A-6731/2014 - Abteilung I - Enteignung - Enteignung (Landerwerb für die N5; Umfahrung Biel,...

B u n d e s v e rw a l t u ng s g e r i ch t
T r i b u n a l ad m i n i s t r a t i f f éd é r a l
T r i b u n a l e am m in i s t r a t i vo f e d e r a l e
T r i b u n a l ad m i n i s t r a t i v fe d e r a l


Entscheid bestätigt durch BGer mit
Urteil vom 07.07.2017 (1C_90/2017 und
1C_91/2017)







Abteilung I
A-6731/2014



Ur t e i l vom 9 . J anua r 2 0 1 7
Besetzung
Richter Maurizio Greppi (Vorsitz),
Richterin Kathrin Dietrich,
Richter Jürg Steiger,
Gerichtsschreiber Stephan Metzger.



Parteien
Kanton Bern, 3000 Bern,
handelnd durch Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des
Kantons Bern, Tiefbauamt, Reiterstrasse 11, 3011 Bern,
vertreten durch Dr. Karl Ludwig Fahrländer, Fürsprecher,
und Dr. Michael Pflüger, Fürsprecher,
AD!VOCATE, Helvetiastrasse 5, Postfach 179, 3000 Bern 6,
Beschwerdeführer,



gegen


A. _______ (vormals B. _______),

vertreten durch Hannes Walz, Advokatur Notariat Lemann,
Walz & Partner, Speichergasse 5, Postfach 484, 3000 Bern
Beschwerdegegnerin,

Eidgenössische Schätzungskommission Kreis 6,
Zustelladresse: c/o Samuel Keller, Fürsprecher,
Talmoosstrasse 1A, 3063 Ittigen,
Vorinstanz.



Gegenstand
Enteignung (Landerwerb für die N5; Umfahrung Biel, Ostast;
Verzweigung Brüggmoos).
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Sachverhalt:
A.
A.a Gemäss dem generellen Nationalstrassenprojekt des Bundesrates aus
den Jahren 1997 und 1999 soll der östliche Ast der Umfahrung Biel von der
Verzweigung von A5 und A16 durch die beiden Hügel des Büttenbergs und
des Längholzes zum Anschluss Brüggmoos geführt werden. Das entspre-
chende Ausführungsprojekt des Kantons Bern wurde am 14. September
2004 durch das Eidgenössische Departement für Umwelt, Verkehr, Energie
und Kommunikation (UVEK) genehmigt, schloss jedoch das Verzwei-
gungsbauwerk Brüggmoos von der Genehmigung aus. Im September
2006 reichte der Kanton Bern diesbezüglich ein separates Plangenehmi-
gungsgesuch ein. Die B. _______ erhob als damalige Eigentümerin der
Parzellen Brügg GB Nr. 325 und 1742 Einsprache gegen dieses Projekt
und machte Entschädigungsansprüche geltend. Das UVEK genehmigte
dieses Ausführungsprojekt mit Verfügung vom 6. Januar 2010 und wies die
Einsprache der B. _______ ab. Die von verschiedenen anderen Betroffe-
nen erhobenen Beschwerden wies das Bundesverwaltungsgericht ab und
die Plangenehmigung für das Verzweigungsbauwerk Brüggmoos wurde
rechtskräftig (Urteil des Bundesverwaltungsgerichts A-817/2010 vom
16. Februar 2011).
A.b Am 20. April 2007 reichte der Kanton Bern ein Ergänzungsgesuch für
Vorarbeiten im Bereich des Tunnelportals Brüggmoos ein. Die dagegen er-
hobene Einsprache der B. _______ wurde mit Genehmigungsentscheid
des UVEK vom 28. Dezember 2007 abgewiesen. Die Plangenehmigung
für diese Projektergänzung erwuchs nach dem Urteil des Bundesverwal-
tungsgerichts vom 1. Juli 2008 (A-656/2008) ebenfalls in Rechtskraft.
A.c Am 30. September 2008 schlossen die Parteien einen "Mietvertrag"
über die vorzeitige Benützung einer Fläche von 4'325 m2 von der Parzelle
Brügg GB Nr. 325 durch den Kanton Bern ab ("Convention de mise à dis-
position de terrain").
B.
B.a Der Kanton Bern leitete am 28. Juni 2011 bei der Eidgenössischen
Schätzungskommission (ESchK) Kreis 6 das Enteignungsverfahren ein
und ersuchte gleichzeitig um Gewährung der vorzeitigen Besitzeinweisung
per 1. Februar 2012 bezüglich der gemäss den genehmigten Landerwerbs-
plänen dauernd und vorübergehend zu enteignenden Landflächen. Die
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Parteien einigten sich im Zuge der Einigungsverhandlung vom 23. August
2011 auf diese vorzeitige Besitzeinweisung des Kantons Bern per 1. Feb-
ruar 2012 in die benötigten Grundstückteile unter Leistung einer angemes-
senen Abschlagszahlung, sofern sich die Parteien nicht vergleichsweise
über die Leistung der Enteignungsentschädigung einigen würden.
B.b Die Parteien lehnten einen durch die ESchK ausgearbeiteten Ver-
gleichsvorschlag ab, worauf diese mit Entscheid vom 27. Oktober 2011 die
vom Kanton Bern zu leistende Abschlagszahlung auf Fr. 4'000'000.-- fest-
setzte. Weiter wurde verfügt, die B. _______ habe dem Kanton diesen Be-
trag für die Zeit zwischen Zahlung und vorzeitiger Besitzeinweisung, d.h.
bis zum 31. Januar 2012, zum Satz von 2.75% zu verzinsen.
B.c Mit Verfügung vom 9. Januar 2013 orientierte die ESchK über ihre Ab-
sicht, Vergleichspreise über die in letzter Zeit erfolgten Verkäufe von in Ar-
beits- und Industriezonen der Gemeinden Biel, Nidau, Orpund, Brügg, Port
und Pieterlen gelegenen Grundstücken zu erheben. Die Parteien erklärten
sich mit diesem Vorgehen einverstanden.
B.d Am 4. September 2013 führte die ESchK eine erste Schätzungsver-
handlung durch, wobei der Kanton Bern sein Enteignungsgesuch bestä-
tigte. Die Parteien einigten sich auf eine dauernd beanspruchte Fläche von
13'019 m2 und vorübergehend beanspruchte Flächen von 7'931m2 ab Par-
zelle Brügg GB Nr. 325 und 770 m2 ab Parzelle Brügg GB Nr. 1742. Im
Weiteren klärten die Parteien die bisher offen gebliebenen Fragen betref-
fend Baulinien, Grünflächenziffer, die bisherigen Leistungen des Kantons
an die Anpassungsarbeiten auf der Restparzelle und die entstandenen In-
konvenienzen.
B.e Mit Eingabe vom 31. Oktober 2013 reichte der Kanton Bern den Kauf-
vertrag über den Erwerb der Nachbarparzelle Brügg GB Nr. 1112 (Daulte-
Areal) zu den Akten, welchem ein Quadratmeterpreis von Fr. 400.-- zu-
grunde lag. Unter Berücksichtigung eines Abzuges für Sanierungskosten
resultierte eine Kaufpreisempfehlung von Fr. 376.85/m2. Zudem reichte der
Kanton eine Dokumentation des Instituts Geotest AG betreffend die Teils-
anierung der ehemaligen Deponie "Lischenweg" zu den Akten. Diese sah
durch die Sanierung entstandene Mehrkosten für die das Grundstück
Brügg GB Nr. 325 betreffenden 3'987 m2 in der Höhe von Fr. 1'096'482.--
vor. Gemäss einer am 4. November 2013 durch den Kanton Bern zu den
Akten gereichten Mutationsakte des Geometers ergab sich eine tatsächlich
abzutretende Fläche von 12'923 m2.
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B.f Mit Verfügung vom 20. Oktober 2014 entschied die ESchK folgender-
massen:
Für die dauerhaft beanspruchte Fläche von 12'923 m2 von Parzelle Brügg
GB Nr. 325 setzte sie die Entschädigung auf Fr. 5'890'000.-- fest. Diesen
Wert ermittelte sie aus dem Ertragswert der Wohnhäuser Bernstrasse 14
und 16 inkl. Landanteil von 373 m2, dem Landwert der übrigen Fläche im
Umfang von 12'550 m2 inkl. Velounterstand, Parkplätze und Strassenflä-
chen zu einem Quadratmeterpreis von Fr. 450.-- sowie unter Abzug eines
Minderwerts für die Bauherren-Altlast. Ebenso bezifferte die ESchK die
Minderwertentschädigung für den nicht enteigneten Grundstücksteil (Rest-
grundstück) auf Fr. 158'300.-- und gelangte somit zu einer Gesamtentschä-
digung von Fr. 6'048'300.--. Für die vorübergehende Beanspruchung von
7'931 m2 ab Parzelle Brügg GB Nr. 325 und von 770 m2 ab Parzelle Brügg
GB Nr. 1742 setzte sie die Entschädigung auf Fr. 137'041.-- pro Jahr fest.
Sie ordnete die Verzinsung der Entschädigungen ab 1. Februar 2012 und
die Anrechnung der Abschlagszahlung von Fr. 4'000'000.-- an die Gesam-
tentschädigung an.
Im Weiteren legte die ESchK fest, die gemäss Vertrag vom 30. September
2008 zwischen 1. November 2008 und 31. Januar 2012 vorübergehend
beanspruchten 4'325 m2 ab Parzelle Brügg GB Nr. 325 seien mit
Fr. 68'119.-- pro Jahr zu entschädigen, unter Anrechnung der bereits er-
folgten jährlichen Zahlungen und Verzinsung des Differenzbetrages. Die
ESchK verfügte weiter, der Kanton Bern habe der B. _______ für weitere
Inkonvenienzen den Betrag von gerundet Fr. 563'000.-- zu bezahlen.
C.
Am 18. November 2014 erhebt der Kanton Bern (Beschwerdeführer) ge-
gen den Entscheid der ESchK (Vorinstanz) Beschwerde beim Bundesver-
waltungsgericht und beantragt:
a. Die Entschädigung gemäss Ziffer 2 des Dispositivs für die definitive Enteignung
eines Anteils von 12'923 m2 von der Parzelle Brügg GB Nr. 325 sei auf Fr.
3'938'070.-- zu reduzieren, sich zusammensetzend aus einer Entschädigung
von Fr. 3'779'770.-- für den Verkehrswert nach Art. 19 Bst. a des Bundesgeset-
zes über die Enteignung vom 20. Juni 1930 (EntG, SR 711) und einer Entschä-
digung von Fr. 158'300.-- für den Minderwert auf der Restparzelle nach Art. 19
Bst. b EntG.
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b. Die Entschädigung gemäss Ziff. 3 des Dispositivs für die vorübergehende Be-
anspruchung von 7'931 m2 ab Parzelle Brügg GB Nr. 325 und von 770 m2 ab
Parzelle Brügg GB Nr.1742 ab dem 1. Februar 2012 sei wie folgt festzusetzen:
i. Fr. 21'752.50 für den Zeitraum Februar bis und mit Mai 2012;
ii. Fr. 73'414.70 für den Zeitraum Juni 2012 bis und mit August 2013;
iii. Fr. 52'206.-- pro Jahr ab September 2013.
Zudem sei anzuordnen, dass bereits geleistete Zahlungen in der Höhe von
Fr. 54'425.-- in Abzug gebracht werden können und dass nur die Differenz zu
verzinsen ist. Soweit die Entschädigungen Benutzungen in der Zukunft betref-
fen, ist keine Verzinsung anzuordnen.
c. Die Entschädigungen gemäss Ziff. 4 des Dispositivs für die vorübergehende
Beanspruchung von Flächen für den Zeitraum November 2008 bis Januar 2012
sei auf Fr. 45'412.50 pro Jahr zu reduzieren.
d. Die Inkonvenienzentschädigung gemäss Ziff. 5 des Dispositivs sei auf
Fr. 162'640.-- zu reduzieren.
Im Wesentlichen macht der Beschwerdeführer zur Begründung seines Be-
gehrens geltend, die restliche noch zu entschädigende Landfläche sei nicht
korrekt ermittelt worden, handle es sich doch lediglich um 12'283 m2 Land,
wobei die Vorinstanz fälschlicherweise diese Fläche als nicht überbautes
Bauland betrachte und aufgrund einer nicht korrekten Berechnungsme-
thode einen übersetzten Quadratmeterpreis eingesetzt habe. Was den
durch die Vorinstanz angenommenen Verkehrswert von Fr. 450.--/m2 für
unbelastetes Bauland und dessen einheitliche Anwendung auf das ge-
samte Grundstück angeht, kritisiert der Beschwerdeführer die Methodik,
wobei die Entschädigung für das dauerhaft enteignete Land aufgrund des
zu hoch angesetzten Landpreises insgesamt auf 3'779'770.-- zu reduzie-
ren sei.
Betreffend den errechneten Minderwert für die Restparzelle wird die Höhe
von Fr. 158'300.-- durch den Beschwerdeführer nicht bestritten. Ebenso
akzeptiert der Beschwerdeführer die durch die Vorinstanz durchgeführte
Wertberechnung betreffend die beiden Wohnhäuser Bernstrasse 14 und
16 in der Höhe von Fr. 600'000.--.
Bezüglich der Bauherren-Altlast macht der Beschwerdeführer eventualiter
geltend, er habe die Bodenbelastung entfernt, wobei ihm Mehrkosten in
der Höhe von ca. Fr. 1'100'000.-- entstanden seien. Diese müssten bei der
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Berechnung des Durchschnittspreises mit berücksichtigt werden. Eine An-
rechnung von nur gerade Fr. 259'000.-- sei nicht sachgerecht, wobei die
Beweiswürdigung resp. die von der Vorinstanz angenommene Beweislo-
sigkeit rechtsfehlerhaft sei.
D.
Mit Vernehmlassung vom 26. Dezember 2014 beantragt die Vorinstanz, die
Beschwerde sei abzuweisen. Zur Begründung führt sie im Wesentlichen
aus, der Beschwerdeführer bestreite die Vergleichspreismethode nicht
grundsätzlich. Diese verlange auch nicht eine Vielzahl von Vergleichsob-
jekten mit denselben Charakteristiken. Schon ein einzelnes Vergleichsob-
jekt genüge, sofern dieses besonders kritisch untersucht werde. So recht-
fertige sich aufgrund des Vergleichs mit dem unmittelbar angrenzenden
Daulte-Areal und dem Grundstück Biel GB Nr. 10110 ein Quadratmeter-
preis von Fr. 450.-- durchaus, dies u.a. auch in Anbetracht der Tatsache,
dass neue Verkehrswege, Zufahrten und Parkflächen geschaffen werden
müssten. Die Fläche, welche den enteigneten Liegenschaften Bernstrasse
14 und 16 zugerechnet wurde betrage ausserdem gemäss Mutationsplan
ganz klar 373 m2.
E.
In ihrer Beschwerdeantwort vom 2. Februar 2015 beantragt die A. _______
(rechtliche Nachfolgerin der B. _______; Beschwerdegegnerin), die Be-
schwerde vom 18. November 2014 sei abzuweisen. Zur Begründung führt
sie im Wesentlichen aus, dass die enteigneten Flächen nach dem vollen
Verkehrswert zu entschädigen seien, wobei sich die Berechnung an der
besten und höchsten zu erwartenden Nutzung zu orientieren habe. Im Üb-
rigen handle es sich durchgehend um vollwertiges Bauland, welches ent-
sprechend den gemäss Vergleichsmethode durch die Vorinstanz ermittel-
ten Werten zu entschädigen sei, wobei weder Baulinien noch Altlast einen
Abzug rechtfertigen würden. Die Beschwerdegegnerin nimmt im Weiteren
zur Kenntnis, dass der Beschwerdeführer die Höhe der Entschädigung von
Fr. 600‘000.-- für die Wohnhäuser Bernstrasse 14 und 16 akzeptiert. Aus-
serdem macht die Beschwerdegegnerin geltend, die ihr zugesprochene In-
konvenienzentschädigung – insbesondere für den erhöhten Reinigungs-
aufwand – sei gerechtfertigt. Darüber hinaus müsse eine solche Entschä-
digung aber auch dem erschwerten Zugang, Anpassungen der Verkehrs-
führung auf dem Areal sowie den betriebliche Beeinträchtigungen Rech-
nung tragen, nicht zuletzt sei auch ein Mietausfall zu berücksichtigen, zu-
mal die Umstände der Baustelle das Finden von neuen Mietern von Büro-
räumlichkeiten verhindern würden.
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F.
Mit Verfügung vom 23. Februar 2015 stellt die Vorinstanz fest, dass die
Beschwerdegegnerin mit Eingabe vom 19. Februar 2015 eine nachträgli-
che Entschädigungsforderung gemäss Art. 41 EntG angemeldet hat, er-
klärt sich jedoch als in der Sache nicht zuständig und überweist diese an
das Bundesverwaltungsgericht.
G.
In seinen Schlussbemerkungen vom 4. März 2015 hält der Beschwerde-
führer an seinen Anträgen fest, beantragt einen Augenschein sowie den
Beizug der Oberschätzungskommission. Er führt ergänzend aus, es handle
sich bei dem zu enteignenden Land nicht um frei nutzbare Flächen, könne
doch aufgrund der Grünflächenziffer gar nicht mehr die ganze Fläche über-
baut werden.
H.
Mit Verfügung vom 11. März 2015 lädt das Bundesverwaltungsgericht den
Beschwerdeführer sowie die Beschwerdegegnerin ein, sich zur Frage der
Zuständigkeit bezüglich der nachträglichen Entschädigungsforderung zu
äussern. Auch wird der Beschwerdeführer aufgefordert, seinen Antrag auf
Beizug der Oberschätzungskommission zu begründen und anzugeben, in-
wiefern er deren Fachwissen beanspruche.
I.
In seiner Stellungnahme vom 19. März 2015 erachtet es der Beschwerde-
führer als sinnvoll, die Zuständigkeit des Bundesverwaltungsgerichts für
die Behandlung der nachträglich erfolgten Entschädigungsforderung zu
bejahen. Im Weiteren begründet er den Beizug der Oberschätzungskom-
mission damit, dass sich vorliegend auch schätzungstechnische Fragen
stellen würden. Insbesondere gelte es zu beurteilen, ob die von der Vo-
rinstanz zugesprochene Entschädigung für die nicht überbauten Parzellen-
teile von Fr. 450.--/m2 mit Blick auf die erhobenen Vergleichspreise und
unter Berücksichtigung der im konkreten Fall bestehenden Minderwerte
und Einschränkungen angemessen sei. Der Beschwerdeführer stellt zu-
dem die Fachfrage, wie hoch der vom Enteigner geschuldete Quadratme-
terpreis für die nicht überbauten, aber noch bebaubaren Flächen des Are-
als der Beschwerdegegnerin sei. Dabei seien insbesondere die von der
Vorinstanz erhobenen und von der Beschwerdegegnerin an die Akten ge-
reichten Vergleichspreise, die Auswirkungen der in der Gemeinde Brügg
geltenden Grünflächen- und Überbauungsziffer auf die mögliche Nutzung,
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die am Stichtag vorhandene Bauherren-Altlast und die Lage sowie die üb-
rigen Eigenschaften der Flächen zu berücksichtigen.
J.
In ihrer Stellungnahme zur Frage der Zuständigkeit des Bundesverwal-
tungsgerichts und zu den Schlussbemerkungen des Beschwerdeführers
vom 10. April 2015 hält die Beschwerdegegnerin an ihrem in der Beschwer-
deantwort gestellten Rechtsbegehren fest und beantragt, es sei der Antrag
des Beschwerdeführers auf Beizug der Oberschätzungskommission abzu-
weisen. Sie stellt das Rechtsbegehren, die Zuständigkeit des Bundesver-
waltungsgerichts für die Beurteilung der nachträglich gestellten Entschädi-
gungsforderung sei zu verneinen und das Begehren der Beschwerdegeg-
nerin vom 19. Februar 2015 sei zur Beurteilung an die Vorinstanz zurück-
zuweisen. Bezüglich der nachträglichen Entschädigungsforderungen führt
die Beschwerdegegnerin aus, diese seien noch am Wachsen, könnten
deshalb noch nicht abschliessend beziffert werden und seien auch noch
nicht von der Vorinstanz beurteilt worden. Eine Beurteilung durch das Bun-
desverwaltungsgericht würde deshalb den Instanzenzug verkürzen.
K.
Mit Schreiben vom 6. Mai 2015 verzichtet die Vorinstanz auf eine Stellung-
nahme zur Fachfrage und zum Antrag, es sei die Oberschätzungskommis-
sion beizuziehen.
L.
Mit Eingabe vom 11. Mai 2015 äussert sich die Beschwerdegegnerin zur
Fachfrage und beziffert den nach ihrer Auffassung gerechtfertigten Land-
wert mit Fr. 450.--/m2. Sie sieht keine Notwendigkeit für den Beizug der
Oberschätzungskommission.
M.
Mit Zwischenverfügung vom 22. Mai 2015 ordnet das Bundesverwaltungs-
gericht die Durchführung eines Augenscheins sowie den Beizug von Sach-
verständigen aus den Mitgliedern der Oberschätzungskommission (eine
Architektin/einen Architekten sowie einen Geologen/eine Geologin) an. Es
gibt der Beschwerdegegnerin erneut die Gelegenheit, eigene Fachfragen
zu stellen und den Verfahrensbeteiligten, den Beizug weiterer Mitglieder
der Oberschätzungskommission aus anderen Fachgebieten zu beantra-
gen.
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N.
Mit Schreiben vom 27. Mai 2015 verzichtet der Beschwerdeführer darauf,
den Beizug weiterer Mitglieder der Oberschätzungskommission zu bean-
tragen.
O.
Mit Eingabe vom 12. Juni 2015 stellt die Beschwerdegegnerin Fachfragen.
Im Wesentlichen erkundigt sie sich darin nach Kenntnissen der Sachver-
ständigen betreffend weiterer für die Bestimmung der Entschädigung we-
sentlicher Vergleichspreise für vergleichbare Objekte im massgebenden
Zeitpunkt. Ebenso fragt sie nach offensichtlichen, erheblichen Mängeln an
der Schätzungsmethodik bzw. Schätzung, die dem Entscheid der Vo-
rinstanz zugrunde gelegt wurde sowie nach der gemäss Wägeprotokoll
zwingend zu entsorgenden Menge an belastetem Material, welches von
der zu entschädigenden Fläche entfernt, klassifiziert und tatsächlich durch
den Beschwerdeführer entsorgt wurde. Ausserdem erkundigt sie sich nach
der Höhe der nachgewiesenermassen vom Beschwerdeführer bezahlten
Entschädigung, nach deren Angemessenheit und wie hoch der Teil der
Onehin-Kosten sei.
P.
Mit Verfügung vom 5. August 2015 verlangt das Bundesverwaltungsgericht
vom Beschwerdeführer, weitere Unterlagen zuhanden der beigezogenen
Mitglieder der Oberschätzungskommission.
Q.
Am 21. September 2015 wird unter Leitung des Instruktionsrichters und
unter Beteiligung aller Verfahrensbeteiligten sowie zwei beigezogenen Mit-
gliedern der Eidgenössischen Oberschätzungskommission (OSchK) – ei-
ner Geologin und eines Architekten – ein Augenschein durchgeführt.
R.
Mit dem Fachbericht vom 18. Januar 2016 äussern sich die Mitglieder der
OSchK zu den Fachfragen der Parteien und legen ihre Sicht der Sachlage
dar. Sie kommen zum Schluss, dass die für die Liegenschaften Bern-
strasse 14 und 16 vereinbarte Entschädigung in der Höhe von Fr. 600‘000.-
- eine Fläche von 373 m2 abgelte und dass dementsprechend die zu ent-
schädigende enteignete Fläche 12‘550 m2 betrage. Die OSchK erachtet
den durch die Vorinstanz mittels Vergleichsmethode ermittelten Landwert
als vertretbar. Den Landpreis schätzt sie auf Fr. 440.--/m2. Die Entschädi-
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gung für die Verschlechterung der Grundstücksform empfiehlt sie, pau-
schal mit Fr. 250‘000.-- abzugelten. Betreffend die Frage des zu berück-
sichtigenden Minderwertes aufgrund der durch den Beschwerdeführer be-
seitigten Altlast erachtet die OSchK die durch das Institut Geotest AG er-
hobenen Daten als korrekt und errechnet bei einer gemäss Vorinstanz zu
berücksichtigenden Fläche von 2‘387 m2 und unter Berücksichtigung spe-
zifischer Gegebenheiten einen Minderwert von Fr. 313'600.--. Die OSchK
errechnet aufgrund ihres Fachberichts für die dauerhaft beanspruchte
Landfläche eine Entschädigung von insgesamt Fr. 6‘038‘600.--.
S.
Mit Schreiben des Beschwerdeführers vom 8. Februar 2016 sowie E-Mail
der Beschwerdegegnerin vom 10. Februar 2016 teilen die Genannten mit,
dass sie keine Ergänzungs- oder Erläuterungsfragen zu stellen wünschen.
T.
Mit Eingabe vom 14. März 2016 äussert sich der Beschwerdeführer zum
Fachbericht. Er sieht im Wesentlichen die gewählten Schätzmethoden be-
stätigt, beanstandet im Resultat jedoch die angerechnete Landfläche für
die Liegenschaften Bernstrasse 14 und 16 sowie den durch die OSchK er-
mittelten – und der Entschädigung zugrunde gelegten Landpreis. Betref-
fend die Berechnung des Minderwertes aufgrund der Bodenbelastung be-
anstandet der Beschwerdeführer eine Berücksichtigung von weiteren den
Minderwert reduzierenden Umständen, erklärt sich aber mit dem Fachbe-
richt der OSchK insoweit einverstanden, als dieser die Aufwendungen von
ca. Fr. 1,1 Mio. aufgrund der Bodenbelastung als Minderwert des Grund-
stücks bestätigt. Entgegen der Fachmeinung sei dieser Minderwert seines
Erachtens jedoch vollumfänglich in Abzug zu bringen.
U.
Mit Eingabe vom 18. März 2016 nimmt das Amt für Wasser und Abfall zum
Fachbericht der OSchK vom 18. Januar 2016 Stellung und hält abschlies-
send fest, dass es sich bei der Beseitigung der Altlast um abfallrechtliche
Massnahmen und somit um eine typische Bauherren-Altlast handle. Die
Belastung der zu beurteilenden Parzelle führe – ungeachtet der Verursa-
chung der Belastung – zu Mehrkosten bei der Entsorgung von belastetem
Aushubmaterial und folglich zu einer Wertverminderung des Grundstücks.
V.
Mit Schreiben vom 22. März 2016 verzichtet die Vorinstanz auf eine Stel-
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lungnahme zum Fachbericht und verweist auf den angefochtenen Ent-
scheid vom 20. Oktober 2014 sowie auf ihre Stellungnahme vom 26. De-
zember 2014, auf ihre Aussagen anlässlich des Augenscheins vom
21. September 2015 resp. auf ihre Bemerkungen zum dazugehörigen Pro-
tokoll vom 6. Oktober 2015.
W.
Mit Eingabe vom 29. März 2016 lässt sich die Beschwerdegegnerin ver-
nehmen und hält an ihrem Begehren fest, die Beschwerde gegen den Ent-
scheid der Vorinstanz sei abzuweisen. Sie führt im Wesentlichen aus, das
Gelände sei zum Zeitpunkt der Einigungsverhandlung am 23. August 2011
im Rahmen der Sanierungsetappe 1 dekontaminiert gewesen und was die
Sanierungsetappe 2 anbelange, so hätte es am Enteigner gelegen, die ge-
botenen Beweismassnahmen durchzuführen. Durch die vorzeitige Inbe-
sitznahme sei dieser sodann auch für die Durchführung der Etappe 2 ver-
antwortlich und dementsprechend für die Entsorgung des Aushubmaterials
verantwortlich gewesen. Demzufolge habe der Enteigner die finanziellen
Folgen von Unsicherheiten im Zusammenhang mit der Beseitigung der Alt-
last zu übernehmen.
X.
Mit Eingabe vom 7. April 2016 verweist der Beschwerdeführer auf die nach-
trägliche Entschädigungsforderung der Enteigneten bei der Vorinstanz
vom 19. Februar 2015 und beantragt, dazu materiell Stellung nehmen zu
dürfen, falls das Bundesverwaltungsgericht diesbezüglich einen Entscheid
zu fällen gedenke, welcher über die Zuständigkeit hinaus gehen würde.
Y.
Auf die weiteren Ausführungen und die sich bei den Akten befindenden Un-
terlagen wird – sofern entscheidrelevant – in den Erwägungen eingegan-
gen.

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Das Bundesverwaltungsgericht zieht in Erwägung:
1.
1.1 Nach Art. 77 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 20. Juni 1930 über die
Enteignung (EntG, SR 711) können Entscheide der Schätzungskommis-
sion beim Bundesverwaltungsgericht angefochten werden. Das Bundes-
verwaltungsgericht ist somit zuständig für die Beurteilung der vorliegenden
Beschwerde. Für das Beschwerdeverfahren verweist Art. 77 Abs. 2 EntG
auf das Verwaltungsgerichtsgesetz vom 17. Juni 2005 (VGG, SR 173.32)
und dieses in Art. 37 wiederum ergänzend auf das Verwaltungsverfahrens-
gesetz vom 20. Dezember 1968 (VwVG, SR 172.021). Das Beschwerde-
verfahren richtet sich also vorliegend nach dem VwVG, soweit EntG und
VGG nichts anderes bestimmen.
1.2 Zur Beschwerdeerhebung sind nach Art. 78 Abs. 1 EntG in erster Linie
die Hauptparteien legitimiert, d.h. die Inhaber der enteigneten Rechte bzw.
der Enteigner. Im Übrigen gelten die allgemeinen Voraussetzungen ge-
mäss Art. 48 Abs. 1 VwVG, wonach zur Beschwerde berechtigt ist, wer am
vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen hat, durch den angefochtenen
Entscheid besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an des-
sen Aufhebung oder Änderung hat (vgl. Urteile des Bundesverwaltungsge-
richts A-2163/2012 vom 1. April 2014 E. 1.2 und A-5101/2011 vom 5. März
2012 E. 1.2 mit weiteren Hinweisen). Der Enteigner ist im vorliegenden
Verfahren Beschwerdeführer und Adressat des angefochtenen Entschei-
des. Da die Vorinstanz seinen Anträgen in ihrer Verfügung vom 20. Oktober
2014 nicht vollumfänglich entsprochen hat, ist er durch diesen beschwert
und somit zur Beschwerde berechtigt.
1.3 Im Weiteren ist zu prüfen, ob das Bundesverwaltungsgericht für die Be-
urteilung der durch die Beschwerdegegnerin mit Begehren vom 19. Feb-
ruar 2015 bei der Vorinstanz angemeldete – und mit Verfügung vom 23.
Februar 2015 überwiesene – nachträgliche Entschädigungsforderung zu-
ständig ist.
1.3.1 Diese ist gemäss Beschwerdegegnerin auf den Mietzinsausfall ab
August 2014 zurückzuführen, welcher durch den Konkurs der eingemiete-
ten Gesellschaft und die aufgrund des Bauvorhabens des Enteigners ein-
getretenen Nichtvermietbarkeit monatlich in der Höhe von Fr. 5‘060.20 ent-
stehe. Die Ersatzforderung beziehe sich aber auch auf die Kosten der Wie-
deranpflanzung des vom Enteigner entfernten bestehenden Baumbestan-
des sowie für die Aufwendungen und Kosten im Zusammenhang mit der
A-6731/2014
Seite 13
Beseitigung von auf den grossen Betonmauern angebrachten bzw. übli-
cherweise zu erwartenden Graffitis.
1.3.2 In seiner Stellungnahme vom 19. März 2015 zur Frage der Zustän-
digkeit des Bundesverwaltungsgerichts für die nachträgliche Entschädi-
gungsforderung erachtet es der Beschwerdeführer – in Anbetracht dessen,
dass die Enteignungsentschädigung materiell und formell stets eine Einheit
bilde und über alle ihre Bestandteile gesamthaft und gleichzeitig zu befin-
den sei – als sinnvoll, diese zu bejahen. Die Beschwerdegegnerin hinge-
gen beantragt in ihrer Stellungnahme vom 10. April 2015, die Zuständigkeit
des Bundesverwaltungsgerichts sei zu verneinen und ihr Begehren vom
19. Februar 2015 sei zur Beurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Sie führt diesbezüglich aus, diese Forderung sei noch am Wachsen und
könne deshalb noch nicht abschliessend beziffert werden. Ausserdem sei
sie auch noch nicht von der Vorinstanz beurteilt worden, weshalb eine Be-
urteilung durch das Bundesverwaltungsgericht den Instanzenzug verkür-
zen würde.
1.3.3 Nachträgliche Entschädigungsforderungen können gemäss Art. 41
Abs. 1 EntG grundsätzlich auch nach Ablauf der Eingabefrist oder nach
Abschluss des Schätzungsverfahrens geltend gemacht werden. Im vorlie-
genden Fall eines Nationalstrassenprojektes ist das Begehren jedoch nicht
– wie die Bestimmungen der Art. 39 ff. EntG festhalten – an den Präsiden-
ten der Schätzungskommission zu richten, sondern an die Plangenehmi-
gungsbehörde, d.h. gemäss Spezialgesetzgebung i.S.v. Art. 27d Abs. 2
des Bundesgesetzes über die Nationalstrassen vom 8. März 1960 (NSG,
SR 725.11) an das UVEK (vgl. Entscheid des Bundesgerichts 1E.9/2001
vom 25. Februar 2002 E. 8; FRANZ KESSLER COENDET, Formelle Enteig-
nung, in: Giovanni Biaggini/Isabelle Häner/Urs Saxer/Markus Schott
[Hrsg.], Fachhandbuch Verwaltungsrecht, Zürich/Basel/Genf 2015, Rz.
26.81 ff.; HEINZ HESS/HEINRICH WEIBEL, Das Enteignungsrecht des Bun-
des, Kommentar, Band I, Teil I, Bern 1986, Art. 41 Rz. 23).
Entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers verlangt der Grundsatz der
Einheit der Enteignungsentschädigung nicht, dass alle sachlich oder recht-
lich zusammenhängenden Enteignungstatbestände in ein und demselben
Schätzungsentscheid zu beurteilen sind. Es ist der Behörde lediglich un-
tersagt, über einzelne Bestandteile der Entschädigung für ein und dieselbe
Enteignung getrennt zu entscheiden (vgl. BGE 105 Ib 327 E. 1; BGE 83 I
72 E. 2 und 3; Urteil des Bundesverwaltungsgerichts A-5101/2011 vom 5.
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Seite 14
März 2012 E. 1.3). Im Übrigen würde eine direkte Beurteilung der nach-
träglichen Entschädigungsforderung durch das Bundesverwaltungsgericht
unter Umgehung der Vorinstanz den Rechtsmittelweg verkürzen.
1.3.4 Die Zuständigkeit des Bundesverwaltungsgerichts bezüglich der
nachträglichen Entschädigungsforderung ist demnach nicht gegeben. Die
nachträgliche Entschädigungsforderung der Beschwerdegegnerin vom 19.
Februar 2015 ist zuständigkeitshalber an das UVEK zu überweisen.
1.4 Im Übrigen ist auf die frist- und formgerecht (Art. 77 Abs. 2 EntG i.V.m.
Art. 37 VGG i.V.m. Art. 50 und 52 VwVG) eingereichte Beschwerde des
Enteigners vom 18. November 2014 einzutreten.
2.
Das Bundesverwaltungsgericht entscheidet grundsätzlich mit uneinge-
schränkter Kognition. Es überprüft den angefochtenen Schätzungsent-
scheid auf Rechtsverletzungen – einschliesslich unrichtiger oder unvoll-
ständiger Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts und Rechtsfeh-
ler bei der Ausübung des Ermessens – sowie auf Angemessenheit (Art. 49
VwVG). Es hat jedoch seine angestammte Rolle als richterliche Behörde
zu respektieren und nicht sein eigenes Ermessen anstelle desjenigen der
Vorinstanz zu setzen. Ein Ermessensspielraum der Vorinstanz ist zu res-
pektieren (BGE 129 II 331 E. 3.2). Es übt daher Zurückhaltung und greift
in Gewichtungsfragen nicht leichthin in den Spielraum der Vorinstanz ein,
wenn sich diese durch besonderen Sachverstand auszeichnet und wenn
sie über einen gewissen Handlungsspielraum verfügen muss. So ist der
Vorinstanz insbesondere die Wahl zwischen mehreren angemessenen Lö-
sungen zu überlassen (BGE 133 II 35 E. 3). Soweit es um die Beurteilung
von ausgesprochenen Spezialfragen geht, in denen die Vorinstanz über
ein besonderes Fachwissen verfügt, weicht das Bundesverwaltungsgericht
nicht ohne Not von deren Auffassung ab. Es hebt einen Ermessensent-
scheid deshalb nur dann auf, wenn die Vorinstanz von dem ihr zustehen-
den Ermessen einen falschen Gebrauch gemacht hat, indem sie grundlos
von in Rechtsprechung und Lehre anerkannten Grundsätzen abgewichen
ist, sachfremde Gesichtspunkte berücksichtigt hat, rechtserhebliche Um-
stände unberücksichtigt liess oder sich das Ergebnis als offensichtlich un-
billig, als in stossender Weise ungerecht erweist (vgl. zum Ganzen: BGE
135 II 296 E. 4.4.3, BGE 133 II 35 E. 3, BGE 130 II 449 E. 4.1; BVGE
2010/19 E. 4.2; Urteile des Bundesverwaltungsgerichts A-3465/2015 vom
15. September 2016 E. 4, A-4751/2011 vom 21. Juni 2012 E. 7 und A-
A-6731/2014
Seite 15
2684/2010 vom 19. Januar 2011 E. 11; ULRICH HÄFELIN/GEORG MÜL-
LER/FELIX UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. Aufl., Zürich/St.Gal-
len 2016, Rz. 442 ff.; ANDRÉ MOSER/MICHAEL BEUSCH/LORENZ KNEUBÜH-
LER, Prozessieren vor dem Bundesverwaltungsgericht, 2. Aufl., Basel
2013, Rz. 2.154 und 2.163). Im vorliegenden Fall bedeutet dies namentlich,
dass das Bundesverwaltungsgericht überprüft, ob die Vorinstanz eine
mögliche, rechtlich zulässige Lösung getroffen hat, sich bei Wahl der
Schätzungsmethode von nachvollziehbaren Überlegungen leiten liess, die
erheblichen Argumente berücksichtigt hat und die gewählte Schätzungs-
methode zu einem sachgerechten Ergebnis führt. Hat die Vorinstanz ihr
Ermessen bei der Ermittlung der Entschädigung korrekt ausgeübt, ist das
Ergebnis weder zu korrigieren noch darf von der vorinstanzlichen Schät-
zungs- bzw. Berechnungsmethode abgewichen werden.
3.
Der Streitgegenstand des vorliegenden Beschwerdeverfahrens bestimmt
sich nach dem im angefochtenen Schätzungsentscheid vom 20. Oktober
2014 geregelten Rechtsverhältnis und den Parteibegehren. Dabei kann
Gegenstand des Beschwerdeverfahrens nur sein, was Gegenstand des
vorinstanzlichen Verfahrens war oder bei richtiger Rechtsanwendung hätte
sein sollen. Gegenstände, über die die Vorinstanz nicht entschieden hat,
darf die zweite Instanz nicht beurteilen, da sie ansonsten in die funktionelle
Zuständigkeit der ersten Instanz eingreifen würde. Auf entsprechende
Rechtsbegehren kann nicht eingetreten werden (BGE 133 II 35 E. 2; Urteil
des Bundesverwaltungsgerichts A-5101/2011 vom 5. März 2012 E. 1.3).
Nicht Gegenstand des Beschwerdeverfahrens kann ferner sein, worüber in
der Plangenehmigung oder diesbezüglichen Rechtsmittelentscheiden be-
reits rechtskräftig entschieden worden ist.
3.1.1 Unbestritten – und somit nicht Streitgegenstand – ist die pauschale
Entschädigung für die beiden Wohnhäuser Bernstrasse 14 und 16. Dies-
bezüglich ging die Vorinstanz vom jährlichen Mietertrag gemäss Mieter-
spiegel (Fr. 38'340.--) aus, der sich weitgehend mit den Annahmen des
Kantons Bern deckte. Angesichts der eingeschränkten Vermietbarkeit und
der ungünstigen Wohnlage wurde ein Kapitalisierungssatz von 5% als an-
gemessen erachtet, was zu einem Ertragswert (Wohnungen inkl. Portier-
loge) in der Höhe von Fr. 780'000.-- führte. Unter weiterer Berücksichtigung
einer angemessenen Altersentwertung (Fr. 90'000.-- pro Haus) resultierte
eine Entschädigung von Fr. 600'000.--.
A-6731/2014
Seite 16
3.1.2 Auch die Entschädigung für den Minderwert des nicht enteigneten
Grundstücksteils (Restgrundstück) der Parzelle Brügg GB Nr. 325 ist nicht
bestritten. Die Vorinstanz bezifferte diesen mit Fr. 158‘300.--. Diesbezüg-
lich prüfte sie, ob die Restparzelle Brügg GB Nr. 325 unter Berücksichti-
gung der unveränderten Parzelle Brügg GB Nr. 1742, durch Veränderung
der Parzellenform, Veränderung der Baulinien und allenfalls weiterer Ein-
schränkungen der Bebaubarkeit eine wesentliche Verschlechterung er-
fahre. Während die B. _______ eine Entschädigung in der Höhe von Fr.
780'000.-- forderte, machte der Beschwerdeführer ein Angebot in der Höhe
von Fr. 290'000.--. Die Vorinstanz kam zum Schluss, dass der Wegfall von
11 Parkplätzen zu einem Minderwert von insgesamt Fr. 58'300.--
(Fr. 5'300.-- pro Parkfeld) führe. In der neuen Autobahnbaulinie anstelle der
bisherigen Strassenbaulinie erkannte sie ausserdem eine Verschlechte-
rung der Parzellenform und dadurch eine Beeinträchtigung der Bebaubar-
keit, welche allerdings schwierig zu quantifizieren sei. Sie erachtete dies-
bezüglich eine Entschädigung von weiteren Fr. 100'000.-- als angemes-
sen. Der durch die Vorinstanz bezifferte und vom Beschwerdeführer ak-
zeptierte Minderwert für die Restparzelle ist somit nicht Streitgegenstand.
3.1.3 Betreffend die Anpassung von Manövrierflächen, Markierungen und
Eingangstoren ging der Schätzungsexperte des Kantons Bern in seiner Ex-
pertise (Expertise Canonica vom 10. Juli 2007) davon aus, dass sich not-
wendige Anpassungsarbeiten auf Fr. 130'840.-- belaufen würden. Die Vo-
rinstanz erachtete diese weiteren Nachteile entgegen der Expertise nicht
als Minderwert am verbleibenden Restgrundstück, sondern als Inkonveni-
enzen. Sie stimmte in deren Höhe der Expertise zu, sah jedoch weiteren
Entschädigungsbedarf im Wegfall von 6 weiteren Parkplätzen, welche ana-
log der Parkflächen auf der definitiv enteigneten Grundstücksfläche mit je
Fr. 5'300.--, insgesamt also mit Fr. 31'800.--, zu entschädigen seien. Den
Wegfall von weiteren Parkplätzen erachtete sie hingegen bereits als durch
die diesbezüglich gesprochene Entschädigung abgegolten. Was die Inkon-
venienzentschädigung betrifft, akzeptiert der Beschwerdeführer diese Be-
träge von insgesamt Fr. 162'640.--. Demzufolge sind die sechs Parkplätze
sowie Anpassungen an Eingangstoren, Markierungen und Manövrierflä-
chen nicht Streitgegenstand.
4.
In Bezug auf die dauerhaft zu enteignende Fläche ist unbestritten, dass
diese insgesamt 12'923 m2 beträgt. Hingegen ist bestritten, mit welchem
Preis der zu entschädigende Quadratmeter eingesetzt wird (vgl. E. 3.1),
A-6731/2014
Seite 17
welche Fläche mit der für die Wohnhäuser Bernstrasse 14 und 16 zu ent-
richtenden Entschädigung (vgl. E. 1.4.1 und 3.2) abgegolten wurde und
welcher Minderwert der Parzelle durch die Bauherren-Altlast zu berück-
sichtigen ist (vgl. E. 3.3).
4.1 Von zentraler Bedeutung für die Festlegung der Entschädigung ist die
Ermittlung des Landwertes. Um diese Frage zu beantworten, hat das Bun-
desverwaltungsgericht im Rahmen eines Fachberichts die Meinung der
OSchK konsultiert. Diese übernimmt vorliegend die Rolle einer Fachbe-
hörde, deren Aufgabe es ist, als neutrale Stelle Fachfragen der Parteien zu
beantworten und mit ihrem Spezialwissen Sachfragen zu beurteilen. Zumal
sich der Kreis der OSchK-Mitglieder aus Sachverständigen formiert, soll
das Gericht nicht aus eigenem Gutdünken, sondern nur aus triftigen Grün-
den von ihrer Fachmeinung abweichen. So hat sich das Bundesverwal-
tungsgericht insbesondere bei Fragen, welche einen technischen Wissens-
stand oder Fachkenntnisse erfordern eine Zurückhaltung aufzuerlegen,
auch wenn ihm bei Sachverhaltsfragen die freie Kognition zusteht (vgl. E.
2). Ein Abweichen von einem Fachbericht ist zulässig, wenn dafür stichhal-
tige Gründe, also etwa offensichtliche Mängel oder innere Widersprüche,
gegeben sind, wenn der Fachbericht nicht nachvollziehbar ist oder wenn
andere Indizien gegen seine Zuverlässigkeit sprechen. Eine Abweichung
ist zu begründen (vgl. BGE 132 II 257 E. 4.4.1; BGE 128 II 74 E. 3; Urteile
des Bundesverwaltungsgerichts A-3339/2015 vom 22. August 2016 E. 5.5,
A-549/2014 vom 18. Januar 2016 E. 2, A-3434/2015 vom 15. Dezember
2015 E. 2, A-3826/2013 vom 12. Februar 2015 E. 2; MOSER/BEUSCH/KNEU-
BÜHLER, a.a.O., Rz. 3.146; HESS/WEIBEL, a.a.O., Art. 80 Rz. 5; ALFRED
KÖLZ/ISABELLE HÄNER/MARTIN BERTSCHI, Verwaltungsverfahren und Ver-
waltungsrechtspflege des Bundes, 3. Aufl., Zürich 2013, Rz. 485; RENÉ
RHINOW/HEINRICH KOLLER/CHRISTINA KISS/DANIELA THURNHERR/DENISE
BRÜHL-MOSER, Öffentliches Prozessrecht, 3. Aufl., Basel 2014, Rz. 1224).
Insbesondere beauftragte das Bundesverwaltungsgericht die OSchK, mit
dem Fachbericht die vom Beschwerdeführer mit Eingabe vom 19. März
2015 gestellte Frage zu beantworten, wie hoch der vom Enteigner geschul-
dete Quadratmeterpreis für die nicht überbauten, aber noch bebaubaren
Flächen des Areals der Beschwerdegegnerin sei. Dabei seien die von der
Vorinstanz erhobenen und von der Beschwerdegegnerin zu den Akten ge-
reichten Vergleichspreise, die Auswirkungen der in der Gemeinde Brügg
geltenden Grünflächen- und Überbauungsziffer auf die mögliche Nutzung,
die am Stichtag vorhandene Bauherren-Altlast und die Lage sowie die üb-
rigen Eigenschaften der Flächen zu berücksichtigen.
A-6731/2014
Seite 18
4.1.1 Im Verfahren vor der Vorinstanz legte die Beschwerdegegnerin mit
Eingabe vom 29. Januar 2013 eine Liste mit Vergleichspreisen aus Ver-
käufen von in Arbeits- und Industriezonen gelegenen Grundstücken in Biel
und Umgebung vor. Auf Verlangen der Vorinstanz übermittelte die Steuer-
verwaltung des Kantons Bern eine Liste über die in den Jahren 2006 bis
2012 bezahlten Verkaufspreise. Für die 17 aufgeführten Objekte wurden
die Landkaufpreise für die Region Biel mehrheitlich mit Fr. 350.--/m2 bis Fr.
460.--/m2 beziffert, in einem Fall jedoch mit Fr. 686.--/m2. Die Liste nannte
Werte für Biel zwischen Fr. 275.--/m2 und Fr. 443.56/m2 (mittlerer Preis Fr.
359.28/m2), für Pieterlen zwischen Fr. 110.--/m2 und Fr. 182.10/m2 (mittle-
rer Preis Fr. 149.88/m2), für Brügg zwischen Fr. 119.90/m2 und 380.--/m2
(mittlerer Preis Fr. 247.55/m2), für Orpund von Fr. 250.--/m2 und von Port
zwischen 165.--/m2 und 230.13/m2 (mittlerer Preis Fr. 197.56/m2). Mit der
Vergleichsmethode ermittelte die Vorinstanz sodann einen Landpreis von
Fr. 440.--/m2 zur Bestimmung der Entschädigung.
4.1.2 In seiner Beschwerde vom 18. November 2014 stimmt der Beschwer-
deführer grundsätzlich der angewandten Berechnungsmethode unter Ver-
wendung von Vergleichspreisen zu, dies jedoch nur für unbebautes Bau-
land. So verlangt er, dass für die Flächen mit dem (abgebrochenen) Velo-
unterstand (200 m2) sowie den aufgehobenen Parkplätzen (2'000 m2) eine
Ertragswertrechnung durchzuführen sei und diese Flächen nur mit Fr.
506'870.-- entschädigt werden müssten. Für den Velounterstand errechnet
er eine Entschädigung von Fr. 40'000.-- (Bruttoertrag Fr. 4'000.--, Brutto-
zinssatz 5%; Abzug für die technische Entwertung Fr. 40'000.--) und für die
88 Parkplätze eine solche von Fr. 466'870.-- (Fr. 30.-- pro Monat und Park-
platz, Bruttozinssatz 4,75%, technische Entwertung 30%). Bezüglich der
Anwendung der Ertragswertmethode argumentiert der Beschwerdeführer,
es sei grundsätzlich nur zu entschädigen, was heute bestehe, also die
heute praktizierte Nutzung. Zumal keine bessere Nutzung – insbesondere
keine Überbauung dieser Flächen – absehbar sei, erweise sich eine Er-
tragswertberechnung methodisch als richtig.
Im Weiteren macht der Beschwerdeführer geltend, für die internen Ver-
kehrsflächen (1'600 m2) sei nur eine Entschädigung von Fr. 128'000.--
(Fr. 80.--/m2) zuzusprechen, handle es sich doch um für die Beschwerde-
gegnerin notwendige Flächen, welche kaum der Überbauung zugänglich
und somit auch nicht als Bauland zu berücksichtigen seien. Was die übri-
gen 8'483 m2 angehe, so sei der von der Vorinstanz errechnete Preis von
Fr. 450.--/m2 übersetzt, würden doch die Vergleichspreise z.T. weit darunter
liegen. Im Übrigen erweise sich das Vorgehen mit der Vergleichsmethode
A-6731/2014
Seite 19
nicht als korrekt, seien doch die aufgeführten Preise und Grundstücke nicht
mit dem vorliegend zu beurteilenden Grundstück zu vergleichen. Vielmehr
sei von einem Preis von Fr. 300.--/m2 auszugehen – womit die Beseitigung
der Bauherren-Altlast bereits berücksichtigt werde – und die Entschädi-
gung auf Fr. 2'544'900.-- festzusetzen, zumal der Charakter des Grund-
stücks sehr stark von der Industrienutzung geprägt sei. Es könne davon
ausgegangen werden, dass das Areal nicht mehr weiter überbaut werden
könne – nicht zuletzt aufgrund der Strassenbaulinien, der bestehenden
Grünflächenziffer und der nicht entfernten Bodenbelastungen, welche al-
lerdings überwachungsbedürftig seien.
4.1.3 Die Vorinstanz führte im angefochtenen Entscheid vom 20. Oktober
2014 aus, eine Enteignung könne nur gegen volle Entschädigung unter Er-
satz aller Nachteile, welche dem Enteigneten aus dem Entzug oder der
Beschränkung seiner Rechte erwachsen, erfolgen. Aus diesem Grund sei
der Verkehrswert des Grundstückes im Zeitpunkt der Einigungsverhand-
lung massgebend, welcher mit Blick auf Vergleichsgrundstücke, d.h. an-
hand von tatsächlich bezahlten Preisen für Land gleicher Art, Lage, Form,
Ausnutzungsmöglichkeit, Umgebung und Bodenbeschaffenheit, zu ermit-
teln sei. Sie verweist im Wesentlichen auf die gemäss Kantonaler Steuer-
behörde ermittelten 17 Grundstückverkäufe, welche sie zur Bestimmung
des Verkehrswertes beizog, wobei sie deren fünf als mit dem Grundstück
der Beschwerdegegnerin vergleichbar erachtete. Eines davon liegt in Biel,
vier davon betreffen das GB Brügg. Im Weiteren berücksichtigte die Vo-
rinstanz die ins Recht gelegten Kaufverträge. Einer davon betrifft das am
ehesten mit dem enteigneten Grundstück vergleichbare Nachbargrund-
stück Brügg GB Nr. 1112 (Daulte-Areal), wobei unter Berücksichtigung der
Altlastensanierung vom Kanton Bern als Enteigner ein Preis von Fr. 380.--
/m2 vergütet wurde. Ein weiterer Kaufvertrag betrifft das Grundstück Biel
GB Nr. 10110, für welches Fr. 450.--/m2 bezahlt wurden. Angesichts dieser
Vergleichspreise und unter Berücksichtigung der Preisentwicklung in der
Region Biel zwischen 2006 und Herbst 2011 kam die Vorinstanz zum
Schluss, dass für die Bemessung der Entschädigung von einem Wert von
Fr. 450.--/m2 für unbelastetes Bauland auszugehen sei.
Im Weiteren begründet die Vorinstanz in ihrer Stellungnahme vom 26. De-
zember 2014 ihre Ausführungen damit, bei der Berechnung des Landwer-
tes sei der beurkundete Kaufpreis von verschiedenen bezüglich Lage, Um-
gebung, Ausnützungsmöglichkeit etc. mit dem Schätzungsobjekt vergleich-
baren Grundstücken berücksichtigt worden. Dies treffe vorliegend insbe-
sondere auf das zum Vergleich beigezogene Grundstück in Biel (GB Nr.
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Seite 20
10110) sowie auf das Nachbargrundstück Brügg GB Nr. 1112 (Daulte-
Areal) zu (wobei letzteres durch den Beschwerdeführer selbst erworben
wurde, weshalb eine gewisse Vorsicht angebracht sei). Der ermittelte
Quadratmeterpreis stelle im Übrigen einen über das gesamte Grundstück
hinweg betrachteten Durchschnittspreis dar und umfasse deshalb auch
Strassen- und Grünflächen. Auch ein potentieller Käufer würde die Fläche
als Gesamtes betrachten, nicht in einzelne Teilflächen aufteilen und keine
Ertragsrechnung durchführen. Die Vorinstanz begründet weiter, sie sei
letztendlich von einem einheitlichen Baulandpreis ausgegangen und habe
im Gegenzug darauf verzichtet, beispielsweise den schwierig zu bemes-
senden Minderwert für die Verlegung der Verkehrswege und Zufahrten so-
wie für die Schaffung von Parkflächen, wie auch die durch eine neue Bau-
linie hervorgerufene Wertverminderung des verbleibenden Teils gesondert
zu entschädigen.
Zur Berechnung des Landwertes ging die Vorinstanz vom ermittelten Ver-
kehrswert von Fr. 450.--/m2 aus. Dabei unterschied sie nicht zwischen
Land, welches innerhalb oder ausserhalb der vorhandenen Baulinie liegt
und berücksichtigte auch eine gegenwärtige Nutzung nicht, da das Grund-
stück durch seine Baulandqualität geprägt werde. Diese einheitliche Be-
trachtungsweise wandte sie auch auf den wegfallenden Velounterstand
und die aufgehobenen 88 Parkplätze sowie die Verkehrsflächen an. Sie
ermittelte durch Abzug von 373 m2 für die Fläche der beiden Wohnhäuser
Bernstrasse 14 und 16 die verbleibende Landfläche von 12'550 m2 und er-
rechnete unter Berücksichtigung der Abbruchkosten für den Velounter-
stand (Fr. 14'500.--) und die Parkplätze (Fr. 84'000.--) – einen absoluten
Landwert von Fr. 5'549'000.--. Im Weiteren berücksichtigte die Vorinstanz
bei ihrer Berechnung der Entschädigung für die dauerhafte Beanspru-
chung die Verminderung durch die Bauherren-Altlast in der Höhe von Fr.
259'000.-- (vgl. E. 4.3). Die gesamte Entschädigung für die dauernd bean-
spruchte Fläche, inkl. der Entschädigung für die Wohnhäuser Bernstrasse
14 und 16 mit Landanteil von Fr. 600'000.--, ermittelte sie auf diese Weise
mit Fr. 5'890'000.--.
4.1.4 Die Beschwerdegegnerin führt in ihrer Beschwerdeantwort vom
2. Februar 2015 aus, die enteigneten Flächen seien nach dem vollen Ver-
kehrswert zu entschädigen. Dabei habe sich die Berechnung an der besten
und höchsten zu erwartenden Nutzung, die für den in Frage kommenden
Käuferpreis und für die zu bewertende Immobilie typischerweise angenom-
men werden könne, zu orientieren. Im Übrigen handle es sich durchgehend
A-6731/2014
Seite 21
um vollwertiges Bauland, welches entsprechend den gemäss Vergleichs-
methode durch die Vorinstanz ermittelten Werten zu entschädigen sei, wo-
bei weder Baulinien noch Altlast einen Abzug rechtfertigen würden.
Im Weiteren führt sie aus, es sei sehr wohl möglich, die freien Flächen einer
besseren Nutzung in Form einer Überbauung zuzuführen, weshalb die Vo-
rinstanz ihren Berechnungen korrekterweise den dem Verkehrswert ent-
sprechenden Preis von Fr. 450.--/m2 zu Grunde gelegt habe. Im Übrigen
habe der Beschwerdeführer die Kosten der Entfernung der Bodenbelas-
tung nur teilweise belegt und keine genauen Berechnungen nachgereicht.
Diesbezüglich sei auch stossend, dass er zunächst versprochen habe, die
Kosten der Dekontaminierung selber zu tragen, nun aber einen Abzug
beim Landwert durchsetzen wolle. Dieses Verhalten verstosse gegen Treu
und Glauben.
4.1.5 Um die Bemessung der Enteignungsentschädigung zu erörtern und
insbesondere, um die Frage des Beschwerdeführers nach dem Quadrat-
meterpreis für die unbebauten Baulandflächen zu beantworten, führt die
OSchK in ihrem Fachbericht zunächst aus, es würden fünf verschiedene
Schätzungen vorliegen, deren Landwerte zwischen Fr. 248.85 und
Fr. 450.--/m2 liegen würden. Es wird im Weiteren festgehalten, dass die
Anwendung der durch die Vorinstanz angewandten Vergleichspreisme-
thode von den Parteien grundsätzlich nicht bestritten werde. Bei ihrer
Schätzung stützt sich die OSchK grundsätzlich auf die der Vorinstanz vor-
gelegten Vergleichspreise.
4.1.6 Gemäss Art. 19 Bst. a EntG i.V.m. Art. 19bis Abs. 1 EntG sind bei der
Festsetzung der Entschädigung alle Nachteile zu berücksichtigen, die dem
Enteigneten aus der Entziehung oder Beschränkung seiner Rechte er-
wachsen, wobei der volle Verkehrswert eines enteigneten Rechts im Zeit-
punkt der Einigungsverhandlung zu vergüten ist. Bei der Ermittlung des
Verkehrswertes ist sodann gemäss Art. 20 Abs. 1 EntG auch die Möglich-
keit einer besseren Verwendung angemessen zu berücksichtigen.
4.1.7 Zur Ermittlung des relevanten Verkehrswertes stehen verschiedene
Methoden zur Verfügung. Zwei davon stehen im vorliegend zu beurteilen-
den Fall zur Diskussion: Die sog. Vergleichsmethode oder statistische Me-
thode verspricht bei unbebauten Grundstücken in der Bauzone die Bewer-
tung eines solchen unter Berücksichtigung lokaler Gegebenheiten, wenn
in der näheren Umgebung gelegenes gleichartiges und gleichwertiges
A-6731/2014
Seite 22
Land mit dem für dieses in letzter Zeit bezahlten Preis mit seinen individu-
ellen Charakteristiken zum Vergleich herangezogen wird. Diese Methode
lässt es zu, besondere Umstände zu würdigen, welche ein zum Vergleich
herbeigezogenes Geschäft als nicht allgemein für die Preisbildung reprä-
sentativ erscheinen lassen und gilt als die verlässlichste Methode, wenn
auf eine statistisch relevante Zahl von Vergleichspreisen zurückgegriffen
werden kann. Sie trägt der Marktlage Rechnung und lässt es zu, unmittel-
bare Vergleiche anzustellen, selbst wenn der Wert eines Grundstücks nicht
von seinem hypothetischen Ertrag bestimmt wird. Die Vergleichspreisme-
thode stösst dort an Grenzen, wenn es – z.B. aufgrund ihrer Bebauung –
quantitativ oder qualitativ an identisch gestalteten Grundstücken mangelt.
In diesen Fällen muss der Wert individuell ermittelt werden, wobei auch der
Ertragswert (siehe nachfolgend) unter Betrachtung der bestmöglichen Nut-
zung des Landes beigezogen werden kann (HESS/WEIBEL, a.a.O., Art. 19
Rz. 80, 84, 94, 97 ff.). Gemäss ständiger bundesgerichtlicher Rechtspre-
chung ist der Verkehrswert primär anhand von Vergleichspreisen festzule-
gen. An die Voraussetzung der genügend vorhandenen Objekte darf so-
dann keine allzu hohe Anforderung gestellt werden. So erfordert die Ver-
gleichbarkeit nicht, dass in Bezug auf Lage, Grösse, Erschliessungsgrad
und Ausnützungsmöglichkeit praktische Identität besteht. Unterschieden
bei den Vergleichsgrundstücken kann durch Preiszuschläge oder -abzüge
Rechnung getragen werden (BGE 122 I 168 E. 3a; BGE 114 Ib 286 E. 7;
Urteile des Bundesgerichts 1C_329/2014 vom 5. Januar 2015 E. 3.2,
1C_266/2011 vom 20. Oktober 2011 E. 4.2 und 1P.520/2003 vom 9. März
2004 E. 7.3).
Die Methode der sog. Rückwärtsrechnung oder Ertragswertmethode findet
Anwendung auf Grundstücke, deren Wert sich am erzielbaren Ertrag ori-
entiert. Sie beruht auf der Überlegung, die angestrebte angemessene Ren-
dite einer möglichen Überbauung setze der Investition in das Bauland eine
obere Grenze. Im Allgemeinen ist dabei von der höchstzulässigen Nutzung
des Grundstücks auszugehen (HESS/WEIBEL, a.a.O., Art. 19 Rz. 92). Diese
Methode soll subsidiär und in Ergänzung zur Vergleichspreismethode ein-
gesetzt werden (BGE 114 Ib 286 E. 7).
4.1.8
4.1.8.1 Bezüglich den abgebrochenen Velounterstand sowie die 88 aufge-
hobenen Parkfelder macht der Beschwerdeführer geltend, diese hätten
nicht unter Anwendung der Vergleichspreismethode durch die Vorinstanz
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gleich behandelt werden dürfen, wie die unbebauten Flächen mit Bauland-
qualität. Vielmehr hätten diese mit einer Ertragsrechnung berücksichtigt
werden müssen, um deren gegenwärtigen Nutzung angemessen Rech-
nung zu tragen. Ebenso hätten die 1'600 m2 internen Verkehrsflächen auf
dem Areal der Beschwerdegegnerin zu einem wesentlich tieferen Quadrat-
meterpreis berücksichtigt werden müssen, zumal diese Flächen einer
Überbauung nicht zugänglich seien und deshalb auch nicht als Bauland zu
entschädigen seien.
4.1.8.2 Die Vorinstanz führt diesbezüglich in ihrer Stellungnahme vom
26. Dezember 2015 aus, sie habe unter Anwendung der Vergleichspreis-
methode analog der zum Vergleich beigezogenen Grundstücke einen
Durchschnittspreis über das gesamte Grundstück hinweg bestimmt, wobei
auch die üblichen Grenz- und Strassenabstandsflächen sowie die in einer
Industriezone notwendigen Verkehrserschliessungs-, Manövrier-, Lager-
und Abstellflächen einbezogen worden seien. Der Verkehrswert der Park-
platzfläche, des Velounterstandes und der internen Verkehrsflächen werde
durch ihre Baulandqualität und nicht durch ihre bisherige Nutzung be-
stimmt.
4.1.8.3 Die Beschwerdegegnerin macht im Wesentlichen geltend, bei der
Nutzung der Flächen als Velounterstand resp. Parkplatz handle es sich
nicht um die bestmögliche Nutzung. Die Flächen könnten nämlich jederzeit
industriell genutzt und überbaut werden, weshalb diese als Bauland zu be-
werten seien. Was die internen Verkehrsflächen anbelange, so handle es
sich um eine dem Bauland zugehörige bauliche Anlage, welche jederzeit
einer besseren Nutzung zugeführt werden könne und deshalb ebenso als
Bauland zu entschädigen sei.
4.1.8.4 Wie bereits oben ausgeführt (vgl. E. 4.1.7), erweist sich die Ver-
gleichsmethode als jene Methode, welche eine ausgewogene und den
konkreten Umständen angepasste Bewertung zulässt. Dies gilt zwar ins-
besondere für unbebaute Grundstücke, hat aber in Anbetracht dessen,
dass die zu beurteilende Landfläche mit einem abzubrechenden Veloun-
terstand resp. Parkfeldern ohne bauliche Konstruktion, welche im freien
Handel kaum als Wertbestandteil zu berücksichtigenden wären, belegt war,
durchaus auch vorliegend Gültigkeit (Urteil des Bundesgerichts
1C_256/2010 vom 14. März 2011 E. 2.1; HESS/WEIBEL, a.a.O., Art. 19
Rz. 84, 94, 103).
A-6731/2014
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Bei industriell genutzter Landfläche steht – nicht wie beispielsweise bei den
zu Wohnzwecken genutzten Grundstücken – die Produktion, d.h. die Er-
wirtschaftung von Gewinn pro eingesetzte Einheit Landfläche, im Vorder-
grund. Diese wird zweckorientiert genutzt und durch geeignete Bebauung
den jeweiligen Bedürfnissen des Unternehmens angepasst. Eine Fläche,
welche als Velounterstand oder Parkplatz dient, tut dies nur gerade so
lange, bis ein Bedürfnis des Unternehmens eine andere Nutzung, evtl. eine
Bebauung durch Produktionsstätten, Lagerflächen, o.ä. verlangt. Im Ver-
gleich zu einer Wohnnutzung, wo die Umgebung und die Infrastruktur auch
ästhetischen Grundsätzen folgend gestaltet und auf Dauer angelegt wird,
kann die Nutzung von Industrieflächen somit jederzeit mit mehr oder weni-
ger Aufwand geändert werden. Selbst eine interne Verkehrsfläche wird nur
ihrem gerade geforderten Zweck dienend angelegt. Falls notwendig, wird
sie – wie auch die Beschwerdegegnerin darlegt – bebaut oder umgelegt,
beispielsweise so, wie diese es aufgrund der Umsetzung des bewilligten
Projektes mit ihrer Zufahrt und ihren Parkplätzen tun musste. Bei der Be-
wertung von Industrieflächen sind sodann die vom Betrieb (potenziell) be-
anspruchten Grundstückteile (z.B. Betriebsparkplätze, Aussenlagerplätze,
Infrastrukturflächen, etc.), wie auch die diesem dienenden nicht überbau-
baren "Pufferflächen" und betriebsnotwendigen Reservegrundstücke zu
berücksichtigen. Der Argumentation des Beschwerdeführers, die internen
Verkehrsflächen seien in ihrer Eigenschaft als zweckgebundene Flächen
der Überbauung nicht zugänglich und somit nicht als Bauland zu beurtei-
len, kann deshalb nicht gefolgt werden (vgl. HESS/WEIBEL, a.a.O., Art. 19
Rz. 122). Auch lässt sich nicht behaupten, dass die vorliegend zu beurtei-
lenden Flächen bereits der bestmöglichen Nutzung – d.h. der Produktion
oder der Gewährung von Büroraum – dienen. Parkplätze und Velounter-
stand lassen sich jederzeit woanders anlegen und die freigelegte Fläche
kann als Bauland der bestmöglichen Nutzungsmöglichkeit zugeführt wer-
den. Es überwiegt somit ihr Charakter als Bauland. Ein potentieller Käufer
würde durchaus – wie von der Vorinstanz korrekt dargelegt – die gesamte
zu beurteilende Landfläche als Einheit ansehen und bewerten, ungeachtet
ihrer gegenwärtigen Nutzung und ohne einzelne Flächen auszuscheiden
(vgl. BGE 106 Ib 223 E. 3b; SVKG – Schweizerische Vereinigung kantona-
ler Grundstückbewertungsexperten [Hrsg.], Das Schweizerische Schätzer-
handbuch, 4. Aufl., Aarau 2012, [nachfolgend: Schätzerhandbuch],
S. 272).
4.1.8.5 Demzufolge ist die Bewertung der Flächen des Velounterstandes,
der 88 Parkfelder sowie der internen Verkehrsflächen unter Anwendung
A-6731/2014
Seite 25
der Vergleichsmethode resp. unter Abgeltung mit dem durch diese ermit-
telten Quadratmeterpreis für unbebautes Bauland (vgl. E. 4.1.9.2), nicht zu
beanstanden, trägt die Vorinstanz doch dem Umstand der gegenwärtigen
Nutzung sowie den Aufwendungen des Enteigners angemessen Rech-
nung, wenn sie den Quadratmeterpreis als Durchschnittswert auf die ge-
samte enteignete Fläche anwendet und die Abbruchkosten für Velounter-
stand und Parkplätze in Abzug bringt.
4.1.9 Bei ihren Berechnungen stützt sich die OSchK auf die bereits der Vo-
rinstanz vorgelegten Vergleichsobjekte. Insbesondere analysiert sie fünf
Grundstücke aus der durch die Kantonale Steuerverwaltung des Kantons
Bern zusammengestellten Liste in Brügg-Moos (Grundstücke Brügg B, C,
D, E) und Biel-Bözigen (Grundstück Biel B) sowie die beiden ins Recht ge-
legten Kaufverträge betreffend die Grundstücke Biel GB Nr. 10110 und
Brügg GB Nr. 1112 (Daulte-Areal).
4.1.9.1 Bezüglich der Grundstücke Brügg B, C und D, deren Verkaufs-
preise pro Quadratmeter zwischen Fr. 173.20 und Fr. 344.65 schwankten,
kommt die OSchK zum Schluss, dass sich diese zwar in Bezug auf die
Lage in der Industriezone, die Arealgrösse und die Erschliessung mit dem
Areal der Beschwerdegegnerin vergleichen liessen, dass sich deren Nut-
zungsmöglichkeiten aufgrund von Vorgaben gemäss Baureglement jedoch
als eingeschränkt erweisen und sie ein bescheidenes Entwicklungspoten-
tial besitzen. Die unterschiedlichen Preise seien sodann kaum nachvoll-
ziehbar und die Grundstücke würden sich eher für Handwerksbetriebe oder
Kleingewerbe eignen. Aus diesen Gründen würden sich diese drei Grund-
stücke als Vergleichsobjekte ungeeignet erweisen und seien deshalb nicht
als Referenzen beizuziehen. Im Weiteren ergibt eine Prüfung des Grund-
stücks Brügg E, welches mit Fr. 119.90/m2 gehandelt wurde, dass dieses
zwar in Bezug auf Lage und Erschliessung mit dem Areal der Beschwer-
degegnerin vergleichbar sei, dass der erzielte Verkaufspreis jedoch nicht
nachvollziehbar sei und deshalb nicht als Marktpreis betrachtet werden
könne. Zumal in der durch den Beschwerdeführer veranlassten Expertise
vom 10. Juli 2007 (Expertise Canonica) für schlechte Baulandqualität in-
folge geringer Grösse, ungünstiger Form sowie Baugrundmängeln Fr.
200.--/m2 eingesetzt worden seien und für minder geeignetes Land Fr.
250.--/m2 für die Enteignungsentschädigung angerechnet würden, erweise
sich der veranschlagte Referenzpreis von Fr. 119.90/m2 unter Berücksich-
tigung einer gut überbaubaren Grundstücksfläche, einer ansprechenden
Geometrie und einer guten Erschliessung als unglaubwürdig. Auch dieses
Grundstück erweist sich somit als Vergleichsobjekt ungeeignet. Ausserdem
A-6731/2014
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ergab die Prüfung des Grundstücks Biel GB Nr. 10110 durch die OSchK,
dass sich auch dieses nicht als Vergleichsobjekt eignet. Zwar erwiesen sich
Lage und Erschliessung als dem Grundstück der Beschwerdegegnerin
analog, doch war die Grundstücksgrösse mit nur 994 m2 nicht vergleichbar.
Dieses Grundstück wurde als Arrondierungskauf zum Preis von Fr. 450.--
/m2 erworben. Die Grösse und die Motivation zum Kauf finden somit keine
Übereinstimmung mit der Situation beim Areal der Beschwerdegegnerin.
Zumal der Erwerb des Grundstücks der Arrondierung diente, dürfte der
vom Verkäufer geforderte Landwert für den Käufer eine untergeordnete
Rolle gespielt haben, weshalb sich der bezahlte Preis als Referenzwert
wenig aussagekräftig erweist.
Hingegen erachtet die OSchK den für das Grundstück Biel B im Jahr 2007
bezahlten Grundstückspreis von Fr. 443.55/m2 geeignet, als Referenzwert
für das enteignete Areal der Beschwerdegegnerin herbeigezogen zu wer-
den. Dieses Grundstück liegt zwar in der Nachbargemeinde, erweist sich
aber in Sachen Nutzungsart und -möglichkeiten sowie Grundstücksform
als dem zu beurteilenden Grundstück der Beschwerdegegnerin analog o-
der zumindest gut vergleichbar. Letztendlich prüfte die OSchK das Grund-
stück Brügg GB Nr. 1112 (Daulte-Areal) als Vergleichsobjekt. Sie befand,
dieses Grundstück eigne sich aufgrund dessen unmittelbarer Nähe zum
Areal der Beschwerdegegnerin besonders als Vergleichsobjekt. Es bildet
unter Vernachlässigung der Autobahn dessen natürliche Fortsetzung und
wurde dieser ursprünglich vom Beschwerdeführer als Realersatzfläche an-
geboten. Dabei ermittelte der von ihr beigezogene Experte einen Preis von
Fr. 400.--/m2 (vor Abzug der Sanierungskosten). Letztendlich wurde ein
Verkaufserlös von Fr. 380.--/m2 erzielt. Die OSchK hält in ihrem Fachbe-
richt fest, dass insbesondere Lage und Erschliessung der beiden Grund-
stücke vergleichbar sind, während aufgrund der schlechteren Grund-
stücksgeometrie der Parzelle Brügg GB Nr. 1112 (Daulte-Areal) deren Are-
alnutzung wesentlich eingeschränkter ist.
Die OSchK führt aus, das ideale, absolut deckungsgleiche Vergleichsob-
jekt sei unter grösstem Zeitaufwand kaum zu finden, weshalb Konzessio-
nen an den Vergleich zu machen und von den Parteien zu akzeptieren
seien. Der Referenzpreis sei eine Annäherung und müsse in einer zu ver-
tretenden Bandbreite liegen, wobei der abschliessende und für die Bemes-
sung der Enteignungsentschädigung bestimmte Wert plausibel und der
Entscheidprozess nachvollziehbar sein müsse. Sie kommt zum Schluss,
dass der Referenzwert des Grundstücks Brügg GB Nr. 1112 (Daulte-Areal)
mit dem Grundstück Biel B die Basis für den abschliessenden Wert bilden
A-6731/2014
Seite 27
könne und führt aus, die Entschädigung müsse über das gesamte abge-
hende Grundstück einheitlich gerechnet werden, ansonsten eine unter-
schiedliche Bemessung der Willkür Tür und Tor öffnen würde. Die gesamte
enteignete Fläche sei als Bauland einzustufen, selbst jene Flächen, welche
im Baulinien- oder Grenzabstandsbereich zu liegen kämen oder aufgrund
des Baureglements vom 23. August 2011 zu begrünen seien. Unter Be-
rücksichtigung der Tatsache, dass der vom Beschwerdeführer beigezo-
gene Experte für die Parzelle Brügg GB Nr. 1112 (Daulte-Areal) einen Wert
von Fr. 400.--/m2 ermittelte, dieses Grundstück jedoch weder aufgrund sei-
ner Grösse noch seines Potentials dem Grundstück der Beschwerdegeg-
nerin gleichgestellt werden könne, rechtfertige sich eine Korrektur dieses
Wertes um 10%, was zu einem Landwert von Fr. 440.--/m2 führe.
4.1.9.2 Bereits die Vorinstanz erwog in ihrer Verfügung vom 20. Oktober
2014, die Methode der Vergleichspreise erlaube es, den Verkehrswert für
Bauland zuverlässig aus bekannten Werten zu ermitteln, indem die bezahl-
ten Preise in derselben Gegend und unter vergleichbaren Bedingungen ei-
nander gegenüber gestellt werden. Diesen Vergleich hat sie anhand der ihr
vorgelegten Daten durchgeführt und stützte ihre Schätzung – ebenso wie
die OSchK – auf die beiden von Lage und Nutzungsmöglichkeiten am
ehesten mit dem Areal der Beschwerdegegnerin vergleichbaren Grundstü-
cke Biel GB Nr. 10110 und Brügg GB Nr. 1112 (Daulte-Areal). Dabei ermit-
telte sie unter Berücksichtigung der Preisentwicklung in der Region zwi-
schen 2006 und Herbst 2011 einen Wert von Fr. 450.--/m2 für unbelastetes
Bauland.
Zumal Vergleiche über die Ortsgrenzen hinaus in der Regel zu unterlassen
sind, da die Entwicklung des Preisgefüges von Gemeinde zu Gemeinde
aus in ihrer Gesamtheit häufig nicht abschätzbaren Gründen variieren, ist
die Parzelle Biel GB Nr. 10110 aufgrund ihrer Lage in der Gemeinde Biel
nur mit Zurückhaltung zu berücksichtigen (vgl. HESS/WEIBEL, a.a.O., Art.
19 Rz. 84). Dennoch kann dieses Grundstück mindestens als Indiz dienen.
Im Übrigen steht das von der Vorinstanz gewählte Vorgehen – entgegen
der Rüge des Beschwerdeführers, es seien nicht genügend vergleichbare
Grundstücke in die Untersuchung einbezogen worden – der Anwendung
der Vergleichsmethode nicht im Wege: So kann selbst bei Vorliegen nur
eines einzigen vergleichbaren Grundstücks eine Schätzung des Verkehrs-
wertes erfolgen, sofern der Vergleich detailliert erfolgt und ausführlich be-
gründet wird (vgl. BGE 122 I 168 E. 3a; BGE 114 Ib 286 E. 7; Urteile des
Bundesgerichts 1C_266/2011 vom 20. Oktober 2011 E. 4.2 und
A-6731/2014
Seite 28
1P.520/2003 vom 9. März 2004 E. 7.3). Zwar hat die Vorinstanz keine der-
art besonders kritische und detaillierte Untersuchung vorgenommen, doch
darf eine solche als mit der durch den Fachbericht der OSchK erfolgten
Gegenüberstellung der wenigen Vergleichsgrundstücke im Verfahren vor
dem Bundesverwaltungsgericht als nachgeholt bezeichnet werden.
Offensichtlich erfüllt die unmittelbar benachbarte Parzelle Brügg GB
Nr. 1112 (Daulte-Areal) die Voraussetzungen an die Vergleichbarkeit der
Lage und Erschliessung vollumfänglich. Lediglich in Bezug auf die Grund-
stückgeometrie und die daraus resultierenden Nutzungsmöglichkeiten ist
eine Korrektur anzubringen, welche die OSchK in ihrem Fachbericht mit
einem Preiszuschlag von 10% vorgenommen hat (vgl. BGE 122 I 168 E.
3a; Entscheid des Bundesgerichts 1C_329/2014 vom 5. Januar 2015 E.
3.2 f.) und so einen Verkehrswert von Fr. 440.--/m2 errechnet. Diese Schät-
zung weicht nur geringfügig von dem durch die Vorinstanz ermittelten Wert
ab und bewegt sich klar innerhalb der in der Praxis anerkannten Schät-
zungstoleranz von +/- 10% (vgl. Urteil des Bundesgerichts 2P.40/2002 vom
1. Mai 2002 E. 4.2; FRANCESCO CANONICA, in: Schweizerischer Immobili-
enschätzer-Verband SIV [Hrsg.], Die Immobilienbewertung, 2009, S. 40).
Aufgrund der Zurückhaltung bei fachlichen Fragen, welche sich das Bun-
desverwaltungsgericht auferlegt (vgl. E. 2) sowie aufgrund der Tatsache,
dass der Vorinstanz ein möglichst grosses Ermessen eingeräumt werden
soll, ist vorliegend kein Grund ersichtlich, von deren Entscheid abzuwei-
chen. Selbst im Lichte des Fachberichts der OSchK – dessen Aufgabe es
ist, den Entscheid der Vorinstanz im Sinne einer Plausibilitätskontrolle zu
verifizieren und allenfalls zu korrigieren – bestätigt sich, dass die Vo-
rinstanz mit ihrem Entscheid ihren Ermessensspielraum nicht überschritten
hat und im üblichen Rahmen einer Schätzung liegt. Daraus erschliesst
sich, dass der durch sie ermittelte Preis von Fr. 450.--/m2 für unbelastetes
Bauland als realistisch sowie angemessen zu bezeichnen ist. Die Schät-
zung der Vorinstanz ist somit weder hinsichtlich Methode noch betreffend
Ergebnis zu bemängeln (vgl. KESSLER COENDET, a.a.O., Rz. 26.135). Die-
ser Verkehrswert wird sodann in den folgenden Erwägungen den Berech-
nungen der Enteignungsentschädigung zugrunde zu legen sein.
4.2 Im Weiteren ist bestritten, welche Anzahl Quadratmeter von der dauer-
haft enteigneten Fläche zu entschädigen ist.
4.2.1 Unbestritten ist zwar, dass insgesamt eine Fläche von 12'923 m2 dau-
erhaft enteignet wird, doch rügt der Beschwerdeführer, dass die Vorinstanz
A-6731/2014
Seite 29
durch die von ihr mittels Ertragswertberechnung errechnete pauschale Ent-
schädigung von Fr. 600'000.-- für die beiden Gebäude Bernstrasse 14 und
16 einen Landanteil von nur 373 m2 abgelte. Er macht geltend, korrekter-
weise müsse ein minimaler Umschwung um die beiden Liegenschaften
ebenfalls in Abzug gebracht werden, weshalb – wie bereits in der von ihm
vorgelegten Expertise vom 28. April 2011 (Rektifikat Expertise Canonica) –
die von den beiden Gebäuden beanspruchten 640 m2 als mit der verein-
barten Pauschale abgegolten anzurechnen seien. Somit sei insgesamt le-
diglich eine Fläche von 12'283 m2 zu entschädigen.
4.2.2 Die Vorinstanz hält in ihrer Verfügung vom 20. Oktober 2014 fest, bei
der Bemessung des Wertes der beiden Wohnhäuser Bernstrasse 14 und
16 sei vom jährlichen Mietertrag auszugehen, doch bezüglich der gesam-
ten zu enteignenden Landfläche von einem einheitlichen Baulandpreis (ab-
soluter Landwert) auszugehen. Im Weiteren führt sie in ihrer Stellung-
nahme vom 26. Dezember 2014 aus, die Grundfläche der beiden Wohn-
häuser betrage zwar rund 640 m2, doch sei nur ein Teil davon – eben 373
m2 – von der dauerhaft beanspruchten Fläche betroffen. Insbesondere sei
diese Fläche bereits durch die Entschädigung der Wohnhäuser erfasst
worden. Die übrige Fläche komme hingegen auf das Restgrundstück zu
liegen, welches der Beschwerdegegnerin verbleibe und deshalb nicht von
der Entschädigung betroffen sei.
4.2.3 Die Beschwerdegegnerin macht geltend, die von der Vorinstanz be-
rücksichtigte Fläche von 373 m2 für die beiden Liegenschaften Bernstrasse
14 und 16 entspreche den Gegebenheiten. Jedenfalls sei der Umschwung
von den Gebäuden zu trennen und als Bauland separat zu entschädigen.
Die definitiv enteignete Restfläche, welche es zu entschädigen gelte, be-
trage somit 12'550 m2.
4.2.4 Die OSchK führt in ihrem Fachbericht vom 18. Januar 2016 betref-
fend die an die zu entschädigende Landfläche anzurechnende Fläche für
die Liegenschaften Bernstrasse 14 und 16 aus, es sei zwar nachvollzieh-
bar, dass die Grundstücksfläche – wie vom Beschwerdeführer geltend ge-
macht – unter Berücksichtigung der für bebaute Grundstücke anzuwen-
denden Ertragswertmethode 640 m2 betrage. Sie kommt jedoch zum
Schluss, dass die gewählte Schätzmethode nicht zielführend sei, da auf
diese Weise für den nicht enteigneten Teil des Grundstücks ein relativer
Landwert bezahlt werde, welcher nicht quantifizierbar sei. Es sei deshalb
auf den effektiv enteigneten Landanteil von 373 m2 abzustellen.
A-6731/2014
Seite 30
4.2.5 Wie die OSchK darlegt, wird für die Bestimmung des Verkehrswertes
von bebautem Bauland grundsätzlich die Ertragswertmethode angewen-
det. Dabei stellt das Land einen festen Bestandteil des Liegenschaftswer-
tes dar. Es ist quasi konsumiert und verliert die eigenständige Bedeutung
resp. den Wert eines Baulandes (HESS/WEIBEL, a.a.O., Art. 19 Rz. 97 ff.).
Die nicht überbaute Fläche wird zum Umschwung und ist Teil der Baute.
Der Wert des Umschwungs ist im Ertragswert des Gebäudes enthalten und
steht in Abhängigkeit zu diesem (vgl. Schätzerhandbuch, a.a.O., S. 73).
Die OSchK erachtet es als nachvollziehbar, dass mit der Ertragswertme-
thode eine Grundstücksfläche von 640 m2 abgegolten wird.
4.2.6 Die OSchK hält jedoch die von der ESchK gewählte Schätzungsme-
thode für die Liegenschaften 14 und 16 nicht als zielführend, weil vom Lan-
danteil im Umfang von 640 m2 lediglich 373 m2 enteignet werden. Sie legt
plausibel und nachvollziehbar dar, dass einerseits der Abgangswert für die
beiden rückgebauten Wohnhäuser und andererseits das effektiv enteig-
nete Land mittels absolutem Landwert zu entschädigen ist, so wie es in der
Expertise Canonica vom 10. Juli 2007 – allerdings mit nicht nachvollzieh-
baren Werten – empfohlen worden sei. Aufgrund der zur Verfügung ste-
henden Angaben berechnet die OSchK den Zustandswert der beiden Lie-
genschaften Bernstrasse 14 und 16 auf Fr. 456'300.--. Den effektiv enteig-
neten Landanteil von 373 m2 berechnet sie mit dem Verkehrswert von Fr.
440.--/m2 und ermittelt hierfür eine Entschädigung von Fr. 164'100.--.
Die durch die OSchK auf diese Weise errechnete Entschädigung für die
beiden Liegenschaften Bernstrasse 14 und 16 beläuft sich insgesamt auf
Fr. 620'400.--. Die Differenz zu dem von der Vorinstanz in der angefochte-
nen Verfügung vom 20. Oktober 2014 ermittelten – und im Übrigen durch
den Beschwerdeführer selbst in seinem Enteignungsgesuch vom 22. Juni
2011 resp. 28. Juni 2011 beantragten sowie in der Replik vom 22. Mai 2012
bestätigten und im Weiteren unbestrittenen – Betrag von Fr. 600'000.-- ist
in Relation zur gesamten Enteignungsentschädigung gering. Diese leichte
Abweichung liegt im Spielraum des Schätzungsermessens begründet,
weshalb auf eine Korrektur der durch die Vorinstanz errechneten Pau-
schale zu verzichten ist (vgl. HESS/WEIBEL, a.a.O., Art. 82 Rz. 8). Die durch
die OSchK angewendete Methodenkorrektur klärt demnach nicht nur, wel-
cher Landanteil von der Gesamtfläche der zu enteignenden Landfläche in
Abzug zu bringen ist, sondern erweist sich auch als Bestätigung für das
Vorgehen der Vorinstanz. Demnach sind die Liegenschaften Bernstrasse
14 und 16 entsprechend dem angefochtenen Entscheid der Vorinstanz
vom 20. Oktober 2014 mit Fr. 600'000.-- zu entschädigen. Weiter verbleibt
A-6731/2014
Seite 31
nach Abzug der damit berücksichtigten und bereits abgegoltenen Landflä-
che von 373 m2 eine dauerhaft enteignete Landfläche von 12'550 m2 zu
entschädigen.
4.3 Im Weiteren ist zu beurteilen, wie sich die vorhandene Bodenbelastung
durch die ehemalige Deponie "Lischenweg" auf die Höhe des zu entschä-
digenden Landwertes auswirkt.
4.3.1 Die Vorinstanz anerkannte von dem insgesamt auf dem Areal der Be-
schwerdegegnerin prognostizierten Totalaushub von 13'479 m3 im Bereich
der Deponie "Lischenweg" einen Anteil von 39.3% (gemäss Anhang 2 der
Aktennotiz des Instituts Geotest AG vom 25. September 2013: 5'301 m3)
als belastet. Aufgrund der geltend gemachten Kosten des Beschwerdefüh-
rers für die entstandenen Aufwendungen im Rahmen der Sanierungs-
etappe 1 und der zu erwartenden Kosten für die Etappe 2 von insgesamt
Fr. 1'096'482.26 errechnete sie die pro m2 entfallenden Kosten von
Fr. 108.08, indem sie den Kostenanteil von 39.9% auf die im Perimeter der
Beschwerdegegnerin sanierte Fläche von 3'987 m2 verlegte. Von dieser
Fläche zog die Vorinstanz jene Fläche ab, welche aufgrund von Abstands-
vorschriften als Bauland ausser Betracht fällt (1'600 m2), multiplizierte
diese preismindernd zu berücksichtigende sanierte Fläche von 2'387 m2
mit dem Minderwert pro m2 von Fr. 108.08 und legte auf diese Weise einen
abzuziehenden Minderwert von Fr. 259'000.-- fest. Die Tatsache, dass sie
bei ihrer Berechnung nur die tatsächlich dekontaminierte Fläche der
Etappe 1 berücksichtigte, begründete sie in ihrer Stellungnahme vom 26.
Dezember 2014 damit, dass der Beschwerdeführer trotz ausdrücklicher
Aufforderung, entsprechende Dokumente vorzulegen, welche Ausmass
und Aufwand der Sanierung belegen würden, nicht nachgekommen sei.
Vielmehr zeige der am 28. April 2014 eingereichte Plan sowie die Be-
schwerdebeilage 5, dass die ganze Sanierung 2013 und ein Teil der Sanie-
rung 2014 Flächen betreffen würden, welche nicht im Landerwerbsplan er-
fasst seien und ausserhalb der enteigneten Fläche liegen würden. Ausser-
dem habe der Beschwerdeführer ausdrücklich darauf verzichtet, dass ihm
sämtliche Mehrkosten der Altlastenbeseitigung ersetzt würden.
4.3.2 Der Beschwerdeführer macht im Wesentlichen geltend, es handle
sich bei dem belasteten Standort nicht um eine Altlast im Rechtssinne, wel-
che sanierungsbedürftig sei, sondern vielmehr um eine sog. Bauherren-
Altlast, welche im Falle einer baulichen Nutzung des Landes entfernt wer-
den müsse. Dabei könnten die Kosten allerdings nicht dem Verursacher
überwälzt werden, sondern seien vom Grundeigentümer bzw. Bauherrn
A-6731/2014
Seite 32
selber zu tragen. Ihm seien durch die Dekontamination des Geländes Kos-
ten in der Höhe von Fr. 1'096'482.-- für die beiden Sanierungsetappen ent-
standen, wobei die Kosten für die erste Etappe 2008/2009 präzise belegt
seien, die Kosten für die zweite Etappe 2013/2014 allerdings auf Schät-
zungen beruhen würden, welche sich jedoch bestätigt hätten. Sodann
seien die veranschlagten Mehrkosten zutreffend und ausreichend belegt.
Diese Mehrkosten gelte es nun zu berücksichtigen, entweder durch einen
Abzug vom vollen Baulandwert oder durch eine Mitberücksichtigung bei
der Berechnung des Durchschnittspreises. Die Vorinstanz habe jedoch ei-
nen Abzug von nur Fr. 259'000.-- errechnet, weil die Bodenbelastungen
angeblich nicht bewiesen seien. Die Schätzung beruhe somit auf einer
rechtsfehlerhaften Beweiswürdigung. Ausserdem habe die Vorinstanz so-
gar die als erwiesen erachteten Mehrkosten (der ersten Etappe) von Fr.
430'917.50 gekürzt, indem sie die im Bauabstand von Strassen liegenden
Flächen – welche sie im Übrigen als Bauland entschädige – so behandelte,
als könnten sie nicht überbaut werden, wodurch auch keine Entsorgung
notwendig gewesen wäre.
4.3.3 Die Beschwerdegegnerin macht in ihrer Beschwerdeantwort vom
2. Februar 2015 geltend, es dürfe kein Abzug für die Beseitigung der Bau-
herren-Altlast gemacht werden und bestreitet den von der Vorinstanz er-
rechneten Minderwert von Fr. 259'000.--. Sie begründet dies insbesondere
damit, dass der Beschwerdeführer den grössten Teil der Sanierungskosten
ohnehin hätte tragen müssen und dass es sich hinsichtlich Kontaminierung
um einen Bagatellfall handle, der vernachlässigbare Kosten verursacht
habe. Ausserdem habe sie Kenntnisse von vergleichbaren Objekten, wo
keine Abzüge durch den Beschwerdeführer gemacht worden seien. Vorlie-
gend einen Abzug zu machen verstosse somit gegen das Rechtsgleich-
heitsgebot. Auch sei es stossend, dass eine durch das Gemeinwesen ver-
ursachte Altlast nun auf Kosten der Beschwerdegegnerin beseitigt werde.
Im Übrigen bezeichnet es die Beschwerdegegnerin als stossend, dass der
Beschwerdeführer versprochen habe, die Kosten der Altlasten-Sanierung
selber zu tragen, nun aber eine Entschädigung verlange. Dieses Verhalten
verstosse gegen den Grundsatz von Treu und Glauben.
4.3.4 Die OSchK führt in ihrem Fachbericht vom 18. Januar 2016 betref-
fend die Bewertung des Minderwertes infolge Belastungen im Untergrund
aus, die Berechnung der Vorinstanz sei insofern unüblich, als sie das auf-
grund von Bauvorschriften nicht bebaubare Land von der insgesamt zu de-
kontaminierenden Fläche abziehe, wobei die Methode auch nicht als falsch
bezeichnet werden könne. Hingegen entspreche es nicht der Praxis, dass
A-6731/2014
Seite 33
nur durch Aushub- und Entsorgungsbelege erwiesene und sanierte Boden-
verschmutzungen zu berücksichtigen seien. Vielmehr würden oft lediglich
auf Stichproben basierende Schätzungen der belasteten Kubaturen im Un-
tergrund vorliegen, wobei es Sache der Vertragsparteien sei, wie mit der
Unsicherheit umzugehen sei. Nach Ansicht der OSchK habe demzufolge
im vorliegenden Fall einer Enteignung der Enteigner die finanziellen Folgen
der Unsicherheit zu tragen. Die OSchK führt sodann weiter aus, eine An-
passung der Berechnungen der Vorinstanz unter Einbezug der Prognosen
ergebe bei den auf die belastete Fläche von insgesamt 3'987 m2 verlegten
Kosten von total Fr. 1'096'482.-- Sanierungskosten von Fr. 275.--/m2. Wür-
den sodann diese Kosten auf die gemäss Vorinstanz zu berücksichtigende
Fläche von 2'387 m2 verlegt, resultiere ein Minderwert von total
Fr. 656'425.--.
Die OSchK würdigt sodann das Umfeld resp. spezifische Gegebenheiten
der vorliegend zu beurteilenden Enteignung und identifiziert drei sog. "wei-
che Kriterien", welche sie in die Schätzung des Minderwertes einbezieht:
a) Eine Berücksichtigung der Tatsache, dass der Beschwerdeführer – wie
die Beschwerdegegnerin geltend macht – wiederholt zugesichert habe, die
Kosten für die Dekontaminierung des Bodens als Bauherr bzw. Enteigner
vollumfänglich zu übernehmen, würde dazu führen, dass die gesamten
Kosten von Fr. 1'096'482.-- durch ihn getragen werden und der Minderwert
des Landes um diesen Betrag reduziert, resp. kein Abzug vom Quadratme-
terpreis erfolgen würde.
b) Ausgehend von der Tatsache, dass – wie vom Beschwerdeführer gel-
tend gemacht – bei Vorliegen einer sog. Bauherren-Altlast der jeweilige
Grundeigentümer für die Kosten der Dekontaminierung aufzukommen
hätte, wäre die Beschwerdegegnerin als Eigentümerin des belasteten Lan-
des vor dem Eigentumsübergang vom 23. August 2011 für die Kosten der
ersten Entsorgung der Belastung in den Jahren 2008 und 2009 pflichtig,
der Beschwerdeführer hingegen hätte die Kosten der zweiten Etappe in
den Jahren 2013 und 2014 zu tragen. Zur Berechnung des von der Be-
schwerdegegnerin zu tragenden Minderwertes müssten deshalb von den
totalen Kosten in der Höhe von Fr. 1'096'482.-- die vom Beschwerdeführer
zu tragenden Kosten der zweiten Etappe in der Höhe von Fr. 374'997.--
(Fläche der zweiten Etappe von 1'364 m2 entspricht 34.2% der insgesamt
dekontaminierten Fläche) abgezogen werden.
A-6731/2014
Seite 34
c) Angesichts der im Laufe der Dekontaminierung festgestellten Ver-
schmutzungen würde eine Gefährdungsabschätzung nach Art. 14 der Ver-
ordnung über die Sanierung von belasteten Standorten vom 26. August
1998 (Altlasten-Verordnung, AltlV, SR 814.680) möglicherweise zur Er-
kenntnis führen, dass der Standort – von der bis anhin geltenden Einstu-
fung als überwachungsbedürftiger Standort abweichend – als sanierungs-
bedürftig eingestuft werden müsste. Dies hätte zur Folge, dass gemäss Art.
32d des Bundesgesetzes über den Umweltschutz vom 7. Oktober 1983
(Umweltschutzgesetz, USG; SR 814.01) auf den Verursacher der Abfälle
zurückgegriffen werden könnte und demzufolge der Inhaber des Landes
lediglich 20% der Sanierungskosten zu tragen hätte. Diesfalls wären 80%
des gesamten Betrages von Fr. 1'096'482.--., d.h. Fr. 877'186.--, vom Min-
derwert abzuziehen.
Die OSchK berechnet in ihrem Fachbericht vom 18. Januar 2016 den Mit-
telwert der drei "weichen Kriterien" mit Fr. 782'888.-- und bestimmt den
Minderwert des dekontaminierten Landes unter Abzug dieses Wertes von
den Gesamtkosten in der Höhe von Fr. 1'096'482.-- mit Fr. 313'600.--.
4.3.5 In der Folge gilt es zu erwägen, ob die Berücksichtigung der "weichen
Kriterien" die Bestimmung eines sachgerechten Minderwertes zulassen
resp. in welchem Rahmen die Belastung des Landes durch die "Bauherren-
Altlast" bei der Entschädigung der Beschwerdegegnerin zu berücksichti-
gen ist.
4.3.5.1 Zunächst stellt sich die Frage, ob die Berücksichtigung eines Min-
derwertes überhaupt angebracht ist. Die Beschwerdegegnerin macht in ih-
rer Beschwerdeantwort vom 2. Februar 2015 geltend, es dürfe für die Be-
seitigung der Bauherren-Altlast kein Abzug gemacht werden. Sie begrün-
det dies im Wesentlichen damit, dass die Belastung der Parzelle Brügg GB
Nr. 325 nur in deren Randbereich liege und bei der Ermittlung der Enteig-
nungsentschädigung nicht von Relevanz sei, dass es sich um einen Baga-
tellfall einer Bodenbelastung handle und die Kosten deshalb zu vernach-
lässigen seien und der Enteigner den grössten Teil der Sanierungsarbeiten
ohnehin hätte vornehmen müssen für sein Projekt. Ausserdem führt sie
aus, der Enteigner habe nach ihrem Kenntnisstand bei vergleichbaren Ob-
jekten keine Abzüge wegen Altlasten im Zusammenhang mit der Enteig-
nungsentschädigung gemacht, was offensichtlich gegen das Rechtsgleich-
heitsgebot verstosse. Als besonders stossend erscheine ausserdem, dass
das Gemeinwesen als Verursacherin der Altlast nun durch einen Abzug bei
A-6731/2014
Seite 35
der Enteignungsentschädigung auf Kosten der Enteigneten den Baugrund
saniere.
Zwar ist der Beschwerdegegnerin darin zuzustimmen, dass ihre Parzelle
Brügg GB Nr. 325 am Rand der ehemaligen Deponie "Lischenweg" gele-
gen und somit auch nur am Rand belastet ist. Die Tatsache, dass 5'301 m3
belasteter Boden und insgesamt 3'987 m2 das von der Parzelle der Be-
schwerdegegnerin enteignete Land beschlagen, verdeutlicht allerdings,
dass mit Bestimmtheit nicht von einem Bagatellfall gesprochen werden
kann und die Bodenbelastung zu berücksichtigen ist. Eine Bodenbelastung
durch Abfälle oder andere Altlasten stellt in objektiver Weise immer eine
Verminderung des Landwertes dar, bedeutet doch eine solche Belastung
angesichts von allfälligen Sanierungs- oder Überwachungspflichten immer
auch einen Verlust an Attraktivität (gilt auch für andere Belastungen, vgl.
z.B. auch BGE II 106 E. 3 sowie Urteile des Bundesgerichts 1C_418/2015
vom 25. April 2016 E. 4.4.1 und 1E.12/2007 vom 28. April 2008 E. 6 f.).
Dementsprechend ist eine Bodenbelastung auch als Minderwert in Form
eines Abzuges beim Landpreis zu berücksichtigen. Die Behauptung, bei
anderen Objekten sei kein Abzug erfolgt – und damit die Rüge, es liege ein
Verstoss gegen die Rechtsgleichheit vor –, wird sodann durch den Be-
schwerdeführer nicht weiter durch konkrete Beispiele erhärtet.
4.3.5.2 Die OSchK führt aus, man sei aufgrund der Expertise Canonica
vom 10. Juli 2007 davon ausgegangen, dass die Kosten für die Entsorgung
der Belastung durch den Bauherrn bzw. durch den Enteigner übernommen
würden. Das Thema sei indes erst am 4. Dezember 2013 wieder aufge-
bracht worden, was damit begründet wurde, dass das Ausmass der bereits
vorgenommenen umfangreichen Sanierungsmassnahmen erst zu diesem
Zeitpunkt bewusst geworden sei. Im Weiteren legt die OSchK dar, dass
bereits aus einem Entsorgungsbericht betreffend die Deponie "Lischen-
weg" aus dem Jahr 2006 sowie aus einer Aktennotitz des Instituts Geotest
AG betreffend eine Teilsanierung der Deponie aus den Jahren 2008/2009
Entsorgungskosten in zweistelliger Millionenhöhe hervorgegangen und
deshalb diese Kosten nicht erst 2013 ins Bewusstsein gerückt seien. Auf-
grund der Tatsache, dass im Rahmen einer abfallrechtlichen Massnahme
(Bauherren-Altlast) die Mehrkosten in der Höhe von Fr. 1'096'482.-- durch
die Bauherrschaft zu tragen seien, schlägt die OSchK vor, dass der Min-
derwert bei Berücksichtigung dieses "weichen Kriteriums" um diesen Be-
trag reduziert wird, dass demzufolge von einem Abzug vom Quadratmeter-
preis abzusehen wäre.
A-6731/2014
Seite 36
Der Beschwerdeführer weist in seiner Stellungnahme vom 14. März 2016
jede Anwendung von "weichen Kriterien" zurück. Er räumt ein, dass es
zwar korrekt sei, dass er die Bodenbelastung erst anlässlich der Schät-
zungsverhandlung thematisiert habe, doch führe dies nicht dazu, dass des-
halb der zu entschädigende objektive Verkehrswert der enteigneten Fläche
höher wäre. Es sei nicht ersichtlich, weshalb sein Verhalten einen Einfluss
auf den Minderwert haben sollte, wobei es im Übrigen als Ausfluss des
Untersuchungsgrundsatzes selbst im Verfahren vor Bundesverwaltungs-
gericht noch möglich sei, verspätete entscheidwesentliche Vorbringen zu
berücksichtigen. Zwar sei er als Bauherr in Bezug auf die Bauherren-Altlast
entsorgungs- und kostenpflichtig gewesen und schulde der Beschwerde-
gegnerin eine Entschädigung, weil er das Land auch noch enteignet habe.
Dennoch sei bei der Festlegung des Verkehrswertes klar die Bodenbelas-
tung zu berücksichtigen. Dies habe so zu geschehen, dass der Minderwert
des Landes vom "normalen" Verkehrswert für unbelastetes Bauland abzu-
ziehen sei, wobei der Minderwert den ihm entstandenen Mehrkosten ent-
spreche. In diesem Sinne äussert sich auch das Amt für Wasser und Abfall
des Kantons Bern in seiner Stellungnahme vom 18. März 2006 zum Fach-
bericht der OSchK.
Die Beschwerdegegnerin äussert sich bezüglich dieses Kriteriums in ihrer
Stellungnahme vom 29. März 2016 nicht zum Fachbericht der OSchK.
Unbestrittenermassen wird in der Expertise Canonica vom 10. Juli 2007
ausgeführt, dass ein Teil der Parzelle Brügg GB Nr. 325 durch eine Belas-
tung im Untergrund belastet ist. Es wird dargelegt: "Gemäss Auskunft des
TBA [Tiefbauamt des Kantons Bern; Anm. BVGer] gehen die Sanierungs-
kosten in keinem Fall zulasten des Grundeigentümers. Der Verkehrswert
erfährt deshalb keine Minderung. In diesem Gutachten folgen keine weiter-
gehenden Berechnungen.". Die dem Bundesverwaltungsgericht vorliegen-
den Akten geben keinen Aufschluss über eine Vereinbarung oder rechts-
wirksame Zusicherung, auf die Geltendmachung von Entsorgungskosten
zu verzichten. Weder war der Experte zuständig, eine solche Zusicherung
abzugeben, noch tätigte die Beschwerdegegnerin Dispositionen, die zu ei-
nem Vertrauensschutz führten (vgl. PIERRE TSCHANNEN/ULRICH ZIM-
MERLI/MARKUS MÜLLER, Allgemeines Verwaltungsrecht, 4. Aufl., Bern
2014, §22 Rz. 19). Unter diesen Umständen kann dieses "weiche Krite-
rium" nicht berücksichtigt werden.
4.3.5.3 Als zweites "weiches Kriterium" erkennt die OSchK die vorzeitige
Inbesitznahme, resp. die Tatsache, dass die erste Sanierungsetappe in den
A-6731/2014
Seite 37
Jahren 2008/2009 und somit zu einer Zeit, als die Parzelle im Eigentum
der Beschwerdegegnerin stand, durchgeführt wurde und die zweite Etappe
in den Jahren 2013/2014 erfolgte, d.h. zu einer Zeit, als das Eigentum am
enteigneten Land bereits per 1. Februar 2012 durch die vorzeitige Inbesitz-
nahme auf den Beschwerdeführer übergegangen war. Damit leitet die OS-
chK eine Zuständigkeit für die Entsorgung des belasteten Aushubmaterials
von der Eigentümerschaft ab. Sie sieht bei Berücksichtigung dieses Krite-
riums einen Abzug vom Minderwert in der Höhe der Kosten der zweiten
Sanierungsetappe vor, was einem Betrag von Fr. 374'997.-- entsprechen
würde (dies entspricht 34.2% der totalen Kosten von Fr. 1'096'482.--, wobei
die Fläche der zweiten Sanierungsetappe im Umfang von 1'364 m2 diesem
Anteil an der gesamten dekontaminierten Fläche von 3'987 m2 entspricht).
Der Beschwerdeführer bezeichnet in seiner Stellungnahme zum Fachbe-
richt der OSchK vom 14. März 2016 die Reduktion des Minderwertes auf-
grund dieses "weichen Kriteriums" als unzulässig und begründet dies da-
mit, dass er in seiner Eigenschaft als Bauherr aufgrund der in Art. 32 Abs.
1 USG gesetzlich festgehaltenen Entsorgungspflicht unbestrittenermassen
die Entsorgungskosten vorerst nicht nur für die zweite, sondern auch für
die erste Etappe zu tragen gehabt habe. Er rügt somit die Anknüpfung an
der Grundeigentümerschaft und betont erneut, es gehe nicht um die Frage,
wer die Entsorgungskosten zu tragen habe, sondern um eine Berücksich-
tigung der vorhandenen Bodenbelastung beim objektiven Verkehrswert.
Dieser sei im Übrigen gemäss Stichtag vom 23. August 2011 zu bestimmen
und damit unabhängig von der Frage, wann der Enteigner von der Fläche
Besitz ergriffen habe. Diese Position wird grundsätzlich vom Amt für Was-
ser und Abfall des Kantons Bern geteilt.
Die Beschwerdegegnerin führt in ihrer Stellungnahme vom 29. März 2016
zum Fachbericht der OSchK aus, das Gelände der Etappe 1 sei durch des-
sen Dekontamination in den Jahre 2008/2009 im Zeitpunkt der Eigentums-
verhandlung – d.h. des Stichtages – vom 23. August 2011 bereits ohne
Belastung gewesen, weshalb diesbezüglich auch kein Minderwert zu be-
rücksichtigen sei. Was die Dekontamination im Rahmen der Etappe 2 an-
belange, so sei das Gelände durch die vorzeitige Inbesitznahme durch den
Beschwerdeführer bereits ab dem 1. Februar 2012 im Eigentum des Be-
schwerdeführers gewesen. Demzufolge sei dieser auch für die Entsorgung
des belasteten Aushubmaterials zuständig gewesen und habe die finanzi-
ellen Folgen von Unsicherheiten im Zusammenhang mit der Deponie bzw.
von deren Kontamination zu tragen.
A-6731/2014
Seite 38
Art. 32 Abs. 1 USG hält fest, dass der Inhaber der Abfälle die Kosten der
Entsorgung trägt und regelt damit auch den Fall der sog. Bauherren-Altlast.
Eine solche liegt vor, wenn keine Sanierungspflicht gemäss Art. 32c USG
besteht und deshalb die Verantwortlichkeit resp. Zuständigkeit für die Ent-
sorgung von Abfällen oder belasteten Böden, im Rahmen eines allfälligen
Bauprojektes beim Bauherrn liegt. Die Deponie "Lischenweg" wurde nicht
als sanierungsbedürftiger Standort qualifiziert und wird deshalb nicht von
einer Sanierungspflicht erfasst. Der Beschwerdeführer bestreitet denn
auch das Vorliegen einer Bauherren-Altlast nicht und sieht sich selbst in
der Verantwortung, die Kosten für den Aushub und die Entsorgung der vom
Projekt tangierten Bereiche der Deponie "Lischenweg" zu tragen. Jedoch
macht er geltend, die Kostentragung der Entsorgung sei unabhängig von
der Frage des Minderwertes. Dieser Argumentation ist zu folgen, geht es
doch vorliegend darum, die Wertverminderung zu bestimmen, welche das
Bauland durch die Belastung mit Abfällen erfahren hat, resp. die objektive
Bestimmung dessen Verkehrswertes unter Einbezug der Bodenbelastung.
Sodann wird klar, dass diese Wertverminderung unabhängig von einem Ei-
gentümerwechsel besteht, da sie allein und direkt das betreffende Land mit
seinem Wert beschlägt. Im Übrigen ist an dieser Stelle festzuhalten, dass
der Begriff des Inhabers, wie er in Art. 32 Abs. 1 USG verwendet wird, nicht
mit demjenigen des Eigentümers gleichzusetzen ist. Vielmehr geht es beim
Inhaber um diejenige Person, welche die tatsächliche Herrschaft über die
Abfälle hat. Gemäss der erwähnten Bestimmung trifft die Entsorgungs-
pflicht den Inhaber der Abfälle und betrifft somit allein die Frage der Kos-
tentragung (vgl. URSULA BRUNNER/PIERRE TSCHANNEN, in: Vereinigung für
Umweltrecht/Helen Keller [Hrsg.], Kommentar zum Umweltschutzgesetz,
Bd. 3, 2. Aufl., Zürich 2004, [nachfolgend: Kommentar USG], Vorbemer-
kungen zu Art. 30-32e Rz. 50; URSULA BRUNNER, in: Kommentar USG,
a.a.O, Art. 32 Rz. 3, 11, 18; ALAIN GRIFFEL/HERIBERT RAUSCH, in: Vereini-
gung für Umweltrecht [Hrsg.], Kommentar zum Umweltschutzgesetz, Er-
gänzungsband zur 2. Aufl., Zürich 2011, Rz. 2). Insofern ist es denn auch
nicht angebracht, eine Wertverminderung vom Zeitpunkt eines Eigentü-
merwechsels abhängig zu machen, hat sich der Wert des Landes doch im
Moment der Einbringung der Abfälle – also seiner Belastung – zweifellos
vermindert. Das "weiche Kriterium" der vorzeitigen Inbesitznahme ist somit
nicht zu berücksichtigen.
Wenn die Beschwerdegegnerin geltend macht, die erste Etappe der De-
kontaminierung habe bereits in den Jahren 2008/2009 stattgefunden, wes-
halb die entsprechende Fläche zu dem für die Wertbestimmung relevanten
Zeitpunkt der Einigungsverhandlung am 23. August 2011 ohne Belastung
A-6731/2014
Seite 39
gewesen sei und deshalb auch kein Minderwert für diese Etappe zu be-
rücksichtigen sei, so ist ihr nicht zu folgen. Bereits im Jahr 1999 war ge-
mäss dem Nationalstrassenprojekt des Bundesrates bekannt, dass der-
einst der östliche Ast der Umfahrung Biel durch die beiden Hügel des Büt-
tenbergs und des Längholzes zum Anschluss Brüggmoos geführt werden
sollte, wobei das entsprechende Ausführungsprojekt 2004 durch das
UVEK genehmigt wurde. Im September 2006 reichte der Kanton Bern be-
züglich Verzweigungsbauwerk Brüggmoos ein separates Plangenehmi-
gungsgesuch ein, gegen welches die Vorgängerin der Beschwerdegegne-
rin als damalige Eigentümerin der Parzellen Brügg GB Nr. 325 und 1742
Einsprache erhob und Entschädigungsansprüche geltend machte. Zwar ist
der Zeitpunkt der Einigungsverhandlung relevant für die Bestimmung des
Verkehrswertes eines Grundstücks (Art. 19bis EntG), was vorliegend auch
nicht bestritten ist. Spätestens im Jahr 2006 war indessen – wie soeben
dargelegt – bereits bekannt, dass die Parzelle der Beschwerdegegnerin
durch das Projekt tangiert würde. Somit musste im Zeitpunkt der ersten
Sanierungsetappe in den Jahren 2008/2009 klar sein, dass der Boden be-
lastet und somit entwertet war und dass eine Dekontaminierung durch den
Beschwerdeführer nur unter Abgeltung eines Minderwertes im Rahmen der
Festsetzung der Enteignungsentschädigung geschieht (vgl. auch BGE 112
Ib 531 E. 3; HESS/WEIBEL, a.a.O., Art. 20 Rz. 5; KESSLER COENDET, a.a.O.,
Rz. 26.127 ff., 26.240).
4.3.5.4 Als drittes "weiches Kriterium" führt die OSchK in ihrem Fachbericht
die Einstufung des Standortes "Lischenweg" auf. Die OSchK berücksichtigt
dabei die Tatsache, dass im Falle einer Einstufung der Deponie "Lischen-
weg" als sanierungsbedürftiger Standort gemäss Art. 32d USG auf den
Verursacher der Abfälle zurückgegriffen werden kann und dass diesfalls
die Beschwerdegegnerin eine Kostenverteilungsverfügung hätte beantra-
gen können. Die OSchK führt aus, die Einstufung des Standortes als ledig-
lich überwachungsbedürftiger Standort sei nicht eindeutig, sei es doch
durchaus möglich, dass aufgrund von Schadstoffmessungen eine Gefähr-
dungsabschätzung gemäss Art. 14 AltlV zum Ergebnis kommen könnte, es
handle sich bei der Deponie um einen sanierungsbedürftigen Standort. Be-
züglich Minderwert hätte dies zur Folge, dass dieser sich um 80% reduzie-
ren würde und somit die Kosten der Entsorgung im Umfang von Fr.
877'186.-- in Form eines Abzugs vom Minderwert durch den Beschwerde-
führer getragen – resp. dem Verursacher auferlegt – werden müssten und
im Umfang von 20% zu Lasten der Beschwerdegegnerin bei der Festle-
gung des Verkehrswertes zu berücksichtigen wären.
A-6731/2014
Seite 40
Der Beschwerdeführer verweist in seiner Stellungnahme vom 14. März
2016 bezüglich der Qualifikation des belasteten Standortes "Lischenweg"
im Wesentlichen auf die Stellungnahme des Amtes für Wasser und Abfall
des Kantons Bern vom 21. Oktober 2015 und hält an der Qualifikation als
überwachungsbedürftiger Standort fest. Das Amt für Wasser und Abfall des
Kantons Bern führt – ebenso in seiner Stellungnahme zum Fachbericht der
OSchK vom 18. März 2016 – aus, es handle sich bei der Dekontamination
der Deponie "Lischenweg" klar um eine abfallrechtliche Massnahme, nicht
um eine Sanierung i.S. der AltlV. Zwar wäre die Deponie streng genommen
aufgrund des Konzentrationswertes für Ammonium im Grundwasser als sa-
nierungsbedürftiger belasteter Standort i.S.v. Art. 8 Abs. 2 Bst. b AltlV zu
behandeln, doch würden Standorte mit diesem Merkmal infolge eines Pro-
zesses im Kontakt mit sauerstoffreichem Grundwasser, welcher das "Prob-
lem" in der Regel selber löse, nicht saniert. Im Übrigen hätte nach Ansicht
des Amtes für Wasser und Abfall des Kantons Bern eine Neubeurteilung
der Deponie als sanierungsbedürftiger belasteter Standort keine Konse-
quenzen bezüglich des Minderwertes, sondern allenfalls bezüglich der
Kostentragung. Die Belastung der Parzelle würde jedoch ungeachtet ihrer
Verursachung zu Mehrkosten bei der Entsorgung von belastetem Aushub-
material – welche vom Bauherrn zu tragen seien – führen und in jedem Fall
eine Wertminderung des Grundstücks bedeuten.
Die Beschwerdegegnerin äussert sich in ihrer Stellungnahme vom
29. März 2016 nicht zur Qualifikation des Standortes.
Wie das Amt für Wasser und Abfall des Kantons Bern korrekt ausführt,
kann nicht mit Sicherheit gesagt werden, dass eine Qualifikation des be-
lasteten Standortes "Lischenweg" zu einer anderen Kostenverteilung füh-
ren würde. Tatsächlich betrifft die Frage der Qualifikation letztendlich die
Tragung der Entsorgungskosten und nicht die – vorliegend relevante –
Frage der Wertverminderung des Bodens (vgl. E. 4.3.5.3). Eine Unsicher-
heit bei der Qualifikation des Standortes würde sodann dazu führen, dass
im freihändigen Verkauf ein Erwerber auch nur bereit wäre, einen Land-
preis unter Abzug sämtlicher hypothetischer Sanierungskosten zu bezah-
len. Insofern ist der Argumentation des Amts für Wasser und Abfall des
Kantons Bern – und damit dem Beschwerdeführer – zu folgen. Das "weiche
Kriterium" einer anderen Standortqualifikation ist somit nicht zu berücksich-
tigen.
A-6731/2014
Seite 41
4.3.5.5 Nach dem oben Ausgeführten können "weiche Kriterien" nicht be-
rücksichtigt werden. Es ist dem Gericht vorbehalten, Rechtsfragen zu ent-
scheiden (vgl. MOSER/BEUSCH/KNEUBÜHLER, a.a.O., Rz. 3.135). Wenn die
OSchK sich zu Fragen zur Zusicherung der Kostenübernahme von Boden-
belastungen durch den Beschwerdeführer oder zur Kostenverteilung auf-
grund der vorzeitigen Besitzübertragung oder der Qualifikation des Stan-
dortes äussert, so beurteilt sie nicht mehr allein Sachfragen, sondern
nimmt eine rechtliche Würdigung vor. Es liegen deshalb triftige Gründe vor,
um vom Fachbericht abzuweichen (vgl. E. 4.1).
4.3.6 Die soeben dargelegten Erwägungen zeigen, dass sich eine Berück-
sichtigung der durch die OSchK vorgeschlagenen "weichen Kriterien" – zu-
mal diese mit erheblichen Unsicherheiten und Ermessensspielräumen be-
haftet sind – als nicht zielführend erweist, resp. keine sachgerechte Be-
rechnung eines Minderwertes aufgrund klarer Fakten zulässt. Im Zentrum
steht vorliegend die Ermittlung eines objektiven Verkehrswertes der enteig-
neten und – durch Abfälle der Deponie "Lischenweg" – belasteten Fläche.
Mit anderen Worten stellt sich die Frage, welchen Preis ein Dritter im frei-
händigen Verkauf für das Land zu bezahlen bereit wäre.
4.3.6.1 Wie die OSchK in ihrem Fachbericht festhält, erweisen sich die vom
Beschwerdeführer veranschlagten totalen Entsorgungskosten von
Fr. 1'096'482.-- als realistisch bzw. eher niedrig und werden sodann im vor-
liegenden Verfahren auch nicht bestritten. Diese veranschlagten Entsor-
gungskosten entsprechen dem Höchstbetrag des möglichen Minderwerts.
Die Vorinstanz hat den Minderwert reduziert. Sie führt in ihrer Verfügung
vom 20. Oktober 2014 aus, dass der Enteigner der Aufforderung, die Aus-
hubmengen zu belegen, nicht nachgekommen sei. Zumal die Beweislast
beim Enteigner liege, dieser seiner Pflicht jedoch nicht nachgekommen sei,
die im Rahmen der zweiten Sanierungsetappe nach dem September 2013
tatsächlich entnommenen belasteten Kubaturen zu belegen, müsse davon
ausgegangen werden, dass die Kubaturen in den als "Altlasten Annahme"
bezeichneten Flächen nicht bewiesen seien. Aus diesem Grund akzeptiert
die Vorinstanz von den insgesamt ausgehobenen 13'479 m3 einen Anteil
von 5'301 m3 oder 39.3% als belastet. Bei den vom Beschwerdeführer für
die Sanierungsetappe 1 sowie in der Prognose für die Etappe 2 geltend
gemachten Mehrkosten von total Fr. 1'096'482.-- ergibt sich somit ein zu
berücksichtigender Anteil von Fr. 430'917.50. Diesen Betrag verlegt die Vo-
rinstanz auf die im Rahmen der Sanierungsetappe 1 dekontaminierte Flä-
che, was pro Quadratmeter einen Minderwert von Fr. 108.08 ergibt.
A-6731/2014
Seite 42
Bei der Berechnung des Minderwertes berücksichtigt die Vorinstanz nur
jene Fläche, welche letztendlich als von einem Bauherrn als Bauland ge-
nutzt werden kann und macht von der sanierten Fläche einen Abzug von
Grenz- und Strassenabstandsflächen, welche nach ihrer Feststellung ca.
1'600 m2 betragen. Somit errechnet sie eine preismindernd zu berücksich-
tigende sanierte Fläche von 2'387 m2 und folglich einen gerundeten Min-
derwert von Fr. 259'000.--. Dieses von der Vorinstanz gewählte Vorgehen
wird von der OSchK als unüblich bezeichnet, ist gemäss dieser aber auch
nicht grundsätzlich als falsch einzustufen. In der Praxis (vgl. Schätzerhand-
buch, a.a.O., S. 198) wird bei der Berechnung des Minderwertes sodann
ein Abzug der Entsorgungskosten vom Wert des baureifen und mängel-
freien Landes befürwortet. Das von der Vorinstanz gewählte Vorgehen er-
scheint deshalb als zweckmässig, um einen sachgerechten Entscheid her-
beizuführen, entspricht es doch jener Berechnung, wie sie auch ein Dritter
durchführen würde, wenn er das Land für ein Bauprojekt zu erwerben
hätte: Es wird jene Fläche berücksichtigt, welche auch durch einen privaten
Käufer genutzt werden könnte.
4.3.6.2 Hingegen erachtet die OSchK das Vorgehen der Vorinstanz inso-
fern als nicht korrekt, als ausschliesslich erwiesene Belastungen für die
Berechnung der Entsorgungskosten berücksichtigt werden. Es entspreche
nämlich durchaus der Praxis, dass der Umfang von Belastungen im Unter-
grund nur aufgrund von Stichproben abgeschätzt werde und sich die Ver-
tragsparteien über den Umgang mit der Unsicherheit zu einigen hätten.
Zumal vorliegend eine formelle Enteignung gegen den Willen der Be-
schwerdegegnerin erfolge, sei es nach Ansicht der OSchK Sache des Ent-
eigners, die finanziellen Folgen von Unsicherheiten zu übernehmen.
Wie erwähnt (vgl. E. 2), ist die Vorinstanz aufgrund ihres Fachwissens und
im Rahmen ihres Ermessens frei in der Wahl der Berechnungs- und
Schätzmethode. Wenn die Vorinstanz allein die nachweislich entfernten
Kubaturen in die Berechnung des Minderwertes einbezieht, so stützt sie
sich offenbar auf die Bestimmung von Art. 32bbis USG, wonach derjenige,
welcher aus einem als nicht sanierungsbedürftig eingestuften Standort be-
lastetes Material (resp. eine Bauherren-Altlast) entfernt, für die entstande-
nen Mehrkosten und deren Höhe beweispflichtig ist (vgl. GRIFFEL/RAUSCH,
Kommentar USG Ergänzungsband, a.a.O., Art. 32bbis, Rz. 7 ff., 24; HANS
RUDOLF TRÜEB, Die sogenannte Bauherrenaltlast, in: Umweltrecht in der
Praxis, URP/DEP 6/2007, S. 645). Diese Bestimmung betrifft jedoch wie-
derum die Frage der Kostentragung, nicht die Frage des durch den Enteig-
neten zu tragenden Minderwertes. Der Vorinstanz lagen insbesondere der
A-6731/2014
Seite 43
Bericht des Instituts Geotest AG vom 25. September 2013 sowie die Situ-
ationspläne vom 25. September 2013 und 24. April 2014 vor, welche die
Sanierungsetappen illustrieren. Diese Dokumente belegen einerseits die
Arbeiten, Erkenntnisse und Kosten der Sanierungsetappe 1 vom 4. De-
zember 2008 bis zum 16. April 2009, welche die Vorinstanz als bewiesen
anerkennt. Andererseits zeigen die Unterlagen die angenommene – d.h.
prognostizierte – Ausdehnung der Deponie "Lischenweg" auf der Parzelle
GB Brügg Nr. 325, wobei ein wesentlicher Teil offenbar bereits im Oktober
2013 durch einen Feldbefund (Deponierand) bestätigt, resp. im Rahmen
der Erneuerung der Kanalisation im Jahr 2013 saniert wurde. Der Ab-
schluss der zweiten Sanierungsetappe erfolgte im März 2014. Demzufolge
kann die Ausdehnung der Bodenbelastung gemäss Situationsplan vom 24.
April 2014 als bestätigt angesehen werden.
Wie der Fachbericht der OSchK darlegt, entspricht es der gängigen Praxis
(vgl. auch Schätzerhandbuch, a.a.O., S. 198) aufgrund von entnommenen
Proben, die Ausdehnung einer Altlast abzuschätzen und einen Minderwert
aufgrund der so gewonnenen Prognose zu berechnen. Selbst wenn wei-
tere Dokumentationen inkl. Fotos (Bericht des Instituts Geotest AG vom 12.
November 2014 und Situationsplan vom 11. November 2014, der bezüglich
Ausdehnung jedoch keine Veränderung festhält) erst nach Erlass des Ent-
scheides der Vorinstanz vom 20. Oktober 2014 vorlagen, wäre es ange-
zeigt gewesen, die Sanierungskosten der Etappe 2 zu berücksichtigen. Ein
alleiniger Einbezug der nachweislich ausgehobenen Kubaturen und ent-
standenen Kosten der Etappe 1 würde demzufolge – selbst bei einer aner-
kanntermassen vernachlässigten Mitwirkungspflicht des Beschwerdefüh-
rers betreffend den Nachweis der Kubaturen der Sanierungsetappe 2 – zu
einem unbilligen und – angesichts der durch die OSchK erwähnten Praxis
– stossenden Ergebnis führen. Das Bundesverwaltungsgericht sieht sich
deshalb veranlasst, vorliegend korrigierend in das Ermessen der Vo-
rinstanz einzugreifen.
Entsprechend der durch die OSchK dargelegten Berechnung ergibt sich
ein Minderwert von Fr. 275.--/m2 (Fr. 1'096'482.-- : 3'987 m2), was bei einer
zu berücksichtigenden Fläche von 2'387 m2 (vgl. E. 4.3.6.1) zu einem Min-
derwert aufgrund der Bauherren-Altlast von Fr. 656'425.-- führt.
4.3.6.3 Der Beschwerdeführer rügt, die Vorinstanz bediene sich eines un-
zulässigen Methodenpluralismus, wenn sie einerseits die im Strassenab-
stand gelegenen und belasteten Flächen zu vollen Baulandwerten von
Fr. 450.--/m2 bewerte, gleichzeitig bei der Berechnung des Minderwertes
A-6731/2014
Seite 44
davon ausgehe, dieselben Flächen könnten nicht überbaut werden. Nach-
dem sich die Vorinstanz entschieden habe, für sämtliche Flächen auf dem
Areal einen Durchschnittswert einzusetzen, gehe es nicht an, bei den Bo-
denbelastungen eine örtliche Unterscheidung zu treffen und die ohnehin
nur teilweise berücksichtigten Entsorgungskosten, resp. den Minderwert,
dadurch weiter zu kürzen.
Dieses Argument verfängt nicht. Es ist davon auszugehen, dass sich der
Minderwert bei einem Freihandkauf durch einen privaten Käufer nach den
durch diesen mutmasslich zu entsorgenden Kubaturen bestimmt. Zumal
eine Bebauung durch ein privates Projekt allerdings nur unter Berücksich-
tigung von Baulinien und -abständen realisiert werden kann, wäre durch
solche Vorschriften nicht bebaubares Land von der Sanierung ausge-
schlossen, weshalb diesbezüglich auch keine Entsorgungskosten anfallen
würden. Von dieser Fläche resultiert kein Minderwert. Nicht überbaubares
Land würde deshalb ausser Betracht fallen. Eine örtliche Unterscheidung
– resp. eine Anwendung des verminderten Landpreises nur auf die zu de-
kontaminierende Fläche – ist gerechtfertigt.
A-6731/2014
Seite 45
4.3.7 Zusammenfassend ist festzuhalten, dass den durch die Vorinstanz
durchgeführten Überlegungen zur Ermittlung des Verkehrswertes uneinge-
schränkt und jenen für die Berechnung des Minderwertes weitgehend zu
folgen ist. Die Berücksichtigung des Umfeldes bei der Bestimmung des
Minderwerts beruht auf spekulativen Annahmen. Sie dürfen gemäss Lite-
ratur bei der Festlegung des Verkehrswertes nicht beachtet werden (vgl.
CANONICA, a.a.O., S. 51). Unter Berücksichtigung der Kosten sowohl der
ersten als auch der zweiten Sanierungsetappe ergibt sich ein Minderwert
von Fr. 656'425.--, der vom Landwert inklusive Wohnhäuser Bernstrasse
14 und 16 mit Landanteil in Höhe von Fr. 6'247'500.-- abzuziehen ist. Unter
Einbezug der durch den Beschwerdeführer nicht beanstandeten Abbruch-
kosten für Veloständer und 88 Parkplätze in der Höhe von 98'500.-- sowie
unter Berücksichtigung einer (nicht bestrittenen) Entschädigung für den
Minderwert des Restgrundstückes in der Höhe von Fr. 158'300.-- resultiert
eine Entschädigung für die Enteignung der definitiv beanspruchten Fläche
von total Fr. 5'650'875.--. Ziffer 2 des Dispositivs der Verfügung vom
20. Oktober 2014 ist deshalb aufzuheben. Die Entschädigung eines Anteils
von 12'923 m2 von Parzelle Brügg GB Nr. 325 ist auf Fr. 5'492'575.-- zu
reduzieren, zuzüglich einer Minderwertentschädigung von Fr. 158'300.-- für
den nicht enteigneten Grundstücksteil.
5.
5.1 Betreffend den Landwert der vorübergehend beanspruchten Fläche für
die Dauer der Bauarbeiten macht der Beschwerdeführer geltend, es sei mit
Fr. 450.--/m2 wiederum ein zu hoher Preis eingesetzt worden, dieser sei
auf Fr. 300.--/m2 zu korrigieren. Auf diese Weise ergebe sich für die ver-
traglich (Vertrag vom 30. September 2008) zu einem Zinssatz von 3.5% zu
entschädigende Fläche von 4'325 m2 eine jährliche Entschädigung von Fr.
45'412.50 und dies auch nur bis zum Zeitpunkt der vorzeitigen Besitzein-
weisung am 1. Februar 2012.
Betreffend die Landfläche von 8'701 m2 sei hingegen die Entschädigung
erst ab der vorzeitigen Besitzeinweisung vom 1. Februar 2012 geschuldet,
wobei keine vertragliche Regelung zwischen den Parteien bestehe und
auch kein Anlass bestehe, die Vereinbarung vom 30. September 2008 wei-
tergelten zu lassen. Deshalb sei der jeweils massgebliche enteignungs-
rechtliche Zinssatz anzuwenden. Dieser habe bis zum 1. Juni 2012 2,5%,
danach bis zum 2. September 2013 2,25% und seither 2% betragen. Ab
September 2013 betrage die jährliche Entschädigung dementsprechend
Fr. 52'206.--.
A-6731/2014
Seite 46
Ausserdem beantragt der Beschwerdeführer, es sei anzuordnen, dass die
zwischen 1. Februar 2012 und Oktober 2013 bereits bezahlten Beträge für
Landbeanspruchungen in der Höhe von insgesamt Fr. 54'425.-- von der
Schuld in Abzug gebracht werden können, wobei auch nur die Differenz zu
verzinsen sei.
5.2 Die Vorinstanz legte in ihrer Verfügung vom 20. Oktober 2014 der ge-
mäss "Mietvertrag" vom 30. September 2008 zwischen 1. November 2008
und 31. Januar 2012 vorübergehend beanspruchten Fläche von 4'325 m2
ab Parzelle Brügg GB Nr. 325 den Verkehrswert für unbebautes Bauland
von Fr. 450.--/m2 zu Grunde und kam zum Schluss, dieser weise somit ei-
nen Wert von Fr. 1'946'250.-- auf. Die Entschädigung ergebe sich aufgrund
des vereinbarten Zinssatzes von 3.5% und betrage für die Zeit zwischen
dem 1. November 2008 und dem 31. Januar 2012 Fr. 68'119.-- pro Jahr.
Sie verfügte ausserdem, dass auf diese Entschädigung die durch den Be-
schwerdeführer bereits geleisteten Zahlungen anzurechnen seien und der
noch geschuldete Differenzbetrag gemäss Vertrag zu 5% zu verzinsen sei.
Für die vorübergehende Beanspruchung von 7'931 m2 ab Parzelle Brügg
GB Nr. 325 und von 770 m2 ab Parzelle Brügg GB Nr. 1742 hatte die Vo-
rinstanz die Entschädigung auf Fr. 137'041.-- pro Jahr festgesetzt, wobei
sie dieser Berechnung wiederum den Landpreis von Fr. 450.--/m2 zu
Grunde legte. Dem vertraglich zwischen den Parteien festgelegten Zins-
satz von 3,5% folgend – und ohne Anlass, von der Vereinbarung der Par-
teien abzuweichen – errechnete die Vorinstanz sodann eine Entschädi-
gung von Fr. 15.75/m2 und Jahr, was auf die gesamte Fläche von 8'701 m2
angewandt, zur Entschädigung in genannter Höhe führte, geschuldet ab
der vorzeitigen Besitzeinweisung (1. Februar 2012) bis zur Rückgabe nach
Abschluss der Bauarbeiten. Sie hielt sodann fest, dass diese Entschädi-
gung in Anwendung des Kreisschreibens des Bundesverwaltungsgerichts
vom 23. November 2009 gemäss dem jeweiligen hypothekarischen Refe-
renzzinssatz bei Mietverhältnissen zu verzinsen sei, d.h. ab vorzeitiger Be-
sitzeinweisung zum Satz von 2,5%, vom 2. Juni 2012 bis zum 2. Septem-
ber 2013 zum Satz von 2,25% und ab dem 3. September 2013 zum Satz
von 2%.
Die Vorinstanz weist in ihrer Stellungnahme vom 26. Dezember 2014 da-
rauf hin, die Anwendung der im Vertrag vom 30. September 2008 verein-
barten Verzinsung von 3,5% für die gesamte vorübergehend beanspruchte
Fläche von 8'701 m2 ergebe sich aus dem Sinn und Zweck sowie aus der
Vereinbarung (Ziff. 4a, b, und d) selbst. Aufgrund der Vertragsfreiheit sei
A-6731/2014
Seite 47
diese Vereinbarung zulässig und für den Enteignungsrichter verbindlich. Im
Übrigen sei es selbstverständlich, dass die seit der vorzeitigen Besitzein-
weisung geleisteten Zahlungen auf die definitiv geschuldeten Beträge an-
zurechnen seien.
5.3 Die Beschwerdegegnerin führt in ihrer Beschwerdeantwort vom 2. Feb-
ruar 2015 aus, man sei sich einig gewesen, den Satz von 3,5% für die Be-
rechnung der Entschädigung zur Abgeltung der vorübergehend zu enteig-
nenden Flächen, festzulegen. Es gehe denn auch nicht um einen geschul-
deten Verzugszins, weshalb es nachvollziehbar sei, wenn die Vorinstanz
vor und nach der vorzeitigen Besitzeinweisung denselben Zinssatz an-
wende. Dass der Beschwerdeführer mit diesem Satz einverstanden gewe-
sen sei, werde auch dadurch belegt, dass er ab 1. Februar 2012 Zahlungen
dieser Vereinbarung entsprechend leistete. Nicht bestritten werde hinge-
gen, dass bereits geleistete Zahlungen anzurechnen seien, so wie es die
Vorinstanz in ihrem Entscheid vorgesehen habe.
5.4
5.4.1 Wie bereits dargelegt, findet der durch die Vorinstanz festgelegte und
durch den Fachbericht der OSchK verifizierte Landwert von Fr. 450.--/m2
auf die gesamte definitiv zu enteignende Fläche Anwendung (vgl.
E. 4.1.9.2). Nichts anderes hat für die vorübergehend zu enteignenden Flä-
chen zu gelten, weshalb für die Berechnung der geschuldeten Entschädi-
gungen von den durch die Vorinstanz errechneten Landwerten auszuge-
hen ist. Im Wesentlichen bleibt damit zu klären, auf welcher Basis sich ei-
nerseits die Entschädigung für die vorübergehende Enteignung errechnet
und andererseits zu welchem Zinssatz (im Sinne eines Kapitalisierungs-
satzes) diese Entschädigungen zu verzinsen sind.
5.4.2 Der Vertrag vom 30. September 2008 statuiert in den von der Vo-
rinstanz herangezogenen Bestimmungen unter dem Titel "Convention de
mise à disposition de terrain" folgende Vereinbarungen:
A-6731/2014
Seite 48
Ziff. 4a: "Le canton servira à B. _______ une indemnité pour l'utilisation de ses
terrains dans l'attente d'une décision de la Commission d'estimation.
Cette indemnité doit être calculée sur la base des chiffres issus de l'ex-
pertise et capitalisée au taux d'une hypothèque de 1er rang.".
Ziff. 4b: "Le total des emprises de la première étape est de 4'325 m2 au taux de
Fr. 200.--/m2, ce qui donne un capital de Fr. 865'000.--. […]. Capitalisé à
3,5%, ce montant représente une rente annuelle de Fr. […].
Le prix de Fr. 200.--/m2 n'est fixé par le canton que comme base de calcul
provisoire d'une indemnité. Ce prix est articulé sans préjudice pour B.
_______ qui base ses revendications financières sur un prix du marché
de Fr. 400/m2, […].".
Ziff. 4c: "Le paiement de la rente annuelle interviendra dans les 30 jours après la
prise de Possession du terrain fixée au 1er novembre 2008, sur un
compte à désigner par B. _______.".
Ziff. 4d: "Au cas où la Commission fédérale d'éstimation rendrait une décision mo-
difiant l'éstimation des valeurs vénales arrêtées sous lettre b, l'indemnité
devra être recalculée et la différence payée, de part au d'autre avec un
intérêt de 5%.".
Gemäss der Vereinbarung vom 30. September 2008 ist demnach für die
enteignete Fläche von 4'325 m2 bei einem Verkehrswert von Fr. 450.--/m2
(Landwert der Fläche Fr. 1'946'250.--) und einem Kapitalisierungssatz von
3,5% – wie von der Vorinstanz berechnet – eine jährliche Entschädigung
von Fr. 68'118.75 (resp. gerundet Fr. 68'119.--) zu entrichten und zwar ab
1. November 2008 bis 31. Januar 2012. Jährliche Zahlungen des Be-
schwerdeführers sind anzurechnen und der geschuldete Differenzbetrag
gemäss vertraglicher Vereinbarung zu 5% zu verzinsen.
5.4.3 Die Vereinbarung regelt einen in sich geschlossenen Vertragsgegen-
stand, d.h. er bezieht sich auf die definierte enteignete Fläche von 4'325
m2 und hält die bei der Berechnung der Entschädigung zum Tragen kom-
menden Konditionen fest. Ein ausdrücklicher Wille der Parteien betreffend
die Vertragsdauer oder allfällige Erweiterungen der Konditionen auf andere
allenfalls zu enteignende Flächen geht sodann nicht aus der Vereinbarung
hervor. Zwar ist in Ziff. 4b von einer "ersten Etappe" die Rede, doch kann
daraus nicht auf die Weitergeltung der vereinbarten Konditionen für weitere
vorübergehende Enteignungen geschlossen werden. Für die weiteren Flä-
A-6731/2014
Seite 49
chen hätte deshalb in einer neuen Vereinbarung ein neuer Kapitalisie-
rungssatz festgelegt oder auf den bereits vereinbarten verwiesen werden
müssen. Jedenfalls kann nicht behauptet werden, die Vereinbarung vom
30. September 2008 erstrecke sich automatisch auf alle noch vorüberge-
hend zu enteignenden Flächen oder andere geschuldete Beträge. Gemäss
der in einem solchen Fall anzuwendenden grammatikalischen Auslegung
des Vertragstextes kommt der Kapitalisierungssatz von 3,5% allein auf die
Fläche von 4'325 m2 zur Anwendung.
Der Vertrag hält sodann auch fest, dass sich die Konditionen für die Be-
rechnung der Entschädigung an den Konditionen für eine Hypothek im ers-
ten Rang orientieren und legt damit den Willen der Parteien offen, den Ka-
pitalisierungssatz von 3,5% an den zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses
am 30. September 2008 geltenden Basiszinssatz zu knüpfen (vgl. Schät-
zerhandbuch, a.a.O., S. 87). Der Basiszins betrug bis zu seiner Ablösung
durch den heute gebräuchlichen hypothekarischen Referenzzinssatz am 1.
Januar 2010 3,5%. Demzufolge hat sich die Berechnung der Entschädi-
gung ab diesem Zeitpunkt – und somit ab dem Zeitpunkt der vorzeitigen
Besitzeinweisung am 1. Februar 2012 – gemäss dem Kreisschreiben des
Bundesverwaltungsgerichts vom 23. November 2009 am jeweils gültigen
hypothekarischen Referenzzinssatz bei Mietverhältnissen resp. an dem
gemäss EntG üblichen enteignungsrechtlichen Zinssatz (üblicher Zinsfuss;
vgl. Beschluss vom 9. November 2009 der Abteilung I, 1. Kammer, üblicher
Zinsfuss, abrufbar unter: > Das Gericht > Aufgaben
/ Zuständigkeit > Aufsicht > üblicher Zinsfuss, besucht am 19. September
2016) zu orientieren. Der Argumentation des Beschwerdeführers ist in die-
sem Punkt zu folgen.
5.4.4 Wie bereits festgehalten, werden die 4'325 m2 zu 3,5% entschädigt,
was zu einer jährlichen Entschädigung von Fr. 68'119.-- führt. Die jährliche
Entschädigung der ab 1. Februar 2012 vorübergehend enteigneten Fläche
von insgesamt 8'701 m2 (Landwert: Fr. 3'915'450.--) berechnet sich anhand
des hypothekarischen Referenzzinssatzes bei Mietverhältnissen und be-
trägt wie folgt:
- ab 1. Februar 2012 bis 1. Juni 2012 zu 2.5%: Fr. 97'886.25
- ab 2. Juni 2012 bis 2. September 2013 zu 2.25%: Fr. 88'097.65
- ab 3. September 2013 bis 1. Juni 2015 zu 2%: Fr. 78'309.00
- ab 2. Juni 2015 zu 1.75%: Fr. 68'520.40

A-6731/2014
Seite 50
5.4.5 Der Differenzbetrag, welcher aufgrund des durch die Vorinstanz fest-
gelegten Verkehrswertes von Fr. 450.--/m2 entsteht, ist für die Dauer der
Gültigkeit des Vertrages, d.h. die 4'325 m2 beschlagend, gemäss Verein-
barung Ziff. 4d mit 5% zu verzinsen. Zumal der Vertrag einen in sich ge-
schlossenen Sachverhalt regelt, gilt dieser Zinssatz bis zur vorzeitigen Be-
sitzeinweisung. Danach kommt der enteignungsrechtliche Zinssatz ge-
mäss Art. 76 Abs. 5 EntG zur Anwendung, der sich ebenfalls nach dem
hypothekarischen Referenzzinssatz berechnet, was die Vorinstanz in Be-
zug auf die übrigen geschuldeten Entschädigungen aus der definitiven Ent-
eignung in ihrem Entscheid korrekt festhält (vgl. KESSLER COENDET, a.a.O.,
Rz. 26.154 und 26.156).
5.5 Zusammenfassend ist festzuhalten, dass betreffend Enteignungsent-
schädigung für vorübergehend enteignete Landflächen bis zur vorzeitigen
Besitzeinweisung der durch die Parteien vertraglich festgelegte Kapitalisie-
rungssatz von 3,5% zur Anwendung kommt. Nach diesem Zeitpunkt er-
rechnet sich die Entschädigung am jeweils gültigen hypothekarischen Re-
ferenzzinssatz bei Mietverhältnissen. Bezüglich der Verzinsung der Ent-
schädigungen ist der Vorinstanz weitgehend zu folgen, wobei ergänzend
festzuhalten ist, dass auch bei den jährlichen Entschädigungen für die ab
1. Februar 2012 vorübergehend enteignete Fläche von 8'701 m2 erfolgte
Zahlungen anzurechnen sind und nur der Differenzbetrag zum jeweils gül-
tigen Zinssatz gemäss Art. 76 Abs. 5 EntG zu verzinsen ist.
6.
6.1 Die Vorinstanz verfügte in ihrer Verfügung vom 20. Oktober 2014, der
Beschwerdegegnerin sei durch den Beschwerdeführer eine Entschädigung
für Inkonvenienzen in der Höhe von Fr. 563'000.-- zu entrichten. In der Be-
gründung ihres Entscheides hielt sie fest, dass die Positionen der Parteien
sehr weit auseinanderliegen würden, bestreite doch der Beschwerdeführer
grundsätzlich einen Anspruch auf Inkonvenienzentschädigung, zeige sich
jedoch bereit, eine Pauschale von Fr. 80'000.-- bis Fr. 100'000.-- zu bezah-
len, wohingegen die Beschwerdegegnerin eine Forderung von Fr.
6'200'000.-- geltend mache. Sie führt aus, es gehe um die "weiteren Nach-
teile", welche den als Folge der Enteignung im Vermögen des Enteigneten
entstehenden Schaden umfassen. Die Vorinstanz äussert sich in ihrer Stel-
lungnahme vom 26. Dezember 2014 nicht weiter zur Inkonvenienzentschä-
digung.
A-6731/2014
Seite 51
6.2 Der Beschwerdeführer führt betreffend die Inkonvenienzentschädigung
in seiner Beschwerde vom 18. November 2014 im Wesentlichen aus, er
akzeptiere den Betrag von Fr. 130'840.-- für die notwendige Anpassung
des Hallentores und den Verlust von weiteren sechs Parkplätzen, was ins-
gesamt zu Inkonvenienzen in der Höhe von Fr. 162'640.-- führe. Er bean-
tragt, die Reduktion der Inkonvenienzentschädigung auf diesen Betrag. Er
führt in der Begründung seines Begehrens aus, Inkonvenienzen im Zusam-
menhang mit öffentlichen Werken seien von Privaten grundsätzlich zu dul-
den, wobei die Hürde für eine Entschädigung in diesen Fällen doch auch
sehr hoch liege. Insbesondere bestreitet der Beschwerdeführer übermäs-
sige sowie aussergewöhnliche Staubentwicklungen und den damit zusam-
menhängenden zusätzlichen Reinigungsaufwand. Im Weiteren erachtet er
die Erschwernisse bei den Zugängen sowie betriebliche Beeinträchtigun-
gen der Umgebung durch die Bauarbeiten als weder substantiiert noch be-
wiesen, sei doch das Areal der Beschwerdegegnerin jederzeit ohne grosse
Schwierigkeiten zugänglich gewesen, was auch weiterhin so bleibe. Im Üb-
rigen dürfe von der Beschwerdegegnerin auch erwartet werden, dass sie
das Ihre zur Schadensminderung beitrage, gerade durch Anpassung ihres
Betriebes an die neuen Gegebenheiten.
6.3 Die Beschwerdegegnerin führt in ihrer Beschwerdeantwort vom 2. Feb-
ruar 2015 aus, die Voraussetzungen für eine Inkonvenienzentschädigung
seien grundsätzlich gegeben, würden ihr doch überdurchschnittliche Be-
lastungen durch Immissionen und Mietzinsausfälle auferlegt, zumal ihr
Areal von der Baustelle quasi eingekesselt werde. So komme es auch trotz
den Bemühungen des Beschwerdeführers zu überdurchschnittlichen Stau-
bentwicklungen und Verschmutzungen der Fahrwege, des Inneren der Ge-
bäude und an deren Aussenhaut. Die von der Vorinstanz berechneten Fr.
100'000.-- für 8 bis 10 zusätzliche Reinigungen pro Jahr à Fr. 2'000.-- wür-
den zwar unter dem wirklichen Aufwand liegen, doch akzeptiere sie diesen
Betrag. Der weitere Zusatzaufwand für Erschwernisse bei Zugängen sowie
betriebliche Beeinträchtigungen sei einerseits darauf zurückzuführen, dass
die Grossbaustelle das Grundstück der Beschwerdegegnerin umschliesse
und teilweise näher als 0,5 m von der Grundstückgrenze liege. Anderer-
seits sei die zu enteignende Fläche nach und nach von 2'500 m2 auf 13'200
m2 erhöht worden, was zu einem ständigen Anpassungsprozess für die Lo-
gistik und damit verbunden zu zusätzlichem Koordinationsaufwand mit Lie-
feranten und Kunden geführt habe. Im Weiteren müssten interne Be-
triebsabläufe immer wieder geändert und den Bauarbeiten angepasst wer-
den. Letztendlich sei es notwendig gewesen, aufgrund der Nähe zur Bau-
stelle zusätzliche Schutzmassnahmen zu ergreifen, die Verkehrsführung
A-6731/2014
Seite 52
neu zu planen und anzupassen und aufgrund der neuen Zufahrt die Kun-
den über die veränderten Gegebenheiten zu informieren. Nicht zu verges-
sen seien schliesslich auch Umsatzeinbussen, welche auf die Enteignung
und die damit verbundenen Bauarbeiten zurückzuführen seien sowie ein
Mietausfall von Fr. 4'546.20 pro Monat der sich für den Zeitraum zwischen
August 2014 und Dezember 2015 auf Fr. 77'285.40 belaufe und dessen
Ursache darin zu finden sei, dass keine Mieterschaft für die durch die Emis-
sionen der Baustelle beeinträchtigte Liegenschaft Bernstrasse 18 gefun-
den werden könne. Dieser Betrag, wie auch die Kosten der Wiederauffors-
tung der vom Beschwerdeführer gefällten Bäume sowie die in Zukunft von
den Betonmauern zu entfernenden Graffiti seien als Inkonvenienz zu ent-
schädigen.
In ihrer Stellungnahme vom 10. April 2015 betont die Beschwerdegegnerin
es sei eindeutig, dass sowohl ihr eigener Kundenverkehr als auch jener
von eingemieteten Unternehmen von den erheblichen Zufahrtseinschrän-
kungen betroffen sei. So hätten insbesondere die Verlegung der Zufahrt
zum Areal von der Süd- auf die Ostseite, die Umstellung des Geländever-
kehrs auf Einbahnbetrieb – was im Übrigen zu einer Zunahme des Ver-
kehrs und damit zu einer Sanierung der Entwässerungsdeckel geführt
habe – sowie die Verlegung der Parkplätze auf eine Fläche ausserhalb des
Areals zu erheblichen Umtrieben geführt. Ausserdem seien Mietzinsaus-
fälle auch nach der Schätzungsverhandlung entstanden.
6.4 Gemäss Art. 19 EntG ist für die Enteignung eine volle Entschädigung
geschuldet, wobei alle Nachteile zu berücksichtigen sind. Davon erfasst
werden neben dem Verkehrswert (Bst. a) und einem allfälligen Minderwert
(Bst. b) auch alle weiteren dem Enteigneten verursachten Nachteile, die
sich nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge als Folge der Enteignung vo-
raussehen lassen (Bst. c). Diese "weiteren Nachteile" oder "Inkonvenien-
zen" sind insofern zu vergüten, als sie den Enteigneten als Folge der Ent-
eignung in seinem Vermögen schädigend treffen. Voraussetzung für eine
Entschädigung ist dabei ein direkter Zusammenhang (resp. Kausalzusam-
menhang) zwischen Enteignungsgrund und schädigender Einwirkung, wo-
bei diese sich betreffend Natur, Intensität und Dauer als übermässig zu
erweisen hat. Inkonvenienzen stellen ausgesprochen persönliche, subjek-
tive Schadensfaktoren dar, weshalb sie auch als sog. persönlicher Scha-
den bezeichnet werden (vgl. BGE 132 II 427 E.3; BVGE 2014/16 E. 12.1;
Urteile des Bundesverwaltungsgerichtes A-8465/2010 vom 10. Juni 2011
E. 6.2.6, A-4751/2011 vom 21. Juni 2012 E. 9; HESS/WEIBEL, a.a.O.,
Rz. 196 f. zu Art. 19; KESSLER COENDET, a.a.O., Rz. 26.149 ff.; PETER
A-6731/2014
Seite 53
HÄNNI, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 6. Aufl., Bern
2016, S. 650, 653 f., 657).
6.5
6.5.1 Die Vorinstanz hat in ihrer Verfügung vom 20. Oktober 2014 auf die
durch den Beschwerdeführer in Auftrag gegebene Expertise Canonica vom
10. Juli 2007 resp. deren Ergänzung vom 28. April 2011 verwiesen, welche
für notwendige Anpassungsarbeiten an Manövrierflächen, Markierungen
und Eingangstoren Mehrkosten in der Höhe von Fr. 130'840.-- schätzte.
Diese Aufwendungen qualifizierte die Vorinstanz sodann als weitere Nach-
teile i.S.v. Art. 19 Bst. c EntG und sah keinen Anlass, diesbezüglich von der
Expertise abzuweichen. Zusammen mit der berücksichtigten Entschädi-
gung für den Verlust von sechs weiteren Parkplätzen errechnete sie einen
Betrag von Fr. 162'640.--. Diesen Betrag akzeptiert der Beschwerdeführer
unter dem Titel Inkonvenienzen (vgl. E. 6.2).
6.5.2 Im vorinstanzlichen Verfahren machte die Beschwerdegegnerin als
zusätzlichen Aufwand für die Reinigung von verschmutzten Fahrwegen, im
Innern von Gebäude und an deren Aussenhaut sowie an Produktionsanla-
gen eine Entschädigung von Fr. 1'289'000.-- geltend, ohne allerdings den
tatsächlichen Aufwand in dieser Höhe zu belegen. Die Vorinstanz erachtete
den Kausalzusammenhang zwischen dem zusätzlichen Reinigungsbedarf
und der Bautätigkeit sowie die Tatsache, dass dieser Aufwand von der Be-
schwerdegegnerin zu tragen ist, als erwiesen an und schätzte den Zusatz-
aufwand auf Fr. 100'000.-- (8 bis 10 zusätzliche Reinigungen à Fr. 2'000.--
pro Jahr) für die Dauer der gesamten Bauzeit.
6.5.2.1 Von einem Grundstück ausgehende Staubverfrachtungen auf ein
benachbartes Grundstück sind grundsätzlich als positive Immission und
somit als Eingriff in Nachbarrechte zu beurteilen (HÄNNI, a.a.O., S. 619 f.).
Gemäss Art. 684 ff. i.V.m. Art. 679 ZGB haben benachbarte Grundeigentü-
mer das Recht, sich mittels Klage gegen derartige übermässige, Immissi-
onen zur Wehr zu setzen. Gehen diese Einwirkungen jedoch von einem
Werk aus, das im öffentlichen Werk betrieben oder erbaut wird und für wel-
ches dem Werkeigentümer oder Bauherr das Enteignungsrecht zusteht, so
müssen die Abwehransprüche des Grundeigentümers dem vorrangigen öf-
fentlichen Interesse am Unternehmen weichen. Diese Enteignung der
nachbarrechtlichen Abwehransprüche (Art. 5 Abs. 1 EntG) entspricht der
zwangsweisen Errichtung einer Dienstbarkeit auf dem Grundstück des
A-6731/2014
Seite 54
Nachbarn zu Gunsten des Eigentümers des im öffentlichen Interesse be-
triebenen Werkes, deren Inhalt in der Pflicht zur Duldung von Immissionen
besteht. Gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung wird insbeson-
dere dann eine Ersatzforderung für den aus dem Betrieb von Schienen-,
Luft-, und Strassenverkehr entstandenen Schaden begründet, wenn die
Immissionen übermässig sind, d.h. wenn sie für den benachbarten Grund-
eigentümer kumulativ nicht vorhersehbar waren, ihn in spezieller Weise
treffen und einen schweren Schaden verursachen. Diese auf die durch den
Betrieb eines öffentlichen Werkes verursachten Störungen anwendbaren
Voraussetzungen lassen sich jedoch nicht direkt auf Bauarbeiten übertra-
gen, zumal sich diese – selbst wenn sie bei Grossprojekten oft mehrere
Jahre dauern – als vorübergehend von den dauerhaften Immissionen un-
terscheiden. Es gelten somit gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung
die im Zivilrecht entwickelten Grundsätze, wonach der bauende Grundei-
gentümer dann entschädigungspflichtig für die dem Nachbarn entstande-
nen Nachteile wird, wenn er alle Massnahmen getroffen hat, die von ihm
vernünftigerweise gefordert werden können, dadurch jedoch eine Störung
des Nachbarrechts infolge der Bauarbeiten dennoch nicht vermieden wer-
den kann. Der geschädigte Nachbar hat sodann Anspruch auf eine Ent-
schädigung, wenn der Nachteil bedeutend ist und die Einwirkungen über-
mässig sind. Um Letzteres festzustellen, sind die gegenläufigen Interessen
der betroffenen Personen gegeneinander abzuwägen, wobei der Ortsge-
brauch, die Lage und die Beschaffenheit des Grundstücks zu berücksichti-
gen sind. Wenn der Beschwerdeführer argumentiert, für die von öffentli-
chen Werken ausgehenden Immissionen würde die Hürde für eine Ent-
schädigung sehr hoch liegen und Störungen seien im Zusammenhang mit
dem Bau öffentlicher Anlagen von Nachbarn in der Regel entschädigungs-
los zu dulden, so ist ihm im Grunde genommen zuzustimmen, sind doch
insbesondere von solchen Werken ausgehende vorübergehende Störun-
gen durch Private in der Regel ersatzlos hinzunehmen. Bei der Beurteilung
von vorübergehenden Einwirkungen sind indessen aber auch Intensität
und Dauer der Immission zu berücksichtigen, wobei sich Abweichungen
von der Regel ergeben können. Ersatz ist jedenfalls nur dann zu leisten,
wenn sich die Einwirkungen in Art, Stärke und Dauer als aussergewöhnlich
erweisen und zu einer beträchtlichen Schädigung des Nachbarn führen. In
Anlehnung an die vorübergehende Enteignung ist der beim Nachbarn tat-
sächlich entstandene Schaden zu ersetzen, was im Wesentlichen der In-
konvenienzentschädigung gemäss Art. 19 Bst. c EntG entspricht (vgl. BGE
134 II 164 E. 8.1, 8.4; BGE 132 II 427 E. 3, 4.2, 6.2, 6.4 = Pra 2007 Nr. 76;
BGE 110 Ib 43 E. 3BGE 94 I 286 E. 6, 8; BGE 93 I 295 E. 2 ff. = Pra 68 Nr.
11; Urteile des Bundesverwaltungsgerichts A-2163/2012 vom 1. April 2014
A-6731/2014
Seite 55
E.9.2.2 und A-2132/2012 vom 1. April 2014 E. 2; HESS/WEIBEL, a.a.O., Art.
5, Rz. 14 ff.; BEATRICE WAGNER PFEIFER, Entschädigung für übermässige
Einwirkung durch Bauarbeiten, in: Baurecht 2016, S. 5 ff.; HÄNNI, a.a.O.,
S. 581 f., 619).
6.5.2.2 Eine Grossbaustelle wie sie im vorliegend zu beurteilenden Fall für
die Erstellung eines Anschlussbauwerks inkl. Tunnelportal im Rahmen des
Nationalstrassenbaus mit der gegebenen Ausdehnung sowie den auszu-
führenden Bauarbeiten wie z.B. Erdbewegungen, Abrissarbeiten, dem
Ausbringen von Kies und Sand oder die Handhabung anderer Baumateri-
alien, etc. sowie dem dazugehörigen Baustellenverkehr von schweren
Baumaschinen betrieben wird, ist ohne Zweifel mit einer erheblichen Ent-
wicklung von Staubemissionen verbunden. Es darf als ein allgemein be-
kanntes Phänomen bezeichnet werden, dass die grossflächige Abtragung
von Vegetation das Erdreich entblösst oder die Entfernung der Oberflä-
chenversiegelung beim Erstellen von Bauwerken bei trockener Witterung
die Staubbildung begünstigen. Bei nasser Oberfläche wird hingegen die
Erde durch den Baustellenverkehr weggetragen und auf umliegende Stras-
sen verfrachtet.
Von der Ausdehnung des Bauprojektes konnte sich auch die Delegation
des Bundesverwaltungsgerichtes anlässlich des Augenscheins vom
21. September 2015 ein Bild machen, wobei auch sichtbar wurde, dass
selbst ca. 3.5 Jahre nach Baubeginn weite Flächen der Baustelle noch
nicht wieder gefestigt, bepflanzt oder versiegelt wurden. Gemäss Protokoll
(S. 18) zum Augenschein vom 21. September 2015 dauert die Bauzeit ab
2012 sechs Jahre, was mit den ursprünglich geplanten Bauphasen vom
April 2011 bis Februar 2017 korrespondiert (die Plangenehmigungsverfü-
gung für die Erstellung der Verzweigung Brüggmoos wurde Mitte März
2011 rechtskräftig [vgl. Urteil des Bundesverwaltungsgerichts A-817/2010
vom 16. Februar 2011]). Immerhin wurden bereits 2009 im Zusammenhang
mit der Sanierung der ehemaligen Deponie "Lischenweg" Aushubarbeiten
durchgeführt und ab Bauphase 1 Abbrucharbeiten sowie spätestens ab
Bauphase 2 Strassenbauarbeiten – welche mindestens bis zur Bauphase
5 dauerten – in unmittelbarer Nähe zum Areal der Beschwerdegegnerin
durchgeführt (vgl. Tiefbauamt des Kantons Bern, Plan Nr. 409, Bauphasen,
16. Juni 2011). Die von der Vorinstanz angenommene Dauer der Immissi-
onen von rund 5 Jahren, was bei einem Mehraufwand von 8 bis 10 Reini-
gungen pro Jahr zu einer geschätzten Anzahl von insgesamt 50 Reinigun-
gen führte, ist somit als realistisch zu beurteilen.
A-6731/2014
Seite 56
6.5.2.3 Die Baustelle liegt in unmittelbarer Nachbarschaft des Betriebsge-
ländes der Beschwerdegegnerin, d.h. dieses wird auf drei Seiten von
Baustellenzufahrten und offenen Erd- bzw. Baustellenflächen grossräumig
umschlossen. Zwar hat der Beschwerdeführer glaubhaft dargelegt, dass er
stets bemüht gewesen und weiterhin bestrebt sei, Staubentwicklungen zu
vermeiden und die öffentlichen Strassen sauber zu halten sowie allenfalls
dennoch auftretende Staubemissionen durch geeignete Massnahmen wie
z.B. Wässerung der Transportwege sowie Reinigung der Fahrbahnen ein-
zudämmen. Im Übrigen habe die Bauphase mit den staubintensivsten Aus-
hubarbeiten im Westen des Areals des Enteigneten nur gerade ein Jahr
gedauert. Im Weiteren macht der Beschwerdeführer geltend, anlässlich der
Einigungsverhandlung vom 4. September 2013 habe die Beschwerdegeg-
nerin zu Protokoll gegeben, dass die Verschmutzung der Fahrwege sowie
des Innern der Gebäude kein gravierendes Problem darstelle. In ihrer Be-
schwerdeantwort vom 2. Februar 2015 bestreitet die Beschwerdegegnerin
diese Aussage nicht und bestätigt, dass das Tiefbauamt die allgemeinen
Reinigungsarbeiten stets zeitgerecht und einwandfrei erledigt habe. Sie
entgegnet indessen, dass sich diese Aussage jedoch allein auf die norma-
len Verschmutzungen bezogen habe, dass hingegen für ausserordentliche
und übermässige Verschmutzungen ein zusätzlicher Reinigungsaufwand
habe betrieben werden müssen.
Es kann als allgemein bekannt bezeichnet werden, dass von Grossbau-
stellen mit den im vorliegend zu beurteilenden Fall gegebenen Dimensio-
nen Staubimmissionen auf Nachbargrundstücke einwirken. Das Bundes-
gericht hatte sich in seiner Rechtsprechung bereits mit der Staubentwick-
lung auf Grossbaustellen zu befassen, wobei die Schwierigkeit, diese ein-
zudämmen, aufgezeigt wurde (vgl. z.B. BGE 132 II 427 = Pra 2007 Nr. 76).
Die Wässerung von Fahrwegen kann in solchen Fällen denn wohl auch nur
lokal und zeitlich beschränkt durchgeführt werden, wobei ein steter Abtrag
von Staub von den nicht gewässerten Flächen durch Wind und Fahrzeuge
nicht zu vermeiden ist. Dass sich die Beschwerdegegnerin unter diesen
gegebenen Umständen mit Staubentwicklungen und dementsprechend mit
Verschmutzungen im Innern und am Äusseren der Gebäude sowie auf ih-
ren Produktionsanlagen konfrontiert sieht, ist nachvollziehbar. Ebenso ist
nachvollziehbar, dass sich die Immissionen als übermässig erweisen, sind
sie doch aufgrund der Lage von Baustelle und Areal sowie der Dauer der
Beeinträchtigung als aussergewöhnlich und die Schädigung als beträcht-
lich zu bezeichnen. Dass das Areal der Beschwerdegegnerin im Industrie-
gebiet liegt, hat dabei nichts zu bedeuten, hat doch auch sie ein Interesse
daran, dass ihre Gebäude und insbesondere ihre Produktionsanlagen nicht
A-6731/2014
Seite 57
verschmutzt werden. In diesem Punkt ist wohl von Immissionen, welche
keinen Vermögensschaden hinterlassen – also z.B. Lärmimmissionen – zu
differenzieren und es ist gerechtfertigt, einen verursachten Vermögens-
schaden im Rahmen einer Inkonvenienzentschädigung durch den Enteig-
ner ausgleichen zu lassen (vgl. auch BGE 93 I 295 E. 5 = Pra 68 Nr. 11;
HESS/WEIBEL, a.a.O., Rz. 196 f. zu Art. 19; WAGNER PFEIFER, a.a.O., S. 7).
Die Vorinstanz durfte somit zu Recht im Rahmen ihres Ermessensspielrau-
mes den geschätzten Mehraufwand für Reinigungsarbeiten annehmen.
Dieser steht sodann auch in einem nachvollziehbaren Verhältnis zu dem in
BGE 132 II 427 E. 6.4.2 = Pra 2007 Nr. 76 angenommenen Mehraufwand
für ein vermietetes Wohnhaus mit zwei Etagen und Garage. Angesichts der
vergleichsweise weitaus grösseren Fläche des Grundstücks der Be-
schwerdegegnerin erscheint die Schätzung der Vorinstanz angemessen.
6.5.2.4 Der Beschwerdeführer rügt sodann, der Beweis für den zusätzli-
chen Mehraufwand obliege der Beschwerdegegnerin, diese habe den
Nachweis jedoch nicht erbracht, weshalb der Entscheid der Vorinstanz
nicht haltbar sei. Die Beschwerdegegnerin macht diesbezüglich geltend,
sie habe die zusätzlichen Reinigungsarbeiten selber vorgenommen, wes-
halb sie nicht in der Lage sei, diese zu belegen.
Im Verfahren vor der Vorinstanz obliegt den Parteien – trotz geltender Of-
fizialmaxime – eine Mitwirkungspflicht, wobei der Enteignete die Beweis-
mittel vorzulegen hat, welche zum Nachweis der von ihm geltend gemach-
ten Forderungen erforderlich sind. Dieser Nachweis – und insbesondere
der Nachweis des natürlichen Kausalzusammenhangs – muss allerdings
nicht mit wissenschaftlicher Genauigkeit geführt werden, d.h. dass das Be-
weismass der überwiegenden resp. überzeugenden Wahrscheinlichkeit als
ausreichend betrachtet wird, wenn ein strikter Beweis der Natur der Sache
nach nicht möglich oder nicht zumutbar ist (vgl. WAGNER PFEIFER, a.a.O.,
S. 8 f.).
So unterlässt es zwar die Beschwerdegegnerin vorliegend, den Beweis für
den durch die Staubeinwirkung verursachten Vermögensschaden in Form
von Abrechnungen für den zusätzlichen Reinigungsaufwand zu erbringen,
da sie die Reinigungsarbeiten selber durchgeführt hat. In dieser Situation
kommt der Ermessensspielraum der Vorinstanz zum Tragen, welche als
durch Fachpersonen besetztes Gremium durchaus in der Lage ist, den
nicht quantifizierten Schaden abzuschätzen. Sie führt sodann in ihrer Ver-
fügung vom 20. Oktober 2014 aus, sie erachte es als erwiesen, dass der
A-6731/2014
Seite 58
Enteigneten durch die Bauarbeiten am Anschluss Brüggmoos ein zusätzli-
cher Reinigungsaufwand an Bauten, internen Verkehrswegen und Anlagen
entstanden sei, wobei jedoch der jährliche Mehraufwand der Enteigneten
kaum genau ermittelt werden könne. So sei denn der jährliche Aufwand zu
schätzen und auf die Dauer der Bauarbeiten aufzurechnen. Diesen Aus-
führungen ist zuzustimmen, zumal sie sich aufgrund der gegebenen Lage
des Betriebsgeländes und der Nähe zur Grossbaustelle als glaubhaft er-
weisen.
6.5.2.5 Der Mehraufwand für Reinigung wurde demzufolge im Rahmen des
vorinstanzlichen Ermessensspielraumes glaubhaft dargelegt und erscheint
verhältnismässig. Der Entscheid der Vorinstanz ist in diesem Punkt nicht
zu beanstanden. Der entstandene Vermögensschaden ist im Rahmen der
Inkonvenienzentschädigung gemäss Art. 19 Bst. c EntG in der Höhe von
Fr. 100'000.-- zu entschädigen.
6.5.3
6.5.3.1 Im Weiteren erkannte die Vorinstanz in ihrer Verfügung vom 20. Ok-
tober 2014 weitere Erschwernisse bei den Zugängen sowie die betriebli-
chen Beeinträchtigungen der Umgebung durch die Bauarbeiten unmittel-
bar vor dem Gebäude der Enteigneten. Die Vorinstanz beurteilte diese In-
konvenienzen als übermässig i.S. der Rechtsprechung und schätzte den
betrieblichen Mehraufwand für zusätzliche Schutzmassnahmen, Umdispo-
sitionen bei den Logistik- und Betriebsabläufen, Koordinationsarbeiten mit
dem Bauherrn sowie zusätzlichen Koordinationsaufwand mit Lieferanten
und Kunden über die gesamte Bauphase von mindestens sechs Jahren
hinweg auf Fr. 300'000.--.
6.5.3.2 Der Beschwerdeführer bestreitet die Schuld dieser Entschädigung,
zumal diese weder substantiiert noch bewiesen sei. Er rügt insbesondere,
die Entschädigung sei einzig aufgrund eines kurzen Eindrucks anlässlich
des Augenscheins vom 19. Mai 2014 gesprochen worden, was angesichts
der Beweislosigkeit stossend sei.
6.5.3.3 Die Beschwerdegegnerin entgegnet, die Vorinstanz habe sich –
nicht zuletzt auch aufgrund ihres vereinigten Fachwissens – anlässlich des
zweiten Augenscheins vom 19. Mai 2014 sehr wohl ein Bild von den tägli-
chen Erschwernissen bei den Zugängen und von den betrieblichen Beein-
trächtigungen in der Umgebung durch die Bauarbeiten unmittelbar vor ih-
A-6731/2014
Seite 59
rem Gebäude machen können. Insbesondere aufgrund der Nähe der Bau-
stelle zu ihrem Grundstück – stellenweise betrage die Entfernung sogar
unter einem Meter – sei ihr Betriebsgelände geradezu "eingekesselt" wor-
den, weshalb die Erschwernisse auch als übermässig zu beurteilen seien.
Dazu komme auch, dass die zu enteignende Fläche über die Jahre schritt-
weise von 2'500 m2 bis auf 13'200 m2 erhöht worden sei. Dieser andau-
ernde Anpassungsprozess habe dazu geführt, dass stets ein Zusatzauf-
wand für die laufende Anpassung der Logistik und dem damit verbundenen
Koordinationsaufwand mit Lieferanten und Kunden habe betrieben und die
internen Betriebsabläufe, neue Verkehrsführung und Parkplatzorganisa-
tion der neuen Baustellensituation hätten angepasst werden müssen.
6.5.3.4 Werden als Folge der Umsetzung eines durch den Enteigner durch-
geführten Projektes dem Enteigneten die Umlegung von Zufahrten, die Än-
derung von Betriebsabläufen oder anderen Umtriebe – z.B. im Zusammen-
hang mit dem Kunden- und Lieferantenverkehr – auferlegt, welche sich er-
tragsmindernd erweisen, so handelt es sich regelmässig um Fälle, welche
als Inkonvenienzen zu entschädigen sind (HESS/WEIBEL, a.a.O., Art. 19,
Rz. 200 Ziff. 4; HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 2413).
Aus den Akten geht hervor, dass das Betriebsgelände der Beschwerde-
gegnerin über sämtliche Bauphasen hinweg immer mehr von den Bauar-
beiten beeinträchtigt wurde. Die Wortwahl der Beschwerdegegnerin, wel-
che den Zustand als "Einkesselung" bezeichnet, ist deshalb nachvollzieh-
bar (vgl. Tiefbauamt des Kantons Bern, Plan Nr. 409 vom 16. Juni 2011,
Bauphasen – Situation Verkehrskonzept – Erschliessung Areal Firma A.
_______, Plan Nr. 002 vom 17. Mai 2011, Trasse – Situation N5/T6, 1:1000
sowie Übersicht Bauausführung Umfahrung Biel Trasse N5/T6 Situation
1:2000 vom 30. November 2011, Stand Juli 2015; Beilage Nr. 8 zur Be-
schwerdeantwort vom 2. Februar 2015, Fotodokumentation; Protokoll zum
Augenschein des Bundesverwaltungsgerichts vom 21. September 2015,
Fotodokumentation). Dass laufend Verkehrsumlegungen und bauliche An-
passungen an Gebäuden erfolgen mussten, ist plausibel und in letzterem
Fall vom Beschwerdeführer auch nicht bestritten (vgl. E. 6.2, 6.5.1) Vor
dem Hintergrund der genannten Unterlagen ist es denn auch glaubwürdig,
wenn die Beschwerdegegnerin darlegt, sie hätte aufgrund der sich verän-
dernden Bedingungen wiederholt ihre Abläufe, Zufahrten, etc. anpassen
resp. verlegen müssen. Dass die Zugänglichkeit des Betriebsgeländes der
Beschwerdegegnerin beträchtlich eingeschränkt und sich die Anfahrt als
erschwert erweist, konnte im Übrigen auch die Delegation des Bundesver-
waltungsgerichts anlässlich des Augenscheins vom 21. September 2015
A-6731/2014
Seite 60
feststellen. Ein solcher Aufwand schlägt sich als Vermögensschaden nie-
der, der die Voraussetzung der Kausalität erfüllt, also auf die durch das
Bauprojekt bedingten Umstände zurückzuführen ist (vgl. KESSLER COEN-
DET, a.a.O., Rz. 26.149; HESS/WEIBEL, a.a.O., Art. 19, Rz. 196 f.).
6.5.3.5 Angesichts der wiederholten Notwendigkeit, sich einer veränderten
Lage anzupassen, erweist sich die Übermässigkeit der Störung gegeben.
Es lag somit auch in diesem Punkt im Ermessensspielraum der Vorinstanz,
die Inkonvenienzentschädigung aufgrund der vorliegenden Dokumente so-
wie aufgrund des Augenscheins in dem von ihr geschätzten Umfang fest-
zulegen (vgl. E. 6.5.2.4). Die Verfügung der Vorinstanz ist diesbezüglich
nicht zu beanstanden.
6.5.3.6 Was die Inkonvenienzentschädigung für Mietzinsausfälle, Wieder-
aufforstung, und Entfernung von Graffitti betrifft, so sind diese Gegenstand
der nachträglichen Entschädigungsforderung und nicht im vorliegenden
Verfahren zu beurteilen (vgl. E. 1.3).
6.6 Die Inkonvenienzentschädigung umfasst demzufolge Fr. 162'640.-- für
die Anpassung des Hallentores und weiterer sechs Parkplätze (nicht be-
stritten), Fr. 100'000.-- für zusätzliche Reinigungsarbeiten und
Fr. 300'000.-- für betrieblichen Mehr- und Koordinationsaufwand. Die In-
konvenienzentschädigung ist demzufolge auf Fr. 562'640.-- festzusetzen.
A-6731/2014
Seite 61
7.
Zusammenfassend ist demnach festzuhalten:
7.1 Die Entschädigung aufgrund der definitiven Enteignung betragen:
Entschädigung für Wohnhäuser Bern-
strasse 14 und 16 (nicht bestritten)
Fr. 600'000.--
Dauerhaft enteignete Fläche von total
12'923 m2 abzüglich 373 m2 Landanteil
Bernstrasse 14 und 16 ab Parzelle Brügg
GB Nr. 325 und 1742; zu entschädigen
12'550 m2 zu Fr. 450.--/m2
Fr. 5'647'500.--
Abzug Abbruchkosten Veloständer und
88 Parkplätze
- Fr. 98'500.--
Abzug für Minderwert durch Bodenbelas-
tung
- Fr. 656'425.--
Entschädigung für Minderwert der Rest-
parzelle (nicht bestritten)
Fr. 158'300.--
Total Fr. 5'650'875.--

7.2 Die Entschädigungen aufgrund der vorübergehenden Enteignung be-
tragen:
4'325 m2 zu 3,5% vom 1. November 2008
bis 31. Januar 2012
Fr. 68'119.00 jährlich
8'701 m2 zu 2,5% vom 1. Februar 2012
bis 1. Juni 2012
Fr. 97'886.25 jährlich
8'701 m2 zu 2,25% vom 2. Juni 2012 bis
2. September 2013
Fr. 88'097.65 jährlich
8'701 m2 zu 2% vom 3. September 2013
bis 1. Juni 2015
Fr. 78'309.00 jährlich
8'701 m2 zu 1,75% ab 2. Juni 2015 Fr. 68'520.40 jährlich

A-6731/2014
Seite 62
7.3 Die Entschädigungen für Inkonvenienzen betragen:
Anpassung Hallentor, Entfall von weite-
ren 6 Parkplätzen (nicht bestritten)
Fr. 162'640.--
Zusätzlicher Reinigungsaufwand Fr. 100'000.--
Betrieblicher Mehraufwand für zusätzli-
che Schutzmassnahmen, Umdispositio-
nen bei den Logistik- und Betriebsabläu-
fen, Koordinationsarbeiten mit dem Bau-
herrn sowie zusätzlicher Koordinations-
aufwand mit Lieferanten und Kunden
Fr. 300'000.--
Total Fr. 562'640.--

7.4 Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass die Verfügung der
Vorinstanz vom 20. Oktober 2014 weitgehend zu bestätigen ist. Einzig be-
züglich der Berechnung des Minderwerts zufolge der Bauherren-Altlast so-
wie des Kapitalisierungssatzes der vorübergehend enteigneten Fläche von
8'701 m2 erweist sich die Beschwerde als begründet und ist demzufolge
teilweise gutzuheissen.
8.
Gemäss Art. 89 EntG ist die Entschädigung für die Enteignung eines
Grundstücks, eines beschränkten dinglichen Rechts sowie für den Minder-
wert des verbleibenden Teils des Grundstücks zuhanden des Berechtigten
an das Grundbuchamt zu bezahlen, in dessen Kreis das Grundstück liegt
(Abs. 1). Der Ersatz für die weiteren dem Enteigneten verursachten Nach-
teile ist unmittelbar an den Berechtigten zu leisten (Abs. 2).
Daraus ergibt sich, dass Entschädigungen für Inkonvenienzen gemäss Art.
19 Bst. c EntG direkt an den Berechtigten zu leisten sind.
9.
Es bleibt über die Kosten und Entschädigungen des Beschwerdeverfah-
rens vor dem Bundesverwaltungsgericht zu befinden. Die vom Beschwer-
deführer erhobenen Einwände richten sich gegen die durch die Vorinstanz
A-6731/2014
Seite 63
betreffend Enteignungsentschädigung erlassene Verfügung, sind also ent-
eignungsrechtlicher Natur, weshalb die Kosten- und Entschädigungsfolgen
nach den Spezialbestimmungen des EntG festzusetzen sind.
9.1 Der Beschwerdeführer ist im Beschwerdeverfahren mit seinen Rechts-
begehren teilweise durchgedrungen. Gleichwohl trägt er als Enteigner die
gesamten Kosten des Verfahrens vor Bundesverwaltungsgericht ein-
schliesslich einer Parteientschädigung an die Enteignete (Art. 116 Abs. 1
EntG).
9.1.1 Die Kosten des Verfahrens vor dem Bundesverwaltungsgericht set-
zen sich zusammen aus der Gerichtsgebühr und den Auslagen (Art. 1 Abs.
1 des Reglements vom 21. Februar 2008 über die Kosten und Entschädi-
gungen vor dem Bundesverwaltungsgericht [VGKE, SR 173.320.2]). Die
Gerichtsgebühr bemisst sich nach Umfang und Schwierigkeit der Streitsa-
che, Art der Prozessführung und finanzieller Lage der Parteien (Art. 63
Abs. 4bis VwVG sowie Art. 2 Abs. 1 VGKE). In Streitigkeiten ohne Vermö-
gensinteresse wird die Gerichtsgebühr dabei innerhalb eines Rahmens
von Fr. 200.-- bis Fr. 5'000.-- festgesetzt (vgl. Art. 3 VGKE). In Streitigkeiten
mit Vermögensinteresse sind je nach Streitwert Gerichtsgebühren bis zu
Fr. 50'000.-- möglich (vgl. Art. 4 VGKE). Vorliegend beläuft sich der Streit-
wert für Streitigkeiten mit Vermögensinteressen als Differenz zwischen der
Position des Beschwerdeführers und der gemäss Vorinstanz festgelegten
Enteignungsentschädigung auf über Fr. 1'900'000.--. Dies öffnet den Rah-
men für die Gerichtskosten zwischen Fr. 7'000.-- und Fr. 40'000.-- (vgl. Art.
4 VGKE).
In Anbetracht des Umfangs und der Schwierigkeit der vorliegenden Sache
sowie des durchgeführten Augenscheins vom 21. September 2015, er-
scheint die Festsetzung der Gerichtskosten auf Fr. 20'000.-- als angemes-
sen. Diese Gerichtskosten sind mit dem geleisteten Kostenvorschuss in
derselben Höhe zu verrechnen (Art. 5 Abs. 3 VGKE).
9.1.2 Als Auslagen haben die Kosten für die Erstellung des Fachberichts
durch zwei Mitglieder der OSchK zu gelten. Als freierwerbende Angehörige
eines technischen Berufes haben sie Anspruch auf ein berufsübliches Ho-
norar (vgl. Art. 12 der Verordnung über Gebühren und Entschädigungen im
Enteignungsverfahren vom 13. Februar 2013 [SR 711.3]). Die Entschädi-
gung erfolgt demnach aufgrund der von den beiden Mitgliedern der OSchK
eingereichten Kostennoten vom 14. April 2016 resp. 2. Mai 2016. Sie be-
A-6731/2014
Seite 64
laufen sich – jeweils inkl. MwSt., Kosten des Augenscheins vom 21. Sep-
tember 2015 und Spesen – auf Fr. 14'366.60 (Mitglied OSchK 1) und
Fr. 11'843.-- (Mitglied OSchK 2), also insgesamt Fr. 26'209.60. Diese Kos-
ten sind ebenfalls dem Beschwerdeführer aufzuerlegen.
9.2 Die Parteientschädigung umfasst die Kosten der Vertretung sowie all-
fällige weitere notwendige Auslagen der Partei (Art. 8 f. VGKE). Das Bun-
desverwaltungsgericht legt die Parteientschädigung aufgrund einer detail-
liert einzureichenden Kostennote oder, wenn keine (hinreichend detail-
lierte) Kostennote eingereicht wird, aufgrund der Akten fest (Art. 14 VGKE;
vgl. Urteil des BVGer A-3841/2014 vom 1. Juli 2015 E. 2.2 mit Hinweis).
Der anwaltlich vertretenen Beschwerdegegnerin steht eine Parteientschä-
digung zu. Im vorliegenden Verfahren wurde keine Kostennote beige-
bracht. Die Höhe der Parteientschädigung ist daher aufgrund der Akten von
Amtes wegen zu bestimmen. In Anbetracht des mutmasslichen Zeitauf-
wandes für das umfangreiche und recht komplexe Verfahren, namentlich
für das Verfassen der Rechtsschriften, hält das Bundesverwaltungsgericht
eine Parteientschädigung in der Höhe von Fr. 15'000.-- (inkl. Auslagen und
Mehrwertsteuer) für angemessen. Die Parteientschädigung ist dem Be-
schwerdeführer (Enteigner) zur Bezahlung nach Eintritt der Rechtskraft
dieses Urteils an die Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (Art. 116 Abs. 1
EntG).
Hingegen steht dem Enteigner – trotz seines teilweisen Obsiegens – von
vornherein keine Parteientschädigung zu (Art. 116 Abs. 1 EntG e contrario).

A-6731/2014
Seite 65
Demnach erkennt das Bundesverwaltungsgericht:
1.
Die nachträgliche Entschädigungsforderung der Beschwerdegegnerin vom
19. Februar 2015 wird zuständigkeitshalber an das UVEK überwiesen.
2.
Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen.
3.
Ziff. 2 des angefochtenen Entscheids wird aufgehoben und durch folgende
Bestimmungen ersetzt:
Der Beschwerdeführer (Enteigner) wird verpflichtet, der Beschwerdegeg-
nerin für die Enteignung eines Anteils von 12'923 m2 von Parzelle Brügg
GB Nr. 325 eine Entschädigung von Fr. 5'492'575.-- sowie eine Minderwer-
tentschädigung für den nicht enteigneten Grundstücksteil von Fr. 158'300.-
-, insgesamt ausmachend Fr. 5'650'875.-- zu bezahlen.
Die Entschädigung ist ab dem 1. Februar 2012 bis zum 1. Juni 2012 zu
2,5%, ab dem 2. Juni 2012 bis zum 2. September 2013 zu 2,25%, ab dem
3. September 2013 bis zum 1. Juni 2015 zu 2% und ab dem 2. Juni 2015
zu 1,75% zu verzinsen.
Die vom Beschwerdeführer geleistete Abschlagszahlung von
Fr. 4'000'000.-- ist samt einem Zins von 2,75% für 28 Tage an die obige
Gesamtentschädigung anzurechnen.
Die Entschädigung ist innert 20 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids
an das Grundbuchamt Seeland, Schloss, Hauptstrasse 6, 2560 Nidau, zu-
handen der Beschwerdeführerin zu bezahlen.
4.
Ziff. 3 des angefochtenen Entscheids wird aufgehoben und durch folgende
Bestimmungen ersetzt:
Der Beschwerdeführer wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin für die
vorübergehende Beanspruchung von 7'931 m2 ab Parzelle Brügg GB Nr.
325 und von 770 m2 ab Parzelle Brügg GB Nr. 1742 ab vorzeitiger Inbe-
sitznahme (1. Februar 2012) bis zur Rückgabe nach Abschluss der Bauar-
beiten folgende zu verzinsende Entschädigungen zu leisten:
A-6731/2014
Seite 66
- Fr. 97'886.25 ab 1. Februar 2012 bis 1. Juni 2012 zu 2.5%
- Fr. 88'097.65 ab 2. Juni 2012 bis 2. September 2013 zu 2.25%
- Fr. 78'309.00 ab 3. September 2013 bis 1. Juni 2015 zu 2%
- Fr. 68'520.40 ab 2. Juni 2015 zu 1.75%.

Die Entschädigung für den Zeitraum ab vorzeitiger Inanspruchnahme
(1. Februar 2012) bis zu deren rechtskräftiger Feststellung ist innert 20 Ta-
gen nach Eintritt der Rechtskraft zu leisten. Die späteren Entschädigungen
sind jeweils am 20. Februar jedes Jahres bzw. innert 20 Tagen nach Weg-
fall der vorübergehenden Beanspruchung direkt an die Beschwerdegegne-
rin (Enteignete) zu leisten.
Die bereits geleisteten Zahlungen des Beschwerdeführers sind auf die
oben festgelegten Entschädigungen anzurechnen.
Der vom Beschwerdeführer nach vorgenommener Anrechnung geschul-
dete Differenzbetrag ist zum jeweils gültigen enteignungsrechtlichen Zins-
satz gemäss Art. 76 Abs. 5 EntG zu verzinsen.
5.
Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.
6.
Die Verfahrenskosten werden auf Fr. 46'209.60 festgesetzt und dem Be-
schwerdeführer zur Bezahlung auferlegt. Dieser Betrag wird mit dem ge-
leisteten Kostenvorschuss verrechnet. Der Fehlbetrag von Fr. 26'209.60 ist
innert 30 Tagen nach Eintritt der Rechtskraft des vorliegenden Urteils zu-
gunsten der Gerichtskasse zu überweisen. Die Zustellung des Einzah-
lungsscheins erfolgt mit separater Post.
7.
Der Beschwerdegegnerin wird eine Parteientschädigung in der Höhe von
insgesamt Fr. 15'000.-- (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer) zugespro-
chen, welche ihr vom Beschwerdeführer nach Eintritt der Rechtskraft des
vorliegenden Urteils zu entrichten ist.
A-6731/2014
Seite 67
8.
Dieses Urteil geht an:
– den Beschwerdeführer (Gerichtsurkunde)
– die Beschwerdegegnerin (Gerichtsurkunde)
– die Vorinstanz (Ref-Nr. Nr. 10/2 - 1; Einschreiben)
– das Generalsekretariat UVEK (Gerichtsurkunde)
– Marianne Niggli, Oberschätzungskommission, z.K.
– Albert Weber, Oberschätzungskommission, z.K.


Der vorsitzende Richter: Der Gerichtsschreiber:

Maurizio Greppi Stephan Metzger


Rechtsmittelbelehrung:
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen nach Eröffnung beim Bun-
desgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Ange-
legenheiten geführt werden (Art. 82 ff., 90 ff. und 100 BGG). Die Rechts-
schrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
Der angefochtene Entscheid und die Beweismittel sind, soweit sie der Be-
schwerdeführer in Händen hat, beizulegen (Art. 42 BGG).

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