A-8465/2010 - Abteilung I - Enteignung - Aufhebung des Privatübergangs bei km (...) auf der...

Bundesverwaltungsgericht
Tribunal administratif fédéral
Tribunale amministrativo federale
Tribunal administrativ federal
Abteilung I
A-8465/2010
Urteil vom 10. Juni 2011
Besetzung Richterin Marianne Ryter (Vorsitz),
Richter Alain Chablais, Richter Lorenz Kneubühler,
Gerichtsschreiberin Tanja Haltiner.
Parteien A._______
B._______
C._______
alle vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Peter Kleb,
Advokaturbureau Kleb Harburger, Sonnenrain 2,
Postfach 421, 8832 Wollerau,
Beschwerdeführende,
gegen
Schweizerische Bundesbahnen SBB,
Infrastruktur, Recht,
Kasernenstrasse 95/97, Postfach, 8021 Zürich,
vertreten durch Jürg Sigrist, SBB AG, Infrastruktur Recht,
Kasernenstrasse 95/97, Postfach, 8021 Zürich,
Beschwerdegegnerin,
Eidgenössische Schätzungskommission Kreis 10,
p.A. Rechtsanwältin Dr. iur. Lena Ruoss Fierz, Präsidentin,
Minervastrasse 99, Postfach, 8006 Zürich,
Vorinstanz.
Gegenstand Aufhebung des Privatübergangs bei km (…) auf der
Bahnstrecke (…).
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Sachverhalt:
A.
A._______ ist Alleineigentümerin der Mehrfamilienhaus-Parzelle
Grundbuchblatt (…), Kat. (…) in der Gemeinde (…). Zusammen mit ihren
Geschwistern B._______ und C._______ gehört ihr zudem das
benachbarte Seegrundstück Grundbuchblatt (…), Kat. Nr. (…), auf
welchem ein Einfamilienhaus steht, zu Gesamteigentum infolge
Erbgangs. Zwischen den beiden Grundstücken verläuft die doppelspurige
Bahnstrecke (…) der Schweizerischen Bundesbahnen SBB AG
(nachfolgend: SBB). Die beiden Grundstücke waren gegenseitig direkt –
jedoch nicht ausschliesslich – über einen nicht gesicherten
Privatübergang bei Bahn-km (…) zugänglich. Dieser Bahnübergang
beruhte auf einem Fusswegrecht je zugunsten der Mehrfamilienhaus-
Parzelle Grundbuchblatt (…), Kat. Nr. (…), und des Seegrundstücks
Grundbuchblatt (…), Kat. Nr. (…), sowie zulasten des SBB-Grundstücks
Kat. Nr. (…) (Dienstbarkeit (…)).
B.
Zwecks Sanierung der Bahnübergänge auf der doppelspurigen
Bahnstrecke (…) und der damit einhergehenden Aufhebung der nicht
gesicherten Bahnübergänge zu den an jener Strecke seeseits liegenden
Grundstücken unterbreitete die SBB dem Bundesamt für Verkehr
(nachfolgend: BAV) mit Gesuch vom 6. Mai 2003 eine Planvorlage,
welche die Aufhebung des ungesicherten Privatübergangs bei Bahn-km
(…) vorsah. Das BAV genehmigte die Planvorlage der SBB am 2.
Oktober 2003 im vereinfachten eisenbahnrechtlichen Verfahren. Mit
Entscheid vom 13. Mai 2004 wies die Rekurskommission des
Eidgenössischen Departements für Umwelt, Verkehr, Energie und
Kommunikation (nachfolgend: Rekurskommission UVEK) die von den
Enteigneten und jetzigen Beschwerdeführenden gegen die
Plangenehmigungsverfügung des BAV erhobene Beschwerde ab.
Dagegen erhoben diese Beschwerde beim Bundesgericht, welche mit
Entscheid vom 3. Dezember 2004 letztinstanzlich abgewiesen wurde. In
seinen Erwägungen hielt das Bundesgericht fest, dass die
Rekurskommission UVEK den betreffenden Bahnübergang zu Recht als
gefährlich eingestuft und folglich den Sanierungsbedarf ebenfalls zu
Recht bejaht habe. Zudem wurde die Aufhebung des fraglichen
Bahnübergangs als verhältnismässige Massnahme beurteilt. Über die
Festsetzung einer Enteignungsentschädigung wurde in jenem Verfahren
nicht befunden.
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C.
Die SBB übermittelten der Eidgenössischen Schätzungskommission
Kreis 10 (nachfolgend: Schätzungskommission) am 4. Mai 2005 die
Akten zur Einleitung des Enteignungsverfahrens und zur Festsetzung der
Enteignungsentschädigung. Nach Durchführung eines einfachen
Schriftenwechsels fand am 27. November 2006 die
Schätzungsverhandlung, verbunden mit einem Augenschein, statt. Die
Beratung wurde ausgesetzt, nachdem die Parteien die Aufnahme
weiterer Verhandlungen über die Beibehaltung des Bahnübergangs unter
Errichtung einer vereinfachten Sicherung mittels Bedarfsschranke in
Erwägung gezogen hatten. Die Vergleichsverhandlungen führten zu
keinem Ergebnis, weshalb der stellvertretende Präsident der
Schätzungskommission nach Durchführung des zweiten
Schriftenwechsels mit Entscheid vom 1. November 2010 den Enteigneten
(recte: der Enteigneten) der Mehrfamilienhaus-Parzelle Grundbuchblatt
(…), Kat. Nr. (…), für die mit der Enteignung der Dienstbarkeit zulasten
des SBB-Grundstücks Kat. Nr. (…) einhergehenden und durch die neue
Wegführung bedingten Nachteile eine Inkonvenienzentschädigung von
Fr. 50'000.– (Ziff. 1 des Rechtsspruchs) zuzüglich Zins ab 15. April 2005
(Ziff. 2) sowie eine Parteientschädigung von Fr. 14'902.05 (Ziff. 4)
zusprach.
D.
Mit Eingabe vom 8. Dezember 2010 erheben A._______, B._______ und
C._______ (nachfolgend: Beschwerdeführende) Beschwerde beim
Bundesverwaltungsgericht. Sie beantragen, die SBB (nachfolgend:
Beschwerdegegnerin) sei in Abänderung von Ziffer 1 des Entscheids der
Schätzungskommission vom 1. November 2010 zu verpflichten, der
Eigentümerin der Parzelle Kat. Nr. (…) eine Entschädigung von
mindestens 2'050'000.– sowie der Eigentümerschaft der Parzelle Kat. Nr.
(…) eine Entschädigung von Fr. 100'000.– je zuzüglich 5 % Zins seit 15.
April 2005 zu bezahlen.
E.
In ihrer Beschwerdeantwort vom 11. Januar 2011 beantragt die
Beschwerdegegnerin die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde
und verweist auf ihre Eingaben im vorinstanzlichen Verfahren, welche sie
zum integrierten Bestandteil der Beschwerdeantwort erklärt. Ausserdem
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schliesst sie sich den Erörterungen im Präsidialentscheid der Vorinstanz
vom 1. November 2010 vollumfänglich an.
F.
Mit Schreiben vom 18. Januar 2011 verzichtet die
Schätzungskommission (nachfolgend: Vorinstanz) unter Hinweis auf den
angefochtenen Entscheid auf eine Vernehmlassung.
G.
Am 24. Januar 2011 wird der zwischen den Beschwerdeführenden als
Gesamteigentümer des Grundstücks Grundbuchblatt (…), Kat. Nr. (…),
und der Beschwerdeführerin 1 als Alleineigentümerin des Grundstücks
Grundbuchblatt (…), Kat. Nr. (…), abgeschlossene Dienstbarkeitsvertrag
betreffend ausschliessliches Benützungsrecht zulasten der Parzelle
Kat. Nr. (…) und zugunsten der Parzelle Kat. Nr. (…) mit folgendem Inhalt
zur Eintragung ins Grundbuch angemeldet: Der jeweilige Eigentümer des
belasteten Grundstückes räumt dem jeweiligen Eigentümer des
berechtigten Grundstückes und dessen allfälligen Mietern das
ausschliessliche Benützungsrecht ein am ganzen Grundstück als Platz
zum Baden, Grillieren, Verweilen und für sonstige
Freizeitbeschäftigungen.
H.
Anlässlich der Stellungnahme vom 25. Februar 2011 halten die
Beschwerdeführenden an den in der Beschwerde vom 8. Dezember 2010
gestellten Rechtsbegehren fest.
I.
Mit Verfügung vom 1. März 2011 erklärt das Bundesverwaltungsgericht
die Angelegenheit als spruchreif.
J.
Auf die Vorbringen der Parteien im Einzelnen und die sich bei den Akten
befindlichen Schriftstücke wird, sofern entscheidrelevant, im Rahmen der
nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
Das Bundesverwaltungsgericht zieht in Erwägung:
1.
1.1 Die Zuständigkeit zur Beurteilung der vorliegenden Beschwerde ergibt
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sich aus Art. 77 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 20. Juni 1930 über die
Enteignung (EntG, SR 711). Danach können Entscheide der
Schätzungskommission beim Bundesverwaltungsgericht angefochten
werden. Das Verfahren richtet sich nach dem Verwaltungsgerichtsgesetz
vom 17. Juni 2005 (VGG, SR 173.32), soweit das EntG nichts anderes
bestimmt (Art. 77 Abs. 2 EntG). Das VGG verweist in seinem Art. 37
ergänzend auf das Bundesgesetz vom 20. Dezember 1968 über das
Verwaltungsverfahren (VwVG, SR 172.021).
1.2 Die Beschwerdelegitimation richtet sich nach Art. 78 Abs. 1 EntG. Im
Übrigen gelten die allgemeinen Voraussetzungen gemäss Art. 48 Abs. 1
VwVG. Die Beschwerdeführenden sind Adressaten des angefochtenen
Entscheides. Da sie als Berechtigte eines Fusswegrechtes mit ihrer
(zusätzlich) geltend gemachten Enteignungsentschädigung im
vorinstanzlichen Verfahren unterlagen, sind sie auch materiell beschwert
und folglich zur Beschwerde berechtigt.
1.3 Auf die im Übrigen frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde
(Art. 50 und 52 VwVG) ist daher einzutreten.
2.
Das Bundesverwaltungsgericht entscheidet grundsätzlich mit
uneingeschränkter Kognition. Gerügt werden kann nicht nur die
Verletzung von Bundesrecht, einschliesslich Überschreitung oder
Missbrauch des Ermessens, oder die unrichtige bzw. unvollständige
Feststellung des rechtserheblichen Sachverhaltes, sondern auch die
Unangemessenheit des angefochtenen Entscheides (Art. 49 VwVG).
3.
Im angefochtenen Entscheid hat die Vorinstanz der Beschwerdeführerin 1
für die mit der Enteignung der Dienstbarkeit einhergehenden und durch
die neue Wegführung bedingten Nachteile eine
Inkonvenienzentschädigung von Fr. 50'000.– zuzüglich Zins ab 15. April
2005 zugesprochen. Begründet hat die Vorinstanz ihren Entscheid damit,
dass durch die Enteignung des Fusswegrechts nicht auch das Recht, das
jeweils andere Grundstück benutzen zu dürfen, enteignet werde. Das
Fusswegrecht als solches führe nur in Verbindung mit dem bis anhin
faktisch geduldeten, rechtlich aber nicht gesicherten Benutzungsrecht am
jeweils anderen Grundstück zu einem Vorteil. Der Verkehrswert der
enteigneten Dienstbarkeit tendiere deshalb gegen Null. Der Verlust bloss
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faktischer Vorteile stelle keinen Enteignungsschaden dar. Daher sei für
die Enteignung der Dienstbarkeit als solcher keine Entschädigung
geschuldet. Weiter sei eine entschädigungspflichtige Wertverminderung
bei einer getrennten Betrachtung beider Grundstücke – welche sich
aufdränge, da die beiden Grundstücke keine wirtschaftliche Einheit bilden
würden – nicht ersichtlich. Spekulative Hoffnungen hätten ausser
Betracht zu bleiben, da ein Kausalzusammenhang zwischen dem
Rechtsverlust und dem entstandenen Schaden Voraussetzung für die
Geltendmachung einer Entschädigungsforderung bilde.
Die Beschwerdeführenden halten an ihren im vorinstanzlichen Verfahren
gestellten Anträgen fest und verlangen somit (zusätzlich zur
zugesprochenen Inkonvenienzentschädigung), dass die
Beschwerdegegnerin der Beschwerdeführerin 1 als Alleineigentümerin
der Wohnhausparzelle eine Entschädigung von mindestens Fr.
2'050'000.– sowie den Beschwerdeführenden als Gesamteigentümern
der Seeparzelle eine Entschädigung von Fr. 100'000.– je zuzüglich 5 %
Zins seit 15. April 2005 bezahlt.
4.
Es ist nachfolgend zu prüfen, ob die Vorinstanz den durch die Enteignung
des Fusswegrechtes bei den Beschwerdeführenden eingetretenen
Schaden und die gestützt darauf zu entrichtende Entschädigung korrekt
ermittelt hat.
4.1 Gemäss Art. 5 Abs. 1 EntG können neben dem Grundeigentum unter
anderem auch Dienstbarkeiten unmittelbares, selbständiges Objekt einer
Enteignung bilden, so beispielsweise wenn ohne gleichzeitigen Erwerb
des belasteten Grundstücks eine bestehende Dienstbarkeit aufgehoben
werden soll (vgl. auch HEINZ HESS/HEINRICH WEIBEL, Das
Enteignungsrecht des Bundes, Band I, Bern 1986, Art. 5 N. 7b; PETER
WIEDERKEHR, Die Expropriationsentschädigung, Winterthur 1966, S. 53;
BGE 102 Ib 173 E. 1).
Für enteignete Dienstbarkeiten (mit Ausnahme der Nutzniessungen) sieht
Art. 23 Abs. 1 EntG im Sinne einer Sonderregelung vor, dass dem
Berechtigten der ganze aus ihrer Beschränkung oder ihrem Erlöschen
entstehende Schaden zu vergüten ist. Obwohl Dienstbarkeiten also auch
selbständig und nicht nur mittelbar über den Erwerb von Grundstücken
enteignet werden können, bilden sie doch für sich allein kein
Handelsobjekt und weisen daher – im Gegensatz zu den Grundstücken –
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keinen eigentlichen, nach den üblichen Methoden ermittelbaren
Verkehrswert im Sinne von Art. 19 Bst. a EntG auf. Vielmehr erlangen sie
nur einen Wert im Zusammenhang mit dem zugehörigen Grundstück.
Darunter versteht man jenen Betrag, um welchen die Servitut den
Verkehrswert eines herrschenden Grundstücks erhöht oder denjenigen
eines belasteten Grundstücks vermindert.
Im Gegensatz dazu steht der subjektive Wert, welchen ein beschränktes
dingliches Recht tatsächlich für den Berechtigten hat und welcher sich mit
dem objektiven Wert nicht zu decken braucht. Die Regeln des EntG über
die Entschädigungsbemessung sind daher, soweit sie einen Verkehrswert
des enteigneten Rechts voraussetzen, in Bezug auf die Enteignung von
Dienstbarkeiten nur sinngemäss anwendbar. Der Anspruch auf Ersatz
des Schadens im Sinne von Art. 23 Abs. 1 EntG gewährleistet eine
subjektive, allein auf die Veränderung in der Vermögenslage des
Dienstbarkeitsberechtigten bezogene Schadensermittlung nach den
gleichen Regeln wie für die Festsetzung der Ablösungssumme bei
richterlicher Aufhebung oder Veränderung von Dienstbarkeiten gemäss
Art. 736 Abs. 2 des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs vom 10. Dezember
1907 (ZGB, SR 210). Bei der unmittelbaren Enteignung einer Servitut ist
der Schaden zu berechnen, welcher dem Enteigneten erwachsen ist, und
(damit grundsätzlich) nicht der Minderwert, um welchen das herrschende
Grundstück durch den Verlust der Berechtigung im Verkehrswert sinkt.
Der zu ersetzende Schaden kann sich, wenn es sich um eine
Grunddienstbarkeit handelt, jedoch vorab in einer Verkehrswerteinbusse
des herrschenden Grundstückes äussern; er kann aber auch – je nach
Art und Inhalt der Dienstbarkeit – zusätzlich oder ausschliesslich in
analoger Anwendung von Art. 19 Bst. b und c EntG in einem persönlichen
Vermögensnachteil des Berechtigten bestehen (vgl. zum Ganzen:
HESS/WEIBEL, a.a.O., Art. 19 N. 172 und Art. 23 N. 7 je mit weiteren
Hinweisen; WIEDERKEHR, a.a.O. S. 53 f.; BGE 102 Ib 173 E. 2). Zwischen
dem geltend gemachten Schaden und dem Rechtsverlust muss jedenfalls
stets ein adäquater Kausalzusammenhang bestehen (HESS/WEIBEL,
a.a.O., Art. 19 N. 17 mit weiteren Hinweisen).
Das Bundesgericht hat hierzu wiederholt ergänzend bzw. die Lehre
präzisierend ausgeführt, dass für die Bemessung der Entschädigung für
die Enteignung einer Dienstbarkeit die Regeln über die Teilexpropriation
gemäss Art. 19 Bst. b EntG zur Anwendung gelangen und dem
Enteigneten der Unterschied zu vergüten sei, der sich aus der
Gegenüberstellung des Verkehrswertes des dienstbarkeitsberechtigten
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Grundstückes vor und nach dem Entzug der Dienstbarkeit ergebe
(sogenannte Differenzmethode). Neben diesem Minderwert seien
allfällige weitere Nachteile zu ersetzen, die sich nach dem gewöhnlichen
Lauf der Dinge als Folge der Enteignung voraussehen liessen (Art. 19
Bst. c EntG); zudem seien an die Minderwertentschädigung allfällige
besondere Vorteile, welche dem Enteigneten durch das Unternehmen
des Enteigners erwüchsen, anzurechnen. Weiter sei dem Enteigneten
insbesondere auch der bloss faktische Nachteil im Sinne von Art. 22
Abs. 2 EntG zu vergüten (vgl. Art. 22 Abs. 1 und 2 EntG; zum Ganzen:
BGE 94 I 286 E. 3a; BGE 106 Ib 381 E. 2b; BGE 122 II 246 E. 4; BGE
129 II 420 E. 3.1; vgl. auch Urteil des Bundesverwaltungsgerichts A-
5570/2009 vom 24. März 2010 E. 7.3 mit weiteren Hinweisen).
4.2 Eine Enteignung kann nur gegen volle Entschädigung erfolgen
(Art. 26 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen
Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 [BV, SR 101] und Art. 16 EntG).
Bei ihrer Festsetzung sind alle Nachteile zu berücksichtigen, die dem
Enteigneten aus der Entziehung oder Beschränkung seiner Rechte
erwachsen; zu vergüten sind demnach der volle Verkehrswert des
enteigneten Rechtes (Art. 19 Bst. a EntG), wenn von einem Grundstück
oder von mehreren wirtschaftlich zusammenhängenden Grundstücken
nur ein Teil in Anspruch genommen wird, auch der Betrag, um den der
Verkehrswert des verbleibenden Teils sich vermindert (sogenannter
Minderwert; Art. 19 Bst. b EntG) sowie alle weiteren dem Enteigneten
verursachten Nachteile, die sich nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge
als Folge der Enteignung voraussehen lassen (sogenannte
Inkonvenienzentschädigung; Art. 19 Bst. c EntG). Der Verkehrswert
entspricht dem Erlös, der für das enteignete Recht bei Veräusserung im
freien Handel am massgebenden Stichtag objektiverweise hätte erzielt
werden können (HESS/WEIBEL, a.a.O., Art. 19 N. 50; MARTINA FIERZ, Der
Verkehrswert von Liegenschaften aus rechtlicher Sicht, Zürich 2001, S.
107). Für dessen Berechnung werden im Wesentlichen die statistische
Methode (Vergleichsmethode), die Lageklassenmethode, die Methode
der Rückwärtsrechnung, der Ertragswert- sowie der Realwertberechnung,
die Barwertmethode und neuerdings die hedonische Methode sowie die
Raumklassen-Methode angewendet (vgl. PETER HÄNNI, Planungs-, Bau-
und besonderes Umweltschutzrecht, 5. Auflage, Bern 2008, S. 641 ff.;
HESS/WEIBEL, a.a.O., Art. 19 N. 80 ff.; HEINZ WENGER/MUCK MARC
WENGER/WOLFGANG NAEGELI, Der Liegenschaftenbewerter, 5. Aufl.,
Zürich/Basel/Genf 2009, S. 1 ff.; BGE 134 II 49 E. 16).
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5.
5.1 Die Vorinstanz hat in ihrem Entscheid zugunsten der
Beschwerdeführenden geprüft, ob zwischen den beiden Grundstücken
ein wirtschaftlicher Zusammenhang im Sinne von Art. 19 Bst. b EntG
bestehe, diesen jedoch in der Folge verneint.
5.2 Die Beschwerdeführenden bezeichnen dieses Vorgehen als unrichtig
und erklären, die Art und Intensität der Verbindung zwischen beiden
Grundstücken brauche nur bei der Festsetzung der Entschädigung für die
Entwertung eines Grundstücks, welches nicht unmittelbar selbst in
Anspruch genommen worden sei, geprüft zu werden. Im vorliegenden
Fall gehe es nicht um die Enteignung eines der beiden Grundstücke der
Beschwerdeführenden und deren Auswirkung auf das andere
Grundstück, sondern um die Enteignung einer zugunsten beider
Grundstücke lautenden Dienstbarkeit. Da Dienstbarkeiten keinen
eigentlichen Verkehrswert aufweisen würden, seien die Regeln über die
Entschädigungsbemessung nur sinngemäss anwendbar, wobei in
analoger Anwendung von Art. 19 Bst. b EntG einzig der Grundsatz der
Teilenteignung massgebend sei. Die Enteignung einer Dienstbarkeit
werde der Enteignung eines Teils des Grundstücks gleichgesetzt und die
Entschädigung entspreche dem Betrag, um welchen sich der
Verkehrswert des berechtigten Grundstücks vermindere. Weil die
enteignete Dienstbarkeit zugunsten beider Grundstücke der
Beschwerdeführenden laute, seien beide unmittelbar von der Enteignung
betroffen, weshalb sich die Frage ihres wirtschaftlichen Zusammenhangs
im Sinne von Art. 19 Bst. b EntG nicht stelle.
Sollte es doch auf den wirtschaftlichen und funktionellen Zusammenhang
zwischen den beiden Grundstücken ankommen, so liesse sich dieser
damit begründen, dass infolge der engen Verbindung mit dem
Seegrundstück die Wohnhausparzelle Kat. Nr. (…) eine nicht
widerlegbare Wertsteigerung erfahre. Bis zur Erstellung der SBB-Linie
Zürich-Chur in der zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts hätten die beiden
Grundstücke nämlich eine zusammengehörende Parzelle gebildet. Nach
der Trennung durch die Geleise sei die Verbindung durch einen
Bahnübergang und mittels dem im Jahr 1880 zugunsten beider
Grundstücke statuierten Fuss- und Fahrwegrecht aufrechterhalten
worden. Dank dieser direkten Verbindung habe die Einmaligkeit des
Gesamtanwesens gewahrt werden können. Der Privatbesitz mit einer
Fläche von mehr als 5'600 m2 mit direktem Seeanstoss habe am linken
Zürichseeufer eine Rarität mit immensem Wert dargestellt. Auch im
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angefochtenen Entscheid werde der Wohnlage besondere Attraktivität
attestiert, welche durch den direkten Zugang zum See noch gefördert
werde. Die Tatsache, dass die Seeparzelle Kat. Nr. (…) nicht der
Beschwerdeführerin 1 alleine, sondern allen drei Beschwerdeführenden
zu gesamter Hand gehöre, habe das Recht der Beschwerdeführerin 1
oder deren Mieter/Innen auf uneingeschränkte Nutzung der Badewiese
nie beeinflusst. Das Mitbenutzungsrecht der Bewohner des
Mehrfamilienhauses an der Seeparzelle sei seit jeher zugestanden
worden und solle auch zukünftig nie zur Diskussion stehen. Auf dingliche
Sicherstellung des direkten Seezugangs habe verzichtet werden können,
weil die Beschwerdeführenden Geschwister seien und keinen Anlass
gehabt hätten, sich durch Dienstbarkeiten vor gegenseitigen
Schädigungen zu sichern. Weil die Erbengemeinschaft als
Gesamteigentümerin des Seegrundstücks nur mit einstimmigem
Beschluss über die Sache verfügen könne, habe die Beschwerdeführerin
1 nie den Entzug des Mitbenutzungsrechts oder gar den Verkauf der
Seeparzelle ohne ihre Zustimmung befürchten müssen. Die Seeparzelle
sei der Freihaltezone zugewiesen und könne nicht überbaut werden.
Auch der Ausbau des bestehenden, bescheidenen Wohnhäuschens sei
nicht zulässig. Der Wille aller Beschwerdeführenden sei vom
gemeinsamen Bestreben nach Erhalt der einmaligen Gesamtliegenschaft
geprägt gewesen und nicht von individuellen, geldwerten Überlegungen.
5.3 Die Beschwerdegegnerin macht hingegen geltend, bereits das
Bundesgericht habe festgehalten, dass für die Festlegung der
Minderwertsentschädigung die zwischen den Eigentümern der
benachbarten Grundstücke bestehende familiäre Bande allein keinen
wirtschaftlichen und funktionellen Zusammenhang zwischen den beiden
Liegenschaften der Beschwerdeführenden im Sinne von Art. 19 Bst. b
EntG zu begründen vermöge. Ein solcher wäre für die Zusprechung einer
Minderwertsentschädigung für das Gesamtareal allerdings erforderlich.
Da zudem unbestrittenermassen den Eigentümern und Mietern der
Liegenschaft Kat. Nr. (…) kein dinglich gesichertes Benutzungsrecht am
Seegrundstück zugestanden habe, sei nicht ersichtlich, weshalb die
Enteignung eines Wegrechts zulasten der sich zwischen den beiden
Liegenschaften der Beschwerdeführenden befindlichen Parzelle der SBB
zu einer entsprechenden Entschädigungsforderung berechtigten solle.
Wie bereits vom Bundesgericht und der Vorinstanz aufgezeigt worden
sei, fehle es im vorliegenden Fall am erforderlichen wirtschaftlichen und
funktionellen Zusammenhang zwischen den Grundstücken der
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Beschwerdeführenden, weshalb ihnen lediglich eine Entschädigung für
die durch den Wegfall des Wegrechtes entstehenden Umtriebe zustehe.
5.4 Da es sich vorliegend nicht nur um eine, sondern um zwei
verschiedene berechtigte Parzellen handelt, stellt sich – entgegen der
Auffassung der Beschwerdeführenden – im Einklang mit der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung bei sinngemässer Anwendung der
Bestimmung über die Teilenteignung (Art. 19 Bst. b EntG, vgl. vorne E.
4.1 und auch Urteil des Bundesgerichts 1E.10/2004 vom 3. Dezember
2004 E. 5.1) vorab die Frage, ob die beiden des Fusswegrechts verlustig
gegangenen Grundstücke zur Berechnung des Schadens gemäss Art. 23
Abs. 1 EntG als wirtschaftliche Einheit betrachtet und somit wie ein
einziges Grundstück, von welchem eine Grunddienstbarkeit enteignet
worden ist, behandelt werden können.
5.4.1 Der vom Gesetz geforderte wirtschaftliche Zusammenhang kann in
der Zugehörigkeit der Grundstücke zum gleichen Betrieb oder
Unternehmen bestehen, was vorliegend nicht der Fall ist. Jedoch genügt
auch die Unterordnung unter einen gemeinsamen wirtschaftlichen Zweck
schlechthin, ungeachtet einer allenfalls unterschiedlichen Nutzung. Ein
solcher wirtschaftlicher und funktioneller Zusammenhang kann vermutet
werden, wenn das eine oder andere Grundstück infolge der Verbindung
einen erhöhten Wert aufweist. In der Regel ist der geforderte
wirtschaftliche Zusammenhang jedoch nur gegeben, wenn die
Grundstücke demselben Eigentümer gehören. Wortlaut (vgl. Art. 19
EntG) und Materialien lassen darauf schliessen, dass das Gesetz eine
Entschädigung nur dem Enteigneten selbst für Nachteile, die ihm aus der
Entziehung oder Beschränkung seiner Rechte erwachsen, zugestehen
will, nicht auch dem mit ihm nicht identischen Eigentümer eines mit dem
seinen auf irgendeine Weise verbundenen Grundstücks. Getrenntes
Eigentum begründet somit die Vermutung der fehlenden wirtschaftlichen
Einheit. Das Bundesgericht hat die Frage, ob der wirtschaftliche
Zusammenhang nicht auch bei rechtlich verschiedenen Eigentümern
bejaht werden könne, bisher offen gelassen bzw. zum Ausdruck
gebracht, dass ein solcher höchstens in wenigen Sonderfällen zu bejahen
wäre: Entweder müssten die Eigentümer rechtlich und tatsächlich eng
verbunden sein und völlig übereinstimmende Interessen an den
fraglichen Parzellen haben oder es müssten diese aufgrund ihrer
gemeinsamen Nutzung, ihrer Zugehörigkeit zum selben, nicht
aufteilbaren Betrieb einem einzigen, im Miteigentum stehenden
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Grundstück gleichgestellt werden können. Eine enge familiäre Bindung
unter den Eigentümern – wie sie in casu vorhanden ist – schaffe alleine
noch keine solche dauerhafte wirtschaftliche Verbindung der Grundstücke
(vgl. zum Ganzen: HESS/WEIBEL, a.a.O., Art. 19 N. 184 mit weiteren
Hinweisen; BGE 106 Ib 392 E. 1c; Urteil des Bundesgerichts 1E.10/2004
vom 3. Dezember 2004 E. 5.1).
5.4.2 Die Eigentümer der vorliegend relevanten Grundstücke sind
rechtlich verschieden, was die Vermutung der fehlenden wirtschaftlichen
Einheit impliziert. Infolge der Verbindung beider Grundstücke erhöht sich
zwar der Wert vor allem des Wohngrundstücks Kat. Nr. (…). Zusätzlich ist
eine enge familiäre Bindung zwischen den unterschiedlichen
Eigentümern vorhanden, was jedoch an sich noch keine dauerhafte
wirtschaftliche Einheit schafft. So ist die Nutzung beider Grundstücke
nämlich getrennt gut möglich. Auch wenn bisher die Interessen der
rechtlich und tatsächlich eng verbundenen, unterschiedlichen Eigentümer
weitgehend übereinstimmend waren bzw. parallel verlaufen sind, muss
dies in Zukunft nicht zwingend so sein. Vielmehr ist der Vorinstanz
dahingehend zuzustimmen, dass sich die Interessenlage der
Erbengemeinschaft jederzeit ändern kann. Bei einer (fortgesetzten)
Erbengemeinschaft kann diesfalls jeder Miterbe jederzeit die Teilung der
Erbschaft verlangen (Art. 604 Abs.1 ZGB). Im Rahmen der Teilung kann
das Grundstück einem der Erben ungeteilt zugewiesen oder aber bei
Nichteinigung verkauft und der Erlös unter den Erben geteilt werden (Art.
612 ZGB). Auch falls es sich bei den Beschwerdeführenden um eine
einfache Gesellschaft unter Miterben im Sinne von Art. 530 ff. des
Obligationenrechts (OR, SR 220) handeln sollte, kann jeder
Gesellschafter jederzeit die Auflösung der einfachen Gesellschaft aus
wichtigen Gründen verlangen (Art. 545 Abs. 1 Ziff. 7 und Abs. 2 OR).
Gemäss ständiger Rechtsprechung liegt ein wichtiger Grund für eine
Auflösung vor, wenn die wesentlichen Voraussetzungen persönlicher und
sachlicher Natur, unter denen der Gesellschaftsvertrag eingegangen
wurde, nicht mehr vorhanden sind, so dass die Erreichung des
Gesellschaftszwecks in der bei der Eingehung der Gesellschaft
beabsichtigten Art nicht mehr möglich ist, wesentlich erschwert oder
gefährdet wird (vgl. PETER JUNG in: Handkommentar zum Schweizer
Privatrecht [Hrsg.: Amstutz et al.], Zürich/Basel/Genf 2007, Art. 530 OR
N. 2 und Art. 545-546 OR N. 11 mit weiteren Hinweisen).
So oder anders kann nicht ausgeschlossen werden, dass die jetzigen
Gesamteigentümer oder aber ein allfälliger künftiger Alleineigentümer des
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Seegrundstücks Kat. Nr. (…) dieses in Zukunft anders als im Interesse
der Alleineigentümerin des Wohngrundstücks Kat. Nr. (…) nutzen
möchte. Die Vorinstanz hat die Frage nach dem wirtschaftlichen und
funktionellen Zusammenhang der beiden Grundstücke folglich zu Recht
verneint. Auch die nachträgliche Errichtung und Eintragung eines
ausschliesslichen Benützungsrechts zugunsten des jeweiligen
Eigentümers des Wohngrundstücks Kat. Nr. (…) und dessen allfälligen
Mietern und zulasten des jeweiligen Eigentümers des Seegrundstücks
Kat. Nr. (…) vermag keine wirtschaftliche Einheit der beiden Grundstücke
zu schaffen, welche nicht schon vorhanden gewesen wäre (vgl. E. 7.3
nachfolgend mit weiterem Hinweis).
6.
Da die beiden Grundstücke keine wirtschaftliche Einheit bilden, drängt
sich eine getrennte Betrachtung bezüglich der Entstehung eines
Schadens aus der Enteignung des Fusswegrechts auf.
Vorab ist nochmals zu erwähnen, dass gemäss der Sonderregelung von
Art. 23 Abs. 1 EntG dem Berechtigten der ganze aus der Beschränkung
oder dem Erlöschen einer Dienstbarkeit entstehende Schaden zu
vergüten ist. Der zu ersetzende Schaden kann sich bei einer
Grunddienstbarkeit vorab in einer Verkehrswerteinbusse des
herrschenden Grundstückes äussern; er kann aber auch – je nach Art
und Inhalt der Dienstbarkeit – zusätzlich oder ausschliesslich in analoger
Anwendung von Art. 19 Bst. b und c EntG in einem persönlichen
Vermögensnachteil des Berechtigten bestehen, wobei zwischen dem
Schaden und dem Rechtsverlust stets ein adäquater
Kausalzusammenhang gegeben sein muss (vgl. ausführlicher vorne E.
4.1).
6.1
6.1.1 Die Beschwerdeführenden machen geltend, dass nicht nur der
Beschwerdeführerin 1 als Alleineigentümerin der Wohnhausparzelle,
sondern auch ihnen als Gesamteigentümern der Seeparzelle das
Fusswegrecht enteignet worden sei. Auch sie würden dadurch eine
Werteinbusse erleiden, weil ihre Parzelle bei einem allfälligen Verkauf der
Wohnliegenschaft (der Beschwerdeführerin 1) nicht als privates
Seegrundstück mit Direktzugang mitverkauft werden könne. Der
Wertverlust belaufe sich schätzungsweise auf mindestens Fr. 100'000.–.
A-8465/2010
Seite 14
6.1.2 Das Argument der Beschwerdeführenden, der Verkehrswert des
Seegrundstücks Kat. Nr. (…) sei aufgrund der Enteignung des
Fusswegrechts gesunken, weil es nicht mehr als Gesamtpaket
zusammen mit dem Wohngrundstück Kat. Nr. (…) verkauft werden
könne, verfängt nicht. Der Verkauf der beiden Liegenschaften als
Gesamtpaket ist nämlich auch ohne das betreffende Fusswegrecht
weiterhin möglich, da der Zugang zum See – wenn auch nicht direkt,
sondern über einen kurzen Umweg von 300 m – immer noch gewahrt und
neuerdings sogar dinglich gesichert ist. Zudem ist das Seegrundstück
entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführenden auch als
Einzelgrundstück wertvoll. So befindet sich gemäss Grundbuchauszug
vom (…) eine Wohnbaute (Assek. Nr. (…)) darauf. Eine separate
Veräusserung wäre denn auch zu denselben Bedingungen wie vor der
Enteignung des Fusswegrechts möglich. Dass das Grundstück nun
nachträglich mit einer Dienstbarkeit (ausschliessliches Benutzungsrecht)
belastet worden ist, was seinen Verkehrswert mindert, hat nicht die
Enteignerin und Beschwerdegegnerin zu verantworten (vgl. E. 7.3
nachfolgend mit weiterem Hinweis). Folglich ist den Eigentümern des
Seegrundstücks Kat. Nr. (…) aufgrund der Enteignung der in Frage
stehenden Dienstbarkeit kein adäquat kausaler Schaden entstanden,
welcher zu ersetzen wäre.
6.2
6.2.1 Anders gestaltet sich die Lage bezüglich des Wohngrundstücks
Kat. Nr. (…): Hier ist die Enteignung des Fusswegrechts aufgrund des
Verlusts des direkten Seezugangs sicherlich einschneidender. Es ist den
Beschwerdeführenden dahingehend zuzustimmen, dass das
Gesamtanwesen mit direktem Seezugang attraktiv war und dass vor
allem das Wohngrundstück Kat. Nr. (…) durch die Verbindung mit dem
Seegrundstück Kat. Nr. (…) eine Wertsteigerung erfahren hat, wobei
jedoch anzumerken bleibt, dass dieser Zugang über die Seeparzelle bis
vor kurzem nicht dinglich sichergestellt war.
Die Möglichkeit des Zugangs zum See besteht auch nach der Enteignung
des Fusswegrechts weiterhin – nun zwar nicht mehr direkt, sondern über
einen kurzen Umweg von 300 m – neu hingegen aber sogar als im
Grundbuch eingetragenes ausschliessliches Benutzungsrecht. Das von
den Beschwerdeführenden momentan angestrebte Gesamtanwesen
bleibt also erhalten. Der Wert des Baulands sowie das bereits
vorhandene Wohngebäude sind durch die Enteignung des
A-8465/2010
Seite 15
Fusswegrechts nicht tangiert worden, sondern unverändert geblieben.
Der nun zu bewältigende kurze Umweg mag im Vergleich zum direkten
Seezugang als weniger attraktiv erscheinen (vgl. dazu auch E. 6.2.6
betreffend Inkonvenienzentschädigung), aber es darf nicht ausser Acht
gelassen werden, dass bei letzterer Variante eine ungesicherte Bahnlinie
überquert werden musste.
6.2.2 Die Beschwerdeführenden stützen sich bei ihrer Forderung auf die
von ihnen in Auftrag gegebene Verkehrswertschätzung vom 22. April
2005. Sie erläutern, der Experte sei bezüglich des zu entschädigenden
Minderwerts der Wohnhausparzelle Kat. Nr. (…) zum Schluss gelangt,
dass der Verlust des direkten Seezugangs eine Wertverminderung in
Höhe von Fr. 304'000.– zur Folge habe. Bei dieser Berechnung seien
zudem – nach Angaben des Experten – zusätzlich noch zwei wichtige
Faktoren zu berücksichtigen bzw. in die Verkehrswertberechnung
miteinzubeziehen: Einerseits, dass die Wohnhausparzelle erhebliche
Überbauungsreserven besitze und andererseits, dass die derzeitigen
Nettomietzinse unter den marktüblichen Vergleichsmieten liegen würden.
Bei der Festsetzung des Ertragswerts sei der Möglichkeit Rechnung zu
tragen, eine höhere als die gegenwärtige tatsächliche Rendite zu
erzielen; es sei also auf die im freien Markt erzielbaren Mietzinse
abzustellen. Die in der Expertise für die Wohnungen im Hochparterre und
im 1. Obergeschoss eingesetzten Schätzpreise von knapp Fr. 4'000.–
bzw. Fr. 4'500.– würden als angemessen erscheinen. Ebenfalls zu
berücksichtigen sei die Möglichkeit einer besseren Verwendung der von
der Enteignung betroffenen Liegenschaft. Da sich das enteignete
Fusswegrecht auf die gesamte Parzelle Kat. Nr. (…) im Halte von 3'380
m2 erstreckt habe, seien auch deren Baulandreserven zu berücksichtigen.
Bei Abbruch des Ökonomiegebäudes würde neben dem bestehenden
Wohnhaus eine erhebliche Baureserve verbleiben. Das Grundstück Kat.
Nr. (…) sei gemäss geltendem Gemeindezonenplan der Kernzone
zugewiesen. Die Baulandqualität beruhe nicht bloss auf theoretischen
Überlegungen oder spekulativen Hoffnungen, sondern sei aktuell und
vermöge den Verkehrswert unmittelbar zu beeinflussen. Dass noch kein
konkretes Bauprojekt vorläge, sei für den Wert des Grundstücks ohne
Belang. Selbst bei zurückhaltender Bauweise könnten noch einmal zwei
Bauten mit mindestens gleich grossem Grundriss wie das bestehende
Gebäude realisiert werden. Pro Vollgeschoss würden sich in den beiden
Neubauten je zwei, pro Dachgeschoss je eine komfortable Wohnung
einrichten lassen. Demnach könnten auf der Wohnhausparzelle zu den
bestehenden vier noch mindestens 16 zusätzliche Wohnungen erstellt
A-8465/2010
Seite 16
werden. In der Verkehrswertschätzung sei ein Verkehrswertverlust pro
Wohnung von rund Fr. 100'000.– ermittelt worden. Unter
Berücksichtigung von marktüblichen Mietzinsen erhöhe sich dieser Wert.
Bei 20 Wohnungen resultiere daher eine Verkehrswerteinbusse von
mindestens 2 Mio. Franken.
Die Beschwerdegegnerin erklärt diesbezüglich, dass die von den
Beschwerdeführenden geltend gemachten spekulativen Hoffnungen auf
eine bessere Verwendung der Liegenschaft mangels konkreten Vorhaben
ausser Acht zu lassen seien.
6.2.3 Das Gutachten betreffend Verkehrswertschätzung, auf welches die
Beschwerdeführenden ihre Forderung im Grundsatz stützen, wurde von
ihnen selbst in Auftrag gegeben. Es handelt sich dabei also um ein
Parteigutachten und nicht um ein behördliches Gutachten mit erhöhtem
Beweiswert im Sinne von Art. 12 Bst. e VwVG.
Der durch Art. 29 Abs. 2 BV gewährleistete und in den Art. 29 ff. VwVG
für das Verwaltungsverfahren des Bundes konkretisierte Grundsatz des
rechtlichen Gehörs garantiert den betroffenen Personen ein
persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht im Verfahren. Sie sollen sich
vor Erlass des Entscheids zur Sache äussern, erhebliche Beweise
beibringen, an der Erhebung von Beweisen mitwirken oder sich
zumindest zum Beweisergebnis äussern können. Die Behörde ist
grundsätzlich verpflichtet, die ihr angebotenen Beweismittel abzunehmen,
wenn sie zur Abklärung des Sachverhalts tauglich erscheinen (Art. 33
Abs. 1 VwVG). Sie muss alle erheblichen Vorbringen der Parteien
tatsächlich hören, prüfen und in der Entscheidfindung berücksichtigen
(Art. 32 VwVG). Für das gesamte Verwaltungs- und
Beschwerdeverfahren gilt der Grundsatz der freien Beweiswürdigung (Art.
19 VwVG in Verbindung mit Art. 40 des Bundesgesetzes vom 4.
Dezember 1947 über den Bundeszivilprozess [BZP, SR 273]). Danach
haben die Bundesbehörden und –gerichte die Beweise frei, ohne Bindung
an förmliche Beweisregeln, sowie umfassend und pflichtgemäss zu
würdigen. Für das Beschwerdeverfahren bedeutet dies, dass das Gericht
alle Beweismittel, unabhängig davon, von wem sie stammen, objektiv zu
prüfen hat. Expertisen, die von einer Partei eingeholt und in das
Verfahren als Beweismittel eingebracht werden (Partei- oder
Privatgutachten), darf der Beweiswert nicht schon deshalb abgesprochen
werden, weil sie von einer Partei stammen (vgl. Urteil des Bundesgerichts
1C_398/2011 vom 5. April 2011 E. 3.2. mit weiteren Hinweisen).
A-8465/2010
Seite 17
Ein Privatgutachten hat also grundsätzlich auch die Funktion eines
Beweismittels. Sein Beweiswert ist jedoch verglichen mit einem
behördlich angeordneten Gutachten insofern herabgesetzt, als davon
ausgegangen werden muss, dass die Partei dem Privatgutachter in erster
Linie die nach ihrem eigenen subjektiven Empfinden wesentlichen
Gesichtspunkte des streitigen Sachverhalts unterbreitet (CHRISTOPH AUER
in: Kommentar zum Bundesgesetz über das Verwaltungsverfahren,
[Hrsg.: Auer/Müller/ Schindler], Zürich/St. Gallen 2008, Art. 12 N. 59).
Zudem wird das private Gutachten im Unterschied zum behördlichen
nicht unter der Strafandrohung von Art. 307 Abs. 1 i.V.m. Art. 309 Bst. a
des Schweizerischen Strafgesetzbuches vom 21. Dezember 1937 (StGB,
SR 311.0) erstellt (vgl. auch AUER , a.a.O, Art. 12 N. 63).
6.2.4 Im vorliegenden Gutachten wird der Verkehrswert der
Wohnliegenschaft mit und ohne fragliche Dienstbarkeit errechnet. Der
Schaden, welchen die berechtigte Person konkret erleidet, kann sich
zwar bei Grunddienstbarkeiten vorab in der Minderung des Verkehrswerts
der berechtigten Liegenschaft äussern (vgl. dazu ausführlich vorne E.
4.1). Dies ist vorliegend jedoch nicht der Fall: Da der Wert des
enteigneten Fusswegrechts für die Eigentümerin der Wohnliegenschaft
untrennbar mit der Möglichkeit des Zuganges zum See verknüpft ist,
dieser indes – wenn auch über einen Umweg – weiterhin besteht, ist das
Fusswegrecht über die Parzelle der Beschwerdegegnerin als solches
letztlich ohne eigenen Nutzen und auch Wert (vgl. auch E. 6.2.1 sowie E.
6.2.7).
In Bezug auf die Berücksichtigung künftiger besserer
Verwendungsmöglichkeiten ist zudem festzuhalten, dass im
Enteignungsverfahren nur diejenigen möglichen Nutzungsänderungen
von Belang sind, welche den Verkehrswert zu beeinflussen vermögen
und für die nächste Zukunft feststehen oder mit einiger
Wahrscheinlichkeit zu erwarten sind, also nicht bloss auf theoretischen
Überlegungen und spekulativen Hoffnungen – wie etwa derjenigen auf
eine noch ungewisse Erteilung einer behördlichen Bewilligung – beruhen
(HESS/WEIBEL, a.a.O., Art. 19 N. 58 mit weiteren Hinweisen; HÄNNI,
a.a.O., S. 629). Auf den vorliegenden Fall der Enteignung einer
Dienstbarkeit angewendet heisst dies: Da die fragliche Parzelle Kat. Nr.
(…) zwar der Bauzone zugeteilt, erschlossen und keine
Ausnützungsziffer zu beachten ist, sind die rechtlichen Anforderungen an
den Bau weiterer Wohnungen zweifelsohne erfüllt. Die Baulandqualität
A-8465/2010
Seite 18
der Parzelle ist denn auch unbestritten. Die von den
Beschwerdeführenden in Bezug auf die Verwirklichung des
Bauvorhabens angestellten Überlegungen sind jedoch rein theoretischer
Natur und daher im vorliegenden Verfahren nicht zu berücksichtigen. So
liegt insbesondere weder ein bewilligtes Baugesuch noch wenigstens ein
konkretes Vorhaben betreffend Realisierung weiterer Wohnbauten vor.
Weil theoretische Überlegungen keinen Eingang in die Bemessung der
Enteignungsentschädigung finden, hat ebenfalls unberücksichtigt zu
bleiben, dass die derzeitigen Nettomietzinse allenfalls unter den
marktüblichen Vergleichsmieten liegen. Für die Berechnung des durch
die unmittelbare Enteignung der Dienstbarkeit adäquat kausal
entstandenen Schadens ist auf die tatsächlich erzielten Mietzinse sowie
auf die tatsächliche Nutzung des Grundstücks abzustellen, weshalb den
Beschwerdeführenden diesbezüglich kein von der Beschwerdegegnerin
zu verantwortender Schaden entstanden ist.
Die im eingereichten Gutachten errechneten Werte vermögen deshalb
nicht zu überzeugen. Ausserdem ist erneut darauf hinzuweisen, dass die
Möglichkeit des Zugangs zum See weiterhin bestehen bleibt, nunmehr ja
sogar als ausschliessliches Benutzungsrecht im Grundbuch eingetragen
ist. Daher erscheint ein Wertverlust unter diesem Titel nicht nur als
unsicher, sondern ist letztlich nicht ersichtlich.
6.2.5
Die Beschwerdeführenden erklären zudem, durch die Enteignung des
Fusswegrechts und der damit verbundenen Schliessung des
Bahnübergangs sei in erster Linie die Beschwerdeführerin 1 zu Verlust
gekommen und zwar aus folgendem Grund: Vorher habe sie den Mietern
ihrer Wohnungen – gewissermassen als Kompensation für die lärmige
Lage an der Bahnlinie – die direkte Zugangsmöglichkeit zum See mit
Recht auf Benutzung des Seegrundstücks Kat. Nr. (…) anbieten können.
Dieser Bonus sei ihr nun genommen worden. Tatsächlich habe sie schon
bei der ersten Kündigung auf Ende März 2006 grösste Mühe gehabt, eine
neue Mieterschaft zu finden. Erst nach acht Monaten habe sie die
Wohnung zu einem rund zehn Prozent tieferen Mietzins weitervermieten
können.
Was die von den Beschwerdeführenden als Minderwert geltend
gemachten Mietzinsausfälle anbelangt, so bleibt wiederum anzumerken,
dass es der Beschwerdeführerin 1 weiterhin möglich ist, ihren Mietern als
Kompensation für den Bahnlärm den Zugang zum See samt
A-8465/2010
Seite 19
ausschliesslichem Benutzungsrecht am ganzen Seegrundstück Kat. Nr.
(…) als Platz zum Baden, Grillieren, Verweilen und für sonstige
Freizeitaktivitäten anzubieten. Dieser Zugang kann zwar nicht mehr
direkt, sondern nur noch über einen relativ kurzen Umweg von 300 m
erfolgen, ist nun aber im Gegensatz zu früher am (…) als Dienstbarkeit im
Grundbuch eingetragen worden. Damit sind auch die jeweiligen Mieter
der Liegenschaft auf dem Grundstück Kat. Nr. (…) als Inhaber eines
beschränkten dinglichen Rechts zur Benützung des Seegrundstücks
Kat. Nr. (…) berechtigt (vgl. Art. 781 ZGB). Die Situation der
Beschwerdeführerin 1 hat sich diesbezüglich in rechtlicher Hinsicht sogar
verbessert, da sie den Mietern ihrer Liegenschaft nun die dingliche
Berechtigung am Seezugang garantieren kann bzw. diese mit Abschluss
des Mietvertrags nun automatisch ein dingliches Benutzungsrecht am
Nachbargrundstück mit Seezugang erhalten. Mit der Eintragung des
schriftlichen Dienstbarkeitsvertrags im Grundbuch ist die entsprechende
Dienstbarkeit betreffend ausschliesslichem Benützungsrecht nämlich
errichtet worden (vgl. Art. 731 Abs. 1 ZGB i.V.m. Art. 732 ZGB). Damit ist
der Seezugang nun sogar nicht mehr von der faktischen Duldung durch
die Eigentümer des Seegrundstücks abhängig, sondern rechtlich
gewährleistet. Die fraglichen Mietzinsausfälle stehen daher mit der
Enteignung des Fusswegrechts nicht in adäquatem Zusammenhang und
sind deshalb nicht zu entschädigen. Zudem ist ohnehin fraglich, ob es
sich bei den geltend gemachten Mietzinsausfällen nicht schlicht um den
Wegfall von Vorteilen, welche ausserhalb des eigentlichen
Dienstbarkeitsinteresses liegen und für welche der Enteigner nicht
einzustehen hat, handelt (BGE 102 Ib 173 E. 3a; PETER LIVER, in:
Kommentar zum schweizerischen Zivilgesetzbuch, IV. Band: Das
Sachenrecht, 1. Band: Die Grunddienstbarkeiten, 3. Auflage, Zürich 1980,
Art. 736 N. 181).
6.2.6 Unter Inkonvenienzen versteht man all jene durch die Enteignung
verursachten Vermögenseinbussen, welche nicht durch den Verkehrs-
oder Minderwertersatz ausgeglichen werden und die vorübergehender
Natur sind. Sie sind nach dem Grundsatz der vollen Entschädigung auch
zu berücksichtigen und stellen ausgesprochen persönliche, subjektive
Schadensfaktoren dar, weshalb sie auch als sogenannter persönlicher
Schaden bezeichnet werden (WIEDERKEHR, a.a.O., S. 103 f.) Die
Vorinstanz hat der Beschwerdeführerin 1 eine
Inkonvenienzentschädigung in der Höhe von Fr. 50'000.– für durch den
Wegfall der Verbindung zwischen den beiden Grundstücken entstehende
Nachteile wie das durch den Umweg von 300 m entfallende Privileg der
A-8465/2010
Seite 20
unmittelbar erreichbaren sanitarischen Anlagen im Wohnhaus und des
bequemen Transports der für die Pflege und den Unterhalt der
Seeparzelle benötigten Maschinen und Geräte zugesprochen. Der von
der Vorinstanz unter diesem Titel zugesprochene Betrag erscheint als
angemessen und wurde von den Beschwerdeführerin 1 auch nicht
beanstandet.
6.2.7 Vorliegend stellt sich schliesslich die Frage, ob das subjektive
Interesse der Beschwerdeführenden am Erhalt des durch die direkte
Verbindung der beiden Liegenschaften geschaffenen einmaligen
Gesamtanwesens einen persönlichen Vermögensnachteil darstellt,
welcher den objektiv durch die Enteignung des Fusswegrechts
entstandenen Schaden übersteigen würde (vgl. dazu auch E. 4.1). Den
Enteigneten ist entweder der objektive Verkehrswert bzw. Minderwert
nebst Inkonvenienzen oder aber der subjektive Schaden, sofern dieser
den Verkehrswert übersteigt, zu ersetzen. Es darf jedoch keine
Vermischung und Verdoppelung der Schadensposten entstehen (HÄNNI,
a.a.O., S. 636).
Die Beschwerdegegnerin stellt sich auf den Standpunkt, die enteignete
Dienstbarkeit räume lediglich – einerseits zugunsten der Parzelle
Kat. Nr. (…) und andererseits zugunsten der Parzelle Kat. Nr. (…) – ein
Wegrecht zulasten der SBB-Parzelle Kat. Nr. (…) ein. Weitergehende
Rechte und Ansprüche, insbesondere zwischen den Parzellen
Kat. Nr. (…) und Kat. Nr. (…), sofern sie denn bestehen würden, seien
dadurch nicht begründet.
Die Beschwerdeführenden machen hingegen geltend, ihr sachbezogenes
Interesse sei die faktische und rechtliche Möglichkeit gewesen, über den
mittels Dienstbarkeit gesicherten Übergang auf das auf der anderen Seite
der Geleise liegende Grundstück zu gelangen, wobei sich das Interesse
in erster Linie bei der Eigentümerin der Wohnhausparzelle Kat. Nr. (…)
manifestiert habe. Auf keinen Fall habe sich ihr Interesse im Recht, das
SBB-Grundstück zu betreten und die Grenze des jeweils anderen
Grundstücks zu erreichen, erschöpft. Da es sich beim Entzug der direkten
Zugangsmöglichkeit zum Seegrundstück um einen schweren Eingriff in
die Eigentümerstellung vor allem der Beschwerdeführerin 1 mit
entsprechend grossen finanziellen Nachteilen handle, könne der
Entschädigungsanspruch nicht mit dem Hinweis auf einen Verlust bloss
faktischer Vorteile abgewiesen werden. Anlässlich der Stellungnahme
vom 25. Februar 2011 ergänzen die Beschwerdeführenden, dass ihr
A-8465/2010
Seite 21
Bestreben, die einmalige Gesamtliegenschaft zu erhalten und sich
deshalb sogar zu einem namhaften Beitrag an die Erstellung einer
Bahnschranke bereit erklärt zu haben, ihr enormes Interesse an der
Beibehaltung der Grundstücksverbindung manifestiere und dies als
subjektives Element der Schadensermittlung von Bedeutung sei.
Vorab ist festzuhalten, dass die Gesamtliegenschaft bereits beim Bau der
Eisenbahnlinie Chur-Zürich in der zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts
durch die Geleise zerschnitten wurde und dadurch eine beträchtliche
Entwertung erfahren hat (vgl. auch Sachverhalt BGE 106 Ib 381 E. 4).
Diese damalige Entwertung ist jedoch im vorliegenden Verfahren, wo es
um die Entschädigung für die Enteignung des Fusswegrechts zugunsten
der Parzellen Kat. Nr. (…) und (…) und zulasten der Parzelle Kat. Nr. (…)
geht, nicht beachtlich. Der hier relevante subjektive Wert der enteigneten
Dienstbarkeit erschöpft sich – entgegen der Auffassung der
Beschwerdegegnerin – nicht im Recht der Beschwerdeführenden, das
SBB-Grundstück betreten zu dürfen. Vielmehr richtete sich das Interesse
der Beschwerdeführenden auf die Verbindung der beiden berechtigten
Grundstücke bzw. insbesondere auf die Möglichkeit der Eigentümerin und
der Mieter des Grundstücks Kat. Nr. (…), über das Grundstück Kat. Nr.
(…) zum See zu gelangen. Daher ist das Fusswegrecht über das SBB-
Grundstück zur Seeparzelle für die Eigentümerin der Wohnliegenschaft
unmittelbar mit dem Wert des Zugangs zum See verbunden. Der Zugang
zum See kann jedoch über einen kurzen öffentlichen Weg nach wie vor
erfolgen, was den Interessen der Beschwerdeführenden entspricht. Der
durch die Enteignung des Fusswegrechts entstandene persönliche
(subjektive) Vermögensnachteil der Beschwerdeführerin 1 ist deshalb
vernachlässigbar bzw. liegt sicherlich nicht über der zugesprochenen
Inkonvenienzentschädigung von Fr. 50'000.–.
Ferner bleibt anzumerken, dass für den wirtschaftlich nicht erfassbaren
Affektionswert, welcher entweder auf besonderer Verbundenheit oder auf
Vorteilen beruht, die der Enteignete mehr schätzt als irgendein
potentieller Käufer, keine Ersatzpflicht des Enteigners besteht (vgl.
HESS/WEIBEL, a.a.O., Art. 19 N. 68 im Zusammenhang mit der
Enteignung eines Grundstücks).
6.2.8 Im Sinne eines Fazits kann festgehalten werden, dass die von den
Beschwerdeführenden geltend gemachten Verkehrswerteinbussen in der
Höhe von Fr. 2'050'000.– und Fr. 100'000.– sich nicht als durch die
Enteignung des Fusswegrechts adäquat kausal verursachten und damit
A-8465/2010
Seite 22
von der Beschwerdegegnerin zu tragenden Schaden begründen lassen.
Die von der Vorinstanz zugesprochene Inkonvenienzentschädigung für
die mit dem Umweg verbundenen Nachteile erscheint als angemessen
und deckt einen allenfalls durch die Enteignung des Fusswegrechts
entstandenen persönlichen Vermögensnachteil sicherlich ab. Die
Beschwerde ist daher abzuweisen.
7.
7.1 Die Beschwerdegegnerin erachtet schliesslich die nachträgliche
Eintragung des ausschliesslichen Benutzungsrechts zugunsten der
Eigentümerin der Wohnparzelle und ihrer Mieter sowie zulasten der
Eigentümer der Seeparzelle als Dienstbarkeit im Grundbuch als
rechtsmissbräuchlich im Sinne von Art. 25 EntG.
7.2 Die Beschwerdeführenden erklären diesbezüglich, sie hätten stets
darauf hingewiesen und durch ihr bisheriges Verhalten belegt, dass das
Recht der Beschwerdeführerin 1 oder deren Mieter auf uneingeschränkte
Nutzung des Seegrundstücks Kat. Nr. (…) schon immer bestanden habe
und auch in Zukunft unantastbar sei. Durch die zwischenzeitliche
Eintragung des Benutzungsrechts als Dienstbarkeit im Grundbuch sei
kein Recht und kein Anspruch im Sinne von Art. 25 EntG begründet
worden. Dieses schon seit jeher bestehende Recht habe einzig eine
dingliche Sicherung erfahren. Mit ihrem Handeln hätten sich die
Beschwerdeführenden nicht treuwidrig verhalten. Vielmehr hätten sie ihre
gemeinsame, schon immer gelebte Haltung zementiert. Sie hätten damit
den Beweis erbracht, dass es ihnen ernst sei mit der dauerhaften
Verbundenheit der beiden Grundstücke und hätten allfällige Zweifel
Dritter definitiv ausgeräumt.
7.3 Die Frage des Rechtsmissbrauchs im Sinne von Art. 25 EntG kann
offen gelassen werden. Dies, weil die Errichtung der entsprechenden
Dienstbarkeit (ausschliessliches Benutzungsrecht) – obschon vor dem
Zeitpunkt der Urteilsfällung erfolgt – im Zusammenhang mit der
Entschädigungsforderung keine Rolle spielt bzw. keinen Einfluss auf die
Höhe der Entschädigungsforderung haben kann, da die fragliche
Dienstbarkeit im gemäss Art. 19bis Abs. 1 EntG für die Bestimmung des
Verkehrswerts massgebenden Zeitpunkt der Einigungsverhandlung noch
nicht bestanden hat (vgl. auch E. 5.4.2 letzter Abschnitt, E. 6.1.2 und
Urteil des Bundesgerichts 1E.10/2004 vom 3. Dezember 2004 E. 5.1,
wonach die nachträgliche Einräumung eines dinglich gesicherten
A-8465/2010
Seite 23
Benutzungsrechts am Seegrundstück im Hinblick auf die Enteignung den
Entschädigungsberechtigten keinen Vorteil zu verschaffen vermag).
8.
8.1 In Bezug auf die Kosten- und Entschädigungsfolgen bringt die
Beschwerdegegnerin vor, da sich das Bundesgericht im Rahmen der
Anfechtung des Plangenehmigungsentscheids bereits vorfrageweise zum
Fehlen der für eine Gewährung der verlangten Entschädigung
erforderlichen Voraussetzungen ausgesprochen habe, erscheine es als
gerechtfertigt, die Partei- und Verfahrenskosten entsprechend dem
Ausgang des Verfahrens den Beschwerdeführenden vollumfänglich oder
zumindest überwiegend aufzuerlegen.
Dagegen opponieren die Beschwerdeführenden und erklären, die
Streitsache sei von nicht unerheblicher rechtlicher Komplexität. Die
Beschwerdeerhebung sei aus guten Gründen und mit sorgfältiger
Begründung erfolgt. Im Entscheid vom 3. Dezember 2004 habe das
Bundesgericht nur über die Rechtmässigkeit der vom BAV mit Verfügung
vom 2. Oktober 2010 genehmigten Aufhebung des Bahnübergangs zu
befinden gehabt. Den darauf folgenden Bemerkungen des
Bundesgerichts komme daher lediglich die Bedeutung eines obiter dictum
ohne präjudizielle Wirkung für das vorliegende Verfahren zu. Es bestehe
unter diesen Umständen kein Anlass, die Beschwerdeführenden mit
Verfahrenskosten oder einer Parteientschädigung zu belasten.
8.2 Die Kosten des Verfahrens vor dem Bundesverwaltungsgericht,
einschliesslich einer Parteientschädigung an den Enteigneten, trägt der
Enteigner. Werden die Begehren des Enteigneten ganz oder zum
grösseren Teil abgewiesen, so können die Kosten auch anders verteilt
werden; unnötige Kosten trägt in jedem Fall, wer sie verursacht hat (Art.
116 Abs. 1 EntG). Auch wenn die Begehren der Beschwerdeführenden in
casu abgewiesen werden, rechtfertigt sich eine Abweichung vom im Art.
116 Abs. 1 Satz 1 EntG genannten Grundsatz der Kostenverteilung
dennoch nicht. Es lässt sich nämlich dem Argument der
Beschwerdegegnerin, das Bundesgericht habe sich bereits vorfrageweise
zum Fehlen der für eine Gewährung der strittigen Entschädigung
erforderlichen Voraussetzungen ausgesprochen, nicht folgen. Das
Bundesgericht hat sich seinerzeit im Entscheid vom 3. Dezember 2004
lediglich unpräjudiziell im Rahmen eines obiter dictum dahingehend
geäussert, dass daraus, dass zwischen den Eigentümern der
benachbarten Grundstücke familiäre Bande bestehen würden, nicht
A-8465/2010
Seite 24
schon auf einen wirtschaftlichen und funktionellen Zusammenhang
zwischen den beiden Liegenschaften im Sinne von Art. 19 Bst. b EntG
geschlossen werden könne. Weiter hat es sogar im Gegensatz zur
Auffassung der Beschwerdegegnerin betont, dass die Festsetzung der
Enteignungsentschädigung nicht im damaligen Verfahren erfolgen würde,
sondern erstinstanzlich Sache der jetzigen Vorinstanz sein werde (vgl.
Urteil des Bundesgerichts 1E.10/2004 vom 3. Dezember 2004 E. 5.1).
Der Beschwerdegegnerin sind daher die Verfahrenskosten im Umfang
von Fr. 3'000.– aufzuerlegen und sie hat den Beschwerdeführenden eine
angemessene Parteientschädigung zu bezahlen.
Gemäss Art. 14 Abs. 1 des Reglements vom 21. Februar 2008 über die
Kosten und Entschädigungen vor dem Bundesverwaltungsgericht (VGKE,
SR 173.320.2) haben Parteien, welche Anspruch auf eine
Parteientschädigung erheben, dem Gericht vor dem Entscheid eine
detaillierte Kostennote einzureichen; wird wie vorliegend keine
Kostennote eingereicht, so setzt das Gericht die Entschädigung aufgrund
der Akten fest (vgl. Art. 14 Abs. 2 VGKE). Die Parteientschädigung
umfasst die Kosten der Vertretung (beinhaltend das Anwaltshonorar oder
die Vergütung für eine nichtanwaltliche berufsmässige Vertretung) sowie
den Auslagenersatz (vgl. Art. 8 i.V.m. Art. 9 Abs. 1 sowie Art. 13 VGKE).
Alle Beschwerdeführenden sind durch denselben Anwalt vertreten,
welcher eine mehrseitige Beschwerdeschrift und Stellungnahme verfasst
hat, wobei sich die Schriften weitestgehend mit denjenigen aus dem
vorinstanzlichen Verfahren decken. Daher erscheint eine
Parteientschädigung in der Höhe von Fr. 5'000.– als angemessen.
Demnach erkennt das Bundesverwaltungsgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Verfahrenskosten von Fr. 3'000.– werden der Beschwerdegegnerin
auferlegt. Dieser Betrag ist innert 30 Tagen nach Eintritt der Rechtskraft
des vorliegenden Urteils zu Gunsten der Gerichtskasse zu überweisen.
Die Zustellung des Einzahlungsscheins erfolgt mit separater Post.
A-8465/2010
Seite 25
3.
Die Beschwerdegegnerin hat den Beschwerdeführenden eine
Parteientschädigung im Umfang von Fr. 5'000.– nach Eintritt der
Rechtskraft des vorliegenden Urteils zu bezahlen.
4.
Dieses Urteil geht an:
– die Beschwerdeführenden (Gerichtsurkunde)
– die Beschwerdegegnerin (Gerichtsurkunde)
– die Vorinstanz (Ref-Nr. SK 2005-184; Gerichtsurkunde)
Die vorsitzende Richterin: Die Gerichtsschreiberin:
Marianne Ryter Sauvant Tanja Haltiner
Rechtsmittelbelehrung:
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen nach Eröffnung beim
Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen
Angelegenheiten geführt werden (Art. 82 ff., 90 ff. und 100 des
Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 [BGG, SR 173.110]). Die
Rechtsschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren,
deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu
enthalten. Der angefochtene Entscheid und die Beweismittel sind, soweit
sie der Beschwerdeführer in Händen hat, beizulegen (Art. 42 BGG).
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