TÜRKİYE CUMHURİYETİ
ANAYASA MAHKEMESİ
İKİNCİ BÖLÜM
KARAR
AHMET DEMİR BAŞVURUSU
(Başvuru Numarası: 2014/6672)
Karar Tarihi: 7/2/2018
İKİNCİ BÖLÜM
KARAR
Başkan
:
Engin YILDIRIM
Üyeler
:
Osman Alifeyyaz PAKSÜT
Recep KÖMÜRCÜ
Celal Mümtaz AKINCI
Recai AKYEL
Raportör Yrd.
:
Derya ATAKUL
Başvurucu
:
Ahmet DEMİR
Vekili
:
Av. Mustafa ERASLAN
I. BAŞVURUNUN KONUSU
1. Başvuru; tapu siciline güvenilerek satın alınan taşınmazıntapu kaydının arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde açılan tapuiptali ve tescil davası neticesinde iptal edilmesi nedeniyle mülkiyet hakkının,yargılamanın makul bir sürede sonuçlanmaması nedeniyle de makul süredeyargılanma hakkının ihlal edildiği iddialarına ilişkindir.
II. BAŞVURU SÜRECİ
2. Başvuru 7/5/2014 tarihinde yapılmıştır.
3. Başvuru, başvuru formu ve eklerinin idari yönden yapılan önincelemesinden sonra Komisyona sunulmuştur.
4. Komisyonca başvurunun kabul edilebilirlik incelemesinin Bölümtarafından yapılmasına karar verilmiştir.
5. Bölüm Başkanı tarafından başvurunun kabul edilebilirlik veesas incelemesinin birlikte yapılmasına karar verilmiştir.
6. Başvuru belgelerinin bir örneği bilgi için Adalet Bakanlığına(Bakanlık) gönderilmiştir. Bakanlık, görüş bildirmemiştir.
III. OLAY VE OLGULAR
7. Başvuru formu ve eklerinde ifade edildiği şekliyle olaylarözetle şöyledir:
8. İstanbul'un Bağcılar ilçesi Mahmutbey köyü 2008 ada, 23parsel numaralı taşınmaz maliki O.A. ile müteahhit N.E. arasında 21/11/1995tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmıştır. Sözleşmekapsamında taşınmazın 122/133 payı müteahhit N.E.ye devredilmiştir.
9. Başvurucu ile müteahhit N.E. arasında 4/6/1997 tarihinde aynıtaşınmaza ilişkin gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmıştır. Başvurucu, busözleşme kapsamında taşınmazın 10/133 payını ve pay karşılığında da taşınmazdanbir daireyi satın alarak tapuya tescil ettirmiştir.
10. 2008 ada, 23 parsel numaralı taşınmaz maliki O.A., sözleşmegereğini yerine getirmeyerek inşaatı eksik bıraktığı iddiasıyla müteahhit N.E.aleyhine sözleşmenin feshi ile tapu iptali ve tescil davası açmıştır. Bağcılar1. Asliye Hukuk Mahkemesinin E.2005/529 sayılı dosyasına kaydedilen davadaMahkemece davanın kabulüne karar verilmiş ve bu karar 22/1/2008 tarihindekesinleşmiştir.
11. O.A., inşaatı eksik bırakması ve edimini yerine getirmemesinedenleriyle müteahhit aleyhine açtığı sözleşmenin feshi ile tapu iptali vetescil davasınınBağcılar 1. Asliye Hukuk Mahkemesincekabul edilerek hükmün kesinleştiğini; bu itibarla müteahhitedevredilen, dolayısıyla müteahhit tarafından başvurucuya devredilen paylarınkarşılıksız kaldığını ve mülkiyete hak kazanılmadığını ileri sürerek başvurucuadına kayıtlı payların tapularının iptali ile kendi adına tescili talebiyle27/5/2009 tarihinde dava açmıştır.
12. Bakırköy 2. Asliye Hukuk Mahkemesi 28/2/2012 tarihli kararıile davanın kabulüne karar vermiştir. Kararın gerekçesi özetle şöyledir:
"... Yapılan yargılamada, dava konusutaşınmaz tapu kaydı, resmi senet örnekleri, Bakırköy 10. Noterliğince tanzimedilen 21/11/1995 gün ve 51503 sayılı düzenleme satış vaadi ve kat karşılığıinşaat sözleşmesi, Bağcılar 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin E.2005/529 sayılıdosyası getirtilerek incelenmiştir. Tapu kaydından dava konusu taşınmazın [O.A.ya] ait olduğu, dava dışı müteahhit [N.E.] arasında yaptıkları sözleşme gereği 11/133 payıüzerinde bırakıp 122/133 hisseyi [N.E.ye] sattığı, [N.E.]tarafından da bu hissenin tamamının satıldığı, 10/133 hissenin 04/06/1997 günve 6908 yevmiye ile Ahmet Demir'e ... satıldığı anlaşılmıştır. Bağcılar 1.Asliye Hukuk Mahkemesinin E.2005/529 sayılı dosyasında davanın kabulü ileBakırköy 10. Noterliğinin 21/11/1995 gün ve 51503 yevmiye sayılı düzenlemeşeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshiile 23 parsel de davalı [N.E.]üzerinde kayıtlı tapuların iptali ile [S.U.], [R.Ç.],[F.Ö.], [K.Y.], [P.A.]ve [M.Y.] adlarına tescilinekarar verildiği, kararın kesinleştiği anlaşılmıştır. Mahalindeuzman bilirkişi heyeti marifetiyle keşif yapılmıştır. Dava konusu taşınmazınyataydan ve düşeyden projesine uyulmadığı, proje hilafına yatay büyüme ile ikikat kaçak yapıldığı, Bağcılar Belediyesince yapı tatil tutanağı tanzimedildiği, belediye encümenince para cezası ile yıkım kararı verildiğianlaşılmıştır. Dava konusu taşınmazda davalılar Ahmet Demir ve [S.S.nin] tasarruflarındaherhangi bir bölümününbulunmadığı, dava dışı müteahhidinedimini yerine getirmediği, sözleşmenin feshedildiği, müteahhidin taşınmazda hisse sahibi olamadığı, bu sebeple taşınmazdanyapmış olduğu hisse satışlarının geçersiz olduğu, bu sebeple davanın haklı veyerinde olduğu kanaatine varıldığından davalılar üzerinde kayıtlı tapununiptali ile davacı adına tapuya tesciline karar verilmesi uygungörülmüştür."
13. Karar, Yargıtay 23. Hukuk Dairesince 12/11/2012 tarihindeusul eksikliği nedeniyle bozulmuştur.
14. Bozmaya uyularak yapılan yargılamada Mahkemece 13/6/2013tarihli karar ile aynı gerekçe ile davanın kabulüne karar verilmiştir. KararYargıtay 23. Hukuk Dairesince 6/3/2014 tarihinde onanmış, karar düzeltmetalebinde bulunulmamıştır.
15. Onama kararı başvurucuya 15/4/2014 tarihinde tebliğedilmiştir.
IV. İLGİLİ HUKUK
A. Ulusal Hukuk
1. Kanun Hükümleri
16. 22/4/1926 tarihli ve 818 sayılı mülga Borçlar Kanunu’nun106. maddesi şöyledir:
“Karşılıklı taahhütleri havi olan bir akitteiki taraftan biri mütemerrit olduğu takdirde, diğeriborcun ifa edilmesi için münasip bir mehil tayin veya münasip bir mehilintayinini hakimden isteyebilir.
Bu mehil zarfında borç ifa edilmemiş bulunduğusurette alacaklı her zaman onun ifasını talep ve teahhürsebebi ile zarar ve ziyan davası ikame eylemek hakkını haizdir; birde aktin icrasından ve teahhürüsebebiyle zarar ve ziyan talebinden vazgeçtiğini derhal beyan ederek borcun ifaedilmemesinden mütevellit zarar ve ziyanı talep veya akdi feshedebilir.”
17. 818 sayılı mülga Kanun’un 107. maddesi şöyledir:
"Aşağıdaki hallerde bir mehil tayininelüzum yoktur.
1 - Borçlunun hal ve vaziyetinden bu tedbirin tesirsiz olacağı anlaşılırsa
2 - Borçlunun temerrüdü neticesi olarak borcun ifası alacaklı için faidesiz kalmış ise.
3 - Akdin hükümlerine göre borç tayin ve tesbitedilen bir zamanda veya muayyen bir mehil içinde ifa edilmek lazımgeliyorsa."
18. 818 sayılı mülga Kanun’un 355. maddesi şöyledir:
“İstisna, bir akittirkionunla bir taraf (müteahhit), diğer tarafın (iş sahibi) vermeği taahhüteylediği semen mukabilinde bir şey imalini iltizam eder.”
19. 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Borçlar Kanunu’nun 123.maddesi şöyledir:
“Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde,taraflardan biri temerrüde düştüğü takdirde diğeri, borcun ifa edilmesi içinuygun bir süre verebilir veya uygun bir süre verilmesini hâkimden isteyebilir.”
20. 6098 sayılı Kanun’un 124. maddesi şöyledir:
“Aşağıdaki durumlarda süre verilmesine gerekyoktur:
1. Borçlunun içinde bulunduğu durumdan veyatutumundan süre verilmesinin etkisiz olacağı anlaşılıyorsa.
2. Borçlunun temerrüdü sonucunda borcun ifasıalacaklı için yararsız kalmışsa.
3. Borcun ifasının, belirli bir zamanda veyabelirli bir süre içinde gerçekleşmemesi üzerine, ifanın artık kabuledilmeyeceği sözleşmeden anlaşılıyorsa.”
21. 6098 sayılı Kanun’un 125. maddesi şöyledir:
“Temerrüde düşen borçlu, verilen süre içinde,borcunu ifa etmemişse veya süre verilmesini gerektirmeyen bir durum söz konusuise alacaklı, her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat istemehakkına sahiptir.
Alacaklı, ayrıca borcun ifasından ve gecikmetazminatı isteme hakkından vazgeçtiğini hemen bildirerek, borcun ifaedilmemesinden doğan zararın giderilmesini isteyebilir veya sözleşmedendönebilir.
Sözleşmeden dönme hâlinde taraflar, karşılıklıolarak ifa yükümlülüğünden kurtulurlar ve daha önce ifa ettikleri edimleri geriisteyebilirler. Bu durumda borçlu, temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispatedemezse alacaklı, sözleşmenin hükümsüz kalması sebebiyle uğradığı zararıngiderilmesini de isteyebilir.”
22. 6098 sayılı Kanun’un 470. maddesi şöyledir:
“Eser sözleşmesi, yüklenicinin bir esermeydana getirmeyi, işsahibinin de bunun karşılığındabir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir."
2. Yargıtay İçtihatları
23. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 24/2/2016 tarihli veE.2014/23-724, K.2016/168 sayılı kararının ilgili kısımları şöyledir:
"Arsa Payı Karşılığı İnşaat YapımSözleşmeleri ise, arsa sahibi veya sahipleri ile yüklenici arasında yapılan veeser sözleşmelerinin bir türü olan sözleşme tipidir.
Bir tanım yapmak gerekirse; arsa payıkarşılığı inşaat yapım sözleşmeleri; yüklenicininfinansı kendisi tarafından sağlanarak arsa malikinin arsası üzerine bina yapımişini üstlendiği, arsa malikinin ise, bedel olarak binadaki bir kısım bağımsızbölüm mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği sözleşmelerdir. Busözleşmelerin konusu, arsa sahibinin maliki olduğu arsa üzerine yapılacak binainşaatıdır. İnşaat; maddi nitelikte eseri ifade eder.
İnşaat yapım sözleşmelerinde yüklenicinin anaborçları; bir inşaat (eser) meydana getirme ve bu eseri iş sahibine teslim etmeborçlarıdır. Bu iki ana borçtan doğan ve bu borçların akde uygun suretteifasını sağlayan diğer birtakım yan borçlar da iş görme ediminin iyi suretteifası, eserin akde uygun olarak hazırlanması ile ilgili olarak işi sadakat veözenle yapma borcu, araç ve gereçlerle malzemeye ilişkin borçlar, genel ihbaryükümlülüğü, işe zamanında başlamak ve devam etmek borcu ile teslim borcunabağlı olan, ondan çıkan önemli bir borç olan ayıba karşı takeffülborcudur (İzzet Karataş; Eser (İnşaat Yapım) Sözleşmeleri, Adalet Yayınevi,Ankara 2009, s.99).
Yüklenicinin belirtilen borçlarına karşılık butür sözleşmelerde, iş sahibi de arsa üzerinde meydana getirilen esere karşılık,“arsa payı devri” suretiyle bir bedel ödemeyiasliedim olarak borçlanmaktadır. Bu sözleşmelerde iş sahibinin ödeyeceği ücret(bedel), arsa sahibi tarafından ayın olarak ödenmektedir. Butür sözleşmelerin genellikle yıllara yayılması nedeniyle, sözleşmedeki amacaulaşılması, ifa süresindeki tek bu ücret ediminin yerine getirilmesi ile mümkünbulunmaz. Bu nedenle iş sahibi tarafından bazı yan borçların da yerinegetirilmesi gerekir. Bunlar; Üzerinde hukuki ve fiili bir engel bulunmadanarsanın inşaata elverişli ve ayıpsız olarak teslimi, arsanın imar durumunun veinşaat ruhsatının alınması, plan ve projelerin yetkili merci olan belediyedeonaylattırılması, yüklenicinin hak ettiği bağımsız bölüm tapularının finanstemini için satışı, kat irtifakı kurulması, iskanruhsatı alımı gibi iş ve işlemler için gerektiğinde yükleniciye vekaletnameverilmesi, sözleşmede belirlenen arsa payının devri gibi yükümlülüklerdir.
Her iki tarafa borç yükleyen sözleşmetürlerinde kural olarak, taraflardan birinin önceden ifada bulunma yükümlülüğümevcut değilse, kendi edimini ifa etmeyen borçlu, karşı taraftan edimini ifaetmesini talep edemeyecektir (Prof. Dr. Ahmet M. Kılıçoğlu; Borçlar HukukuGenel Hükümler, Yeni Borçlar Kanununa göreHazırlanmış; Genişletilmiş 15. Bası, Turhan Kitabevi, Ankara 2012, s.581). Buhusus BK'nun 81. maddesinde "Mütekabiltaahhütleri muhtevi olan bir akdin ifasını talep eden kimse, akdin şartlarınave mahiyetine nazaran bir ecelden istifade hakkını haiz olmadıkça kendi borcunuifa etmiş veya ifasını teklif eylemiş olmak lazımdır" amir hükmü iledüzenlenmiş, aynı husus TBK'nun 97. maddesinde dehükme bağlanmıştır.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmeleri de, her iki tarafa borç yükleyen sözleşme türlerindenolduğundan, ifa sırası yani ilk önce taraflardan hangisinin edimini ifaylayükümlü olacağı sorusu önem taşımaktadır. Bu neviden sözleşmelerde önceliklebina yapma yükümlülüğü altına giren yüklenici taraf, sözleşmeye uygun olarakedimini yerine getirmeli, daha sonra da arsa malikinden edimini yerinegetirmesini talep etmelidir. Bir başka deyişle ise, öncelikle sözleşmeye uyguneser yapılmalı, daha sonra arsa malikinin edimini yerine getirmesi talepedilmelidir.
Arsa maliki, arsa payı devri edimini değişikşekillerde ifa edebilir. Bu edimi ya kararlaştırılan arsa paylarının devrinininşaat bitirilince yükleniciye devredilmesi, ya dasözleşmedeinşaatın geldiği aşamaya göre kademeli tapu devri şeklinde yerine getirebilir.Bu ikinci halde yani kademeli tapu devrinde, yüklenici her aşamada devrikararlaştırılan tapuları arsa sahibinden istemeye hak kazanır.
Tam burada konuyu aydınlatması bakımındanborçlunun temerrüdünden de söz edilmesi faydalı olacaktır.
Geniş anlamda borçlu temerrüdü (borçlunundirenimi) borçlunun sözleşmeye aykırı davranması=borcunu ifa etmemesi demektir.Bu halde ifa olanağı bulunduğu ifa için kararlaştırılan zaman geldiği veuyarıldığı halde borçlu borcunu ifa etmemektedir.
Borçlunun temerrüdüne ilişkin düzenlemeye BK’nun 101-108.maddelerinde yer verilmiştir. Bununlabirlikte, BK. m.358/1’de olduğu gibi, borç ilişkisinin özelliği gereği diğerbazı yasalarda da borçlu temerrüdüne dair hükümler yer almaktadır.
Genel olarak borçlu temerrüdünde aranan ilkşart “edimin ifa olanağı bulunması”dır. Şayet ediminifası objektif olarak imkânsızsa borçlu temerrüdünden söz edilemez.
Borçlu temerrüdünde aranan diğer bir şart da“borcun muaccel olması”dır. Borç istenebilir halegelmeden temerrütten bahsedilemez. Zira muacceliyetalacaklının borçludan borçlanılan edimi talep ve dava edebilme yetkisini ifadeeder.
BK’nun 101/1 maddesine göre, “Muaccel bir borcun borçlusu alacaklının ihtarıile mütemerrit olur.” denilmektedir.
Maddeye göre, temerrüt için muacceliyet yetmemekte, kural olarak alacaklının ihtarı daaranmaktadır. İhtar, alacaklının talep iradesini borçluya ulaştırmasıdır.
Borçlu kusurlu veya kusursuz olsun, yukarıdasayılanlar olayda varsa temerrüt gerçekleşir. Başka bir deyişle borçlununkusuru temerrüt için şart değildir.
Eser sözleşmeleri iki tarafa borç yükleyensözleşmelerdendir. Burada biri diğerinin karşılığı olan borçlar vardır. Başkabir anlatımla, taraflar birbirine karşı hem alacaklı ve hem de borçludur. Kendiborcunu ifa eden veya ifaya hazır olduğunu bildiren taraf alacaklı (BK. m.81),edimini yerine getirmeyen taraf ise borçludur.
Sözleşme hukukunda temel koşul, sözleşmenin kurulmasından sonratarafların sözleşmeden doğan yükümlülüklerini, kararlaştırılan şekilde vezamanda yerine getirmek zorunda olmalarıdır. Sözleşme kurulduktan sonra,şartlarda değişiklik ortaya çıksa bile, taraflar sözleşme gereğini aynen yerinegetirmek zorundadır. Temel kural budur ve bu kurala “ahde vefa” (söze bağlılık)ilkesi denilmektedir.
Eser sözleşmesinin iki tarafa borç yükleyensözleşme olması özelliğinden dolayı temerrüt halinde, temerrüdün sonuçlarıbakımından BK. m.106-108’deki düzenlemelere tabidir. Çünkü anılan maddelerdegenel hükümlerden ayrılarak (BK. m.102), iki tarafa borç yükleyen sözleşmelereözgü, özel hükümler getirilmiştir.
BK’nun 106-108 maddeleri birlikte değerlendirildiğinde, iki tarafa borçyükleyen sözleşmeyle temerrüde düşen borçluya karşı, alacaklıya üç ayrıseçimlik hak tanındığı görülmektedir.
Bunlar; aynen ifa ve gecikmeden dolayıtazminat isteme hakkı; aynen ifayı reddederek ademi ifa sebebiyle müspetzararını talep hakkı; sözleşmeyi feshederek menfi zararını isteme hakkı olaraksayılabilir.
....
Borç, alacaklının tayin ettiği süre sonunda daifa edilmezse, ayrıca bir ihtara gerek olmadan BK. m.106’daki seçeneklerdenbiri kullanılabilir.
Ancak BK. m. 107’de sayılan nedenler sözkonusu ise alacaklı, borçluya mehil vermeden de, BK.m. 106’daki seçeneklerden birini kullanabilir.
Bunlar; borçlunun hal ve davranışından süreverilmesinin etkisiz olacağının anlaşılması; temerrüt alacaklı yönünden aynenifayı faydasız hale getirmişse; sözleşmede ifa tarihinin kesin olaraksaptanması halleri olarak sayılabilir."
24. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 25/11/2015 tarihli veE.2014/14-342, K.2015/2685 sayılı kararının ilgili kısımları şöyledir:
"Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsapayı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlaryüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine binayapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısımbağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.
Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaatyapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareketederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satınalınması halinde Borçlar Kanunu’nun 163. maddesi (TBK m. 184) gereğince üçüncükişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.
Bu tür davalarda mahkemece öncelikleyüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getiripgetirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskankoşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edipetmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konutemlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasındadüzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicininborçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenipdeğerlendirilmesi gerekmektedir.
Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasındadüzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciyebırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halindearsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. BorçlarKanunu’nun 167. maddesi gereğince; “'Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlikedene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.'Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya(yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yenialacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu,yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçekalacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibindenkazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından birönemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı ediminitamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya)temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Borçlar Kanunu’nun 81. maddesi hükmündenyararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz".
25. Yargıtay 23. Hukuk Dairesinin 19/2/2016 tarihli veE.2015/1660, K.2016/942 sayılı kararının ilgili kısımları şöyledir:
"Sözleşmenin tarafı olmayan davacı,davalı yükleniciye isabet edendaireyi devralmış olup,sadece bu payın tescili istemi ile sınırlı olarak yüklenicinin payına halefolmuştur (Dairemizin 22.01.2014 tarih ve 2013/7747 E., 2014/347 K; 24.11.2014tarih ve 9383 E., 7532 K. 17.12.2015 tarih ve 2717 E., 8229 K. sayılı ilamlarıda bu yöndedir.)
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesigereğince yükleniciye düşen bağımsız bölümü harici satım sözleşmesiyleyükleniciden satın alan davacı, yüklenicinin arsa payı karşılığı zaten yapmayazorunlu olduğu imalata katkıları sebebiyle arsa sahibinden talepte bulunamaz.Davacı böyle bir talebi, ancak, akidi olan yükleniciye karşı ilerisürebilir."
26. Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 25/10/2007 tarihli veE.2006/3246, K.2007/6600 sayılı kararının ilgili kısımları şöyledir:
"Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde,yükleniciye sözleşme uyarınca isabet eden bağımsız bölümlerin, yüklenicitarafından üçüncü kişilere satılması, inşaatın malî kaynağının sağlanmasıamacına yöneliktir. Üçüncü kişilere satılan bu bağımsız bölümler üzerindeüçüncü kişilerin malik olabilmeleri; başka bir anlatımla hak sahibi olabilmeleri,halef oldukları yüklenicinin sözleşmeden doğan tüm yükümlülüğünü yerinegetirmesine bağlıdır. Nasıl ki, dosyada tespit edilen %15 inşaat seviyesinegöre yüklenici kendisine düşen bağımsız bölümleri hak etmemişse, sattığıkişiler de bu bağımsız bölümleri hak etmiş sayılamazlar. Teminat ipoteklerininsatış anında kaldırılmış olmaları, satın alan üçüncü kişilere hak bahşetmez.Henüz inşaat aşamasında bağımsız bölüm satın alan davalı üçüncü kişiler,inşaatın yüklenici tarafından bitirilmesi halinde hak sahibi olacaklarınıbilmeleri gerekir."
B. Uluslararası Hukuk
27. İlgili uluslararası hukuk için bkz. Osmanoğlu İnşaat Eğitim Gıda Temizlik Hizmetleri A.Ş.,B. No: 2014/8649, 15/2/2017, §§ 22-28; SelahattinTuran, B. No: 2014/11410, 22/6/2017, §§ 26-29.
V. İNCELEME VE GEREKÇE
28. Mahkemenin 7/2/2018 tarihinde yapmış olduğu toplantıdabaşvuru incelenip gereği düşünüldü:
A. Mülkiyet Hakkınınİhlal Edildiğine İlişkin İddia
1. Başvurucunun İddiaları
29. Başvurucu 27/5/2009 tarihinde aleyhine açılan tapu iptali vetescil davasında dava konusu taşınmazı, müteahhit N.E.dennoter aracılığıyla düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile satınalarak tapuya tescil ettirdiğini ancak başvuru konusu Mahkeme kararı ilemülkiyetin kullanımından yoksun bırakıldığını belirterek mülkiyet hakkınınihlal edildiğini ileri sürmüştür.
2. Değerlendirme
30. İddianın değerlendirilmesinde dayanak alınacak Anayasa’nın35. maddesi şöyledir:
“Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir.
Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunlasınırlanabilir.
Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararınaaykırı olamaz.”
31. Anayasa’nın 5. maddesi şöyledir:
“Devletin temel amaç ve görevleri, …Cumhuriyeti ve demokrasiyi korumak, kişilerin ve toplumun refah, huzur vemutluluğunu sağlamak; kişinin temel hak ve hürriyetlerini, sosyal hukuk devletive adalet ilkeleriyle bağdaşmayacak surette sınırlayan siyasal, ekonomik vesosyal engelleri kaldırmaya, insanın maddî ve manevî varlığının gelişmesi için gereklişartları hazırlamaya çalışmaktır.”
32. Anayasa'nın 35. maddesi kapsamındaki mülkiyet hakkının ihlaledildiğini ileri süren başvurucu, böyle bir hakkın varlığını kanıtlamakzorundadır (Cemile Ünlü, B. No:2013/382, 16/4/2013, § 26). Somut olayda başvurucunun uyuşmazlık konusutaşınmazın arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi kapsamında yükleniciyedevredilen inşa edilecek yapının bir bağımsız bölümüne ilişkin arsa payınıtapuda satın aldığı görülmektedir. Yargıtay,üçüncükişilere satılan bu bağımsız bölümler üzerinde üçüncü kişilerin malikolabilmelerinin halef oldukları yüklenicinin sözleşmeden doğan tümyükümlülüğünü yerine getirmesine bağlı olduğunu kabul etmektedir. Bununlabirlikte Anayasa ve Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi’nin (Sözleşme) ortak korumaalanındaki mülkiyet hakkı, özel hukukta veya idari yargıda kabul edilenmülkiyet hakkı kavramlarından farklı bir anlam ve kapsama sahip olup bualanlarda kabul edilen mülkiyet hakkı, yasal düzenlemeler ile yargıiçtihatlarından bağımsız olarak özerk bir yorum ile ele alınmalıdır (Hüseyin Remzi Polge,B. No: 2013/2166, 25/6/2015, § 31). Olayda, uyuşmazlık konusu taşınmaz tapudabaşvurucu adına tescil edilmiştir. Ancak yine Yargıtay içtihatlarına göreyüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin gerektirdiğiedimleri ifa etmesi hukuken imkânsız hâle geldiğinden arsa malikinin iadehakkının doğduğu anlaşılmaktadır. Dolayısıyla derece mahkemelerince iptaledilmeden önce taşınmazın başvurucu adına tapuda kayıtlı olduğu ve ayrıcabaşvurucunun bu arsa payını tapuda satın alırken karşılığında parasal bir değerödediği de dikkate alındığında Anayasa'nın 35. maddesi bağlamında başvurucununkorunması gereken ekonomik bir menfaatinin bulunduğu anlaşılmaktadır.
33. Başvuru konusu olayda, başvurucunun mülkiyet hakkına yönelikolarak kamu makamlarınca doğrudan yapılan bir müdahale mevcut olmayıp özelkişiler arası bir uyuşmazlık söz konusudur. Dolayısıyla başvuruda, devletinmülkiyet hakkına ilişkin pozitif yükümlülükleri yönünden inceleme yapılmasıgerekmektedir.
a. Genel İlkeler
34. Bireysel başvuru, devlet tarafından kamu gücü kullanılarakbireylerin temel haklarına yapılan müdahaleler sonucu meydana gelen hakihlallerini gidermek amacıyla ihdas edilmiş bir ikincil koruma mekanizmasıolmakla birlikte kimi durumlarda özel kişiler arası ilişkiler sonucu özelkişilerin birbirilerinin haklarına yaptıkları müdahalelerde devleteatfedilebilecek sorumluluklar bulunabilmektedir. Bu durumlarda bireysel başvurukonusu yapılan dava sadece adil yargılanma hakkı kapsamında incelenmeklekalmayıp özel kişiler tarafından başlatılan süreç sonucu etkilenen diğer haklaryönünden de incelenebilir (Türkiye EmeklilerDerneği, B. No: 2012/1035, 17/7/2014, § 34).
35. Bu bağlamda devletin temel amaç ve görevlerini tanımlayanAnayasa’nın 5. maddesi; kişinin temel hak ve hürriyetlerini sınırlayanengelleri kaldırmayı, insanın maddi ve manevi varlığının gelişmesi için gereklişartları hazırlamayı hukuk devletinin gereği olarak kabul etmektedir.Bahsedilen Anayasa hükmünün gerekçesinde devletin hak ve hürriyetleringerçekleştirilmesine yardımcı olması gereğinin benimsendiği ifade edilmiştir.Anayasa’nın pek çok maddesinde düzenlemeye konu hakkın korunması vegerçekleştirilmesi için devletin alacağı tedbirlerden bahsetmektedir (Türkiye Emekliler Derneği, § 38).
36. Bireylerin Anayasa ve Sözleşme'nin ortak koruma alanındabulunan temel haklara özel hukuk kişileri tarafından yapılan müdahaleler sonucubireylerin haklarının zarar gördüğü kimi durumlarda devlete atfedilebileceksorumluluklar bulunabilir. Devletin bu tür haksız müdahalelere karşı bireylerinmülkiyet hakkının korunması için etkili iç hukuk yolları ihdas ederek yapılanmüdahalelere karşı özellikle mahkemelere başvurmak suretiyle koruma talepedebilmelerini sağlaması ve yapılacak yargılamalarda özel kişilerin çatışanhakları arasında tercih yaparken mahkemelerce anayasal yorumla temel haklarınkorunması gerekmektedir. Böylelikle devlet, etkili bir iç hukuk yolu ihdasederek adalet ve hakkaniyete uygun bir yargılama ortamı oluşturup üzerine düşengörevi yerine getirmiş olacaktır (TürkiyeEmekliler Derneği, § 39).
37. Anayasa'nın 35. maddesinin birinci fıkrasında "Herkes, mülkiyet ve miras haklarınasahiptir." denilmek suretiyle mülkiyet hakkı güvenceyebağlanmıştır. Bu maddede bir temel hak olarak güvence altına alınmış olanmülkiyet hakkının gerçekten ve etkili bir şekilde korunabilmesi yalnızcadevletin müdahaleden kaçınmasına bağlı değildir.Anayasa'nın5. ve 35. maddeleri uyarınca devletin mülkiyet hakkının korunmasına ilişkinpozitif yükümlülükleri de bulunmaktadır. Bu pozitif yükümlülükler, kimidurumlarda özel kişiler arasındaki uyuşmazlıklar da dâhil olmak üzere mülkiyethakkının korunması için belirli tedbirlerin alınmasını gerektirmektedir (Eyyüp Boynukara, B.No: 2013/7842, 17/2/2016, §§ 39-41).
38. Devletin pozitif yükümlülükleri, mülkiyet hakkına yapılanmüdahalelere karşı usule ilişkin güvenceleri sunan yargısal yolları da içerenetkili hukuksal bir çerçeve oluşturma ve oluşturulan bu hukuksal çerçeve kapsamındayargısal ve idari makamların bireylerin özel kişilerle olan uyuşmazlıklarındaetkili ve adil bir karar vermesini temin etmek sorumluluklarını da içermektedir(Selahattin Turan, § 41).
b. İlkelerin OlayaUygulanması
39. Somut olayda başvurucunun dava konusu taşınmazı müteahhit N.E.den noter aracılığıyla düzenlenen gayrimenkul satışvaadi sözleşmesi ile satın alarak tapuya tescil ettirdiğini, taşınmaz üzerindemülkiyet hakkı olduğunu ancak aleyhine açılan tapu iptali ve tescil davasındaMahkemece verilen karar ile tapu kaydının iptal edilerek mülkiyet hakkınınihlal edildiğini ileri sürdüğü belirlenmiştir.
40. Başvuru konusu olayda devlete düşen pozitif yükümlülük, arsasahibinin iade hakkını kullanması sebebiyle başvurucunun mülkiyet hakkını koruyacakve ona yeterli güvenceler sağlayacak hukuksal mekanizmaları oluşturmak ve bununetkin bir şekilde işlemesini sağlamaktır.
41. Yargıtay içtihatlarında, arsa payı karşılığı inşaat yapımsözleşmesinin arsa sahibi veya sahipleri ile yüklenici arasında yapılan ve esersözleşmelerinin bir türü olan sözleşme tipi olduğu açıklanmıştır. Buna görearsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri; yüklenicinin maliyeti kendisi tarafındansağlanarak arsa malikinin arsası üzerine bina yapım işini üstlendiği, arsamalikinin ise bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölüm mülkiyetiniyükleniciye geçirmeyi vaat ettiği sözleşmelerdir. İnşaat yapım sözleşmelerindeyüklenicinin ana borçlarının bir inşaat (eser) meydana getirme ve bu eseri işsahibine teslim etme borçları olduğu kabul edilmiştir. Buna karşılık bu türsözleşmelerde iş sahibinin de arsa üzerinde meydana getirilen esere karşılık“arsa payı devri” suretiyle bir bedel ödemeyiasliedim olarak borçlandığı belirtilmektedir. Bu sözleşmelerde iş sahibininödeyeceği ücret (bedel), arsa sahibi tarafından ayni olarak ödenmektedir. Yargıtayayrıca, eser sözleşmelerinin niteliği gereği iki tarafa borç yükleyensözleşmelerden olduğunu, temerrüt hâlinde de uyuşmazlık tarihi itibarıylayürürlükte olan 818 sayılı Kanun'un 106.-108. maddelerinin (6098 sayılıKanun'un 123.-125. maddeleri) uygulanacağını belirtmektedir. Diğer taraftanYargıtay içtihatlarında, yüklenicinin alacağın temliki hükümlerine göre arsapaylarını yazılı şekil koşuluyla satabileceği ve yükleniciden arsa payını satınalan kişilerin ise yüklenicinin halefi oldukları kabul edilmiştir (bkz. §§23-26).
42. Bu açıklamalar ışığında somut olay incelendiğinde taraflararasındaki uyuşmazlığın arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesindenkaynaklandığı anlaşılmaktadır.818 sayılı mülga Kanun'un 19. maddesinde (6098sayılı Kanun'un 26. maddesi) öngörülen sözleşme özgürlüğü çerçevesindedüzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin bu Kanun'da düzenlenmeyenisimsiz sözleşmelerden olduğu ancak bu sözleşmelerin hüküm ve uygulanmakoşullarının Yargıtayın istikrar kazanmışiçtihatlarıyla açıklığa kavuşmuş olduğu görülmektedir. Diğer taraftanbaşvurucunun uyuşmazlığa konu yargılamada kendisini vekil ile temsil ettirmişve davalı sıfatıyla Mahkeme önünde itiraz ve savunmalarını ortaya koyupdelillerini sunabilmiştir. Derece mahkemelerince de mülkiyet hakkının ihlaledildiği iddiasına konu edilen uyuşmazlığın çözümüne ilişkin olarak öncedenoluşturulan, öngörülebilir, ulaşılabilir ve belirli nitelikte olduğu anlaşılanbir hukuksal çerçeve kapsamında delillerin değerlendirildiği ve hukukkurallarının yorumlanarak sonuca varıldığı görülmektedir.
43. Anayasa Mahkemesinin delillerin değerlendirilmesi ve hukukkurallarının yorumlanmasına yönelik şikâyetler bakımından görevi ise bireyselbaşvurunun ikincil doğası gereği sınırlıdır. Bu sebeple Anayasa Mahkemesinin-mülkiyet hakkına müdahale teşkil eden, bariz takdir hatası veya açık bir keyfîlik içeren istisnalar dışında- derece mahkemelerininhukuk kurallarını uygulama ve yorumlama bakımından takdir yetkisinekarışamayacağı kuşkusuzdur.
44. Somut olayda başvurucunun tapuda satın aldığı arsa payıMahkeme kararıyla iptal edilmiştir. Ancak derece mahkemelerinin tespit ettiğiüzere başvurucu, uyuşmazlık konusu taşınmaz üzerinde inşa edilecek bağımsızbölümlere ait arsa payını yükleniciden (onun sattığı kişiden) satın almıştır.Dolayısıyla başvurucu, yüklenicinin halefi sıfatıyla taşınmazın malikleri ileyüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinintarafı olarak görülmüştür. Ancak bu sözleşme doğrultusunda yüklenicininkendisine düşen asıl edimi yani inşaatı yapma edimini yerine getirmediği tespitedilmiştir. Bu durum nedeniyle daha önce edimini yerine getirmiş olan taşınmazmaliki, temerrüt hükümlerine dayalı olarak sözleşmenin feshini talep etmiştir.Derece mahkemeleri de bu gerekçeyle ilgili hukuk kuralları gereğincesözleşmenin feshine ve tapunun iptaline karar vermiştir. Başvurucu satınalırken inşaatın henüz tamamlanmadığını ve ileride inşa edilecek bir bağımsızbölüme ait arsa payını satın aldığını bilebilecek durumdadır. Başka bir deyişlehenüz inşaat hâlinde olan bir yapının bağımsız bölümünü satın alan başvurucununinşaatın tamamlanamaması durumunda yükleniciden satın alınan arsa paylarınıniade edilmesini öngörmesi gerektiği kabul edilmektedir (bkz. § 26). Gerçektende başvurucunun inşa edilecek bir bağımsız bölüme ait arsa payını satın aldığıtapu kaydından açıkça anlaşılmaktadır. Böyle bir arsa payını satın alanbaşvurucu; yüklenicinin halefi olduğundan taşınmaz malikine karşı, düzenlenenarsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi çerçevesinde yüklenicinin haklarınasahip olmuş ancak öte yandan yine bu sözleşme kapsamında yüklenicininedimlerinden de sorumlu tutulmuştur. Bununla birlikte başvurucunun borçlarhukuku kurallarına göre arsa payını satan kişi ve yükleniciye karşı dava açmave zararını telafi edebilme imkânı da bulunmaktadır (bkz. §§ 24, 25).
45. Dolayısıyla somut olayda devletin pozitif yükümlülüklerikapsamında mülkiyetin kullanılmasına ve korunmasına yönelik yeterligüvencelerin mevcut olduğu, bireysel başvuruya konu kararlarda yer verilentespit ve gerekçeler itibarıyla mülkiyet hakkının korunması yükümlülüğüyönünden başvurucunun usule ilişkin güvencelerden etkin biçimde yararlanmasınınsağlandığı ve yargısal makamların takdir yetkilerinin sınırının aşılmadığısonucuna varılmıştır. Sonuç olarak yukarıda da değinildiği üzere -mülkiyethakkının korunması çerçevesinde başvurucunun zararını tazmin edebilme imkânınınmevcut olduğu da dikkate alındığında- mülkiyet hakkına ilişkin şikâyet yönündenaçık ve görünür bir ihlal bulunmamaktadır.
46. Açıklanan gerekçelerle başvurucunun mülkiyet hakkının ihlaledildiği iddiasının açıkça dayanaktan yoksunolması nedeniyle kabul edilemez olduğuna karar verilmesi gerekir.
B. Makul SüredeYargılanma Hakkının İhlal Edildiğine İlişkin İddia
47. Başvurucu 27/5/2009 tarihinde aleyhine açılan tapu iptali vetescil davasında yargılamanın uzun sürdüğünü belirterek makul sürede yargılanmahakkının ihlal edildiğini ileri sürmüştür.
1. Kabul EdilebilirlikYönünden
48. Açıkça dayanaktan yoksun olmadığı ve kabul edilemezliğinekarar verilmesini gerektirecek başka bir neden de bulunmadığı anlaşılan makulsürede yargılanma hakkının ihlal edildiğine ilişkin iddianın kabul edilebilirolduğuna karar verilmesi gerekir.
2. Esas Yönünden
49. Medeni hak ve yükümlülüklerle ilgili uyuşmazlıklara ilişkinyargılamanın süresi tespit edilirken sürenin başlangıç tarihi olarak davanınikame edildiği tarih; sürenin sona erdiği tarih olarak -çoğu zaman icraaşamasını da kapsayacak şekilde- yargılamanın sona erdiği, yargılaması devameden davalar yönünden ise Anayasa Mahkemesinin makul sürede yargılanma hakkınınihlal edildiğine ilişkin şikâyetle ilgili kararını verdiği tarih esas alınır (Güher Ergun ve diğerleri, B. No: 2012/13,2/7/2013, §§ 50, 52).
50. Medeni hak ve yükümlülüklerle ilgili uyuşmazlıklara ilişkinyargılama süresinin makul olup olmadığı değerlendirilirken yargılamanınkarmaşıklığı ve kaç dereceli olduğu, tarafların ve ilgili makamların yargılamasürecindeki tutumu ve başvurucunun yargılamanın süratle sonuçlandırılmasındakimenfaatinin niteliği gibi hususlar dikkate alınır (Güher Ergun ve diğerleri, §§ 41-45).
51. Anılan ilkeler doğrultusunda Anayasa Mahkemesinin benzerbaşvurularda verdiği kararlar dikkate alındığında somut olaydaki 4 yıl 9 aylıkyargılama süresinin makul olmadığı sonucuna varmak gerekir.
52. Açıklanan gerekçelerle Anayasa’nın 36. maddesinde güvencealtına alınan makul sürede yargılanma hakkının ihlal edildiğine karar verilmesigerekir.
C. 6216 Sayılı Kanun'un50. Maddesi Yönünden
53. 30/3/2011 tarihli ve 6216 sayılı Anayasa Mahkemesinin Kuruluşuve Yargılama Usulleri Hakkında Kanun'un 50. maddesinin (1) numaralı fıkrasışöyledir:
“Esas inceleme sonunda, başvurucunun hakkınınihlal edildiğine ya da edilmediğine karar verilir. İhlal kararı verilmesihâlinde ihlalin ve sonuçlarının ortadan kaldırılması için yapılması gerekenlerehükmedilir…”
54. Başvurucu, manevi tazminat talebinde bulunmuştur.
55. Somut olayda makul sürede yargılanma hakkının ihlal edildiğisonucuna varılmıştır.
56. İhlal tespitiyle giderilemeyecek olan manevi zararlarıkarşılığında başvurucuya net 5.400 TL manevi tazminat ödenmesine kararverilmesi gerekir.
57. Dosyadaki belgelerden tespit edilen 206,10 TL harç ve 1.980TL vekâlet ücretinden oluşan toplam 2.186,10 TL yargılama giderinin başvurucuyaödenmesine karar verilmesi gerekir.
VI. HÜKÜM
Açıklanan gerekçelerle;
A. 1. Mülkiyet hakkının ihlal edildiğine ilişkin iddianın açıkça dayanaktan yoksun olması nedeniyleKABUL EDİLEMEZ OLDUĞUNA,
2. Makul süredeyargılanma hakkının ihlal edildiğine ilişkin iddianın KABUL EDİLEBİLİROLDUĞUNA,
B. Anayasa’nın 36. maddesinde güvence altına alınan makul süredeyargılanma hakkının İHLAL EDİLDİĞİNE,
C. Başvurucuya net 5.400 TL manevi tazminat ÖDENMESİNE,tazminata ilişkin diğer taleplerin REDDİNE,
D. 206,10 TL harç ve 1.980 TL vekâlet ücretinden oluşan toplam2.186,10 TL yargılama giderinin BAŞVURUCUYA ÖDENMESİNE,
E. Ödemelerin, kararın tebliğini takiben başvurucunun MaliyeBakanlığına başvuru tarihinden itibaren dört ay içinde yapılmasına, ödemedegecikme olması hâlinde bu sürenin sona erdiği tarihten ödeme tarihine kadargeçen süre için yasal FAİZ UYGULANMASINA,
F. Kararın bir örneğinin Bakırköy 2. Asliye Hukuk Mahkemesine(E.2013/74, K.2013/226) GÖNDERİLMESİNE,
G. Kararın bir örneğinin Adalet Bakanlığına GÖNDERİLMESİNE7/2/2018 tarihinde OYBİRLİĞİYLE karar verildi.