A-3465/2015 - Abteilung I - Enteignung - Enteignung, Einräumung einer Dienstbarkeit, Entsch...

B u n d e s v e rw a l t u ng s g e r i ch t
T r i b u n a l ad m i n i s t r a t i f f éd é r a l
T r i b u n a l e am m in i s t r a t i vo f e d e r a l e
T r i b u n a l ad m i n i s t r a t i v fe d e r a l








Abteilung I
A-3465/2015



Ur t e i l vom 1 5 . Sep t embe r 2 0 1 6
Besetzung
Richterin Marianne Ryter (Vorsitz),
Richter Jürg Steiger, Richter Maurizio Greppi,
Gerichtsschreiber Ivo Hartmann.



Parteien
A._______,
Beschwerdeführer 1 und Beschwerdegegner 2 / Enteigneter,



gegen


Swissgrid AG,
Werkstrasse 12, 5080 Laufenburg,
vertreten durch Dr. iur. Stefan Schalch, Rechtsanwalt,
Legis Rechtsanwälte AG, Forchstrasse 2, 8032 Zürich,
Beschwerdegegnerin 1 und Beschwerdeführerin 2 / Enteig-
nerin,

Eidg. Schätzungskommission Kreis 11,
c/o Herr Hans Munz, Rechtsanwalt,
Bahnhofstrasse 8, 8580 Amriswil,
Vorinstanz.




Gegenstand
Enteignung, Einräumung einer Dienstbarkeit,
Entschädigung.
A-3465/2015
Seite 2
Sachverhalt:
A.
A._______ ist Eigentümer der nebeneinander liegenden Grundstücke
Nr. [1], Grundfläche: 1020 m2, und Nr. [2], Grundfläche: 2351 m2, beide
Grundbuch …, in der Gemeinde B. Die beiden Grundstücke werden durch
eine Strasse (Strassenparzelle Nr. [3]) voneinander getrennt. Die Parzelle
Nr. [1], auf der sich ein Wohnhaus (Versicherungs-Nr. …) und ein Schopf
(Versicherungs-Nr. …) befinden, erwarb A._______ im Jahr 1974; das
Grundstück Nr. [2] mit dem darauf befindlichen Ökonomiegebäude kaufte
er im Jahr 1989 hinzu. Beide Grundstücke liegen in der
Landwirtschaftszone. Über das Grundstück Nr. [2] führt die im Jahr 1959
erstellte Hochspannungsfreileitung (220 kV-Freileitung; nachfolgend:
Hochspannungsleitung) Töss-Weinfelden/Winkeln-Wittenwil der
Nordostschweizerischen Kraftwerke Grid AG (nachfolgend: NOK Grid AG
[Rechtsvorgängerin der heutigen Swissgrid AG]). Süd-westlich der beiden
Grundstücke, ca. 17 m von der westlichen Grenze des Grundstücks Nr. [2]
bzw. rund 140 m vom Wohnhaus entfernt, befindet sich der T-Mast Nr. …
der Hochspannungsleitung. Der geringste Abstand der
Hochspannungsleitung zum Wohnhaus beläuft sich auf rund 35 m.
B.
Im Jahr 1992 schloss die NOK Grid AG mit A._______ einen
Dienstbarkeitsvertrag ab, welcher die Überleitung der Hochspannungs-
leitung zu Lasten des Grundstücks Nr. [2] gestattete. Sie vereinbarten,
dass die Dienstbarkeit bis zum Ablauf des beim Bau der Hochspannungs-
leitung am 4. Februar 1959 abgeschlossenen Dienstbarkeitsvertrags, d.h.
bis zum 4. Februar 2009, gelte.
C.
Da nach Ablauf der Vertragsdauer keine gütliche Einigung über einen
freihändigen Erwerb der Durchleitungsrechte erzielt werden konnte,
beantragte die NOK Grid AG (nachfolgend: Enteignerin) am 11. September
2009 beim Präsidenten der Eidgenössischen Schätzungskommission,
Kreis 11 (ESchK 11), die Einleitung des abgekürzten Enteignungsver-
fahrens.
D.
Mit Entscheid vom 21. Dezember 2011 sprach die ESchK 11 der
Enteignerin das Recht zum Betrieb und Fortbestand der Hochspannungs-
leitung auf der Parzelle Nr. [2] vom 5. Februar 2009 bis 4. Februar 2059 zu
gegen Bezahlung einer Enteignungsentschädigung in der Höhe von
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Fr. 1'309.50 (bestehend aus einer Entschädigung von Fr. 1'131.20 zu-
züglich Zins von 5% für die Jahre 2009 bis 2011 in der Höhe von Fr. 178.30;
vgl. Erwägung 8c und 8d sowie Dispositiv-Ziff. 1) zu Gunsten von
A._______ (nachfolgend: Enteigneter).
E.
Die dagegen vom Enteigneten erhobene Beschwerde hiess das Bundes-
verwaltungsgericht mit Urteil vom 27. Februar 2013 teilweise gut (Ver-
fahren A-602/2012). Es setzte die Enteignungsentschädigung für das
Recht zum Betrieb und Fortbestand der Hochspannungsleitung auf der
Parzelle Nr. [2] auf Fr. 1'131.20 zuzüglich Zins von 5% seit dem 5. Februar
2009 fest. Im Übrigen wies es die Beschwerde ab, soweit es darauf eintrat
(Dispositiv-Ziff. 1). Namentlich lehnte es einen Entschädigungsanspruch
des Enteigneten aufgrund des geltend gemachten Minderwerts des
Wohnhauses auf der Parzelle Nr. [1] ab.
F.
Dieses Urteil focht der Enteignete am 18. April 2013 beim Bundesgericht
an (Verfahren 1C_356/2013) und beantragte unter anderem, dessen
Dispositiv-Ziffer 1 sei insoweit aufzuheben, als ihm für den Minderwert der
Parzelle Nr. [1] eine Entschädigung von Fr. 167'700.–, zuzüglich Zins zu
bezahlen sei; eventuell sei die Sache zur Bemessung der Entschädigung
an die ESchK 11 zurückzuweisen.
G.
Mit Urteil vom 5. März 2014 hiess das Bundesgericht die Beschwerde gut,
soweit es darauf eintrat. Es hob Dispositiv-Ziff. 1 des angefochtenen Urteils
auf, soweit dieses die Beschwerde des Enteigneten abgewiesen hatte, und
wies die Angelegenheit zur Neubeurteilung im Sinne der Erwägungen an
die ESchK 11 zurück.
H.
Am 27. November 2014 beantragte der Enteignete vor der ESchK 11, er
sei mit Fr. 205'000.– zuzüglich gesetzlichem Zins per 5. Februar 2009 zu
entschädigen. Diesen Betrag erhöhte er mit Eingabe vom 25. Februar
2015 auf Fr. 214'000.– zuzüglich Zins.
I.
In der Folge verpflichtete die ESchK 11 mit Entscheid vom 16. März 2015
die Enteignerin, dem Enteigneten einmalig Fr. 95'500.– zuzüglich 5% Zins
seit 4. Februar 2009 für den Minderwert der Parzelle Nr. [1] zu bezahlen.
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Zugleich verpflichtete sie die Enteignerin den Enteigneten mit Fr. 12'583.90
(Parteientschädigung und Auslagen für ein Privatgutachten) zu ent-
schädigen.
J.
Gegen diesen Entscheid erhebt der Enteignete (Beschwerdeführer 1 und
Beschwerdegegner 2; nachfolgend: Enteigneter) am 29. Mai 2015 Be-
schwerde beim Bundesverwaltungsgericht und beantragt die Aufhebung
von dessen Dispositiv-Ziff. 1 sowie die Festsetzung der Enteignungs-
entschädigung für den Minderwert der Parzelle Nr. [1] auf Fr. 214'000.–
zuzüglich 5% Zins seit dem 4 Februar 2009. Eventuell beantragt er die
Einholung eines gerichtlichen Gutachtens.
K.
Daraufhin erhebt die Enteignerin (Beschwerdegegnerin 1 und Beschwer-
deführerin 2; nachfolgend: Enteignerin) am 12. Juni 2015 Anschluss-
beschwerde beim Bundesverwaltungsgericht und beantragt, dass die
Ziff. 1 und 5 des Dispositivs aufzuheben und die einmalige Minder-
wertsentschädigung für die Parzelle Nr. [1] auf maximal Fr. 31'565.– ohne
Zins festzusetzen sei; eventuell sei das Verfahren zur neuen Entscheidung
in diesem Punkt an die Vorinstanz zurückzuweisen. Zudem sei die
Parteientschädigung des Enteigneten für den zweiten Rechtsgang vor der
ESchK 11 auf Fr. 7'286.– (inkl. Barauslagen und Mehrwertsteuer)
festzusetzen.
L.
Mit Vernehmlassungen vom 8. und 29. Juni 2015 beantragt die ESchK 11
(nachfolgend: Vorinstanz) die Abweisung der Beschwerde sowie der
Anschlussbeschwerde.
M.
Am 14. August 2015 reicht die Enteignerin die Beschwerdeantwort ein und
beantragt, die Beschwerde sei abzuweisen, sowei darauf einzutreten sei.
N.
Der Enteignete verlangt mit der Anschlussbeschwerdeantwort vom
17. August 2015 die Abweisung der Anschlussbeschwerde.
O.
Am 19. Oktober 2015 führte das Bundesverwaltungsgericht einen
Augenschein vor Ort durch.
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Seite 5
P.
In den Schlussbemerkungen des Enteigneten vom 24. November 2015
und den Schlussbemerkungen der Enteignerin vom 14. Dezember 2015
halten beide an ihren Anträgen fest.
Q.
Auf die weiteren Vorbringen und die sich in den Akten befindlichen
Schriftstücke wird, soweit für den Entscheid relevant, in den nachfolgenden
Erwägungen eingegangen.

Das Bundesverwaltungsgericht zieht in Erwägung:
1.
1.1 Entscheide der Eidgenössischen Schätzungskommissionen unterlie-
gen der Beschwerde an das Bundesverwaltungsgericht (Art. 77 Abs. 1 des
Bundesgesetzes vom 20. Juni 1930 über die Enteignung [EntG, SR 711]).
Dieses ist demnach zur Beurteilung der vorliegenden Beschwerde sachlich
zuständig. Das Beschwerdeverfahren richtet sich nach dem Verwaltungs-
gerichtsgesetz vom 17. Juni 2005 (VGG, SR 173.32), soweit das Enteig-
nungsgesetz nichts anderes bestimmt (vgl. Art. 77 Abs. 2 EntG). Das VGG
verweist in Art. 37 seinerseits ergänzend auf die Regeln des Verwaltungs-
verfahrensgesetzes vom 20. Dezember 1968 (VwVG, SR 172.021).
1.2 Die Beschwerdelegitimation richtet sich nach Art. 78 Abs. 1 EntG. Die-
ser Bestimmung zufolge sind in jedem Fall die Hauptparteien, d.h. die In-
haber der enteigneten Rechte zur Beschwerdeführung befugt. Im Übrigen
gelten die allgemeinen Voraussetzungen gemäss Art. 48 Abs. 1 VwVG, wo-
nach zur Beschwerde berechtigt ist, wer am vorinstanzlichen Verfahren teil-
genommen hat (Bst. a), durch den angefochtenen Entscheid besonders
berührt ist (Bst. b) und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung
oder Änderung hat (Bst. c; vgl. statt vieler: Urteil des BVGer A-4873/2014
vom 21. Oktober 2015 E. 1.2 mit weiteren Hinweisen).
Der Enteignete ist Eigentümer des Grundstücks Nr. [1], welches durch die
Beeinträchtigung des Grundstücks Nr. [2] eine Werteinbusse erleidet (vgl.
Urteil des BGer 1C_356/2013 vom 5. März 2014 E. 2.5.2). Er ist damit als
Hauptpartei im Sinne von Art. 78 Abs. 1 EntG zu qualifizieren. Sodann ist
er Adressat des angefochtenen Entscheides, mit dem ihm eine tiefere Ent-
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schädigung zugesprochen wurde, als er beantragt hat. Folglich ist er for-
mell wie materiell beschwert und damit ohne Weiteres zur Beschwerde le-
gitimiert.
1.3 Auf die frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde des Enteigne-
ten vom 29. Mai 2015 ist einzutreten (Art. 50 Abs. 1 und Art. 52 Abs. 1
VwVG).
2.
Die Enteignerin reichte am 12. Juni 2015 eine Anschlussbeschwerde ein.
2.1 Gemäss Art. 78 Abs. 2 EntG kann die Gegenpartei innert zehn Tagen
nach Empfang der Mitteilung von der Beschwerde beim Bundesverwal-
tungsgericht den Anschluss erklären und dabei selbständige Anträge stel-
len. Diese Anschlussbeschwerde ist der zivilprozessualen Anschlussberu-
fung nachgebildet. Sie ermöglicht es derjenigen Partei, die selber keine
Beschwerde erhoben hat, sich den Anträgen des Hauptbeschwerdeführers
nicht nur zu widersetzen, sondern eine Abänderung des angefochtenen
Entscheids zu ihren Gunsten zu beantragen (vgl. dazu HEINZ HESS/HEIN-
RICH WEIBEL, Das Enteignungsrecht des Bundes, Band I, 1986, Art. 78
Rz. 6). Falls sich die Hauptbeschwerde gegen die Enteignungsentschädi-
gung richtet, ist es der Gegenpartei zudem zuzugestehen, in ihrer An-
schlussbeschwerde die Höhe der Parteientschädigung anzufechten (Ur-
teile des BVGer A-4836/2012 vom 13. März 2014 E. 2.1 und A-6819/2013
vom 30. Juli 2014 E. 2).
2.2 Die Enteignerin beantragt in ihrer Anschlussbeschwerde sinngemäss,
Dispositiv-Ziff. 1 sei aufzuheben und für die Wohnhausparzelle sei die ein-
malige Minderwertentschädigung auf maximal Fr. 31'565.– ohne Zins fest-
zusetzen (Begehren 1); eventuell sei das Verfahren an die Vorinstanz zu
neuer Entscheidung zurückzuweisen (Begehren 2). Zudem sei Ziff. 5 des
vorinstanzlichen Entscheides aufzuheben und die Parteientschädigung
das vorinstanzliche Verfahren im zweiten Rechtsgang zu Gunsten des Ent-
eigneten sei auf Fr. 7'286.– (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer) festzuset-
zen (Begehren 3).
2.3 Die Begehren 1 und 2 der Anschlussbeschwerde sind ohne Weiteres
zulässig, richten sie sich doch gegen die Höhe der zugesprochenen Ent-
eignungsentschädigung und bezwecken die Änderung des angefochtenen
Entscheids zu Gunsten der Enteignerin. Da der Enteignete in seiner Be-
schwerde die Enteignungsentschädigung anficht, kann die Enteignerin im
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Rahmen ihrer Anschlussbeschwerde zudem eine Reduktion der Parteient-
schädigung verlangen. Entsprechend ist auch das Begehren 3 zulässig.
2.4 Zusammengefasst ist auf die frist- und formgerecht eingereichte An-
schlussbeschwerde ebenfalls einzutreten.
3.
Das Bundesgericht erwog in seinem Entscheid (1C_356/2013), dass das
Grundstück Nr. [2] dem Grundstück Nr. [1] (nachfolgend auch Wohn-
hausparzelle) als Schutzschild diene. Durch die zwangsweise Erneuerung
des Überleitungsrechts für die Hochspannungsleitung auf dem Grundstück
Nr. [2] (nachfolgend auch Schutzschildparzelle) büsse das Wohnhaus auf
der Parzelle Nr. [1] zufolge der geringen Entfernung zur Hochspannungs-
leitung und den von ihr ausgehenden Immissionen an Wert ein. Insgesamt
erachtet das Bundesgericht die Anspruchsgrundlage (sog. Schutzschild-
theorie) für eine Minderwertsentschädigung gemäss Art. 19 Bst. b EntG
damit als erfüllt und wies die Angelegenheit zur Festsetzung der Höhe der
Entschädigung an die Vorinstanz zurück (Urteil 1C_356/2013 E. 2.5.2).
Die Behörde, an die zurückgewiesen wird, die Parteien und auch das mit
der Sache nochmals befasste Gericht selbst, sind an die Erwägungen im
Rückweisungsentscheid gebunden (BGE 133 III 201 E. 4.2; Urteil des
BVGer A-3008/2015 vom 6. November 2015 E. 1.6.2; ULRICH MEYER/JO-
HANNA DORMANN, in: Niggli et al. [Hrsg.], Basler Kommentar, Bundesge-
richtsgesetz, 2. Aufl. 2011, Art. 107 N. 18). Damit haben die Anspruchsvo-
raussetzungen für eine Minderwertsentschädigung für die Wohnhauspar-
zelle nach Art. 19 Bst. b EntG als erfüllt zu gelten. Entsprechend ist im
zweiten Rechtsgang einzig über die Frage der Höhe der Enteignungsent-
schädigung zu befinden.
4.
Das Bundesverwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid
auf Rechtsverletzungen – einschliesslich unrichtiger oder unvollständiger
Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts und Rechtsfehler bei der
Ausübung des Ermessens – sowie auf Angemessenheit hin (vgl. Art. 49
VwVG).
Es hat aber seine angestammte Rolle als richterliche Behörde zu respek-
tieren und nicht sein eigenes Ermessen anstelle desjenigen der Vorinstanz
zu setzen. Ein Ermessensspielraum der Vorinstanz ist zu respektieren
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(BGE 129 II 331 E. 3.2). Es übt daher Zurückhaltung und greift in Gewich-
tungsfragen nicht leichthin in den Spielraum der Vorinstanz ein, wenn sich
diese durch besonderen Sachverstand auszeichnet und wenn sie über ei-
nen gewissen Handlungsspielraum verfügen muss. So ist der Vorinstanz
insbesondere die Wahl zwischen mehreren angemessenen Lösungen zu
überlassen (BGE 133 II 35 E. 3). Soweit es um die Beurteilung von ausge-
sprochenen Spezialfragen geht, in denen die Vorinstanz über ein beson-
deres Fachwissen verfügt, weicht es nicht ohne Not von deren Auffassung
ab. Das Bundesverwaltungsgericht hebt einen Ermessensentscheid des-
halb nur dann auf, wenn die Vorinstanz von dem ihr zustehenden Ermes-
sen einen falschen Gebrauch gemacht hat, indem sie grundlos von in
Rechtsprechung und Lehre anerkannten Grundsätzen abgewichen ist,
sachfremde Gesichtspunkte berücksichtigt hat, rechtserhebliche Um-
stände unberücksichtigt liess oder sich das Ergebnis als offensichtlich un-
billig, als in stossender Weise ungerecht erweist (vgl. zum Ganzen: BGE
135 II 296 E. 4.4.3, BGE 133 II 35 E. 3, BGE 130 II 449 E. 4.1; BVGE
2010/19 E. 4.2; Urteile des BVGer A-4751/2011 vom 21. Juni 2012 E. 7
und A-2684/2010 vom 19. Januar 2011 E. 11; ULRICH HÄFELIN/GEORG
MÜLLER/FELIX UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Aufl. 2010,
Rz. 473 ff.; MOSER/BEUSCH/KNEUBÜHLER, a.a.O., Rz 2.154 und 2.163). Im
vorliegenden Fall bedeutet dies namentlich, dass das Bundesverwaltungs-
gericht überprüft, ob die Vorinstanz eine mögliche, rechtlich zulässige Lö-
sung getroffen hat, sich bei Wahl der Schätzungsmethode von nachvoll-
ziehbaren Überlegungen leiten liess, die erheblichen Argumente berück-
sichtigt hat und die gewählten Schätzungsmethoden zu sachgerechten Er-
gebnissen führen. Hat die Vorinstanz ihr Ermessen bei der Ermittlung des
Minderwertes korrekt ausgeübt, ist das Ergebnis weder zu korrigieren noch
darf von der vorinstanzlichen Schätzungs- bzw. Berechnungsmethode ab-
gewichen werden.
5.
5.1 Eine Enteignung kann nur gegen volle Entschädigung erfolgen (vgl.
Art. 26 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossen-
schaft vom 18. April 1999 [BV, SR 101] und Art. 16 EntG). Bei der Festset-
zung der Enteignungsentschädigung sind gemäss Art. 19 EntG alle Nach-
teile zu berücksichtigen, die dem Enteigneten aus der Entziehung oder Be-
schränkung seiner Rechte erwachsen. Gelangt die sog. Schutzschildtheo-
rie zur Anwendung, finden bei der Beurteilung der Entschädigungsansprü-
che nicht die Regeln über die Enteignung von Nachbarrechten, sondern in
erster Linie die gesetzlichen Vorschriften über die Teilexpropriation nach
Art. 19 Bst. b EntG Anwendung (vgl. A-602/2012 E. 5.5.1). Danach ist bei
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wirtschaftlich zusammenhängenden Grundstücken, bei welchen – wie vor-
liegend – nur ein Teil in Anspruch genommen wird, der Betrag zu vergüten,
um den der Verkehrswert des verbleibenden Teils sich vermindert. Zu ver-
güten ist dem Enteigneten gemäss Art. 22 Abs. 2 EntG insbesondere auch
der bloss faktische Nachteil, "der aus dem Entzug oder der Beeinträchti-
gung solcher den Verkehrswert beeinflussender Eigenschaften entsteht,
die ohne die Enteignung aller Voraussicht nach dem verbleibenden Teil er-
halten geblieben wären". Im Falle einer Teilenteignung berechnet sich die
Entschädigung in der Regel nach der sog. Differenzmethode. Diese be-
steht darin, dass der Verkehrswert der Liegenschaft vor der Enteignung mit
jenem des Restgrundstücks nach der Enteignung verglichen und die Diffe-
renz als der durch die Enteignung bewirkte und zu entschädigende Min-
derwert betrachtet wird (vgl. bereits BGE 93 I 554 E. 4, BGE 122 II 337
[=Pra. 1997 Nr. 4] E. 4c, BGE 129 II 420 [=Pra. 2005 Nr. 38] E. 3.1.1; PE-
TER HÄNNI, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltrecht, 6. Aufl. 2016,
S. 664 f., FRANZ KESSLER COENDET, in: Fachhandbuch Verwaltungsrecht,
2015, Rz. 26.127, HESS/WEIBEL, a.a.O., Art. 19 Rz. 187 ff.). Gemäss
Art. 19bis Abs. 1 EntG ist für die Festsetzung der Entschädigung der Ver-
kehrswert des abgetretenen Grundstücks im Zeitpunkt der Einigungsver-
handlung massgebend. Dieser Zeitpunkt ist massgebend für die Frage,
welche rechtliche und welche tatsächliche Situation der Bewertung des
enteigneten Grundstücks zugrunde zu legen ist (BGE 112 Ib 531 E. 3; vgl.
auch BGE 129 II 470 E. 5 und BGE 134 II 49 E 13.1). Nach der Rechtspre-
chung des Bundesverwaltungsgericht ist auch für den vorliegenden Fall
der Minderwertsentschädigung gemäss Art. 19 Bst. b EntG, auf den Zeit-
punkt der Einigungsverhandlung und nicht jenen der Schätzungsverhand-
lung abzustellen, selbst wenn Art. 19bis Abs. 1 EntG nur auf die Verkehrs-
wertentschädigung gemäss Art. 19 Bst. a EntG verweist (Urteil des BVGer
A-5570/2009 vom 24. März 2010 E. 6.8 mit weiteren Hinweisen; vgl. auch
KESSLER COENDET, a.a.O., Rz. 26.127).
5.2 Die Vorinstanz ermittelte die Enteignungsentschädigung – nachdem
sie die Anwendung der Additions- und der Durchschnittsmethode verwor-
fen hatte – zu Recht nach der Differenzmethode. In der Folge legte sie den
massgeblichen Zeitpunkt für die Festsetzung der Minderwertsentschädi-
gung jedoch nicht fest, da sich die für den Verkehrswert relevanten Fakto-
ren im Zeitraum zwischen der Einigungs- und Schätzungsverhandlung
nicht verändert hätten. Die von der Vorinstanz angeführte Begründung ist
plausibel sowie die Schlussfolgerung nachvollziehbar; im Übrigen ist sie
auch im Beschwerdeverfahren unwidersprochen geblieben. Demnach be-
stand für die Vorinstanz keine Notwendigkeit, den massgeblichen Zeitpunkt
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Seite 10
festzulegen (vgl. auch HÄNNI, a.a.O., S. 671). Ohnehin sind die Verhält-
nisse im vorliegenden Fall besonders gelagert. Denn die Errichtung der
Dienstbarkeit per 5. Februar 2009 führte zu einer unmittelbaren Beein-
trächtigung der Schutzschildparzelle und verminderte infolgedessen um-
gehend den Wert der Wohnhausparzelle. Folglich wäre es nicht sachge-
recht, wenn für die Bemessung der Minderwertsentschädigung auf die tat-
sächlichen und rechtlichen Verhältnisse im (späteren) Zeitpunkt der Eini-
gungsverhandlung abgestellt würde, wie dies üblicherweise bei Teilenteig-
nungen der Fall ist. Vielmehr ist analog zu den Konstellationen, in denen
nachbarliche Abwehrrechte enteignet werden (vgl. im Zusammenhang mit
Fluglärm: BGE 134 II 49 E. 13.1, wo es in Abweichung von Art. 19bis Abs. 1
EntG einen einheitlichen Bewertungsstichtag festzusetzen galt; vgl. auch
KESSLER COENDET, a.a.O., Rz. 26.131), auf den Zeitpunkt abzustellen, in
dem der Enteigner auf die Dienstbarkeitsberechtigung greift. Damit gilt vor-
liegend der 5. Februar 2009 als massgeblicher Stichtag. Zwar ermittelte
das im Recht liegende Gutachten der Thurgauer Kantonalbank vom
19. Oktober 2009 (nachfolgend: Gutachten TKB) den Verkehrswert der
Wohnliegenschaft per 15. Oktober 2009. Wie die Vorinstanz ausführte, ha-
ben sich die wertbestimmenden Faktoren im relevanten Zeitraum kaum
verändert. Demnach kann für die Verkehrswertberechnung per 5. Februar
2009 ohne Weiteres auf das Gutachten TKB abgestellt werden kann, zumal
die beiden Bewertungsstichtage nur rund 9 Monate auseinanderliegen.
Ebenso kann das zweite im Recht liegende Gutachten der Expertin Weber
der Swiss Valuation Group vom 26. November 2014 (Nachtrag 23. Februar
2015; nachfolgend: Gutachten Weber) herangezogen werden, welches
den Verkehrswert bzw. Minderwert korrekt per 5. Februar 2009 ermittelte.
5.3 Die Vorinstanz folgte für die Berechnung des Verkehrswertes im belas-
teten und unbelasteten Zustand der Wohnhausparzelle der sog. Misch-
wertmethode. Danach berechnet sich der Verkehrswert aus dem Ertrags-
und dem Realwert, wobei diese Grössen jeweils zu gewichten sind. Für die
Berechnungen zog sie unter anderem das Gutachten TKB heran, welches
sie teilweise anpasste. Sie ermittelte dabei je den Verkehrswert des belas-
teten und unbelasteten Grundstücks und unterzog die Ergebnisse letztlich
einer Plausibilitätskontrolle anhand des Gutachtens Weber.
5.4 Das Enteignungsgesetz schreibt nicht vor, nach welcher Schätzungs-
methode der Verkehrswert zu bestimmen ist. Je nach Enteignungsobjekt
eignen sich verschiedene Methoden, wie zum Beispiel die Real- oder Er-
tragswertmethode, welche zudem im Rahmen der Mischwertmethode
kombiniert werden können (vgl. zur Zulässigkeit der Mischwertmethode bei
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Mietobjekten oder Liegenschaften mit unterschiedlicher Nutzung: BGE 134
II 49 E. 15.1 mit weiteren Hinweisen; vgl. MARTINA FIERZ, Der Verkehrswert
von Liegenschaften aus rechtlicher Sicht, 2001, S. 158, wonach der Ver-
kehrswert bei überbauten Liegenschaften untern anderem mit der
Mischwertmethode ermittelt wird). Ferner können verschiedenen Metho-
den zur gegenseitigen Plausibilisierung herangezogen werden. Wesentlich
ist dabei, dass die Schätzungskommission ihr Ergebnis jeweils nachvoll-
ziehbar begründet und dieses insgesamt als sachlich haltbar erscheint (vgl.
KESSLER COENDET, a.a.O., Rz. 26.157 ff.).
Im konkreten Fall erscheint die Wahl der Mischwertmethode als sachge-
recht und hat denn auch seitens der Parteien zu keinen Bemerkungen An-
lass gegeben. Deren Kritik bezieht sich vielmehr auf die konkret durchge-
führten Berechnungen, den dabei getroffenen Annahmen und die verwen-
deten Werte bzw. Gewichtungen. Diese Einwände sind im Folgenden zu
prüfen. Dabei ist zunächst auf den Beweiswert der von der Vorinstanz her-
angezogenen Parteigutachten einzugehen (E. 6). Anschliessend sind die
beiden angewendeten Schätzungsmethoden und deren Ergebnisse für
den unbelasteten (E. 7) und belasteten Zustand (E. 8) zu beurteilen. So-
dann ist das Gutachten Weber näher zu betrachten und dessen Verläss-
lichkeit zu beurteilen (E. 10). Ferner hat sich der Entscheid mit den Ein-
wänden zur relativen Höhe der Minderwertsentschädigung im Vergleich
zum Verkehrswert, zur geltend gemachten Überentschädigung sowie zur
Frage der zeitlichen Befristung der Beeinträchtigung auseinanderzusetzen
(E. 11 und E. 12). Schliesslich ist zu entscheiden, ob die Enteignungsent-
schädigung zu verzinsen ist (E. 15) und Parteigutachten des erstinstanzli-
chen Verfahrens zu entschädigen sind (E. 16).
6.
6.1 Die Enteignerin kritisiert, die Vorinstanz habe auf das Gutachten Weber
abgestellt, als ob es sich um ein gerichtliches Gutachten handeln würde.
Sie habe das Gutachten nicht nur zur Plausibilisierung ihrer Ergebnisse
herangezogen, sondern dieses zum Ausgangspunkt ihres Entscheides ge-
nommen. Da sich die Enteignerin im Übrigen nicht zur Gutachterin Weber
habe äussern können, sei zudem ihr Anspruch auf rechtliches Gehör ver-
letzt worden. Insgesamt sei dieses Vorgehen unzulässig und es dürfe nicht
auf das Gutachten Weber abgestellt werden.
Demgegenüber erachtet der Enteignete die Bewertungen im Gutachten
TKB als fehlerhaft, weshalb dieses eine untaugliche Bewertungsgrundlage
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Seite 12
darstelle und nicht habe berücksichtigt werden dürfen. Vielmehr sei einzig
auf das Gutachten Weber abzustellen.
6.2 Für das gesamte Verwaltungs- und Beschwerdeverfahren gilt der
Grundsatz der freien Beweiswürdigung (Art. 19 VwVG i.V.m. Art. 40 des
Bundesgesetzes vom 4. Dezember 1947 über den Bundeszivilprozess
[BZP, SR 273]). Danach haben die Bundesbehörden und Bundesgerichte
die Beweise frei, ohne Bindung an förmliche Beweisregeln, sowie umfas-
send und pflichtgemäss zu würdigen. Für das Beschwerdeverfahren be-
deutet dies, dass der Richter alle Beweismittel, unabhängig davon, von
wem sie stammen, objektiv zu prüfen hat. Expertisen, die von einer Partei
eingeholt und in das Verfahren als Beweismittel eingebracht werden (Par-
tei- oder Privatgutachten), darf der Beweiswert nicht schon deshalb abge-
sprochen werden, weil sie von einer Partei stammen (BGE 137 II 266 E. 3.2
und BGE 125 V 351 E. 3; BERNHARD WALDMANN/PHILIPPE WEISSENBER-
GER, in: Waldmann/Weissenberger [Hrsg.], Praxiskommentar zum Bun-
desgesetz über das Verwaltungsverfahren, 2016 [nachfolgend: Praxiskom-
mentar VwVG], Art. 19 N 14–16). Zwar haben derartige Gutachten nicht
denselben Beweiswert wie ein behördlich angeordnetes Gutachten
(BVGE 2013/9 E. 3.8.1; Urteil des BVGer A-5361/2013 vom 17. Dezember
2015 E. 1.6; MOSER/BEUSCH/KNEUBÜHLER, a.a.O., Rz. 3.147); dennoch
sind sie in die Beweiswürdigung einzubeziehen, sofern sie als schlüssig
erscheinen, nachvollziehbar begründet sowie in sich widerspruchsfrei sind
und keine Indizien gegen ihre Zuverlässigkeit bestehen (BGE 125 V 351
E. 3b ee; WALDMANN/WEISSENBERGER, in: Praxiskommentar VwVG, Art. 19
N 16).
6.3 Die vorliegend strittigen Gutachten (Gutachten TKB und Gutachten
Weber) stellen Parteigutachten dar. Allein aus diesem Grund kann dem
Gutachten Weber entgegen der Ansicht der Enteignerin indes nicht jeder
Beweiswert abgesprochen werden. Vielmehr ist es in die Beweiswürdigung
miteinzubeziehen, sofern die Voraussetzungen hierfür erfüllt sind. Das-
selbe gilt für das vom Enteigneten ins Recht gelegte Gutachten TKB, auch
wenn er dessen Tauglichkeit nun bestreitet. Deshalb ist im Folgenden je-
weils zu prüfen, ob die einzelnen Gutachten schlüssig und nachvollziehbar
begründet sind und keine Widersprüche aufweisen. Ist dies der Fall,
musste sich die Vorinstanz mit diesen Gutachten auseinandersetzen, ohne
dass sie diesen jedoch zwingend zu folgen brauchte. Denn die Vorinstanz
verfügt als Spezialfachgericht über besondere Fachkenntnisse (vgl. oben
E. 4; Art. 47 der Verordnung über das Verfahren vor den eidgenössischen
Schätzungskommissionen vom 13. Februar 2013 [SR 711.1; nachfolgend:
A-3465/2015
Seite 13
VV-ESchK]; HÄNNI, a.a.O., S. 601; KESSLER COENDET, a.a.O., Rz. 26.76)
und kann deshalb im Zuge ihrer Beweiswürdigung, sofern sie dies hinrei-
chend begründet, auch von Parteiexpertisen abweichen. Schliesslich trifft
die gerügte Verletzung des rechtlichen Gehörs der Enteignerin nicht zu, da
vorliegend kein gerichtliches Gutachten eingeholt wurde und sie deshalb
nicht vorgängig zur Gutachterin Weber hätte angehört werden müssen.
7.
7.1 Die Vorinstanz ermittelte den Verkehrswert der unbelasteten Liegen-
schaft wie folgt: Als Ausgangspunkt ihrer Berechnungen zog sie das Gut-
achten TKB heran. Dieses Gutachten erachtete sie als taugliche Grund-
lage, da es die Hochspannungsleitung in den Bewertungen nicht berück-
sichtige. Die darin enthaltene Berechnung des Realwertes passte sie je-
doch an, indem sie für die Wertermittlung des Wohnhauses den Kubikme-
terpreis um 10.3% auf Fr. 678.40 erhöhte, da der Wert von Fr. 614.80 im
Gutachten angesichts der kleinen Wohnfläche zu tief erscheine. Sämtliche
weiteren Bewertungen betreffend der Remise und der Umgebung über-
nahm sie ohne weitere Anpassung. Ebenso erachtete sie die in der Bewer-
tung ausgewiesene technische Entwertung von 28% aufgrund der beschei-
denen Bausubstanz des Hauses und des aufgeschobenen Unterhalts als
angemessen und nachvollziehbar. Insgesamt ermittelte sie einen Sub-
stanzwert in der Höhe von Fr. 523'850 bzw. Fr. 525'000.– (gerundet). Be-
züglich der Ertragswertschätzung übernahm sie ebenfalls die Werte aus
dem Gutachten TKB, brachte aber die aufgrund des neu ermittelten Sub-
stanzwertes höhere technische Entwertung (neu: Fr. 155'088.–) in Abzug.
Daraus resultierte ein Ertragswert von Fr. 426'134.–. In Anwendung der
Mischwertmethode gewichtete sie den Ertragswert einfach und den Real-
wert doppelt und errechnete einen gemittelten Verkehrswert von
Fr. 495'000.– (gerundet).
7.2 Der Enteignete bringt vor, dass das Gutachten TKB eine untaugliche
Grundlage darstelle. Es handle sich um eine unrealistisch tiefe Bankschät-
zung. Dies zeige sich bereits anhand des Landwertes, da das Gutach-
ten TKB lediglich einen relativen Landwert von Fr. 144.16 pro Quadratme-
ter veranschlagt habe. Berücksichtige man hingegen die statistischen Pub-
likationen betrage der Quadratmeterpreis von Bauland für Einfamilienhäu-
ser bei durchschnittlicher Lage zwischen Fr. 430-450.– und an guter Lage
zwischen Fr. 470-520.– (Erhebung Fahrländer und Partner AG) bzw. für die
vorliegend relevante Gemeinde B Fr. 400.– (50%-Quantil) oder Fr. 610.–
(90%-Quantil; Erhebung Wüest & Partner). Für überbaubares Land, wel-
ches, wie die vorliegende Wohnhausparzelle, eine rundum unverbaubare
A-3465/2015
Seite 14
Aussicht auf die Landschaft und Bergketten aufweise, werde ein Quadrat-
meterpreis von Fr. 600.– bezahlt. Folglich sei der Quadratmeterpreis zu tief
angesetzt. Sodann rechne das Guthaben bei der Berechnung des Land-
wertes lediglich mit einer Ausnützungsziffer von 0.2, obschon die niedrigste
Ausnützungsziffer der Gemeinde B 0.3 betrage und die Überbaubarkeit der
Parzelle am ehestens mit der Dorfzone vergleichbar sei, welche eine Aus-
nützungsziffer von 0.45-0.70 aufweise. Schliesslich sei auch die Berech-
nung des Ertragswertes nicht korrekt, da die Vorinstanz unkritisch auf das
Gutachten TKB abgestellt habe. Dabei handle es sich um ein Bankgutach-
ten, welches bekanntermassen eine Sicherheitsmarge zugunsten der Bank
enthalte und damit einen zu hohen Zinssatz ausweise. Das Gutachten
gehe von einem Basiszins von 3.5% aus, was nach der einschlägigen Li-
teratur nur während Hochzinsphasen zulässig sei. Da seit Jahren eine
Niedrigzinsphase bestehe, hätte ein Zinssatz von 2.5%, höchstens 3%, ge-
wählt werden müssen. Der verwendete Basiszins von 3.5% wirke sich hin-
gegen zu Ungunsten des Enteigneten aus.
7.3 Die Enteignerin bestreitet, dass das Gutachten TKB von einem zu tie-
fen Landwert ausgehe. Der Enteignete ziehe als Vergleichswerte die Bo-
denpreise für erschlossenes Bauland in der Wohnzone heran. Da sich sein
Grundstück jedoch in der Landwirtschaftszone befinde, sei dieser Ver-
gleich nicht zulässig. Sodann übersehe der Enteignete, dass sich eine Er-
höhung des Landwertes nicht nur im Substanzwert der unbelasteten Lie-
genschaft niederschlage, sondern genauso im Substanzwert der belaste-
ten Liegenschaft, weshalb dessen Anpassung letztlich keine Auswirkungen
auf den Minderwert habe. Weiter sei die Ausnützungsziffer vorliegend kor-
rekt ermittelt worden, da das Gutachten die Bruttogeschossfläche von rund
150 m2 durch den massgebenden Landanteil von 750 m2 dividiert habe.
Die Verweise des Beschwerdeführers auf die Ausnützungsziffern im Bau-
reglement der Gemeinde B seien nicht zulässig, da es in der Landwirt-
schaftszone keine Ausnützungsziffer gebe, die Parzelle bereits überbaut
sei und der Enteignete keine weitere Bewilligung für eine zusätzliche Über-
bauung erhalten werde sowie die zulässige Nutzung gemäss Gutachten
Weber mit der heutigen Überbauung mehrheitlich konsumiert werde. Fer-
ner bestreitet die Enteignerin, dass das Gutachten TKB eine Sicherheits-
marge zugunsten der Bank enthalte. Auch bei der Schätztätigkeit einer
Bank müsse immer der marktkonforme Wert ausgewiesen werden. Zudem
sei das Gutachten nicht im Rahmen einer Finanzierungsanfrage entstan-
den, sondern der Enteignete habe dies in Auftrag gegeben. Schliesslich
habe im Bewertungszeitpunkt keine Niedrigzinsphase bestanden. Selbst
A-3465/2015
Seite 15
wenn aber im Gutachten für die Berechnung des Ertragswertes der unbe-
lasteten Liegenschaft ein tieferer Zinssatz gewählt worden wäre, hätte dies
letztlich keinen Effekt auf den ausgewiesenen Minderwert gehabt, da der-
selbe Zinssatz auch für die Ertragswertberechnung im belasteten Zustand
hätte verwendet werden müssen. Insgesamt habe die Vorinstanz für die
Ermittlung des Verkehrswertes im unbelasteten Zustand zu Recht auf das
Gutachten TKB abgestellt.
7.4
7.4.1 Die Ausführungen des Enteigneten, der Landwert sei zu tief festge-
setzt worden, sind nicht zutreffend. Zunächst handelt es sich bei den von
ihm vorgebrachten Werten um sog. absolute Landwerte für unbebautes,
erschlossenes Bauland. Im vorliegenden Fall ist die Parzelle Nr. [1] jedoch
bereits überbaut. Zudem befindet sie sich in der Landwirtschaftszone und
damit in einer Nichtbauzone (vgl. Art. 16–16abis des Raumplanungsgeset-
zes vom 22. Juni 1979 [RPG, SR 700]; vgl. HÄNNI, a.a.O., S. 150 und 174
f.; vgl. Baureglement der Politischen Gemeinde B vom 16. Juni 1998 [Teil-
revision vom 6. Februar 2012; nachfolgend: BauR], Ziff. 4.4. Entsprechend
kann von vornherein nicht auf die Werte für Bauland abgestellt werden.
Weiter führte die Vorinstanz am Augenschein aus, dass sie im Vergleich
zum Gutachten TKB einen höheren Landwert berücksichtigt habe. Im vor-
liegenden Fall habe sie den Landwert unter anderem anhand des Kubik-
meterpreises ermittelt. Ausgehend vom Kubikmeterpreis, den das Gutach-
ten TKB zu tief eingeschätzt habe und welchen sie deshalb um rund 10%
angehoben habe, habe sie anschliessend berechnet, in welchem Verhält-
nis der Landwert erhöht werden müsse (vgl. Protokoll, S. 13 Ziff. 1.1). Ent-
sprechend ermittelte die Vorinstanz einen Landwert von Fr. 117'633.– bzw.
einen Quadratmeterpreis von rund Fr. 157.– (zuzüglich Landwert der Gar-
tenparzelle in der Höhe von Fr. 6'750.– [vgl. Gutachten TKB, S. 14]). Die-
ses Vorgehen und die durchgeführte "Rückwärtsberechnung" sind nach-
vollziehbar. So erklärte die Vorinstanz auf überzeugende Weise, dass der
Kubikmeterpreis im Gutachten TKB nicht sämtliche notwendigen Installati-
onen bzw. Investitionen beinhaltete und deshalb nicht den Preis widerspie-
gelt habe, der heute bezahlt werden müsste, würde das Haus nochmals
realisiert werden (vgl. Protokoll, S. 13, Ziff. 1). Die erfolgte Erhöhung um
rund 10 % ist folglich nicht zu beanstanden und liegt im Ermessen der Vo-
rinstanz, zumal auch in der Lehre anerkannt ist, dass bei der Ermittlung
des Gebäudeneuwertes anhand der Multiplikation von Gebäudevolumen
und Kubikmeterpreis mit Erfahrungszahlen operiert wird (vgl. KESSLER CO-
ENDET, a.a.O., Rz. 2.163, Fn. 243).
A-3465/2015
Seite 16
7.4.2 Sodann verfängt auch das Argument nicht, wonach die Ausnützungs-
ziffer mit 0.2 zu tief festgesetzt und damit ein zu tiefer Landwert resultiert
habe. Für die Landwirtschaftszone bemisst sich die Möglichkeit der Über-
bauung bzw. die Geschossfläche nicht nach der Ausnützungsziffer. Diese
besteht nur für die Bauzone (vgl. BauR, Ziff. 4.2). Die Vorinstanz führte am
Augenschein sodann aus, dass die Ausnützungsziffer in der Landwirt-
schaftszone jeweils anhand der Überbauung und aufgrund der konkreten
Verdichtung geschätzt werden müsse. Vorliegend sei die tiefste Ausnüt-
zungsziffer gemäss dem Baureglement der Gemeinde B gewählt worden,
da die Wohnhausparzelle locker überbaut sei und sie der Situation in Ein-
familienhausquartieren entspreche. Demgegenüber sei eine Ausnützungs-
ziffer von 0.4, wie dies der Enteignete fordere bzw. das Gutachten Weber
vorsehe, aufgrund der heutigen Verhältnisse und der Art und Weise wie
das Haus gebaut wurde, keineswegs angemessen (vgl. Protokoll, S. 16 f.,
Ziff. 1-3). Vorliegend ist die Feststellung, dass die Ausnützungsziffer von
0.2 dem tiefsten Wert im Baureglement der Gemeinde B entspreche, zwar
falsch, weist dieses doch als kleinsten Wert eine Ausnützungsziffer von 0.3
für die Wohnzone W1 aus (vgl. BauR, Ziff. 4.2). Dennoch ist das Vorgehen
der Vorinstanz nachvollziehbar, welche die Ausnützungsziffer anhand der
konkreten Verdichtung sowie der Überbauung abzuschätzen versuchte
und aufgrund der lockeren Bauweise und der geringen Verdichtung einen
Wert von 0.2 für angemessen erachtet. Dies gilt erst Recht, wenn diese
Werte mit der Überbaubarkeit einer Parzelle der Dorfzone D2 verglichen
werden, welche nicht nur deutlich geringere Grenzabstände erlaubt, son-
dern auch grössere Gebäudelänge, was letztlich die Grundlage für eine
dichtere Überbauung schafft. Mithin erscheint die Annahme einer Ausnüt-
zungsziffer von 0.2 als sachgerecht. Damit ist zugleich dargelegt, dass ein
Wert von 0.4 gemäss dem Gutachten Weber nicht angemessen ist und auf
dieses insoweit nicht abgestellt werden kann. Im Übrigen hat die Vorinstanz
anlässlich des Augenscheins dargelegt, dass der Wert der Ausnützungszif-
fer – abgesehen von vernachlässigbaren Effekten auf das sog. Mehrland
(Gartenparzelle) – grundsätzlich keine Auswirkungen auf die Höhe der Min-
derwertsentschädigung zeitigt, solange in beiden Berechnungen zum be-
lasteten und unbelasteten Grundstück derselbe Wert verwendet wird (vgl.
Protokoll, S. 17, Ziff. 4).
7.4.3 Dieselbe Argumentation trifft nach Ansicht der Vorinstanz auch auf
den Landwert an sich zu, da bei beiden Berechnungen – mit und ohne Be-
lastung – jeweils zwingend derselbe Landwert eingesetzt werden müsse
(vgl. Protokoll, S. 14, Ziff. 2). Diese Schlussfolgerung ist zutreffend, da in
beiden Fällen jeweils derselbe Landwert eingesetzt wird und sich deshalb
A-3465/2015
Seite 17
am Minderwert, d.h. an der Differenz zwischen den beiden ermittelten Ver-
kehrswerten des belasteten und unbelasteten Grundstücks, nichts ändert.
Nach dem Gesagten erscheint das Vorgehen der Vorinstanz bezüglich der
Ermittlung des Substanzwertes als korrekt und die von ihr getroffenen An-
nahmen sowie die vorgenommenen Anpassungen am Gutachten TKB als
sachgerecht.
7.4.4 Schliesslich kritisiert der Enteignete die Ertragswertberechnung, da
das Gutachten TKB zu seinen Ungunsten von einem zu hohen Basiszins-
satz von 3.5% ausgehe. Ob nun ein Zinssatz von 3% oder gar 2.5% ange-
messen ist, da der Bewertungszeitpunkt in einer Tiefzinsphase lag, kann
vorliegend ebenfalls offen bleiben. Denn auch diesbezüglich gilt, dass in
beiden durchzuführenden Berechnungen für den Ertragswert des belaste-
ten und unbelasteten Grundstücks auf denselben Zinssatz abzustellen
wäre und sich letztlich an der Differenz der beiden Werte, d.h. am Minder-
wert, nichts änderte. Entsprechend konnte die Vorinstanz auch auf den im
Gutachten ausgewiesen Ertragswert, berichtigt um die im Rahmen der
Substanzwertberechnung ausgewiesene, höhere technische Entwertung,
abstellen.
7.5 Die Enteignerin wendet ein, dass die Vorinstanz bei der Ermittlung des
Verkehrswertes jedoch unzulässige Rundungen vorgenommen habe. So
habe die Vorinstanz den Substanzwert von Fr. 523'850 auf Fr. 525'000 und
den Verkehrswert von Fr. 491'278.– auf Fr. 495'000.– aufgerundet. Der Ent-
eignerin ist insofern beizupflichten, als dass die dabei erfolgten Rundungen
keinen mathematischen bzw. kaufmännischen Regeln folgten, da – selbst
bei einer Rundung auf Fünftausenderschritte – die Aufrundung des Ver-
kehrswertes nicht erklärt werden kann. Zudem hätte in diesem Fall bei der
Mischwertmethode nicht der exakte Ertragswert von Fr. 426'134.– einge-
setzt werden dürfen; vielmehr wäre ein gerundeter Ertragswert von
Fr. 425'000.– korrekt gewesen. Bezüglich der durchgeführten Berechnun-
gen gilt es jedoch zu berücksichtigen, dass dem Schätzungsvorgang an-
gesichts der darin einfliessenden subjektiven Beurteilungen gewisse Un-
genauigkeiten inhärent sind (vgl. zum grossen Ermessensspielraum: E. 4;
vgl. auch JEAN-MARC SIEGRIST, L'estimation des biens expropriés, in:
Pratique du droit administratif, La maîtrise publique du sol: expropriation
formelle et matérielle, préemption, contrôle du prix, 2009, S. 41 ff., S. 41
f.). Entsprechend suggeriert das ausschliessliche Abstellen auf ungerun-
dete Beträge, wie dies die Enteignerin verlangt, eine Scheingenauigkeit.
Sodann beträgt die Rundungsdifferenz im vorliegenden Fall lediglich Fr.
3'722.– bei einem Gesamtbetrag von Fr. 495'000.–, d.h. ca. 0.75%. Mithin
A-3465/2015
Seite 18
führten die Rundungen der Vorinstanz zu keinen stossenden Ergebnissen,
weshalb sie – angesichts ihres grossen Ermessensspielraums – noch als
vertretbar erscheinen.
7.6 Zusammengefasst ist der berechnete Verkehrswert für das unbelastete
Grundstück mit Fr. 495'000.– (gerundet) bei doppelter Gewichtung des
Substanzwertes (Fr. 525'000.–, gerundet) und einfacher Gewichtung des
Ertragswertes (Fr. 426'134.–) korrekt ermittelt worden.
8.
8.1 Für die Schätzung des Verkehrswertes im belasteten Zustand ging die
Vorinstanz wie folgt vor: Sie erwog unter Bezugnahme auf die bundesge-
richtliche Rechtsprechung, dass Wohnhäuser, die sich in unmittelbarer
Nähe einer Hochspannungsleitung befänden, selbst dann, wenn keine ge-
sundheitlichen Beeinträchtigungen zu erwarten seien, einen Minderwert er-
leiden, da sich Käufer aus psychologischen Gründen nicht für solche Lie-
genschaften interessieren. Der Ansatzpunkt um diesen psychologischen
Minderwert auszudrücken, sei der sog. konsumtive Nutzen. Diese Mess-
grösse drücke den Mehrwert aus, den ein Eigentümer im Vergleich zu ei-
nem Mieter aus dem Genuss einer Sache ziehe und sei deshalb bei
(selbstbewohntem) Wohneigentum zum Ertragswert zu addieren. Der kon-
sumtive Nutzen einer Liegenschaft hänge von deren Lage und Aussicht
sowie weiteren Faktoren, wie der Bausubstanz, ab, mithin lasse sich der
Minderwert vorliegend mittels Reduktion des konsumtiven Nutzens erfas-
sen. Der Minderwert realisiere sich aber nur beim Wohnhaus nicht jedoch
beim Schopf und dem Aussenabstellplatz. Zufolge der schlechten Umge-
bungssituation und der schwierigen Ausgangslage am Immobilienmarkt
lasse sich aber allein aus der Verminderung des konsumtiven Nutzens
nicht der gesamte Minderwert erfassen. Aus diesem Grund gewichtete die
Vorinstanz den Substanzwert im Rahmen der Mischwertmethode im Ge-
gensatz zur Berechnung im unbelasteten Zustand nur einfach.
8.2
8.2.1 Der Enteignete macht zunächst geltend, dass die Vorinstanz zu Un-
recht nur den Minderwert des Wohnhauses ermittelt habe. Das Bundesge-
richt habe in seinem Rückweisungsentscheid festgehalten, dass der Min-
derwert die gesamte Wohnhausparzelle betreffe. Mithin müsse auch der
Minderwert bei der Remise (Schopf) und der Umgebung berücksichtigt
werden.
A-3465/2015
Seite 19
8.2.2 Die Enteignerin bestreitet, dass nach dem Bundesgerichtsentscheid
der Minderwert – abgesehen vom Wohnhaus – weitere Objekte betreffe.
Sinngemäss macht sie geltend, das Bundesgericht beziehe sich in seiner
Rechtsprechung zur Schutzschildtheorie allein auf Wohngebäude und den
Schutz der Wohnqualität. Folglich habe die Vorinstanz zu Recht den Min-
derwert nur beim Wohnhaus nicht jedoch auch bei der Remise sowie der
Umgebung berücksichtigt.
8.2.3
8.2.3.1 Gemäss Art. 19 Bst. b EntG ist im Falle einer Teilenteignung jener
Betrag zu entschädigen, um den sich der Verkehrswert des verbleibenden
Teils vermindert. Wird für den Bau eines öffentlichen Werks ein als Schutz-
schild dienendes Dienstbarkeitsrecht oder Grundstück ganz oder teilweise
enteignet, entsteht eine Entschädigungspflicht des Enteigners, sofern das
Restgrundstück infolge Immissionen an Wert einbüsst und diese Wertein-
busse in kausalem Zusammenhang mit der Enteignung steht (vgl. bereits
BGE 106 IB 381 E. 2b). Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung
sichert ein derartiges Schutzschild ein Grundstück bzw. den schützenswer-
ten Grundstücksteil – in der Regel ein Wohngebäude – gegen Immissio-
nen, indem dessen Aussicht, die ruhige Lage oder dessen Umgebung ge-
schützt wird. Mithin verhindert es Beeinträchtigungen der Wohnqualität der
Liegenschaft. Zugleich ist nach der Rechtsprechung anerkannt, dass
Wohnhäuser, die sich in unmittelbarer Nähe einer Hochspannungsleitung
befinden, zusammen mit ihrem Umschwung selbst dann einen Wertverlust
erleiden können, wenn weder die Überbaubarkeit behindert noch Immissi-
onen zu erwarten sind, da sich viele Käufer aus rein psychologischen Grün-
den für solche Liegenschaften nicht interessieren (vgl. Urteil 1C_356/2013
E. 2.1.2 mit Hinweis auf BGE 129 II 420). Bei Bauernhöfen realisiert sich
die Entwertung wegen Hochspannungsleitungen in der Regel aber nur bei
den Bauernhäuser, kaum jedoch bei Ökonomiegebäude und anderen Ge-
werbebauten, da sich der Wert Letzterer im Wesentlichen nach betriebli-
chen und wirtschaftlichen Gesichtspunkten bestimmt (vgl. Urteile des BGer
1E.1/2007 vom 8. Juni 2007 E. 4.3 und 1E.3/2003 vom 12. August 2003
E. 3.2.2).
8.2.3.2 Zusammengefasst ist vorliegend zwar der Minderwert des gesam-
ten verbleiben Restgrundstücks zu entschädigen. Die Werteinbusse reali-
siert sich jedoch bei Wohnliegenschaften in unmittelbarer Nähe einer
Hochspannungsleitung nur beim Wohnhaus und dessen Umschwung, da
deren Nutzung zu Wohnzwecken durch die Immissionen beeinträchtigt
A-3465/2015
Seite 20
wird; nicht davon betroffen sind jedoch in der Regel Objekte ohne wohn-
sensible Nutzung.
8.2.3.3 Dies deckt sich mit der Rechtsprechung zur Festsetzung des Min-
derwertes von Liegenschaften aufgrund von Fluglärmimmissionen. So hielt
das Bundesgericht fest, dass bei der Ermittlung des Verkehrswertes "die
Nebengebäude, die nicht Wohnzwecken dienen (Garage, Gewächshaus)"
unbeachtlich seien, da deren Benützung durch den Fluglärm nicht beein-
flusst werde (vgl. BGE 122 II 337 E. 4c; vgl. auch BGE 132 II 427 [=Pra.
2007 Nr. 76] E. 6.4, wo sich der Wert einer Garage zufolge von
Grobstaubimmissionen nur deshalb vermindert, weil diese auch zum Ar-
beiten verwendet wurde). In diesem Sinne hielt auch das Bundesverwal-
tungsgericht fest, dass es vertretbar sei, Garagenplätze und Bastelräume
bei Anwendung der Differenzmethode ausser Acht zu lassen, in der An-
nahme, dies wirke sich auf die Differenz der Verkehrswerte mit und ohne
Fluglärm nicht aus. D.h. die betreffenden Objekte müssen für die Minder-
wertermittlung nicht beachtet werden (vgl. Urteil des BVGer A-2156/2012
vom 1. April 2014 E. 11.4 f. mit Hinweis auf das Urteil des BVGer
A-4474/2009 vom 11. Oktober 2010 E. 5.3 in fine, wo offengelassen wurde,
"in welchem Umfang sich der Garagenwert auf die lärmbedingte Entwer-
tung des Gebäudes niederschlägt").
8.2.4 Folglich ist für den vorliegenden Fall davon auszugehen, dass sich
die Immissionen der Hochspannungsleitung nicht auf die Nutzung des Aus-
senabstellplatzes und der Remise auswirken. Am Augenschein stellte das
Bundesverwaltungsgericht fest, dass die Remise nur noch als Geräte-
schuppen dient und zwei Heizöltanks beinhaltet (vgl. Protokoll, S. 8). Diese
Nutzungsformen werden durch die Hochspannungsleitung nicht tangiert,
weshalb es hier nicht zu einer Wertminderung kommt. Demgegenüber wird
das Wohnhaus durch die Immissionen beeinträchtigt. Entsprechend hielt
das Bundesgericht fest, dass dieses einen Minderwert erleide (vgl. Urteil
1C_356/2013 E. 2.5.2). Die Wohnnutzung erstreckt sich darüber hinaus
auch auf den Umschwung des Wohnhauses, denn wie die Besichtigung
der Wohnhausparzelle anlässlich des Augenscheins zeigte, bildet das
Wohnhaus zusammen mit dem Garten und dem Sitzplatz eine Einheit (vgl.
Protokoll, S. 8 f). Deshalb erfährt auch der Umschwung im Lichte der
soeben dargelegten Rechtsprechung eine Entwertung.
8.2.5 Soweit die Vorinstanz es ablehnte, einen Minderwert beim Schopf
und dem Aussenabstellplatz zu berücksichtigen, ist ihr Vorgehen korrekt.
A-3465/2015
Seite 21
Hingegen greift ihre Aussage, der Minderwert realisiere sich ausschliess-
lich beim Wohnhaus, zu kurz, da auch der Umschwung davon betroffen ist.
Wie noch zu zeigen sein wird (vgl. nachfolgend E. 8.7), hatte diese Annah-
men jedoch keine falsche Berechnung des Verkehrswertes zur Folge.
8.3
8.3.1 Die Enteignerin wirft der Vorinstanz vor, die Mischwertmethode will-
kürlich angewendet zu haben. Bei Anwendung der Differenzmethode sei
es zwingend erforderlich, dass der Verkehrswert im belasteten und unbe-
lasteten Zustand jeweils anhand der gleichen Gewichtung von Substanz-
und Ertragswert ermittelt werde. Die Vorinstanz weiche jedoch von diesem
fundamentalen Bewertungsprinzip ab und gewichte den Realwert bei der
Berechnung des Wertes des belasteten Grundstücks nur noch einfach.
Dies sei widersprüchlich, da die Vorinstanz ausgeführt habe, die Reduktion
des konsumtiven Nutzens decke den psychologischen Minderwert bereits
vollumfänglich ab. Folge man der Berechnung der Vorinstanz, resultiere
ein deutlich höherer Minderwert, als wenn der konsumtive Nutzen auf Null
gesetzt und damit der tiefst mögliche Ertragswert bzw. grösstmögliche Min-
destwert auswiesen werde. Dies sei jedoch per definitionem nicht möglich.
Schliesslich werde aufgrund der abweichenden Gewichtung der Ertrags-
wert stärker gewichtet, obwohl bei selbstbewohnten Liegenschaften primär
der Realwert massgebend sein müsste.
8.3.2
8.3.2.1 Es trifft zu, dass die Vorinstanz zunächst nur ausführte, dass der
konsumtive Nutzen jener Faktor sei, der den psychologischen Minderwert
ausdrücke. In der Folge legte sie jedoch dar, weshalb im konkreten Fall der
Minderwert allein mit der Reduktion des konsumtiven Nutzens nicht voll-
ständig erfasst werden könne. Sie verwies hierzu auf die verschlechterte
Umgebungssituation und die schwierige Ausgangslage am Immobilien-
markt. Entsprechend kann von einem widersprüchlichen Vorgehen keine
Rede sein. Vielmehr erläuterte die Vorinstanz auf nachvollziehbare Weise,
dass zusätzliche wertvermindernde Elemente bestünden, welche mit der
Ertragswertmethode nicht (ausreichend) erfasst werden können.
8.3.2.2 Dem Einwand, sie habe bei der Ermittlung des Verkehrswertes will-
kürlich die Gewichtung der Schätzmethoden verändert, entgegnete die Vo-
rinstanz am Augenschein, dass bei Anwendung der Mischwertmethode für
die Berücksichtigung eines Minderwertes üblicherweise nicht der Sub-
stanzwert an sich reduziert, sondern hierfür jeweils dessen Gewichtung
A-3465/2015
Seite 22
verändert werde (vgl. Protokoll, S. 15, Ziff. 3, wobei die Aussage im Augen-
scheinprotokoll entsprechend dem Antrag der Vorinstanz vom 2. Novem-
ber 2005 zu berichtigen ist, da diese falsch aus dem handschriftlichen Pro-
tokoll transkribiert wurde). Während beispielsweise bei Betreiberliegen-
schaften der Ertragswert bis zum 5-Fachen gegenüber dem Realwert ge-
wichtet werde, werde bei Konsumliegenschaften, wie der vorliegenden,
über den Realwert gewichtet, wobei bei guten Vorgaben der doppelte Re-
alwert in die Verkehrswertberechnung einfliesse (vgl. Protokoll, S. 15 Ziff.
3). Dass bei Konsumliegenschaften die Schätzung über die Gewichtung
des Substanzwertes erfolgt, erscheint plausibel. Denn nach der einschlä-
gigen Literatur ist bei Einfamilienhäusern der Substanzwert grundsätzlich
wichtiger als der Ertragswert (vgl. SCHWEIZERISCHE VEREINIGUNG KANTO-
NALER GRUNDSTÜCKBEWERTUNGSEXPERTEN/SCHWEIZERISCHE SCHÄT-
ZUNGSEXPERTEN-KAMMER/SCHWEIZERISCHER VERBAND DER IMMOBILIEN-
WIRTSCHAFT [SVKG/SEK/SVIT], Das Schweizerische Schätzerhandbuch,
2012, S. 124; KASPAR FIERZ, Immobilienökonomie und Bewertung von Lie-
genschaften, 6. Aufl. 2011, S. 302 und 311 f., welcher den konsumtiven
Nutzwert gegenüber dem Ertragswert bei Renditeobjekten als weniger ver-
lässlich erachtet), weshalb es im Rahmen der Mischwertmethode nahelie-
gend erscheint, für die Verkehrswertermittlung bei der Gewichtung des
Substanzwertes anzusetzen.
8.3.2.3 Die Wahl des angemessenen Gewichtungskoeffizienten liegt dabei
im Ermessen der Vorinstanz. Diese führte im vorliegenden Fall aus, dass
aufgrund der schlechten Umgebung und der schwierigen Situation am Im-
mobilienmarkt der Substanzwert nur einfach gewichtet werden kann, was
einem Gewichtungskoeffizienten von 1 entspricht. Diese Vorgehensweise
deckt sich mit den Vorgaben der Schätzungsliteratur. So ist anerkannt,
dass insbesondere die Wohnlage und die Nachfrage Einfluss auf die Ge-
wichtung haben und sich beispielsweise bei besten Voraussetzungen eine
ausschliessliche Gewichtung des Substanzwertes (Gewichtungskoeffi-
zient: 0) bis hin zu einem Gewichtungskoeffizient von 0.5 bei schlechter
Wohnlage oder fehlender Nachfrage rechtfertigt. Zudem kann der Gewich-
tungskoeffizient weiter erhöht werden, wenn übermässige Immissionen
vorliegen (vgl. zum Ganzen: SVKG/SEK/SVIT, a.a.O., S. 124 f.). Im vorlie-
genden Fall muss die Umgebungssituation aufgrund der geringen räumli-
chen Distanz von der Hochspannungsleitung und der von ihr ausgehenden
ideellen Immissionen, die eine erhebliche Beeinträchtigung der Wohnqua-
lität bewirken (vgl. hierzu sogleich: E. 8.6.5), als schlecht bezeichnet wer-
den. Mit der Vorinstanz ist sodann davon auszugehen, dass kaum eine
Nachfrage nach derartigen Objekten bestehen dürfte. Zwar argumentiert
A-3465/2015
Seite 23
die Enteignerin, dass vorliegend durchaus eine Käuferschicht für dieses
Liebhaberobjekt bestehe (vgl. auch Protokoll, S. 15, Ziff. 3 letzter Ab-
schnitt), dennoch ist es eine Erfahrungstatsache, dass allfällige Käufer der-
artige Liegenschaften meiden (vgl. hierzu die bundesgerichtliche Recht-
sprechung zum psychologischen Minderwert: statt vieler Urteil
1C_356/2013 E. 2.1.2 mit weiteren Hinweisen). Selbst wenn ein Käufer-
markt existiert, dürfte die Nachfrage angesichts der psychologischen Ef-
fekte äusserst gering ausfallen.
8.3.2.4 Insgesamt sind die getroffenen Annahmen der Vorinstanz bezüg-
lich des Gewichtungskoeffizienten sachgerecht und die Berücksichtigung
von weiteren Faktoren, wie Wohnlage und Nachfrage, bei der Gewichtung
des Realwertes entspricht der Schätzungspraxis. Zwar trifft es zu, dass bei
bloss einfacher Gewichtung des Substanzwertes der Ertragswert einen hö-
heren Stellenwert erhält. Dies ist letztlich aber eine zwingende Folge der
Reduktion des Substanzwertes, was jedoch dem anerkannten Vorgehen in
der Schätzungsliteratur entspricht (vgl. die verschiedenen Gewichtungsko-
effizienten bei: SVKG/SEK/SVIT, a.a.O., S. 124). Zudem hat die Vorinstanz
den Gewichtungskoeffizienten hergeleitet und dargelegt, weshalb vorlie-
gend dem Substanzwert des belasteten Grundstücks eine geringere Be-
deutung zukommt. Zusammengefasst erscheint das Abweichen von der
doppelten Gewichtung als vertretbar, weshalb der Vorinstanz kein willkürli-
ches Handeln vorgeworfen werden kann. Die Abweichung von dem von
der Enteignerin angeführten Bewertungsprinzip der identischen Gewich-
tung ist vielmehr sachlich hinreichenden Gründen geschuldet.
8.3.3 Angesichts der obigen Ausführungen bleibt kein Raum für die vom
Enteigneten verlangte zusätzliche Reduktion des Realwertes im belasteten
Zustand (vgl. Beschwerde, Ziff. 14). Wie soeben dargelegt wurde, erfolgt
die Berücksichtigung wertmindernder Faktoren nicht über eine Reduktion
des Substanzwertes, sondern – wie vorliegend – über dessen Gewichtung.
Entsprechend hat auch die Vorinstanz am Augenschein festgehalten, dass
die Reduktion des Realwertes unüblich gewesen wäre und hätte begründet
werden müssen (vgl. Protokoll, S. 15, Ziff. 3 sowie Berichtigungsantrag der
Vorinstanz vom 2. November 2015).
8.3.4 Soweit die Enteignerin schliesslich anführt, die einfache Gewichtung
führe zu einem höheren Minderwert als bei einem vollständigen Entfallen
des konsumtiven Nutzens, trifft dies zwar zu. Die Enteignerin argumentiert
jedoch einzig aus der Perspektive der Ertragswertmethode. Vorliegend hat
die Vorinstanz zu Recht festgehalten, dass die Korrekturen nicht nur im
A-3465/2015
Seite 24
Rahmen der Ertragswertmethode ansetzen müssen, sondern auch bei der
Substanzwertmethode. Mithin liegt es in der Natur der Sache, dass der
Minderwert aufgrund der Berücksichtigung zusätzlicher Korrekturen bei der
Substanzwertmethode tiefer ausfallen kann, als wenn diese nur bei der Er-
tragswertmethode erfolgen würde. Das Argument der Enteignerin ist folg-
lich nicht stichhaltig.
8.4 Ferner verfängt aus denselben Gründen auch die Rüge der Enteignerin
nicht, die Vorinstanz habe einzelne Bewertungsfaktoren zu Unrecht mehr-
fach gewichtet, indem sie festgehalten habe, die Hochspannungsleitung
tangiere die Aussicht sowie die Verkäuflichkeit und führe zudem zu einem
psychologischen Minderwert. Vielmehr lässt sich der vorliegend aus der
Hochspannungsleitung resultierende Minderwert erst mit der Kombination
mehrerer Faktoren angemessen erfassen. Folglich wird die wertmindernde
Ursache nicht mehrfach berücksichtigt, sondern lediglich deren Auswirkun-
gen auf die verschiedenen betroffenen Faktoren. Dies ist vorliegend erfor-
derlich und gerechtfertigt.
8.5 Zusammengefasst ist das Vorgehen der Vorinstanz zur Ermittlung des
Verkehrswertes im belasteten Zustand korrekt. Es bleibt zu prüfen, ob die
Berechnungen innerhalb der einzelnen Schätzungsmethoden richtig
durchgeführt und sachgerechte Annahmen getroffen wurden.
8.6
8.6.1 Die Vorinstanz berücksichtigte den Minderwert in der Ertragswertbe-
rechnung, indem sie den konsumtiven Nutzen reduzierte. Sie erwog, dass
dieser Wert insbesondere von der Lage und Aussicht einer Liegenschaft
abhänge und sich bei freistehenden Häusern zwischen 25% und 50% be-
wege. Ein Wert von 50% sei dabei nur bei Objekten an bester Lage ge-
rechtfertigt. Hingegen sei ein Wert von 0% grundsätzlich nicht möglich, da
selbst das nackte Eigentum an einer Sache einen minimalen konsumtiven
Nutzen stifte. Unter Berücksichtigung des Gutachtens TKB und des Gut-
achtens Weber schätzte die Vorinstanz den konsumtiven Nutzen der Lie-
genschaft im unbelasteten Zustand auf 50% ein, da die Lage und Aussicht
ohne die Hochspannungsleitung sehr gut wären. Hingegen erachtete sie
im belasteten Zustand einen konsumtiven Nutzen von 10% für angemes-
sen, da die räumliche Distanz zwischen der Hochspannungsleitung und
dem Wohngebäude geringer sei als der vom Bundesgericht definierte
Schwellenwert von 130 m, der T-Mast Nr. … gut sichtbar sei und neben der
räumlichen Ausdehnung der Hochspannungsleitung die mit ihr verbunde-
nen psychologischen Effekte ins Gewicht fielen. Dem Gutachten Weber,
A-3465/2015
Seite 25
welches mit 0% gerechnet habe, könne jedoch nicht gefolgt werden, denn
solange die Liegenschaft nicht zerstört sei, verbleibe ihr selbst im belaste-
ten Zustand ein minimaler Nutzen. Folglich gehe das Gutachten Weber mit
einem Wert von 0% von unrealistischen Annahmen aus.
8.6.2 Nach Ansicht der Enteignerin hat die Vorinstanz den konsumtiven
Nutzen mit 10% unangemessen tief angesetzt. Sie gehe mit der Vorinstanz
einig, dass im unbelasteten Zustand ein Wert von 50% angemessen sei.
Ein Wert von 0% sei demgegenüber nur bei vollständiger Zerstörung der
Sache anzunehmen. Indem die Vorinstanz den Wert auf 10% festgelegt
habe, befinde sich dieser zu nahe beim Tiefstwert, was nicht sachgerecht
sei. Die durchgeführten Augenscheine im vorinstanzlichen und im bundes-
verwaltungsgerichtlichen Verfahren hätten gezeigt, dass die Lage und Aus-
richtung selbst im belasteten Zustand ausgezeichnet sei. Denn die Hoch-
spannungsleitung führe im Nordwesten der Liegenschaft, hinter dem Haus
auf der sonnenabgewandten Seite, durch. Die Aussicht werde deshalb nur
minimal und nur von der Rückseite des Hauses her beeinträchtigt. Weiter
sei der Sitzplatz optimal platziert, da er sich in einer Hausnische befinde
und die Hochspannungsleitung von dort aus nicht einsehbar sei. Da die
Bewohner die Hochspannungsleitung weder beim Aufenthalt im Haus noch
vom Sitzplatz aus sehen könnten, würden sie praktisch ungehindert von
der einmaligen Lage und Aussicht der Wohnhausparzelle profitieren. Der
Nutzen liege deshalb weit höher als bei einem fast gänzlich zerstörten
Wohnhaus. Ferner habe der Enteignete in der Remise auf dem Schutz-
schildgrundstück neuen Wohnraum schaffen und an Dritte vermieten wol-
len. Dies zeige, dass die von der Vorinstanz angeführten psychologischen
Effekte der Hochspannungsleitung nicht derart markant sein können und
diese kaum einen Einfluss auf die Verkäuflichkeit hätten. Im Übrigen habe
die Vorinstanz zu Unrecht die Wirkung des T-Mastes Nr. … bei der Festle-
gung des Minderwertes berücksichtigt, da sich dieser ausserhalb der
Wohnhaus- und Schutzschildparzelle befinde. Insgesamt sei ein Mittelwert
zwischen 0 und 50% angemessen; folglich sei der konsumtive Nutzen der
belasteten Liegenschaft auf 25% festzusetzen.
8.6.3 Der Enteignete bestreitet den von der Enteignerin postulierten kon-
sumtiven Nutzen von 25%. Eine derartige Annahme würde der Tatsache
nicht gerecht werden, dass das Grundstück wegen der massiven und be-
drohlichen Einschränkung durch die Hochspannungsleitung unverkäuflich
geworden sei. Der Enteignete erachtet das Gutachten Weber für massge-
blich und damit sinngemäss einen konsumtiven Nutzen von 0% für ange-
messen.
A-3465/2015
Seite 26
8.6.4 Selbstbewohnte Einfamilienhäuser stellen im Gegensatz zu Mehrfa-
milienhäusern oder Geschäfts- und Industrieliegenschaften keine Investiti-
ons-, sondern Konsumgüter dar (vgl. K. FIERZ, a.a.O., S. 299 f., a.M.
FRANCESCO CANONICA, Die Immobilienbewertung, 2009, S. 47). Sie weisen
deshalb keinen Ertragswert im betriebswirtschaftlichen Sinne auf. Um den-
noch einen dem Ertragswert vergleichbaren Nutzwert zu ermitteln, wird ne-
ben dem Mietwert zusätzlich der konsumtive Nutzen berücksichtigt (vgl. K.
FIERZ, a.a.O., S. 300 und 303). Dahinter steht folgende Überlegung: Bei
einem Konsumgut ist der Eigentümer bereit auf die gesamte oder teilweise
Eigenkapitalverzinsung zu verzichten, da ihm ein selbstbewohntes Einfa-
milienhaus einen konsumtiven Nutzen stiftet (SVKG/SEK/SVIT, a.a.O., S.
49). Mit anderen Worten beschreibt der konsumtive Nutzen als Mess-
grösse den zusätzlichen Wert bzw. den zusätzlichen Nutzen, den der Ei-
gentümer durch die eigene Nutzung einer Sache im Vergleich zu deren
Vermietung an eine Drittperson erzielt. Wie die Vorinstanz zu Recht fest-
gehalten hat, ist der konsumtive Nutzen unter anderem Ausfluss des mit
dem Eigentum einer Sache verbundenen Sozialprestige und damit letztlich
auch abhängig von der Lage und Aussicht des Grundstücks sowie der
äusseren Erscheinung des Einfamilienhauses; er fällt umso höher aus, je
mehr Möglichkeiten bestehen, der eigenen Identität Ausdruck zu verleihen
(vgl. hierzu K. FIERZ, a.a.O., S. 310 f.). Der konsumtive Nutzen, den ein
normales Einfamilienhaus seinem Eigentümer spendet, liegt erfahrungsge-
mäss zwischen 25–50% über dem aus der Drittvermietung der Sache er-
zielbaren jährlichen Bruttomietertrages, wobei der tiefere Wert von 25% für
wohnungsnahe Einfamilienhäuser wie Reihenhäuser, d.h. einseitig ange-
baute Häuser, gilt (vgl. K. FIERZ, a.a.O., S. 307 und 310). Soll nun ein Min-
derwert zufolge schlechter Lage, Aussicht oder Immissionen einer Liegen-
schaft ermittelt werden, kann dieser im Rahmen der Ertragswertberech-
nung insbesondere über eine Reduktion des konsumtiven Nutzens erfasst
werden (vgl. hierzu: MARTIN FREI, Immissionsbedingte Wertveränderungen
bei Immobilien, in: der Schweizer Treuhänder [ST], 5/05, S. 372 ff., S. 376).
8.6.5 Wie am Augenschein festgestellt werden konnte, tritt die Hochspan-
nungsleitung markant in Erscheinung. Ein Betrachter kommt bereits bei der
Anfahrt auf das Wohnhausgrundstück sowohl von Norden als auch von
Süden nicht umhin, die Hochspannungsleitung wahrzunehmen. Dies gilt
unabhängig davon, ob auch der T-Mast Nr. … berücksichtigt wird oder nicht
(vgl. Protokoll, Foto Nr. 5–7 und 12). Die Hochspannungsleitung durch-
schneidet das Schutzschildgrundstück diagonal beinahe in zwei Hälften
und verläuft aufgrund der geraden Linienführung äusserst nahe am Wohn-
hausgrundstück. Der geringste Abstand zum Wohnhaus beträgt lediglich
A-3465/2015
Seite 27
rund 35m. Weiter ist die Hochspannungsleitung auch vom Wohnhaus-
grundstück, d.h. vom Vorplatz und ausserhalb der Vegetationsphasen,
wenn die Bäume an der nördlichen Grundstücksgrenze keine Blätter tra-
gen, vom Garten aus wahrnehmbar (vgl. Protokoll, S. 8 und Foto Nr. 9).
Soweit die Enteignerin einwendet, dass die Hochspannungsleitung nord-
westlich des Hauses verlaufe und das Haus sowie der Sitzplatz "weg von
der Leitung ausgerichtet sei", trifft dies grundsätzlich zu. Am Augenschein
konnte festgestellt werden, dass beinahe sämtliche Räume mit wohnsen-
sibler Nutzung nach Süden hin ausgerichtet sind. Ebenfalls befindet sich
der Sitzplatz in einer Nische südlich des Hauses. Für eine Person, die sich
auf dem Sitzplatz aufhält, ist die Leitung fast nicht zu sehen und der Blick
Richtung Süden ist frei (Protokoll, S. 9; vgl. Foto Nr. 12, wonach lediglich
für eine Person, die in der südöstlichen Ecke des Sitzplatzes ihren Blick
Richtung Nordwesten über das Dach des südlichen Anbaus richtet, ein klei-
ner Abschnitt der Hochspannungsleitung zu sehen ist).
Zusammengefasst ist die Hochspannungsleitung für einen Bewohner nur
teilweise optisch wahrnehmbar und die Aussicht Richtung Süden nicht be-
einträchtigt. Vorliegend ist jedoch dieser Umstand alleine für das Ausmass
der Beeinträchtigung nicht massgebend. Denn selbst wenn sich die Hoch-
spannungsleitung nicht im Blickfeld eines Betrachters oder Bewohners be-
findet, weiss dieser dennoch um deren Existenz und um deren Nähe zum
Wohnhaus. Diesbezüglich fällt in Betracht, dass die von einer Hochspan-
nungsleitung ausgehenden elektromagnetischen Felder von den mensch-
lichen Sinnen nicht wahrgenommen werden können und in der Bevölke-
rung die Befürchtung weit verbreitet ist, dass von derartigen Anlagen eine
gesundheitliche Gefährdung ausgeht, selbst wenn sie keine übermässigen
Immissionen hervorrufen und die Auswirkungen auf die Gesundheit nicht
nachgewiesen sind (vgl. BGE 129 II 420 E. 4.3.1; Urteile 1E.3/2003
E. 3.2.2, 1E.1/2007 E. 4.3 sowie 1C_356/2013 E. 2.1.2). In diesem Sinne
gehen von der strittigen Hochspannungsleitung, obwohl sie sämtliche ge-
setzlichen Vorgaben einhält, negative psychologische Effekte (Ängste zu-
folge einer befürchteten Gefährdung der Gesundheit) bzw. ideelle Immissi-
onen aus; auch der Rückweisungsentscheid des Bundesgerichts stellt ent-
sprechende Immissionen der Hochspannungsleitung fest (vgl. Urteil
1C_356/2013 E. 2.5.2). Diese bewirken eine Beeinträchtigung der Wohn-
qualität, welche angesichts der Nähe zur Hochspannungsleitung als erheb-
lich einzustufen ist.
8.6.6 Nach dem Gesagten ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz
den konsumtiven Nutzen für das belastete Grundstück auf 10% reduzierte.
A-3465/2015
Seite 28
Denn vorliegenden muss nicht nur die Lage aufgrund der Nähe zur Hoch-
spannungsleitung als schlecht bezeichnet werden, sondern auch die Aus-
sicht Richtung Norden gilt, trotz der bloss teilweisen Sichtbarkeit der Hoch-
spannungsleitung (vgl. oben E. 8.6.5), als beeinträchtigt. Zudem vermin-
dern die negativen psychologischen Effekte der Hochspannungsleitung
den konsumtiven Nutzen erheblich. Angesichts dieser Beeinträchtigungen
erscheint der von der Enteignerin verlangte Wert von 25% als zu optimis-
tisch. Dies ergibt sich nicht zuletzt aus den in der Literatur verwendeten
Erfahrungswerten für den konsumtiven Nutzen. Danach führt allein die Tat-
sache, dass ein Reihenfamilienhaus einseitig angebaut ist, bereits zu einer
Reduktion auf 25%. Vorliegend wäre deshalb ein Wert von 25% nur ge-
rechtfertigt, wenn lediglich eine minimale Beeinträchtigung von der Hoch-
spannungsleitung ausginge. Schliesslich liegt aber auch der im Gutachten
Weber verwendete Wert von 0% unangemessen tief. Mit der Vorinstanz ist
davon auszugehen, dass der Liegenschaft auch im belasteten Zustand ein
minimaler Nutzen verbleibt. Denn wie oben ausgeführt wurde, ist zumin-
dest die Aussicht von der Hauptwohnseite des Wohnhauses nach Süden
hin durch die Hochspannungsleitung nicht beeinträchtigt.
8.7 Die Vorinstanz berechnete den Ertragswert sodann wie folgt: Ausge-
hend vom Gutachten TKB nahm sie einen jährlichen Mietertrag für das
Wohnhaus und den Parkplatz von Fr. 19'500.– an, addiert zu diesem den
konsumtiven Nutzen (10% von 19'500.–) und errechnete einen jährlichen
Mietwert von Fr. 21'500.–. Diesen kapitalisierte sie anschliessend mit
5.01% und brachte die technischen Entwertung (vgl. oben E. 7.1:
Fr. 155'088.–) in Abzug. Letztlich erhielt sie einen Ertragswert von gerundet
Fr. 274'000.–. Die Vorgehensweise der Vorinstanz zur Ermittlung des jähr-
lichen Mietwertes ist nicht korrekt. Wie oben festgehalten wurde, ist davon
auszugehen, dass sich der Minderwert auf das Wohnhaus und dessen Um-
schwung auswirkt (vgl. E. 8.2.5), nicht jedoch auf den Parkplatz. Entspre-
chend ist es nicht zulässig beim jährlichen Mietwert des Parkplatzes einen
verminderten konsumtiven Nutzen zu berücksichtigen. Da sich die Vo-
rinstanz bei der Berechnung des Ertragswertes des unbelasteten Grund-
stücks auf das Gutachten TKB stützte, welches den konsumtiven Nutzen
ausschliesslich bezüglich des Mietwertes des Wohnhauses berücksichtigte
und den Parkplatz gänzlich ausklammerte, muss dies gleichermassen bei
der Berechnung des Mietwertes gelten, damit die Vergleichsgrössen je
gleich ermittelt werden. Entsprechend ist der Mietwert des Parkplatzes bei
der Berechnung des konsumtiven Nutzens auszuklammern. Obwohl die
Vorinstanz fälschlicherweise davon ausging, der Minderwert realisiere sich
nur beim Wohnhaus, sind dennoch keine weiteren Anpassungen beim
A-3465/2015
Seite 29
Mietwert vorzunehmen. Denn vorliegend bildet das Wohnhaus zusammen
mit dem Sitzplatz und dem Umschwung eine Einheit. Da üblicherweise bei
Vermietung derartiger Objekte im Mietzins die Nutzung sämtlicher Be-
standteile (Wohnhaus und Umschwung) eingeschlossen ist, wird mit der
Reduktion des konsumtiven Nutzens auf dem Mietwert des Wohnhauses
bereits der eintretende Minderwert für sämtliche weiteren Bestandteile er-
fasst. Gestützt auf die obigen Ausführungen resultiert im belasteten Zu-
stand somit ein jährlicher Mietwert von Fr. 21'420.– (Mietwert Wohnhaus
[Fr. 19'200.–] + konsumtiver Nutzen [10%; Fr. 1'920.–] + Mietwert Parkplatz
[Fr. 300.–]) und ein Ertragswert von gerundet Fr. 272'500.–.
8.8 Nach der Mischwertmethode ergibt sich bei je einfacher Gewichtung
des Ertragswertes von Fr. 272'500.– und des Substanzwertes von
Fr. 525'000.– ein Verkehrswert des belasteten Wohnhausgrundstücks von
Fr. 398'750.–.
9.
Werden die ermittelten Verkehrswerte des Wohnhausgrundstücks für den
unbelasteten Zustand (Fr. 495'000.–) und den belasteten Zustand
(Fr. 398'750.–) im Rahmen der Vergleichswertmethode voneinander in Ab-
zug gebracht, resultiert im vorliegenden Fall ein Minderwert von
Fr. 96'250.–. Dieser liegt minimal höher als der Minderwert, den die Vo-
rinstanz ermittelt hat.
10.
10.1 Der Enteignete verlangt, dass für die Bemessung des Minderwertes
hingegen ausschliesslich auf das Gutachten Weber abgestellt werde, wel-
ches einen Minderwert von Fr. 214'000.– berechnete.
10.2 Die Vorinstanz hielt bezüglich des Gutachtens Weber unter anderem
fest, es operiere – im Rahmen des Nachvollziehbaren – mit Ansätzen, die
zu einer für den Enteigneten günstigen Verkehrswertschätzung im unbe-
lasteten Zustand führen und durchaus hätten strenger gehandhabt werden
können. Sodann kritisierte sie bezüglich einer im Gutachten angewendeten
Vergleichswertmethode ("1. Ansatz v. statistischen Werten Wüest & Part-
ner mit Korrektur"; nachfolgend: Ansatz mit statistischen Werten W&P) ver-
schiedene darin enthaltene Annahmen. Das Gutachten gehe von einem zu
hohen Minderwertabzug aus, da es die Hochspannungsleitung sowohl
beim Faktor Lage als auch beim Faktor Immissionen berücksichtige und
damit doppelt gewichte. Zudem seien die Immissionen mit dem Maximalab-
zug von 9% in die Berechnung eingeflossen, was nicht realistisch sei, da
A-3465/2015
Seite 30
dieser Wert nur für gänzlich unbewohnbare Liegenschaften zutreffe. Ferner
sei das Gutachten zu Unrecht davon ausgegangen, dass die Hochspan-
nungsleitung auch den Verkehrswert von Schopf und Abstellplatz mindere.
10.3 Zusammengefasst hat sich die Vorinstanz mit dem Gutachten insge-
samt zwar nur summarisch auseinandergesetzt. Immerhin legte sie jedoch
anhand einer Schätzungsmethode dar, dass das Gutachten zumindest teil-
weise von falschen oder für den Enteigneten zu günstigen Annahmen aus-
geht, weshalb nicht unbesehen darauf abgestellt werden kann. Dies bestä-
tigt sich, wenn zusätzlich die Ertragswertmethode im Gutachten Weber nä-
her betrachtet wird. So geht das Gutachten für diese Schätzungsmethode
für den belasteten Zustand von einem konsumtiven Nutzen von lediglich
0% aus. Dass dies unrealistisch tief ist, wurde bereits oben dargelegt (vgl.
E. 8.6.6). Ausserdem berücksichtigen dessen Berechnungen die Immissi-
onen der Hochspannungsleitung zu Unrecht beim Schopf und dem Park-
platz, da bei der Berechnung des Ertragswertes auch bei diesen Objekten
der konsumtive Nutzen reduziert wird. Schliesslich operiert das Gutachten
bei der Kapitalisierung der Mietwerte mit unterschiedlichen Zinssätzen,
ohne dies zu begründen. Wie die Vorinstanz darlegte, ist es jedoch ent-
scheidend, dass bei den angewendeten Schätzungsmethoden der Miet-
wert für den belasteten und unbelasteten Zustand identisch ermittelt wird
(vgl. Stellungnahme vom 2. November 2015, Ziff. 2.1). Entsprechend er-
scheint das Gutachten insoweit als widersprüchlich und führt aufgrund der
getroffenen Annahmen bei den Diskontzinssätzen zu einer Bevorteilung
des Enteigneten, da der Ertragswert (Barwert) im belasteten Zustand auf-
grund der Kapitalisierung des Mietwertes mit dem höheren Prozentsatz von
4% deutlich tiefer ausfällt. Nach dem Gesagten hat die Vorinstanz zu Recht
nicht unbesehen auf die Ergebnisse des Gutachtens Weber abgestellt. Aus
denselben Gründen besteht auch im vorliegenden Verfahren – entgegen
der Ansicht des Enteigneten – keine Veranlassung, dies zu tun.
10.4 Schliesslich zog die Vorinstanz das Gutachten Weber für die Plausi-
bilisierung ihrer Ergebnisse dennoch heran.
10.4.1 Der Enteignete kritisiert, dass die Vorinstanz dabei willkürlich vorge-
gangen sei. So habe sie von acht verschiedenen Ansätzen einzig jenen mit
"statistischen Werten W&P" ausgewählt, dessen Berechnungen verändert
und den ermittelten Verkehrswert mit jenem Verkehrswert des unbelaste-
ten Grundstücks verglichen, den sie ebenfalls als einen von mehreren
Werte aus einer Tabelle ausgewählt habe. Dabei habe die Vorinstanz igno-
riert, dass gerade jener Verkehrswert des unbelasteten Grundstücks als
A-3465/2015
Seite 31
Tiefstpreis für die Durchschnittsberechnungen im Gutachten eliminiert wor-
den sei.
10.4.2 Es trifft zu, dass sich die Vorinstanz nur mit einem Ansatz von meh-
reren im Gutachten Weber auseinandergesetzt hat. Auch wenn sie die
Wahl des Ansatzes nicht begründet hat, erscheint das Vorgehen nicht von
vornherein als unzulässig. Denn die Berücksichtigung bloss eines Ansat-
zes ist grundsätzlich ausreichend für die Kontrolle der eigenen Ergebnisse.
Sodann ist es naheliegend, dass sie einen Ansatz der Vergleichswertme-
thode herangezogen hat. Denn einerseits erachtete sie das vorhandene
statistische Vergleichsmaterial für ausreichend (vgl. Protokoll, S. 20
Ziff. 3.1). Andererseits ist es sachgerecht, dass sie zur Plausibilisierung ih-
rer Ergebnisse eine andere Schätzungsmethode berücksichtigte als die
von ihr verwendete Mischwertmethode bzw. die ihr zugrundeliegende Sub-
stanz- und Ertragswertmethode. Mithin verblieben nur noch die Ansätze
der Vergleichswertmethode. Der Vorwurf, sie habe zu Unrecht für den Ver-
kehrswert gerade jenen Ansatz mit dem Tiefstwert herangezogen, den das
Gutachten in der Folge aus der weiteren Berechnung ausgeschlossen
habe, triff nicht zu. Zunächst muss im Rahmen der Plausibilisierung der
Verkehrswert für den belasteten und unbelasteten Zustand anhand dersel-
ben Methode berechnet werden, damit dieselben Werte miteinander ver-
glichen werden. Die Vorinstanz konnte somit nicht einfach für die Ermittlung
des unbelasteten Verkehrswertes auf einen anderen Ansatz abstellen. So-
dann ist nachvollziehbar, dass die Vorinstanz nicht auf die Ansätze mit ho-
hen Werten abgestellt hat, hält sie doch bereits im Zusammenhang mit
dem von ihr gewählt Ansatz fest, dass das Gutachten bei Ermittlung des
Tiefstwertes mit Annahmen operiert habe, die sich für den Enteigneten
günstig ausgewirkt hätten und durchaus strenger hätten gehandhabt wer-
den können. Entsprechend ist nicht einzusehen, weshalb die Vorinstanz
einen Ansatz mit noch höherem Verkehrswert hätte wählen sollen. Ausser-
dem ist der verwendete Tiefstwert von Fr. 548'300.– im Vergleich zu dem
vom Gutachten ermittelten Verkehrswert (gewichtet/eliminiert) von
Fr. 554'174.– auch nicht unangemessen tief. Mithin kann der Vorinstanz
nicht der Vorwurf gemacht werden, sie habe willkürlich den Tiefstwert her-
angezogen; vielmehr erscheint der von ihr ausgewählte Ansatz als sach-
gerecht. Schliesslich ist auch nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz
mehrere Anpassungen an den Berechnungen der Vergleichswertmethode
für den Verkehrswert des belasteten Grundstücks vorgenommen hat. Wie
bereits dargelegt wurde, konnte die Vorinstanz nicht unbesehen auf das
Gutachten abstellen (vgl. E. 10.3). Die gemachten Korrekturen sind erfor-
A-3465/2015
Seite 32
derlich und begründet. Zusammengefasst hat die Vorinstanz zur Plausibi-
lisierung ihrer Ergebnisse zu Recht auf den Ansatz mit statistischen Werten
W&P innerhalb der Vergleichsmethoden gegriffen. Demnach erweist sich
die Rüge des Enteigneten als unzutreffend.
11.
11.1 Die Enteignerin wendet ein, dass der festgesetzte Minderwert rund
19.3% des unbelasteten Verkehrswertes ausmache. Ein derartig hoher
Minderwert der Wohnhausparzelle allein aufgrund des Verlustes der
Schutzschildfunktion der Schutzschildparzelle sei unhaltbar und willkürlich.
Einerseits stehe er in keinem Verhältnis zur Entschädigung in der Höhe
von Fr. 1'131.20 für die zwangsweise Errichtung der Dienstbarkeit (Über-
leitungsrecht) auf der Schutzschildparzelle. Andererseits sei es stossend,
dass der Enteignete für einen Minderwert entschädigt werde, welcher be-
reits im Jahr 1974 beim Kauf der Liegenschaft durch den Enteigneten be-
standen habe, denn die Hochspannungsleitung habe schon damals exis-
tiert.
11.2
11.2.1 Der von der Enteignerin gemachte Vergleich zwischen der Minder-
wertsentschädigung einerseits und der zwangsweisen Errichtung der
Dienstbarkeit andererseits, ist nicht zulässig. Sie vergleicht dabei zwei un-
terschiedliche Sachverhalte, die rechtlich anders zu würdigen sind. Zudem
sind die von der Vorinstanz zur Ermittlung des Minderwerts angewandten
Methoden sachgerecht und nachvollziehbar (vgl. oben E. 5.2, 5.4 und 8.5).
Deshalb kann von einem willkürlich festgelegten Minderwert keine Rede
sein.
11.2.2 Sodann ist die Rüge nicht zu hören, es komme vorliegend zu einer
doppelten Entschädigung des Enteigneten. Das Bundesgericht hat in sei-
nem Rückweisungsentscheid verbindlich festgehalten, dass das bisherige
Überleitungsrecht bis zum 4. Februar 2009 befristet war und die Schutz-
schildparzelle ab diesem Zeitpunkt als unbelastet galt. Zudem sei der
Schutzschildparzelle am 5. Februar 2009, d.h. in dem Zeitpunkt, auf wel-
chen hin die neue Dienstbarkeit zwangsweise begründet wurde, gegen-
über der Wohnhausparzelle eine Schutzschildfunktion zugekommen (vgl.
Urteil 1C_356/2013 E. 2.5.2). Mithin führte die zwangsweise Errichtung des
neuen Überleitungsrechts per 5. Februar 2009 zu einer Beeinträchtigung
des Schutzschildes, weshalb das Bundesgericht auf einen entschädi-
gungspflichtigen Minderwert der in diesem Zeitpunkt noch unbelasteten
A-3465/2015
Seite 33
bzw. durch den Schutzschild gesicherten Wohnliegenschaft erkannte. Mit
anderen Worten wies die Wohnliegenschaft in dem Zeitpunkt, in welchem
die Enteignerin auf die Dienstbarkeitsberechtigung gegriffen hatte, den
Verkehrswert eines rechtlich und faktisch unbelasteten Grundstücks auf,
dessen Verminderung zufolge des beeinträchtigten Schutzschildes nun zu
entschädigen ist. Folglich stellt sich die Frage eines allenfalls bestehenden
früheren Minderwerts der Wohnhausparzelle von vornherein nicht.
12.
12.1 Ferner macht die Enteignerin geltend, die Dienstbarkeit für die Über-
leitung der Hochspannungsleitung sei auf 50 Jahre befristet. Entsprechend
handle es nicht um eine Entschädigung für eine dauernde Beeinträchti-
gung, sondern um eine zeitlich beschränkte Teilenteignung, bei welcher der
Minderwert anhand der betroffenen Zeitdauer zu bestimmen sei. Entspre-
chend müsse die Befristung der Dienstbarkeit zwingend zu einem tieferen
Minderwert führen. Folgte man darüber hinaus den Erwägungen der Vor-
instanz, komme es vorliegend zu einer verpönten Überentschädigung, da
der Enteignete jedes Mal nach Ablauf der Dauer im Dienstbarkeitsvertrag
mit der Neuerrichtung der Dienstbarkeit vollumfänglich entschädigt werde.
12.2 Die Beeinträchtigung des Schutzschildgrundstücks erfolgt aufgrund
der Befristung des Überleitungsrechts (nur) für eine zeitlich beschränkte
Dauer. Insoweit liegt eine zeitlich beschränkte Teilenteignung vor. Bislang
hat sich die Rechtsprechung im Zusammenhang mit der sog. Schutzschild-
theorie noch nicht mit einem Fall auseinandersetzen müssen, in dem die
Beeinträchtigung zeitlich befristet ist. Es stellt sich vor diesem Hintergrund
die Frage, ob das Vorgehen der Vorinstanz zulässig war, welche den Min-
derwert analog zu einer dauernden Beeinträchtigung bzw. definitiven Ent-
eignung festsetzte.
12.2.1 Die Rechtsprechung hat sich bislang im Bereiche der Teilenteig-
nung soweit ersichtlich vor allem in zwei verschiedenen Konstellationen mit
der Frage der zeitlichen Befristung befasst:
Dies betrifft einerseits die Fälle der zwangsweisen Errichtung einer Dienst-
barkeit insbesondere im Zusammenhang mit der Begründung von Durch-
leitungs- und Mastbaurechten für Hochspannungsleitungen, welche in der
Regel befristet für 50 Jahre errichtet werden (sog. Enteignung mit be-
grenzter längerer Zeitdauer bzw. expropriation pour une durée prolongée:
HESS/WEIBEL, a.a.O., Art. 19 N 40; RAPHAËL EGGS, Les 'autres préjudices'
de l'expropriation – L'indemnisation au-delà du modèle fondé sur la valeur
A-3465/2015
Seite 34
vénale, 2013, S. 996 f.; vgl. auch A-602/2012 E. 4.7). Führt eine Hochspan-
nungsleitung über Landwirtschaftsland, wird die Entschädigung nicht nach
der sog. Differenzmethode berechnet, sondern direkt aufgrund der Lei-
tungsbreite und der Anzahl Laufmeter sowie in Abhängigkeit zur Zeitdauer
der Belastung festgesetzt (grundlegend hierzu: BGE 111 Ib 287 E. 1; vgl.
auch Urteile 1E.1/2007 E. 4 und 1E.3/2003 E. 3; Empfehlung des Verbands
Schweizerischer Elektrizitätsunternehmen (VSE), et. al., Entschädigungs-
ansätze für elektrische Freileitungen und Masten, abrufbar unter:
> Download, besucht am 19. August 2016).
Andererseits hat das Bundesgericht im Zusammenhang mit der Enteig-
nung von Nachbarrechten zufolge übermässiger Immissionen einer länger
als 10 Jahre bestehenden Baustelle entschieden, dass die Entschädigung
– in analoger Anwendung zu den Bestimmungen der vorübergehenden
Enteignung (Art. 6 Abs. 1 EntG) – den beim Grundeigentümer tatsächlich
entstandenen Schaden decken müsse, was im Wesentlichen einer Inkon-
venienzentschädigung im Sinne von Art. 19 Bst. c EntG entspreche (vgl.
BGE 132 II 427 [= Pra. 2007] Nr. 76] E. 6.2; vgl. HÄNNI, a.a.O., S. 663;
KESSLER COENDET, Rz. 26.148). Im angeführten Entscheid erachtete das
Bundesgericht die Methode der ESchK, welche die Verminderung des Ver-
kehrswertes des Grundstücks (Minderwert im Sinne von Art. 19 Bst. b
EntG) wie bei einer endgültigen Enteignung, aber pro rata temporis, ent-
sprechend der Dauer der übermässigen Immissionen, festgelegt hatte, für
nicht bundesrechtskonform. Vielmehr berechnete das Bundesgericht den
eintretenden Schaden der Mietliegenschaft hauptsächlich anhand der
Mietzinsausfälle, indem es die Differenzmethode anwendete und den ob-
jektiven Ertragswert im unbelasteten und belasteten Zustand verglich. Den
ermittelten jährlichen Schaden rechnete es anschliessend auf die gesamte
Dauer der Baustelle hoch (vgl. BGE 132 II 427 E. 6.4.1 und 6.5.1 f.).
12.2.2 Die angeführte Rechtsprechung lässt sich jedoch nicht auf den vor-
liegenden Fall übertragen. Die erstgenannte Fallkonstellation betrifft nur
die Berechnung der Enteignungsentschädigung aufgrund der konkret ein-
geräumten Dienstbarkeitsrechte, welche entsprechend der räumlichen und
zeitlichen Dimension der Belastung festgesetzt werden kann. Demgegen-
über muss bei Anwendung der Schutzschildtheorie gerade der durch diese
Beeinträchtigung bewirkte Minderwert entschädigt werden und nicht der
Wert des eingeräumten Dienstbarkeitsrechts. Sodann ist auch der zweite
Ansatz betreffend der enteigneten Nachbarrechte nicht gangbar, da vorlie-
gend ein Minderwert aufgrund der Beeinträchtigung des Schutzschildes zu
entschädigen ist und kein effektiv entstandener bzw. noch entstehender
A-3465/2015
Seite 35
Schaden, der in Form jährlicher Mietzinseinbussen berechnet werden
kann. Dies folgt auch aus dem Rückweisungsentscheid des Bundesgerich-
tes, wonach der Minderwert im Sinne von Art. 19 Bst. b EntG zu vergüten
ist, jedoch keine Inkonvenienzentschädigung gemäss Art. 19 Bst. c EntG,
wie sie im Falle der zeitlich befristeten Enteignung von nachbarlichen Ab-
wehrrechten geschuldet wäre.
12.2.3 Nach der Lehre ist anerkannt, dass bei zeitlich begrenzten Teilent-
eignungen der Minderwert für die betroffene Zeit zu bestimmen ist (vgl.
KESSLER COENDET, Rz. 26.143). Entsprechend erachtet EGGS die Anwen-
dung der Differenzmethode und infolgedessen die Berechnung der Enteig-
nungsentschädigung anhand des Verkehrswertes bei zeitlich begrenzten
Teilenteignungen zufolge der zwangsweisen Errichtung von Dienstbarkei-
ten auf Bauland grundsätzlich als ungewöhnlich ("surprenante"). Einzig für
den Fall einer zwangsweise errichteten und auf 50 Jahre befristeten
Dienstbarkeit hält er die Anwendung der Differenzmethode aufgrund der
langen Zeitdauer für gerechtfertigt, da auch das Bundesgericht entschie-
den habe, dass eine solche Belastung einer definitiven Enteignung gleich-
komme (EGGS, a.a.O., Rz. 1002 f. mit Verweis auf BGE 111 Ib 287 sowie
weiteren Hinweisen auf MARGRIT BUGMANN, Die Enteignung für die Fortlei-
tung und Verteilung elektrischer Energie, 1942, S. 84, welche für diesen
Fall ebenfalls die Bezahlung einer Minderwertsentschädigung vorsehe, so-
wie ROLF TINNER, Der Entschädigungsanspruch des Grundeigentümers
beim Erstellen von elektrischen Hochspannungsleitungen auf überbautem
Land, in: Schweizerisches Zentralblatt für Staats- und Gemeindeverwal-
tung, Jg. 58, 1957, S. 1 ff., S. 3/5, der bei einer Dauer von 50 Jahren die
Reduktion des Minderwerts um einen Fünftel als angemessen erachte).
Werde hingegen die Dienstbarkeit für einen kürzeren Zeitraum eingeräumt,
sei die Annahme des Bundesgerichtes nicht zulässig, da eine anhand des
Verkehrswertes berechnete Entschädigung zu einer Bereicherung des Ent-
eigneten führen würde. Vielmehr sei es in einem derartigen Fall geboten,
die Entschädigung ausschliesslich anhand der effektiv beim Enteigneten
eingetretenen Schadens und unabhängig vom Verkehrswert zu bemessen
(Anm.: dies entspricht dem Vorgehen bei der Festsetzung der Entschädi-
gung zufolge temporär unterdrückter nachbarlicher Abwehrrechte; vgl.
oben E. 12.2.1). Soweit es um den Minderwert gehe, den Wohnhäuser in
der Landwirtschaftszone aufgrund der Immissionen einer Hochspannungs-
leitung erleiden, könne der Minderwert nur dann anhand der Differenzme-
thode (und damit anhand des Verkehrswertes) bestimmt werden, wenn die
betreffenden Dienstbarkeiten unbefristet errichtet werden oder zumindest
A-3465/2015
Seite 36
für eine derart lange Zeit bestünden, dass sie einer definitiven Enteignung
gleichkommen (EGGS, a.a.O., Rz. 1003 und 1009).
12.2.4 Diese Ausführungen lassen sich auf den vorliegenden Fall übertra-
gen. Das Überleitungsrecht wurde für 50 Jahre gewährt. Angesichts der
langen Zeitdauer kann die erfolgte Enteignung bzw. die Beeinträchtigung
der Schutzschildparzelle und der dadurch bewirkte Minderwert der Wohn-
hausparzelle rein rechnerisch grundsätzlich einer definitiven Teilenteig-
nung gleichgestellt werden.
Dieses Ergebnis wird zudem von der Schätzungsliteratur bestätigt. Danach
fallen die unmittelbar auf den Bewertungszeitpunkt folgenden Jahre bei der
Wertbildung einer Sache am stärksten ins Gewicht und nehmen mit zuneh-
mender Dauer markant ab. Ausgehend von einer 100 jährigen Nutzungs-
dauer einer Immobilie sind nach 50 Jahren bei einem Zinssatz von 5% pro
Jahr bereits 92% des Wertes erreicht und die Wertsteigerung, die zehn
weitere Jahre zum heutigen Wert beitragen, umfasst nur noch 3.3%, was
unter der Genauigkeit liegt, die von einer Liegenschaftsschätzung erwartet
werden kann. Entsprechend repräsentiert eine Zeitdauer von 50 Jahren bei
einer Verzinsung von 5% pro Jahr den sog. ökonomischen Horizont, jen-
seits dessen die finanziellen Geschehnisse für den heutigen Wert bedeu-
tungslos sind (vgl. zum Ganzen: KASPAR FIERZ, Wert und Zins bei Immobi-
lien, 4. Aufl. 2001, S. 24 und 49 f.). Die Vorinstanz berechnete den Ertrags-
wert sowohl im belasteten als auch unbelasteten Zustand mit einem Zins-
satz von 5.01%. Entsprechend kann auch für den vorliegenden Fall ange-
nommen werden, dass die zeitliche Befristung der Dienstbarkeit bis an den
ökonomischen Horizont reicht und sich deshalb eine Unterscheidung zwi-
schen zeitlicher befristeter und definitiver Teilenteignung ausnahmsweise
erübrigt, da die Wertdifferenz vernachlässigbar ist. Zusammengefasst
muss die Enteignungsentschädigung weder auf eine andere Art und Weise
festgelegt werden noch ist sie zu reduzieren. Die von der Vorinstanz ange-
wendete Differenzmethode ist damit auch für die vorliegend erfolgte zeitlich
befristete Teilenteignung bundesrechtskonform.
12.2.5 Von der soeben dargelegten rechnerischen Betrachtungsweise ist
die rechtliche Beurteilung zu unterscheiden. Die Enteignerin rügt in diesem
Zusammenhang insbesondere die drohende Überentschädigung, da der
Enteignete jedes Mal nach Ablauf der Dienstbarkeit erneut entschädigt
werden müsse. So erfolgt vorliegend eine zeitlich befristete Teilexpropria-
tion, obwohl der Minderwert analog einer definitiven Teilenteignung festge-
setzt wurde. Sollte deshalb nach Ablauf des derzeitigen Überleitungsrechts
A-3465/2015
Seite 37
wiederum eine neue Dienstbarkeit begründet werden, läge nach den Er-
wägungen im Rückweisungsentscheid (vgl. E. 2.5.2) eine neuerliche Ent-
eignung vor. Ob indes in diesem Fall erneut eine Entschädigung unter Be-
rufung auf die Schutzschildtheorie gefordert werden könnte, wird dannzu-
mal zu beurteilen sein. Diese Frage bildet nicht Gegenstand dieses Be-
schwerdeverfahrens. Entsprechend kann die Enteignungsentschädigung –
entgegen dem Begehren der Enteignerin – nicht als einmalig geschuldet
festgelegt werden. Insoweit ist Ziff. 1 des angefochtenen Entscheides, wel-
che eine einmalige Minderwertsentschädigung vorsieht, aufzuheben.
13.
Zusammengefasst ist festzuhalten, dass die Minderwertsentschädigung
Fr. 96'250.– beträgt.
14.
Nachdem der Minderwert der Wohnhausparzelle ohne Weiteres festge-
setzt werden kann, ist das Eventualbegehren des Enteigneten abzuwei-
sen, mit welchem dieser die Einholung eines gerichtlichen Gutachtens zur
Frage des Minderwertes beantragte.
15.
15.1 Die Enteignerin rügt sodann, dass die Vorinstanz zu Unrecht ange-
ordnet habe, die Minderwertsentschädigung sei ab 4. Februar 2009 mit ei-
nem Zins von 5% zu verzinsen. Sie verstosse damit gegen Art. 88 Abs. 1
EntG, wonach die Enteignungsentschädigung innert 20 Tagen nach ihrer
rechtskräftigen Feststellung zu entrichten und erst nach Ablauf dieser Frist
zu verzinsen sei. Die Minderwertsentschädigung sei auch heute noch nicht
rechtskräftig festgestellt, weshalb sie sich nicht im Verzug befinde. Weiter
sehe Art. 19 EntG nicht vor, dass der Zins ein Bestandteil der Entschädi-
gung bilde, mithin sei auch kein Zins geschuldet.
Der Enteignete macht hingegen geltend, dass das Bundesverwaltungsge-
richt bereits im ersten Rechtsgang den grundsätzlichen Anspruch auf Zah-
lung des gesetzlichen Zinses von 5%, rückwirkend ab 4. Februar 2009,
bejaht habe. Seit diesem Datum mache die Enteignerin von ihrer Dienst-
barkeit Gebrauch. Entsprechend bestehe auch eine Zinspflicht.
Die Vorinstanz führte in der Vernehmlassung vom 29. Juni 2015 in Anleh-
nung an die Rechtsprechung zur Enteignung nachbarlicher Abwehrrechte
sowie der vorzeitigen Besitzeinweisung aus, es gelte der Grundsatz, dass
A-3465/2015
Seite 38
die Enteignungsentschädigung stets zu verzinsen sei, wenn in das Eigen-
tum bereits vor der förmlichen Enteignung eingegriffen wird. Dies gelte
auch im Falle der Schutzschildtheorie.
In ihrer Schlussbemerkungen bestreitet die Enteignerin die Anwendbarkeit
der im Zusammenhang mit der Enteignung nachbarlicher Abwehrrechte
entwickelten Rechtsprechung zur Verzinsung. Denn vorliegend würden ge-
rade keine derartigen Abwehrrechte enteignet. Zudem falle die analoge An-
wendung der Bestimmung zur vorzeitigen Besitzeinweisung ausser Be-
tracht, da die Enteignerin kein derartiges Gesuch gestellt habe. Ohnehin
wäre im Falle eines derartigen Analogieschlusses nicht ein Zins von 5%
geschuldet, sondern nur der übliche Zinsfuss massgebend.
15.2 Gemäss Art. 88 Abs. 1 EntG ist die Enteignungsentschädigung innert
20 Tagen nach ihrer rechtskräftigen Feststellung geschuldet und im Falle
einer Geldforderung nach Ablauf dieser Frist zum üblichen Zinsfusse zu
verzinsen. Daraus leitet die Lehre ab, dass im Schätzungsentscheid somit
dem Grundsatz nach keine Zinsregelungen vorzusehen sind (vgl. KESSLER
COENDET, a.a.O., Rz. 26.152). Abgesehen von der Verzugszinsregelung in
Art. 88 Abs. 1 EntG, besteht nach der bundesgerichtliche Rechtsprechung
jedoch eine Verzinsungspflicht, wenn beim Auftreten übermässiger Immis-
sionen die nachbarlichen Abwehrrechte unterdrückt und vom Enteigner
faktisch in Besitz genommen werden. Denn nach Ansicht des Bundesge-
richts führen die Immissionen bei einer Wohnung oder einer Wohnliegen-
schaft zu einer sofortigen qualitativen Beeinträchtigung der Nutzung, wel-
che den Gegenwert der getätigten Investitionen mindere und wie andere
Nutzungseinbussen durch Verzinsung der Entschädigung abzugelten sei
(vgl. BGE 134 II 49 E. 21 mit weiteren Hinweisen; KESSLER COENDET,
a.a.O., Rz. 26.155). Dieser Vorgang ist mit einer vorzeitigen Besitzeinwei-
sung vergleichbar, weshalb die Enteignungsentschädigung vom Moment
der "vorzeitigen Besitznahme" der zu enteignenden Rechte an, d.h. ab dem
Auftreten übermässiger Immissionen, zu verzinsen ist (vgl. BGE 121 II 350
E. 5e und BGE 111 Ib 15 E. 8; vgl. auch BGE 132 II 49, E. 6.5.1, welcher
bei der Enteignung von nachbarlichen Abwehrrechen zufolge Immissionen
von Bauarbeiten für ein öffentliches Werk die Verzinsung ab Aufnahme der
Bauarbeiten festlegte; gemäss BGE 134 II 49 E. 21 beginnt die Zinspflicht
hingegen in jenen Fällen, in denen der Entschädigungsanspruch erst ei-
nige Zeit nach dem Auftreten übermässiger Immissionen entsteht, erst ab
Entstehung des Anspruchs zu laufen).
A-3465/2015
Seite 39
15.3 Die dargelegte Rechtsprechung lässt sich auch auf den vorliegenden
Fall übertragen. Analog zur Situation bei der Unterdrückung nachbarlicher
Abwehrrechte, führt auch die Errichtung der Dienstbarkeit zu einer Beein-
trächtigung der Schutzschildparzelle, welche unmittelbar zu einer erhebli-
chen Herabsetzung der Wohnqualität führt und sich in einem Minderwert
der Wohnhausparzelle niederschlägt. Dieser negative Effekt tritt ab dem
Zeitpunkt, ab dem die Enteignerin auf die Dienstbarkeitsberechtigung ge-
griffen hat, ein und entspricht der mit dem Auftreten übermässiger Immis-
sionen öffentlicher Werke einhergehenden faktischen Besitznahme. Vor
diesem Hintergrund wäre es stossend, wenn die Enteignerin vorliegend auf
der einen Seite mit der rückwirkenden Errichtung der Dienstbarkeit und des
zwischenzeitlichen uneingeschränkten Weiterbetriebs der Hochspan-
nungsleitung sämtliche Vorteile erhielte und auf der anderen Seite die da-
mit gleichzeitig beim Enteigneten verursachten Nachteile (Minderwert)
einstweilen, bis zu dessen rechtskräftigen Festsetzung, nicht verzinsen
müsste.
15.4 Zusammengefasst rechtfertigt es sich auch im Falle der sog. Schutz-
schildtheorie eine Zinspflicht ab dem Zeitpunkt der vorzeitigen Besitz-
nahme, d.h. der Beeinträchtigung des Schutzschildes, vorzusehen. Der
Zins richtet sich analog zu Art. 76 Abs. 5 EntG nach dem üblichen Zinsfuss.
Das Bundesverwaltungsgericht hat eine allgemeine Weisung zur Festset-
zung des üblichen Zinsfusses erlassen (vgl. Beschluss vom 9. November
2009 der Abteilung I, 1. Kammer, üblicher Zinsfuss, abrufbar unter:
> Das Gericht > Aufgaben / Zuständigkeit > Aufsicht
> üblicher Zinsfuss, besucht am 19. August 2016). Danach gilt ab dem
1. Januar 2010 als üblicher Zinsfuss im Sinne von Art. 76 Abs. 5 EntG der
hypothekarische Referenzzinssatz bei Mietverhältnissen, wie er auf der In-
ternetseite des Bundesamtes für Wohnungswesen publiziert ist. Für den
davorliegenden Zeitraum vom 1. Mai 2003 bis 31. Dezember 2009 galt ge-
mäss dem Kreisschreiben des Bundesgerichtes vom 4. April 2003 ein Zins-
satz von 3.5%.
15.5 Konkret bedeutet dies, dass der Minderwert in der Höhe von
Fr. 96'250.– ab dem 5. Februar 2009 wie folgt zu verzinsen ist:
- ab 5. Februar 2009 bis 31. Dezember 2009 zu 3.5%
- ab 1. Januar 2010 bis 1. Dezember 2010 zu 3%
- ab 2. Dezember 2010 bis 1. Dezember 2011 zu 2.75%
- ab 2. Dezember 2011 bis 1. Juni 2012 zu 2.5%
- ab 2. Juni 2012 bis 2. September 2013 zu 2.25%
A-3465/2015
Seite 40
- ab 3. September 2013 bis 1. Juni 2015 zu 2%
- ab 2. Juni 2015 zu 1.75%
Der Zins ist bis zu jenem Zeitpunkt geschuldet, in dem die Enteignungsent-
schädigung geleistet wird.
16.
Ferner ersucht die Enteignerin sinngemäss darum, den Erfüllungsort für
die Leistung der Minderwertsentschädigung festzulegen und erachtet
hierzu das zuständige Grundbuchamt für massgebend. Demgegenüber
beantragt der Enteignete, dass ihm die Entschädigung samt Zins direkt
auszubezahlen sei.
Gemäss Art. 89 Abs. 1 ist die Entschädigung für den Minderwert des ver-
bleibenden Teils eines Grundstücks zuhanden des Berechtigten bei dem
Grundbuchamt zu bezahlen, in dessen Kreis das Grundstück liegt.
Demnach ist die vom Enteigneten beantragte direkte Ausbezahlung der
Enteignungsentschädigung nicht zulässig. Die Enteignerin hat die Ent-
schädigung an das zuständige Grundbuchamt zuhanden des Enteigneten
zu leisten. Seit der Reorganisation der Grundbuchämter und Notariate im
Kanton Thurgau ist ab 1. Juni 2016 das Grundbuchamt und Notariat C für
B örtlich zuständig und damit Erfüllungsort für die Leistung der Enteig-
nungsentschädigung (vgl. Kanton Thurgau, Grundbuchämter und Notari-
ate, abrufbar unter: > …, abgerufen am 19. August 2016).
17.
17.1 Weiter bringt die Enteignerin vor, die Vorinstanz habe ihr zu Unrecht
die Kosten für das Parteigutachten Weber auferlegt. Denn die Parteien
seien sich einig gewesen, dass angesichts der bereits im Recht liegenden
Gutachten kein weiteres Gutachten nötig gewesen wäre. Dennoch habe
der Enteignete ein weiteres Parteigutachten bestellt. Zudem verfüge die
Vorinstanz über das nötige Fachwissen, weshalb der Beizug der Expertin
nicht mit dem Hinweis gerechtfertigt werden könne, es handle sich um ei-
nen komplexen Entscheid, bei dem das Gutachten hilfreich gewesen sei.
Sodann sei die Erstellung des Gutachtens auch nicht aus Gründen der
Waffengleichheit erforderlich gewesen. Denn es lagen bereits mehrere
Gutachten seitens des Enteigneten im Recht, welche sich mit dem Minder-
wert der Wohnhausparzelle auseinandersetzten und die Enteignerin habe
ihrerseits auf die Erstellung eines Gutachtens verzichtet. Folglich habe der
A-3465/2015
Seite 41
Enteignete die Kosten für das Gutachten Weber unnötigerweise verur-
sacht, weshalb er sie selber zu tragen habe.
Der Enteignete macht hingegen geltend, er habe das Gutachten Weber nur
deshalb einholen müssen, weil sich die Vorinstanz in diesem komplexen
Fall geweigert habe, selbst ein Schätzungsgutachten in Auftrag zu geben.
Letztlich habe die Vorinstanz das Gutachten dennoch als hilfreich bezeich-
net. Die Abklärungen seien zur sorgfältigen Interessenwahrung nötig ge-
wesen und auch die Enteignerin habe einen Schätzungsexperten hinzuge-
zogen. Die Kosten seien deshalb aus Gründen der Waffengleichheit zu tra-
gen.
17.2 Die Entschädigungspflicht des Enteigners besteht für diejenigen Vor-
kehren des Enteigneten, welche die Enteignung betreffen und sich bei
sorgfältiger Interessenswahrung als geboten oder doch in guten Treuen
verantwortbar erweisen, umfassend die Kosten für die Honorierung der bei-
gezogenen Rechtsvertretung sowie für weitere durch das Verfahren be-
dingte Auslagen und Umtriebe (Art. 115 Abs. 1 EntG). Für Privatgutachten
sind hingegen in der Regel keine Vergütungen zuzusprechen, da in den
Schätzungskommissionen selbst die benötigten Fachleute vertreten sind
oder solche, falls notwendig, zusätzlich beigezogen werden können (vgl.
Art. 47 VV-ESchK; HESS/WEIBEL, a.a.O, Art. 115 N. 3). Entschädigungen
für Privatgutachten werden nur ausnahmsweise gewährt, wenn sich ein
Enteignungsverfahren als schwierig und die Arbeit des vom Enteigneten
beigezogenen Experten im Schätzungsverfahren als nützlich erweist
(BGE 109 Ib 26 E. 3 mit Hinweisen; Urteil 1C_356/2013 E. 3.2).
17.3 Gegen die Einholung eines weiteren Gutachtens durch den Enteigne-
ten kann vorliegend nicht eingewendet werden, es hätten bereits zwei Par-
teigutachten im Recht gelegen. Denn während sich das Gutachten TKB nur
mit dem Verkehrswert im unbelasteten Zustand auseinandersetzte, ermit-
telte das Gutachten vom 28. Oktober 2009 des Gutachters Wipfli aus-
schliesslich die Entschädigung für die Enteignung nachbarlicher Abwehr-
rechte zufolge übermässiger Immissionen. Mithin setzte sich keines der
Gutachten mit dem entschädigungspflichtigen Minderwert aufgrund der
vorliegend zur Anwendung gelangenden Schutzschildtheorie auseinander,
weshalb sie für die Ermittlung des Verkehrswertes der Wohnhausparzelle
im belasteten Zustand nicht einschlägig waren. Sodann handelt es sich um
einen komplexen Fall einer Enteignungsentschädigung für den Minderwert
der Wohnhausparzelle zufolge des Verlustes der Schutzschildparzelle. In-
soweit fällt ins Gewicht, dass die Enteignerin, wie sie selbst einräumt,
A-3465/2015
Seite 42
ebenfalls nicht über die nötigen Sachkenntnisse verfügt und aus diesem
Grund einen Schätzungsexperten am Augenschein aufgeboten hat. Des-
sen Fachwissen muss in die Rechtsschriften eingeflossen sein, hielt doch
die Vorinstanz fest, dass diese derart mit Fachwissen angereichert waren,
dass sie materiell ebenfalls einem Gutachten entsprochen haben. Vor die-
sem Hintergrund kann dem Enteigneten nicht der Vorwurf gemacht wer-
den, unnötige Kosten verursacht zu haben, zumal sein Vorgehen nachvoll-
ziehbar und im Lichte der Verfahrensfairness (Grundsatz der Waffengleich-
heit) als geboten erscheint. Daran vermag die Tatsache nichts zu ändern,
dass der Enteigneten das Gutachten noch vor der Durchführung des Au-
genscheins vom 11. November 2014 in Auftrag gab, obwohl die Vorinstanz
mit Instruktionsverfügung vom 10. September 2014 anordnete, dass erst
nach dem Augenschein über die Notwendigkeit eines externen Gutachtens
entschieden werde. Denn die Instruktionsverfügung sah zugleich vor, dass
die Parteien im Anschluss an den Augenschein zur Bewertung des Wohn-
hausgrundstücks Stellung nehmen. Zudem wurde der Enteignete bereits
mit Instruktionsverfügung vom 20. Juni 2014 aufgefordert, bezüglich der
Minderwertsentschädigung konkrete Anträge zu stellen. Angesichts des-
sen erschien die Erstellung des Gutachtens zur Wahrung seiner Interessen
als in guten Treuen geboten. Schliesslich war das Gutachten für die Vo-
rinstanz hilfreich. So ging sie auf der einen Seite bei der Ermittlung des
Minderwertes methodisch gleich vor wie das Gutachten Weber (primäre
Berücksichtigung des psychologischen Minderwertes über die Reduktion
des konsumtiven Nutzens innerhalb der Ertragswertmethode). Auf der an-
deren Seite konnte sie das Gutachten zur Plausibilisierung ihrer eigenen
Berechnungen heranziehen. Insgesamt rechtfertigt es sich deshalb, aus-
nahmsweise die Kosten für das Privatgutachten der Enteignerin aufzuerle-
gen. Das Vorgehen der Vorinstanz ist somit nicht zu beanstanden und das
Begehren der Enteignerin ist abzuweisen.
18.
Zusammengefasst ist Ziff. 1 des angefochtenen Entscheides aufzuheben
und die Enteignerin zu verpflichten, dem Enteigneten für den Minderwert
der Wohnhausparzelle Fr. 96'250.– zuzüglich Zins von 3.5% vom 5. Feb-
ruar 2009 bis 31. Dezember 2009, von 3% vom 1. Januar 2010 bis 1. De-
zember 2010, von 2.75% vom 2. Dezember 2010 bis 1. Dezember 2011,
von 2.5% vom 2. Dezember 2011 bis 1. Juni 2012, von 2.25% ab 2. Juni
2012 bis 2. September 2013, von 2% ab 3. September 2013 bis 1. Juni
2015 und von 1.75% ab 2. Juni 2015 zu bezahlen. Demnach ist die Be-
schwerde teilweise gutzuheissen. Im Übrigen ist sie jedoch mehrheitlich
A-3465/2015
Seite 43
abzuweisen. Ebenso ist die Anschlussbeschwerde teilweise gutzuheissen,
im Übrigen jedoch weitgehend abzuweisen.
19.
Es bleibt über die Kosten und Entschädigungen des Beschwerdeverfah-
rens vor dem Bundesverwaltungsgericht zu befinden.
19.1 Die Kosten des Verfahrens vor Bundesverwaltungsgericht ein-
schliesslich einer Parteientschädigung an den Enteigneten trägt der Ent-
eigner. Werden die Begehren des Enteigneten ganz oder zum grösseren
Teil abgewiesen, so können die Kosten auch anders verteilt werden. Un-
nötige Kosten trägt in jedem Fall, wer sie verursacht hat (Art. 116 Abs. 1
EntG). Jedenfalls dann, wenn die Begehren des Enteigneten in guten
Treuen vertretbar waren, dürfte ein Abweichen von der in Art. 116 Abs. 1
EntG für den Regelfall vorgesehenen Kosten- und Entschädigungsrege-
lung nicht ohne Weiteres in Frage kommen (Urteil des BVGer A-4751/2011
vom 21. Juni 2012 E. 16).
19.2 Die Gerichtsgebühr bemisst sich nach Umfang und Schwierigkeit der
Streitsache, Art der Prozessführung und finanziellen Lage der Parteien
(Art. 63 Abs. 4bis VwVG sowie Art. 2 Abs. 1 des Reglements vom 21. Feb-
ruar 2008 über die Kosten und Entschädigungen vor dem Bundesverwal-
tungsgericht [VGKE, SR 173.320.2]). In enteignungsrechtlichen Verfahren
ist es zudem üblich, die Kosten eher niedrig zu halten (vgl. Urteil des BVGer
A-2163/2012 vom 1. April 2014 E. 26). In Anbetracht des Umfangs und der
Schwierigkeit der vorliegenden Sache sowie des durchgeführten Augen-
scheins, erscheint ein Betrag von Fr. 5'000.– als angemessen.
Der Enteignete hat seine Beschwerde – auch wenn er eine übersetzte For-
derung gestellt hat – weder missbräuchlich noch mutwillig eingereicht und
dringt zumindest teilweise, wenn auch in geringem Ausmass, mit ihr durch.
Aus diesem Grund sind die Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 5'000.–
der Enteignerin aufzuerlegen.
19.3 Die Parteientschädigung umfasst die Kosten der Vertretung sowie all-
fällige weitere notwendige Auslagen der Partei (Art. 8 f. VGKE). Das Bun-
desverwaltungsgericht legt die Parteientschädigung aufgrund einer detail-
liert einzureichenden Kostennote oder, wenn keine (hinreichend detail-
lierte) Kostennote eingereicht wird, aufgrund der Akten fest (Art. 14 VGKE;
vgl. Urteil des BVGer A-3841/2014 vom 1. Juli 2015 E. 2.2 mit Hinweis).
A-3465/2015
Seite 44
Die vorliegend eingereichte Zusammenstellung weist detailliert den ange-
fallenen Zeitaufwand für die einzelnen Tätigkeiten und die dabei entstan-
denen Kosten (Barauslagen) aus. Die Zusammenstellung gibt insofern zu
keinen Bemerkungen Anlass. Ein Stundenansatz, zu welchem die einzel-
nen Tätigkeiten zu entschädigen sind, ist darin jedoch nicht enthalten. Die-
ser ist von Amtes wegen festzusetzen.
Nach Art. 10 Abs. 2 VGKE beträgt der Stundenansatz für Anwälte mindes-
tens Fr. 200.– und maximal Fr. 400.– exklusive Mehrwertsteuer. Obwohl
ein vom Parteivertreter innerhalb dieses Rahmens in Rechnung gestellter
Honoraransatz vom Bundesverwaltungsgericht in der Regel zu akzeptieren
ist, erfolgt in Enteignungsverfahren dennoch eine Angemessenheitskon-
trolle der Stundenansätze (vgl. grundlegend hierzu: A-2163/2012 E. 27.3.2
mit zahlreichen Hinweisen). Im vorliegenden Fall erscheint ein Stundenan-
satz von Fr. 200.– für angemessen, da sich die vorliegende Streitigkeit im
zweiten Rechtsgang befindet und nur noch wenige Rechtsfragen zu klären
waren sowie der Rechtsvertreter des Beschwerdeführers bereits bestens
mit der Streitsache vertraut war. Zu entschädigen sind im vorliegenden Ver-
fahren somit 68.5 Stunden zu Fr. 200.– und Barauslagen von Fr. 285.50.
Dem Enteigneten ist somit eine Parteientschädigung in der Gesamthöhe
von Fr. 15'104.35 (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer) zuzusprechen, wel-
che ihm durch die Enteignerin zu entrichten ist.
Hingegen steht der Enteignerin – trotz ihres teilweisen Obsiegen – von
vornherein keine Parteientschädigung zu (Art. 116 Abs. 1 EntG e contrario).
19.4 Schliesslich sind auch der Vorinstanz mit der Teilnahme am Augen-
schein vom 19. Oktober 2015 Kosten entstanden. Deren Teilnahme war
zur Klärung offener schätzungstechnischer Fragen geboten. Die Vo-
rinstanz reichte am 24. November 2015 eine Kostenzusammenstellung in
der Höhe von Fr. 2'302.50 ein. Diese Zusammenstellung korrigierte sie mit
Schreiben vom 14. Juli 2016, da sie anstelle eines halben irrtümlich je ein
ganzes Taggeld für die Teilnahme der beiden Mitglieder gefordert hatte.
Neu macht sie Kosten in der Höhe von Fr. 1'215.50 geltend. Gemäss
Art. 54 VV-ESchK kann der Präsident nach Abschluss des Verfahrens der
kostenpflichtigen Partei die Kosten für das Einigungs- und Schätzungsver-
fahrens, die Staatsgebühr und die Sozialbeiträge in Rechnung stellen. Eine
Regelung für den vorliegenden Fall, in welchem der Vorinstanz Kosten für
die Teilnahme an Verfahrenshandlungen im Rechtsmittelverfahren entste-
hen, besteht hingegen nicht. In Anlehnung an den Grundsatz, wonach der
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Enteigner sämtliche aus der Geltendmachung des Enteignungsrechts ent-
stehenden Kosten trägt (Art. 114 Abs. 1 EntG, vgl. auch KESSLER COENDET,
a.a.O., Rz. 26.187) und der vergleichbaren Regelung für das Verfahren vor
dem Bundesverwaltungsgericht (Art. 116 Abs. 1 Satz 1 EntG), ist es ange-
zeigt, die genannten Bestimmungen analog anzuwenden und die Vo-
rinstanz für die Teilnahme an den Verfahrenshandlungen des bundesver-
waltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahrens zu entschädigen. Die Ent-
schädigung ist aber insoweit zu reduzieren, als dass in beiden Fällen nicht
eine nach einzelnen Stunden abgerechneten Entschädigung geschuldet
ist, sondern gemäss Art. 8 Abs. 1 der Verordnung über Gebühren und Ent-
schädigungen im Enteignungsverfahren vom 13. Februar 2013 (SR 711.3;
nachfolgend: VGEE) pauschal ein halbes Taggeld für den halben Verhand-
lungstag festgesetzt wird. Mithin beträgt die Entschädigung für das anwe-
sende Mitglied der Schätzungskommission Fr. 371.35 (halbes Taggeld: Fr.
325.–, zuzüglich AHV/IV/ALV: Fr. 20.30 [6.25%], zuzüglich FAK: Fr. 5.05
[1.55% ] sowie Auslagen: Fr. 21.– [Art. 7 und Art. 8 Abs. 1 VGEE]) und für
den als freischaffender Anwalt tätigen Aktuar Fr. 481.20 (halbes Taggeld:
Fr. 400.–, zuzüglich AHV/IV/ALV: Fr. 25.– [6.25%], zuzüglich FAK: Fr. 6.20
[1.55% ] sowie Auslagen: Fr. 50.– [Art. 7 und Art. 8 Abs. 1 VGEE]). Insge-
samt hat die Enteignerin die Vorinstanz mit Fr. 852.55 zu entschädigen.

Demnach erkennt das Bundesverwaltungsgericht:
1.
1.1 Die Beschwerde des Beschwerdeführers 1 und Beschwerdegegners
2 / Enteigneten wird teilweise gutgeheissen. Im Übrigen wird sie abgewie-
sen.
1.2 Die Anschlussbeschwerde der Beschwerdegegnerin 1 und Beschwer-
deführerin 2 / Enteignerin wird teilweise gutgeheissen. Im Übrigen wird sie
abgewiesen.
1.3 Ziff. 1 des angefochtenen Entscheides wird aufgehoben und die Ent-
eignerin verpflichtet, dem Beschwerdeführer 1 und Beschwerdegegner 2 /
Enteigneten für den Minderwert des Grundstücks Nr. [1], Grundbuch B,
Fr. 96'250.– zu bezahlen, zuzüglich:
- Zins von 3.5% vom 5. Februar 2009 bis 31. Dezember 2009,
- Zins von 3% vom 1. Januar 2010 bis 1. Dezember 2010,
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- Zins von 2.75% vom 2. Dezember 2010 bis 1. Dezember 2011,
- Zins von 2.5% vom 2. Dezember 2011 bis 1. Juni 2012,
- Zins von 2.25% ab 2. Juni 2012 bis 2. September 2013,
- Zins von 2% ab 3. September 2013 bis 1. Juni 2015 und
- Zins von 1.75% ab 2. Juni 2015.
Der Zins ist bis zu jenem Zeitpunkt geschuldet, in dem die Enteignungsent-
schädigung geleistet wird.
1.4 Die Beschwerdegegnerin 1 und Beschwerdeführerin 2 / Enteignerin
wird angewiesen die Enteignungsentschädigung gemäss Dispositiv-
Ziff. 1.3 an das Grundbuchamt und Notariat C zuhanden des Beschwerde-
führers 1 und Beschwerdegegners 2 / Enteigneten zu leisten.
2.
Die Verfahrenskosten werden auf Fr. 5'000.– festgesetzt und der Be-
schwerdegegnerin 1 und Beschwerdeführerin 2 / Enteignerin auferlegt.
Dieser Betrag ist innert 30 Tagen nach Eintritt der Rechtskraft des vorlie-
genden Urteils zu Gunsten der Gerichtskasse zu überweisen. Die Zustel-
lung des Einzahlungsscheins erfolgt mit separater Post.
3.
Die Beschwerdegegnerin 1 und Beschwerdeführerin 2 / Enteignerin wird
verpflichtet, dem Beschwerdeführer 1 und Beschwerdegegner 2 / Enteig-
neten eine Parteientschädigung in der Höhe von Fr. 15'104.35 zu bezah-
len.
4.
Die Beschwerdegegnerin 1 und Beschwerdeführerin 2 / Enteignerin wird
verpflichtet, die Vorinstanz mit Fr. 852.55 für die durchgeführten Verfah-
renshandlungen im Beschwerdeverfahren vor Bundesverwaltungsgericht
zu entschädigen.
5.
Dieses Urteil geht an:
– den Beschwerdeführer 1 und Beschwerdegegner 2 / Enteigneten
(Gerichtsurkunde)
– die Beschwerdegegnerin 1 und Beschwerdeführerin 2 / Enteignerin
(Gerichtsurkunde)
– die Vorinstanz (Gerichtsurkunde)

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Die vorsitzende Richterin: Der Gerichtsschreiber:

Marianne Ryter Ivo Hartmann


Rechtsmittelbelehrung:
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen nach Eröffnung beim Bun-
desgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Ange-
legenheiten geführt werden (Art. 82 ff., 90 ff. und 100 BGG). Die Rechts-
schrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
Der angefochtene Entscheid und die Beweismittel sind, soweit sie der Be-
schwerdeführer in Händen hat, beizulegen (Art. 42 BGG).

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