A-742/2019 - Abteilung I - Enteignung - Enteignung und Entschädigung

B u n d e s v e rw a l t u ng s g e r i ch t
T r i b u n a l ad m i n i s t r a t i f f éd é r a l
T r i b u n a l e am m in i s t r a t i vo f e d e r a l e
T r i b u n a l ad m i n i s t r a t i v fe d e r a l








Abteilung I
A-742/2019, A-978/2019



Ur t e i l vom 1 8 . F e b r u a r 2 0 2 0
Besetzung
Richterin Kathrin Dietrich (Vorsitz),
Richterin Claudia Pasqualetto Péquignot,
Richter Jürg Steiger,
Gerichtsschreiberin Flurina Peerdeman.



Parteien
A._______GmbH,
vertreten durch
Markus Lüthi, Rechtsanwalt,
Beschwerdeführerin und Anschlussbeschwerdegegnerin,



gegen


Swissgrid AG,
Bleichemattstrasse 31, Postfach, 5001 Aarau 1,
vertreten durch
Andreas Danzeisen, Fürsprecher,
Beschwerdegegnerin und Anschlussbeschwerdeführerin,

Eidg. Schätzungskommission Kreis 6,
c/o Samuel Lemann, Rechtsanwalt,
Speichergasse 5, Postfach, 3001 Bern,
Vorinstanz.




Gegenstand
Enteignung und Entschädigung.

A-742/2019, A-978/2019
Seite 2
Sachverhalt:
A.
Die A._______ GmbH ist Eigentümerin der 862 m2 grossen Parzelle Gbbl.
Nr. (...) in B._______. Über das unüberbaute Bauland verläuft die (…)
Hochspannungsfreileitung (…) der Swissgrid AG.
B.
B.a Mit Durchleitungsvertrag vom 15. März 1972 wurden die für die Errich-
tung und Betrieb der Hochspannungsleitung erforderlichen Durchleitungs-
rechte unter Ausrichtung einer Entschädigung von Fr. 100.- freihändig er-
worben. Der Vertrag sieht vor, dass die Entschädigung für die Durchlei-
tungsrechte nach 50 Jahren und bei Fortbestand der Leitung neu zu be-
stimmen ist. Diese Frist ist gegenwärtig noch nicht abgelaufen. Auf die so-
fortige Errichtung einer dienstbarkeitsrechtlichen Baubeschränkung wurde
verzichtet und stattdessen in Art. 6 die folgende Klausel aufgenommen:
"Sollte eine spätere Überbauung oder sonstige veränderte Benützungs-
weise der belasteten Grundstücke durch die Leitung verunmöglicht oder
wesentlich erschwert werden, so werden sich die Werke mit dem Grundei-
gentümer neu verständigen, oder falls das nicht möglich ist, den dem
Grundeigentümer daraus erwachsenen Schaden durch ein Expropriations-
verfahren festsetzen lassen." Der Durchleitungsvertrag verpflichtet den da-
maligen Grundeigentümer und die Nachbesitzer.
B.b Im Jahr 1977 wurde die Parzelle von der Landwirtschafts- in die
Bauzone eingezont.
B.c Mit Kaufvertrag vom 20. Dezember 2014 erwarb die A._______ GmbH
die Parzelle zu einem Kaufpreis von Fr. 95'000.-. Gemäss Kaufvertrag ist
die Überbaubarkeit des Objekts wegen der Hochspannungsleitung einge-
schränkt und die Käuferin tritt in die daraus fliessende Verpflichtung ein.
Unter dem Titel Schenkungssteuer wurde im Kaufvertrag festgehalten,
dass deshalb der Kaufpreis unter dem amtlichen Wert liegt.
B.d Die A._______ GmbH plante in der Folge auf der Parzelle die Errich-
tung eines Mehrfamilienhauses mit Tankstelle für Benzin, Diesel und Gas
sowie Verkaufsfläche. Die für das Bauprojekt erforderliche Ausnahmebe-
willigung lehnte das Eidgenössische Starkstrominspektorat (ESTI) mit Ent-
scheid vom 23. November 2016 ab.

A-742/2019, A-978/2019
Seite 3
C.
C.a Mit Eingabe vom 6. September 2017 ersuchte die Swissgrid AG die
Eidgenössische Schätzungskommission Kreis 6 (nachfolgend: ESchK) um
Einleitung des Enteignungsverfahrens. Sie beantragte im Hauptbegehren,
es sei ihr eine Dienstbarkeit auf Baubeschränkung, welche das Bauen un-
ter der Freileitung nur im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften erlaube,
zulasten der Parzelle Gbbl. Nr. (...) in B._______, gemäss beiliegendem
Dienstbarkeitsplan vom 16. August 2017, enteignungsrechtlich einzuräu-
men. Die Enteignungsentschädigung sei gerichtlich zu bestimmen.
C.b Die A._______ GmbH erklärte sich in der Stellungnahme vom 18. Ja-
nuar 2018 mit der beantragten enteignungsrechtlichen Einräumung einer
Dienstbarkeit auf Baubeschränkung einverstanden. Die Enteignungsent-
schädigung sei auf Fr. 2'612'300.- festzusetzen.
C.c Der Entscheid der ESchK erging am 15. Januar 2019 mit folgendem
Dispositiv:
"1. Es wird der Swissgrid AG in 5080 Laufenburg (Enteignerin) zu Lasten der
Liegenschaft (...) Gbbl. Nr. (...) eine Dienstbarkeit (Recht) auf Beschrän-
kung des Bauens unter einer Freileitung (Hochspannungsleitung) gemäss
dem beiliegenden Dienstbarkeitsplan vom 16. August 2017 enteignungs-
rechtlich eingeräumt. Zurzeit gilt dafür das Elektrizitätsgesetz (SR 734.0)
Art. 3 i.V.m. der Leitungsverordnung (SR 734.31) Art. 36 ff. und insbeson-
dere Art. 38.
Vorschlag des Eintrages: Leitungsrecht mit Baubeschränkungen.
2. Die Entschädigung für die Enteignung gemäss Ziff. 1 hiervor wird gericht-
lich festgelegt auf CHF 100'650.00 (…).
3. Die Verfahrenskosten der ESchK 6 gehen zu Lasten der Enteignerin.
4. Die Enteignerin hat der Enteigneten einen Beitrag an die Parteikosten von
CHF 6'094.00 zu bezahlen."
Zur Entschädigungsbemessung erwog die ESchK, dass nach Angabe der
Gemeinde B._______ der Preis für zonenkonform nutzbares Gewerbeland
bei Fr. 250.-/m2 liege. Der Preis für die Parzelle ohne Einschränkung durch
die Hochspannungsleitung würde damit Fr. 215'000.- (Fr. 250.- x 862 m2)
betragen. Die A._______ GmbH habe das Land folglich ziemlich günstig
erworben. Die von ihr verlangte Entschädigung hätte zur Folge, dass sie
nicht nur ein Grundstück geschenkt bekäme, sondern auch noch den 10-
A-742/2019, A-978/2019
Seite 4
fachen Verkehrswert dazuverdienen würde. Dies könne nicht sein. Die
ESchK erachte das Vergleichsangebot der Swissgrid AG vom 13. Februar
2017 unter Berücksichtigung des eben Gesagten als eher grosszügig. So
werde die A._______ GmbH für die 379 m2, welche nicht bebaubar seien,
mit Fr. 150.-/m2 entschädigt und für die restliche Fläche von 438 m2 mit
Fr. 100.-/m2. Sie werde damit voll entschädigt. Dazu komme, dass die Par-
zelle nutzbar sei, wenn auch eingeschränkt. So sei die Entschädigung auch
nicht zuletzt mit Blick auf das Vergleichsangebot der Swissgrid AG auf
Fr. 100'650.- (Fr. 150.- x 379 m2 + Fr. 100.- x 438 m2) festzusetzen.
D.
D.a Am 11. Februar 2019 erhebt die A._______ GmbH (Beschwerdeführe-
rin; nachfolgend: Enteignete) gegen den Entscheid der ESchK Be-
schwerde beim Bundesverwaltungsgericht mit folgenden Rechtsbegehren
(Verfahren A-742/2019):
"1. Ziffer 2 des Entscheides der Vorinstanz vom 15. Januar 2019 (…) sei auf-
zuheben;
2. Die Beschwerdegegnerin sei zu verpflichten, der Beschwerdeführerin eine
Entschädigung für die Enteignung gemäss Ziffer 1 des Entscheides der
Vorinstanz vom 15. Januar 2019 (…) von Fr. 1'547'098.20 zu zahlen;
3. Eventualiter zu Ziff. 2: Es sei die Beschwerdegegnerin zu verpflichten, der
Beschwerdeführerin eine Entschädigung für die Enteignung gemäss Zif-
fer 1 des Entscheides der Vorinstanz vom 15. Januar 2019 (…) von
Fr. 762'348.20 zu zahlen;
4. Subeventualiter zu Ziff. 3: Es sei die Sache zur Bemessung der Entschä-
digung an die Vorinstanz zurückzuweisen;
5. Die Kosten sowie eine angemessene Parteienschädigung für das vorlie-
gende Beschwerdeverfahren seien der Beschwerdegegnerin zu überbin-
den."
Die Enteignete rügt in der Hauptsache, die ESchK habe eine falsche Be-
rechnungsmethode angewendet. Bei unbebauten Grundstücken sei auf die
Methode der Rückwärtsrechnung und nicht auf die Vergleichsmethode ab-
zustellen. In der Gemeinde B._______ stehe kein Bauland zum Verkauf,
weshalb es an Vergleichspreisen fehle. Der Durchleitungsvertrag und auch
das Enteignungsgesetz sähen vor, dass die projektierte, bessere Nutzung
des Grundstücks zu entschädigen sei. Das Grundstück habe sie gekauft,
um darauf ein Neubau – ein Mehrfamilienhaus mit Tankstelle für Benzin,
A-742/2019, A-978/2019
Seite 5
Diesel und Gas sowie Verkaufsfläche – zu errichten. Wenn sie nun infolge
der Baubeschränkung nur noch einen Neubau ohne Tankstelle und mit klei-
neren Gebäudemassen realisieren könne, führe das zu geringeren Miet-
zinserträgen. Zudem würden auch bei einem derart reduzierten Projekt
Mehrkosten von Fr. 484'798.20 anfallen für das Bauen ohne Kran sowie
die zwingend notwendigen baulichen Schutzmassnahmen (u.a. Massiv-
bauweise, Brandschutzmassnahmen). Der Kaufpreis, so die Enteignete in
der weiteren Begründung, sei für die Festlegung der enteignungsrechtli-
chen Entschädigung unerheblich. Die Regelung im Kaufvertrag sei aufge-
nommen worden, um im Hinblick auf die Schenkungssteuer zu verhindern,
dass ein Teilschenkungswille vermutet werde. Im Übrigen könnten Private
im Rahmen des Gesetzes den Kaufpreis frei verhandeln. Werde die Kauf-
summe vorliegend berücksichtigt, verletze dies die Eigentumsgarantie und
das Willkürverbot. In Anwendung der Methode der Rückwärtsrechnung be-
laufe sich die zu entschädigende Differenz zwischen dem Verkehrswert
des Grundstücks bei besserer Verwendung (Fr. 2'024'100.-) und dem Ver-
kehrswert des belasteten Grundstücks (Fr. 477'001.80) auf gesamthaft
Fr. 1'547'098.20.
Eventualiter rügt die Enteignete, selbst wenn die Vergleichsmethode anzu-
wenden wäre, liege eine fehlerhafte Sachverhaltsfeststellung vor. Für den
Verkehrswert des unbelasteten Grundstücks stütze sich die ESchK auf den
von der Gemeinde B._______ angegebene Preis von Fr. 250.-/m2 für Ge-
werbeland ab. Dies obschon in der Gemeinde gar kein Gewerbeland zum
Verkauf stehe. Auch liege ihre Parzelle in der Wohn- und Gewerbezone,
womit der Preis höher anzusetzen sei als bei blossem Gewerbeland. Sie
gehe von einem Verkehrswert des unbelasteten Grundstücks von
Fr. 450.-/m2 aus, was im Bestreitungsfalle mittels Gutachten festzustellen
sei. Dieser Preis entspreche auch demjenigen einer Landverkehrswertbe-
rechnung nach der Lageklassenmethode. Zu rügen sei, dass die ESchK
den Minderwert auf Fr. 100.-/m2 resp. Fr. 150.-/m2 festgesetzt habe, ohne
die Höhe der Reduktion zu begründen. Zudem sei – wohl wegen eines
Schreibfehlers – mit einer eingeschränkt bebaubaren Fläche von 438 m2
statt der tatsächlichen 483 m2 gerechnet worden. Sollte wider Erwarten
doch der Vergleichsmethode den Vorzug gegeben werden, sei die Ent-
schädigung somit richtigerweise auf Fr. 277'550.- (Fr. 350.- x 379 m2 +
Fr. 300.- x 483 m2) zu erhöhen. Hinzu komme eine Inkonvenienzentschä-
digung von Fr. 484'798.20 für das Bauen ohne Kran sowie für bauliche
Schutzmassnahmen, welche die ESchK gänzlich unberücksichtigt gelas-
sen habe.
A-742/2019, A-978/2019
Seite 6
D.b In der Beschwerdeantwort vom 14. März 2019 beantragt die Swissgrid
AG (Beschwerdegegnerin; nachfolgend: Enteignerin), die Beschwerde
vom 11. Februar 2019 sei kostenpflichtig abzuweisen.
Die Enteignerin weist in ihrer Begründung vorab darauf hin, der Teil der
Parzelle, der mit keiner Baubeschränkung belegt sei, weise eine Grösse
von 483 m2 auf und nicht die im Entscheid angegebene Grösse von
438 m2. Der Fehler sei im Beschwerdeverfahren zu korrigieren. Dem
Rechtsbegehren 2 der Enteigneten sei sodann entgegenzuhalten, dass die
ESchK in Übereinstimmung mit der ständigen bundesgerichtlichen Recht-
sprechung zu Recht die Vergleichsmethode angewendet habe. Es könnten
genügend Vergleichsobjekte aus vergangenen Jahren oder aus ähnlichen
Gemeinden heranzogen werden. Die von der Enteigneten vorgenommene
Rückwärtsrechnung hingegen führe methodenbedingt zu völlig übersetz-
ten Resultaten. Die Enteignete habe ein von Anbeginn an unrealistisches
Bauprojekt vorgelegt. Die gesetzlichen Leitungsabstände seien nicht ein-
gehalten. Eine Tankstelle mit Verkaufsfläche sei an diesem Ort – mit einer
einspurigen Zufahrtsstrasse zu einem einzigen Gehöft – aufgrund der Er-
schliessungssituation höchst problematisch und könne weitab vom Dorf-
kern und der Hauptverkehrsachse nicht rentabel betrieben werden. Die
Nutzungsdichte sprenge den quartierüblichen Rahmen deutlich und deren
Vereinbarkeit insbesondere mit den Gestaltungsvorschriften des Bauregle-
ments der Gemeinde B._______ wäre zu überprüfen. Offen sei auch, ob
die vom Baureglement vorgeschriebene Grünflächenziffer eingehalten sei.
Ferner erscheine es fraglich, ob die Wohnungen mit ihren einzig an der
Parzellenform optimierten Grundrissen und mit einer Tankstelle im Erdge-
schoss im vorgesehenen Preissegment je Mieter finden würden. Die gel-
tend gemachten höheren Gestehungskosten seien hypothetisch und wür-
den ebenfalls voraussetzen, dass das Projekt verwirklicht werden könnte.
Im Übrigen vertritt die Enteignerin die Ansicht, im Rahmen der Vergleichs-
methode habe die ESchK der Enteigneten eine zu hohe Entschädigung
zugesprochen. Sie sehe sich deshalb zur Anschlussbeschwerde veran-
lasst.
D.c Mit Vernehmlassung vom 14. März 2019 schliesst die ESchK (nachfol-
gend: Vorinstanz) auf Abweisung der Beschwerde vom 11. Februar 2019.
Zur Begründung verweist sie im Wesentlichen auf die Erwägungen des an-
gefochtenen Entscheids.
A-742/2019, A-978/2019
Seite 7
D.d In der Replik vom 9. Mai 2019 nimmt die Enteignete zur Vernehmlas-
sung und zur Beschwerdeantwort Stellung. Sie hält daran fest, dass man-
gels vorhandener Vergleichspreise die Methode der Rückwärtsrechnung
anzuwenden sei. Ergänzend legt sie dar, im Rahmen einer Ausnahmebe-
willigung des ESTI sei es möglich, den gesetzlichen Bauabstand zur Lei-
tung zu unterschreiten. Es sei durchaus legitim, das Grundstück maximal
auszunutzen. Es entspreche dem Planungsgrundsatz, dass mit Landreser-
ven haushälterisch umzugehen sei. Dass dem Projekt aufgrund der Nut-
zungsdichte der Bauabschlag erteilt würde, sei aufgrund des Mehrwerts für
die Gemeinde unwahrscheinlich. Für einen rentablen Tankstellenbetrieb
sei die Nähe zum Dorfkern nicht erforderlich. Der nahe gelegene Betrieb
der C._______ GmbH zeige, dass am fraglichen Ort sehr wohl ein rentabler
Betrieb möglich sei. Auch seien vor allem Neubauwohnungen in der Ge-
meinde begehrt, da gegenwärtig kein Bauland verfügbar sei.
D.e Mit Duplik vom 3. Juni 2019 bleibt die Enteignerin unter Verweis auf
ihre bisherigen Ausführungen bei ihrem Antrag auf Abweisung der Be-
schwerde.
D.f Auf Aufforderung der Instruktionsrichterin hin reicht die Vorinstanz am
25. Juni 2019 eine Liste von acht Baulandobjekten im Umkreis von 20 km
um B._______ ein. Die ermittelten Preise für Bauland liegen zwischen
Fr. 100.-/m2 (Mischzone) und Fr. 275.-/m2 (Dorfzone).
Die Anwendung der Vergleichsmethode sei richtig, so die Vorinstanz in ih-
rer Duplik vom 25. Juni und 22. Juli 2019, denn in der Umgebung von
B._______ gebe es genügend Vergleichsobjekte. Die nun erhobenen Ver-
gleichspreise, welche tatsächlich gehandelt noch tiefer liegen dürften, wür-
den zeigen, dass der Verkehrswert von Fr. 250.- m2 ohne Freileitung an der
oberen Grenze liege. Wegen der Klausel von Art. 6 des Durchleitungsver-
trages habe sie sich im Entscheid nicht auf den Verkaufspreis abgestützt.
Die Beschwerde der Enteigneten beruhe auf einer Fehlannahme, denn
auch bei der Methode der Rückwärtsrechnung müsse eine Ausnützung ge-
wählt werden, die den örtlichen Gegebenheiten angepasst und realistisch
sei. Zudem seien die angenommenen Mietwerte an diesem Ort und an die-
ser Lage nicht realisierbar. Der Standort sei für den Betrieb einer Tankstelle
beschränkt geeignet, da er nicht unmittelbar an der (…)strasse liege und
jene Strasse grundsätzlich nur der Erschliessung von B._______ diene.
D.g Die Enteignete erklärt am 25. Juli 2019, auf die Einreichung von
Schlussbemerkungen zu verzichten.
A-742/2019, A-978/2019
Seite 8
D.h In den Schlussbemerkungen vom 8. August 2019 sieht sich die Ent-
eignerin durch die von der Vorinstanz nachträglich erhobenen Vergleichs-
preise in ihrem Standpunkt bestätigt.
E.
E.a Am 25. Februar 2019 reicht die Enteignerin (Anschlussbeschwerdefüh-
rerin) Anschlussbeschwerde ein. Das Bundesverwaltungsgericht nimmt
diese unter der Verfahrensnummer A-978/2019 an Hand. Die Enteignerin
stellt folgende Rechtsbegehren:
"1. Ziffer 2 Satz 1 des Entscheids der ESchK vom 15. Januar 2019 sei aufzu-
heben. Die Entschädigung für die Enteignung sei gerichtlich auf
CHF 26'530.00 festzulegen.
Eventualbegehren (…): Die Entschädigung für die Enteignung sei gericht-
lich auf weniger als CHF 100'650.00 festzulegen.
2. Ziffer 3 des Entscheids der ESchK vom 15. Januar 2019 sei aufzuheben.
De Verfahrenskosten der ESchK seien nach Art. 114 Abs. 2 EntG der Ent-
eigneten aufzuerlegen.
Eventualbegehren (…): Die Verfahrenskosten der ESchK seien unter Be-
rücksichtigung von Art. 114 Abs. 2 EntG teilweise zu Lasten der Enteigne-
ten zu verlegen.
3. Ziffer 4 des Entscheids der ESchK vom 15. Januar 2019 sei aufzuheben.
Der Enteigneten seien keine Parteikosten zuzusprechen. Die Enteignete
sei zu verpflichten, der Enteignerin Parteikosten von pauschal
CHF 5'000.00 zu entrichten.
Eventualbegehren (…): Die Parteikosten seien unter Berücksichtigung
von Art. 115 EntG teilweise zu Lasten der Enteigneten zu verlegen.
4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen für das vorliegende (Anschluss-)
Beschwerdeverfahren."
Zur Begründung bringt die Enteignerin in der Hauptsache vor, ihr Verhand-
lungsangebot im vorinstanzlichen Verfahren dürfe für die Entschädigungs-
bemessung nicht ausschlaggebend sein. Den hohen Betrag habe sie nur
im Hinblick auf eine gütliche Einigung angeboten und dies ohne Kenntnis
des konkreten Kaufpreises. Die Enteignete habe im Jahr 2014 ein Grund-
stück erworben, das schon mit einer Durchleitungsdienstbarkeit belastet
gewesen sei. Zu entschädigen sei nur der Schaden, der mit der vorliegen-
A-742/2019, A-978/2019
Seite 9
den Baubeschränkung zusätzlich entstanden sei. Im Rahmen der Diffe-
renzmethode sei für den Verkehrswert des unbelasteten Grundstücks auf
den konkreten Kaufpreis von Fr. 95'000.- (Fr. 110.-/m2) abzustellen. Der
Kaufpreis spiegle die Besonderheiten der Parzelle, wie z.B. die Lage, wider
und der Preis dürfte seit 2014 kaum gestiegen sein. Mit der nun hinzuge-
kommenen Baubeschränkung verliere das Grundstück nicht den gesamten
Marktwert. Im unmittelbaren Leitungsbereich könne die Parzelle weiterhin
als Lager-, Parkplatz- oder als Grünfläche genutzt werden. Da nur eine
Baubeschränkung und kein Bauverbot bestehe, wären dort selbst eine vom
ESTI mittels Ausnahmebewilligung genehmigte, bauliche Nutzung nicht
ausgeschlossen. Der übrige Teil der Parzelle erleide keine oder nur eine
geringfügige Einschränkung. Höhere Bauten könnten auf diesem Teil wei-
terhin errichtet werden. Die vom Baureglement der Gemeinde B._______
vorgeschriebene Grünfläche könne dabei auf die von der Baubeschrän-
kung betroffene Fläche gelegt werden. Mit Südwesten sei das ohnehin die
Sonnenseite. Bei sorgfältiger architektonischer Planung wirke sich die Bau-
beschränkung somit kaum nachteilig auf den übrigen Teil der Parzelle aus.
Angesichts der verbleibenden Nutzungsmöglichkeiten sei die Entschädi-
gung somit auf Fr. 26'530.- herabzusetzen (Fr. 70.- x 379 m2). Eventualiter
macht die Enteignerin geltend, die Enteignungsentschädigung dürfe keine
wirtschaftliche Besserstellung bewirken. Da die Nutzung des Grundstücks
nur teilweise beeinträchtigt werde, könne die Teilenteignung nicht zu einer
Entschädigung führen, die höher als der Kaufpreis liege. Die zugespro-
chene Entschädigung sei deshalb deutlich zu reduzieren.
Schliesslich beanstandet die Enteignerin, die Enteignete verfolge keine be-
rechtigten Interessen, weshalb die Verfahrens- und Parteikosten antrags-
gemäss neu zu verlegen seien. Die Enteignete habe rund 26-mal mehr
verlangt, als ihr die Vorinstanz zugesprochen habe und rund 100-mal mehr,
als die Enteignerin für angezeigt erachte. Es handle sich um eine offen-
sichtlich übersetzte Forderung. Diese sei auch als missbräuchlich zu er-
achten, da schon beim Kauf die eingeschränkte Nutzbarkeit der Parzelle
bekannt gewesen sei. Die fehlende Bewilligungsfähigkeit des Bauprojekts
sei offensichtlich. Ausserdem habe die Enteignerin für den Fall einer gütli-
chen Einigung eine höhere Entschädigung angeboten. Entsprechend sei
es auch gerechtfertigt, die Kosten für das Beschwerdeverfahren der Ent-
eigneten aufzuerlegen und der Enteignerin eine Parteientschädigung zu-
zusprechen.
E.b In der Vernehmlassung vom 22. März 2019 verzichtet die Vorinstanz
auf einen Antrag zur Anschlussbeschwerde. Zur Begründung verweist sie
A-742/2019, A-978/2019
Seite 10
auf den angefochtenen Entscheid sowie auf ihre Stellungnahme vom
14. März 2019.
E.c In der Beschwerdeantwort vom 4. April 2019 beantragt die Enteignete
(Anschlussbeschwerdegegnerin), die Anschlussbeschwerde vom 25. Feb-
ruar 2019 sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei.
In formeller Hinsicht stellt sich die Enteignete auf den Standpunkt, die Vor-
instanz habe den Anträgen der Enteignerin vollumfänglich entsprochen, in-
dem sie die Entschädigung gerichtlich bestimmt und die Kosten ordentlich
verlegt habe. Die Enteignerin habe erstmals in der Anschlussbeschwerde
die Enteignungsentschädigung beziffert und eine Kostenverlegung zu Las-
ten der Enteigneten beantragt. Im Beschwerdeverfahren könnten nicht
mehr oder etwas anderes zugesprochen werden, als vorinstanzlich bean-
tragt. Neue Rechtsbegehren seien im Beschwerdeverfahren unzulässig.
Aus den genannten Gründen sei auf die Anschlussbeschwerde nicht ein-
zutreten. In materieller Hinsicht bestreitet die Enteignete im Einzelnen die
Ausführungen der Enteignerin in der Anschlussbeschwerde. Sie bekräftigt,
dass keine Überentschädigung zu verzeichnen sei. Da sie nachvollzieh-
bare Interessen verfolge, sei auch nicht von der Regel abzuweichen, dass
die Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens sowie des Beschwerdeverfah-
rens von der Enteignerin zu tragen seien.
E.d Die Enteignerin erklärt am 1. Mai 2019, auf eine weitere Stellung-
nahme zu verzichten.
F.
Auf die weiteren Vorbringen und die sich in den Akten befindlichen Schrift-
stücke wird, soweit für den Entscheid relevant, in den nachfolgenden Er-
wägungen eingegangen.

Das Bundesverwaltungsgericht zieht in Erwägung:
1.
1.1 Aus prozessökonomischen Gründen können einzelne, rechtlich oder
sachlich zusammenhängende Verfahren vereinigt werden (MOSER/
BEUSCH/KNEUBÜHLER, Prozessieren vor dem Bundesverwaltungsgericht,
2. Aufl. 2013, Rz. 3.17 mit Hinweisen).
A-742/2019, A-978/2019
Seite 11
Dem Hauptverfahren A-742/2019 und dem Anschlussbeschwerdeverfah-
ren A-978/2019 liegen dasselbe Anfechtungsobjekt zugrunde und es stel-
len sich gleiche oder ähnliche Rechtsfragen. Es rechtfertigt sich daher aus
prozessökonomischen Gründen, die beiden Verfahren unter der erstge-
nannten Verfahrensnummer zu vereinigen.
1.2 Entscheide der Eidgenössischen Schätzungskommissionen unterlie-
gen der Beschwerde an das Bundesverwaltungsgericht (Art. 77 Abs. 1 des
Bundesgesetzes vom 20. Juni 1930 über die Enteignung [Enteignungsge-
setz, EntG, SR 711]). Dieses ist demnach sachlich zur Beurteilung der vor-
liegenden Beschwerde zuständig. Das Beschwerdeverfahren richtet sich
nach dem Verwaltungsgerichtsgesetz vom 17. Juni 2005 (VGG, SR
173.32), soweit das Enteignungsgesetz nichts anderes bestimmt (vgl.
Art. 77 Abs. 2 EntG). Das VGG verweist in Art. 37 seinerseits ergänzend
auf die Regeln des Verwaltungsverfahrensgesetzes vom 20. Dezember
1968 (VwVG, SR 172.021).
1.3 Nach Art. 78 Abs. 1 EntG sind insbesondere die Hauptparteien des Ent-
eignungsverfahrens zur Beschwerde befugt. Gemäss Art. 48 Abs. 1 VwVG
ist zur Beschwerde berechtigt, wer vor der Vorinstanz am Verfahren teilge-
nommen oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat, durch die an-
gefochtene Verfügung besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Inte-
resse an deren Aufhebung oder Änderung hat.
Die Enteignete nahm als Hauptpartei am vorinstanzlichen Verfahren teil,
drang jedoch mit ihrer Forderung nur teilweise durch. Sie ist somit sowohl
formell als auch materiell beschwert und ohne Weiteres zur Beschwerde
legitimiert.
1.4 Auf die frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde der Enteigne-
ten vom 11. Februar 2019 ist einzutreten (Art. 50 Abs. 1 und Art. 52 Abs. 1
VwVG).
2.
2.1 Die Enteignerin reichte am 25. Februar 2019 Anschlussbeschwerde
ein.
2.2 Gemäss Art. 78 Abs. 2 EntG kann die Gegenpartei innert zehn Tagen
nach Empfang der Mitteilung von der Beschwerde beim Bundesverwal-
tungsgericht den Anschluss erklären und dabei selbständige Anträge stel-
len. Die Anschlussbeschwerde ermöglicht es derjenigen Partei, die selber
A-742/2019, A-978/2019
Seite 12
keine Beschwerde erhoben hat, sich den Anträgen des Hauptbeschwerde-
führers nicht nur zu widersetzen, sondern eine Abänderung des angefoch-
tenen Entscheids zu ihren Gunsten zu beantragen (vgl. MOSER/BEUSCH/
KNEUBÜHLER, a.a.O., Rz. 2.103, HESS/WEIBEL, Das Enteignungsrecht des
Bundes, Band I, 1986, Art. 78 Rz. 6; vgl. hierzu auch nachfolgend E. 15).
2.3 Die Beschwerde der Enteigneten richtet sich gegen die Höhe der Ent-
eignungsentschädigung, womit es der Enteignerin offensteht, mit An-
schlussbeschwerde die Herabsetzung der Entschädigung zu verlangen.
Entgegen der Ansicht der Enteigneten sieht das Enteignungsrecht nicht
vor, dass die Enteignerin die zu zahlende Entschädigung in ihrem Gesuch
um Einleitung des Enteignungsverfahrens beziffern muss. Schon die Be-
zifferung der Entschädigungsforderung des Eigentümers nach Art. 36
Bst. a EntG ist eine blosse Formvorschrift, aber kein Gültigkeitserfordernis
(vgl. BGE 102 1b 280 E. 1b; HESS/WEIBEL, a.a.O., Art. 36 Rz. 7; je mit Hin-
weisen). Dies muss umso mehr für die Enteignerin gelten, zumal es ihr bei
Einleitung des Enteignungsverfahrens an den erforderlichen Informationen
fehlen dürfte, um die zu zahlende Entschädigung abzuschätzen. Die Ent-
eignerin durfte daher ihr Rechtsbegehren erst anlässlich der Einreichung
der Anschlussbeschwerde beziffern. Die Enteignerin ist Hauptpartei im
Sinne von Art. 78 Abs. 1 EntG. Ihr kommt ein schützenswertes Interesse
an der Anschlussbeschwerde zu, würde sich doch im Falle einer Gutheis-
sung die Enteignungsentschädigung reduzieren. Das Rechtsbegehren 1
der Anschlussbeschwerde ist daher zulässig.
Ob des Weiteren auch auf die Rechtsgehren 2 und 3 der Anschlussbe-
schwerde einzutreten ist, welche die in der Hauptbeschwerde unangefoch-
ten gebliebenen Kosten- und Entschädigungsfolgen betreffen, kann – wie
in E. 15 noch zu sehen sein wird – vorliegend offenbleiben.
2.4 Auf die frist- und formgerecht eingereichte Anschlussbeschwerde ist
demnach – vorbehältlich der Ausführungen in E. 15 – einzutreten.
3.
Das Bundesverwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid
auf Rechtsverletzungen – einschliesslich unrichtiger oder unvollständiger
Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts und Rechtsfehler bei der
Ausübung des Ermessens – sowie auf Angemessenheit hin (vgl. Art. 49
VwVG). Es hat aber seine angestammte Rolle als richterliche Behörde zu
respektieren und nicht sein eigenes Ermessen anstelle desjenigen der Vor-
A-742/2019, A-978/2019
Seite 13
instanz zu setzen. Ein Ermessensspielraum der Vorinstanz ist zu respek-
tieren (BGE 129 II 331 E. 3.2). Das Bundesverwaltungsgericht übt daher
Zurückhaltung und greift in Gewichtungsfragen nicht leichthin in den Spiel-
raum der Vorinstanz ein, wenn sich diese durch besonderen Sachverstand
auszeichnet und wenn sie über einen gewissen Handlungsspielraum ver-
fügen muss. So ist der Vorinstanz insbesondere die Wahl zwischen meh-
reren angemessenen Lösungen zu überlassen (BGE 133 II 35 E. 3). So-
weit es um die Beurteilung von ausgesprochenen Spezialfragen geht, in
denen die Vorinstanz über ein besonderes Fachwissen verfügt, weicht es
nicht ohne Not von deren Auffassung ab. Das Bundesverwaltungsgericht
hebt einen Ermessensentscheid deshalb nur dann auf, wenn die Vor-
instanz von dem ihr zustehenden Ermessen einen falschen Gebrauch ge-
macht hat, indem sie grundlos von in Rechtsprechung und Lehre anerkann-
ten Grundsätzen abgewichen ist, sachfremde Gesichtspunkte berücksich-
tigt hat, rechtserhebliche Umstände unberücksichtigt liess oder sich das
Ergebnis als offensichtlich unbillig, als in stossender Weise ungerecht er-
weist (vgl. zum Ganzen BGE 135 II 296 E. 4.4.3, 133 II 35 E. 3, 130 II 449
E. 4.1; BVGE 2010/19 E. 4.2; Urteil des BVGer A-6731/2014 vom 9. Januar
2017 E. 2; HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht,
7. Aufl., 2016, Rz. 442 ff., MOSER/BEUSCH/KNEUBÜHLER, a.a.O., Rz 2.154
und 2.163). Im vorliegenden Fall bedeutet dies namentlich, dass das Bun-
desverwaltungsgericht überprüft, ob die Vorinstanz eine mögliche, recht-
lich zulässige Lösung getroffen hat, sich bei der Wahl der Schätzungsme-
thode von nachvollziehbaren Überlegungen leiten liess, die erheblichen
Argumente berücksichtigt hat und die gewählte Vorgehensweise zu einem
sachgerechten Ergebnis führt. Hat die Vorinstanz ihr Ermessen bei der Er-
mittlung des Minderwertes korrekt ausgeübt, ist das Ergebnis weder zu
korrigieren noch darf von der vorinstanzlichen Schätzungs- bzw. Berech-
nungsmethode abgewichen werden.
4.
4.1 Eine Enteignung kann nur gegen volle Entschädigung erfolgen (Art. 26
der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom
18. April 1999 [BV, SR 101] und Art. 16 EntG). Bei einer Enteignung soll
der Enteignete keinen Verlust erleiden, aber auch keinen Gewinn erzielen;
wirtschaftlich ist er gleich zu stellen wie ohne Enteignung (BGE 122 I 168
E. 4b, 93 I 554 E. 3; PETER HÄNNI, Planungs-, Bau- und besonderes Um-
weltschutzrecht, 6. Aufl. 2016, S. 647, HESS/WEIBEL, a.a.O., Art. 16 Rz. 4).
Bei der Festsetzung der Entschädigung sind alle Nachteile zu berücksich-
tigen, die dem Enteigneten aus der Entziehung oder Beschränkung seiner
A-742/2019, A-978/2019
Seite 14
Rechte erwachsen. Zu vergüten sind nach Art. 19 EntG der volle Verkehrs-
wert des enteigneten Rechts (Bst. a), bei Inanspruchnahme nur eines Teils
eines Grundstücks auch der Betrag, um den der Verkehrswert des verblei-
benden Teils sich vermindert (Bst. b; sog. Minderwert) sowie alle weiteren
dem Enteigneten verursachten Nachteile, die sich nach dem gewöhnlichen
Lauf der Dinge als Folge der Enteignung voraussehen lassen (Bst. c; sog.
Inkonvenienzentschädigung). Bei einer Zwangsbelastung eines Grundstü-
ckes mit einem dinglichen Recht auf dem Weg der formellen Enteignung
sind in Bezug auf die Entschädigungsbemessung die Grundsätze über die
Teilenteignung anwendbar (Art. 19 Bst. b EntG). Die Berechnung des
Schadens erfolgt nach der sog. Differenzmethode, indem der Verkehrswert
des Grundstücks ohne die Last dem Verkehrswert des belasteten Grund-
stücks gegenübergestellt wird (vgl. zum Ganzen BGE 129 II 420 E. 3.1.1;
Urteile des BGer 1C_163/2017 vom 18. Juli 2017 E. 2 und 1C_356/2013
vom 5. März 2014 E. 2.1.1; HESS/WEIBEL, a.a.O., Art. 19 Rz. 173; je mit
Hinweisen). Trotz der Aufgliederung in einzelne Komponenten bildet die
Entschädigung grundsätzlich materiell und formell eine Einheit (HESS/WEI-
BEL, a.a.O., Art. 19 Rz. 13; vgl. BGE 105 Ib 327 E. 1; BVGE 2014/35
E. 2.3.2; HÄNNI, a.a.O., S. 649).
4.2 Der Verkehrswert entspricht dem Erlös, der für das enteignete Recht
bei Veräusserung im freien Handel hätte erzielt werden können und hängt
von den Erwartungen ab, die Kaufinteressenten hinsichtlich Art und Inten-
sität der möglichen Nutzung hegen. Bei der Ermittlung des Verkehrswerts
sind alle Faktoren zu berücksichtigen, die im freien Handel nach der Erfah-
rung des täglichen Lebens geeignet sind, den Preis des Grundstücks zu
beeinflussen, seien sie rechtlicher oder tatsächlicher, allgemeiner oder be-
sonderer, das heisst spezifisch auf das zu beurteilende Objekt bezogener
Natur (HESS/WEIBEL, a.a.O., Art. 19 Rz. 50 ff. mit Hinweisen). Der Ver-
kehrswert einer Liegenschaft wird auch von den zukünftigen Nutzungs-
möglichkeiten beeinflusst. Die Möglichkeit einer besseren Verwendung ist
bei der Ermittlung des Verkehrswertes daher zu berücksichtigen, wenn sie
am Stichtag bereits bestanden hat oder, ohne die Enteignung, in nächster
Zukunft mit hoher Wahrscheinlichkeit zu erwarten gewesen wäre; bloss
theoretische Möglichkeiten oder vage Aussichten auf eine zukünftige güns-
tigere Nutzung genügen demgegenüber nicht (vgl. BGE 134 II 176 E. 11.4,
134 II 49 E. 13.3; Urteile des BVGer A-957/2016 vom 14. Dezember 2016
E. 6.1 und A-2153/2012 vom 1. April 2014 E. 9.3.4; HESS/WEIBEL, a.a.O.,
Art. 19 Rz. 56 ff. und Art. 20 Rz. 1; vgl. auch Art. 20 Abs. 1 EntG).
A-742/2019, A-978/2019
Seite 15
4.3 Zur Ermittlung des relevanten Verkehrswertes stehen verschiedene
Methoden zur Verfügung. Der zu entschädigende Verkehrswert ist primär
anhand von Vergleichspreisen festzulegen (statistische Methode oder Ver-
gleichsmethode). Was eine unbestimmte Vielzahl von Kaufinteressenten
auf dem freien Markt für das enteignete Grundstück bezahlt hätte, lässt
sich am zuverlässigsten aufgrund der tatsächlich gehandelten Preise für
vergleichbare Liegenschaften ermitteln. Allerdings führt diese Methode nur
zu richtigen Resultaten, wenn Vergleichspreise in genügender Zahl für Ob-
jekte ähnlicher Beschaffenheit zur Verfügung stehen. An diese Vorausset-
zung dürfen jedoch nicht zu hohe Anforderungen gestellt werden. So erfor-
dert die Vergleichbarkeit nicht, dass in Bezug auf Lage, Grösse, Erschlies-
sungsgrad und Ausnützungsmöglichkeit praktisch Identität besteht. Unter-
schieden der Vergleichsgrundstücke kann durch Preiszuschläge oder -ab-
züge Rechnung getragen werden. Auch braucht das Vergleichsgrundstück
nicht im selben Quartier zu liegen, sofern es hinsichtlich Lage, Umgebung,
Ausnützungsmöglichkeit usw. dem Schätzungsobjekt ähnlich ist. In der Re-
gel lässt sich selbst aus vereinzelten Vergleichspreisen auf das allgemeine
Preisniveau schliessen. Sind nur wenige Kaufpreise bekannt, müssen
diese besonders sorgfältig untersucht und können sie nur zur Entschädi-
gungsbestimmung verwendet werden, wenn dem Vertragsabschluss nicht
– wie etwa bei Verkäufen unter Verwandten sowie bei Arrondierungs- und
ausgesprochenen Spekulationskäufen – unübliche Verhältnisse zugrunde
liegen. Nur wenn überhaupt keine Vergleichspreise vorhanden sind, dürfen
sich die Schätzungsbehörden auf die ausschliessliche Anwendung von
Methoden beschränken, die – wie die Lageklassenmethode oder die Me-
thode der Rückwärtsrechnung – auf blosse Hypothesen abstellen, auf
heute nicht mehr durchwegs geltenden Rentabilitätsüberlegungen beruhen
und bei denen das Ergebnis selbst durch kleinere Erhöhungen oder Re-
duktionen der Ausgangswerte fast beliebig verändert werden kann (vgl.
BGE 122 I 168 E. 3a, 115 Ib 408 E. 2c, 114 Ib 286 E. 7, 102 Ib 353 E. 2;
Urteil des BGer 1C_473/2017 vom 3. Oktober 2018 E. 3.4; HÄNNI, a.a.O.,
S. 660, HESS/WEIBEL, a.a.O., Art. 19 Rz. 95; je mit Hinweisen).
5.
Ein Teil der streitbetroffenen Parzelle wird von der bestehenden Hochspan-
nungsfreileitung überspannt. Mit Durchleitungsvertrag vom 15. März 1972
konnten die für die Errichtung und Betrieb der Leitung erforderlichen Durch-
leitungsrechte unter Ausrichtung einer Entschädigung von Fr. 100.- freihän-
dig erworben werden. Der Vertrag sieht vor, dass die Entschädigung für die
Durchleitungsrechte nach 50 Jahren und bei Fortbestand der Leitung neu
zu bestimmen ist. Diese Frist ist gegenwärtig noch nicht abgelaufen. Auf
A-742/2019, A-978/2019
Seite 16
die sofortige Errichtung einer dienstbarkeitsrechtlichen Baubeschränkung
wurde verzichtet und stattdessen in Art. 6 die folgende Klausel aufgenom-
men: "Sollte eine spätere Überbauung oder sonstige veränderte Benüt-
zungsweise der belasteten Grundstücke durch die Leitung verunmöglicht
oder wesentlich erschwert werden, so werden sich die Werke mit dem
Grundeigentümer neu verständigen, oder falls das nicht möglich ist, den
dem Grundeigentümer daraus erwachsenen Schaden durch ein Expro-
priationsverfahren festsetzen lassen." Der Durchleitungsvertrag verpflich-
tet den damaligen Grundeigentümer sowie die Nachbesitzer. Nach der Um-
zonung von der Landwirtschafts- in die Bauzone im Jahr 1977 und auf-
grund des konkreten Bauvorhabens der Enteigneten, die das Grundstück
im Jahr 2014 gekauft hat, sah sich die Enteignerin veranlasst, das Enteig-
nungsverfahren einzuleiten. Mit Entscheid der Vorinstanz vom 15. Januar
2019 wurde dem Enteignungsgesuch stattgegeben und die Parzelle
dienstbarkeitsrechtlich mit einer Baubeschränkung unter Bezugnahme auf
die Sicherheitsabstände gemäss Elektrizitätsgesetzgebung belastet. Die
auf dem Enteignungsweg errichtete Eigentumsbeschränkung ist vorlie-
gend unangefochten geblieben. Zwischen den Parteien ist indes strittig ge-
blieben, wie die Enteignungsentschädigung zu bemessen ist. Auf die
Haupt- sowie auf die Anschlussbeschwerde ist nachfolgend im Einzelnen
einzugehen.
6.
6.1 In der Hauptbeschwerde macht die Enteignete im Wesentlichen gel-
tend, mangels vorhandener Vergleichsobjekte sei nicht die Vergleichsme-
thode, sondern die Methode der Rückwärtsrechnung oder auch die Lage-
klassenmethode anzuwenden. Bei Anwendung dieser Methoden belaufe
sich die Entschädigungssumme auf Fr. 1'547'098.20.
6.2 Wenn sich Vergleichspreise ermitteln lassen, ist gemäss der dargeleg-
ten Rechtsprechung der Vergleichsmethode Vorrang einzuräumen. Auch
im vorliegenden Fall eines unüberbauten Grundstücks ist die Methode der
Rückwärtsrechnung oder auch die Lageklassenmethode praxisgemäss nur
subsidiär anzuwenden (vgl. SVKG - Schweizerische Vereinigung kantona-
ler Grundstückbewertungsexperten [Hrsg.], Das Schweizerische Schätzer-
handbuch, 5. Aufl., 2019, S. 282, HÄNNI, a.a.O., S. 660 f., je mit Hinwei-
sen). Die Vorinstanz reichte im Beschwerdeverfahren eine Liste ein, die die
Preise von acht Baulandparzellen im Umkreis von 20 km um B._______
erfasst. Von der Enteigneten wird anlässlich der Schlussbemerkungen
nicht substantiiert geltend gemacht, dass die Vergleichsobjekte, die von
A-742/2019, A-978/2019
Seite 17
der fachkundigen Vorinstanz nachträglich ermittelt wurden, sich von der
streitbetroffenen Parzelle wesentlich unterscheiden würden. Anhalts-
punkte, die auf eine fehlende Vergleichbarkeit schliessen lassen könnten,
sind denn auch keine ersichtlich. In B._______ selbst sind zwar keine Ver-
gleichspreise für Bauland zu finden. Besonders in ländlich geprägten Ge-
bieten ist jedoch nicht zwingend vorauszusetzen, dass die Vergleichsfälle
in der gleichen Gemeinde liegen (Urteil des BGer 1C_473/2017 vom 3. Ok-
tober 2018 E. 3.4; HÄNNI, a.a.O., S. 660; je mit Hinweisen; abweichend
HESS/WEIBEL, a.a.O., Art. 19 Rz. 84 und 112). Es ist daher mit der Vor-
instanz im Ergebnis einig zu gehen, dass vorliegend genügend geeignete
Vergleichsfälle verfügbar sind, die die Anwendung der verlässlicheren Ver-
gleichsmethode erlauben. Demnach besteht kein Anlass, auf die von der
Enteigneten beantragte Methode der Rückwärtsrechnung oder auch die
Lageklassenmethode zurückzugreifen. Ihr Hauptbegehren ist daher als un-
begründet abzuweisen.
7.
7.1 Des Weiteren rügt die Enteignete, die Entschädigung sei aufgrund des
Kaufpreises, zu dem sie das Grundstück erworben habe, tiefer festgesetzt
worden, was die Eigentumsgarantie von Art. 26 BV und das Willkürverbot
verletze.
7.2 Aus dem angefochtenen Entscheid selbst ergibt sich, dass die Vor-
instanz die Entschädigung nicht nach dem Kaufpreis von Fr. 95'000.- be-
messen hat, zu dem die Enteignete das Grundstück im Jahr 2014 erworben
hat. Auf den Kaufpreis wird im Entscheid nur ergänzend Bezug genommen,
um zu unterstreichen, dass nach Ansicht der Vorinstanz die Entschädigung
eher grosszügig bemessen wurde und die weitergehenden Forderungen
der Enteigneten nicht gerechtfertigt sind. In der Vernehmlassung begrün-
det die Vorinstanz, wegen Art. 6 des Durchleitungsvertrages habe sie bei
ihrer Schätzung nicht auf den Kaufpreis abgestellt und stattdessen die Ver-
gleichsmethode angewendet. Die vorinstanzliche Entschädigungsbemes-
sung beruht somit nicht auf dem Kaufpreis, weshalb sich die Rüge der Ent-
eigneten als unbegründet erweist.
8.
8.1 Schliesslich stellt sich die Enteignete eventualiter auf den Standpunkt,
selbst wenn die Vergleichsmethode anzuwenden wäre, sei der Verkehrs-
wert des unbelasteten Grundstücks auf Fr. 450.-/m2 festzusetzen und die
A-742/2019, A-978/2019
Seite 18
Entschädigung auf insgesamt Fr. 762'348.20 zu erhöhen. Infolge der Hoch-
spannungsleitung könne sie das geplante Mehrfamilienhaus mit Tankstelle
nicht realisieren. Wenn sie ihr Bauprojekt reduzieren müsse, führe das zu
geringeren Mietzinseinnahmen. Ausserdem würden Mehrkosten für das
Bauen ohne Kran und bauliche Schutzmassnahmen anfallen. Die zuge-
sprochene Entschädigung decke somit den ihr erwachsenen Schaden bei
Weitem nicht, womit ein Verstoss gegen Art. 26 BV und Art. 16 EntG zu
rügen sei. Subeventualiter sei die Sache zur Bemessung der Entschädi-
gung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
8.2 Wie die nachträglichen Erhebungen der Vorinstanz zeigen, bewegen
sich die Vergleichspreise für Bauland zwischen Fr. 100.-/m2 (Mischzone)
und Fr. 275.-/m2 (Dorfzone). Der Verkehrswert des unbelasteten Grund-
stücks ist mit Fr. 250.-/m2 somit eher an der oberen Grenze angesetzt, liegt
aber noch nicht ausserhalb des Bereichs des Schätzungsermessens der
Vorinstanz. Der von der Enteigneten vertretene Standpunkt, der Verkehrs-
wert des unbelasteten Grundstücks sei auf Fr. 450.-/m2 zu erhöhen, ver-
mag aus den folgenden Gründen nicht zu überzeugen:
Der von der Gemeinde B._______ angegebene Preis für Bauland von
Fr. 250.-/m2, auf den sich die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid zu-
nächst stützt, bezieht sich auf Gewerbegebiet. Das Grundstück der Enteig-
neten liegt in der Wohn- und Gewerbezone. Aus den nun erhobenen Ver-
gleichspreisen ergibt sich, dass auch Bauparzellen in dieser Zone den gel-
tend gemachten Verkehrswert von Fr. 450.-/m2 bei Weitem nicht erreichen.
Ferner ist unbestritten, dass in der Gemeinde B._______ derzeit kein wei-
teres Bauland verfügbar ist. Entgegen der Ansicht der Enteigneten lässt
sich auch daraus noch nicht auf einen wesentlich höheren Verkehrswert
schliessen. Vielmehr ist davon auszugehen, dass potentielle Kaufinteres-
senten ihre Suche nach einer geeigneten Bauparzelle üblicherweise nicht
auf eine einzelne Gemeinde beschränken, sondern zumindest auch die nä-
here Umgebung in ihre Kaufüberlegungen miteinbeziehen. Wie gezeigt,
lassen sich im Umkreis von 20 km verschiedene vergleichbare Bauparzel-
len schon ab einem Preis von Fr. 100.-/m2 finden. Dass die Parzelle der
Enteigneten aufgrund ihrer Lage oder Beschaffenheit Besonderheiten auf-
weisen würde, die einen Verkehrswert des unbelasteten Grundstücks von
Fr. 450.-/m2 rechtfertigen könnten, ergibt sich nicht aus den Akten und wird
auch nicht substantiiert geltend gemacht. Im Gegenteil, der teils asymmet-
rische Grundriss der Bauparzelle könnte eher als Nachteil angesehen wer-
den. Es sind somit keine Anhaltspunkte erkennbar, die darauf schliessen
lassen, dass die vorinstanzliche Schätzung des unbelasteten Grundstücks
A-742/2019, A-978/2019
Seite 19
von Fr. 250.-/m2 zu tief bemessen sein könnte. Soweit die Enteignete dies-
bezüglich eine fehlerhafte Sachverhaltserhebung rügt, erweist sich ihr Ein-
wand im Ergebnis als unbegründet.
8.3 Angesichts der verbleibenden Nutzungsmöglichkeiten der Parzelle er-
scheint es sachgerecht, dass die Vorinstanz den zu entschädigenden Min-
derwert auf Fr. 150.-/m2 resp. Fr. 100.-/m2 geschätzt hat. Den Teil der Par-
zelle, der innerhalb des Leitungsbereichs liegt, kann die Enteignete noch
als Lager-, Parkplatz- oder auch als Grünfläche im Sinne des kommunalen
Baureglements nutzen. Eine bauliche Nutzung dieses Teils kommt indes
nur noch im Rahmen einer Ausnahmebewilligung des ESTI in Frage (vgl.
Art. 38 Abs. 5 der Leitungsverordnung vom 30. März 1994 [LeV, SR
734.31]). Auf dem übrigen Teil der Parzelle bleibt weiterhin eine sinnvolle,
wenn auch eingeschränkte bauliche Nutzung möglich.
Was die Bauabsichten der Enteigneten betrifft, ist zunächst darauf hinzu-
weisen, dass sich eine mögliche bessere Nutzung des Baulandes schon
im vorliegenden Verkehrswert des unbelasteten Grundstücks von
Fr. 250.-/m2 niederschlägt. Wie eingangs aufgezeigt, wird der Verkehrswert
einer Liegenschaft auch von den zukünftigen Nutzungsmöglichkeiten be-
einflusst. Soweit die Enteignete weitergehende Forderungen geltend
macht, halten diese einer Prüfung nicht stand. Ihr vorgelegtes Projekt eines
neu zu errichtenden Mehrfamilienhauses mit Tankstelle für Benzin, Diesel
und Gas sowie Verkaufsfläche ist bloss als vage Aussicht einer besseren
Nutzung zu qualifizieren, was gemäss der dargelegten Rechtslage nicht zu
entschädigen ist. Von der Enteignerin wird überzeugend aufgezeigt, dass
die Bewilligungsfähigkeit des Projekts schon aufgrund der kommunalen
Bauvorschriften nicht als gesichert angesehen werden kann. Die baurecht-
lich begründeten Einwände werden denn auch im Schriftenwechsel nicht
substantiiert widerlegt. Es versteht sich von selbst, dass die von der Ent-
eigneten angeführten Vorteile des Projekts für die Gemeinde nicht genü-
gen, um die Bewilligungsfähigkeit zu bejahen. Der Vorinstanz und der Ent-
eignerin ist zudem zuzustimmen, dass die projektierte Tankstelle mit Ver-
kaufsfläche angesichts der örtlichen Gegebenheiten wohl kaum rentabel
betrieben werden kann. Die fehlende Standorteignung ergibt sich vor allem
aus der einspurigen Zufahrtsstrasse sowie der Entfernung zum Dorfkern
wie auch zur Hauptverkehrsachse. Das eher geringe Verkehrsaufkommen
auf der (…)strasse, welche gemäss Vorinstanz grundsätzlich nur der Er-
schliessung von B._______ dient, spricht ebenfalls gegen das Projekt (vgl.
Karte Übergeordnetes Strassennetz, abrufbar unter > geo-por-
A-742/2019, A-978/2019
Seite 20
tal, besucht am 11. Februar 2020). Die Enteignete beruft sich zwar in die-
sem Zusammenhang auf den nahe gelegenen Betrieb der C._______
GmbH. Dieser Betrieb bietet indes andere Leistungen an und ist zudem
verkehrstechnisch etwas günstiger positioniert. Er kann deshalb nicht als
Beleg für die Rentabilität des vorliegenden Projekts dienen. Mit den Miet-
zinseinnahmen für die Tankstelle, wie sie von der Enteigneten veranschlagt
werden, ist demnach nicht zu rechnen. Ähnliches hat auch für die übrigen
von der Enteigneten erwarteten Mietzinseinnahmen zu gelten. Allein schon
die Emissionen, die mit dem Betrieb einer Tankstelle verbunden sind, las-
sen den Schluss zu, dass die Vermietbarkeit der Wohnungen im selben
Gebäude im vorgesehenen Preissegment unrealistisch bleibt. Ferner er-
scheinen die von der Enteigneten kalkulierten Mehrkosten von
Fr. 484'792.20 für das Bauen ohne Kran sowie bauliche Schutzmassnah-
men (u.a. Massivbauweise, Brandschutzmassnahmen) gleichfalls als über-
höht, soweit diese Aufwendungen überhaupt von Art. 19 EntG erfasst wer-
den. Zu einer allfälligen Inkonvenienzentschädigung nach Art. 19 Bst. c
EntG äussert sich die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid nicht eigens.
Bei der vorliegenden Sachlage kann jedoch davon ausgegangen werden,
dass diese beim Minderwert bereits mitberücksichtigt wurde (vgl. in diesem
Sinne auch BGE 122 I 168 E. 4c). Die Enteignete wird damit in Überein-
stimmung mit Art. 26 BV und Art. 16 EntG voll entschädigt. Die Rüge der
Enteigneten, die Enteignung habe für sie nicht abgegoltene wirtschaftliche
Nachteile zur Folge, ist daher als unbegründet zu erachten.
9.
Im Übrigen sind sich die Verfahrensbeteiligten einig und es ergibt sich auch
klar aus den Akten, dass die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid für
die Enteignungsentschädigung mit einer Grundstückgrösse des bebauba-
ren Teils von 438 m2 statt der tatsächlichen Grösse von 483 m2 gerechnet
hat. Wäre die Summe der beiden Teilgrundstücke von 438 m2 + 379 m2
gezogen worden, wäre die Abweichung zur Gesamtgrösse des Grund-
stücks von 862 m2 zu bemerken gewesen. Das Versehen ist im Beschwer-
deverfahren zu korrigieren und die Hauptbeschwerde in diesem Punkt gut-
zuheissen. Die Entschädigung ist folglich auf Fr. 105'150.- (Fr. 150.- x 379
m2 + Fr. 100.- x 483 m2) festzusetzen.
10.
Zusammenfassend ist somit im Hinblick auf die Hauptbeschwerde festzu-
halten, dass genügend Vergleichspreise vorhanden sind, um die Ver-
gleichsmethode anzuwenden. Für die von der Enteigneten befürwortete
A-742/2019, A-978/2019
Seite 21
Methode der Rückwärtsrechnung oder auch die Lageklassenmethode be-
steht kein Raum. Ihr Rechtsbegehren 2 ist daher abzuweisen. Die nach-
träglich erhobenen Vergleichspreise sprechen gegen einen höheren Ver-
kehrswert des unbelasteten Grundstücks. Angesichts der verbleibenden
Nutzungsmöglichkeiten erweist sich auch der von der Vorinstanz ge-
schätzte Minderwert des Grundstücks im Ergebnis als sachgerecht. Die
Rechtsbegehren 1, 3 und 4 sind in diesem Umfange ebenfalls abzuweisen.
Gutzuheissen ist die Hauptbeschwerde allerdings insoweit, als die Vor-
instanz teils mit einer falschen Grundstückgrösse gerechnet hat. Die so
korrigierte Entschädigung beläuft sich auf Fr. 105'150.-.
Bei dieser Aktenlage ist der Sachverhalt genügend abgeklärt, zumal die
nachträglich erhobenen Vergleichspreise die vorinstanzliche Schätzung
bestätigt haben. Es besteht kein Bedarf für die Einholung eines gerichtli-
chen Gutachtens oder auch für die Durchführung eines Augenscheins. Die
Anträge der Enteigneten sind in antizipierter Beweiswürdigung abzuweisen
(vgl. BGE 136 I 229 E. 5.3, 134 I 140 E. 5.3; vgl. MOSER/BEUSCH/KNEUBÜH-
LER, a.a.O., Rz. 3.144; je mit Hinweisen).
11.
11.1 In der Anschlussbeschwerde rügt die Enteignerin, es sei bei der An-
wendung der Differenzmethode zu beachten, dass die Parzelle schon mit
Durchleitungsrechten belastet sei. Zu entschädigen sei nur den infolge der
Baubeschränkung zusätzlich eingetretene Minderwert.
11.2 Entgegen der Ansicht der Enteignerin ist vorliegend im Rahmen der
Differenzmethode keine Unterscheidung zu treffen zwischen dem Minder-
wert, der schon aufgrund der Durchleitungsrechte zu verzeichnen ist, und
dem Minderwert, der mit der Baubeschränkung zusätzlich hinzugekommen
ist. Der Durchleitungsvertrag regelt in Art. 6 eigens den hier eingetretenen
Fall einer späteren Überbauung oder geänderten Benützungsweise des
belasteten Grundstücks. Der Wortlaut von Art. 6 ist relativ offen formuliert.
Die Vertragsbestimmung darf so verstanden werden, dass auch der ent-
eignungsrechtliche Schaden, der dem Grundeigentümer bei einer späteren
Überbauung aus den Durchleitungsrechten selbst erwächst, davon miter-
fasst wird (Grundsatz der Vertragsauslegung nach dem Vertrauensprinzip;
vgl. Urteil des BGer 1C_163/2017 vom 18. Juli 2017 E. 4.3 mit Hinweisen).
Eine Überentschädigung hat dies nicht zur Folge. Die für die Durchleitungs-
rechte ausgerichtete Entschädigung von Fr. 100.-, welche wohl nach dem
A-742/2019, A-978/2019
Seite 22
damals üblichen Satz für landwirtschaftlich genutzte Grundstücke berech-
net wurde, fällt angesichts ihrer Höhe nicht massgebend ins Gewicht. Der
Klarheit halber sei jedoch beigefügt, dass bei einer allfälligen Neufestung
der Entschädigung für die Durchleitungsrechte, wie es der Durchleitungs-
vertrag nach Ablauf von 50 Jahren vorsieht, darauf zu achten sein wird,
eine Überentschädigung zu vermeiden. Die Frage der Anrechenbarkeit der
vorliegenden Entschädigung wird sich dann stellen. Gemäss den vorste-
henden Ausführungen kann für das vorliegende Beschwerdeverfahren der
Kritik der Enteignerin, die Vorinstanz habe die Differenzmethode falsch an-
gewendet, nicht gefolgt werden.
12.
12.1 Ferner macht die Enteignerin geltend, es sei eine überhöhte Entschä-
digung zugesprochen worden, da im angefochtenen Entscheid der kon-
krete Kaufpreis unberücksichtigt geblieben sei.
12.2 Die Enteignete hat die Parzelle im Jahr 2014 zu einem Kaufpreis von
Fr. 95'000.- (Fr. 110.-/m2) erworben. Gemäss Kaufvertrag ist die Überbau-
barkeit des Objekts wegen der Hochspannungsleitung eingeschränkt und
die Käuferin tritt in die daraus fliessende Verpflichtung ein. Dem Kaufver-
trag lässt sich unter dem Titel Schenkungssteuer entnehmen, dass deshalb
der Kaufpreis unter dem amtlichen Wert liegt. Allein der Umstand, dass die
Enteignete die Parzelle zum genannten Preis erwerben konnte, führt indes
noch nicht zu einer ganz oder teilweisen Gutheissung der Anschlussbe-
schwerde. Dies auf folgenden Gründen:
Der Verkehrswert ermittelt sich grundsätzlich nicht nach den konkreten An-
lagekosten des Enteigneten (HÄNNI, a.a.O., S. 651, HESS/WEIBEL, a.a.O.,
Art. 19 Rz. 64; vgl. auch BGE 92 I 475). Wie gesehen, lässt sich der Ver-
kehrswert des unbelasteten Grundstücks anhand von Vergleichspreisen
verlässlich ermitteln und der vorinstanzliche geschätzte Verkehrswert des
unbelasteten Grundstücks von Fr. 250.-/m2 ist im Ergebnis nicht zu bean-
standen. Demgegenüber erscheint es nicht sachgerecht, den konkreten
Kaufpreis von Fr. 110.-/m2 als Verkehrswert des unbelasteten Grundstücks
einzusetzen. Denn dieser Preis entspricht gerade nicht demjenigen eines
unbelasteten Grundstücks, sondern darin sind gemäss Kaufvertrag die
Rechte und Pflichten mitberücksichtigt, die sich aus der Hochspannungs-
leitung resp. dem Durchleitungsvertrag ergeben. Entgegen der Ansicht der
Enteignerin wird die Enteignete nicht durch eine falsche Entschädigungs-
A-742/2019, A-978/2019
Seite 23
bemessung wirtschaftlich bessergestellt. Der durch die Enteignung ent-
standene Schaden ist beim Grundstück unabhängig von dem beim Kauf
vereinbarten Kaufpreis eingetreten. Sollte die Enteignete aus dem Grund-
stückerwerb einen Gewinn erzielen, ergäbe sich dieser erst aus dem Zu-
sammentreffen von enteignungsrechtlichen Ansprüchen und der Modalitä-
ten des Kaufvertrages. Auch soweit die Enteignerin mit ihrem Vorbringen
sinngemäss geltend macht, der Fortbestand der Leitung sei im Kaufpreis
berücksichtigt und deshalb "eingepreist" worden, dringt sie nicht durch. Ob
ein Entschädigungsanspruch zum Kaufzeitpunkt bei der Preisbildung be-
rücksichtigt wurde oder nicht, spielt im vorliegenden Zusammenhang ge-
mäss Rechtsprechung keine Rolle (vgl. Urteil des BGer 1C_163/2017 vom
18. Juli 2017 E. 5 mit Verweis auf das Urteil des BVGer A-3273/2016 vom
7. Februar 2017 E. 8.3.2). Dass das Verhalten der Enteigneten geradezu
als rechtsmissbräuchlich im Sinne von Art. 25 EntG zu qualifizieren wäre,
was den Ausschluss der Entschädigung zur Folge hätte, wird zu Recht
auch von der Enteignerin nicht vorgebracht. Der konkrete Kaufpreis kann
daher im hier zu beurteilenden Fall weder als eigentlicher Verkehrswert des
unbelasteten Grundstücks noch als Obergrenze oder als Herabsetzungs-
grund für die Entschädigung herangezogen werden. Die mit Blick auf den
Kaufpreis erhobenen Rügen der Enteignerin erweisen sich insgesamt als
unbegründet.
13.
13.1 Schliesslich macht die Enteignerin in ihrer Anschlussbeschwerde gel-
tend, für den Teil des Grundstücks, der im unmittelbaren Leitungsbereich
liege, betrage der korrekte Verkehrswert des unbelasteten Grundstücks
Fr. 110.-/m2 und der Minderwert Fr. 70.-/m2. Der übrige Teil des Grund-
stücks sei weiterhin baulich nutzbar und erleide keine Einschränkungen.
Die Entschädigung sei daher auf Fr. 26'530.- (Fr. 70.- x 379 m2) festzuset-
zen. Eventualiter sei die Entschädigung angemessen zu reduzieren.
13.2 Wie erkannt, ist der Verkehrswert des unbelasteten Grundstücks von
Fr. 250.-/m2 zwar im Hinblick auf vergleichbare Objekte eher hoch ange-
setzt, liegt aber noch im Bereich des Schätzungsermessens der Vor-
instanz. Dies gilt gemäss den vorangegangenen Erwägungen ungeachtet
der bestehenden Durchleitungsrechte und des konkreten Kaufpreises.
Dass die Parzelle der Enteigneten aufgrund der Lage oder Beschaffenheit
anderweitige besondere Nachteile aufweisen würde, die den Verkehrswert
des unbelasteten Grundstücks schmälern könnten, ergibt sich nicht aus
A-742/2019, A-978/2019
Seite 24
den Akten und wird in der Anschlussbeschwerde auch nicht geltend ge-
macht. Für die von der Enteignerin beantragte Herabsetzung des Verkehrs-
werts des unbelasteten Grundstücks auf Fr. 110.-/m2 besteht daher kein
Grund.
13.3 Infolge der Baubeschränkung kann derjenige Teil des Grundstücks,
über den die Hochspannungsleitung führt, wie vorne erwähnt noch als La-
ger-, Parkplatz- oder auch als Grünfläche im Sinne des kommunalen Bau-
reglements genutzt werden. Eine bauliche Nutzung im Leitungsbereich ist
nur noch dann erlaubt, wenn das ESTI eine Ausnahmebewilligung im Sinne
von Art. 38 Abs. 5 LeV erteilt. Im Vergleich zu einer zonenkonformen
Baunutzung sind die verbleibenden Nutzungsmöglichkeiten damit substan-
ziell eingeschränkt. Es erscheint angemessen, dass die Vorinstanz den
Minderwert dieses Teils des Grundstücks auf Fr. 150.-/m2 festgesetzt hat.
Soweit die Enteignerin geltend macht, eine Entschädigung sei für den üb-
rigen Teil des Grundstücks nicht zuzusprechen, ist auf den Gesetzeswort-
laut von Art. 19 Bst. b EntG zu verweisen. Die Bestimmung sieht vor, dass
der Minderwert des verbleibenden Teils ebenfalls zu vergüten ist. Auch
wenn der übrige Teil des Grundstücks weiterhin sogar baulich sinnvoll ge-
nutzt werden kann, so hat die Vorinstanz doch zutreffend erkannt, dass die
unmittelbare Nähe zur Hochspannungsleitung die Nutzungsmöglichkeiten
in Art und Umfang spürbar beschränken. So dürfte namentlich die Vermie-
tung von Wohnungen im gehobenen Preissegment als realistische Nut-
zungsmöglichkeit wegfallen. Bei einer Überbauung bliebe für eine Garten-
anlage wohl nur die Fläche direkt unter der Hochspannungsleitung übrig.
Es ist ohne Weiteres einsichtig, dass derartige Einschränkungen den Ver-
kehrswert des übrigen Teils beeinträchtigen. Für den eingetretenen Min-
derwert besteht ein Entschädigungsanspruch. Der diesbezüglich ge-
schätzte Minderwert von Fr. 100.-/m2 erscheint angesichts der verbleiben-
den Nutzungsmöglichkeiten ebenfalls als angemessen. Da die Entschädi-
gungsbemessung somit im Ergebnis sachlich begründet ist, braucht an die-
ser Stelle nicht mehr geklärt zu werden, unter welchen Voraussetzungen
die Vorinstanz in ihrem Entscheid auf ein Vergleichsangebot der Enteigne-
rin abstellen darf. Gestützt auf die vorstehenden Erwägungen dringt die
Enteignerin mit ihrem Haupt- wie auch mit ihrem Eventualbegehren auf an-
gemessene Herabsetzung der Entschädigung nicht durch.
14.
Zum Rechtsbegehren 1 der Anschlussbeschwerde ist somit zusammenfas-
send festzuhalten, dass vorliegend weder die bestehenden Durchleitungs-
A-742/2019, A-978/2019
Seite 25
rechte noch der konkret bezahlte Kaufpreis zu einer Herabsetzung des ent-
eignungsrechtlichen Entschädigungsanspruchs führen. Die Höhe der zu-
gesprochenen Entschädigung, welche den Minderwert des von der Baube-
schränkung betroffenen Teils wie auch den Minderwert des verbleibenden
Teils des Grundstücks vergütet, ist unter Berücksichtigung des Schät-
zungsermessens der Vorinstanz im Ergebnis nicht zu beanstanden. Das
Rechtsbegehren 1 der Anschlussbeschwerde ist deshalb abzuweisen.
Abschliessend bleibt auf die Rechtsbegehren 2 und 3 der Anschlussbe-
schwerde näher einzugehen, welche die mit der Hauptbeschwerde unan-
gefochten gebliebenen vorinstanzlichen Kosten- und Entschädigungsfol-
gen betreffen.
15.
15.1 Die Enteignerin begründet ihre Rechtsbegehren 2 und 3 der An-
schlussbeschwerde im Wesentlichen damit, die von der Enteigneten ge-
stellten Forderungen seien als offensichtlich übersetzt sowie missbräuch-
lich zu erachten. Die Enteignete habe deshalb die vorinstanzlichen Verfah-
renskosten zu tragen und ihr eine pauschale Parteientschädigung zu ent-
richten. Eine Parteientschädigung stehe der Enteigneten nicht zu. Eventu-
aliter seien die Verfahrens- und Parteikosten so zu verlegen, dass die Ent-
eignete zumindest einen Teil davon zu übernehmen habe.
15.2
15.2.1 Mit der vorliegenden Anschlussbeschwerde wird zusätzlich die Kos-
ten- und Entschädigungsregelung des vorinstanzlichen Verfahrens ange-
fochten, während sich die Hauptbeschwerde ausschliesslich gegen die ei-
gentliche Enteignungsentschädigung richtet. Es stellt sich daher die Frage,
ob diesbezüglich auf die Anschlussbeschwerde einzutreten ist.
15.2.2 Gemäss Art. 78 Abs. 2 EntG kann die Gegenpartei innert zehn Ta-
gen nach Empfang der Mitteilung von der Beschwerde beim Bundesver-
waltungsgericht den Anschluss erklären und dabei selbständige Anträge
stellen. Diese Anschlussbeschwerde ist der zivilprozessualen Anschluss-
berufung nachgebildet. Sie ermöglicht es derjenigen Partei, die selber
keine Beschwerde erhoben hat, sich den Anträgen des Hauptbeschwerde-
führers nicht nur zu widersetzen, sondern eine Abänderung des angefoch-
tenen Entscheids zu ihren Gunsten zu beantragen (vgl. vorstehend E. 2.2).
A-742/2019, A-978/2019
Seite 26
Die Rechtsprechung hat sich bereits verschiedentlich mit der Frage be-
fasst, welche Rechtsbegehren im Rahmen der Anschlussbeschwerde zu-
lässig sind:
Solange noch das Bundesgesetz über die Organisation der Bundesrechts-
pflege vom 16. Dezember 1943 (BS 3 531 mit div. Änderungen) in Kraft
war, d.h. bis zum 31. Dezember 2006, waren Entscheide in Zivilsachen
grundsätzlich mit "Berufung" beim Bundesgericht anzufechten, wobei der
Berufungsbeklagte den Anschluss erklären konnte. Diese Anschlussberu-
fung war nicht auf die vom Hauptberufungskläger angefochtenen Punkte
beschränkt, sondern konnte sich gegen den ganzen angefochtenen Ent-
scheid richten, soweit der Anschlussberufungskläger durch diesen be-
schwert war (vgl. JEAN-FRANÇOIS POUDRET, Commentaire de la loi fédérale
d'oranisation judiciaire, Volume II, 1990, Art. 59/61 Ziff. 2.3).
Was nun die enteignungsrechtliche Anschlussbeschwerde nach Art. 78
Abs. 2 EntG betrifft, weicht das Bundesgericht in einem Fall von dieser Be-
trachtungsweise ab, und zwar, wenn der Entscheid der Schätzungskom-
mission mehrere Grundstücke des gleichen Enteigneten betrifft, die keine
wirtschaftliche Einheit bilden: Bezieht sich hier die Hauptbeschwerde nur
auf die für ein bestimmtes Grundstück zugesprochene Entschädigung, so
kann der Beschwerdegegner mit der Anschlussbeschwerde nicht auch
noch die Überprüfung der für die anderen Grundstücke zugesprochenen
Entschädigung verlangen (BGE 97 I 766 E. 4; vgl. auch BGE 101 Ib 217
E. 3). HESS und WEIBEL leiten aus dieser bundesgerichtlichen Rechtspre-
chung ab, die Anschlussbeschwerde beschränke sich "auf den Gegen-
stand der Hauptbeschwerde" (HESS/WEIBEL, a.a.O., Art. 78 Rz. 9 f.; vgl.
KÖLZ/HÄNER/BERTSCHI, Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechts-
pflege des Bundes, 3. Aufl. 2013, Rz. 1951, ZEN-RUFFINEN/GUY-
ECABERT, Aménagement du territoire, construction, expropriation, 2001,
Rz. 1313; vgl. zum Ganzen BVGE 2014/35 E. 2.2; Urteile des BVGer
A-2153/2012 vom 1. April 2014 E. 2.3, A-2551/2012 vom 1. April 2014
E. 2.3 und A-4836/2012 vom 13. März 2014 E. 2.3; je mit Hinweisen).
15.2.3 Richtet sich die Hauptbeschwerde bloss gegen die Höhe der Partei-
entschädigung, ist es der Gegenpartei nicht zuzugestehen, in der An-
schlussbeschwerde auch noch die eigentliche Enteignungsentschädigung
anzufechten. Es kann hier – genauso wie im Fall mehrerer, unter sich wirt-
schaftlich unabhängiger Grundstücke (BGE 97 I 766) – nicht angehen, den
Verfahrensgegenstand auf eine Enteignungsentschädigung zu erweitern,
die in der Hauptbeschwerde gar nicht beanstandet wurde (vgl. in diesem
A-742/2019, A-978/2019
Seite 27
Sinne auch Urteil des BVGer A-8536/2010 vom 14. November 2013
E. 7.1.5; vgl. Urteile des BVGer A-2447/2016 vom 29. November 2016
E. 3.4 und A-2153/2012 vom 1. April 2014 E. 2.4 mit Hinweisen).
Richtet sich die Hauptbeschwerde hingegen – wie im vorliegenden Fall –
gegen die Enteignungsentschädigung, ist es gemäss bisheriger Recht-
sprechung des Bundesverwaltungsgerichts der Gegenpartei, die selbst
keine Beschwerde erhoben hat, zuzugestehen, in der Anschlussbe-
schwerde auch noch die Höhe der Parteientschädigung anzufechten. Denn
grundsätzlich soll sich die Anschlussbeschwerde gegen den ganzen ange-
fochtenen Entscheid richten können. Die Höhe der Parteientschädigung –
als Punkt, der in der Regel von vergleichsweise untergeordneter Bedeu-
tung ist – muss daher ebenfalls angefochten werden können (Urteil des
BVGer A-4836/2012 vom 13. März 2014 E. 2.4; vgl. Urteile des BVGer
A-2450/2016 vom 29. November 2016 E. 2.4, A-3465/2015 vom 15. Sep-
tember 2016 E. 2.1 und A-2551/2012 vom 1. April 2014 E. 2.4). Ob an die-
ser letzteren Rechtsprechung tatsächlich festgehalten werden kann oder
ob vielmehr die mit BGE 97 I 766 begründete Rechtsprechung auch für die
Anfechtung der Kostenfolgen einschlägig wäre, kann vorliegend letztlich
offenbleiben. Denn die nachfolgenden Erwägungen zeigen, dass die
Rechtsbegehren 2 und 3 der Anschlussbeschwerde sich ohnehin als un-
begründet erweisen.
Da es im Ergebnis offenbleiben kann, ob in diesem Punkt auf die An-
schlussbeschwerde einzutreten ist, erübrigt es sich, auf die von der Ent-
eigneten vorgebrachten formellen Einwendungen näher einzugehen.
15.3
15.3.1 Nach Art. 114 Abs. 1 EntG trägt der Enteigner die aus der Geltend-
machung des Enteignungsrechts entstehenden Kosten. Bei offensichtlich
missbräuchlichen Begehren oder bei offensichtlich übersetzten Forderun-
gen können die Verfahrenskosten ganz oder teilweise der Enteigneten auf-
erlegt werden (Art. 114 Abs. 2 EntG). Der Enteigner hat sodann für die not-
wendigen aussergerichtlichen Kosten des Enteigneten im Einsprache-, im
Einigungs- und im Schätzungsverfahren eine angemessene Entschädi-
gung zu leisten (Art. 115 Abs. 1 EntG). Werden die Begehren des Enteig-
neten ganz oder grösstenteils abgewiesen, kann von der Zusprechung ei-
ner Parteientschädigung ganz oder teilweise abgesehen werden (Art. 115
Abs. 2 EntG). Bei offensichtlich missbräuchlichen Begehren oder bei offen-
A-742/2019, A-978/2019
Seite 28
sichtlich übersetzten Forderungen kann der Enteignete zur Bezahlung ei-
ner Parteientschädigung an den Enteigner verhalten werden (Art. 115
Abs. 3 EntG). Das Enteignungsrecht weist die Pflicht zur Tragung der Ver-
fahrens- und Parteikosten demnach grundsätzlich dem Enteigner zu. An-
ders als nach Art. 63 und 64 VwVG gilt somit nicht das Unterliegerprinzip.
Dieser Regelung liegt die Überlegung zugrunde, dass ein Enteigneter wi-
der seinen Willen in ein Enteignungsverfahren einbezogen wird und es sich
aus diesem Grund in der Regel rechtfertigt, ihn nicht mit den daraus fol-
genden Kosten zu belasten (vgl. BGE 124 II 219 E. 10b; HESS/WEIBEL,
a.a.O., Art. 114 Rz. 3 und 5 mit Hinweisen).
15.3.2 Die Enteignete ist mit ihrem Entschädigungsbegehren im vor-
instanzlichen Verfahren mehrheitlich nicht durchgedrungen. Angesichts
der Schwierigkeiten der sich stellenden Rechtsfragen vermag ihr dies je-
doch nicht zum Nachteil zu gereichen. Das abgewiesene Hauptbegehren
der Enteigneten, es sei die Methode der Rückwärtsrechnung anzuwenden,
war in guten Treuen vertretbar. Gerade bei unüberbauten Grundstücken ist
es denkbar, dass diese Methode Anwendung findet, wenn auch nur sub-
sidiär. Bei der Methode der Rückwärtsrechnung ist es inhärent, dass das
Ergebnis durch kleinere Erhöhungen oder Reduktionen der Ausgangs-
werte fast beliebig verändert werden kann. Soweit die Enteignete mit ihrem
Hauptbegehren vor der Vorinstanz eine übersetzte Entschädigungsforde-
rung stellte, ist diese somit in erster Linie auf die gewählte Methode zurück-
zuführen. Auch soweit die Enteignete im Rahmen der Vergleichsmethode
einen anderen Verkehrswert des unbelasteten Grundstücks beantragte so-
wie weitere Nachteile geltend machte, war ihr Begehren zwar deutlich
überhöht, aber in guten Treuen noch vertretbar. Bei einer Gesamtbetrach-
tung ist das von der Enteigneten gestellte Entschädigungsbegehren weder
als offensichtlich unbegründet noch als missbräuchlich zu erachten. Der
Beizug einer Rechtsvertretung war gerechtfertigt. Ein ganz oder teilweises
Abweichen von dem Grundsatz, dass die Enteignerin die aus der Geltend-
machung des Enteignungsrechts entstehenden Kosten trägt, drängt sich
damit nicht auf. Die Vorinstanz durfte daher die Verfahrenskosten vollstän-
dig der Enteignerin auferlegen und der anwaltlich vertretenen Enteigneten
eine angemessene Parteientschädigung zusprechen. Entsprechend steht
der Enteignerin selbst kein Anspruch auf Parteientschädigung zu.
16.
Es ist somit zusammenfassend festzuhalten, dass die von der Vorinstanz
getroffene Kosten- und Entschädigungsregelung nicht gegen Art. 114 und
A-742/2019, A-978/2019
Seite 29
Art. 115 EntG verstösst. Die Rechtsbegehren 2 und 3 der Anschlussbe-
schwerde sind daher abzuweisen, soweit darauf überhaupt eingetreten
werden kann.
17.
17.1 Die Kosten des Verfahrens vor dem Bundesverwaltungsgericht, ein-
schliesslich einer Parteientschädigung an den Enteigneten, hat der Enteig-
ner zu tragen (Art. 116 Abs. 1 Satz 1 EntG). Werden die Begehren des
Enteigneten ganz oder zum grösseren Teil abgewiesen, so können die
Kosten auch anders verteilt werden. Unnötige Kosten trägt in jedem Fall,
wer sie verursacht hat (Art. 116 Abs. 1 Satz 2 und 3 EntG).
Für ein Abweichen vom Grundsatz, wonach die Enteignerin die aus der
Geltendmachung des Enteignungsrechts entstehenden Kosten trägt, sind
keine Gründe ersichtlich. Wie gesehen, ist die Entschädigungsforderung
der Enteigneten in guten Treuen vertretbar. Die vorstehenden Ausführun-
gen gelten sinngemäss auch für das Beschwerdeverfahren. Hinzu kommt,
dass die Vergleichspreise, die die vorinstanzlichen Schätzung stützen, erst
im Beschwerdeverfahren erhoben wurden. Die Enteignerin hat somit so-
wohl die Verfahrenskosten zu tragen als auch eine Parteientschädigung an
die Enteignete zu leisten. Die anderslautenden Anträge der Enteignerin
sind abzuweisen.
17.2 Die Gerichtsgebühr bemisst sich nach Umfang und Schwierigkeit der
Streitsache, Art der Prozessführung und finanzieller Lage der Parteien
(Art. 63 Abs. 4bis VwVG sowie Art. 2 Abs. 1 des Reglements vom 21. Feb-
ruar 2008 über die Kosten und Entschädigungen vor dem Bundesverwal-
tungsgericht [VGKE, SR 173.320.2]; zur subsidiären Anwendbarkeit des
VwVG siehe vorstehend E. 1.2). In enteignungsrechtlichen Verfahren ist es
zudem üblich, die Kosten eher niedrig zu halten. Nicht heranzuziehen ist
bei der Bemessung der Gerichtsgebühr insbesondere die Bestimmung von
Art. 4 VGKE, welche für Streitigkeiten mit Vermögensinteressen eine streit-
wertabhängige Gerichtsgebühr vorsieht: Da das Unterliegerprinzip grund-
sätzlich nicht gilt, kann der Streitwert bei der Bestimmung der Gerichtskos-
ten (und auch der Parteientschädigung) nicht ausschlaggebend sein. Der
Enteignete wäre sonst in der Lage, durch Erhöhung seiner Forderung ein-
seitig und praktisch ohne eigenes Risiko auf die Kosten einzuwirken (vgl.
statt vieler Urteil des BVGer A-4221/2016 vom 7. Februar 2018 E. 19.3 mit
Hinweisen).
A-742/2019, A-978/2019
Seite 30
In Berücksichtigung des Umfangs und der Schwierigkeit der vorliegenden
Sache erscheint es angemessen, die Verfahrenskosten des vereinigten
Verfahren auf gesamthaft Fr. 2'000.- festzulegen. Die Verfahrenskosten
sind der Enteignerin zur Bezahlung aufzuerlegen. Von dem von ihr geleis-
teten Kostenvorschuss von Fr. 4'250.- ist ihr nach Eintritt der Rechtskraft
des vorliegenden Urteils Fr. 2'250.- zurückzuerstatten.
17.3 Da die Enteignete keine Kostennote eingereicht hat, ist die Parteient-
schädigung ermessensweise aufgrund der Akten zu bestimmen (Art. 14
Abs. 2 VGKE). In Anbetracht des mutmasslichen Arbeits- und Zeitaufwan-
des, namentlich für das Verfassen der Rechtsschriften in beiden Verfahren,
hält das Bundesverwaltungsgericht eine Parteientschädigung von
Fr. 4'000.- für angemessen, welche durch die Enteignerin zu entrichten ist.
Demgegenüber ist der Antrag der Enteignerin auf Zusprechung einer Par-
teientschädigung abzuweisen.

Demnach erkennt das Bundesverwaltungsgericht:
1.
Die Verfahren A-742/2019 und A-978/2019 werden vereinigt.
2.
Die Hauptbeschwerde vom 11. Februar 2019 wird teilweise gutgeheissen
und die Höhe der Entschädigung wird auf Fr. 105'150.- festgesetzt. Ziff. 2
des Dispositivs des angefochtenen Entscheids vom 15. Januar 2019 wird
in diesem Umfange aufgehoben. Im Übrigen wird die Hauptbeschwerde
abgewiesen.
3.
Die Anschlussbeschwerde vom 25. Februar 2019 wird abgewiesen, soweit
darauf eingetreten werden kann.
4.
Die Verfahrenskosten für das vereinigte Verfahren von Fr. 2'000.- werden
der Beschwerdegegnerin und Anschlussbeschwerdeführerin auferlegt.
Dieser Betrag wird dem von ihr geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 4'250.-
entnommen. Der Restbetrag in der Höhe von Fr. 2'250.- wird ihr nach Ein-
tritt der Rechtskraft des vorliegenden Urteils zurückerstattet.
A-742/2019, A-978/2019
Seite 31
5.
Die Beschwerdegegnerin und Anschlussbeschwerdeführerin hat der Be-
schwerdeführerin und Anschlussbeschwerdegegnerin nach Eintritt der
Rechtskraft dieses Urteils eine Parteientschädigung von Fr. 4'000.- zu be-
zahlen.
6.
Dieses Urteil geht an:
– die Beschwerdeführerin und Anschlussbeschwerdegegnerin (Gerichts-
urkunde)
– die Beschwerdegegnerin und Anschlussbeschwerdeführerin (Gerichts-
urkunde)
– die Vorinstanz (Ref-Nr. Enteignungssache […]; Gerichtsurkunde)

Die vorsitzende Richterin: Die Gerichtsschreiberin:

Kathrin Dietrich Flurina Peerdeman
Rechtsmittelbelehrung:
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen nach Eröffnung beim Bun-
desgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Ange-
legenheiten geführt werden (Art. 82 ff., 90 ff. und 100 BGG). Die Frist ist
gewahrt, wenn die Beschwerde spätestens am letzten Tag der Frist beim
Bundesgericht eingereicht oder zu dessen Handen der Schweizerischen
Post oder einer schweizerischen diplomatischen oder konsularischen Ver-
tretung übergeben worden ist (Art. 48 Abs. 1 BGG). Die Rechtsschrift ist in
einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung
mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. Der ange-
fochtene Entscheid und die Beweismittel sind, soweit sie die beschwerde-
führende Partei in Händen hat, beizulegen (Art. 42 BGG).
Versand: