A-2338/2016 - Abteilung I - Enteignung - Entschädigung für Fluglärm, ausgehend vom Betrieb ...

B u n d e s v e rw a l t u ng s g e r i ch t
T r i b u n a l ad m i n i s t r a t i f f éd é r a l
T r i b u n a l e am m in i s t r a t i vo f e d e r a l e
T r i b u n a l ad m i n i s t r a t i v fe d e r a l


Entscheid teilweise bestätigt durch
BGer mit Urteil vom 25.04.2018
(1C_322/2017)







Abteilung I
A-2338/2016



Ur t e i l vom 1 0 . M a i 2 0 1 7
Besetzung
Richter Maurizio Greppi (Vorsitz),
Richter Christoph Bandli, Richterin Kathrin Dietrich,
Gerichtsschreiberin Flurina Peerdeman.



Parteien
1. Flughafen Zürich AG,
Rechtsdienst, Postfach, 8058 Zürich,
2. Kanton Zürich, Baudirektion,
Postfach, 8090 Zürich,
beide vertreten durch
Rechtsanwalt Dr. iur. Roland Gfeller,
Gfeller Budliger Kunz Rechtsanwälte,
Beschwerdeführende 1 und Beschwerdegegner 2



gegen


A._______,
vertreten durch
Rechtsanwalt Dr. iur. Peter Ettler und Rechtsanwalt Dr. iur.
Adrian Strütt,
ettlersuter Rechtsanwälte,
Beschwerdeführerin 2 und Beschwerdegegnerin 1,

Eidgenössische Schätzungskommission Kreis 10,
Administration Flughafenfälle, Postfach 1813, 8032 Zürich,
Vorinstanz.




Gegenstand
Entschädigung für Fluglärm, ausgehend vom Betrieb des
Landesflughafens Zürich-Kloten.



A-2338/2016
Seite 3
Sachverhalt:
A.
Die A._______ ist eine schweizweit tätige privatrechtliche Genossenschaft
gemäss Art. 828 des Obligationenrechts vom 30. März 1911 (OR, SR 220)
(…).
Im Jahr 1950/1951 erstellte die A._______ vier Mehrfamilienhäuser mit ins-
gesamt 48 Wohnungen auf den Parzellen Kat.-Nrn. (…) in Opfikon-Glatt-
brugg (…), die zusammen eine genossenschaftliche Wohnsiedlung bilden.
Eine Teilfläche im östlichen Bereich von Kat.-Nr. (…) liegt im 1.25° Anflug-
korridor der Piste 34 (Südanflüge).
B.
Mit Einführung der sogenannten "4. Welle" im Herbst 1996 kam es zu einer
erheblichen Zunahme der Südabflüge von der Piste 16. Davon sind auch
die vorliegend interessierenden, sich im Bereich der Abflugschneise der
Piste 16 befindlichen Grundstücke betroffen. Am 27. November 1998
stellte die A._______ beim Kanton Zürich, dem damaligen Flughafenhalter,
eine Entschädigungsforderung für den übermässigen Fluglärm sowie die
Direktüberflüge. Weitere Grundeigentümer aus Opfikon taten es ihr gleich.
Der Kanton überwies die Begehren als Sammelverfahren an die Eidgenös-
sische Schätzungskommission Kreis 10 (nachfolgend: ESchK). Am 25. Mai
2001 wurde die Flughafen Zürich AG als neue Flughafenhalterin auf Ge-
such hin unter Zuerkennung der Parteistellung zum entsprechenden Ver-
fahren beigeladen. Gegenstand war vorerst die seitens des Kantons Zürich
beziehungsweise der Flughafen Zürich AG erhobene Verjährungseinrede.
Mit Entscheid vom 11. Juni 2003 wies die ESchK Letztere ab, was vom
Bundesgericht bestätigt wurde (BGE 130 II 394). Zur Beurteilung der ma-
teriell-rechtlichen Fragestellungen wurden in der Folge Pilotverfahren aus
Opfikon definiert und rechtskräftig erledigt.
C.
Mit der provisorischen Änderung des Betriebsreglements des Flughafens
Zürich vom 23. Juni 2003 wurden auf den 30. Oktober 2003 morgendliche
Südanflüge auf der Piste 34 eingeführt (von 06.00 bis 07.08 Uhr werktags
und bis 09.08 Uhr an Wochenenden und Feiertagen; vgl. BGE 137 II 58
Sachverhalt Bst. B).
D.
Anfangs 2013 nahm die ESchK die zunächst zurückgestellten vorliegen-
den Verfahren wieder an die Hand. Sie gehören zu einem neuen Kreis von
A-2338/2016
Seite 4
Pilotverfahren mit der Thematik Fluglärmentschädigungen. Die zuständi-
gen Fachmitglieder führten am 21. Oktober 2013 bei den betroffenen Lie-
genschaften einen Augenschein durch. Bei der folgenden Schätzung
wurde für die Stichdaten 1. Januar 1997 und 1. Januar 2004 je der Ver-
kehrs- wie auch der Fortführungswert der Liegenschaften ermittelt. Die Un-
terlagen wurden den Parteien am 30. April 2014 zur Anhörung zugestellt.
Im Rahmen dieser Anhörung beantragten die Parteien eine Sistierung des
Verfahrens in Bezug auf die Liegenschaft Kat.-Nr. (…). Dies wurde damit
begründet, dass der Ausgang der hängigen Rechtsmittelverfahren über die
Minderwertbemessung aufgrund Direktüberflugs in ähnlichen Fällen aus
Kloten den hier relevanten Aspekt des Teilüberflugs beeinflusse. Diesem
Antrag gab die ESchK bezüglich der Frage des Direktüberflugs statt. Im
Übrigen wies sie den Sistierungsantrag ab und setzte das Verfahren fort.
Am 26. Oktober 2015 wurde eine kombinierte Einigungs- und Schätzungs-
verhandlung abgehalten. Eine Einigung kam dabei nicht zustande.
E.
Mit Schätzungsentscheid vom 21. März 2016 entschied die ESchK wie
folgt:
"1. Die Verfahren (…) werden vereinigt.
2. In den gemäss Dispositiv Ziffer 1 vereinigten Verfahren wird hiermit ein
Teilentscheid zur Fluglärmentschädigung gefällt. Hingegen bleiben diese
vereinigten Verfahren im Hinblick auf das Begehren um Entschädigung für
Direktüberflug sistiert, bis eine der Parteien die Wiederaufnahme verlangt.
3. Der A._______ (Enteignete) wird eine Entschädigung für den Minderwert
aus übermässigem Fluglärm ausgehend vom Landesflughafen Zürich-
Kloten an den Liegenschaften Kat.-Nrn. (…), Opfikon-Glattbrugg, von ins-
gesamt Fr. 1'652'302.- zugesprochen, zuzüglich Zins seit dem 1. Januar
2002 zum Zinsfuss gemäss den vom Bundesgericht und vom Bundesver-
waltungsgericht festgelegten Zinssätzen, die in E. 5.3 dieses Entscheids
umschrieben werden.
4. Es wird festgestellt, dass die von der Flughafen Zürich AG gemäss der
Umweltschutzgesetzgebung zu leistenden Schallschutzkosten von
Fr. 245'491.- an die Entschädigung gemäss Dispositiv Ziffer 3 anzurech-
nen sind. Der Verzinsungsanspruch auf der Entschädigung gemäss Dis-
positiv Ziffer 3 reduziert sich ab dem Zeitpunkt der Gutschrift der Schall-
schutzkosten an die Enteignete.
5.-7. (…)
A-2338/2016
Seite 5
8. Der Kanton Zürich und die Flughafen Zürich AG werden unter solidari-
scher Haftbarkeit verpflichtet, der Enteigneten eine Parteientschädigung
von Fr. 22'300.- zuzüglich Mehrwertsteuer auszurichten."
9. (…)."
F.
Am 15. April 2016 erheben die Flughafen Zürich AG und der Kanton Zürich
(Beschwerdeführende 1 und Beschwerdegegner 2; nachfolgend: Enteig-
ner) beim Bundesverwaltungsgericht Beschwerde gegen den Entscheid
der ESchK vom 21. März 2016 (Beschwerdeverfahren A-2338/2016). Sie
beantragen, die Ziff. 3-5 des angefochtenen Entscheids seien aufzuheben.
Es sei auf die Ausrichtung einer Entschädigung an die A._______ zu ver-
zichten bzw. es sei die Angelegenheit zur Neubeurteilung an die ESchK
zurückzuweisen. Eventualiter, sofern die Zusprechung einer Entschädi-
gung bestätigt werden sollte, sei Ziff. 5 des angefochtenen Entscheids be-
treffend Verzinsung aufzuheben und es sei eine Verzinsungspflicht zu ver-
neinen. Subeventualiter sei ein Zins lediglich auf den Nettobetrag (= Ent-
schädigung ./. Schallschutzkosten) ab 2002 zuzusprechen.
G.
Am 3. Mai 2016 erhebt auch die A._______ (Beschwerdeführerin 2 und
Beschwerdegegnerin 1; nachfolgend: Enteignete) Beschwerde gegen den
Entscheid der ESchK vom 21. März 2016 (Beschwerdeverfahren
A-2749/2016). Die Enteignete beantragt, Ziff. 4 des angefochtenen Ent-
scheids sei insoweit aufzuheben, als die Anrechnung der Schallschutzkos-
ten der Liegenschaften Kat.-Nrn. (…) Opfikon-Glattbrugg, an deren Min-
derwert die Wertdifferenz zwischen den eingebauten Holz-Metall und ge-
wöhnlichen Holz-Schallschutzfenstern übersteige. Eventualiter sei Ziff. 4
des angefochtenen Entscheids insoweit aufzuheben, als die Anrechnung
der Schallschutzkosten 10 % des auf die Gebäude entfallenden Minder-
werts übersteige. Des Weiteren sei die in Ziff. 8 des angefochtenen Ent-
scheids zugesprochene Parteientschädigung angemessen zu erhöhen.
H.
Die ESchK (Vorinstanz) reicht am 18. Mai 2016 die Vorakten ein und er-
klärt, in beiden Verfahren auf eine Vernehmlassung zu verzichten.
I.
Die Enteigner beantragen in ihrer Beschwerdeantwort vom 1. Juni 2016,
die Beschwerde der Enteigneten sei abzuweisen.
A-2338/2016
Seite 6
J.
Die Enteignete schliesst in ihrer Beschwerdeantwort vom 20. Juni 2016 ih-
rerseits auf Abweisung der Beschwerde der Enteigner.
K.
Die Enteignete und die Enteigner halten in den am 31. August 2016 bzw.
14. September 2016 eingereichten Schlussbemerkungen an ihren jeweili-
gen Vorbringen und Rechtsbegehren fest.
L.
Mit Verfügung vom 22. September 2016 vereinigt der Instruktionsrichter die
beiden Beschwerdeverfahren unter der Verfahrensnummer A-2338/2016.
M.
Mit Eingabe vom 30. September 2016 nehmen die Enteigner nochmals
Stellung zu den Schlussbemerkungen der Enteigneten.
N.
Auf die weiteren Vorbringen der Parteien und die sich bei den Akten be-
findlichen Schriftstücke wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Er-
wägungen eingegangen.

Das Bundesverwaltungsgericht zieht in Erwägung:
1.
1.1 Nach Art. 77 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 20. Juni 1930 über die
Enteignung (EntG, SR 711) können Entscheide der Schätzungskommis-
sion beim Bundesverwaltungsgericht angefochten werden. Das Bundes-
verwaltungsgericht ist somit zuständig für die Beurteilung der vorliegenden
Beschwerden. Das Verfahren richtet sich nach dem Verwaltungsgerichts-
gesetz vom 17. Juni 2005 (VGG, SR 173.32), soweit das EntG nichts an-
deres bestimmt (Art. 77 Abs. 2 EntG). Das VGG verweist in seinem Art. 37
ergänzend auf das Verwaltungsverfahrensgesetz vom 20. Dezember 1968
(VwVG, SR 172.021).
1.2 Zur Beschwerdeerhebung sind nach Art. 78 Abs. 1 EntG zunächst die
Hauptparteien (d.h. die Inhaber der enteigneten Rechte bzw. der Enteig-
ner) legitimiert. Als Nebenparteien werden die Grundpfandgläubiger,
Grundlastberechtigten und Nutzniesser erwähnt; sie sind zur Beschwerde
A-2338/2016
Seite 7
berechtigt, soweit sie infolge des Entscheids der Schätzungskommission
zu Verlust gekommen sind. Im Übrigen gelten die allgemeinen Vorausset-
zungen gemäss Art. 48 Abs. 1 VwVG, wonach zur Beschwerde berechtigt
ist, wer am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen hat, durch den ange-
fochtenen Entscheid besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Inte-
resse an dessen Aufhebung oder Änderung hat (vgl. statt vieler: Urteil des
BVGer A-957/2016 vom 14. Dezember 2016 E. 1.2).
Das hier betroffene Entschädigungsbegehren wurde durch die Einführung
der "4. Welle" im Jahr 1996 ausgelöst und richtete sich ursprünglich an den
Kanton Zürich als Flughafenhalter. Seit dem 1. Juni 2001 ist die Flughafen
Zürich AG Inhaberin der Betriebskonzession für den Flughafen Zürich, wo-
mit ihr gemäss Art. 36a Abs. 4 des Luftfahrtgesetzes vom 21. Dezember
1948 (LFG, SR 748.0) das Enteignungsrecht zusteht. Es entspricht der
Praxis der Vorinstanz, dass die beiden aufeinander folgenden Inhaber der
Konzession als solidarisch haftbar für Fluglärmentschädigungen bezüglich
Liegenschaften in Opfikon-Glattbrugg, die aus der Einführung der
"4. Welle" herrühren, eingestuft werden. Sie sind daher beide durch den
Schätzungsentscheid formell wie auch materiell beschwert und zur Be-
schwerdeerhebung legitimiert. Die Enteignete ist als Eigentümerin von Lie-
genschaften, die durch übermässigen Fluglärm beeinträchtigt werden,
gleichfalls zur Beschwerdeerhebung legitimiert.
1.3 Auf die frist- und formgerecht eingereichten Beschwerden der Enteig-
ner vom 15. April 2016 und der Enteigneten vom 3. Mai 2016 ist damit ein-
zutreten.
2.
Das Bundesverwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid
auf Rechtsverletzungen – einschliesslich unrichtiger oder unvollständiger
Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts und Rechtsfehler bei der
Ausübung des Ermessens – sowie auf Angemessenheit hin (vgl. Art. 49
VwVG).

A-2338/2016
Seite 8
Rechtliches Gehör
3.
3.1 In formeller Hinsicht rügen die Enteigner, die Vorinstanz habe sich im
angefochtenen Schätzungsentscheid nicht mit sämtlichen Parteivorbrin-
gen auseinandergesetzt. Im Entscheid sei unberücksichtigt geblieben,
dass der Verkauf der Liegenschaften aus genossenschaftsrechtlichen
Gründen praktisch ausgeschlossen sei.
3.2 Die Begründungspflicht folgt aus dem verfassungsmässigen Anspruch
auf rechtliches Gehör im Sinne von Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung
der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV, SR 101).
Sie soll verhindern, dass sich die verfügende Behörde von unsachlichen
Motiven leiten lässt, und es den Betroffenen ermöglichen, eine Verfügung
gegebenenfalls sachgerecht anfechten zu können. Die sachgerechte An-
fechtung einer Verfügung ist nur dann möglich, wenn sich sowohl der Be-
troffene als auch die Rechtsmittelinstanz ein Bild über deren Tragweite ma-
chen können. Somit müssen in jedem Fall die Überlegungen angeführt
werden, von denen sich die zuständige Behörde hat leiten lassen und auf
die sie ihre Verfügung stützt. Dabei darf sie sich jedoch auf die wesentli-
chen Gesichtspunkte beschränken. Die Anforderungen an die Begrün-
dungsdichte sind je nach Komplexität des Sachverhalts und/oder des der
Behörde eingeräumten Ermessensspielraums unterschiedlich (vgl. zum
Ganzen BGE 138 I 232 E. 5.1, 136 V 351 E. 4.2; BVGE 2012/23 E. 6.1.2;
je mit Hinweisen).
3.3 Der angefochtene Schätzungsentscheid wird diesen Anforderungen
gerecht. Die Vorinstanz setzte sich mit den entscheidrelevanten Rügen
auseinander und nannte die wesentlichen Überlegungen, von denen sie
sich leiten liess. Entscheidend ist, ob es den Enteignern aufgrund der ent-
haltenen Begründung möglich ist, die Argumentation des Schätzungsent-
scheids zu kritisieren und diesen sachgerecht anzufechten. Dies ist vorlie-
gend der Fall, weshalb die Vorinstanz die Begründungspflicht nicht verletzt
hat.
Rechtsbegehren
4.
Anlässlich der Beurteilung der Enteignungsverfahren aus der Gemeinde
Kloten war das Bundesverwaltungsgericht bereits mit einem Entschädi-
A-2338/2016
Seite 9
gungsbegehren einer Institution des sozialen Wohnungsbaus befasst (Ur-
teil des BVGer A-2154/2012 vom 1. April 2014 [teilweise publiziert in:
BVGE 2014/16]; vgl. ebenso Urteil des BVGer A-957/2016 vom 14. De-
zember 2016 [nicht rechtskräftig]). Bezugnehmend auf die bestehende
Rechtsprechung ist nachfolgend auf das Rechtsbegehren der Enteigner
einzugehen, demgemäss auf die Ausrichtung einer Entschädigung an die
Enteignete ganz zu verzichten sei (E. 5-9). Im Anschluss ist das Eventual-
begehren der Enteigner betr. Verzinsungsanspruch (E. 10-13) sowie das
Rechtsbegehren der Enteigneten betr. Anrechnung der Schallschutzkosten
(E. 14-18) zu beurteilen. Abschliessend bleibt zu klären, ob die Vorinstanz
der Enteigneten eine höhere Parteientschädigung hätte zusprechen müs-
sen (E. 19-22).
Anspruchsgrundlage
5.
5.1 Im Zusammenhang mit den Immissionen, die durch den Betrieb der
Landesflughäfen verursacht werden, unterscheidet das Bundesgericht zwi-
schen Grundstücken, die in geringer Höhe von Flugzeugen überflogen
werden (direkter Überflug, auch "Überflug stricto sensu" bzw. "eigentlicher
Überflug"), und Grundstücken, die sich ebenfalls in der Nachbarschaft des
Flughafens befinden, aber nicht direkt überflogen werden. Gestützt auf
Art. 641 Abs. 2 des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs vom 10. Dezember
1907 (ZGB, SR 210) muss es ein Grundeigentümer – aus privatrechtlicher
Sicht – nicht dulden, dass durch direkte Überflüge in den Luftraum seines
Grundstücks eingegriffen wird. Weiter stehen den Grundeigentümern un-
abhängig von einem direkten Überflug an sich die nachbarlichen Abwehr-
rechte gegen übermässige Immissionen nach Art. 679 Abs. 1 in Verbin-
dung mit Art. 684 ZGB zu. Die Abwehrrechte des Privatrechts sowohl ge-
gen direkte Überflüge als auch gegen übermässige Immissionen kommen
indessen nicht mehr zum Tragen, wenn die Einwirkungen vom bestim-
mungsgemässen Gebrauch eines öffentlichen Flugplatzes herrühren. An
die Stelle der privatrechtlichen Klagen tritt in diesem Fall der Anspruch auf
Enteignungsentschädigung (vgl. zum Ganzen BGE 129 II 72 [=Pra. 2003
Nr. 137] E. 2.2 bis 2.4 mit Hinweisen).
Vorliegend fällte die Vorinstanz ein Teilentscheid und sprach der Enteigne-
ten eine Entschädigung für den Minderwert an den Liegenschaften aus
übermässigem Fluglärm zu. Im Hinblick auf das Begehren um Entschädi-
gung für Direktüberflüge sistierte sie die vereinigten Verfahren, bis eine der
A-2338/2016
Seite 10
Parteien die Wiederaufnahme verlangt. Die Sistierung ist unbestritten ge-
blieben. Zu beurteilen sind somit die enteignungsrechtlichen Ansprüche in-
folge übermässiger Fluglärm-Immissionen.
5.2 Ein Entschädigungsanspruch für eine Unterdrückung nachbarlicher
Abwehrrechte gegenüber Lärmeinwirkungen setzt voraus, dass kumulativ
die drei Bedingungen der Unvorhersehbarkeit der Lärmimmissionen, der
Spezialität der Immissionen sowie der Schwere des immissionsbedingten
Schadens gegeben sind (vgl. dazu BGE 136 II 263 E. 7, 130 II 394 E. 12,
je mit Hinweisen).
Die Enteignete errichtete ihre Liegenschaften vor dem relevanten Stichtag
vom 1. Januar 1961. Die Fluglärmbelastung war daher für sie unbestritte-
nermassen nicht voraussehbar. Ebenso ist unstrittig, dass bei den betroffe-
nen Grundstücken die Immissionsgrenzwerte seit 1997 überschritten wer-
den und damit die Voraussetzung der Spezialität der Immissionen gegeben
ist. Im Streit liegt hingegen das Erfordernis der besonderen Schwere des
immissionsbedingten Schadens.
Besondere Schwere des immissionsbedingten Schadens
6.
6.1 Im angefochtenen Schätzungsentscheid bejahte die Vorinstanz das
Vorliegen eines schweren finanziellen Schadens und bemass in der Folge
die Entschädigung anhand des Verkehrswerts, d.h. konkret anhand des
(hypothetischen) Ertragswerts. Die Vorbringen der Enteignerseite, die ei-
nen Vergleich mit dem Fortführungswert einforderten, erachtete sie als
nicht überzeugend. In den Erwägungen legte die Vorinstanz als Begrün-
dung dar, gemäss den statutarischen Vorgaben dürften die Liegenschaften
der Enteigneten verkauft werden, wenn deren Rendite nicht auf das Niveau
der Selbsttragung gebracht werden könne und die Delegierten mit der er-
forderlichen Zweidrittelmehrheit dem Verkauf zustimmen würden. Weitere
Einschränkungen hinsichtlich des Verkaufspreises oder des Kreises der
Käuferschaft bestünden nicht. Soweit die Statuten vorsähen, dass jede Lie-
genschaft sich finanziell selbst tragen solle, einschliesslich der anteiligen
Unkosten der Genossenschaft, handle es sich um eine Zielvorschrift. Ihr
sei offenbar genossenschaftsintern nicht streng nachgelebt worden. Nach
Angaben der Enteigneten seien die benötigten Eigenmittel zur Finanzie-
rung der Investitionen bei einer Siedlung über die finanzielle Belastung von
Grundstücken anderer Siedlungen beschafft worden. In Anbetracht des
A-2338/2016
Seite 11
Modells der Quersubventionierung innerhalb der Genossenschaft er-
scheine es nicht von vornherein statutenwidrig, wenn eine Siedlung ver-
kauft worden wäre, um die nötigen Geldmittel für die anderen zusammen-
zubringen. Den Vertretern einer Siedlung habe statutarisch auch kein Veto-
recht zugestanden. Demzufolge sei die statutarische Zulässigkeit eines
Verkaufs auf dem freien Markt zu bejahen und diese Realisierungsmög-
lichkeit als am Stichtag in naher Zukunft gegeben einzustufen. Die Verhält-
nisse seien damit nicht mit der Fallkonstellation des Urteils des BVGer
A-2154/2012 vom 1. April 2014 vergleichbar.
6.2 Die Enteigner beantragen in der Hauptsache, es sei auf die Ausrich-
tung einer Entschädigung an die Enteignete zu verzichten. In ihrer Be-
schwerde rügen sie, die Vorinstanz sei von der falschen Annahme ausge-
gangen, die Liegenschaften hätten jederzeit verkauft werden können. Im
Einzelnen bringen die Enteigner vor, die Enteignete sei spätestens seit der
Statutenrevision von 1968 eine klassische Miet-Wohnbaugenossenschaft,
der eine Gewinnerzielungsabsicht grundsätzlich verwehrt sei. Seit jener
Statutenrevision sei kein einziger Verkauf einer Genossenschaftsliegen-
schaft mehr erfolgt. Die am Stichtag relevanten Statuten aus dem Jahr
1994 sähen einen Verkauf der Liegenschaften, die sich finanziell selbst
tragen sollten, nur bei ausserordentlichen Umständen vor, nämlich wenn
keine kostentragenden Mieten bei der entsprechenden Liegenschaft zu er-
wirtschaften seien. Im Raum Zürich sei es indes ausgeschlossen, dass äl-
tere und gut unterhaltene Mietwohnungen, bei denen weit unter dem Markt-
wert liegende Mietzinsen verlangt würden, nicht mindestens auf Niveau der
Selbsttragung vermietet werden könnten. Was die Quersubventionierung
der Liegenschaften betreffe, so sei es stossend, dass die Enteignete für ihr
statutenwidriges Verhalten sogar noch belohnt werde. Ein Verkauf käme
ferner einer Selbstschädigung gleich, würden die Genossenschafter doch
ihren eigenen günstigen Wohnraum aufgeben. Die nötige Zweidrittelmehr-
heit für einen Verkauf sei daher faktisch nicht erreichbar, zumal seit der
Statutenrevision von 1994 ein Liquidationsüberschuss nicht mehr an die
Genossenschafter ausbezahlt werde, sondern für gemeinnützige Wohn-
bau-Zwecke zu verwenden sei. Schliesslich sei ein Verkauf aus genossen-
schaftsrechtlichen Gründen ausgeschlossen. Ein Verkauf laufe gegenüber
den betroffenen Mietern/Genossenschaftern auf einen Entzug der Genos-
senschaftsleistung und damit auf eine nach Art. 854 OR verpönte Un-
gleichbehandlung hinaus. Ein solcher Eingriff unterliege denselben Vor-
aussetzungen wie eine Kündigung bzw. ein Ausschluss aus der Genos-
senschaft und wäre einzig aus statutarischen oder aus wichtigen Gründen
A-2338/2016
Seite 12
zulässig. Am Stichtag habe somit keine konkrete bessere Verwendungs-
möglichkeit in naher Zukunft bestanden. Weil die Liegenschaften unver-
käuflich und zudem kostenbasierende Mieten vorgeschrieben seien,
müsse der ähnlich gelagerte Leitentscheid des BVGer A-2154/2012 vom
1. April 2014 Anwendung finden. Da der Fortführungswert weit unter dem
hypothetischen Ertragswert liege und der Fluglärm deshalb nicht zu einem
Schaden führe, sei keine Entschädigung wegen übermässigen Fluglärms
geschuldet.
6.3 Die Enteignete beantragt in der Beschwerdeantwort, die Beschwerde
der Enteigner sei abzuweisen. Sollte wider Erwarten das Bundesverwal-
tungsgericht der Auffassung der Enteigner folgen, dass die Liegenschaften
am Stichtag nicht frei verkäuflich gewesen seien, läge – entgegen dem Ur-
teil des BVGer A-2154/2012 vom 1. April 2014 – dennoch ein schwerer
Schaden aufgrund der Fluglärmbeschallung vor. Unter Verweis auf ihre
Beschwerdeschrift im Verfahren A-957/2016 führt sie diesbezüglich aus,
die durch den Fluglärm verursachte Wertverminderung der Liegenschaften
schlage sich im Gesellschaftsvermögen im Sinne einer Verringerung der
Aktiven nieder. Sie sei für Mitglieder weniger attraktiv und büsse auf dem
Hypothekenmarkt an Kreditwürdigkeit ein. Die Genossenschafter seien
ebenfalls in ihren wirtschaftlichen Interessen erheblich betroffen, da durch
die Fluglärm-Immissionen das genossenschaftsbedingte besonders güns-
tige Verhältnis von Leistung (Miete und Genossenschaftsbeiträge) und Ge-
genleistung (Wohnraum und Wohnlichkeit) beeinträchtigt werde. Würde
dieser Schaden bei einer Teilenteignung nicht kompensiert, würden die
Enteigner anstelle der gesetzlich und statutarisch Begünstigten bevorteilt.
Ein Vorgehen gemäss Urteil des BVGer A-2154/2012 vom 1. April 2014
widerspreche nicht nur dem Persönlichkeitsschutz nach Art. 27 ff. ZGB
i.V.m. Art. 828 OR, sondern wäre auch verfassungswidrig, da es eine un-
zulässige Ungleichbehandlung bewirken, einen Angriff auf die Wirtschafts-
freiheit darstellen, die Eigentumsgarantie verletzen und dem Grundsatz der
Gleichbehandlung der Gewerbegenossen zuwiderlaufen würde.
7.
7.1 Eine Enteignung kann nur gegen volle Entschädigung erfolgen (vgl.
Art. 26 Abs. 2 BV und Art. 16 EntG). Bei der Festsetzung der
Entschädigung sind alle Nachteile zu berücksichtigen, die dem Enteig-
neten aus der Entziehung oder Beschränkung seiner Rechte erwachsen
(Art. 19 EntG). Die Entschädigung für eine Enteignung von nachbarlichen
Abwehrrechten unterliegt den Regeln, die bei einer Teilenteignung im
A-2338/2016
Seite 13
Sinne von Art. 19 Bst. b EntG zur Anwendung gelangen. Die
Minderwertentschädigung bestimmt sich nach der Differenzmethode, die
darin besteht, vom Verkehrswert der unbelasteten Liegenschaft den
Verkehrswert der belasteten Liegenschaft abzuziehen (vgl. dazu
BGE 122 II 337 [=Pra. 1997 Nr. 4] E. 4c; HESS/WEIBEL, Das
Enteignungsrecht des Bundes, Band I, 1986, Art. 19 N. 154 f.; je mit
Hinweisen). Der entsprechende Minderwert wird in der Regel in Prozenten
des Verkehrswerts des unbelasteten Grundstücks ausgedrückt (vgl. dazu
BGE 134 II 49 E. 11).
7.2 Der Verkehrswert entspricht dem Erlös, der für das enteignete Recht
bei Veräusserung im freien Handel hätte erzielt werden können und hängt
von den Erwartungen ab, die Kaufinteressenten hinsichtlich Art und Inten-
sität der möglichen Nutzung hegen. Die gegenwärtige Verwendung des
Grundstücks ist demzufolge für seine Bewertung nicht schlechthin aus-
schlaggebend. Bei der Ermittlung des Verkehrswerts sind alle Faktoren zu
berücksichtigen, die im freien Handel nach der Erfahrung des täglichen Le-
bens geeignet sind, den Preis des Grundstücks zu beeinflussen, seien sie
rechtlicher oder tatsächlicher, allgemeiner oder besonderer, das heisst
spezifisch auf das zu beurteilende Objekt bezogener Natur (HESS/WEIBEL,
a.a.O., Art. 19 N. 50 ff. mit Hinweisen). Dazu gehört auch die Möglichkeit
einer besseren Verwendung (vgl. Art. 20 Abs. 1 EntG). Die Berücksichti-
gung einer solchen setzt voraus, dass sie in rechtlicher und tatsächlicher
Hinsicht am Stichtag bereits bestanden hat oder ohne die Enteignung in
nächster Zukunft hätte eintreten müssen; bloss theoretische Möglichkeiten
oder vage Aussichten auf eine künftig günstigere Nutzung genügen nicht
(BGE 134 II 176 E. 11.4 mit Hinweisen).
8.
Im angefochtenen Schätzungsentscheid entschied die Vorinstanz, die Lie-
genschaften seien auf dem freien Markt verkäuflich, weshalb die Entschä-
digung auf Basis des Verkehrswerts zu bemessen sei, d.h. konkret auf Ba-
sis des (hypothetischen) Ertragswerts, wie er sich anhand von Marktmieten
ergebe. Hinsichtlich des Schätzungszeitpunkts brachte sie den bei Flug-
lärmfällen in Opfikon-Glattbrugg üblichen Stichtag 1. Januar 1997 zur An-
wendung. Die enteignungsrechtliche Entschädigung setzte sie in der Folge
auf Fr. 1'652'302.- fest. Die Enteigner stellen den von der Vorinstanz ermit-
telten Verkehrs- wie auch Minderwert nicht infrage. Mit Blick auf das Ge-
nossenschaftsrecht und die Statuten stellen sie aber in Abrede, dass die
Liegenschaften überhaupt auf dem freien Markt handelbar seien. Entspre-
A-2338/2016
Seite 14
chend beanspruchen sie, es sei auf den erzielbaren Verkaufserlös bei Fort-
führung der Kostenmiete (sog. Fortführungswert) abzustellen. Der Ver-
gleich des Fortführungswerts mit dem hypothetischen Ertragswert ergebe,
dass der Enteigneten kein entschädigungspflichtiger Schaden entstanden
sei. Es ist nun zu prüfen, ob dieser Betrachtungsweise der Enteigner zu
folgen ist.
9.
9.1 Die Genossenschaft ist eine als Körperschaft organisierte Verbindung
einer nicht geschlossenen Zahl von Personen oder Handelsgesellschaften,
die in der Hauptsache die Förderung oder Sicherung bestimmter wirtschaft-
licher Interessen ihrer Mitglieder in gemeinsamer Selbsthilfe bezweckt
(Art. 828 Abs. 1 OR). Mit dieser Legaldefinition werden Gesellschafts-
zweck und das Mittel zu seiner Verfolgung verbindlich festgelegt. Die Sta-
tuten haben den Genossenschaftszweck zu konkretisieren (Art. 832 Ziff. 2
OR). Nach den am Stichtag 1. Januar 1997 geltenden Genossenschafts-
statuten der Enteigneten aus dem Jahr 1994 liegt ihre Zielsetzung darin,
ihren Mitgliedern günstigen Wohnraum zur Verfügung zu stellen (Art. 2 der
Statuten). Gemäss Art. 18 der Statuten basieren die Mietzinse der von der
Genossenschaft an ihre Genossenschafter vermieteten Wohnungen
grundsätzlich auf der Kostenmiete. Für den Fall einer Veräusserung einer
Siedlung stellen die Statuten zwei Anforderungen auf: Zum einen darf der
Verkauf von Liegenschaften, deren Mieter Genossenschafter sind, nur er-
folgen, wenn deren Rendite nicht auf das Niveau der Selbsttragung ge-
bracht werden kann (Art. 4 Abs. 2 der Statuten). Zum anderen bedarf es
für den Entscheid eine Zweidrittelmehrheit in der Delegiertenversammlung
(Art. 29 Ziff. 9 i.V.m. Art. 35 Bst. a der Statuten).
9.2 Zunächst ist darauf zu verweisen, dass die Enteignete keine vertragli-
chen Verpflichtungen gegenüber einem Baurechtsgeber eingegangen ist,
die die Verkaufsmöglichkeit der Liegenschaften tangieren würden. Sollte
es zu einer Veräusserung kommen, wäre die Enteignete insofern keinen
Beschränkungen unterworfen, was den Kreis der Käuferschaft oder die
Höhe des Verkaufspreises betrifft. Diesbezüglich steht der freien Handel-
barkeit der Liegenschaften nichts entgegen. Die Ausgangslage unterschei-
det sich in diesem Punkt grundlegend vom Urteil des BVGer A-2154/2012
vom 1. April 2014. In jenem Fall wurde die Handelbarkeit der Genossen-
schaftsliegenschaften aufgrund des Inhalts der Baurechtsverträge, also
aufgrund von Verbindlichkeiten gegenüber einer Drittpartei, als unrealis-
tisch eingestuft (Urteil des BVGer A-2154/2012 vom 1. April 2014 E. 8,
A-2338/2016
Seite 15
ebenso Urteil des BVGer A-957/2016 vom 14. Dezember 2016 E. 6; vgl.
auch BGE 134 II 182 E. 11.2).
9.3 Im Hinblick auf das Genossenschaftsrecht ist sodann keine gesetzliche
Grundlage ersichtlich, die es einer Genossenschaft verbieten würde, eine
Liegenschaft zu veräussern. Es ist zwar richtig, dass sie bei einem Verkauf
die von den Enteignern genannten formellen und materiellen Vorgaben
zum Schutz der Rechte der Genossenschafter, insbesondere derjenigen
die zugleich Mietparteien der betroffenen Liegenschaften sind, wahren
müsste (vgl. Art. 828 ff. OR). Daraus lässt sich jedoch nicht der Schluss
ziehen, eine dem Genossenschaftszweck dienende Einrichtung wäre un-
verkäuflich. Vielmehr steht es auch einer Genossenschaft – wie jeder an-
deren juristischen oder natürlichen Person – grundsätzlich frei, sich unter
Einhaltung der entsprechenden gesetzlichen Vorgaben von einer Liegen-
schaft zu trennen und diese auf dem freien Immobilienmarkt zum Verkauf
anzubieten. Ein Verkauf würde aller Voraussicht nach eine bessere wirt-
schaftliche Nutzung der Liegenschaften in naher Zukunft nach dem Stich-
tag ermöglichen, da ein gewinnorientierter Käufer die Mieten im Laufe der
Zeit sukzessiv an das marktübliche Niveau angleichen würde. Insbeson-
dere angesichts des guten Unterhalts der streitbetroffenen Liegenschaften
kann eine solche Renditeerwartung auch nicht als unrealistisch bezeichnet
werden.
Gerade im Raum Zürich wird es allerdings bei Genossenschaften wohl sel-
ten zu einem Verkauf von Mietliegenschaften kommen. Auch die Enteig-
nete hat letztmals vor 1968 eine ihrer Siedlungen veräussert. Der Grund
hierfür ist indes nicht im Genossenschaftsrecht oder im fehlenden Rendi-
tepotential begründet, sondern dürfte darin zu suchen sein, dass es in der
Praxis schlicht an einem Verkaufswillen fehlt. Eine Genossenschaft, die
sich dem sozialen Wohnungsbau verschrieben hat, wird im Allgemeinen
erst dann den Verkauf in Betracht ziehen, wenn beispielsweise mit dem
Erlös ein Liquiditätsengpass abgewendet oder eine für den Genossen-
schaftszweck geeignetere Ersatzliegenschaft erworben werden könnte.
Auf eine vertiefte Prüfung dieser Frage kann vorliegend verzichtet werden,
da – wie anschliessend aufzuzeigen sein wird – die konkrete Verkaufsbe-
reitschaft ohne Bedeutung für das Eintreten des immissionsbedingten
Schadens ist.
9.4 Wie das Bundesverwaltungsgericht bereits in anderem Zusammen-
hang festgehalten hat, ist eine konkrete Verkaufsbereitschaft am Stichtag
A-2338/2016
Seite 16
nicht Voraussetzung, um einen Anspruch auf eine Minderwertentschädi-
gung entstehen zu lassen (Urteil des BVGer A-2149/2012 vom 1. April
2014 E. 12.3; vgl. auch BGE 134 II 49 E. 9, 122 II 246 E. 4c). So dürfte
denn wohl bei einer grossen Anzahl von Enteigneten, sei es bei selbstge-
nutztem Wohneigentum oder bei Renditeobjekten, an einer konkreten Ver-
kaufsabsicht am Stichtag fehlen. Nichts anderes hat dann zu gelten, wenn
die Enteignete wie vorliegend genossenschaftlich organisiert ist und die in-
terne Willensbildung sich nach den Statuten richtet. Ob die Genossen-
schaft tatsächlich am Stichtag gewillt gewesen wäre, die lärmbelasteten
Liegenschaften zu veräussern und dafür an der Delegiertenversammlung
die erforderliche Zweidrittelmehrheit hätte erreichen können, kann entspre-
chend nicht von Bedeutung sein. Diese Frage braucht daher – entgegen
der Auffassung der Enteigner – nicht näher untersucht zu werden. Das glei-
che gilt für die statutarische Vorgabe, dass ein Verkauf nur dann erfolgen
dürfe, wenn keine kostendeckende Rendite erwirtschaftet werden könne.
Auch dies ist eine Bestimmung, die die konkrete Verkaufsbereitschaft im
Innenverhältnis beschlägt, welche sich die Enteignete überdies freiwillig
auferlegt hat und mittels Statutenänderung jederzeit hätte aufgehoben wer-
den können. Folglich braucht auch nicht geklärt zu werden, ob bei jener
Statutenbestimmung eine Querfinanzierung zwischen den einzelnen Sied-
lungen der Enteigneten mit zu berücksichtigen wäre oder nicht.
9.5 Gestützt auf die vorstehenden Erwägungen ist zusammenfassend fest-
zuhalten, dass keine vertraglichen oder genossenschaftsrechtlichen Vor-
gaben zu verzeichnen sind, die der freien Handelbarkeit der streitbetroffe-
nen Liegenschaften entgegenstünden. Der Enteigneten hätte es entspre-
chend freigestanden, ihre Genossenschaftsliegenschaften auf dem freien
Markt an den meistbietenden Kaufinteressenten zu veräussern. Eine kon-
krete bessere Verwendungsmöglichkeit in naher Zukunft nach dem Stich-
tag wäre damit realisierbar gewesen. Folgerichtig hat die Vorinstanz das
Urteil des BVGer A-2154/2012 vom 1. April 2014 als nicht einschlägig be-
trachtet und den Fortführungswert nicht berücksichtigt. Entscheidend ist,
dass eine konkrete Verkaufsbereitschaft am Stichtag nicht zu verlangen ist,
womit die von den Enteignern angeführten Statutenbestimmungen nicht
zum Tragen kommen. Der angefochtene Schätzungsentscheid hält daher
im Ergebnis einer Überprüfung stand und ist nicht zu beanstanden. Die
Beschwerde der Enteigner erweist sich in diesem Punkt als unbegründet.

A-2338/2016
Seite 17
Verzinsungspflicht
10.
10.1 Im angefochtenen Schätzungsentscheid wird der Beginn der Verzin-
sung auf den 1. Januar 2002 festgesetzt. Hierzu führt die Vorinstanz in ih-
ren Erwägungen aus, die Entschädigung unterliege der Verzinsungspflicht.
Weder aus den Mietzinsabrechnungen der Enteigneten noch aus den
Schätzungen der Liegenschaften ergebe sich, dass die effektiven Mieter-
löse ab dem Stichtag erheblich zurückgegangen seien. Dennoch werde mit
dem vorliegenden Entscheid das Vorliegen eines schweren finanziellen
Schadens wegen des übermässigen Fluglärms bejaht und eine Entschädi-
gung zugesprochen. Bei anderen Ertragsliegenschaften werde eine Ver-
zinsungspflicht mit einem Aufschub von fünf Jahren ab dem Stichtag aner-
kannt, ohne dass die dortigen Enteigneten konkrete Mietertragseinbussen
nachzuweisen hätten. Aus Gründen der Gleichbehandlung sei der Enteig-
neten ebenso ein Verzinsungsanspruch mit einem Aufschub von fünf Jah-
ren ab dem Stichtag zuzubilligen. Die Schallschutzzahlungen der Flugha-
fen Zürich AG vermöchten bis zum Zeitpunkt ihrer effektiven Leistung den
Verzinsungsanspruch nicht zu schmälern.
10.2 Die Enteigner wenden sich in ihrem Eventualbegehren gegen eine
Verzinsungspflicht der enteignungsrechtlichen Entschädigung. Als Begrün-
dung weisen sie darauf hin, die Enteignete dürfe aufgrund der statutari-
schen Vorschriften lediglich eine Kostenmiete verlangen. Diese Kosten-
miete sei – im Vergleich zu anderen Mietobjekten in Opfikon – derart tief,
dass der Fluglärmeinfluss sich nicht auf den Mietertrag auswirken könne.
Die Genossenschaftswohnungen seien in einem ordentlichen Zustand und
aufgrund der weit unter Marktwert liegenden Mietzinse leicht zu vermieten.
Mithin sei der vom Bundesgericht angesprochene konkrete Nachweis im
umgekehrten Sinne erbracht, nämlich dass fluglärmbedingte Nachteile
auch fünf Jahre nach dem Stichtag aufgrund tatsächlicher und rechtlicher
Unmöglichkeit gar nicht eintreten könnten. Eine Verzinsungspflicht entfalle
somit zwingend, zumal die Frage der Gleichbehandlung infolge Vorliegens
ungleicher Sachverhalte sich nicht stelle. Sollte dieser Auffassung nicht ge-
folgt werden, so wäre eventualiter entsprechend der bundegerichtlichen
Praxis höchstens der auszuzahlende Nettobetrag ohne Schallschutzkos-
ten zu verzinsen.
10.3 Die Enteignete bestreitet die Ausführungen der Enteigner. Es bestehe
kein sachlicher Grund, Genossenschaftsliegenschaften, deren Schaden
A-2338/2016
Seite 18
sich wie bei Ertragsliegenschaften gestützt auf den hypothetischen Er-
tragswert bemesse, in der Verzinsungsfrage benachteiligt zu behandeln.
Die Genossenschaft erleide – unabhängig von der Verkaufsmöglichkeit –
tagtäglich einen lärmbedingten Schaden, weshalb richtigerweise eine ge-
nossenschaftsspezifische Lösung zu entwickeln wäre. Konsequenterweise
müsste der Schaden bereits ab dem Stichtag und nicht erst nach fünf Jah-
ren verzinst werden. Hinsichtlich des Eventualbegehrens der Enteigner
betr. Verzinsung des Nettobetrages sei festzuhalten, dass die Schall-
schutzkosten an die Minderwertentschädigung nicht anzurechnen seien.
Damit erübrige sich auch die Beurteilung des Eventualbegehrens der Ent-
eigner. Ausserdem hätten die Enteigner ihr die Schallschutzkosten erst teil-
weise erstattet, weswegen der Zinsanspruch nur auf die bereits geleistete
Zahlung entfallen würde und auch dies erst ab dem Zeitpunkt der Auszah-
lung im Jahr 2012.
11.
11.1 Wird der Enteigner schon vor Bezahlung der Entschädigung zur Be-
sitzergreifung oder zur Ausübung des Rechts ermächtigt (vorzeitige Besitz-
einweisung), ist die endgültige Entschädigung vom Tage der Besitzergrei-
fung an zu verzinsen (vgl. Art. 76 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 Abs. 5 Satz 3 EntG).
Was die Einwirkungen betrifft, die vom Betrieb eines öffentlichen Werks in
der Nachbarschaft herrühren, so sind diese in aller Regel bereits vorhan-
den, wenn die entsprechenden Enteignungsverfahren eingeleitet werden.
Die Inbesitznahme des Rechts, das Gegenstand der Enteignung bildet, er-
folgt damit unabhängig von einer formellen Verfügung. Diese "faktische In-
besitznahme" ist einer vorzeitigen Besitzergreifung im Sinn von Art. 76
EntG gleichzusetzen und die Zinsen laufen grundsätzlich ab diesem Zeit-
punkt (vgl. dazu BGE 121 II 350 E. 5e mit Hinweisen).
11.2 In den Opfiker Pilotfällen hat das Bundesgericht meist festgehalten,
die Entstehung des Entschädigungsanspruchs falle praktisch mit dem auf
den 1. Januar 1997 festgelegten Schätzungsstichtag zusammen und die
Entschädigung sei ab diesem Zeitpunkt zu verzinsen (vgl. z.B. BGE 134 II
49 E. 21). Es führte jedoch auch aus, nach der Lebenserfahrung werde
sich bei Mietobjekten, die Wohnzwecken dienen, die Ertragslage bei Mehr-
lärm nur langsam verschlechtern. Die meisten Mieter scheuten die Mühen
und Kosten eines Umzugs. Alteingesessene Mieter würden ihre Wohnun-
gen nicht leicht aufgeben. Mieterwechsel und Leerstände würden sich da-
her erst allmählich, im Laufe mehrerer Jahre, häufen. Mietzinsreduktionen
infolge Immissionsbeeinträchtigungen seien in der Praxis nur schwer
A-2338/2016
Seite 19
durchsetzbar. Die Mietzinse würden daher häufig noch einige Jahre gleich-
gehalten. Eine schleichende Entwertung werde sich über kurz oder lang
aber darin zeigen, dass für die lärmbelasteten Wohnungen nicht mehr die-
selben Mietzinse erzielt werden können wie für vergleichbare Objekte an
ruhiger Lage. Der Umstand, dass sich Mietertragsverluste häufig erst all-
mählich einstellten, könne etwa dadurch berücksichtigt werden, dass eine
zu leistende Entschädigung nicht schon ab dem Schätzungsstichtag zu
verzinsen sei. Dem Eigentümer müsse jedoch Gelegenheit gegeben wer-
den, eine sofortige Ertragseinbusse nachzuweisen (vgl. BGE 134 II 160
E. 13 und E. 14.2). Entsprechend hat die Vorinstanz die Verzinsung man-
gels Nachweis einer konkreten Ertragseinbusse jeweils um fünf Jahre auf-
geschoben, was vom Bundesverwaltungsgericht (vgl. Urteil des BVGer
A-2684/2010 vom 19. Januar 2011 E. 25) und vom Bundesgericht (vgl. Ur-
teil des BGer 1C_100/2011 vom 9. Dezember 2011 E. 13.5) geschützt
wurde (vgl. zum Ganzen Urteil des BVGer A-2150/2012 vom 1. April 2014
E. 22 mit Hinweisen).
12.
Im Lichte dieser Rechtsprechung ist nachfolgend zu prüfen, ob die enteig-
nungsrechtliche Entschädigung zu verzinsen ist.
13.
13.1 Gemäss Art. 18 Abs. 1 der Statuten der Enteigneten basieren die Mie-
ten der an ihre Genossenschafter vermieteten Wohnungen grundsätzlich
auf der Kostenmiete. Die Mietzinse sollen so festgelegt werden, dass so-
wohl das investierte Eigenkapital angemessen verzinst, als auch die Kos-
ten der Liegenschaften und der Genossenschaft gedeckt werden. Sie sol-
len zudem erlauben, einen Allgemeinen Reservefonds sowie andere Fonds
der Genossenschaft zu äufnen (Art. 18 Abs. 2 der Statuten). Vorliegend ist
im Grundsatz unbestritten, dass die Enteignete seit Gründung ihre Mietlie-
genschaften nicht gewinnorientiert bewirtschaftete und aufgrund der statu-
tarischen Vorgaben die von ihr effektiv verlangten Mietzinse am Stichtag
im Vergleich zum Markt ausserordentlich tief waren. So gab die Enteignete
an, die von ihr erhobenen Mieten lägen 40 % unter Marktniveau. Nach Be-
urteilung der Referentin der Vorinstanz bewegten sich die Mieterträge so-
gar ca. 60 % unter den Marktverhältnissen. Ebenfalls unbestritten ist, dass
die Vermietbarkeit der Siedlung unter Berücksichtigung ihrer Qualität und
der regionalen Verhältnisse als gut einzuschätzen ist. Unter diesen beson-
deren Umständen ist es in der Tat kaum denkbar, dass die Mieterträge der
Enteigneten von der übermässigen Fluglärmbelastung beeinflusst wurden.
A-2338/2016
Seite 20
Immerhin wäre es möglich, dass aufgrund übermässiger Immissionen
selbst die äusserst tiefen und rein kostendeckenden Mietzinserträge nicht
mehr zu erzielen wären. Auf diese Weise würde auch eine Genossenschaft
des sozialen Wohnungsbaus, die äusserst tiefe Mieten erhebt, Einbussen
erleiden. Vor allem angesichts der guten Vermietbarkeit der Liegenschaf-
ten liegt ein solcher Fall hier klarerweise nicht vor. Bei dieser Sachlage ist
im Gegenteil den Enteignern dahingehend zuzustimmen, dass die Enteig-
nete sowohl am Stichtag wie auch in den folgenden Jahren den von ihr
gewollten kostendeckenden Mietertrag unvermindert erwirtschaften
konnte. Die vom Bundesgericht aufgestellte Vermutung, dass gemäss all-
gemeiner Lebenserfahrung für lärmbelasteten Wohnungen über kurz oder
lang nicht mehr derselbe Mietertrag erzielt werden könnten wie für ver-
gleichbare Objekte an ruhiger Lage, greift vorliegend nicht. Trotz Bean-
spruchung durch übermässigen Fluglärm ist der Enteigneten somit weder
am Stichtag noch nach Ablauf von fünf Jahre ein Ertragsverlust bei den
Mieten entstanden, der von den Enteignern durch Zinszahlung zu vergüten
wäre.
13.2 Der von der Vorinstanz angewandte allgemeine Gleichheitssatz
(Art. 8 Abs. 1 BV) erfordert sodann keine absolute, sondern eine relative
Gleichbehandlung in dem Sinne, dass Gleiches nach Massgabe seiner
Gleichheit gleich und Ungleiches nach Massgabe seiner Ungleichheit un-
gleich zu behandeln ist (vgl. BGE 141 I 153 E. 5.1, 140 I 77 E. 5.1; statt
vieler Urteil des BVGer A-957/2016 vom 14. Dezember 2016 E. 12.2.1; je
mit Hinweisen). Wie gezeigt unterscheidet sich die tatsächliche Mieter-
tragslage der Enteigneten wesentlich von derjenigen einer gewöhnlichen
Ertragsliegenschaft. Die vom Bundesgericht aufgestellte Vermutung, bei
lärmbelasteten Mietobjekten trete schleichend eine Ertragseinbusse ein,
trifft vorliegend nicht zu. Der Verzinsungsanspruch lässt sich daher nicht
auf das Gleichbehandlungsgebot stützen.
Soweit die Enteignete sich ebenfalls auf den Gleichbehandlungsgrundsatz
beruft und eine genossenschaftsspezifische Beurteilung des immissions-
bedingten Schadens einfordert, kann überdies auf die ausführlichen Erwä-
gungen des Bundesverwaltungsgerichts im Parallelverfahren A-957/2016
verwiesen werden. Das Bundesverwaltungsgericht erkannte, dass es we-
der Genossenschafts- noch Verfassungsrecht widerspreche, wenn einer
Genossenschaftsliegenschaft wegen Fehlens eines schweren immissions-
bedingten Schadens keine Entschädigung auszurichten sei (Urteil des
BVGer A-957/2016 vom 14. Dezember 2016 E. 11 f.). Diese Überlegungen
treffen in analoger Weise auch auf die hier zu beurteilende Streitfrage des
A-2338/2016
Seite 21
Verzinsungsanspruches zu. Ferner lehnte das Bundesverwaltungsgericht
im genannten Urteil die von der Enteigneten alternativ vorgeschlagenen
Vorgehensweisen zur Ermittlung des Minderwerts von Genossenschafts-
liegenschaften als untauglich ab (Urteil des BVGer A-957/2016 vom
14. Dezember 2016 E. 13). An dieser Rechtsprechung ist weiterhin festzu-
halten. Es kann daher offenbleiben, inwiefern die dortig thematisierten Me-
thoden überhaupt die Verzinsungsfrage beeinflusst hätten.
13.3 Gemäss dem Gesagten sind die Enteigner nicht verpflichtet, der Ent-
eigneten einen Zins auf die zugesprochene Entschädigung für den Minder-
wert aus übermässigem Fluglärm zu entrichten. Die Beschwerde der Ent-
eigner erweist sich in diesem Punkt als begründet und ist gutzuheissen.
Bei diesem Ausgang ist auf die Ausführungen der Parteien betr. Verzinsung
des Nettobetrags nicht mehr einzugehen.
Anrechnung von Schallschutzmassnahmen
14.
14.1 Im angefochtenen Schätzungsentscheid legte die Vorinstanz – unter
Verweis auf das Urteil des BVGer A-2161/2012 vom 1. April 2014 – dar, die
getroffenen Aufwendungen für Schallschutzmassnahmen gemäss Umwelt-
schutzgesetzgebung seien in dem Umfang an die Enteignungsentschädi-
gung anzurechnen, in dem sie den Minderwert des betroffenen Grund-
stücks vermindern. Die Enteigneten habe nach dem Stichtag Schallschutz-
fenster bei ihrer Siedlung aus den 50er Jahren einbauen lassen. Die um-
weltschutzrechtliche Pflicht zur Rückerstattung der angefallenen Kosten
von Fr. 245'491.- werde von der Enteignerseite nicht bestritten. Der Einbau
der Schallschutzfenster sei bei den betroffenen Wohngebäuden nicht nur
werterhaltend gewesen, sondern qualitativ besser (Holz-Metall) und dem-
zufolge wertsteigernd. In einer Gesamtwürdigung der Umstände sei fest-
zuhalten, dass die umweltschutzrechtlichen Schallschutzmassnahmen hier
im Umfang der angefallenen Kosten von Fr. 245'491.- zu einer Wertsteige-
rung geführt hätten. Im Verhältnis zum Verkehrswert sei eine entspre-
chende Wertsteigerung unter den gegebenen Umständen auch als plausi-
bel einzustufen. Es sei deshalb gerechtfertigt, die Rückerstattungen, wel-
che gemäss der Umweltschutzgesetzgebung für den Einbau dieser Schall-
schutzfenster von den Enteignern zu leisten seien, in diesem Umfang an
die enteignungsrechtliche Entschädigung anzurechnen.
A-2338/2016
Seite 22
14.2 Die Enteignete beantragt in ihrer Beschwerde, der angefochtene
Schätzungsentscheid sei insoweit aufzuheben, als die Anrechnung der
Schallschutzkosten der streitbetroffenen Liegenschaften an deren Minder-
wert die Wertdifferenz zwischen den eingebauten Holz-Metall und gewöhn-
lichen Holz-Schallschutzfenstern übersteige. Eventualiter sei der ange-
fochtene Entscheid insoweit aufzuheben, als die Anrechnung der Schall-
schutzkosten 10 % des auf die Gebäude entfallenden Minderwerts über-
steige. Als Begründung führt die Enteignete an, Schallschutzkosten seien
gemäss Urteil des BVGer A-2161/2012 vom 1. April 2014 nur in Ausnah-
mefällen vollständig anzurechnen, nämlich dann, wenn die Aufwendungen
für Schallschutzmassnahmen zu einer Wertsteigerung in gleicher Höhe
führen würden. Dies sei vorliegend nicht der Fall. Abgesehen von der ge-
ringfügigen qualitativen Verbesserung von Holz- zu Holz-Metallfenstern
stelle der vorgenommene Einbau im steuerrechtlichen Sinne werterhalten-
den Unterhalt dar. Eine grosszyklische Erneuerung habe grundsätzlich kei-
nen Einfluss auf den Ertragswert, da nur der neuwertige Zustand wieder-
hergestellt und die (Zeit-)Entwertung behoben werde. Da der Wert bei den
vorliegenden Liegenschaften anhand des Ertragswerts berechnet werde,
erfolge schon systemimmanent keine Wertsteigerung. Werde die Rücker-
stattung der Schallschutzkosten als Verkleinerung der technischen Entwer-
tung betrachtet, so erhöhe dies den für den Minderwert massgeblichen Er-
tragswert folglich gerade nicht. Für den Wert eines Gutes sei es ohnehin
unerheblich, wie viel dessen Herstellung gekostet oder wie viel die erneute
Herstellung kosten würde, weshalb die Kosten der Schallschutzfenster zur
Bestimmung der Wertsteigerung ungeeignet seien. Die Rückerstattung der
umweltschutzrechtlichen Schallschutzkosten komme ferner allen von einer
Grenzwertüberschreitung im Raum Zürich Flughafen betroffenen Hausei-
gentümern zugute. Es gebe keinen sachlichen Grund, Eigentümer, denen
ein enteignungsrechtlicher Anspruch auf Minderwertentschädigung zu-
stehe, anders zu behandeln als die übrigen Eigentümer. Bei einem vollum-
fänglichen Abzug von der Minderwertentschädigung würden sie die Schall-
schutzmassnahmen im Ergebnis selbst bezahlen. Eine Anrechnung könne
also auch vor dem Hintergrund der Rechtsgleichheit nur insoweit erfolgen,
als mit den Schallschutzfenstern eine Wertsteigerung verbunden sei. Dass
die Schallschutzkosten praxisgemäss angerechnet worden seien, wie von
den Enteignern vorgebracht, ändere daran nichts. Eine rechtswidrige Pra-
xis werde auch mit Zeitablauf nicht rechtmässig.
In den Schlussbemerkungen führt die Enteignete ergänzend aus, der von
den Enteignern finanzierte Fensterersatz wirke sich auf den Erneuerungs-
A-2338/2016
Seite 23
fonds der Genossenschaft nur verteilt auf die mit dreissig Jahre anzuneh-
mende Lebensdauer der Fenster aus. Es gehe daher nicht an, die Ersatz-
leistung der Enteigner als realisierte Wertsteigerung zu verbuchen. Viel-
mehr müsse deren effektive Auswirkungen auf den erzielbaren Ertrag er-
mittelt werden.
Die Betrachtungsweise der Enteigner, so die Enteignete in der weiteren
Begründung, verkenne in bewertungstechnischer Hinsicht denn auch, dass
die Liegenschaftenschätzung auf der Ertragswertmethode beruhe. Anders
als bei der Realwertmethode würden sich die eingesparten Unterhalts- und
Instandhaltungskosten nur insoweit wertsteigernd auswirken, als aufgrund
tieferer Bewirtschaftungskosten ein tieferer Bruttokapitalisierungszinssatz
resultiere. Nehme man an, der bei der Ertragswertberechnung für Instand-
haltung/Unterhalt eingesetzte Zuschlag von (…) % auf den Nettokapitali-
sierungssatz von (…) % verringere sich durch Ersatz der Fenster um ma-
ximal einen Sechstel auf (…) %, so ergebe sich im konkreten Fall ein Brut-
tokapitalisierungssatz von (…) % (anstatt […] %). Dividiere man anschlies-
send den hypothetisch ermittelten Mietertrag für die gesamte Siedlung von
Fr. (…) durch diesen neuen Bruttokapitalisierungssatz, resultiere ein Wert
von rund (…) Franken. Werde davon die errechnete Altersentwertung von
(…) % abgezogen, führe dies zu einem hypothetischen Ertragswert von
rund (…) Mio. Franken. Verglichen mit dem von der Schätzungskommis-
sion errechneten hypothetischen Ertragswert von rund (…) Franken, be-
laufe sich der wertvermehrende Anteil auf rund Fr. 100'000.-, was in etwa
der Hälfte des investierten Kapitals entspreche. Entgegen der Ansicht der
Enteigner lasse sich sodann die bundesgerichtliche Rechtsprechung zum
verzögerten Schadenseintritt bei Mietliegenschaften nicht in umgekehrter
Form anwenden. Der für die Berechnung des Minderwertes relevante (hy-
pothetische) Ertragswert sei anhand der Marktmieten im Raum Opfikon-
Glattbrugg bestimmt worden. Wenn das Marktniveau wie bei der Berech-
nung bereits erreicht worden sei, würden wertvermehrende Investitionen
nicht und zumindest nicht ohne Weiteres zu einer Ertragssteigerung infolge
Mietzinserhöhungen führen. Dies gelte besonders für fluglärmbelastete
Gebiete, wo das Angebot die Nachfrage bekanntlich übersteige. Schliess-
lich dürften sich wertvermehrende Investitionen nach bundesgerichtlicher
Rechtsprechung (vgl. BGE 118 II 415) immer nur in einem bestimmten Ver-
hältnis auf den Mietzins auswirken. Das Ausmass der zulässigen Mietzins-
erhöhungen hänge von den Investitionskosten, von der Lebensdauer und
von den mutmasslichen Verzinsungs- und Unterhaltskosten ab. Bei Er-
satzinvestitionen sei zudem stets der wertvermehrende Anteil zu bestim-
men. Gemäss der Mietrechtspraxis sei der wertvermehrende Anteil bei
A-2338/2016
Seite 24
25 % anzusetzen, wenn wie hier die doppelverglasten Holzfenster durch
isolierverglaste Fenster mit erhöhtem Wärmedämm- und Schalldämm-
mass ersetzt worden seien. Gehe man von einer Lebensdauer der Fenster
von 25 bis 30 Jahren und mutmasslichen Unterhaltskosten von 2 % aus,
so betrage der zulässige Mehrzins Fr. 3'201.85 pro Jahr gemäss dem auf
abrufbaren Berechnungstool. Selbst wenn von einer Er-
tragssteigerung durch wertvermehrende Investitionen auszugehen wäre,
ergebe sich in der massgeblichen Zehnjahresperspektive eine Wertsteige-
rung von Fr. 32'018.50. Bei Berücksichtigung der Übergangsfrist von fünf
Jahren gemäss Auffassung der Enteigner sei eine Wertsteigerung gegen-
über dem errechneten Ertragswert von gerade noch Fr. 16'009.25 zu ver-
zeichnen. Insgesamt wären damit eine Anrechnung der Schallschutzkos-
ten höchstens im Umfang von rund Fr. 120'000.- (Anteil "Unterhalt" + Anteil
"Mehrwert") gerechtfertigt. Diese entspreche etwa 10 % des auf die Ge-
bäude entfallenden lärmbedingten Minderwerts.
14.3 Die Enteigner stellen sich auf den Standpunkt, die Vorinstanz habe zu
Recht die gesamten Schallschutzkosten an die Enteignungsentschädigung
angerechnet. Im vorliegenden Fall hätten die Fenster wohl das "end of life-
cycle" erreicht und hätten aus diesem Grund von der Enteigneten erneuert
werden müssen. Die Eigentümer von Liegenschaften hätten sowohl die
Unterhalts- als auch die Investitionskosten zu tragen, weshalb die steuer-
rechtlichen Darlegungen der Enteigneten nicht weiter führen würden. Die
Finanzierung notwendiger Unterhaltsmassnahmen durch die Flughafen
Zürich AG führe eins zu eins zu einer Entlastung der Erfolgsrechnung der
Enteigneten und damit zu einer entsprechenden Ertragssteigerung, dies
letztlich unabhängig von dadurch möglichen Mietzinserhöhungen. Hätte
die Enteignete die Liegenschaften zu dem Zeitpunkt, als die Fenster er-
neuert worden seien, verkauft, hätte sie aufgrund der getätigten Investitio-
nen einen höheren Verkaufspreis erzielen können. Ein potentieller Käufer
hätte demgegenüber nur einen geringeren Preis gezahlt, wenn er vor dem
Kauf davon hätte ausgehen müssen, dass er anstelle der Flughafen Zürich
AG die Kosten für die Schallschutzfenster zu tragen hätte. Zum gleichen
Ergebnis führe überdies – spezifisch bezogen auf Ertragsliegenschaften –
die folgende sich hier aufdrängende Vorgehensweise: Die Argumentations-
linie des Bundesgerichts betr. Aufschub der Verzinsung um fünf Jahre
müsse auch für den Fall gelten, dass bei Ertragsliegenschaften eine erheb-
liche Verbesserung der Wohnsituation eintrete. Die Schallschutzmassnah-
men würden nach einer gewissen Übergangsfrist zu höheren Mietzinsen
führen bzw. eine lärmbedingte weitere Herabsetzung der Mietzinse verhin-
dern. Fragen der Gleichbehandlung mit nicht entschädigungsberechtigten
A-2338/2016
Seite 25
Eigentümern würden sich nicht stellen. Schliesslich entspreche die volle
Anrechenbarkeit der Schallschutzmassnahmen einer etablierten Praxis,
welche von Seiten der Betroffenen während längerer Zeit nie in Frage ge-
stellt worden sei. Aus Gründen der Rechtsgleichheit könne es nicht ange-
hen, diese Ordnung nun von heute auf morgen auf den Kopf zu stellen.
Eine solche Entwicklung laufe dem Ziel der Pilotverfahren, die Rechtssi-
cherheit auf den offenen Fragen stetig zu erhöhen, diametral entgegen.
15.
15.1 In BGE 122 II 337 betr. Flughafen Genf wurden die Schallschutzkos-
ten nur in dem Umfang angerechnet, als sich der lärmbedingte Minderwert
durch die Schallschutzmassnahmen tatsächlich vermindern würde. Das
Bundesgericht führte aus, die gestützt auf Art. 18 EntG angeordnete Ent-
schädigung in natura durch das Anbringen von isolierenden Fenstern (und
Fenstertüren) decke nicht sämtliche Nachteile des Enteigneten (vgl. Art. 19
EntG). Der Minderwert des Grundstücks ohne die darauf liegenden Bauten
werde von der Vornahme der Isolierungsmassnahmen des Gebäudes nicht
betroffen. Die diesbezüglich geschuldete Entschädigung könne folglich
nicht reduziert werden. Was die Wertminderung der Gebäude selbst an-
gehe, werde diese sicherlich durch die vorgenommene Lärmisolation ver-
mindert, keinesfalls aber gänzlich beseitigt. Der Flugverkehr bewirke ver-
schiedene Unannehmlichkeiten, die durch die Isolation der Wohngebäude
nur teilweise wettgemacht werden könnten. Die Delegation des Bundesge-
richts und die Experten schätzten die Entschädigung in Geld für den restli-
chen Wertverlust der Gebäude auf 90 % des Betrags, der infolge Wertver-
lusts ohne Entschädigung in natura hätte zugesprochen werden müssen
(BGE 122 II 337 [=Pra. 1997 Nr. 4] E. 9; vgl. Urteil des BVGer A-2161/2012
vom 1. April 2014 E. 19.2 f. mit weiteren Hinweisen auf die Rechtspre-
chung).
15.2 In den Piloturteilen des Bundesgerichts zur Gemeinde Opfikon wur-
den die Kosten des Flughafenhalters für bauliche Schallschutzmassnah-
men von den ermittelten Minderwertentschädigungen jeweils abgezogen.
Das Bundesgericht wies hierbei aber lediglich darauf hin, diese Anrech-
nung der Kosten für die getroffenen umweltschutzrechtlichen Massnahmen
werde von keiner Seite bestritten, und setzte sich mit ihr nicht näher aus-
einander (BGE 134 II 49 E. 19).
15.3 Gemäss jüngerer Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts
sind die Kosten umweltschutzrechtlicher Massnahmen nicht generell an
A-2338/2016
Seite 26
die enteignungsrechtliche Entschädigung anzurechnen. Hingegen sind
diese Massnahmen insoweit zu berücksichtigen, als sie den Wert des be-
lasteten Grundstücks erhöhen (beim unbelasteten Grundstück sind sie
wegzudenken) und entsprechend den zu entschädigenden Minderwert ver-
ringern. Allfällige Aufwendungen der Flughafen Zürich AG für Schallschutz-
massnahmen gemäss Schallschutzkonzept vorläufiges Betriebsreglement
sind demnach in dem Umfang an die Enteignungsentschädigung anzu-
rechnen, in dem sie den Minderwert des betroffenen Grundstücks vermin-
dern (Urteil des BVGer A-2161/2012 vom 1. April 2014 E. 19.3 f. mit Hin-
weisen).
Im Urteil des BVGer A-2161/2012 vom 1. April 2014 bestand kein Anlass
zu entscheiden, wie die Wertsteigerung, die eine Liegenschaft aufgrund
von umweltschutzrechtlichen Schallschutzmassnahmen erfährt, zu bestim-
men ist. Das Bundesverwaltungsgericht liess ausdrücklich offen, ob die
Methodik gemäss BGE 122 II 337 Anwendung finden sollte. Desgleichen
schloss es nicht von vornherein aus, dass gegebenenfalls die Aufwendun-
gen für Schallschutzmassnahmen zu einer Wertsteigerung in gleicher
Höhe führen könnten, womit sie im Ergebnis trotzdem vollständig anzu-
rechnen wären (Urteil des BVGer A-2161/2012 vom 1. April 2014 E. 19.4).
16.
Im angefochtenen Schätzungsentscheid zog die Vorinstanz die Schall-
schutzkosten von der festgelegten Entschädigung nicht einfach ab, son-
dern stellte sachlich richtig und in Berücksichtigung der dargelegten Recht-
sprechung auf die dadurch zu verzeichnende Wertsteigerung der Liegen-
schaften ab. Fraglich ist indes, ob die Vorinstanz die Wertsteigerung im
konkreten Fall korrekt beurteilte und ihre Annahme zutrifft, diese entspre-
che der Gesamthöhe der angefallenen Schallschutzkosten von
Fr. 245'491.-.
17.
17.1 Im Rahmen einer Gesamtbeurteilung wandte die Vorinstanz die qua-
litative Verbesserung der Fenster von Holz- zu Holz-Metall als massgeben-
des Beurteilungskriterium an. Mit der Vorinstanz ist zwar einig zu gehen,
dass die Gebäude der Enteigneten durch den Einbau von Holz-Metall-
Fenstern eine Wertsteigerung erfahren haben und entsprechend der zu
entschädigende Minderwert dadurch verringert wurde. Nicht einsichtig ist
jedoch, weshalb diese qualitative Verbesserung der Fenster gerade zu ei-
A-2338/2016
Seite 27
ner Wertsteigerung in der Gesamthöhe der angefallenen Schallschutzkos-
ten führen sollte. Die Vorinstanz hat dies weder im angefochtenen Schät-
zungsentscheid noch anlässlich des Schriftenwechsels näher begründet.
17.2 Die Enteigner setzen sich mit den Erwägungen des Urteil des BVGer
A-2161/2012 vom 1. April 2014 nicht eigens auseinander und beschränken
sich auf Ausführungen zum konkreten Ausmass der Wertsteigerung infolge
Schallschutzmassnahmen sowie auf eine grundsätzliche Kritik, sollte von
einer Anrechnung der gesamten Schallschutzkosten abgesehen werden.
Was die Vorbringen der Enteigner betrifft, so ist nicht von der Hand zu wei-
sen, dass die Flughafen Zürich AG mit der Rückerstattung der Schall-
schutzkosten gleichzeitig auch notwendige Investitionskosten übernimmt,
die die Enteignete andernfalls selbst hätte tragen müssen bzw. ein poten-
tieller Käufer vom Kaufpreis in Abzug gebracht hätte. Doch auch den Ent-
eigner gelingt es weder vom Grundsatz her noch im konkreten Fall, schlüs-
sig herzuleiten, weshalb die notwendigen Investitionskosten genau der
Höhe der angefallenen Schallschutzkosten entsprechen sollten. Die Ent-
eigner lassen bei ihrer Argumentation zudem unberücksichtigt, dass – un-
geachtet des Alters der Fenster – die Enteignete sich gegen einen Ersatz
oder sich zumindest für einen kostengünstigeren Ersatz hätte entscheiden
können, wären die Liegenschaften nicht fluglärmbelastet gewesen.
17.3 Soweit die Enteigner sich schliesslich auf die Praxis der Vorinstanz
zur früheren Pilotverfahren aus der Gemeinde Opfikon berufen, ist auf die
ausführlichen Erwägungen des Urteils des BVGer A-2161/2012 vom 1. Ap-
ril 2014 zu verweisen. Aus der dortigen Untersuchung der Rechtsprechung
wird deutlich, dass von einer gefestigten Praxis im Sinne des Standpunkts
der Enteigner nicht gesprochen werden kann (Urteil des BVGer
A-2161/2012 vom 1. April 2014 E. 19.3). Es ist zwar richtig, dass bei den
früheren Pilotverfahren aus der Gemeinde Opfikon jeweils die gesamten
Schallschutzkosten angerechnet wurden und diese Verfahren dazu dien-
ten, eine konsistente und rechtgleiche Praxis zu Fluglärmentschädigung zu
entwickeln. Gerade angesichts der zahlreichen und komplexen Konkreti-
sierungs- und Umsetzungsfragen ist es jedoch unvermeidlich, dass in den
damaligen Verfahren nicht sämtliche denkbaren Rechtsfragen eingehend
und abschliessend geklärt werden konnten. Entgegen der Ansicht der Ent-
eigner wird demnach auch das Gleichbehandlungsgebot nicht verletzt.
Massgebend ist, dass sich das Bundesgericht in seinen Piloturteilen zur
Gemeinde Opfikon mit der Thematik der Schallschutzkosten nicht ausei-
nandersetzte und eine erste Klärung erst anlässlich der Sammelverfahren
A-2338/2016
Seite 28
aus der Gemeinde Kloten mit Urteil des BVGer A-2161/2012 vom 1. April
2014 (E. 19) erfolgte.
17.4 Wie gesehen sind die Kosten für umweltschutzrechtliche Schall-
schutzmassnahmen insoweit zu berücksichtigen, als sie den Wert der flug-
lärmbelasteten Grundstücke erhöhen und entsprechend den zu entschädi-
genden Minderwert verringern. Vorliegend konnte weder die Vorinstanz
noch die Enteigner plausibel darlegen, dass die Liegenschaften der Ent-
eigneten eine Wertsteigerung in der Höhe der angefallenen Schallschutz-
kosten erfahren haben. Insbesondere trägt das von der Vorinstanz ange-
wandte Kriterium betr. Holz-Metall-Fenster nicht zur Wahrung der Rechts-
sicherheit und der Rechtsgleichheit bei. So stellen sich zahlreiche Folge-
fragen bezüglich werterhaltenden und wertsteigernden baulichen Mass-
nahmen, die in jedem Einzelfall abgeklärt werden müssten, wobei allenfalls
zwischen Renditeliegenschaften und selbstgenutztem Wohneigentum zu-
sätzlich zu differenzieren wäre. In diesem Punkt kann der Schätzungsent-
scheid nicht überzeugen.
18.
18.1 Für die Anrechenbarkeit der Schallschutzkosten bedarf es einer Me-
thodik, die einerseits die einzelfallbezogene Wertsteigerung infolge um-
weltschutzrechtlicher Schallschutzmassnahmen bestmöglich abbildet und
anderseits eine gleichsam praktikable als auch rechtsgleiche Lösung für
weitere hängige Enteignungsverfahren bietet. Aufgrund des erforderlichen
Fachwissens und für den Erhalt des Instanzenzuges wäre es an sich wün-
schenswert, dass eine solche Methodik durch die Vorinstanz entwickelt
würde. Gegen eine Rückweisung sprechen vorliegend jedoch vor allem ge-
wichtige Gründe der Verfahrensökonomie (Art. 29 Abs. 1 BV, Art. 6 Ziff. 1
der Konvention vom 4. November 1950 zum Schutze der Menschenrechte
und Grundfreiheiten [EMRK, SR 0.101]). Unter dem Blickwinkel der Ver-
fahrensdauer sollten die Entschädigungsverfahren alsbald zum Abschluss
gebracht werden. Den Parteien ist nicht damit gedient, wenn sich die Ent-
schädigungsleistungen durch komplexe Abklärungen erheblich verzögern,
selbst wenn dies im Ergebnis zu einer leicht höheren bzw. tieferen Ent-
schädigung führen würde. Soweit immer möglich ist daher ohne Rückwei-
sung an die Vorinstanz zu entscheiden (vgl. BGE 142 II 136 E. 4.6).
18.2 In der Beschwerde beantragt die Enteignete in ihrem Hauptbegehren,
der angefochtene Schätzungsentscheid sei insoweit aufzuheben, als die
Anrechnung der Schallschutzkosten der streitbetroffenen Liegenschaften
A-2338/2016
Seite 29
an deren Minderwert die Wertdifferenz zwischen den eingebauten Holz-
Metall und gewöhnlichen Holz-Schallschutzfenstern übersteige. Diese For-
derung nimmt unmittelbar den Ansatz der Rechtsprechung auf, den Ein-
fluss der Schallschutzmassnahmen auf den lärmbedingten Minderwert des
belasteten Grundstücks im Einzelfall zu prüfen. Bei einer konsequenten
Umsetzung dieses Ansatzes stellen sich jedoch erhebliche Schwierigkei-
ten. Um die fragliche Wertsteigerung infolge umweltschutzrechtlicher
Schallschutzmassnahmen korrekt zu bestimmen, müsste der Wert der flug-
lärmbelasteten Liegenschaften mit und ohne Schallschutzmassnahmen
geschätzt werden. Es dürfte aber kaum je zufriedenstellend nachzuweisen
sein, in welchem Umfang sich der Einbau von Schallschutzfenster auf den
Wert der Liegenschaften der Enteigneten auswirkte. Eine solche Schät-
zung wäre mit erheblichen Unsicherheiten behaftet. Hinsichtlich der hier
strittigen Anrechnung der Schallschutzkosten erscheint daher ein schema-
tischer Lösungsansatz angezeigt (in diesem Sinne auch BGE 134 II 160
E. 13; Urteil des BGer 1C_256/2014 vom 17. März 2016 E. 5.4). Das
Hauptbegehren der Enteigneten ist daher abzuweisen.
18.3 Im Eventualbegehren fordert die Enteignete, die Schallschutzkosten
seien im Umfang von 10 % des auf die Gebäude entfallenden Minderwerts
anzurechnen. Wie vorstehend dargelegt hat das Bundesgericht in
BGE 122 II 337 betr. Flughafen Genf sich vertieft mit der Anrechnung von
Schallschutzmassnahmen auseinandergesetzt. Vorliegend sind sodann
keine Gründe ersichtlich, weshalb diese Rechtsprechung nicht auf andere
Fälle zu übertragen wäre. Die Anwendung dieser Rechtsprechung erlaubt
es, die anrechenbaren Schallschutzkosten einzelfallbezogen, aber ohne
zusätzliche Abklärungen festzulegen. Die Prüfung kann sich damit im Ein-
zelfall darauf beschränken, ob das Ergebnis vertretbar ist. Gegebenenfalls
wäre eine Korrektur vorzunehmen. Im hier zu beurteilenden Fall erscheint
eine Anrechnung der Schallschutzkosten im Umfang von 10 % des auf die
Gebäude entfallenden Minderwerts massvoll und hält sich im Rahmen der
zulässigen Schematisierung. Für eine Korrektur im Einzelfall besteht kein
Anlass. Eine teilweise Anrechnung erscheint nicht zuletzt auch deshalb
sachgerecht, als der Einbau der Schallschutzfenster vorrangig fluglärmbe-
dingt ist und nur im Sinne eines Nebeneffekts der Enteigneten einen Zu-
satznutzen bringt, als dadurch bauliche Investitionen entfallen.
18.4 Gemäss den vorstehenden Erwägungen erweist sich das Eventual-
begehren der Enteigneten als begründet. Die Anrechnung der umwelt-
schutzrechtlichen Schallschutzkosten an die Entschädigung ist auf 10 %
A-2338/2016
Seite 30
des auf die Gebäude entfallenden Minderwerts zu beschränken. Die Be-
rechnung im konkreten Fall ist hierbei der fachkundigen Vorinstanz zu
überlassen. Diese Berechnung dürfte für die Vorinstanz mit einem gering-
fügigen Aufwand verbunden sein, weshalb eine Rückweisung in diesem
Punkt auch aus prozessökonomischen Gründen als vertretbar erscheint.
Dies führt zur teilweisen Gutheissung der Beschwerde und die Angelegen-
heit ist an die Vorinstanz zur Berechnung der anrechenbaren Schallschutz-
kosten im Sinne der Erwägungen zurückzuweisen.
Parteientschädigung für das vorinstanzliche Verfahren
19.
19.1 Im angefochtenen Schätzungsentscheid stufte die Vorinstanz den von
der Enteigneten geltend gemachte Parteiaufwand von Fr. 46'794.15
(148.38 Stunden à Fr. 280.- + Fr. 5'247.75 Spesen) zzgl. MwSt. als zu hoch
ein. Sie kürzte ihn in der Folge auf Fr. 22'300.- zzgl. MwSt. Im Einzelnen
erwog sie, die Kürzung des Stundenansatzes von Fr. 280.- auf Fr. 250.- sei
gerechtfertigt, da sie auch beim Parallelfall A-2154/2012 aus Kloten einen
Mittelwert von Fr. 250.- pro Stunde als Ansatz anerkannt habe. Bei den
Direktüberflugsfällen aus Kloten sei ferner ein Durchschnittsaufwand von
30 Stunden veranschlagt worden, der bei grösserem Aufwand um 20 %
bzw. 6 Stunden erhöht worden sei. Beim erwähnten Parallelfall habe dies
zu einem entschädigungsberechtigten Aufwand von 36 Stunden geführt.
Die Vorinstanz zog in Zweifel, ob der von der Enteigneten geltend ge-
machte Stundenaufwand im Umfang von 148.38 Stunden stets fallbezogen
gewesen sei. Nicht fassbar seien namentlich die Kostenstellen für die Um-
frage bei Wohnbaugenossenschaften oder auch die Spesenposition "DIV"
mit der Bezeichnung "Prüfung Dossier" im Umfang von rund Fr. 2'500.-.
Aus diesem Grund sei die Parteienschädigung als Pauschale festzulegen.
Die Rechtsvertreter hätten zwei Genossenschaftsfälle aus Opfikon parallel
bearbeitet. Zudem seien grundlegende Fragen bereits im Verfahren
A-2154/2012 diskutiert und beurteilt worden. Gleichzeitig seien aber auch
neue Fragen aufgeworfen worden. Weiter gelte es zu berücksichtigen,
dass die anwaltliche Doppelvertretung nicht die Abgeltung eines doppelten
Anwaltsaufwands rechtfertige. Die Doppelvertretung an der Verhandlung
vom 26. Oktober 2015 werde in der Rechnung nicht klar ausgewiesen. Es
werde aber für dieses Datum 7.83 Stunden in Rechnung gestellt, was ein
Vielfaches der tatsächlichen Verhandlungsdauer von 1 ¼ Stunden sei und
nicht dem Umstand Rechnung trage, dass bereits am selben Morgen im
A-2338/2016
Seite 31
Parallelverfahren A-957/2016 ein Honorar beansprucht worden sei. Des-
sen ungeachtet sei unter Berücksichtigung der tatsächlichen und rechtli-
chen Komplexität sowie der Verfahrensgeschichte bei vorsichtiger Betrach-
tungsweise von einem doppelt so hohen Standardaufwand als im Klotener
Fall, mithin 60 Stunden, bis und mit Verhandlung auszugehen. Ein solcher
Stundenaufwand sei auch im Quervergleich mit dem Parallelverfahren
A-957/2016 anzunehmen. Für die anschliessende Verfahrensphase könn-
ten nochmals 20 Stunden veranschlagt werden. Aufgrund des erheblich
grösseren Grundaufwands genüge bei der Bandbreite ein Zuschlag von
10 %, also von 8 Stunden. Dies führe zu einem anrechenbaren Stunden-
total von pauschal 88 Stunden. Die Spesen seien pauschal mit Fr. 300.-
abzugelten. Zusammenfassend ergebe sich so zu Lasten der Enteigner
eine Parteientschädigung von Fr. 22'300.- (zzgl. MwSt.).
19.2 Die Enteignete wendet sich in der Beschwerde gegen die Kürzung der
ihr zugesprochenen Entschädigung und beantragt eine angemessene Er-
höhung. Als Begründung bringt sie vor, aufgrund der nach wie vor hohen
Komplexität des Falls mit erneuter grundrechtlicher und gemischt privat-
und öffentlich-rechtlicher Fragestellung sei der moderate Stundenansatz
von Fr. 280.- im Raum Zürich ausgewiesen. Die pauschale Festlegung der
Stundenzahl erscheine als unverhältnismässig, da sie nur rund die Hälfte
der angefallenen Aufwendungen abdecke. Als milderes Mittel hätten die
angezweifelten Positionen subtrahiert werden können. Im Übrigen sei es
angebracht, wenn ein über Jahre ruhendes Dossier hin und wieder über-
prüft werde. Ebenso stelle die Umfrage bei den Wohnbaugenossenschaf-
ten klar ein fallbezogener Aufwand dar. Mangels Präjudizen und einschlä-
giger Lehrmeinungen sei es angebracht gewesen, Feld- und Rechtstatsa-
chenforschung zu betreiben, um in die Mietpreisgestaltung von Genossen-
schaften besseren Einblick zu erhalten. Weiter könne nicht unbesehen auf
die Aufwendungen in anderen Fällen abgestellt werden. Gerade das Urteil
des BVGer A-2154/2012 vom 1. April 2014 habe die Komplexität der An-
gelegenheit deutlich erhöht. Die lange Mandatsführung habe alsdann
selbstredend zu einem erhöhten Koordinationsaufwand und Wechsel bei
den betreuenden Anwälten geführt.
19.3 Die Enteigner schliessen sich in der Beschwerdeantwort der Argu-
mentation der Vorinstanz an. Insbesondere angesichts des Urteils des
BVGer A-2154/2012 vom 1. April 2014 hätten sich vorliegend keine neuen
schwierigen Rechtsfragen gestellt, die einen derart grossen Aufwand, wie
er von der Enteigneten betrieben worden sei, rechtfertigen könnten. In je-
nem Pilotfall sei zudem bereits ein Stundenansatz von Fr. 250.- in Anschlag
A-2338/2016
Seite 32
gebracht worden. Somit sei der im Ermessens- und Beurteilungsspielraum
der Vorinstanz liegende Entscheid zur Parteientschädigung zu schützen.
20.
20.1 Im Enteignungsrecht gilt für die Zusprechung einer Parteientschädi-
gung an den Enteigneten, anders als nach Art. 64 VwVG, nicht das Unter-
liegerprinzip. Gemäss Art. 115 Abs. 1 EntG hat der Enteigner für die not-
wendigen aussergerichtlichen Kosten des Enteigneten im Einsprache-, im
Einigungs- und im Schätzungsverfahren eine angemessene Entschädi-
gung zu leisten. Art. 115 Abs. 1 EntG weist die Pflicht zur Tragung der ent-
standenen Kosten somit dem Grundsatz nach dem Enteigner zu. Dieser
Regelung liegt die Überlegung zugrunde, dass ein Enteigneter wider sei-
nen Willen in ein Enteignungsverfahren einbezogen wird und es sich aus
diesem Grund in der Regel rechtfertigt, ihn nicht mit den daraus folgenden
Kosten zu belasten (vgl. BGE 124 II 219 E. 10b; HESS/WEIBEL, a.a.O.,
Art. 114 N. 3 und 5).
Bei der Überprüfung der von der Vorinstanz festgesetzten Parteientschä-
digung übt das Bundesverwaltungsgericht Zurückhaltung, weil die Vor-
instanz besser in der Lage ist, die Bemühungen und Leistungen des An-
walts zu beurteilen und den örtlichen Gegebenheiten Rechnung zu tragen.
Das Gericht ändert deshalb den zugesprochenen Betrag nur dann, wenn
dieser als offensichtlich ungenügend oder unverhältnismässig hoch er-
scheint (vgl. BGE 129 II 106 E. 5; statt vieler Urteil des BVGer A-957/2016
vom 14. Dezember 2016 E. 15.4.1 mit Hinweisen).
20.2 Der Vorinstanz steht bei der Festlegung der Parteientschädigung ein
weiter Ermessenspielraum zu. Ausgangspunkt für die Beurteilung der
Frage, ob in einem konkreten Fall nur notwendige Aufwendungen in Rech-
nung gestellt werden und die geforderte Parteientschädigung angemessen
ist, bildet die von der betreffenden Partei einzureichende Kostennote. In
analoger Anwendung von Art. 8 Abs. 1 der Verordnung vom 10. September
1969 über Kosten und Entschädigungen im Verwaltungsverfahren (SR
172.041.0) hat deshalb die Partei, die Anspruch auf Parteientschädigung
erhebt, der Schätzungskommission vor deren Entscheid eine detaillierte
Kostennote einzureichen. Reicht sie keine Kostennote ein, so setzt die
Schätzungskommission die Parteientschädigung von Amtes wegen und
nach Ermessen fest. Damit eine Kostennote als detailliert gelten kann,
muss aus dieser insbesondere ersichtlich sein, welche einzelnen Tätigkei-
ten von welchen Personen zu welchem Tarif erbracht wurden und wie viel
A-2338/2016
Seite 33
Zeit für welche Tätigkeiten im Einzelnen aufgewendet wurde. Denn nur so
kann überprüft werden, ob es sich beim geltend gemachten Aufwand voll-
umfänglich um entschädigungsberechtigten notwendigen Aufwand handelt
(vgl. zum Ganzen Urteile des BVGer A-957/2016 vom 14. Dezember 2016
E. 15.4, A-2153/2012 vom 1. April 2014 E. 10.4 ff. und A-330/2013 vom
26. Juli 2013 E. 5 ff., je mit Hinweisen).
21.
Im angefochtenen Schätzungsentscheid sprach die Vorinstanz der Enteig-
neten eine pauschale Parteienschädigung für anwaltliche Aufwendungen
von Fr. 22'300.- (88 Stunden à Fr. 250.- + Fr. 300.- Spesen) zu. Beantragt
wurde eine Parteientschädigung von Fr. 46'794.15 (148.38 Stunden à
Fr. 280.- + Fr. 5'247.75 Spesen) zzgl. MwSt. Die Enteignete rügt im We-
sentlichen, die Vorinstanz hätte die Parteientschädigung nicht pauschal
festlegen dürfen. Des Weiteren sei sowohl die Anzahl Stunden als auch der
Stundenansatz zu tief bemessen. Diese Vorbringen sind nachfolgend zu
prüfen.
Der Rechtsvertreter der Enteigneten reichte der Vorinstanz drei Kostenno-
ten für die gesamte Dauer des Schätzungsverfahrens ein. Dabei wurde
auch der allgemein betriebene Aufwand für die zwei bearbeiteten Genos-
senschaftsfälle von der Enteigneten ausgewiesen und zur Hälfte im vorlie-
genden Verfahren geltend gemacht. Die hier strittige Frage der Parteient-
schädigung weist somit enge Bezugspunkte zum Parallelverfahren
A-957/2016 auf. In jenem Verfahren hat das Bundesverwaltungsgericht so-
wohl die pauschale Festsetzung durch die Vorinstanz als auch die Gesamt-
höhe der Parteientschädigung von Fr. 16'600.- (66 Stunden à Fr. 250.- +
Fr. 100.- Spesen) zzgl. MwSt. als vertretbar erachtet (Urteil des BVGer
A-957/2016 vom 14. Dezember 2016 E. 15).
22.
22.1 In den Kostennoten der Enteigneten sind die erbrachten Leistungen
für jeden beteiligten Rechtsanwalt aufgeführt und zeigen, wann welche Ar-
beiten in welcher Zeit erledigt wurden. Die Kostennoten sind damit über
weite Strecken detailliert gehalten. Eine Ausnahme betrifft die von der Vo-
rinstanz angesprochenen vier Positionen "DIV" mit dem Vermerk "Prüfung
Dossier", die je mit Fr. 638.45 veranschlagt und als Spesen deklariert wer-
den. Nebstdem diese Klassierung nicht überzeugt (vgl. Art. 10 f. VGKE),
fehlen Angaben zu den Bemessungsfaktoren. Zudem ist unklar, mit wel-
cher Absicht das Dossier überprüft wurde. Auch weitere Tätigkeiten sind
A-2338/2016
Seite 34
nur in allgemeiner Form festgehalten, indem sie beispielsweise mit "Diver-
ses Qualikontrolle", "Diverses Dossierpflege" oder "Diverses Nachbearbei-
tung nach Eingabe/Dossier" umschrieben sind. Die fraglichen Kostenstel-
len können nur schwerlich auf ihre Notwendigkeit und Angemessenheit hin
überprüft werden. Die Vorinstanz bezweifelt schliesslich explizit die Not-
wendigkeit der durchgeführten Umfrage bei Wohnbaugenossenschaften
und meint, die Arbeiten für die Schätzungsverhandlung hätten in guten
Treuen von einem Anwalt alleine bewältigt werden können. Tatsächlich ist
fraglich, ob die umfangreichen Nachforschungen bei anderen Genossen-
schaften für eine sachgerechte und wirksame Rechtsvertretung unerläss-
lich waren. Was die Doppelvertretung anbelangt, erachtet das Bundesver-
waltungsgericht eine solche bzw. einen erhöhten Koordinationsaufwand
tendenziell in umfangreicheren oder bei mehreren parallel geführten Ver-
fahren als zulässig (vgl. Urteile des BVGer A-2154/2012 vom 1. April 2014
E. 17.2.2 und A-330/2013 vom 26. Juli 2013 E. 8.4.2.2 mit Hinweisen). Mit
Blick auf die Schätzungsverhandlung ist aber mit der Vorinstanz von einem
unklar ausgewiesenen und nicht gerechtfertigten Mehraufwand auszuge-
hen. Aus dem Gesagten folgt, dass die Leistungsabrechnung teilweise
nicht hinreichend spezifiziert ist und andererseits gewisse Positionen ent-
hält, die dem Kriterium der Notwendigkeit nicht standhalten. Unter diesen
Umständen hat die Vorinstanz die Parteientschädigung zu Recht pauschal
und nach Ermessen festgelegt (vgl. Urteil des BVGer A-957/2016 vom
14. Dezember 2016 E. 15.5.2).
22.2 Für die Festsetzung der Entschädigung bezog sich die Vorinstanz zu-
nächst auf den angenommenen Durchschnittsaufwand von 30 Stunden bei
den Direktüberflugsfällen in Kloten (vgl. Urteil des BVGer A-2153/2012 vom
1. April 2014 E. 10.6.2). Dieser Quervergleich ist im Lichte des Grundsat-
zes der Rechtsgleichheit sinnvoll (vgl. Urteile des BVGer A-957/2016 vom
14. Dezember 2016 E. 15.5.3 und A-4836/2012 vom 13. März 2014
E. 9.7.2 mit Hinweisen). Entgegen der Darstellung der Enteigneten hat es
die Vorinstanz zudem nicht unbesehen dabei belassen, sondern den Be-
sonderheiten des Einzelfalls angemessen Rechnung getragen und den
Aufwand im konkreten Fall auf 88 Stunden erhöht. Dieser Wert erweist sich
im Vergleich zu anderen Enteignungsfällen als eher hoch und nicht als of-
fensichtlich ungenügend. Darauf basierend durfte die Vorinstanz die Par-
teientschädigung ermitteln.
22.3 Weiter ist der Stundenansatz von Fr. 250.- (zzgl. MwSt.) zu überprü-
fen, den die Vorinstanz der Entschädigung zugrunde gelegt hat. Das Bun-
desverwaltungsgericht erwog zu den vorerwähnten Direktüberflugsfällen in
A-2338/2016
Seite 35
Kloten, dass es sich um tatsächlich und rechtlich sehr komplexe Fälle
handle, bei denen verschiedene Rechtsfragen erstmals zu prüfen waren.
Entsprechend erweise sich ein Stundenansatz von Fr. 250.- ohne Weiteres
als angemessen (Urteil des BVGer A-2153/2012 vom 1. April 2014
E. 10.6.3). Vorliegend ist – in Übereinstimmung mit dem Parallelverfahren
A-957/2016 – nicht von Verhältnissen auszugehen, die einen höheren An-
satz rechtfertigen könnten. Der von der Vorinstanz auf Fr. 250.- festge-
setzte Stundenansatz ist deshalb nicht zu beanstanden.
22.4 Demnach sind weder beim Aufwand noch beim Stundenansatz Kor-
rekturen vorzunehmen. Die Vorinstanz hat den ihr zustehenden Ermes-
sensspielraum nicht überschritten. Die zugesprochene Parteientschädi-
gung ist nicht offensichtlich ungenügend und die Beschwerde der Enteig-
neten ist diesbezüglich abzuweisen.
Ausgang des Beschwerdeverfahrens
23.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass ein Entschädigungsanspruch in-
folge übermässiger Fluglärm-Immissionen mit der Vorinstanz zu bejahen
und die Beschwerde der Enteigner in diesem Punkt abzuweisen ist. Soweit
die Beschwerde der Enteigner die Verzinsung betrifft, ist sie gutzuheissen.
Die Anrechnung der Schallschutzkosten ist auf 10 % des auf die Gebäude
entfallenden Minderwerts zu beschränken. Die von der Enteigneten erho-
bene Beschwerde ist damit teilweise gutzuheissen und die Angelegenheit
zur Berechnung der anrechenbaren Schallschutzkosten im Sinne der Er-
wägungen an die Vorinstanz zurückzuweisen. Im Übrigen ist die Be-
schwerde der Enteigneten abzuweisen.
Kosten- und Entschädigungsfolgen
24.
24.1 Es bleibt über die Kosten- und Entschädigungsfolgen des Verfahrens
vor Bundesverwaltungsgericht zu befinden.
24.2 Die Kosten des Verfahrens vor dem Bundesverwaltungsgericht, ein-
schliesslich einer Parteientschädigung an die Enteigneten, haben die Ent-
eigner zu tragen (Art. 116 Abs. 1 Satz 1 EntG). Werden die Begehren der
Enteigneten ganz oder zum grösseren Teil abgewiesen, so können die
A-2338/2016
Seite 36
Kosten auch anders verteilt werden. Unnötige Kosten trägt in jedem Fall,
wer sie verursacht hat (Art. 116 Abs. 1 Satz 2 und 3 EntG).
24.3 Für ein Abweichen vom Grundsatz, wonach der Enteigner die aus der
Geltendmachung des Enteignungsrechts entstehenden Kosten trägt, sind
vorliegend keine Gründe ersichtlich. Die auf Fr. 5'000.- festzusetzenden
Verfahrenskosten sind daher den Enteignern aufzuerlegen (vgl. zur Be-
messung der Verfahrenskosten in enteignungsrechtlichen Verfahren Ur-
teile des BVGer A-957/2016 vom 14. Dezember 2016 E. 16.2,
A-2163/2012 vom 1. April 2014 E. 26 und A-4836/2012 vom 13. März 2014
E. 11.2, je mit Hinweisen).
24.4 Der Rechtsvertreter der Enteigneten hat keine Kostennote einge-
reicht, weshalb die Höhe der Parteientschädigung aufgrund der Akten zu
bestimmen ist. In Anbetracht des mutmasslichen Arbeits- und Zeitaufwan-
des für das vereinigte Verfahren hält das Bundesverwaltungsgericht eine
Parteientschädigung von Fr. 10'000.- für angemessen. Die Enteigner sind
zu verpflichten, der Enteigneten eine Parteientschädigung in dieser Höhe
auszurichten.


A-2338/2016
Seite 37
Demnach erkennt das Bundesverwaltungsgericht:
1.
Die Beschwerde der Beschwerdeführenden 1 und Beschwerdegegner 2
wird teilweise gutgeheissen.
Ziff. 3 zweiter Teilsatz (Verzinsungsanspruch auf der Entschädigung) und
Ziff. 4 Satz 2 (Verzinsungsanspruch betr. Schallschutzkosten) des ange-
fochtenen Entscheids werden aufgehoben.
2.
Die Beschwerde der Beschwerdeführerin 2 und Beschwerdegegnerin 1
wird teilweise gutgeheissen.
Ziff. 4 Satz 1 (Anrechnung der Schallschutzkosten) des angefochtenen
Entscheids wird aufgehoben und die Sache zur Berechnung der anrechen-
baren Schallschutzkosten im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zu-
rückgewiesen.
3.
Im Übrigen werden die Beschwerden abgewiesen.
4.
Die Verfahrenskosten von Fr. 5'000.- werden den Beschwerdeführenden 1
und Beschwerdegegner 2 auferlegt. Sie sind innert 30 Tagen nach Eintritt
der Rechtskraft dieses Urteils zugunsten der Gerichtskasse zu überwei-
sen. Die Zustellung des Einzahlungsscheins erfolgt mit separater Post.
5.
Die Beschwerdeführenden 1 und Beschwerdegegner 2 werden verpflich-
tet, der Beschwerdeführerin 2 und Beschwerdegegnerin 1 nach Eintritt der
Rechtskraft dieses Urteils eine Parteientschädigung von Fr. 10'000.- aus-
zurichten.

A-2338/2016
Seite 38
6.
Dieses Urteil geht an:
– die Beschwerdeführenden 1 und Beschwerdegegner 2
(Gerichtsurkunde)
– die Beschwerdeführerin 2 und Beschwerdegegnerin 1
(Gerichtsurkunde)
– die Vorinstanz (Ref-Nr. […]; Gerichtsurkunde)


Der vorsitzende Richter: Die Gerichtsschreiberin:

Maurizio Greppi Flurina Peerdeman

Rechtsmittelbelehrung:
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen nach Eröffnung beim Bun-
desgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Ange-
legenheiten geführt werden (Art. 82 ff., 90 ff. und 100 BGG). Die Rechts-
schrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
Der angefochtene Entscheid und die Beweismittel sind, soweit sie der Be-
schwerdeführer in Händen hat, beizulegen (Art. 42 BGG).

Versand: