhte Gefahr des Herunter-
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Seite 13
fallens einzelner Teile bzw. Eisbrocken vom Flugzeug "oder gar des gan-
zen Flugzeugs bei einem allfälligen Absturz". Damit einher gehe eine er-
hebliche Bedrohlichkeit der Überflugssituation. Weiter seien mit dem di-
rekten Überflug besondere Unannehmlichkeiten verbunden, die bei Vor-
beiflügen nicht oder nur marginal auftreten würden, wie Luftturbulenzen
(Randwirbelschleppen), Kerosindämpfe und bei Dunkelheit die Lichtim-
missionen der Landescheinwerfer. Diese Faktoren minderten ebenfalls
die Wohnqualität, insbesondere was die Nutzung des Aussenraums
betreffe.
8.1 Die Enteigner führen aus, der Zuschlag für nicht lärmbezogene As-
pekte des Direktüberflugs entbehre jeglicher Grundlage. Er führe zu einer
Überentschädigung, da es an einem ausgewiesenen "zusätzlichen" über-
flugbedingten Minderwert fehle. Der Zuschlag sei immobilienökonomisch
nicht ansatzweise erklärbar, zumal die betreffenden Aspekte gar nicht iso-
liert bewertet werden könnten und eine entsprechende Wertminderung
nicht evident sei. Die Vorinstanz räume selber ein, dass es schwer falle,
den Minderwert aus den nicht lärmbezogenen Aspekten nach Marktkrite-
rien zu schätzen. Es sei denn auch in allererster Linie der infolge der sehr
tiefen Überflüge bewirkte gesteigerte Lärmeinfluss, der letztlich für die
Wertminderung verantwortlich sei. Die von der Vorinstanz erwähnte "Zu-
satzbeeinträchtigung" der Wohnqualität werde daher bereits mit der Zu-
sprechung einer Entschädigung für die Lärmimmissionen abgedeckt. Es
seien daher allein die hedonischen Modelle "MIFLU I" bzw. "ESchK" an-
zuwenden, welche die gesamten Auswirkungen der direkten Überflüge
auf die einzig machbare Weise abbildeten, nämlich anhand der Lärmbe-
lastung.
8.2 Die Enteignungsentschädigung dient allein dem Ersatz von Vermö-
gensschäden (vgl. dazu HESS/WEIBEL, a.a.O., Art. 16 Rz. 6 und Art. 19
Rz. 195 f.). Daher können sich nicht lärmbezogene Faktoren nur insoweit
auf die Höhe der Entschädigung auswirken, als sie – neben den Lärm-
immissionen – zu einer Minderung des Verkehrswerts des betroffenen
Grundstücks führen.
8.2.1 Das Bundesgericht hat in BGE 129 II 72 festgehalten, die direkt
überflogenen Grundstücke und die nicht direkt überflogenen Grundstücke
würden in unterschiedlicher Weise beeinträchtigt: In beiden Fällen sei die
Liegenschaft dem Lärm des Luftverkehrs ausgesetzt, aber wenn sie zu-
dem überflogen werde, unterliege sie noch weiteren Immissionen oder
unerwünschten Wirkungen (BGE 129 II 72 E. 2.2). Dabei verwies es auf
A-2155/2012
Seite 14
die früheren Entscheide "Jeanneret" und "Tranchet": Im Entscheid
"Jeanneret" wurde ausgeführt, der durch den Lärm verursachte Schaden
sei nicht merklich verschieden, ob die Quelle der Einwirkungen sich in der
Senkrechte des betroffenen Grundstücks oder oberhalb der Nachbar-
grundstücke befinde. Es sei jedoch nicht ausgeschlossen, dass die zu-
sätzlichen Risiken, die mit der Lage einer Liegenschaft unter der Anflug-
oder Startsenkrechten verbunden sind, eine gewisse Wertminderung des
Grundstücks zur Folge haben. Erwähnt wird die erhöhte Gefahr, durch
Wirbel oder das Herabfallen von Eisblöcken einen Schaden zu erleiden
(vgl. BGE 121 II 317 [=Pra. 1996 Nr. 165] E. 5b). Im Entscheid "Tranchet"
wies das Bundesgericht zusätzlich darauf hin, der regelmässige Überflug
in einer Höhe von ungefähr 100 Metern über ein Einfamilienhaus durch
Maschinen, die deutlich grösser sind als das überflogene Gebäude, kön-
ne dessen Bewohner merklich stören oder beeinträchtigen (BGE 122 II
349 E. 4a/cc). Insgesamt zählte das Bundesgericht in BGE 129 II 72
"Luftwirbel, von den Motoren herrührender Gestank, Gefühl von Furcht
oder Unbehagen wegen einer sich über einem bewegenden bedeutenden
Masse etc." zu den Einwirkungen, die von den überfliegenden Flugzeu-
gen verursacht werden (BGE 129 II 72 E. 4). Kurze Zeit darauf äusserte
sich das Bundesgericht zu einem Fall, in dem die Schätzungskommission
zu Unrecht bloss eine Entschädigung wegen Unterdrückung nachbarli-
cher Abwehrrechte zugesprochen hatte. Der aufgrund der Lärmimmissio-
nen eingetretene Minderwert war von der Schätzungskommission auf
25% des Verkehrswerts ohne Immissionen beziffert worden. Das Bun-
desgericht hielt fest, die Schätzungskommission habe dem Überflug nicht
Rechnung getragen. Es setzte den Minderwert unter Berücksichtigung
"der Lärmimmissionen und des Überflugs stricto sensu" neu fest, und
zwar auf 30% des Verkehrswerts ohne Immissionen (vgl. Urteil des Bun-
desgerichts 1E.8/2000 vom 12. Dezember 2002 E. 8.1).
In Anbetracht der bundesgerichtlichen Rechtsprechung durfte die Vorin-
stanz somit zum Schluss kommen, die mit den direkten Überflügen ver-
bundenen, über den Lärm hinausgehenden Immissionen sowie die Be-
drohlichkeit der Überflugssituation beeinflussten den Verkehrswert der
betroffenen Grundstücke.
8.2.2 Im Einzelnen zog die Vorinstanz in Erwägung, die mit den direkten
Überflügen verbundenen Gefahrenmomente (bzw. die potentiellen Schä-
den) liessen sich an sich über die Haftpflicht- und Sozialversicherungen
abdecken. Relevant seien aber die psychologischen Momente, d.h. die
Bedrohlichkeit der Überflugssituation. Die mit den direkten Überflügen
A-2155/2012
Seite 15
verbundenen besonderen Immissionen beeinträchtigten die Wohnqualität
bei einem Aufenthalt im Aussenraum (Balkon, Garten etc.) sodann weiter.
Die Ostanflüge fänden zudem zu Tagesrandzeiten statt. Gerade dann
seien die Betroffenen in der Regel zu Hause. Zwar könne der Aussen-
raum an sich witterungsbedingt nur eingeschränkt zu Wohnzwecken ge-
nutzt werden. Die Ostanflüge wirkten sich aber gerade auch bei schönem
Wetter auf eine solche Nutzung aus, wenn diese möglich und erwünscht
sei. Ein Rückzug ins Wohnungsinnere während der Überflugszeiten min-
dere zudem in keiner Weise die bedrohliche Wirkung der Flugzeuge über
dem eigenen Dach. Auch die Lichtimmissionen wirkten sich noch im Ge-
bäudeinnern aus. Die nicht lärmbezogenen Aspekte des Direktüberflugs
bildeten daher eine eigenständige Komponente, die sich nach der Le-
benserfahrung in einem zusätzlichen Preisabschlag auswirke.
8.2.3 Diesen überzeugenden Überlegungen ist an sich nichts hinzuzufü-
gen. Was die Enteigner dagegen vorbringen, verfängt nicht: Sie stellen
sich auf den Standpunkt, die direkten Überflüge wirkten sich primär über
die anfallenden Immissionen aus, wobei der Lärm klar im Vordergrund
stehe; es sei nicht davon auszugehen, dass Faktoren wie Abgase, Turbu-
lenzen, das Unbehagen vor herunterfallenden Eisbrocken usw. neben
dem Lärm noch einen massgeblichen Einfluss auf den Minderwert ausüb-
ten. Zwar ist tatsächlich anzunehmen, dass der Lärm stärker ins Gewicht
fällt als die nicht lärmbezogenen Aspekte. Dies bedeutet aber nicht, dass
Letztere keinen wesentlichen Einfluss mehr auf den Verkehrswert aus-
üben. Zu diesem Ergebnis ist auch WIPFLI nicht gelangt, auf dessen Dis-
sertation die Enteigner verweisen. Dieser hält lediglich fest, es sei soweit
ersichtlich noch nie versucht worden, eine allfällige Wertminderung we-
gen direktem Überflug (bzw. wegen der damit verbundenen nicht lärmbe-
zogenen Faktoren) aus immobilienökonomischer Sicht objektiv, transpa-
rent und nachvollziehbar zu quantifizieren (vgl. OTTO WIPFLI, Bemessung
immissionsbedingter Minderwerte von Liegenschaften, Zürich/Basel/Genf
2007, S. 122).
8.2.4 Es ist somit davon auszugehen, dass neben dem Lärm zusätzlich
auch die Bedrohlichkeit der Überflugssituation sowie die mit den direkten
Überflügen verbundenen besonderen Immissionen den Verkehrswert ei-
nes von direkten Überflügen betroffenen Grundstücks grundsätzlich min-
dern.
8.3 Die Enteigner führen indessen weiter aus, die hedonischen Modelle
dokumentierten eindrücklich, dass bereits der aufgrund der sehr tiefen
A-2155/2012
Seite 16
Über- oder Vorbeiflüge gesteigerte Lärmeinfluss zu einer starken Wert-
minderung führe; mithin sei die "Zusatzbeeinträchtigung" aufgrund der
nicht lärmbezogenen Aspekte bereits mit der Zusprechung der Entschä-
digung für die Lärmimmissionen abgedeckt. Sie tönen damit an, die Aus-
wirkungen der nicht lärmbezogenen Aspekte auf den Verkehrswert seien
in der Komponente "lärmverursachter Minderwert", die vorliegend auf
dem Modell ESchK basiert, ohnehin bereits enthalten (vgl. zu diesem
Modell die späteren Ausführungen in E. 12).
Von einer solchen Mitberücksichtigung der nicht lärmbezogenen Aspekte
ist jedoch nicht auszugehen: Während hohe Lärmwerte sowohl innerhalb
als auch ausserhalb des Überflugkorridors auftreten, sind von den nicht
lärmbezogenen Aspekten bloss Liegenschaften im Bereich des Korridors
betroffen. Da der Überflugkorridor jeweils sehr schmal ist, dürften sich
von den Transaktionsdaten, auf denen die hedonischen Modelle basie-
ren, deutlich weniger auf fluglärmbelastete Liegenschaften innerhalb ei-
nes Überflugkorridors beziehen als auf solche ausserhalb. Daher ist nicht
davon auszugehen, die hedonischen Modelle bildeten über die Fluglärm-
Variablen de facto auch die Entwertung ab, die sich aufgrund der nicht
lärmbezogenen Aspekte ergibt.
8.4 Zu beurteilen bleibt das von der Vorinstanz für die Entschädigungs-
bemessung gewählte Vorgehen, wonach die Komponente "lärmverur-
sachter Minderwert" und der Zuschlag für die nicht lärmbezogenen As-
pekte je separat beziffert werden.
8.4.1 Das Bundesgericht hat bei der Festsetzung der Entschädigung für
direkten Überflug jeweils nicht separat einen "Lärmanteil" und einen zu-
sätzlichen "Überfluganteil" ermittelt, sondern in einem Schritt eine Ent-
schädigung für die Gesamtheit der Einwirkungen festgesetzt (vgl. BGE
122 II 349 E. 4b). Als die entsprechenden Entscheide ergangen sind,
standen allerdings die hedonischen Modelle noch nicht zur Verfügung,
wie sie nun in den Fällen betreffend den Landesflughafen Zürich-Kloten
zur Ermittlung des lärmbedingten Minderwerts herangezogen werden.
Das Bundesgericht hat sich zu diesen Modellen zwar bereits geäussert,
allerdings nicht in Fällen mit direktem Überflug (vgl. aber immerhin BGE
134 II 49 E. 19, wo angemerkt wird, dass unter anderem in diesen Fällen
"höhere Entschädigungen" zugesprochen worden sind).
8.4.2 Dass die hedonischen Modelle auch in Fällen mit direktem Überflug
heranzuziehen sind, wird an sich von keiner der Parteien bestritten. Es
A-2155/2012
Seite 17
drängt sich auf, den mit diesen Modellen ermittelten Minderwert, was die
nicht lärmbezogenen Aspekte betrifft, um eine weitere, nach wie vor nach
Schätzungsermessen zu bestimmende Komponente zu erhöhen. Solange
über diese Bestandteile der Entschädigung im Rahmen einer gesamthaf-
ten Betrachtung und gleichzeitig entschieden sowie im Schätzungsent-
scheid eine Gesamtentschädigung festgelegt wird, lässt sich dies mit dem
Grundsatz der Einheit der Enteignungsentschädigung ohne Weiteres ver-
einbaren (vgl. in diesem Zusammenhang HESS/WEIBEL, a.a.O., Art. 19
Rz 14 f.).
8.4.3 Den Enteignern hilft dabei auch der Hinweis auf die Ausführungen
von SCHILLING nicht weiter, wonach "eine getrennte Entschädigungsbe-
messung für die Benutzung des zum Grundeigentum gehörenden Luft-
raums einerseits und für übermässige Immissionen aus der Nachbar-
schaft andererseits" nicht durchführbar sei (vgl. MARGRIT SCHILLING, Ent-
eignungsrechtliche Folgen des zivilen Luftverkehrs, Zeitschrift für schwei-
zerisches Recht [ZSR], Band 125 [2006] I, S. 26). Denn im Aufsatz von
SCHILLING wird im Wesentlichen die bis 2006 ergangene Rechtsprechung
zusammengefasst. Es wird nicht auf die hedonischen Modelle Bezug ge-
nommen, sondern noch davon ausgegangen, die Bestimmung der lärm-
bedingten Minderwerte liege weitgehend im Schätzungsermessen (vgl.
SCHILLING, a.a.O., S. 25). Und es wird auch nicht näher ausgeführt, inwie-
fern eine getrennte Bemessung nicht möglich sein soll. Das Bundesge-
richt jedenfalls hat lediglich festgehalten, es sei nicht angebracht resp. es
bestehe kein Anlass, die Entschädigung für direkten Überflug unabhängig
von der Entschädigung für die Lärmimmissionen zu berechnen ("il n'y a
pas lieu de calculer le montant de cette indemnité indépendamment de
celle qui est due en raison des immissions de bruit": BGE 122 II 349
E. 4c). Zwar verweist das Bundesgericht in einem jüngeren Entscheid auf
die Formulierung von SCHILLING (vgl. BGE 136 II 165 E. 1.1). Doch zeigt
es in der entsprechenden Erwägung lediglich auf, dass das Verweigern
einer Entschädigung für direkten Überflug unter Vorbehalt einer Entschä-
digung wegen Unterdrückung nachbarlicher Abwehrrechte keinen Teilent-
scheid darstellt, sondern damit eine von zwei materiellen Anspruchs-
grundlagen ausgeschlossen wird. Wie bereits dargelegt, kommt eine "ge-
trennte Entschädigungsbemessung" im Sinne einer isolierten Festlegung
von Entschädigungsbestandteilen in verschiedenen Teilentscheiden denn
auch prinzipiell nicht in Frage. Ob sich die (Gesamt-)Entschädigung für
direkten Überflug aus verschiedenen, im Rahmen einer gesamthaften Be-
trachtung bestimmten Komponenten zusammensetzen kann, war für das
A-2155/2012
Seite 18
Bundesgericht hingegen nicht relevant. Es hat sich mit dieser Frage da-
her auch nicht auseinandergesetzt.
8.4.4 Immerhin ist nicht von der Hand zu weisen, dass die Bemessung
eines Zuschlags für nicht lärmbezogene Aspekte mit besonderen Schwie-
rigkeiten verbunden ist. So sieht WIPFLI kaum lösbare Probleme im Zu-
sammenhang mit der Berücksichtigung entsprechender Faktoren und be-
fürchtet intransparente und nicht nachvollziehbare Entscheide (vgl.
WIPFLI, a.a.O., S. 121). Auch die Vorinstanz führt aus, es falle schwer,
den aufgrund der nicht lärmbezogenen Aspekte eingetretenen Minderwert
nach Marktkriterien zu schätzen. Ein eigentlicher Markt für direkt überflo-
gene Liegenschaften sei nicht auszumachen, weil der Kreis der betroffe-
nen Objekte dafür zu klein sei. Sie hat den Zuschlag gemäss ihren Aus-
führungen daher in Analogie zur Regelung nach Art. 42 Abs. 2 des Obli-
gationenrechts vom 30. März 1911 (OR, SR 220) festgesetzt, wonach der
nicht ziffernmässig nachweisbare Schaden nach Ermessen des Richters
mit Rücksicht auf den gewöhnlichen Lauf der Dinge abzuschätzen ist.
Es ist jedoch darauf hinzuweisen, dass diese Problematik seit jeher be-
standen hat. Dennoch hat das Bundesgericht die nicht lärmbezogenen
Faktoren bei der Entschädigungsbemessung ausdrücklich mitberücksich-
tigt. Wird die entsprechende Entschädigungskomponente weiterhin nach
Schätzungsermessen bestimmt, stellt dies zumindest keinen Rückschritt
dar. Die Komponente muss aber gestützt auf einheitliche und nachvoll-
ziehbare Kriterien festgelegt werden.
8.4.5 Damit ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz einerseits eine
Komponente "lärmverursachter Minderwert" und andererseits einen Zu-
schlag für nicht lärmbezogene Aspekte beziffert hat.
8.5 Zusammenfassend ist festzuhalten, dass auch die nicht lärmbezoge-
nen Aspekte der Direktüberflüge den Verkehrswert der betroffenen Lie-
genschaften mindern und deshalb ein entsprechender Zuschlag zu
bestimmen ist.
Bestimmung der Komponente "lärmverursachter Minderwert"
MIFLU I (Übersicht)
9.
Die Vorinstanz hat die fluglärmbedingten Minderwerte von selbst genutz-
tem Wohneigentum (Einfamilienhäusern und Stockwerkeigentum) anhand
A-2155/2012
Seite 19
des Modells "MIFLU I" ermittelt. Bei Ertragsliegenschaften (Mehrfamilien-
häusern) zog sie hingegen das "hedonische Modell ESchK" heran. Vor-
liegend geht es zwar um eine Ertragsliegenschaft, doch ist zum besseren
Verständnis zunächst auf MIFLU I einzugehen.
9.1 Der Auftrag zur Erarbeitung von MIFLU I ging von der Flughafen Zü-
rich AG aus; die Entwicklung erfolgte durch die Zürcher Kantonalbank
(ZKB) unter Begleitung durch ein Expertengremium. Das Bundesgericht
hat das Modell in den Verfahren betreffend Starts ab Piste 16 für an-
wendbar erklärt (vgl. BGE 134 II 49 E. 16-18).
Bei MIFLU I handelt es sich um ein sog. hedonisches Bewertungsmodell.
Solche Modelle werden zur Untersuchung verschiedener Gütermärkte
(Immobilien-, Auto-, Kunstmarkt usw.) eingesetzt. Ihnen ist im Wesentli-
chen gemeinsam, dass sie die auf dem Markt bestehenden Preisunter-
schiede über die spezifischen Gütereigenschaften erklären, die dem Nut-
zer oder Eigentümer in mehr oder weniger grossem Ausmass Genuss
verschaffen und dementsprechend die Zahlungsbereitschaft bestimmen.
Ein Produkt bzw. eine Immobilie wird demnach als Bündel von Eigen-
schaften betrachtet, von denen jede ihren Preis hat und welche gesamt-
haft den Wert des Gutes bilden. Die verschiedenen preisbestimmenden
Eigenschaften werden anhand zahlreicher Vergleichsobjekte, die auf dem
freien Markt gehandelt worden sind, durch ein statistisches Verfahren
(Regressionsverfahren) ermittelt und quantifiziert (vgl. BGE 134 II 49
E. 16.1 mit Hinweisen). Wie das Bundesgericht festgehalten hat, erlaubt
die hedonische Methode als einzige der heute bekannten Schätzungsme-
thoden, auf einer weitgehend objektivierten Basis das Vorhandensein
oder Fehlen eines bestimmten Liegenschaftenmerkmals direkt mit einem
entsprechenden Preisaufschlag oder -abzug zu verbinden, wodurch eine
gleichmässige Bewertung in einer Grosszahl von Fällen ermöglicht wird
(BGE 134 II 49 E. 16.4). Der Fluglärm bildet in MIFLU I eines von acht
Merkmalen der Mikrolage. Andere solche Merkmale sind z.B. der Stras-
senlärm, die Sicht und die Hangneigung. Weiter berücksichtigt das Modell
fünf Merkmale der Makrolage sowie 17 bis 18 Merkmale der Liegenschaft
selbst (vgl. BGE 134 II 49 E. 17.1).
MIFLU I ist als hybrider Prozess ausgestaltet, d.h. es wird zwingend von
einem Schätzer ein Augenschein vorgenommen. Dieser kann sein Er-
messen bei der Verkehrswertbemessung einbringen. Das Modell ermittelt
zwar hilfsweise einen Verkehrswert, doch kann der Schätzer diesen Wert
ohne Weiteres korrigieren und etwa einen Abzug wegen Entwertung oder
A-2155/2012
Seite 20
einen Zuschlag für Erneuerung vornehmen. Dagegen erfolgt die Ermitt-
lung des fluglärmbedingten Minderwerts (ausgedrückt in Prozenten des
Verkehrswerts ohne Fluglärm) unter Ausschluss eines weiteren Schät-
zungsermessens (vgl. dazu BGE 134 II 49 E. 17.1 und 18.5.1).
9.2 Die ins Modell MIFLU I einbezogene Fluglärmbelastung beruht auf
Lärmwerten, die von der Eidgenössischen Materialprüfungs- und For-
schungsanstalt (Empa) mit dem Simulationsmodell "FLULA" flächen-
deckend auf den Hektar genau berechnet worden sind. Die Fluglärmbe-
lastung wird über drei Variablen abgebildet:
– Grundbelastung: Leq16h (6-22 Uhr) über 50 dB
– Spitzenbelastung: sofern Leq16h (6-22 Uhr) > 50 dB: höchster Leq1h
zwischen 7 und 21 Uhr abzüglich Leq16h (6-22 Uhr)
– Tagesrandbelastung: bei Minderwertberechnungen für die Jahre ab
2002: höchster der folgenden Werte: Leq1h (21-22 Uhr) über 50 dB,
Leq1h (22-23 Uhr) über 50 dB, Leq1h (23-24 Uhr) über 47 dB.

Bei der Grundbelastung beträgt der "Entwertungssatz" (Betrag des mittle-
ren Koeffizienten, entspricht der Wertreduktion bei einem Einfamilienhaus
an mittlerer Lage) in dieser Modellversion 0.81% pro dB. Die Berechnung
des Minderwerts erfolgt dabei multiplikativ, d.h. wie bei einer Zinseszins-
rechnung, und nicht additiv. Beträgt der Leq16h (6-22 Uhr) z.B. 64 dB,
womit er 14 dB über der Schwelle von 50 dB liegt, ist also vierzehn Mal
ein Abschlag von 0.81% auf dem jeweils schon reduzierten Verkehrswert
anzubringen. Bei der Spitzenbelastung – die Variable bildet die Anzahl dB
über Grundbelastung ab – beträgt der Entwertungssatz 0.65% pro dB,
wobei auf dem durch die Grundbelastung schon reduzierten Wert ange-
setzt wird. Bei der Tagesrandbelastung beträgt der Entwertungssatz
0.80% pro dB (vgl. zum Ganzen das heutige Urteil im Verfahren
A-2161/2012 E. 11.1; vgl. auch BGE 134 II 49 E. 18.5.2).
Schätzungsstichtag und massgebliche Lärmwerte (inkl. Werte gem. vBR)
10.
10.1 Die Einführung der Ostanflüge geht darauf zurück, dass Deutsch-
land am 22. Mai 2000 die schweizerisch-deutsche Vereinbarung von
1984 über die An- und Abflüge zum bzw. vom Flughafen Zürich über
deutsches Hoheitsgebiet kündigte. Im Herbst 2001 einigten sich die Par-
teien auf einen Staatsvertrag, mit dessen Umsetzung – voranwendungs-
A-2155/2012
Seite 21
und schrittweise – sogleich zu beginnen war. Daher wurde am 19. Okto-
ber 2001 ein neues, den deutschen Luftraum entlastendes Nachtflugre-
gime eingeführt; die Landungen, die bis dahin von Norden erfolgt waren,
wurden auf die Piste 28 verlegt, mit Anflug aus Osten. Weitere Ostanflüge
wurden eingeführt, als am 27. Oktober 2002 die neue staatsvertragliche
Wochenend- und Feiertagsregelung zu greifen begann. Dem bloss vor-
läufig angewandten, aber noch nicht ratifizierten Staatsvertrag erwuchs
im schweizerischen Parlament Widerstand; am 18. März 2003 scheitere
er dort endgültig. Die Beschränkungen des Staatsvertrags entfielen je-
doch nicht, da sie von Seiten Deutschlands in einer einseitigen Durchfüh-
rungsverordnung (DVO) verankert wurden. Diese wurde sukzessive ver-
schärft (vgl. zu diesem Sachverhalt Urteil des Bundesverwaltungsgerichts
A-1923/2008 vom 26. Mai 2009 E. 6.7 und BGE 136 II 263 Sachver-
halt A).
Die notwendigen Anpassungen des Anflugregimes waren jeweils durch
provisorische Änderungen des damaligen Betriebsreglements erfolgt. Am
31. Dezember 2003 legte die Flughafen Zürich AG dem Bundesamt für
Zivilluftfahrt (BAZL) sodann ein "vorläufiges Betriebsreglement" für den
Flughafen Zürich (vBR) vor, das die verschiedenen Provisorien ersetzt
und solange gelten soll, bis nach Abschluss des Sachplanverfahrens
(Revision des Sachplans Infrastruktur der Luftfahrt [SIL]) ein "definitives
Betriebsreglement" erlassen werden kann. Mit Verfügung vom 29. März
2005 genehmigte das BAZL das vBR teilweise und mit diversen Auflagen
(vgl. dazu BGE 137 II 58 Sachverhalt A-D). Das Bundesverwaltungsge-
richt hiess die gegen diese Verfügung erhobenen Beschwerden mit Urteil
A-1936/2006 vom 10. Dezember 2009 (publiziert in BVGE 2011/19) teil-
weise gut und hob Teile der Genehmigung vollständig auf oder änderte
sie. Dieser Entscheid wurde vom Bundesgericht mit Urteil 1C_58/2010
vom 22. Dezember 2010 (publiziert in BGE 137 II 58) im Wesentlichen
bestätigt. Mit Verfügung vom 15. April 2011 genehmigte das BAZL die an-
hand der ursprünglichen Genehmigungsverfügung und den beiden Ge-
richtsurteilen überarbeiteten Fassungen von Betriebsreglement und An-
hängen. Die entsprechende Version des vBR wurde von der Flughafen
Zürich AG als "Betriebsreglement für den Flughafen Zürich vom 30. Juni
2011" in Kraft gesetzt. Die im vBR festgelegte Verlängerung der Nacht-
flugsperre war zudem bereits auf den 29. Juli 2010 mittels Publikation im
Luftfahrthandbuch (AIP) umgesetzt worden.
10.2 Nach Art. 19bis Abs. 1 EntG ist für die Festsetzung der Entschädi-
gung der Verkehrswert des abgetretenen Grundstücks im Zeitpunkt der
A-2155/2012
Seite 22
Einigungsverhandlung massgebend. Auf dieses Datum ist für die Frage
abzustellen, welche rechtliche und welche tatsächliche Situation der Be-
wertung des enteigneten Grundstücks zugrundezulegen sei (vgl. BGE
112 Ib 531 E. 3; vgl. auch BGE 129 II 470 E. 5 und BGE 134 II 49 E 13.1).
Wie das Bundesgericht festgehalten hat, ist die Regelung von Art. 19bis
Abs. 1 EntG indessen auf Verfahren mit öffentlicher Planauflage und per-
sönlicher Anzeige zugeschnitten. Finde dagegen, wie häufig beim nach-
träglichen Auftreten übermässiger Immissionen, kein öffentliches Auflage-
verfahren statt und könnten die Entschädigungsansprüche bis zum Eintritt
der Verjährung über einen längeren Zeitraum geltend gemacht werden,
rechtfertige es sich, für alle Verfahren den nämlichen Schätzungszeit-
punkt zu wählen. Der Schätzungsstichtag sei in diesen Fällen in Würdi-
gung der gegebenen Umstände festzusetzen und dürfe auf den Zeitpunkt
gelegt werden, in dem die Lärmbetroffenen durch öffentliche Auflage der
Lärmbelastungspläne und öffentliche Bekanntmachung zur Anmeldung ih-
rer Entschädigungsansprüche hätten aufgefordert werden können (vgl.
BGE 134 II 49 E. 13.1 mit Hinweis). Im Fall der Ostanflüge hat die Vorins-
tanz in Anwendung dieser Rechtsprechung den 1. Januar 2002 als
Schätzungsstichtag (dies aestimandi) festgelegt, wobei die Verkehrswert-
schätzungen bei Ertragsliegenschaften konkret per 30. Oktober 2001
vorgenommen worden sind. Für die Minderwertberechnung wurden die
Lärmwerte des Jahres 2002 herangezogen.
11.
Die Enteignete hat im vorinstanzlichen Verfahren verlangt, bei der Min-
derwertberechnung sei auf die Belastungswerte gemäss vBR abzustellen,
eventuell auf die Belastungswerte des Jahres 2007. Die Vorinstanz hält
im angefochtenen Entscheid fest, die Enteignete fordere damit sinnge-
mäss eine Verschiebung des Schätzungsstichtags auf ein späteres Jahr.
Diesem Ersuchen sei jedoch nicht nachzukommen. Bereits im Herbst
2001 sei aufgrund der (schliesslich nicht ratifizierten) staatsvertraglichen
Regelungen absehbar gewesen, dass es zu einer Ausdehnung der Ost-
anflüge kommen würde. Die heutige Anflugregelung gemäss vBR sei
nach wie vor durch die Überflugbeschränkungen über deutschem Gebiet
bestimmt. Es lasse sich umso mehr vertreten, auf den Lärmzustand im
Jahr 2002 abzustellen, da sich in der Folge auch gewisse Entlastungen
ergeben hätten, nämlich in der letzten Nachtstunde von 5 bis 6 Uhr und
am frühen Morgen (aufgrund der Einführung der Südanflüge im Herbst
2003) sowie durch die zeitliche Ausdehnung der Nachtflugsperre unter
dem vBR. Jedenfalls aber sei, selbst wenn die Lärmbelastung 2007 ins-
gesamt grösser gewesen sein sollte, der Rahmen der ursprünglichen
A-2155/2012
Seite 23
Zweckbestimmung der Überflugdienstbarkeit und der dabei zulässigen
Schwankungen in der Benutzung nicht verlassen worden. Weiter komme
ein Abstellen auf die vBR-Lärmkarten nur schon deshalb nicht in Frage,
weil die Minderwertbestimmung gemäss Modell ESchK auf den in
MIFLU I abgespeicherten Lärmdaten beruhe und ein Abstellen auf Lärm-
daten ausserhalb dieses Programms vorliegend systemwidrig wäre.
Die nachträgliche Entschädigungsforderung nach Art. 41 EntG, welche
die Enteignete für den Fall geltend gemacht hatte, dass die Entschädi-
gung auf Basis der Fluglärmbelastung des Jahres 2002 festgelegt wird,
wurde mit dem Schätzungsentscheid an die Präsidentin der Schätzungs-
kommission überwiesen. Dies, weil der verfahrensleitende Vizepräsident
nur für die Behandlung der ihm von der Präsidentin überwiesenen Ge-
schäfte zuständig sei. Mit Verfügung der Präsidentin der Schätzungs-
kommission vom 20. Juni 2012 wurde die nachträgliche Forderung so-
dann nicht zugelassen. Ein entsprechendes Beschwerdeverfahren ist am
Bundesverwaltungsgericht unter der Verfahrensnummer A-6019/2012
hängig, wurde aber sistiert.
11.1 Die Enteignete führt in ihrer Beschwerde vom 23. April 2012 aus, es
gehe nicht darum, den Schätzungsstichtag verschieben zu wollen. Son-
dern es gehe um die Frage, welche Tatsachen der Beurteilung des Ent-
schädigungsanspruchs per Schätzungsstichtag zugrunde gelegt werden
müssten. Hingegen werde nicht verlangt, den Schaden auf einem ande-
ren Verkehrswert als jenem per 1. Januar 2002 zu berechnen.
Zur Begründung ihres Standpunkts bringt die Enteignete vor, dass die
Vorinstanz gerade deshalb nicht auf die Fluglärmbelastung des Kalender-
jahres 2002 hätte abstellen dürfen, weil sie davon ausgegangen sei, am
Schätzungsstichtag sei die Ausdehnung der Ostanflüge und im Wesentli-
chen auch die heutige Anflugregelung gemäss vBR bereits absehbar ge-
wesen. Dies umso weniger, als der Vorinstanz bekannt gewesen sei,
dass die Lärmbelastung noch während des laufenden Schätzungsverfah-
rens markant zugenommen habe. Die Enteignete habe im vorinstanzli-
chen Verfahren mehrfach aufgezeigt und belegt, dass sich die Ostanflüge
seit 2002 mehr als verdoppelt hätten und entsprechend auch die Lärmbe-
lastung zugenommen habe. Von einer blossen Fluglärmschwankung, wie
es die Vorinstanz darstelle, könne keine Rede sein. Um dem vorausseh-
baren, jedenfalls aber dem im Zeitpunkt der kombinierten Einigungs- und
Schätzungsverhandlung bereits bekannten Lärmzuwachs Rechnung zu
tragen, hätte die Vorinstanz deshalb, so die Enteignete, im Mindesten die
A-2155/2012
Seite 24
von ihr selber ins Verfahren eingebrachten Lärmwerte aus dem Jahr 2007
der Entschädigungsbemessung zu Grunde legen müssen. Die von der
Vorinstanz angeführten Entlastungen seien in diesen Lärmwerten bereits
enthalten. Aufgrund der sich klarerweise abzeichnenden weiteren Ent-
wicklung hätte die Vorinstanz, so die Enteignete weiter, den lärmbeding-
ten Minderwert sogar auf Basis der Belastungswerte des vBR bestimmen
sollen. Dass es sich dabei noch nicht um die tatsächliche Lärmbelastung
handle, stehe dem nicht entgegen.
11.2 In einem ersten Schritt ist zu prüfen, unter welchen Bedingungen
wesentliche Änderungen der Immissionsbelastung, die nach dem festge-
legten Schätzungsstichtag eingetreten sind, von der Schätzungskommis-
sion noch zu berücksichtigen sind.
11.2.1 Das Bundesgericht hat in BGE 134 II 49 unter Hinweis auf die vom
Gesetzgeber in Art. 19 Bst. c und Art. 20 Abs. 1 EntG getroffenen Rege-
lungen festgehalten, als einer der enteignungsrechtlichen Grundsätze
dürfe gelten, dass bei der Schadensermittlung und Entschädigungsbe-
messung nur Tatsachen zu berücksichtigen sind, die im Schätzungszeit-
punkt bereits gegeben sind oder die sich mit Sicherheit oder grösster
Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft ergeben bzw. ergeben hätten, wenn
keine Enteignung stattfinden würde. Demnach seien nach dem Stichtag
eintretende Änderungen der tatsächlichen Situation, die sich werterhö-
hend oder wertvermindernd auswirken könnten, bei der Entschädigungs-
bemessung nur insoweit zu berücksichtigen, als sie sich im Schätzungs-
zeitpunkt im Verkehrswert des von der Enteignung betroffenen Objektes
schon niedergeschlagen haben oder mit hinreichender Sicherheit in
nächster Zukunft niederschlagen werden (vgl. BGE 134 II 49 E. 13.3).
In den vorliegenden Verfahren wird von einem Teil der Enteigneten gel-
tend gemacht, das Bundesgericht verwende in dieser Erwägung die Be-
griffe "Schätzungsstichtag" und "Schätzungszeitpunkt" nicht synonym.
Genau dies ist nach Lesart des Bundesverwaltungsgerichts jedoch der
Fall. Jedenfalls drückt das Bundesgericht an anderer Stelle im selben
Entscheid nochmals klar aus, was es meint: Demnach können spätere
Entwicklungen die Entschädigungsbemessung nur beeinflussen, "wenn
sie sich am Stichtag schon im Verkehrswert des von der Enteignung be-
troffenen Objektes niedergeschlagen haben oder bereits voraussehbar
waren und in relativ kurzer Zeit auch eingetreten sind" (BGE 134 II 49
E. 18.5.3, Hervorhebung durch das Bundesverwaltungsgericht).
A-2155/2012
Seite 25
11.2.2 In BGE 134 II 164 wurde das Erfordernis der konkreten Voraus-
sehbarkeit am Schätzungsstichtag indes relativiert. Entgegen den Vor-
bringen der Enteigner ist dieser Entscheid einschlägig, auch wenn sich
die Frage einer vorübergehenden Enteignung stellte. Denn das Bundes-
gericht beschränkte seine Überlegungen nicht auf diese Konstellation.
Dem Bundesgericht genügte es in BGE 134 II 164, dass es sich bei der
dortigen Lärmabnahme um eine Tatsache handelte, "die sich aus Sicht
des Schätzungszeitpunkts in naher Zukunft – noch während des Schät-
zungsverfahrens – ergeben hat". Auf die Frage, inwiefern die Lärmab-
nahme am Schätzungsstichtag bereits voraussehbar gewesen war, ging
es nicht ein (vgl. BGE 134 II 164 E. 7.2). Für diese Relativierung spre-
chen mehrere Gründe: Erstens ist die Festlegung eines einheitlichen (frü-
hen) Schätzungsstichtags primär dadurch motiviert, dass bei der Ver-
kehrswertermittlung in allen Fällen auf den gleichen Zeitpunkt abgestellt
werden soll (vgl. dazu BGE 121 II 350 E. 6c). Einer Berücksichtigung der
weiteren Entwicklung der Immissionsbelastung steht insofern aber nichts
entgegen. Zweitens könnte man die Enteigneten für den Fall einer am
Stichtag nicht voraussehbaren Erhöhung der Immissionen wohl auf den
Weg einer nachträglichen Entschädigungsforderung nach Art. 41 Abs. 1
Bst. b EntG verweisen. Doch steht zunächst gar nicht fest, auf welches
Datum der Stichtag gesetzt wird, und die Enteigneten können während
laufendem Verfahren auch nicht wissen, welche Entwicklungen die
Schätzungskommission schliesslich als voraussehbar betrachten wird
und welche nicht. Drittens sollte es auch möglich sein, eine am Stichtag
nicht voraussehbare Abnahme der Immissionen zu berücksichtigen. Aus
diesen Gründen ist die Berücksichtigung von Entwicklungen, die noch
während des Verfahrens eingetreten sind, nicht von der Voraussehbarkeit
am Schätzungsstichtag abhängig zu machen.
Was die von einer Partei geltend gemachte zukünftige (d.h. während des
Verfahrens noch nicht eingetretene) Entwicklung anging, hat das Bun-
desgericht in BGE 134 II 164 festgehalten, es könne "im vorliegenden
Verfahren" nicht mit hinreichender Sicherheit davon ausgegangen wer-
den, dass die behauptete Änderung der Lärmbelastung eintreten werde.
Davon, dass solche zukünftigen Entwicklungen bereits rückwirkend per
Schätzungsstichtag voraussehbar gewesen sein müssen, sprach das
Bundesgericht aber ebenfalls nicht mehr (vgl. BGE 134 II 164 E. 7.1).
Nach dem oben Gesagten wäre es denn auch inkonsequent, bei der Ein-
schätzung zukünftiger Entwicklungen alle Informationen auszublenden,
die erst nach dem Schätzungsstichtag gewonnen werden konnten. Zu-
A-2155/2012
Seite 26
künftige Entwicklungen sind daher gestützt auf die Erkenntnisse zum
Entscheidzeitpunkt zu beurteilen.
11.2.3 Somit hat die Schätzungskommission wesentliche Änderungen der
Immissionsbelastung, die zwar nach dem festgelegten Schätzungsstich-
tag, aber noch während des Verfahrens eingetreten sind, bei ihrem Ent-
scheid generell zu berücksichtigen. Betreffend die von den Parteien ange-
rufenen zukünftigen Entwicklungen ist darauf abzustellen, ob diese mit
hinreichender Sicherheit in nächster Zukunft eintreten werden.
Sollte die Fluglärmbelastung nach Abschluss des Verfahrens dennoch
über das bei der Entschädigungsbemessung berücksichtigte Mass hinaus
anwachsen, steht es den Enteigneten sodann frei, eine nachträgliche
Entschädigungsforderung im Sinn von Art. 41 Abs. 1 Bst. b EntG geltend
zu machen (vgl. dazu BGE 134 II 49 E. 18.5.3, letzter Satz).
11.3 In einem zweiten Schritt ist somit zu prüfen, ob vorliegend während
des Verfahrens eine wesentliche Änderung der Lärmbelastung eingetre-
ten ist, d.h. ob die Entwicklung der Belastung Anlass dazu gibt, nicht auf
die Lärmwerte des Jahres 2002, sondern auf diejenigen eines anderen
Jahres abzustellen.
11.3.1 Die Enteigner haben dem Bundesverwaltungsgericht auf entspre-
chende Aufforderung hin eine Tabelle "Lärmwerte 2002 / 2007 / 2011
ausgewählter Liegenschaften in Kloten" vom 14. Januar 2013 eingereicht
(im Verfahren A-2132/2012 als act. 27/14 zu den Akten genommen). Die-
se Tabelle weist die ins Bewertungsmodell MIFLU I einbezogene Lärmbe-
lastung aus. Daraus geht hervor, dass die Grundbelastung, d.h. der Mitte-
lungspegel über alle Tagesstunden von 6 bis 22 Uhr (Leq16h [6-22 Uhr]),
keinen allzu grossen Schwankungen unterworfen war. Als Beispiele seien
folgende Werte aufgeführt (Angaben in dB[A]):
2002 2007 2011
(Adresse 1) 58.1 60.4 59.6
(Adresse 2) 58.9 61.8 60.9
(Adresse 3) 59.1 62.2 61.2
Das Gleiche gilt auch noch für die von MIFLU I zusätzlich berücksichtigte
Spitzenbelastung zwischen 7 und 21 Uhr (höchster Leq1h zwischen 7
und 21 Uhr):
A-2155/2012
Seite 27
2002 2007 2011
(Adresse 1) 60.9 61.9 62.4
(Adresse 2) 60.9 63.5 63.0
(Adresse 3) 60.9 63.9 63.4
In diesem Zusammenhang ist daran zu erinnern, dass die MIFLU-I-
Variable "Spitzenbelastung" lediglich die Anzahl dB über Grundbelastung
abbildet: Hat die Grundbelastung z.B. um 2.1 dB zugenommen und die
Spitzenbelastung um 2.5 dB, fliessen also auch bei diesem Modell nicht
"zusätzliche" 4.6 dB in die Minderwertberechnung ein, sondern lediglich
2.1 dB (über die Variable "Grundbelastung") und 0.4 dB (über die Variable
"Spitzenbelastung"). Der Effekt der Spitzenbelastung setzt dabei auf dem
durch die Grundbelastung schon reduzierten Wert an. Veränderungen der
Grund- und der Spitzenbelastung dürfen daher gedanklich nicht addiert
werden.
11.3.2 In BGE 134 II 164 hat das Bundesgericht einer seit dem Schät-
zungsstichtag eingetretenen Reduktion der Grundbelastung um 4.2 dB
Rechnung getragen (vgl. BGE 134 II 164 E. 7 und nicht veröffentlichte
E. 5). Allerdings war durch diese Reduktion der Immissionsgrenzwert von
65 dB unterschritten worden und damit das in jenem Fall relevante Krite-
rium der Spezialität nicht mehr erfüllt, was selbstredend zu berücksichti-
gen war. Vorliegend lässt sich daraus demnach nichts ableiten. Im Fall
von BGE 134 II 49 hielt das Bundesgericht denn auch eine seit dem
Stichtag eingetretene Reduktion der Grundbelastung um rund 5 dB für
nicht beachtlich. Es folgte dabei der Argumentation des betreffenden Ent-
eigneten, wonach der Rückgang nur vorübergehend sei, da sich der
Flugverkehr erneut in vollem Wachstum befinde und die Piste 16 gemäss
vBR eine der Haupt-Startpisten bleibe. Auch die Enteigner hätten einge-
räumt, so das Bundesgericht, "dass das Verkehrsaufkommen möglicher-
weise wieder zunehmen könnte" (vgl. BGE 134 II 49 E. 13 [vor E. 13.1]
und E. 13.4). Entsprechend bleibt unklar, ob das Bundesgericht auch eine
Zunahme der Grundbelastung um 5 dB als unwesentlich erachtet hätte.
Zur Beantwortung der Frage, bei welcher Änderung der Lärmsituation
nicht mehr auf die Werte des Stichjahrs abgestellt werden kann, bestehen
bisher also wenig Anhaltspunkte. Doch lässt sich aus BGE 134 II 49 im-
merhin ableiten, dass ein gewisser Toleranzbereich bestehen muss.
In den vorliegenden Fällen sind Grund- und Spitzenbelastung, wie so-
eben aufgezeigt, seit dem Stichjahr 2002 zwar gestiegen, die Differenzen
A-2155/2012
Seite 28
sind aber auch 2007 in einem Bereich deutlich unter 5 dB geblieben. Ver-
gleicht man die Werte 2002 mit den Werten 2011, beträgt die Zunahme
der Grundbelastung maximal 2.2 dB ([Adresse 4) und diejenige der Spit-
zenbelastung maximal 2.7 dB (ebenfalls [Adresse 4]). Schwankungen in-
nerhalb eines solchen Bereichs haben bereits einen relevanten Einfluss
auf die Minderwerte, die mit den hedonischen Modellen ermittelt werden.
Jedoch sind sie nicht als aussergewöhnlich zu betrachten, weshalb sie
noch zu tolerieren sind.
11.3.3 Betrachtet man jedoch die Lärmwerte der einzelnen Abend- bzw.
Nachtstunden zwischen 21 und 24 Uhr, die bei MIFLU I im Rahmen der
Tagesrandbelastung berücksichtigt werden, ergibt sich ein anderes Bild
(Leq1h [21-22 Uhr], Leq1h [22-23 Uhr], Leq1h [23-24 Uhr]; der bei
MIFLU I über die Variable "Tagesrandbelastung" in die Minderwertbe-
rechnung einfliessende Wert ist jeweils fett):
2002 2007 2011
(Adresse 1) 21-22 55.4 66.7 66.8
22-23 59.0 63.4 63.7
23-24 49.7 54.4 52.9
(Adresse 2) 21-22 57.0 68.4 68.7
22-23 60.7 65.1 65.5
23-24 51.3 56.1 54.7
(Adresse 3) 21-22 57.3 68.8 69.1
22-23 61.0 65.4 65.9
23-24 51.6 56.4 55.0
Damit waren insbesondere die Lärmwerte der Stunde von 21 bis 22 Uhr
in den Jahren 2007 und 2011 markant höher als 2002. Erklären lässt sich
dies damit, dass ab dem 19. Oktober 2001 zwar die staatsvertragliche
Nachtflugregelung vorläufig angewandt wurde, wobei diese Regelung An-
flüge über deutschem Gebiet jedoch erst ab 22 Uhr untersagte. Erst ab
dem 27. Oktober 2002 galt die staatsvertragliche Wochenendregelung,
die an Samstagen, Sonntagen und baden-württembergischen Feiertagen
Anflüge über deutschem Gebiet bereits ab 20 Uhr nicht mehr zuliess (vgl.
dazu die Botschaft des Bundesrats vom 8. März 2002 zum damals unter-
zeichneten Staatsvertrag [BBl 2002 3375, S. 3376 und 3393). Und erst
mit der DVO liess Deutschland Anflüge auch Werktags nur noch bis
21 Uhr zu. Die entsprechende zeitliche Ausdehnung der Ostanflüge wur-
de vom BAZL am 16. April 2003 im Sinne einer vorsorglichen Massnahme
genehmigt (vgl. BGE 137 II 58 Sachverhalt B; vgl. auch BVGE 2011/19).
A-2155/2012
Seite 29
Diese Ereignisse lassen sich anhand der Flugbewegungszahlen gut
nachvollziehen (vgl. dazu Tabelle "Anflüge 28 nach Tageszeit" vom
8. Januar 2013 [act. 27/13 im Verfahren A-2132/2012] sowie die Lärmbul-
letins der Flughafen Zürich AG [act. 27/1-12 im Verfahren A-2132/2012]).
Die Zahlen entwickelten sich wie folgt (Anzahl Landungen auf Piste 28 im
jeweiligen Kalenderjahr):
00-20 h 20-21 h 21-22 h 22-23 h 23-24 h Total
2002 4'564 543 652 1'575 180 7'514
2003 6'819 1'606 4'798 1'265 119 14'607
2004 4'743 1'917 6'828 2'272 185 15'945
2005 2'006 1'748 7'983 2'847 207 14'791
2006 2'550 1'713 7'550 2'661 284 14'758
2007 7'781 2'021 7'850 3'349 413 21'414
(…)
2011 4'150 1'989 7'928 3'707 283 18'057
Für die Stunde von 21 bis 22 Uhr lässt sich nach 2002 ein sprunghafter
Anstieg der Flugbewegungszahlen ausmachen. Weniger ausgeprägt gilt
dies auch für die Stunde von 20 bis 21 Uhr (die nicht im Rahmen der Ta-
gesrandbelastung berücksichtigt wird). Dies ist offensichtlich auf die Ein-
führung der Wochenendregelung Ende 2002 und die generelle Vorverle-
gung der deutschen Nachtflugbeschränkung in der ersten Hälfte 2003 zu-
rückführen (Letzteres betrifft nur die Stunde von 21 bis 22 Uhr). Insge-
samt lag die Gesamtzahl der Landungen auf Piste 28 im Jahr 2004 mehr
als doppelt so hoch wie noch 2002, wobei der Zuwachs nahezu vollstän-
dig in den Stunden nach 20 Uhr stattfand. Wesentliche oder nachhaltige
Entlastungen sind in diesen Stunden nicht mehr eingetreten.
11.3.4 Gegenüber dieser ab 20 Uhr auftretenden Mehrbelastung sind die
von der Vorinstanz erwähnten Entlastungen in der letzten Nachtstunde
von 5 bis 6 Uhr und am frühen Morgen gering. Tatsache ist, dass auf-
grund der staatsvertraglichen Regelungen ab dem 19. Oktober 2001 auch
von 5:30 bis 6:08 Uhr Ostanflüge stattfanden, ab dem 27. Oktober 2002
an Samstagen, Sonntagen und Feiertagen sogar bis 09:08 Uhr, nach Än-
derung des Betriebsreglements vom 16. April 2003 zudem auch Werktags
bis 7:08 Uhr. Mit Einführung der Südanflüge per 30. Oktober 2003 und
der gleichzeitigen Ausdehnung der Nachtflugsperre bis 06:00 Uhr entfie-
len diese morgendlichen Ostanflüge wieder (vgl. BGE 137 II 58 Sachver-
halt B und D sowie Urteil des Bundesgerichts 1A.247/2003 vom 31. März
2004 Sachverhalt A und D). Diese Ereignisse lassen sich wiederum an-
A-2155/2012
Seite 30
hand der Flugbewegungszahlen nachvollziehen (zu beachten ist dabei,
dass die Bewegungszahlen von 0 bis 6 Uhr nachts neben den Landungen
von 05:30 bis 06:00 Uhr auch die Landungen im Rahmen des Verspä-
tungsabbaus von 00:00 bis 00:30 Uhr beinhalten):
(00-06 h) 06-07 h 07-09 h
2002 (61) 240 496
2003 (367) 2'435 2'443
2004 (31) 143 283
(…)
2007 (41) 148 659
(…)
2011 (16) 73 162
Die Zahl der morgendlichen Ostanflüge war im Jahr 2002 noch klein,
während 2003 eine klare Spitze besteht – aufgrund des vom 27. Oktober
2002 (bzw. von April 2003) bis Oktober 2003 geltenden Anflugregimes.
Die Enteigner machen mit einem gewissen Recht geltend, durch den
Wegfall der morgendlichen Ostanflüge sei eine besonders einschneiden-
de Lärmbelastung entfallen. Die Vorinstanz hat ihrem Entscheid bekannt-
lich aber die Lärmwerte 2002 zugrunde gelegt. Regelmässige Landungen
zwischen 6 und 9 Uhr sind in diesen Werten erst ganz am Rande enthal-
ten. Ein Hinweis auf Entlastungen, die sich gegenüber der "Spitze" im
Jahr 2003 ergeben haben, geht insofern an der Sache vorbei. Was den
Zeitraum von 05:30 Uhr bis 06:08 Uhr betrifft, waren Ostanflüge zwar be-
reits ab Ende 2001 vorgesehen. Dabei handelt es sich aber lediglich um
eine (wenn auch sehr sensible) gute halbe Stunde mit wenigen Flugbe-
wegungen. Dass diese bis 6 Uhr morgens bestehende Fluglärmbelastung
vollständig entfallen ist, vermag die Zunahme der Lärmbelastung ab
20 Uhr daher bei weitem nicht aufzuwiegen.
11.3.5 Die von der Vorinstanz zusätzlich erwähnte Ausdehnung der
Nachtflugsperre unter dem vBR betrifft sodann den Zeitraum ab 23 Uhr
nachts (Nachtflugsperre ab 23:00 Uhr statt vorher 24:00 Uhr, Verspä-
tungsabbau bis 23:30 Uhr statt vorher 0:30 Uhr; vgl. BGE 137 II 58 Sach-
verhalt D). Sie wurde, wie erwähnt, auf den 29. Juli 2010 umgesetzt. Wie
aus der Übersicht weiter oben hervorgeht, lagen die Lärmwerte der Stun-
de von 23 bis 24 Uhr im Jahr 2011 jedoch höher als 2002.
A-2155/2012
Seite 31
11.3.6 Es ist somit festzuhalten, dass seit dem 19. Oktober 2001, als das
neue, den deutschen Luftraum entlastende Nachtflugregime eingeführt
wurde, von eigentlichen "Ostanflügen" gesprochen werden kann. Insbe-
sondere ist unbestritten, dass ab diesem Zeitpunkt die Regelmässigkeit
der Anflüge auf Piste 28 gegeben war. Damit waren die Ostanflüge, wie
sie heute stattfinden, aber noch nicht "vollständig" eingeführt. Dies erfolg-
te, wie aufgezeigt, in zwei weiteren Schritten im Oktober 2002 und April
2003. Unter diesen Umständen hätte es sich auch gerechtfertigt, den
Schätzungsstichtag auf den 1. Januar 2004 zu legen und "automatisch"
die Lärmwerte des Jahres 2004 heranzuziehen. Die Enteignete bean-
standet die Festlegung des Stichtags jedoch zu Recht nicht. Denn das
Bundesgericht lässt der Vorinstanz dabei, wie bereits aufgezeigt, einen
grossen Ermessenspielraum. Bereits im Fall der Starts ab Piste 16 hat
die Vorinstanz den 1. Januar des Jahres als Stichtag festgesetzt, das auf
die Entstehung des Entschädigungsanspruchs folgt (vgl. dazu BGE 134 II
49 E. 21). Insofern ist es nicht zu beanstanden, wenn sie dies nun – im
Sinne einer einheitlichen Praxis – auch in den vorliegenden Fällen tat.
11.3.7 Obschon der 1. Januar 2002 als Schätzungsstichtag festgelegt
wurde, hätte die Vorinstanz aber – aufgrund der dargestellten weiteren
Entwicklung der Lärmbelastung – gleichwohl nicht auf die Lärmwerte des
Jahres 2002 abstellen dürfen. Dies gilt, obschon eine Zunahme von
Grund- und Spitzenbelastung, die in einem Bereich deutlich unter 5 dB
blieb, grundsätzlich noch zu tolerieren ist. Denn hinzu kommt vorliegend
die markante Zunahme der Lärmbelastung in den Stunden nach 20 Uhr,
die sich in der Grund- und in der Spitzenbelastung nur begrenzt nieder-
schlägt.
Die Enteigner machen zwar geltend, von der Zunahme der Flugbewe-
gungen seien im Wesentlichen die zwei letzten Abendstunden zwischen
20 und 22 Uhr betroffen. Die entsprechende Lärmbelastung werde ge-
mäss der heute in Kraft stehenden gesetzlichen Regelung (d.h. gemäss
Anhang 5 der Lärmschutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986 [LSV,
SR 814.41]) mit dem Leq16h (6-22 Uhr) erfasst. Die Zunahme dieses
Werts wirke sich nicht dramatisch aus, vor allem nicht auf den in den vor-
liegenden Verfahren letztlich allein massgebenden Minderwert. Denn der
Mehr-Minderwert, der sich bei einem Abstellen auf einen späteren Zeit-
punkt ergebe, liege (beim Modell ESchK) im Unschärfebereich.
Doch erstens hat das Bundesgericht in BGE 137 II 58 ausgeführt, die
Grenzwerte der LSV für Fluglärm würden den Anforderungen von Art.
A-2155/2012
Seite 32
13 ff. des Umweltschutzgesetzes vom 7. Oktober 1983 (USG, SR 814.01)
nicht gerecht und seien ergänzungsbedürftig; insbesondere Personen,
die unter der Anflugschneise von Piste 34 und Piste 28 wohnten, würden
durch frühmorgendlichen bzw. abendlichen Fluglärm in ihrem Wohlbefin-
den zum Teil erheblich gestört, selbst wenn der 16-Stunden-Leq die nach
Anhang 5 LSV massgeblichen Immissionsgrenzwerte für die Tageszeit
nicht überschreite (vgl. BGE 137 II 58 E. 5.3.5). Und zweitens wird die
Zunahme der Lärmbelastung am späten Abend und in den ersten Nacht-
stunden wenigstens bei MIFLU I speziell berücksichtigt und wirkt sich dort
auch erheblich auf die Minderwertberechnung aus: Wie aufgezeigt (vgl.
die entsprechende Tabelle weiter oben) liegen die bei MIFLU I über die
Variable "Tagesrandbelastung" in die Berechnung einfliessenden Werte in
den Jahren 2007 und 2011 um 7 bis 8 dB höher als im Jahr 2002. Der
Entwertungssatz bei der Tagesrandbelastung beträgt 0.80% pro dB und
ist damit nahezu gleich hoch wie derjenige bei der Grundbelastung
(0.81% pro dB). Damit ist die Zunahme der Tagesrandbelastung als er-
heblich zu betrachten. Aus diesem Grund liegt die Entwicklung der Lärm-
belastung nicht mehr im Rahmen des Tolerierbaren.
11.3.8 Immerhin ist der Vorinstanz darin beizupflichten, dass nicht einfach
das für die Grundeigentümer optimale Jahr für die Minderwertberechnung
heranzuziehen ist. Die Enteigner machen geltend, in keinem anderen
Jahr seien mehr Anflüge auf Piste 28 zu verzeichnen gewesen als im
Jahr 2007, was sich auch in den Lärmwerten niederschlage. Aus den bis-
herigen Ausführungen ergibt sich denn auch nicht, dass gerade die Werte
des Jahres 2007 heranzuziehen wären. Vielmehr ist auf die Lärmwerte
eines möglichst frühen Jahres abzustellen, welche die Belastungssitua-
tion, wie sie seit 2004 insgesamt gegeben ist, aber ausreichend repräsen-
tativ abbilden müssen. Soweit sich dies aus den Flugbewegungszahlen
herleiten lässt, sollten entsprechend die Lärmwerte des Jahres 2004 in
Frage kommen. Allenfalls ist aber auch auf die Werte eines späteren, re-
präsentativeren Jahres abzustellen.
11.3.9 Somit ist festzuhalten, dass seit 2002 eine wesentliche Änderung
der Lärmbelastung eingetreten ist und die Vorinstanz aus diesem Grund
die Lärmwerte des Jahres 2004 oder eines späteren Jahres zur Ermitt-
lung der lärmbedingten Minderwerte hätte heranziehen müssen.
Damit ist also eine Verkehrswertermittlung per Stichtag 1. Januar 2002
(bzw. per 30. Oktober 2001) mit einer Minderwertberechnung zu kombi-
nieren, die sich auf die Lärmdaten eines späteren Jahres stützt.
A-2155/2012
Seite 33
11.4 Es bleibt auf die Vorbringen der Enteigneten einzugehen, wonach
aufgrund der sich klarerweise abzeichnenden weiteren Entwicklung sogar
auf die Belastungswerte gemäss vBR abzustellen ist. Gemeint ist die im
Umweltverträglichkeitsbericht zum vBR und dem ergänzenden Empa-
Bericht vom 22. März 2005 dargestellte Lärmbelastung für den Betriebs-
zustand Zt+ (Flugbetrieb im Jahr 2010 gemäss vBR mit prognostizierten
350'000 Flugbewegungen jährlich; vgl. dazu BGE 137 II 58 E. 5.2). Die
entsprechenden Lärmkurven werden in den kantonalen Planungs- und
Baubewilligungsverfahren herangezogen (vgl. Kreisschreiben der Baudi-
rektion Kanton Zürich vom 31. August 2011 S. 1 und 3 sowie Urteil des
Bundesgerichts 1C_456/2009 vom 5. August 2010 E. 2; vgl. zum Ganzen
auch Urteil des Bundesgerichts 1C_451/2010 vom 22. Juni 2011 E. 4.5).
11.4.1 Wie bereits festgehalten, ist betreffend die von den Parteien ange-
rufenen zukünftigen (d.h. während des Verfahrens noch nicht eingetrete-
nen) Entwicklungen darauf abzustellen, ob diese mit hinreichender Si-
cherheit in nächster Zukunft eintreten werden.
11.4.2 Die Enteignete argumentiert, bei allen drei Betriebsvarianten ge-
mäss Entwurf zum SIL-Objektblatt "Flughafen Zürich" müsse von einer
grösseren Lärmbelastung des Ostens ausgegangen werden als unter
dem vBR. Dies gehe aus der im vorinstanzlichen Verfahren eingereichten
Karte der umhüllenden Fluglärmkurven nach vBR und nach den drei Be-
triebsvarianten hervor (act. 12.5 der Vorakten […]). Wie weiter der Presse
habe entnommen werden können, rechne die Flughafen Zürich AG damit,
dass keine dieser Varianten die prognostizierte Nachfrage werde befriedi-
gen können. Demnach, so die Enteignete, gehe selbst die Flughafen Zü-
rich AG davon aus, dass die Lärmbelastung in Kloten in naher Zukunft
das Belastungsniveau gemäss vBR überschreiten und mittelfristig das für
die drei erwähnten Betriebsvarianten prognostizierte Niveau erreichen
werde. Zudem sei eine Lockerung der deutschen Anflugbeschränkungen
nicht absehbar. Daher sei es durchaus sachgerecht, das in naher Zukunft
erreichte Belastungsniveau gemäss vBR heranzuziehen. Nötigenfalls
seien hierzu bei der Empa die parzellengenau berechneten Werte einzu-
holen.
11.4.3 Die Belastungswerte gemäss vBR beruhen, wie erwähnt, auf einer
Prognose von 350'000 Flugbewegungen pro Jahr. Diese Zahl ist bis jetzt
nicht erreicht worden (2010: 268'832; 2011: 279'013; 2012: 270'028). Es
trifft zwar zu, dass sich die Flughafen Zürich AG gemäss Aussagen ihres
CEO auf die Prognosen der Intraplan Consult GmbH stützt, wonach im
A-2155/2012
Seite 34
Jahr 2020 die Kapazitätsgrenze von 350'000 Bewegungen erreicht werde
und im Jahr 2030 eine Nachfrage nach gut 400'000 Bewegungen beste-
hen würde (vgl. Neue Zürcher Zeitung [NZZ] vom 21. April 2012, S. 17,
"In zehn Jahren drohen Engpässe"; vgl. auch NZZ vom 22. März 2012,
S. 16, "Flughafen in einem 'Jahr der Entscheidungen'"). Solche Progno-
sen treffen aus enteignungsrechtlicher Sicht aber nicht mit hinreichender
Sicherheit zu. Gemäss einem anderen in der NZZ erschienenen Artikel
sollen die Prognosen denn auch ungenau sein. Das Wachstum der Zahl
der Flugbewegungen sei, zumindest kurzfristig, massiv überschätzt wor-
den. Die Verkehrsexperten hätten insbesondere den Trend zu grösseren
Flugzeugen mit höherem Passagiervolumen unterschätzt. Wie aus dem
Artikel weiter hervorgeht, sehen die Urheber der Prognosen für die Lang-
frist-Planung zwar keinen Anpassungsbedarf, halten es aber immerhin für
denkbar, dass die prognostizierten Bewegungszahlen wenige Jahre spä-
ter erreicht würden als erwartet (vgl. NZZ vom 11. Januar 2013, S. 15,
"Bund hält an strittiger Prognose fest"). An der Seriosität der Prognosen
ist zwar nicht zu zweifeln. Doch kann nicht mit hinreichender Sicherheit
ausgeschlossen werden, dass sich die Nachfrage anders entwickeln wird
als prognostiziert und wenigstens in nächster Zukunft die Zahl von
350'000 Flugbewegungen nicht erreicht wird.
11.4.4 Hinzu kommt, dass über das ab 2020 geltende An- und Abflugre-
gime nach wie vor keine Klarheit besteht: Bereits in BGE 134 II 164 hat
das Bundesgericht ein Abstellen auf die Belastungswerte gemäss vBR
mit der Begründung abgelehnt, angesichts des immer noch nicht abge-
schlossenen Sachplanverfahrens stehe noch keineswegs fest, wie sich
der künftige Betrieb abspielen werde (BGE 134 II 164 E. 7.1). Unterdes-
sen liegt zwar der von der Enteigneten erwähnte Entwurf vom 16. August
2010 zum SIL-Objektblatt "Flughafen Zürich" vor. Doch ist dieser bereits
wieder überholt, da am 4. Dezember 2012 ein neuer Staatsvertrag mit
Deutschland unterzeichnet wurde. Dieser umfasst folgende Eckwerte:
– Nordanflüge über deutschem Staatsgebiet an Werktagen von 6:30 bis
18:00 Uhr, an Wochenenden und Feiertagen von 09:00 bis 18:00 Uhr
– gekröpfter Nordanflug über Schweizer Gebiet als Option
– Übergangsfrist bis Ende 2019, um die erforderlichen Infrastrukturaus-
bauten des Flughafens zu realisieren.

Keine der drei Varianten gemäss dem Entwurf von 16. August 2010 erfüllt
die Rahmenbedingungen dieses neuen Staatsvertrags. Der Entwurf
musste daher angepasst werden (vgl. zum Ganzen den Bericht des BAZL
A-2155/2012
Seite 35
"SIL-Prozess: Anpassung des Objektblatt-Entwurfs aufgrund des Staats-
vertrags mit Deutschland" vom 5. Oktober 2012 [nachfolgend: Bericht
BAZL], S. 4 f.). Alle sechs Betriebsvarianten, die vom BAZL für den Zeit-
raum ab 2020 neu zur Diskussion gestellt worden sind, hätten am Abend
eine zeitliche Ausdehnung der Ostanflüge zur Folge. Konkret würde be-
reits um 18 Uhr auf das Ostkonzept umgestellt (bei der vom BAZL am
wenigsten favorisierten Variante 5 um 19 Uhr). Für die Morgenstunden
stehen gemäss dem Bericht BAZL hingegen Varianten mit Südanflügen
bzw., sofern realisierbar, mit gekröpftem Nordanflug im Vordergrund (vgl.
dazu Bericht BAZL, S. 54 ff.). Bereits mit Inkrafttreten des Vertrags müss-
ten die Ostanflüge werktags von 21 auf 20 Uhr vorverlegt werden (vgl.
Bericht BAZL, S. 52 f.).
In der Schweiz hat unterdessen nach dem Ständerat auch der Nationalrat
den neuen Staatsvertrag genehmigt (vgl. NZZ vom 7. Juni 2013, S. 11,
"Parlament stimmt Luftverkehrs-Vertrag ohne Euphorie zu"). In Deutsch-
land hingegen wurde der Ratifikationsprozess bereits vor längerer Zeit
gestoppt (vgl. NZZ vom 27. November 2012, S. 1, "Kühle Reaktion auf
deutschen Dämpfer"). Was das SIL-Objektblatt für den Flughafen Zürich
betrifft, hat der Bundesrat daher eine Etappierung beschlossen: Am
26. Juni 2013 verabschiedete er jene Festlegungen, die nicht von der Ra-
tifizierung des Staatsvertrags abhängen. Sie entsprechen weitgehend
dem heutigen Betrieb auf dem bestehenden Pistensystem. Die Anpas-
sungen am Objektblatt, die sich aus der betrieblichen Umsetzung des
Staatsvertrags ergeben, sollen im Rahmen einer zweiten Etappe verab-
schiedet werden (vgl. > Themen > Luftfahrtpolitik >
Sachplan Infrastruktur der Luftfahrt > SIL-Prozess Flughafen Zürich, be-
sucht am 23. August 2013).
Solange aber nicht bekannt ist, welche Regelung im Einzelnen mit
Deutschland (bzw. allenfalls einseitig von Deutschland) getroffen wird,
und nicht wenigstens das SIL-Objektblatt dieser Regelung angepasst ist,
steht weiterhin nicht fest, wie sich der Flugbetrieb ab 2020 abspielen wird.
Was die Ostanflüge betrifft, zeichnet sich konkret zwar keine zeitliche
Einschränkung ab, sondern grundsätzlich eher das Gegenteil. Doch be-
steht durchaus die Möglichkeit, dass es im Osten des Flughafens auch zu
Entlastungen kommen wird. So würden die "Südstarts geradeaus" im vor-
liegend betroffenen Gebiet tagsüber zu einer Entlastung führen. Sie wur-
den im laufenden Sachplanverfahren verworfen. Der Bericht BAZL hält
jedoch fest: "Es ist indes nicht ausgeschlossen, dass später einmal, wenn
eine neue Generation von Flugzeugen bedeutend weniger Lärm erzeugt,
A-2155/2012
Seite 36
dieses Konzept in Erwägung gezogen wird" (vgl. Bericht BAZL, S. 65; vgl.
auch Bericht BAZL, S. 6). Und es sind durchaus Stimmen laut geworden,
welche die Südstarts geradeaus (aus Sicherheitsgründen oder zur Entlas-
tung des Ostens) bereits heute forcieren wollen (vgl. dazu NZZ vom
22. Februar 2013, S. 19, "Sicher, aber nicht sicher genug"). Dieses Bei-
spiel zeigt, dass auch für die Gebiete im Osten des Flughafens noch nicht
ausreichend klar ist, wie sich der zukünftige Betrieb abspielen wird.
11.4.5 Somit kann nicht mit hinreichender Sicherheit davon ausgegangen
werden, dass in nächster Zukunft eine Entwicklung eintreten wird, die ein
Abstellen auf die Belastungswerte gemäss vBR rechtfertigen würde.
11.5 Zusammenfassend hat die Schätzungskommission wesentliche Än-
derungen der Immissionsbelastung, die zwar nach dem festgelegten
Schätzungsstichtag, aber noch während des Verfahrens eingetreten sind,
bei ihrem Entscheid generell zu berücksichtigen. Vorliegend hätte die Vor-
instanz daher die Lärmwerte des Jahres 2004 oder eines späteren Jahres
zur Ermittlung der lärmbedingten Minderwerte heranziehen müssen. Die
von der Enteigneten angerufene zukünftige Entwicklung ist jedoch nicht
zu berücksichtigen, da diese nicht mit hinreichender Sicherheit in nächs-
ter Zukunft eintreten wird.
Modell ESchK
12.
Bei Ertragsliegenschaften hat die Vorinstanz die lärmbedingten Minder-
werte anhand des hedonischen Modells ESchK ermittelt. Der lärmbeding-
te Minderwert wird bei diesem Modell, wie bei MIFLU I, in Prozenten des
Verkehrswerts ohne Fluglärm ausgedrückt. Bei der Ermittlung des Ver-
kehrswerts ohne Fluglärm unterstützt das Modell ESchK den Schätzer al-
lerdings nicht; dieser Ausgangswert ist nach konventionellen Methoden
zu schätzen. Die ins Modell ESchK einbezogene Fluglärmbelastung be-
ruht ebenfalls auf den Lärmwerten, die von der Empa mittels "FLULA" flä-
chendeckend auf den Hektar genau berechnet worden sind (vgl. Urteil
des Bundesverwaltungsgerichts A-2684/2010 vom 19. Januar 2011 E. 9
sowie BGE 138 II 77 E. 7.1). Das Modell ESchK stellt dabei, anders als
MIFLU I, allein auf die Grundbelastung ab. Diese fliesst über die Variable
"Leq16h (6-22 Uhr) über 45dB" ins Modell ein; die Wertreduktion beträgt
unabhängig von der Lage 0.9% pro dB (vgl. BGE 138 II 77 E. 7.1 sowie
unten E. 12.4.2 und 12.8.1).
A-2155/2012
Seite 37
Die Vorinstanz führt im angefochtenen Entscheid aus, zwar habe das
Bundesgericht offen gelassen, ob das Modell ESchK auch im Fall der
Ostanflüge angewendet werden könne. Es habe aber auch bestätigt,
dass ihr ein erheblicher Spielraum bei der Wahl der Fluglärmparameter
zustehe. Sie habe im Vorfeld Modelle durchgerechnet, welche die Grund-
belastung, die Spitzenbelastung oder eine Kombination dieser Lärmindi-
katoren berücksichtigt hätten. Sie habe sich nach einer Analyse der Min-
derwerte, der Standartabweichungen und der Signifikanz für ein reines
Abstellen auf die Grundbelastung entschieden, ausgehend von einem To-
leranzniveau von 45 dB. Dieser Grundsatzentscheid sei im hedonischen
Modell ESchK umgesetzt. Die Modellwahl sei nicht nur für das Gebiet der
Gemeinde Opfikon, sondern generell für Fluglärmfälle erfolgt.
12.1 Die Enteignete macht in ihrer Beschwerde vom 23. April 2012 gel-
tend, das Modell ESchK sei an die besondere Abend- und Nachtlärmbe-
lastung in Kloten anzupassen. Dies könne durch eine Erhöhung des Ent-
wertungssatzes auf mindestens 1.2% pro dB erfolgen. Die Vorinstanz ha-
be sich in den Opfiker Fällen für einen Entwertungssatz von 0.9% ent-
schieden, weil die ermittelten Minderwerte damit in der Grössenordnung
derjenigen Minderwerte zu liegen gekommen seien, die mit MIFLU I für
selbst genutztes Wohneigentum berechnet worden seien. In den Klotener
Fällen ergäben sich nun aber (auf Basis der Lärmwerte 2002) um rund
einen Drittel tiefere Minderwerte. Grund für die gegenüber MIFLU I ganz
erheblich tieferen Minderwerte sei, dass das einzig auf die Grundbelas-
tung abstellende Modell ESchK die Belastung der letzten Abendstunden
nur ungenügend berücksichtige und diejenige der ersten Nachtstunden
(ab 22 Uhr) überhaupt nicht. Gerade diese Faktoren seien in Kloten aber
von ganz entscheidender Bedeutung, während sie bei den bisherigen
Präjudizien betreffend Opfikon nicht relevant gewesen seien. Es sei des-
halb nicht sachgerecht, das Modell ESchK unreflektiert und telquel auf
Kloten zu übertragen. Vielmehr sei es an die besonderen Verhältnisse in
Kloten anzupassen. Zu diesem Zweck seien als Vergleichsgrössen wie-
derum die mit MIFLU I ermittelten Minderwerte heranzuziehen. Dabei er-
gebe sich (auf Basis der Lärmwerte 2002) ein Entwertungssatz von 1.2%
pro dB.
Nachdem die Enteigner ergänzende Unterlagen betreffend Flugbewe-
gungszahlen und Fluglärmwerte eingereicht haben (vgl. Sachverhalt N),
macht die Enteignete in ihrer Stellungnahme vom 10. April 2013 weiter
geltend, ausgehend von den Lärmwerten 2007 und 2011 lägen die Min-
derwerte gemäss Modell ESchK sogar rund 45% tiefer als die MIFLU-I-
A-2155/2012
Seite 38
Minderwerte. Entsprechend sei beim Modell ESchK ein Entwertungssatz
von 1.6% pro dB zu wählen.
12.2 Die Vorinstanz führt in ihrer Vernehmlassung aus, sie habe eine wis-
senschaftliche Überprüfung des Modells hinsichtlich der Klotener Fälle,
wie bereits im angefochtenen Entscheid ausgeführt, nicht für erforderlich
erachtet. Falls das Bundesverwaltungsgericht eine solche Überprüfung
hingegen für angezeigt erachte, biete es sich an, bei Prof. Scognamiglio
eine Expertise einzuholen. Dieser hat dem Bundesverwaltungsgericht in-
des keine Stellungnahme eingereicht (vgl. vorne Sachverhalt M).
12.3 Die Enteigner halten den Ausführungen der Enteigneten entgegen,
sowohl das Bundesverwaltungsgericht als auch das Bundesgericht hätten
das Modell ESchK – gegen den Widerstand der Enteigner – als tauglich
und bundesrechtskonform beurteilt. Die Vorinstanz habe dabei immer be-
tont, das Modell sei nicht nur für Opfikon, sondern für die gesamte Region
bzw. für alle Enteignungsfälle ausgearbeitet worden. Vor diesem Hinter-
grund könnten die gleichen Gerichte die Tauglichkeit des Modells ESchK
nun nicht wieder in Frage stellen. Hinzu komme, dass ein Einbezug der
Spitzenbelastung bei der Entwicklung des Modells geprüft worden sei.
Auch der Einbezug von Abend-, Nacht- und Morgenlärm sei bewusst
ausgeschlossen worden. Diese von den Gerichten geschützten Fachmei-
nungen dürften nicht mehr in Frage gestellt werden. Es könne nicht an-
gehen, für jede Region im Bereich des Flughafens Zürich ein eigenes
Modell kreieren zu wollen. Ohnehin aber treffe es nicht zu, dass der
Leq16h (6-22 Uhr) die Lärmsituation in Kloten nur unzureichend abbilde.
Auch 2011 hätten 80% der Landungen auf Piste 28 zwischen 6 und 22
Uhr stattgefunden und seien damit in den Leq16h (6-22 Uhr) eingeflos-
sen. Von allen Flugbewegungen über der Stadt Kloten fänden sogar 90%
zwischen 6 und 22 Uhr statt. Im Übrigen sei das von der Enteigneten vor-
geschlagene Vorgehen unzulässig, lediglich aufgrund der MIFLU-I-
Minderwerte bei Vergleichsliegenschaften in der Stadt Kloten den von der
Vorinstanz ermessensweise festgelegten und auch für Kloten für korrekt
befundenen Entwertungssatz von 0.9% pro dB heraufzusetzen. Wenn
schon sei ein neues Modell ESchK zu konfigurieren, das z.B. auch die
Spitzenbelastung, die Tagesrandbelastung oder beides berücksichtige.
In ihrer Stellungnahme vom 12. Juni 2013 weisen die Enteigner zudem
darauf hin, die Minderwerte für die Jahre 2007 und 2011 liessen sich mit
dem heutigen MIFLU I gar nicht bestimmen. Dieses basiere auf dem Zeit-
fenster 1995 bis 2005. Da man die MIFLU-I-Minderwerte der Jahre 2007
A-2155/2012
Seite 39
und 2011 also gar nicht kenne, werde die Angabe der Enteigneten bestrit-
ten, wonach die Minderwerte gemäss Modell ESchK um 45% tiefer lägen.
12.4 Zunächst ist auf die Entwicklung des Modells ESchK und die zu die-
sem Modell bereits vorhandene Rechtsprechung einzugehen.
12.4.1 Während MIFLU I in den Verfahren betreffend Starts ab Piste 16
bereits von Anfang an zur Verfügung stand, war ein Modell zur Bestim-
mung der lärmbedingten Minderwerte von Ertragsliegenschaften zu-
nächst nicht vorhanden. Das Bundesgericht hielt fest, auch für Ertragslie-
genschaften, die Wohnzwecken dienten und sich nicht für eine andere,
weniger lärmempfindliche Nutzung eigneten, habe eine schematische
Beurteilung des fluglärmbedingten Schadens zu erfolgen. Es seien ein
Raster bzw. die geeigneten Kriterien zur schematischen Beurteilung der
immissionsbedingten Entwertung von Mehrfamilienhäusern aufzustellen
(vgl. BGE 134 II 160 E. 13 und 14).
In der Folge liess die Vorinstanz unter Verantwortung eines ihrer Fach-
richter, Prof. Dr. Donato Scognamiglio, das Modell ESchK entwickeln.
Prof. Scognamiglio zog Experten der IAZI AG bei und verwendete deren
Transaktionsdaten. Er ist selber Verwaltungsrat und CEO der IAZI AG
(vgl. BGE 138 II 77 E. 3.1). Die Flughafen Zürich AG liess ebenfalls ein
Bewertungsmodell für Ertragsliegenschaften entwickeln, das als
"MIFLU II" bezeichnet wird (vgl. BGE 138 II 77 E. 7.2). Die Vorinstanz
entschied sich für die Verwendung des Modells ESchK (Schätzungsent-
scheid der Vorinstanz vom 1. März 2010 [im Verfahren A-2150/2012 als
act. 12/2 zu den Akten genommen]).
12.4.2 Wie aus dem Bericht "Hedonisches Bewertungsmodell für flug-
lärmbelastete Renditeliegenschaften" der IAZI AG vom 24. September
2009 (nachfolgend: "Bericht Modell ESchK"; im Verfahren A-2150/2012
als act. 12/1 zu den Akten genommen) hervorgeht, wurden bei der Ent-
wicklung des Modells ESchK sechs unterschiedliche Lärmspezifikationen
getestet. Geprüft wurde die Verwendung folgender Variablen bzw. Kombi-
nationen von Variablen (vgl. Bericht Modell ESchK, S. 15, 19):
– "Grundbelastung50" (Leq16h [6-22 Uhr] über 50 dB)
– "Grundbelastung45" (Leq16h [6-22 Uhr] über 45 dB)
– "Spitzenlärm50" (sofern Leq16h [6-22 Uhr] > 50 dB: höchster Leq1h
zwischen 6 und 22 Uhr abzüglich Leq16h [6-22 Uhr])
A-2155/2012
Seite 40
– "Spitzenlärm45" (sofern Leq16h [6-22 Uhr] > 45 dB: höchster Leq1h
zwischen 6 und 22 Uhr abzüglich Leq16h [6-22 Uhr])
– "Grunbelastung50"/"Spitzenlärm50"
– "Grundbelastung45"/"Spitzenlärm45"

Dabei erwiesen sich die Grundbelastung50 und die Grundbelastung45 als
ungefähr gleich signifikant. Hingegen waren Spitzenlärm50 und Spitzen-
lärm45 in keiner Modellspezifikation signifikant (vgl. Bericht Modell
ESchK, S. 20 ff.). Im Bericht Modell ESchK wurde festgehalten, sowohl
die Spezifikation mit Grundbelastung50 alleine als auch die Spezifikation
mit Grundbelastung45 alleine könnten statistisch gesehen vertreten wer-
den. Werde die "Grenze" bei 50 dB angesetzt, sei die mittlere Wertreduk-
tion (Korrektur pro dB) höher als bei einer Grenze von 45 dB (vgl. Bericht
Modell ESchK, S. 27; vgl. auch S. 24). Die Vorinstanz entschied sich in
der Folge für ein Abstellen auf die Grundbelastung45 (vgl. Schätzungs-
entscheid vom 1. März 2010, a.a.O., E. 3.2.6).
Bei der Entwicklung des Modells war zudem auch der Einbezug folgender
Variablen geprüft worden (vgl. Bericht Modell ESchK, S. 15):
– "Morgenlärm" (höchster der folgenden Werte: Leq1h [5 bis 6 Uhr]
über 45 dB, Leq1h [6 bis 7 Uhr] über 47 dB)
– "Abendlärm" (höchster der folgenden Werte: Leq1h [21 bis 22 Uhr]
über 50 dB, Leq1h [22 bis 23 Uhr] über 50 dB, Leq1h [23 bis 24 Uhr]
über 47 dB)
– "Nachtlärm" (Leq1h [23 bis 24 Uhr] über 45 dB [Flugbewegungen zwi-
schen 00 und 05 Uhr werden dieser Stunde zugeschlagen])

Wie im Bericht Modell ESchK ausgeführt wird, wurden die Faktoren
Nacht-, Abend- und Morgenlärm bei den getesteten Lärmspezifikationen
jedoch nicht berücksichtigt (vgl. Bericht Modell ESchK, S. 19). Die Vorin-
stanz erläuterte hierzu, um den Einfluss dieser Faktoren unverzerrt zu
bestimmen, wären "mehr Beobachtungen mit korrelierten Faktoren und
eine verfeinerte Analyse" notwendig (vgl. Schätzungsentscheid vom
1. März 2010, a.a.O., E. 3.2.4). Dies bedeutet, dass der "Abendlärm" und
der "Nachtlärm" nicht etwa vom Modell ESchK ausgeschlossen wurden,
weil sie sich wie der "Spitzenlärm" eindeutig als nicht signifikant erwiesen
hätten, sondern weil sich ihr Einfluss nicht näher bestimmen liess.
Die Vorinstanz führte aber weiter aus, da das Modell ESchK bereits 95%
der Varianz erkläre, sei kaum davon auszugehen, dass durch den Einbe-
zug weiterer Lärmfaktoren die Genauigkeit des Modells wesentlich erhöht
A-2155/2012
Seite 41
würde. Es sei auch nicht davon auszugehen, dass sich an den geschätz-
ten Minderwerten insgesamt wesentliche Veränderungen ergäben. Wür-
den zusätzliche Lärmfaktoren ins Modell eingeführt, werde sich der
Lärmeffekt über alle Faktoren verteilen, ohne dass sich der geschätzte
Minderwert insgesamt wesentlich ändere (vgl. Schätzungsentscheid vom
1. März 2010, a.a.O., E. 3.2.4; zur Genauigkeit des Modells im Einzelnen:
Schätzungsentscheid vom 1. März 2010, a.a.O., E. 3.2.2.4 f., Urteil des
Bundesverwaltungsgerichts A-2684/2010 vom 19. Januar 2011 E. 18 so-
wie BGE 138 II 77 E. 12.1 f.).
12.4.3 Das Bundesverwaltungsgericht schützte dieses Vorgehen in sei-
nem Urteil vom 19. Januar 2011, ohne jedoch auf die Besonderheiten der
Süd- und der Ostanflüge einzugehen (vgl. Urteil des Bundesverwaltungs-
gerichts A-2684/2010 vom 19. Januar 2011 E. 17). Es hielt fest, bei der
Wahl der Fluglärmparameter bestehe ein erheblicher Spielraum; diese
seien nach sachlichen Kriterien zu wählen. Wenn sich die Vorinstanz,
nachdem ein statistisch signifikanter Einfluss des Spitzenlärms nicht habe
ermittelt werden können, für ein Abstellen auf die Grundbelastung ent-
schieden habe, sei dies nicht zu beanstanden (Urteil des Bundesverwal-
tungsgerichts A-2684/2010 vom 19. Januar 2011 E. 17.3).
12.4.4 Das Bundesgericht führte in seinem Urteil 1C_100/2011 vom
9. Dezember 2011 (teilweise publiziert in BGE 138 II 77) aus, Aufgabe der
Vorinstanz sei es gewesen, ein schematisches Modell für die Bewertung
des fluglärmbedingten Minderwerts bei vermieteten Mehrfamilienhäusern
zu erstellen, das praktikabel sei und die Gleichbehandlung der Enteigne-
ten garantiere. Ein derartiges Modell könne nicht auf die Besonderheiten
des konkreten Falls zugeschnitten sein, müsse aber die fluglärmbedingte
Wertminderung von Ertragsliegenschaften genügend plausibel und zuver-
lässig berechnen, um als Basis für die zukünftigen Entscheide der Schät-
zungskommission dienen zu können (BGE 138 II 77 E. 12 [Ingress]). Es
kam zum Schluss, die Vorinstanz und das Bundesverwaltungsgericht hät-
ten das Modell ESchK als hinreichend plausibel und zuverlässig einstufen
dürfen, ohne Bundesrecht zu verletzen (vgl. BGE 138 II 77 E. 12.4). Was
jedoch die damals von den Enteignern vorgebrachte Rüge betrifft, das
Modell ESchK berücksichtige nur die Grundbelastung und lasse die Ta-
gesrand- und die Spitzenbelastung ausser Acht, gilt dieser Schluss nicht
uneingeschränkt: Das Bundesgericht verwies auf die Ausführungen des
Bundesverwaltungsgerichts. Es merkte aber an, die Anwendbarkeit des
Modells ESchK auf spätere Entschädigungsfälle, "in denen lediglich in
den frühen Morgenstunden (Südanflüge) bzw. am Abend (Ostanflüge)
A-2155/2012
Seite 42
übermässiger Fluglärm herrscht," müsse nicht beurteilt werden (vgl. Urteil
des Bundesgerichts 1C_100/2011 vom 9. Dezember 2011 E. 10.3).
12.4.5 An den Ausführungen im Urteil des Bundesverwaltungsgerichts
vom 19. Januar 2011 ist somit festzuhalten. Nachdem das Modell in den
Spezifikationen "Grundbelastung45 alleine" bzw. "Grundbelastung50 al-
leine" ausreichend aussagekräftige Resultate geliefert hat, mussten vom
Grundsatz her keine weiteren Faktoren wie die Spitzen- oder die Tages-
randbelastung berücksichtigt werden. Werden solche Faktoren nicht ge-
sondert berücksichtigt, ist entsprechend das Gewicht der Grundbelastung
höher. Insbesondere besteht kein Anlass zur Annahme, neben der
Grundbelastung müsse per se auch die Spitzenbelastung in die Minder-
wertberechnung einfliessen. Das Bundesverwaltungsgericht und das
Bundesgericht haben jedoch nicht abschliessend geklärt, ob das Modell
ESchK die lärmbedingten Minderwerte auch im Fall der Ostanflüge genü-
gend plausibel und zuverlässig berechnet. Da die Tagesrandbelastung
nicht gesondert berücksichtigt wird, bleibt zu prüfen, ob die resultierenden
Minderwerte auch in diesem besonderen Fall plausibel sind.
12.5 Es ist demnach näher auf die Fluglärmbelastung in Kloten und die
beim Modell ESchK resultierenden Minderwerte einzugehen.
12.5.1 Die Ostanflüge, wie sie heute stattfinden, sind in drei Schritten im
Oktober 2001, im Oktober 2002 und im April 2003 eingeführt worden.
Seither besteht in den betroffenen Gebieten am späteren Abend und in
den ersten Nachtstunden eine besonders grosse Lärmbelastung (vgl.
oben E. 11.3). Es seien an dieser Stelle beispielhaft nochmals die Lärm-
werte der Liegenschaft (Adresse 2) aufgeführt (vgl. wiederum die Tabelle
"Lärmwerte 2002 / 2007 / 2011 ausgewählter Liegenschaften in Kloten"
vom 14. Januar 2013 [act. 27/14 im Verfahren A-2132/2012]):
2002 2007 2011
Leq16h (6-22 Uhr) 58.9 61.8 60.9
Leq1h (21-22 Uhr) 57.0 68.4 68.7
Leq1h (22-23 Uhr) 60.7 65.1 65.5
Bei der Ermittlung der lärmbedingten Minderwerte ist auf die Belastungs-
situation abzustellen, wie sie seit 2004 insgesamt gegeben ist, d.h. es
sind nicht die Lärmwerte des Stichjahrs 2002, sondern diejenigen des
Jahres 2004 oder eines späteren Jahres heranzuziehen. Dies insbeson-
dere deshalb, weil die Lärmbelastung in den Stunden nach 20 Uhr auf-
A-2155/2012
Seite 43
grund der schrittweisen Einführung der Ostanflüge noch markant zuge-
nommen hat, was sich bei MIFLU I erheblich auf die Minderwertberech-
nung auswirkt (vgl. oben E. 11.3.6 bis 11.3.8).
Die Besonderheit der Situation in Kloten liegt nun darin, dass die Leq1h-
Werte der letzten Abendstunde von 21 bis 22 Uhr und der ersten Nacht-
stunde von 22 bis 23 Uhr nach der vollständigen Einführung der Ostan-
flüge erheblich höher liegen als der über alle Tagesstunden gemittelte
Leq16h (6-22 Uhr). Die Lärmbelastung weist damit erstens eine sehr
ausgeprägte Spitze auf, die zweitens auf den späten Abend fällt. Der
Fluglärm konzentriert sich, wie es das Bundesgericht formuliert, "auf eine
kurze Zeitspanne zu einer besonders sensiblen Tageszeit" (vgl. BGE 137
II 58 E. 5.3.5).
12.5.2 Bei MIFLU I wird die ab 21 Uhr vorhandene Belastung über die Va-
riable "Tagesrandbelastung" gesondert berücksichtigt (bei Minderwertbe-
rechnungen für die Jahre ab 2002). Ermittelt dieses Modell zum Beispiel
bei der Liegenschaft (Adresse 2) für das Jahr 1996 noch einen prozen-
tualen Minderwert von 11.8% und für 1999 einen solchen von 11.1%,
steigt dieser nur schon per 2002 auf 17.2%. Die weitere Entwicklung der
Lärmbelastung führt bei MIFLU I ab 2004 zu noch höheren Minderwerten.
Hingegen hat sich die Grundbelastung, auf die das Modell ESchK allein
abstellt, mit der Einführung der Ostanflüge nur leicht erhöht. Bei der Lie-
genschaft (Adresse 2) lag die Grundbelastung selbst im "Spitzenjahr"
2007 lediglich 1.7 dB höher als 1999; im Jahr 2002, während der Einfüh-
rung der Ostanflüge, lag sie sogar tiefer (1996: 60.7 dB; 1999: 60.1 dB;
2002: 58.9 dB; 2007: 61.8 dB; 2011: 60.9 dB). Beim Modell ESchK resul-
tieren daher auch für den Zeitraum ab 2004 nur geringfügig höhere Min-
derwerte als für den Zeitraum vor Einführung der Ostanflüge: Gestützt auf
die oben dargestellten Lärmwerte berechnet das Modell für 1999 einen
Minderwert von 12.7% und für 2007 einen solchen von 14.0% (zur
Grundbelastung 1996/1999 und den MIFLU-I-Minderwerten vgl. die ent-
sprechenden MIFLU-I-Datenblätter [act. 1/2 im Verfahren A-2149/2012
sowie act. 1/2 und act. 16/1 im Verfahren A-2161/2012]; Berechnung der
Minderwerte gem. Modell ESchK mit Excel nach folgender Formel:
"=EXP(-0.009*[Anzahl dB über 45 dB])-1" [vgl. dazu Bericht Modell
ESchK, S. 26 und 29]).
Seit 2004 landen in den zwei Stunden von 21 bis 23 Uhr jährlich zwi-
schen 9'000 und 11'500 Flugzeuge auf Piste 28 bzw. in den vier Stunden
von 20 bis 24 Uhr 11'000 bis 14'000 Flugzeuge. Es ist damit offenkundig,
A-2155/2012
Seite 44
dass die Ostanflüge auch vor dem Hintergrund der übrigen Fluglärmbe-
lastung in Kloten – Ostanflüge bei starkem Westwind (ab 2004: 2'000 bis
8'000 zwischen 6 und 20 Uhr), Starts in Richtung Osten bei Bise (ab
2004: 3'000 bis 6'000) und Südstarts – eine erhebliche Mehrbelastung
darstellen. Dass die Ostanflüge beim Modell ESchK nur zu geringfügig
höheren Minderwerten führen, ist daher nicht plausibel (zu den Bewe-
gungszahlen vgl. wiederum die Tabelle "Anflüge 28 nach Tageszeit" vom
8. Januar 2013 [act. 27/13 im Verfahren A-2132/2012] sowie die Lärmbul-
letins der Flughafen Zürich AG [act. 27/1-12 im Verfahren A-2132/2012];
zur "übrigen Fluglärmbelastung" vgl. auch unten E. 17.1).
12.5.3 Die Vorinstanz weist im angefochtenen Entscheid darauf hin, der
vom Modell ESchK vorliegend ermittelte Minderwert-Prozentsatz liege
deutlich höher als jener gemäss MIFLU II. Dies sei umso bemerkenswer-
ter, als die Enteigner beanspruchten, mit MIFLU II auch die Spitzen- und
die Tagesrandbelastung adäquat abzubilden. Jedoch entspricht MIFLU II
nach früherer Einschätzung der Vorinstanz nicht den Vorgaben des Bun-
desgerichts (vgl. Schätzungsentscheid vom 1. März 2010, a.a.O., E. 4.2
f.). Die Rechtsmittelinstanzen sind auf diese Frage nicht detailliert einge-
gangen und haben den Entscheid der Vorinstanz geschützt, auf das Mo-
dell ESchK abzustellen, das höhere Minderwerte ausweist (vgl. Urteil des
Bundesverwaltungsgerichts A-2684/2010 vom 19. Januar 2011 E. 22 und
Urteil des Bundesgerichts 1C_100/2011 vom 9. Dezember 2011 E. 12.5).
Daher muss sich die Enteignete die mit MIFLU II ermittelten Minderwerte
nicht entgegen halten lassen, auch nicht zur Plausibilisierung der Min-
derwerte gemäss Modell ESchK.
12.5.4 Die Annahme, wonach sich an den geschätzten Minderwerten ins-
gesamt keine wesentliche Veränderungen ergäben, wenn zusätzliche
Lärmfaktoren ins Modell ESchK eingeführt würden, ist demnach im Fall
der Ostanflüge nicht haltbar. Das gilt jedenfalls für Liegenschaften in Klo-
ten. Es erübrigt sich damit, eine ökonometrische bzw. statistische Exper-
tise zur Frage der Anwendbarkeit des Modells ESchK einzuholen.
12.6 Als Zwischenfazit ist somit festzuhalten, dass das Modell ESchK die
fluglärmbedingten Minderwerte in der Regel hinreichend plausibel und
zuverlässig berechnet. Jedoch sind die resultierenden Minderwerte in den
vorliegenden Fällen nicht plausibel. Dies ist darauf zurückzuführen, dass
das Modell der besonderen Situation in Kloten nicht ausreichend Rech-
nung trägt. Daher ist es vorliegend nicht sachgerecht, das Modell ESchK
anzuwenden.
A-2155/2012
Seite 45
12.7 Es ist somit zu prüfen, wie die lärmbedingten Minderwerte von Er-
tragsliegenschaften in den vorliegenden Fällen zu ermitteln sind.
12.7.1 Als erstes ist auf den Lösungsvorschlag der Enteigneten einzuge-
hen: Diese ist der Ansicht, das Modell ESchK könne durch eine Herauf-
setzung des Entwertungssatzes an die besonderen Verhältnisse in Kloten
angepasst werden. Die Enteigner lehnen eine solche Anpassung indes zu
Recht ab. Denn das Modell ESchK ist, indem es allein auf die Grundbe-
lastung abstellt, ganz prinzipiell nicht auf die Verhältnisse in Kloten aus-
gerichtet: Eine Anpassung des Entwertungssatzes bei der Grundbelas-
tung45 nach oben würde nichts daran ändern, dass die Lärmspezifikation
"Grundbelastung45 alleine" angesichts der besonderen Belastungssitua-
tion nicht ausreichend aussagekräftig ist. Ein Vorgehen, bei dem dieser
Mangel im Einzelfall über den Entwertungssatz ausgeglichen wird, ent-
spricht nicht der hedonischen Methode.
12.7.2 Wollte man die lärmbedingten Minderwerte in den vorliegenden
Fällen mit der hedonischen Methode bestimmen, wäre demnach ein neu-
es Modell zu entwickeln, das der besonderen Abend- und Nachtlärmbe-
lastung in Kloten besser Rechnung trägt. Dies, zumal auf MIFLU II nicht
mehr zurückgekommen werden kann (vgl. dazu vorne E. 12.5.3).
Das Bundesgericht hat in BGE 134 II 160 zwar eine schematische Beur-
teilung des lärmbedingten Minderwertes von Ertragsliegenschaften vor-
gegeben, jedoch nicht zwingend die Anwendung eines hedonischen Mo-
dells (vgl. BGE 134 II 160 E. 13). Es sprach lediglich von der Festlegung
eines Rasters bzw. der geeigneten Kriterien zur schematischen Beurtei-
lung der immissionsbedingten Entwertung von Mehrfamilienhäusern
(BGE 134 II 160 E. 14 [Ingress]). Angesichts der bereits sehr langen
Dauer der vorliegenden Verfahren ist es nicht gerechtfertigt, die Entwick-
lung eines neuen Modells an Hand zu nehmen. Dies umso weniger, als
nicht klar ist, ob für ein Modell, das die Belastung am späten Abend und
in den ersten Nachtstunden gesondert berücksichtigt, überhaupt genug
Transaktionsdaten von Ertragsliegenschaften zur Verfügung stünden.
12.7.3 Die Bestimmung der lärmbedingten Minderwerte von Ertragslie-
genschaften in Kloten hat demnach anhand eines einfachen Rasters zu
erfolgen.
A-2155/2012
Seite 46
12.8 Es bleibt näher auf die Festlegung des erwähnten Rasters einzuge-
hen. Wie aufzuzeigen ist, kann dabei auf bereits vorhandene Erkenntnis-
se und Annahmen abgestellt werden.
12.8.1 Das Bundesgericht nannte bereits in BGE 134 II 160 "einige An-
haltspunkte für die vorzunehmenden schematischen Minderwertsermitt-
lungen" und zog Folgendes in Erwägung: Ergebe sich aufgrund von
MIFLU I, dass selbst genutztes Wohneigentum in einem bestimmten
Quartier fluglärmbedingt einen schweren Schaden erleide, so liege der
Schluss nahe, dass auch die Mehrfamilienhäuser, die gleich oder sogar
noch stärker fluglärmbelastet seien, in ähnlicher Weise beeinträchtigt
würden (vgl. BGE 134 II 160 E. 14).
Im Bericht Modell ESchK wird festgehalten, stelle man auf die Grundbe-
lastung45 ab, so liege die Preissensitivität zwischen mindestens -0.9%
und maximal -1.6% pro dB. Rein statistisch gesehen könnten alle Werte
innerhalb dieser Bandbreite vertreten werden. Welcher Wert schlussend-
lich gewählt werde, sei Ermessensfrage. Aus dem Bericht geht sodann
hervor, dass die Minderwerte in den Opfiker Fällen bei Wahl des Werts
von -0.9% leicht unter den Minderwerten für Einfamilienhäuser nach
MIFLU I liegen (vgl. Bericht Modell ESchK, S. 27, 29, 30).
Die Vorinstanz ging davon aus, der Minderwert von Ertragsliegenschaften
solle in der gleichen Grössenordnung liegen wie derjenige von Einfamili-
enhäusern. Es gebe keinen Grund, bei Ertragsliegenschaften eine we-
sentlich höhere Entschädigung zuzusprechen. Sie traf die Annahme, die
Entwertung von vermieteten Mehrfamilienhäusern falle tiefer aus als bei
selbst genutztem Wohneigentum und wählte daher den Wert von -0.9%
pro dB (vgl. Urteil des Bundesverwaltungsgerichts A-2684/2010 vom
19. Januar 2011 E. 24.2.6).
Das Bundesverwaltungsgericht hielt hierzu fest, indem die Vorinstanz den
Entwertungssatz so festgelegt habe, dass die Minderwerte in ihrer Grös-
senordnung denjenigen von MIFLU I entsprächen, sei sie den Vorgaben
von BGE 134 II 160 gefolgt. Sie habe dabei aber nicht einfach den
MIFLU I rechnerisch am nächsten liegenden Wert gewählt, was zufälligen
Charakter gehabt hätte, sondern sei davon ausgegangen, die Entwertung
von Renditeliegenschaften falle zumindest nicht höher aus als diejenige
von Einfamilienhäusern. Diese Annahme sei zwar – soweit bekannt –
empirisch nicht nachgewiesen, erscheine aber durchaus vertretbar. Die
Vorinstanz habe damit nicht eine eigentliche "Eichung" des Modells
A-2155/2012
Seite 47
ESchK vorgenommen, sondern lediglich, wie vom Bundesgericht ver-
langt, die von MIFLU I errechneten Werte in ihre Überlegungen einbezo-
gen (vgl. Urteil des Bundesverwaltungsgerichts A-2684/2010 vom 19. Ja-
nuar 2011 E. 24.2.8). Das Bundesgericht stellte fest, die Wahl des Ent-
wertungssatzes von 0.9% pro dB entspreche den Erwägungen in BGE
134 II 160, wonach grundsätzlich davon auszugehen sei, dass selbstge-
nutztes Wohneigentum und Mehrfamilienhäuser durch Fluglärm in ähnli-
cher Weise beeinträchtigt würden (vgl. BGE 138 II 77 E. 12.3).
12.8.2 Die vom Bundesgericht geäusserte Vermutung, wonach die Min-
derwerte von Mehrfamilienhäusern in der gleichen Grössenordnung wie
diejenigen von selbst genutztem Wohneigentum liegen, hat sich bei der
Entwicklung des Modells ESchK demnach als haltbar erwiesen. Da keine
neuen Erkenntnisse vorliegen, ist auch die Annahme weiterhin vertretbar,
die Entwertung von Mehrfamilienhäusern falle eher tiefer bzw. zumindest
nicht höher aus als diejenige von Einfamilienhäusern.
12.8.3 Es drängt sich deshalb auf, das Raster ausgehend von der Mo-
dellspezifikation von MIFLU I festzulegen, und zwar so, dass die Minder-
werte leicht unter denjenigen Minderwerten liegen, welche MIFLU I für
Einfamilienhäuser berechnen würde.
MIFLU I weist bei der Variable "Grundbelastung" einen Entwertungssatz
von 0.81% pro dB auf, bei der Variable "Spitzenbelastung" einen solchen
von 0.65% pro dB und bei der Variable "Tagesrandbelastung" einen sol-
chen von 0.80% pro dB. Diese Entwertungssätze entsprechen der Wert-
reduktion bei einem Einfamilienhaus an mittlerer Lage (vgl. oben E. 9.2).
Legt man dem Raster leicht tiefere Entwertungssätze zugrunde, könnte
sich dieses demnach wie folgt präsentieren:
"Variable" Definition Reduktion
pro dB
Grundbelastung Leq16h (6-22 Uhr), Anzahl dB über 50 dB 0.80%
Spitzenbelastung sofern Leq16h (6-22 Uhr) > 50 dB:
höchster Leq1h zwischen 7 und 21 Uhr,
Anzahl dB über Leq16h (6-22 Uhr)
0.60%
Tagesrandbelastung höchster der folgenden Werte:
Leq1h (21-22 Uhr), Anzahl dB über 50 dB;
Leq1h (22-23 Uhr), Anzahl dB über 50 dB;
Leq1h (23-24 Uhr), Anzahl dB über 47 dB
0.75%
A-2155/2012
Seite 48
Die entsprechende Berechnung kann ohne Weiteres mit Hilfe einer Excel-
Tabelle vorgenommen werden. Dabei ist dem Umstand Rechnung zu tra-
gen, dass die Berechnung des Minderwerts multiplikativ und nicht additiv
zu erfolgen hat und der Effekt der Spitzenbelastung auf dem durch die
Grundbelastung schon reduzierten Verkehrswert ansetzen muss (vgl.
oben E. 9.2).
12.8.4 Zu beachten ist weiter, dass die Lärmkoeffizienten bei MIFLU I
teilweise lageabhängig sind (grössere prozentuale Entwertung an guten
Lagen als an schlechten). Die in der Tabelle oben jeweils aufgeführte
"Reduktion pro dB" hat daher nur beispielhaften Charakter. Denn das
Raster ist nach Möglichkeit so zu gestalten, dass die resultierenden pro-
zentualen Minderwerte leicht unter denjenigen liegen, welche MIFLU I in
Kloten konkret berechnet. Sollten Einfamilienhäuser in Kloten, insbeson-
dere solche in der Nähe des Überflugkorridors, bei MIFLU I aufgrund ihrer
Lage generell höhere bzw. tiefere Wertreduktionen aufweisen als dies im
Mittel der Fall ist, ist dem Rechnung zu tragen.
Bei einem Abstellen auf die Lärmwerte des Jahres 2006 oder eines spä-
teren Jahres ist zudem zu prüfen, ob MIFLU I, wie von den Enteignern
geltend gemacht, "falsche Ergebnisse" liefert und daher anzupassen ist.
12.8.5 Das Raster kann damit noch nicht definitiv festgelegt werden, da
hierzu die Minderwerte heranzuziehen sind, die bei MIFLU I für Einfamili-
enhäuser in Kloten resultieren.
12.9 Zusammengefasst ist eine Anwendung des Modells ESchK in den
vorliegenden Fällen nicht sachgerecht. Die lärmbedingten Minderwerte
von Ertragsliegenschaften in Kloten sind daher anhand eines Rasters zu
bestimmen, das im Sinne der gemachten Ausführungen festzulegen ist.
Verkehrswertbestimmung (insb. Parkplätze, Mietwert, Basiszinssatz, Risi-
kozuschlag)
13.
Die Vorinstanz hat den Verkehrswert der Liegenschaft nach der Ertrags-
wertmethode bestimmt (Plausibilitätsprüfung anhand des Realwerts). Die
Parteien beanstanden die Ermittlung des Ertrags- bzw. Verkehrswerts in
verschiedener Hinsicht.
13.1 Der Ertragswert ist die per Bewertungsstichtag abgezinste Summe
unendlich vieler konstanter jährlicher Erträge; er entspricht dem Barwert
A-2155/2012
Seite 49
einer ewigen Rente. Der Ertragswert kann mittels Division des Bruttojah-
resertrags durch den Bruttokapitalisierungssatz (Bruttozinssatz) ermittelt
werden. Der Bruttokapitalisierungssatz setzt sich dabei aus dem Nettoka-
pitalisierungssatz (Nettozinssatz), der die Kapitalkosten und die Kapitalri-
siken wiederspiegelt, sowie Zuschlägen für die Bewirtschaftungskosten
zusammen. Der Verkehrswert wird mit dem so errechneten Ertragswert
abzüglich der aufgelaufenen Rückstellungen (technische Entwertung)
gleichgesetzt (vgl. zum Ganzen FRANCESCO CANONICA, Die Immobilien-
bewertung, Schätzerwissen im Überblick, 1. Auflage 2009, herausgege-
ben vom Schweizerischen Immobilienschätzer-Verband, S. 71 ff., 85 f.,
132 f., 181 ff. und 261 ff., sowie Das Schweizerische Schätzerhandbuch,
Bewertung von Immobilien, Ausgabe 2005, herausgegeben von Schwei-
zerische Vereinigung kantonaler Grundstückbewertungsexperten SVKG
und Schweizerische Schätzungsexperten-Kammer / Schweizerischer
Verband der Immobilienwirtschaft SEK/SVIT [nachfolgend: Schätzer-
handbuch], S. 61 ff.).
Was den Bruttojahresertrag betrifft, ist nachfolgend auf die Frage einzu-
gehen, ob die Parkplätze zu Recht nicht berücksichtigt wurden (E. 13.2).
Weiter ist auf die Festlegung des Mietwerts einzugehen (E. 13.3). Beim
Nettokapitalisierungssatz ist der gewählte Basiszinssatz zu überprüfen
(E. 13.4), ebenso der Risikozuschlag (E. 13.5). Im Übrigen stellt sich die
Frage, ob die Vorinstanz einen Verkehrswert "mit Fluglärm" oder einen
solchen "ohne Fluglärm" ermittelt hat (E. 14).
13.2 Bei der Ermittlung des Bruttojahresertrags hatte die Vorinstanz zu
beurteilen, ob auch der Ertrag aus der Vermietung der "lärmunempfindli-
chen Räume" und Parkplätze zu berücksichtigen ist. Sie führt hierzu je-
weils aus, das Modell ESchK beruhe auf Transaktionen von Mietshäu-
sern, die Wertanteile für nicht lärmempfindliche bzw. gewerblich genutzte
Räumlichkeiten von bis zu 30% aufgewiesen hätten. Rund 20% der flug-
lärmbelasteten Liegenschaften seien solche gemischt genutzten Objekte
gewesen. Die mit dem Modell ESchK berechneten Minderwert-Prozent-
sätze würden sich daher auf den Verkehrswert des gesamten Objekts be-
ziehen, sofern der Geschäfts- bzw. Gewerbeanteil nicht mehr als 30%
ausmache. Der Ertrag aus diesen Nebennutzungen sei daher zu berück-
sichtigen. Daran ändere nichts, dass die nicht lärmempfindlichen Nutzun-
gen bei Anwendung von MIFLU I ausgeklammert würden, da dort andere
Gegebenheiten gälten.
A-2155/2012
Seite 50
Was aber den Ertrag aus der Vermietung der Parkplätze betrifft, führt die
Vorinstanz im vorliegenden Fall aus, Parkplätze seien im Rahmen der
Verfahren betreffend anerkannte Direktüberflüge in Kloten in der Regel
bei der Verkehrswertschätzung nicht berücksichtigt worden. An dieser
Regel sei im vorliegenden Fall festzuhalten.
13.2.1 Die Enteignete macht geltend, von einer Regel, wonach Parkplät-
ze bei der Verkehrswertschätzung nicht berücksichtigt würden, könne
keine Rede sein. Von zehn Fällen, in denen das Modell ESchK zur An-
wendung gekommen sei, seien die Parkplätze in nicht weniger als fünf
Fällen berücksichtigt worden. Weil die Erträge aus Nebennutzungen ins-
gesamt (Parkplätze, Bastelräume, Gewerbe etc.) die Schwelle von 30%
jeweils nicht überschritten hätten, seien sie in diesen Entscheiden als
entschädigungsrelevanter Bestandteil des Verkehrswerts belassen wor-
den. Auch bei der vorliegenden Liegenschaft werde der lärmbedingte
Minderwert nach dem Modell ESchK bestimmt und würden die Erträge
aus Nebennutzungen insgesamt die genannte Schwelle nicht überschrei-
ten, weshalb die aus den Parkplätzen erzielbaren Einnahmen bei der Er-
tragswertberechnung zu berücksichtigen seien.
13.2.2 Soweit die Vorinstanz ausführt, Parkplätze seien "in der Regel"
nicht berücksichtigt worden, meint sie wohl insbesondere die Stockwerk-
eigentum betreffenden Fälle (vgl. dazu das heutige Urteil im Verfahren
A-2149/2012 E. 11). Die Parkplätze von Ertragsliegenschaften hingegen
wurden in fünf Verfahren berücksichtigt. In vier Fällen begründete die Vor-
instanz dies näher. Sie subsumierte die Parkplätze unter den Begriff
"lärmunempfindliche Räume" und schlug die Erträge zum Geschäfts- und
Gewerbeanteil, der bis zu 30% betragen darf (vgl. z.B. den im Verfahren
A-2163/2012 angefochtenen Schätzungsentscheid E. 9.2.1). Für das ab-
weichende Vorgehen im vorliegenden Fall vermag die Vorinstanz keiner-
lei Gründe zu nennen. In ihrer Vernehmlassung führt sie lediglich aus, es
seien bewusst "Unebenheiten zwischen den einzelnen Schätzungen be-
züglich (…) des Einbezugs der Garagenplätze bei Mietliegenschaften in
den Verkehrswert" stehen gelassen worden.
Bei der Frage nach dem Einbezug der Parkplätze handelt es sich jedoch
um eine Grundsatzfrage und nicht um eine konkrete Beurteilung im Ein-
zelfall, die dem Ermessen des einzelnen Schätzers zu überlassen ist. Aus
diesem Grund ist auch der Hinweis der Enteigner auf den Beurteilungs-
bzw. Ermessenspielraum der Vorinstanz unbehelflich. Dieser Spielraum
entbindet die Vorinstanz eben gerade nicht davon, die rechtsgleiche Be-
A-2155/2012
Seite 51
handlung der Grundeigentümer sicherzustellen: Als rechtsanwendende
Behörde verletzt die Vorinstanz dann das allgemeine Rechtsgleichheits-
gebot, wenn sie zwei gleiche tatsächliche Situationen ohne sachlichen
Grund unterschiedlich beurteilt (vgl. HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O.,
Rz. 507, mit Hinweisen). Gestützt auf ihre eigenen Erwägungen in ande-
ren gleich gelagerten Fällen hätte die Vorinstanz die Parkplätze daher
auch im vorliegenden Fall berücksichtigen müssen.
13.2.3 Indes ist eine Anwendung des Modells ESchK in den vorliegenden
Fällen nicht sachgerecht, weshalb die lärmbedingten Minderwerte von Er-
tragsliegenschaften in Kloten anhand eines einfachen Rasters zu bestim-
men sein werden. Bei der Festlegung dieses Rasters werden die Minder-
werte zu berücksichtigen sein, die bei MIFLU I für Einfamilienhäuser in
Kloten resultieren (vgl. oben E. 12.6 und 12.8). Es stellt sich damit neu
die Frage, ob die Minderwert-Prozentsätze gemäss diesem Raster auf ei-
nem Verkehrswert zur Anwendung zu bringen sind, in welchem die "lärm-
unempfindlichen Räume" und Parkplätze berücksichtigt sind. Es ist also
ohnehin eine Neubeurteilung vorzunehmen.
13.2.4 Festzuhalten ist nach dem Gesagten, dass die Frage, ob die "lär-
munempfindlichen Räume" und Parkplätze zu berücksichtigen sind, für al-
le Mehrfamilienhäuser betreffenden Fälle nach den gleichen Kriterien zu
beurteilen ist.
13.3 Im Übrigen führt die Vorinstanz betreffend die Ermittlung des Brutto-
jahresertrags aus, die vorliegende Liegenschaft befinde sich im Finanz-
vermögen der öffentlichen Hand. Es bestünden keine Zweifel am Rendi-
techarakter der Liegenschaft. Die moderate Preispolitik der Enteigneten
habe nichts mit sozialem Wohnungsbau zu tun. Wie bei allen Ertragslie-
genschaften seien der Verkehrswertschätzung die nachhaltig erzielbaren
Mietwerte zugrunde zu legen. Die für das Bewertungsstichjahr 2001 er-
mittelten Mietzinseinnahmen (ohne Parkplätze) von Fr. 220'296.– seien
daher um 10% zu erhöhen, um Marktmieten abzubilden.
13.3.1 Die Enteigner halten dem entgegen, allein weil es sich bei der
Enteigneten um eine Gemeinde handle, sei nicht davon auszugehen, die-
se verlange moderate Mietzinsen. Entsprechende konkrete Hinweise lä-
gen keine vor. Wie sich aus den Vorakten ergebe, sei der Schätzer denn
auch rein "erfahrungsgemäss" von eher tiefen Mietzinsen ausgegangen.
Es treffe jedoch das Gegenteil zu: Angesichts der bestehenden "Demo-
dierung" des Gebäudes (d.h. des "Aus-der-Mode-Kommens") würden an-
A-2155/2012
Seite 52
gemessene Mietzinse erzielt. Auf den Zuschlag von 10% sei daher zu
verzichten.
13.3.2 Als Bruttomietertrag gilt gemäss der Literatur grundsätzlich der
Mietwert, d.h. der am Markt nachhaltig erzielbare Mietzins ohne Einbezug
der separat abgerechneten Nebenkosten. In der Praxis seien die tatsäch-
lichen Mietzinse und die Mietwerte häufig deckungsgleich. Wichen die
Mietzinse hingegen von den Marktgegebenheiten ab, so seien sie durch
Mietwerte zu ersetzen. Die Mietwerte seien dabei auf ihre mietrechtliche
Durchsetzbarkeit zu überprüfen, d.h. es sei zu berücksichtigen, in wel-
chem Umfang und auf welchen Zeitpunkt eine Anpassung möglich sei
(vgl. Schätzerhandbuch, S. 61 f. sowie CANONICA, a.a.O., S. 186). Die
Mietwerte ergeben sich aus dem örtlichen Mietpreisniveau; sie müssen
den aktuellen Mietzinsen vergleichbarer Objekte entsprechen (vgl. dazu
Schätzerhandbuch, S. 63 f. sowie CANONICA, a.a.O., S. 187 ff.).
13.3.3 Aus den "Bemerkungen zur Bewertung Lieg. (Adresse), Kloten"
geht hervor, dass der Schätzer deshalb davon ausging, die Mietzinse lä-
gen vorliegend tiefer als Marktmieten, weil die öffentliche Hand "erfah-
rungsgemäss zu moderaten, d.h. eher tiefen Mietpreisen" vermiete. Dies
durfte der Schätzer sicherlich zum Anlass nehmen, den Ersatz des tat-
sächlichen Mietzinses durch einen Mietwert zu prüfen. Doch hätte er
nach dem soeben Gesagten konkrete Überlegungen zur Höhe des am
Markt nachhaltig erzielbaren Mietzinses anstellen müssen. Es kann tat-
sächlich nicht angehen, allein aufgrund des Umstands, dass es sich bei
der Vermieterin um eine Gemeinde handelt, die effektiven Mietzinse pau-
schal zu erhöhen.
13.3.4 Der Mietwert ist somit neu zu bestimmen.
13.4 Der Nettokapitalisierungssatz setzt sich nach dem Vorgehen der
Vorinstanz aus dem Basiszinssatz für die Kapitalkosten und einem Risi-
kozuschlag für die Kapitalrisiken zusammen. Betreffend den Basiszins-
satz führt die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid aus, dieser werde
mehrheitlich in Anlehnung an den am Stichtag geltenden kantonalen Hy-
pothekarzinssatz festgelegt. Letzterer habe sich im Jahr 2001 zwischen
4.5 und 4% bewegt. Es sei zwar eine langfristige Betrachtung vorzuneh-
men, aber eben aus Sicht des massgeblichen Stichtags. Es sei deshalb
ein Basiszinssatz von 4.25% zu wählen. Auch andere Berechnungsme-
thoden führten zu einem vergleichbaren Ergebnis.
A-2155/2012
Seite 53
13.4.1 Die Enteignete hält dem in ihrer Beschwerde vom 23. April 2012
entgegen, gemäss Angaben der Schweizerischen Nationalbank (SNB)
hätten sich die Zinssätze für variable Hypotheken 1998 und 1999 im Be-
reich von 4% bewegt, seien dann bis Anfang 2001 auf knapp 4.5% ge-
stiegen und danach wieder gesunken (die Werte sind abrufbar unter
> Statistiken > Statistische Publikationen > Statistisches
Monatsheft > Aktuelle Ausgabe [unter "Zinssätze und Renditen" / "E2
Publizierte Zinssätze für Neugeschäfte – ausgewählte Produkte"], be-
sucht am 11. März 2013). Im Oktober 2001 hätten sie nur noch bei 4.08%
gelegen und seien in der Folge weiter stark rückläufig gewesen. Bei der
Festlegung des Basiszinssatzes könne nun allein entscheidend sein, mit
welchem zukünftigen Zinsniveau der Markt Ende Oktober 2001 (d.h. per
Bewertungsstichtag) vernünftigerweise gerechnet habe bzw. habe rech-
nen dürfen. Aufgrund des klaren Trends sinkender Hypothekarzinse sei
davon auszugehen, dass der Markt ein weiteres Absinken – sicher aber
nicht ein Ansteigen – des Zinsniveaus erwartet habe. In Anbetracht des
Zinsniveaus per Schätzungsstichtag von 4.08%, des zu diesem Zeitpunkt
bestehenden klaren Trends sinkender Zinse und des seither fortdauernd
massiv tiefen Zinsniveaus sei somit von einem Basiszinssatz von höchs-
tens 4% auszugehen.
Betreffend den kantonalen Hypothekarzinssatz macht die Enteignete in
ihrer Stellungnahme vom 10. April 2013 geltend, dieser sei nur spora-
disch und mit zeitlicher Verzögerung angepasst worden (und aus diesem
Grund erst per 1. Februar 2002 auf 4% gesenkt worden). Es handle sich
um einen sehr groben und verzögerten Spiegel des Zinssatzes für variab-
le Hypotheken der Zürcher Kantonalbank. Es gebe keinen Grund, auf
diesen Zinssatz zurückzugreifen, zumal dank der Zeitreihe der SNB für
jeden Monat das effektive Zinsniveau verfügbar sei.
13.4.2 Bei der Festlegung des Zinssatzes für die Kapitalkosten kann vor-
liegend auf den "objektspezifischen Hypothekarzinssatz der massgebli-
chen Referenzbank am Ort der gelegenen Sache" abgestellt werden (vgl.
Schätzerhandbuch, S. 64; vgl. zudem CANONICA, a.a.O., S. 85 i.V.m.
S. 88 unten). Die Vorinstanz hat daher zu Recht den Zinssatz für variable
erste Wohnbauhypotheken der Zürcher Kantonalbank (ZKB) herangezo-
gen. Bei diesem Zinssatz handelt es sich entgegen den Vorbringen der
Enteigneten nicht um einen im Nachhinein ermittelten abstrakten Wert,
sondern um den effektiven Zinssatz der ZKB für bestehende variable Hy-
potheken. Hingegen handelt es sich beim gesamtschweizerischen Refe-
A-2155/2012
Seite 54
renzzinssatz, der seit dem 10. September 2008 zumindest mietrechtlich
relevant ist, tatsächlich um einen "künstlichen" Wert.
13.4.3 Zu beurteilen bleibt, auf welchen Zinsstand in zeitlicher Hinsicht
abzustellen ist.
Das Bundesgericht ist bei der Festlegung des Kapitalisierungssatzes zu-
mindest in einem Fall von langjährigen Mittelwerten ausgegangen, d.h. es
wurde ein ausgedehnter Zeitraum vor dem Bewertungsstichtag betrachtet
und der Durchschnittswert der Zinssätze herangezogen (vgl. BGE 113 Ib
39 E. 4b; ablehnend: WIPFLI, a.a.O., S. 82 ff. [insb. S. 84] sowie
CANONICA, a.a.O., S. 88). Die vorliegend relevanten Hypothekarzinssätze
der ZKB betrugen im Zeitraum ab 1983 bis zu 7% und fielen erstmals im
Mai 1998 unter 4.25%. Zumindest vorliegend wäre ein Abstellen auf den
langjährigen Mittelwert daher nicht sachgerecht.
In einem der Urteile betreffend die Starts ab Piste 16 hält das Bundesge-
richt sodann fest, dass der Zinssatz in jenem Fall "angesichts des schon
längere Zeit anhaltenden tiefen Zinsniveaus" wohl auch niedriger (als am
Bewertungsstichtag) angesetzt werden dürfe. Es hatte die Frage jedoch
nicht abschliessend zu beantworten (vgl. BGE 134 II 182 E. 11.2). Nach
Erachten des Bundesverwaltungsgerichts ist von einer Berücksichtigung
der Hypothekarzinsentwicklung nach dem Schätzungsstichtag abzuse-
hen. Wie bereits ausgeführt (E. 11.2.2), ist die Festlegung eines einheitli-
chen (frühen) Schätzungsstichtags ja gerade dadurch motiviert, dass bei
der Verkehrswertermittlung in allen Fällen auf den gleichen Zeitpunkt ab-
gestellt werden soll (vgl. dazu wiederum BGE 121 II 350 E. 6c). Es stün-
de zu diesen Überlegungen im Widerspruch, die weitere Entwicklung der
Hypothekarzinsen dann doch zu berücksichtigen. Im Übrigen mag es zu-
treffen, dass seit Anfang 2001 wieder ein Trend zu sinkenden Hypothe-
karzinsen bestand. Allein deshalb ist allerdings nicht davon auszugehen,
die Marktteilnehmer hätten am Bewertungsstichtag allgemein damit ge-
rechnet, dieser Trend setze sich fort.
Vertretbar ist hingegen der Standpunkt von CANONICA, wonach die zu-
künftigen Zinssätze einzusetzen sind, wenn die entsprechende Zinssatz-
änderung im Zeitpunkt der Bewertung bereits angekündigt oder bekannt
ist (vgl. CANONICA, a.a.O., S. 89). Der massgebliche Hypothekarzinssatz
der ZKB lag seit dem 1. August 2000 bei 4.5%, vom 1. Juli 2001 bis zum
31. Januar 2002 bei 4.25% und ab dem 1. Februar 2002 sodann bei 4.0%
(vgl. > Hypo-Referenzzins > Tabellen Hypothekar-
A-2155/2012
Seite 55
zins in den Kantonen seit 1983 > Zürich; besucht am 11. März 2013). Die
ZKB hatte die Zinssatzsenkung auf 4% per 1. Februar 2002 am Bewer-
tungsstichtag vom 30. Oktober 2001 jedoch bereits bekannt gegeben
(vgl. Neue Zürcher Zeitung vom 24. Oktober 2001, S. 30, "Ein Ruck am
Hypothekarmarkt"). Die Vorinstanz hat dem insofern Rechnung getragen
als sie festhält, der kantonale Hypothekarzinssatz habe sich 2001 "zwi-
schen 4.5% und 4%" bewegt. Sie zieht den Wert von 4.25% als Durch-
schnittswert des Jahres 2001 heran. Dies ist nach dem bisher Gesagten
sachgerecht.
13.4.4 Es ist somit nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz einen Ba-
siszinssatz von 4.25% gewählt hat.
13.5 Um zum Nettokapitalisierungssatz zu gelangen, addiert die Vorin-
stanz zum Basiszinssatz wie erwähnt einen "Risikozuschlag". Vorliegend
setzte sie diesen Risikozuschlag auf 0.5% fest. In ihrer Stellungnahme
zuhanden des Bundesverwaltungsgerichts vom 19. April 2013 führt die
Vorinstanz hierzu aus, es handle sich beim vorliegenden Mehrfamilien-
haus um einen Altbau. Dieser habe am Stichtag, trotz der damals nicht
weit zurückliegenden Sanierung, nicht mehr gängigen Wohnansprüchen
entsprochen. In Anbetracht dieses Nachteils sei es insgesamt vertretbar
gewesen, den Risikozuschlag auf 0.5% festzulegen. Dies im Unterschied
zu anderen Mehrfamilienhäusern, bei denen dieses Risiko als weniger
gross eingestuft worden sei. Die Vorinstanz halte im vorliegenden Fall an
diesem Prozentsatz fest.
13.5.1 Die Enteignete beanstandet, in den meisten parallel entschiede-
nen Fällen sei der Risikozuschlag lediglich auf 0.25% angesetzt worden.
Entgegen den Ausführungen der Vorinstanz spiele die "Demodierung"
(d.h. das "Aus-der-Mode-Kommen") beim Risikozuschlag keine Rolle.
Beim Risikozuschlag gehe es um die Beurteilung der Gewinn- und Ver-
lustrisiken, also um einen Vergleich der Wertsteigerung der Immobilie
(ohne technische Entwertung) mit der allgemeinen Teuerung. Der Um-
stand, dass die Liegenschaft nicht mehr gängigen Wohnansprüchen ge-
nüge, schlage sich bereits im nachhaltigen Mietertrag nieder. Denn Mieter
seien nicht bereit, für demodierten Wohnraum den gleichen Mietzins zu
entrichten wie für modernen. Die Demodierung könne und dürfe deshalb
nicht nochmals beim Kapitalisierungssatz berücksichtigt werden. Ganz
generell sei beim Kapitalisierungssatz nur die technische, nicht aber die
wirtschaftliche Entwertung zu berücksichtigen.
A-2155/2012
Seite 56
13.5.2 Wie CANONICA ausführt, auf den sich in vorliegendem Zusammen-
hang beide Parteien berufen, sind beim Nettokapitalisierungssatz die Ver-
lustrisiken und Gewinnchancen zu berücksichtigen: Immobilien seien Ka-
pitalanlagen, deren Wert im Lauf der Zeit sowohl zunehmen wie auch ab-
nehmen könne. Mit Verlust und Gewinn seien nicht Ertragsverluste aus
Leerstand oder Gewinne aus guter Vermietung gemeint, sondern die
vermutlich zu erwartenden Verluste oder Gewinne bei einem zukünftigen
Wiederverkauf. Ob Verlust oder Gewinn beurteile sich immer "entwer-
tungsneutral" und "teuerungsbereinigt". Risiko und Chance seien eine
konstante Eigenschaft der Immobilie. Es sei sozusagen eine Sammelpo-
sition aus Objekttyp, Nachfrage und Marktverhalten, Bevölkerungs- und
Wirtschaftsentwicklung und vielem anderem mehr. Wohnhäuser wiesen
dabei üblicherweise ein geringeres Risiko auf als Gewerbebauten oder
Industrieliegenschaften (vgl. CANONICA, a.a.O., S. 85, 93 f.).
Konkret ist nach CANONICA der objekttypische Hypothekarzinssatz (vor-
liegend also der gewählte Basiszinssatz von 4.25%) je nach Wertverlust-
risiko nach oben bzw. bei Wertsteigerungsaussichten nach unten zu kor-
rigieren. Das Ausmass der Korrektur nach oben bzw. nach unten sei Er-
messen. Der Zuschlag für Wertverluste betrage maximal etwa die Hälfte
des Hypothekarzinssatzes, der Abzug für Gewinntendenz maximal etwa
ein Viertel des Hypothekarzinssatzes (vgl. CANONICA, a.a.O., S. 85). Nach
Canonica war der Risikozuschlag vorliegend also in einem Rahmen von
ungefähr -1% bis ungefähr 2% festzulegen.
Soweit sich die Parteien betreffend die Bemessung des Zuschlags hinge-
gen auf CANONICA, a.a.O., S. 93 ff. (statt S. 85) berufen, gehen sie fehl.
Die dort beschriebene Vorgehensweise ist dann anzuwenden, wenn der
Nettokapitalisierungssatz "detailliert" hergeleitet wird (Festlegung von se-
paraten Zinssätzen für Fremd- und Eigenkapital). Die Vorinstanz hat den
Nettokapitalisierungssatz gemäss Terminologie von Canonica jedoch
"vereinfacht" hergeleitet (was jedenfalls bei Mehrfamilienhäusern nicht zu
beanstanden ist; vgl. CANONICA, a.a.O., S. 85).
13.5.3 Wohnungen mit demodiertem Ausbau und veraltetem Konfortan-
gebot lassen sich schlechter vermieten als attraktive neuzeitliche Woh-
nungen (vgl. CANONICA, a.a.O. S. 57 f.). Die Enteignete macht also zu
Recht geltend, dass sich eine Demodierung im Mietzins bzw. im Mietwert
niederschlägt und damit beim Ertrag berücksichtigt wird. Dies bedeutet
jedoch nicht, dass ihr nicht auch beim Kapitalisierungssatz Rechnung ge-
tragen werden dürfte: CANONICA verweist ausdrücklich darauf, dass Im-
A-2155/2012
Seite 57
mobilien mit "Aktualitätsrückstand" neben den tieferen Erträgen "wegen
der Verlustrisiken auch höhere Zinssätze als neuzeitliche Objekte" hätten
(vgl. CANONICA, a.a.O, S. 58). Eine Demodierung kann demnach ein
Wertverlustrisiko darstellen, das beim Nettokapitalisierungssatz zu be-
rücksichtigen ist.
13.5.4 Im Schätzungsprotokoll (Formular "Schätzungsprotokoll – Auf-
nahme MFH") wird das Mehrfamilienhaus als "~Neuwertig" bezeichnet.
Im angefochtenen Entscheid führt die Vorinstanz aus, das Gebäude sei
2001 einer weitgehenden baulichen Sanierung unterzogen worden. Ent-
sprechend wurde kein Abzug für aufgelaufene Rückstellungen vorge-
nommen. Bereits im Schätzungsprotokoll findet sich aber auch das
Stichwort "demodiert". Die Enteignete bestreitet nicht, dass in einem ge-
wissen Mass eine Demodierung vorliegt, welche durch die bautechnische
Erneuerung nicht behoben werden konnte. Es ist plausibel, dass ein Käu-
fer aufgrund dieser Demodierung einen Wiederverkaufsverlust befürchten
würde und deshalb nur einen tieferen Preis zu bezahlen bereit wäre. Es
ist daher nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz vorliegend nicht den
"üblichen" Risikozuschlag von 0.25% wählte, sondern diesen auf 0.5%
erhöhte.
13.5.5 Der Risikozuschlag von 0.5% ist damit nicht zu beanstanden.
13.6 Zusammenfassend wird der Mietwert neu festzulegen sein. Weiter
wird zu beurteilen sein, wie hinsichtlich der "lärmunempfindlichen Räume"
und Parkplätze zu verfahren ist. Im Übrigen sind bei der Verkehrswertbe-
stimmung grundsätzlich keine Korrekturen vorzunehmen.
14.
Es stellt sich allerdings die Frage, ob nach wie vor davon ausgegangen
werden kann, die Vorinstanz habe einen Verkehrswert "mit Fluglärm" er-
mittelt. Dies, weil die Vorinstanz den 30. Oktober 2001 als Bewertungs-
stichtag festgesetzt hat, die Ostanflüge, wie sie heute stattfinden, jedoch
in drei Schritten im Oktober 2001, im Oktober 2002 und im April 2003
eingeführt worden sind. Bei der Ermittlung der lärmbedingten Minderwer-
te wird daher auf die Belastungssituation abzustellen sein, wie sie seit
2004 insgesamt gegeben ist (vgl. oben E. 11.3.6 bis 11.3.8). Dabei wird
dem Umstand Rechnung zu tragen sein, dass die Lärmbelastung seit der
vollständigen Einführung der Ostanflüge am späteren Abend und in den
ersten Nachtstunden besonders gross ist (vgl. oben E. 12.5 und 12.6).
A-2155/2012
Seite 58
14.1 Wird der Verkehrswert nach der Ertragswertmethode bestimmt, lässt
sich der vorhandene Fluglärm nicht ohne Weiteres wegdenken. Dies ins-
besondere dann nicht, wenn auf die tatsächlichen Mietzinse abgestellt
wird, die notwendigerweise vom vorhandenen Fluglärm beeinflusst sind,
und nicht auf einen anderweitig ermittelten Mietwert. Entsprechend ging
die Vorinstanz davon aus, es resultiere jeweils ein Verkehrswert "mit Flug-
lärm". Hatte sie z.B. einen lärmbedingten Minderwert von 12% ermittelt,
setzte sie den von ihr bestimmten Verkehrswert daher lediglich mit 88%
des Werts am Stichtag ohne Fluglärm gleich.
Ein erster Schritt zur Einführung der Ostanflüge ist allerdings erst am
19. Oktober 2001 erfolgt. Die von der Vorinstanz auf Basis der Mietzinse
2001 bestimmten Verkehrswerte sind damit noch kaum durch die Ostan-
flüge beeinflusst. Im Wesentlichen "enthalten" sie also nur die Lärmbelas-
tung, die bereits vor Einführung der Ostanflüge bestand (vgl. zu dieser
Belastung unten E. 17.1). Dies gilt umso mehr, als davon auszugehen ist,
die Ertragslage verschlechtere sich bei Mehrlärm nur langsam (vgl. dazu
BGE 134 II 160 E. 13). Selbst wenn die Vorinstanz den Bewertungsstich-
tag auf das Jahr 2004 oder eines der folgenden Jahre angesetzt hätte,
würde die Problematik daher weiterhin bestehen: Auch in diesen Ver-
kehrswerten hätten sich die Ostanflüge höchstens partiell niedergeschla-
gen.
14.2 Die Vorinstanz hat also keinen Verkehrswert mit Fluglärm ermittelt,
sondern einen Betrag, der zwischen dem Verkehrswert ohne Fluglärm
und demjenigen mit Fluglärm liegt. Es wird zu prüfen sein, wie diesem
Umstand Rechnung getragen werden kann. Allenfalls könnte der ermittel-
te Betrag im Sinne einer Annäherung jeweils mit knapp 90% des Ver-
kehrswerts am Stichtag ohne Fluglärm gleichgesetzt werden. Wird im vor-
liegenden Fall nicht auf die tatsächlichen Mietzinse abgestellt, sondern
anderweitig ein Mietwert ermittelt, ist ebenfalls zu prüfen, ob es sich dabei
um einen Wert "ohne Fluglärm" oder ein solchen "mit Fluglärm" handelt.
15.
Demnach ist bei der Verkehrswertbestimmung die erwähnte Korrektur
vorzunehmen (Mietwert). Im Übrigen ist zu beurteilen, wie hinsichtlich der
"lärmunempfindlichen Räume" und Parkplätze zu verfahren ist, sowie
dem Umstand Rechnung zu tragen, dass es sich beim ermittelten Ver-
kehrswert nur zum Teil um einen Verkehrswert "mit Fluglärm" handelt.

A-2155/2012
Seite 59
Vorbestehende Lärmbelastung (Mehrfamilienhäuser)
16.
Wurde die Liegenschaft nach dem 1. Januar 1961 durch Kauf erworben,
hat die Vorinstanz jeweils beurteilt, ob im Kaufpreis eine fluglärmbedingte
Entwertung schon spürbar zum Ausdruck kam. Hierzu verglich sie den
Kaufpreis mit dem Medianpreis für Mehrfamilienhäuser in der Gemeinde
Kloten, wie er vom Statistischen Amt des Kantons Zürich für das betref-
fende Jahr ermittelt wurde. Wurde die Parzelle als Baugrundstück erwor-
ben und vom Käufer bzw. dessen Erben selber überbaut, verglich sie den
Kaufpreis mit dem Medianpreis für Bauland. Soweit die Vorinstanz auf-
grund des Vergleichs nicht ausschliessen konnte, dass zum Kaufzeit-
punkt "dem geänderten Ortsgebrauch zufolge Fluglärms" Rechnung ge-
tragen worden war, nahm sie "aus Billigkeitsgründen" einen Abzug von
10% des ermittelten lärmbedingten Minderwerts vor.
Wurde eine Parzelle zwar vor dem 1. Januar 1961 als Baugrundstück er-
worben, aber erst nach diesem Datum überbaut, prüfte die Vorinstanz al-
lein einen Abzug auf dem Gebäudeanteil des lärmbedingten Minderwerts.
Soweit sie diesen Abzug vornahm, führte sie aus, das Mehrfamilienhaus
sei angesichts des vorbestehenden Fluglärms "mit leicht reduzierten
Renditeerwartungen" erstellt worden.
16.1 Soweit die Vorinstanz bei Ertragsliegenschaften einen Billigkeitsab-
zug vorgenommen hat, wird dieser von den betroffenen Enteigneten je-
weils beanstandet: Es wird geltend gemacht, eine Herabsetzung der Ent-
eignungsentschädigung aus Billigkeitsgründen dürfe nicht leichthin vor-
genommen werden. Sanktioniert werden solle ausschliesslich ein verpön-
tes doppeltes Abkassieren, einmal in Form des niedrigeren Preises beim
Kauf der Liegenschaft und ein weiteres Mal in Form der Entschädigung.
Die Herabsetzung sei deshalb auf gekauftes Land bzw. auf gekaufte Lie-
genschaften (Land und Gebäude) beschränkt. Bei selber errichteten Ge-
bäuden rechtfertige sich eine Herabsetzung, wenn überhaupt, nur dann
und insoweit, als sie auch auf dem Land angebracht sei. Sicher aber
könne es nicht angehen, den Grundeigentümer dafür zu sanktionieren,
dass er seine beim Landerwerb berechtigten Renditeerwartungen wegen
ihm nachträglich vom Enteigner aufgezwungenen Umstände reduzieren
musste. Im Übrigen sei zu beachten, dass das Bundesgericht in BGE 129
II 72 E. 2.7 eine Herabsetzung nur zulasse, wenn der Umstand, dass eine
Liegenschaft tatsächlich seit mehreren Jahren überflogen werde, "a in-
fluencé sensiblement le prix de vente". Entscheidend sei hier das Wort
A-2155/2012
Seite 60
"sensiblement", welches in der Zeitschrift "Die Praxis" mit "merklich" und
von der Vorinstanz mit "spürbar" übersetzt werde, das aber auch mit
"deutlich" übersetzt werden könne. So oder anders müsse jedenfalls auf-
grund der objektiven Umstände ein wesentlicher Preisabschlag zweifels-
frei feststellbar sein.
16.2 Die Enteigner hingegen sind der Ansicht, die Entschädigungskür-
zungen aufgrund der vorbestehenden Lärmbelastung müssten weitaus
massiver ausfallen. Sie stellen sich auf den Standpunkt, der zu ersetzen-
de Schaden bestehe generell nur in der "Wertverminderung der Liegen-
schaft im Vergleich zum Wert beim Erwerbs- oder Erstellungszeitpunkt".
Die zum Zeitpunkt des Liegenschaftserwerbs bzw. der Erstellung des
Gebäudes vorbestehende Lärmbelastung sei daher in jedem Fall zu be-
rücksichtigen. Dies, indem vom lärmbedingten Minderwert per Stichtag
der lärmbedingte Minderwert abgezogen werde, der bereits zum Er-
werbszeitpunkt bzw. zum Erstellungszeitpunkt bestanden habe.
Den Ansatz der Vorinstanz, den effektiven Einfluss des Fluglärms auf den
Kaufpreis zu prüfen, halten die Enteigner für verfehlt. Denn erstens könne
es nicht zu ihren Lasten gehen, wenn ein Eigentümer sein Grundstück al-
lenfalls zu einem zu hohen Preis erworben habe. Und zweitens sei es ein
Ding der Unmöglichkeit, heute ohne entsprechende Angaben im Kaufver-
trag feststellen zu wollen, welche Faktoren preistreibend und welche
preissenkend gewirkt hätten. Wenn die Vorinstanz die Gründe für die
Festlegung des Kaufpreises im Nachhinein über Mutmassungen kon-
struiere, verfalle sie in Willkür. Was letztlich auch die Gründe für den be-
zahlten Kaufpreis gewesen seien, die damalige erhebliche Fluglärmbelas-
tung sei mit Sicherheit bei der Preisbildung berücksichtigt worden. Anders
zu entscheiden hiesse, dem Immobilienmarkt jegliche Lärmsensibilität
abzusprechen, was wiederum sämtlichen Schätzungsmodellen und der
Rechtsprechung widerspräche. Deshalb stelle es eine völlige Verkennung
der Marktmechanismen dar, wenn die Vorinstanz davon ausgehe, die
Marktteilnehmer hätten nachgewiesenermassen vorhandenen Fluglärm in
gewissen Fällen einfach ignoriert. Doch selbst wenn man wie die Vorin-
stanz Kaufpreisanalysen vornehme, dokumentierten diese Analysen die
"Einpreisung" der Lärmvorbelastung in der Regel eindrücklich.
16.3 Nach der Differenzmethode ist dem Eigentümer die Differenz zwi-
schen dem Verkehrswert des unbelasteten Grundstücks und jenem des
belasteten Grundstücks zu ersetzen (vgl. Urteil des Bundesgerichts
1E.8/2000 vom 12. Dezember 2002 E. 2.2.2). In den vorliegenden Fällen
A-2155/2012
Seite 61
stellt sich aber das Problem, dass die Liegenschaften auch vor Einfüh-
rung der Ostanflüge nicht "unbelastet" im Sinn von "lärmfrei" waren.
16.3.1 In BGE 129 II 72 hat das Bundesgericht festgehalten, zwar hätten
die Vorhersehbarkeit oder das Vorbestehen des Flugplatzbetriebs keinen
Einfluss auf den Anspruch auf eine Entschädigung für direkten Überflug,
doch könnten diese Faktoren bei der Festsetzung der Entschädigung be-
rücksichtigt werden. In der zivilrechtlichen Rechtsprechung und Lehre
werde anerkannt, dass der Schadenersatz für übermässige Einwirkungen
aus Gründen der Billigkeit herabgesetzt werden könne, indem man der
früheren Errichtung der Anlage, von der die Immissionen ausgehen,
Rechnung trage. Denn es sei unbillig, wenn derjenige, der beim Kauf der
Liegenschaft aufgrund dieses Umstandes einen niedrigeren Preis bezah-
len musste, zusätzlich einen ohne Berücksichtigung des Kaufpreises
festgesetzten Schadenersatz erhielte und damit in gewisser Weise dop-
pelt entschädigt würde. Diese Überlegungen müssten auch im Hinblick
auf die enteignungsrechtliche Entschädigung für direkten Überflug gelten.
Habe der Umstand, dass eine Liegenschaft tatsächlich seit mehreren
Jahren überflogen werde, den Kaufpreis merklich ("sensiblement") beein-
flusst, so könne dies der Enteignungsrichter berücksichtigen "und gege-
benenfalls aus Gründen der Billigkeit die grundsätzlich gemäss Art. 19
lit. b EntG berechnete Enteignungsentschädigung herabsetzen" (vgl. BGE
129 II 72 E. 2.7).
Es bleibt damit dabei, dass der zu entschädigende lärmbedingte Minder-
wert in der Differenz der Verkehrswerte mit und ohne Fluglärm besteht.
Ob bereits zum Kaufzeitpunkt eine gewisse Fluglärmbelastung bestand,
ist also grundsätzlich nicht relevant (etwas anderes sagt auch die von den
Enteignern angeführte MARGRIT SCHILLING nicht: vgl. SCHILLING, a.a.O.,
S. 25 und insb. S. 26). Konnte der Eigentümer das Grundstück aufgrund
der vorbestehenden Lärmbelastung allerdings bereits zu einem reduzier-
ten Preis erwerben, wurde er im Umfang dieser Reduktion für den lärm-
bedingten Minderwert sozusagen schon entschädigt. In diesem Umfang
trifft ihn der Schaden also nicht, was bei der Festsetzung der Entschädi-
gung für direkten Überflug zu berücksichtigen ist. Indem das Bundesge-
richt von Billigkeit spricht und eine "Kann-Formulierung" verwendet,
scheint es sich dabei für ein kasuistisches Vorgehen auszusprechen, also
für eine Beurteilung anhand des jeweils konkret zu beurteilenden Falls.
16.3.2 Indes prüft die Vorinstanz einen Abzug auch dann, wenn das Land
vor dem 1. Januar 1961 durch Kauf erworben worden war, aber das
A-2155/2012
Seite 62
Mehrfamilienhaus erst nach diesem Datum erstellt worden ist. Dies zu
Recht: Zwar haben die Vorhersehbarkeit oder das Vorbestehen des Flug-
platzbetriebs auch in einem solchen Fall keinen Einfluss auf den An-
spruch auf eine Entschädigung für direkten Überflug. Diese Faktoren
können jedoch wiederum bei der Festsetzung der Entschädigung berück-
sichtigt werden. Die Voraussetzung der Unvorhersehbarkeit hat nämlich
zur Folge, dass unter dem Titel "Unterdrückung nachbarlicher Abwehr-
rechte" allein der auf den Landwert entfallende Teil des Schadens abzu-
gelten wäre, während der Eigentümer für den auf den Gebäudewert ent-
fallenden Teil selber einzustehen hätte (vgl. dazu BGE 134 II 145 E. 6 und
12; anders noch BGE 121 II 317 E. 6c/aa). Diese Folge ergibt sich ge-
mäss einem früheren Bundesgerichtsentscheid aus der Pflicht des Ent-
eigneten, alle zumutbaren Vorkehren zu treffen, um den Schaden zu ver-
mindern oder einzudämmen. Wie das Bundesgericht ausführte, liefe es
diesem Grundsatz zuwider, würde der Nachbar einer Nationalstrasse für
die immissionsbedingte Entwertung seines Hauses entschädigt, welches
er auf eigene Gefahr erst erstellt hat, als der Bau der Strasse schon be-
kannt oder voraussehbar war (vgl. BGE 110 Ib 43 E. 4; vgl. auch BGE 111
Ib 233). Was nun die Entschädigung für direkten Überflug betrifft, ist im
Sinne von BGE 129 II 72 immerhin zu prüfen, ob der Eigentümer bei Er-
stellung des Mehrfamilienhauses aufgrund der vorbestehenden Lärmbe-
lastung bereits mit einem verminderten Ertrag rechnete, ob er also, wie
es die Vorinstanz formuliert, reduzierte Renditeerwartungen hatte. Gege-
benenfalls ist die Entschädigung zu kürzen, soweit sie den auf den Ge-
bäudewert entfallenden Teil des Schadens abgilt.
Ein Teil der Enteigneten macht zwar geltend, es könne nicht angehen,
den Grundeigentümer dafür zu "sanktionieren", dass er seine beim Land-
erwerb berechtigten Renditeerwartungen wegen ihm nachträglich vom
Enteigner aufgezwungenen Umstände reduzieren musste. Demjenigen
Eigentümer, der allein Anspruch auf eine Entschädigung wegen Unter-
drückung nachbarlicher Abwehrrechte hat, wird die Vorhersehbarkeit in-
des auch entgegen gehalten, obschon sie beim Kauf des Baulands noch
nicht gegeben war. Das Bundesgericht beurteilt es demnach als zulässig,
bezüglich eines nachträglich erstellten Gebäudes allein auf die Situation
zum Erstellungszeitpunkt abzustellen. Geht es um direkte Überflüge,
spricht daher auch nichts dagegen, eine bis zum Erstellungszeitpunkt al-
lenfalls erfolgte Reduktion der Renditeerwartungen zu berücksichtigen.
16.4 Betreffend die mögliche "Einpreisung" der vorbestehenden Lärmbe-
lastung führt die Vorinstanz in mehreren ihrer Entscheide selber aus, die
A-2155/2012
Seite 63
Beurteilung, ob im Kaufpreis ein fluglärmbedingter Minderwert berück-
sichtigt worden sei, gestalte sich schwierig. Es waren die genannten bun-
desgerichtlichen Vorgaben, welche die Vorinstanz veranlassten, in die-
sem Bewusstsein die fragliche "Kaufpreisanalyse" dennoch vorzuneh-
men. Den Enteignern ist jedoch insofern Recht zu geben, als sich der An-
satz des Bundesgerichts, einen allfälligen Einfluss der vorbestehenden
Fluglärmbelastung auf den Kaufpreis im Einzelfall zu prüfen, in den vor-
liegenden Fällen als nicht umsetzbar erwiesen hat. Dies aus den zwei
nachfolgend dargelegten Gründen.
16.4.1 Erstens stellen sich bereits bei der Beurteilung, ob der Kaufpreis
dem damaligen Verkehrswert ohne Fluglärm entsprach oder tiefer lag, er-
hebliche Schwierigkeiten. Dies gilt jedenfalls für Liegenschaften, die beim
Kauf bereits überbaut waren: In diesen Fällen vergleicht die Vorinstanz
den auf den Quadratmeter umgerechneten Kaufpreis mit dem ebenfalls
auf den Quadratmeter umgerechneten Medianpreis für Mehrfamilienhäu-
ser in der Gemeinde Kloten (vgl. > Daten > Daten
nach Themen > Immobilien & Raum > Immobilienmarkt/-preise > Boden-
und Immobilienpreise [Daten] > Anzahl Transaktionen und Preise von
EFH, MFH und Stockwerkeigentum seit 1990 [Excel], besucht am 5. April
2013). Da es um überbaute Parzellen geht, kann die Vorinstanz vom Me-
dianpreis jedoch nicht auf den damaligen Verkehrswert einer spezifischen
Liegenschaft schliessen. Die jährlichen Medianpreise für Mehrfamilien-
häuser in der Gemeinde Kloten beruhen auf einigen wenigen Transaktio-
nen von Liegenschaften, die ganz andere Eigenschaften aufgewiesen
haben mögen als die zu beurteilende Liegenschaft. Es wäre daher rück-
wirkend auf den Kaufzeitpunkt eine konkrete Verkehrswertschätzung vor-
zunehmen. Dies wäre aber oftmals mit grossem Aufwand verbunden und
in Fällen, in denen der Erwerb der Liegenschaft schon Jahrzehnte zu-
rückliegt, wohl überhaupt nicht möglich.
Bei Baugrundstücken zieht die Vorinstanz zu Vergleichszwecken den
Medianpreis für Bauland in der Gemeinde Kloten heran (vgl.
> Daten > Daten nach Themen > Immobilien &
Raum > Immobilienmarkt/-preise > Preise für Wohnbauland, besucht am
18. Dezember 2013). Dieser ist sicherlich besser für Rückschlüsse auf
den Verkehrswert geeignet als der Medianpreis von überbauten Grund-
stücken. Auf der soeben referenzierten Website wird jedoch ausgeführt,
die geringe Zahl der Grundstückstransaktionen in manchen Gemeinden
des Kantons habe zur Folge, dass (auch) die kommunalen Durchschnitts-
landpreise von Jahr zu Jahr stark schwanken und deshalb als Grundlage
A-2155/2012
Seite 64
für eine Einschätzung oft von wenig Nutzen seien (vgl. in diesem Zu-
sammenhang auch das heutige Urteil im Verfahren A-2151/2012
E. 20.4.1).
16.4.2 Zweitens ist durch die Feststellung, dass der Kaufpreis dem dama-
ligen Verkehrswert ohne Fluglärm entsprach, bzw. durch die Feststellung,
dass er tiefer lag, an sich nichts gewonnen.
Die Enteigner weisen zu Recht darauf hin, dass der Kaufpreis eines
Grundstücks von diversen Faktoren abhängt bzw. aus verschiedensten
Gründen höher oder tiefer ausgefallen sein kann. Die Motive, von wel-
chen sich Verkäufer und Käufer im Einzelfall haben leiten lassen, sind
grundsätzlich nicht mehr eruierbar. Entspricht der Kaufpreis dem Ver-
kehrswert ohne Fluglärm, folgt daraus somit nicht zwingend, dass die
Fluglärmbelastung bei der Festlegung des Kaufpreises "vergessen" wur-
de. Unter Umständen haben die Parteien die Lärmbelastung durchaus
berücksichtigt, den Verkehrswert aber aus anderen Gründen höher ver-
anschlagt als rückwirkend der Schätzer. Entsprechend steht selbst bei ei-
nem aus Sicht des Schätzers überhöhten Kaufpreis nicht fest, dass die
Fluglärmbelastung auf diesen Kaufpreis keinen Einfluss gehabt hat. Denn
auch die Gründe für den überhöhten Preis lassen sich letztlich nicht eru-
ieren. Umgekehrt kann auch nicht allein daraus, dass ein Kaufpreis unter
dem Verkehrswert ohne Fluglärm liegt, geschlossen werden, es sei eine
Fluglärmbelastung "eingepreist".
Stellt man bei der Beurteilung, ob eine "Einpreisung" von Fluglärm vor-
liegt, auf das Vorhandensein einer Differenz zwischen Kaufpreis und Ver-
kehrswert ohne Fluglärm ab, handelt es sich somit um eine Schematisie-
rung. Wenn aber eine gewisse Schematisierung schon unumgänglich ist,
dann ist die von den Enteignern sinngemäss vertretene Argumentation
überzeugender, wonach generell von der Berücksichtigung der zum
Kaufzeitpunkt gegebenen Fluglärmbelastung im Kaufpreis auszugehen
ist, wenn diese Belastung bereits ein bestimmtes Niveau erreicht hatte.
Denn es ist in der Tat anzunehmen, dass die Marktteilnehmer vorhande-
nen Fluglärm grundsätzlich berücksichtigen. Eben darum wirkt sich eine
Fluglärmbelastung ja auf den Verkehrswert von Mehrfamilienhäusern aus.
16.4.3 Das Bundesverwaltungsgericht erachtet es aus diesen Gründen
nicht für möglich, einzelfallweise einen allfälligen Einfluss der vorbeste-
henden Fluglärmbelastung auf den Kaufpreis zu prüfen.
A-2155/2012
Seite 65
16.5 Bei nachträglicher Erstellung eines Mehrfamilienhauses geht die
Vorinstanz insbesondere dann von reduzierten Renditeerwartungen aus,
wenn sie schon eine "Einpreisung" der vorbestehenden Lärmbelastung
beim Landkauf festgestellt hat. In keinem der beim Bundesverwaltungs-
gericht angefochtenen Entscheide nennt sie aber Faktoren, die konkret
für oder gegen eine Reduktion der Renditeerwartungen zum Erstellungs-
zeitpunkt sprechen. Es ist denn auch nicht ersichtlich, wie die Renditeer-
wartungen einzelfallweise geprüft werden könnten. Auch diesbezüglich
drängt es sich auf, eine Schematisierung vorzunehmen und generell von
reduzierten Renditeerwartungen auszugehen, wenn die Fluglärmbelas-
tung zum Erstellungszeitpunkt bereits ein bestimmtes Niveau erreicht hat-
te.
16.6 Kann hinsichtlich gewisser für die Festsetzung der Entschädigung
relevanter Aspekte kein strikter Beweis und angesichts einer Vielzahl von
Verfahren auch keine Beurteilung in jedem Einzelfall verlangt werden,
spricht denn auch nichts gegen eine Schematisierung. Eine solche kann
vielmehr nicht nur wegen der Praktikabilität, sondern auch im Interesse
der Gleichbehandlung geboten sein (in diesem Sinne BGE 134 II 160
E. 13).
16.7 Die Vorgaben, welche das Bundesgericht in BGE 129 II 72 gemacht
hat, sind nach dem Gesagten insofern zu präzisieren, als mit der gebüh-
renden Vorsicht von der zum Kaufzeitpunkt allgemein gegeben Belas-
tungssituation auf die "Einpreisung" einer Lärmbelastung geschlossen
werden kann. Analog kann zudem von der Belastungssituation, wie sie
bei Erstellung eines Mehrfamilienhauses gegeben war, auf reduzierte
Renditeerwartungen geschlossen werden. Soweit nicht vor 1961, liegen
Kauf- bzw. Erstellungszeitpunkt jeweils nach 1980. Es ist somit zu beur-
teilen, ob in den Achtziger- und Neunzigerjahren im Bereich des Über-
flugkorridors in Kloten eine Lärmbelastung gegeben war, die sich auf den
Kaufpreis bzw. die Renditeerwartungen jeweils ausgewirkt haben muss.
Gegebenenfalls ist dies bei der Bestimmung der Komponente "lärmverur-
sachter Minderwert" zu berücksichtigen.
17.
17.1 Das Pistenbenutzungskonzept, wonach grundsätzlich aus Norden
gelandet und gegen Westen gestartet wird, hat sich in den Sechziger-
und frühen Siebzigerjahren herausgebildet. Es wurde 1976 mit der Fer-
tigstellung der Piste 14/32 weiter gefestigt sowie im Regierungsratsbe-
A-2155/2012
Seite 66
schluss über Lärmbekämpfungsvorschriften und –verfahren auf dem
Flughafen Zürich vom 3. März 1976 (Offizielle Gesetzessammlung des
Kantons Zürich [OS] 46, 53) auch erstmals verbindlich verankert. In der
Regel erfolgten Anflüge ab diesem Zeitpunkt auf den Pisten 14 und 16,
also von Norden her. Auf anderen Pisten wurde nur gelandet, wenn die
Pisten 14 und 16 aus meteorologischen oder technischen Gründen nicht
benutzbar waren. Landungen aus Osten, d.h. auf Piste 28, erfolgten bei
Westwindlagen. Mit dem Betriebsreglement für den Flughafen Zürich vom
19. August 1992 (OS 52, 376; vgl. Anhang 2) wurden ferner Anflüge von
Turbopropellerflugzeugen im STOL-Verfahren (short take-off and landing)
auf Piste 28 erlaubt; die Zahl dieser Landungen wurde jedoch auf zwölf
pro Tag beschränkt (vgl. zu diesem Sachverhalt Urteil des Bundesverwal-
tungsgerichts A-1923/2008 vom 26. Mai 2009 E. 6.1 bis 6.4 und BGE 136
II 263 E. 7.3). Die Starts hatten gemäss dem erwähnten Regierungsrats-
beschluss von 1976 zwischen 7 und 21 Uhr normalerweise in Richtung
Westen und zwischen 21 und 7 Uhr normalerweise auf der verkürzten
Piste 34 in Richtung Norden zu erfolgen (vgl. dazu BGE 130 II 394
E. 12.3.1). Offenbar wurde aber bei Bisenlage in Richtung Osten gestar-
tet. Weiter tragen in Kloten auch die Südstarts mit left turn ab Piste 16 zur
Lärmbelastung bei (jedenfalls diejenigen von Langstreckenflugzeugen mit
westlichen Destinationen, die nach dem Start eine 270-Grad-Kurve be-
schreiben; vgl. Bericht BAZL, S. 65). Die Piste 16 befand sich in der Pis-
tenrangordnung für Abflüge während des Tages zwar an letzter Stelle,
doch mit dem ebenfalls bereits erwähnten Betriebsreglement von 1992
wurden die Bedingungen für die Nutzung nachrangiger Pisten gelockert.
Gestützt auf diese Regelung wurde die Piste 16 vermehrt für Starts frei-
gegeben, wobei sich diese Mehrbenutzung zunächst vorwiegend auf den
Morgen beschränkte. Nach Einführung der "vierten Welle" durch die
Swissair im Herbst 1996 erstreckten sich die Südstarts dann aber über
den ganzen Tag und ihre Anzahl nahm stark zu (vgl. dazu wiederum BGE
130 II 394 E. 12.3.1).
Was die Tagesstunden von 7 bis 21 Uhr (werktags) bzw. 9 bis 20 Uhr (an
Samstagen, Sonn- und Feiertagen) betrifft, bestehen somit keine wesent-
lichen Unterschiede zwischen dem Pistenbenutzungskonzept der Achtzi-
ger- und Neunzigerjahre und demjenigen, das seit 2004 besteht. Zu die-
sen Zeiten gilt weiterhin ein "Nordanflugkonzept", wonach Landungen von
Norden und Starts Richtung Westen und – weniger häufig – Richtung Sü-
den erfolgen (die Zahl der Südstarts ist nach einer Spitze im Jahr 2000
wieder zurückgegangen; vgl. dazu BGE 130 II 394 E. 12.3.1 und BGE
134 II 49 E. 13.4). Landungen aus Richtung Osten finden nach wie vor
A-2155/2012
Seite 67
bei starkem Westwind statt und Starts Richtung Osten bei Bise. Was so-
dann die Morgenstunden bis 7 bzw. 9 Uhr betrifft, sind zwar keine Nord-
anflüge mehr möglich, diese werden (seit dem 30. Oktober 2003) jedoch
durch Südanflüge ersetzt und nicht durch Ostanflüge. Nachteilig ist das
seit 2004 bestehende Pistenbenutzungskonzept für den Osten des Flug-
hafens hingegen aufgrund der ab 20 bzw. 21 Uhr abends grundsätzlich
erfolgenden Ostanflüge. In diesem Zeitraum hat die Lärmbelastung im
Osten, wie bereits aufgezeigt, markant zugenommen (für eine Übersicht
zum aktuellen Pistenbenutzungskonzept vgl. das Dokument "Pistenbe-
nützung" der Flughafen Zürich AG, abrufbar unter:
> > Startseite Unternehmen > Umwelt & Lärm > Fluglärm >
Flugregime, besucht am 12. April 2013).
Aufgrund der Ostanflüge bei starkem Westwind, der Starts in Richtung
Osten bei Bise und der Südstarts mit left turn bestand im Bereich des
Überflugkorridors in Kloten somit bereits in den Achtziger- und Neunziger-
jahren eine Lärmbelastung.
17.2 Hatte die Fluglärmbelastung zum Kauf- oder Erstellungszeitpunkt
bereits ein bestimmtes Niveau erreicht, kann generell von einer "Einprei-
sung" bzw. von reduzierten Renditeerwartungen ausgegangen werden
(vgl. oben E. 16.4.2 und E. 16.5). Zu beurteilen ist nun, wo die entspre-
chende Schwelle anzusetzen ist.
17.2.1 Sachgerecht ist, diese Frage anhand der umweltschutzrechtlichen
Immissionsgrenzwerte zu prüfen. Nach Art. 15 USG sind die Immissions-
grenzwerte für Lärm so festzulegen, dass nach dem Stand der Wissen-
schaft oder der Erfahrung Immissionen unterhalb dieser Werte die Bevöl-
kerung in ihrem Wohlbefinden nicht erheblich stören. Zur Bemessung der
erheblichen Störung des Wohlbefindens im Sinne dieser Bestimmung
wurde in der Regel im Rahmen soziologischer Studien ermittelt, wie viele
der befragten Personen sich bei einer bestimmten Lärmbelastung als
"stark gestört" bezeichnen. Da die Störung der Bevölkerung "erheblich"
sein muss, genügt es nicht schon, dass sich einzelne wenige beeinträch-
tigt fühlen. Angesichts des Gebots der Berücksichtigung sensibler Bevöl-
kerungsgruppen nach Art. 13 Abs. 2 USG kann andererseits nicht ver-
langt werden, dass eine Mehrheit der Bevölkerung stark belästigt sei. Bei
der Festsetzung der Immissionsgrenzwerte ist deshalb davon ausgegan-
gen worden, dass der Anteil vom Lärm stark Gestörter 25% der Lärmbe-
troffenen nicht überschreiten soll (vgl. BGE 126 II 522 E. 42).
A-2155/2012
Seite 68
Da die Lärmbelastung unter dem dargestellten Pistenbenutzungskonzept
der Achtziger- und Neunzigerjahre im Osten des Flughafens noch nicht
auf den Abend und die ersten Nachtstunden konzentriert war, kann vor-
liegend im Zusammenhang mit der Frage der "Einpreisung" allein auf die
Belastung am Tag abgestellt werden. Gemäss einer 1991 durchgeführten
Studie überschreitet der Anteil von Personen, die tagsüber eine starke
Störung durch Fluglärm wahrnehmen, die Schwelle von 25% zwischen
59 dB und 62 dB (Leq-Werte; vgl. dazu den 6. Teilbericht der Eidgenössi-
schen Kommission für die Beurteilung von Lärm-Immissionsgrenzwerten
"Belastungsgrenzwerte für den Lärm der Landesflughäfen" vom Septem-
ber 1997, herausgegeben vom Bundesamt für Umwelt, Wald und Land-
schaft [BUWAL], Bern 1998 [nachfolgend: Teilbericht], S. 34 ff.; vgl. auch
BGE 126 II 522 E. 45). Daher wurde der Fluglärm-Immissionsgrenzwert
der Empfindlichkeitsstufe II für den Tag auf 60 dB festgesetzt (vgl. An-
hang 5 LSV; zum entsprechenden Vorschlag der Kommission: Teilbericht,
S. 42 und 45 ff.; zur Nichtanwendbarkeit des zunächst höher festgelegten
Grenzwerts: BGE 126 II 522 E 46). Abgestellt wird dabei auf den Leq16h
(6-22 Uhr). Dieser Wert wird von MIFLU I als Grundbelastung berücksich-
tigt. Die Empfindlichkeitsstufe II gilt nach Art. 43 Abs. 1 Bst. b LSV in Nut-
zungszonen, in denen keine störenden Betriebe zugelassen sind, na-
mentlich in Wohnzonen sowie Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen.
Mischzonen, in denen mässig störende Betriebe zugelassen sind, werden
nach Art. 43 Abs. 1 Bst. c LSV hingegen der Empfindlichkeitsstufe III zu-
geordnet, womit ein um 5 dB höherer Wert gilt. In BGE 137 II 58 hat das
Bundesgericht zwar festgestellt, die Grenzwerte der LSV für Fluglärm
würden den gesetzlichen Anforderungen nicht gerecht und seien ergän-
zungsbedürftig. Dabei bezog es sich insbesondere auf die Verwendung
des Leq16h bei der Tagesbelastung. Anlass zu dieser Beurteilung gaben
aber erst die Süd- und die Ostanflüge, die sich auf wenige besonders
sensible Tagesstunden konzentrieren (vgl. BGE 137 II 58 E. 5.3, insb.
E. 5.3.5).
17.2.2 Der Fluglärm wird somit unterschiedlich störend empfunden. Es
kann daher nicht davon ausgegangen werden, sämtliche Marktteilnehmer
berücksichtigten jede noch so geringe Fluglärmbelastung. Bei einem Mit-
telungspegel über den Tag von 60 dB fühlt sich jedoch ein massgeblicher
Teil der betroffenen Personen bereits stark gestört, weshalb dieser Wert
als Immissionsgrenzwert für reine Wohnzonen festgesetzt wurde. Eine
solche Belastung wird von kaum jemandem nicht wenigstens als Nachteil
wahrgenommen. Das gilt jedenfalls an ansonsten ruhiger Lage. Ist eine
solche Belastung vorhanden, werden Käufer und Verkäufer einer mit ei-
A-2155/2012
Seite 69
nem Mehrfamilienhaus überbauten oder überbaubaren Parzelle die ver-
minderten Ertragsaussichten in ihre Preiskalkulation miteinbeziehen.
Ebenso wird ein Grundeigentümer, welcher ein Mehrfamilienhaus erstel-
len lässt, mit einem verminderten Ertrag rechnen. Im Rahmen einer
schematischen Beurteilung ist vorliegend daher von einer "Einpreisung"
bzw. von reduzierten Renditeerwartungen auszugehen, wenn die Grund-
belastung bereits 60 dB erreichte.
Der Wert von 60 dB gilt jedenfalls für den Zeitraum der Achtziger- und
Neunzigerjahre. Für den Zeitraum davor kann die Frage offen gelassen
werden. Immerhin soll ein Vergleich der Untersuchungsergebnisse von
1991 mit derjenigen einer Studie aus dem Jahr 1971 bei gleicher Belas-
tung die gleiche Störwirkung durch Fluglärm ergeben haben (vgl. Teilbe-
richt, S 36). Genaueres kann dem Teilbericht hierzu jedoch nicht ent-
nommen werden.
17.2.3 Sofern die Grundbelastung im Zeitraum des Erwerbs einer Liegen-
schaft bzw. der Erstellung eines Mehrfamilienhauses 60 dB erreichte, ist
demnach von einer "Einpreisung" bzw. von reduzierten Renditeerwartun-
gen auszugehen.
17.3 Es bleibt die Höhe des Abzugs zu bestimmen, der bei der Kompo-
nente "lärmverursachter Minderwert" gegebenenfalls vorzunehmen ist.
17.3.1 Ging die Vorinstanz im Einzelfall von einer Berücksichtigung der
Fluglärmbelastung im Kaufpreis aus, hat sie die Höhe des "Billigkeitsab-
zugs" jeweils pauschal auf 10% des (auf Basis der Lärmdaten des Jahres
2002 berechneten) lärmbedingten Minderwerts festgesetzt. Ging sie von
reduzierten Renditeerwartungen bei Erstellung des Mehrfamilienhauses
aus, setzte sie die Höhe des Abzugs pauschal auf 10% des Gebäudean-
teils des lärmbedingten Minderwerts fest. In dieser Hinsicht nahm also
bereits die Vorinstanz keine Einzelfallbeurteilung vor. Dies daher, weil
auch sie davon ausging, dass selbst ihren Berechnungen im Zusammen-
hang mit der "Kaufpreisanalyse" nur ein Hinweis entnommen werden
könne, ob eine Herabsetzung der Entschädigung ins Auge zu fassen sei.
Unter diesen Umständen konnte eine individuelle Festsetzung des Ab-
zugs nicht in Frage kommen und rechtfertigte sich auch dessen sehr ge-
ringe Höhe.
Eine "Einpreisung" und reduzierte Renditeerwartungen sind in den Acht-
ziger- oder Neunzigerjahren, eine Grundbelastung von 60 dB vorausge-
A-2155/2012
Seite 70
setzt, jedoch generell zu bejahen und nicht bloss anhand einer Einzelfall-
beurteilung. Da also aufgrund anderer Voraussetzungen von einer "Ein-
preisung" bzw. von reduzierten Renditeerwartungen ausgegangen wird,
ist die Höhe des entsprechenden Abzugs neu festzulegen.
17.3.2 Der Abzug ist grundsätzlich in Abhängigkeit des Verkehrswerts
festzulegen. Lag eine Grundbelastung von 60 dB lediglich beim Kauf des
Baulands, nicht jedoch bei Erstellung des Gebäudes vor, ist der Abzug
aber allein auf dem relativen Landwert vorzunehmen (vgl. dazu BGE 134
II 145 E. 12, wonach der Wert des Bodens mit Bezug auf die am Stichtag
konkret bestehende Nutzung als relativer Landwert zu bestimmen ist).
Lag eine Grundbelastung von 60 dB umgekehrt lediglich bei Erstellung
des Gebäudes vor, so ist der Abzug allein auf dem Gebäudewert vorzu-
nehmen (zur Berechnung von relativem Landwert und Gebäudewert vgl.
unten E. 19.4.1).
17.3.3 Es ist zwar anzunehmen, dass eine Fluglärm-Grundbelastung von
60 dB im hier interessierenden Zeitraum generell als Nachteil wahrge-
nommen wurde. Dies ändert jedoch nichts daran, dass Fluglärm unter-
schiedlich störend empfunden wird. Daher müssen Käufer und Verkäufer
die Kaufpreisreduktion im Einzelfall nicht in der Höhe der Verkehrswert-
minderung veranschlagt haben, welche die hedonischen Modelle bei ent-
sprechender Grundbelastung ausweisen. Wurde der Wert von 60 dB nur
knapp erreicht, kann die Preisreduktion vielmehr noch moderat ausgefal-
len sein. Auch ein Grundeigentümer, welcher ein Mehrfamilienhaus erstel-
len liess, muss noch nicht mit einem stark verminderten Ertrag gerechnet
haben. Solange der Wert von 60 dB nicht deutlich überschritten wurde, ist
daher lediglich ein geringer Abzug angezeigt. Es rechtfertigt sich, den
Faktor, der auf dem Verkehrswert, dem relativen Landwert oder dem Ge-
bäudewert zu Anwendung kommt, jeweils auf 5% festzusetzen.
17.3.4 Erreichte die Grundbelastung sowohl zum Kaufzeitpunkt als auch
zu einem allfälligen späteren Erstellungszeitpunkt 60 dB, ist bei der Kom-
ponente "lärmverursachter Minderwert" vorliegend also ein Abzug in der
Höhe von 5% des Verkehrswerts ohne Fluglärm vorzunehmen. Erreichte
die Grundbelastung lediglich zum Kaufzeitpunkt des Baugrundstücks
oder zum Erstellungszeitpunkt des Mehrfamilienhauses 60 dB, ist ein Ab-
zug in der Höhe von 5% des relativen Landwerts bzw. des Gebäudewerts
vorzunehmen. Im Fall einer deutlichen Überschreitung der Schwelle von
60 dB sind die Abzüge höher anzusetzen.
A-2155/2012
Seite 71
17.4 Zusammenfassend ist ab 1980 von einer "Einpreisung" der vorbe-
stehenden Lärmbelastung bzw. von reduzierten Renditeerwartungen aus-
zugehen, wenn die Grundbelastung zum massgeblichen Zeitpunkt 60 dB
erreichte. Gegebenenfalls ist bei der Komponente "lärmverursachter Min-
derwert" ein Abzug vorzunehmen, dessen Höhe sich nach den vorste-
henden Erwägungen bemisst.
18.
Im vorliegenden Fall hat die Enteignete die Liegenschaft samt Mehrfami-
lienhaus im Jahr 1993 erworben (Kaufvertrag vom 15. Juli 1993). Ge-
stützt auf die obigen Erwägungen ist zu prüfen, ob die Grundbelastung
zum Kaufzeitpunkt 60 dB erreichte. Gegebenenfalls ist ein Abzug in der
Höhe von 5% des Verkehrswerts ohne Fluglärm vorzunehmen. Im Fall ei-
ner deutlichen Überschreitung der Schwelle von 60 dB ist der Abzug hö-
her anzusetzen.
Bestimmung des Zuschlags für nicht lärmbezogene Aspekte
19.
Neben den Lärmimmissionen mindern zusätzlich auch die nicht lärmbe-
zogenen Aspekte der Direktüberflüge den Verkehrswert der betroffenen
Liegenschaften (vgl. oben E. 8). Die Vorinstanz führt in den Schätzungs-
entscheiden aus, es falle schwer, den aufgrund der nicht lärmbezogenen
Aspekte eingetretenen Minderwert nach Marktkriterien zu schätzen. Ein
eigentlicher Markt für direkt überflogene Liegenschaften sei nicht auszu-
machen, weil der Kreis der betroffenen Objekte dafür zu klein sei. Auch
wirkten sich die nicht lärmbezogenen Faktoren bei den einzelnen
Grundstücken unterschiedlich aus. Erstens komme es auf die tatsächli-
chen Gegebenheiten beim Grundstück und bei den Landungen an und
zweitens auf die Zonierung und die Lärmempfindlichkeit des Grund-
stücks, die sich auf die rechtlichen Nutzungsmöglichkeiten auswirkten.
Jedenfalls aber betreffe der diesbezügliche Minderwert hauptsächlich die
Nutzung des Aussenraums und beschlage somit den Landwert des
Grundstücks. Insgesamt erscheine es zweckmässig, den Zuschlag für
nicht lärmbezogene Aspekte als Prozentsatz auf dem Landwert festzule-
gen. Der Zuschlag habe weiter auf einer Würdigung der Überflugsituation
zu beruhen. Der entsprechenden Beurteilung im Einzelfall liege ein
Kommissionsaugenschein zugrunde.
Die besagten Kommissionsaugenscheine zur Beurteilung der Überflugsi-
tuation bzw. der Wahrnehmung der Überflüge waren von der Vorinstanz
A-2155/2012
Seite 72
im Aussenbereich der betroffenen Liegenschaften durchgeführt worden.
Sie fanden im September 2011 jeweils zwischen 21 und 23 Uhr abends
statt, also bei Dunkelheit. Die Beurteilung erfolgte anhand folgender Krite-
rien: "Belastung aus anderen Lärmquellen (Schiene, Strasse, etc.)", "Tie-
fe des Direktüberflugs", "Grösse Flugzeugtypen (inkl. Flügelspannweite)",
"Umfang Erscheinungsbild Flugzeuge vom Boden aus", "Lichtimmis-
sionen" (der Landescheinwerfer), "Besondere Lärmart und Tonalität",
"Randwirbelschleppen/Luftturbulenzen", "Kerosindämpfe" und "Bedroh-
lichkeit des Überflugs". Die Bewertung dieser Kriterien erfolgte anhand
der Kategorien "sehr stark", "stark", "mässig", "gering" und "minimal/fehlt".
Die Beurteilung wurde auf einem Kriterienblatt festgehalten.
Soweit es nun um überbaute Liegenschaften geht, hat die Vorinstanz den
Zuschlag ausgehend vom relativen Landwert festgesetzt, der nach der
Lageklassenmethode bestimmt wird. Sie ging dabei von der Lageklasse
mit Fluglärm aus. Befindet sich die betroffene Parzelle nur teilweise in-
nerhalb des festgelegten Überflugkorridors ("Teilüberflug"), diente der re-
lative Landwert jedoch lediglich im Verhältnis der Parzellenfläche inner-
halb des Korridors als Berechnungsbasis.
Sodann legte die Vorinstanz den Prozentsatz fest, der als Faktor auf dem
massgeblichen Landwert zur Anwendung zu kommen hat: Zunächst wür-
digte sie hierzu anhand des erwähnten Kriterienblatts die Wahrnehmung
der Überflugsituation. Dabei erwähnte sie in der Regel sämtliche der
oben erwähnten Kriterien. Einzig auf die "Belastung aus anderen Lärm-
quellen", die maximal als "gering" bewertet worden war, ging sie nicht ein.
Es wird jeweils festgehalten, die Wahrnehmungen stimmten auch mit der
objektiven Überflughöhe überein. Die Überflughöhen liegen zwischen
rund 75 m und rund 100 m (bzw. unter dem bis August 2004 angewand-
ten Anflugverfahren zwischen knapp 100 m und rund 125 m). Weiter prüf-
te die Vorinstanz, ob die Liegenschaft in einer Nutzungszone der Emp-
findlichkeitsstufe II oder der Empfindlichkeitsstufe III liegt. In letzterem
Fall wurde "das Gewicht der Beeinträchtigung der Wohnqualität" in der
Regel "etwas herabgesetzt". Die so festgelegten Prozentsätze liegen im
Normalfall im Bereich von 15 bis 20%.
19.1 Die Enteignete bringt vor, der Zuschlag sei nicht nur auf dem Land-
wert, sondern auch auf dem Gebäudewert zu gewähren. Die Überlegung
der Vorinstanz, wonach der Minderwert aufgrund der nicht lärmbezoge-
nen Aspekte hauptsächlich die Nutzung des Aussenraums betreffe und
somit den Landwert des Grundstücks beschlage, treffe nicht zu. Beein-
A-2155/2012
Seite 73
trächtigt werde der Wohnnutzen ganz generell und zwar sowohl ausser-
halb des Gebäudes als auch innerhalb des Gebäudes, sei es im Woh-
nungsinnern oder auf dem – zum Gebäude gehörenden – Balkon. Weiter
sei der Zuschlag auf dem Verkehrswert ohne Fluglärm und nicht etwa auf
demjenigen mit Fluglärm zu berechnen. Mit dem Zuschlag solle ja gerade
der vom Lärm unabhängige Minderwert abgegolten werden, weshalb er
nicht vom Lärm abhängig sein dürfe. Stelle man auf den Verkehrswert mit
Fluglärm ab, resultiere ein umso kleinerer Zuschlag, je grösser der lärm-
bedingte Minderwert sei. Dadurch würden die Dinge völlig auf den Kopf
gestellt.
19.2 Die Enteigner wiederum machen geltend, der Zuschlag (der ihres
Erachtens ohnehin jeglicher Grundlage entbehrt) sei von der Vorinstanz
viel zu hoch angesetzt worden. Obschon von den "nicht lärmbezogenen
Aspekten des Direktüberflugs" die Rede sei, umfasse der Zuschlag ge-
mäss den Erwägungen der Vorinstanz auch eine Lärmkomponente. Die
Vorinstanz habe nämlich ausdrücklich die "besondere Lärmart und Tonali-
tät der Landeanflüge" berücksichtigt. Offensichtlich habe diese Lärmkom-
ponente den Zuschlag massgeblich beeinflusst. Anders lasse sich dessen
Höhe nicht erklären. Dies, zumal Kerosindämpfe nur bei Windstille wahr-
nehmbar seien, herunterfallende Eisblöcke heute kaum mehr vorkommen
würden und Randwirbelschleppen schliesslich ganz generell unproblema-
tisch seien, da die Dachziegel geklammert worden seien bzw. allfällige
Schäden versichert werden könnten. Solches könne jedenfalls nicht gross
ins Gewicht fallen. Ein allfälliger Zuschlag für nicht lärmbezogene Aspekte
sei daher auf ein Minimum zu reduzieren.
19.3 In einem ersten Schritt ist zu prüfen, in welcher Bandbreite sich die
Zuschläge zu bewegen haben. Dies unabhängig von der Frage nach den
konkreten Berechnungsmodalitäten, die in einem zweiten Schritt geprüft
werden sollen.
19.3.1 Wie bereits ausgeführt, wirken sich die Lärmimmissionen stärker
auf den Verkehrswert einer direkt überflogenen Liegenschaft aus als die
nicht lärmbezogenen Aspekte, wobei jedoch auch Letztere noch einen
wesentlichen Einfluss auf den Verkehrswert ausüben (vgl. E. 8.2.3).
Entsprechend sind die Zuschläge – die dem Minderwert aufgrund der
nicht lärmbezogenen Aspekte zu entsprechen haben – zwecks Plausibili-
sierung zu den jeweiligen lärmbedingten Minderwerten (vor allfälligen
Kürzungen und Abzügen) in Relation zu setzen. Wenigstens bei selbst
A-2155/2012
Seite 74
genutztem Wohneigentum besteht über die Art und Weise der Ermittlung
der lärmbedingten Minderwerte bereits Klarheit. So hat die Vorinstanz im
Fall der Stockwerkeinheit an der (Adresse 1) (Beschwerdeverfahren
A-2132/2012) einen Zuschlag festgelegt, der 45% des lärmbedingten
Minderwerts erreicht. Die betroffene Parzelle liegt vollständig innerhalb
des Überflugkorridors. Im Fall der Stockwerkeinheiten an der (Adresse 2)
(u.a. Verfahren A-2161/2012) erreichen die von der Vorinstanz festgeleg-
ten Zuschläge 20 bis 22% des jeweiligen lärmbedingten Minderwerts. Die
betroffene Parzelle liegt nur teilweise innerhalb des Überflugkorridors, es
liegt also ein "Teilüberflug" vor.
Zu beachten ist, dass die Vorinstanz die lärmbedingten Minderwerte aus-
gehend vom Verkehrswert ohne Fluglärm per Stichjahr 2002 und unter
Heranziehung der Lärmwerte des Jahres 2002 berechnet hat. Sie werden
unter Heranziehung der Lärmwerte des Jahres 2004 oder eines späteren
Jahres neu zu ermitteln sein (vgl. vorne E. 11). Dabei werden höhere
lärmbedingte Minderwerte resultieren. Die relative Höhe der oben er-
wähnten Zuschläge wird sich dadurch reduzieren. Festzuhalten ist den-
noch Folgendes: Zwar wurden die Kommissionsaugenscheine sehr sorg-
fältig durchgeführt und es ist nicht daran zu zweifeln, dass sich die Vorin-
stanz einen guten Eindruck von der Überflugsituation bzw. von der Wahr-
nehmung der nicht lärmbezogenen Aspekte verschaffen konnte. Ihre Auf-
gabe bestand in der Folge aber darin, anhand dieses Eindrucks den Ein-
fluss der nicht lärmbezogenen Aspekte auf den Verkehrswert einzugren-
zen. Wie ausgeführt ist davon auszugehen, dass die Lärmeinwirkungen
stärker ins Gewicht fallen als die nicht lärmbezogenen Aspekte. Im Übri-
gen ist es aber schwierig, den aufgrund dieser Aspekte eintretenden Min-
derwert näher zu quantifizieren. Besondere Anhaltspunkte diesbezüglich
vermag auch die Vorinstanz nicht zu nennen. Unter diesen Umständen
wäre ein Zuschlag, der fast die Hälfte des lärmbedingten Minderwerts er-
reicht, nicht gerechtfertigt. Zwar legt die Vorinstanz den Zuschlag nach
Ermessen fest. Für die Annahme, die Minderwerte könnten sich aufgrund
der nicht lärmbezogenen Aspekte der direkten Überflüge um gegen die
Hälfte erhöhen, wären aber konkretere Hinweise erforderlich. Das umso
mehr, als in den vorliegenden Fällen nicht die gesamte Lärmbelastung
von direkten Überflügen herrührt. Gemessen an den lärmbedingten Min-
derwerten, wie sie auf Basis der Lärmwerte des Jahres 2004 oder eines
späteren Jahres zu ermitteln sein werden, müssen damit auch die höchs-
ten Zuschläge in einem Bereich weit unter 50% liegen, ansonsten sie
nicht mehr als angemessen betrachtet werden können.
A-2155/2012
Seite 75
19.3.2 Soweit die Enteigner die Berücksichtigung der "besonderen Lärm-
art und Tonalität" der Landeanflüge beanstanden, ist Folgendes anzu-
merken: Die "besondere Lärmart und Tonalität" wird auf dem Kriterienblatt
aufgeführt und im Zusammenhang mit der Bestimmung der Höhe der Zu-
schläge auch in den Schätzungsentscheiden erwähnt. Dennoch geht aus
diesen Entscheiden hervor, dass der aufgrund der Lärmbelastung eintre-
tende Minderwert über die Komponente "lärmverursachter Minderwert"
abgegolten wird und mit dem Zuschlag lediglich noch der Bedrohlichkeit
der Überflugsituation sowie den mit den direkten Überflügen verbundenen
besonderen Immissionen (Luftturbulenzen, Kerosindämpfen und Licht-
immissionen) Rechnung getragen werden soll. In diesem Zusammenhang
ist von Lärmart und Tonalität jedenfalls nicht die Rede. Es ist daher nicht
anzunehmen, das Kriterium der "besonderen Lärmart und Tonalität" habe
die Höhe der Zuschläge massgeblich beeinflusst.
19.3.3 Als Zwischenfazit ist somit festzuhalten, dass die Bandbreite des
Zuschlags für nicht lärmbezogene Aspekte im Hinblick auf ein angemes-
senes Verhältnis zu den lärmbedingten Minderwerten zu bestimmen ist.
19.4 Die Enteignete stellt sich auf den Standpunkt, die Zuschläge könn-
ten nicht allein auf Basis des Landwerts – erst noch desjenigen mit Flug-
lärm – berechnet werden. Zwar kann der Enteigneten nach dem zuvor
Gesagten (oben E. 19.3.1) sicherlich nicht entsprochen werden, soweit
diese einfach dieselben Prozentsätze auf dem Wert von Land und Ge-
bäude zur Anwendung gebracht haben will. Doch ist zu prüfen, ob die von
der Vorinstanz festgelegten Berechnungsmodalitäten sachgerecht sind.
19.4.1 Vorab ist näher auf die Lageklassenmethode einzugehen, mit wel-
cher die Vorinstanz den "relativen Landwert" überbauter Liegenschaften
bestimmt hat. Die Lageklassenmethode beruht auf der Erkenntnis, dass
der Wert des Landes zum Gesamtwert einer Liegenschaft in einer ganz
bestimmten Relation steht, die für alle Grundstücke in der gleichen Lage
dieselbe ist. Je besser die Lage, umso höher der Anteil des Landwerts
am Gesamtwert. Entsprechend wurden Bewertungstabellen entwickelt,
anhand derer die Lagequalität beurteilt und dem Grundstück eine be-
stimmte Lageklasse zugeordnet werden kann. Nachdem ursprünglich
acht Lageklassen unterschieden wurden, sind es in der heutigen Fachlite-
ratur mehrheitlich zehn. Durch Multiplikation der Lageklassennote (Wert
von 1 bis 8 bzw. 10) mit dem konstanten Faktor von 6.25% ergibt sich der
"Landwertanteil", d.h. der Anteil des Landwerts am Gesamtwert – genau-
er: dem Neuwert – der Liegenschaft. Mit der Lageklassenmethode kann
A-2155/2012
Seite 76
demnach unter anderem aus dem Neuwert einer bestehenden Bebauung
der Landwert des Grundstücks ermittelt werden. Da der so ermittelte Wert
in einer bestimmten lageabhängigen Relation zum Gesamtwert der Lie-
genschaft steht, wird er als "relativer Landwert" bezeichnet (vgl. dazu
Schätzerhandbuch, S. 51, 100 ff., sowie CANONICA, a.a.O., S. 283 f., 293
f.; vgl. auch BGE 134 II 49 E. 15.2 mit weiteren Hinweisen).
Der relative Landwert spielt nicht nur im vorliegenden Zusammenhang ei-
ne Rolle: Wie weiter oben ausgeführt, ist der Abzug für die vorbestehende
Lärmbelastung in gewissen Situationen auf dem relativen Landwert oder
aber auf dem Gebäudewert vorzunehmen (vgl. E. 17.3.2). Unter "Gebäu-
dewert" ist dabei nicht etwa der Neuwert der Bebauung zu verstehen,
sondern die Differenz von Verkehrswert (inklusive Altersentwertung) und
relativem Landwert.
Weiter gliederte die Vorinstanz in den vorliegenden Fällen die lärmbeding-
ten Minderwerte von Liegenschaften in einen Gebäudeanteil und einen
Landanteil auf (so im Zusammenhang mit der – allerdings zu Unrecht
vorgenommenen – Kürzung bei Teilüberflug). Diese Aufgliederung erfolg-
te direkt anhand des Landwertanteils gemäss Lageklasse. Der eigentliche
relative Landwert wurde dabei nicht ermittelt.
19.4.2 Wie erwähnt bringt die Enteignete vor, der Zuschlag sei nicht nur
auf dem Landwert, sondern auch auf dem Gebäudewert zu gewähren.
Sie macht geltend, die nicht lärmbezogenen Aspekte der Direktüberflüge
beeinträchtigten den Wohnnutzen ganz generell, d.h. auch die Nutzung
des Innenraums. Dies ist in einem gewissen Mass sicher zutreffend. Die
Vorinstanz führt denn auch lediglich aus, der Minderwert aufgrund der
nicht lärmbezogenen Aspekte betreffe hauptsächlich die Nutzung des
Aussenraums. An anderer Stelle zieht sie zudem ausdrücklich in Erwä-
gung, ein Rückzug ins Wohnungsinnere mindere in keiner Weise die Be-
drohlichkeit der Flugzeuge über dem eigenen Dach und auch die Licht-
immissionen wirkten sich noch im Gebäudeinnern aus. Der Schluss der
Vorinstanz, wonach der Minderwert aufgrund der nicht lärmbezogenen
Aspekte "den Landwert beschlägt", ist aber ohnehin nicht zwingend: So
ist zumindest fraglich, ob sich der Nutzen einer überbauten Liegenschaft
überhaupt in einen Gebäude- und einen Landnutzen aufteilen lässt (vgl.
CANONICA, a.a.O., S. 296). Verneint man dies, ist der relative Landwert
als rein abstrakter Wert zu betrachten (vgl. CANONICA, a.a.O., S. 282). In-
wiefern der Landnutzen und inwiefern der Gebäudenutzen durch die nicht
lärmbezogenen Aspekte beeinträchtigt wird, lässt sich jedenfalls nicht ge-
A-2155/2012
Seite 77
nau definieren. Dies zeigt sich nur schon anhand der von einem Teil der
Enteigneten vorgebrachten "Balkonproblematik" – der Balkon gehört zum
Aussenraum, ist aber Teil des Gebäudes. Zwar ist bei überbauten Lie-
genschaften der Abzug für die beim Landkauf vorbestehende Lärmbelas-
tung auf dem relativen Landwert vorzunehmen. Dies aber nur, weil es um
die Immissionsbelastung des ursprünglichen Baugrundstücks geht, das
am Stichtag als solches nicht mehr existiert (vgl. dazu vorne E. 17.3.2).
Es ist zudem nicht überzeugend, den Zuschlag für nicht lärmbezogene
Aspekte sowohl bei Bauland als auch bei überbauten Liegenschaften auf
Basis des Landwerts zu berechnen, wobei der anzuwendende Faktor
(Prozentsatz) aber in gleicher Weise festgelegt wird. Die massgeblichen
Landwerte sind bei Bauland und bei überbauten Liegenschaften zwar
nicht identisch, denn im ersten Fall wurde der eigentliche Verkehrswert
des Landes herangezogen und im zweiten Fall der ganz anders ermittelte
relative Landwert. Jedenfalls aber liegt der relative Landwert nicht prinzi-
piell höher als der Baulandwert (gemäss BGE 134 II 145 E. 12 soll er in
der Regel sogar tiefer liegen, in den vorliegenden Fällen dürfte dies zu-
meist aber nicht zutreffen). Dadurch, dass eine Liegenschaft überbaut
wird, muss sich der Zuschlag nach dem Vorgehen der Vorinstanz also
nicht zwingend erhöhen; er könnte sogar sinken. Ein solches Vorgehen
ist nicht plausibel. Was die Ermittlung der lärmbedingten Minderwerte be-
trifft, kommen die mit MIFLU I bzw. dem Modell ESchK ermittelten Min-
derwert-Prozentsätze stets auf dem Verkehrswert des Grundstücks zur
Anwendung, unabhängig davon, ob es sich um eine überbaute Liegen-
schaft handelt oder nicht. Es ist nach dem bisher Gesagten nicht ersicht-
lich, wieso nicht auch der Zuschlag für nicht lärmbezogene Aspekte stets
als Prozentsatz auf dem Verkehrswert des Grundstücks, also dem Wert
von Land und allfälligen Gebäuden, festgelegt werden sollte.
19.4.3 Bei der Ermittlung der relativen Landwerte hat die Vorinstanz je-
weils auf die Lageklasse mit Fluglärm abgestellt; sie hat insofern also ei-
nen Wert mit Fluglärm ermittelt. Ebenfalls hat sie bei Bauland den Ver-
kehrswert mit Fluglärm herangezogen. Die Enteignete bringt vor, der Zu-
schlag sei auf dem Verkehrswert ohne Fluglärm zu berechnen. Ihrer An-
sicht nach kann es nicht angehen, dass eine Vergrösserung des lärmbe-
dingten Minderwerts zu einer Verkleinerung des Zuschlags führt. Die Ent-
eigner halten dem sinngemäss entgegen, der lärmbedingte Minderwert
und der Zuschlag für nicht lärmbezogene Aspekte könnten nicht unab-
hängig voneinander berechnet werden; es müsse mit einem der beiden
Minderwerte begonnen werden, da ansonsten gesamthaft ein Minderwert
A-2155/2012
Seite 78
von über 100% des Verkehrswerts ohne Fluglärm resultieren könne. Auch
die Vorinstanz weist in ihren Vernehmlassungen darauf hin, der Zuschlag
sei bewusst vom Verkehrswert mit Fluglärm her berechnet worden, um
eine Überentschädigung zu vermeiden.
Die Summe des lärmbedingten Minderwerts und des Minderwerts auf-
grund der nicht lärmbezogenen Aspekte kann nicht höher liegen als der
Verkehrswert ohne Fluglärm. Mehr als eine vollständige Entwertung ist
nicht möglich. Ausgehend davon wäre der Standpunkt vertretbar, der Zu-
schlag sei auf dem bereits um den lärmbedingten Minderwert reduzierten
Verkehrswert zu berechnen. Zu beachten ist jedoch, dass die lärmbeding-
ten Minderwerte in den vorliegenden Fällen kaum über einem Drittel des
Verkehrswerts ohne Fluglärm liegen werden. Wie bereits vorgegeben,
wird der Zuschlag für nicht lärmbezogene Aspekte zudem im Hinblick auf
ein angemessenes Verhältnis zu den lärmbedingten Minderwerten zu
bestimmen sein und müssen jedenfalls auch die höchsten Zuschläge in
einem Bereich weit unter der Hälfte des lärmbedingten Minderwerts lie-
gen (vgl. E. 19.3). Die Minderwerte nähern sich der erwähnten "Ober-
grenze" einer vollständigen Entwertung damit nicht. Es spricht daher
nichts dagegen, auch den Zuschlag auf Basis des Verkehrswerts ohne
Fluglärm festzusetzen.
19.4.4 Im Übrigen ist daran zu erinnern, dass dem Grundeigentümer un-
ter dem Titel "direkter Überflug" eine Entschädigung zuzusprechen ist, die
den Minderwert des gesamten Grundstücks deckt (vgl. das heutige Urteil
im Verfahren A-2163/2012 E. 9). Es darf im Fall eines "Teilüberflugs" also
keine Kürzung der Entschädigung erfolgen. Dem ist auch bei der Be-
stimmung des Zuschlags für nicht lärmbezogene Aspekte Rechnung zu
tragen.
19.4.5 Was die Berechnungsmodalitäten betrifft, ergibt sich insgesamt al-
so Folgendes: Der Zuschlag ist auf Basis des Verkehrswerts ohne Flug-
lärm festzusetzen. Im Übrigen ist zu beachten, dass im Fall eines "Teil-
überflugs" keine Kürzung der Entschädigung zu erfolgen hat.
19.5 Zusammenfassend ist die Höhe des Zuschlags für nicht lärmbezo-
gene Aspekte im Hinblick auf ein angemessenes Verhältnis zu den lärm-
bedingten Minderwerten jeweils neu zu bestimmen. Ferner sind die Be-
rechnungsmodalitäten anzupassen.

A-2155/2012
Seite 79
Berücksichtigung des späten Erwerbszeitpunkts
20.
Die Enteigner stellen sich auf den Standpunkt, die Entschädigung (bzw.
die Komponente "lärmverursachter Minderwert") sei bei einem Erwerbs-
oder Erstellungszeitpunkt nach dem 1. Januar 1961 auch unabhängig von
der vorbestehenden Lärmbelastung zu kürzen, und zwar umso mehr, je
näher diese Zeitpunkte der Gegenwart lägen. Die Vorinstanz hat eine sol-
che Kürzung nicht vorgenommen.
20.1 Im Einzelnen führen die Enteigner aus, sie forderten nicht, es sei die
Voraussetzung der Unvorhersehbarkeit entgegen der bundesgerichtlichen
Praxis auch bei den direkten Überflügen zu berücksichtigen. Die entspre-
chende rechtliche Besserstellung werde ja anerkannt. Allerdings sei das
Datum vom 1. Januar 1961 zwingend ins Spiel zu bringen, wenn es um
die Bemessung der Entschädigung für direkten Überflug gehe. Dieser
Meinung sei auch das Bundesgericht, habe es in BGE 129 II 72 E. 2.7
doch festgehalten, zwar hätten die Vorhersehbarkeit oder das Vorbeste-
hen des Flugplatzbetriebs keinen Einfluss auf den Anspruch auf eine Ent-
schädigung für direkten Überflug, doch könnten diese Faktoren bei der
Festsetzung der Entschädigung berücksichtigt werden. Zu diesem
Schluss sei das Bundesgericht zu Recht gekommen, zumal es nicht an-
gehen könne, dass jemand, der Jahrzehnte nach dem 1. Januar 1961
Land erwerbe und dieses mit einem Mehrfamilienhaus überbaue, eine
volle Entschädigung erhalte, während der Eigentümer einer nicht direkt
überflogenen Liegenschaft, die z.B. am 2. Januar 1961 erworben worden
sei und in etwa die gleichen Lärmimmissionen aufweise, leer ausgehe. Al-
les andere als die geforderte Kürzung sei mit dem Gebot der Gleichbe-
handlung nicht vereinbar. Berücksichtige das Bundesverwaltungsgericht
die ausgewiesene Lärmvorbelastung bei der Schadensermittlung nicht in
vollem Umfang (durch Abzug des lärmbedingten Minderwerts per Er-
werbs- bzw. Erstellungszeitpunkt), müsse diese Kürzung umso massiver
ausfallen.
20.2 Beim 1. Januar 1961 handelt es sich um den vom Bundesgericht
festgesetzten Stichtag für die Vorhersehbarkeit der Fluglärmimmissionen
im Einzugsbereich der schweizerischen Landesflughäfen. Wie bereits
aufgezeigt, braucht sich der Grundeigentümer im Fall eines direkten
Überflugs die Voraussetzung der Unvorhersehbarkeit indes nicht entge-
gen halten zu lassen, und kann die Entschädigung für direkten Überflug
auch nicht für einen Teilbetrag von dieser Voraussetzung abhängig ge-
A-2155/2012
Seite 80
macht werden (vgl. im Einzelnen das heutige Urteil im Verfahren
A-2163/2012 E. 9.2). Damit besteht keine Grundlage, die Entschädigung
für direkten Überflug aufgrund eines späten Erwerbs- oder Erstellungs-
zeitpunkts zu kürzen. Auch der Verweis auf BGE 129 II 72 E. 2.7 hilft den
Enteignern in diesem Zusammenhang nicht weiter. Denn in dieser Erwä-
gung geht es um die Frage, wie die zum Erwerbszeitpunkt schon beste-
henden Einwirkungen aus dem Betrieb des Landesflughafens bei der
Entschädigungsbemessung zu berücksichtigen sind. Die Entschädigung
kann demnach "aus Gründen der Billigkeit" herabgesetzt werden, wenn
der Eigentümer das Grundstück aufgrund dieser Einwirkungen bereits zu
einem reduzierten Preis erworben hat. Die Erwägung ist in den vorliegen-
den Fällen also im Zusammenhang mit der Frage relevant, wie die vorbe-
stehende Lärmbelastung zu berücksichtigen ist. Darauf wurde bereits
eingegangen. Dass allein aufgrund eines späten Erwerbs oder einer spä-
ten Überbauung und unabhängig von den zu diesem Zeitpunkt bestehen-
den Einwirkungen eine Kürzung erfolgen könnte, lässt sich den Ausfüh-
rungen des Bundesgerichts hingegen nicht entnehmen. Die von den
Enteignern verlangte Kürzung kann daher auch nicht "aus Billigkeitsgrün-
den" vorgenommen werden.
20.3 Weiter berufen sich die Enteigner zu Unrecht auf das allgemeine
Rechtsgleichheitsgebot. Die rechtliche Besserstellung der Eigentümer di-
rekt überflogener Liegenschaften beruht auf einer besonderen zivilrechtli-
chen Ausgangslage, ist daher sachlich begründet und verstösst nicht ge-
gen das Rechtsgleichheitsgebot (vgl. im Einzelnen das heutige Urteil im
Verfahren A-2163/2012 E. 9.3).
20.4 Der Umstand, dass ein Grundstück erst nach dem 1. Januar 1961
erworben oder überbaut wurde, stellt damit keinen Grund für eine Kür-
zung der Entschädigung dar.
Ausgang des Beschwerdeverfahrens
21.
21.1 Die Enteignete dringt mit ihren Rügen demnach insofern durch, als
zur Ermittlung des lärmbedingten Minderwerts die Lärmwerte des Jahres
2004 oder eines späteren Jahres heranzuziehen sind (E. 10 und 11; be-
achte auch E. 14) und eine Anwendung des Modells ESchK in den vorlie-
genden Fällen nicht sachgerecht ist (E. 12; beachte auch E. 13.2). Die
Beschwerde der Enteigner erweist sich insoweit als berechtigt, als der
A-2155/2012
Seite 81
Mietwert neu festzulegen ist (E. 13.3). Beide Parteien beanstanden zu-
dem zu Recht das Vorgehen der Vorinstanz im Zusammenhang mit der
Berücksichtigung der vorbestehenden Lärmbelastung (E. 16 bis 18) so-
wie die Bestimmung des Zuschlags für nicht lärmbezogene Aspekte
(E. 19). Im Übrigen dringen sie mit ihren Beschwerden nicht durch.
21.2 Die Beschwerde ans Bundesverwaltungsgericht ist grundsätzlich re-
formatorisch ausgestaltet, d.h. das Gericht entscheidet in der Regel in der
Sache selbst. Nur ausnahmsweise kassiert es die angefochtene Verfü-
gung und weist die Sache mit verbindlichen Weisungen an die Vorinstanz
zurück (vgl. Art. 61 Abs. 1 VwVG). Eine Rückweisung kann aufgrund der
differenzierten Aufgaben und der dementsprechend unterschiedlichen
funktionellen und instrumentellen Ausstattung der verschiedenen Instan-
zen gerechtfertigt sein (vgl. dazu BGE 131 V 407 E. 2.1.1 sowie
MADELEINE CAMPRUBI, in: Auer/Müller/ Schindler [Hrsg.], Kommentar zum
Bundesgesetz über das Verwaltungsverfahren [VwVG], Zürich/St. Gallen
2008, Art. 61 Rz. 12). So ist die Sache unter anderem dann an die Vorin-
stanz zurückzuweisen, wenn diese den Sachverhalt mangelhaft abgeklärt
hat und sich das Versäumte nicht ohne eine aufwändigere Beweiserhe-
bung nachholen lässt. Denn die Vorinstanz ist in der Regel besser in der
Lage, die erforderlichen Abklärungen durchzuführen (vgl. dazu MOSER/
BEUSCH/KNEUBÜHLER, a.a.O., Rz. 3.194).
Vorliegend bleibt ein Raster zur Bestimmung der lärmbedingten Minder-
werte von Ertragsliegenschaften in Kloten festzulegen, wobei die Minder-
werte zu berücksichtigen sind, die bei MIFLU I für Einfamilienhäuser in
Kloten resultieren. Das Bundesverwaltungsgericht ist nicht in der Lage,
die hierzu erforderlichen Abklärungen durchzuführen. Weiter ist der Zu-
schlag für nicht lärmbezogene Aspekte neu zu bestimmen, wobei auch
die Berechnungsmodalitäten neu festzulegen sind. Auch dies kann nicht
Aufgabe des Bundesverwaltungsgerichts sein, zumal die Vorinstanz über
Fachrichter verfügt und sich mit den örtlichen Verhältnissen bereits bes-
tens vertraut gemacht hat. Sodann ist der Mietwert neu festzusetzen und
sind weitere Aspekte im Zusammenhang mit der Verkehrswertermittlung
neu zu beurteilen. Die Sache ist demnach an die Vorinstanz zurückzu-
weisen, obschon die Enteigner zu Recht darauf hinweisen, dass dies eine
weitere Verzögerung des Verfahrens zur Folge hat. Da somit ohnehin ei-
ne Rückweisung erfolgt, ist es auch gerechtfertigt, der Vorinstanz die
noch erforderlichen Sachverhaltsabklärungen zu überlassen: Abzuklären
bleibt, ob die Lärmwerte des Jahres 2004 ausreichend repräsentativ sind
A-2155/2012
Seite 82
oder ob auf die Lärmwerte eines späteren Jahres abzustellen ist. Weiter
ist die Grundbelastung zum Erwerbszeitpunkt abzuklären.
21.3 Damit sind die Beschwerden der Enteigner und der Enteigneten
teilweise gutzuheissen. Die Ziffern 2 und 3 des Dispositivs des angefoch-
tenen Entscheids sind, was die Höhe der zugesprochenen Enteignungs-
entschädigung betrifft, aufzuheben und die Sache ist zur Neubeurteilung
im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurückzuweisen. Im Übrigen
sind die Beschwerden abzuweisen, was die Enteignungsentschädigung
betrifft.
Parteientschädigung für das erstinstanzliche Verfahren
22.
Da der angefochtene Entscheid teilweise aufzuheben und das vorinstanz-
liche Verfahren wieder aufzunehmen ist, erübrigt es sich, über das Be-
gehren der Enteigner um Reduktion der vorinstanzlichen Parteientschä-
digung bzw. über das Begehren der Enteigneten um Erhöhung dieser
Entschädigung zu befinden (vgl. Urteile des Bundesgerichts 1E.11/2007
vom 14. April 2008 E. 13 und 1E.8/2007 vom 28. April 2008 E. 17). Der
angefochtene Entscheid ist vielmehr auch insoweit aufzuheben, als der
Enteigneten eine Parteientschädigung zugesprochen wurde (Ziff. 7 des
Dispositivs), und die Vorinstanz ist anzuweisen, im Rahmen ihres neuen
Entscheids über eine Parteientschädigung für das gesamte vorinstanzli-
che Verfahren zu befinden (vgl. Urteil des Bundesverwaltungsgerichts
A-1923/2008 vom 26. Mai 2009 E. 12.1 und Dispositiv-Ziff. 6).
Der Prozessantrag der Enteigneten, die Flughafen Zürich AG sei zur Of-
fenlegung ihrer sämtlichen Aufwendungen im Zusammenhang mit der
Abwehr der Entschädigungsforderung der Enteigneten zu verpflichten,
wird damit gegenstandslos (vgl. zu diesem Antrag im Übrigen Urteil des
Bundesverwaltungsgerichts A-330/2013 vom 26. Juli 2013 E. 3).
Kosten- und Entschädigungsfolgen
23.
Die Kosten des Verfahrens vor dem Bundesverwaltungsgericht, ein-
schliesslich einer Parteientschädigung an den Enteigneten, hat der
Enteigner zu tragen (Art. 116 Abs. 1 Satz 1 EntG). Werden die Begehren
des Enteigneten ganz oder zum grösseren Teil abgewiesen, so können
die Kosten auch anders verteilt werden. Unnötige Kosten trägt in jedem
Fall, wer sie verursacht hat (Art. 116 Abs. 1 Satz 2 und 3 EntG).
A-2155/2012
Seite 83
Für ein Abweichen vom Grundsatz, wonach der Enteigner die aus der
Geltendmachung des Enteignungsrechts entstehenden Kosten trägt, sind
vorliegend keine Gründe ersichtlich. Der Antrag der Enteigner, die Verfah-
renskosten seien der Enteigneten aufzuerlegen und dieser sei keine Par-
teientschädigung zuzusprechen, ist demnach abzuweisen. Die Flughafen
Zürich AG als Enteignerin hat sowohl die Verfahrenskosten zu tragen als
auch eine Parteientschädigung an die Enteignete zu leisten.
24.
Die Gerichtsgebühr bemisst sich nach Umfang und Schwierigkeit der
Streitsache, Art der Prozessführung und finanzieller Lage der Parteien
(Art. 63 Abs. 4bis VwVG sowie Art. 2 Abs. 1 des Reglements vom 21. Feb-
ruar 2008 über die Kosten und Entschädigungen vor dem Bundesverwal-
tungsgericht [VGKE, SR 173.320.2]; zur subsidiären Anwendbarkeit siehe
vorne E. 1.1). In enteignungsrechtlichen Verfahren ist es zudem üblich,
die Kosten eher niedrig zu halten. Nicht heranzuziehen ist bei der Be-
messung der Gerichtsgebühr insbesondere die Bestimmung von Art. 4
VGKE, welche für Streitigkeiten mit Vermögensinteresse eine streitwert-
abhängige Gerichtsgebühr vorsieht: Da das Unterliegerprinzip grundsätz-
lich nicht gilt, kann der Streitwert bei der Bestimmung der Gerichtskosten
(und auch der Parteientschädigung) nicht ausschlaggebend sein. Der
Enteignete wäre sonst in der Lage, durch Erhöhung seiner Forderung
einseitig und praktisch ohne eigenes Risiko auf die Kosten einzuwirken
(vgl. Urteil des Bundesverwaltungsgerichts A-7434/2010 vom 5. April
2011 E. 7.1; vgl. auch Urteile des Bundesverwaltungsgerichts A-330/2013
vom 26. Juli 2013 E. 12.1 und A-5101/2011 vom 5. März 2012 E. 8.1).
Das Bundesverwaltungsgericht hatte insgesamt 21 Schätzungsentschei-
de betreffend anerkannte Direktüberflüge in Kloten zu beurteilen. Ange-
sichts der diversen komplexen Fragen, die zu behandeln waren, und an-
gesichts der Anzahl der Verfahren ist es angemessen, Gerichtsgebühren
von insgesamt gut Fr. 100'000.– zu erheben. Es rechtfertigt sich damit ein
Betrag von Fr. 5'000.– pro Verfahren.
Demnach sind der Flughafen Zürich AG Verfahrenskosten von Fr. 5'000.–
aufzuerlegen. Vom geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 12'000.– sind
den Enteignern nach Eintritt der Rechtskraft des vorliegenden Urteils
Fr. 7'000.– zurückzuerstatten.
A-2155/2012
Seite 84
25.
Die Parteientschädigung umfasst die Kosten der Vertretung sowie allfälli-
ge weitere Auslagen der Partei (Art. 8 Abs. 1 VGKE).
25.1 Die Enteignete hat dem Bundesverwaltungsgericht am 3. September
2013 die detaillierte Kostennote ihrer Rechtsvertreter eingereicht. In die-
ser Kostennote wird der Aufwand für jedes der 16 Beschwerdeverfahren,
an denen die Rechtsvertreter beteiligt waren, gesondert ausgewiesen. Er
variiert zwischen 47 und 63 Stunden. Insgesamt wird für die 16 Verfahren
ein Aufwand von 872.62 Stunden geltend gemacht. Die Leistungen wer-
den zu einem Stundenansatz von Fr. 330.– (Rechtsanwälte Jordi und
Vitali) bzw. Fr. 180.– (lic. iur. T. Murmann und lic. iur. A. Lippuner) in
Rechnung gestellt. Hinzu kommt eine Auslagenpauschale von 4%.
25.2 Zunächst ist der geltend gemachte Stundenaufwand zu beurteilen.
25.2.1 Die Parteienschädigung hat nicht jeden erdenklichen, sondern nur
den notwendigen Aufwand zu ersetzen (vgl. Art. 116 Abs. 1 Satz 3 EntG
sowie Art. 8 Abs. 2 und Art. 10 Abs. 1 VGKE). Parteikosten sind dann als
notwendig zu betrachten, wenn sie zur sachgerechten und wirksamen
Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung unerlässlich erscheinen; ob
dies zutrifft, bestimmt sich nach der Prozesslage, wie sie sich dem Betrof-
fenen im Zeitpunkt der Kostenaufwendung darbot (Urteil des Bundesver-
waltungsgerichts A-4556/2011 vom 27. März 2012 E. 2.2.2 mit Hinwei-
sen). Entsprechend werden im Rahmen des richterlichen Ermessens ge-
wisse Umstände regelmässig als Reduktionsgründe anerkannt. Eine Re-
duktion wird namentlich dann vorgenommen, wenn die Partei schuldhaft
unnötige Kosten verursacht hat. Zu einer Reduktion führen etwa Wieder-
holungen in Rechtsschriften und Eingaben, in denen gegenüber den vor-
her eingereichten Rechtsschriften materiell nichts Neues vorgebracht
wird. Zu einer Kürzung der Parteientschädigung kann gemäss Recht-
sprechung auch der vermeidbare Koordinationsaufwand, der durch den
Beizug mehrerer Anwälte entstanden ist, führen. Kommt das Bundesver-
waltungsgericht zum Ergebnis, dass die Kostennote zu reduzieren ist,
kürzt es sie in pauschaler Weise und ohne einlässliche Berechnung (vgl.
Urteil des Bundesverwaltungsgerichts A-4556/2011 vom 27. März 2012
E. 2.5 mit diversen Hinweisen).
25.2.2 Der geltend gemachte Aufwand verteilt sich auf 16 Beschwerde-
verfahren, in denen der Entscheid der Vorinstanz zumeist von beiden Sei-
ten beanstandet wurde und jeweils ein doppelter Schriftenwechsel statt-
A-2155/2012
Seite 85
fand. Dabei war auf diverse komplexe Fragen einzugehen. Bei der Aus-
arbeitung der Rechtsschriften ergaben sich zwischen den einzelnen Ver-
fahren allerdings beträchtliche Synergien. Der Aufwand von über 870
Stunden bzw. durchschnittlich knapp 55 Stunden pro Verfahren ist daher
als hoch zu beurteilen. Betrachtet man die Rechtsschriften der betreffen-
den Rechtsvertreter, sind diese denn auch ausführlich ausgefallen. Eine
einlässliche Auseinandersetzung mit den sich stellenden Fragen, die zu-
meist präjudiziellen Charakter hatten, war allerdings gerechtfertigt. Was
sodann den internen Koordinationsaufwand betrifft, hat das Bundesver-
waltungsgericht in seinem Urteil vom 26. Juli 2013 den Einsatz eines
ganzen Teams von Juristen und Anwälten bemängelt (vgl. Urteil des Bun-
desverwaltungsgerichts A-330/2013 vom 26. Juli 2013 E. 8.4.2.2). Vorlie-
gend bestand im Wesentlichen nur eine Doppelvertretung, die aufgrund
des Umfangs der Verfahren nicht zu beanstanden ist. Unter diesen Um-
ständen ist der angefallene Aufwand noch als notwendig anzuerkennen.
25.3 Es ist weiter auf die geltend gemachten Stundenansätze einzuge-
hen.
25.3.1 Nach Art. 10 Abs. 2 VGKE beträgt der Stundenansatz für Anwälte
mindestens Fr. 200.– und maximal Fr. 400.– exklusive Mehrwertsteuer
und für nichtanwaltliche berufsmässige Vertreter mindestens Fr. 100.–
und höchstens Fr. 300.– exklusive Mehrwertsteuer. Der vom Parteivertre-
ter gegenüber der Partei innerhalb dieses Rahmens in Rechnung gestell-
te Honoraransatz ist vom Bundesverwaltungsgericht in der Regel zu ak-
zeptieren, denn es kann nicht seine Aufgabe sein, über einen "Einheits-
ansatz" unterschiedliche Marktpreise einzuebnen (vgl. MOSER/BEUSCH/
KNEUBÜHLER, a.a.O., Rz. 4.86).
25.3.2 Zu beachten ist jedoch wiederum, dass im Enteignungsverfahren
das Unterliegerprinzip grundsätzlich nicht gilt. Würde jeder Stundenan-
satz unbesehen akzeptiert, könnte der Enteignete praktisch ohne eigenes
Risiko entsprechend hohe Kosten verursachen. Wenigstens was die Par-
teientschädigung für das Verfahren vor der Schätzungskommission be-
trifft, überprüfen Bundesgericht und Bundesverwaltungsgericht die Stun-
denansätze denn auch auf ihre Angemessenheit hin (vgl. dazu Urteil des
Bundesgerichts 1C_100/2011 vom 9. Dezember 2011 E. 14.3.2 samt
Hinweisen sowie Urteile des Bundesverwaltungsgerichts A-4858/2012
vom 15. August 2013 E. 10.4 und A-330/2013 vom 26. Juli 2013 E. 9; in
diesem Sinne für das Verfahren vor Bundesverwaltungsgericht zudem Ur-
teil A-2684/2010 vom 19. Januar 2011 E. 28.2).
A-2155/2012
Seite 86
Aufgrund der Komplexität der vorliegenden Beschwerdeverfahren und der
entsprechenden Spezialisierung der Rechtsanwälte ist ein Stundenansatz
von Fr. 300.– gerechtfertigt. Ein höherer Ansatz wäre vorliegend hingegen
nicht angemessen, zumal die Rechtsanwälte einen Stundenaufwand ha-
ben anfallen lassen, der nur noch knapp anerkannt werden kann. Ihre
Leistungen sind daher zu einem Stundenansatz von Fr. 300.– (statt
Fr. 330.–) zu entschädigen. Was weiter die Leistungen der angestellten
Juristen betrifft, kann vorliegend der geforderte Ansatz von Fr. 180.– zur
Anwendung kommen.
25.4 Zu entschädigen sind im vorliegenden Verfahren 49.15 Stunden zu
Fr. 300.– und 3.02 Stunden zu Fr 180.–, insgesamt also Fr. 15'288.60.
Zum Anwaltshonorar hinzuzurechnen sind sodann die Auslagen der Ver-
tretung (vgl. Art. 9 Abs 1 Bst. b und Art. 11 Abs. 4 VGKE). Da die Ausla-
gen in der Kostennote nicht ausgewiesen werden, sind sie aufgrund der
Akten festzusetzen (vgl. Art. 14 Abs. 2 Satz 2 VGKE). Angemessen er-
scheint ein Betrag von Fr. 200.–. Weiter ist nach Art. 9 Abs. 1 Bst. c
VGKE die Mehrwertsteuer zu berücksichtigen. Es ergibt sich demnach
eine Parteientschädigung von Fr. 15'288.60 (Honorar) + Fr. 200.– (Ausla-
gen) + Fr. 1'239.10 (Mehrwertsteuer 8.0%) = Fr. 16'727.70. Die Flughafen
Zürich AG ist zu verpflichten, der Enteigneten eine Parteientschädigung in
dieser Höhe auszurichten.

Demnach erkennt das Bundesverwaltungsgericht:
1.
Die Beschwerden der Beschwerdeführenden 1 und Beschwerdegegner 2
sowie der Beschwerdeführerin 2 und Beschwerdegegnerin 1 werden teil-
weise gutgeheissen.
2.
Die Ziffern 2 und 3 des Dispositivs des Schätzungsentscheids (…) vom
22. November 2011 werden, was die Höhe der zugesprochenen Enteig-
nungsentschädigung betrifft, aufgehoben und die Sache wird zur Neube-
urteilung im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurückgewiesen.
3.
Im Übrigen werden die Beschwerden abgewiesen, was die Enteignungs-
entschädigung betrifft.
A-2155/2012
Seite 87
4.
Ziff. 7 des Dispositivs des Schätzungsentscheids vom 22. November
2011 wird aufgehoben und die Vorinstanz angewiesen, im Rahmen ihres
neuen Entscheids über eine Parteientschädigung für das gesamte vor-
instanzliche Verfahren zu befinden.
5.
Der Flughafen Zürich AG werden Verfahrenskosten von Fr. 5'000.– aufer-
legt. Sie werden mit dem geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 12'000.–
verrechnet. Der Restbetrag von Fr. 7'000.– wird den Beschwerdeführen-
den 1 und Beschwerdegegnern 2 nach Eintritt der Rechtskraft des vorlie-
genden Urteils zurückerstattet. Hierzu haben sie dem Bundesverwal-
tungsgericht ihre Post- oder Bankverbindung anzugeben.
6.
Die Flughafen Zürich AG wird verpflichtet, der Beschwerdeführerin 2 und
Beschwerdegegnerin 1 nach Eintritt der Rechtskraft dieses Urteils eine
Parteientschädigung von Fr. 16'727.70 auszurichten.
7.
Dieses Urteil geht an:
– die Beschwerdeführenden 1 und Beschwerdegegner 2
(Gerichtsurkunde)
– die Beschwerdeführerin 2 und Beschwerdegegnerin 1
(Gerichtsurkunde)
– die Vorinstanz (Ref-Nr. […]; Gerichtsurkunde)

Für die Rechtsmittelbelehrung wird auf die nächste Seite verwiesen.

Der vorsitzende Richter: Der Gerichtsschreiber:

Christoph Bandli Andreas Meier


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Rechtsmittelbelehrung:
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen nach Eröffnung beim Bun-
desgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen An-
gelegenheiten geführt werden, sofern die Voraussetzungen gemäss den
Art. 82 ff., 90 ff. und 100 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005
(BGG, SR 173.110) gegeben sind. Die Frist steht still vom siebenten Tag
vor Ostern bis und mit dem siebenten Tag nach Ostern (Art. 46 Abs. 1
Bst. a BGG). Die Rechtsschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und
hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und
die Unterschrift zu enthalten. Der angefochtene Entscheid und die Be-
weismittel sind, soweit sie der Beschwerdeführer in Händen hat, beizule-
gen (Art. 42 BGG).

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