B u n d e s v e rw a l t u ng s g e r i ch t
T r i b u n a l ad m i n i s t r a t i f f éd é r a l
T r i b u n a l e am m in i s t r a t i vo f e d e r a l e
T r i b u n a l ad m i n i s t r a t i v fe d e r a l
Cour I
A-552/2016, A-648/2016
Ar r ê t d u 3 j u i l l e t 2 0 1 8
Composition
Jérôme Candrian (président du collège),
Kathrin Dietrich, Claudia Pasqualetto Péquignot, juges,
Valérie Humbert, greffière.
Parties
Chemins de fer fédéraux suisses CFF SA,
acquisitions et ventes-région ouest,
Avenue de la Gare 43, Case postale 345, 1001 Lausanne,
représentés par Maître Benoît Carron,
recourants 1 et intimés 2,
contre
A._______,
B._______,
les deux représentés par Maître Jean-Marc Siegrist,
1201 Genève,
intimés 1 et recourants 2,
et
Commission fédérale d'estimation du 1er
arrondissement, Adresse postale :
M. Cédric-Laurent Michel, Vice-président,
Cour de justice, case postale 3108, 1211 Genève 3,
autorité inférieure.
Objet
Expropriation (emprise définitive ; constitution d’une servi-
tude personnelle de non bâtir, d’une servitude de superficie
pour tunnel ferroviaire et d’une servitude de tolérance d’ex-
ploitation ferroviaire).
A-552/2016, A-648/2016
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Faits :
A.
A._______ et B._______ ont acquis par succession en 1988 les trois
parcelles n° (1), (2) et (3) du cadastre de la commune de Genève,
section C.____ sises entre le chemin X._______, l'avenueY._______,
la rue W._______ et la route de Z._______, au droit du futur tunnel de
Champel (projet CEVA).
La parcelle n° (1), d'une surface de 678 m2, supporte trois bâtiments à
destination de garages à voitures actuellement loués. Située en zone
3 de construction, elle est grevée d'une servitude de restriction au droit
de bâtir, d'une servitude de hauteur de construction et d'une servitude
de restriction d'affectation au profit des fonds n° (…), d'une servitude
de restriction au droit de bâtir et d'une servitude de hauteur de cons-
truction, au profit du fonds n° (…).
La parcelle n° (2), d'une surface de 3'490 m2, supporte cinq garages à
voitures et une station-service, loués. S'y trouvait également un atelier
de mécanique (bâtiment F100) qui a été détruit afin de pouvoir démar-
rer le chantier ferroviaire Cornavin-Eaux-Vives-Annemasse (CEVA).
L'aménagement sur cette parcelle d'un parking de 42 places avait été
autorisé le 4 août 1976 par le Département des travaux publics du
canton de Genève "à titre précaire" "vu l'emplacement du tracé de rac-
cordement ferroviaire". Ce caractère précaire a été mentionné au re-
gistre foncier (RF) qui précise qu'il "devra être supprimé à la première
réquisition des pouvoirs publics, sans indemnité quelconque de la part
de ceux-ci".
La parcelle n° (3), d'une surface de 100 m2, supporte deux garages à
véhicules, loués.
Ces deux dernières parcelles ont été classées en zone ferroviaire à
une date qui n’a pas été précisément établie. Aucune indemnité n'au-
rait été versée aux propriétaires suite à ce déclassement. Auparavant,
elles se trouvaient en zone à bâtir ordinaire et avaient fait l'objet, en
1928, d'inscription de plusieurs servitudes de restriction au droit de bâ-
tir temporaires, prolongées en 1959, en faveur des CFF et de l'Etat de
Genève, avant d'être radiées en 1973.
B.
Par décision du 5 mai 2008, l'Office fédéral des transports (OFT) a
approuvé les plans du projet CEVA et accordé aux CFF et à l'Etat de
A-552/2016, A-648/2016
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Genève le droit d'exproprier les propriétaires concernés, parmi les-
quels figurent A._______ et B._______ pour les parcelles susmention-
nées, selon les plans d'emprise et les tableaux des droits à exproprier.
Cette décision a été confirmée tant par le Tribunal administratif fédéral
(arrêt A-3713/2008 du 15 juin 2011 in: ATAF 2012/23) que par le Tri-
bunal fédéral (arrêt 1C_342/2011, 1C_343/2011, 1C_344/2011 et
1C_348/2011 du 15 mars 2012).
C.
C.a Au terme d’une procédure en estimation ouverte le 28 février
2012, la Commission fédérale d'estimation du 1er arrondissement
(CFE), par décision du 7 janvier 2013, notifiée le 11 février 2013, a
condamné les CFF à verser à A._______ et B._______ la somme de
208'407 francs à titre d’indemnité d’expropriation, dont 66'300 francs
pour l’emprise définitive sur une partie (663 m2) de la parcelle (2) –
soit 100 francs le m2 – et 142'107 francs pour le bâtiment démoli qui
abritait l'atelier. S’y ajoutaient 53'700 francs pour la constitution de ser-
vitudes de non bâtir à raison d'une assiette de 3'090 m2 sur la parcelle
n° (2), de 60 m2 sur la parcelle (3) et de 222 m2 sur la parcelle n° (1).
Elle a refusé toute indemnisation, d’une part, pour la constitution de
servitudes de tolérance d'exploitation ferroviaire et de superficie pour
tunnel ferroviaire, au motif qu’elles n’avaient pas d’autre impact que
celui relatif à la restriction de bâtir, et, d’autre part, pour l'expropriation
des droits de voisinage, la décision d'approbation des plans de l'OFT
excluant expressément ce dernier chef d'indemnité. Les frais de la pro-
cédure et les dépens ont été mis à la charge de l'expropriant.
C.b Tant les CFF (recours du 13 mars 2013) que A._______ et
B._______ (par recours joint du 26 mars 2013) ont entrepris cette dé-
cision par devant le Tribunal administratif fédéral. Par arrêt du 5 juin
2014, la Cour de céans a admis partiellement le recours des CFF et le
recours joint de A._______ et B._______, dans la mesure où elle a
annulé la décision litigieuse et renvoyé la cause à la CFE (cf. arrêt
A-1359/2013 du 5 juin 2014, publié très partiellement [consid. 2] aux
ATAF 2014/35). Le Tribunal administratif fédéral (ci-après : le Tribunal)
a constaté qu'il n'était pas en mesure de contrôler les calculs effectués
par l'autorité inférieure, faute pour elle d'avoir utilisé une méthode
d'évaluation claire dont il était possible de retracer le raisonnement. Il
a donc enjoint l’autorité inférieure à exposer précisément, dans sa nou-
velle décision, les méthodes qu’elle appliquera au calcul de l'indemnité
d'expropriation et, s'il y a lieu de procéder par analogie, de motiver les
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éléments qui gouverneront ses choix ; au besoin, elle diligentera éga-
lement une expertise pour évaluer les prix des parcelles. Le Tribunal
n’est pas entré en matière sur les conclusions de A._______ et
B._______ ayant trait à une indemnisation pour les nuisances liées au
chantier et pour les éventuels dommages futurs.
D.
D.a Reprenant l’examen de la cause, l’autorité inférieure a ordonné, le
6 mars 2015, l’expertise de la valeur des parcelles de A._______ et
B._______ et commis à cette fin en qualité d’experts, en accord avec
les parties qui ont pu préalablement soumettre leurs questions,
D._______ et E._______, architectes et experts-immobiliers.
D.b Dans leur expertise datée du 20 août 2015, les experts ont relevé
qu’il n’existe pas de statistique permettant une estimation comparative
pertinente de la valeur des parcelles concernées. Appliquant une ap-
proche méthodologique basée sur la détermination de la valeur du ter-
rain à partir de l’état locatif, ils ont estimé la valeur des parcelles n° (2)
et (3) à 642 francs/m2 et celle de la parcelle n° (1) à 2'775 francs/m2.
En substance, les experts ont également exprimé l’avis que l’inscrip-
tion des trois groupes de servitudes n’affecterait pas les valeurs vé-
nales des biens-fonds considérés.
D.c Par plis du 5 octobre 2015, les parties ont fait chacune part de
leurs observations au sujet de l’expertise, formulant les deux des cri-
tiques différentes à son endroit.
D.d Par décision du 15 décembre 2015, l’autorité inférieure a con-
damné les CFF à verser à A._______ et B._______ la somme de
512'724 francs. Retenant la méthode de la valeur locative appliquée
par les experts, elle l’a corrigée en excluant du calcul les loyers issus
des places de parc se situant sur la partie de la parcelle n° (2) sou-
mises à l’emprise définitive. Rappelant que ces places de parc avaient
été autorisées à titre précaire et devaient être supprimées à la pre-
mière réquisition sans indemnité, l’autorité inférieure, après avoir sous-
trait la valeur locative de ses places, a fixé le prix au m2 pour l’en-
semble de la parcelle à 559 francs et octroyé une indemnité de
370'617 francs pour l’emprise définitive de 663 m2, somme à laquelle
s’ajoute l’indemnité non contestée de 142'107 francs pour le bâtiment
déjà démoli qui abritait l’atelier. Pour le surplus, l’autorité inférieure a
observé que, selon les experts, le solde de la parcelle n° (2) ne subis-
sait pas de moins-value du fait de l’amputation de la surface de 663
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m2. Aucune indemnité n’a été allouée pour la constitution des trois ser-
vitudes sur les trois parcelles. Les frais de la procédure et les dépens
ont été mis à la charge de l'expropriant.
E.
E.a Par acte du 28 janvier 2016, les CFF (recourants 1/intimés 2 ; les
expropriants), dûment représentés, interjettent recours par devant le
Tribunal administratif fédéral à l'encontre de cette décision, concluant
à sa réforme dans le sens que l'indemnité à laquelle ils sont condam-
nés soit réduite à 175'257 francs et qu'aucune indemnité de procédure
ne soit allouée à A._______ et B._______ (cause A-552/2016). Les
CFF reprochent uniquement à la décision attaquée d’avoir arrêté à 559
francs la valeur au m2 de la partie de la parcelle n°(2) soumise à l’em-
prise définitive. Selon eux, l’application de la méthode choisie à un cas
d’expropriation partielle, comme celui de l’espèce, conduit à un enri-
chissement des expropriés incompatible avec le principe de l’équiva-
lence économique de la situation patrimoniale posé par la Constitution
et par la loi. A l’appui de leur grief, ils exposent les différentes mé-
thodes envisageables pour déterminer la valeur vénale d’un immeuble,
concluant à une indemnité de 50 francs le m2 in casu.
E.b A._______ et B._______(intimés 1/recourants 2 ; les expropriés),
agissant par l’entremise de leur avocat, déposent également recours
le 1er février 2016 par devant le Tribunal administratif fédéral à l'en-
contre de cette décision, concluant à son annulation uniquement en ce
qu’elle n’octroie aucune indemnité pour la constitution du groupe de
trois servitudes personnelles et à ce qu’il leur soit alloué pour l’inscrip-
tion de ces servitudes sur les parcelles n° (1), (2) et (3) : 263’835 francs
pour les servitudes de non-bâtir, 263’835 francs pour les servitude de
superficie pour tunnel ferroviaire et 376’058 francs pour les servitudes
de tolérance d'exploitation ferroviaire (cause A-648/2016). Au chef de
l'expropriation des droits de voisinage durant le chantier, ils deman-
dent principalement que les CFF soient condamnés à leur verser la
somme de 27'233 francs par an, au titre de réparation des nuisances
subies, pendant toute la durée du chantier, sous réserve de montants
supérieurs qui seraient fixés par les tribunaux en faveur de leurs loca-
taires et, subsidiairement, à les relever de toute condamnation qui se-
rait prononcée à leur encontre par les autorités judiciaires compé-
tentes si leurs locataires devaient ouvrir action ensuite des nuisances
résultant du chantier. Ils concluent encore à ce que leur droit à la ré-
paration des dommages matériels ou imprévisibles, que l'exploitation
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du CEVA est susceptible d’occasionner, soit réservé et à ce que les
frais et dépens soient mis à la charge des CFF.
E.c Par écriture du 24 février 2016, l'autorité inférieure déclare ne pas
souhaiter déposer de réponse aux recours et renvoie à la décision at-
taquée.
E.d Dans leur réponse du 7 mars 2016, les intimés 1 concluent au re-
jet, sous suite de frais et dépens, du recours des recourants 1 et de-
mandent qu'il soit fait droit aux conclusions prises dans leur propre
recours du 1er février 2016. Ils indiquent à toutes fins utiles ne pas
s’opposer à la jonction des deux causes.
E.e Dans leur réponse également datée du 7 mars 2016, les intimés 2
concluent au rejet du recours, sous suite de frais, des recourants 2 et
à ce qu’ils soient déboutés de toute autre conclusion.
E.f Par ordonnance du 17 mars 2016, le Juge instructeur prononce la
jonction des causes référencées A-552/2016 et A-648/2016, informant
qu’elles seront désormais traitées sous le numéro A-552/2016. Il porte
à la connaissance des parties leur réponse respective, les invitant à
déposer d’éventuelles observations finales, ce qui est fait par deux plis
du 18 avril 2016, les expropriants comme les expropriés persistant in-
tégralement dans leurs conclusions.
Les autres faits, ainsi que les arguments développés par les parties à
l'appui de leurs positions respectives, seront repris dans les considé-
rants en droit ci-après, dans la mesure utile à la résolution du litige.
Droit :
1.
Dans son arrêt de renvoi du 5 juin 2014 concernant les mêmes parties
et la même autorité dans la même cause, le Tribunal s’est déjà pro-
noncé sur sa compétence et a établi la qualité pour recourir des recou-
rants, si bien qu’il suffit de s’y reporter, le délai et les formes prescrites
étant pour le surplus respectés (cf. arrêt du Tribunal administratif fédé-
ral A-1359/2013 du 5 juin 2014 consid. 1).
2.
Au sujet de la recevabilité des recours, il convient également de ren-
voyer aux principes et dispositions légales exposés dans le précédent
A-552/2016, A-648/2016
Page 8
arrêt (cf. ATAF 2014/35 consid. 2), étant précisé que la situation di-
verge ici seulement dans la mesure où il ne s’agit plus d’un recours et
d’un recours joint, mais bien de deux recours déposés dans le délai de
l’art. 78 al. 2 LEx. Cependant, s’agissant des conclusions des recou-
rants 2 au sujet de l’atteinte aux droits de voisinage et des éventuels
dommages futurs, le Tribunal relève ce qui suit.
2.1
2.1.1 L’autorité inférieure a statué à la suite de l'arrêt de renvoi du Tri-
bunal administratif fédéral prononcé le 5 juin 2014. Lorsqu'elle statue
à la suite d'une décision de renvoi émanant de l'instance supérieure,
l'autorité est liée par cet arrêt, qui définit l'objet litigieux, sous réserve
d'une modification de l'état de fait. De même, lorsqu'un recours est
formé contre une nouvelle décision rendue par l'autorité inférieure à la
suite d'un arrêt de renvoi, l'autorité de recours ne revoit en principe pas
les questions qui ont déjà été définitivement tranchées (art. 61 al. 1
PA; arrêts du Tribunal administratif fédéral A-4998/2015 du 17 no-
vembre 2016 consid. 1.5.1, A-3465/2015 du 15 septembre 2016 con-
sid. 3, A-5870/2014 du 22 février 2016 consid. 1.3.4, A-5411/2012 du
5 mai 2015 consid. 1.4.1 ; JACQUES DUBEY/JEAN-BAPTISTE ZUFFEREY,
Droit administratif général, Bâle, 2014, n. 984 s.). Ce principe découle
de la constatation que l'autorité de recours – en l'espèce le Tribunal
administratif fédéral – n'est pas autorité de recours contre ses propres
décisions et, logiquement, de la hiérarchie des juridictions (cf. arrêt du
Tribunal fédéral 5A_980/2013 du 16 juillet 2014 consid. 4.2.1, publié
in : SJ 2014 I 456). Une exception à ce principe peut être admise lors-
qu'un changement de jurisprudence a eu lieu dans des affaires pré-
sentant un état de fait semblable – ce qui n'est pas le cas en l’espèce
–, les motifs de révision demeurant réservés (cf. arrêt du Tribunal ad-
ministratif fédéral A-973/2015 du 14 décembre 2016 consid. 3.3.4 et
les réf. cit.).
2.1.2 Il découle de ce qui précède que les parties ne peuvent plus faire
valoir, dans le cadre de leurs nouveaux recours, les moyens de droit
que le Tribunal de céans avait expressément rejetés dans son arrêt de
renvoi ou qu'il n'avait pas eu à connaître, les parties ayant omis de les
invoquer dans la première procédure de recours, alors qu'elles pou-
vaient – et devaient – le faire (cf. ATF 111 II 94 consid. 2 ; arrêt du
Tribunal fédéral 6B_588/2012 du 11 février 2013 consid. 3.1 et les réf.
cit.).
2.2
A-552/2016, A-648/2016
Page 9
2.2.1 En l’espèce, dans son arrêt de renvoi du 5 juin 2014, le Tribunal
avait jugé irrecevable la conclusion des expropriés formulée par re-
cours joint au sujet de l'expropriation des droits de voisinage durant le
chantier au motif qu’elle ne formait pas d’unité avec les autres postes
de l’indemnité attaquée par le recours principal (cf. ATAF 2014/35 con-
sid. 2, en particulier 2.3.3.2). Cela étant, nonobstant ce motif d’irrece-
vabilité formel, le Tribunal avait relevé que l'atteinte aux droits de voi-
sinage ne peut de toute manière être constatée que lorsqu'elle a déjà
été réalisée et qu’une telle conclusion était, in casu, en tous les cas
prématurée. Pour les mêmes raisons, il avait également dit que les
conclusions du recours joint ayant trait aux éventuels dommages fu-
turs n'avaient pas non plus à être examinées (cf. ATAF 2014/35 consid.
2.3.3.3).
2.2.2 S’il est vrai que le ch. 2 du dispositif de l’arrêt de renvoi du 5 juin
2014 annule la décision de l’autorité inférieure du 7 janvier 2013, et de
ce fait supprime – une décision annulée étant inexistante – les déve-
loppements de l’autorité inférieure au sujet de l’atteinte aux droits de
voisinage, il précise également que l'affaire est renvoyée à dite autorité
pour instruction complémentaire et nouveau prononcé au sens des
considérants. Ce dispositif doit ainsi être interprété à la lumière des
considérants de l'arrêt de renvoi, qui lient le Tribunal de céans (cf. ATF
129 II 286 consid. 4.2 ; égal. décision incidente du Tribunal adminis-
tratif fédéral du 18 mai 2015 dans la cause A-973/2015 consid. 4.1
[disponible sur internet]). Or, ces considérants, ainsi qu’il vient d’être
vu, excluent les chefs de conclusions précités. L’arrêt du 5 juin 2014
est entré en force de chose jugée sans être entrepris devant le Tribunal
fédéral, si bien que c’est à bon droit que l’autorité inférieure n’a pas
examinée cette question dans sa nouvelle décision puisqu’elle ne
constituait plus l’objet du litige, ayant été tranchée définitivement. Par-
tant, les conclusions des recourants 2 à ce sujet sont irrecevables, en
tant qu’elles sortent de l’objet du litige, et rejetées si elles doivent être
interprétées comme faisant grief à l’autorité inférieure de n’être pas
entrée en matière sur ces sujets.
3.
A l’égard de sa cognition, le Tribunal se limitera à rappeler que bien
qu’étant au bénéfice d’un plein pouvoir d’examen (cf. art. 49 PA), il ne
peut pas de manière générale substituer son propre pouvoir d'appré-
ciation à celui de l'autorité inférieure. Il s'astreint à une certaine retenue
dans le contrôle de l'appréciation à laquelle celle-ci a procédé, en par-
ticulier lorsque la nature des questions litigieuses qui lui sont soumises
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Page 10
l'exige, singulièrement lorsque leur analyse nécessite des connais-
sances techniques ou scientifiques spéciales propres à l'autorité infé-
rieure (cf. ATF 135 II 296 consid. 4.4.3, 133 II 35 consid. 3 ; ATAF
2012/23 consid. 4, 2012/18 consid. 5.3, 2008/18 consid. 4; arrêt du
Tribunal administratif fédéral A-4998/2015 du 17 novembre 2016 con-
sid. 1.6.2; cf. ANJA MARTINA BINDER, Die Kognition des Bundesverwal-
tungsgerichts bei Prozessen mit fachtechnischen Fragen, In: Justice -
Justiz - Giustizia, 2014/3, p. 5 ss). A cet égard, plus le pouvoir d’ap-
préciation de l’autorité inférieure est important, plus le Tribunal s’en
remettra à son appréciation, pour autant bien entendu, qu’elle ait pro-
cédé aux contrôles appropriés (cf. ATAF 2010/39 consid. 4.1.4 et réf.
cit.). De manière générale, les éléments techniques retenus par les
instances spécialisées ne sont vérifiés quant à leur contenu – et l'auto-
rité judiciaire ne s'en écarte – que lorsqu'il existe de sérieux motifs pour
cela. Dans ce contexte, il sied de relever que l’autorité inférieure est
d’ailleurs exclusivement composée – hormis son président et ses sup-
pléants – de membres spécialisés en matière d'estimation et devant
appartenir à différents groupes professionnels déterminés par la loi (cf.
art. 59 al. 2 LEx ; arrêts du Tribunal administratif fédéral A-4998/2015
du 17 novembre 2016 consid. 3 et A-1359/2013 du 5 juin 2014 consid.
3 ).
4.
L'objet de la présente contestation a pour but de déterminer le montant
de l'indemnité d'expropriation que les expropriants doivent verser aux
expropriés en raison de l’emprise définitive d’une partie de la parcelle
n° (2) et pour la constitution d’un groupe de trois servitudes person-
nelles sur leurs trois biens-fonds. Le Tribunal administratif fédéral a,
dans son arrêt de renvoi du 5 juin 2014, exposé en détail les disposi-
tions légales applicables et les critères qui gouvernent le calcul d’une
telle indemnité. Il peut donc également y être renvoyé dans la mesure
où ils ne sont pas repris dans les considérants suivants. Cela étant dit,
il convient, dans un premier temps, d’examiner la méthode utilisée
pour déterminer la valeur vénale de la parcelle n° (2) et les critiques
des expropriants à cet égard (cf. cf. infra consid. 5), puis de vérifier si
l’autorité inférieure était en droit de refuser toute indemnisation pour la
constitution des servitudes (cf. infra consid. 6).
5.
L’indemnisation de l’emprise définitive d’une partie de la parcelle n° (2)
suit les principes suivants.
A-552/2016, A-648/2016
Page 11
5.1 En matière d’expropriation, pour déterminer la valeur vénale, plu-
sieurs méthodes sont possibles, telles que la méthode comparative
(ou statistique) qui fixe la valeur des immeubles sur la base des prix
effectivement payés pour des fonds semblables; la méthode fondée
sur la valeur de rendement qui détermine le capital correspondant au
revenu actuel de l'objet exproprié; la méthode régressive (ou rétros-
pective ou déductive) qui détermine la valeur d'un terrain en fonction
du rendement qui pourra être obtenu après que des bâtiments auront
été édifiés ou encore la méthode fondée sur la situation de l'immeuble
(méthode hédoniste). L’utilisation de la méthode statistique est pres-
crite lorsqu’elle peut être pratiquée car elle permet d’établir le plus sû-
rement le prix que serait prêt à payer un nombre indéterminé d’ache-
teurs intéressés sur le marché libre pour le bien-fonds en question (cf.
ATF 122 I 168 consid. 3a ; arrêt du Tribunal fédéral A-6674/2014 du 7
décembre 2015 consid. 6.5.1 ; RAPHAËL EGGS, Les "autres préjudices"
de l'expropriation, thèse, Fribourg 2013, p. 139 n. marg. 272).
Cela étant, cette méthode donne un résultat correct pour autant que
l’on dispose d’un nombre suffisant d’objets présentant des caractéris-
tiques analogues, même si la comparaison n’exige pas que les objets
soient complètement identiques quant à leur situation, leur surface,
l’état des équipements et les possibilités d’utilisation. En effet, ces dif-
férences peuvent être pondérées, cas échéant, par des réductions ou
des majorations (cf. ATF 122 I 168 consid. 3a). A défaut, les autres
méthodes seront utilisées. Le résultat de l’application d’une méthode
peut être aussi vérifié par une autre méthode. Dans certains cas parti-
culiers, il n’est pas rare d’en combiner plusieurs pour arriver au résultat
final (cf. ATF 134 II 49 consid. 15.1). La CFE – composée d’experts
bénéficiant de compétences spécialisées – dispose d’un large pouvoir
d’appréciation dans le choix de la méthode. Elle peut même dévelop-
per sa propre méthode du moment qu’elle respecte le droit fédéral (cf.
ATF 138 II 77 consid. 3.1 et 6), l’important étant d’avoir recours à un
moyen objectif et clairement posé pour calculer la valeur vénale et qui
se révèle adéquat par rapport à l’objet en question (cf. EGGS, op. cit.,
n° 373 p. 140).
5.2
5.2.1 En l’espèce, pour évaluer la valeur des parcelles, les parties se
sont accordées tant sur le principe d’une expertise que sur le choix des
experts. En application de la jurisprudence précitée, ces derniers ont
tout d’abord cherché à connaître la valeur vénale statistique d’un ter-
rain sis en zone ferroviaire en ville de Genève, comparable à la part
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Page 12
de la parcelle n° (2) soumise à emprise définitive (sans tenir compte
des places de parc aménagées à titre précaire). A défaut de statis-
tiques, ils ont concentré leurs efforts sur la valeur statistique des ter-
rains sis en ville de Genève qui ne peuvent être affectés qu’à un usage
de jardin, sans plus de succès. Ils se sont dès lors penchés sur la va-
leur vénale statistique des terrains inexploitables sis en ville de Ge-
nève en zone de verdure, là encore en vain. En l’absence de toute
statistique permettant une comparaison appropriée, les experts ont dé-
fini le prix moyen par m2 des parcelles (2) et (3) à partir de l’état locatif.
Ils ont opté pour cette méthode, tirée de l’ouvrage « L’estimation im-
mobilière » de WOLFGANG NAEGLI et HEINZ WENGER (Genève, 1997 ;
cf. ég. HEINZ WENGER/MARK WENGER/WOLFGANG NAEGLI, Der Liegen-
schaftenbewerter, Zürich-Bâle-Genève, 2009), qu’ils estiment simple
et acceptable en lieu et place de méthode dite de la « valeur rési-
duelle ». Ils sont partis de l’état locatif brut au 30 avril 2012 fourni par
les expropriés pour les trois parcelles, soit 320'664 francs/an. Ils ont
soustrait l’état locatif réalisé sur la parcelle n°(1) (46’4440 francs) et
obtenu la valeur de 274'224 francs (comprenant l’état locatif qui était
réalisé sur la partie sur Nord–Est, soumise à emprise définitive). Ils ont
ensuite appliqué les critères suivants : classe de centralité 6 (part ter-
rain 42%), taux de capitalisation 5%, facteur de multiplication 8,4 (=
100/5% x 42%) pour aboutir à une valeur du terrain seul de 2'303'482
francs qui, divisée par le nombre de m2 (3'490 + 100 m2), donne 642
francs le m2.
L’autorité inférieure, faisant sienne la méthode choisie par les experts,
a toutefois considéré qu’au vu de l’arrêt de renvoi du Tribunal, il con-
venait d’exclure de la valeur locative les loyers issus des places de
parc, soit 35'460 francs, se situant sur la partie de la parcelle définiti-
vement expropriée dès lors qu’elles avaient été autorisées à titre pré-
caire. Elle a retenu un prix pour l’ensemble des deux parcelles n° (2)
et (3) de 559 francs/m2.
5.2.2 La méthode utilisée par les experts est celle de la classification
par centralité (aussi appelée méthode de classes de situation). Déter-
minée selon la théorie de NAEGLI et améliorée par l’Union suisse des
estimateurs USECE, elle permet de comparer les objets entre eux et
de déterminer la proportion idéale, pour une incidence foncière, d’un
objet entièrement valorisé et normalement entretenu. La méthode de
classification par centralité repose sur la constatation – obtenue grâce
au dépouillement systématique de nombreuses estimations – que la
valeur d'un terrain est en corrélation très étroite autant avec la valeur
A-552/2016, A-648/2016
Page 13
globale du bien-fonds qu'avec le rendement locatif annuel, corrélation
qui est identique pour tous les biens-fonds dans la même situation (cf.
ATF 131 II 458 consid. 5.1 ; UNION SUISSE DES EXPERTS CANTONAUX EN
MATIÈRE D'ÉVALUATION DES IMMEUBLES/CHAMBRE D'EXPERTS EN ESTIMA-
TIONS IMMOBILIÈRES/ASSOCIATION SUISSE D'ÉCONOMIE IMMOBILIÈRE, Le
manuel suisse de l'estimateur, Aarau 20013, p. 135). Autrement dit, la
méthode repose sur l’hypothèse qu’un terrain qui permet un revenu
locatif élevé se vend à un prix plus élevé et que le revenu locatif d’un
immeuble est d’autant plus élevé que l’immeuble est bien situé (cf.
PHILIPPE FAVARGER/PHILIPPE THALMANN, Les secrets de l’expertise im-
mobilière, Lausanne, 5ème éd., 2017 p. 243; MARYSE PRADERVAND-
KERNEN, La valeur des servitudes foncières et du droit de superficie,
Fribourg, 2007, n° 450 p.120). Alors qu'il y avait à l'origine huit classes
de situation, la doctrine spécialisée actuelle en distingue dix, avec les
clés d'évaluation et les incidences foncières correspondantes (cf. ATF
131 II 458 consid. 5.1 et les réf. citées). Il s’agit donc d’attribuer un
immeuble à l’une de ces classes (définir la centralité) au moyen d’une
clé d’évaluation qui correspond à plusieurs critères (situation générale,
situation par rapport aux transports et aux communications, standard
d’équipement et conception, type de bâtiment, situation locale et attrait
des environs) pondérés par d’éventuels facteurs d’augmentation ou de
réduction (cf. FAVARGER/THALMANN, op. cit., p. 244). Une note est don-
née à l’immeuble par rapport à chaque critère et la note moyenne de
l’ensemble de ces critères donne la classe de centralité. La valeur du
terrain est ensuite établie en fonction de la classe attribuée, par rapport
au rendement locatif ou par rapport à la valeur totale du bien-fonds.
Par rapport au rendement locatif, la valeur du terrain correspond à un
multiple de la classe attribué au bien-fonds et par rapport à la valeur
totale du bien-fonds à la classe multiplié par un certain facteur (cf.
EGGS, op. cit., n° 382 p. 143-144 ; pour une application pratique : PRA-
DERVAND-KERNEN, op. cit., p. 121).
5.2.3 Cette méthode a pour but de déterminer la valeur du terrain. Vu
qu’elle utilise soit le rendement locatif soit la valeur totale du bien-fonds
(terrain et bâtiment), elle suppose que le bien-fonds concerné soit bâti
ou constructible. Elle peut aussi s’appliquer pour déterminer la valeur
non bâtie d’un terrain bâti, sous réserve de la question des avant-ter-
rains (cf. EGGS, op. cit., n° 383 p. 144 ; cf. infra consid. 5.4.1). Bien
que n’étant pas sans problème, cette méthode présente l’avantage
d’obtenir facilement un prix sans aucune donnée du marché (cf. FA-
VARGER/THALMANN, op. cit., p. 247). Le Tribunal fédéral est toutefois
d’avis que cette méthode doit s’appliquer avec prudence, notamment
A-552/2016, A-648/2016
Page 14
du fait que l’attribution d’un bien-fonds à une classe repose pour une
part importante sur une appréciation subjective (cf. ATF 134 II 49 con-
sid. 15.2, 131 II 458 consid. 5.1, 128 II 74 consid. 5c/bb, 122 I 168
consid. 3a ; EGGS, op. cit., n° 384 p. 145; PRADERVAND-KERNEN, op.
cit., n° 452 p. 121 ; pour une analyse critique de la méthode à l’aide
d’exemples : FAVARGER/THALMANN, op. cit., p. 243 à 247). Par ailleurs,
la Haute Cour a retenu que la méthode de classification par centralité
se révèle inadéquate pour déterminer la valeur de petites parties d’un
bien-fonds construit (il s’agissait de 3 m2, cf. ATF 131 II 458 consid.
5.2).
Malgré ces réserves, cette méthode présente toujours un intérêt dans
la pratique, en particulier pour contrôler un résultat obtenu au moyen
d’une autre méthode ou lorsque l’absence d’objets comparables ne
permet pas la méthode statistique (cf. ATF 131 II 458 consid. 5.1;
EGGS, op. cit., n° 387 p. 146). Il convient en tous les cas d’examiner si
la méthode d’évaluation est appropriée eu égard aux particularités de
l’objet à exproprier (cf. ATF 128 II 74 consid. consid. 5c/bb).
5.3 Au cas d’espèce, les recourants 1 contestent tout d’abord le choix
de la méthode utilisée qu’ils estiment inadéquate pour les expropria-
tions partielles d’un immeuble où, comme en l’espèce pour la parcelle
n° (2), les expropriés ne sont privés d’aucun rendement ni d’aucune
possibilité d’usage.
5.3.1 Ce raisonnement ne saurait être suivi dans la mesure même où
il prétend que la parcelle n’a aucun rendement indemnisable. En effet,
contrairement à ce que soutiennent les recourants 1, il y a lieu de tenir
compte de la situation juridique de la parcelle concernée, laquelle se
trouve en zone ferroviaire. La zone ferroviaire est, selon l'art. 19 al. 5
de la loi genevoise d'application du 4 juin 1987 de la loi fédérale sur
l'aménagement du territoire (LaLAT, RS-GE L 1 30), une zone à bâtir
destinée aux installations, voies de chemin de fer, gares et activités
liées à l'exploitation ferroviaire. La construction de bâtiments et d'ins-
tallations qui ne sont pas liés à l'exploitation ferroviaire, notamment
ceux situés en dessus des voies de chemin de fer, est subordonnée à
l'adoption préalable d'un plan localisé de quartier (PLQ). Il s’en suit
que si la zone ferroviaire est une zone à bâtir soumise à des restric-
tions, elle n’en reste pas moins une zone à bâtir. Il est vrai qu’en l’es-
pèce, il n’y aucune chance qu’un PLQ, préalable indispensable à tout
projet de construction qui n’est pas destiné à l’exploitation ferroviaire,
A-552/2016, A-648/2016
Page 15
voit le jour, à tout le moins sur les 663 m2 concernés par l’expropriation
définitive, et ce précisément en raison du projet des expropriants.
5.3.2 Il faut rappeler dans ce contexte que les parcelles n°(2) et (3),
autrefois classées en zone de construction, avaient été grevées, de
longue date, de servitudes personnelles de restriction de bâtir (possi-
bilité d’élever que des constructions légères, telles que garages, han-
gar, etc., à l’exclusion de maisons d’habitation ou villas), cela dans le
but de permettre la réalisation du projet du CEVA (appelé à l’époque
projet de raccordement La Praille – Les Eaux–Vives). Conclues en
1927 par l’hoirie alors propriétaire, en faveur des recourants 1, et re-
nouvelées en 1959 par F._______ (nouveau propriétaire et père des
intimés 1), ces servitudes n’avaient qu’un caractère temporaire et sont
venues à échéance le 31 décembre 1973 (cf. annexe 1 à la requête
en estimation des CFF du 13 janvier 2012, pce 1 dossier CFE). En
effet, selon le cadastre des restrictions de droit public à la propriété
foncière du canton de Genève (consultable sous
dastre/), les parcelles ont été déclassées en zone ferroviaire en 1961,
si bien que les servitudes en faveur des CFF devenaient inutiles
puisque les restrictions qu’elles imposaient étaient devenues de droit
public par le changement d’affectation. Aux dires des expropriants, le
déclassement s’est fait sans versement d’indemnité, mais avec la pos-
sibilité de continuer à exploiter les biens-fonds (cf. ch. 4 de la requête
en estimation des CFF du 13 janvier 2012, pce 1 dossier CFE). En
1976, l’autorisation de construire un parking sur la parcelle n° (2) (pré-
cisément sur la partie concernée par l’emprise définitive) avait été dé-
livrée à titre précaire en raison de « l’emplacement du tracé du raccor-
dement ferroviaire » (annexe 1 à la requête en estimation des CFF du
13 janvier 2012, pce 1 dossier CFE).
5.3.3 Le Tribunal constate donc que c’est en raison du projet pour le-
quel ils sont expropriés que les intimés 1 sont limités dans leur possi-
bilité d’exploiter leur bien-fonds, dans la mesure, bien entendu, de son
classement actuel en zone ferroviaire. En effet, en l’absence de projet
du CEVA, les expropriés pourraient continuer à tirer profit des locations
des places de parc. Certes, l’aménagement de celles-ci avait été auto-
risé à titre précaire. Cela étant, leur suppression intervient précisément
pour permettre la réalisation du projet des expropriants. Il est donc er-
roné de déduire de la situation, ainsi que le font les recourants 1, que
la partie de la parcelle expropriée n’a aucun rendement indemnisable.
Il faut rappeler que, selon les parties qui sont d’accord sur ce point, les
intimés 1 ont déjà subi une moins-value non indemnisée au moment
A-552/2016, A-648/2016
Page 16
du déclassement. Si le Tribunal n’a pas à compenser cette moins-va-
lue (cf. arrêt du Tribunal administratif fédéral A-1359/2013 du 5 juin
2014 consid. 5.2), il ne serait juridiquement pas correct de ne pas tenir
compte du contexte et d’exclure les m2 soumis à l’emprise définitive
du calcul du rendement actuel de la parcelle opéré dans le but d’éva-
luer sa valeur vénale. L’estimation de la valeur de celle-ci doit certes
englober les normes de droit public qui définissent les possibilités d’uti-
lisation du bien-fonds (cf. ATF 143 III 532 consid. 2.3) – ce qui est le
cas à suivre les calculs des experts –, mais elle doit se fonder sur ces
possibilités d’utilisation existantes avant la réalisation du projet justi-
fiant l’expropriation. Or, à tenir le raisonnement des recourants 1, cela
reviendrait à rebours à considérer le rendement de la parcelle une fois
le projet réalisé et les places de parc détruites. Il s’en suit qu’il n’est
pas possible d’admettre, à l’instar des recourants 1, que la partie de la
parcelle expropriée n’a aucun rendement.
5.4 Les recourants 1 sont également d’avis que la méthode de classi-
fication ne peut pas être utilisée en l’espèce, faute pour la partie ex-
propriée d’être bâtie, car elle aboutit à un enrichissement des expro-
priés, « ou alors seulement en appliquant la méthode des avant-ter-
rains ».
5.4.1 Par « avant-terrain » (« Vorgartenland »), on comprend habituel-
lement une partie d’un bien-fonds située entre un bâtiment et une
route, dans le secteur d’alignement. Cette portion de terrain n’est en
soi pas constructible et n’est pas susceptible d’être vendue séparé-
ment (cf. arrêts du Tribunal fédéral 1C_446/2016 du 3 janvier 2017
consid. 5.3, 1C_207/2016 du 3 septembre 2016 consid. 3.3,
1C_239/2012 du 7 septembre 2012 consid. 5.3.2; EGGS, op. cit., n°
388 p. 146 ; HEINZ HESS/HEINRICH WEIBEL, Das Enteignungsrecht des
Bundes, Band I, Berne 1986, art. 19 n° 106). Toute partie d’un bien-
fonds se situant en bord de route ne constitue par un avant-terrain.
5.4.2 En l’espèce, le périmètre concerné, bordé au nord par l’avenue
Théodore-Weber n’en revêt pas les caractéristiques. Cette portion de
terrain est tout à fait constructible ; elle supportait d’ailleurs, jusqu’à il
y a peu, un atelier de mécanique (bâtiment F100) détruit dans la pers-
pective du projet du CEVA et pour l’indemnisation duquel les parties
sont d’accord, les intimés 1 ayant autorisé la prise de possession an-
ticipée des droits sur leurs parcelles malgré la différence d’apprécia-
tion quant à leur valeur. Pour cette même raison, il est erroné de sou-
tenir qu’elle n’est pas bâtie ; si elle ne l’est plus, c’est que le bâtiment
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Page 17
F100 a été démoli de manière anticipér en vue du projet des expro-
priants. La méthode des avant-terrains n’est donc pas applicable telle
quelle dans ce cas de figure. A cela s’ajoute que si tel devait être le
cas, cela ne réduirait encore pas la valeur du m2 à 50 francs comme
le prétendent les recourants 1. Un abattement d’une telle ampleur re-
viendrait à indemniser le terrain à moins de 10% de la valeur de la
parcelle sans circonstances singulières justifiant que l’on s’éloigne de
la jurisprudence en la matière qui tolère une réduction jusqu’au deux
tiers (cf. arrêt du Tribunal fédéral 1C_207/2016 du 3 septembre 2016
consid. 3.3), voire au quart (cf. arrêt du Tribunal fédéral 1C_239/2012
du 7 septembre 2012 consid. 5.3, 1C_361/2009 du 14 décembre 2009
consid. 3) de la valeur du bien-fonds pour les avant-terrains.
5.5 Quant à l’analogie que tentent de faire les recourants 1 avec la
situation prévalant dans l’arrêt du Tribunal administratif fédéral A-
3274/2010 du 9 juillet 2012 pour justifier un prix à 50 m2, elle est sans
pertinence dans la mesure où, d’une part, elle concernait des biens-
fonds situés dans une autre zone que la zone ferroviaire et que, d’autre
part, la réduction du prix au m2 de 355 francs à 50 francs avait été
opérée pour tenir compte du fait que l’exproprié avait choisi de conser-
ver les droits à bâtir afférents à ses parcelles et que ces droits étaient
évalués à 305 francs le m2.
5.6 Les recourants 1 ne peuvent non plus tirer argument des autres
méthodes qu’ils exposent dans leur écriture de recours à l’appui de
leur démonstration tendant à prouver que la partie de la parcelle ex-
propriée n’a qu’une valeur de 0 francs ou d’au maximum 50 francs. En
effet, ils partent à chaque fois du postulat erroné que cette part de ter-
rain de la parcelle n°(2) n’a aucun rendement prévisible, alors que,
sans la réalisation de leur projet, le rendement serait a minima celui
qu’il est aujourd’hui (cf. supra consid. 5.3.3).
5.7
5.7.1 Il s’en suit que les griefs des recourants 1 à l’encontre du choix
de la méthode utilisée par les experts et retenue par l’autorité infé-
rieure tombent à faux. Cela étant, le Tribunal ne saurait non plus con-
firmer le calcul effectué par l’autorité inférieure dans la mesure où elle
a soustrait le rendement du parking du rendement total de la parcelle
n°(2).
A cet égard, il faut en effet distinguer le rendement que procure la par-
tie de la surface expropriée en question, utile au calcul de la valeur du
A-552/2016, A-648/2016
Page 18
terrain dont l’expropriation provoque un dommage qui doit être ici in-
demnisé – c’est par ailleurs ce que les recourants ont admis sans
peine pour la suppression du bâtiment F100 –, de l’indemnité à verser
pour la suppression des places de parc qui procurent ce rendement.
Seul le versement de cette dernière indemnité est concerné par l’ex-
clusion figurant dans l’autorisation de construire octroyée à titre pré-
caire en 1976 pour l’aménagement du parking. Le Tribunal observe
par ailleurs que la mention figurant au RF écarte tout paiement de la
part des pouvoirs publics requérant la suppression.
Pour le surplus, il est correct de soutenir avec les expropriants que la
partie de la parcelle expropriée ne contribue en rien à la valeur du
solde du terrain. Toutefois, cet aspect a déjà été pris en compte
puisqu’aucune moins-value pour la partie résiduelle de la parcelle (2)
n’a été retenue.
5.7.2 Au vu de ce qui précède, il faut dès lors retenir, à titre de conclu-
sion intermédiaire, que l’autorité inférieure a confondu la valeur de ren-
dement totale à déterminer (donc y compris pour la part de la parcelle
n° (2) portant les places de parc) pour estimer la valeur vénale de l’en-
semble de la parcelle avec l’absence d’indemnité due pour la suppres-
sion desdites places de parc. La décision doit donc être annulée sur le
point du prix au m2 de la parcelle n° (2), et la cause est renvoyée à
l’autorité inférieure afin qu’elle procède à un nouveau calcul prenant
en compte le rendement actuel des places de parc existantes qu’il lui
appartient, en sa compétence, de déterminer.
6.
Il reste à examiner la question de l’indemnisation pour la constitution
du groupe de trois servitudes sur les parcelles n° (2), (3) et (1).
6.1 Les servitudes n’ayant pas de valeur vénale en soi au sens de
l’art.19 let. a LEx, l’indemnité d’expropriation doit être déterminée se-
lon les règles de l’expropriation partielle de l’art. 19 let. b LEx. L’indem-
nité pleine et entière à verser au propriétaire du fonds grevé (cf. art.
16 LEx) correspond alors à la dépréciation de la partie restante. Il s’agit
donc de compenser la différence entre la valeur vénale qu’avait le
bien-fonds sans les servitudes et sa valeur avec (cf. ATF 131 II 458
consid. 3.3, 129 II 420 consid. 3.1.1 ; arrêt du Tribunal fédéral A-
1359/2013 du 5 juin 2014 consid. 4.3.2). L’indemnité due pour la cons-
titution des servitudes est ainsi appelée à couvrir la moins-value que
A-552/2016, A-648/2016
Page 19
la parcelle subit, comme terrain constructible, en raison des restric-
tions à son utilisation, par exemple en sous-sol. Cette méthode, dite
de la différence, est valable même s’il est peu imaginable que le pro-
priétaire actuel exploite effectivement le sous-sol dont il est privé par
la constitution d’un droit de superficie souterrain (cf. ATF 122 II 246
consid. 4). Pour évaluer la valeur vénale du bien-fonds sans les servi-
tudes, la possibilité d'une utilisation meilleure du bien exproprié que
celle qui en est faite par l'exproprié doit également être retenue (cf. art.
20 al. 1 LEx), lorsqu'elle parait non seulement plausible, mais haute-
ment vraisemblable dans un proche avenir ; des possibilités purement
théoriques ou de vagues projets de meilleure utilisation ne suffisent
pas (ATF 129 II 470 consid. 6, 114 Ib 321 consid. 3, 113 Ib 39 consid.
4b, 112 Ib 531 consid. 3). En outre, l’art. 19 let. c LEx permet au pro-
priétaire du fonds grevé de réclamer un dédommagement pour
d’autres préjudices pour autant qu’ils soient pécuniaires ou patrimo-
niaux. En effet, la pleine indemnité prévue à l’art. 16 LEx exclut l’in-
demnisation d’un préjudice immatériel ou affectif (cf. ATF 112 Ib 531
consid. 4 ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_173/2007 du 14 septembre
2007 consid. 2.3.2 ; ATAF 2014/16 consid. 12 ; EGGS, op. cit., n° 285ss
p. 104ss ; PIERMARCO ZEN-RUFFINEN/CHRISTINE GUY-ECABERT, Amé-
nagement du territoire, construction, expropriation, Berne 2001, n°
1133 p. 484 ; HESS/WEIBEL, op. cit, art. 19 n° 198).
Il ne faut pas confondre ce dommage immatériel non indemnisable au
titre de la LEx avec le dommage entièrement subjectif qui se fonde sur
l’intérêt spécial de l’exproprié à conserver son bien-fonds plutôt qu’à
la vendre et qui est reconnu par le Tribunal fédéral dans certaines con-
ditions (cf. ATF 113 Ib 39 consid. 2, 112 Ib 514 consid. 2 ; EGGS, op.
cit., n° 340ss p. 125ss). Par ailleurs, les inconvénients psychologiques
dus à la présence d’une installation souterraine peuvent être pris en
compte s’ils affectent la valeur vénale (cf. arrêt du Tribunal fédéral du
5 novembre 1975 consid 2c, in : ZBl 77/1976 p. 158s). Les effets indi-
rects d’une construction souterraine sur l’usage de la surface doivent
être pris en considération dans le calcul de l’indemnité (cf. MATHIEU
CARREL, le régime du sous-sol en droit suisse, Fribourg 2015, n° 214
p. 75). C’est par ailleurs la raison pour laquelle les CFF prévoient, dans
le groupe de servitudes imposées, une servitude de tolérance d’exploi-
tation ferroviaire.
6.2
6.2.1 En l’espèce, l’autorité inférieure a repris dans sa décision liti-
gieuse le point de vue des experts qui considèrent que l’imposition de
A-552/2016, A-648/2016
Page 20
ces servitudes n’a aucun impact sur la valeur vénale des parcelles
n°(2) et (3) car l’étroitesse des parcelles ne permet pas l’édification
d’autres bâtiments.
S’agissant de la parcelle n°(1), elle affirme que seule la réalisation d’un
bâtiment de plus d’un sous-sol serait empêchée. Selon les experts, un
calcul d’optimisation visant à déterminer la faisabilité économique de
la réalisation d’un garage souterrain desservi par un monte-charge, tel
que le prévoient les recourants, dans le but d’évaluer l’impact induit
par cette limitation en sous-sol, sur la valeur vénale de la parcelle, ex-
cède, par son ampleur, le mandat qui leur a été confié. L’autorité infé-
rieure a retenu que, bien que techniquement possible, vu le contexte
légal et économique, la création de plus d’un sous-sol au bâtiment pro-
jeté devait être écartée. Elle en conclut que la valeur vénale de la par-
celle, fixée à 2'775 francs le m2 par les experts (cf. infra consid. 6.3.1),
ne subit pas de détérioration du fait de la constitution du groupe de
servitudes puisque les expropriés peuvent toujours exploiter leur par-
celle en y construisant un immeuble locatif.
6.2.2 Cela étant, le fait que les expropriés conservent la possibilité de
tirer un meilleur profit de leur parcelle malgré la constitution du groupe
de trois servitudes ne signifie pas encore qu’ils n’ont droit à aucune
indemnisation du moment que l’usage de la partie souterraine de leur
parcelle est restreint. Dans un cas de restriction d’exploitation souter-
raine en raison d’un tunnel ferroviaire à 7-8 m de la surface (construc-
tion du S-Bahn zurichois), le Tribunal fédéral a déjà eu l’occasion de
relever que, bien que le propriétaire exproprié – en l’occurrence une
communauté religieuse exploitant un bâtiment comme lieu de culte –
n’envisageait pas un meilleur usage de sa parcelle au sens de l’art. 20
al. 1 LEx, il subissait du fait de la constitution des servitudes un dom-
mage qui devait être compensé. Le raisonnement de la Haute Cour
consistait à considérer que l'élément déterminant est, d'un point de vue
économique, l'utilité du bien-fonds en sa qualité de terrain à bâtir. Le
Tribunal fédéral a admis une moins-value de 15% de la valeur vénale,
compte tenu de toutes les circonstances de l’espèce (cf. ATF 122 II
246 consid. 4).
6.2.3 Les circonstances de l’espèce sont plus ou moins similaires. La
profondeur des droits demandés apparaît toutefois nettement plus
faible. Il ressort en effet des extraits de plans figurant au dossier et de
la détermination du 9 avril 2018 des expropriants interpelés à ce sujet
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Page 21
par le Tribunal, que l’assiette supérieure des trois servitudes se con-
fond avec la surface pour la parcelle n° (1). A cet égard, le Tribunal
peine donc à comprendre comment, dans ces circonstances, il est
possible de retenir que la constitution des servitudes à fleur de terrain
permet encore la réalisation d’un niveau de sous-sol sur cette partie
de la parcelle concernée par les servitudes, alors même que, par ail-
leurs, dans leurs éléments de calcul, les experts ont retenu un parking
au rez-de-chaussée et non en sous-sol (cf. point 3.3b de l’expertise et
infra consid. 6.3.1). Cette appréciation semble en contradiction avec
celle – reprise par l’autorité inférieure – de ces mêmes experts qui af-
firment que l’inscription des servitudes n’empêche que la réalisation
de plus d’un niveau en sous-sol (cf. point 3.5b de l’expertise).
6.3 Pour fixer l’indemnité due en raison des servitudes, il faut tout
d’abord déterminer la valeur vénale de la parcelle sans la constitution
des servitudes, évaluer la dépréciation qu’entraînent celles-ci sur cette
valeur et encore estimer s’il subsiste un dommage résiduel. Cette ap-
préciation peut se faire de manière schématique. Toutefois, on ne voit
pas comment le fait de ne plus pouvoir construire en sous-sol à l’en-
droit de l’assiette des servitudes ne soit pas considéré comme un dom-
mage indemnisable, au vue de la jurisprudence fédérale précitée,
6.3.1 Pour calculer la valeur vénale de la parcelle n°(1), située en 3ème
zone de construction, les experts ont également appliqué la méthode
de classification par centralité déjà utilisée pour les parcelles n° (2) et
(3) (cf. supra consid. 5.2). Ils ont tenu compte du fait que les recourants
2 avaient obtenu en 2010 l’autorisation préalable de détruire les ga-
rages sis sur la parcelle n° (1) et d'y construire un bâtiment de cinq
étages (n° DP 18225), moyennant notamment le respect des condi-
tions posées par les CFF dans leur préavis du 11 février 2010, requis
par le département genevois des constructions. Ce projet n'a pas
abouti, en raison de servitudes de droit privé qui limitent le gabarit et
le nombre de logements admissibles sur cette parcelle, et l’autorisation
est devenue caduque. Au vu des servitudes de droit privé en faveur
d’autres parcelles, seule une maison d’habitation d’un maximum de
trois appartements et d’une hauteur au faîte de la toiture qui ne dé-
passe pas 13,5 m est envisageable sur ce bien-fonds. Les experts ont
donc calculé l’état locatif potentiel sur l’hypothèse d’un bâtiment com-
prenant un rez-de-chaussée de 350m2 non habitable à usage de par-
king et hall d’entrée (soit 10 garages), d’un étage comprenant 2 appar-
tements de 175 m2 (soit 7 pièces) et un attique avec 1 appartement de
175 m2 (soit 7 pièces). L’état locatif annuel brut a été estimé à 225'000
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francs. Ils ont appliqué ensuite les mêmes critères que pour les par-
celles n°(2) et (3), à savoir : classe de centralité 6 (part terrain 42%),
taux de capitalisation 5%, facteur de multiplication 8,4 (= 100/5% x
42%) pour aboutir à une valeur du terrain seul de 1'890’000 francs qui,
divisée par le nombre de m2 (681 m2), donne 2'775 francs le m2. Les
experts ont précisé n’avoir pas retenu la possibilité de création d’un
garage souterrain desservi par un ascenseur à voiture dans la mesure
où cette disposition ne faisait pas partie de la demande d’autorisation
n° DP 18225.
6.3.2 Le Tribunal n’est pas convaincu par l’application de la méthode
par centralité au calcul de la valeur vénale de la parcelle n° (1), dans
la mesure où l’expert n’a pas pris en compte les coûts de construction
par cubage pour fixer la valeur de rendement. Par ailleurs, la possibilité
d’une meilleure utilisation du bien-fonds au sens de l’art. 20 al. 1 LEx
semble assez hypothétique en l’espèce, compte tenu du fait qu’il
n’existe plus aucun projet concret et que la construction retenue par
l’expert est une pure conjecture élaborée à partir des possibilités théo-
riques qu’offre le terrain. Il faut plutôt considérer que la valeur du bien-
fonds se résume au jour déterminant au prix du sol en tant que terrain
à bâtir.
6.3.3 A cet égard, en principe, l‘utilisation de la méthode statistique doit
être privilégiée (cf. supra consid. 5.1). Dans le cas d’espèce, selon les
chiffres publiés par l’office cantonal genevois de la statistique, 10 tran-
sactions, totalisant 22'596 m2, concernant des parcelles non bâties si-
tuées en 3ème zone ont été enregistrées dans le canton de Genève en
2012. Le prix moyen par m2 était de 901 francs, le prix minimum de
343 francs, le maximum de 1’886 francs et le prix médian de 831 francs
le m2 (cf. T. 05.05.1.3.01 Ventes de terrains non bâtis, par zone d’af-
fectation, depuis 2010 et T. 05.05.1.3.02 Distribution des prix par m2
des terrains non bâtis, par zone d’affectation, disponibles sous
/statistique>Tableaux>05Prix>Transactions et prix de l’im-
mobilier>Terrains non bâtis). Le prix au m2 doit donc se situer, faute
d’une autre méthode plus probante, dans cette fourchette eu égard à
toutes les circonstances de l’espèce, soit notamment la situation de la
parcelle en ville de Genève et les restrictions au droit de bâtir de droit
privé qui grevaient la parcelle au dies aestimendi. L’ampleur de la dé-
préciation doit aussi tenir compte de la situation concrète, notamment
de la profondeur des droits demandés. En effet, les incidences ne sont
pas pareilles si – comme le retient l’autorité inférieure – la réalisation
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d’un niveau de sous-sol est toujours possible ou si – comme cela res-
sort des plans figurant au dossier – l’exploitation du sous–sol est com-
plètement exclue.
6.4 Toutefois, le Tribunal est d’avis que l’autorité inférieure est mieux
placée et dispose des compétences nécessaires à l’évaluation du con-
texte local et des circonstances de l’espèce pour déterminer ce prix,
étant rappelé qu’elle jouit d’une certaine liberté d’appréciation qu’elle
doit toutefois motiver de manière claire et convaincante. A cet égard,
elle ne peut pas se contenter de reprendre l’avis d’un expert sans ex-
pliquer les raisons qui la poussent à adopter ce point de vue. Cela
étant, dans tous les cas et ainsi que le Tribunal l’a déjà dit dans son
arrêt de renvoi (cf. arrêt A-1359/2013 du 5 juin 2014 consid. 6.2.1), les
recourants 2 ne peuvent pas prétendre, comme ils le font, à une in-
demnisation pour chaque servitude constituée, dans la mesure où
elles sont étroitement liées et doivent être appréciées de manière glo-
bale, pour autant que leur assiette soit similaire.
6.5 S’agissant des parcelles n° (2) et (3), la procédure à suivre est
identique. Le prix au m2 doit être arrêté selon le calcul prescrit pour
l’évaluation de l’indemnité pour l’emprise définitive (cf. supra consid.
5.7.2). Il s’agira toutefois de tenir compte des spécificités de ces biens-
fonds pour fixer la dépréciation. Pour la parcelle n°(3), l’assiette des
servitudes – selon les plans et selon la détermination des expropriants
du 9 avril 2018 – est à fleur de la surface si bien que toute construction
en sous-sol semble exclue. En revanche, pour la parcelle n° (2) qui est
légèrement en pente, la profondeur des droits est par endroit d’au
maximum 5 m, puis l’assiette de la servitude se confond avec le terrain
naturel. A cela s’ajoute que les restrictions de droit public qui pèsent
sur les parcelles en limitent l’exploitation. L’addition de tous ses élé-
ments peut amener au constat que la moins-value induite par la cons-
titution du groupe de servitude souterraines est faible et ne représente
qu’un petit pourcentage de la valeur vénale des biens-fonds.
7.
Au vu de ce qui précède, faute de pouvoir être confirmée, la décision
litigieuse doit également être annulée sur le point de l’appréciation de
l’impact de la constitution du groupe de trois servitudes sur les par-
celles des expropriés. Ainsi, tant le recours des expropriés, dans la
mesure de sa recevabilité, que celui des expropriants, qui concluent
tous les deux à l’annulation des décisions de l’autorité inférieure pour
des raisons différentes, doivent être partiellement admis et les causes
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renvoyées à l’autorité inférieure afin qu’elle statue dans le sens des
considérants en appréciant les particularités de chaque parcelle pour
fixer l’indemnité, étant rappelé que celle–ci porte intérêt dès le jour de
prise de possession anticipée, au taux fixé par le Tribunal fédéral et au
taux usuel dans les vingt jours après sa fixation définitive (cf. ATF 131
II 458 consid. 7 ; arrêt du Tribunal administratif fédéral A-4998/2015 du
17 novembre 2016 consid. 5). Elle tiendra compte dans son calcul de
l’éventuelle incidence de la nouvelle loi genevoise du 7 avril 2017 sur
les ressources du sous-sol (LRSS, RS-GE L 3 05).
8.
Il demeure à fixer les frais et les dépens.
8.1
8.1.1 Conformément à l'art. 116 al. 1 LEx, les frais causés par la pro-
cédure devant le Tribunal administratif fédéral, y compris les dépens
alloués à l'exproprié, sont supportés par l'expropriant. Lorsque le re-
courant succombe intégralement ou en majeure partie, les frais et les
dépens peuvent être répartis autrement. Selon la pratique du Tribunal
fédéral et du Tribunal administratif fédéral, il est notamment possible
de réduire ou de supprimer l'indemnité de partie (cf. arrêts du Tribunal
fédéral 1A.108/2006 du 7 novembre 2006 consid. 5 et 1E.16/2005 du
14 février 2006 consid. 6; arrêts du Tribunal administratif fédéral A-
5101/2011 du 5 mars 2012 consid. 8.1 et A-8047/2010 du 25 août 2011
consid.12.5). Les frais causés inutilement seront supportés dans
chaque cas par celui qui les a occasionnés.
8.1.2 Contrairement aux art. 63 et 64 PA, le principe de la mise des
frais et dépens à la charge de la partie qui succombe ne s'applique
donc pas en matière d'expropriation. Par conséquent, les dispositions
du règlement du 21 février 2008 concernant les frais, dépens et indem-
nités fixés par le Tribunal administratif fédéral (FITAF, RS 173.320.2)
ne trouvent application que dans la mesure où elles sont compatibles
avec l'art. 116 al. 1 LEx. C'est en particulier le cas pour ce qui concerne
les règles générales relatives au calcul de l'émolument judiciaire (art.
2 al. 1 FITAF) et les dispositions relatives à la fixation de l'indemnité
de dépens (art. 8ss FITAF).
8.2
8.2.1 En l'espèce, il n'y a pas lieu de déroger au principe énoncé à l'art.
116 al. 1 LEx, selon lequel – en dérogation à l'art. 63 PA – il appartient
à l'expropriant de supporter les frais de procédure, lesquels seront in
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casu fixés à 3’000 francs et mis à la charge des recourants 1 et intimés
2, le solde de l’avance de frais leur étant restitué par 2'000 francs.
8.2.2 Les recourants 2 obtenant en partie gain de cause, dans la me-
sure où ils requéraient l'annulation de la décision entreprise (et dans
la mesure de la recevabilité de leur recours), ils ont droit à une indem-
nité de dépens, qui vise à les défrayer pour les frais de représentation
qui étaient objectivement nécessaires, leur recours n'étant au demeu-
rant nullement téméraire (cf. HESS/WEIBEL, op. cit., n. 3 ad art. 116
LEx). Cette indemnité sera réduite d'un tiers pour tenir compte du fait
qu’ils ont articulés des conclusions qui avaient déjà été rejetées par le
Tribunal dans son arrêt de renvoi. L'indemnité de dépens sera donc
fixée sur la base du dossier et en équité à 2'500 francs, TVA comprise,
et mise à la charge des recourants 1 et intimés 2
Quant aux recourants 1 et intimés 2, et pour tenir compte de la règle
générale exprimée à l'art. 116 LEx, des dépens ne leur seront pas al-
loués bien qu'ils aient eu gain de cause sur le point de l'annulation de
la décision attaquée.
(le dispositif se trouve à la page suivante)
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Page 26
Par ces motifs, le Tribunal administratif fédéral prononce :
1.
Le recours des expropriés/recourants 2, dans la mesure où il est rece-
vable, et celui des expropriants/recourants 1 sont partiellement admis
au sens des considérants.
2.
La décision 1/12 du 15 décembre 2015 de la Commission fédérale
d'estimation est annulée et l’affaire renvoyée à cette autorité pour ins-
truction complémentaire et nouveau prononcé au sens des considé-
rants.
3.
Les frais de procédure de 3’000 francs sont mis à la charge des ex-
propriants/recourants 1. Ils seront prélevés sur les avances de frais
déjà versés par eux d’un total 5’000 francs. Le solde de 2’000 francs
leur sera restitué une fois le présent arrêt entré en force.
4.
Une indemnité de dépens de 2'500 francs est allouée aux expro-
priés/recourants 2 à la charge des expropriants/intimés 2.
5.
Le présent arrêt est adressé :
– aux recourants 1 et intimés 2 (Acte judiciaire)
– aux intimés 1 et recourants 2 (Acte judiciaire)
– à l'autorité inférieure (n° de réf. Cause […] ; Acte judiciaire)
L'indication des voies de droit se trouve à la page suivante.
Le président du collège : La greffière :
Jérôme Candrian Valérie Humbert
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Indication des voies de droit :
La présente décision peut être attaquée devant le Tribunal fédéral,
1000 Lausanne 14, par la voie du recours en matière de droit public,
dans les trente jours qui suivent la notification (art. 82 ss, 90 ss et 100
LTF). Le mémoire doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer
les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. La
décision attaquée et les moyens de preuve doivent être joints au
mémoire, pour autant qu'ils soient en mains du recourant (art. 42 LTF).
Expédition :