T.C. ADANA BAM 9. HUKUK DAİRESİ Esas-Karar No: 2025/985 - 2025/2597
T.C.
ADANA
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
9. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2025/985
KARAR NO: 2025/2597
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I
BAŞKAN:
ÜYE:
ÜYE:
KATİP:
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: ... ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 25/09/2024
NUMARASI: 2022/1088 Esas ve 2024/1039 Karar
DAVACI: ...
VEKİLLERİ: Av.
DAVALILAR: 1 -...
VEKİLLERİ: Av.
: 2 -... KONUT YAPI KOOPERATİFİ
VEKİLİ: Av.
DAHİLİ DAVALILAR: 1 -...
: 2 -...
VEKİLİ: Av.
: 3 -...
DAVANIN KONUSU: Tapu İptali Ve Tescil (Zilyetliğe Dayalı)
İSTİNAF KARARININ
KARAR TARİHİ:04/12/2025
KARAR YAZIM TARİHİ:04/12/2025
... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 25/09/2024 tarih, 2022/1088 Esas ve 2024/1039 Karar sayılı kararı aleyhine istinaf başvurusunda bulunulmuş olup, dosya üzerinde yapılan istinaf incelemesi sonucunda;
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ :
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin 15/06/2000 tarihinde davalı kooperatifin üyesi olan ...'a ait hisseyi usulüne uygun olarak satın aldığını, satın alırken hissesine karşılık gelen 33 nolu gayrimenkulün kaba inşatının bitmiş halini görerek satın aldığını, koperatife üyeliği kayıt olunmayan müvekkilinin .... Asliye Hukuk mahkemesinin 2000/839 esas 2006/105 karar sayılı kararı ile davalı kooperatifin 33 nolu ortaklık sıfatının hükmen tespitine ve üyeliğin ortak defterine kayıt ve tesciline karar verildiğini, müvekkilinin davalı kooperatife karşı üye olarak bütün yükümlülüklerini yerine getirmesine rağmen kooperatifin yükümlülüklerini yerine getirmediğini, geçen zaman zarfında davalı kooperatifin pek çok gayrimenkulü tamamlayarak ortaklara tespit ettiğini ve adına tanımlanan 33 nolu gayrimenkulün ise bir başka şahıslar adına tapuda tescil edildiğini öğrendiğini, ... mahallesi ... parsel zemin 33 nolu bağımsız bölüm dubleksin önce davalı kooperatifin ortağı olan davalı ...'e, sonrada yine davalı kooperatif başkanı olan ...'e devredildiğini, müvekkilinin mağdur olduğunu belirterek dava konusu taşınmazın davalılar adına olan tapu iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı Kooperatif vekili cevap dilekçesinde; Davacının müvekkili kooperatife 2000 yılında üyelik kaydının yapıldığını, ancak aidatlarını defaeten ödememesi sebebiyle yapılan ihtarların sonuçsuz kalması üzerine 2002 yılında kooperatiften kesin ihracına karar verildiğini, kooperatif yetkililerinin davacının eşi ve aynı zamanda kooperatif üyesi ... ile irtibata geçerek davacının birikmiş üyelik aidatlarının tamamının ödenmesi halinde kooperatif üyeliğinin yeniden yapılacağı teklifinde bulunmaları üzerine ...'in davacı eşinin aidat borçlarını üstlenmesi üzerine ... adına 5 adet toplam 3.100,00.TL tutarında senet düzenlendiğini, davacı ile senetlerin tamanının ödenmesi şartıyla üyeliğin devam edeceğinin kararlaştırıldığını, senet borcunun 1.450,00.TL lik kısmının ödendiğini, 1.650,00.TL lik kısmının hiç ödenmediğini, üyelik borçlarının tamamını yatırmaktan imtina eden davacının kalan borçları sebebiyle 2004 yılında yeniden ihraç işlemleri başlatıldığını, müvekkili kooperatifin davacıya yükümlülüklerini yerine getirmesi konusunda posta yoluyla sürekli ulaşmaya çalıştığını, toplantılara davet yazıları gönderdiğini ancak davacının bunlara cevap vermediğini, davacının kooperatife olan borcunun 280.319,00.TL olduğunu, borçların ödenmesi koşuluyla müvekkilinin inşaatı tamamlayarak teslim etmeyi kabul ettiğini, davacının iyi niyetli olmadığını belirterek davanın reddini talep etmiştir.
Davalı ..., cevap dilekçesinde özetle; davacının 2000 yılında davalı koperatife üye olduğunu, borçlarını ödemediği için hem 2002 yılında hem 2004 yılında üyelikten çıkarılmasına karar verildiğini, davacının eşi ... ile yapılan görüşmelerde, davacının eşinin aidat borçlarını üstlenmesi nedeniyle bir kısım senetler düzenlenerek ödeme kolaylığı sağlandığını, ancak davacı tarafın birikmiş aidat borçlarını ödemekten imtina ettiğini, bir kısım üyelerin kooperatife olan borçlarını ödememesi sebebiyle maddi anlamda çıkmaza düşen koperatif yönetim kurulunun borçlarını ödememekte ısrar eden üyelerin üyeliklerinin henüz inşaatına başlanmamış olan parsellere kaydırılmasına, borçlarını ödedikleri zaman kaydırıldıkları parsellerde adlarına kaba inşaat yapılmasına ve devri yapılan söz konusu dubleks binaların mal sahiplerinin taleplerini karşılamakta kullanılmasına karar verildiğini, bu düzenleme ile 33 nolu bağımsız dubleks dairenin 9 nolu bağımsız bölüm sahipi ...'ya verlidiğini, ...'nın 52 nolu bağımsız bölümü istemesi üzerine ... ile takas görüşmeleri yapılarak 33 nolu dubleksin fark ödemeleri yapması karşılığında ...'a, 52 nolu dairenin de ...'a verilmesine karar verildiğini, ...'un da 33 nolu bağımsız bölüm dubleksi 2012 yılında ...'e sattığını, kendisinin de 2014 yılında bedeli mukabilinde ...'den satın aldığını belirterek davanın reddini talep etmiştir.
Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; davada müvekkiline yöneltilecek husumet bulunmadığından müvekkili yönünden davanın husumet yokluğundan usulden reddine karar verilmesini talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ'NİN KARAR ÖZETİ :
... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 25/09/2024 tarih, 2022/1088 Esas ve 2024/1039 Karar sayılı kararında, arsuz tapu müdürlüğünde inceleme yapılmak suretiyle davacı kooperatif tarafından inşa edilip üyeleri adına tescil edilen bağımsız bölümlerin hangi üye adına tescil edildiği belirlenerek tapu kayıtlarının tapudan temin edilmesi hususunda rapor tanziminin istenildiğini, bilirkişi tarafından raporun dosyaya ibraz edildiğini, davacı kooperatife defterlerini sunmak üzere süre verildiğini, kooperatifin defterlerinin depremde zayi olduğuna dair zayi belgesi sunulduğu, bunun üzerine mahkememizce fen bilirkişide belirtilen tescil tarihinin ait olduğu yıla ait genel kurul kararlarının istenilmesi için Çevre Şehircilik İl Müdürlüğüne müzekkere yazıldığını, Çevre Şehircilik İl Müdürlüğünden gelen cevabi yazısında Çevre Şehircilik İl Müdürlüğünün depremde hasar görmüş olması nedeniyle istenilen evraklara ulaşılamadığının bildirildiğini, dosyanın bu hali ile BAM kaldırma kararında istenilen hususların tespitinin yapılamadığını, davacı tarafından belgeli sadece 2.554,55.TL ödeme bulunduğunu, başkaca ödeme yapılmadığını, davacının söz konusu kooperatife toplam 173.599,78.TL'lik borcunun bulunduğunu, buna göre davacının davanın diğer hususlarının irdelenmesine gerek kalmaksızın dava konusu kooperatif için üzerine düşen edimleri yerine getirmediğini, davalı kooperatif tarafından ferdileştirme yapılan diğer bağımsız bölüm sahiplerinin borçlarının bulunup bulunmadığının davacı tarafça ispatlanamadığı ispat yükünün davacının üzerinde olduğunu, davacının davayı ispatlayamadığı anlaşılmakla davanın reddine şeklinde verilmiştir.
DAVACI TARAFINDAN İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ :
Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; yerel mahkemece verilen kararın haksız ve yersiz olduğunu şöyle ki, davacının 2000 yılında kaba inşaatı bitmiş halde satın aldığı gayrimenkulünü davalı kooperatifin haksız tutum ve davranışları sebebiyle ancak 27/04/2006 tarihinden sonra adına tescil ettirebildiğini, buna ilişkin .... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2000/839 Esas, 2006/15 Karar sayılı ve 27/04/2006 tarihli kararının mevcut olup mahkemece verilen hükümden sonra davacının ortaklık payı adına hükmen tescil ve tespit olunduğunu, burada belirtilmek istenilen hususun nasıl oluyorda ortaklık tescili yapılmayan davacının 2002 yılında ve 2004 yıllarında kooperatif üyeliğinden ihracına karar verildiğini, bu durumun kooperatifin resmi kayıtlarına güvenilemeyeceğinin göstergesi olduğunu, davalı kooperatif ve kooperatif yetkiliyken yeri satın alıp usulsüz olarak üzerlerine geçiren şahıslardan dolayı davacının mağdur olduğunu, kooperatifin ana sözleşmesine göre de "dava konusu yer ve diğer bütün ortaklık paylarına denk gelen yerler kaba inşaatı tamamlanmış olduğu halde kooperatif üyelerine teslim edilecek" olup bu durumun aksi şeklindeki kooperatif savunmaları, ana sözleşmeye dahi aykırılık teşkil ettiğini, davacının zaten kaba inşaatı bitmiş yeri ve payı parasını ödeyip satın aldığını, yargılıma sırasında davalı kooperatifin aşamalarda kafasına göre ve yargılamanın seyrine göre belge hazırlayıp mahkemeye sunduklarını hatta dosyaya rapor sunan bilirkişi tarafından davalı kooperatifçe tutulan defterlerin 2010 yılına kadar düzenli ve sağlıklı tutulmadığının bizzat tespit olunduğunu ve bu defterin delil kuvveti taşımadığını, dosyaya rapor sunan muhasebe bilirkişisinin yapmış olduğu hesaplamaya da itiraz ettiklerini, bileşik faiz işletilmesinin kanuna tamamen aykırı olduğunu tüm bunların yanı sıra davalı kooperatifçe yapılan işlemlerin tamamının da 1163 sayılı Kooperatifler Kanuna aykırılık teşkil ettiğini, bu nedenlerle yerel mahkeme kararının kaldırılarak davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLER :
... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 25/09/2024 tarih, 2022/1088 Esas ve 2024/1039 Karar sayılı dosyası ve tüm dosya kapsamı
HUKUKİ NİTELENDİRME, DELİLLERİN VE İSTİNAF SEBEPLERİNİN DEĞERLENDİRİLMESİ ve GEREKÇE :
Dava hukuki niteliği itibarıyla "Kooperatif Üyeliğine Dayalı Tapu İptali ve Tescil" talebine ilişkindir.
Davacı vekili dava dilekçesinde, davacının davalı kooperatifin ...'a ait olan hissesini usulüne uygun olarak satın aldığını, davacı tarafından kooperatif hissesi satın alınırken hissesine karşılık gelen 33 nolu gayrimenkulün kaba inşaatının bitmiş halini görerek satın aldığını, davacının kooperatif üyeliğine kaydı yapılmadığından kooperatif aleyhine daya açtığı, mahkemece kooperatifin 33 nolu ortaklık sıfatının hükmen tespiti ile kooperatif üyeliğinin kayıt ve tesciline karar verildiğini, davacının üye olarak üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirdiğini, bir süre sonra davalı kooperatifin pek çok gayrimenkulü tamamlayıp ortaklara teslim ettiğini, adına tanımlanan 33 nolu gayrimenkulün ise başka şahıslar adına tapuda tescil edildiğini öğrendiğini, davalıların yönetici sıfatlarını kullanarak davacı üzerine tescil edilmesi gereken gayrimenkulü kendi adlarına tescil ettirdiklerini belirterek davalı ... adına kayıtlı ... Mah. ... Parsel Zemin 33 Nolu bağımsız meskenin tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep etmiş, davalı kooperatif vekili, davacının 2000 yılında üyelik kaydının yapıldığını, ancak aidat borçlarını ödememesi nedeniyle 23.04.2002 tarihli yönetim kurulu kararı ile üyelikten ihracına karar verildiğini, davacıyla yapılan anlaşma ile birikmiş aidat borçlarının ödenmesi şartıyla üyeliğin devam edeceğinin kararlaştırıldığını, üyelik borçlarının yatırılmaması üzerine 2004 yılında yeniden ihraç işlemlerinin başlatıldığını, kooperatif üyelerinin üyelik borçlarını zamanında yerine getirmemesi nedeniyle kooperatifin edimlerini yerine getirmekte zorlandığı, bu nedenle 01.07.2009 tarihli tarihli yönetim kurulu toplantısında "borçlarını ödememekte ısrar eden üyelerin üyeliklerinin henüz inşaatına başlanmamış parsellere kaydırılmasına, borçlarını kapattıkları zaman kaydırdıkları parsellerde adlarına kaba inşaat yapılmasına ve devri yapılan söz konusu dubleks binaların mal sahiplerinin taleplerinin karşılamakta kullanılmasına" karar verildiğini, uygulanan revizyon kapsamında davacı tarafa ait 33 numaralı dubleks dairenin 9 numaralı parsel sahibi ...'ya teslim edildiğini, tapu dağıtımı sırasında çıkan anlaşmazlık üzerine 33 numaralı dairenin 52 numaralı daire ile takas edildiğini, 33 numaralı daireyi alan ...'a fark ödemesi yapıldığını, ...'un 33 numaralı daireyi ...'e sattığını ...'ün de ...'e sattığını, borçlarını ödemediğinden davacıya ait daire inşaatına başlanamadığını savunarak davanın reddine karar verilmesini talep etmiş, davalı ... vekili, davalının tapu kaydına güvenerek iyi niyetle bedel karşılığında satın aldığını savunarak davanın reddine karar verilmesini talep etmiş, davalı ... vekili kooperatifte yöneticik yapmadığını iyiniyetli üçüncü kişi olduğunu davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
İlk derece mahkemesince yapılan açık yargılama neticesinde davanın reddine karar verildiği işbu karara karşı davacı vekilince istinaf kanun yoluna başvurulduğu anlaşılmıştır.
İstinaf incelemesi, HMK'nın 355. maddesi uyarınca, ileri sürülen istinaf sebepleri ve kamu düzeni yönüyle sınırlı olarak yapılmıştır.
1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 23. maddesi hükmü uyarınca ortaklar hak ve yükümlülüklerde eşit konumda olup sabit ve peşin aidat ödemek suretiyle ortaklığa alınmadaki usule uyulmuşsa böyle bir ortak sadece kooperatifin amacına ulaşıncaya kadar yapılan genel yönetim ve altyapı giderlerinden sorumludur. Aidat dışında, genel yönetim ve alt yapı giderlerinden borçlu bulunan ortağın tapu talep etmesi mümkün olup, bu tür alacakların kooperatif tarafından alacak şeklinde talep edilmesi gerekir. Bu itibarla mahkemece aidat kaleminden farklı bir alacak kalemi olan genel yönetim ve altyapı giderleri yönünden davacının borcu bulunduğu gerekçesiyle tapu iptal ve tescil talebinin reddine karar verilmesi doğru değildir. (Yargıtay 23.HD'sinin 2016/2572-2018/5247 EK sayılı kararı)
Kural olarak, borçlu kooperatif üyesi tapu iptali ve tescili talebinde bulunamaz. Yargılama aşamasında mahkemece alınan bilirkişi raporu ile davacının davalı kooperatife borcu bulunduğu tespit edilmiş ise de, davacı ile aynı konumda olup da kendisine taşınmaz özgülenen ve ferdileşme yapılan başka borçlu üye bulunup bulunmadığı mahkemece araştırılmalıdır. 1163 Sayılı Kooperatifiler Kanunu'nun 23. maddesindeki eşitlik ilkesi gereği, davalı kooperatif, davacı ile aynı konumda olan ve borcu bulunan üyelere ferdileşme yapmış ise, davacı da ferdileşme talebinde bulunabilecektir. (Yargıtay 23.HD'sinin 2015/10094-2018/5525 EK sayılı kararı)
Somut olayda ilk derece mahkemesince davacının davalı kooperatif için üzerine düşen edimleri yerine getirmediği, davalı kooperatif ferdileştirme yapılan diğer bağımsız bölüm sahiplerinin borçlarının bulunup bulunmadığının davacı tarafından ispatlanamadığı kabul edilerek davanın reddine karar verilmiş ise de, mahkemece yapılan incelemenin hüküm kurmaya yeterli olmadığı, ödemesi eksik olmasına rağmen tapu verilen üye olup olmadığı tespit edilmeksizin, tespiti halinde eksik ödeme yapan ve tapularını alan üyelerin eksik ödemesinin ne kadar olduğu belirlenmediği, bu durumda mahkemece davalı kooperatiften açıklama ve bilgi istenmek suretiyle gerekirse taşınmaz üzerinde ve davalı kooperatifin adresinde defter ve kayıtları incelenmesi için keşif yapılarak, davalı kooperatifin üye sayısı, davalı kooperatif tarafından kaç adet bağımsız bölüm yapıldığı, davacının dava dışı ...'dan kooperatif hissesini devraldığı iddiası ile davalının 01.07.2009 tarihli yönetim kurulu kararı ve 28.02.2010 tarihi genel kurul kararlarına ilişkin savunmaları da göz önünde bulundurularak, tam ödeme yapmadığı halde kendisine tapu verilen üye olup olmadığı, var ise ödemelerinin ne kadar olduğu, davacının yaptığı ödeme kadar ödeme yapan bir üyeye tapu kaydı verilip verilmediği, hususlarında yeterince inceleme yapılıp oluşturulacak bilirkişi heyetinden gerekçeli ve denetime açık rapor alınarak tapu iptal ve tescil şartlarının da oluşup oluşmadığı da değerlendirilerek sonuca göre hüküm kurulması gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir.
Yukarıda belirtilen sebeplerle davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılarak yeniden yargılama yapılması için dosyanın İlk Derece Mahkemesi'ne gönderilmesine karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm vermek gerekmiştir.
HÜKÜM: Yukarıda gerekçesi açıklandığı üzere :
1)-Davacı vekili tarafından ... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 25/09/2024 tarih, 2022/1088 Esas ve 2024/1039 Karar sayılı kararına karşı yapılan istinaf başvurusunun KABULÜNE,
2)-... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 25/09/2024 tarih, 2022/1088 Esas ve 2024/1039 Karar sayılı kararının HMK'nin 353/1-a-6 maddesi gereğince KALDIRILMASINA,
3)-Dava dosyanın yeniden yargılama yapılmak üzere ... Asliye Ticaret Mahkemesi'ne GÖNDERİLMESİNE,
4)-492 Sayılı Harçlar Kanunu gereğince peşin olarak alınan 615,40.TL istinaf karar harcının kararın kesinleşmesi ile talep halinde davacıya İADESİNE,
5)-Davacı tarafından istinaf için yapılan yargılama giderlerinin esas hüküm ile birlikte İlk Derece Mahkemesince karara BAĞLANMASINA,
6)-6100 Sayılı HMK'nin 333. maddesi gereğince peşin alınan ve harcanmayan gider avansının İlk Derece Mahkemesi'ne İADESİNE,
7)-İnceleme dosya üzerinden yapıldığından lehe vekalet ücreti takdirine YER OLMADIĞINA,
8)-6100 sayılı HMK'nın 359/4 maddesi gereğince kararın kesin olması nedeniyle İlk Derece Mahkemesi'nce taraf vekillerine TEBLİĞİNE,
Dair, 6100 sayılı HMK'nin 353/1-a/6 maddesi gereğince dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda oybirliğiyle kesin olmak üzere 04/12/2025 tarihinde karar verildi.
Başkan
e-imzalıdır
Üye
e-imzalıdır
Üye
e-imzalıdır
Katip
e-imzalıdır