A-2684/2010 - Abteilung I - Enteignung - Enteignung nachbarrechtlicher Abwehrbefugnisse inf...

Bundesverwaltungsgericht
Tribunal administratif fédéral
Tribunale amministrativo federale
Tribunal administrativ federal
Abteilung I
A-2684/2010
Urteil vom 19. Januar 2011
Besetzung Richterin Kathrin Dietrich (Vorsitz),
Richterin Claudia Pasqualetto Péquignot, Richter Lorenz
Kneubühler, Richter André Moser, Richterin Marianne Ryter
Sauvant,
Gerichtsschreiber Simon Müller.
Parteien 1. Flughafen Zürich AG, Postfach, 8058 Zürich,
2. Kanton Zürich, Baudirektion, Immobilienamt,
Abteilung Landerwerb, Postfach, 8090 Zürich,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Roland Gfeller und
Rechtsanwalt Dr. iur. Daniel Kunz, Gfeller Budliger
Rechtsanwälte, Florastrasse 44, Postfach 1709, 8032 Zürich,
Beschwerdeführende 1 und Beschwerdegegner 2,
gegen
1. X._________
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Peter Ettler, und
Rechtsanwalt Dr. iur. Adrian Strütt, Grüngasse 31, Postfach
1138, 8026 Zürich,
Beschwerdeführerin 2 und Beschwerdegegnerin 1,
Eidgenössische Schätzungskommission Kreis 10, p. A.
Rechtsanwalt Albert Staffelbach, Präsident, Minervastrasse
99, Postfach, 8006 Zürich,
Vorinstanz.
Gegenstand Enteignung nachbarrechtlicher Abwehrbefugnisse infolge
Fluglärms, ausgehend vom Landesflughafen Zürich.
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Sachverhalt:
A.
X.________ ist Eigentümerin des Mehrfamilienhauses
Y.________strasse 20 in Glattbrugg. Die Liegenschaft befindet sich im
Bereich der Abflüge von Piste 16 des Flughafens Zürich – Kloten. Am 16.
November 1998 richtete X.________ ein Entschä￿di￿gungsbegehren
wegen über￿mässigen Fluglärms an den Kanton Zürich als damaligen
Flughafen￿halter. Diese Eingabe wurde am 22. Juni 1999 – zusammen
mit einer Vielzahl weiterer Forderungen aus der gleichen Gemeinde – der
Eid￿genössischen Schätzungs￿kommission, Kreis 10 (nachfolgend
ESchK), überwiesen. Nachdem im Mai 2001 die Konzession für den
Betrieb des Flughafens auf die Flughafen Zürich AG über￿gegangen war,
wurde diese auf ihr Gesuch hin unter Zuerkennung der Parteistellung
zum Verfahren beigeladen.
B.
In der Folge wählten die Parteien 18 Verfahren mit Liegenschaften an
unterschiedlichen Lagen und mit verschiedenen Nutzungen als Pilot￿fälle
aus, um sie vorweg zu entscheiden und um über die wichtigsten Fragen
höchstrichterliche Präjudizien zu erlangen. Es handelt sich dabei um
Liegenschaften unterschiedlicher Natur, so um Ein￿fami￿lien￿häuser,
Mehrfamilienhäuser, Geschäfts￿häuser, öffent￿liche Ge￿bäude,
landwirtschaftliche Bauten und unüberbauten Boden. Die Liegenschaft
Y.________￿strasse 20 in Glattbrugg gehörte ebenfalls dazu.
C.
Mit Entscheid vom 29. November 2006 wies die ESchK die
Min￿der￿wertsforderung von X.________ ab, weil ihrer Auf￿fassung
nach im Rahmen der vorgenommenen Ertragswert￿schätzung ein
Ertrags￿ausfall nicht nachgewiesen worden sei und der Schaden im
Verhältnis zum Gesamtwert der Liegenschaft aufgrund der
Wirtschaftlichkeit des Objekts nicht festzustellen und folglich kein
Minderwert zu entschä￿digen sei. Diesen Ent￿scheid hat X.________
beim Bundes￿gericht angefochten und eine Ent￿schädigung in der Höhe
von 30 % des Verkehrswertes ihrer Liegen￿schaft beantragt.
D.
Das Bundesgericht hiess die Beschwerde mit Urteil 1E.9/2007 vom
28. April 2008 im Sinne der Erwägungen gut, hob den Entscheid der
Eidg. Schät￿zungs￿kommission auf und wies die Sache zur
Neubeurteilung an diese zurück. Angesichts der bei einem Mietobjekt
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schleichenden Entwer￿tung einer Liegenschaft könne von einem
Grundeigentümer nicht verlangt werden, dass er die Werteinbusse
konkret belege. Die Schwierigkeiten der Minderwertsermittlung im
Einzelfall erforderten eine schematische Beurteilung, die den Geboten
der Praktikabilität und der Gleichbehandlung Rechnung trage. In den
Erwägungen hielt das Bundesgericht verschie￿dene Anhaltspunkte für
die vorzu￿nehmenden Minderwertsermittlungen fest.
E.
Mit Schätzungsentscheid vom 1. März 2010 sprach die Eidg.
Schät￿zungskommission (ESchK) X.________ eine seit dem 1. Januar
2002 verzinsbare Minderwertentschädigung in der Höhe von Fr. 326'000.-
- zu (Ziff. 1 des Dispositivs). Bei der Berechnung der
Minderwertentschädigung ver￿wendete sie ein von einem ihrer
Fachmitglieder, Prof. Donato Scognamiglio, entwickel￿tes hedonisches
Berechnungsmodell, welches auf den in der Daten￿bank von dessen
Unternehmung, der IAZI, Informations- und Ausbildungs￿zentrum für
Immobilien AG (nachfolgend IAZI AG), erfassten rund 2000 Daten von
effektiven Transak￿tionen von Ertragliegenschaften basiert. Für jede
dieser Transaktionen wurden 50 Faktoren zu Eigenschaften der
Immobilie, ihrer Mikro- und Makrolage sowie zu verschiedenen
Lärmfaktoren er￿hoben. Durch statistische Auswertung der
Transaktionsdaten wurde der Einfluss der einzelnen Faktoren –
namentlich auch der Lärmfaktoren – ermittelt.
Die ESchK führt aus, sie habe drei verschiedene Bewertungsmodelle geprüft. Das angewandte Modell
arbeite mit der vom Bundesgericht als den wissenschaftlichen Anforderungen genügend bezeichneten
hedonischen Methode. Diese habe den Vorteil, dass als Vergleichs￿werte effektiv bezahlte
Transaktionspreise herangezogen würden. Da die Objekteigenschaften und -lage in den
Bewertungsfaktoren aufge￿schlüsselt würden, beeinflussten die Heterogenität der Objekte und die
Verteilung in der gesamten Schweiz die Qualität des Modells nicht. Das Modell könne einen sehr hohen
Anteil der Preisvarianz durch die erfassten Faktoren erklären und sei damit sehr genau. Je nach zugrunde
gelegter Grundbelastung habe das hedonische Modell ESchK eine Preissensitivität von minus 1.2 % (bei
Grundbelastung 45 dB) bis 1.8 % (bei Grundbelastung 50 dB) pro dB ergeben. Zwischen diesen beiden
Werten habe sie nach pflichtgemässem Ermessen entscheiden müssen.
Demgegenüber sei ein ursprünglich von der ESchK entwickeltes Modell verworfen worden, weil es zwar
praktikabel gewesen wäre, dem Schätzerermessen aber zu grosses Gewicht eingeräumt und verschiedene
methodische Ansätze vermischt habe.
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Verworfen habe sie auch das von den Enteignern entwickelte Modell MIFLU II. Dieses ermittelt mit einem
hedonischen Modell den Einfluss des Fluglärms auf die Angebotsmieten. Der so ermittelte Minderertrag
wird anschliessend in Anlehnung an die Discounted Cash Flow-Methode (DCF) kapitalisiert. Gegen dieses
Modell habe gesprochen, dass darin die hedonische Schätzungsmethode mit einem DCF-Ansatz vermischt
werde. Zudem werde die Kostenseite nicht einbezogen und bei der Kapitalisierung ein lageunabhängiger
fixer Diskontsatz verwen￿det. Schliesslich sei auch wenig befriedigend, dass das Modell auf
Angebotsmieten und nicht auf effektiv bezahlten Mieten basiere.
F.
Gegen diesen Entscheid erheben die Flughafen Zürich AG und der
Kanton Zürich (nachfolgend als Enteigner bezeichnet) am 19. April 2010
Beschwerde an das Bundesverwaltungsgericht und beantragen, Ziff. 1
des Dispositivs des angefochtenen Entscheides sei aufzuheben und die
Angelegenheit sei zur Durchführung eines korrekten
Schät￿zungs￿verfahrens und zur Neubeurteilung eines allfälligen
Min￿der￿wertes an die Vorinstanz zurück zu weisen. Eventualiter sei auf
die Zusprechung einer Minderwertentschädigung inklusive Zinsen zu
verzichten, subeven￿tualiter sei diese zu reduzieren.
Die Enteigner bringen zunächst vor, die Vorinstanz habe ihnen das rechtliche Gehör verweigert, indem sie
ihnen den Einblick in die Modellgrundlagen verweigert habe und sie zur Person des Gutachters nicht
angehört und keine Gelegenheit zum Stellen von Zusatzfragen geboten habe. Weiter machen die
Enteigner geltend, die Vorinstanz habe ihren Anspruch auf einen verfassungsmässigen Richter verletzt, da
der beigezogene Modellentwickler Prof. Scognamiglio gleichzeitig Fachmitglied der Vorinstanz sei.
Aufgrund dieser Nähe habe die Vorinstanz das Modell nicht mit der genügenden Distanz beurteilen
können. In materieller Hinsicht bringt sie vor, das von der Vorinstanz gewählte Modell beruhe auf für
Renditeliegenschaften nicht geeig￿neten methodischen An￿sätzen und einer ungenügenden Datenbasis.
G.
X.________ (nachfolgend Enteignete genannt) erhebt am 22. April 2010
ebenfalls Beschwerde an das Bundesverwaltungs￿gericht gegen den
Schätzungsentscheid vom 1. März 2010. Sie be￿antragt, Ziffer 1 des
Dispositivs sei in Bezug auf die Höhe der Ent￿schädigung aufzuheben
und die Minderwertentschädigung sei auf mindestens Fr. 601'000.- zu
erhöhen (vgl. Ziff. 1 und 2 der Rechtsbe￿gehren). Sollte das
Beweisverfahren ergeben, dass der Median des Modells MIFLU I
erheblich höher liege als derjenige des von der Vorinstanz verwendeten
Modells, werde das Bundesver￿waltungs￿gericht ersucht, die in Ziff. 2
eingeklagte Mindestent￿schädigung angemessen zu erhöhen (Ziff. 3 der
Rechtsbegehren). Ferner be￿antragt sie eine Verzinsung der
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Minderwertentschädigung ab dem 1. Januar 1997 sowie eine Erhöhung
der Parteientschädigung.
Die Enteignete macht geltend, die Vorinstanz habe zwar innerhalb der statistisch ermittelten Bandbreite
den prozentualen Minderwert pro dB(A)Leq nach Ermessen festzulegen. Bei der Ermessensausübung
habe sie sich aber von sachlichen Gründen leiten zu lassen. Der ge￿wählte Wert sei nicht sachgerecht.
H.
In ihrer Beschwerdeantwort vom 11. Juni 2010 beantragen die
Ent￿eigner die Abweisung der Beschwerde der Enteigneten. Sie
be￿streiten zunächst die Anwendbarkeit des von der Vorinstanz
ver￿wendeten Bewertungsmodells. Im Weiteren halten sie fest, selbst bei
Verwen￿dung dieses Modells und eines höheren Entwertungssatzes
würde nicht der von der Enteigneten geltend gemachte Minderwert
resul￿tieren.
I.
Die Vorinstanz beantragt in ihrer Vernehmlassung vom 24. Juni 2010
ebenfalls die Abweisung der Beschwerde der Enteigneten. Der
Entwer￿tungssatz sei innerhalb der statistisch zulässigen Bandbreite in
Anlehnung an das Bewertungsmodell MIFLU I gewählt worden. Sie habe
sich damit von sachgerechten Erwägungen leiten lassen.
J.
In ihrer ebenfalls vom 24. Juni 2010 datierenden Vernehmlassung zur
Beschwerde der Enteigner beantragt die Vorinstanz die Ab￿weisung
auch dieser Beschwerde. Im Weiteren beantragt sie, die
Be￿schwer￿deführerin sei anzuweisen, den gebotenen Anstand zu
wahren. Sie macht geltend, die Parteirechte der Enteigner seien
ge￿wahrt worden. Es handle sich bei ihrem Bewertungsmodell nicht um
ein ex￿ternes Gutachten, sondern um ein von einem Fachmitglied
ent￿wickel￿tes Modell. Das Modell beruhe auf korrekten
wissenschaft￿lichen Methoden und einer soliden Daten￿grund￿lage.
K.
Die Enteignete beantragt in ihrer Beschwerdeantwort vom 1. Juli 2010 die
Abweisung der Beschwerde der Enteigner. Sie führt aus, das rechtliche
Gehör der Enteigner wie auch die Unabhängigkeit der EschK und ihrer
ein￿zel￿ner Mitglieder seien gewahrt. Weiter hält sie fest, eine
Rückweisung an die Vorinstanz würde angesichts der langen
Verfahrensdauer ihren Anspruch auf Beurteilung innert angemessener
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Frist verletzen. Zur Sache führt sie aus, das von der Vorinstanz
ver￿wendete Modell sei sachgerecht und hinreichend abgestützt. Es sei
zudem dem intransparenten, im Auftrag der Enteigner entwickelten und
inhaltlich mangelhaften Modell MIFLU II vorzuziehen.
L.
Die Enteigner reichen am 13. September 2010 eine Replik ein, halten die
erhobenen Rechtsbegehren aufrecht und stellen den zusätzlichen
prozes￿sualen Antrag, eine allfällig neu zu berechnende
Minderwert￿entschädigung sei gestützt auf das MIFLU II-Modell
festzusetzen. Sie halten fest, eine vorgängige Anhörung zum
Bewertungsmodell sei nicht erfolgt und die Modellgrundlagen seien bis
heute nicht offen gelegt worden. Sie halten auch an ihrer inhaltlichen
Kritik am Modell der Vorin￿stanz fest.
M.
In ihrer Replik vom 14. September 2010 hält die Enteignete an ihren
Anträgen fest. Eine Eichung des Modells der Vorinstanz an MIFLU I habe
zufälligen Charakter. Die im Rahmen von MIFLU I errechneten Werte
seien zudem für die Enteignete wie auch für die EschK und das
Bundesverwaltungsgericht im Detail nicht transparent.
N.
Mit Verfügung vom 17. September 2010 vereinigte die
Instruktions￿richterin die Beschwerdeverfahren.
O.
Mit Duplik vom 14. Oktober 2010 halten die Enteigner an den ge￿stellten
Anträgen und an ihren Ausführungen fest.
P.
Auch die Enteignete bestätigt in ihrer Duplik vom 15. Oktober 2010 ihre
An￿träge. Ferner beantragt sie, die zur Diskussion stehenden
Be￿wertungsmodelle durch ein Gutachten überprüfen zu lassen.
Q.
In ihrer Duplik vom 15. Oktober 2010 hält die Vorinstanz ihre An￿träge
aufrecht. Sie legt dar, wie bzw. durch wen das verwendete
Be￿wertungs￿modell entwickelt worden sei und verneint eine Verletzung
des rechtlichen Gehörs der Enteigner.
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R.
Mit Eingaben vom 17. November 2010 halten die Enteigner an ihren
Begehren und ihren Ausführungen fest. Sie führen namentlich aus, den
Akten sei zu entnehmen, dass das hedonische Modell ESchK von der
IAZI AG bzw. von deren Mitarbeitern entwickelt worden sei. Die Enteigner
hätten aus dem Umstand, dass die Vorinstanz verlangt habe, die
Fluglärmdaten an Prof. Scognamiglio herauszugeben, nicht schliessen
können, dass ein neues, eigenes Bewertungsmodell habe entwickelt
werden sollen.
S.
Die Enteignete bestätigt in ihrer Eingabe vom 17. November 2010 ihre
Anträge weiterhin. Sie beantragt, die notwendigen Berechnungen
durchzuführen, um das hedonische Modell ESchK am Modell MIFLU I für
Stockwerkeigentum zu eichen.
T.
Die Vorinstanz hält in ihrer Eingabe vom 17. November 2010 ebenfalls an
ihren Anträgen und Ausführungen fest.
U.
In ihren Eingaben vom 30. November 2010 halten die Parteien und die
Vorinstanz ihre jeweiligen Anträge aufrecht. Die Enteigner reichen auf
Aufforderung der Instruktionsrichterin hin Berechnungen des
Minder￿wertes der Liegenschaften Z.________ 9 und
Y.________￿strasse 20 mit dem Modell MIFLU I für Stockwerkeigentum
ein.
V.
Am 8. Dezember 2010 führte das Bundesverwaltungsgericht eine
Instruktionsverhandlung durch, in der das hedonische Modell ESchK
sowie das Modell MIFLU II erläutert wurden.
W.
Auf Aufforderung der Instruktionsrichterin hin legt die Vorinstanz am
15. Dezember 2010 die Parameter der Variablen BUILD und MACRO des
hedonischen Modells EschK offen.
X.
Mit Eingaben je vom 6. Januar 2011 reichen die Enteigner und die
Enteignete abschliessende Bemerkungen ein.
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Seite 9
.
Das Bundesverwaltungsgericht zieht in Erwägung:
1.
1.1. Die Zuständigkeit zur Beurteilung der vorliegenden Beschwerde
ergibt sich aus Art. 77 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 20. Juni 1930
über die Enteignung (EntG, SR 711). Danach können Entscheide der
Schätzungskommission beim Bundesverwaltungsgericht angefochten
werden. Das Verfahren richtet sich nach dem
Verwaltungsgerichts￿gesetz vom 17. Juni 2005 (VGG, SR 173.32),
soweit das EntG nichts an￿deres bestimmt (Art. 77 Abs. 2 EntG). Das
VGG verweist in seinem Art. 37 ergänzend auf das Bundesgesetz vom
20. Dezember 1968 über das Verwaltungsverfahren (VwVG, SR
172.021).
1.2. Die Beschwerdelegitimation richtet sich nach Art. 78 Abs. 1 EntG. Im
Übrigen gelten die allgemeinen Voraussetzungen gemäss Art. 48 Abs. 1
VwVG. Obschon das allgemeine Beschwerderecht hauptsäch￿lich auf
Private zugeschnitten ist, kann es auch öffentlich-rechtlichen
Körperschaften sowie anderen Verwaltungseinheiten mit
Rechts￿persönlichkeit (Gemeinwesen) zukommen, wenn sie - als
materielle Verfü￿gungsadressaten oder Dritte - in eigenen
vermögensrechtlichen Inter￿essen betroffen sind oder wenn hoheitliche
Befugnisse infrage stehen, an denen sie ein eigenes schutz￿würdiges
Interesse haben (VERA MARANTELLI-SONANINI/SAID HUBER, in:
Pra￿xiskommentar VwVG, Wald￿mann/Weissenberger [Hrsg.], Zürich
2009, Art. 48 N 21). Die Flug￿hafen Zürich AG als Aktiengesellschaft,
welche im Auftrag des Bundes den Flughafen Zürich betreibt, und der
Kanton Zü￿rich sind Adressaten des angefochtenen Entscheids und
werden durch diesen beschwert. Nicht nur die Enteignete, sondern auch
sie sind folglich zur Beschwerde berechtigt.
1.3. Auf die frist- und formgerecht eingereichten Beschwerden (Art. 50
und 52 VwVG) ist daher grundsätzlich einzutreten (vgl. aber nachfolgend
E. 2 und E. 4.2).
2.
Die Vorinstanz beantragt in ihrer Vernehmlassung, die Enteigner seien zu
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ver￿pflichten, gegenüber ihren einzelnen Fachmitgliedern den
gebote￿nen Anstand zu wahren. Gemäss Art. 60 Abs. 1 VwVG kann das
Bundes￿verwaltungsgericht Parteien oder deren Vertreter, die den
Anstand verletzen, mit einem Verweis bestrafen. Eine
Disziplinarmass￿nahme kann in Betracht kommen, wenn ein
Parteivertreter in einer Rechts￿schrift eine Person, die bei der Ausfällung
eines missliebigen Ent￿scheides mitgewirkt hat, persönlich diffamiert und
ihr ohne stichhaltige Anhaltspunkte Parteilichkeit vorwirft (ANDRÉ
MOSER/MICHAEL BEUSCH/LO￿RENZ KNEUBÜHLER, Prozessieren vor dem
Bundesverwaltungs￿gericht, Basel 2008, Rz. 3.154). Über die Einhaltung
der Verfahrens￿disziplin hat das Gericht von Amtes wegen zu befinden,
die verletzte Partei hat kein Recht zu fordern, dass
Disziplinarmass￿nahmen er￿griffen werden (MOSER/BEUSCH/
KNEU￿BÜHLER, a.a.O., Rz. 3.158). Umso weniger steht ein
entsprechendes Recht der Vorinstanz zu, der keine eigentliche
Parteistellung zukommt (MARANTELLI-SONANINI/HUBER, a.a.O., Art. 6 N.
56). Auf den entsprechenden Antrag der Vorinstanz ist daher nicht
einzutreten. Es ist indessen ohnehin festzuhalten, dass die Kritik der
Beschwer￿deführerin an der Rolle von Prof. Scognamiglio als im
Rahmen des in einer juristischen Auseinandersetzung Üblichen liegend
zu betrachten ist, weshalb sich das Bundesverwaltungsgericht nicht
veranlasst sieht, von sich aus gegenüber den Parteivertretern der
Enteigner eine Disziplinarmassnahme auszusprechen.
3.
Die Vorinstanz bezeichnete das bei der Ermittlung des Minderwertes
angewandte Bewertungsmodell als „hedonisches Modell ESchK“,
während die Enteigner und die Enteignete das Modell als IAZI-Modell
bezeichnen. In der Folge wird – ohne dass darin bereits eine
Stellungnahme zur Kritik der Enteigner am zur Erstellung des Modells
gewählten Vorgehen zu er￿sehen ist – der Terminologie der Vorinstanz
gefolgt.
4.
4.1. Die Enteignete macht in ihrer Duplik geltend, der von den Enteignern
erst in ihrer Replik gestellte Antrag, die Minder￿wertentschädigung sei
anhand des Modells MIFLU II zu be￿rechnen, sei verspätet gestellt
worden und damit unzulässig. Sie vertritt die Ansicht, es handle sich
dabei nicht um einen prozessualen, sondern um einen materiellen Antrag,
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der ausserhalb des durch die Be￿schwerdebegehren definierten
Streitgegenstandes liege.
Der Streit￿gegenstand darf im Laufe des Verfahrens weder erweitert noch qualitativ verändert werden
(MOSER/BEUSCH/KNEUBÜHLER, a.a.O., Rz. 2.8). Es ist damit zu prüfen, ob der Antrag ausserhalb des durch
die Be￿schwerdebegehren definierten Streitgegenstandes liegt.
Der Streitgegenstand ist im Beschwerdeverfahren das in der an￿gefochtenen Verfügung geregelte
Rechtsverhältnis, soweit diese von den Beschwerdeführenden angefochten wurde (ALFRED KÖLZ/ISABELLE
HÄNER, Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des Bun￿des, 2. Aufl., Zürich 1998, Rz. 403
ff.). Mit ihren Begehren legen die Beschwerdeführenden fest, in welche Richtung und inwieweit sie das
streitige Rechtsverhältnis überprüfen lassen wollen. Die Begehren einer Beschwerde können nach Ablauf
der Beschwerdefrist nicht er￿weitert, sondern höchstens präzisiert, eingeengt oder fallengelassen werden
(ANDRÉ MOSER, in: Auer/Müller/Schindler [Hrsg.], Kommentar zum Bundesgesetz über das
Verwaltungsverfahren [VwVG], Zürich 2008, Rz. 6 zu Art. 52).
Anfechtbar ist nur das Dispositiv der Verfügung (MOSER/BEUSCH/KNEU￿BÜHLER, a.a.O., Rz. 2.9).
Gegenstand des Dispositivs der an￿gefoch￿tenen Verfügung war die Höhe der Minderwertentschädigung.
Die Frage, welches Bewertungsmodell zu deren Ermittlung an￿gewendet wird, ist dagegen lediglich eine
Frage der rechtlichen Be￿gründung. Die Einnahme eines neuen Rechtsstandpunktes im Laufe des
Verfahrens ist zulässig (MOSER/BEUSCH/KNEUBÜHLER, a.a.O., Rz. 2.196f.). Der in der Beschwerde gestellte
Antrag der Enteigner lautet, der angefochtene Schätzungsentscheid sei aufzuheben, und die
Angelegenheit sei zur Durchführung eines korrekten Schätzungsverfahrens und zur Neubeurteilung an die
Vorinstanz zurückzuweisen, eventualiter sei die Minderwertent￿schädigung aufzuheben oder zu
reduzieren. Zur Begründung dieser Anträge führten die Ent￿eigner aus, dass die Minderwertfestsetzung
anhand von MIFLU II zu erfolgen habe. Indem die Enteigner dies im Rahmen ihrer Replik in Form eines
prozessualen Antrags noch explizit verlangen, haben sie ihre materiellen Anträge weder verändert noch
erweitert. Auf den An￿trag der Enteigner ist daher – im Rahmen der Begründung des vor￿liegenden
Entscheides – einzugehen.
4.2. Die Enteignete verlangt in Ziff. 3 ihres Rechtsbegehrens, falls das
Beweisverfahren ergebe, dass der Median des Modells MIFLU I erheblich
höher liege als derjenige des von der Vorinstanz verwen￿deten Modells,
werde das Bundesver￿waltungsgericht ersucht, die in Ziff. 2 eingeklagte
Mindestent￿schädigung angemessen zu erhöhen. Zur Begründung führt
sie aus, wenn der im Rahmen des vorinstanzlichen Bewertungsmodells
bestehende Ermessenspielraum dergestalt auszu￿füllen sei, dass die
Werte an die Ergebnisse des Modells MIFLU I angenähert würden, sei
auch zu überprüfen, ob bei der Erarbeitung von MIFLU I der
Ermessenspielraum richtig ausgefüllt worden sei. Es sei davon
auszugehen, dass MIFLU I auf dem arithmetischen Mittelwert der Daten
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beruhe. Falls sich ergebe, dass bei Abstellen auf den – in Statistikfragen
zu bevorzugenden – Median höhere Minder￿werte resultierten, seien die
Ergebnisse anzupassen. Eine Annähe￿rung an MIFLU I sei diesfalls nur
zulässig, wenn MIFLU I entspre￿chend korrigiert werde.
MIFLU I ist ein Modell zur Bewertung der Minderwerte selbstgenutzter Wohnliegenschaften. Gegenstand
der angefochtenen Verfügung ist die Bewertung von Renditeliegenschaften. Das Modell MIFLU I bildet
damit im vorliegenden Verfahren nicht Streitgegenstand. Gegen die Anwendung dieses Modells wurde
zudem in Pilotverfahren betreffend selbstgenutztes Wohneigentum Beschwerde an das Bundesgericht
erhoben. Das Bundesgericht hat dazu in BGE 134 II 49 E. 18.6 festgehalten, das MIFLU-Modell erreiche
einen hohen wissenschaft￿lichen Standard und liefere vertrauenswürdige Resultate. Es bestehe daher
kein Anlass, im zu beurteilenden Fall von der Anwendung des MIFLU-Verfahrens abzusehen. Das Modell
wurde damit bereits höchst￿richterlich beurteilt und ist auch aus diesem Grund im vorliegenden Verfahren
nicht in Frage zu stellen. Auf das Rechtsbegehren 3 der Enteigneten ist daher im vorliegenden Verfahren
nicht einzutreten.
5.
Die Enteigner werfen der Vorinstanz unter verschiedenen Aspekten die
Verletzung des rechtlichen Gehörs vor. Sie machen zum einen geltend,
ihr Anspruch auf Akteneinsicht sei verletzt worden. Weiter rügen sie, die
Vorinstanz habe es unterlassen, sie zur Person des mit der
Modellentwicklung betrauten Experten anzuhören und ihnen die
Gelegenheit zum Stellen von Fragen an den Experten zu bieten. Indem
sie das hedonische Modell ESchK nicht auf seine Tauglichkeit überprüft
habe, sei die Vorinstanz zudem ihren Begründungs-, Abklä￿rungs- und
Unter￿suchungs￿pflichten nicht nachgekommen. Schliess￿lich habe sie
nach dem Rückweisungsentscheid des Bundesgerichts kei￿nen
Schriften￿wechsel durchgeführt.
5.1.
5.1.1. Zunächst machen die Enteigner geltend, ihr Anspruch auf
recht￿liches Gehör sei durch eine Verweigerung der Akteneinsicht
verletzt. Sie bringen vor, nachdem sie anhand eines Schreibens der
Vorinstanz und einer zur Bezahlung zugestellten Rechnung der IAZI AG
im Januar 2010 von der Entwicklung eines hedonischen
Bewer￿tungs￿modells durch bzw. im Auftrag der Vorinstanz erfahren
hätten, hätten sie Einsicht in die Modellgrundlagen verlangt. Daraufhin sei
ihnen mitgeteilt worden, eine Akteneinsicht sei zur Zeit nicht möglich. Erst
nachdem die Vorinstanz den Bericht der IAZI AG bereits verabschiedet
gehabt habe, sei ihnen dieser am 12. Februar 2010 infor￿mell
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ausge￿händigt worden. Ohne vorgängige Anhörung der Ent￿eigner habe
die Vorinstanz daraufhin am 1. März 2010 den vorliegend
angefoch￿tenen Schätzungs￿entscheid gefällt.
Mit Schreiben vom 27. Januar 2010 hätten sie verlangt, so bald als möglich Akteneinsicht zu erhalten.
Daraus könne nicht geschlossen werden, dass sie sich mit einer Einsichtnahme erst nach Eröffnung des
Entscheides einverstanden erklärt hätten.
Die Erarbeitung eines Bewertungsmodells sei eine Beweismassnahme zur Ermittlung des
rechtserheblichen Sachverhalts. Zu Beweis￿massnahmen sei den Parteien das rechtliche Gehör
vollum￿fänglich zu gewähren. Dies sei nicht erfolgt. Es spiele dabei keine Rolle, ob
Vergleichs￿lie￿genschaften für eine Beurteilung nach der traditionellen Vergleichs￿metho￿de oder bloss
preisbestimmende Eigenschaften anderer Liegen￿schaften für eine hedonische Bewertung in einem
Verfahren beige￿zogen würden. In beiden Fällen würden Liegen￿schafts￿daten akten￿kundig, die für die
Festsetzung der Entschädigung massgebend seien.
5.1.2. Die Vorinstanz wendet ein, die Akteneinsicht sei gewährt wor￿den.
Der Bericht zum Modell sei nicht als fertiges Dokument zu den Akten
genommen und so dem Einsichtsrecht unterworfen worden. Der Bericht
habe vielmehr als internes Arbeitsinstrument gedient und sei bis zur
Ausfertigung des definitiven Schätzungsentscheides mehrfach
über￿arbeitet worden. Das fertige Dokument sei schliesslich den Parteien
zur Einsichtnahme ausgehändigt worden.
Die Vorinstanz führt weiter aus, sie sei sich mit den Enteignern
an￿lässlich eines Telefongesprächs vom 20. Januar 2010 einig gewesen,
dass ein Vernehmlassungsverfahren zum ausgearbeiteten hedoni￿schen
Modell ESchK zu einer ungebührlichen Verfahrensver￿zögerung geführt
hätte. Stattdessen sei vereinbart worden, im Rahmen eines
Akteneinsichtsgesuchs den Bericht zum Modell zuzu￿stellen. Die
Ent￿eig￿ner hätten mit Schreiben vom 27. Januar 2010 reagiert und
darin nicht auf dem Akteneinsichtrecht beharrt. Sie hätten lediglich darum
ersucht, sobald als möglich, spätestens nach dem Fällen des
Zir￿ku￿lationsentscheids, d.h. noch vor dem Versand des eigentlichen
Urteils, Akteneinsicht zu erhalten. Die Akten seien demnach mit Wissen
und im Einver￿ständnis mit den Enteignern bereinigt, in Zirkulation
gesetzt und erst dann den Parteien zur Einsichtnahme vorgelegt worden.
Wiederum im Einverständnis mit den Parteien sei auf den 12. Februar 2010 eine Sitzung bei der EschK
einberufen worden, an der den Parteien der Bericht zum Modell in Kopie ausgehändigt worden sei. Erst
danach – also nach Einsichtnahme in die Akten – nämlich am 4. März 2010 sei der
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Schätzungskommissionsentscheid vom 1. März 2010 versandt worden. Der Vorwurf der Enteigner, es sei
ihnen die Ein￿sichtnahme in die Akten – d.h. in den Bericht von Prof. Scognamilio zur Erläuterung des
hedonischen Modells EschK – verweigert worden, treffe schlichtweg nicht zu.
Am 10. März 2010 habe die EschK zudem eine Informa￿tions￿ver￿an￿staltung durchgeführt, an der das
Modell noch einmal erläutert worden sei. Es sei selbstverständlich gewesen, dass die Enteigner Einsicht in
die Grundlagendaten hätten erhalten sollen. Prof. Scognamiglio habe aber zu Recht verlangt, dass die
Enteigner ihre Fragen konkretisieren und die Geheimhaltung wahren müssten. Zum einen handle es sich
bei den Grundlagendaten um vertrauliche Kundendaten der IAZI AG, zum andern bildeten die
Grundlagendaten ein Datenmeer mit Daten￿sätzen von 2000 und mehr Zeilen, welche für sich alleine
keine Aussagekraft hätten. Soweit Einsicht in Parameter verlangt worden sei, habe sie diese gewährt. Die
Enteigner hätten keine weiteren Fragen gestellt.
5.1.3. Auf die Einwände der Vorinstanz hin entgegnen die Enteigner, die
Beteiligten seien anzuhören, bevor ein für sie nachteiliger Ent￿scheid
gefällt werde. Dieser Anspruch bestehe unzweideutig, wenn wie
vor￿liegend von Amtes wegen Beweise erhoben würden oder auch wenn
ein Entscheid auf einen für die Parteien nicht vorhersehbaren
Rechtsgrund abstellen solle. Die Entwicklung eines vollständigen,
eigenen, rein hedonischen Modells sei der von der Vorinstanz zitierten
Korrespondenz nicht zu entnehmen und den Ent￿eignern auch nicht
bekannt gewesen. Aus der Aufforderung, der Vorinstanz bzw. Prof.
Scognamiglio Fluglärmdaten herauszugeben, habe sie weder schliessen
können noch schliessen müssen, dass die Vorinstanz ein eigenes Modell
entwickeln wolle. Sie habe in ihrem Schreiben vom 27. Januar 2010 in
keiner Weise auf ihr Akteneinsichtsrecht ver￿zichtet. Nachdem der für die
Enteigner zentrale Entscheid bezüglich Modellwahl schon gefallen
gewesen sei, habe der genaue Zeitpunkt für eine Einsichtnahme in das
hedonische Modell ESchK auch keine entscheidende Rolle mehr gespielt.
Sie hätten stets ein umfassendes Einsichtsrecht in die für das Modell
relevanten Grundlagen (nicht nur in die Erläuterungen zum hedonischen
Modell ESchK) gefordert, um dessen Qualität im Einzelnen überprüfen zu
können. Diese Grundlagen seien bis heute nicht offen gelegt worden.
Anlässlich der Infoveranstaltung vom 10. März 2010 habe der bei￿gezogene Experte, Prof. Thalmann,
Einsicht in das ganze Modell mit allen geschätzten Parametern (Koeffizienten, Standardab￿weichun￿gen
etc.) verlangt. Es sei nicht um die Offenlegung aller einzelnen Daten￿sätze gegangen. Diese Parameter
habe die IAZI AG unter Verweis auf ihre Geschäftsgeheimnisse nicht offen gelegt, obwohl daraus gar keine
Rückschlüsse auf Kundendaten möglich seien.
A-2684/2010
Seite 15
Die Enteigner bestreiten ferner, dass vom Bericht der IAZI AG mehrere überarbeitete Versionen existierten.
Es bestehe nur die Fassung vom 24. September 2009. Würden die Ausführungen der Vorinstanz
zu￿treffen, wäre der Bericht als Entwurf, wohl mit einer Nummerierung oder zumindest mit einem
Revisionsdatum März 2010 versehen. Mit hoher Wahrscheinlichkeit habe der Bericht bereits gegen Ende
2009 zu den Verfahrensakten gehört.
5.1.4. Art. 26 VwVG gibt den Be￿teiligten grundsätzlich Anspruch auf
Akteneinsicht.
Nach ständiger Rechtsprechung erstreckt sich das Akteneinsichtsrecht im Allgemeinen nicht auf interne
Akten. Verwaltungsinterne Papiere, die ausschliesslich den internen Willensbildungsprozess der
ent￿schei￿denden Behörde betreffen, wie Entwürfe, Anträge oder Hilfs￿belege usw., unterliegen der
Einsicht grundsätzlich nicht (MICHELE ALBERTINI, Der verfassungsmässige Anspruch auf rechtliches Gehör
im Verwal￿tungsverfahren des modernen Staates, Bern 2000, S. 228). Dieser Grundsatz wird indessen
relativiert. Die Abgrenzung zwischen Verfahrensakten und der Einsicht nicht unterliegenden, internen Akten
soll demnach nicht nach äusserlichen Merkmalen erfolgen. Abzustel￿len ist auf die Funktion des
Akteneinsichtsrechts als Instrument zur Ver￿wirklichung des rechtlichen Gehörs (ALBERTINI, a.a.O., S.
229). Verwal￿tungsintern erstellte Berichte und Gutachten unterliegen dem Grundsatz des Einsichtsrechts
nach Art. 26 Abs. 1 VwVG, wenn die fraglichen Dokumente den Ausgang des Verfahrens beeinflussen
können, mithin dann, wenn sie zur Feststellung des für die Verfügung wesentlichen Sachverhalts von
objektiver Bedeutung sind (Urteil des Bundesverwaltungsgerichts A-5754/2008 vom 5. November 2009
E. 2.2.1). Eine Verweigerung der Akteneinsicht muss sich deshalb auf die in Art. 27 VwVG genannten
Gründe stützen (BGE 115 V 303, BGE 115 V 297 E.2g/bb; STEPHAN C. BRUNNER in: Auer/Müller/Schindler
[Hrsg.], a.a.O., Art. 26 Rz. 33 und 38; BERNHARD WALDMANN/MAGNUS OESCHGER in:
Waldmann/Weissenberger [Hrsg.], a.a.O., Art. 26 Rz. 64).
Das Recht auf Akteneinsicht verlangt nicht, dass die Behörde die Parteien von Amtes wegen zur Einsicht
einlädt, vielmehr haben die Parteien ein entsprechendes Gesuch zu stellen. Damit sie dieses Recht
wahrnehmen können, müssen die Parteien aber über die Akten￿lage orientiert sein
(WALDMANN/OESCHGER, a.a.O., Art. 26 N 69).
5.1.5.
5.1.5.1 Es ist damit zunächst zu prüfen, ob die Vorinstanz ihrer Pflicht
nachkam, die Enteigner und die Enteignete über die Aktenlage zu
orientieren. Dies ist namentlich in zeitlicher Hinsicht in Frage zu stellen.
Die Akteneinsicht muss während einem hängigen
Ver￿wal￿tungsverfahren zu einem Zeitpunkt gewährt werden, in dem
eine sach￿ge￿mässe Äusserung noch möglich ist. Zeitliche
Ein￿schränkungen der Akteneinsicht während eines hängigen
Ver￿waltungsverfahrens sind nur aufgrund einer Interessenabwägung
A-2684/2010
Seite 16
nach Art. 27 VwVG möglich (WALDMANN/OESCHGER, a.a.O., Art. 26 N 86).
Werden die Akten zu￿gestellt, muss genügend Zeit für das
Akten￿studium und die Stellung￿nahme eingeräumt werden. Die
Stellung￿nahme darf nicht durch ein entsprechendes „Timing“ der
Akteneinsicht faktisch verhin￿dert werden (WALDMANN/OESCHGER, a.a.O.,
Art. 26 Rz. 85). Diese Anforderungen müssen auch bei der Beurteilung
des Zeit￿punkts der Orientierung über die Aktenlage berücksichtigt
werden.
Die Vorinstanz orientierte die Parteien über die Entwicklung eines eigenen Bewertungsmodells im Januar
2010 und damit erst einige Zeit, nachdem sie sich am 3. November 2009 für dieses entschieden hatte. Die
Frist zwischen der Orientierung über die Entwicklung des hedo￿nischen Modells ESchK und dem
Schätzungsentscheid (1. März 2010) war zudem relativ kurz bemes￿sen. Es scheint damit fraglich, ob die
Orientierung frühzeitig genug erfolgte, um den Parteien eine sachge￿rechte Akteneinsicht mit
anschliessender allfälliger spontaner Stellung￿nahme zu ermöglichen.
Aufgrund der Information der Vorinstanz, sie werde den Entscheid voraussichtlich anfangs März 2010
eröffnen, so dass die Rechts￿mittelfrist durch den Fristenstillstand über Ostern (28. März 2010 bis 11. April
2010) verlängert werde, mussten die Enteigner aber mit einer baldigen Eröffnung rechnen. Es musste
ihnen deshalb bewusst sein, dass sie eine allfällige Stellung￿nahme ohne Verzug erarbeiten muss￿ten.
Vor diesem Hinter￿grund ist die nach der Orientierung für eine allfällige Reaktion zur Verfügung stehende
Zeit zwar als kurz zu bezeichnen. Eine faktische Verhinderung einer Stellung￿nahme ist aber darin nicht
zu er￿kennen. Die Orientierung erfolgte damit rechtzeitig.
5.1.5.2 Wie soeben erwähnt, wurde den Parteien die Entwicklung eines
eigenen Modells der ESchK erst im Januar 2010 mitgeteilt. Zu diesem
Zeitpunkt hatte sich die Vorinstanz bereits für dieses Modell entschieden.
Es stellt sich damit zusätzlich die Frage, ob das Akteneinsichtsrecht unter
diesen Um￿ständen noch auf eine Weise aus￿übbar war, welche die
Wahr￿nehmung des verfassungs￿mässigen Rechts auf rechtliches
Gehör ermöglichte.
5.1.5.3 Die Vorinstanz macht dazu geltend, sie habe die Enteigner bereits
im Mai 2009 aufgefordert, Prof Scognamiglio ihre Fluglär￿mdaten
herauszugeben. Zu diesem Zeitpunkt hätten die Enteigner das Modell
MIFLU II noch nicht erarbeitet oder zumindest der Vorinstanz nicht
vorgelegt gehabt. Die Enteigner hätten damit erkennen können und
müssen, dass die Daten nicht zur Überprüfung des Modells MIFLU II,
sondern zur Entwicklung eines eigenen Modells durch die Vorinstanz
gedient hätten. Sie hätten folglich bereits damals Aktenein￿sicht
verlangen oder zumindest Nachforschungen anstellen müssen. Die
A-2684/2010
Seite 17
Enteigner wenden dagegen ein, sie hätten nur annehmen können, die
Fluglärmdaten hätten zur Weiterentwicklung eines auf MIFLU I
basierenden eigenen Modells der Vorinstanz gedient. Dieses Modell sei,
wie aus den Protokollen der Vorinstanz hervorgehe, zunächst auch für
die Vorinstanz im Vordergrund gestanden. Als die Vorinstanz
beschlos￿sen habe, ein eigenes hedonisches Modell zu entwickeln, habe
sie dies den Parteien – wie aus den Protokollen zu entnehmen sei –
zunächst aber nicht mitgeteilt.
Den Argumenten der Vorinstanz kann in diesem Punkt nicht gefolgt werden. Zwar trifft es zu, dass im
Zeitpunkt der verlangten Daten￿herausgabe das Modell MIFLU II noch nicht vorlag. Die Enteigner bringen
aber zu Recht vor, daraus könne nicht geschlossen werden, dass sie die Entwicklung eines eigenen
hedonischen Modells der Vorinstanz hätte erkennen müssen. Tatsächlich wird aus den Protokollen der
Vorinstanz vom 8. April 2009 und vom 14. Mai 2009 klar, dass diese zu jener Zeit zunächst das auf MIFLU
I basierende Modell ihrer Fachmitglieder Bürgi und Bopp weiterverfolgte. Zudem wollte sie die Enteigner –
wie dem Protokoll vom 8. April 2009 explizit entnommen werden kann – über die weiteren Abklärungen
betreffend die Machbarkeit eines eigenen hedonischen Modells damals noch nicht informieren. Es ist daher
nicht zu beanstanden, dass die Enteigner davon ausgingen, die Daten würden für die Überprüfung und
allenfalls Ergänzung des Modells MIFLU I oder des allenfalls bereits ange￿kündigten Modells MIFLU II
benötigt. Ob die Enteigner verpflichtet gewesen wären, sich aktiv über die Entwicklung eines eigenen
Modells zu erkundigen, kann deshalb offen bleiben. Festzuhalten ist, dass die Vorinstanz ihrer
Orientierungspflicht erst im Januar 2010 nachgekommen ist.
5.1.5.4 Weiter ist anzuerkennen, dass mit dem Beschluss vom
9. No￿vember 2009 die Wahl des Bewer￿tungsmodelles bereits
vorge￿geben war. Unter diesen Umstän￿den war eine Stellungnahme
der Enteigner naturge￿mäss nur noch beschränkt geeignet, die
Modellwahl zu beeinflussen. Es erscheint damit nicht unbedenklich, dass
der Grund￿satz￿entscheid erfolgte, ohne dass den Parteien die
Entwicklung eines Alternativ￿mo￿dells bekannt war.
Bei diesem Grundsatzentscheid handelte es sich aber um einen Akt der inneren Willens￿bildung der
ESchK. Diesem kam keine Rechtskraft zu und er hätte von der ESchK – beispielsweise aufgrund neuerer
Erkenntnisse – jederzeit auch wieder umgestossen werden können. Selbst wenn der Gehörs￿an￿spruch
der Enteigner dadurch verletzt worden sein sollte, dass die Vorinstanz die Modellwahl ohne vorgän￿gige
Orientierung der Parteien traf, wäre diese Gehörsver￿letzung zudem nicht als schwer zu bezeichnen und
wäre durch die nach￿folgenden Äusserungsmöglichkeiten im Laufe des weiteren Verfahrens vor der
Vorinstanz bzw. im Beschwerde￿verfahren geheilt worden (vgl. dazu unten 5.6.1 - 5.6.6).
A-2684/2010
Seite 18
5.2. Eine Verletzung des Rechts auf Akteneinsicht kann nur vorliegen,
soweit die Enteigner ein entsprechendes Ge￿such gestellt haben und die
Akteneinsicht von der Vorinstanz zu Unrecht verweigert worden ist.
5.2.1. Soweit sich die Rüge der Enteigner auf den Bericht zum
hedonischen Modell ESchK bezieht, ist ein Akteneinsichtsgesuch
akten￿kundig. Dazu ist festzuhalten, dass der Bericht den Enteignern am
12. Februar 2010, mithin gut zwei Wochen vor dem Entscheid,
ausgehändigt wurde.
Die Enteigner bringen vor, der Bericht sei ihnen lediglich informell übergeben worden. Weder das VwVG
noch das übergeordnete Recht geben jedoch vor, in welcher Form die Akteneinsicht zu erfolgen hat;
mass￿geblich ist, dass den Parteien dadurch die tatsächliche Kennt￿nisnahme der Akten ermöglicht wird.
Auch wenn der Bericht lediglich informell übergeben wurde, wurde dem Anspruch auf Akteneinsicht
Genüge getan. Inwiefern die Übergabe einer Kopie des Be￿richtes als „formell“ oder „informell“ zu
betrachten ist, kann deshalb offen bleiben.
In Bezug auf den Bericht ist daher keine Verletzung des rechtlichen Gehörs zu erkennen.
5.2.2.
5.2.2.1 Anlässlich der Sitzung vom 12. Februar 2010 stellten die
Ent￿eigner, wie aus einem Mail der Aktuarin der ESchK vom 16. Februar
2010 ersichtlich ist, zudem ein Gesuch um Einsicht in die Grundlagen des
hedonischen Modells ESchK.
5.2.2.2 In diesem Zusammenhang ist in einem ersten Schritt zu prüfen,
ob die Grundlagen des hedonischen Modells EschK ihrer Natur nach
grundsätzlich vom Anspruch auf Akteneinsicht betroffen sind.
Der Anspruch auf vorgängige Äusserung und damit das Akten￿einsichtsrecht bezieht sich primär auf die
Feststellung des rechts￿erheblichen Sachverhalts. Dagegen wird nicht verlangt, dass die Parteien
Gelegenheit erhalten, sich zu jedem mög￿lichen Ergebnis zu äussern, ein Entscheidentwurf muss den
Parteien nicht zur Stellungnahme unterbreitet werden (BERNHARD WALDMANN/JÜRG BICKEL, in:
Waldmann/Weissen￿berger, a.a.O., Art. 30 Rz. 17 f.). Den Par￿teien erwächst nach konstanter
bundesgerichtlicher Recht￿spre￿chung auch kein allgemeiner Anspruch auf vorgängige Anhörung zu
Fragen der Rechtsanwendung und der Beweiswürdigung (WALDMANN/BICKEL, a.a.O., Art. 30 Rz. 19).
Ausnahmsweise besteht ein Anhörungs￿recht zu Rechtsfragen, wenn der Betroffene vor
„über￿raschender Rechtsan￿wendung“ zu schützen ist. Dies kann der Fall sein, wenn die Behörde ihren
Entscheid mit einer Rechtsnorm oder einem Rechts￿grund zu begründen beabsichtigt, die im bisherigen
Ver￿fahren nicht heran￿gezogen wurde, wenn sich die Rechtslage im Laufe des Verfahrens geändert hat
A-2684/2010
Seite 19
oder wenn der Behörde ein be￿sonders grosser Ermes￿sensspielraum zusteht (WALDMANN/BICKEL, a.a.O.,
Art. 30 Rz. 20 ff.).
Die Wahl des Modells zur Bemessung des Minderwertes ist eine Rechtsfrage. Da die Vorinstanz nach der
Rückweisung durch das Bundesgericht ein Bewertungsraster nach den bundesgerichtlichen Vorgaben zu
erstellen hatte (vgl. unten E. 8), kann nicht von einer überraschenden Rechtsanwendung gesprochen
werden, weshalb ein Akteneinsichtsrecht unter diesem Aspekt zu verneinen ist.
Die dem Modell zugrunde liegenden Liegenschaftsdaten sind nicht direkt Gegen￿stand des
rechts￿erheblichen Sachverhaltes, sondern werden lediglich als Vergleichs￿werte zu dessen Ermittlung
bzw. zu seiner rechtlichen Würdigung herangezogen. Auch in Bezug auf die Parameter des Mo￿dells ist
zumindest fraglich, ob sie Bestandteil des massgeb￿lichen Sachverhalts sind. Die Einsicht in diese Daten
kann indessen für eine Beurteilung des Modells und damit zur Würdigung des Sachverhalts bedeutend
sein. Die Parameter sind damit grund￿sätzlich geeignet, Grundlage des Entscheides zu bilden. Ob die
betroffenen Daten und Parameter im konkreten Fall für die Beurteilung des Modells bzw. des damit
ermit￿telten Flug￿lärmkoeffizienten aussage￿kräftig sind, spielt dabei keine Rolle. Es ist nicht Sache der
Behörde, über die Relevanz der von einem Akteneinsichtsgesuch betroffenen Akten zu entscheiden, diese
ist von den Betroffenen zu beurteilen (WALDMANN/ OESCHGER, a.a.O., Art. 26 Rz. 58). Daten und
Parameter, die Bestandteil der Vorakten bilden und für den Entscheid massgeblich sind (vgl.
MOSER/BEUSCH/KNEUBÜHLER, a.a.O., Rz. 3.93), unterliegen daher grundsätzlich dem Einsichts￿recht. Zu
prüfen bleibt lediglich die Frage, ob und inwieweit die Akteneinsicht aufgrund von entge￿genstehenden
Geschäfts￿geheim￿nissen verweigert werden kann (Art. 27 Abs. 1 Bst. b VwVG).
Das Modell wurde gemäss den Ausführungen der Vorinstanz von ihr selbst, bzw. von ihrem Fachmitglied
Prof. Scognamiglio erarbeitet, seine Spezifikationen können daher von vornherein nicht
Geschäfts￿geheimnissen Dritter unterliegen. Denkbar wären Geschäfts￿geheimnis￿se in Bezug auf die
von der IAZI AG gelieferten Daten. Die Vorinstanz hat indessen diesbezüglich keine Geschäftsgeheimnisse
geltend gemacht, so dass auch unter diesem Gesichtspunkt kein Anlass bestand, die Akteneinsicht zu
verweigern. Der An￿spruch auf Akten￿einsicht in die Daten und Parameter des Modells ist daher im
Grundsatz zu bejahen.
5.2.2.3 Weiter ist zu prüfen, auf welche Parameter sich das
Aktenein￿sichtsgesuch bezog. Dies geht aus den Akten nicht eindeutig
hervor.
Bei der Beurteilung des Gesuchs ist der besonderen Natur des Bewertungsmodells Rechnung zu tragen.
Ein solches Modell kann nicht – wie herkömmliche Verfahrensakten – einfach zur Einsicht￿nahme zur
Verfügung gestellt werden. Andernfalls würde wohl – wie von der Vorinstanz geltend gemacht, ein wenig
aussagekräftiges Datenmeer resultieren. Angesichts der Komplexität des Modells kann vielmehr verlangt
werden, dass die um Einsicht ersuchende Partei genauer umschreibt, welche Daten und Parameter sie
sehen wolle, so dass die Vorinstanz diese entsprechend aufbereiten kann.
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Seite 20
Die Enteigner führen in ihrer Stellungnahme vom 17. November 2010 aus, bei der Erarbeitung eines
hedonischen Modells würden Liegen￿schaftsdaten aktenkundig, die angesichts ihrer Bedeutung für die
Bewertung dem Akten￿einsichtsrecht unterliegen müssten. In ihrer Replik vom 13. September 2010 hielten
sie indessen noch aus￿drücklich fest, Gegenstand des Einsichtsgesuchs seien nicht die einzelnen
Datensätze, sondern die aussagekräftigen Parameter. In Bezug auf die Liegenschaftsdaten ist daher eine
Verletzung des Akteneinsichtsrechts zu verneinen.
Ob in Bezug auf die Parameter eine Präzisierung erfolgte, ist nicht aktenkundig. Die Enteigner machten im
Rahmen des Beschwer￿deverfahrens zwar geltend, die Einsicht in die Daten sei ihnen verweigert worden,
präzisieren aber nicht näher, welche Informationen davon betroffen gewesen sein sollen. Erst in ihrer
Stellungnahme vom 17. November 2010 führen sie aus, es seien zwar die Komponenten der Variable
„BUILD“ offengelegt worden, dies sei jedoch wenig aussa￿gekräftig, wenn die geschätzten Koeffizienten,
deren Standardab￿weichungen und die Korrelation zwischen den Variablen nicht bekannt seien.
Dass die Einsicht in diese Daten bereits in einem früheren Verfahrens￿stadium verlangt worden ist, ist aus
den Akten zumindest nicht ersichtlich. Auch den Ausführungen des von den Enteignern beigezogenen
Gutachters, Prof. Thalmann, ist nicht zu entnehmen, dass verlangte Informationen nicht herausgegeben
worden sein sollen. Prof. Thalmann führt zwar aus, es sei schwierig, anhand des IAZI-￿Berichts die
Qualität des hedonischen Modells ESchK zu beurteilen, da die Variablen in den zwei Aggregaten BUILD
und MACRO zusammengefasst wür￿den. Dies erlaube es nicht, mögliche Ursachen von Verzerrungen der
Schätzung des Einflusses von Fluglärm zu erkennen. Dass Prof. Thalmann zusätzliche Informationen
verlangt hätte, die ihm verweigert worden wären, erwähnt er in diesem Zusammenhang nicht. Es ist jedoch
anzunehmen, dass er eine explizite Bemerkung angebracht hätte, wenn ihm die verlangte Einsicht in
Modellgrundlagen vorent￿halten worden wäre.
Andererseits ist auch festzuhalten, dass die Vorinstanz in ihrer internen Korrespondenz bezogen auf die
Modellgrundlagen fest￿gehalten hat, die Akteneinsicht müsse selbstverständlich gewährt wer￿den, Prof.
Scognamiglio verlange aber, dass konkrete Fragen gestellt würden. Daraus geht zumindest hervor, dass
sich das Akten￿ein￿sichts￿be￿gehren nicht nur auf den Bericht, sondern auf weiterge￿hende
Infor￿ma￿tionen bezogen haben muss. Schlussendlich unklar bleibt, betref￿fend welche Daten die
Enteigner ausdrücklich die Akteneinsicht ver￿langt haben. Bei einer Unklarheit über den Inhalt des
Akteneinsichts￿gesuchs hätte die Vorinstanz immerhin bei den Ent￿eignern nachfragen können und
müssen. Ob ein hinreichend spezi￿fiziertes Akten￿ein￿sichtsgesuch vorlag, kann damit vorliegend nicht
abschliessend beant￿wortet werden.
Unerheblich ist in diesem Zusammenhang, dass die Enteigner mit E-Mail vom 17. März 2010 mitteilten, sie
hätten keine weiteren Fragen. Da die Enteigner dies erst nach Erlass des Entscheides mitteilten, ist dieser
Umstand bei der Beurteilung der Frage, ob im vorinstanzlichen Verfahren das Einsichtsrecht verletzt
wurde, nicht zu berücksichtigen.
A-2684/2010
Seite 21
Eine Verletzung des Akteneinsichtsrechts kann nach dem Gesagten zumindest nicht ausgeschlossen
werden. Ob das Akteneinsichtsrecht in diesem Punkt tatsächlich verletzt wurde, kann vorliegend aber offen
bleiben, da wie in der Folge zu zeigen sein wird (vgl. unten E. 5.6.1 - 5.6.6), eine allfällige
Gehörsverletzung im Rahmen des Beschwer￿dever￿fahrens geheilt worden wäre.
5.3.
5.3.1. Die Enteigner machen weiter geltend, das hedonische Modell
ESchK sei nicht von Prof. Scognamiglio als Fachmitglied der
Vor￿instanz, sondern von der IAZI AG – mithin einer Dritten – erstellt
worden. Es sei demnach als Gutachten eines sachverständigen Dritten
zu qualifizieren. Die Parteien hätten bei der Benennung eines Exper￿ten
angehört werden und Gelegenheit zur Stellung von Zusatz￿fragen
erhalten müssen. Auch die Vorinstanz sei offenbar ursprünglich von einer
gutachterlichen Drittleistung aus￿gegangen. So habe die Vorin￿stanz
den Enteignern mit Schreiben vom 13. Januar 2010 die Rech￿nung der
IAZI AG vom 23. November 2009 für die Modellent￿wicklung zukommen
lassen. Darin würden die Leistungen der IAZI AG als Drittleistungen
bezeichnet. Mit Schreiben vom 5. August 2010 habe die ESchK dann
aber mitgeteilt, die bisherigen Schreiben be￿ruhten auf einem Irrtum.
Sinngemäss sei es in Tat und Wahrheit ihr Fach￿mitglied Prof.
Scognamiglio gewesen, welches das hedonische Modell ESchK selber in
Eigenregie entwickelt und erarbeitet habe.
Dies widerspreche der Darstellung im Bericht der IAZI AG vom 24. Sep￿tember 2009. Dort sei
festgehalten worden, Auftragnehmerin der Vorinstanz sei die IAZI AG gewesen. Das IAZI-interne
Expertenteam, das das Modell IAZI ent￿wickelt habe, sei nicht von Prof. Scognamiglio geleitet worden,
sondern von Dr. Philippe Sormani. Prof. Scognamiglio sei lediglich als Supervisor beteiligt gewesen. Es
liege somit eindeutig eine Drittleistung vor und nicht ein Fachgutachten des Fachmitglieds Prof.
Scognamiglio. Ansonsten hätte dieser als begutachtendes Fach￿mitglied wohl am entsprechenden und
heute zur Diskussion stehenden Entscheid offiziell mitwirken müssen, was gemäss Rubrum nicht der Fall
gewesen sei.
5.3.2. Die Vorinstanz bringt dagegen vor, die Behauptung, sie habe ein
"externes" Gutachten in Auftrag gegeben, sei unzutreffend. Sie habe
insgesamt drei Fachmitglieder mit der Ausarbeitung von
Schätzungs￿modellen zur Berechnung des Minderwerts von
Ertrags￿liegenschaften betraut, u.a. Prof. Scognamiglio. Im Rahmen der
Modellentwicklung habe Prof. Scognamiglio lediglich auf die Immobilien-
Transaktions￿datenbank sowie das Immobilien- und Statistikwissen der
IAZI AG zu￿rückgegriffen. Er habe das hedonische Modell ESchK als
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Seite 22
Fachmitglied für die Kommission entwickelt. Die Kosten für das Modell
bestünden aus￿schliesslich aus den eigenen Leistungen von Prof.
Scognamiglio als Fachmitglied, die er der ESchK mit einem
Stundenansatz von Fr. 250.-- in Rechnung gestellt habe. Es müsse einer
ESchK möglich sein, das Fachwissen ihrer Fachmitglieder zu nutzen.
Diesen wiederum müsse es gestattet sein, die für die Kommissionsarbeit
notwendige Unterstützung und Hilfestellungen aus ihrem beruflichen
Umfeld zu holen und ihre Erfahrung zu nutzen.
Der Rückgriff auf die Daten der IAZI AG, ohne die das Modell gar nicht hätte gerechnet werden können,
ändere daran nichts. Eigentümer des Modells sei die Vorinstanz, die IAZI AG verwende dieses Modell
nicht. Die IAZI AG habe ein rein wissenschaftliches Interesse am Modell und im Gegenzug der Vorinstanz
ihre Daten und ihre Infrastruktur zur Ver￿fügung gestellt. Weil künftig alle Fachmitglieder in der Lage sein
müssten, mit diesem Modell zu arbeiten, sei es von der Kommission in mehreren Plenar￿sitzungen im Jahr
2009 (unter Ausschluss der sich im Ausstand befindlichen Mitglieder W. Holenstein, O. Wipfli und D.
Schlatter) diskutiert und schliesslich einstimmig gutgeheissen worden, um es dem angefochtenen
Leitentscheid zugrunde zu legen.
5.3.3. Die Enteignete führt in ihrer Beschwerdeantwort aus, Prof.
Scognamiglio sei nicht wirklich Experte gewesen, welcher einen
Lebens￿sachverhalt zu klären gehabt habe. Sein Auftrag sei dahin
gegangen, ein Arbeitsinstrument für die Vorinstanz zu entwickeln, mit
welchem diese die vielen zu be￿wertenden Ertragsliegenschaften
stan￿dar￿tisiert und schema￿tisiert be￿urteilen könne. Er sei deshalb
als sachkundiger Gehilfe zu be￿zeichnen, wobei das Gericht zu
entschei￿den habe, ob auf ihn die Regeln für Sachverständige
anzuwenden seien. Falls sie dies wären, hätte die Vorinstanz sie bei rein
formaler Betrachtungsweise mög￿licherweise verletzt. Allerdings stelle
sich die Frage, ob sich materiell etwas geändert hätte, wenn diese Regel
befolgt worden wäre. Dies sei zu verneinen. So sei es ein Merkmal des
vorliegenden Verfahrens, dass in der Schweiz wenige Anbieter sowohl
über genügende Datensätze als auch über das Fachwissen verfügten,
um hedonische Modelle für Immobilien anzu￿bieten.
Die gemachte Modellentwicklung sei weder gutachter￿liche noch rich￿ter￿liche Tätigkeit. Es gehe nicht
um die Feststellung eines konkreten Sach￿verhalts, sondern um die Entwicklung eines ein￿fachen und
prakti￿kablen Rasters, mit welchem die anstehenden konkreten Fälle rechts￿gleich abgewickelt werden
könnten. Der Beitrag von Prof. Scognamig￿lio sei nicht als derjenige eines Sachverständigen im Sinne von
Art. 12 Bst. e VwVG zu werten, sondern als derjenige einer zum erstinstanz￿lichen Gericht gehörenden
Person, die aufgrund ihrer besonderen Fachkenntnisse an der Vorbereitung der Verfügung mitgewirkt
habe. Die Wahl der Vorinstanz sei angesichts der „unique selling position“ der IAZI AG nicht unsachlich.
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Seite 23
5.3.4. Es stellt sich zunächst die Frage, wie die Modellentwicklung zu
qualifizieren ist und welchen verfahrensrechtlichen Regeln sie
unter￿steht. Denkbar ist dabei, dass Prof. Scognamiglio (bzw. die IAZI
AG) das Modell im Sinne eines Sachverständigengutachten gemäss Art.
12 Bst. e VwVG entwickelt hat oder dass er das Modell in seiner Funktion
als Fachmitglied der Vorinstanz schuf.
5.3.5. Als Sachverständigengutachten gelten Berichte über die
Sachver￿haltsprüfung und -würdigung, die von Dritten aufgrund eines
bereits erhobenen Sachverhalts während eines Verfahrens und aufgrund
ihrer be￿sonderen Fachkenntnisse abgegeben werden. Die Regelung
von Art. 57 ff. des Bundesgesetzes vom 4. Dezember 1947 über den
Bundeszivilprozess (BZP, SR 273) bezieht sich nur auf Gutachten,
welche die Verwaltungsbehörden von externen Fachleuten einholen. Den
Par￿teien ist diesfalls vor der Ernennung Gelegenheit zu geben,
Ein￿wendungen gegen den vorgesehenen Sachverständigen
anzubringen (Art. 58 Abs. 2 BZP), sich zu den Fragen an den
Sachverständigen zu äussern sowie Abänderungs- und
Ergänzungs￿anträge zu stellen. Gemäss Art. 72 Abs. 1 EntG kann die
ESchK Sachverständige beiziehen. Gemäss Art. 49 der Ver￿ord￿nung
vom 24. April 1972 für die eidgenössischen
Schät￿zungs￿kom￿missionen (VoESchK, SR 711.1) soll dies in der
Regel jedoch nur geschehen, wenn die Kommission keine eigenen
sachver￿ständigen Mitglieder hat.
5.3.6. Das Modell wurde, wie aus den eingereichten Protokollen
hervorgeht, durch oder zumindest unter der Verantwortung von Prof.
Scognamiglio entwickelt. Soweit die Leistungen von Prof. Scognamiglio
persönlich erbracht wurden, können sie ohne Weiteres als Tätigkeit eines
sachverständigen Mitgliedes der Kommission betrachtet werden. Als
solche unterstehen sie nicht den Regeln von Art. 57 ff. BZP und es sind
keine über die dem Anspruch auf rechtliches Gehör ent￿fliessenden
Informations- und Äusserungsrechte zu beachten.
Aus den Akten geht nicht zweifelsfrei hervor, ob und in welchem Um￿fang Mitarbeitende der IAZI AG an
der Entwicklung des Modells be￿teiligt waren. So wird zwar von der Vorinstanz geltend gemacht, das
Modell sei von Prof. Scognamiglio entwickelt worden, gemäss der Modell￿doku￿men￿tation ist indessen
das Modell unter der Aufsicht von Prof. Scognamiglio durch ein Expertenteam der IAZI AG, namentlich
durch Dr. Philippe Sormani und Eeva Supponen entwickelt worden. Es bleibt damit zu prüfen, wie die
Mitwirkung von Experten der IAZI AG zu qualifizieren ist.
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Seite 24
Nach der Rechtsprechung ist es einer Behörde gestattet, jederzeit aus eigener Kompetenz und ohne
besondere gesetzliche Grundlage ex￿terne oder interne Fachgremien oder Berater beizuziehen, wobei es
ihre Sache ist, ob und inwieweit sie dies nach aussen zu erkennen geben will (BGE 108 V 130 E. 4c, Urteil
des Bundesgerichts 2A.587/2003 vom 1. Oktober 2004 E. 8.4 ff., Urteil des Bundesver￿waltungsgerichts
A-2607/2009 vom 8. Juli 2010 E. 6.3). Der Beizug solcher externer Berater unterliegt nicht den Regeln von
Art. 57 ff. BZP, doch sind die aus Art. 29 der Bundesverfassung der Schwei￿zerischen Eidgenossenschaft
vom 18. April 1999 (BV, SR 101) flies￿senden Rechte auf rechtliches Gehör zu beachten. Gerade in
einem komplexen Verfahren wie dem vorliegenden müssen die Transparenz der Tätigkeit der externen
Be￿rater sowie die Einhaltung der wesentlichsten Verfahrensgrundsätze gewährleistet bleiben. Es muss
den Beteiligten insbesondere möglich sein, allfällige Einwände gegen die beigezogenen Personen oder die
Art ihrer Mitwirkung rechtzeitig und verfahrensökonomisch zu erheben und sich zu den Abklärungen zu
äussern, die unter Beizug der Berater vorgenommen werden, was eine entsprechende Information der
Parteien bedingt (Urteil des Bundesgerichts 2A.587/2003 vom 1. Oktober 2004 E. 8.6).
Die Entwicklung des hedonischen Modells ESchK durch Prof. Scogna￿miglio und der Beizug der IAZI AG
bei der Modellentwicklung sowie die Namen der mit der Modellentwicklung befassten Personen waren den
Parteien spätestens nach der Informationsveranstaltung vom 12. Feb￿ruar 2010 bekannt, so dass sie zwar
noch die Möglichkeit hatten, sich dazu zu äussern. Dass die Wahrnehmung der oben erwähnten
Verfahrensrechte zu diesem Zeitpunkt noch wirksam und auf verfahrensökonomisch sinn￿volle Weise
möglich war, ist jedoch zu verneinen. Die festgestellte Verletzung des Gehörsanspruchs der Parteien ist
aber nicht als schwerwiegend zu bezeichnen, dies zumal keine Ausstands￿gründe oder Einwendungen
gegen die allenfalls mit der Modellent￿wicklung befassten Personen geltend gemacht wurden. Solche sind
auch für das Bundesverwaltungsgericht nicht erkennbar. Der Mangel kann damit – wie in der Folge zu
zeigen sein wird – im Beschwerde￿verfahren geheilt werden.
Anzufügen bleibt, dass die Rechnungstellung durch die IAZI AG, die Weiterleitung an die Enteigner und die
anschliessende Berichtigung durch die Vorinstanz als zumindest unglücklich zu bezeichnen ist und es
nach￿vollziehbar erscheint, dass bei den Enteignern dadurch der Eindruck entstand, es sei ohne Wahrung
der entsprechenden Parteirechte ein Sachverständigengutachten eingeholt worden. Die Vorakten sind
bezüglich der Aufgabenverteilung zwischen Prof. Scognamiglio, der IAZI AG sowie deren Mitarbeitenden
teilweise widersprüchlich. Dies ändert aber nichts daran, dass das Modell unter der Verantwortung des
Kommissionsmitgliedes Prof. Scognamiglio erarbeitet wurde. Für die juristische Würdigung des Modells ist
letztlich die Stellung von Prof. Scognamiglio als Kommissionsmitglied entscheidend und nicht die Frage,
wie er seine Leistungen in Rechnung gestellt hat.
5.4.
5.4.1. Die Enteigner sehen eine Verletzung ihres Anspruchs auf
recht￿liches Gehör weiter darin, dass die Vorinstanz nach der
Rück￿weisung des Verfahrens durch das Bundesgericht nicht von sich
aus einen Schriften￿wechsel durchgeführt hat.
A-2684/2010
Seite 25
5.4.2. Die Vorinstanz stellt sich auf den Standpunkt, die Durchführung
eines Schriftenwechsels sei nicht geboten gewesen. Der Entscheid
darüber liege gemäss Art. 68 EntG im Ermessen der Vorinstanz.
Vor￿liegend habe es sich um ein Rückweisungsverfahren gehandelt, in
dem das Prozessthema klar und eng umschrieben gewesen sei. Ein
Schriftenwechsel sei im Rahmen des Instruktionsverfahrens
durchzu￿führen, dieses sei abgeschlossen gewesen und der Fall liquid.
5.4.3. Wie die Vorinstanz zu Recht festhält, stellt Art. 68 Abs. 1 EntG die
Durchführung eines Schriftenwechsels in das Ermessen der
Schätzungskommission. Die Vorinstanz kann dabei indessen nicht
be￿liebig verfahren, sondern hat ihr Ermessen pflichtgemäss, d.h.
ver￿fassungs- und gesetzeskonform auszuüben und besonderes
Augen￿merk auf Sinn und Zweck der gesetzlichen Ordnung zu richten
(PIERRE TSCHANNEN/ULRICH ZIMMERLI/MARKUS MÜLLER, Allgemeines
Verwaltungs￿recht, 3. Aufl., Bern 2009, § 26 Rz. 11). Art. 68 Abs. 1 EntG
gibt der Vorinstanz eine gewisse Flexibilität zu einer den Umständen des
Einzel￿fall angemessenen Verfahrensgestaltung. Nachdem die
Partei￿stand￿punkte bereits im Rahmen des ersten Verfahrens vor der
Schätzungs￿kommission dargelegt worden sind und ein erhebliches
Interesse an einer beförderlichen Abwicklung des Verfahrens besteht,
sind die Gründe, die die Vorinstanz zu einem Verzicht auf einen
Schriften￿wechsel bewogen, nachvollziehbar.
Es bleibt aber zu prüfen, ob dieser Verzicht mit dem übergeordneten Recht, namentlich mit dem Anspruch
auf rechtliches Gehör bzw. auf vorgängige Anhörung vereinbar ist. Das EntG kennt in Bezug auf den
Schriftenwechsel eine spezielle Verfahrensordnung, weshalb Art. 30 Abs. 1 VwVG nicht direkt anwendbar
ist. Da Art. 30 Abs. 1 VwVG lediglich eine Konkretisierung des bereits von Verfassungs wegen geltenden
An￿spruchs auf rechtliches Gehör darstellt (Art. 29 Abs. 2 BV), können Recht￿sprechung und Lehre zu
dieser Bestimmung bei der Beurteilung der Frage, ob die Vorinstanz bei korrekter Anwendung von Art. 68
Abs. 1 EntG nach der Rückweisung des Verfahrens erneut einen Schriftenwechsel hätte durchführen
müssen, herangezogen werden.
5.4.4. Der Anspruch auf Anhörung vor Erlass einer Verfügung beinhaltet
grundsätzlich das Recht des Betroffenen, selbst zu bestimmen, wie, zu
welchem Zeitpunkt und in welchem Umfang er mit den Behörden
verkehren will (WALDMANN/BICKEL, a.a.O., Art. 30 N. 26). Das
Anhörungsrecht verlangt zwar, dass die Parteien über neue
Sachverhaltselemente orientiert werden und dass ihnen Akteneinsicht
gewährt wird (vgl. oben E. 5.1.4). Dagegen ist daraus keine Pflicht der
Behörde abzuleiten, die Parteien formell zu einer Stellungnahme
A-2684/2010
Seite 26
einzuladen. Auch eine über Art. 68 Abs. 1 EntG hinausgehende,
verfassungsrechtliche Verpflichtung der Vorinstanz, nach der
Rückweisung durch das Bundes￿gericht einen Schriften￿wechsel
durchzuführen, ist zu verneinen. Aus dem Grundsatz der
Waffengleichheit der Parteien ergibt sich zwar die Verpflichtung, in einem
Gegenparteien-Verhältnis die Parteien zu Vorbringen der Gegenpartei
anzuhören (WALDMANN/BICKEL, a.a.O., Art. 31 Rz. 2). Die Enteigner
haben jedoch nicht geltend gemacht, es sei ihnen keine Möglichkeit
geboten worden, zu Ausführungen der Enteigneten Stellung zu nehmen.
Eine Pflicht zur Anordnung eines Schriftenwechsels ist unter diesen
Umständen nicht ersichtlich. Es ist damit nicht zu beanstanden, dass die
Vorinstanz im Rahmen des durch Art. 68 Abs. 1 EntG eingeräumten
Ermessens￿spielraums auf die Durchführung eines Schriftenwechsels
verzichtet hat.
5.4.5. Eine Ver￿letzung des rechtlichen Gehörs der Enteigner durch die
Nichtdurch￿führung eines Schrif￿ten￿wechsels ist deshalb nicht zu
ersehen.
5.5.
5.5.1. Weiter machen die Enteigner geltend, die Vorinstanz habe ihre
Be￿gründung-, Abklärungs- und Untersuchungspflichten verletzt, indem
sie das hedonische Modell ESchK nicht auf seine Tauglichkeit überprüft
und un￿kritisch das Modell von Prof. Scognamiglio übernommen habe.
Die Vor￿instanz entgegnet, die Kommission, die im konkreten Fall in
einer Dreierbe￿setzung habe entscheiden müssen (Art. 60 EntG),
verwende selbst￿verständlich die Meinung und Formulierungen ihrer
fachkundigen Mitglieder. Es ergebe keinen Sinn, Fachleute als Mitglieder
der Kommission zu benennen, wenn auf ihre Meinung und Arbeit nicht
ab￿gestellt werden dürfte.
5.5.2. Dazu ist zunächst festzuhalten, dass sich die Vorinstanz, wie aus
den vorgelegten Sitzungsprotokollen hervorgeht, anlässlich meh￿re￿rer
Sitzungen intensiv mit den verschiedenen zur Diskussion gestell￿ten
Modellen auseinandergesetzt hat. Der Vorwurf, die Vorinstanz habe ihre
Abklärungs- und Untersu￿chungs￿pflichten vernachlässigt, erscheint
daher unbegründet.
5.5.3. Zu prüfen bleibt, ob der angefochtene Entscheid in Bezug auf die
Wahl und die Eigenschaften des Modells den Ansprüchen der
A-2684/2010
Seite 27
Begründungspflicht genügt. Die Begründung einer Verfügung muss so
abgefasst sein, dass sie den Betroffenen die Möglichkeit gibt, sich über
die Tragweite des Entscheides Rechen￿schaft zu geben und allenfalls in
voller Kenntnis der Gründe ein Rechtsmittel zu ergreifen (BGE 121 I 54 E.
2c, ALBERTINI, a.a.O., S. 404). Dabei ist dem Grad der Betroffenheit der
Parteien, der Komplexität und dem Gestaltungs￿spielraum der Behörde
Rechnung zu tragen (ALBERTINI, a.a.O., S. 406 ff.). Die Vorinstanz hat die
Gründe dargelegt, weshalb sie sich für das hedonische Modell EschK
ent￿schieden hat und dieses zumindest in seinen Grundzügen erläutert.
Diese Begründung er￿scheint für eine sachgerechte Anfechtung als
ausreichend. Die Rüge der Verletzung der Begründungspflicht erscheint
damit ebenfalls als unbegrün￿det.
5.6.
5.6.1. Wie gezeigt, hat die Vorinstanz den Anspruch der Enteigner auf
rechtliches Gehör möglicherweise verletzt, indem sie ihnen vor Erlass des
angefoch￿tenen Entscheides keine Einsicht in die Parameter des
hedonischen Modells ESchK gewährte (vgl. vorne E. 5.2.2.3). Offen
gelassen wurde zudem, ob die Orientierung über die Entwicklung eines
eigenen Be￿wer￿tungs￿modells rechtzeitig erfolgte, um die
Gehörs￿ansprüche der Par￿teien zu wahren (vgl. vorne E. 5.1.5.4).
Bezüglich der Rechtzeitigkeit der Bekanntgabe der Namen der mit der
Modellentwicklung befassten Personen wurde eine Verletzung des
Gehörsanspruchs der Parteien fest￿gestellt (vgl. vorne E. 5.3.6). Es ist
damit zu prüfen, ob diese allfälligen bzw. festgestellten
Gehörsverletzungen zu einer Aufhe￿bung des angefochtenen
Entschei￿des führen müssen oder im Be￿schwer￿deverfahren geheilt
werden können.
Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist formeller Natur, was be￿deutet, dass eine Verletzung desselben
grundsätzlich zur Aufhebung des Entscheids führt, ungeachtet der Erfolgsaussichten der Be￿schwerde in
der Sache selbst. In der Praxis ist die Heilung einer Gehörsverletzung aber dann möglich, wenn es sich
nicht um eine be￿sonders schwere Verletzung der Parteirechte handelt und wenn die Beschwerdeinstanz
in denjenigen Fragen, in denen das rechtliche Gehör verletzt worden ist, dieselbe Überprüfungsbefugnis
hat wie die Vorinstanz und entsprechend das Versäumte nachholen kann. Zudem darf den
Beschwerdeführenden kein Nachteil erwachsen und die Heilung soll die Ausnahme bleiben (BGE 136 V
117 E. 4.2.2.2, BGE 133 I 201 E. 2.2, BGE 129 I 129 E.2.2.3, BGE 127 V 431 E. 3d.aa mit Hinweisen).
5.6.2. Die Enteigner bringen dazu vor, angesichts des für die
Be￿urteilung des vorliegenden Falls erforderlichen Spezialwissens, über
A-2684/2010
Seite 28
das gemäss gesetzlicher Anlage in erster Linie die Vorinstanz als
spezifische Fachbehörde verfügen sollte, könne nicht davon
aus￿gegangen werden, das Bundes￿verwaltungsgericht werde
sämtliche materiell-rechtlichen Rügen im Zusammenhang mit dem
hedonischen Modell ESchK erstmals und erst noch vollumfänglich, d.h.
mit voller Kognition, überprüfen. Die Vorausset￿zungen einer möglichen
Heilung des Anspruchs auf rechtliches Gehör seien somit nicht gegeben.
5.6.3. Das Bundesverwaltungsgericht überprüft den angefochtenen
Entscheid grundsätzlich mit voller Kognition (Art 49 VwVG). Nach
konstanter Rechtsprechung und Lehrmeinung ist indes anerkannt, dass
die Überprüfung mit einer gewissen Zurückhaltung zu erfolgen hat und
der rechtsanwendenden Behörde ein Beurteilungsspielraum
zuzuge￿stehen ist, wenn diese den örtlichen, technischen und
persön￿lichen Verhältnissen näher steht als die Beschwerdeinstanz.
Geht es um die Beurteilung technischer oder wirtschaftlicher
Spezialfragen, in denen die Vorinstanz über ein besonderes Fachwissen
verfügt, kann den Beschwerdeinstanzen zugebilligt werden, nicht ohne
Not von der Auffassung der Vorinstanz abzuweichen
(MOSER/BEUSCH/KNEUBÜHLER, a.a.O., Rz. 2.154f.; ULRICH HÄFELIN/GEORG
MÜLLER/FELIX UHLMANN, Allge￿meines Verwaltungsrecht, 6. Aufl.,
Zürich/Basel/Genf 2010, Rz. 446c f., je mit Hinweisen auf die
Recht￿sprechung, a.a.O., § 26 Rz. 22, 29 und 46). Wenn sich die
Rechts￿mittelbehörde (zulässigerweise) eine
Kog￿nitions￿beschränkung auf￿erlegt, scheidet eine Heilung einer
Ge￿hörs￿verletzung auch bei voller Kognition aus (BGE 116 Ia 297 E. 2,
Urteil des Bundesgerichts 2A.315/2001 vom 26. November 2001 E. 2b,
WALD￿MANN/BICKEL, a.a.O., Art. 29 Rz. 119f., ALBERTINI, a.a.O., S. 461).
Wie in der Folge zu zeigen sein wird, schöpft das
Bundes￿verwaltungs￿gericht seine Kognition aus und verzichtet darauf,
sich auf￿grund der besonderen Fachkenntnisse der Vorinstanz
Zurückhaltung aufzu￿erlegen.
Obwohl das Bundesverwaltungsgericht volle Kognition hat und diese auch ausübt, sind die angestammten
Rollen von Verwaltung und Gericht bzw. im vorliegen￿den Fall der ESchK und des Gerichts zu
respektieren. Zwar kann das Gericht den angefochtenen Entscheid ebenfalls auf Unange￿mes￿senheit
hin überprüfen, doch heisst das nicht, dass es sein eigenes Gutdünken an die Stelle des Ermessens der
fachkundigen Vorinstanz setzen dürfte (BGE 129 II 331 E 3.2). In Ermessens￿fragen ist ein
Entscheidungsspielraum der Vorinstanz zu respektieren. Eine unange￿mes￿sene Entscheidung ist zu
korrigieren, der Vorinstanz ist aber die Wahl unter mehreren angemessenen Lösungen zu überlassen
(BGE 133 II 35 E. 3). Dieser Grundsatz wird im vorliegenden Verfahren ebenfalls zu beachten sein. In
A-2684/2010
Seite 29
Anwendung dieser Praxis wird auch die Angemessenheit des Entscheides der Vorinstanz zu überprüfen
sein und eine unan￿gemessene Ent￿scheidung der Vorinstanz wäre zu korrigieren. Darin kann aber keine
die Heilung ausschliessende Kognitions￿beschrän￿kung erblickt werden.
5.6.4. Ob eine Verletzung der Parteirechte derart schwer wiegt, dass eine
Heilung ausgeschlossen ist, kann nicht anhand eines abstrakten
Massstabs beurteilt werden. Die Interes￿sen der Parteien an der
Wahrung der Parteirechte sind gegen das Gebot der
Verfahrens￿be￿schleunigung abzuwägen. Von einer Rückwei￿sung der
Sache zur Gewährung des rechtlichen Gehörs an die Verwal￿tung ist im
Sinne einer Heilung des Mangels selbst bei einer schwer wiegenden
Verlet￿zung des rechtlichen Gehörs dann abzu￿sehen, wenn und soweit
die Rückweisung zu einem formalis￿tischen Leerlauf und damit zu
unnöti￿gen Verzögerungen führen würde, die mit dem (der Anhörung
gleich￿gestellten) Interesse der betroffenen Partei an einer
beförderlichen Beurteilung der Sache nicht zu vereinbaren wären (BGE
133 I 201 E. 2.2). Angesichts der umfassenden Möglichkeiten der
Parteien, sich im Laufe des Verfahrens zu äussern, ist nicht davon
auszugehen, dass eine Rückweisung des Verfahrens ihre Möglichkeit,
gehört zu werden, erheblich stärken würde. Die Vorinstanz würde sich
zudem kaum für ein anderes Modell entscheiden. Eine Rückweisung zur
Nachholung des rechtlichen Gehörs käme deshalb einem formalistischen
Leerlauf zumindest nahe. Nach einem derart langen Verfahren, während
dessen die Enteignete auf ihre Entschädigung warten musste,
widerspräche eine Rückweisung zwecks Gehörsgewährung auch dem
grundrechtlichen Beschleunigungsgebot. Die Verletzung der Parteirechte
der Ent￿eigner jedenfalls nicht als so schwerwiegend zu bezeichnen,
dass die Heilung im Beschwerde￿ver￿fahren ausgeschlossen wäre.
5.6.5. Zu prüfen ist schliesslich, ob den Enteignern durch eine Heilung ein
unzumutbarer Nachteil entstehen würde. Ein solcher könnte darin
gesehen werden, dass ihnen durch die Heilung eine Rechtsmittel￿instanz
entzogen würde. Dieser Nachteil kann indessen ebenfalls nicht als allzu
schwer bezeichnet werden. Die Gehörsverletzung bezog sich auf Fragen
der Ausgestaltung der Methode zu Berechnung des Minder￿werts, mithin
auf die Frage der Auslegung des Begriffs des zu entschädigenden
Minderwertes ge￿mäss Art. 19 Bst. b EntG. Diese Fragen können vom
Bundesgericht als Rechtsfragen frei überprüft werden (Art. 95 Bst. a des
Bundes￿gerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 [BGG, SR 173.110]). Auch
wenn den Parteien durch die Heilung im Beschwerdeverfahren der
Instanzen￿zug verkürzt wird, bleibt ihnen damit die Möglichkeit, die
A-2684/2010
Seite 30
vorliegend strittigen Fragen durch ein Rechtsmittel überprüfen zu lassen.
Es erwächst ihnen dadurch kein Nachteil, welcher das Interesse an einer
raschen Beurteilung des Ver￿fahrens überwiegen würde.
5.6.6. Wie vorne erwähnt, haben die Enteigner während der
Rechtsmittelfrist – soweit sie dies verlangten – Einsicht in die Grundlagen
des Be￿wertungsmodells erhalten. Die Enteigner haben Prof.
Scog￿namiglio denn auch mit Mail vom 17. März 2010 mitgeteilt, sie
hätten keine weiteren Fragen.
Zwar wurden nicht einfach sämtliche Parameter und Daten offenge￿legt, es wurden jedoch alle verlangten
Auskünfte erteilt. Dieses Vorgehen ist angesichts der Komplexität und der besonderen Natur des
Be￿rechnungsmodells sachgerecht. Zudem haben die Beschwer￿deführer im Laufe des
Beschwerdeverfahrens sämtliche Akten und Modell￿grundlagen einsehen können und Gelegenheit
erhalten, weitere Fra￿gen zu stellen und Erläuterungen einzuholen.
Eine allfällige Verletzung des rechtlichen Gehörs wurde damit im Rahmen des Beschwerdeverfahrens
geheilt.
6.
6.1. Schliesslich bemängeln die Enteigner in formeller Hinsicht, ihr
Anspruch auf den gesetzmässigen Richter sei durch die Doppelrolle von
Prof. Scognamiglio verletzt. Diese habe dazu geführt, dass es die
Vor￿instanz gegenüber dem hedonischen Modell ESchK an der
not￿wendigen kritischen Distanz und Unvoreingenommenheit habe
fehlen lassen. Als verletzt betrachtet werden müsse darum auch der
An￿spruch auf eine unvoreingenommene und unparteiliche Beurteilung
gemäss Art. 30 Abs. 1 BV.
6.2. Die Vorinstanz wendet ein, die Tätigkeit der sachverständigen
Mitglieder der Schätzungskommission stelle einen Beitrag zur
Urteils￿findung dar und zwar auch insoweit, als diese Mitglieder mit der
Vor￿prüfung von Fragen betraut würden und den
Schätzungskommissionen hierüber schriftlichen Bericht erstatteten (BGE
96 I 296). Es stelle keine "unzulässige Einmischung" und "unzulässige
Beeinflussung seines eigenen Gerichts" dar, wenn ein Fachmitglied an
der allgemeinen Kommissionsarbeit (Ent￿wicklung eines Rasters)
teilnehme und in einem konkreten Ver￿fahren zuhanden der Kommission
Stellung be￿ziehe. Die Fachmit￿glieder sollten auch aus ihrer
fachspezi￿fischen Sicht heraus zu Eingaben der Parteien, hier zu MIFLU
II, Stellung nehmen und diese kritisch hinterfragen. Sie sollten an der
A-2684/2010
Seite 31
Kommissionsarbeit aktiv mitarbeiten und – wenn die Aufgabe der
Kommission darin be￿stehe, einen Raster zu entwickeln – ihr
Fachwissen einbringen.
6.3. Die Enteignete führt aus, Prof. Scognamiglio sei bei der Be￿urteilung
des konkreten Falls nicht Mitglied des Spruchkörpers gewe￿sen. Er habe
damit an der Be￿urteilung des vorliegenden Falls nicht teilgenommen.
Sein Beitrag habe allein auf abstrakter Ebene gelegen, indem das
angewendete Beurteilungsmodell unter seiner Leitung ausgearbeitet
worden sei. Es ge￿höre zum Alltag von Richterinnen und Richtern,
einzelne Fälle als Referenten des Gerichts vorzubereiten und
anschliessend im Ge￿richtskollegium vertreten und sich einer inhaltlichen
Auseinander￿setzung stellen zu müssen. Analoges gelte für die
vorliegende Konstellation, in der die am Entscheid mitwirkenden
Mitglieder der Vorinstanz sich mit dem Modell eines
Kommis￿sions￿mit￿glieds aus￿einandersetzen mussten.
6.4. Die Enteigner sehen damit ihren Anspruch auf die gesetzmässige
Zusammensetzung der ESchK in zweifacher Hinsicht verletzt.
Nachfol￿gend zu prüfen ist deshalb einerseits, ob die Vorinstanz zu
Recht ein zwei￿stufiges Verfahren angewandt hat, indem sie als
Gesamt￿kommission zunächst in abstrakter Weise einen Raster erstellt
hat. Andererseits ist zu klären, ob die Vorinstanz ungeachtet ihrer Nähe
zu ihrem Kommissionsmitglied Prof. Scognamiglio in der Lage gewesen
ist, dessen Arbeit mit der genügenden Unabhängigkeit zu würdigen.
6.5. Gemäss Art. 30 Abs. 1 BV haben die Parteien in einem gerichtlichen
Verfahren Anspruch auf eine unvoreingenommene Beurteilung durch ein
durch Gesetz geschaffenes und gesetzmässig zusammen￿gesetztes
Gericht. Die Vorinstanz ist ein Spezialver￿waltungsgericht des Bundes
(HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1876) und fällt damit in den
Geltungsbereich von Art. 30 Abs. 1 BV.
6.6. Die Schätzungskommission verhandelt gemäss Art. 60 EntG in der
Besetzung von drei Mitgliedern. Inwieweit die Fachmitglieder für
Vorabklärungen beigezogen werden können, ist im EntG nicht
aus￿drücklich geregelt. Das Bundesgericht hat in BGE 96 I 292 E. 2
er￿kannt, die Mitglieder der Schätzungskommissionen seien
Sachver￿ständige, die in der Regel die erforderliche Schätzung selber
vorzu￿nehmen vermöchten. Nur soweit dies ausnahmsweise nicht
zutreffe, seien besondere Sachverständige beizuziehen (Art. 47 Abs. 2
A-2684/2010
Seite 32
VoESchK). Die Beachtung dieses Grundsatzes sei vor allem deshalb
wichtig, weil der Beizug von aussenstehenden Sachverständigen
re￿gel￿mässig zu einer Verzögerung des Verfahrens führe, die eben
dadurch vermieden werden könne und solle, dass aus den zur Auswahl
stehenden Mitgliedern und Ersatzmänner der Schätzungs￿kommissionen
die geeignetsten beigezogen würden. Die Tätigkeit der sachverständigen
Mitglieder der Schätzungskom￿mis￿sionen stelle einen Beitrag zur
Urteilsfindung dar, und zwar auch insoweit, als diese Mitglieder mit der
Vorprüfung von Fragen betraut würden und den
Schätzungskommissionen hierüber schriftlich Bericht erstatteten. Von
einer Ausstandspflicht eines Mitgliedes der Behörde, welches vorgän￿gig
in einer Sache Bericht erstattet habe, könne keine Rede sein.
Das Bundesgericht erachtet es damit als zulässig, dass Fachmitglieder auch ausserhalb des eigentlichen
Entscheides einen Beitrag zur Urteilsfindung leisten und die Vorprüfung von Fragen übernehmen. Dass die
Vorinstanz ein zweistufiges Verfahren wählte, indem sie zuerst unter Einbezug ihrer Fachmitglieder ein
abstraktes Bewertungsraster erstellte und anschliessend im ordentlichen Spruchkörper den vorliegenden
Einzel￿fall beurteilte, ist daher auch vorliegend nicht zu beanstanden.
Eine analoge Ordnung sieht das EntG im Übrigen für das Be￿schwerdeverfahren vor dem
Bundesverwaltungsgericht vor. Gemäss Art. 81 EntG kann das Bundesverwaltungsgericht die
Oberschät￿zungsko￿mmission zur Beratung von allgemeinen Grund￿sätzen für die Schätzungen zu
Gesamtsitzungen unter dem Vorsitz eines seiner Richter einberufen, der Entscheid über eine konkrete
Beschwerde bleibt aber auch in diesen Fällen in der Kompetenz des ordentlichen Spruchkörpers.
Der Anspruch der Parteien auf die gesetzmässige Zusammensetzung der Vorinstanz blieb damit im
vorliegenden Verfahren gewahrt.
6.7. Die Mitwirkung eines Fachrichters bei der Durchführung des
Be￿weisverfahrens, ja selbst die Erstattung begutachtender Berichte
zu￿handen der Kommission stellen keinen Grund zum Ausstand wegen
Befangenheit dar (BGE 96 I 292 E. 2, HEINZ HESS/HEINRICH WIEBEL, Das
Enteignungsrecht des Bundes, Band 1, Bern 1986 Art. 60 E. 7).
Umsomehr besteht umgekehrt kein Anlass, an der Unbefangenheit der
Behörde zu zweifeln, wenn eines ihrer Mitglieder als
Entscheidgrund￿lage einen Bericht (oder wie hier einen
Bewertungsraster) verfasst hat. Es gehört zu den Aufgaben von
Mitgliedern einer Kollegialbehörde, sich mit den Anträgen und
Ausführungen der übrigen Mitglieder kritisch auseinanderzusetzen und
gegebenenfalls eine abweichende Meinung zu vertreten. Der Anspruch
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auf eine unvoreingenommen urteilende Behörde wird durch die Arbeit von
Prof. Scognamiglio nicht beeinträchtigt.
6.8. Eine Verletzung des Anspruchs auf die gesetzmässige
Zu￿sammensetzung der urteilenden Behörde ist damit ebenfalls nicht
ersichtlich.
7.
Wie bereits erwähnt, sind von zahlreichen Eigentümern von
Grund￿stücken in der Gemeinde Opfikon-Glattbrugg
Entschädigungs￿forderungen für übermässige Fluglärm-Immissionen
erhoben worden (vgl. auch BGE 130 II 394). Im Einvernehmen mit den
Parteien hat die Schätzungs￿kommission daher 18 Verfahren
ausgewählt, um weg￿weisende Ent￿scheide zu fällen, welche (nach
altem Verfahrens￿recht) allenfalls direkt dem Bundesgericht unterbreitet
werden könnten. In diesen 18 Fällen geht es um Liegenschaften
unterschiedlicher Na￿tur, so um Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser,
Geschäfts￿häuser, öffentliche Gebäude, landwirt￿schaftliche Bauten und
unüber￿bauten Boden. In all diesen Verfahren sind vor Bundesgericht
prinzipielle Rechtsfragen aufgeworfen worden, von denen - unabhän￿gig
von den beson￿deren Eigenschaften der einzelnen Grundstücke - die
An￿erkennung der Entschädigungspflicht überhaupt oder das Vorgehen
bei der Entschädigungsfestsetzung abhängt. Das Bundesgericht hat über
den Grossteil dieser Fragen im Leitentscheid vom 8. Februar 2008
befunden. Soweit die dort angestellten Überlegungen hier nur
zusammengefasst wiedergegeben werden, kann auf jenes Urteil
ver￿wiesen werden (BGE 134 II 49).
8.
8.1. Auch das vorliegende Verfahren war bereits Gegenstand der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung. Im Urteil 1E.9/2007 vom 28. April
2008 E. 12 und 13.1. bis 13.3 hat das Bundesgericht einzelne
Anhaltspunkte zur anzuwen￿denden Methode für die bei
Renditelie￿genschaften vorzunehmenden systematischen
Minderwert￿ermittlungen wegen Fluglärms gegeben. Es hielt fest, das im
Auf￿trag der Flughafen￿halterin durch Experten ausgearbeitete, auf
öko￿nometrischen Grund￿lagen beruhende sog. hedonische Modell
MIFLU ("Minderwert Fluglärm") sei nur für die Ermittlung des
Minderwertes von selbst￿bewohntem Wohnei￿gentum, nicht aber für die
Bestimmung des Wertverlusts vermieteter Mehrfamilienhäuser
A-2684/2010
Seite 34
anwend￿bar. Wenn sich jedoch anhand des Modells ergebe, dass das
selbst￿genutzte Wohneigentum in einem bestimmten Quartier
fluglärm￿bedingt einen schweren Schaden im Sinne der Rechtsprechung
erleide, so liege der Schluss nahe, dass auch die Mehrfamilienhäuser, die
gleich oder sogar noch stärker fluglärmbelastet seien, in ähnlicher Weise
be￿einträchtigt würden. Die Lärmsituation in den betroffenen Quartieren
könne aufgrund der von der EMPA Dübendorf mittels FLULA2
(Flug￿lärmsimulationsprogramm) erstellten Belastungs￿karten
hektargenau festgestellt werden.
8.2. Das Bundesgericht führte weiter aus, der Grundeigentümer habe
Anspruch auf Ersatz des Minderwertes, den sein Grundstück durch die
Lärmbelastung erleide, d.h. auf die Wertdifferenz, die sich zwischen dem
Verkehrswert des unbelasteten und jenem des belasteten Grundstücks
ergibt. Die Bestimmung des Verkehrswertes richte sich für vermietete
Mehrfamilienhäuser grundsätzlich nach den für die Bewertung von
Ertragsliegenschaften geltenden Regeln. In Betracht fallen würden somit
die – allenfalls mit einer Realwertermittlung kombinierte –
Ertrags￿wert￿methode sowie die neuere Discounted Cash Flow
Methode (DCF). Die Ermittlung des Minderwertes der lärmbelasteten
Miethäuser falle aber ungeachtet der angewandten Methode nicht leicht.
Während sich bei Einfamilienhäusern und Stockwerkeigentum der Ver￿kehrswert nach dem Interesse der
Käufer und den möglichen Markt￿preisen bestimme, die relativ rasch auf äussere Einflüsse wie
Lärmbe￿lastungen reagierten, verschlechtere sich nach der Lebens￿erfahrung bei Mietobjekten, die
Wohnzwecken dienten, die Ertragslage bei Mehr￿lärm nur langsam. Die meisten Mieter scheuten die
Mühen und Kosten eines Umzugs. Alteingesessene Mieter würden ihre Wohnun￿gen nicht leicht
aufgeben, sondern seien eher geneigt, den Mehrlärm zu er￿dulden. Mieterwechsel und Leerstände
würden sich daher erst allmäh￿lich, im Laufe mehrerer Jahre, häufen. Die abge￿schlossenen
Mietver￿träge endeten denn auch nicht beim Auftreten übermässigen Lärms. Mietzinsreduktionen infolge
Immissionsbe￿einträchtigungen seien ge￿stützt auf Art. 259a Abs. 1 Bst. b bzw. Art. 259d des
Obligationenrechts vom 30. März 1911 (OR, SR 220) in der Praxis nur schwer durch￿setzbar. Die
Mietzinse würden daher häufig noch einige Jahre gleichgehalten oder – insbesondere nach grösseren
Renovationen – in Einzelfällen sogar noch erhöht wer￿den können.
Dies ändere jedoch nichts daran, dass Wohnliegen￿schaften, die über￿mässigem Fluglärm ausgesetzt
würden, eine wert￿mäs￿sige Ein￿busse erlitten und sich die schleichende Entwertung über kurz oder lang
darin zeige, dass für die lärmbelasteten Wohnun￿gen nicht (mehr) dieselben Mietzinse erzielt werden
könnten wie für vergleichbare Objekte in ruhiger Lage. Der Ertragsverlust könne sich auch darin äussern,
dass überdurch￿schnittliche Investitionen getätigt werden müssten, um die Lärmbelastung durch höheren
Komfort und Standard auszugleichen. Der Umstand, dass sich Mietertragsverluste häufig erst allmählich
A-2684/2010
Seite 35
einstellten, könne etwa dadurch berücksichtigt werden, dass eine zu leistende Entschädigung nicht schon
ab dem Schätzungsstichtag zu verzinsen sei. Dem Eigen￿tümer müsse jedoch Gelegenheit gegeben
werden, eine sofortige Ertragseinbusse nach￿zuweisen.
8.3. Es könne aber bei einer Vielzahl von Verfahren auch nicht Aufgabe
der Vorinstanz sein, in jedem Einzelfall aufgrund der vorgelegten, häufig
dürftigen Unterlagen abzuklären, ob und in welcher Höhe eine
Ertragseinbusse eingetreten sei oder noch eintreten werde. Dabei müsste
auch der Frage nachgegangen werden, ob trotz gleich bleibenden
Ein￿nah￿men ein Ausfall entstehe, weil die Mietzinse nicht oder nicht
mehr dem sonstigen Markt gemäss erhöht werden könnten. Zudem wäre
zu prüfen, ob sich die Aufwendungen für Unterhalt und Renovation im
Rahmen des Üblichen hielten und künftig nicht vergrössert werden
müssten. Angesichts all dieser Schwierigkeiten habe für
Ertragslie￿genschaften, die sich nicht für eine andere, weniger
lärmempfindliche Nutzung eigneten, eine schematische Beurteilung des
fluglärmbedingten Schadens zu erfolgen, die nicht nur im Sinne der
Praktikabilität, sondern auch der Gleichbehandlung liegt.
Weiter hielt das Bundesgericht fest, die schematische Bewertung solle nicht ausschliessen, dass den
örtlichen Gegebenheiten oder besonderen Merkmalen der Mehrfamilienhäuser Rechnung getragen werde.
Wenn ein Mietobjekt auch vom Strassenlärm betroffen werde oder sein Unterhalt ver￿nachlässigt sei,
werde der Einfluss des Fluglärms auf den Mietwert wesentlich geringer sein als bei gut gepflegten
Wohnhäusern in (vom Fluglärm abgesehen) ruhiger Lage. In diesem Zusammenhang könne der Einsatz
einer Bewertungstabelle, die feinere Unterschei￿dungen treffe als der von der Schätzungs￿kommission in
anderen Fällen ver￿wendete Lage￿klas￿senschlüssel, von Nutzen sein.
Diesen Anhaltspunkten ist nachstehend bei der Prüfung der zur Diskussion stehenden Modelle Rechnung
zu tragen.
9.
Das von der Vorinstanz als hedonisches Modell EschK bezeichnete
Bewertungsmodell basiert – wie bereits vorne erwähnt – auf der
Datenbank der IAZI AG (vgl. E. 5.3.2). Diese umfasst knapp 2'000 Daten
von effektiven Transaktionen (d.h. keine Übergänge durch Erbschaft oder
Schenkung) von vermieteten Liegenschaften. Jedem Vergleichsobjekt
wurden nach einem standardisierten Modell 50 Faktoren zur Immobilie
(wie Grund￿stücksfläche, Servitute, Baujahr und Bauqualität,
Wohnungs￿grössen, Anzahl Nasszellen etc.), zur Mikrolage (Lage
innerhalb der Gemeinde bzw. des Quartiers) und zur Makrolage (Lage
der Gemeinde) zugewiesen. Die Immobilie wird in einem solchen Modell
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als Bündel dieser Eigenschaften verstanden. Mit der statistischen
Methode der Regressionsanalyse wird aus den erfassten Daten der
Einfluss jeder einzelner dieser Eigenschaften auf den Preis der Immobilie
ermittelt. Eine der auf diese Weise bewerteten Eigenschaften der
Immobilien war die von den Enteignern in Zusammenarbeit mit der
Eid￿genössischen Materialprüfungs- und Forschungsanstalt (EMPA)
hektargenau ermittelte Fluglärmbelastung.
Die im hedonischen Modell EschK analysierten Transaktionen verteilen sich auf das Gebiet der ganzen
Schweiz und sind hinsichtlich der Grösse der Objekte heterogen. Diesem Umstand wird durch die grosse
Zahl von berücksichtigten Faktoren Rechnung getragen. Die Vorinstanz macht geltend, der Umstand, dass
95 % der Preisvarianz der erfassten Objekte durch die erfassten Faktoren er￿klärt werden könne, zeige,
dass das Modell verlässliche Ergebnisse liefere. Bei der Überprüfung des Einflusses des Fluglärms auf die
Transaktionspreise ergebe sich eine sehr geringe statistische Abweichung.
10.
Die Enteigner erarbeiteten demgegenüber ein eigenes Modell (MIFLU II).
Dieses wurde durch das gleiche Expertengremium entwickelt und
beglei￿tet wie das für die Bewertung des Minderwertes von
selbst￿bewohntem Wohneigentum verwendete Modell MIFLU I.
Ausgehend von der Annah￿me, dass die Bewertung von
Ertragsliegenschaften von den erzielten Erträgen auszugehen habe
sowie dass für eine direkte hedonische Ermittlung des Fluglärmeinflusses
zu wenig relevante Transaktionsdaten zur Verfügung stünden, wurden die
Angebotsmieten von 86'000 Inseraten von Miet￿woh￿nun￿gen im Raum
Zürich aus der Datenbank von als Daten￿grundlage
verwendet. Die Objektdaten wurden mit den Fluglärmdaten der EMPA
und GIS-Daten der Zürcher Kantonalbank (ZKB) angereichert. Anhand
der GIS Daten werden die Preiseffekte von Faktoren der Mikro- und
Makrolagen wie Strassen- und Bahn￿immissionen, Aussicht,
Steuer￿kraft oder bauliche Dichte ermittelt. Anhand dieser Werte werden
sodann die Aus￿wir￿kungen des Fluglärms auf die Angebotsmieten
eruiert. Ausgehend von diesen Mindermieteinnahmen wird in Anlehnung
an die Discounted Cash Flow-Methode (DCF-Methode) der Minderwert
der Liegenschaft bestimmt.
11.
Bevor auf die von den Parteien gegen die beiden Modelle vorgebrachten
Rügen eingegangen wird, ist der Prüfungs￿umfang des
Bundesverwaltungsgerichts zu klären. Das Bundes￿ver￿waltungsgericht
prüft – wie bereits ausgeführt – den angefochtenen Ent￿scheid
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umfassend, d.h. auf Verletzung von Bundesrecht ein￿schliesslich
Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens, unrichtige oder
unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhaltes sowie
auf Unangemessenheit hin. Es hat aber seine angestammte Rolle als
richterliche Behörde zu respektieren und nicht sein eigenes Ermessen
anstelle desjenigen der Vorinstanz zu setzen. Ein Ermessensspielraum
der Vorinstanz ist zu respektieren (BGE 129 II 331 E. 3.2). So ist der
Vorinstanz insbesondere die Wahl zwischen mehreren angemessenen
Lösungen zu überlassen (BGE 133 II 35 E. 3). Das
Bundesverwaltungsgericht hebt einen Ermessens￿entscheid deshalb nur
dann auf, wenn die Vorinstanz von dem ihr zustehenden Ermessen einen
falschen Gebrauch gemacht hat, indem sie grundlos von in
Rechts￿prechung und Lehre anerkannten Grundsätzen abgewichen ist,
sach￿fremde Gesichtspunkte berücksichtigt hat, rechtserhebliche
Umstände unberücksichtigt liess oder sich das Ergebnis als offensichtlich
unbillig, als in stossender Weise ungerecht erweist
(MOSER/BEUSCH/KNEUBÜHLER, a.a.O., Rz 2.163). Im vorliegenden Fall
bedeutet dies namentlich, dass das Bundesverwaltungsgericht überprüft,
ob die Vorinstanz eine mögliche, rechtlich zulässige Lösung getroffen hat,
sich bei der Wahl des anwendbaren Modells von nachvollziehbaren
Überlegungen leiten liess, die erheblichen Argumente berücksichtigt hat
und das gewählte Modell zu sachgerechten Ergebnissen führt. Dagegen
ist es nicht Aufgabe des Bundesverwaltungsgerichts, einen umfassenden
Vergleich der zur Diskussion stehenden Bewertungsmodelle
vorzu￿neh￿men. Ergibt sich bei der Prüfung, dass das gewählte Modell
im Rahmen des vorinstanzlichen Ermessens liegt, erübrigt es sich
demnach, das von den Enteig￿nern entwickelte Modell eingehend zu
prüfen.
12.
12.1. Die Enteigner kritisieren das hedonische Modell in verschiedener
Hinsicht. Ihre Hauptkritik ist dabei grundsätzlicher Art. Sie machen
gel￿tend, der direkte hedonische Ansatz sei bei Ertragsliegenschaften
theoretisch falsch. Die Anwendung der hedonischen Methode setze
voraus, dass der Käufer im Sinne der neoklassischen Theorie der
Konsumenten und Märkte mehr zu bezahlen bereit sei, wenn ein Bündel
von Gütern mehr Güter enthalte, die sein Wohlbefinden steigerten. Bei
vermieteten Renditeliegenschaften ziele der Käufer indessen nicht auf
eine Steigerung seines persönlichen Wohlbe￿findens, sondern auf eine
Rendite auf dem eingesetzten Eigenkapital ab.
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Seite 38
Was in der Theorie falsch sei, könne in der Praxis nicht zu richtigen Resultaten führen. Eine Statistik ohne
solides theoretisches Fundament sei irreführend, da sie vermeintliche Korrelationen zeigen bzw.
funda￿mentale, echte Beziehungen zwischen Variablen verbergen könne. Eine direkte Ermittlung des
Minderwertes nach der hedonischen Methode wäre deshalb selbst bei einer genügenden Datenlage nicht
möglich. Eine hedonische Bewertung sei bei Renditeliegenschaften denn auch nicht üblich.
12.2. Die Vorinstanz entgegnet, die hedonische Methode zur Bewertung
von Renditeliegenschaften sei längst etabliert. So dienten die
kom￿merziellen IAZI-Modelle und die darauf basierenden Indizes als
Referenz bei der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht (FINMA), der
Börse oder der schweizerischen Nationalbank. Es treffe nicht zu, dass
hedonische Modelle mit der – ohnehin überholten – neoklassischen
Theorie der Konsumenten und Märkte zu begründen seien. Die Methode
habe – wie in der Dissertation von Prof. Scognamiglio begründet
dargelegt werde – ein solides theoretisches Fundament in der
deskriptiven Statistik. Das Bundesgericht habe die hedonische Methode
ohne Einschränkung auf selbstbewohnte Liegenschaften als
wissenschaftlich anerkannt bezeich￿net. Die Enteignete fügt an, das
Bundesgericht habe die hedonische Methode als massentauglich und
nachvollziehbar erkannt. Es habe zudem festgehalten, es sei davon
auszugehen, die Entwertung sei bei vermieteten Liegenschaften ähnlich
hoch wie bei selbst￿bewohnten.
12.3. Bei der hedonischen Bewertungsmethode wird der Preis eines
Gutes aus einer Linearkombination von mit impliziten Preisen bewerteten
Eigenschaften dieses Gutes erklärt. Implizite Preise sind nicht auf dem
Markt beobachtbar, sondern müssen implizit gelten, wenn der Preis des
Gutes mit diesem Ansatz erklärt wird. Der Preis der einzelnen
Eigenschaften lässt sich mithilfe einer multiplen Regression schätzen.
Die Regressionsrechnung ermittelt qualitative Zusammenhänge zwischen erklärenden bzw. unabhängigen
Variablen oder Merkmalen und einer zu erklärenden bzw. abhängigen Variable. Gesucht wird eine
mathematische Funktion, die diese Zusammenhänge beschreibt. Bei einer einzigen unabhängigen Variable
spricht man von einfacher Regression, bei mehreren unabhängigen Variablen liegt eine multiple
Regression vor. Bei einer einfachen linearen Regression wird ein Streudiagramm erstellt, d.h. die Daten
werden – bildlich gesprochen – in ein Koordinatensystem eingetragen (x-Achse = unabhängige Variable; y-
Achse = abhängige Variable), anschliessend wird eine Gerade bestimmt, welche diesen Punkten möglichst
entspricht. In der einfachsten Variante der Regression wird dazu die Summe der Quadrate der
Abweichungen der Punkte von der Regressionsfunktion minimiert. Bei einer multiplen Regression werden
die Werte in einem drei oder mehrdimensionalen Koor￿dinatensystem eingetragen und anstelle einer
Gerade wird eine Ebene bzw. eine entsprechend mehrdimensionale Funktion gesucht, welche die Werte
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annähernd abbildet (vgl. dazu ausführlich ROMAN GÜNTER in: KASPAR FIERZ, Der Immobilienwert, Zürich
2005, Anhang XI, S. 736 ff.). Die Regression ist ein etabliertes statistisches Verfahren, welches – wenn
auch nur mit einem für professionelle statistische Analysen ungenügenden Umfang an
Auswertungsfunktionen – in üblichen Kal￿kulationsprogrammen wie Excel enthalten ist (GÜNTER, a.a.O., S.
747).
Welche Eigenschaften das Güterbündel "Immobilie" ausmachen, be￿stimmt der hedonische Ansatz nicht,
dies muss empirisch festgelegt wer￿den.
Hedonische Methoden werden in der Literatur auch im Zusammenhang mit der Bewertung von
Ertragsliegen￿schaften genannt (DONATO SCOG￿NAMIGLIO, Methoden zur Immobilienbewertung im
Vergleich, Winkel 2000, S. 196 ff., MARTIN HOESLI/CARMELO GAICCOTTO/PHILIPPE FAVARGER, Three New
Real Estate Price Indices for Geneva, Switzerland, Journal of Real Estate Finance and Economics, 1997 S.
93 ff., CLAUDIO LODERER/PETRA JÖRG/CARL PICHLER/LUKAS ROTH/PIUS ZGRAGGEN, Handbuch der
Bewertung, S. 1066 ff.). Der Rüge der Enteigner, das Modell basiere nicht auf einer theoretischen
Grundlage, kann nicht gefolgt werden. Zwar trifft es zu, dass beim Entscheid eines Investors über den Kauf
einer Ertragsliegenschaft der Ertrag und die Kosten im Vordergrund stehen. Auch bei einer am Ertrag
orientierten Bewertung kann sich die Fluglärmbelastung in Form von reduzierten Mieterträgen oder
Potential￿mieten, höheren Kosten oder Leerstands￿risiken auf den Liegen￿schafts￿wert auswirken. Ist
dieser Effekt empirisch feststellbar, ist nicht zu beanstanden, wenn er mit geeigneten statistischen
Methoden beziffert wird. Ziel des hedonischen Modells EschK ist nicht, zu erklären, wie und weshalb sich
Fluglärm auf den Liegenschaftswert auswirkt. Mit dem Modell soll dieser Effekt lediglich beschrieben und
beziffert werden. Eine ökonomisch theoretische Begründung ist dazu nicht unerlässlich.
Das Bundesgericht hat sich im Zusammenhang mit der Entschädigung von fluglärmbedingten
Minderwerten für Einfamilienhäuser eingehend mit der hedonischen Methode zur Liegenschaftsbewertung
auseinan￿der￿gesetzt. Es hat dabei festgehalten, die Methode genüge wissenschaft￿lichen
Anforderungen und sei weit verbreitet. Zwar musste sich das Bundesgericht nicht zur Anwendbarkeit
hedonischer Modelle auf Mehrfa￿mi￿lienhäuser äussern. Es hielt aber immerhin fest, dass in der
Fachli￿teratur davon ausgegangen werde, in Bezug auf Ein- und Mehrfa￿milienhäuser sowie
Stockwerkeigentumswohnungen seien die preisbe￿stimmenden Haupteigenschaften in der Regel
vergleichbar, so dass die Voraussetzungen für die Anwendung einer hedonischen Methode gegeben seien.
Das hedonische Verfahren stütze sich auf anerkannte Metho￿den und sei das einzige bekannte
Instrument, mit dem sich das Fehlen oder Vorhandensein eines Liegenschaftsmerkmals direkt mit dem
ent￿sprechenden Preisauf- oder abschlag verbinden lasse (BGE 134 II 49 E. 16 – 16.4).
Die Enteigner bringen vor, ohne erklärende theoretische Grundlage könnten aufgrund von
Scheinkorrelationen Korrelationen zwischen Variablen angenommen werden, zwischen denen in Wahrheit
kein ursächlicher Zusammenhang bestehe oder es könne ein die beiden untersuchten Variablen
erklärendes drittes Merkmal übersehen werden. Zwar ist anzuerkennen, dass die Gefahr von
Scheinkorrelationen bei statistischen Analysen besteht (vgl. dazu LUDWIG FAHRMEIR/RITA KÜNSTLER/IRIS
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Seite 40
PIGEOT/GERHART TUTZ, Statistik, 7. Auflage Heidelberg/Dord￿recht/London/New York, S. 149 f.). Die
Enteigner machen in diesem Zusammenhang in ihren abschliessenden Bemerkungen geltend, der
Fluglärm werde bereits in der Variable MICRO berücksichtigt, so dass diese mit der Fluglärmvariable
korreliere und die Auswertung verzerrt werde. In der Tat ist die Ruhe im Quartier ein in die Benotung der
Microlage einfliessendes Element. Obwohl nicht ausdrücklich genannt, ist denkbar, dass in diesem
Zusammenhang neben anderen Lärmquellen auch der Fluglärm berücksichtigt worden ist. Da der Fluglärm
bei der Benotung aber nur ein einzelnes Element unter vielen darstellen würde, die auf vier Stufen
beschränkte Bewertung der Microlage stark vereinfacht ist und damit der Einfluss eines einzelnen
Microlage-Elementes auf das Gesamtmodell sehr klein erscheint, kann eine Verzerrung mit einem
wesentlichen Einfluss auf den Fluglärmkoeffizienten ausgeschlossen werden.
Daneben kann im vorliegenden Fall ohne Weiteres ausgeschlossen werden, dass die festgestellte negative
Korrelation zwischen Fluglärmbelastung und Transaktionspreis lediglich scheinbarer Natur ist. Zum einen
ist, wie auch das Bundesgericht im Entscheid 1E.9/2007 vom 28. April 2008, E. 13.1, fest￿ge￿halten hat,
naheliegend, dass in Quartieren, in denen das selbst￿genutzte Wohneigentum einen fluglärmbedingten
schweren Scha￿den im Sinne der Rechtsprechung erleidet, auch Mehrfamilienhäuser in ähnlicher Weise
beeinträchtigt werden. Zum andern scheint es ausgeschlossen, dass eine Eigenschaft übersehen wurde,
welche sowohl die Fluglärm￿variable als auch den Transaktionspreis beeinflussen könnte. So ist
beispielsweise nicht denkbar, dass sich die Gebäudefaktoren oder die Steuerkraft der Gemeinde auf die
Fluglärmbelastung auswirken. Auch ohne statistische Analyse der Korrelationen zwischen einzelnen
Variablen und der Fluglärmbelastung kann aufgrund der Lebenserfahrung festgestellt werden, dass die
Fluglärmbelastung nicht von den anderen im Modell erfassten Faktoren abhängt.
12.4. Die Rüge der Enteigner, das hedonische Modell EschK sei nicht
anzuerkennen, da ihm eine theoretische Grundlage fehle, erweist sich
damit als unbegründet.
13.
Weiter werfen die Enteigner die Frage auf, ob im hedonischen Modell
ESchK die Mieterträge der Objekte hätten berücksichtigt werden müssen.
13.1. Zunächst rügten sie, die Mieterträge würden berücksichtigt, das
Modell sei damit kein hedonisches Modell. Da sich aus den Ausführungen
der Vorinstanz ergeben hat, dass die Mieterträge – entgegen einer
fehler￿haften Darstellung im Bericht zum Modell – nicht berücksichtigt
sind, ist auf diese Rüge nicht weiter einzugehen.
13.2. In der Folge rügten die Enteigner jedoch, die Mieterträge seien das
zentrale Element bei der Bewertung von Renditeliegenschaften und
müssten zwingend berücksichtigt werden. Die Vorinstanz wendet
dage￿gen ein, das Modell diene nicht dazu, anhand der Mieterträge
A-2684/2010
Seite 41
einen Liegenschaftswert zu ermitteln, sondern ausgehend vom
Transaktions￿preis den Einfluss der einzelnen Gebäude und
Lagefaktoren bzw. des Faktors Fluglärm auf die Preisbildung zu
bestimmen. Dabei seien die Mieterträge bewusst nicht berücksichtigt
worden.
Zwar scheint es zunächst naheliegend, dass bei Ertrags￿lie￿genschaften, die in der Regel mit Blick auf
die erwarteten Erträge erworben werden, die Mieteinnahmen in ein hedonisches Modell einzubeziehen
sind. Wie die Vorinstanz aber ausführt, hat sie bei der Erarbeitung des Modells überprüft, welchen Effekt
ein Einbezug der Mieteinnahmen auf die Ergebnisse der Berechnungen hätte und festgestellt, dass die
Mieteinnahmen neben den übrigen Faktoren keinen signifikanten Einfluss haben. Dieser auf den ersten
Blick überraschende Befund ist bei näherer Betrachtung durchaus nachvollziehbar, dürften doch auch die
Mieteinnahmen von den im hedo￿nischen Modell verwendeten Faktoren abhängig sein. Die den Mietertrag
bestimmenden Faktoren wurden damit im hedonischen Modell EschK berücksichtigt, so dass nicht zu
beanstanden ist, dass die Mieterträge selbst nicht einbezogen wurden.
14.
14.1. Eine weitere Kritik der Enteigner bezieht sich auf die
Daten￿grundlage des Modells. So machen sie geltend, das Modell
basiere auf einer zu kleinen Anzahl Transaktionsdaten. Zudem seien die
betroffenen Objekte geographisch und in Bezug auf ihre Grösse zu
heterogen, um eine unverzerrte statistische Aussage zuzulassen.
14.2. Eine Regressionsanalyse ist nur möglich, wenn eine genügend
grosse Datenmenge erhoben werden kann. Für die benötigte Anzahl
Datensätze besteht keine fixe Grenze, sie hängt von den konkreten
Umständen und verschiedenen Faktoren (z.B. Anzahl der Variablen,
angestrebter p-￿Wert [vgl. hierzu E. 18.4]) ab. Für eine grobe Schätzung
der notwendigen Stich￿pro￿￿bengrösse wer￿den jedoch Faustregeln
verwendet, gemäss denen pro erklärender Variab￿le mindestens zehn
Elemente benötigt werden. Auch bei Annahme ei￿ner Mindeststichprobe
von 20 Elementen pro Variable erweist sich die zur Verfügung stehende
Datenmenge als bei weitem genügend.
Zum sel￿ben Ergebnis führt eine Berechnung mit dem anlässlich der Instruktionsverhandlung in der
Präsentation des Mo￿dells erwähnten Online-Rechner (/statcalc/calc01.aspx). Die
Datengrundlage für das hedonische Modell EschK erweist sich damit als genügend. Auch für die
Regression der Fluglärmvariable bestehen genügend Datensätze, weisen doch 143 Liegenschaften eine
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Seite 42
Fluglärmbelastung von mehr als 50 dB auf. Darunter befinden sich dreizehn Liegenschaften mit einer
Belastung im entschä￿digungsrelevanten Bereich von mehr als 60 dB.
14.3.
14.3.1. Weiter machen die Enteigner geltend, die Schweiz sei nicht als
einheitlicher Markt zu betrachten. Der Nutzen verschiedener
Objektmerk￿male variiere, beispielsweise zwischen städtischen und
ländlichen Regionen stark. Die Vermischung von Daten aus getrennten
Märkten bewirke, dass man für jede Eigenschaft eine Art
Durchschnittspreis erhalte, der nirgends stimme, insbesondere nicht im
Kanton Zürich.
14.3.2. Die Vorinstanz entgegnet, die Zusammensetzung der Daten sei
transparent. Die regionalen Effekte würden durch verschiedene
Objekt￿faktoren wie Lage, Steuerbelastung oder Zentralität
berücksichtigt.
14.3.3. Es trifft zwar zu, dass sich Objekte in der Stadt Zürich erheblich
von solchen beispielsweise im Jura unterscheiden können. Gerade im
Bereich von Renditeliegenschaften kann aber deswegen noch nicht von
verschiedenen Märkten gesprochen werden. Regionale Effekte werden
im Modell berücksichtigt, so dass die geographische Heterogenität der
Transaktionen nicht problematisch erscheint. Im Übrigen wird mit dem
Modell nicht eine Liegenschaftsbewertung vorgenommen, sondern der
Einfluss des Fluglärms ermittelt. Die Liegenschaftsbewertung ist bereits
mittels anderer Schätzmethoden erfolgt. Vor diesem Hintergrund scheint
es nicht problematisch, wenn der Wert eines Parkplatzes in Delémont
überbe￿wertet, derjenige eines Parkplatzes in der Stadt Zürich
unter￿bewertet erscheint und von einem Durchschnittswert ausgegangen
wird. Anzu￿fügen ist, dass auch beim von den Enteignern favorisierten
Modell MIFLU II Objekte aus sehr unterschiedlichen Regionen
ausgewertet werden, so unterscheiden sich auch die Stadt Zürich und
ländliche Regio￿nen des Zürcher Oberlandes deutlich.
14.4.
14.4.1. Die Enteigner bringen ferner vor, die Aussagekraft des Modells
werde stark in Frage gestellt, wenn einzelne Objekte mit einem Wert von
über Fr. 30 Mio neben solchen mit einem Transaktionspreis von weniger
als Fr. 1 Mio miteinbezogen würden.
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Seite 43
14.4.2. Die Vorinstanz wendet dagegen ein, es treffe zu, dass besondere
Objekte, namentlich aussergewöhnlich grosse Immobilien mit einem
hohen Transaktionspreis einen starken Einfluss auf die Regression
hätten. Der Heterogenität der Objekte werde aber Rechnung getragen,
indem die Regression robust gestaltet sei. Bei einer hedonischen
Bewer￿tung mit einer robusten Regression würden ungewöhnliche Werte
unter￿gewichtet. Dabei werde ermittelt, welche Transaktionen stark von
der Regressionsgeraden abweichen (d.h. ein grosses Residuum haben)
und die Regressionsgerade stark beeinflussen (grosse Hebelwirkung).
Diese Transaktionen würden als Ausreisser identifiziert und allmählich
vernachlässigt (zur Methode der robusten Regression ausführlich
SCOGNAMIGLIO, a.a.O. S. 71 ff.).
14.4.3. Die Wahl eines robusten Regressionsmodells trägt der
Hete￿rogenität der Objekte Rechnung, eine Verfälschung der Resultate
durch ungewöhnliche Objekte ist bei dieser Methode nicht zu befürchten.
Die entsprechende Rüge der Enteigner erweist sich als unbegründet.
15.
15.1. Die Enteigner rügen zudem, bei den Vergleichsobjekten in den
Einzugs￿gebieten der Flughäfen Genf, Lugano, Basel und Bern sei der
Fluglärm nicht berücksichtigt worden. Dadurch würde der regressierte
Wert für den Einfluss des Fluglärms verfälscht. Die Vorinstanz führte
dazu anlässlich der Instruktionsverhandlung aus, der Fluglärm der
übrigen Flughäfen sei bei der Ermittlung des Fluglärmeffekts nicht
berücksichtigt worden. Liegenschaften im Einzugsgebiet dieser Flughäfen
seien nur zur Bewertung der übrigen Objekteigenschaften verwendet
worden. Die Richtigkeit dieser Darstellung haben die Enteigner im
Rahmen ihrer Schlussbemerkungen nicht bestritten.
15.2. Ob und wieviele der Objekte erheblichem Fluglärm anderer
Flug￿häfen ausgesetzt waren, ist den Akten nicht zu entnehmen. Die
Kritik der Enteigner ist grundsätzlich berechtigt. Werden bei einer
hedonischen Bewertung der Liegenschaften bei einzelnen Objekten
relevante Eigen￿schaften nicht berücksichtigt, während sie bei anderen
in das Modell einbezogen werden, besteht die Gefahr, dass die
Bewertung dieser Eigenschaft verzerrt wird. Die Liegenschaften
erscheinen im Modell als nicht fluglärmbelastet, obwohl sie allenfalls
ebenfalls eine fluglärm￿be￿dingte Wertminderung erlitten haben. Dies
könnte dazu führen, dass die übrigen Eigenschaften dieser
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Seite 44
Liegenschaften zu tief bewertet würden. Wird dadurch der Wert der
übrigen Eigenschaften im Modell insgesamt vermindert, könnte dies zur
Folge haben, dass der Effekt des Fluglärms unterschätzt wird.
15.3. Da im Verhältnis zur Gesamtzahl der erfassten Transaktionen nur
ein sehr kleiner Teil der Liegenschaften im Einflussgebiet der übrigen
Flughäfen liegt und die Fluglärmbelastung aufgrund der Lage und der
Grösse der übrigen Flughäfen deutlich geringer sein dürfte als diejenige
im Bereich des Flughafens Zürich, ist dieser Effekt aber vernachlässigbar.
Es erscheint jedenfalls vertretbar, dies im Rahmen der unvermeid￿lichen
Schematisierung eines solchen Modells nicht zu berücksichtigen. Auch
diese Rüge der Enteigner erweist sich als unbegründet.
16.
Die Enteigner bringen weiter vor, das Bundesgericht habe festge￿halten,
der fluglärmbedingte Minderwert dürfte bei auch mit Strassen￿lärm
belas￿teten Liegenschaften wesentlich geringer sein. Der
Stras￿sen￿lärm sei im hedonischen Modell EschK aber nicht
berücksichtigt.
16.1. Die Vorinstanz führte dazu anlässlich der Instruktionsverhandlung
aus, der Strassenlärm sei zwar nicht in Form von geocodierten Daten
berücksichtigt worden, aber in die Beno￿tung der Microlage eingeflossen.
Analysen hätten gezeigt, dass das Modell durch den Einbezug weiterer
GIS-Daten nicht genauer werde. Dies sei verständlich, da auch der
Liegen￿schaftskäufer lediglich eine quali￿tative Bewertung vornehme.
Auch die Rich￿tigkeit dieser Aussage haben die Enteigner im Rahmen
ihrer Schluss￿￿bemerkungen nicht bestritten.
16.2. Das Bundesgericht hat in seinem Entscheid 1E.9/2007 vom
28. April 2008 E. 13.3 festgehalten, die schematische Bewertung
schlies￿se nicht aus, dass den örtlichen Gegebenheiten wie namentlich
dem Strassenlärm Rechnung getragen werde. Wie dies zu geschehen
habe, hat das Bundesgericht dagegen nicht vorgegeben, insbesondere
hat es den Einbezug geocodierter Strassenlärmdaten nicht verlangt,
sondern lediglich festgehalten, der Einsatz einer Bewertungstabelle,
welche feinere Unterscheidungen treffe als der von der
Schätzungskommission in anderen Fällen verwendete
Lageklassenschlüssel, könne in solchen Fällen von Nutzen sein. Das
Bewertungsmodell der Vorinstanz berück￿sichtigt eine Vielzahl von
Lagefaktoren und in diesem Zusammenhang auch die
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Seite 45
Strassenlärmbelastung. Mehr kann aufgrund der bundesgerichtlichen
Vorgaben nicht verlangt werden, weshalb das Vorgehen der Vorinstanz
auch diesbezüglich nicht zu beanstanden ist.
17.
17.1. Die Enteigner bezeichnen ferner die Bewertung der Lärmbelastung
als zu undifferenziert. So werde nicht zwischen der Tagesrand- und
Spitzen￿belastung unterschieden. Diese Differenzierung sei aber vom
Bundesgericht in BGE 134 II 49 E. 18.5.2 in Bezug auf MIFLU I als
korrekt taxiert worden. Es könne nicht angehen, dass mangels
genügender Daten die Tagesrand- und Spitzenbelastung ausser Acht
gelassen werde.
17.2. Die Vorinstanz entgegnet, das Modell sei mit sechs verschiedenen
Lärmspezifikationen mit je 12 verschiedenen Kombi￿nationen von
Objekt- und Lageeigenschaften durchgerechnet worden, insgesamt seien
also 72 Modellvarianten geprüft worden. Es habe sich ergeben, dass der
Einbe￿zug der Spitzenbelastung keine signifikanten Auswirkungen habe.
Wenn die Spitzen- und Tagesrandbelastung nicht gesondert
berücksichtigt werde, sei das Gewicht der Grundbelastung entsprechend
höher. Die Resul￿ta￿te seien vergleichbar. Die Enteignete fügt an, wenn
das Bundes￿gericht MIFLU I gutgeheissen habe, heisse dies nicht, dass
das Modell sklavisch nachgebildet werden müsse. Ein Abstellen auf die
Grundbe￿lastung sei mangels anderer Daten zulässig.
17.3. Aus den Ausführungen des Bundesgerichts in BGE 134 II 49
E. 18.5.2 kann nicht geschlossen werden, dass eine Aufteilung der
Lärmbelastung in Grund-, Tagesrand- und Spitzenbelastung auch bei der
Ermittlung des Minderwerts von Ertragsliegenschaften geboten ist. Das
Bundesgericht prüfte in jenem Verfahren auf eine entsprechende Rüge
des Beschwerdeführers hin, ob anstelle der in MIFLU I gewählten
Fluglärmparameter auf die Anzahl der Flugbewegungen abzustellen sei.
Es äusserte sich aber nicht dazu, ob auf die Grundbelastung oder auf
andere Lärmwerte abzustellen sei, sondern bezeichnete lediglich die im
Modell vorgesehene Lärmspezifikation als zulässig. Bei der Wahl der
Fluglärmparameter besteht ein erheblicher Spielraum; diese sind nach
sachlichen Kriterien zu wählen. Die Vorinstanz hat Modelle
durchge￿rechnet, bei denen der Fluglärm aufgrund der Grundbelastung,
der Spitzen￿belastung sowie einer Kombination der beiden
Lärmindikatoren berücksichtigt wurde und sich nach Analyse der
A-2684/2010
Seite 46
Minderwerte (Betas), der Standartabweichungen und der Signifikanz
(tBetas) für ein Abstellen auf die Grundbelastung entschieden. Nachdem
ein statistisch signifikanter Einfluss des Spitzenlärms nicht ermittelt
werden konnte, erscheint dieses Vorgehen sachgerecht und ist nicht zu
beanstanden.
18.
18.1. Nach Auffassung der Enteigner ist das hedonische Modell ESChK
weniger genau als von der Vorinstanz behauptet. Das von der Vorinstanz
angeführte Bestimmtheitsmass R2 von 95% zeige eine
Schein￿genauig￿keit, es stimme zumindest für die
Kleinmehr￿familienhäuser nicht. Der Wert werde gemäss dem Gutachten
von Prof. Thalmann durch die Ausrichtung auf die grossen Objekte
erhöht. Eine genauere Betrachtung der Residuals zeige (nicht unübliche)
Abweichungen der Transak￿tions￿preise von den prognostizierten
Preisen von mehr als 14 % bei der Hälfte der Liegenschaften. Ein hohes
R2 könne ein Hinweis sein, dass zwar die Daten in der Stichprobe gut
reproduziert würden, das Modell ausserhalb der Stich￿probe aber
untauglich sei. Ein hohes R2 beweise zudem die Genauigkeit der
einzelnen Koeffizienten nicht. Ein hohes R2 sei weder ein Beweis für noch
gegen die Genauigkeit des Modells.
18.2. Die Vorinstanz wendet ein, auch das Modell MIFLU II weise einen
angeblich unüblich hohen R2 Wert von 87% auf. Selbst wenn die
Abweichung bei den Kleinliegenschaften 14 % betragen würde, sei die
Genauigkeit immer noch hoch. Der angeblich die scheinbare Genauigkeit
erhöhende Einfluss der Mieteinnahmen werde von Prof. Thalmann nicht
geltend gemacht.
18.3. Das Bestimmtheitsmass R2 ist der Quotient der durch die
Regression erklärten Streuung und der Gesamtstreuung. Es dient als
einfache Masszahl zur – wenn auch eher formalen – Beurteilung der
Güte eines Regressionsansatzes (FAHRMEIR/KÜNSTLER/PIGEOT/TUTZ,
a.a.O., S. 161 und S. 498). Der hohe R2-Wert ist damit zumindest ein
Anhaltspunkt für die Genauigkeit des Modells. Das Streben nach einem
möglichst hohen Bestimmtheitsmass darf aber nicht dazu führen, dass
andere Gütekriterien vernachlässigt werden. So ist namentlich die
Angabe der Signifikanz des Gesamtmodells unerlässlich (GÜNTER, a.a.O.,
748).
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Seite 47
18.4. Das hedonische Modell ESchK weist in der Tat ein hohes R2 auf.
Dies spricht, zumindest soweit keine Anhaltspunkte für eine einseitige
Ausrichtung auf dieses Kriterium bestehen, für die Genauigkeit und
Aussagekraft des Modells. Die Vorinstanz hat bei der Beurteilung des
Modells zudem nicht allein auf den Wert R2 abgestellt. So hat sie mit dem
t-Wert und dem p-Wert weitere statistische Masszahlen in die Beurteilung
einbezogen. Die Vorinstanz stellte anhand der t-Werte von
durchschnittlich 3.5 und den p-Werten von durchschnittlich 0.001 eine
hohe Signifikanz der Modelle fest.
Der t-Wert bezeichnet das Verhältnis eines geschätzten Koeffizienten zu dessen Streuung und ist eine
anerkannte Masszahl zur Auswertung statistischer Tests, ebenso der von Statistiksoftware aufgrund des t-
Werts und der Anzahl Freiheitsgrade errechnete p-Wert (oder Über￿schrei￿tungs￿wahrscheinlichkeit, vgl.
dazu FAHRMEIR/KÜNSTLER/PI￿GEOT/TUTZ, a.a.O., S. 419). Die Vorinstanz hat damit die Qualität des Modells
anhand sachgerechter und bewährter Kriterien beurteilt. Aus den Ausführungen der Enteigner ergeben sich
keine Anhaltspunkte, dass die von der Vorin￿stanz verwendeten Masszahlen ungeeignet oder falsch sein
sollten.
18.5. Auch diese Rüge der Enteigner erweist sich damit als unbegründet.
19.
Die Enteigner rügen weiter, die Modellierung der Mikrolage sei im
hedonischen Modell EschK stark vereinfacht, da mit Ausnahme des
Fluglärms sämtliche Aspekte der Mikrolage nur in einer einzigen Variabel
ausgedrückt würden. Auch diese Rüge erweist sich indessen als
unbegründet. Die Auswahl der einzelnen preisbestimmenden Faktoren ist
bei der Erarbeitung von Bewertungsmodellen immer diskutabel (BGE 134
II 49 E. 18.5.1). Die Bewertung der Mikrolage im strittigen Modell
berücksichtigt aber eine Vielzahl von Gesichtspunkten (so. z.B. die
Distanz zu Schulen und Einkaufsmöglichkeiten, die Aussicht oder die
Besonnung), ist nachvollziehbar und sachgerecht und damit nicht zu
beanstanden.
20.
Weiter bemängeln die Enteigner, die Ergebnisse des Modells seien
logisch nicht haltbar. Der prozentuale Abschlag pro dB müsse
unab￿hängig von der Grundbelastung gleich bleiben. Dieses Argument
wäre richtig, wenn sich die Fluglärmbelastung insgesamt linear auf den
Liegen￿schaftswert auswirken würde. Wie die Vorinstanz darlegt, ist aber
unterhalb eines Schwellenwertes (ca. 45 dB) keine Auswirkung auf die
Preise festzustellen. Dies ist ohne Weiteres nachvollziehbar und
A-2684/2010
Seite 48
entspricht auch den seinerzeitigen Ausführungen der Enteigner in Bezug
auf MIFLU I (vgl. 134 II 49 E. 18.5.2). Der Fluglärmeinfluss ist damit
zumindest in tieferen Bereichen nicht linear, sondern folgt einer Kurve mit
zunehmendem Gefälle. Wird ein durchschnittlicher Lärmkoeffizient
errechnet, muss dieser unterschiedlich ausfallen, je nachdem welcher
Ausschnitt der Entwertungskurve zugrunde gelegt wird.
Damit erweist sich auch eine weitere Rüge der Enteigner als unbegründet. Sie machen geltend, aufgrund
der tieferen Grundbelastung (45 dB) resultierten deutlich höhere Ergebnisse als bei MIFLU I, welches den
Lärmeinfluss ab einer Grundbelastung von 50 dB ermittelte. Wird die Entwertung ab einer tieferen
Grundbelastung ermittelt, ergibt sich dadurch – wie im Bericht zum Modell gezeigt – ein tieferer
Entwertungssatz pro dB. Im Bereich der gege￿benenfalls entschädigungsberechtigten Lärmbe￿lastung
ergeben sich dadurch innerhalb des unvermeidlichen Streubereichs vergleichbare Lärmabschläge, weshalb
die Argumentation der Enteigner fehl geht.
In diesem Zusammenhang ist zudem auf eine andere Rüge der Enteigner einzugehen. Diese bringen vor,
es müsste nachgewiesen werden, dass der Einfluss des Fluglärms ab einem bestimmten Wert nicht wieder
abnimmt. Diese Kritik ist nicht ganz von der Hand zu weisen, da die Entwertung nicht unbegrenzt linear
zunehmen kann und ab einem bestimmten Schwellenwert eine vollständige Entwertung zu erwarten ist. Ob
die Entwertung bei sehr hoher Belastung wieder abnimmt oder gar vorübergehend zunimmt, kann anhand
der vorliegenden Daten nicht beantwortet werden. Dies kann aber nicht dazu führen, dass auf die
Festsetzung eines Entwertungssatzes verzichtet wird. Die Annahme einer linearen Entwertung erscheint
unter diesen Umständen zumindest im Bereich der für einen Grossteil der betroffenen Liegenschaften zu
erwartenden Lärmbelastung als vertretbare Schematisierung. Anzufügen ist, dass auch die von den
Enteignern erarbeiteten Modelle MIFLU I und MIFLU II von linearen Entwertungen ausgehen.
21.
21.1. Schliesslich bringen die Enteigner vor, die ermittelten
Fluglärm￿koeffizienten (%/db) seien widersprüchlich und deshalb nicht
haltbar. Die Streuung der Ergebnisse sei hoch, der höchste geschätzte
Einfluss des Fluglärms sei rund doppelt so hoch wie der tiefste.
21.2. Die Vorinstanz wendet dagegen ein, die 72 Modellspezifikationen
hätten dazu gedient, eine Vielzahl von äquivalenten Beobachtungen
auszuleuchten. Sie seien gründlich analysiert und im Bericht dargestellt
worden. Die Auswertung habe gezeigt, dass der Lärmeinfluss statistisch
signifikant sei. Eine gewisse Bandbreite sei unvermeidlich; jedes
statistische Modell liefere bei verschiedenen Spezifikationen eine
Band￿breite von Resultaten. Es sei kein Fehler, wenn diese Bandbreite
offen gelegt werde. Die Resultate würden innerhalb des
A-2684/2010
Seite 49
Vertrauensintervalls (d.h. des Bereichs, der durch eine statistische
Grösse plus oder minus eine Fehlergrenze definiert wird) liegen.
21.3. Die einzelnen preisbestimmenden Merkmale sind bei jedem
Schätzmodell diskutabel, es können deshalb durchaus unter￿schiedliche
Spezifikationen eines Modells erarbeitet werden. Dabei ist es
unver￿meidlich, dass je nach Spezifikation unterschiedliche Werte
resultieren. Im Rahmen der Modellentwicklung wurden die verschiedenen
Spezifi￿kationen nach statistischen Kriterien auf ihre Aussagekraft
geprüft und der Vorinstanz wurde die Bandbreite der statistisch
vertretbaren Spezifikationen vorgelegt. Deren Bandbreite erscheint im
Übrigen mit der ausgewiesenen statistischen Unschärfe vereinbar. Der
Entscheid für einen Entwertungssatz innerhalb der Bandbreite ist
dagegen ein Ermes￿sensentscheid, der zu Recht nicht im Rahmen der
Modellspe￿zifikation durch den Modellentwickler, sondern durch die
Vorinstanz getroffen wurde. Dieses Vorgehen scheint rechtmässig und
sachgerecht.
22.
Nachdem sich ergeben hat, dass die Verwendung des hedonischen
Modells ESchK nicht zu beanstanden ist, braucht auf die verschiedenen
für und gegen das Modell MIFLU II vorgebrachten Argumente nicht näher
eingegangen zu werden. Es kann aber festgehalten werden, dass das
Modell MIFLU II methodisch nachvollziehbar erscheint und auf einer
gros￿sen Datengrundlage basiert. Indessen waren auch bei der
Ausgestaltung dieses Modells Annahmen zu treffen und Parameter
festzulegen. So muss￿ten die Entwickler dieses Modells die durch
Regression zu bestim￿menden Variablen festlegen, einen Diskontsatz
bestimmen, einen durchschnittlichen Sanierungszyklus annehmen und
Prognosen über die künftige Entwicklung des Cashflows abgeben.
Zudem basiert auch dieses Modell auf statistischen Analysen, die mit
einer gewissen Unsicherheit behaftet sind. Es scheint zudem zumindest
zweifelhaft, ob die Anwendung eines einheitlichen Diskontsatzes bei der
DCF-Methode zu richtigen Ergebnissen führt. Den Unterschieden im mit
verschiedenen Anlagen verbunden Risiko ist durch entsprechende
Zuschläge auf den Diskontsatz Rechnung zu tragen (vgl. z.B. OTTO
WIPFLI, Bemessung immissionsbedingter Minderwerte von
Liegenschaften, Zürich 2007, S. 113, Das Schweizerische
Schätzerhandbuch, Bewertung von Immobilien, Stand 2005, Hrsg.
Schweizerische Vereinigung kantonaler Grundstückbewertungsexperten
SVK und Schweizerische Schätzungsexpertenkammer/Schweizerischer
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Seite 50
Verband der Immobilien-Treuhänder SEK, S. 83 ff.). Es sind vor diesem
Hintergrund keine Gründe erkennbar, weshalb das Modell MIFLU II dem
hedonischen Modell ESchK vorzu￿ziehen sein sollte.
23.
Da die Vorinstanz den lärmbedingten Minderwert der Liegenschaft der
Enteigneten in sachgemässer Ausübung ihres Ermessens (vgl. E. 11)
mittels des hedonischen Modells ESchK ermittelt hat, ist auf den
Eventualantrag der Enteigner, (gestützt auf MIFLU II) sei auf eine
Minderwertentschädigung zu verzichten, subeventuell sei diese zu
reduzieren, nicht weiter einzugehen. Die Beschwerde der Enteigner
erscheint damit insgesamt als unbe￿grün￿det und ist abzuweisen.
24. Zur Beschwerde der Enteigneten
24.1. Die Enteignete bestreitet die Anwendung des hedonischen Modells
ESchK nicht. Sie rügt aber, der Entwertungssatz sei innerhalb des durch
das Modell vorgegebenen Spielraums falsch festgelegt worden. Die
Vorinstanz habe innerhalb der Bandbreite des Modells einen
Fluglärm￿koeffizienten gewählt, der angeblich ungefähr den Werten von
MIFLU I entspreche. Die Enteignete hält fest, es liege im Ermessen der
Vorinstanz, den Fluglärmkoeffizienten innerhalb der statistisch
vertretbaren Spannbreite zu bestimmen. Dieses Ermessen sei aber
pflichtgemäss auszuüben. Die Vorinstanz habe für ihren Entscheid eine
schlüssige und nachvollziehbare Begründung zu liefern. Grundsätzlich
rechtfertige es sich, auf den Median der möglichen Werte abzustellen, ein
Abweichen müsse begründet werden.
Zunächst ist festzuhalten, dass das von der Vorinstanz bei der Wahl des Entschädigungssatzes verfolgte
Ziel, die Bemessung der Entschädigung bei Ertragsliegenschaften innerhalb des bestehenden
Ermessens￿spiel￿raums derjenigen bei selbstbenutztem Wohneigentum anzugleichen, nicht grundsätzlich
bestritten wird. Dieses Kriterium erscheint nachvollziehbar und sachlich gerechtfertigt und ist auch aus der
Sicht des Gerichtes nicht zu beanstanden.
Die Enteignete macht aber geltend, die Wahl des Entwertungssatzes durch die Vorinstanz entspreche nicht
dieser Vorgabe. Zum einen habe die Vorinstanz den in MIFLU I für selbstbewohnte Liegenschaften
ge￿wählten Entwertungssatz ungeprüft übernommen, zum andern hätte bei der Angleichung an MIFLU I
ein höherer Wert resultieren müssen.
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Seite 51
24.2.
24.2.1. Zunächst bringt die Enteignete vor, MIFLU I lege die ihm
zugrunde liegende statistische Bandbreite nicht offen. Falls die
angewendeten Entwertungssätze bei MIFLU I am unteren Ende dieser
Bandbreite liegen würden, sorge das Angleichen an MIFLU I dafür, dass
auch bei Ertragsliegenschaften eine Minimal￿entschädigung
zugesprochen werde. Ein Abstellen auf den Mindestwert (anstelle des
Medians) müsste aber begründet werden. Innerhalb der möglichen
Bandbreite seien die Entwertungssätze bei MIFLU I durch die Enteigner
festgelegt worden. Wenn diese Ermessensausübung von der Vorinstanz
ungeprüft übernom￿men werde, unterschreite diese ihr Ermessen. Falls
sich ergeben würde, dass bei MIFLU I bei Verwendung des Medians ein
höherer Minderwert resultiere, sei die Entschädigung gemäss
hedonischem Modell EschK entsprechend anzupassen.
24.2.2. Die Enteigner wenden ein, angesichts der Verzerrungen im
hedo￿nischen Modell EschK sei der Median ein zufälliger Wert. Diese
Verzer￿rungen seien nicht eruierbar. Durch ein Angleichen an MIFLU I
würden diese Verzerrungen mindestens teilweise entschärft. Sie fügen
an, der Unschärfebereich (Standardabweichung und Varianz) sei auch
bei MIFLU I ausgewiesen.
24.2.3. Die Vorinstanz bringt dagegen vor, die Bandbreite der Resultate
von MIFLU I sei ihr nicht bekannt. In der Grössenordnung liessen sich die
Resultate trotzdem vergleichen.
24.2.4. Soweit die Enteignete die Bemessung der Entschädigung für
selbstbewohnte Liegenschaften mit dem Modell MIFLU I kritisiert, ist
darauf nicht weiter einzugehen. Das Bundesgericht hat die Anwendung
von MIFLU I in BGE 134 II 49 E. 17 und 18 eingehend geprüft und in
E. 18.6 zusammenfassend festgehalten, dass das Modell einen hohen
wissenschaftlichen Standard erreiche und vertrauenswürdige Resultate
liefere. Das Modell wird seither bei der Bewertung von selbstgenutztem
Wohneigentum eingesetzt. Ob innerhalb des Modells eine Bandbreite
bestand und wie ein entsprechender Spielraum ausgefüllt wurde, ist nicht
Gegenstand des vorliegenden Verfahrens (vgl. dazu vorne E. 4.2). MIFLU
I wird auch nicht für die Bemessung der vorliegend strittigen
Entschädigung verwendet, es werden lediglich die mit MIFLU I
berechneten Werte im Rahmen der Er￿mes￿sensausübung wie vom
Bundesgericht verlangt als Vergleichswerte herangezogen. In der
A-2684/2010
Seite 52
Orien￿tierung an den Werten von MIFLU I kann daher keine
Ermessensunterschreitung der Vorinstanz gesehen werden.
24.2.5. Weiter macht die Enteignete geltend, die Vergleichsrechnung im
Bericht zum hedonischen Modell EschK enthalte einen um 0.5 % zu
tiefen Minderwert gemäss MIFLU I. Dies zeige ein Vergleich mit der nur
rund hundert Meter entfernt gelegenen Liegenschaft Z.________ 9.
Eventuell habe die Vorinstanz bei der Vergleichsrechnung nach MIFLU I
den Spitzenlärm nicht berücksichtigt. Würde dies korrigiert, würde der
Medianwert 1.2%/dB dem Wert gemäss MIFLU I am nächsten kommen.
Wenn der Entwertungssatz bei der nahegelegenen
Vergleichsliegenschaft aufgrund eines besseren Lagewerts höher
ausfalle, zeige dies, dass der Entscheid für den Minimalwert aleatorisch
geprägt sei. Wären andere Liegenschaften für einen Vergleich
ausgewählt worden, hätte die Angleichung an MIFLU I zur Wahl des
mittleren Entwertungssatzes von 1.2 % geführt.
24.2.6. Die Vorinstanz wendet ein, der Minderwert von
Ertragslie￿genschaften solle in der gleichen Grössenordnung liegen, wie
derjenige von Einfamilienhäusern. Es sei deshalb ein Durch￿schnittswert
ver￿schie￿dener, in der Nähe liegender Einfamilienhäuser betrachtet
wor￿den. Der gewählte Wert von 0.9%/dB komme diesem Wert am
nächsten. Es sei aber nicht rein rechnerisch der dem Durchschnitt der mit
MIFLU I berech￿neten Minderwerte von Vergleichsliegenschaften am
nächsten kom￿mende Entwertungssatz gewählt worden. Entscheidend
sei nicht, ob der durchschnittliche Wert gemäss MIFLU I um einige
Zehntelprozent näher beim Mittelwert, beim Median oder beim
Mindestwert gemäss dem hedonischen Modell ESchK liege. Sie sei
vielmehr von der Annahme ausgegangen, dass die Entwertung von
vermieteten Mehrfamilienhäusern tiefer ausfalle als bei selbstbewohnten
Liegenschaften. Es gebe keinen Grund, eine wesentlich höhere
Entschädigung zuzusprechen als bei Einfamilienhäusern.
24.2.7. Die Enteigner führen aus, der von der Vorinstanz angenommene
MIFLU I-Entwertungssatz für die Liegenschaft der Enteigneten sei
korrekt. Ein Vergleich mit der Liegenschaft Z.________ 9 führe zu
verzerrten Ergebnissen, da diese in einem anderen Planquadrat des
MIFLU I zu￿grun￿deliegenden Hektarrasters liege. Die
Entwertungssätze gemäss MIFLU I seien vom Lagewert abhängig. Dieser
werde hektargenau be￿rech￿net und sei für den Z.________ 9,
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Seite 53
namentlich aufgrund der tieferen Ausnützung, höher als für die
Y.________strasse. Entsprechend sei auch der Entwertungssatz höher.
24.2.8. Das Bundesgericht hat im Entscheid 1E.9/2007 vom 28. April
2008 E. 13.1 festgehalten, wenn sich anhand von MIFLU I ergebe, dass
das selbstgenutzte Wohneigentum in einem bestimmten Quartier
flug￿lärm￿bedingt einen schweren Schaden im Sinne der
Rechtsprechung erleide, so liege der Schluss nahe, dass auch die
Mehrfamilienhäuser, die gleich oder sogar noch stärker fluglärmbelastet
seien, in ähnlicher Weise beeinträchtigt würden. Die Vorinstanz ist bei der
Wahl des Entwer￿tungssatzes dieser Vorgabe gefolgt und hat den
Entwertungssatz so festgelegt, dass er in seiner Grössenordnung dem
gemäss MIFLU I für das entsprechende Planquadrat geltenden
Entwertungssatz entspricht. Dies erscheint nachvollziehbar und
sachgerecht. Wie die Vorinstanz ausführte, hat sie dabei nicht einfach
den dem MIFLU I-Wert rechnerisch am nächsten liegenden Wert der
Bandbreite des hedonischen Modells ESchK gewählt. Bei einem solchen
rein rechnerischen Angleichen hätten letztlich Unterschiede der
Entwertung von Vergleichsliegenschaften im Bereich von
Zehntelprozenten zur Wahl des einen oder anderen Satzes geführt.
Angesichts der unterschiedlichen Entwertungssätze in den
ver￿schiedenen Planquadraten hätte ein solcher Entscheid tatsächlich
aleatorischen Charakter gehabt.
Die Vorinstanz ist demgegenüber davon ausgegangen, dass die Entwertung von Renditeliegenschaften
zumindest nicht höher als die￿jenige von selbstbewohnten Einfamilienhäusern ausfalle und entsprechend
einen tieferen Entwertungssatz ausgewählt. Diese Annahme ist zwar empirisch – soweit bekannt – nicht
nachgewiesen, erscheint aber durchaus vertret￿bar. Die Vorinstanz hat damit nicht, wie von der
Enteigneten behauptet, eine eigentliche "Eichung" des Modells vorgenommen, sondern lediglich wie vom
Bundesgericht verlangt die von MIFLU I errechneten Werte in ihre Überlegungen einbezogen.
Es bestand daher auch kein Anlass, den MIFLU I-Entwertungssatz anhand eines hypothetischen
Einfamilienhausquartieres zu berechnen. Dies wäre aber auch sachlich nicht gerechtfertigt. Auch eine
solche Rechnung hätte nämlich den von der Enteigneten geltend gemachten Zufallscha￿rakter gehabt, nur
hätte in diesem Fall der Zufall zugunsten der Enteigneten gespielt.
Die Vorinstanz hat sich damit bei der Ermessensausübung von sachgerechten Erwägungen leiten lassen.
24.3. Im Laufe des Verfahrens machte die Enteignete schliesslich
geltend, die Wahl des Entwertungssatz hätte sich an demjenigen von
MIFLU I für Stockwerkeigentum orientieren müssen. Da die
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Seite 54
nachge￿reichte Berechnung ergab, dass die Berechnungen mit dem
Modell MIFLU I für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen
vergleichbare Resultate ergeben, ist auf diese Rüge nicht weiter
einzugehen.
24.4. Soweit sich die Beschwerde der Enteigneten gegen die Festsetzung
des Entwertungssatzes richtet, erweist sie sich als unbegründet und ist
abzuweisen.
25.
25.1. Die Enteignete beantragt ferner, die zugesprochene Entschädigung
sei bereits ab dem 1. Januar 1997 zu verzinsen. Sie führt dazu aus, das
hedonische Modell ESchK habe gezeigt, dass der Marktwert bereits ab
dem Stichtag 1. Januar 1997 reduziert sei. Dies sei einerseits mit den aus
der Sicht des Investors schlechteren Erwartungen zu zukünftig möglichen
Ertragssteigerungen zu erklären, anderseits fielen auch die
fluglärmbedingten Risikozuschläge auf den anzu￿wen￿denden
Kapitalisierungssätzen ins Gewicht.
25.2. Die Enteigner wenden dagegen ein, die Enteignete weise keine
Ertragseinbusse nach. Da die Liegenschaft vollvermietet und nicht
veräussert worden sei, habe die Enteignete per 1. Januar 1997 keinen
Schaden erlitten.
Die Vorinstanz führte dazu im angefochtenen Entscheid gestützt auf die bundesgerichtlichen Erwägungen
im Rückweisungsentscheid (1E.9/2007 vom 28. April 2008, E. 13.2) aus, die Mietertragseinbussen stellten
sich erst allmählich ein, so dass die Entschädigung erst mit Verzögerung zu verzinsen sei.
25.3. Die Ausführungen der Vorinstanz zur verzögerten Realisierung des
fluglärmbedingten Schadens bei Ertragsliegenschaften entsprechen den
bundesgerichtlichen Vorgaben und erscheinen korrekt. Selbst wenn bei
Transaktionsdaten bereits ab dem 1. Januar 1997 eine Einbusse
festzu￿stellen ist, kann daraus nicht geschlossen werden, dass der
Schaden bei nicht veräusserten Liegenschaften bereits am Stichtag
eingetreten ist. Im Rahmen der Kaufpreisberechnung werden künftige
Renditeerwartungen berücksichtigt, so dass die mit Verzögerung
eintretende Ertragseinbusse bereits vorweggenommen wird. Da die
Liegenschaft der Enteigneten aber nicht veräussert wurde, ist der
A-2684/2010
Seite 55
Schaden erst im Laufe der Zeit eingetreten. Der Aufschub der Verzinsung
erscheint damit gerechtfertigt.
26.
Soweit sich die Beschwerden gegen die Bemessung der
Enteignungsentschädigung richten, erweisen sie sich insgesamt als
unbegründet und sind abzuweisen. Es erübrigt sich unter diesen
Umständen, weitere Beweismassnahmen durchzuführen. Namentlich ist
kein Gutachten zur Beur￿teilung der Modelle einzuholen.
27.
27.1. Die Enteignete beantragt schliesslich, die zugesprochene
Parteient￿schädigung für das vorinstanzliche Verfahren sei von
Fr. 4'000.- auf Fr. 41'303.20 zu erhöhen. Sie bringt vor, das
Bundes￿gericht habe im Rückweisungsentscheid 1E.9/2007 vom 28.
April 2008 die bis zu diesem Zeitpunkt zu entschädigenden Parteikosten
auf Fr. 4'000.- festgesetzt. Seither sei ein Aufwand von Fr. 41'303.20
angefallen. Der angefallene Aufwand sei namentlich in Hinblick auf die
Prüfung der beiden neu entwickelten Bewertungsmodelle und der damit
verbundenen notwen￿digen Abklärungen gerecht￿fertigt. Die
Abrechnung sei nicht nach dem kantonalen Anwaltstarif erfolgt.
27.2. Die Enteigner wenden ein, die Parteientschädigung für das
vorin￿stanzliche Verfahren sei vom Bundesgericht rechtskräftig
festgelegt worden. Seither seien keine Rechtsschriften mehr zu verfassen
gewesen. Es bestehe zudem keine gesetzliche Grundlage, um die
Aufwendungen im Zusammenhang mit sämtlichen von den gleichen
Rechtsvertretern geführten Verfahren betreffend Ertrags￿liegenschaften
im Verfahren nur einer Klientin abzuwickeln. Zudem könne ein Teil des
geltend gemachten Aufwandes (wie Feierabend￿podien und Referate)
nicht entschädigt werden und die Entschädigung erfolge nicht nach dem
kantonalen Anwaltstarif.
27.3. Gemäss Art. 115 Abs. 1 EntG hat der Enteigner für die notwendigen
aussergerichtlichen Kosten des Enteigneten im Einsprache-, Einigungs-
und Schätzungsverfahren eine angemessene Parteientschädigung zu
bezah￿￿len. In analoger Anwendung von Art. 8 Abs. 1 der Verordnung
vom 10. September 1969 über Kosten und Entschädigungen im
Verwal￿tungsverfahren (SR 172.041.0) hat die Partei, welche Anspruch
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Seite 56
auf eine Parteientschädigung erhebt, der Behörde vor deren Entscheid
eine detaillierte Kostennote einzureichen; reicht sie die Kostennote nicht
rechtzeitig ein, so setzt die Behörde die Parteientschädigung von Amtes
wegen und nach Ermessen fest. Die Parteientschädigung umfasst die
Kosten der Vertretung (beinhaltend das Anwaltshonorar oder die
Vergütung für eine nichtanwaltliche berufsmässige Vertretung sowie den
Auslagenersatz) und allfällige weitere notwendige Auslagen (beinhaltend
die Spesen, soweit sie 100 Franken übersteigen, sowie den
Verdienst￿ausfall, soweit er einen Tagesverdienst übersteigt und die
Partei in bescheidenen finanziellen Verhältnissen lebt, vgl. Art. 8 Abs. 2
i.V.m. Art. 8, Art. 9 Abs. 1 sowie Art. 13 des Reglements vom 21. Februar
2008 über die Kosten und Entschädigungen vor dem
Bundesver￿waltungsgericht [VGKE, SR 173.320.2]). Der
Schätzungs￿kommission steht bei der Festlegung der
Parteientschädigung ein weiter Ermessensspielraum zu (vgl.
HESS/WEI￿BEL, a.a.O., N. 4 zu Art. 115).
27.4. Zunächst ist festzuhalten, dass das Bundesgericht – entgegen den
Ausführungen der Enteigner – im Entscheid 1E.9/2007 vom 28. April
2008 E. 14 keinen rechtskräftigen Entscheid über die Parteikosten im
vor￿instanzlichen Verfahren gefällt hat. Vielmehr hat es festgehalten, auf
den Antrag sei aufgrund der Rückweisung an die Vorinstanz nicht
einzugehen. Die Enteignete macht indessen lediglich den seit dem
Rückwei￿sungs￿entscheid des Bundesgerichts vom 28. April 2008
angefallenen Aufwand geltend, so dass für die Zeit bis zu diesem Datum
von der im Schätzungsentscheid vom 29. November 2006 festgesetzten
Partei￿entschädigung von Fr. 4'000.- auszugehen ist.
Die Vorinstanz hat im angefochtenen Schätzungsentscheid die der Enteigneten zugesprochene
Parteientschädigung wie schon in ihrem ersten Entscheid vom 29. November 2006 auf Fr. 4'000.-
festgesetzt. Es ist aber offensichtlich und durch die Kostennote der Vertreter der Enteig￿neten auch
belegt, dass auch nach dem 29. November 2006 noch Aufwand angefallen ist, weshalb es nicht
angemessen erscheint, die Partei￿entschädigung gegenüber dem ersten Schätzungsentscheid nicht zu
erhöhen.
Der von der Beschwerdeführerin geltend gemachte Aufwand ist gerecht￿fertigt. So sind namentlich die von
den Enteignern kritisierten Referate und Paneldiskussionen unter den besonderen Umständen (Füh￿rung
eines Klagepools) als effiziente Art der Instruktion zu bezeichnen. Weiter ist nicht zu beanstanden, dass bei
der Bearbeitung eines Klage￿pools dieser Grösse mehrere Anwälte involviert sind und Aufwand für die
interne Kommunikation anfällt. Auch unter Berück￿sichtigung dieser Aufwände dürften die Parteikosten
erheblich tiefer liegen, als wenn die betroffenen Fälle jeweils einzeln geführt würden. Schliesslich kann der
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Seite 57
angewandte Stundenansatz von Fr. 280.- nicht als unangemessen hoch bezeichnet werden. Die
umfassende Entschä￿digung des geltend gemachten Aufwands ist damit angemessen.
Wie aus der Leistungszusammenstellung hervorgeht, bezieht sich der Aufwand jedoch auf insgesamt vier
Pilotfälle für Renditeliegenschaften. Der angefallene Aufwand ist daher auf die betreffenden Verfahren zu
verteilen, was im hier zu beurteilenden Fall für die Zeit seit dem Rückweisungsentscheid einen Aufwand
von einem Viertel, ausmachend Fr. 10'325.80, ergibt.
Die Parteientschädigung für das gesamte erstinstanzliche Verfahren (d.h. inkl. den vor dem
Rückweisungsentscheid angefallenen Aufwand) ist daher auf Fr. 14'325.80 (inkl. Mehrwertsteuer und
Auslagen) fest￿zulegen. Festzuhalten ist, dass im Rahmen von weiteren Schät￿zungs￿verfahren der
Aufwand nur abzugelten ist, soweit er nicht bereits im Rahmen der Pilotverfahren geltend gemacht wurde.
Insofern ist die Beschwerde der Enteigneten gutzuheissen.
28.
Die Kosten des Verfahrens vor dem Bundesverwaltungsgericht,
einschliesslich einer Parteientschädigung an die Enteignete, haben die
Enteigner zu tragen (Art. 116 Abs. 1 EntG). Werden die Begehren der
Enteigneten ganz oder zum grösseren Teil abgewiesen, so können die
Kosten auch anders verteilt werden. Unnötige Kosten trägt in jedem Fall,
wer sie verursacht hat (Art. 116 Abs. 1 Satz 2 und 3 EntG).
28.1. Die Enteignete hat keine missbräuchlichen Rechtsbegehren
gestellt. Eine Abweichung vom Grundsatz, dass die aus der
Geltendmachung des Enteignungsrechts entstehenden Kosten der
Enteigner trägt, rechtfertigt sich daher trotz des mehrheitlichen
Unterliegens der Enteigneten im von ihr eingeleiteten
Beschwerdeverfahren nicht (vgl. Art. 114 Abs. 1 und Abs. 2 EntG). Die
Verfahrenskosten werden auf Fr. 7'000.- festgesetzt und den Enteignern
zur Bezahlung auferlegt (Art. 116 Abs. 1 EntG).
28.2. Die Parteientschädigung umfasst die Kosten der Vertretung sowie
allfällige weitere notwendige Auslagen der Partei (Art. 8 und 9 VGKE).
Das Anwaltshonorar wird nach dem notwendigen Zeitaufwand der
Vertreterin oder des Vertreters bemessen. Der Stundenansatz beträgt für
Anwältinnen und Anwälte mindestens 200 und höchstens 400 Franken
inklusive Mehrwertsteuer. Bei Streitigkeiten mit Vermögensinteressen
kann das Anwaltshonorar angemessen erhöht werden (Art. 10 VGKE).
Wird keine Kostennote eingereicht, so setzt das Gericht die
Entschädigung auf Grund der Akten fest (Art. 14 Abs. 2 VGKE). Der von
den Vertretern der Enteigneten geltend gemachte Aufwand von 229.73
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Seite 58
Std. à Fr. 280.- zuzügl. 7.6 % Mehrwert￿steuer (MwSt) für das Jahr 2010
sowie von 6 Std à Fr. 280.- zuzügl. 8 % MwSt für das Jahr 2011 erscheint
angesichts der Komplexität der Streitsache und des angefallenen
Aufwandes gerecht￿fertigt. Der geltend gemachte Betrag von Fr.
71'527.05 ist ausgewiesen und den Enteignern zur Bezahlung
aufzuerlegen.
Den Enteignern steht gemäss Art. 116 Abs. 1 EntG keine Parteientschädigung zu.
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Seite 59
.
Demnach erkennt das Bundesverwaltungsgericht:
1.
Die Beschwerde der Enteigneten wird teilweise gutgeheissen und die
Parteientschädigung für das erstinstanzliche Verfahren auf Fr. 14'325.80
(inkl. Mehrwertsteuer und Auslagen) festgelegt. Soweit weitergehend
werden die Beschwerden abgewiesen.
2.
Die Verfahrenskosten von Fr. 7'000.- werden den Enteignern auferlegt
und mit dem geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.
3.
Die Enteigner haben der Enteigneten für das Beschwerdeverfahren eine
Parteientschädigung von Fr. 71'527.05 (inkl. 7.6% MwSt auf Fr. 64'788.80
und 8% MwSt auf Fr. 1'680.-) zu bezahlen.
4.
Dieses Urteil geht an:
– die Beschwerdeführenden 1 (Gerichtsurkunde)
– die Beschwerdeführerin 2 (Gerichtsurkunde)
– die Vorinstanz (Ref-Nr. 1999-137P/019; Gerichtsurkunde)
Für die Rechtsmittelbelehrung wird auf die nächste Seite verwiesen.
Die vorsitzende Richterin: Der Gerichtsschreiber:
Kathrin Dietrich Simon Müller
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Seite 60
Rechtsmittelbelehrung:
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen nach Eröffnung beim
Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen
Angelegenheiten geführt werden (Art. 82 ff., 90 ff. und 100 des
Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 [BGG, SR 173.110]). Die
Rechtsschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren,
deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu
enthalten. Der angefochtene Entscheid und die Beweismittel sind, soweit
sie der Beschwerdeführer in Händen hat, beizulegen (Art. 42 BGG).
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