Anasayasa Mahkemesi - Bireysel Başvuru - BİRGÜL PİŞKİN VE DİĞERLERİ Başvurusuna İlişkin Karar - 26/10/2017

Başkan

:

Engin YILDIRIM

Üyeler

:

Serdar ÖZGÜLDÜR

Celal Mümtaz AKINCI

Muammer TOPAL

M. Emin KUZ

Raportör

:

Özgür DUMAN

Başvurucular

:

1. Birgül PİŞKİN

2. Azime PİŞKİN

3. Enver PİŞKİN

4. Nur PİŞKİN

Vekilleri

:

Av. Özlem ARSLANPARÇASI

Av. Akın BATMAZ

I. BAŞVURUNUN KONUSU

1. Başvuru, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamındayükleniciye düşen yükümlülüklerin yerine getirilmediği gerekçesiyleyükleniciden satın alınan bağımsız bölümlere ait tapu kayıtlarının arsasahipleri tarafından açılan dava neticesinde iptal edilmesi nedeniyle mülkiyethakkının ihlal edildiği iddiasına ilişkindir.

II. BAŞVURU SÜRECİ

2. Başvurular 17/2/2014 tarihinde yapılmıştır.

3. Başvurular, başvuru formları ve eklerinin idari yöndenyapılan ön incelemesinden sonra Komisyona sunulmuşlardır.

4. Komisyonca başvuruların kabul edilebilirlik incelemesininBölüm tarafından yapılmasına karar verilmiştir.

5. 2014/2085 numaralı bireysel başvuru ile aynı tarihte yapılan2014/2824 numaralı bireysel başvuruların konu yönünden hukuki irtibatlarınınbulunması nedeniyle 2014/2085 numaralı bireysel başvuru dosyası ilebirleştirilmesine, incelemenin bu dosya üzerinden yürütülmesine kararverilmiştir.

6. Bölüm Başkanı tarafından başvurunun kabul edilebilirlik veesas incelemesinin birlikte yapılmasına karar verilmiştir.

7. Başvuru belgelerinin bir örneği bilgi için Adalet Bakanlığına(Bakanlık) gönderilmiştir. Bakanlık görüş bildirmemiştir.

8. Başvuruculardan Cahit Pişkin bireysel başvuru tarihindensonra 20/8/2014 tarihinde vefat etmiştir. Başvurucular vekili 12/11/2014tarihinde mirasçılık belgesi ibraz etmiş, ayrıca başvurucunun mirasçılarıBirgül Pişkin, Enver Pişkin, Azime Pişkin ve Nur Pişkin'in başvurunun devamınıtalep ettiklerini bildirmiştir.

III. OLAY VE OLGULAR

9. Başvuru formu ve eklerinde ifade edildiği şekliyle olaylarözetle şöyledir:

10. Muğla ili Bodrum ilçesine bağlı Konacık köyü Çataltepemevkiinde bulunan 1216 parsel sayılı arsa niteliğindeki taşınmazın tapu kaydınagöre malikleri H.Ö. ile S.C.dir. Tapu kayıt malikleri, bu taşınmaz üzerindekonut inşa edilmesi hususunda yüklenici Ö. Mimarlık İnşaat Turizm Gıda Su OrmanÜrünleri İthalat İhracat ve Ticaret Ltd. Şti. (şirket) ile anlaşarak 30/11/2001tarihinde noter önünde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlemişlerdir.Bu inşaat sözleşmesinde, arsa üzerinde yapılacak konutların yarısının arsasahiplerine, yarısının ise yüklenici şirkete bırakılacağı kararlaştırılmıştır.Buna göre taşınmazda yapılacak 75 m2lik üç adet bloktan oluşan toplam altı adet daire arsasahiplerine verilecektir. Yine inşaat sözleşmesinde, bu altı daireninbelediyeden alınacak inşaat ruhsatı tarihinden itibaren on sekiz ay içerisindeteslim edileceği belirtilmiştir.

11. Kayıt maliklerine vekâleten yüklenici şirketin temsilcisi E.Ö.ile başvurucular Cahit Pişkin ve Birgül Pişkin arasında 12.000 TL bedelkarşılığında 1/2/2002 tarihinde noterde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesidüzenlenmiştir. Bu sözleşmede, taşınmaz üzerinde inşa edilecek 3, 4, 5, 6, 7 ve8 numaralı bağımsız bölümlerin satılacağı vaat edilmiştir. Daha sonra anılantaşınmazın parsel numarası 1413 olarak değişmiş olup arsa payı karşılığı inşaatsözleşmesi doğrultusunda 3/9/2002 tarihinde tapuda kat irtifakı tesisedilmiştir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde yüklenicişirketin payına düşen dairelerden 3, 4 ve 5 numaralı bağımsız bölümlerbaşvurucu Cahit Pişkin'e; 6, 7 ve 8 numaralı bağımsız bölümler de BirgülPişkin'e tapuda5/9/2002 tarihinde devredilmiştir.

12. Belediyeden 22/8/2002 tarihinde inşaat ruhsatı alınmıştır.Arsa sahipleri, yüklenici şirketin bu tarihten beri kırk sekiz ay geçmesinerağmen inşaatı tamamlayamadığı gerekçesiyle 29/8/2006 tarihinde Bodrum 3.Asliye Hukuk Mahkemesinde (Mahkeme) yüklenici şirket ve başvurucular aleyhinesözleşmenin feshi ile tapu iptali ve tescil davası açmışlardır.

13. Mahkeme dava konusu taşınmazda inşaat, mimari ve kadastroalanlarında uzman kişilerden oluşturulan bir teknik bilirkişi kurulu ilebirlikte 18/3/2009 tarihinde keşif yapmıştır. Yapılan keşif sonucu düzenlenenbilirkişi kurulu raporu ve ek raporunu hükme esas alan Mahkeme, 21/7/2011tarihinde başvurucular ile yüklenici şirket aleyhine açılan davanın kabulünekarar vermiştir. Mahkemece, arsa sahipleri ile yüklenici şirket arasındadüzenlenmiş bulunan 30/11/2001 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesininfeshine, dava konusu taşınmazda başvuruculara devredilen bağımsız bölümlere aittapu kayıtlarının iptali ile davacı arsa sahipleri adına eşit hisseli olaraktesciline karar verilmiştir. Kararın gerekçesinde, yüklenici şirkete düşenbağımsız bölümlerin başvuruculara devredildiği, ancak inşaatın süresinde vesözleşmeye uygun olarak teslim edilemediği belirtilmiştir. Mahkemeye göreinşaatın tamamlanma oranı itibarıyla davacıların sözleşmeyi geriye etkiliolarak feshetme hakları bulunmakta olup bu sebeple yükleniciye düşen yerleridevralan başvurucular mülkiyeti kazanamaz.

14. Karar başvurucular tarafından temyiz edilmiştir. Yargıtay15. Hukuk Dairesi 26/12/2012 tarihinde temyiz istemlerini reddederek ilk derecemahkemesinin hükmünü onamıştır. Başvurucuların karar düzeltme talepleri de aynıDairenin 25/12/2013 tarihli ilamıyla reddedilmiştir.

15. Nihai karar başvurucular vekiline 21/1/2014 tarihinde tebliğedilmiştir.

16. Başvurucular 17/2/2014 tarihinde bireysel başvurudabulunmuşlardır.

IV. İLGİLİ HUKUK

A. Ulusal Hukuk

1. Kanun Hükümleri

17. 22/4/1926 tarihli ve 818 sayılı mülga Borçlar Kanunu’nun106. maddesi şöyledir:

“Karşılıklı taahhütleri havi olan bir akitteiki taraftan biri mütemerrit olduğu takdirde, diğeri borcun ifa edilmesi içinmünasip bir mehil tayin veya münasip bir mehilin tayinini hakimden isteyebilir.

Bu mehil zarfında borç ifa edilmemiş bulunduğusurette alacaklı her zaman onun ifasını talep ve teahhür sebebi ile zarar veziyan davası ikame eylemek hakkını haizdir; birde aktin icrasından ve teahhürüsebebiyle zarar ve ziyan talebinden vazgeçtiğini derhal beyan ederek borcun ifaedilmemesinden mütevellit zarar ve ziyanı talep veya akdi fesh edebilir.”

18. 818 sayılı mülga Kanun’un 107. maddesi şöyledir:

"Aşağıdaki hallerde bir mehil tayininelüzum yoktur.

1 - Borçlunun hal ve vaziyetinden bu tedbirintesirsiz olacağı anlaşılırsa

2 - Borçlunun temerrüdü neticesi olarak borcunifası alacaklı için faidesiz kalmış ise.

3 - Akdin hükümlerine göre borç tayin vetesbit edilen bir zamanda veya muayyen bir mehil içinde ifa edilmek lazımgeliyorsa."

19. 818 sayılı mülga Kanun’un 355. maddesi şöyledir:

“İstisna, bir akittirki onunla bir taraf(müteahhit), diğer tarafın (iş sahibi) vermeği taahhüt eylediği semenmukabilinde bir şey imalini iltizam eder.”

20. 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Borçlar Kanunu’nun 123.maddesi şöyledir:

“Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde,taraflardan biri temerrüde düştüğü takdirde diğeri, borcun ifa edilmesi için uygunbir süre verebilir veya uygun bir süre verilmesini hâkimden isteyebilir.”

21. 6098 sayılı Kanun’un 124. maddesi şöyledir:

“Aşağıdaki durumlarda süre verilmesine gerekyoktur:

1. Borçlunun içinde bulunduğu durumdan veyatutumundan süre verilmesinin etkisiz olacağı anlaşılıyorsa.

2. Borçlunun temerrüdü sonucunda borcun ifasıalacaklı için yararsız kalmışsa.

3. Borcun ifasının, belirli bir zamanda veyabelirli bir süre içinde gerçekleşmemesi üzerine, ifanın artık kabul edilmeyeceğisözleşmeden anlaşılıyorsa.”

22. 6098 sayılı Kanun’un 125. maddesi şöyledir:

“Temerrüde düşen borçlu, verilen süre içinde,borcunu ifa etmemişse veya süre verilmesini gerektirmeyen bir durum söz konusuise alacaklı, her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat istemehakkına sahiptir.

Alacaklı, ayrıca borcun ifasından ve gecikmetazminatı isteme hakkından vazgeçtiğini hemen bildirerek, borcun ifaedilmemesinden doğan zararın giderilmesini isteyebilir veya sözleşmedendönebilir.

Sözleşmeden dönme hâlinde taraflar, karşılıklıolarak ifa yükümlülüğünden kurtulurlar ve daha önce ifa ettikleri edimleri geriisteyebilirler. Bu durumda borçlu, temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispatedemezse alacaklı, sözleşmenin hükümsüz kalması sebebiyle uğradığı zararıngiderilmesini de isteyebilir.”

23. 6098 sayılı Kanun’un 470. maddesi şöyledir:

“Eser sözleşmesi, yüklenicinin bir esermeydana getirmeyi, işsahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyiüstlendiği sözleşmedir."

2. Yargıtay İçtihatları

24. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 24/2/2016 tarihli veE.2014/23-724, K.2016/168 sayılı kararının ilgili kısımları şöyledir:

"Arsa Payı Karşılığı İnşaat YapımSözleşmeleri ise, arsa sahibi veya sahipleri ile yüklenici arasında yapılan veeser sözleşmelerinin bir türü olan sözleşme tipidir.

Bir tanım yapmak gerekirse; arsa payıkarşılığı inşaat yapım sözleşmeleri; yüklenicinin finansı kendisi tarafındansağlanarak arsa malikinin arsası üzerine bina yapım işini üstlendiği, arsamalikinin ise, bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölüm mülkiyetiniyükleniciye geçirmeyi vaat ettiği sözleşmelerdir. Bu sözleşmelerin konusu, arsasahibinin maliki olduğu arsa üzerine yapılacak bina inşaatıdır. İnşaat; maddinitelikte eseri ifade eder.

İnşaat yapım sözleşmelerinde yüklenicinin anaborçları; bir inşaat (eser) meydana getirme ve bu eseri iş sahibine teslim etmeborçlarıdır. Bu iki ana borçtan doğan ve bu borçların akde uygun suretteifasını sağlayan diğer birtakım yan borçlar da iş görme ediminin iyi surette ifası,eserin akde uygun olarak hazırlanması ile ilgili olarak işi sadakat ve özenleyapma borcu, araç ve gereçlerle malzemeye ilişkin borçlar, genel ihbaryükümlülüğü, işe zamanında başlamak ve devam etmek borcu ile teslim borcunabağlı olan, ondan çıkan önemli bir borç olan ayıba karşı takeffül borcudur(İzzet Karataş; Eser (İnşaat Yapım) Sözleşmeleri, Adalet Yayınevi, Ankara 2009,s.99).

Yüklenicinin belirtilen borçlarına karşılık butür sözleşmelerde, iş sahibi de arsa üzerinde meydana getirilen esere karşılık,“arsa payı devri” suretiyle bir bedel ödemeyiasli edim olarak borçlanmaktadır.Bu sözleşmelerde iş sahibinin ödeyeceği ücret (bedel), arsa sahibi tarafındanayın olarak ödenmektedir. Bu tür sözleşmeleringenellikle yıllara yayılması nedeniyle, sözleşmedeki amaca ulaşılması, ifasüresindeki tek bu ücret ediminin yerine getirilmesi ile mümkün bulunmaz. Bunedenle iş sahibi tarafından bazı yan borçların da yerine getirilmesi gerekir.Bunlar; Üzerinde hukuki ve fiili bir engel bulunmadan arsanın inşaata elverişlive ayıpsız olarak teslimi, arsanın imar durumunun ve inşaat ruhsatınınalınması, plan ve projelerin yetkili merci olan belediyede onaylattırılması,yüklenicinin hak ettiği bağımsız bölüm tapularının finans temini için satışı,kat irtifakı kurulması, iskan ruhsatı alımı gibi iş ve işlemler içingerektiğinde yükleniciye vekaletname verilmesi, sözleşmede belirlenen arsapayının devri gibi yükümlülüklerdir.

Her iki tarafa borç yükleyen sözleşmetürlerinde kural olarak, taraflardan birinin önceden ifada bulunma yükümlülüğümevcut değilse, kendi edimini ifa etmeyen borçlu, karşı taraftan edimini ifaetmesini talep edemeyecektir (Prof. Dr. Ahmet M. Kılıçoğlu; Borçlar Hukuk GenelHükümler, Yeni Borçlar Kanununa göre Hazırlanmış; Genişletilmiş 15. Bası, TurhanKitabevi, Ankara 2012, s.581). Bu husus BK'nun 81. maddesinde "Mütekabiltaahhütleri muhtevi olan bir akdin ifasını talep eden kimse, akdin şartlarınave mahiyetine nazaran bir ecelden istifade hakkını haiz olmadıkça kendi borcunuifa etmiş veya ifasını teklif eylemiş olmak lazımdır" amir hükmü iledüzenlenmiş, aynı husus TBK'nun 97. maddesinde de hükme bağlanmıştır.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmeleride, her iki tarafa borç yükleyen sözleşme türlerinden olduğundan, ifa sırasıyani ilk önce taraflardan hangisinin edimini ifayla yükümlü olacağı sorusu önemtaşımaktadır. Bu neviden sözleşmelerde öncelikle bina yapma yükümlülüğü altınagiren yüklenici taraf, sözleşmeye uygun olarak edimini yerine getirmeli, dahasonra da arsa malikinden edimini yerine getirmesini talep etmelidir. Bir başkadeyişle ise, öncelikle sözleşmeye uygun eser yapılmalı, daha sonra arsamalikinin edimini yerine getirmesi talep edilmelidir.

Arsa maliki, arsa payı devri edimini değişikşekillerde ifa edebilir. Bu edimi ya kararlaştırılan arsa paylarının devrinininşaat bitirilince yükleniciye devredilmesi, ya dasözleşmede inşaatın geldiğiaşamaya göre kademeli tapu devri şeklinde yerine getirebilir. Bu ikinci haldeyani kademeli tapu devrinde, yüklenici her aşamada devri kararlaştırılantapuları arsa sahibinden istemeye hak kazanır.

Tam burada konuyu aydınlatması bakımındanborçlunun temerrüdünden de söz edilmesi faydalı olacaktır.

Geniş anlamda borçlu temerrüdü (borçlunundirenimi) borçlunun sözleşmeye aykırı davranması=borcunu ifa etmemesi demektir.Bu halde ifa olanağı bulunduğu ifa için kararlaştırılan zaman geldiği veuyarıldığı halde borçlu borcunu ifa etmemektedir.

Borçlunun temerrüdüne ilişkin düzenlemeyeBK’nun 101-108.maddelerinde yer verilmiştir. Bununla birlikte, BK. m.358/1’deolduğu gibi, borç ilişkisinin özelliği gereği diğer bazı yasalarda da borçlutemerrüdüne dair hükümler yer almaktadır.

Genel olarak borçlu temerrüdünde aranan ilkşart “edimin ifa olanağı bulunması”dır. Şayet edimin ifası objektif olarakimkânsızsa borçlu temerrüdünden söz edilemez.

Borçlu temerrüdünde aranan diğer bir şart da“borcun muaccel olması”dır. Borç istenebilir hale gelmeden temerrüttenbahsedilemez. Zira muacceliyet alacaklının borçludan borçlanılan edimi talep vedava edebilme yetkisini ifade eder.

BK’nun 101/1 maddesine göre, “Muaccel birborcun borçlusu alacaklının ihtarı ile mütemerrit olur.” denilmektedir.

Maddeye göre, temerrüt için muacceliyetyetmemekte, kural olarak alacaklının ihtarı da aranmaktadır. İhtar, alacaklınıntalep iradesini borçluya ulaştırmasıdır.

Borçlu kusurlu veya kusursuz olsun, yukarıdasayılanlar olayda varsa temerrüt gerçekleşir. Başka bir deyişle borçlununkusuru temerrüt için şart değildir.

Eser sözleşmeleri iki tarafa borç yükleyensözleşmelerdendir. Burada biri diğerinin karşılığı olan borçlar vardır. Başkabir anlatımla, taraflar birbirine karşı hem alacaklı ve hem de borçludur. Kendiborcunu ifa eden veya ifaya hazır olduğunu bildiren taraf alacaklı (BK. m.81), ediminiyerine getirmeyen taraf ise borçludur.

 Sözleşme hukukunda temel koşul, sözleşmenin kurulmasından sonratarafların sözleşmeden doğan yükümlülüklerini, kararlaştırılan şekilde vezamanda yerine getirmek zorunda olmalarıdır. Sözleşme kurulduktan sonra,şartlarda değişiklik ortaya çıksa bile, taraflar sözleşme gereğini aynen yerinegetirmek zorundadır. Temel kural budur ve bu kurala “ahde vefa” (söze bağlılık)ilkesi denilmektedir.

Eser sözleşmesinin iki tarafa borç yükleyensözleşme olması özelliğinden dolayı temerrüt halinde, temerrüdün sonuçlarıbakımından BK. m.106-108’deki düzenlemelere tabidir. Çünkü anılan maddelerdegenel hükümlerden ayrılarak (BK. m.102), iki tarafa borç yükleyen sözleşmelereözgü, özel hükümler getirilmiştir.

BK’nun 106-108 maddeleri birliktedeğerlendirildiğinde, iki tarafa borç yükleyen sözleşmeyle temerrüde düşenborçluya karşı, alacaklıya üç ayrı seçimlik hak tanındığı görülmektedir.

Bunlar; aynen ifa ve gecikmeden dolayıtazminat isteme hakkı; aynen ifayı reddederek ademi ifa sebebiyle müspetzararını talep hakkı; sözleşmeyi feshederek menfi zararını isteme hakkı olaraksayılabilir.

....

Borç, alacaklının tayin ettiği süre sonunda daifa edilmezse, ayrıca bir ihtara gerek olmadan BK. m.106’daki seçeneklerdenbiri kullanılabilir.

Ancak BK. m. 107’de sayılan nedenler sözkonusu ise alacaklı, borçluya mehil vermeden de, BK. m. 106’daki seçeneklerdenbirini kullanabilir.

Bunlar; borçlunun hal ve davranışından süreverilmesinin etkisiz olacağının anlaşılması; temerrüt alacaklı yönünden aynenifayı faydasız hale getirmişse; sözleşmede ifa tarihinin kesin olaraksaptanması halleri olarak sayılabilir."

25. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 25/11/2015 tarihli veE.2014/14-342, K.2015/2685 sayılı kararının ilgili kısımları şöyledir:

"Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsapayı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlaryüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine binayapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısımbağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.

Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaatyapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareketederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satınalınması halinde Borçlar Kanunu’nun 163. maddesi (TBK m. 184) gereğince üçüncükişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.

Bu tür davalarda mahkemece öncelikleyüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getiripgetirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni)v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur.Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa malikiile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesigereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleriçerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasındadüzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciyebırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halindearsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir.Borçlar Kanunu’nun 167. maddesi gereğince; “'Borçlu, temlike vakıf olduğuzaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahidermeyan edebilir.' Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydıönceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynıdefileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir.Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hakkazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsasahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibibakımından bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibinekarşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkıüçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) BorçlarKanunu’nun 81. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifayazorlayamaz".

26. Yargıtay 23. Hukuk Dairesinin 19/2/2016 tarihli veE.2015/1660, K.2016/942 sayılı kararının ilgili kısımları şöyledir:

"Sözleşmenin tarafı olmayan davacı, davalıyükleniciye isabet edendaireyi devralmış olup, sadece bu payın tescili istemiile sınırlı olarak yüklenicinin payına halef olmuştur (Dairemizin 22.01.2014tarih ve 2013/7747 E., 2014/347 K; 24.11.2014 tarih ve 9383 E., 7532 K.17.12.2015 tarih ve 2717 E., 8229 K. sayılı ilamları da bu yöndedir.)

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesigereğince yükleniciye düşen bağımsız bölümü harici satım sözleşmesiyleyükleniciden satın alan davacı, yüklenicinin arsa payı karşılığı zaten yapmayazorunlu olduğu imalata katkıları sebebiyle arsa sahibinden talepte bulunamaz.Davacı böyle bir talebi, ancak, akidi olan yükleniciye karşı ilerisürebilir."

27. Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 25/10/2007 tarihli veE.2006/3246, K.2007/6600 sayılı kararının ilgili kısımları şöyledir:

"Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde,yükleniciye sözleşme uyarınca isabet eden bağımsız bölümlerin, yüklenicitarafından üçüncü kişilere satılması, inşaatın malî kaynağının sağlanmasıamacına yöneliktir. Üçüncü kişilere satılan bu bağımsız bölümler üzerindeüçüncü kişilerin malik olabilmeleri; başka bir anlatımla hak sahibiolabilmeleri, halef oldukları yüklenicinin sözleşmeden doğan tüm yükümlülüğünüyerine getirmesine bağlıdır. Nasıl ki, dosyada tespit edilen %15 inşaatseviyesine göre yüklenici kendisine düşen bağımsız bölümleri hak etmemişse,sattığı kişiler de bu bağımsız bölümleri hak etmiş sayılamazlar. Teminatipoteklerinin satış anında kaldırılmış olmaları, satın alan üçüncü kişilere hakbahşetmez. Henüz inşaat aşamasında bağımsız bölüm satın alan davalı üçüncükişiler, inşaatın yüklenici tarafından bitirilmesi halinde hak sahibiolacaklarını bilmeleri gerekir."

28. Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 13/5/2010 tarihli veE.2010/4902, K.2010/5603 sayılı kararının ilgili kısmı şöyledir:

"Arsa payı karşılığı inşaat yapımsözleşmeleri yükleniciye kişisel hak sağlar. Yüklenici inşaat yapımı sebebi ilekazanacağı kişisel hakkını arsa sahibinden doğrudan isteyebileceği gibi buhakkı işin mahiyetinden aksi anlaşılmadıkça veya sözleşmeyle yasaklanmadıkça BorçlarKanununun 162. maddesinden yararlanarak üçüncü kişilere devredebilir. Gerekyüklenici veya yüklenicininkazandığıkişiselhaktemlikedilmişseüçüncükişi şahsihakkın sonuçlarından yararlanabilmek için arsa sahiplerine karşı öncelikliedimi olan inşaat yapım işini yerine getirmelidir. Zira, Borçlar Kanununun 81.maddesine göre öncelikli edim yerine getirilmemişse arsa sahiplerinin karşıedimi olan arsa payının devri onlardan istenemez. Kaldı ki arsa sahipleritemlik işleminden haberdar olduğu zaman Borçlar Kanununun 167. maddesindenyararlanarak yükleniciye karşı ileri sürebilecekleri def’i ve itirazlarıtemellük eden kişiye karşı da ileri sürer hale gelir.

Bu genel anlatımlardan sonra somut olayagelince;

Davalılar arasındaki ... tarihli arsa payıkarşılığı inşaat yapım sözleşmesinin .... tarihinde feshedildiği ve feshingeriye etkili yapıldığı görülmektedir. Gerçekten, fesih sonuçlarını ileriyeetkili yapılmamışsa kural olarak geriye etkili meydana getirir. Geriye etkilifesihte taraflar sözleşme hiç yapılmamış gibi sözleşmenin yapıldığı tarihtekimal varlığı durumuna geleceklerinden ne yüklenici ne de onun temlik işlemindebulunduğu üçüncü kişi feshedilen sözleşmeye dayanarak bir bakıma sözleşmeninbedeli olan arsa payının devrini arsa sahiplerinden talep edemez. Bu gibidurumlarda ancak sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanılarak arsa sahiplerininmalvarlıklarında yaratılan artı değerlerin para olarak iadesiistenebilir."

B. Uluslararası Hukuk

29. Avrupa İnsan Hakları Mahkemesine (AİHM) göre Avrupa İnsan HaklarıSözleşmesi'ne (Sözleşme) ek 1 No.lu Protokol'ün 1. maddesinin temel amacı,devlet tarafından mülkiyet hakkına yapılan haksız müdahalelere karşı kişininkorunmasını sağlamaktır. Sözleşme'nin 1. maddesi uyarınca her taraf devlet, "kendi yetki alanı içinde bulunan herkesin,Sözleşme'de tanımlanan hakları ve özgürlüklerden yararlanmalarını sağlama"yükümlülüğü altındadır. Bu genel nitelikli görevin yerine getirilmesi, Sözleşmeile güvence altına alınan hakların etkili bir biçimde uygulanmasını sağlamak içinbazı pozitif yükümlülüklere yol açmaktadır (Ališićve diğerleri/Bosna Hersek, Hırvatistan, Sırbistan, Slovenya ve MakedonyaCumhuriyeti [BD], B. No: 60642/08, 16/7/2014, § 100; Sovtransavto Holding/Ukrayna, B. No:48553/99, 25/7/2002, § 96).

30. AİHM, Sözleşme'ye ek 1 No.lu Protokol'ün 1. maddesi ilegüvence altına alınan mülkiyet hakkının da bazı pozitif yükümlülükleriçerdiğini kabul etmektedir. AİHM'e göre mülkiyet hakkının gerçekten etkili birbiçimde korunabilmesi, devletin müdahale etmeme görevi yanında, ayrıca bazıpozitif tedbirler almasını da gerektirmektedir (Öneryıldız/Türkiye [BD], B. No: 48939/99, 30/11/2004, § 134;Broniowski/Polonya [BD], B. No:31443/96, 22/6/2004, § 143).

31. AİHM, Sözleşme'ye ek 1 No.lu Protokol'ün 1. maddesinin,devletin doğrudan müdahalesinin söz konusu olmadığı, özel kişiler arasındakiuyuşmazlıklar yönünden de -belirli durumlarda- mülkiyet hakkının korunması içingerekli tedbirleri alma yükümlülüğünü içerdiğini kabul etmektedir. Devletinpozitif yükümlülükleri çerçevesinde -özel kişiler arası mülkiyet ilişkileribakımından olsa bile- kişilerin mülkiyet haklarına yapılacak keyfî müdahalelerekarşı hukuksal bir koruma sağlaması gerekmektedir. Bu bağlamda devlet özellikletarafların mülkiyet hakkına ilişkin uyuşmazlıklar yönünden gerekli usuleilişkin güvenceleri sunan etkin bir yargısal mekanizma oluşturma yükümlülüğüaltındadır. Bu çerçevede oluşturulan yargı yollarında ulusal mahkemeler de içhukukta yer alan ilgili kanunlar ışığında makul ve adil bir biçimde mülkiyetuyuşmazlıklarını çözmek durumundadır. Mahkeme, bu gerekliliğin sağlanıpsağlanmadığını değerlendirirken uygulanan usulün bütününü incelemektedir (Sovtransavto Holding/Ukrayna, § 96; Fuklev/Ukrayna, B. No: 71186/01, 7/6/2005,§§ 90‑91; Kotov/Rusya [BD],B. No: 54522/00, 3/4/2012, § 112; Anheuser-BuschInc./Portekiz [BD], B. No: 73049/01, 11/1/2007, §§ 82-87; Capital Bank AD/Bulgaristan, B. No:49429/99, 24/11/2005, § 134; Kushoglu/Bulgaristan,B. No: 48191/99, 10/5/2007, § 47).

32. Bununla birlikte AİHM, iç hukukun yorumlanması veuygulanması konusundaki görevinin sınırlı olduğunu, ulusal mahkemelerin hukukkurallarının yorumlanması bakımından sahip oldukları takdir hakkına açıkçakeyfî veya bariz bir takdir hatası içermedikçe karışamayacağını belirtmektedir(Anheuser‑Busch Inc./Portekiz,§ 83).

V. İNCELEME VE GEREKÇE

33. Mahkemenin 26/10/2017 tarihinde yapmış olduğu toplantıdabaşvuru incelenip gereği düşünüldü:

A. Mülkiyet Hakkınınİhlal Edildiğine İlişkin İddia

1. Başvurucularınİddiaları

34. Başvurucular, tapu siciline güvenerek iyi niyetle bedelimukabilinde satın aldıkları arsa paylarının yargısal bir kararla iptaledildiğinden yakınmaktadır. Başvurucular, on iki yıl boyunca malik olduklarıarsa paylarının mülkiyetini kendi kusurları olmadığı hâlde kaybettiklerini,kendilerinin bu sözleşme bakımından iyi niyetli üçüncü kişi konumundaolmalarına rağmen arsa sahiplerince açılan davada haksız bir mahkeme kararıylamülklerinin elinden alındığını belirtmişlerdir. Başvurucular, arsa sahiplerinekarşı açılacak bir sebepsiz zenginleşme davasında hükmedilecek tazminatın isetaşınmaz mülkiyetini geri getirmeyeceğini ifade etmişlerdir. Başvurucular sonuçolarak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında açılan davada mahkemekararıyla arsa paylarının iptal edilmesi nedeniyle mülkiyet ve adil yargılanmahaklarının ihlal edildiğini ileri sürmüşlerdir.

2. Değerlendirme

35. Anayasa’nın 35. maddesi şöyledir:

“Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir.

Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunlasınırlanabilir.

Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararınaaykırı olamaz.”

36. Anayasa’nın 5. maddesinin ilgili kısmı şöyledir:

“Devletin temel amaç ve görevleri, …Cumhuriyeti ve demokrasiyi korumak, kişilerin ve toplumun refah, huzur ve mutluluğunusağlamak; kişinin temel hak ve hürriyetlerini, sosyal hukuk devleti ve adaletilkeleriyle bağdaşmayacak surette sınırlayan siyasal, ekonomik ve sosyalengelleri kaldırmaya, insanın maddî ve manevî varlığının gelişmesi için gereklişartları hazırlamaya çalışmaktır.”

37. Anayasa Mahkemesi, olayların başvurucu tarafından yapılanhukuki nitelendirmesi ile bağlı olmayıp olay ve olguların hukuki tavsifinikendisi takdir eder (Tahir Canan,B. No: 2012/969, 18/9/2013, § 16). Başvurucular, mülkiyet haklarının ihlaledildiği iddiaları yanında adil yargılanma haklarının da ihlal edildiğini ilerisürmektedir. Ancak başvurucuların temel iddiası, uyuşmazlık konusu taşınmazdakiarsa paylarının iptal edilmesi nedeniyle mülkiyet haklarının ihlal edildiğineilişkindir. Dolayısıyla başvurucuların belirtilen iddialarının mülkiyet hakkıkapsamında incelenmesi gerektiği değerlendirilmiştir.

38. Anayasa'nın 35. maddesi kapsamındaki mülkiyet hakkının ihlaledildiğini ileri süren başvurucu, böyle bir hakkın varlığını kanıtlamakzorundadır (Cemile Ünlü, B. No:2013/382, 16/4/2013, § 26). Somut olayda başvurucuların uyuşmazlık konusutaşınmazın arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi kapsamında yükleniciyedevredilen inşa edilecek yapıdaki altı adet bağımsız bölümüne ilişkin arsapaylarını tapuda satın aldıkları görülmektedir. Yargıtay, üçüncü kişileresatılan bağımsız bölümler üzerinde üçüncü kişilerin malik olabilmelerinin halefoldukları yüklenicinin inşaat sözleşmesinden doğan tüm yükümlülüğünü yerinegetirmesine bağlı olduğunu kabul etmektedir (bkz. § 27).

39. Anayasa ve Sözleşme’nin ortak koruma alanındaki mülkiyethakkı, özel hukukta veya idari yargıda kabul edilen mülkiyet hakkıkavramlarından farklı bir anlam ve kapsama sahip olup bu alanlarda kabul edilenmülkiyet hakkı, yasal düzenlemeler ile yargı içtihatlarından bağımsız olaraközerk bir yorum ile ele alınmalıdır (HüseyinRemzi Polge, B. No: 2013/2166, 25/6/2015, § 31). Olayda, uyuşmazlıkkonusu taşınmazda ilgili bağımsız bölümler, tapuda başvurucu adına tescil edilmiştir.Ancak yine Yargıtay içtihatlarına göre yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaatyapım sözleşmesinin gerektirdiği edimleri ifa edememesi nedeniyle arsamalikinin geri alma hakkının doğduğu anlaşılmaktadır. Dolayısıyla derecemahkemelerince iptal edilmeden önce taşınmazdaki arsa paylarının başvurucularadına tapuda kayıtlı olduğu ve ayrıca başvurucuların bu arsa paylarını tapudasatın alırken karşılığında parasal bir değer ödedikleri dikkate alındığında,Anayasa'nın 35. maddesi bağlamında başvurucuların korunması gereken ekonomikbir menfaatlerinin bulunduğu anlaşılmaktadır.

40. Başvuru konusu olayda başvurucuların mülkiyet haklarınayönelik olarak kamu makamlarınca doğrudan yapılan bir müdahale mevcut olmayıpözel kişiler arası bir uyuşmazlık söz konusudur. Dolayısıyla başvuruda,devletin mülkiyet hakkına ilişkin pozitif yükümlülükleri yönünden incelemeyapılması gerekmektedir.

a. Genel İlkeler

41. Bireysel başvuru, devlet tarafından kamu gücü kullanılarakbireylerin temel haklarına yapılan müdahaleler sonucu meydana gelen hakihlallerini gidermek amacıyla ihdas edilmiş bir ikincil koruma mekanizmasıolmakla birlikte kimi durumlarda özel kişiler arası ilişkiler sonucu özelkişilerin birbirlerinin haklarına yaptıkları müdahalelerde devlete atfedilebileceksorumluluklar bulunabilmektedir. Bu durumlarda bireysel başvuru konusu yapılandava sadece adil yargılanma hakkı kapsamında incelenmekle kalmayıp özel kişilertarafından başlatılan süreç sonucu etkilenen diğer haklar yönünden deincelenebilir (Türkiye Emekliler Derneği,B. No: 2012/1035, 17/7/2014, § 34).

42. Bu bağlamda devletin temel amaç ve görevlerini tanımlayanAnayasa’nın 5. maddesi kişinin temel hak ve hürriyetlerini sınırlayan engellerikaldırmayı ve insanın maddi ve manevi varlığının gelişmesi için gereklişartları hazırlamayı hukuk devletinin gereği olarak kabul etmektedir.Bahsedilen Anayasa hükmünün gerekçesinde devletin hak ve hürriyetleringerçekleştirilmesine yardımcı olması gereğinin benimsendiği ifade edilmiştir.Anayasa’nın pek çok maddesinde, düzenlemeye konu hakkın korunması vegerçekleştirilmesi için devletin alacağı tedbirlerden bahsedilmektedir (Türkiye Emekliler Derneği, § 38).

43. Anayasa'nın 35. maddesinde bir temel hak olarak güvencealtına alınmış olan mülkiyet hakkının gerçekten ve etkili bir şekildekorunabilmesi yalnızca devletin müdahaleden kaçınmasına bağlıdeğildir.Anayasa'nın 5. ve 35. maddeleri uyarınca devletin mülkiyet hakkınınkorunmasına ilişkin pozitif yükümlülükleri de bulunmaktadır. Bu pozitifyükümlülükler, kimi durumlarda özel kişiler arasındaki uyuşmazlıklar da dahilolmak üzere mülkiyet hakkının korunması için belirli tedbirlerin alınmasınıgerektirmektedir (Eyyüp Boynukara,B. No: 2013/7842, 17/2/2016, §§ 39-41).

44. Devletin pozitif yükümlülükleri, mülkiyet hakkına yapılanmüdahalelere karşı usule ilişkin güvenceleri sunan yargısal yolları da içerenetkili hukuksal bir çerçeve oluşturma ve oluşturulan bu hukuksal çerçevekapsamında yargısal ve idari makamların bireylerin özel kişilerle olanuyuşmazlıklarında etkili ve adil bir karar vermesini temin etmeksorumluluklarını da içermektedir.

b. İlkelerin OlayaUygulanması

45. Uyuşmazlık konusu taşınmaz üzerinde inşa edilecek yapınınbağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, taşınmazın malikleri ile yükleniciarasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi çerçevesindebaşvuruculara devredilmiştir. Bu sözleşme ile taşınmazın malikleri taşınmazdainşa edilecek bazı bağımsız bölümleri ve arsa paylarını yükleniciye devretme;yüklenici ise bu taşınmaz üzerinde inşaat sözleşmesinde belirtilen koşullardabir yapı inşa etme yükümlülüğü altına girmiştir. Yüklenici tarafından henüzyapı tamamlanmadan uyuşmazlık konusu arsa payları başvuruculara tapudasatılmıştır. Ancak arsa sahipleri tarafından açılan davada Mahkemenin de uzmanbilirkişi raporlarına dayalı olarak tespit ettiği üzere arsa üzerindeki yapı,inşaat sözleşmesinde istenilen koşullara uygun olarak ve süresindetamamlanamamıştır. Bunun üzerine inşaat sözleşmesi koşullarının yerine getirilemediğinibelirten taşınmazın malikleri, sözleşmenin feshi ile tapu iptali ve tescilistemleriyle yüklenici ve yükleniciden arsa paylarını satın alan başvurucularakarşı bireysel başvuruya konu davayı açmışlardır. Yapılan yargılama neticesindeMahkeme, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında yüklenicinin temeledimi olan yapıyı inşa ettiremediğini tespit ederek yüklenicinin temerrüdünedeniyle sözleşmenin feshine karar vermiştir. Mahkeme ayrıca bu karar ilesözleşmenin feshini gerekçe göstererek başvurucunun ve yüklenici ileyükleniciden arsa payı satın alan diğer kişilerin tapularının iptaline ve bupayların da taşınmaz malikleri adlarına tapuya tesciline karar vermiştir (bkz.§ 13). Başvurucular kararı temyiz etmişler, ancak hüküm Yargıtayca onanmış vebaşvurucuların karar düzeltme talepleri de Yargıtayca reddedilerek hükümkesinleşmiştir (bkz. § 14).

46. Başvuru konusu olayda tarafların birbirleriyle çatışanmenfaatleri bulunmaktadır. Buna göre bir taraftan maliki oldukları taşınmazdabina inşa edilmesi kaydıyla bu taşınmazdaki arsa paylarını devreden arsasahipleri, diğer taraftan da bu arsa paylarını yükleniciden devralanbaşvurucuların hakları söz konusudur. Diğer bir deyişle başvurucularınyükleniciye düşen arsa paylarını tapuda satın almakla mülkiyet hakları mevcutolmakla birlikte bu payları inşaat yapılması kaydıyla devreden arsasahiplerinin de mülkiyet hakları bulunmaktadır. Dolayısıyla her iki tarafın damülkiyet hakkını gözetmekle yükümlü bulunan devletin, maddi ve usule ilişkinpozitif yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği dikkate alınarak sonucavarılmalıdır.

47. Bu bağlamda ilk olarak başvurucuların tapu kayıtlarınıniptalinin belirli, ulaşılabilir ve öngörülebilir bir kanuna dayalı olupolmadığı irdelenmelidir. Yargıtay içtihatlarında, arsa payı karşılığı inşaatyapım sözleşmesinin, arsa sahibi veya sahipleri ile yüklenici arasında yapılanve eser sözleşmelerinin bir türü olan sözleşme tipi olduğu açıklanmıştır. Bunagöre arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri; yüklenicinin maliyetikendisi tarafından sağlanarak arsa malikinin arsası üzerine bina yapım işiniüstlendiği, arsa malikinin ise bedel olarak binadaki bazı bağımsız bölümlerinmülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği sözleşmelerdir. İnşaat yapımsözleşmelerinde yüklenicinin ana borçlarının; bir inşaat (eser) meydana getirmeve bu eseri iş sahibine teslim etme borçları olduğu kabul edilmiştir. Bunakarşılık, bu tür sözleşmelerde iş sahibinin de arsa üzerinde meydana getirilenesere karşılık, “arsa payı devri” suretiyle bir bedel ödemeyiasli edim olarakborçlandığı belirtilmektedir. Bu sözleşmelerde iş sahibinin ödeyeceği ücret(bedel), arsa sahibi tarafından ayın olarak ödenmektedir. Yargıtay ayrıca esersözleşmelerinin niteliği gereği iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdenolduğunu, temerrüt hâlinde de uyuşmazlık tarihi itibarıyla yürürlükte olan 818sayılı mülga Kanun'un 106-108. maddelerinin (6098 sayılı Kanun'un 123-125.maddeleri) uygulanacağını belirtmektedir. Diğer taraftan Yargıtayiçtihatlarında, yüklenicinin alacağın temliki hükümlerine göre arsa paylarınıyazılı şekil koşuluyla satabileceği, yükleniciden arsa payını satın alankişilerin ise yüklenicinin halefi oldukları kabul edilmiştir (bkz. §§ 24-28).

48. Bu açıklamalar ışığında somut olay incelendiğinde, taraflararasındaki uyuşmazlığın arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesindenkaynaklandığı anlaşılmaktadır.818 sayılı mülga Kanun'un 19. maddesinde (6098sayılı Kanun'un 26. maddesi) öngörülen sözleşme özgürlüğü çerçevesindedüzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin bu Kanun'da düzenlenmeyenisimsiz sözleşmelerden olduğu ancak bu sözleşmelerin hüküm ve uygulanmakoşullarının Yargıtayın istikrar kazanmış içtihatlarıyla açıklığa kavuşmuşolduğu görülmektedir. Derece mahkemelerince de mülkiyet hakkının ihlal edildiğiiddiasına konu edilen uyuşmazlığın çözümüne ilişkin olarak önceden oluşturulan,öngörülebilir, ulaşılabilir ve belirli nitelikte olduğu anlaşılan bir hukuksalçerçeve kapsamında delillerin değerlendirildiği ve hukuk kurallarının yorumlanaraksonuca varıldığı görülmektedir.

49. İkinci olarak başvurucuların mülkiyet hakkına yapılanmüdahaleye etkin bir biçimde itiraz edebilme, savunma ve iddialarını yetkilimakamlar önünde ortaya koyabilme olanağının tanınıp tanınmadığı incelenmelidir.Anayasa'nın 35. maddesi uyarınca mülkiyet hakkının gerçekten etkin bir biçimdekorunabilmesi için devletin pozitif yükümlülükleri kapsamında usule ilişkin bugüvencelerin sağlanması zorunludur. Başvuru konusu olayda ise başvurucularınusule ilişkin bu güvencelerin sağlanmadığına yönelik açık bir iddialarıbulunmamaktadır. Nitekim başvurucular uyuşmazlığa konu yargılamada kendilerinivekil ile temsil ettirmişler ve duruşmalı olarak görülen yargılama sırasındadavalı sıfatıyla mahkeme önünde itiraz ve savunmalarını ortaya koyupdelillerini sunabilmişlerdir.

50. Son olarak ise arsa sahiplerince iade hakkının kullanılmasınedeniyle başvurucuların mülkiyet haklarını koruyacak ve yeterli güvencelersağlayacak hukuksal mekanizmaların oluşturulup oluşturulmadığı incelenmelidir.

51. Buna göre somut olayda tapu kayıtlarının iptalinin, arsasahibinin mülkiyet hakkının korunması amacıyla yapıldığı anlaşılmaktadır. Özelkişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı bu gibi durumlarda bunlardan hangisineüstünlük tanınacağının takdiri, kanun koyucuya ve somut olayın koşullarıgözönünde bulundurularak derece mahkemelerine ait bir yetkidir. Bununlabirlikte her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi vesürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir.Menfaatler dengesinin kurulmasında taraflardan biri aleyhine bireysel olarakaşırı ve olağan dışı bir külfetin yüklenmesi, pozitif yükümlülüklerin ihlalisonucunu doğurabilir. Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar iletarafların tutum ve davranışları gözönünde bulundurularak menfaatlerin adil birşekilde dengelenip dengelenmediği değerlendirilmelidir.

52. Derece mahkemelerinin tespit ettiği üzere başvurucular,uyuşmazlık konusu taşınmaz üzerinde inşa edilecek yükleniciye düşen bağımsızbölümlere ait arsa paylarını satın almışlardır. Dolayısıyla başvurucular,yüklenicinin halefi sıfatıyla taşınmazın malikleri ile yüklenici arasındadüzenlenen arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tarafı olarakgörülmüştür. Ancak bu sözleşme doğrultusunda yüklenicinin kendisine düşen asıledimi, yani inşaatı yapma edimini yerine getirmediği tespit edilmiştir. Budurum nedeniyle daha önce edimini yerine getirmiş olan taşınmaz malikleri,temerrüt hükümlerine dayalı olarak sözleşmenin feshini talep etmişlerdir.Derece mahkemeleri de bu gerekçeyle ilgili hukuk kuralları gereğincesözleşmenin feshine ve tapunun iptaline karar vermişlerdir. Derecemahkemelerine göre başvurucular satın alırken inşaatın henüz tamamlanmadığınıve ileride inşa edilecek bir bağımsız bölüme ait arsa payını satın aldığınıbilebilecek durumdadırlar. Başka bir deyişle henüz inşaat hâlinde olan biryapının bağımsız bölümlerini satın alan başvurucuların, inşaatıntamamlanamaması durumunda yükleniciden satın alınan arsa paylarının iadeedilmesini öngörmesi gerektiği kabul edilmektedir. Gerçekten de başvurucuların,inşa edilecek bağımsız bölümlere ait arsa paylarını satın aldıkları tapukaydından açıkça anlaşılmaktadır. Bu nitelikteki arsa paylarını satın alanbaşvurucular, yüklenicinin halefi olduklarından taşınmaz maliklerine karşı,düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi çerçevesindeyüklenicinin haklarına da sahip olmuşlar, ancak yine bu sözleşme kapsamındayüklenicinin edimlerinden de sorumlu tutulmuşlardır.

53. Öte yandan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesiçerçevesinde yükleniciye düşen arsa payını satın alan kişinin sonradan arsamalikinin menfaatlerini koruma amacıyla tapusunun iptalinin bu kişiye birkülfet yükleyeceği açıktır. Böyle bir durumda her iki tarafın menfaatlerinidengeleyecek mekanizmaların varlığı ve bu bağlamda tapusu iptal edilen kişiyetanınan imkânların ve giderim yollarının varlığı önem taşımaktadır. Başvurukonusu olay bakımından, başvurucuların borçlar hukuku kurallarına göreyükleniciye karşı dava açma ve zararlarını tazmin etme imkânlarının bulunduğuanlaşılmaktadır. Bunun dışında binanın kısmen tamamlanmış olduğu hâllerdebaşvurucuların ayrıca arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi kapsamındayüklenicinin halefi sıfatıyla sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde arsasahiplerinden tazminat talep edebildikleri de görülmektedir (bkz. §§ 24-28).

54. Dolayısıyla öncelikle başvuruya konu arsa payı karşılığıinşaat sözleşmesi çerçevesindeki uyuşmazlığa ilişkin olarak devletin pozitifyükümlülükleri kapsamında mülkiyetin korunmasına yönelik belirli, ulaşılabilirve öngörülebilir kanun hükümlerinin ve buna dayalı olarak yerleşik yargısaliçtihatların mevcut olduğu tespit edilmiştir. Ayrıca bireysel başvuruya konuyargılama süreci bir bütün olarak dikkate alındığında mülkiyet hakkınınkorunması yükümlülüğü yönünden başvurucuların usule ilişkin güvencelerden etkinbiçimde yararlanmasının sağlandığı ve kararlarda yer verilen tespit vegerekçelere göre yargısal makamların takdir yetkilerinin sınırının aşılmadığısonucuna varılmıştır. Nihayet başvurucuların mülkiyet haklarının korunmasınailişkin etkin ve yeterli güvencelerin mevcut olduğu da anlaşılmaktadır. Sonuçolarak tüm bu hususlar birlikte gözetildiğinde yükleniciye düşen arsa paylarınısatın alan başvurucuların, halefi oldukları yüklenici tarafından sözleşmeningereğinin yerine getirilmemesi nedeniyle tapu kayıtlarının iptal edildiği somutolay bakımından mülkiyet hakkına yönelik bir ihlalin olmadığının açık olduğuanlaşılmıştır.

55. Açıklanan gerekçelerle başvurunun açıkça dayanaktan yoksun olması nedeniyle kabul edilemezolduğuna karar verilmesi gerekir.

VI. HÜKÜM

Açıklanan gerekçelerle;

A. Başvurunun açıkçadayanaktan yoksun olması nedeniyle KABUL EDİLEMEZ OLDUĞUNA,

B. Yargılama giderlerinin başvurucular üzerinde BIRAKILMASINA26/10/2017 tarihinde OYBİRLİĞİYLE karar verildi.

Full & Egal Universal Law Academy