A-2164/2012 - Abteilung I - Enteignung - Entschädigung für Direktüberflüge ausgehend vom Be...

B u n d e s v e rw a l t u ng s g e r i ch t
T r i b u n a l ad m i n i s t r a t i f f éd é r a l
T r i b u n a l e am m in i s t r a t i vo f e d e r a l e
T r i b u n a l ad m i n i s t r a t i v fe d e r a l


Entscheid teilweise bestätigt durch
BGer mit Urteil vom 17.03.2016
(1C_257/2014)







Abteilung I
A-2164/2012


Ur t e i l vom 1 . Ap r i l 2 0 1 4
Besetzung

Richter Christoph Bandli (Vorsitz),
Richterin Claudia Pasqualetto Péquignot,
Richter André Moser,
Gerichtsschreiber Andreas Meier.



Parteien

1. Flughafen Zürich AG, Postfach, 8058 Zürich,
2. Kanton Zürich, Baudirektion, Immobilienamt,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Roland Gfeller,
und Rechtsanwalt Dr. iur. Daniel Kunz, Gfeller Budliger
Rechtsanwälte, Florastrasse 44, Postfach 1709, 8032 Zürich,
Beschwerdeführende 1 und Beschwerdegegner 2,



gegen


A._______,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Urs Jordi,
Lägernstrasse 2, 8302 Kloten,
Beschwerdeführerin 2 und Beschwerdegegnerin 1,

und

Eidgenössische Schätzungskommission Kreis 10,
Hofackerstrasse 40, Postfach, 8032 Zürich,
Vorinstanz.

Gegenstand

Entschädigung für Direktüberflüge ausgehend vom Betrieb
des Landesflughafens Zürich-Kloten (Landeanflug Piste 28,
sog. Ostanflug).

A-2164/2012
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Sachverhalt:
A.
A._______ ist Eigentümerin der unüberbauten Parzelle Grundregisterblatt
(…), Kataster-Nr (…), in Kloten. Im Oktober 2001 wurden die sogenannten
"Ostanflüge" auf die Piste 28 des Flughafens Zürich eingeführt. Die Lie-
genschaft befindet sich im Bereich dieser Ostanflüge. Wie eine Vielzahl
von Grundeigentümern aus der betroffenen Region gelangte A._______
daher an die Flughafen Zürich AG: Am 25. Oktober 2002 ersuchte sie um
Enteignung des Grundstücks gegen Vergütung des vollen Verkehrswerts
per 1. Januar 2001, eventuell um eine Entschädigung für den eingetrete-
nen Minderwert. Die Eidgenössische Schätzungskommission Kreis 10
(nachfolgend: ESchK) leitete im August 2003 für sämtliche Begehren aus
der Gemeinde Kloten ein Sammelverfahren ein.
B.
Am 2. März 2005 beschränkte die ESchK den Gegenstand des Sammel-
verfahrens vorerst auf die Frage der Unvorhersehbarkeit der Fluglärmim-
missionen. Bei der Unvorhersehbarkeit handelt es sich um eine der An-
spruchsvoraussetzungen für eine Entschädigung wegen Unterdrückung
nachbarlicher Abwehrrechte. Hingegen hängt ein allfälliger Entschädi-
gungsanspruch für direkten Überflug nicht von der Unvorhersehbarkeit ab.
Am 17. Dezember 2007 kam die ESchK zum Schluss, massgeblicher
Stichtag für die Unvorhersehbarkeit sei der 1. Januar 1961. Sie wies daher
die Begehren all jener ab, die ihr Grundeigentum seit diesem Datum erwor-
ben hatten und auch nicht von einem direkten Überflug betroffen sind. Ab
Herbst 2009 nahm die ESchK dann diejenigen Enteignungsverfahren aus
der Gemeinde Kloten wieder an Hand, in denen von direkten Überflügen
auszugehen ist; darunter auch das vorliegende Verfahren. Sie stellte den
betroffenen Parteien die baldige Durchführung der Schätzungen in Aus-
sicht.
C.
Vorliegend führte die Referentin am 24. August 2010 bei der betroffenen
Liegenschaft einen Augenschein durch und nahm darauf eine Schätzung
vor. Von der Flughafen Zürich AG wird ein direkter Überflug der betroffenen
Liegenschaft grundsätzlich nicht bestritten.
D.
Am 10. Februar 2011 wurde die Leitung sämtlicher Enteignungsverfahren
betreffend anerkannte Direktüberflüge in Kloten dem damaligen Vizepräsi-
A-2164/2012
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denten der Schätzungskommission übertragen. In der Folge wurden Kom-
missionsaugenscheine bei den betroffenen Liegenschaften durchgeführt,
vorliegend am 29. September 2011. Diese Augenscheine fanden zwischen
21 und 23 Uhr abends statt und dienten der Beurteilung der Überflugsitua-
tion, d.h. der Wahrnehmung der Überflüge.
Schliesslich wurden im November und Dezember 2011 kombinierte Eini-
gungs- und Schätzungsverhandlungen durchgeführt. Der vorliegende Fall
wurde am 14. November 2011 verhandelt. Zwischen den Parteien kam
keine Einigung zustande. Im Rahmen der Schätzungsverhandlung machte
A._______ unter anderem geltend, bei der Bestimmung des Minderwerts
sei auf die Belastungswerte gemäss dem unterdessen rechtskräftigen "vor-
läufigen Betriebsreglement" für den Flughafen Zürich (vBR) abzustellen,
eventuell auf die Belastungswerte des Jahres 2007. Für den Fall, dass die
ESchK die Entschädigung dennoch auf Basis der Fluglärmbelastung des
Jahres 2002 festsetzt, machte A._______ eine nachträgliche Entschädi-
gungsforderung im Sinne von Art. 41 des Bundesgesetzes vom 20. Juni
1930 über die Enteignung (EntG, SR 711) geltend.
E.
Der Entscheid der ESchK vom 14. November 2011 wurde den Parteien am
7. März 2012 zugestellt. Das Dispositiv lautet wie folgt:
"1. Vom Rückzug der Begehren um Sicherheitsleistung und Abschlagszah-
lung wird Vormerk genommen und das Verfahren insoweit als erledigt ab-
geschrieben.
2. In teilweiser Gutheissung des Begehrens von A._______ (…) aus formel-
ler Enteignung wird die Entschädigung für den Minderwert aus Direktüber-
flügen und übermässigem Fluglärm (Nachbarrecht) ausgehend vom Lan-
desflughafen Zürich-Kloten am Grundstück (…) auf Fr. 442'250.– festge-
setzt. Die weiter gehenden Entschädigungsforderungen der Enteigneten
werden abgewiesen.
3. Dem Ausdehnungsbegehren der Enteigneten wird nicht entsprochen.
4. Auf das Entschädigungsbegehren aus materieller Enteignung wird nicht
eingetreten.
5. Die Flughafen Zürich AG wird verpflichtet, den bei Dispositiv Ziffer 2 ge-
nannten Betrag von Fr. 442'250.– innert 20 Tagen ab Rechtskraft des vor-
liegenden Entscheids an das Grundbuchamt Bassersdorf zuhanden von
A._______ zu bezahlen. Das Grundbuchamt wird eingeladen, das Vertei-
lungsverfahren durchzuführen.
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6. Die angemeldete Entschädigungsforderung der Enteigneten gemäss
Art. 41 des Bundesgesetzes über die Enteignung (…) wird zuständigkeits-
halber an die Präsidentin der Schätzungskommission überwiesen.
7. Die Kosten dieses Verfahrens werden der Flughafen Zürich AG auferlegt.
Die Rechnungsstellung an die kostenpflichtige Partei erfolgt im Rahmen
der periodischen Zwischenabrechnungen.
8. Die Flughafen Zürich AG wird verpflichtet, A._______ eine Parteientschä-
digung von Fr. 10'220.– auszurichten."
Betreffend die Abweisung des Ausdehnungsbegehrens (d.h. des Begeh-
rens um Enteignung des Grundstücks) führt die ESchK aus, die Einführung
der regelmässigen Direktüberflüge habe nicht zur Folge, dass eine Über-
bauung der Parzelle, die mitten im Baugebiet liege und erschlossen sei,
nicht mehr sachgerecht sei. Offen bleiben kann nach Ansicht der ESchK,
welche Arten von Bauten noch bewilligungsfähig sind. Denn vorliegend sei
die Eidgenössische Schätzungskommission nicht zur Beurteilung von An-
sprüchen aus materieller Enteignung zuständig.
Die zugesprochene Minderwertentschädigung setzt sich gemäss dem von
der ESchK gewählten Vorgehen aus einer Komponente "lärmverursachter
Minderwert" und einem Zuschlag, der die anderen Aspekte des Direktüber-
flugs abgilt, zusammen. Um den lärmbedingten Minderwert zu bestimmen,
ermittelte die ESchK zunächst den Verkehrswert der Liegenschaft. Sodann
berechnete sie anhand des hedonischen Bewertungsmodells "MIFLU I"
den Minderwert-Prozentsatz. Entgegen dem Antrag von A._______ er-
folgte diese Berechnung (nachdem als Schätzungsstichtag der 1. Januar
2002 festgelegt wurde) auf Basis der Lärmdaten des Jahres 2002. Der Zu-
schlag für nicht lärmbezogene Aspekte des Direktüberflugs beruht jeweils
auf einer Würdigung der Überflugssituation und wird als Prozentsatz auf
dem Landwert festgelegt.
Kann die Entschädigung lediglich unter dem Titel "direkter Überflug" gel-
tend gemacht werden, liegt die betroffene Parzelle aber nicht vollständig
innerhalb des Überflugkorridors, so ist die Entschädigung gemäss der
ESchK "auf den direkt überflogenen Bereich zu beschränken". Vorliegend
befindet sich die Parzelle nur teilweise im Überflugkorridor. Da die ESchK
die Voraussetzungen für eine Entschädigung wegen Unterdrückung nach-
barlicher Abwehrrechte bejahte, nahm sie bei der Komponente "lärmverur-
sachter Minderwert" indes keine Kürzung vor. Bei der Bestimmung des Zu-
schlags für nicht lärmbezogene Aspekte berücksichtigte sie jedoch, dass
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Seite 5
sich die Parzelle nicht mit ihrer gesamten Fläche innerhalb des Korridors
befindet
F.
Mit Beschluss vom 9. Januar 2012, der den Parteien zusammen mit dem
Schätzungsentscheid zugestellt wurde, ordnete die ESchK zusätzlich an,
das Grundbuchamt habe die Entschädigungszahlung nach deren Eingang
im Grundbuch anzumerken.
G.
Am 20. April 2012 erheben die Flughafen Zürich AG und der Kanton Zürich
(Beschwerdeführende 1 und Beschwerdegegner 2; nachfolgend: Enteig-
ner) beim Bundesverwaltungsgericht Beschwerde gegen den Entscheid
vom 14. November 2011 (Beschwerdeverfahren A-2164/2012). Sie bean-
tragen, der Entscheid sei aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung
an die ESchK (nachfolgend: Vorinstanz) zurückzuweisen. Eventuell seien
die Ziffern 2 und 5 des Dispositivs, was die Höhe der Entschädigung be-
trifft, aufzuheben, und diese auf höchstens Fr. 368'540.– zu reduzieren;
weiter sei in diesem Fall Ziff. 8 des Dispositivs aufzuheben und die Partei-
entschädigung für das vorinstanzliche Verfahren pauschal auf Fr. 4'000.–,
eventuell Fr. 6'000.– festzusetzen.
Die Enteigner führen zunächst aus, das Grundstück sei zwar vor 1961 er-
worben worden, doch bestehe die Möglichkeit, dass im Rahmen der 1978
und 1991 durchgeführten Quartierplanverfahren zusätzliche Flächen er-
worben worden seien. Da die Vorinstanz diesbezüglich keine Abklärungen
getroffen habe, sei die Sache zur (erstmaligen) Feststellung des Sachver-
halts an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Sodann stellen sich die Enteigner auf den Standpunkt, die Vorinstanz habe
den Verkehrswert falsch ermittelt. Weiter habe sie den mittels "MIFLU I"
anhand der Lärmwerte bestimmten Minderwert zu Unrecht um einen Zu-
schlag für nicht lärmbezogene Aspekte des Direktüberflugs erhöht.
H.
Am 23. April 2012 erhebt auch A._______ (Beschwerdeführerin 2 und Be-
schwerdegegnerin 1; nachfolgend: Enteignete) Beschwerde gegen den
Entscheid vom 14. November 2011 (Beschwerdeverfahren A-2209/2012).
Die Enteignete beantragt sinngemäss, Ziff. 3 des Dispositivs sei aufzuhe-
ben, das Ausdehnungsbegehren gutzuheissen und die Flughafen Zürich
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Seite 6
AG unter Vorbehalt von Art. 12 Abs. 3 EntG zur Übernahme des Grund-
stücks zu verpflichten; die Sache sei zur Festsetzung einer entsprechen-
den Entschädigung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Was die Höhe der
festgesetzten Minderwertentschädigung betreffe, sei der angefochtene
Entscheid ebenfalls aufzuheben und die Sache zu neuer Entscheidung an
die Vorinstanz zurückzuweisen; eventuell sei die von der Vorinstanz fest-
gesetzte Minderwertentschädigung zu erhöhen.
Die Enteignete führt zunächst aus, das Grundstück könne infolge Über-
schreitens der Alarmwerte nicht mehr zonenkonform überbaut werden,
weshalb das Ausdehnungsbegehren gutzuheissen sei. Die Entschädigung
für das Grundstück habe dem Verkehrswert ohne Fluglärm zu entsprechen,
der neu zu bestimmen sei. Betreffend die Minderwertentschädigung (die
bei Abweisung des Ausdehnungsbegehrens oder bei nachträglichem Ver-
zicht nach Art. 12 Abs. 3 EntG geschuldet ist) bringt die Enteignete sodann
vor, diese habe der Differenz zwischen dem Verkehrswert ohne Fluglärm
und dem verbliebenen Restwert des Landes als Acker/Wiese zu entspre-
chen. Sollte diese Art der Schadensermittlung indes verworfen und dem
Vorgehen der Vorinstanz gefolgt werden, sind gemäss der Enteigneten zu-
sammengefasst folgende Korrekturen vorzunehmen: Abstellen auf die Be-
lastungswerte gemäss vBR (eventuell auf die Belastungswerte des Jahres
2007), Anpassung von "MIFLU I" an die besondere Abend- und Nachtlärm-
belastung im Bereich der Ostanflüge, andere Berechnung des Zuschlags
für nicht lärmbezogene Aspekte, keine "Beschränkung auf den direkt über-
flogenen Bereich" (eventuell Neufestsetzung des Überflugkorridors).
I.
Am 8. Mai 2012 reicht die Enteignete zusätzlich eine Anschlussbe-
schwerde zur Beschwerde der Enteigner ein und beantragt, es sei die von
der Vorinstanz zugesprochene Parteientschädigung angemessen zu erhö-
hen.
J.
Mit Verfügung vom 21. Juni 2012 vereinigt der Instruktionsrichter die bei-
den Beschwerdeverfahren unter der Nummer A-2164/2012.
K.
Die Vorinstanz teilt in ihrer Vernehmlassung vom 9. Juli 2012 mit, sie halte
an ihrem Entscheid fest.
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Seite 7
L.
Die Enteigner beantragen in ihrer Stellungnahme vom 26. Oktober 2012,
die Beschwerde der Enteigneten sei abzuweisen; auf die Anschlussbe-
schwerde sei nicht einzutreten; eventuell sei sie abzuweisen.
M.
Die Enteignete beantragt in ihrer Stellungnahme vom 29. Oktober 2012,
die Beschwerde der Enteigner sei abzuweisen. Weiter stellt sie ein Gesuch
um Abschlagszahlung.
N.
Die Enteigner nehmen mit Eingabe vom 6. Dezember 2012 zum Gesuch
der Enteigneten um Abschlagszahlung Stellung. Am 30. Januar 2013 rei-
chen sie zudem ergänzende Unterlagen betreffend Flugbewegungszahlen
und Fluglärmwerte ein. Gemäss Verfügung des Instruktionsrichters vom
13. Februar 2013 werden diese im Parallelverfahren A-2132/2012 zu den
Akten genommen und gelten im vorliegenden Verfahren als beigezogen.
O.
Mit Zwischenverfügung vom 25. Februar 2013 spricht der Instruktionsrich-
ter der Enteigneten eine an die Enteignungsentschädigung anzurechnende
Abschlagszahlung von Fr. 184'000.– zu.
P.
Am 2. April 2013 reicht die Enteignete eine weitere Stellungnahme ein. Sie
hält an ihren Anträgen fest.
Q.
Die Enteigner bestätigen in ihrer weiteren Stellungnahme vom 10. April
2013 die gestellten Anträge ebenso.
R.
Am 11. Juni 2013 reicht die Enteignete eine letzte Stellungnahme ein. Sie
hält an ihren Anträgen wiederum fest.
S.
Die Enteigner halten in ihrer letzten Stellungnahme vom 12. Juni 2013 ihre
Anträge ebenfalls aufrecht.
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Seite 8
T.
Auf die weiteren Vorbringen der Parteien und die sich bei den Akten be-
findlichen Schriftstücke wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Er-
wägungen eingegangen.
U.
Es sind 20 weitere Schätzungsentscheide betreffend anerkannte Direkt-
überflüge in Kloten beim Bundesverwaltungsgericht angefochten. Die ent-
sprechenden Beschwerdeverfahren werden separat geführt.

Das Bundesverwaltungsgericht zieht in Erwägung:
1.
1.1 Nach Art. 77 Abs. 1 EntG können Entscheide der Schätzungskommis-
sion beim Bundesverwaltungsgericht angefochten werden. Das Bundes-
verwaltungsgericht ist somit zuständig für die Beurteilung der vorliegenden
Beschwerden. Das Verfahren richtet sich nach dem Verwaltungsgerichts-
gesetz vom 17. Juni 2005 (VGG, SR 173.32), soweit das EntG nichts an-
deres bestimmt (Art. 77 Abs. 2 EntG). Das VGG verweist in seinem Art. 37
ergänzend auf das Verwaltungsverfahrensgesetz vom 20. Dezember 1968
(VwVG, SR 172.021).
1.2 Zur Beschwerdeerhebung sind nach Art. 78 Abs. 1 EntG zunächst die
Hauptparteien (d.h. die Inhaber der enteigneten Rechte bzw. der Enteig-
ner) legitimiert. Als Nebenparteien werden die Grundpfandgläubiger,
Grundlastberechtigten und Nutzniesser erwähnt; sie sind zur Beschwerde
berechtigt, soweit sie infolge des Entscheids der Schätzungskommission
zu Verlust gekommen sind. Im Übrigen gelten die allgemeinen Vorausset-
zungen gemäss Art. 48 Abs. 1 VwVG, wonach zur Beschwerde berechtigt
ist, wer am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen hat, durch den ange-
fochtenen Entscheid besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Inte-
resse an dessen Aufhebung oder Änderung hat (vgl. hierzu Urteil des Bun-
desverwaltungsgerichts A-5101/2011 vom 5. März 2012 E. 1.2 mit Hin-
weis).
1.2.1 Die Flughafen Zürich AG ist seit 1. Juni 2001 Inhaberin der Betriebs-
konzession für den Flughafen Zürich, womit ihr gemäss Art. 36a Abs. 4 des
Luftfahrtgesetzes vom 21. Dezember 1948 (LFG, SR 748.0) das Enteig-
nungsrecht zusteht. Hinsichtlich der Ostanflüge, die erst nach Erteilung der
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Seite 9
Konzession eingeführt wurden, ist daher die Flughafen Zürich AG, und
nicht etwa der Kanton Zürich, zur Leistung allfälliger enteignungsrechtli-
cher Entschädigungen verpflichtet. Die Flughafen Zürich AG ist damit, wie
auch die Enteignete, ohne Weiteres zur Beschwerde berechtigt.
1.2.2 Beim Kanton Zürich handelt es sich nicht um eine der in Art. 78 Abs. 1
EntG erwähnten Parteien, weshalb sich seine Beschwerdelegitimation al-
lein nach Massgabe von Art. 48 Abs. 1 VwVG bestimmt: Der Kanton Zürich
wurde von der Vorinstanz auf entsprechendes Gesuch hin als Partei ins
Verfahren einbezogen. Dies, weil er gestützt auf § 11 des kantonalen Ge-
setzes über den Flughafen Zürich vom 12. Juli 1999 (Flughafengesetz,
Zürcher Loseblattsammlung [LS] 748.1) für jene Lärmverbindlichkeiten, die
ihren Entstehungsgrund vor dem 1. Juni 2001 haben, auf die Flughafen
Zürich AG Rückgriff nehmen kann, er sich aber vertraglich verpflichtet hat,
diese "alten" Fluglärmverbindlichkeiten vorzufinanzieren, sollten die vo-
raussichtlichen Fluglärmkosten den Betrag von 1.1 Milliarden Franken
übersteigen. Damit spielt die Gesamtsumme aller Fluglärmverbindlichkei-
ten im Innenverhältnis zwischen der Flughafen Zürich AG und dem Kanton
Zürich eine Rolle. Der angefochtene Entscheid hat Auswirkungen auf diese
Gesamtkosten. Insofern ist der Kanton Zürich durch den Entscheid in sei-
nen vermögensrechtlichen Interessen betroffen. Allerdings ist fraglich, ob
damit bereits ein schutzwürdiges Interesse an der Änderung des Ent-
scheids im Sinne von Art. 48 Abs. 1 VwVG bejaht werden kann. Da die
Flughafen Zürich AG und der Kanton Zürich gemeinsam auftreten, braucht
dies indessen nicht näher geprüft zu werden. Denn in einem solchen Fall
genügt es für die Zulassung der Beschwerde, dass zumindest ein Beteilig-
ter legitimiert ist (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1A.115/1998 vom 7. Sep-
tember 1998 E. 2, publiziert in: Schweizerisches Zentralblatt für Staats-
und Verwaltungsrecht [ZBl], Band 101 [2000] S. 83 ff.; Urteil des Bundes-
verwaltungsgerichts A-3762/2010 vom 25. Januar 2012 E. 2.3 mit Hinwei-
sen).
1.2.3 Die Flughafen Zürich AG und der Kanton Zürich werden der Einfach-
heit halber auch im Folgenden gemeinsam als "Enteigner" bezeichnet.
1.3 Auf die frist- und formgerecht eingereichten Beschwerden der Enteig-
ner vom 20. April 2012 und der Enteigneten vom 23. April 2012 ist damit
einzutreten.
A-2164/2012
Seite 10
2.
Vertieft zu prüfen wäre die Zulässigkeit der Anschlussbeschwerde der Ent-
eigneten vom 8. Mai 2012. Mit dieser wird indes allein die Erhöhung der
von der Vorinstanz zugesprochenen Parteientschädigung beantragt. Da
der angefochtene Entscheid teilweise aufzuheben und das vorinstanzliche
Verfahren wieder aufzunehmen ist, erübrigt es sich, über die Höhe der vo-
rinstanzlichen Parteientschädigung und damit über die Zulässigkeit der An-
schlussbeschwerde zu befinden (vgl. unten E. 20).
3.
Das Bundesverwaltungsgericht überprüft die angefochtene Verfügung auf
Rechtsverletzungen – einschliesslich unrichtiger oder unvollständiger Fest-
stellung des rechtserheblichen Sachverhalts und Rechtsfehler bei der Aus-
übung des Ermessens – sowie auf Angemessenheit hin (vgl. Art. 49
VwVG). Es kann eine Beschwerde auch aus einem anderen als den gel-
tend gemachten Gründen gutheissen (vgl. Art. 62 Abs. 4 VwVG) oder den
angefochtenen Entscheid mit einer Begründung bestätigen, die von jener
der Vorinstanz abweicht (vgl. BVGE 2007/41 E. 2 mit Hinweisen). Jedoch
ist es nicht Sache des Bundesverwaltungsgerichts, über die tatsächlichen
Vorbringen der Parteien hinaus den Sachverhalt vollkommen neu zu erfor-
schen und nach allen möglichen Rechtsfehlern zu suchen. Für entspre-
chende Fehler müssen sich mindestens Anhaltspunkte aus den Parteivor-
bringen oder den Akten ergeben (vgl. ANDRÉ MOSER / MICHAEL BEUSCH /
LORENZ KNEUBÜHLER, Prozessieren vor dem Bundesverwaltungsgericht,
2. Auflage, Basel 2013, Rz. 1.52 und 1.55 mit Hinweisen; vgl. auch BVGE
2007/27 E. 3.3; zum Ganzen zudem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts
A-287/2013 vom 28. Mai 2013 E. 2 mit weiteren Hinweisen).
4.
Nachfolgend wird als Erstes geprüft, auf welcher Grundlage die Enteignete
eine Entschädigung geltend machen kann (Anspruchsgrundlage, E. 5 und
6). Anschliessend wird darauf eingegangen, ob dem Ausdehnungsbegeh-
ren zu entsprechen ist (Ausdehnung, E. 7 und 8) und von welcher Aus-
gangslage bei der Minderwertermittlung auszugehen ist (Berücksichtigung
eines Bauverbots bei der Minderwertermittlung, E. 9). Weiter wird geprüft,
aus welchen Komponenten sich die Minderwertentschädigung zusammen-
setzt (Entschädigungskomponenten, E. 10) und in welchem Ausmass bei
einem "Teilüberflug" einer Parzelle eine Entschädigung geschuldet ist (Ent-
schädigung bei "Teilüberflug", E. 11 und 12). Sodann wird im Einzelnen auf
die Bestimmung der Komponente "lärmverursachter Minderwert" (Modell
"MIFLU I", E. 13; Schätzungsstichtag und massgebliche Lärmwerte, E. 14
A-2164/2012
Seite 11
und 15; Verkehrswert des Baulands, E. 16 und 17) sowie auf die Bestim-
mung des Zuschlags für nicht lärmbezogene Aspekte eingegangen (E. 18).
Anspruchsgrundlage
5.
Zunächst ist zu prüfen, auf welcher Grundlage eine Entschädigung geltend
gemacht werden kann.
5.1 Im Zusammenhang mit den Immissionen, die durch den Betrieb der
Landesflughäfen verursacht werden, unterscheidet das Bundesgericht zwi-
schen Grundstücken, die in geringer Höhe von Flugzeugen überflogen
werden (direkter Überflug, auch "Überflug stricto sensu" bzw. "eigentlicher
Überflug"), und Grundstücken, die sich ebenfalls in der Nachbarschaft des
Flughafens befinden, aber nicht direkt überflogen werden. Gestützt auf
Art. 641 Abs. 2 des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs vom 10. Dezember
1907 (ZGB, SR 210) muss es ein Grundeigentümer – aus privatrechtlicher
Sicht – nicht dulden, dass durch direkte Überflüge in den Luftraum seines
Grundstücks eingegriffen wird. Weiter stehen den Grundeigentümern un-
abhängig von einem direkten Überflug an sich die nachbarlichen Abwehr-
rechte gegen übermässige Immissionen nach Art. 679 Abs. 1 i.V.m.
Art. 684 ZGB zu. Die Abwehrrechte des Privatrechts sowohl gegen direk-
ten Überflug als auch gegen übermässige Immissionen kommen indessen
nicht mehr zum Tragen, wenn die Einwirkungen vom bestimmungsgemäs-
sen Gebrauch eines öffentlichen Flugplatzes herrühren. An die Stelle der
privatrechtlichen Klagen tritt in diesem Fall der Anspruch auf Enteignungs-
entschädigung (vgl. zum Ganzen BGE 129 II 72 [=Pra. 2003 Nr. 137] E. 2.2
bis 2.4 mit Hinweisen).
Ein Entschädigungsanspruch für eine Unterdrückung nachbarlicher Ab-
wehrrechte setzt voraus, dass kumulativ die drei Bedingungen der Unvor-
hersehbarkeit der Lärmimmissionen, der Spezialität der Immissionen so-
wie der Schwere des immissionsbedingten Schadens gegeben sind (vgl.
dazu BGE 130 II 394 E. 12 mit Hinweisen). Geht es hingegen um direkte
Überflüge, so spielen die Voraussetzungen der Unvorhersehbarkeit, der
Spezialität und der Schwere keine Rolle (vgl. BGE 134 II 49 E. 5 [vor E. 5.1]
sowie BGE 129 II 72 E. 2.5 mit Hinweisen).
5.2 Das Bundesgericht hat den Stichtag für die Vorhersehbarkeit der Flug-
lärmimmissionen im Einzugsbereich der schweizerischen Landesflughäfen
auf den 1. Januar 1961 festgesetzt. Hat der Eigentümer – bzw. bei Erbgang
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Seite 12
oder Erbvorbezug der Erblasser – das Grundstück nicht vor diesem Datum
erworben, besteht mangels Unvorhersehbarkeit kein Anspruch auf eine
Entschädigung wegen Unterdrückung nachbarlicher Abwehrrechte (vgl.
BGE 136 II 263 E. 7.1 und BGE 131 II 137 [=Pra. 2006 Nr. 3] E. 2.1 je mit
Hinweisen). Auch hinsichtlich der Ostanflüge hat das Bundesgericht an die-
sem Stichtag festgehalten (vgl. BGE 136 II 263 E. 7.2 ff.).
6.
Vorliegend führt die Vorinstanz aus, die Enteignete habe das Grundstück
durch Erbgang bzw. Erbteilung erworben. Ihr Rechtsvorgänger sei bereits
lange vor 1961 Eigentümer des Landes gewesen. Zwar hätten 1978 und
1991 Quartierplanverfahren stattgefunden, doch könne die Voraussetzung
der Unvorhersehbarkeit aufgrund von Landumlegungen im Quartierplan-
verfahren in der Regel nicht entfallen. Dieses Verfahren diene unter ande-
rem dazu, die erfassten Parzellen im Baugebiet baureif zu machen. Die
Festsetzung des Quartierplans, einschliesslich der Landzuteilung, obliege
der zuständigen kommunalen Behörde und stehe damit nicht in der alleini-
gen Dispositionsfreiheit der betroffenen Grundeigentümer. Es gehe daher
zu weit, Teilflächen, die vor Durchführung des Quartierplanverfahrens noch
nicht Bestandteil des Stammgrundstücks gewesen seien, von der Entschä-
digungspflicht auszunehmen. Vielmehr sei es vorliegend sachgerecht, auf
diejenige Parzellenfläche abzustellen, welche das Grundstück der Enteig-
neten am Stichtag umfasst habe.
6.1 Die Enteigner führen in ihrer Beschwerde aus, zwar treffe es zu, dass
die Festsetzung des Quartierplans nicht der alleinigen Disposition der
Grundeigentümer überlassen sei, doch ändere dies nichts daran, dass im
Rahmen der Quartierplanverfahren zusätzliche Flächen erworben worden
sein könnten. Es könne nicht angehen, diesen Aspekt zu vernachlässigen
und einfach auf die am Stichtag vorhandene Fläche abzustellen. Das Aus-
mass der möglichen Grundstücksveränderung sei völlig unbekannt, wes-
halb nicht ausgeschlossen werden könne, dass die Flughafen Zürich AG
zur Entschädigung einer viel zu grossen Grundstücksfläche verpflichtet
worden sei.
6.2 Die Enteignete legt mit ihrer Stellungnahme vom 11. Juni 2013 Unter-
lagen betreffend das 1978 erfolgte Quartierplanverfahren ins Recht und
macht geltend, die Fläche der eingebrachten Parzellen habe die Fläche
der aus dem Verfahren hervorgegangenen Parzelle überstiegen.
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Seite 13
6.3 Der Quartierplan nach zürcherischem Recht soll im erfassten Gebiet
eine der planungs- und baurechtlichen Ordnung entsprechende Nutzung
ermöglichen (vgl. § 123 Abs. 1 des kantonalen Planungs- und Baugeset-
zes vom 7. September 1975 [PBG, LS 700.1]). Zu diesem Zweck sind mit-
tels Grenzveränderungen und Landumlegungen Parzellen zu schaffen, die
sich für eine zonenkonforme Überbauung eignen; weiter ist für die Feiner-
schliessung der Liegenschaften zu sorgen. Nach dem Realersatzprinzip ist
dabei die Gesamtfläche, die nach dem Abzug der Erschliessungs- und wei-
teren gemeinschaftlichen Anlagen verbleibt, so zuzuteilen, dass die Grund-
eigentümer nach Möglichkeit geeignete Parzellen in gleichwertiger Lage
und im Verhältnis zur Fläche ihres Altbestands unter Berücksichtigung der
Wertunterschiede erhalten (vgl. § 139 Abs. 1 PBG). Da eine absolute
Gleichbehandlung der Beteiligten nicht immer gewährleistet werden kann,
sieht § 145 PBG allerdings vor, dass Mehr- oder Minderzuteilungen, die im
Interesse einer geeigneten Gestaltung der Parzellen erforderlich sind, in
Geld ausgeglichen werden müssen. Weiter ist der Auskauf von Grundstü-
cken vorgesehen, deren Fläche für eine Überbauung nicht ausreicht und
die auch nicht durch geeignete Massnahmen überbaubar gemacht werden
können (vgl. § 141 PBG; vgl. zum Ganzen ALAIN GRIFFEL, Raumplanungs-
und Baurecht, Zürich/St. Gallen 2012, S. 51 ff.).
6.4 Wie aufgezeigt, ist hinsichtlich der Voraussetzung der Unvorhersehbar-
keit darauf abzustellen, zu welchem Zeitpunkt das Grundstück käuflich er-
worben worden ist, während z.B. ein Eigentumsübergang durch Erbgang
oder Erbvorbezug unerheblich ist. Da der Quartierplan allein die planungs-
und baurechtlich vorgesehene Nutzung ermöglichen soll und die Zuteilung
des Landes grundsätzlich nach dem Realersatzprinzip erfolgt, kann der Ei-
gentümer hinsichtlich der hinzukommenden Flächen nicht gleich gestellt
werden wie hinsichtlich gekauften Landes. Hat der Eigentümer vor 1961
erworbenes Land ins Quartierplanverfahren eingebracht, hat daher auch
das gesamte ihm in diesem Verfahren zugeteilte Land als vor 1961 erwor-
ben zu gelten (in diesem Sinne auch Urteil des Bundesgerichts 1E.8/2007
vom 28. April 2008 E. 6). Daran ändert sich auch bei Quartierplänen nichts,
die im Rahmen privater Quartierplanverfahren von den Grundeigentümern
selber ausgearbeitet worden sind (vgl. heute § 160a PBG).
6.5 Somit gilt die vorliegende Parzelle als vor dem 1. Januar 1961 erwor-
ben. Die Enteignete kann eine Entschädigung daher nicht nur unter dem
Titel "direkter Überflug", sondern (die Voraussetzungen der Schwere und
der Spezialität vorbehalten) auch unter dem Titel "Unterdrückung nachbar-
licher Abwehrrechte" geltend machen.
A-2164/2012
Seite 14
Ausdehnung
7.
Eine Enteignung kann nur gegen volle Entschädigung erfolgen (vgl. Art. 26
Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft
vom 18. April 1999 [BV, SR 101] und Art. 16 EntG). Bei der Festsetzung
der Entschädigung sind alle Nachteile zu berücksichtigen, die dem Enteig-
neten aus der Entziehung oder Beschränkung seiner Rechte erwachsen
(Art. 19 EntG). Die Entschädigung für eine Enteignung von nachbarlichen
Abwehrrechten unterliegt den Regeln, die bei einer Teilenteignung im
Sinne von Art. 19 Bst. b EntG zur Anwendung gelangen. Sie berechnet sich
nach der Differenzmethode, die darin besteht, vom Verkehrswert der Lie-
genschaft ohne Immissionen denjenigen der Liegenschaft mit den Immis-
sionen abzuziehen (vgl. dazu BGE 122 II 337 [=Pra. 1997 Nr. 4] E. 4c so-
wie HEINZ HESS / HEINRICH WEIBEL, Das Enteignungsrecht des Bundes,
Band I, Bern 1986, Art. 19 Rz. 154 f., je mit Hinweisen). Der entsprechende
Minderwert wird in der Regel in Prozenten des Verkehrswerts des unbelas-
teten Grundstücks ausgedrückt (vgl. dazu BGE 134 II 49 E. 11). Die Ent-
schädigung für direkten Überflug, welche in gewisser Hinsicht mit einer
Entschädigung für die zwangsweise Errichtung einer Dienstbarkeit (Über-
flugsservitut) gleichgesetzt werden kann, wird ebenfalls nach den Regeln
über die Teilenteignung, d.h. nach der Differenzmethode, bestimmt (vgl.
dazu BGE 129 II 72 E. 2.8 sowie Urteil des Bundesgerichts 1E.8/2000 vom
12. Dezember 2002 E. 2.2.2). Sind die Voraussetzungen für eine Entschä-
digung wegen direktem Überflug erfüllt, ist bereits aus diesem Grund eine
Enteignungsentschädigung geschuldet, die den gesamten Schaden ein-
schliesslich des lärmbedingten Schadens vollumfänglich deckt (vgl. BGE
129 II 72 E. 4 und BGE 131 II 137 E. 1.2).
Wird dem Enteigneten durch die Einräumung eines beschränkten dingli-
chen Rechts die bestimmungsgemässe Verwendung des Grundstückes
verunmöglicht oder unverhältnismässig erschwert, so kann er gemäss
Art. 12 Abs. 2 EntG die Enteignung des Grundstückes verlangen (rechtli-
che Ausdehnung). Der Entscheid über ein solches Ausdehnungsbegehren
obliegt der Schätzungskommission (vgl. Art. 64 Abs. 1 Bst. b EntG). Heisst
diese das Begehren gut, hat sie eine doppelte Schätzung vorzunehmen
und sowohl für den Fall der geplanten Teilenteignung als auch für den Fall
der Ausdehnung eine Entschädigung festzusetzen (vgl. Art. 71 EntG). Erst
wenn beide Entschädigungen rechtskräftig festgelegt sind, kann der Eigen-
tümer abwägen, ob für ihn die Teilenteignung oder die Enteignung des gan-
zen Grundstücks vorteilhafter ist. Es wird ihm daher in Art. 12 Abs. 3 EntG
A-2164/2012
Seite 15
die Möglichkeit gewährt, innert 20 Tagen nach Rechtskraft des Entschädi-
gungsentscheids auf die Ausdehnung zu verzichten (vgl. zum Ganzen
HESS/WEIBEL, a.a.O., Art. 12 Rz. 5 ff., 8 ff. und 14 f.). Die erwähnten Best-
immungen sind grundsätzlich auch im vorliegenden Fall anwendbar: Zwar
soll der Flughafen Zürich AG ein beschränktes dingliches Recht nicht förm-
lich eingeräumt werden, doch ist die Entschädigung für direkten Überflug,
wie soeben ausgeführt, mit einer Entschädigung für die zwangsweise Er-
richtung eines Überflugsservituts gleichzusetzen. Ebenso ist die Unterdrü-
ckung nachbarlicher Abwehrrechte mit der zwangsweisen Errichtung einer
Grunddienstbarkeit gleichzusetzen, welche zur Duldung der Immissionen
verpflichtet (vgl. HESS/WEIBEL, a.a.O., Art. 19 Rz. 142).
8.
In der Eingabe vom 25. Oktober 2002 an die Flughafen Zürich AG und die
Vorinstanz (allgemeine Vorakten 0, act. 7) stellte der Vertreter der Enteig-
neten folgendes Hauptbegehren: "Es seien die (…) erwähnten Liegen-
schaften / Grundstücke zu enteignen und es sei deren Eigentümer eine
dem Verkehrswert am 1. Januar 2001 entsprechende Entschädigung zu-
zusprechen". Im Eventualbegehren wurde sodann um eine Entschädigung
für den eingetretenen Minderwert ersucht.
Die Vorinstanz nahm das Hauptbegehren als Ausdehnungsbegehren im
Sinn von Art. 12 Abs. 2 EntG entgegen. Sie hält im angefochtenen Ent-
scheid fest, an sich sei ein Ausdehnungsbegehren gemäss Art. 36 Bst. b
EntG innert der Eingabefrist für Einsprachen gegen die Enteignung anzu-
melden, ansonsten es nur noch unter den Voraussetzungen von Art. 41
EntG anhängig gemacht werden könne. In den vorliegenden Verfahren
müsse ein solches Begehren mangels Eingabefrist jedoch als rechtzeitig
gelten, wenn es innerhalb der Verjährungsfrist gestellt worden sei. Die Vo-
rinstanz kam zum Schluss, das Ausdehnungsbegehren sei zwar rechtzeitig
gestellt worden, es könne ihm jedoch nicht entsprochen werden. Sie wies
das Begehren daher ab und sprach der Enteigneten lediglich eine Minder-
wertentschädigung zu.
8.1 Vorab ist die Frage zu beantworten, ob die Vorinstanz den Hauptantrag
der Enteigneten zu Recht als Ausdehnungsbegehren entgegen genommen
und dieses Begehren materiell geprüft hat. Die Enteigner machen in ihrer
Stellungnahme vom 26. Oktober 2012 geltend, die Enteignete habe im vo-
rinstanzlichen Verfahren lediglich einen Antrag auf Entschädigung des vol-
len Verkehrswerts gestellt, jedoch keinen Antrag auf Ausdehnung.
A-2164/2012
Seite 16
Wie das Bundesgericht festgehalten hat, verlangt die Rechtssicherheit,
dass ein Ausdehnungsbegehren klar und präzis formuliert wird (vgl. BGE
95 I 602 E. 3a mit Hinweis). Das Hauptbegehren der Enteigneten genügt
diesen Anforderungen indes ohne Weiteres. Die Enteignete beantragte
ausdrücklich, es sei das Grundstück "zu enteignen". Dies entspricht exakt
der Terminologie von Art. 12 Abs. 2 EntG, wonach eben "die Enteignung
des Grundstückes" verlangt werden kann. Im Übrigen ging auch aus der
Begründung des Begehrens hervor, dass "eine Ausdehnung der Enteig-
nung in rechtlicher Hinsicht" beantragt wird (vgl. Eingabe vom 25. Oktober
2002, S. 86).
Wie die Vorinstanz im Übrigen zutreffend ausführt, können die Verwir-
kungsfristen nach Art. 30 ff. EntG in den vorliegenden Fällen nicht zur An-
wendung kommen und muss für das Ausdehnungsbegehren – genauso
wie für das Begehren um Minderwertentschädigung – die fünfjährige Ver-
jährungsfrist gelten (vgl. zu dieser Frist BGE 129 II 72 E. 2.9 mit Hinwei-
sen). Das Ausdehnungsbegehren wurde demnach rechtzeitig gestellt, wes-
halb es von der Vorinstanz materiell zu prüfen war. Die Enteignete bean-
standet das Resultat dieser Prüfung. Darauf ist im Folgenden einzugehen.
8.2 Die Vorinstanz führt im angefochtenen Entscheid aus, die Einführung
der regelmässigen Direktüberflüge habe nicht zur Folge, dass eine Über-
bauung der Parzelle, die mitten im Baugebiet liege und erschlossen sei,
nicht mehr sachgerecht sei. Offen bleiben könne, welche Arten von Bauten
noch bewilligungsfähig seien. Allfällige rechtliche Hindernisse gegenüber
der Errichtung von Wohnbauten, die sich aus der Anwendung der Zonen-
vorschriften und der Umweltschutzgesetzgebung ergäben, rechtfertigten
es nicht, die Flughafen Zürich AG zur Übernahme des Grundstücks zu ver-
pflichten. Vor diesem Hintergrund sei eine übermässige Erschwerung der
bestimmungsgemässen Verwendung des Grundstücks im Sinn von Art. 12
Abs. 2 EntG zu verneinen.
Was die Umweltschutzgesetzgebung betrifft, hält die Vorinstanz an anderer
Stelle zudem fest, sie sei einzig für die Behandlung von Entschädigungs-
begehren wegen formeller Enteignung zuständig, befinde unter anderem
also über Entschädigungen wegen Unterdrückung nachbarlicher Abwehr-
rechte bzw. Direktüberflug. Verlange ein Grundeigentümer hingegen eine
Entschädigung wegen materieller Enteignung, weil die Umweltschutzge-
setzgebung angesichts der Lärmimmissionen die Erteilung einer Baubewil-
ligung verunmögliche, so sei diese Entschädigung beim zuständigen kan-
tonalen Gericht geltend zu machen. Dies gelte auch dann, wenn es um
A-2164/2012
Seite 17
Lärmimmissionen gehe, die vom Betrieb eines Landesflughafens herrühr-
ten.
8.2.1 Die Enteignete macht in ihrer Beschwerde vom 23. April 2012 gel-
tend, die bestimmungsgemässe Verwendung eines Grundstücks sei auch
dann verunmöglicht, wenn dieses angesichts der Immissionen aus rechtli-
chen Gründen nicht mehr zonenkonform überbaut werden könne. Vorlie-
gend sei eine zonenkonforme Überbauung sowohl rechtlich unmöglich als
auch tatsächlich unsinnig: Die Nutzungsvorschriften würden einen Wohn-
anteil von mindestens zwei Dritteln vorschreiben, das Erstellen von Wohn-
bauten sei infolge Überschreitens der Alarmwerte aber ausgeschlossen.
Die Parzelle habe also ihre rechtliche Qualität als Bauland verloren. Die
dem Grundstück durch die Bauvorschriften zugedachte Verwendung, näm-
lich die Überbauung mit Wohnliegenschaften, sei deshalb verunmöglicht.
In Anbetracht der Lärmbelastung in den Abend- und Nachtstunden habe
das Grundstück auch seine tatsächliche Qualität als zu Wohnzwecken ge-
eignetes Bauland verloren. Denn die Grenzwerte und insbesondere die
Alarmwerte dienten dem Schutz vor schädlichen Immissionen. Wo die
Alarmwerte überschritten würden, gehe deshalb auch tatsächlich die
Wohneignung verloren.
8.2.2 Zunächst ist die von der Enteigneten geltend gemachte "tatsächliche
Unsinnigkeit" einer zonenkonformen Überbauung zu prüfen.
Wie noch aufzuzeigen sein wird, sind bei der Minderwertermittlung anstatt
der Lärmwerte des Jahres 2002 die Lärmwerte des Jahres 2004 oder eines
späteren Jahres heranzuziehen, nicht jedoch die Lärmwerte gemäss vBR
(vgl. unten E. 15). Entsprechend ist auch bei der Beurteilung der tatsächli-
chen Wohneignung auf die Belastungssituation abzustellen, wie sie seit
2004 insgesamt gegeben ist. Die Werte der Liegenschaft (Adresse), die
vorliegend herangezogen werden, liegen dem Bundesverwaltungsgericht
für diesen Zeitraum nicht vor. In der nachfolgenden Tabelle werden daher
die Werte der Liegenschaft (Adresse) aufgeführt, die ganz leicht höher lie-
gen. Vergleicht man diese Werte (Jahre 2007 und 2011) mit den derzeit in
Anhang 5 der Lärmschutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986 (LSV,
SR 814.41) festgelegten Werten, ergibt sich lediglich beim Leq1h (22-23
Uhr) des Jahres 2011 eine leichte Alarmwertüberschreitung (Angaben in
dB[A]; zu den Lärmwerten vgl. die Tabelle "Lärmwerte 2002 / 2007 / 2011
ausgewählter Liegenschaften in Kloten" vom 14. Januar 2013 [im Verfah-
ren A-2132/2012 als act. 27/14 zu den Akten genommen]):
A-2164/2012
Seite 18
Lärmwert 2007
(Adresse)
Lärmwert 2011
(Adresse)
Alarmwert
Empfindlichkeits-
stufe II
Leq16h (6-22 Uhr) 61.6 60.7 65
Leq1h (22-23 Uhr) 64.8 65.3 65
Leq1h (23-24 Uhr) 55.8 54.4 60

In BGE 137 II 58 hat das Bundesgericht zwar festgestellt, die Grenzwerte
der LSV für Fluglärm würden den Anforderungen von Art. 13 ff. des Um-
weltschutzgesetzes vom 7. Oktober 1983 (USG, SR 814.01) nicht gerecht
und seien ergänzungsbedürftig (vgl. BGE 137 II 58 E. 5.3, insb. E. 5.3.5).
Betrachtet man die Lärmwerte 2011, liegt insbesondere der Leq1h der
Stunde von 21 bis 22 eher hoch, nämlich bei 68.4 dB. Dass damit die noch
nicht bekannten neuen Alarmwerte überschritten würden, kann nicht aus-
geschlossen werden, von einer systematischen, erheblichen Überschrei-
tung dieser Werte ist aber nicht auszugehen. Es kann daher offen gelassen
werden, ob in einem solchen Fall davon ausgegangen werden müsste, die
Liegenschaft sei zum Wohnen nicht mehr geeignet. Solange nur die Im-
missionsgrenzwerte allgemein überschritten werden, kann davon jeden-
falls nicht die Rede sein. Die Enteignete kann sich folglich nicht darauf be-
rufen, vorliegend sei eine zonenkonforme Überbauung in tatsächlicher Hin-
sicht nicht mehr möglich.
8.2.3 Es ist somit auf die von der Enteigneten geltend gemachte "rechtliche
Unmöglichkeit" einer zonenkonformen Überbauung einzugehen: Sind die
Immissionsgrenzwerte überschritten, so werden Baubewilligungen für
Neubauten, die dem längeren Aufenthalt von Personen dienen, gemäss
Art. 22 Abs. 2 USG nur erteilt, wenn die Räume zweckmässig angeordnet
und die allenfalls notwendigen zusätzlichen Schallschutzmassnahmen ge-
troffen werden. Können die Immissionsgrenzwerte durch diese Massnah-
men nicht eingehalten werden, so darf die Baubewilligung nur erteilt wer-
den, wenn an der Errichtung des Gebäudes ein überwiegendes Interesse
besteht und die kantonale Behörde zustimmt (vgl. Art. 31 Abs. 2 LSV). Es
kann vorliegend nicht ausgeschlossen werden, dass das Erstellen einer
zonenkonformen Baute – d.h. einer solchen mit einem Wohnanteil von zwei
Dritteln – aufgrund dieser Bestimmungen nicht mehr möglich ist. Die Frage
kann indes offen gelassen werden, wie die nachfolgenden Ausführungen
zeigen.
8.2.4 Die Möglichkeit, gegen den Betreiber eines lärmverursachenden öf-
fentlichen Werks ein Verfahren wegen formeller Enteignung einzuleiten,
A-2164/2012
Seite 19
schliesst eine materielle Enteignung durch das Gemeinwesen nicht grund-
sätzlich aus, selbst wenn die Beschränkung auf dieselbe Beeinträchtigung
durch das öffentliche Werk zurückzuführen ist (vgl. BGE 132 II 475 E. 2.5
sowie ALAIN GRIFFEL / HERIBERT RAUSCH, Kommentar zum Umweltschutz-
gesetz, Ergänzungsband zur 2. Auflage, Zürich/Basel/Genf 2011, Art. 22
Rz. 12).
Ergibt sich die Unüberbaubarkeit daraus, dass eine Baubewilligung in An-
wendung von Art. 22 USG verweigert werden muss, besteht eine gewisse
Analogie zum Fall einer Umzonung nach Art. 24 Abs. 2 USG. Gemäss die-
ser Bestimmung müssen bestehende, aber noch nicht erschlossenen
Bauzonen für Wohngebäude einer weniger lärmempfindlichen Nutzungsart
zugeführt werden, wenn die Planungswerte nicht eingehalten werden kön-
nen. Grundsätzlich gilt, dass es im Fall von Eigentumsbeschränkungen, die
sich aus der Änderung eines kantonalen oder kommunalen Nutzungsplans
ergeben, den kantonalen Gerichten obliegt, über Entschädigungsgesuche
wegen materieller Enteignung zu befinden; dies gestützt auf Art. 5 Abs. 2
des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG, SR 700) und das
kantonale Verfahrensrecht. Das Gleiche muss nun gelten, wenn sich die
"raumplanerische Massnahme" – so ein Bauverbot für gewisse Gebäude
mit lärmempfindlichen Nutzungen – direkt aus der Anwendung von Art. 22
USG ergibt. Denn in einem solchen Fall hätte man ebenso gut eine vor-
gängige Nutzungsplanänderung vornehmen können, um die Regelung an
die konkrete Belastungssituation anzupassen. Auch sieht keine Bestim-
mung des Luftfahrtgesetzes, des Enteignungsgesetzes oder eines ande-
ren Bundesgesetzes die Zuständigkeit der Eidgenössischen Schätzungs-
kommission vor. Ausserhalb der vom Gesetz vorgesehenen Fälle muss die
von einem Eigentümer angerufene Schätzungskommission ihre Zuständig-
keit aber verneinen, wenn es um Entschädigungsansprüche aus materiel-
ler und nicht um solche aus formeller Enteignung geht (vgl. zum Ganzen
BGE 132 II 475 E. 2.6 und 2.7 mit Hinweisen; vgl. auch Urteil des Bundes-
gerichts 1C_534/2009 vom 2. Juni 2010 E. 3).
Die Vorinstanz ist demnach zu Recht davon ausgegangen, sie habe allfäl-
lige Hindernisse für die Errichtung von Wohnbauten, die sich aus der An-
wendung von Art. 22 USG ergeben, bei ihrem Entscheid nicht zu berück-
sichtigen.
8.2.5 Es obliegt nach dem Gesagten der kantonalen Schätzungskommis-
sion, über allfällige Ansprüche aus materieller Enteignung zu befinden. Die
A-2164/2012
Seite 20
Ausgangslage ist damit eine andere als im Fall der (unterdessen obsole-
ten) luftfahrtrechtlichen Lärmzonenpläne: Führte ein solcher Lärmzonen-
plan zu einer materiellen Enteignung, wurden die entsprechenden Ent-
schädigungsansprüche kraft spezialgesetzlicher Regelung ebenfalls von
der Eidgenössischen Schätzungskommission beurteilt (vgl. Art. 44 Abs. 1
LFG in der Fassung vom 17. Dezember 1971 [AS 1973 1738] i.V.m. Art. 44
Abs. 4 LFG). Gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung oblag es
der zuständigen Schätzungskommission, das Entschädigungsverfahren
für die Unterdrückung nachbarlicher Abwehrrechte und das Entschädi-
gungsverfahren für die lärmzonenplanerische Nutzungsbeschränkung zu
koordinieren und dafür zu sorgen, dass der gleiche Schaden nicht zwei Mal
abgegolten wird (vgl. BGE 130 II 394 E. 8.1 und BGE 110 Ib 368 E. 2e; vgl.
auch BGE 132 II 475 E. 2.5).
Auch vorliegend ist dafür zu sorgen, dass der gleiche Schaden nicht zwei
Mal abgegolten wird. Wie aus den Akten hervorgeht, wurde bereits ein kan-
tonales Schätzungsverfahren betreffend Entschädigungsforderungen aus
materieller Enteignung eingeleitet. Die Baudirektion des Kantons Zürich
stellte den Antrag, das Schätzungsverfahren sei zu sistieren (vgl. Eingabe
der Baudirektion des Kantons Zürich ans Statthalteramt Bülach vom
15. Dezember 2011 [act. 22.1 der Vorakten …]). Ein solches Vorgehen er-
scheint sachgerecht, kann damit doch im vorliegenden Verfahren beurteilt
werden, welche Ansprüche sich allein schon aufgrund der formellen Ent-
eignung (Errichtung des "Überflugsservituts") ergeben. Die kantonale
Schätzungskommission wird dann allenfalls zu beurteilen haben, ob die
Anwendung von Art. 22 USG zu einer materiellen Enteignung führt und ob
dadurch zusätzliche Ansprüche entstehen.
8.2.6 Da eine zonenkonforme Überbauung in tatsächlicher Hinsicht mög-
lich ist und allfällige Beschränkungen, die sich aus der Anwendung von
Art. 22 USG ergeben, im vorliegenden Verfahren nicht zu berücksichtigen
sind, hat die Vorinstanz das Ausdehnungsbegehren der Enteigneten zu
Recht abgewiesen. Die Flughafen Zürich AG ist allein zur Leistung einer
Minderwertentschädigung verpflichtet. Im Folgenden wird auf die Festle-
gung dieser Entschädigung eingegangen.
Berücksichtigung eines Bauverbots bei der Minderwertermittlung
9.
Die Enteignete stellt sich auf den Standpunkt, der Minderwert entspreche
dem Verkehrswert ohne Fluglärm abzüglich dem verbliebenen Restwert
A-2164/2012
Seite 21
des Landes als Acker/Wiese. Denn dem Umstand des faktischen Bauver-
bots sei auch bei der Minderwertermittlung Rechnung zu tragen. Aufgrund
dieses Bauverbots sei das Land nur noch landwirtschaftlich nutzbar; es
handle sich praktisch um einen Totalschaden. Die Vorinstanz geht hinge-
gen davon aus, die Parzelle könne mit einem Wohngebäude überbaut wer-
den; zu entschädigen sei lediglich eine fluglärmbedingte Werteinbusse.
Dies zu Recht: Auch im Rahmen der Minderwertermittlung ist davon aus-
zugehen, die Parzelle könne nach wie vor mit einem Wohngebäude über-
baut werden (vgl. oben E. 8.2.2). Allfällige Beschränkungen, die sich aus
der Anwendung von Art. 22 USG ergeben, sind wiederum nicht zu berück-
sichtigen (vgl. oben E. 8.2.3 f.). Die kantonale Schätzungskommission wird
dann allenfalls zu beurteilen haben, ob eine Baubewilligung in Anwendung
von Art. 22 USG verweigert werden müsste und ob aus diesem Grund An-
spruch auf eine zusätzliche Entschädigung besteht (vgl. dazu oben
E. 8.2.5).
Entschädigungskomponenten
10.
Die von der Vorinstanz vorliegend zugesprochene Minderwertentschädi-
gung setzt sich aus einer Komponente "lärmverursachter Minderwert" und
einem Zuschlag, der die anderen Aspekte des Direktüberflugs abgelten
soll, zusammen. Den lärmbedingten Minderwert bestimmte die Vorinstanz,
indem sie den Minderwert-Prozentsatz heranzog, den das hedonische Be-
wertungsmodell "MIFLU I" bei einer benachbarten (überbauten) Parzelle
ausweist. Bei den nicht lärmbezogenen Aspekten des Direktüberflugs geht
es gemäss den Ausführungen der Vorinstanz zunächst um die erhöhte Ge-
fahr des Herunterfallens einzelner Teile bzw. Eisbrocken vom Flugzeug "o-
der gar des ganzen Flugzeugs bei einem allfälligen Absturz". Damit einher
gehe eine erhebliche Bedrohlichkeit der Überflugssituation. Weiter seien
mit dem direkten Überflug besondere Unannehmlichkeiten verbunden, die
bei Vorbeiflügen nicht oder nur marginal auftreten würden, wie Luftturbu-
lenzen (Randwirbelschleppen), Kerosindämpfe und bei Dunkelheit die
Lichtimmissionen der Landescheinwerfer. Diese Faktoren minderten eben-
falls die Wohnqualität, insbesondere was die Nutzung des Aussenraums
betreffe.
10.1 Die Enteigner führen aus, der Zuschlag für nicht lärmbezogene As-
pekte des Direktüberflugs entbehre jeglicher Grundlage. Er führe zu einer
Überentschädigung, da es an einem ausgewiesenen "zusätzlichen" über-
flugbedingten Minderwert fehle. Der Zuschlag sei immobilienökonomisch
A-2164/2012
Seite 22
nicht ansatzweise erklärbar, zumal die betreffenden Aspekte gar nicht iso-
liert bewertet werden könnten und eine entsprechende Wertminderung
nicht evident sei. Die Vorinstanz räume selber ein, dass es schwer falle,
den Minderwert aus den nicht lärmbezogenen Aspekten nach Marktkrite-
rien zu schätzen. Es sei denn auch in allererster Linie der infolge der sehr
tiefen Überflüge bewirkte gesteigerte Lärmeinfluss, der letztlich für die
Wertminderung verantwortlich sei. Die von der Vorinstanz erwähnte "Zu-
satzbeeinträchtigung" der Wohnqualität werde daher bereits mit der Zu-
sprechung einer Entschädigung für die Lärmimmissionen abgedeckt. Es
seien daher allein die hedonischen Modelle "MIFLU I" bzw. "ESchK" anzu-
wenden, welche die gesamten Auswirkungen der direkten Überflüge auf
die einzig machbare Weise abbildeten, nämlich anhand der Lärmbelas-
tung.
10.2 Die Enteignungsentschädigung dient allein dem Ersatz von Vermö-
gensschäden (vgl. dazu HESS/WEIBEL, a.a.O., Art. 16 Rz. 6 und Art. 19
Rz. 195 f.). Daher können sich nicht lärmbezogene Faktoren nur insoweit
auf die Höhe der Entschädigung auswirken, als sie – neben den Lärmim-
missionen – zu einer Minderung des Verkehrswerts des betroffenen Grund-
stücks führen.
10.2.1 Das Bundesgericht hat in BGE 129 II 72 festgehalten, die direkt
überflogenen Grundstücke und die nicht direkt überflogenen Grundstücke
würden in unterschiedlicher Weise beeinträchtigt: In beiden Fällen sei die
Liegenschaft dem Lärm des Luftverkehrs ausgesetzt, aber wenn sie zudem
überflogen werde, unterliege sie noch weiteren Immissionen oder uner-
wünschten Wirkungen (BGE 129 II 72 E. 2.2). Dabei verwies es auf die
früheren Entscheide "Jeanneret" und "Tranchet": Im Entscheid "Jeanneret"
wurde ausgeführt, der durch den Lärm verursachte Schaden sei nicht
merklich verschieden, ob die Quelle der Einwirkungen sich in der Senk-
rechte des betroffenen Grundstücks oder oberhalb der Nachbargrundstü-
cke befinde. Es sei jedoch nicht ausgeschlossen, dass die zusätzlichen
Risiken, die mit der Lage einer Liegenschaft unter der Anflug- oder Start-
senkrechten verbunden sind, eine gewisse Wertminderung des Grund-
stücks zur Folge haben. Erwähnt wird die erhöhte Gefahr, durch Wirbel
oder das Herabfallen von Eisblöcken einen Schaden zu erleiden (vgl. BGE
121 II 317 [=Pra. 1996 Nr. 165] E. 5b). Im Entscheid "Tranchet" wies das
Bundesgericht zusätzlich darauf hin, der regelmässige Überflug in einer
Höhe von ungefähr 100 Metern über ein Einfamilienhaus durch Maschinen,
die deutlich grösser sind als das überflogene Gebäude, könne dessen Be-
wohner merklich stören oder beeinträchtigen (BGE 122 II 349 E. 4a/cc).
A-2164/2012
Seite 23
Insgesamt zählte das Bundesgericht in BGE 129 II 72 "Luftwirbel, von den
Motoren herrührender Gestank, Gefühl von Furcht oder Unbehagen wegen
einer sich über einem bewegenden bedeutenden Masse etc." zu den Ein-
wirkungen, die von den überfliegenden Flugzeugen verursacht werden
(BGE 129 II 72 E. 4). Kurze Zeit darauf äusserte sich das Bundesgericht
zu einem Fall, in dem die Schätzungskommission zu Unrecht bloss eine
Entschädigung wegen Unterdrückung nachbarlicher Abwehrrechte zuge-
sprochen hatte. Der aufgrund der Lärmimmissionen eingetretene Minder-
wert war von der Schätzungskommission auf 25% des Verkehrswerts ohne
Immissionen beziffert worden. Das Bundesgericht hielt fest, die Schät-
zungskommission habe dem Überflug nicht Rechnung getragen. Es setzte
den Minderwert unter Berücksichtigung "der Lärmimmissionen und des
Überflugs stricto sensu" neu fest, und zwar auf 30% des Verkehrswerts
ohne Immissionen (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1E.8/2000 vom 12. De-
zember 2002 E. 8.1).
In Anbetracht der bundesgerichtlichen Rechtsprechung durfte die Vo-
rinstanz somit zum Schluss kommen, die mit den direkten Überflügen ver-
bundenen, über den Lärm hinausgehenden Immissionen sowie die Be-
drohlichkeit der Überflugssituation beeinflussten den Verkehrswert der be-
troffenen Grundstücke.
10.2.2 Im Einzelnen zog die Vorinstanz in Erwägung, die mit den direkten
Überflügen verbundenen Gefahrenmomente (bzw. die potentiellen Schä-
den) liessen sich an sich über die Haftpflicht- und Sozialversicherungen
abdecken. Relevant seien aber die psychologischen Momente, d.h. die Be-
drohlichkeit der Überflugssituation. Die mit den direkten Überflügen ver-
bundenen besonderen Immissionen beeinträchtigten die Wohnqualität bei
einem Aufenthalt im Aussenraum (Balkon, Garten etc.) sodann weiter. Die
Ostanflüge fänden zudem zu Tagesrandzeiten statt. Gerade dann seien die
Betroffenen in der Regel zu Hause. Zwar könne der Aussenraum an sich
witterungsbedingt nur eingeschränkt zu Wohnzwecken genutzt werden.
Die Ostanflüge wirkten sich aber gerade auch bei schönem Wetter auf eine
solche Nutzung aus, wenn diese möglich und erwünscht sei. Ein Rückzug
ins Wohnungsinnere während der Überflugszeiten mindere zudem in kei-
ner Weise die bedrohliche Wirkung der Flugzeuge über dem eigenen Dach.
Auch die Lichtimmissionen wirkten sich noch im Gebäudeinnern aus. Die
nicht lärmbezogenen Aspekte des Direktüberflugs bildeten daher eine ei-
genständige Komponente, die sich nach der Lebenserfahrung in einem zu-
sätzlichen Preisabschlag auswirke.
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10.2.3 Diesen überzeugenden Überlegungen ist an sich nichts hinzuzufü-
gen. Was die Enteigner dagegen vorbringen, verfängt nicht: Sie stellen sich
auf den Standpunkt, die direkten Überflüge wirkten sich primär über die
anfallenden Immissionen aus, wobei der Lärm klar im Vordergrund stehe;
es sei nicht davon auszugehen, dass Faktoren wie Abgase, Turbulenzen,
das Unbehagen vor herunterfallenden Eisbrocken usw. neben dem Lärm
noch einen massgeblichen Einfluss auf den Minderwert ausübten. Zwar ist
tatsächlich anzunehmen, dass der Lärm stärker ins Gewicht fällt als die
nicht lärmbezogenen Aspekte. Dies bedeutet aber nicht, dass Letztere kei-
nen wesentlichen Einfluss mehr auf den Verkehrswert ausüben. Zu diesem
Ergebnis ist auch WIPFLI nicht gelangt, auf dessen Dissertation die Enteig-
ner verweisen. Dieser hält lediglich fest, es sei soweit ersichtlich noch nie
versucht worden, eine allfällige Wertminderung wegen direktem Überflug
(bzw. wegen der damit verbundenen nicht lärmbezogenen Faktoren) aus
immobilienökonomischer Sicht objektiv, transparent und nachvollziehbar
zu quantifizieren (vgl. OTTO WIPFLI, Bemessung immissionsbedingter Min-
derwerte von Liegenschaften, Zürich/Basel/Genf 2007, S. 122).
10.2.4 Es ist somit davon auszugehen, dass neben dem Lärm zusätzlich
auch die Bedrohlichkeit der Überflugssituation sowie die mit den direkten
Überflügen verbundenen besonderen Immissionen den Verkehrswert ei-
nes von direkten Überflügen betroffenen Grundstücks grundsätzlich min-
dern.
10.3 Die Enteigner führen indessen weiter aus, die hedonischen Modelle
dokumentierten eindrücklich, dass bereits der aufgrund der sehr tiefen
Über- oder Vorbeiflüge gesteigerte Lärmeinfluss zu einer starken Wertmin-
derung führe; mithin sei die "Zusatzbeeinträchtigung" aufgrund der nicht
lärmbezogenen Aspekte bereits mit der Zusprechung der Entschädigung
für die Lärmimmissionen abgedeckt. Sie tönen damit an, die Auswirkungen
der nicht lärmbezogenen Aspekte auf den Verkehrswert seien in der Kom-
ponente "lärmverursachter Minderwert", die vorliegend auf MIFLU I basiert,
ohnehin bereits enthalten (vgl. zu diesem Modell die späteren Ausführun-
gen in E. 13).
Von einer solchen Mitberücksichtigung der nicht lärmbezogenen Aspekte
ist jedoch nicht auszugehen: Während hohe Lärmwerte sowohl innerhalb
als auch ausserhalb des Überflugkorridors auftreten, sind von den nicht
lärmbezogenen Aspekten bloss Liegenschaften im Bereich des Korridors
betroffen. Da der Überflugkorridor jeweils sehr schmal ist, dürften sich von
den Transaktionsdaten, auf denen die hedonischen Modelle basieren,
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deutlich weniger auf fluglärmbelastete Liegenschaften innerhalb eines
Überflugkorridors beziehen als auf solche ausserhalb. Daher ist nicht da-
von auszugehen, die hedonischen Modelle bildeten über die Fluglärm-Va-
riablen de facto auch die Entwertung ab, die sich aufgrund der nicht lärm-
bezogenen Aspekte ergibt.
10.4 Zu beurteilen bleibt das von der Vorinstanz für die Entschädigungsbe-
messung gewählte Vorgehen, wonach die Komponente "lärmverursachter
Minderwert" und der Zuschlag für die nicht lärmbezogenen Aspekte je se-
parat beziffert werden.
10.4.1 Das Bundesgericht hat bei der Festsetzung der Entschädigung für
direkten Überflug jeweils nicht separat einen "Lärmanteil" und einen zu-
sätzlichen "Überfluganteil" ermittelt, sondern in einem Schritt eine Entschä-
digung für die Gesamtheit der Einwirkungen festgesetzt (vgl. BGE 122 II
349 E. 4b). Als die entsprechenden Entscheide ergangen sind, standen al-
lerdings die hedonischen Modelle noch nicht zur Verfügung, wie sie nun in
den Fällen betreffend den Landesflughafen Zürich-Kloten zur Ermittlung
des lärmbedingten Minderwerts herangezogen werden. Das Bundesge-
richt hat sich zu diesen Modellen zwar bereits geäussert, allerdings nicht
in Fällen mit direktem Überflug (vgl. aber immerhin BGE 134 II 49 E. 19,
wo angemerkt wird, dass unter anderem in diesen Fällen "höhere Entschä-
digungen" zugesprochen worden sind).
10.4.2 Dass die hedonischen Modelle auch in Fällen mit direktem Überflug
heranzuziehen sind, wird an sich von keiner der Parteien bestritten. Es
drängt sich auf, den mit diesen Modellen ermittelten Minderwert, was die
nicht lärmbezogenen Aspekte betrifft, um eine weitere, nach wie vor nach
Schätzungsermessen zu bestimmende Komponente zu erhöhen. Solange
über diese Bestandteile der Entschädigung im Rahmen einer gesamthaf-
ten Betrachtung und gleichzeitig entschieden sowie im Schätzungsent-
scheid eine Gesamtentschädigung festgelegt wird, lässt sich dies mit dem
Grundsatz der Einheit der Enteignungsentschädigung ohne Weiteres ver-
einbaren (vgl. in diesem Zusammenhang HESS/WEIBEL, a.a.O., Art. 19
Rz 14 f.).
10.4.3 Den Enteignern hilft dabei auch der Hinweis auf die Ausführungen
von SCHILLING nicht weiter, wonach "eine getrennte Entschädigungsbe-
messung für die Benutzung des zum Grundeigentum gehörenden Luft-
raums einerseits und für übermässige Immissionen aus der Nachbarschaft
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andererseits" nicht durchführbar sei (vgl. MARGRIT SCHILLING, Enteig-
nungsrechtliche Folgen des zivilen Luftverkehrs, Zeitschrift für schweizeri-
sches Recht [ZSR], Band 125 [2006] I, S. 26). Denn im Aufsatz von SCHIL-
LING wird im Wesentlichen die bis 2006 ergangene Rechtsprechung zu-
sammengefasst. Es wird nicht auf die hedonischen Modelle Bezug genom-
men, sondern noch davon ausgegangen, die Bestimmung der lärmbeding-
ten Minderwerte liege weitgehend im Schätzungsermessen (vgl. SCHIL-
LING, a.a.O., S. 25). Und es wird auch nicht näher ausgeführt, inwiefern
eine getrennte Bemessung nicht möglich sein soll. Das Bundesgericht je-
denfalls hat lediglich festgehalten, es sei nicht angebracht resp. es bestehe
kein Anlass, die Entschädigung für direkten Überflug unabhängig von der
Entschädigung für die Lärmimmissionen zu berechnen ("il n'y a pas lieu de
calculer le montant de cette indemnité indépendamment de celle qui est
due en raison des immissions de bruit": BGE 122 II 349 E. 4c). Zwar ver-
weist das Bundesgericht in einem jüngeren Entscheid auf die Formulierung
von SCHILLING (vgl. BGE 136 II 165 E. 1.1). Doch zeigt es in der entspre-
chenden Erwägung lediglich auf, dass das Verweigern einer Entschädi-
gung für direkten Überflug unter Vorbehalt einer Entschädigung wegen Un-
terdrückung nachbarlicher Abwehrrechte keinen Teilentscheid darstellt,
sondern damit eine von zwei materiellen Anspruchsgrundlagen ausge-
schlossen wird. Wie bereits dargelegt, kommt eine "getrennte Entschädi-
gungsbemessung" im Sinne einer isolierten Festlegung von Entschädi-
gungsbestandteilen in verschiedenen Teilentscheiden denn auch prinzipiell
nicht in Frage. Ob sich die (Gesamt-)Entschädigung für direkten Überflug
aus verschiedenen, im Rahmen einer gesamthaften Betrachtung bestimm-
ten Komponenten zusammensetzen kann, war für das Bundesgericht hin-
gegen nicht relevant. Es hat sich mit dieser Frage daher auch nicht ausei-
nandergesetzt.
10.4.4 Immerhin ist nicht von der Hand zu weisen, dass die Bemessung
eines Zuschlags für nicht lärmbezogene Aspekte mit besonderen Schwie-
rigkeiten verbunden ist. So sieht WIPFLI kaum lösbare Probleme im Zusam-
menhang mit der Berücksichtigung entsprechender Faktoren und befürch-
tet intransparente und nicht nachvollziehbare Entscheide (vgl. WIPFLI,
a.a.O., S. 121). Auch die Vorinstanz führt aus, es falle schwer, den auf-
grund der nicht lärmbezogenen Aspekte eingetretenen Minderwert nach
Marktkriterien zu schätzen. Ein eigentlicher Markt für direkt überflogene
Liegenschaften sei nicht auszumachen, weil der Kreis der betroffenen Ob-
jekte dafür zu klein sei. Sie hat den Zuschlag gemäss ihren Ausführungen
daher in Analogie zur Regelung nach Art. 42 Abs. 2 des Obligationenrechts
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vom 30. März 1911 (OR, SR 220) festgesetzt, wonach der nicht ziffernmäs-
sig nachweisbare Schaden nach Ermessen des Richters mit Rücksicht auf
den gewöhnlichen Lauf der Dinge abzuschätzen ist.
Es ist jedoch darauf hinzuweisen, dass diese Problematik seit jeher be-
standen hat. Dennoch hat das Bundesgericht die nicht lärmbezogenen
Faktoren bei der Entschädigungsbemessung ausdrücklich mitberücksich-
tigt. Wird die entsprechende Entschädigungskomponente weiterhin nach
Schätzungsermessen bestimmt, stellt dies zumindest keinen Rückschritt
dar. Die Komponente muss aber gestützt auf einheitliche und nachvollzieh-
bare Kriterien festgelegt werden.
10.4.5 Damit ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz einerseits eine
Komponente "lärmverursachter Minderwert" und andererseits einen Zu-
schlag für nicht lärmbezogene Aspekte beziffert hat.
10.5 Zusammenfassend ist festzuhalten, dass auch die nicht lärmbezoge-
nen Aspekte der Direktüberflüge den Verkehrswert der betroffenen Liegen-
schaften mindern und deshalb ein entsprechender Zuschlag zu bestimmen
ist.
Entschädigung bei "Teilüberflug" (Liegenschaften)
11.
Befindet sich die betroffene Parzelle nur teilweise innerhalb des festgeleg-
ten Überflugkorridors, geht die Vorinstanz davon aus, die Entschädigung
für direkten Überflug sei jeweils "auf den direkt überflogenen Bereich zu
beschränken"; bezüglich der nicht direkt überflogenen Teilflächen komme
nur eine Entschädigung wegen Unterdrückung nachbarlicher Abwehr-
rechte in Betracht.
Hat der Eigentümer – z.B. mangels Unvorhersehbarkeit der Lärmimmissi-
onen – keinen Anspruch auf eine Entschädigung wegen Unterdrückung
nachbarlicher Abwehrrechte, sondern einzig auf eine Entschädigung für di-
rekten Überflug, geht die Vorinstanz bei der Bestimmung der Komponente
"lärmverursachter Minderwert" daher wie folgt vor: Der lärmbedingte Min-
derwert des Grundstücks wird in einen Gebäude- und einen Landanteil auf-
gegliedert (Ermittlung des auf den Landwert entfallenden Schadens mit der
Lageklassenmethode). Der Entschädigungsbetrag für den Landanteil rich-
tet sich proportional nach dem Anteil, zu dem sich die Parzellenfläche im
Überflugkorridor befindet. Der Entschädigungsbetrag für den Gebäudean-
teil richtet sich auf analoge Weise nach der Lage des Gebäudes. Liegt das
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Gebäude vollständig ausserhalb des Korridors, erfolgt somit überhaupt
keine Entschädigung für den Gebäudeanteil.
11.1 Die Enteignete stellt sich auf den Standpunkt, der Entschädigungsan-
spruch des Grundeigentümers habe sich bei jedem direkten Eindringen in
das Grundeigentum einzig nach den Kriterien zu richten, die auf direkt
überflogene Grundstücke zur Anwendung kämen. Die für die Enteignung
von Nachbarrechten aufgestellten Voraussetzungen dürften nicht – auch
nicht für einen Teil des Grundstücks – zur Anwendung gelangen.
11.2 Es ist damit näher auf die rechtliche Ausgangslage im Fall eines "Tei-
lüberflugs" einzugehen.
11.2.1 Unabhängig davon, ob der Grundeigentümer eine Entschädigung
wegen Unterdrückung nachbarlicher Abwehrrechte oder eine Entschädi-
gung für direkten Überflug fordert, legt er dem Enteignungsrichter die öf-
fentlich-rechtlichen Ansprüche vor, die aus dem Entzug der Abwehrrechte
resultieren, welche das Privatrecht gegen die Einwirkungen aus dem Be-
trieb des Flughafens zur Verfügung stellen würde (vgl. vorne E. 5.1). Es
handelt sich beim "direkten Überflug" und bei der "Unterdrückung nachbar-
licher Abwehrrechte" somit um zwei mögliche Anspruchsgrundlagen für
ein- und dieselbe Entschädigung (vgl. dazu BGE 131 II 137 E. 1.2 und BGE
136 II 65 E. 1.1). Entsprechend ist, wie bereits erwähnt, schon unter dem
Titel "direkter Überflug" eine Enteignungsentschädigung geschuldet, die
den gesamten Schaden einschliesslich des lärmbedingten Schadens voll-
umfänglich deckt (vgl. BGE 129 II 72 E. 4 und BGE 131 II 137 E. 1.2).
Damit ist klar: Kann sich ein Grundeigentümer auf direkten Überflug beru-
fen, hat er allein aus diesem Grund Anspruch auf eine volle Entschädigung.
Ein direkter Überflug liegt vor, wenn die Flugzeuge tatsächlich in die Luft-
säule über dem Grundstück eindringen und die weiteren Bedingungen (ge-
ringe Überflughöhe, Regelmässigkeit) erfüllt sind (vgl. dazu BGE 134 II 49
E. 5 [vor E. 5.1] mit Hinweisen). In den vorliegenden Verfahren stellt sich
nun erstmals explizit die Frage, wie hinsichtlich von Parzellen zu verfahren
ist, die nur teilweise innerhalb eines Überflugkorridors liegen. Das Bundes-
gericht hat sich bereits dazu geäussert, wie ein solcher Korridor im Fall von
Instrumentenflügen festzulegen ist. Es hat dabei auch auf seine Rechtspre-
chung verwiesen, wonach die Entschädigung für direkten Überflug in ge-
wisser Hinsicht mit einer Entschädigung für die zwangsweise Errichtung
einer Dienstbarkeit (Überflugsservitut) gleichgesetzt werden kann. Wie das
Bundesgericht festgehalten hat, kann die entsprechende "Dienstbarkeit"
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klar auf den (als Korridor festgelegten) verhältnismässig schmalen Streifen
Land beschränkt werden (vgl. BGE 131 II 137 E. 3.1.1 und 3.1.3). Das Bun-
desgericht hat jedoch nie angetönt, dass bei Parzellen, die nur teilweise
innerhalb eines solchen klar definierten Korridors liegen, eine Entschädi-
gung lediglich für den Minderwert des Lands bzw. der Gebäudeteile im Kor-
ridor geschuldet wäre. Wie nachfolgend dargelegt wird, widerspricht das
Vorgehen der Vorinstanz denn auch den Vorgaben des Bundesgerichts
und des Enteignungsgesetzes.
11.2.2 Von direkten Überflügen ist bereits dann auszugehen, wenn nur am
Rande in die Luftsäule über dem Grundstück eingedrungen wird. Dies
ergibt sich daraus, dass der Grundeigentümer nach Art. 641 Abs. 2 ZGB
auch ein solches partielles Eindringen nicht dulden müsste. Auch dieser
Eigentümer sieht sich damit mit dem vom Bundesgericht erwähnten "Über-
flugsservitut" konfrontiert. Das sieht auch das Bundesgericht so, wie aus
seinem Entscheid vom 8. Juni 2010 (teilweise publiziert in BGE 136 II 263)
hervorgeht. Das Bundesgericht führte aus, von einem direkten Überflug
könne nur die Rede sein, wenn ein Flugzeug ganz oder teilweise – "etwa
mit einem Flügel" – in die Luftsäule über dem fraglichen Grundstück ein-
dringe. Bei seitlichen Vorbeiflügen, so beeindruckend sie auch sein möch-
ten, werde das Grundeigentum nicht berührt und seien die Einwirkungen
nur unter dem Blickwinkel einer Nachbarrechtsverletzung zu prüfen. Der
Eigentümer eines Grundstücks, das sich knapp ausserhalb des Korridors
befinde, könne keine Entschädigung wegen direkten Überflugs verlangen,
auch wenn seine Liegenschaft in besonderem Mass von schädlichen Im-
missionen des Flugbetriebs betroffen sei (vgl. Urteil des Bundesgerichts
1C_284/2009 vom 8. Juni 2010 E. 12.2 mit Hinweis). Eine Liegenschaft,
die knapp in den Korridor hineinragt, muss demnach aber als direkt über-
flogen gelten.
Damit kann der Grundeigentümer auch dann eine Entschädigung für direk-
ten Überflug fordern, wenn nur ein kleiner Teil der betroffenen Parzelle in-
nerhalb des Überflugkorridors liegt. Gemäss der Entschädigungsgarantie
von Art. 16 EntG muss es sich dabei, wie bei jeder Enteignungsentschädi-
gung nach dem Enteignungsgesetz, um eine volle Entschädigung handeln.
Die Enteignungsentschädigung bei "Teilüberflug" ist somit – genauso wie
die Entschädigung für einen "vollständigen" direkten Überflug – nach
Art. 17 ff. EntG zu bestimmen, konkret also nach den Regeln über die
(rechtliche) Teilenteignung. Wie bereits erwähnt, kommt dabei gestützt auf
Art. 19 Bst. b EntG die Differenzmethode zur Anwendung, die darin be-
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Seite 30
steht, vom Verkehrswert der unbelasteten Liegenschaft denjenigen der be-
lasteten Liegenschaft abzuziehen (vgl. Urteil des Bundesgerichts
1E.8/2000 vom 12. Dezember 2002 E. 2.2.2). Da der gesamte Schaden
gedeckt werden muss, ist dabei auf den Minderwert des ganzen Grund-
stücks abzustellen, unabhängig davon, ob das "Überflugsservitut" räumlich
auf einen bestimmten Bereich der Liegenschaft begrenzt ist.
Auch im Fall eines "Teilüberflugs" hat der Grundeigentümer damit An-
spruch auf eine volle Entschädigung. Er braucht sich dabei – da die zwei
Anspruchsgrundlagen alternativ zueinander stehen – die Voraussetzungen
nicht entgegen halten zu lassen, die hinsichtlich einer Entschädigung we-
gen Unterdrückung nachbarlicher Abwehrrechte zu beachten sind (Unvor-
hersehbarkeit und Spezialität der Immissionen sowie Schwere des Scha-
dens). Es kommt ferner nicht in Frage, den Entschädigungsanspruch für
direkten Überflug selber von diesen drei Voraussetzungen abhängig zu
machen. Denn diese sind ihrer Natur nach auf den Tatbestand der Unter-
drückung nachbarlicher Abwehrrechte beschränkt. Sie leiten sich nämlich
daraus ab, dass eine Verletzung von Nachbarrechten gemäss Art. 684
ZGB nur bei übermässigen Einwirkungen gegeben ist. Die Voraussetzung
der Unvorhersehbarkeit ergibt sich dabei daraus, dass die Übermässigkeit
der Einwirkungen in Absatz 2 der genannten Bestimmung von der Lage
und Beschaffenheit der Grundstücke und dem Ortsgebrauch abhängig ge-
macht wird (vgl. dazu statt vieler BGE 94 I 286 E. 8 und 9 sowie BGE 110
Ib 43 E. 4; vgl. dazu auch HESS/WEIBEL, a.a.O., Art. 5 Rz. 15 ff.). Im Fall
eines direkten Überflugs obliegt es dem Enteignungsrichter hingegen nicht,
die Duldbarkeit einer mittelbaren Immission zu bewerten, sondern viel-
mehr, die Folgen einer ungerechtfertigten Einwirkung im Sinn von Art. 641
Abs. 2 ZGB zu beurteilen (vgl. BGE 129 II 72 E. 2.6). Die Entschädigung
für direkten Überflug kann daher auch nicht für einen Teilbetrag von den
erwähnten drei Voraussetzungen abhängen.
11.2.3 Gestützt auf die Rechtsprechung des Bundesgerichts und die Vor-
gaben des Enteignungsgesetzes hat die Entschädigung für direkten Über-
flug den Minderwert des Grundstücks somit nicht bloss im Verhältnis der
Parzellen- bzw. Gebäudefläche innerhalb des Überflugkorridors zu decken,
sondern vollständig. Dies unabhängig von den Kriterien, die hinsichtlich ei-
ner Entschädigung wegen Unterdrückung nachbarlicher Abwehrrechte zu
beachten sind.
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11.3 Wie die Vorinstanz ausführt, hält sie ihr Vorgehen jedoch aus Gründen
der Gleichbehandlung für geboten. Es könne nicht angehen, dass der Ei-
gentümer einer grossen Parzelle, die teilweise überflogen werde, eine
grössere Entschädigung erhalte als der Eigentümer einer kleinen Parzelle,
die aber im gleichen Flächenumfang direkt überflogen werde.
11.3.1 Die Enteignete hält dem entgegen, es sei nicht einzusehen, warum
der Eigentümer einer grösseren Parzelle nicht eine entsprechend grössere
Entschädigung erhalten sollte. Eine Ungleichbehandlung könne darin si-
cherlich nicht erblickt werden. Vielmehr stelle es eine Ungleichbehandlung
dar, dem Grundeigentümer einer bloss teilweise senkrecht überflogenen
Parzelle nur einen Teil seines Schadens zu ersetzen. Dieser sei nicht nur
in tatsächlicher Hinsicht praktisch gleich betroffen wie der Eigentümer einer
vollständig senkrecht überflogenen Parzelle, sondern leite wie Letzterer
auch seinen Entschädigungsanspruch aus dem Eindringen in den Luft-
raum des Grundstücks und damit aus dem Direktüberflug ab.
11.3.2 Nach dem in Art. 8 Abs. 1 BV statuierten allgemeinen Rechtsgleich-
heitsgebot ist Gleiches nach Massgabe seiner Gleichheit gleich und Un-
gleiches nach Massgabe seiner Ungleichheit ungleich zu behandeln. Der
Anspruch auf Gleichbehandlung wird insbesondere verletzt, wenn hinsicht-
lich einer entscheidwesentlichen Tatsache rechtliche Unterscheidungen
getroffen werden, für die ein vernünftiger Grund in den zu regelnden Ver-
hältnissen nicht ersichtlich ist, oder wenn Unterscheidungen unterlassen
werden, die aufgrund der Verhältnisse hätten getroffen werden müssen
(vgl. BGE 136 V 231 E. 6.1 und BGE 134 I 23 E. 9.1 je mit Hinweisen). Der
Anspruch auf Gleichbehandlung ist sowohl bei der Rechtsetzung als auch
bei der Rechtsanwendung zu beachten (vgl. dazu ULRICH HÄFELIN / GEORG
MÜLLER / FELIX UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Auflage, Zü-
rich/St. Gallen 2010, Rz. 507, mit Hinweisen).
11.3.3 Wird allen Eigentümern direkt überflogener Liegenschaften der Min-
derwert ihres Grundstücks vollständig ersetzt, so werden diese Eigentümer
untereinander nicht in unzulässiger Weise ungleich behandelt. Der Vo-
rinstanz geht es indes darum, die rechtliche Besserstellung der Eigentümer
direkt überflogener Liegenschaften zu begrenzen, indem diese eben nur
bezüglich des Lands und der Gebäude innerhalb des Überflugkorridors
besser gestellt werden sollen als die Eigentümer nicht direkt überflogener
Liegenschaften. In diesem Sinne argumentieren auch die Enteigner: Ihrer
Ansicht nach wäre es geradezu abwegig und absurd, die zu entschädi-
gende Fläche nicht zu begrenzen. Dies könne am (realen) Extrembeispiel
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einer sehr grossen Parzelle mit neun Mehrfamilienhäusern gezeigt werden.
Obschon die grosse Mehrheit der Mehrfamilienhäuser nicht direkt überflo-
gen werde, stehe dem Eigentümer ohne diese Begrenzung eine Minder-
wertentschädigung für das gesamte Land und für alle Mehrfamilienhäuser
zu. Dies wäre, so die Enteigner, unhaltbar und führte auch zu krassen Un-
gleichbehandlungen. Wäre das Grundstück nämlich in einzelne Mehrfami-
lienhausparzellen aufgeteilt worden, wäre eine Minderwertentschädigung
anerkanntermassen nur bei den teilweise direkt überflogenen Parzellen ein
Thema. Dies könne nicht anders sein, nur weil eine solche Parzellierung
zufälligerweise nicht vorgenommen worden sei. Auch gegenüber einer
Nachbarliegenschaft, die sich allenfalls viel näher am Überflugkorridor be-
finde als ein davon bis zu 170 Meter entferntes Mehrfamilienhaus auf der
sehr grossen Parzelle, führe dies zu einem stossenden Ergebnis, da für die
nähere Liegenschaft keine Entschädigung geschuldet sei, für das entfern-
tere Mehrfamilienhaus hingegen schon.
11.3.4 Es mag auf den ersten Blick als stossend empfunden werden, dass
der Eigentümer einer Parzelle, die knapp in den Überflugkorridor hinein-
ragt, eine volle Entschädigung erhältlich machen kann, während derjenige,
dessen Parzelle sich knapp ausserhalb des Korridors befindet, unter Um-
ständen keinen Anspruch auf Entschädigung hat. Die Enteignete weist je-
doch zu Recht darauf hin, dass sowohl der Eigentümer einer vollständig
als auch derjenige einer teilweise im Korridor liegenden Parzelle, anders
als der Eigentümer einer nicht direkt überflogenen Liegenschaft, ihren Ent-
schädigungsanspruch aus dem Eindringen in den Luftraum des Grund-
stücks ableiten: Wie aus den bisherigen Erwägungen hervorgeht, sind die
unterschiedlichen Anspruchsvoraussetzungen für die Enteignungsent-
schädigung in der unterschiedlichen zivilrechtlichen Ausgangslage begrün-
det, d.h. darin, dass zur Abwehr direkter Überflüge nicht bloss die nachbar-
lichen Abwehrrechte zur Verfügung stünden, sondern auch ein nicht von
der Übermässigkeit der Einwirkungen bzw. vom Ortsgebrauch abhängiger
Abwehranspruch. Es versteht sich von selbst, dass die enteignungsrecht-
liche Entschädigung von der zivilrechtlichen Ausgangslage abhängen kann
bzw. muss. Denn eine formelle Enteignung kann nur dann vorliegen, wenn
bestimmte dingliche bzw. obligatorische Rechte entzogen oder beschränkt
werden (vgl. dazu Art. 5 und Art. 23 Abs. 1 EntG).
Die rechtliche Besserstellung der Eigentümer direkt überflogener Liegen-
schaften im Enteignungsverfahren – darunter auch die von einem "Teilü-
berflug" betroffenen – beruht somit auf einer besonderen zivilrechtlichen
Ausgangslage, ist daher sachlich begründet und verstösst nicht gegen das
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Rechtsgleichheitsgebot. Daran ändert auch das Argument nichts, der Ei-
gentümer einer Parzelle, die knapp in den Korridor hineinrage, könne doch
aufgrund der Ähnlichkeit der Sachverhalte nicht derart besser gestellt sein
als der Eigentümer einer knapp ausserhalb des Korridors befindlichen Par-
zelle. Der Sachverhalt – also die tatsächliche Ausgangslage – mag zwar
fast identisch sein, aber eben nicht die zivilrechtliche Ausgangslage. Letzt-
lich ist also entscheidend, dass bereits in zivilrechtlicher Hinsicht grundle-
gend zwischen direkten Überflügen und Vorbeiflügen zu unterscheiden ist.
Dass dem so ist, hat das Bundesgericht abschliessend festgestellt. Die da-
mit verbundene Besserstellung der Eigentümer direkt überflogener Liegen-
schaften zeigt sich anhand der von einem "Teilüberflug" betroffenen Par-
zellen einfach besonders akzentuiert. Dem kann nun aber nicht dadurch
entgegen gewirkt werden, die Stellung der von einem "Teilüberflug" be-
troffenen Eigentümer – in Missachtung des Grundsatzes der vollen Ent-
schädigung – wieder der Stellung derjenigen Eigentümer anzunähern, die
sich nicht auf direkten Überflug berufen können. Die von der Vorinstanz
vorgenommene generelle Unterscheidung zwischen inner- und ausserhalb
des Korridors liegenden Parzellen- und Gebäudeflächen ergibt sich damit
auch nicht aus dem allgemeinen Rechtsgleichheitsgebot.
11.3.5 Besonders einzugehen ist indes noch auf die von den Enteignern
erwähnte Fallkonstellation, in der eine mehrere Mehrfamilienhäuser um-
fassende Liegenschaft von einem "Teilüberflug" betroffen ist. Das Bundes-
gericht hat in seinem Rückweisungsentscheid vom 13. Januar 2010 (teil-
weise publiziert in BGE 136 II 165) nämlich festgehalten, die Vorinstanz
werde beurteilen müssen, ob "alle Stockwerkeigentümer der Liegenschaft"
oder "nur diejenigen des direkt überflogenen Blocks" Anspruch auf eine
Entschädigung hätten (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_286/2009 vom
13. Januar 2010 E. 6). Zwar ist dabei von einer generellen Unterscheidung
zwischen inner- und ausserhalb des Korridors liegenden Flächen ebenfalls
nicht die Rede, doch mochte es das Bundesgericht offenbar nicht von Vorn-
herein verwerfen, dass bei "teilüberflogenen" Liegenschaften, die mit meh-
reren Gebäuden überbaut sind, Differenzierungen vorgenommen werden
könnten.
Es trifft zu, dass man sich eine mehrere Mehrfamilienhäuser umfassende
Liegenschaft in der Regel auch in verschiedene Parzellen aufgeteilt den-
ken könnte. Wurde eine solche Aufteilung in mehrere Parzellen nicht vor-
genommen, erachten dies die Enteigner daher als "zufällig". Sie weisen
darauf hin, dass aufgrund dieser "Zufälligkeit" auch der Minderwert von
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Mehrfamilienhäusern ersetzt wird, die einen deutlichen Abstand zum Kor-
ridor aufweisen. Tatsächlich wäre ein Vorgehen wohl praktikabel, bei dem
die Gesamtliegenschaft gedanklich in mehrere Parzellen aufgeteilt wird,
die je eines der Gebäude plus das umgebende Land umfassen, und eine
Entschädigung dann nur für den Minderwert derjenigen gedachten Parzel-
len zugesprochen wird, die zumindest teilweise im Überflugkorridor liegen.
Doch würde dies ebenfalls darauf hinauslaufen, dem Grundeigentümer die
ihm aufgrund der zivilrechtlichen Ausgangslage zustehende volle Enteig-
nungsentschädigung zu verweigern. Daran ändert auch der Umstand
nichts, dass die rechtliche Besserstellung der Eigentümer direkt überfloge-
ner Liegenschaften in diesen Fällen ganz besonders auffällt. Eine gedank-
liche Aufteilung in "Teilparzellen" ist daher aus den gleichen Gründen ab-
zulehnen wie eine generelle Unterscheidung zwischen inner- und aus-
serhalb des Korridors liegenden Flächen.
11.3.6 Aus dem allgemeinen Rechtsgleichheitsgebot kann somit nicht ab-
geleitet werden, die Höhe der Entschädigung für direkten Überflug sei da-
von abhängig zu machen, zu welchem Teil die Parzelle bzw. die Gebäude
im Überflugkorridor liegen.
11.4 Zusammenfassend ist dem Grundeigentümer unter dem Titel "direkter
Überflug" jeweils eine Entschädigung zuzusprechen, die den Minderwert
des gesamten Grundstücks deckt. Dies jeweils unabhängig davon, ob die
betroffene Parzelle ganz oder teilweise innerhalb des Überflugkorridors
liegt, und unabhängig von den Kriterien, die hinsichtlich einer Entschädi-
gung wegen Unterdrückung nachbarlicher Abwehrrechte zu beachten sind.
12.
Im vorliegend zu beurteilenden Fall ist die Enteignete Eigentümerin eines
Baugrundstücks. Dieses weist eine Fläche von (…) m2 auf, wovon sich ca.
273m2 innerhalb des festgelegten Überflugkorridors befinden. Da also ein
"Teilüberflug" gegeben ist, hat die Enteignete Anspruch auf eine Entschä-
digung, die den Minderwert der gesamten Liegenschaft deckt.
Demnach ist unerheblich, ob die Enteignete die Entschädigung auch unter
dem Titel "Unterdrückung nachbarlicher Abwehrrechte" geltend machen
könnte (vgl. dazu oben E. 6.5). Ebenso kann die von der Enteigneten auf-
geworfene Frage nach der Breite des Überflugkorridors offen gelassen
werden.
Bestimmung der Komponente "lärmverursachter Minderwert"
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Die Vorinstanz hat bei der Ermittlung des lärmbedingten Minderwerts auf
das hedonische Modell "MIFLU" abgestellt, da sich die Liegenschaft in der
"Einfamilienhauszone zweigeschossig" befindet. Dieses Modell wurde ei-
gens zur Bestimmung fluglärmbedingter Minderwerte bei selbst genutztem
Wohneigentum (Einfamilienhäusern und Stockwerkeigentum) entwickelt.
Der Auftrag zur Erarbeitung des Modells ging von der Flughafen Zürich AG
aus; die Entwicklung erfolgte durch die Zürcher Kantonalbank (ZKB) unter
Begleitung durch ein Expertengremium. Das Bundesgericht hat dieses Mo-
dell in den Verfahren betreffend Starts ab Piste 16 für anwendbar erklärt
(vgl. zum Ganzen BGE 134 II 49 E. 16-18). Das Modell wird unterdessen
allgemein als "MIFLU I" bezeichnet, zur klaren Abgrenzung vom Modell
"MIFLU II", das die Flughafen Zürich AG zur Bestimmung der Minderwerte
von Ertragsliegenschaften (Mehrfamilienhäusern) entwickeln liess.
Bei MIFLU I handelt es sich um ein sog. hedonisches Bewertungsmodell.
Solche Modelle werden zur Untersuchung verschiedener Gütermärkte (Im-
mobilien-, Auto-, Kunstmarkt usw.) eingesetzt. Ihnen ist im Wesentlichen
gemeinsam, dass sie die auf dem Markt bestehenden Preisunterschiede
über die spezifischen Gütereigenschaften erklären, die dem Nutzer oder
Eigentümer in mehr oder weniger grossem Ausmass Genuss verschaffen
und dementsprechend die Zahlungsbereitschaft bestimmen. Ein Produkt
bzw. eine Immobilie wird demnach als Bündel von Eigenschaften betrach-
tet, von denen jede ihren Preis hat und welche gesamthaft den Wert des
Gutes bilden. Die verschiedenen preisbestimmenden Eigenschaften wer-
den anhand zahlreicher Vergleichsobjekte, die auf dem freien Markt ge-
handelt worden sind, durch ein statistisches Verfahren (Regressionsver-
fahren) ermittelt und quantifiziert (vgl. BGE 134 II 49 E. 16.1 mit Hinwei-
sen). Wie das Bundesgericht festgehalten hat, erlaubt die hedonische Me-
thode als einzige der heute bekannten Schätzungsmethoden, auf einer
weitgehend objektivierten Basis das Vorhandensein oder Fehlen eines be-
stimmten Liegenschaftenmerkmals direkt mit einem entsprechenden Preis-
aufschlag oder -abzug zu verbinden, wodurch eine gleichmässige Bewer-
tung in einer Grosszahl von Fällen ermöglicht wird (BGE 134 II 49 E. 16.4).
Der Fluglärm bildet in MIFLU I eines von acht Merkmalen der Mikrolage.
Andere solche Merkmale sind z.B. der Strassenlärm, die Sicht und die
Hangneigung. Weiter berücksichtigt das Modell fünf Merkmale der Makro-
lage, wie etwa die Steuerkraft der Gemeinde oder die Fahrzeit nach Zürich,
A-2164/2012
Seite 36
sowie 17 bis 18 Merkmale der Liegenschaft selbst, wie das Alter und die
Substanz des Gebäudes, die Anzahl Zimmer, die Anzahl Nasszellen etc.
(vgl. Bericht der ZKB "Entwicklung eines hedonischen Bewertungsmodells
für fluglärmbelastete Liegenschaften: Dokumentation zuhanden des Ex-
pertengremiums [V. 3.0]" vom 18. November 2005 [Dossier A-2132/2012,
act. 47; nachfolgend: Bericht ZKB], S. 22 f.; vgl. auch BGE 134 II 49
E. 17.1). Dem Modell liegen Transaktionsdaten der ZKB von 7'484 Frei-
handverkäufen von Einfamilienhäusern bzw. Stockwerkeigentum im Kan-
ton Zürich aus den Jahren 1995 bis 2005 zu Grunde (vgl. dazu Bericht
ZKB, S. 2 f.).
MIFLU I ist als hybrider Prozess ausgestaltet, d.h. es wird zwingend von
einem Schätzer ein Augenschein vorgenommen. Dieser kann sein Ermes-
sen bei der Verkehrswertbemessung einbringen. Das Modell ermittelt zwar
hilfsweise einen Verkehrswert, doch kann der Schätzer diesen Wert ohne
Weiteres korrigieren und etwa einen Abzug wegen Entwertung oder einen
Zuschlag für Erneuerung vornehmen. Dagegen erfolgt die Ermittlung des
fluglärmbedingten Minderwerts (ausgedrückt in Prozenten des Verkehrs-
werts ohne Fluglärm) unter Ausschluss eines weiteren Schätzungsermes-
sens (vgl. dazu BGE 134 II 49 E. 17.1 und 18.5.1).
Vorliegend handelt es sich zwar um Bauland. Doch ermittelte die Vo-
rinstanz den lärmbedingten Minderwert, indem sie den Minderwert-Pro-
zentsatz heranzog, den "MIFLU I" bei einer benachbarten (überbauten)
Parzelle ausweist. Der Verkehrswert wurde anderweitig bestimmt (vgl.
dazu unten E. 16 und 17).
13.1 Die Enteignete rügt zunächst, in den vorliegenden Fällen sei MIFLU I
in der Version 4.5 verwendet worden. In dieser Version werde neben der
Fluglärm-Grundbelastung (Leq16h [6-22 Uhr]) die Belastung während der
ersten, zweiten und letzten Nachtstunde berücksichtigt (Leq1h [22-23 Uhr],
Leq1h [23-24 Uhr] und Leq1h [5-6 Uhr]). Die enormen Lärmwerte in den
letzten zwei Abendstunden zwischen 20 und 22 Uhr würden demnach nur
über die Grundbelastung (also den Mittelungspegel über alle 16 Tagesstun-
den) berücksichtigt, wo sie sich aber zu wenig niederschlagen würden. In
der vom Bundesgericht "abgesegneten" Version habe MIFLU I denn auch
zusätzlich die Spitzenbelastung (max. Leq1h zwischen 7 und 21 Uhr) so-
wie die Belastung während der Stunde von 21 bis 22 Uhr (Leq1h [21-22h])
berücksichtigt. Es sei unverständlich, dass an diesen gerade im Zusam-
menhang mit den Ostanflügen so zentralen Parametern nicht festgehalten
worden sei.
A-2164/2012
Seite 37
13.1.1 Die ins Modell MIFLU I einbezogene Fluglärmbelastung beruht auf
Lärmwerten, die von der Eidgenössischen Materialprüfungs- und For-
schungsanstalt (Empa) mit dem Simulationsmodell "FLULA" flächende-
ckend auf den Hektar genau berechnet worden sind (vgl. Bericht ZKB,
S. 4). Die Fluglärmbelastung wurde in der Modellversion 3.0 über drei Va-
riablen abgebildet (vgl. Bericht ZKB, S. 5 f., 11):
– Grundbelastung: Leq16h (6-22 Uhr) über 50 dB
– Spitzenbelastung: sofern Leq16h (6-22 Uhr) > 50 dB: höchster Leq1h
zwischen 7 und 21 Uhr abzüglich Leq16h (6-22 Uhr)
– Tagesrandbelastung: bei Minderwertberechnungen für die Jahre ab
2002: höchster der folgenden Werte: Leq1h (21-22 Uhr) über 50 dB,
Leq1h (22-23 Uhr) über 50 dB, Leq1h (23-24 Uhr) über 47 dB.

Das Bundesgericht bezog sich in seinem Entscheid auf diese Modellver-
sion (vgl. dazu BGE 134 II 49 E. 18.5.2).
13.1.2 Bei der Grundbelastung beträgt der "Entwertungssatz" (Betrag des
mittleren Koeffizienten, entspricht der Wertreduktion bei einem Einfamilien-
haus an mittlerer Lage) in dieser Modellversion 0.81% pro dB. Die Berech-
nung des Minderwerts erfolgt dabei multiplikativ, d.h. wie bei einer Zinses-
zinsrechnung, und nicht additiv. Beträgt der Leq16h (6-22 Uhr) z.B. 64 dB,
womit er 14 dB über der Schwelle von 50 dB liegt, ist also vierzehn Mal ein
Abschlag von 0.81% auf dem jeweils schon reduzierten Verkehrswert an-
zubringen. Bei der Spitzenbelastung – die Variable bildet die Anzahl dB
über Grundbelastung ab – beträgt der Entwertungssatz 0.65% pro dB, wo-
bei auf dem durch die Grundbelastung schon reduzierten Wert angesetzt
wird. Bei der Tagesrandbelastung beträgt der Entwertungssatz 0.80% pro
dB (vgl. zum Ganzen Bericht ZKB, S. 6, 11 f.).
13.1.3 In den vorliegenden Fällen kam MIFLU I in der Version 4.5 vom
20. April 2010 zur Anwendung. Auf den entsprechenden Datenblättern wer-
den neben dem Leq16h (6-22 Uhr) lediglich die Leq1h-Werte der ersten
und zweiten Nachtstunde (22-23 bzw. 23-24 Uhr) aufgeführt. Der Spitzen-
wert für die Stunden zwischen 7 und 21 Uhr sowie der Wert für die Stunde
von 21 bis 22 Uhr fehlen. Dafür wird der Leq1h der letzten Nachtstunde (5-
6 Uhr) ausgewiesen, welcher in MIFLU I gar keine Berücksichtigung findet.
Die Enteignete hat daraus geschlossen, dass die Modellparameter gegen-
über der Version 3.0 angepasst worden sind.
A-2164/2012
Seite 38
Die Vorinstanz hat, nachdem sie vom Bundesverwaltungsgericht um Ver-
nehmlassung ersucht worden war, eine Auskunft der ZKB zu den Unter-
schieden zwischen der Version 4.5 und den früheren Versionen eingeholt.
In der entsprechenden Stellungnahme vom 4. Juli 2012 (Dossier
A-2132/2012, act. 9/1) führt die ZKB aus, die MIFLU-I-Versionen 3.0b und
4.5 würden sich in Bezug auf die Modell-Parameter und den Berechnungs-
prozess nicht unterscheiden. Weder an der Modell- noch an der Lärmspe-
zifikation hätten Anpassungen stattgefunden. Für beide Versionen gelte so-
mit, dass die Spitzenbelastung für das gesamte Zeitfenster von 1995 bis
2005 berücksichtigt werde, die Tagesrandbelastung jedoch nicht vor 2001.
Bei der Darstellung der Ergebnisse seien auf Wunsch der Flughafen Zürich
AG zwischen der Version 3.0b und der Version 4.5 die folgenden Änderun-
gen vorgenommen worden:
– "Auflistung der 'Fluglärmbelastung gemäss Lärmschutzverordnung' im
Output (ohne Folgen für die Minderwertermittlung)"
– "Rundung der Werte auf Fr. 1'000.– (statt 10'000.–)"
– "Einfügen einer Korrekturzeile für die Verkehrswertbestimmung (ohne
Einfluss auf den prozentualen Minderwert)".

Die Enteigner führen in ihrer Stellungnahme vom 26. Oktober 2012 ergän-
zend aus, bereits in der Zwischenversion 4.2 habe eine Korrektur des Ver-
kehrswerts vorgenommen werden können. Was die Darstellung der Lärm-
werte und die Rundungen betreffe, habe die Zwischenversion aber noch
der Version 3.0 entsprochen. Weiter legen die Enteigner ihrer Stellung-
nahme Datenblätter von Minderwertberechnungen mit der Version 3.0b
und der Version 4.5 bei. Daraus ist ersichtlich, dass per Stichjahr 2002 bei
beiden Versionen die gleichen prozentualen Minderwerte resultieren.
13.1.4 Damit steht fest, dass hinsichtlich der Berechnung des Minderwert-
Prozentsatzes und, abgesehen von der anderen Rundung, auch bei der
Verkehrswertermittlung keine Unterschiede zwischen der Version 4.5 und
der vom Bundesgericht beurteilten Version bestehen. Die Vorinstanz durfte
ihren Entscheid daher auf die mit der Version 4.5 erfolgten Berechnungen
stützen. Anzumerken bleibt, dass die Flughafen Zürich AG durchaus An-
lass gehabt hätte, proaktiver über die erfolgten Anpassungen zu informie-
ren. Denn erstens ist kein überzeugender Grund ersichtlich, auf dem Da-
tenblatt plötzlich andere als die für die Berechnung relevanten Werte aus-
zuweisen, und zweitens resultieren in absoluten Zahlen aufgrund der ge-
naueren Rundung von Verkehrs- und Minderwert leicht unterschiedliche
Minderwerte.
A-2164/2012
Seite 39
13.2 Die Enteignete ist allerdings der Ansicht, MIFLU I trage auch in der
unveränderten Spezifikation der auf den Abend konzentrierten Lärmbelas-
tung durch die Ostanflüge zu wenig Rechnung.
Erstens wird ihres Erachtens die Lärmbelastung zwischen 20 und 21 Uhr
nur ungenügend berücksichtigt, obschon der Leq1h (20-21 Uhr) über die
Spitzenbelastungs-Variable in die Minderwertberechnung einfliesse. Die-
sen Standpunkt begründet die Enteignete damit, dass ein Entwertungssatz
von 0.65% pro dB angesichts der hohen Lärmsensibilität der Bevölkerung
zur abendlichen Erholungszeit zu tief sei. In der Stunde zwischen 20 und
21 Uhr fänden Ostanflüge zudem grundsätzlich nur an Wochenenden und
Feiertagen statt, an denen tendenziell ein höheres Ruhebedürfnis bestehe.
Der Leq1h (20-21 Uhr) werde aber übers ganze Jahr gemittelt und damit
"verwässert". Er vermöge den Einfluss der auf die Wochenenden und Fei-
ertage konzentrierten Lärmbelastung nicht sachgerecht abzubilden.
Zweitens bestreitet die Enteignete, dass dem Modell eine genügende Da-
tenbasis zur Beurteilung der Minderwerte im Osten des Flughafens zu
Grunde liege. Die Anzahl von Transaktionsdaten aus dem Osten des Flug-
hafens bzw. von Objekten mit Abendbelastung sei unklar.
13.2.1 Das Bundesgericht hat sich in BGE 134 II 49 eingehend mit MIFLU I
auseinandergesetzt. Es verweist in seinem Entscheid unter anderem auf
die Beurteilung von Professor Dr. Kugler, Fachmitglied des Expertengremi-
ums, wonach MIFLU I eine verlässliche Schätzung der fluglärmbedingten
Marktwertminderung von Immobilien im Kanton Zürich liefere, es in seiner
Fülle von Mikrolagefaktoren die gängigen Standards für hedonische Be-
wertungsmodelle bei weitem übertreffe und das Vorgehen bei Erarbeitung
des Modells der "best practice" in der ökonometrischen Analyse entspre-
che (vgl. BGE 134 II 49 E. 18.3). Das Bundesgericht sah keinen Grund,
von dieser Einschätzung abzuweichen (vgl. BGE 134 II 49 E. 18.6). Fest-
zuhalten ist weiter, dass bei der Entwicklung des Modells bewusst auch auf
eine Anwendung im Osten des Flughafens fokussiert wurde – eben darum
wird die Tagesrandbelastung bei Minderwertberechnungen für die Jahre ab
2002 berücksichtigt (vgl. dazu Bericht ZKB, S. 6). MIFLU I ist damit auch
in den vorliegenden Fällen anzuwenden.
An dieser Beurteilung vermögen die Vorbringen des Enteigneten nichts zu
ändern. Nachdem dem Modell bereits ein hoher wissenschaftlicher Stan-
dard attestiert wurde, ist nicht daran zu zweifeln, dass für dessen Ausrich-
A-2164/2012
Seite 40
tung auf die Situation im Osten des Flughafens eine ausreichende Daten-
basis gegeben war. So wurde denn auch die Morgenbelastung, wie sie ins-
besondere im Bereich der Südanflüge auftritt, im Modell nicht berücksich-
tigt, weil dafür tatsächlich nicht genügend Transaktionen vorhanden waren
(vgl. Bericht ZKB, S. 5 Fn. 5). Weiter ist die Argumentation des Enteigneten
nicht überzeugend, wonach die Lärmbelastung in der Stunde von 20 bis 21
Uhr nur ungenügend berücksichtigt werde. Es trifft zwar zu, dass an Wo-
chenenden und Feiertagen bereits ab 20 Uhr und nicht erst ab 21 Uhr ge-
nerell auf Ostanflüge umgestellt wird, und dass die Lärmbelastung der
Stunde zwischen 20 und 21 Uhr allenfalls über die Spitzenbelastung in die
Minderwertberechnung einfliesst, ansonsten aber nicht gesondert berück-
sichtigt wird. Darin ist aber kein Anlass zu sehen, die Modellspezifikation in
Frage zu stellen. Denn erstens geht es bei der Entwicklung eines solchen
Modells darum, aussagekräftige Lärmvariablen zu definieren, die jedoch
nie alle möglichen Variationen der Lärmbelastung abbilden können bzw.
müssen. Und zweitens wirkt sich der Umstand, dass die Lärmbelastung am
späteren Abend und in den ersten Nachtstunden besonders gross ist, auf-
grund der speziellen Berücksichtigung der ab 21 Uhr gegebenen "Tages-
randbelastung" ja unbestreitbar auf die Höhe der Minderwerte aus.
13.2.2 Es bestehen somit keine Anhaltspunkte dafür, dass MIFLU I der Si-
tuation im Osten des Flughafens nicht ausreichend Rechnung trägt. Auf die
Offenlegung weiterer Modellgrundlagen durch die ZKB und die Einholung
eines Gutachtens kann verzichtet werden.
13.3 Zusammenfassend hat die Vorinstanz den lärmbedingten Minderwert
zu Recht anhand von MIFLU I in der Version 4.5 vom 20. April 2010 ermit-
teln lassen.
Schätzungsstichtag und massgebliche Lärmwerte (inkl. Werte gem. vBR)
14.
14.1 Die Einführung der Ostanflüge geht darauf zurück, dass Deutschland
am 22. Mai 2000 die schweizerisch-deutsche Vereinbarung von 1984 über
die An- und Abflüge zum bzw. vom Flughafen Zürich über deutsches Ho-
heitsgebiet kündigte. Im Herbst 2001 einigten sich die Parteien auf einen
Staatsvertrag, mit dessen Umsetzung – voranwendungs- und schrittweise
– sogleich zu beginnen war. Daher wurde am 19. Oktober 2001 ein neues,
den deutschen Luftraum entlastendes Nachtflugregime eingeführt; die Lan-
dungen, die bis dahin von Norden erfolgt waren, wurden auf die Piste 28
A-2164/2012
Seite 41
verlegt, mit Anflug aus Osten. Weitere Ostanflüge wurden eingeführt, als
am 27. Oktober 2002 die neue staatsvertragliche Wochenend- und Feier-
tagsregelung zu greifen begann. Dem bloss vorläufig angewandten, aber
noch nicht ratifizierten Staatsvertrag erwuchs im schweizerischen Parla-
ment Widerstand; am 18. März 2003 scheitere er dort endgültig. Die Be-
schränkungen des Staatsvertrags entfielen jedoch nicht, da sie von Seiten
Deutschlands in einer einseitigen Durchführungsverordnung (DVO) veran-
kert wurden. Diese wurde sukzessive verschärft (vgl. zu diesem Sachver-
halt Urteil des Bundesverwaltungsgerichts A-1923/2008 vom 26. Mai 2009
E. 6.7 und BGE 136 II 263 Sachverhalt A).
Die notwendigen Anpassungen des Anflugregimes waren jeweils durch
provisorische Änderungen des damaligen Betriebsreglements erfolgt. Am
31. Dezember 2003 legte die Flughafen Zürich AG dem Bundesamt für Zi-
villuftfahrt (BAZL) sodann ein "vorläufiges Betriebsreglement" für den Flug-
hafen Zürich (vBR) vor, das die verschiedenen Provisorien ersetzt und so-
lange gelten soll, bis nach Abschluss des Sachplanverfahrens (Revision
des Sachplans Infrastruktur der Luftfahrt [SIL]) ein "definitives Betriebsreg-
lement" erlassen werden kann. Mit Verfügung vom 29. März 2005 geneh-
migte das BAZL das vBR teilweise und mit diversen Auflagen (vgl. dazu
BGE 137 II 58 Sachverhalt A-D). Das Bundesverwaltungsgericht hiess die
gegen diese Verfügung erhobenen Beschwerden mit Urteil A-1936/2006
vom 10. Dezember 2009 (publiziert in BVGE 2011/19) teilweise gut und
hob Teile der Genehmigung vollständig auf oder änderte sie. Dieser Ent-
scheid wurde vom Bundesgericht mit Urteil 1C_58/2010 vom 22. Dezem-
ber 2010 (publiziert in BGE 137 II 58) im Wesentlichen bestätigt. Mit Verfü-
gung vom 15. April 2011 genehmigte das BAZL die anhand der ursprüngli-
chen Genehmigungsverfügung und den beiden Gerichtsurteilen überarbei-
teten Fassungen von Betriebsreglement und Anhängen. Die entspre-
chende Version des vBR wurde von der Flughafen Zürich AG als "Betriebs-
reglement für den Flughafen Zürich vom 30. Juni 2011" in Kraft gesetzt. Die
im vBR festgelegte Verlängerung der Nachtflugsperre war zudem bereits
auf den 29. Juli 2010 mittels Publikation im Luftfahrthandbuch (AIP) umge-
setzt worden.
14.2 Nach Art. 19bis Abs. 1 EntG ist für die Festsetzung der Entschädigung
der Verkehrswert des abgetretenen Grundstücks im Zeitpunkt der Eini-
gungsverhandlung massgebend. Auf dieses Datum ist für die Frage abzu-
stellen, welche rechtliche und welche tatsächliche Situation der Bewertung
des enteigneten Grundstücks zugrundezulegen sei (vgl. BGE 112 Ib 531
E. 3; vgl. auch BGE 129 II 470 E. 5 und BGE 134 II 49 E 13.1). Wie das
A-2164/2012
Seite 42
Bundesgericht festgehalten hat, ist die Regelung von Art. 19bis Abs. 1 EntG
indessen auf Verfahren mit öffentlicher Planauflage und persönlicher An-
zeige zugeschnitten. Finde dagegen, wie häufig beim nachträglichen Auf-
treten übermässiger Immissionen, kein öffentliches Auflageverfahren statt
und könnten die Entschädigungsansprüche bis zum Eintritt der Verjährung
über einen längeren Zeitraum geltend gemacht werden, rechtfertige es
sich, für alle Verfahren den nämlichen Schätzungszeitpunkt zu wählen. Der
Schätzungsstichtag sei in diesen Fällen in Würdigung der gegebenen Um-
stände festzusetzen und dürfe auf den Zeitpunkt gelegt werden, in dem die
Lärmbetroffenen durch öffentliche Auflage der Lärmbelastungspläne und
öffentliche Bekanntmachung zur Anmeldung ihrer Entschädigungsansprü-
che hätten aufgefordert werden können (vgl. BGE 134 II 49 E. 13.1 mit
Hinweis). Im Fall der Ostanflüge hat die Vorinstanz in Anwendung dieser
Rechtsprechung den 1. Januar 2002 als Schätzungsstichtag (dies aesti-
mandi) festgelegt, wobei die Verkehrswertschätzungen bei Baugrundstü-
cken konkret per 30. Oktober 2001 vorgenommen worden sind. Für die
Minderwertberechnung wurden die Lärmwerte des Jahres 2002 herange-
zogen.
15.
Die Enteignete hat im vorinstanzlichen Verfahren verlangt, bei der Minder-
wertberechnung sei auf die Belastungswerte gemäss vBR abzustellen,
eventuell auf die Belastungswerte des Jahres 2007. Die Vorinstanz hält im
angefochtenen Entscheid fest, die Enteignete fordere damit sinngemäss
eine Verschiebung des Schätzungsstichtags auf ein späteres Jahr. Diesem
Ersuchen sei jedoch nicht nachzukommen. Bereits im Herbst 2001 sei auf-
grund der (schliesslich nicht ratifizierten) staatsvertraglichen Regelungen
absehbar gewesen, dass es zu einer Ausdehnung der Ostanflüge kommen
würde. Die heutige Anflugregelung gemäss vBR sei nach wie vor durch die
Überflugbeschränkungen über deutschem Gebiet bestimmt. Es lasse sich
umso mehr vertreten, auf den Lärmzustand im Jahr 2002 abzustellen, da
sich in der Folge auch gewisse Entlastungen ergeben hätten, nämlich in
der letzten Nachtstunde von 5 bis 6 Uhr und am frühen Morgen (aufgrund
der Einführung der Südanflüge im Herbst 2003) sowie durch die zeitliche
Ausdehnung der Nachtflugsperre unter dem vBR. Jedenfalls aber sei,
selbst wenn die Lärmbelastung 2007 insgesamt grösser gewesen sein
sollte, der Rahmen der ursprünglichen Zweckbestimmung der Überflug-
dienstbarkeit und der dabei zulässigen Schwankungen in der Benutzung
nicht verlassen worden. Weiter komme ein Abstellen auf die vBR-Lärmkar-
ten nur schon deshalb nicht in Frage, weil die Minderwertbestimmung ge-
mäss MIFLU I auf den in diesem Programm abgespeicherten Lärmdaten
A-2164/2012
Seite 43
beruhe und ein Abstellen auf Lärmdaten ausserhalb dieses Programms
vorliegend systemwidrig wäre.
Die nachträgliche Entschädigungsforderung nach Art. 41 EntG, welche die
Enteignete für den Fall geltend gemacht hatte, dass die Entschädigung auf
Basis der Fluglärmbelastung des Jahres 2002 festgelegt wird, wurde mit
dem Schätzungsentscheid an die Präsidentin der Schätzungskommission
überwiesen. Dies, weil der verfahrensleitende Vizepräsident nur für die Be-
handlung der ihm von der Präsidentin überwiesenen Geschäfte zuständig
sei. Mit Verfügung der Präsidentin der Schätzungskommission vom
20. Juni 2012 wurde die nachträgliche Forderung sodann nicht zugelas-
sen. Ein entsprechendes Beschwerdeverfahren ist am Bundesverwal-
tungsgericht unter der Verfahrensnummer A-6019/2012 hängig, wurde
aber sistiert.
15.1 Die Enteignete führt in ihrer Beschwerde vom 23. April 2012 aus, es
gehe nicht darum, den Schätzungsstichtag verschieben zu wollen. Son-
dern es gehe um die Frage, welche Tatsachen der Beurteilung des Ent-
schädigungsanspruchs per Schätzungsstichtag zugrunde gelegt werden
müssten. Hingegen werde nicht verlangt, den Schaden auf einem anderen
Verkehrswert als jenem per 1. Januar 2002 zu berechnen.
Zur Begründung ihres Standpunkts bringt die Enteignete vor, dass die Vo-
rinstanz gerade deshalb nicht auf die Fluglärmbelastung des Kalenderjah-
res 2002 hätte abstellen dürfen, weil sie davon ausgegangen sei, am
Schätzungsstichtag sei die Ausdehnung der Ostanflüge und im Wesentli-
chen auch die heutige Anflugregelung gemäss vBR bereits absehbar ge-
wesen. Dies umso weniger, als der Vorinstanz bekannt gewesen sei, dass
die Lärmbelastung noch während des laufenden Schätzungsverfahrens
markant zugenommen habe. Die Enteignete habe im vorinstanzlichen Ver-
fahren mehrfach aufgezeigt und belegt, dass sich die Ostanflüge seit 2002
mehr als verdoppelt hätten und entsprechend auch die Lärmbelastung zu-
genommen habe. Von einer blossen Fluglärmschwankung, wie es die Vo-
rinstanz darstelle, könne keine Rede sein. Um dem voraussehbaren, je-
denfalls aber dem im Zeitpunkt der kombinierten Einigungs- und Schät-
zungsverhandlung bereits bekannten Lärmzuwachs Rechnung zu tragen,
hätte die Vorinstanz deshalb, so die Enteignete, im Mindesten die von ihr
selber ins Verfahren eingebrachten Lärmwerte aus dem Jahr 2007 der Ent-
schädigungsbemessung zu Grunde legen müssen. Die von der Vorinstanz
angeführten Entlastungen seien in diesen Lärmwerten bereits enthalten.
Aufgrund der sich klarerweise abzeichnenden weiteren Entwicklung hätte
A-2164/2012
Seite 44
die Vorinstanz, so die Enteignete weiter, den lärmbedingten Minderwert so-
gar auf Basis der Belastungswerte des vBR bestimmen sollen. Dass es
sich dabei noch nicht um die tatsächliche Lärmbelastung handle, stehe
dem nicht entgegen.
15.2 In einem ersten Schritt ist zu prüfen, unter welchen Bedingungen we-
sentliche Änderungen der Immissionsbelastung, die nach dem festgeleg-
ten Schätzungsstichtag eingetreten sind, von der Schätzungskommission
noch zu berücksichtigen sind.
15.2.1 Das Bundesgericht hat in BGE 134 II 49 unter Hinweis auf die vom
Gesetzgeber in Art. 19 Bst. c und Art. 20 Abs. 1 EntG getroffenen Regelun-
gen festgehalten, als einer der enteignungsrechtlichen Grundsätze dürfe
gelten, dass bei der Schadensermittlung und Entschädigungsbemessung
nur Tatsachen zu berücksichtigen sind, die im Schätzungszeitpunkt bereits
gegeben sind oder die sich mit Sicherheit oder grösster Wahrscheinlichkeit
in naher Zukunft ergeben bzw. ergeben hätten, wenn keine Enteignung
stattfinden würde. Demnach seien nach dem Stichtag eintretende Ände-
rungen der tatsächlichen Situation, die sich werterhöhend oder wertvermin-
dernd auswirken könnten, bei der Entschädigungsbemessung nur insoweit
zu berücksichtigen, als sie sich im Schätzungszeitpunkt im Verkehrswert
des von der Enteignung betroffenen Objektes schon niedergeschlagen ha-
ben oder mit hinreichender Sicherheit in nächster Zukunft niederschlagen
werden (vgl. BGE 134 II 49 E. 13.3).
In den vorliegenden Verfahren wird von einem Teil der Enteigneten geltend
gemacht, das Bundesgericht verwende in dieser Erwägung die Begriffe
"Schätzungsstichtag" und "Schätzungszeitpunkt" nicht synonym. Genau
dies ist nach Lesart des Bundesverwaltungsgerichts jedoch der Fall. Je-
denfalls drückt das Bundesgericht an anderer Stelle im selben Entscheid
nochmals klar aus, was es meint: Demnach können spätere Entwicklungen
die Entschädigungsbemessung nur beeinflussen, "wenn sie sich am Stich-
tag schon im Verkehrswert des von der Enteignung betroffenen Objektes
niedergeschlagen haben oder bereits voraussehbar waren und in relativ
kurzer Zeit auch eingetreten sind" (BGE 134 II 49 E. 18.5.3, Hervorhebung
durch das Bundesverwaltungsgericht).
15.2.2 In BGE 134 II 164 wurde das Erfordernis der konkreten Vorausseh-
barkeit am Schätzungsstichtag indes relativiert. Entgegen den Vorbringen
der Enteigner ist dieser Entscheid einschlägig, auch wenn sich die Frage
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einer vorübergehenden Enteignung stellte. Denn das Bundesgericht be-
schränkte seine Überlegungen nicht auf diese Konstellation.
Dem Bundesgericht genügte es in BGE 134 II 164, dass es sich bei der
dortigen Lärmabnahme um eine Tatsache handelte, "die sich aus Sicht des
Schätzungszeitpunkts in naher Zukunft – noch während des Schätzungs-
verfahrens – ergeben hat". Auf die Frage, inwiefern die Lärmabnahme am
Schätzungsstichtag bereits voraussehbar gewesen war, ging es nicht ein
(vgl. BGE 134 II 164 E. 7.2). Für diese Relativierung sprechen mehrere
Gründe: Erstens ist die Festlegung eines einheitlichen (frühen) Schät-
zungsstichtags primär dadurch motiviert, dass bei der Verkehrswertermitt-
lung in allen Fällen auf den gleichen Zeitpunkt abgestellt werden soll (vgl.
dazu BGE 121 II 350 E. 6c). Einer Berücksichtigung der weiteren Entwick-
lung der Immissionsbelastung steht insofern aber nichts entgegen. Zwei-
tens könnte man die Enteigneten für den Fall einer am Stichtag nicht vo-
raussehbaren Erhöhung der Immissionen wohl auf den Weg einer nach-
träglichen Entschädigungsforderung nach Art. 41 Abs. 1 Bst. b EntG ver-
weisen. Doch steht zunächst gar nicht fest, auf welches Datum der Stichtag
gesetzt wird, und die Enteigneten können während laufendem Verfahren
auch nicht wissen, welche Entwicklungen die Schätzungskommission
schliesslich als voraussehbar betrachten wird und welche nicht. Drittens
sollte es auch möglich sein, eine am Stichtag nicht voraussehbare Ab-
nahme der Immissionen zu berücksichtigen. Aus diesen Gründen ist die
Berücksichtigung von Entwicklungen, die noch während des Verfahrens
eingetreten sind, nicht von der Voraussehbarkeit am Schätzungsstichtag
abhängig zu machen.
Was die von einer Partei geltend gemachte zukünftige (d.h. während des
Verfahrens noch nicht eingetretene) Entwicklung anging, hat das Bundes-
gericht in BGE 134 II 164 festgehalten, es könne "im vorliegenden Verfah-
ren" nicht mit hinreichender Sicherheit davon ausgegangen werden, dass
die behauptete Änderung der Lärmbelastung eintreten werde. Davon, dass
solche zukünftigen Entwicklungen bereits rückwirkend per Schätzungs-
stichtag voraussehbar gewesen sein müssen, sprach das Bundesgericht
aber ebenfalls nicht mehr (vgl. BGE 134 II 164 E. 7.1). Nach dem oben
Gesagten wäre es denn auch inkonsequent, bei der Einschätzung zukünf-
tiger Entwicklungen alle Informationen auszublenden, die erst nach dem
Schätzungsstichtag gewonnen werden konnten. Zukünftige Entwicklungen
sind daher gestützt auf die Erkenntnisse zum Entscheidzeitpunkt zu beur-
teilen.
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Seite 46
15.2.3 Somit hat die Schätzungskommission wesentliche Änderungen der
Immissionsbelastung, die zwar nach dem festgelegten Schätzungsstich-
tag, aber noch während des Verfahrens eingetreten sind, bei ihrem Ent-
scheid generell zu berücksichtigen. Betreffend die von den Parteien ange-
rufenen zukünftigen Entwicklungen ist darauf abzustellen, ob diese mit hin-
reichender Sicherheit in nächster Zukunft eintreten werden.
Sollte die Fluglärmbelastung nach Abschluss des Verfahrens dennoch über
das bei der Entschädigungsbemessung berücksichtigte Mass hinaus an-
wachsen, steht es den Enteigneten sodann frei, eine nachträgliche Ent-
schädigungsforderung im Sinn von Art. 41 Abs. 1 Bst. b EntG geltend zu
machen (vgl. dazu BGE 134 II 49 E. 18.5.3, letzter Satz).
15.3 In einem zweiten Schritt ist somit zu prüfen, ob vorliegend während
des Verfahrens eine wesentliche Änderung der Lärmbelastung eingetreten
ist, d.h. ob die Entwicklung der Belastung Anlass dazu gibt, nicht auf die
Lärmwerte des Jahres 2002, sondern auf diejenigen eines anderen Jahres
abzustellen.
15.3.1 Die Enteigner haben dem Bundesverwaltungsgericht auf entspre-
chende Aufforderung hin eine Tabelle "Lärmwerte 2002 / 2007 / 2011 aus-
gewählter Liegenschaften in Kloten" vom 14. Januar 2013 eingereicht (im
Verfahren A-2132/2012 als act. 27/14 zu den Akten genommen). Diese Ta-
belle weist die ins Bewertungsmodell MIFLU I einbezogene Lärmbelastung
aus. Daraus geht hervor, dass die Grundbelastung, d.h. der Mittelungspe-
gel über alle Tagesstunden von 6 bis 22 Uhr (Leq16h [6-22 Uhr]), keinen
allzu grossen Schwankungen unterworfen war. Als Beispiele seien fol-
gende Werte aufgeführt (Angaben in dB[A]):
2002 2007 2011
(Adresse 1) 58.1 60.4 59.6
(Adresse 2) 58.9 61.8 60.9
(Adresse 3) 59.1 62.2 61.2
Das Gleiche gilt auch noch für die von MIFLU I zusätzlich berücksichtigte
Spitzenbelastung zwischen 7 und 21 Uhr (höchster Leq1h zwischen 7 und
21 Uhr):
A-2164/2012
Seite 47
2002 2007 2011
(Adresse 1) 60.9 61.9 62.4
(Adresse 2) 60.9 63.5 63.0
(Adresse 3) 60.9 63.9 63.4
In diesem Zusammenhang ist daran zu erinnern, dass die MIFLU-I-Variable
"Spitzenbelastung" lediglich die Anzahl dB über Grundbelastung abbildet:
Hat die Grundbelastung z.B. um 2.1 dB zugenommen und die Spitzenbe-
lastung um 2.5 dB, fliessen also auch bei diesem Modell nicht "zusätzliche"
4.6 dB in die Minderwertberechnung ein, sondern lediglich 2.1 dB (über die
Variable "Grundbelastung") und 0.4 dB (über die Variable "Spitzenbelas-
tung"). Der Effekt der Spitzenbelastung setzt dabei auf dem durch die
Grundbelastung schon reduzierten Wert an. Veränderungen der Grund-
und der Spitzenbelastung dürfen daher gedanklich nicht addiert werden.
15.3.2 In BGE 134 II 164 hat das Bundesgericht einer seit dem Schät-
zungsstichtag eingetretenen Reduktion der Grundbelastung um 4.2 dB
Rechnung getragen (vgl. BGE 134 II 164 E. 7 und nicht veröffentlichte
E. 5). Allerdings war durch diese Reduktion der Immissionsgrenzwert von
65 dB unterschritten worden und damit das in jenem Fall relevante Krite-
rium der Spezialität nicht mehr erfüllt, was selbstredend zu berücksichtigen
war. Vorliegend lässt sich daraus demnach nichts ableiten. Im Fall von BGE
134 II 49 hielt das Bundesgericht denn auch eine seit dem Stichtag einge-
tretene Reduktion der Grundbelastung um rund 5 dB für nicht beachtlich.
Es folgte dabei der Argumentation des betreffenden Enteigneten, wonach
der Rückgang nur vorübergehend sei, da sich der Flugverkehr erneut in
vollem Wachstum befinde und die Piste 16 gemäss vBR eine der Haupt-
Startpisten bleibe. Auch die Enteigner hätten eingeräumt, so das Bundes-
gericht, "dass das Verkehrsaufkommen möglicherweise wieder zunehmen
könnte" (vgl. BGE 134 II 49 E. 13 [vor E. 13.1] und E. 13.4). Entsprechend
bleibt unklar, ob das Bundesgericht auch eine Zunahme der Grundbelas-
tung um 5 dB als unwesentlich erachtet hätte.
Zur Beantwortung der Frage, bei welcher Änderung der Lärmsituation nicht
mehr auf die Werte des Stichjahrs abgestellt werden kann, bestehen bisher
also wenig Anhaltspunkte. Doch lässt sich aus BGE 134 II 49 immerhin
ableiten, dass ein gewisser Toleranzbereich bestehen muss.
In den vorliegenden Fällen sind Grund- und Spitzenbelastung, wie soeben
aufgezeigt, seit dem Stichjahr 2002 zwar gestiegen, die Differenzen sind
aber auch 2007 in einem Bereich deutlich unter 5 dB geblieben. Vergleicht
A-2164/2012
Seite 48
man die Werte 2002 mit den Werten 2011, beträgt die Zunahme der Grund-
belastung maximal 2.2 dB ([Adresse 4]) und diejenige der Spitzenbelas-
tung maximal 2.7 dB (ebenfalls [Adresse 4]). Schwankungen innerhalb ei-
nes solchen Bereichs haben bereits einen relevanten Einfluss auf die Min-
derwerte, die mit den hedonischen Modellen ermittelt werden. Jedoch sind
sie nicht als aussergewöhnlich zu betrachten, weshalb sie noch zu tolerie-
ren sind.
15.3.3 Betrachtet man jedoch die Lärmwerte der einzelnen Abend- bzw.
Nachtstunden zwischen 21 und 24 Uhr, die bei MIFLU I im Rahmen der
Tagesrandbelastung berücksichtigt werden, ergibt sich ein anderes Bild
(Leq1h [21-22 Uhr], Leq1h [22-23 Uhr], Leq1h [23-24 Uhr]; der bei MIFLU I
über die Variable "Tagesrandbelastung" in die Minderwertberechnung ein-
fliessende Wert ist jeweils fett):
2002 2007 2011
(Adresse 1) 21-22 55.4 66.7 66.8
22-23 59.0 63.4 63.7
23-24 49.7 54.4 52.9
(Adresse 2) 21-22 57.0 68.4 68.7
22-23 60.7 65.1 65.5
23-24 51.3 56.1 54.7
(Adresse 3) 21-22 57.3 68.8 69.1
22-23 61.0 65.4 65.9
23-24 51.6 56.4 55.0
Damit waren insbesondere die Lärmwerte der Stunde von 21 bis 22 Uhr in
den Jahren 2007 und 2011 markant höher als 2002. Erklären lässt sich dies
damit, dass ab dem 19. Oktober 2001 zwar die staatsvertragliche Nacht-
flugregelung vorläufig angewandt wurde, wobei diese Regelung Anflüge
über deutschem Gebiet jedoch erst ab 22 Uhr untersagte. Erst ab dem
27. Oktober 2002 galt die staatsvertragliche Wochenendregelung, die an
Samstagen, Sonntagen und baden-württembergischen Feiertagen Anflüge
über deutschem Gebiet bereits ab 20 Uhr nicht mehr zuliess (vgl. dazu die
Botschaft des Bundesrats vom 8. März 2002 zum damals unterzeichneten
Staatsvertrag [BBl 2002 3375, S. 3376 und 3393). Und erst mit der DVO
liess Deutschland Anflüge auch Werktags nur noch bis 21 Uhr zu. Die ent-
sprechende zeitliche Ausdehnung der Ostanflüge wurde vom BAZL am
16. April 2003 im Sinne einer vorsorglichen Massnahme genehmigt (vgl.
BGE 137 II 58 Sachverhalt B; vgl. auch BVGE 2011/19). Diese Ereignisse
lassen sich anhand der Flugbewegungszahlen gut nachvollziehen (vgl.
A-2164/2012
Seite 49
dazu Tabelle "Anflüge 28 nach Tageszeit" vom 8. Januar 2013 [act. 27/13
im Verfahren A-2132/2012] sowie die Lärmbulletins der Flughafen Zürich
AG [act. 27/1-12 im Verfahren A-2132/2012]). Die Zahlen entwickelten sich
wie folgt (Anzahl Landungen auf Piste 28 im jeweiligen Kalenderjahr):
00-20 h 20-21 h 21-22 h 22-23 h 23-24 h Total
2002 4'564 543 652 1'575 180 7'514
2003 6'819 1'606 4'798 1'265 119 14'607
2004 4'743 1'917 6'828 2'272 185 15'945
2005 2'006 1'748 7'983 2'847 207 14'791
2006 2'550 1'713 7'550 2'661 284 14'758
2007 7'781 2'021 7'850 3'349 413 21'414
(…)
2011 4'150 1'989 7'928 3'707 283 18'057
Für die Stunde von 21 bis 22 Uhr lässt sich nach 2002 ein sprunghafter
Anstieg der Flugbewegungszahlen ausmachen. Weniger ausgeprägt gilt
dies auch für die Stunde von 20 bis 21 Uhr (die nicht im Rahmen der Ta-
gesrandbelastung berücksichtigt wird). Dies ist offensichtlich auf die Ein-
führung der Wochenendregelung Ende 2002 und die generelle Vorverle-
gung der deutschen Nachtflugbeschränkung in der ersten Hälfte 2003 zu-
rückführen (Letzteres betrifft nur die Stunde von 21 bis 22 Uhr). Insgesamt
lag die Gesamtzahl der Landungen auf Piste 28 im Jahr 2004 mehr als
doppelt so hoch wie noch 2002, wobei der Zuwachs nahezu vollständig in
den Stunden nach 20 Uhr stattfand. Wesentliche oder nachhaltige Entlas-
tungen sind in diesen Stunden nicht mehr eingetreten.
15.3.4 Gegenüber dieser ab 20 Uhr auftretenden Mehrbelastung sind die
von der Vorinstanz erwähnten Entlastungen in der letzten Nachtstunde von
5 bis 6 Uhr und am frühen Morgen gering. Tatsache ist, dass aufgrund der
staatsvertraglichen Regelungen ab dem 19. Oktober 2001 auch von 5:30
bis 6:08 Uhr Ostanflüge stattfanden, ab dem 27. Oktober 2002 an Sams-
tagen, Sonntagen und Feiertagen sogar bis 09:08 Uhr, nach Änderung des
Betriebsreglements vom 16. April 2003 zudem auch Werktags bis 7:08 Uhr.
Mit Einführung der Südanflüge per 30. Oktober 2003 und der gleichzeitigen
Ausdehnung der Nachtflugsperre bis 06:00 Uhr entfielen diese morgendli-
chen Ostanflüge wieder (vgl. BGE 137 II 58 Sachverhalt B und D sowie
Urteil des Bundesgerichts 1A.247/2003 vom 31. März 2004 Sachverhalt A
und D). Diese Ereignisse lassen sich wiederum anhand der Flugbewe-
gungszahlen nachvollziehen (zu beachten ist dabei, dass die Bewegungs-
zahlen von 0 bis 6 Uhr nachts neben den Landungen von 05:30 bis 06:00
A-2164/2012
Seite 50
Uhr auch die Landungen im Rahmen des Verspätungsabbaus von 00:00
bis 00:30 Uhr beinhalten):
(00-06 h) 06-07 h 07-09 h
2002 (61) 240 496
2003 (367) 2'435 2'443
2004 (31) 143 283
(…)
2007 (41) 148 659
(…)
2011 (16) 73 162
Die Zahl der morgendlichen Ostanflüge war im Jahr 2002 noch klein, wäh-
rend 2003 eine klare Spitze besteht – aufgrund des vom 27. Oktober 2002
(bzw. von April 2003) bis Oktober 2003 geltenden Anflugregimes.
Die Enteigner machen mit einem gewissen Recht geltend, durch den Weg-
fall der morgendlichen Ostanflüge sei eine besonders einschneidende
Lärmbelastung entfallen. Die Vorinstanz hat ihrem Entscheid bekanntlich
aber die Lärmwerte 2002 zugrunde gelegt. Regelmässige Landungen zwi-
schen 6 und 9 Uhr sind in diesen Werten erst ganz am Rande enthalten.
Ein Hinweis auf Entlastungen, die sich gegenüber der "Spitze" im Jahr
2003 ergeben haben, geht insofern an der Sache vorbei. Was den Zeitraum
von 05:30 Uhr bis 06:08 Uhr betrifft, waren Ostanflüge zwar bereits ab
Ende 2001 vorgesehen. Dabei handelt es sich aber lediglich um eine (wenn
auch sehr sensible) gute halbe Stunde mit wenigen Flugbewegungen.
Dass diese bis 6 Uhr morgens bestehende Fluglärmbelastung vollständig
entfallen ist, vermag die Zunahme der Lärmbelastung ab 20 Uhr daher bei
weitem nicht aufzuwiegen.
15.3.5 Die von der Vorinstanz zusätzlich erwähnte Ausdehnung der Nacht-
flugsperre unter dem vBR betrifft sodann den Zeitraum ab 23 Uhr nachts
(Nachtflugsperre ab 23:00 Uhr statt vorher 24:00 Uhr, Verspätungsabbau
bis 23:30 Uhr statt vorher 0:30 Uhr; vgl. BGE 137 II 58 Sachverhalt D). Sie
wurde, wie erwähnt, auf den 29. Juli 2010 umgesetzt. Wie aus der Über-
sicht weiter oben hervorgeht, lagen die Lärmwerte der Stunde von 23 bis
24 Uhr im Jahr 2011 jedoch höher als 2002.
15.3.6 Es ist somit festzuhalten, dass seit dem 19. Oktober 2001, als das
neue, den deutschen Luftraum entlastende Nachtflugregime eingeführt
A-2164/2012
Seite 51
wurde, von eigentlichen "Ostanflügen" gesprochen werden kann. Insbe-
sondere ist unbestritten, dass ab diesem Zeitpunkt die Regelmässigkeit der
Anflüge auf Piste 28 gegeben war. Damit waren die Ostanflüge, wie sie
heute stattfinden, aber noch nicht "vollständig" eingeführt. Dies erfolgte,
wie aufgezeigt, in zwei weiteren Schritten im Oktober 2002 und April 2003.
Unter diesen Umständen hätte es sich auch gerechtfertigt, den Schät-
zungsstichtag auf den 1. Januar 2004 zu legen und "automatisch" die
Lärmwerte des Jahres 2004 heranzuziehen. Die Enteignete beanstandet
die Festlegung des Stichtags jedoch zu Recht nicht. Denn das Bundesge-
richt lässt der Vorinstanz dabei, wie bereits aufgezeigt, einen grossen Er-
messenspielraum. Bereits im Fall der Starts ab Piste 16 hat die Vorinstanz
den 1. Januar des Jahres als Stichtag festgesetzt, das auf die Entstehung
des Entschädigungsanspruchs folgt (vgl. dazu BGE 134 II 49 E. 21). Inso-
fern ist es nicht zu beanstanden, wenn sie dies nun – im Sinne einer ein-
heitlichen Praxis – auch in den vorliegenden Fällen tat.
15.3.7 Obschon der 1. Januar 2002 als Schätzungsstichtag festgelegt
wurde, hätte die Vorinstanz aber – aufgrund der dargestellten weiteren Ent-
wicklung der Lärmbelastung – gleichwohl nicht auf die Lärmwerte des Jah-
res 2002 abstellen dürfen. Dies gilt, obschon eine Zunahme von Grund-
und Spitzenbelastung, die in einem Bereich deutlich unter 5 dB blieb,
grundsätzlich noch zu tolerieren ist. Denn hinzu kommt vorliegend die mar-
kante Zunahme der Lärmbelastung in den Stunden nach 20 Uhr, die sich
in der Grund- und in der Spitzenbelastung nur begrenzt niederschlägt.
Die Enteigner machen zwar geltend, von der Zunahme der Flugbewegun-
gen seien im Wesentlichen die zwei letzten Abendstunden zwischen 20
und 22 Uhr betroffen. Die entsprechende Lärmbelastung werde gemäss
der heute in Kraft stehenden gesetzlichen Regelung (d.h. gemäss An-
hang 5 der Lärmschutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986 [LSV,
SR 814.41]) mit dem Leq16h (6-22 Uhr) erfasst. Es müsse für den gesam-
ten Zeitraum von 6 bis 22 Uhr auf diesen Wert abgestellt werden. Doch
erstens hat das Bundesgericht in BGE 137 II 58 ausgeführt, die Grenzwerte
der LSV für Fluglärm würden den Anforderungen von Art. 13 ff. des Um-
weltschutzgesetzes vom 7. Oktober 1983 (USG, SR 814.01) nicht gerecht
und seien ergänzungsbedürftig; insbesondere Personen, die unter der An-
flugschneise von Piste 34 und Piste 28 wohnten, würden durch frühmor-
gendlichen bzw. abendlichen Fluglärm in ihrem Wohlbefinden zum Teil er-
heblich gestört, selbst wenn der 16-Stunden-Leq die nach Anhang 5 LSV
massgeblichen Immissionsgrenzwerte für die Tageszeit nicht überschreite
A-2164/2012
Seite 52
(vgl. BGE 137 II 58 E. 5.3.5). Und zweitens ist in erster Linie darauf abzu-
stellen, wie sich die Zunahme der Lärmbelastung auf die lärmbedingten
Minderwerte ausgewirkt hat. Dies sehen an sich auch die Enteigner so,
sprechen sie doch davon, die Zunahme wirke sich nicht dramatisch aus,
"vor allem nicht auf den in den vorliegenden Verfahren letztlich allein mas-
sgebenden Minderwert".
Die Zunahme der Lärmbelastung am späten Abend und in den ersten
Nachtstunden wird wenigstens bei MIFLU I speziell berücksichtigt und
wirkt sich dort – entgegen den Vorbringen der Enteigner – auch erheblich
auf die Minderwertberechnung aus: Wie aufgezeigt (vgl. die entsprechende
Tabelle weiter oben) liegen die bei MIFLU I über die Variable "Tagesrand-
belastung" in die Berechnung einfliessenden Werte in den Jahren 2007 und
2011 um 7 bis 8 dB höher als im Jahr 2002. Der Entwertungssatz bei der
Tagesrandbelastung beträgt 0.80% pro dB und ist damit nahezu gleich
hoch wie derjenige bei der Grundbelastung (0.81% pro dB). Damit ist die
Zunahme der Tagesrandbelastung als erheblich zu betrachten. Aus diesem
Grund liegt die Entwicklung der Lärmbelastung nicht mehr im Rahmen des
Tolerierbaren.
15.3.8 Immerhin ist der Vorinstanz darin beizupflichten, dass nicht einfach
das für die Grundeigentümer optimale Jahr für die Minderwertberechnung
heranzuziehen ist. Die Enteigner machen geltend, in keinem anderen Jahr
seien mehr Anflüge auf Piste 28 zu verzeichnen gewesen als im Jahr 2007,
was sich auch in den Lärmwerten niederschlage. Aus den bisherigen Aus-
führungen ergibt sich denn auch nicht, dass gerade die Werte des Jahres
2007 heranzuziehen wären. Vielmehr ist auf die Lärmwerte eines möglichst
frühen Jahres abzustellen, welche die Belastungssituation, wie sie seit
2004 insgesamt gegeben ist, aber ausreichend repräsentativ abbilden
müssen. Soweit sich dies aus den Flugbewegungszahlen herleiten lässt,
sollten entsprechend die Lärmwerte des Jahres 2004 in Frage kommen.
Allenfalls ist aber auch auf die Werte eines späteren, repräsentativeren
Jahres abzustellen.
15.3.9 Somit ist festzuhalten, dass seit 2002 eine wesentliche Änderung
der Lärmbelastung eingetreten ist und die Vorinstanz aus diesem Grund
die Lärmwerte des Jahres 2004 oder eines späteren Jahres zur Ermittlung
der lärmbedingten Minderwerte hätte heranziehen müssen.
Damit ist also eine Verkehrswertermittlung 1. Januar 2002 (bzw. per
30. Oktober 2001) mit einer Minderwertberechnung zu kombinieren, die
A-2164/2012
Seite 53
sich auf die Lärmdaten eines späteren Jahres stützt. Bei einem Abstellen
auf die Lärmwerte des Jahres 2006 oder eines späteren Jahres wäre zu
prüfen, ob MIFLU I, wie von den Enteignern geltend gemacht, "falsche Er-
gebnisse" liefert und daher anzupassen ist.
15.4 Es bleibt auf die Vorbringen der Enteigneten einzugehen, wonach auf-
grund der sich klarerweise abzeichnenden weiteren Entwicklung sogar auf
die Belastungswerte gemäss vBR abzustellen ist. Gemeint ist die im Um-
weltverträglichkeitsbericht zum vBR und dem ergänzenden Empa-Bericht
vom 22. März 2005 dargestellte Lärmbelastung für den Betriebszustand
Zt+ (Flugbetrieb im Jahr 2010 gemäss vBR mit prognostizierten 350'000
Flugbewegungen jährlich; vgl. dazu BGE 137 II 58 E. 5.2). Die entspre-
chenden Lärmkurven werden in den kantonalen Planungs- und Baubewil-
ligungsverfahren herangezogen (vgl. Kreisschreiben der Baudirektion Kan-
ton Zürich vom 31. August 2011 S. 1 und 3 sowie Urteil des Bundesge-
richts 1C_456/2009 vom 5. August 2010 E. 2; vgl. zum Ganzen auch Urteil
des Bundesgerichts 1C_451/2010 vom 22. Juni 2011 E. 4.5).
15.4.1 Wie bereits festgehalten, ist betreffend die von den Parteien ange-
rufenen zukünftigen (d.h. während des Verfahrens noch nicht eingetrete-
nen) Entwicklungen darauf abzustellen, ob diese mit hinreichender Sicher-
heit in nächster Zukunft eintreten werden.
15.4.2 Die Enteignete argumentiert, bei allen drei Betriebsvarianten ge-
mäss Entwurf zum SIL-Objektblatt "Flughafen Zürich" müsse von einer
grösseren Lärmbelastung des Ostens ausgegangen werden als unter dem
vBR. Dies gehe aus der im vorinstanzlichen Verfahren eingereichten Karte
der umhüllenden Fluglärmkurven nach vBR und nach den drei Betriebsva-
rianten hervor (act. 12.5 der Vorakten […]). Wie weiter der Presse habe
entnommen werden können, rechne die Flughafen Zürich AG damit, dass
keine dieser Varianten die prognostizierte Nachfrage werde befriedigen
können. Demnach, so die Enteignete, gehe selbst die Flughafen Zürich AG
davon aus, dass die Lärmbelastung in Kloten in naher Zukunft das Belas-
tungsniveau gemäss vBR überschreiten und mittelfristig das für die drei
erwähnten Betriebsvarianten prognostizierte Niveau erreichen werde. Zu-
dem sei eine Lockerung der deutschen Anflugbeschränkungen nicht ab-
sehbar. Daher sei es durchaus sachgerecht, das in naher Zukunft erreichte
Belastungsniveau gemäss vBR heranzuziehen. Nötigenfalls seien hierzu
bei der Empa die parzellengenau berechneten Werte einzuholen.
A-2164/2012
Seite 54
15.4.3 Die Belastungswerte gemäss vBR beruhen, wie erwähnt, auf einer
Prognose von 350'000 Flugbewegungen pro Jahr. Diese Zahl ist bis jetzt
nicht erreicht worden (2010: 268'832; 2011: 279'013; 2012: 270'028). Es
trifft zwar zu, dass sich die Flughafen Zürich AG gemäss Aussagen ihres
CEO auf die Prognosen der Intraplan Consult GmbH stützt, wonach im
Jahr 2020 die Kapazitätsgrenze von 350'000 Bewegungen erreicht werde
und im Jahr 2030 eine Nachfrage nach gut 400'000 Bewegungen bestehen
würde (vgl. Neue Zürcher Zeitung [NZZ] vom 21. April 2012, S. 17, "In zehn
Jahren drohen Engpässe"; vgl. auch NZZ vom 22. März 2012, S. 16, "Flug-
hafen in einem 'Jahr der Entscheidungen'"). Solche Prognosen treffen aus
enteignungsrechtlicher Sicht aber nicht mit hinreichender Sicherheit zu.
Gemäss einem anderen in der NZZ erschienenen Artikel sollen die Prog-
nosen denn auch ungenau sein. Das Wachstum der Zahl der Flugbewe-
gungen sei, zumindest kurzfristig, massiv überschätzt worden. Die Ver-
kehrsexperten hätten insbesondere den Trend zu grösseren Flugzeugen
mit höherem Passagiervolumen unterschätzt. Wie aus dem Artikel weiter
hervorgeht, sehen die Urheber der Prognosen für die Langfrist-Planung
zwar keinen Anpassungsbedarf, halten es aber immerhin für denkbar, dass
die prognostizierten Bewegungszahlen wenige Jahre später erreicht wür-
den als erwartet (vgl. NZZ vom 11. Januar 2013, S. 15, "Bund hält an strit-
tiger Prognose fest"). An der Seriosität der Prognosen ist zwar nicht zu
zweifeln. Doch kann nicht mit hinreichender Sicherheit ausgeschlossen
werden, dass sich die Nachfrage anders entwickeln wird als prognostiziert
und wenigstens in nächster Zukunft die Zahl von 350'000 Flugbewegungen
nicht erreicht wird.
15.4.4 Hinzu kommt, dass über das ab 2020 geltende An- und Abflugre-
gime nach wie vor keine Klarheit besteht: Bereits in BGE 134 II 164 hat das
Bundesgericht ein Abstellen auf die Belastungswerte gemäss vBR mit der
Begründung abgelehnt, angesichts des immer noch nicht abgeschlosse-
nen Sachplanverfahrens stehe noch keineswegs fest, wie sich der künftige
Betrieb abspielen werde (BGE 134 II 164 E. 7.1). Unterdessen liegt zwar
der von der Enteigneten erwähnte Entwurf vom 16. August 2010 zum SIL-
Objektblatt "Flughafen Zürich" vor. Doch ist dieser bereits wieder überholt,
da am 4. Dezember 2012 ein neuer Staatsvertrag mit Deutschland unter-
zeichnet wurde. Dieser umfasst folgende Eckwerte:
– Nordanflüge über deutschem Staatsgebiet an Werktagen von 6:30 bis
18:00 Uhr, an Wochenenden und Feiertagen von 09:00 bis 18:00 Uhr
– gekröpfter Nordanflug über Schweizer Gebiet als Option
A-2164/2012
Seite 55
– Übergangsfrist bis Ende 2019, um die erforderlichen Infrastrukturaus-
bauten des Flughafens zu realisieren.

Keine der drei Varianten gemäss dem Entwurf von 16. August 2010 erfüllt
die Rahmenbedingungen dieses neuen Staatsvertrags. Der Entwurf
musste daher angepasst werden (vgl. zum Ganzen den Bericht des BAZL
"SIL-Prozess: Anpassung des Objektblatt-Entwurfs aufgrund des Staats-
vertrags mit Deutschland" vom 5. Oktober 2012 [nachfolgend: Bericht
BAZL], S. 4 f.). Alle sechs Betriebsvarianten, die vom BAZL für den Zeit-
raum ab 2020 neu zur Diskussion gestellt worden sind, hätten am Abend
eine zeitliche Ausdehnung der Ostanflüge zur Folge. Konkret würde bereits
um 18 Uhr auf das Ostkonzept umgestellt (bei der vom BAZL am wenigsten
favorisierten Variante 5 um 19 Uhr). Für die Morgenstunden stehen ge-
mäss dem Bericht BAZL hingegen Varianten mit Südanflügen bzw., sofern
realisierbar, mit gekröpftem Nordanflug im Vordergrund (vgl. dazu Bericht
BAZL, S. 54 ff.). Bereits mit Inkrafttreten des Vertrags müssten die Ostan-
flüge werktags von 21 auf 20 Uhr vorverlegt werden (vgl. Bericht BAZL,
S. 52 f.).
In der Schweiz hat unterdessen nach dem Ständerat auch der Nationalrat
den neuen Staatsvertrag genehmigt (vgl. NZZ vom 7. Juni 2013, S. 11,
"Parlament stimmt Luftverkehrs-Vertrag ohne Euphorie zu"). In Deutsch-
land hingegen wurde der Ratifikationsprozess bereits vor längerer Zeit ge-
stoppt (vgl. NZZ vom 27. November 2012, S. 1, "Kühle Reaktion auf deut-
schen Dämpfer"). Was das SIL-Objektblatt für den Flughafen Zürich betrifft,
hat der Bundesrat daher eine Etappierung beschlossen: Am 26. Juni 2013
verabschiedete er jene Festlegungen, die nicht von der Ratifizierung des
Staatsvertrags abhängen. Sie entsprechen weitgehend dem heutigen Be-
trieb auf dem bestehenden Pistensystem. Die Anpassungen am Objekt-
blatt, die sich aus der betrieblichen Umsetzung des Staatsvertrags erge-
ben, sollen im Rahmen einer zweiten Etappe verabschiedet werden (vgl.
> Themen > Luftfahrtpolitik > Sachplan Infrastruktur
der Luftfahrt > SIL-Prozess Flughafen Zürich, besucht am 23. August
2013).
Solange aber nicht bekannt ist, welche Regelung im Einzelnen mit
Deutschland (bzw. allenfalls einseitig von Deutschland) getroffen wird, und
nicht wenigstens das SIL-Objektblatt dieser Regelung angepasst ist, steht
weiterhin nicht fest, wie sich der Flugbetrieb ab 2020 abspielen wird. Was
die Ostanflüge betrifft, zeichnet sich konkret zwar keine zeitliche Ein-
schränkung ab, sondern grundsätzlich eher das Gegenteil. Doch besteht
A-2164/2012
Seite 56
durchaus die Möglichkeit, dass es im Osten des Flughafens auch zu Ent-
lastungen kommen wird. So würden die "Südstarts geradeaus" im vorlie-
gend betroffenen Gebiet tagsüber zu einer Entlastung führen. Sie wurden
im laufenden Sachplanverfahren verworfen. Der Bericht BAZL hält jedoch
fest: "Es ist indes nicht ausgeschlossen, dass später einmal, wenn eine
neue Generation von Flugzeugen bedeutend weniger Lärm erzeugt, dieses
Konzept in Erwägung gezogen wird" (vgl. Bericht BAZL, S. 65; vgl. auch
Bericht BAZL, S. 6). Und es sind durchaus Stimmen laut geworden, welche
die Südstarts geradeaus (aus Sicherheitsgründen oder zur Entlastung des
Ostens) bereits heute forcieren wollen (vgl. dazu NZZ vom 22. Februar
2013, S. 19, "Sicher, aber nicht sicher genug"). Dieses Beispiel zeigt, dass
auch für die Gebiete im Osten des Flughafens noch nicht ausreichend klar
ist, wie sich der zukünftige Betrieb abspielen wird.
15.4.5 Somit kann nicht mit hinreichender Sicherheit davon ausgegangen
werden, dass in nächster Zukunft eine Entwicklung eintreten wird, die ein
Abstellen auf die Belastungswerte gemäss vBR rechtfertigen würde.
15.5 Zusammenfassend hat die Schätzungskommission wesentliche Än-
derungen der Immissionsbelastung, die zwar nach dem festgelegten
Schätzungsstichtag, aber noch während des Verfahrens eingetreten sind,
bei ihrem Entscheid generell zu berücksichtigen. Vorliegend hätte die Vo-
rinstanz daher die Lärmwerte des Jahres 2004 oder eines späteren Jahres
zur Ermittlung der lärmbedingten Minderwerte heranziehen müssen. Die
von der Enteigneten angerufene zukünftige Entwicklung ist jedoch nicht zu
berücksichtigen, da diese nicht mit hinreichender Sicherheit in nächster Zu-
kunft eintreten wird.

A-2164/2012
Seite 57
Verkehrswert des Baulands
16.
Um den Verkehrswert der Liegenschaft zu schätzen, hat die Vorinstanz bei
der Stadt Kloten einen Bericht über alle freihändigen Transaktionen von
Bauland im Zeitraum von 1997 bis 2001 eingeholt (vgl. Schreiben der Stadt
Kloten vom 6. Juni 2011 [act. 18.1 der allgemeinen Vorakten 1]). Die Vo-
rinstanz erläutert im angefochtenen Entscheid, aus der Liste gehe hervor,
dass sich die Preise in einer Bandbreite von Fr. 200.– pro Quadratmeter
bis Fr. 800.– pro Quadratmeter bewegt hätten (ohne Berücksichtigung der
nicht erschlossenen Liegenschaften und derjenigen mit unbekanntem Er-
schliessungsgrad). Das arithmetische Mittel der Preise betrage Fr. 524.–
pro Quadratmeter. Es sei aber zu berücksichtigen, dass die Anzahl der
hierbei berücksichtigten Handänderungen relativ klein sei. Zudem seien
die Handänderungstermine in der Liste nicht erfasst. Daher seien die jähr-
liche Preisverteilung und die Preisentwicklung über die fünf Jahre hinweg
nicht im Einzelnen ablesbar. Den Angaben des Statistischen Amtes des
Kantons Zürich lasse sich entnehmen, dass sich die Medianpreise für Bau-
land in der Gemeinde Kloten wie folgt entwickelt hätten: Fr. 541.– (1997),
Fr. 505.– (1998), Fr. 588.– (1999), Fr. 550.– (2000), Fr. 585.– (2001). Unter
diesen Umständen lasse es sich nicht vertreten, unverändert auf den Wert
von Fr. 524.– pro Quadratmeter abzustellen. Vielmehr sei es sachgerecht,
von einem Durchschnittspreis von Fr. 600.– pro Quadratmeter für Bauland
in Kloten am Stichtag auszugehen.
Gemäss der Vorinstanz handelt es sich bei diesem Quadratmeterpreis um
denjenigen mit Fluglärm. Hatte die Vorinstanz z.B. einen lärmbedingten
Minderwert von 12% ermittelt, setzte sie den Betrag von Fr. 600.– daher
lediglich mit 88% des Werts am Stichtag ohne Fluglärm gleich.
16.1 Die Enteigner sind der Ansicht, es sei auf einen Quadratmeterpreis
mit Fluglärm von Fr. 540.– abzustellen. Bei denjenigen Liegenschaften ge-
mäss Liste der Stadt Kloten, die durch Immissionen bzw. direkte Überflüge
gleich oder ähnlich belastet seien wie die vorliegenden Liegenschaften,
habe der durchschnittliche Quadratmeterpreis in der relevanten Zeitperi-
ode nämlich Fr. 539.– betragen. Auch die von der Vorinstanz angeführten
Medianpreise des Statistischen Amtes des Kantons Zürich hätten in kei-
nem Jahr Fr. 600.– pro Quadratmeter erreicht. Der Durchschnitt liege bei
rund Fr. 550.–. Der Durchschnitt der Werte nahe am Stichtag (Jahre 2000
bis 2002) liege sogar lediglich bei Fr. 530.–. Der Quadratmeterpreis für
A-2164/2012
Seite 58
fluglärmbelastetes Bauland in Kloten könne aus diesen Gründen nicht
mehr als Fr. 540.– betragen.
Für den Fall, dass das Bundesverwaltungsgericht ihrer Auffassung nicht
folgen sollte, machen die Enteigner geltend, beim von der Vorinstanz er-
mittelten Verkehrswert handle es sich nicht um einen solchen mit Fluglärm,
sondern um einen solchen ohne Fluglärm. Denn dem Quadratmeterpreis
von Fr. 600.– lägen vor allem Daten ohne vergleichbare Lärmbelastung zu-
grunde.
16.2 Wie aufgezeigt hat die Vorinstanz den Quadratmeterpreis von
Fr. 600.– in erster Linie anhand der Medianpreise für erschlossenes Wohn-
bauland in der Gemeinde Kloten ermittelt, welche das Statistische Amt des
Kantons Zürich publiziert (vgl. > Daten > Daten nach
Themen > Immobilien & Raum > Immobilienmarkt/-preise > Preise für
Wohnbauland, besucht am 18. Dezember 2013). Es handelt sich dabei um
die "effektiven Preise", wie sie auf der soeben referenzierten Website auf-
findbar sind, und nicht um die "Modellpreise". Auf der Website wird in die-
sem Zusammenhang ausgeführt, die geringe Zahl der Grundstückstrans-
aktionen in manchen Gemeinden des Kantons habe zur Folge, dass die
kommunalen Durchschnittslandpreise von Jahr zu Jahr stark schwankten
und deshalb als Grundlage für eine Einschätzung oft von wenig Nutzen
seien. Das Bodenpreismodell des Statistischen Amtes des Kantons Zürich
versuche hier Abhilfe zu schaffen. Es erzeuge Schätzwerte für die fehlen-
den Jahre und glätte die Preisentwicklung. Die Schätzungen könnten als
Durchschnittspreis für einen repräsentativen Quadratmeter Land in einer
bestimmten Gemeinde und einem bestimmten Jahr verstanden werden.
Auch in Kloten ist die Zahl der jährlichen Transaktionen von Bauland oft
gering. In den Jahren 1997 bis 2001 lag sie jeweils zwischen 6 und 11.
Entsprechend stark schwanken die effektiven Medianpreise (so sanken sie
von Fr. 600.– pro Quadratmeter im Jahr 2006 auf Fr. 432.– im Jahr 2007,
um dann per 2008 auf Fr. 1'176 zu steigen). Es drängt sich daher auf, auch
die Modellpreise heranzuziehen. Daran ändern die – in anderem Zusam-
menhang erfolgenden – Ausführungen eines Teil der Enteigneten nichts,
wonach auf die Modellwerte nicht abgestellt werden könne – und in der
kantonalen Praxis auch nicht abgestellt werde –, weil es sich um über die
Zeitachse geglättete Schätzwerte handle. Da die jährlichen Schwankungen
der effektiven Preise aufgrund der kleinen Anzahl von Transaktionen teil-
weise vom Zufall abhängen, ergibt eine Glättung eben gerade Sinn. Hin-
A-2164/2012
Seite 59
gegen ist zu beachten, dass die Modellpreise nicht allein auf den Transak-
tionsdaten aus der jeweiligen Gemeinde beruhen. Das Statistische Amt
des Kantons Zürich verwendet vielmehr ein Mehrebenenmodell, das auf
der Hypothese basiert, die kommunalen Bodenpreise würden langfristig
mit der gesamtkantonalen Preisentwicklung, der Zentrumsdistanz und der
Steuerbelastung zusammenhängen (vgl. dazu die Dokumentation "Boden-
preise für die Zürcher Gemeinden – Ein Mehrebenenmodell der kommuna-
len Bodenpreise 1974-2006", publiziert vom Statistischen Amtes des Kan-
tons Zürich 2008, S. 1, 5 und 8 f., abrufbar auf der weiter oben referenzier-
ten Website [unter "Das Mehrebenenmodell der kommunalen Bodenpreise
im Detail"]). Es rechtfertigt sich daher nicht, unbesehen auf die Modell-
preise abzustellen, diese sind jedoch ergänzend heranzuziehen.
16.3 Die effektiven Medianpreise der Jahre 1997 bis 2001 liegen zwischen
Fr. 505.– und Fr. 588.– pro Quadratmeter. Die in diesen Jahren gehandel-
ten Liegenschaften haben allerdings noch keine Fluglärmbelastung aufge-
wiesen, wie sie heute im Bereich des Überflugkorridors besteht. Ein erster
Schritt zur Einführung der Ostanflüge erfolgte erst am 19. Oktober 2001.
Die Medianpreise der Jahre 1997 bis 2000 "enthalten" damit nur die Lärm-
belastung, die bereits vor Einführung der Ostanflüge bestand (Ostanflüge
bei starkem Westwind, Starts in Richtung Osten bei Bise und Südstarts;
vgl. unten E. 21.1), und auch der Medianpreis des Jahres 2001 ist noch
kaum durch die Ostanflüge beeinflusst. Zudem liegen den Medianpreisen
Transaktionen aus der ganzen Gemeinde Kloten zugrunde, nicht nur sol-
che aus dem Bereich des Überflugkorridors, weshalb auch die "vorbeste-
henden" Ostanflüge bei Westwind weniger ins Gewicht fallen. Es ist daher
davon auszugehen, dass die Medianpreise näher beim Wert ohne Fluglärm
als beim Wert mit Fluglärm liegen. Aus ihnen ist daher grundsätzlich auf
den Verkehrswert ohne Fluglärm zu schliessen. Um dem Umstand Rech-
nung zu tragen, dass die Werte schon eine gewisse Fluglärmbelastung
enthalten, ist bei der Festlegung des Quadratmeterpreises ohne Fluglärm
aber "aufzurunden" und nicht "abzurunden". Hinzu kommt, dass der Mo-
dellpreis des Jahres 2001 deutlich höher liegt als die effektiven Median-
preise, nämlich bei Fr. 678.– pro Quadratmeter. Insgesamt ist es daher
sachgerecht, von einem Quadratmeterpreis von Fr. 600.– ohne Fluglärm
auszugehen.
16.4 Die Vorinstanz ist damit zu Recht von einem Durchschnittspreis von
Fr. 600.– pro Quadratmeter für Bauland in Kloten am Stichtag ausgegan-
gen. Allerdings handelt es sich bei diesem Wert nicht um den Wert mit,
sondern um denjenigen ohne Fluglärm.
A-2164/2012
Seite 60
17.
Die vorliegende Parzelle weist eine Fläche von (…) m2 auf. Bei einem
Quadratmeterpreis ohne Fluglärm von Fr. 600.– ergibt sich somit ein Ver-
kehrswert ohne Fluglärm von Fr. (…).
Bestimmung des Zuschlags für nicht lärmbezogene Aspekte
18.
Neben den Lärmimmissionen mindern zusätzlich auch die nicht lärmbezo-
genen Aspekte der Direktüberflüge den Verkehrswert der betroffenen Lie-
genschaften (vgl. oben E. 10). Die Vorinstanz führt in den Schätzungsent-
scheiden aus, es falle schwer, den aufgrund der nicht lärmbezogenen As-
pekte eingetretenen Minderwert nach Marktkriterien zu schätzen. Ein ei-
gentlicher Markt für direkt überflogene Liegenschaften sei nicht auszu-
machen, weil der Kreis der betroffenen Objekte dafür zu klein sei. Auch
wirkten sich die nicht lärmbezogenen Faktoren bei den einzelnen Grund-
stücken unterschiedlich aus. Erstens komme es auf die tatsächlichen Ge-
gebenheiten beim Grundstück und bei den Landungen an und zweitens auf
die Zonierung und die Lärmempfindlichkeit des Grundstücks, die sich auf
die rechtlichen Nutzungsmöglichkeiten auswirkten. Jedenfalls aber betreffe
der diesbezügliche Minderwert hauptsächlich die Nutzung des Aussen-
raums und beschlage somit den Landwert des Grundstücks. Insgesamt er-
scheine es zweckmässig, den Zuschlag für nicht lärmbezogene Aspekte
als Prozentsatz auf dem Landwert festzulegen. Der Zuschlag habe weiter
auf einer Würdigung der Überflugsituation zu beruhen. Der entsprechen-
den Beurteilung im Einzelfall liege ein Kommissionsaugenschein zu-
grunde.
Die besagten Kommissionsaugenscheine zur Beurteilung der Überflugsi-
tuation bzw. der Wahrnehmung der Überflüge waren von der Vorinstanz im
Aussenbereich der betroffenen Liegenschaften durchgeführt worden. Sie
fanden im September 2011 jeweils zwischen 21 und 23 Uhr abends statt,
also bei Dunkelheit. Die Beurteilung erfolgte anhand folgender Kriterien:
"Belastung aus anderen Lärmquellen (Schiene, Strasse, etc.)", "Tiefe des
Direktüberflugs", "Grösse Flugzeugtypen (inkl. Flügelspannweite)", "Um-
fang Erscheinungsbild Flugzeuge vom Boden aus", "Lichtimmissionen"
(der Landescheinwerfer), "Besondere Lärmart und Tonalität", "Randwirbel-
schleppen/Luftturbulenzen", "Kerosindämpfe" und "Bedrohlichkeit des
Überflugs". Die Bewertung dieser Kriterien erfolgte anhand der Kategorien
"sehr stark", "stark", "mässig", "gering" und "minimal/fehlt". Die Beurteilung
wurde auf einem Kriterienblatt festgehalten.
A-2164/2012
Seite 61
Bei Baugrundstücken hat die Vorinstanz den von ihr ermittelten Verkehrs-
wert (also den Baulandwert) als Berechnungsbasis herangezogen, bei
dem es sich ihrer Ansicht nach um einen Verkehrswert mit Fluglärm han-
delt. Soweit es um überbaute Liegenschaften geht, hat sie den Zuschlag
ausgehend vom relativen Landwert festgesetzt, der nach der Lageklassen-
methode bestimmt wird. Sie ging dabei von der Lageklasse mit Fluglärm
aus. Befindet sich die betroffene Parzelle nur teilweise innerhalb des fest-
gelegten Überflugkorridors ("Teilüberflug"), diente der Verkehrswert bzw.
der relative Landwert zudem lediglich im Verhältnis der Parzellenfläche in-
nerhalb des Korridors als Berechnungsbasis.
Sodann legte die Vorinstanz den Prozentsatz fest, der als Faktor auf dem
massgeblichen Landwert zur Anwendung zu kommen hat: Zunächst wür-
digte sie hierzu anhand des erwähnten Kriterienblatts die Wahrnehmung
der Überflugsituation. Dabei erwähnte sie in der Regel sämtliche der oben
erwähnten Kriterien. Einzig auf die "Belastung aus anderen Lärmquellen",
die maximal als "gering" bewertet worden war, ging sie nicht ein. Es wird
jeweils festgehalten, die Wahrnehmungen stimmten auch mit der objekti-
ven Überflughöhe überein. Die Überflughöhen liegen zwischen rund 75 m
und rund 100 m (bzw. unter dem bis August 2004 angewandten Anflugver-
fahren zwischen knapp 100 m und rund 125 m). Weiter prüfte die Vo-
rinstanz, ob die Liegenschaft in einer Nutzungszone der Empfindlichkeits-
stufe II oder der Empfindlichkeitsstufe III liegt. In letzterem Fall wurde "das
Gewicht der Beeinträchtigung der Wohnqualität" in der Regel "etwas her-
abgesetzt". Die so festgelegten Prozentsätze liegen im Normalfall im Be-
reich von 15 bis 20%.
18.1 Soweit es um überbaute Liegenschaften geht, bringen die Enteigne-
ten jeweils vor, der Zuschlag sei nicht nur auf dem Landwert, sondern auch
auf dem Gebäudewert zu gewähren. Weiter sei der Zuschlag auf dem Ver-
kehrswert ohne Fluglärm und nicht etwa auf demjenigen mit Fluglärm zu
berechnen.
Auch vorliegend macht die Enteignete geltend, der Zuschlag sei auf dem
Verkehrswert ohne Fluglärm zu berechnen. Mit dem Zuschlag solle ja ge-
rade der vom Lärm unabhängige Minderwert abgegolten werden, weshalb
er nicht vom Lärm abhängig sein dürfe. Stelle man auf den Verkehrswert
mit Fluglärm ab, resultiere ein umso kleinerer Zuschlag, je grösser der
lärmbedingte Minderwert sei. Dadurch würden die Dinge völlig auf den
Kopf gestellt.
A-2164/2012
Seite 62
18.2 Die Enteigner wiederum machen geltend, der Zuschlag (der ihres Er-
achtens ohnehin jeglicher Grundlage entbehrt) sei von der Vorinstanz viel
zu hoch angesetzt worden. Obschon von den "nicht lärmbezogenen As-
pekten des Direktüberflugs" die Rede sei, umfasse der Zuschlag gemäss
den Erwägungen der Vorinstanz auch eine Lärmkomponente. Die Vo-
rinstanz habe nämlich ausdrücklich die "besondere Lärmart und Tonalität
der Landeanflüge" berücksichtigt. Offensichtlich habe diese Lärmkompo-
nente den Zuschlag massgeblich beeinflusst. Anders lasse sich dessen
Höhe nicht erklären. Dies, zumal Kerosindämpfe nur bei Windstille wahr-
nehmbar seien, herunterfallende Eisblöcke heute kaum mehr vorkommen
würden und Randwirbelschleppen schliesslich ganz generell unproblema-
tisch seien, da die Dachziegel geklammert worden seien bzw. allfällige
Schäden versichert werden könnten. Solches könne jedenfalls nicht gross
ins Gewicht fallen. Ein allfälliger Zuschlag für nicht lärmbezogene Aspekte
sei daher auf ein Minimum zu reduzieren.
18.3 In einem ersten Schritt ist zu prüfen, in welcher Bandbreite sich die
Zuschläge zu bewegen haben. Dies unabhängig von der Frage nach den
konkreten Berechnungsmodalitäten, die in einem zweiten Schritt geprüft
werden sollen.
18.3.1 Wie bereits ausgeführt, wirken sich die Lärmimmissionen stärker
auf den Verkehrswert einer direkt überflogenen Liegenschaft aus als die
nicht lärmbezogenen Aspekte, wobei jedoch auch Letztere noch einen we-
sentlichen Einfluss auf den Verkehrswert ausüben (vgl. E. 10.2.3).
Entsprechend sind die Zuschläge – die dem Minderwert aufgrund der nicht
lärmbezogenen Aspekte zu entsprechen haben – zwecks Plausibilisierung
zu den jeweiligen lärmbedingten Minderwerten (vor allfälligen Kürzungen
und Abzügen) in Relation zu setzen. Wenigstens bei selbst genutztem
Wohneigentum besteht über die Art und Weise der Ermittlung der lärmbe-
dingten Minderwerte bereits Klarheit. So hat die Vorinstanz im Fall der
Stockwerkeinheit an der (Adresse 1) (Beschwerdeverfahren A-2132/2012)
einen Zuschlag festgelegt, der 45% des lärmbedingten Minderwerts er-
reicht. Die betroffene Parzelle liegt vollständig innerhalb des Überflugkorri-
dors. Im Fall der Stockwerkeinheiten an der (Adresse 2) (u.a. Verfahren A-
2161/2012) erreichen die von der Vorinstanz festgelegten Zuschläge 20 bis
22% des jeweiligen lärmbedingten Minderwerts. Die betroffene Parzelle
liegt nur teilweise innerhalb des Überflugkorridors, es liegt also ein "Teilü-
berflug" vor.
A-2164/2012
Seite 63
Zu beachten ist, dass die Vorinstanz die lärmbedingten Minderwerte aus-
gehend vom Verkehrswert ohne Fluglärm per Stichjahr 2002 und unter Her-
anziehung der Lärmwerte des Jahres 2002 berechnet hat. Sie werden un-
ter Heranziehung der Lärmwerte des Jahres 2004 oder eines späteren Jah-
res neu zu ermitteln sein (vgl. vorne E. 15). Dabei werden höhere lärmbe-
dingte Minderwerte resultieren. Die relative Höhe der oben erwähnten Zu-
schläge wird sich dadurch reduzieren. Festzuhalten ist dennoch Folgen-
des: Zwar wurden die Kommissionsaugenscheine sehr sorgfältig durchge-
führt und es ist nicht daran zu zweifeln, dass sich die Vorinstanz einen gu-
ten Eindruck von der Überflugsituation bzw. von der Wahrnehmung der
nicht lärmbezogenen Aspekte verschaffen konnte. Ihre Aufgabe bestand in
der Folge aber darin, anhand dieses Eindrucks den Einfluss der nicht lärm-
bezogenen Aspekte auf den Verkehrswert einzugrenzen. Wie ausgeführt
ist davon auszugehen, dass die Lärmeinwirkungen stärker ins Gewicht fal-
len als die nicht lärmbezogenen Aspekte. Im Übrigen ist es aber schwierig,
den aufgrund dieser Aspekte eintretenden Minderwert näher zu quantifizie-
ren. Besondere Anhaltspunkte diesbezüglich vermag auch die Vorinstanz
nicht zu nennen. Unter diesen Umständen wäre ein Zuschlag, der fast die
Hälfte des lärmbedingten Minderwerts erreicht, nicht gerechtfertigt. Zwar
legt die Vorinstanz den Zuschlag nach Ermessen fest. Für die Annahme,
die Minderwerte könnten sich aufgrund der nicht lärmbezogenen Aspekte
der direkten Überflüge um gegen die Hälfte erhöhen, wären aber konkre-
tere Hinweise erforderlich. Das umso mehr, als in den vorliegenden Fällen
nicht die gesamte Lärmbelastung von direkten Überflügen herrührt. Ge-
messen an den lärmbedingten Minderwerten, wie sie auf Basis der Lärm-
werte des Jahres 2004 oder eines späteren Jahres zu ermitteln sein wer-
den, müssen damit auch die höchsten Zuschläge in einem Bereich weit
unter 50% liegen, ansonsten sie nicht mehr als angemessen betrachtet
werden können.
18.3.2 Soweit die Enteigner die Berücksichtigung der "besonderen Lärmart
und Tonalität" der Landeanflüge beanstanden, ist Folgendes anzumerken:
Die "besondere Lärmart und Tonalität" wird auf dem Kriterienblatt aufge-
führt und im Zusammenhang mit der Bestimmung der Höhe der Zuschläge
auch in den Schätzungsentscheiden erwähnt. Dennoch geht aus diesen
Entscheiden hervor, dass der aufgrund der Lärmbelastung eintretende
Minderwert über die Komponente "lärmverursachter Minderwert" abgegol-
ten wird und mit dem Zuschlag lediglich noch der Bedrohlichkeit der Über-
flugsituation sowie den mit den direkten Überflügen verbundenen beson-
deren Immissionen (Luftturbulenzen, Kerosindämpfen und Lichtimmissio-
nen) Rechnung getragen werden soll. In diesem Zusammenhang ist von
A-2164/2012
Seite 64
Lärmart und Tonalität jedenfalls nicht die Rede. Es ist daher nicht anzuneh-
men, das Kriterium der "besonderen Lärmart und Tonalität" habe die Höhe
der Zuschläge massgeblich beeinflusst.
18.3.3 Als Zwischenfazit ist somit festzuhalten, dass die Bandbreite des
Zuschlags für nicht lärmbezogene Aspekte im Hinblick auf ein angemesse-
nes Verhältnis zu den lärmbedingten Minderwerten zu bestimmen ist.
18.4 Die Enteigneten stellen sich jeweils auf den Standpunkt, die Zu-
schläge könnten nicht allein auf Basis des Landwerts – erst noch desjeni-
gen mit Fluglärm – berechnet werden. Zwar kann ihnen nach dem zuvor
Gesagten (oben E. 18.3.1) sicherlich nicht entsprochen werden, soweit sie
einfach dieselben Prozentsätze auf dem Wert von Land und Gebäude zur
Anwendung gebracht haben wollen. Doch ist zu prüfen, ob die von der Vo-
rinstanz festgelegten Berechnungsmodalitäten sachgerecht sind.
18.4.1 Vorab ist näher auf die Lageklassenmethode einzugehen, mit wel-
cher die Vorinstanz den "relativen Landwert" überbauter Liegenschaften
bestimmt hat. Die Lageklassenmethode beruht auf der Erkenntnis, dass
der Wert des Landes zum Gesamtwert einer Liegenschaft in einer ganz
bestimmten Relation steht, die für alle Grundstücke in der gleichen Lage
dieselbe ist. Je besser die Lage, umso höher der Anteil des Landwerts am
Gesamtwert. Entsprechend wurden Bewertungstabellen entwickelt, an-
hand derer die Lagequalität beurteilt und dem Grundstück eine bestimmte
Lageklasse zugeordnet werden kann. Nachdem ursprünglich acht Lage-
klassen unterschieden wurden, sind es in der heutigen Fachliteratur mehr-
heitlich zehn. Durch Multiplikation der Lageklassennote (Wert von 1 bis 8
bzw. 10) mit dem konstanten Faktor von 6.25% ergibt sich der "Landwer-
tanteil", d.h. der Anteil des Landwerts am Gesamtwert – genauer: dem
Neuwert – der Liegenschaft. Mit der Lageklassenmethode kann demnach
unter anderem aus dem Neuwert einer bestehenden Bebauung der Land-
wert des Grundstücks ermittelt werden. Da der so ermittelte Wert in einer
bestimmten lageabhängigen Relation zum Gesamtwert der Liegenschaft
steht, wird er als "relativer Landwert" bezeichnet (vgl. dazu Das Schweize-
rische Schätzerhandbuch, Bewertung von Immobilien, Ausgabe 2005, her-
ausgegeben von Schweizerische Vereinigung kantonaler Grundstückbe-
wertungsexperten SVKG und Schweizerische Schätzungsexperten-Kam-
mer / Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft SEK/SVIT [nach-
folgend: Schätzerhandbuch], S. 51, 100 ff., sowie FRANCESCO CANONICA,
Die Immobilienbewertung, Schätzerwissen im Überblick, 1. Auflage 2009,
A-2164/2012
Seite 65
herausgegeben vom Schweizerischen Immobilienschätzer-Verband,
S. 283 f., 293 f.; vgl. auch BGE 134 II 49 E. 15.2 mit weiteren Hinweisen).
Die Lageklassenmethode kam in den vorliegenden Fällen auch in einem
anderen Zusammenhang zur Anwendung, nämlich dann, wenn der lärm-
bedingte Minderwert von überbauten Liegenschaften in einen Gebäudean-
teil und einen Landanteil aufzugliedern war (so im Zusammenhang mit der
– allerdings zu Unrecht vorgenommenen – Kürzung bei Teilüberflug [vgl.
dazu vorne E. 11]). Diese Aufgliederung erfolgte ebenfalls anhand des
Landwertanteils gemäss Lageklasse. Der eigentliche relative Landwert
wurde dabei jedoch nicht ermittelt.
18.4.2 Wie erwähnt bringen die Enteigneten jeweils vor, der Zuschlag sei
nicht nur auf dem Landwert, sondern auch auf dem Gebäudewert zu ge-
währen. Sie machen geltend, die nicht lärmbezogenen Aspekte der Direkt-
überflüge beeinträchtigten den Wohnnutzen ganz generell, d.h. auch die
Nutzung des Innenraums. Dies ist in einem gewissen Mass sicher zutref-
fend. Die Vorinstanz führt denn auch lediglich aus, der Minderwert aufgrund
der nicht lärmbezogenen Aspekte betreffe hauptsächlich die Nutzung des
Aussenraums. An anderer Stelle zieht sie zudem ausdrücklich in Erwä-
gung, ein Rückzug ins Wohnungsinnere mindere in keiner Weise die Be-
drohlichkeit der Flugzeuge über dem eigenen Dach und auch die
Lichtimmissionen wirkten sich noch im Gebäudeinnern aus. Der Schluss
der Vorinstanz, wonach der Minderwert aufgrund der nicht lärmbezogenen
Aspekte "den Landwert beschlägt", ist aber ohnehin nicht zwingend: So ist
zumindest fraglich, ob sich der Nutzen einer überbauten Liegenschaft
überhaupt in einen Gebäude- und einen Landnutzen aufteilen lässt (vgl.
CANONICA, a.a.O., S. 296). Verneint man dies, ist der relative Landwert als
rein abstrakter Wert zu betrachten (vgl. CANONICA, a.a.O., S. 282). Inwie-
fern der Landnutzen und inwiefern der Gebäudenutzen durch die nicht
lärmbezogenen Aspekte beeinträchtigt wird, lässt sich jedenfalls nicht ge-
nau definieren. Dies zeigt sich nur schon anhand der von einem Teil der
Enteigneten vorgebrachten "Balkonproblematik" – der Balkon gehört zum
Aussenraum, ist aber Teil des Gebäudes.
Es ist zudem nicht überzeugend, den Zuschlag für nicht lärmbezogene As-
pekte sowohl bei Bauland als auch bei überbauten Liegenschaften auf Ba-
sis des Landwerts zu berechnen, wobei der anzuwendende Faktor (Pro-
zentsatz) aber in gleicher Weise festgelegt wird. Die massgeblichen Land-
werte sind bei Bauland und bei überbauten Liegenschaften zwar nicht iden-
tisch, denn im ersten Fall wurde der eigentliche Verkehrswert des Landes
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Seite 66
herangezogen und im zweiten Fall der ganz anders ermittelte relative
Landwert. Jedenfalls aber liegt der relative Landwert nicht prinzipiell höher
als der Baulandwert (gemäss BGE 134 II 145 E. 12 soll er in der Regel
sogar tiefer liegen, in den vorliegenden Fällen dürfte dies zumeist aber
nicht zutreffen). Dadurch, dass eine Liegenschaft überbaut wird, muss sich
der Zuschlag nach dem Vorgehen der Vorinstanz also nicht zwingend er-
höhen; er könnte sogar sinken. Ein solches Vorgehen ist nicht plausibel.
Was die Ermittlung der lärmbedingten Minderwerte betrifft, kommen die mit
MIFLU I bzw. dem Modell ESchK ermittelten Minderwert-Prozentsätze
stets auf dem Verkehrswert des Grundstücks zur Anwendung, unabhängig
davon, ob es sich um eine überbaute Liegenschaft handelt oder nicht. Es
ist nach dem bisher Gesagten nicht ersichtlich, wieso nicht auch der Zu-
schlag für nicht lärmbezogene Aspekte stets als Prozentsatz auf dem Ver-
kehrswert des Grundstücks, also dem Wert von Land und allfälligen Ge-
bäuden, festgelegt werden sollte.
18.4.3 Bei der Ermittlung der relativen Landwerte hat die Vorinstanz jeweils
auf die Lageklasse mit Fluglärm abgestellt; sie hat insofern also einen Wert
mit Fluglärm ermittelt. Ebenfalls hat sie bei Bauland den Verkehrswert mit
Fluglärm herangezogen. Die Enteignete bringt vor, der Zuschlag sei auf
dem Verkehrswert ohne Fluglärm zu berechnen. Ihrer Ansicht nach kann
es nicht angehen, dass eine Vergrösserung des lärmbedingten Minder-
werts zu einer Verkleinerung des Zuschlags führt. Die Enteigner halten
dem sinngemäss entgegen, der lärmbedingte Minderwert und der Zu-
schlag für nicht lärmbezogene Aspekte könnten nicht unabhängig vonei-
nander berechnet werden; es müsse mit einem der beiden Minderwerte
begonnen werden, da ansonsten gesamthaft ein Minderwert von über
100% des Verkehrswerts ohne Fluglärm resultieren könne. Auch die Vo-
rinstanz weist in ihren Vernehmlassungen darauf hin, der Zuschlag sei be-
wusst vom Verkehrswert mit Fluglärm her berechnet worden, um eine
Überentschädigung zu vermeiden.
Die Summe des lärmbedingten Minderwerts und des Minderwerts aufgrund
der nicht lärmbezogenen Aspekte kann nicht höher liegen als der Verkehrs-
wert ohne Fluglärm. Mehr als eine vollständige Entwertung ist nicht mög-
lich. Ausgehend davon wäre der Standpunkt vertretbar, der Zuschlag sei
auf dem bereits um den lärmbedingten Minderwert reduzierten Verkehrs-
wert zu berechnen. Zu beachten ist jedoch, dass die lärmbedingten Min-
derwerte in den vorliegenden Fällen kaum über einem Drittel des Verkehrs-
werts ohne Fluglärm liegen werden. Wie bereits vorgegeben, wird der Zu-
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Seite 67
schlag für nicht lärmbezogene Aspekte zudem im Hinblick auf ein ange-
messenes Verhältnis zu den lärmbedingten Minderwerten zu bestimmen
sein und müssen jedenfalls auch die höchsten Zuschläge in einem Bereich
weit unter der Hälfte des lärmbedingten Minderwerts liegen (vgl. E. 18.3).
Die Minderwerte nähern sich der erwähnten "Obergrenze" einer vollständi-
gen Entwertung damit nicht. Es spricht daher nichts dagegen, auch den
Zuschlag auf Basis des Verkehrswerts ohne Fluglärm festzusetzen.
18.4.4 Im Übrigen ist daran zu erinnern, dass dem Grundeigentümer unter
dem Titel "direkter Überflug" eine Entschädigung zuzusprechen ist, die den
Minderwert des gesamten Grundstücks deckt (vgl. vorne E. 11). Es darf im
Fall eines "Teilüberflugs" also keine Kürzung der Entschädigung erfolgen.
Dem ist auch bei der Bestimmung des Zuschlags für nicht lärmbezogene
Aspekte Rechnung zu tragen.
18.4.5 Was die Berechnungsmodalitäten betrifft, ergibt sich insgesamt also
Folgendes: Der Zuschlag ist auf Basis des Verkehrswerts ohne Fluglärm
festzusetzen. Im Übrigen ist zu beachten, dass im Fall eines "Teilüberflugs"
keine Kürzung der Entschädigung zu erfolgen hat.
18.5 Zusammenfassend ist die Höhe des Zuschlags für nicht lärmbezo-
gene Aspekte im Hinblick auf ein angemessenes Verhältnis zu den lärm-
bedingten Minderwerten jeweils neu zu bestimmen. Ferner sind die Be-
rechnungsmodalitäten anzupassen.
Ausgang des Beschwerdeverfahrens
19.
19.1 Die Enteignete dringt mit ihren Rügen demnach insofern durch, als im
Fall eines "Teilüberflugs" keine Kürzung der Entschädigung vorzunehmen
ist (E. 11 und 12) und zur Ermittlung des lärmbedingten Minderwerts die
Lärmwerte des Jahres 2004 oder eines späteren Jahres heranzuziehen
sind (E. 14 und 15). Die Beschwerde der Enteigner erweist sich insofern
als berechtigt, als der von der Vorinstanz ermittelten Verkehrswert zu kor-
rigieren ist (E. 16 und 17). Beide Parteien beanstanden zudem zu Recht
die Bestimmung des Zuschlags für nicht lärmbezogene Aspekte (E. 18). Im
Übrigen dringen sie mit ihren Beschwerden nicht durch.
19.2 Die Beschwerde ans Bundesverwaltungsgericht ist grundsätzlich re-
formatorisch ausgestaltet, d.h. das Gericht entscheidet in der Regel in der
Sache selbst. Nur ausnahmsweise kassiert es die angefochtene Verfügung
A-2164/2012
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und weist die Sache mit verbindlichen Weisungen an die Vorinstanz zurück
(vgl. Art. 61 Abs. 1 VwVG). Eine Rückweisung kann aufgrund der differen-
zierten Aufgaben und der dementsprechend unterschiedlichen funktionel-
len und instrumentellen Ausstattung der verschiedenen Instanzen gerecht-
fertigt sein (vgl. dazu BGE 131 V 407 E. 2.1.1 sowie MADELEINE CAMPRUBI,
in: Auer/Müller/ Schindler [Hrsg.], Kommentar zum Bundesgesetz über das
Verwaltungsverfahren [VwVG], Zürich/St. Gallen 2008, Art. 61 Rz. 12). So
ist die Sache unter anderem dann an die Vorinstanz zurückzuweisen, wenn
diese den Sachverhalt mangelhaft abgeklärt hat und sich das Versäumte
nicht ohne eine aufwändigere Beweiserhebung nachholen lässt. Denn die
Vorinstanz ist in der Regel besser in der Lage, die erforderlichen Abklärun-
gen durchzuführen (vgl. dazu MOSER/ BEUSCH/KNEUBÜHLER, a.a.O.,
Rz. 3.194).
Vorliegend bleibt insbesondere der Zuschlag für nicht lärmbezogene As-
pekte neu zu bestimmen, wobei auch die Berechnungsmodalitäten neu
festzulegen sind. Dies kann nicht Aufgabe des Bundesverwaltungsgerichts
sein, zumal die Vorinstanz über Fachrichter verfügt und sich mit den örtli-
chen Verhältnissen bereits bestens vertraut gemacht hat. Die Sache ist
demnach an die Vorinstanz zurückzuweisen, obschon dies eine weitere
Verzögerung des Verfahrens zur Folge hat. Da somit ohnehin eine Rück-
weisung erfolgt, ist es auch gerechtfertigt, der Vorinstanz die noch erfor-
derlichen Sachverhaltsabklärungen zu überlassen: Abzuklären bleibt, ob
die Lärmwerte des Jahres 2004 ausreichend repräsentativ sind oder ob auf
die Lärmwerte eines späteren Jahres abzustellen ist. Gestützt auf die mas-
sgeblichen Lärmwerte ist der lärmbedingte Minderwert neu zu ermitteln
bzw. ermitteln zu lassen.
19.3 Damit sind die Beschwerden der Enteigner und der Enteigneten teil-
weise gutzuheissen. Die Ziffern 2 und 5 des Dispositivs des angefochtenen
Entscheids sind, was die Höhe der zugesprochenen Enteignungsentschä-
digung betrifft, aufzuheben und die Sache ist zur Neubeurteilung im Sinne
der Erwägungen an die Vorinstanz zurückzuweisen. Im Übrigen sind die
Beschwerden abzuweisen, was die Enteignungsentschädigung betrifft.
Was das Ausdehnungsbegehren betrifft, ist die Beschwerde der Enteigne-
ten ebenfalls abzuweisen.

A-2164/2012
Seite 69
Parteientschädigung für das erstinstanzliche Verfahren
20.
Da der angefochtene Entscheid teilweise aufzuheben und das vorinstanz-
liche Verfahren wieder aufzunehmen ist, erübrigt es sich, über das Begeh-
ren der Enteigner um Reduktion der vorinstanzlichen Parteientschädigung
bzw. über das Begehren der Enteigneten um Erhöhung dieser Entschädi-
gung zu befinden (vgl. Urteile des Bundesgerichts 1E.11/2007 vom 14. Ap-
ril 2008 E. 13 und 1E.8/2007 vom 28. April 2008 E. 17). Der angefochtene
Entscheid ist vielmehr auch insoweit aufzuheben, als der Enteigneten eine
Parteientschädigung zugesprochen wurde (Ziff. 8 des Dispositivs), und die
Vorinstanz ist anzuweisen, im Rahmen ihres neuen Entscheids über eine
Parteientschädigung für das gesamte vorinstanzliche Verfahren zu befin-
den (vgl. Urteil des Bundesverwaltungsgerichts A-1923/2008 vom 26. Mai
2009 E. 12.1 und Dispositiv-Ziff. 6).
Der Prozessantrag der Enteigneten, die Flughafen Zürich AG sei zur Of-
fenlegung ihrer sämtlichen Aufwendungen im Zusammenhang mit der Ab-
wehr der Entschädigungsforderung der Enteigneten zu verpflichten, wird
damit gegenstandslos (vgl. zu diesem Antrag im Übrigen Urteil des Bun-
desverwaltungsgerichts A-330/2013 vom 26. Juli 2013 E. 3).
Kosten- und Entschädigungsfolgen
21.
Die Kosten des Verfahrens vor dem Bundesverwaltungsgericht, ein-
schliesslich einer Parteientschädigung an den Enteigneten, hat der Enteig-
ner zu tragen (Art. 116 Abs. 1 Satz 1 EntG). Werden die Begehren des Ent-
eigneten ganz oder zum grösseren Teil abgewiesen, so können die Kosten
auch anders verteilt werden. Unnötige Kosten trägt in jedem Fall, wer sie
verursacht hat (Art. 116 Abs. 1 Satz 2 und 3 EntG).
Für ein Abweichen vom Grundsatz, wonach der Enteigner die aus der Gel-
tendmachung des Enteignungsrechts entstehenden Kosten trägt, sind vor-
liegend keine Gründe ersichtlich. Der Antrag der Enteigner, die Verfahrens-
kosten seien der Enteigneten aufzuerlegen und dieser sei keine Parteient-
schädigung zuzusprechen, ist demnach abzuweisen. Die Flughafen Zürich
AG als Enteignerin hat sowohl die Verfahrenskosten zu tragen als auch
eine Parteientschädigung an die Enteignete zu leisten.
22.
Die Gerichtsgebühr bemisst sich nach Umfang und Schwierigkeit der
A-2164/2012
Seite 70
Streitsache, Art der Prozessführung und finanzieller Lage der Parteien
(Art. 63 Abs. 4bis VwVG sowie Art. 2 Abs. 1 des Reglements vom 21. Feb-
ruar 2008 über die Kosten und Entschädigungen vor dem Bundesverwal-
tungsgericht [VGKE, SR 173.320.2]; zur subsidiären Anwendbarkeit siehe
vorne E. 1.1). In enteignungsrechtlichen Verfahren ist es zudem üblich, die
Kosten eher niedrig zu halten. Nicht heranzuziehen ist bei der Bemessung
der Gerichtsgebühr insbesondere die Bestimmung von Art. 4 VGKE, wel-
che für Streitigkeiten mit Vermögensinteresse eine streitwertabhängige
Gerichtsgebühr vorsieht: Da das Unterliegerprinzip grundsätzlich nicht gilt,
kann der Streitwert bei der Bestimmung der Gerichtskosten (und auch der
Parteientschädigung) nicht ausschlaggebend sein. Der Enteignete wäre
sonst in der Lage, durch Erhöhung seiner Forderung einseitig und praktisch
ohne eigenes Risiko auf die Kosten einzuwirken (vgl. Urteil des Bundes-
verwaltungsgerichts A-7434/2010 vom 5. April 2011 E. 7.1; vgl. auch Ur-
teile des Bundesverwaltungsgerichts A-330/2013 vom 26. Juli 2013 E. 12.1
und A-5101/2011 vom 5. März 2012 E. 8.1).
Das Bundesverwaltungsgericht hatte insgesamt 21 Schätzungsentscheide
betreffend anerkannte Direktüberflüge in Kloten zu beurteilen. Angesichts
der diversen komplexen Fragen, die zu behandeln waren, und angesichts
der Anzahl der Verfahren ist es angemessen, Gerichtsgebühren von insge-
samt gut Fr. 100'000.– zu erheben. Es rechtfertigt sich damit ein Betrag
von Fr. 5'000.– pro Verfahren.
Demnach sind der Flughafen Zürich AG Verfahrenskosten von Fr. 5'000.–
aufzuerlegen. Vom geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 9'000.– sind den
Enteignern nach Eintritt der Rechtskraft des vorliegenden Urteils
Fr. 4'000.– zurückzuerstatten.
23.
Die Parteientschädigung umfasst die Kosten der Vertretung sowie allfällige
weitere Auslagen der Partei (Art. 8 Abs. 1 VGKE).
23.1 Die Enteignete hat dem Bundesverwaltungsgericht am 3. September
2013 die detaillierte Kostennote ihrer Rechtsvertreter eingereicht. In dieser
Kostennote wird der Aufwand für jedes der 16 Beschwerdeverfahren, an
denen die Rechtsvertreter beteiligt waren, gesondert ausgewiesen. Er va-
riiert zwischen 47 und 63 Stunden. Insgesamt wird für die 16 Verfahren ein
Aufwand von 872.62 Stunden geltend gemacht. Die Leistungen werden zu
einem Stundenansatz von Fr. 330.– (Rechtsanwälte Jordi und
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Seite 71
Vitali) bzw. Fr. 180.– (lic. iur. T. Murmann und lic. iur. A. Lippuner) in Rech-
nung gestellt. Hinzu kommt eine Auslagenpauschale von 4%.
23.2 Zunächst ist der geltend gemachte Stundenaufwand zu beurteilen.
23.2.1 Die Parteienschädigung hat nicht jeden erdenklichen, sondern nur
den notwendigen Aufwand zu ersetzen (vgl. Art. 116 Abs. 1 Satz 3 EntG
sowie Art. 8 Abs. 2 und Art. 10 Abs. 1 VGKE). Parteikosten sind dann als
notwendig zu betrachten, wenn sie zur sachgerechten und wirksamen
Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung unerlässlich erscheinen; ob
dies zutrifft, bestimmt sich nach der Prozesslage, wie sie sich dem Betroffe-
nen im Zeitpunkt der Kostenaufwendung darbot (Urteil des Bundesverwal-
tungsgerichts A-4556/2011 vom 27. März 2012 E. 2.2.2 mit Hinweisen).
Entsprechend werden im Rahmen des richterlichen Ermessens gewisse
Umstände regelmässig als Reduktionsgründe anerkannt. Eine Reduktion
wird namentlich dann vorgenommen, wenn die Partei schuldhaft unnötige
Kosten verursacht hat. Zu einer Reduktion führen etwa Wiederholungen in
Rechtsschriften und Eingaben, in denen gegenüber den vorher eingereich-
ten Rechtsschriften materiell nichts Neues vorgebracht wird. Zu einer Kür-
zung der Parteientschädigung kann gemäss Rechtsprechung auch der ver-
meidbare Koordinationsaufwand, der durch den Beizug mehrerer Anwälte
entstanden ist, führen. Kommt das Bundesverwaltungsgericht zum Ergeb-
nis, dass die Kostennote zu reduzieren ist, kürzt es sie in pauschaler Weise
und ohne einlässliche Berechnung (vgl. Urteil des Bundesverwaltungsge-
richts A-4556/2011 vom 27. März 2012 E. 2.5 mit diversen Hinweisen).
23.2.2 Der geltend gemachte Aufwand verteilt sich auf 16 Beschwerdever-
fahren, in denen der Entscheid der Vorinstanz zumeist von beiden Seiten
beanstandet wurde und jeweils ein doppelter Schriftenwechsel stattfand.
Dabei war auf diverse komplexe Fragen einzugehen. Bei der Ausarbeitung
der Rechtsschriften ergaben sich zwischen den einzelnen Verfahren aller-
dings beträchtliche Synergien. Der Aufwand von über 870 Stunden bzw.
durchschnittlich knapp 55 Stunden pro Verfahren ist daher als hoch zu be-
urteilen. Betrachtet man die Rechtsschriften der betreffenden Rechtsver-
treter, sind diese denn auch ausführlich ausgefallen. Eine einlässliche Aus-
einandersetzung mit den sich stellenden Fragen, die zumeist präjudiziellen
Charakter hatten, war allerdings gerechtfertigt. Was sodann den internen
Koordinationsaufwand betrifft, hat das Bundesverwaltungsgericht in sei-
nem Urteil vom 26. Juli 2013 den Einsatz eines ganzen Teams von Juristen
und Anwälten bemängelt (vgl. Urteil des Bundesverwaltungsgerichts
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Seite 72
A-330/2013 vom 26. Juli 2013 E. 8.4.2.2). Vorliegend bestand im Wesent-
lichen nur eine Doppelvertretung, die aufgrund des Umfangs der Verfahren
nicht zu beanstanden ist. Unter diesen Umständen ist der angefallene Auf-
wand noch als notwendig anzuerkennen.
23.3 Es ist weiter auf die geltend gemachten Stundenansätze einzugehen.
23.3.1 Nach Art. 10 Abs. 2 VGKE beträgt der Stundenansatz für Anwälte
mindestens Fr. 200.– und maximal Fr. 400.– exklusive Mehrwertsteuer und
für nichtanwaltliche berufsmässige Vertreter mindestens Fr. 100.– und
höchstens Fr. 300.– exklusive Mehrwertsteuer. Der vom Parteivertreter ge-
genüber der Partei innerhalb dieses Rahmens in Rechnung gestellte Ho-
noraransatz ist vom Bundesverwaltungsgericht in der Regel zu akzeptie-
ren, denn es kann nicht seine Aufgabe sein, über einen "Einheitsansatz"
unterschiedliche Marktpreise einzuebnen (vgl. MOSER/BEUSCH/ KNEUBÜH-
LER, a.a.O., Rz. 4.86).
23.3.2 Zu beachten ist jedoch wiederum, dass im Enteignungsverfahren
das Unterliegerprinzip grundsätzlich nicht gilt. Würde jeder Stundenansatz
unbesehen akzeptiert, könnte der Enteignete praktisch ohne eigenes Ri-
siko entsprechend hohe Kosten verursachen. Wenigstens was die Partei-
entschädigung für das Verfahren vor der Schätzungskommission betrifft,
überprüfen Bundesgericht und Bundesverwaltungsgericht die Stundenan-
sätze denn auch auf ihre Angemessenheit hin (vgl. dazu Urteil des Bun-
desgerichts 1C_100/2011 vom 9. Dezember 2011 E. 14.3.2 samt Hinwei-
sen sowie Urteile des Bundesverwaltungsgerichts A-4858/2012 vom
15. August 2013 E. 10.4 und A-330/2013 vom 26. Juli 2013 E. 9; in diesem
Sinne für das Verfahren vor Bundesverwaltungsgericht zudem Urteil
A-2684/2010 vom 19. Januar 2011 E. 28.2).
Aufgrund der Komplexität der vorliegenden Beschwerdeverfahren und der
entsprechenden Spezialisierung der Rechtsanwälte ist ein Stundenansatz
von Fr. 300.– gerechtfertigt. Ein höherer Ansatz wäre vorliegend hingegen
nicht angemessen, zumal die Rechtsanwälte einen Stundenaufwand ha-
ben anfallen lassen, der nur noch knapp anerkannt werden kann. Ihre Leis-
tungen sind daher zu einem Stundenansatz von Fr. 300.– (statt Fr. 330.–)
zu entschädigen. Was weiter die Leistungen der angestellten Juristen be-
trifft, kann vorliegend der geforderte Ansatz von Fr. 180.– zur Anwendung
kommen.
A-2164/2012
Seite 73
23.4 Zu entschädigen sind im vorliegenden Verfahren 53.17 Stunden zu
Fr. 300.– und 3.02 Stunden zu Fr 180.–, insgesamt also Fr. 16'494.60. Zum
Anwaltshonorar hinzuzurechnen sind sodann die Auslagen der Vertretung
(vgl. Art. 9 Abs 1 Bst. b und Art. 11 Abs. 4 VGKE). Da die Auslagen in der
Kostennote nicht ausgewiesen werden, sind sie aufgrund der Akten festzu-
setzen (vgl. Art. 14 Abs. 2 Satz 2 VGKE). Angemessen erscheint ein Be-
trag von Fr. 200.–. Weiter ist nach Art. 9 Abs. 1 Bst. c VGKE die Mehrwert-
steuer zu berücksichtigen. Es ergibt sich demnach eine Parteientschädi-
gung von Fr. 16'494.60 (Honorar) + Fr. 200.– (Auslagen) + Fr. 1'335.55
(Mehrwertsteuer 8.0%) = Fr. 18'030.15. Die Flughafen Zürich AG ist zu ver-
pflichten, der Enteigneten eine Parteientschädigung in dieser Höhe auszu-
richten.

Demnach erkennt das Bundesverwaltungsgericht:
1.
Die Beschwerden der Beschwerdeführenden 1 und Beschwerdegegner 2
sowie der Beschwerdeführerin 2 und Beschwerdegegnerin 1 werden teil-
weise gutgeheissen.
2.
Die Ziffern 2 und 5 des Dispositivs des Schätzungsentscheids vom 14. No-
vember 2011 werden, was die Höhe der zugesprochenen Enteignungsent-
schädigung betrifft, aufgehoben und die Sache wird zur Neubeurteilung im
Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurückgewiesen.
3.
Im Übrigen werden die Beschwerden abgewiesen, was die Enteignungs-
entschädigung betrifft. Was das Ausdehnungsbegehren betrifft, wird die
Beschwerde der Beschwerdeführerin 2 und Beschwerdegegnerin 1 eben-
falls abgewiesen.
4.
Ziff. 8 des Dispositivs des Schätzungsentscheids vom 14. November 2011
wird aufgehoben und die Vorinstanz angewiesen, im Rahmen ihres neuen
Entscheids über eine Parteientschädigung für das gesamte vorinstanzliche
Verfahren zu befinden.

A-2164/2012
Seite 74
5.
Der Flughafen Zürich AG werden Verfahrenskosten von Fr. 5'000.– aufer-
legt. Sie werden mit dem geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 9'000.– ver-
rechnet. Der Restbetrag von Fr. 4'000.– wird den Beschwerdeführenden 1
und Beschwerdegegnern 2 nach Eintritt der Rechtskraft des vorliegenden
Urteils zurückerstattet. Hierzu haben sie dem Bundesverwaltungsgericht
ihre Post- oder Bankverbindung anzugeben.
6.
Die Flughafen Zürich AG wird verpflichtet, der Beschwerdeführerin 2 und
Beschwerdegegnerin 1 nach Eintritt der Rechtskraft dieses Urteils eine
Parteientschädigung von Fr. 18'030.15 auszurichten.
7.
Dieses Urteil geht an:
– die Beschwerdeführenden 1 und Beschwerdegegner 2
(Gerichtsurkunde)
– die Beschwerdeführerin 2 und Beschwerdegegnerin 1
(Gerichtsurkunde)
– die Vorinstanz (Ref-Nr. […]; Gerichtsurkunde)

Für die Rechtsmittelbelehrung wird auf die nächste Seite verwiesen.

Der vorsitzende Richter: Der Gerichtsschreiber:

Christoph Bandli Andreas Meier



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Seite 75
Rechtsmittelbelehrung:
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen nach Eröffnung beim Bun-
desgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Ange-
legenheiten geführt werden, sofern die Voraussetzungen gemäss den
Art. 82 ff., 90 ff. und 100 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005
(BGG, SR 173.110) gegeben sind. Die Frist steht still vom siebenten Tag
vor Ostern bis und mit dem siebenten Tag nach Ostern (Art. 46 Abs. 1 Bst.
a BGG). Die Rechtsschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die
Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unter-
schrift zu enthalten. Der angefochtene Entscheid und die Beweismittel
sind, soweit sie der Beschwerdeführer in Händen hat, beizulegen (Art. 42
BGG).

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