TÜRKİYE CUMHURİYETİ
ANAYASA MAHKEMESİ
İKİNCİ BÖLÜM
KARAR
FAİK TARİ VE SULTAN TARİ BAŞVURUSU
(Başvuru Numarası: 2014/12321)
Karar Tarihi: 20/7/2017
R.G. Tarih ve Sayı: 27/9/2017 - 30193
İKİNCİ BÖLÜM
KARAR
Başkan
:
Engin YILDIRIM
Üyeler
:
Osman Alifeyyaz PAKSÜT
Recep KÖMÜRCÜ
Celal Mümtaz AKINCI
Recai AKYEL
Raportör
:
Özgür DUMAN
Başvurucular
:
1. Faik TARİ
2. Sultan TARİ
Vekili
:
Av. Niyazi ÇEM
I. BAŞVURUNUN KONUSU
1. Başvuru, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesiçerçevesinde tapu kayıtlarının iptal edilmesi nedeniyle mülkiyet hakkının;yargılamanın uzun sürmesi nedeniyle de makul sürede yargılanma hakkının ihlaledildiği iddialarına ilişkindir.
II. BAŞVURU SÜRECİ
2. Başvuru 18/7/2014 tarihindeyapılmıştır.
3. Başvuru, başvuru formu ve eklerinin idari yönden yapılan önincelemesinden sonra Komisyona sunulmuştur.
4. Komisyonca başvurunun kabul edilebilirlik incelemesinin Bölümtarafından yapılmasına karar verilmiştir.
5. Bölüm Başkanı tarafından başvurunun kabul edilebilirlik veesas incelemesinin birlikte yapılmasına karar verilmiştir.
6. Başvuru belgelerinin bir örneği bilgi için Adalet Bakanlığına(Bakanlık) gönderilmiştir. Bakanlık, görüş sunmamıştır.
III. OLAY VE OLGULAR
7. Başvuru formu ve eklerinde ifade edildiği şekliyle ilgiliolaylar özetle şöyledir:
8. İstanbul ili Bakırköy ilçesi Şenlik Mahallesi'nde bulunan 292ada 148 parsel sayılı 954 m2lik taşınmaz, tapuda G.N.Y.,G.T.Y. ve V.O. adına kayıtlı iken bu kişiler ile yüklenici E.A. arasındaBakırköy 2. Noterliğinde 26/11/1985 tarihinde arsa payı karşılığında inşaatyapım sözleşmesi düzenlenmiştir. Sözleşmeye göre arsanın malikleri 56/104 payınyükleniciye satışını taahhüt etmişlerdir. Yüklenici ise bunun karşılığındaikisi bodrum katında olmak üzere altı daireli bir binanın yapımınıüstlenmiştir. İnşaatın süresi temel ruhsatının alınmasından itibaren yirmi dörtay olarak belirlenmiştir.
9. Taşınmazın üzerinde bir bodrum, bir zemin, iki normal ve birçekme katlı toplam yedi daireli bir bina inşa edilmiştir. Ancak bu bina içinproje, inşaat ruhsatı ve yapı kullanım izin belgesi bulunmamaktadır.
10. Arsa malikleri arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesikapsamında taahhüt ettikleri hisseleri tapuda devretmişler, bu kapsamdabaşvuruculardan Faik Tari 16/104 oranındaki katirtifakı arsa payını 6/2/1992 tarihinde, başvurucuSultan Tari ise 32/104 oranındaki kat irtifakı arsapayını 9/3/1998 tarihinde yine tapuda satın almışlardır.
11. Arsa malikleri, sözleşme kapsamında 56 payı devretmelerinerağmen yüklenicinin sözleşmenin gereğini yerine getirmediği iddiasıylasözleşmenin feshi ve başvurucuların adlarına olan tapu kayıtlarının iptali vekendi adlarına tescil istemiyle 5/3/2009 tarihindeBakırköy 3. Asliye Hukuk Mahkemesinde dava açmışlardır.
12. Mahkeme, dava konusu taşınmazla ilgili olarak başında hukuk,inşaat ve harita-kadastro alanlarında uzman üç kişiden oluşturulan bilirkişiheyetiyle birlikte keşif yapmıştır. Yapılan keşif sonucu düzenlenen 10/10/2010 tarihli bilirkişi kurulu raporunda, yüklenicitarafından yapılan binanın iskân ruhsatının bulunmadığı ve binanın mevcutdurumunun sözleşmenin şartlarına uymadığı belirtilmiştir. Raporda, yükleniciile arsa malikleri arasında yapılan sözleşmeye göre inşaatın üç aylık ruhsatalım süreci de eklendiğinde 26/2/1988 tarihine kadarinşaat ruhsatı alınmış; plan ve projesine uygun olarak anahtar teslim şeklindebitirilmesi gerektiği hâlde yüklenicinin bu edimini yerine getirmediği tespitedilmiştir. Raporda ayrıca başvurucu Sultan Tari'ninpayının değerinin 632.061,54 TL, Faik Tari'ninpayının değerinin ise 316.030,77 TL olduğu belirtilmiştir.
13. Mahkeme 21/4/2011 tarihli kararındabelirtilen raporu hükme esas alarak sonuca varmıştır. Kararın gerekçesinde,yüklenicinin kendisine devredilen paya hak kazanabilmesi için edimini yerinegetirmesi gerektiği, edimin ise binayı imal ve teslim olduğu açıklanmıştır.Mahkeme, yüklenicinin edimi yerine getirmediği takdirde 22/4/1926tarihli ve 818 sayılı mülga Borçlar Kanunu'nun 358. maddesi uyarınca arsasahibinin sözleşmenin feshini ve tapunun iptalini isteyebilme hakkınındoğduğunu belirtmiştir. Mahkeme somut olayda davaya konu binanın yapı kullanmaizin belgesi ve iskân ruhsatının bulunmadığını ve inşaatın sözleşme koşullarınauygun olarak bitirilmediğini tespit etmiştir. Mahkemeye göre bu sebeplerleyüklenici kendi üzerine düşen edimleri yerine getirmemiştir. Kararda,yükleniciye düşen arsa paylarını satın alan başvurucuların ise henüz inşaathâlinde bulunan ve tamamlanmamış binadan bağımsız bölüm almayı amaçladıkları,arsanın gerçekte yükleniciye ait olmadığı, kat karşılığı bu payların verilmişolduğu belirtilmiştir. Yine Mahkemeye göre başvurucular, yüklenicinin ediminiyerine getirmemesi hâlinde kendilerine bırakılan arsa paylarında haklarınındoğmayacağını bilerek ve bu payların iptal edilebileceği riskini göze alaraktapuyu devralmışlardır. Mahkeme sonuç olarak 22/11/2001tarihli ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesinde öngörülen iyiniyete ilişkin kuralın somut olayda uygulanamayacağını gözeterek davanın kabulügerektiği kanaatine varmıştır.
14. Başvurucuların temyiz istemleri, Yargıtay 15. HukukDairesinin 3/10/2012 tarihli ve E.2011/6160, K.2012/5968sayılı ilamıyla reddedilerek hüküm onanmıştır. Başvurucuların karar düzeltmeistemleri de aynı Dairenin 22/5/2014 tarihli ilamıylareddedilmiştir.
15. Nihai karar, başvurucular vekiline 25/7/2014tarihinde tebliğ edilmiş ise de başvurucular karardan 4/7/2014 tarihindehaberdar olduklarını beyan etmişlerdir.
16. Başvurucular 18/7/2014 tarihindebireysel başvuruda bulunmuşlardır.
IV. İLGİLİ HUKUK
A. Ulusal Hukuk
1. Kanun Hükümleri
17. Olay ve karar tarihi itibarıyla yürürlükte olan 818 sayılımülga Kanun’un 106. maddesi şöyledir:
“Karşılıklı taahhütleri havi olan bir akitteiki taraftan biri mütemerrit olduğu takdirde, diğeriborcun ifa edilmesi için münasip bir mehil tayin veya münasip bir mehilintayinini hakimden isteyebilir.
Bu mehil zarfında borçifa edilmemiş bulunduğu surette alacaklı her zaman onun ifasını talep ve teahhür sebebi ile zarar ve ziyan davası ikame eylemekhakkını haizdir; birde aktin icrasından ve teahhürü sebebiyle zarar ve ziyan talebinden vazgeçtiğiniderhal beyan ederek borcun ifa edilmemesinden mütevellit zarar ve ziyanı talepveya akdi fesh edebilir.”
18. 818 sayılı mülga Kanun’un 107. maddesi şöyledir:
"Aşağıdaki hallerde bir mehil tayininelüzum yoktur.
1 - Borçlunun hal ve vaziyetinden bu tedbirintesirsiz olacağı anlaşılırsa
2 - Borçlunun temerrüdü neticesi olarak borcunifası alacaklı için faidesiz kalmış ise.
3 - Akdin hükümlerine göre borç tayin ve tesbit edilen bir zamanda veya muayyen bir mehil içinde ifaedilmek lazım geliyorsa."
19. 818 sayılı mülga Kanun’un 355. maddesi şöyledir:
“İstisna, bir akittirkionunla bir taraf (müteahhit), diğer tarafın (işsahibi) vermeği taahhüt eylediği semen mukabilinde bir şey imalini iltizameder.”
20. 818 sayılı mülga Kanun'un 358. maddesinin birinci fıkrasışöyledir:
"Mütaahhit, işezamanında başlamaz veya mukavele şartlarına muhalif olarak işi tehir eder yahutiş sahibinin kusuru olmaksızın vakı olan teehhürbütün tahminlere nazaran mütaahhidin işi muayyenzamanda bitirmesine imkan vermiyecekderecede olursa iş sahibi teslim için tayin edilen zamanı beklemeğe mecburolmaksızın akdi feshedebilir."
21. 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılıTürk Borçlar Kanunu’nun 647. maddesi şöyledir:
“22/4/1926 tarihli ve818 sayılı Borçlar Kanunu yürürlükten kaldırılmıştır."
22. 6098 sayılı Kanun'un 648. maddesi şöyledir:
"Bu Kanun 1 Temmuz 2012 tarihindeyürürlüğe girer."
23. 12/1/2011 tarihli ve 6101 sayılıTürk Borçlar Kanununun Yürürlük ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun'un 1. maddesişöyledir:
"Türk Borçlar Kanununun yürürlüğe girdiğitarihten önceki fiil ve işlemlere, bunların hukuken bağlayıcı olupolmadıklarına ve sonuçlarına, bu fiil ve işlemler hangi kanun yürürlükte ikengerçekleşmişse, kural olarak o kanun hükümleri uygulanır. Ancak, Türk BorçlarKanununun yürürlüğe girmesinden sonra bu fiil ve işlemlere ilişkin olarakgerçekleşecek temerrüt, sona erme ve tasfiye, Türk Borçlar Kanunu hükümlerinetabidir."
2. Yargıtay İçtihatları
24. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 24/2/2016tarihli ve E.2014/23-724, K.2016/168 sayılı kararının ilgili kısımlarışöyledir:
"Arsa Payı Karşılığı İnşaat YapımSözleşmeleri ise, arsa sahibi veya sahipleri ile yüklenici arasında yapılan veeser sözleşmelerinin bir türü olan sözleşme tipidir.
Bir tanım yapmak gerekirse; arsa payıkarşılığı inşaat yapım sözleşmeleri; yüklenicinin finansı kendisi tarafındansağlanarak arsa malikinin arsası üzerine bina yapım işini üstlendiği, arsamalikinin ise, bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölüm mülkiyetiniyükleniciye geçirmeyi vaat ettiği sözleşmelerdir. Bu sözleşmelerin konusu, arsasahibinin maliki olduğu arsa üzerine yapılacak bina inşaatıdır. İnşaat; maddinitelikte eseri ifade eder.
İnşaat yapım sözleşmelerinde yüklenicinin anaborçları; bir inşaat (eser) meydana getirme ve bu eseri iş sahibine teslim etmeborçlarıdır. Bu iki ana borçtan doğan ve bu borçların akdeuygun surette ifasını sağlayan diğer birtakım yan borçlar da iş görme edimininiyi surette ifası, eserin akde uygun olarak hazırlanması ile ilgili olarak işisadakat ve özenle yapma borcu, araç ve gereçlerle malzemeye ilişkin borçlar,genel ihbar yükümlülüğü, işe zamanında başlamak ve devam etmek borcu ile teslimborcuna bağlı olan, ondan çıkan önemli bir borç olan ayıba karşı takeffül borcudur (İzzet Karataş; Eser (İnşaat Yapım) Sözleşmeleri,Adalet Yayınevi, Ankara 2009, s.99).
Yüklenicinin belirtilen borçlarına karşılık butür sözleşmelerde, iş sahibi de arsa üzerinde meydana getirilen esere karşılık,“arsa payı devri” suretiyle bir bedel ödemeyiasliedim olarak borçlanmaktadır. Bu sözleşmelerde iş sahibinin ödeyeceği ücret(bedel), arsa sahibi tarafından ayın olarak ödenmektedir. Butür sözleşmelerin genellikle yıllara yayılması nedeniyle, sözleşmedeki amacaulaşılması, ifa süresindeki tek bu ücret ediminin yerine getirilmesi ile mümkünbulunmaz. Bu nedenle iş sahibi tarafından bazı yan borçların da yerinegetirilmesi gerekir. Bunlar; Üzerinde hukuki ve fiili bir engel bulunmadanarsanın inşaata elverişli ve ayıpsız olarak teslimi, arsanın imar durumunun veinşaat ruhsatının alınması, plan ve projelerin yetkili merci olan belediyedeonaylattırılması, yüklenicinin hak ettiği bağımsız bölüm tapularının finanstemini için satışı, kat irtifakı kurulması, iskanruhsatı alımı gibi iş ve işlemler için gerektiğinde yükleniciye vekaletnameverilmesi, sözleşmede belirlenen arsa payının devri gibi yükümlülüklerdir.
Her iki tarafa borçyükleyen sözleşme türlerinde kural olarak, taraflardan birinin önceden ifadabulunma yükümlülüğü mevcut değilse, kendi edimini ifa etmeyen borçlu, karşı taraftanedimini ifa etmesini talep edemeyecektir (Prof. Dr. Ahmet M. Kılıçoğlu; BorçlarHukuk Genel Hükümler, Yeni Borçlar Kanununa göre Hazırlanmış; Genişletilmiş 15.Bası, Turhan Kitabevi, Ankara 2012, s.581). Bu husus BK'nun 81. maddesinde"Mütekabil taahhütleri muhtevi olan bir akdin ifasını talep eden kimse,akdin şartlarına ve mahiyetine nazaran bir ecelden istifade hakkını haizolmadıkça kendi borcunu ifa etmiş veya ifasını teklif eylemiş olmaklazımdır" amir hükmü ile düzenlenmiş, aynı husus TBK'nun97. maddesinde de hükme bağlanmıştır.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmeleride, her iki tarafa borç yükleyen sözleşme türlerinden olduğundan, ifa sırasıyani ilk önce taraflardan hangisinin edimini ifayla yükümlü olacağı sorusu önemtaşımaktadır. Bu neviden sözleşmelerde öncelikle bina yapma yükümlülüğü altınagiren yüklenici taraf, sözleşmeye uygun olarak edimini yerine getirmeli, dahasonra da arsa malikinden edimini yerine getirmesini talep etmelidir. Bir başkadeyişle ise, öncelikle sözleşmeye uygun eser yapılmalı, daha sonra arsamalikinin edimini yerine getirmesi talep edilmelidir.
Arsa maliki, arsa payı devri edimini değişikşekillerde ifa edebilir. Bu edimi ya kararlaştırılan arsa paylarının devrinininşaat bitirilince yükleniciye devredilmesi, ya dasözleşmedeinşaatın geldiği aşamaya göre kademeli tapu devri şeklinde yerine getirebilir.Bu ikinci halde yani kademeli tapu devrinde, yüklenici her aşamada devrikararlaştırılan tapuları arsa sahibinden istemeye hak kazanır.
Tam burada konuyu aydınlatması bakımındanborçlunun temerrüdünden de söz edilmesi faydalı olacaktır.
Geniş anlamda borçlu temerrüdü (borçlunundirenimi) borçlunun sözleşmeye aykırı davranması=borcunu ifa etmemesi demektir.Bu halde ifa olanağı bulunduğu ifa için kararlaştırılan zaman geldiği veuyarıldığı halde borçlu borcunu ifa etmemektedir.
Borçlunun temerrüdüne ilişkin düzenlemeye BK’nun 101-108.maddelerinde yer verilmiştir. Bununlabirlikte, BK. m.358/1’de olduğu gibi, borç ilişkisinin özelliği gereği diğerbazı yasalarda da borçlu temerrüdüne dair hükümler yer almaktadır.
Genel olarak borçlu temerrüdünde aranan ilkşart “edimin ifa olanağı bulunması”dır. Şayet ediminifası objektif olarak imkânsızsa borçlu temerrüdünden söz edilemez.
Borçlu temerrüdünde aranan diğer bir şart da“borcun muaccel olması”dır. Borç istenebilir halegelmeden temerrütten bahsedilemez. Zira muacceliyetalacaklının borçludan borçlanılan edimi talep ve dava edebilme yetkisini ifadeeder.
BK’nun 101/1 maddesine göre, “Muaccel bir borcun borçlusu alacaklının ihtarıile mütemerrit olur.” denilmektedir.
Maddeye göre, temerrüt için muacceliyet yetmemekte, kural olarak alacaklının ihtarı daaranmaktadır. İhtar, alacaklının talep iradesini borçluya ulaştırmasıdır.
Borçlu kusurlu veya kusursuz olsun, yukarıdasayılanlar olayda varsa temerrüt gerçekleşir. Başka bir deyişle borçlununkusuru temerrüt için şart değildir.
Eser sözleşmeleri iki tarafa borç yükleyensözleşmelerdendir. Burada biri diğerinin karşılığı olan borçlar vardır. Başkabir anlatımla, taraflar birbirine karşı hem alacaklı ve hem de borçludur. Kendiborcunu ifa eden veya ifaya hazır olduğunu bildiren taraf alacaklı (BK. m.81),edimini yerine getirmeyen taraf ise borçludur.
Sözleşme hukukunda temel koşul, sözleşmenin kurulmasından sonratarafların sözleşmeden doğan yükümlülüklerini, kararlaştırılan şekilde vezamanda yerine getirmek zorunda olmalarıdır. Sözleşme kurulduktan sonra,şartlarda değişiklik ortaya çıksa bile, taraflar sözleşme gereğini aynen yerinegetirmek zorundadır. Temel kural budur ve bu kurala “ahde vefa” (söze bağlılık)ilkesi denilmektedir.
Eser sözleşmesinin iki tarafa borç yükleyensözleşme olması özelliğinden dolayı temerrüt halinde, temerrüdün sonuçlarıbakımından BK. m.106-108’deki düzenlemelere tabidir. Çünkü anılan maddelerdegenel hükümlerden ayrılarak (BK. m.102), iki tarafa borç yükleyen sözleşmelereözgü, özel hükümler getirilmiştir.
BK’nun 106-108 maddeleri birlikte değerlendirildiğinde, iki tarafa borçyükleyen sözleşmeyle temerrüde düşen borçluya karşı, alacaklıya üç ayrıseçimlik hak tanındığı görülmektedir.
Bunlar; aynen ifa ve gecikmeden dolayıtazminat isteme hakkı; aynen ifayı reddederek ademiifa sebebiyle müspet zararını talep hakkı; sözleşmeyi feshederek menfi zararınıisteme hakkı olarak sayılabilir.
....
Borç, alacaklının tayin ettiği süre sonunda daifa edilmezse, ayrıca bir ihtara gerek olmadan BK. m.106’daki seçeneklerdenbiri kullanılabilir.
Ancak BK. m. 107’de sayılan nedenler sözkonusu ise alacaklı, borçluya mehil vermeden de, BK. m. 106’daki seçeneklerdenbirini kullanabilir.
Bunlar; borçlunun hal ve davranışından süreverilmesinin etkisiz olacağının anlaşılması; temerrüt alacaklı yönünden aynenifayı faydasız hale getirmişse; sözleşmede ifa tarihinin kesin olaraksaptanması halleri olarak sayılabilir."
25. Yargıtay 23. Hukuk Dairesinin 31/3/2014tarihli ve E.2013/8737, K.2014/2416 sayılı kararının ilgili kısımları şöyledir:
"Dava, davacı ile davalı şirket arasındadüzenlenen tarihsiz arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca tapudandevri yapılan taşınmazın tapusunun iptali ve tescili istemine ilişkindir. Adiyazılı sözleşme gereğince davacı, dava konusu taşınmazı ...tarihinde davalı şirkete devretmiş, davalı şirket de ...tarihinde diğer davalıya satmıştır. Davalı şirketingeçen sürede sözleşmenin ifasına başlamaması nedeniyle davacı arsa sahibimahkemece fesihte haklı bulunmuş, davalılar arasındaki devrin de muvazaalıolduğu kabul edilerek tapu iptal ve tescile karar verilmiştir. Davacı fesihtehaklı olduğundan, sözleşme gereği tapudan devrettiği taşınmazın tapusunu gerekyükleniciden ve gerekse yükleniciden devralan 3.kişiden talep edebilecektir.Yükleniciden bağımsız bölüm satın alan kişi, kendisine tapuda devri yapılanhissenin yükleniciden satın aldığı bağımsız bölüme bağlı olduğunun bilincindeolup, gerek yüklenicinin gerekse ondan bağımsız bölüm alan kişilerin hak sahibiolabilmesi için yüklenicinin arsa sahibine karşı tüm edimlerini yerinegetirmesi şarttır. Dolayısiyle somut olayda, TMK'nın 1023. maddesinin uygulama yeri yoktur. Bu nedenledavanın kablüne karar verilmesi gerekirken, ayrıcadavalılar arasındaki devrin muvazaalı olup olmadığının tartışılması doğrudeğilse de sonucu itibariyle doğru olan hükmün HUMK'nın438/son maddesi gereğince değişik gerekçe ile onanması gerekmiştir."
26. Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 25/10/2007tarihli ve E.2006/3246, K.2007/6600 sayılı kararının ilgili kısımları şöyledir:
"Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde,yükleniciye sözleşme uyarınca isabet eden bağımsız bölümlerin, yüklenicitarafından üçüncü kişilere satılması, inşaatın malî kaynağının sağlanmasıamacına yöneliktir. Üçüncü kişilere satılan bu bağımsız bölümler üzerindeüçüncü kişilerin malik olabilmeleri; başka bir anlatımla hak sahibiolabilmeleri, halef oldukları yüklenicinin sözleşmeden doğan tüm yükümlülüğünüyerine getirmesine bağlıdır. Nasıl ki, dosyada tespit edilen %15 inşaatseviyesine göre yüklenici kendisine düşen bağımsız bölümleri hak etmemişse,sattığı kişiler de bu bağımsız bölümleri hak etmiş sayılamazlar. Teminatipoteklerinin satış anında kaldırılmış olmaları, satın alan üçüncü kişilere hakbahşetmez. Henüz inşaat aşamasında bağımsız bölüm satın alan davalı üçüncükişiler, inşaatın yüklenici tarafından bitirilmesi halinde hak sahibi olacaklarınıbilmeleri gerekir."
27. Yargıtay 23. Hukuk Dairesinin 31/3/2016tarihli ve E.2014/10445, K.2016/2017 sayılı kararının ilgili kısmı şöyledir:
"Dava, arsa payı karşılığı inşaatsözleşmesinin ileriye etkili feshi ve tasfiyesi istemine ilişkindir.
Sözleşme ilişkisinin sona ermesinden sonra datarafların sözleşmenin etkisinden kurtulmaları, başka bir anlatımla, sözleşmeilişkisinin tasfiyesi gerekir. Geriye etkili fesihte arsa sahibi BK'nın 108/I maddesine dayanarak yükleniciye veya onunhalefi durumundaki kişilere verdiği tapuları geri isteyebilir. Geriye etkilifeshin en önemli sonucu da tarafların sözleşmenin yapıldığı tarihtekimalvarlığına getirilmeleridir. Bunun anlamı tarafların hiç sözleşme yapılmamışgibi sözleşmenin yapıldığı tarihteki malvarlığına dönmeleridir. Kısaca söylemekgerekirse, geriye etkili fesihte yükleniciye inşaatın fesih tarihindeki fizikidurumuna uygun bağımsız bölüm verilmez. Feshin geriye etkili olacağı konusundataraf iradelerininuyuşmamasıhalindemahkemeceileriyeetkilifeshinkoşullarının gerçekleşip gerçekleşmediği araştırılmalıdır. Fesih ileriye etkilisonuçlar yaratacak şekilde yapılmış veya bunun koşulları oluşmuş ise, feshindoğal sonucu olarak yapılacak tasfiye işleminde yüklenici eserin getirildiğifiziki seviyeye uygun bağımsız bölüm tapusunun devrini isteyebilir. Feshingeriye etkili olması durumunda, sözleşme hiç yapılmamış (yok) farzedilerek hüküm doğuracağındantaraflarkarşılıklıolarakbirbirlerineverdiklerinisebepsizzenginleşmehükümlerincegerialabilir. Örneğin, avans niteliğinde bir miktar arsa payı devredilmiş ise arsapayının adına tescili arsa sahibince; yasaya uygun bir kısım imalâtgerçekleşmiş ise bunun bedeli de yüklenici tarafça istenebilir. Oysa, ileriye etkili fesihte sonuç farklıdır. Burada arsasahibi, yüklenicinin gerçekleştirdiği inşaat oranında arsa payını devretmekleyükümlü olmakla beraber yüklenicinin kusuru nedeniyle uğradığı zararlarınödenmesini de ister...."
28. Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 13/5/2010tarihli ve E.2010/4902, K.2010/5603 sayılı kararının ilgili kısmı şöyledir:
"Arsa payı karşılığı inşaat yapımsözleşmeleri yükleniciye kişisel hak sağlar. Yüklenici inşaat yapımı sebebi ilekazanacağı kişisel hakkını arsa sahibinden doğrudan isteyebileceği gibi buhakkı işin mahiyetinden aksi anlaşılmadıkça veya sözleşmeyle yasaklanmadıkçaBorçlar Kanununun 162. maddesinden yararlanarak üçüncü kişilere devredebilir.Gerek yüklenici veya yüklenicininkazandığıkişiselhaktemlikedilmişseüçüncükişişahsi hakkın sonuçlarından yararlanabilmek için arsa sahiplerine karşıöncelikli edimi olan inşaat yapım işini yerine getirmelidir. Zira,Borçlar Kanununun 81. maddesine göre öncelikli edim yerine getirilmemişse arsasahiplerinin karşı edimi olan arsa payının devri onlardan istenemez. Kaldı kiarsa sahipleri temlik işleminden haberdar olduğu zaman Borçlar Kanununun 167.maddesinden yararlanarak yükleniciye karşı ileri sürebilecekleri def’i veitirazları temellük eden kişiye karşı da ileri sürer hale gelir.
Bu genel anlatımlardan sonra somut olayagelince;
Davalılar arasındaki ...tarihli arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin ....tarihinde feshedildiği ve feshin geriye etkiliyapıldığı görülmektedir. Gerçekten, fesih sonuçlarını ileriye etkiliyapılmamışsa kural olarak geriye etkili meydana getirir. Geriye etkili fesihtetaraflar sözleşme hiç yapılmamış gibi sözleşmenin yapıldığı tarihteki malvarlığı durumuna geleceklerinden ne yüklenici ne de onun temlik işlemindebulunduğu üçüncü kişi feshedilen sözleşmeye dayanarak bir bakıma sözleşmeninbedeli olan arsa payının devrini arsa sahiplerinden talep edemez. Bu gibidurumlarda ancak sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanılarak arsa sahiplerininmalvarlıklarında yaratılan artı değerlerin para olarak iadesiistenebilir."
B. Uluslararası Hukuk
29. Avrupa İnsan Hakları Mahkemesine (AİHM) göre Avrupa İnsanHakları Sözleşmesi'ne (Sözleşme) Ek 1 No.lu Protokol'ün 1. maddesinin temelamacı, devlet tarafından mülkiyet hakkına yapılan haksız müdahalelere karşıkişinin korunmasını sağlamaktır. Bununla birlikte Sözleşme'nin 1. maddesiuyarınca taraf her devlet, "kendi yetkialanı içinde bulunan herkesin, Sözleşme'de tanımlananhakları ve özgürlüklerden yararlanmalarını sağlama" yükümlülüğüaltındadır. Bu genel nitelikli görevin yerine getirilmesi, Sözleşme ile güvencealtına alınan hakların etkili bir biçimde uygulanmasını sağlamak için bazıpozitif yükümlülükler ortaya koymaktadır (Ališić ve diğerleri/Bosna Hersek, Hırvatistan, Sırbistan,Slovenya ve Makedonya Cumhuriyeti [BD], B. No: 60642/08, 16/7/2014, § 100; Sovtransavto Holding/Ukrayna, B. No: 48553/99,25/7/2002, § 96).
30. AİHM, Sözleşme'ye Ek 1 No.luProtokol'ün 1. maddesi ile güvence altına alınan mülkiyet hakkının da bazıpozitif yükümlülükler içerdiğini kabul etmektedir. AİHM'egöre mülkiyet hakkının gerçekten etkili bir biçimde korunabilmesi, devletinmüdahale etmeme görevi yanında ayrıca bazı pozitif tedbirler almasını dagerektirmektedir (Öneryıldız/Türkiye [BD], B. No: 48939/99, 30/11/2004, § 134; Broniowski/Polonya [BD], B. No: 31443/96, 22/6/2004,§ 143).
31. AİHM, Sözleşme'ye Ek 1 No.luProtokol'ün 1. maddesinin devletin doğrudan müdahalesinin söz konusu olmadığı,özel kişiler arasındaki uyuşmazlıklar yönünden de -belirli durumlarda- mülkiyethakkının korunması için gerekli tedbirleri alma yükümlülüğünü içerdiğini kabuletmektedir. Devletin pozitif yükümlülükleri çerçevesinde -özel kişiler arasımülkiyet ilişkileri bakımından olsa bile- kişilerin mülkiyet haklarınayapılacak keyfî müdahalelere karşı hukuksal bir koruma sağlaması gerekmektedir.Bu bağlamda devlet, özellikle tarafların mülkiyet hakkına ilişkin uyuşmazlıklaryönünden usule ilişkin gerekli güvenceleri sunan etkin bir yargısal mekanizmaoluşturma yükümlülüğü altındadır. Bu çerçevede oluşturulan yargı yollarındaulusal mahkemeler de iç hukukta yer alan ilgili kanunlar ışığında makul ve adilbir biçimde mülkiyet uyuşmazlıklarını çözmek durumundadır. Mahkeme, bugerekliliğin sağlanıp sağlanmadığını değerlendirirken uygulanan usulün bütününüincelemektedir (Sovtransavto Holding/Ukrayna, § 96; Fuklev/Ukrayna, B. No: 71186/01, 7/6/2005, §§ 90, 91; Kotov/Rusya [BD], B. No: 54522/00, 3/4/2012, § 112; Anheuser-Busch Inc./Portekiz [BD],B. No: 73049/01, 11/1/2007, §§ 82-87; Capital Bank AD/Bulgaristan, B. No: 49429/99, 24/11/2005, § 134).
32. Bununla birlikte AİHM, iç hukukun yorumlanması veuygulanması konusundaki görevinin sınırlı olduğunu, ulusal mahkemelerin hukukkurallarının yorumlanması bakımından sahip oldukları takdir hakkına açık bir keyfîlik veya bariz bir takdir hatası olmadıkçakarışamayacağını belirtmektedir (Anheuser‑BuschInc./Portekiz, § 83).
V. İNCELEME VE GEREKÇE
33. Mahkemenin 20/7/2017 tarihindeyapmış olduğu toplantıda başvuru incelenip gereği düşünüldü:
A. Mülkiyet Hakkınınİhlal Edildiğine İlişkin İddia
1. Başvurucularınİddiaları
34. Başvurucular, tapu siciline güvenerek iyi niyetle bedelimukabilinde satın aldıkları arsa paylarının yargısal bir kararla iptaledildiğinden yakınmaktadırlar. Başvurucular, uzun bir süre boyunca malikoldukları arsa paylarının mülkiyetini, kendi kusurları olmadığı hâldekaybettiklerini belirtmişlerdir. Başvuruculara göre, kendilerinin bu sözleşmebakımından iyi niyetli üçüncü kişi konumunda olmalarına rağmen arsasahiplerince açılan davada haksız bir mahkeme kararıyla mülkleri elindenalınmıştır. Başvurucular sonuç olarak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesikapsamında açılan davada mahkeme kararıyla arsa paylarının iptal edilmesinedeniyle mülkiyet ve adil yargılanma haklarının ihlal edildiğini ilerisürmüşlerdir.
2. Değerlendirme
35. Anayasa’nın 35. maddesi şöyledir:
“Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir.
Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunlasınırlanabilir.
Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararınaaykırı olamaz.”
36. Anayasa’nın 5. maddesi şöyledir:
“Devletin temel amaç ve görevleri, …Cumhuriyeti ve demokrasiyi korumak, kişilerin ve toplumun refah, huzur vemutluluğunu sağlamak; kişinin temel hak ve hürriyetlerini, sosyal hukuk devletive adalet ilkeleriyle bağdaşmayacak surette sınırlayan siyasal, ekonomik vesosyal engelleri kaldırmaya, insanın maddî ve manevî varlığının gelişmesi içingerekli şartları hazırlamaya çalışmaktır.”
37. Anayasa Mahkemesi, olayların başvurucu tarafından yapılanhukuki nitelendirmesi ile bağlı olmayıp olay ve olguların hukuki tavsifinikendisi takdir eder (Tahir Canan,B. No: 2012/969, 18/9/2013, § 16). Başvurucularmülkiyet haklarının ihlal edildiği iddiaları yanında adil yargılanma haklarınında ihlal edildiğini ileri sürmektedirler. Ancak başvurucuların temel iddiası,uyuşmazlık konusu taşınmazdaki arsa paylarının iptal edilmesi nedeniylemülkiyet haklarının ihlal edildiğine ilişkindir. Dolayısıyla başvurucularınmakul sürede yargılanma hakkı dışındaki bütün iddialarının mülkiyet hakkıkapsamında incelenmesi gerektiği değerlendirilmiştir.
38. 30/3/2011 tarihli ve 6216 sayılıAnayasa Mahkemesinin Kuruluşu ve Yargılama Usulleri Hakkında Kanun’un 48.maddesinin (2) numaralı fıkrasında açıkça dayanaktan yoksun başvurularınAnayasa Mahkemesince kabul edilemezliğine karar verilebileceği belirtilmiştir.Bu bağlamda başvurucunun ihlal iddialarını kanıtlayamadığı, temel haklarayönelik bir müdahalenin olmadığı veya müdahalenin meşru olduğu açık olanbaşvurular ile karmaşık veya zorlama şikâyetlerden ibaret başvurular açıkçadayanaktan yoksun kabul edilebilir (Hikmet Balabanoğlu, B. No: 2012/1334, 17/9/2013, § 24).
39. Anayasa'nın 35. maddesi kapsamındaki mülkiyet hakkının ihlaledildiğini ileri süren başvurucu, böyle bir hakkın varlığını kanıtlamakzorundadır (Cemile Ünlü, B. No:2013/382, 16/4/2013, § 26). Somut olaydabaşvurucuların uyuşmazlık konusu taşınmazın arsa payı karşılığı inşaat yapımsözleşmesi kapsamında yükleniciye devredilen inşa edilecek yapıdaki altı adetbağımsız bölümüne ilişkin arsa paylarını tapuda satın aldıkları görülmektedir.Yargıtay, üçüncü kişilere satılan bağımsız bölümler üzerinde üçüncü kişilerinmalik olabilmelerinin halef oldukları yüklenicinin sözleşmeden doğan tümyükümlülüğünü yerine getirmesine bağlı olduğunu kabul etmektedir (bkz. § 25).Bununla birlikte Anayasa ve Sözleşme’nin ortak koruma alanındaki mülkiyethakkı, özel hukukta veya idari yargıda kabul edilen mülkiyet hakkıkavramlarından farklı bir anlam ve kapsama sahip olup bu alanlarda kabul edilenmülkiyet hakkı, yasal düzenlemeler ile yargı içtihatlarından bağımsız olaraközerk bir yorum ile ele alınmalıdır (HüseyinRemzi Polge, B. No: 2013/2166, 25/6/2015, § 31). Olayda uyuşmazlık konusu taşınmazdakiilgili arsa payları, tapuda başvurucular adlarına tescil edilmiştir. Ancak yineYargıtay içtihatlarına göre yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapımsözleşmesinin gerektirdiği edimleri ifa etmemesi nedeniyle arsa malikinin gerialma hakkının doğduğu anlaşılmaktadır. Dolayısıyla derece mahkemelerince iptaledilmeden önce taşınmazdaki arsa paylarının başvurucular adına tapuda kayıtlıolduğu ve ayrıca başvurucuların bu arsa paylarını tapuda satın alırkenkarşılığında parasal bir değer de ödedikleri dikkate alındığında Anayasa'nın35. maddesi bağlamında başvurucuların korunması gereken ekonomik birmenfaatlerinin bulunduğu anlaşılmaktadır.
40. Başvuru konusu olayda başvurucuların mülkiyet haklarınayönelik olarak kamu makamlarınca doğrudan yapılan bir müdahale mevcut olmayıpözel kişiler arası bir uyuşmazlık söz konusudur. Dolayısıyla başvuruda,devletin mülkiyet hakkına ilişkin pozitif yükümlülükleri yönünden incelemeyapılması gerekmektedir.
a. Genelİlkeler
41. Bireysel başvuru, devlet tarafından kamu gücü kullanılarakbireylerin temel haklarına yapılan müdahaleler sonucu meydana gelen hakihlallerini gidermek amacıyla ihdas edilmiş bir ikincil koruma mekanizmasıolmakla birlikte kimi durumlarda özel kişiler arası ilişkiler sonucu özelkişilerin birbirlerinin haklarına yaptıkları müdahalelerde devleteatfedilebilecek sorumluluklar bulunabilmektedir. Bu durumlarda bireysel başvurukonusu yapılan dava sadece adil yargılanma hakkı kapsamında incelenmeklekalmayıp özel kişiler tarafından başlatılan süreç sonucu etkilenen diğer haklaryönünden de incelenebilir (Türkiye EmeklilerDerneği, B. No: 2012/1035, 17/7/2014, §34).
42. Bu bağlamda devletin temel amaç ve görevlerini tanımlayanAnayasa’nın 5. maddesi kişinin temel hak ve hürriyetlerini sınırlayan engellerikaldırmayı ve insanın maddi ve manevi varlığının gelişmesi için gereklişartları hazırlamayı hukuk devletinin gereği olarak kabul etmektedir.Bahsedilen Anayasa hükmünün gerekçesinde devletin hak ve hürriyetleringerçekleştirilmesine yardımcı olması gereğinin benimsendiği ifade edilmiştir.Anayasa’nın pek çok maddesinde düzenlemeye konu hakkın korunması vegerçekleştirilmesi için devletin alacağı tedbirlerden bahsedilmektedir (Türkiye Emekliler Derneği, § 38).
43. Bireylerin Anayasa ve Sözleşme'nin ortak koruma alanındabulunan temel haklara özel hukuk kişileri tarafından yapılan müdahaleler sonucubireylerin haklarının zarar gördüğü kimi durumlarda devlete atfedilebileceksorumluluklar bulunabilir. Devletin bu tür haksız müdahalelere karşı bireylerinmülkiyet hakkının korunması için etkili iç hukuk yolları ihdas ederek yapılanmüdahalelere karşı özellikle mahkemelere başvurmak suretiyle koruma talepedebilmelerini sağlaması ve yapılacak yargılamalarda özel kişilerin çatışanhakları arasında tercih yaparken mahkemelerce anayasal yorumla temel hakların korunmasıgerekmektedir. Böylelikle devlet, etkili bir iç hukuk yolu ihdas ederek adaletve hakkaniyete uygun bir yargılama ortamı oluşturup üzerine düşen görevi yerinegetirmiş olacaktır (Türkiye EmeklilerDerneği, § 39).
44. Anayasa'nın 35. maddesinde bir temel hak olarak güvencealtına alınmış olan mülkiyet hakkının gerçekten ve etkili bir şekildekorunabilmesi yalnızca devletin müdahaleden kaçınmasına bağlı değildir.Anayasa'nın 5. ve 35.maddeleri uyarınca devletin mülkiyet hakkının korunmasına ilişkin pozitifyükümlülükleri de bulunmaktadır. Bu pozitif yükümlülükler, kimi durumlarda özelkişiler arasındaki uyuşmazlıklar da dâhil olmak üzere mülkiyet hakkınınkorunması için belirli tedbirlerin alınmasını gerektirmektedir (Eyyüp Boynukara, B.No: 2013/7842, 17/2/2016, §§ 39-41).
45. Devletin pozitif yükümlülükleri, mülkiyet hakkına yapılanmüdahalelere karşı usule ilişkin güvenceleri sunan yargısal yolları da içerenetkili hukuksal bir çerçeve oluşturma ve oluşturulan bu hukuksal çerçevekapsamında yargısal ve idari makamların bireylerin özel kişilerle olanuyuşmazlıklarında etkili ve adil bir karar vermesini temin etmesorumluluklarını da içermektedir.
b. İlkelerinOlaya Uygulanması
46. Uyuşmazlık konusu taşınmaz üzerinde inşa edilecek yapınınbağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, taşınmazın malikleri ile yükleniciarasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi çerçevesindebaşvuruculara devredilmiştir. Bu sözleşme ile taşınmazın malikleri taşınmazdainşa edilecek bazı bağımsız bölümleri ve arsa paylarını yükleniciye devretme;yüklenici ise bu taşınmaz üzerinde sözleşmede belirtilen koşullarda bir yapıinşa etme yükümlülüğü altına girmiştir. Yüklenici tarafından henüz yapıtamamlanmadan uyuşmazlık konusu arsa payları başvuruculara tapuda satılmıştır.Ancak arsa sahipleri tarafından açılan davada Mahkemenin de uzman bilirkişiraporlarına dayalı olarak tespit ettiği üzere arsa üzerindeki yapı, sözleşmedeistenilen koşullara uygun olarak ve süresinde tamamlanamamıştır. Buna göresözleşmede öngörülen süre de geçmiş olmasına rağmen inşa edilen yapının iskânruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi dahi bulunmamaktadır. Bunun üzerinesözleşme koşullarının yerine getirilemediğini belirten taşınmazın malikleri, sözleşmeninfeshi ile tapu iptali ve tescil istemleriyle yüklenici ve yükleniciden arsapaylarını satın alan başvuruculara karşı dava açmışlardır. Yapılan yargılamaneticesinde Mahkeme, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamındayüklenicinin temel edimi olan yapıyı sözleşmeye uygun olarak inşaettiremediğini tespit ederek yüklenicinin temerrüdü nedeniyle sözleşmeyi fesh etmiştir. Mahkeme ayrıca bu karar ile sözleşmeninfeshini gerekçe göstererek başvurucuların tapularının iptaline ve bu paylarında arsa malikleri adlarına tapuya tesciline karar vermiştir (bkz. § 14).Başvurucular, kararı temyiz etmişler ancak hüküm Yargıtaycaonanmış ve başvurucuların karar düzeltme talepleri de Yargıtaycareddedilerek hüküm kesinleşmiştir (bkz. § 15).
47. Başvuru konusu olayda tarafların birbirleriyle çatışanmenfaatleri bulunmaktadır. Buna göre bir taraftan maliki oldukları taşınmazdabina inşa edilmesi kaydıyla bu taşınmazdaki arsa paylarını devreden arsasahipleri, diğer taraftan da aynı sözleşme gereği yükleniciye düşen bu arsapaylarını devralan başvurucuların hakları söz konusudur. Diğer bir deyişlebaşvurucuların yükleniciye düşen arsa paylarını tapuda satın almakla mülkiyethakları mevcut olmakla birlikte bu payları inşaat yapılması kaydıyla devredenarsa sahiplerinin de mülkiyet hakları bulunmaktadır. Dolayısıyla her ikitarafın da mülkiyet hakkını gözetmekle yükümlü bulunan devletin, maddi ve usuleilişkin pozitif yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği dikkate alınaraksonuca varılmalıdır.
48. Bu bağlamda ilk olarak başvurucuların tapu kayıtlarınıniptalinin belirli, ulaşılabilir ve öngörülebilir bir kanuna dayalı olupolmadığı irdelenmelidir. Yargıtay içtihatlarında, arsa payı karşılığı inşaatyapım sözleşmesinin, arsa sahibi veya sahipleri ile yüklenici arasında yapılanve eser sözleşmelerinin bir türü olan sözleşme tipi olduğu açıklanmıştır. Bunagöre arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri; yüklenicinin maliyetikendisi tarafından sağlanarak arsa malikinin arsası üzerine bina yapım işiniüstlendiği, arsa malikinin ise bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölümmülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vadettiği sözleşmelerdir. İnşaat yapımsözleşmelerinde yüklenicinin ana borçlarının bir inşaat (eser) meydana getirmeve bu eseri iş sahibine teslim etme borçları olduğu kabul edilmiştir. Bunakarşılık bu tür sözleşmelerde iş sahibinin de arsa üzerinde meydana getirilenesere karşılık “arsa payı devri” suretiyle bir bedel ödemeyiasliedim olarak borçlandığı belirtilmektedir. Bu sözleşmelerde iş sahibininödeyeceği ücret (bedel), arsa sahibi tarafından ayın (eşya) olaraködenmektedir. Yargıtay ayrıca eser sözleşmelerinin niteliği gereği iki tarafaborç yükleyen sözleşmelerden olduğunu, temerrüt hâlinde de uyuşmazlık tarihiitibarıyla yürürlükte olan 818 sayılı mülga Kanun'un 106-108. maddelerinin(6098 sayılı Kanun'un 123-125. maddelerine karşılık gelmektedir.)uygulanacağını belirtmektedir. Diğer taraftan Yargıtay içtihatlarında,yüklenicinin alacağın temliki hükümlerine göre arsa paylarını yazılı şekil koşuluylasatabileceği ve yükleniciden arsa payını satın alan kişilerin ise yüklenicininhalefi oldukları kabul edilmiştir (bkz. §§ 24-28).
49. Bu açıklamalar ışığında somut olayincelendiğinde taraflar arasındaki uyuşmazlığın arsa payı karşılığı inşaat yapımsözleşmesinden kaynaklandığı anlaşılmaktadır.818 sayılı mülga Kanun'un 19.maddesinde (6098 sayılı Kanun'un 26. maddesi) öngörülen sözleşme özgürlüğüçerçevesinde düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin bu Kanun'dadüzenlenmeyen isimsiz sözleşmelerden olduğu ancak bu sözleşmelerin hüküm veuygulanma koşullarının Yargıtayın istikrar kazanmışiçtihatlarıyla açıklığa kavuşmuş olduğu görülmektedir. Derece mahkemelerince de mülkiyethakkının ihlal edildiği iddiasına konu edilen uyuşmazlığın çözümüne ilişkinolarak önceden oluşturulan, öngörülebilir, ulaşılabilir ve belirli nitelikteolduğu anlaşılan bir hukuksal çerçeve kapsamında delillerin değerlendirildiğive hukuk kurallarının yorumlanarak sonuca varıldığı görülmektedir.
50. İkinci olarak başvurucuların mülkiyet hakkına yapılanmüdahaleye etkin bir biçimde itiraz edebilme, savunma ve iddialarını yetkilimakamlar önünde ortaya koyabilme olanağının tanınıp tanınmadığı incelenmelidir.Anayasa'nın 35. maddesi uyarınca mülkiyet hakkının gerçekten etkin bir biçimdekorunabilmesi için devletin pozitif yükümlülükleri kapsamında usule ilişkin bugüvencelerin sağlanması zorunludur. Başvuru konusu olayda ise başvurucularınusule ilişkin bu güvencelerin sağlanmadığına yönelik açık bir iddiaları bulunmamaktadır.Nitekim başvurucular uyuşmazlığa konu yargılamada kendilerini vekil ile temsilettirmişler ve duruşmalı olarak görülen yargılama sırasında davalı sıfatıylamahkeme önünde itiraz ve savunmalarını ortaya koyup delillerinisunabilmişlerdir.
51. Son olarak ise arsa sahiplerince iade hakkının kullanılmasınedeniyle başvurucuların mülkiyet haklarını koruyacak ve yeterli güvencelersağlayacak hukuksal mekanizmaların oluşturulup oluşturulmadığı incelenmelidir.
52. Buna göre somut olayda tapu kayıtlarının iptalinin arsasahibinin mülkiyet hakkının korunması amacıyla yapıldığı anlaşılmaktadır. Özelkişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı bu gibi durumlarda bunlardan hangisineüstünlük tanınacağının takdiri, kanun koyucuya ve somut olayın koşulları gözönünde bulundurularak derece mahkemelerine ait biryetkidir. Bununla birlikte her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğuncadengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yolaçmaması gerekir. Menfaatler dengesinin kurulmasında taraflardan biri aleyhinebireysel olarak aşırı ve olağan dışı bir külfetin yüklenmesi pozitifyükümlülüklerin ihlali sonucunu doğurabilir. Olayın bütün koşulları vetaraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları gözönünde bulundurularak menfaatlerin adil bir şekildedengelenip dengelenmediği değerlendirilmelidir.
53. Derece mahkemelerinin tespit ettiği üzere başvurucular,uyuşmazlık konusu taşınmaz üzerinde inşa edilecek yükleniciye düşen bağımsızbölümlere ait arsa paylarını satın almışlardır. Dolayısıyla başvurucular,yüklenicinin halefi sıfatıyla taşınmazın malikleri ile yüklenici arasındadüzenlenen arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tarafı olarakgörülmüştür. Ancak bu sözleşme doğrultusunda yüklenicinin kendisine düşen asıledimi yani inşaatı yapma edimini yerine getirmediği tespit edilmiştir. Bu durumnedeniyle daha önce edimini yerine getirmiş olan taşınmaz malikleri, temerrüthükümlerine dayalı olarak sözleşmenin feshini talep etmişlerdir. Derecemahkemeleri de bu gerekçeyle ilgili hukuk kuralları gereğince sözleşmeninfeshine ve tapunun iptaline karar vermişlerdir. Derece mahkemelerine görebaşvurucular satın alırken inşaatın henüz tamamlanmadığını ve ileride inşaedilecek bir bağımsız bölüme ait arsa payını satın aldıklarını bilebilecekdurumdadırlar. Başka bir deyişle inşaat hâlinde olan bir yapının bağımsızbölümlerini satın alan başvurucuların inşaatın tamamlanamaması durumundayükleniciden satın alınan arsa paylarının iade edilmesini öngörmesi gerektiğikabul edilmektedir. Gerçekten de başvurucuların inşa edilecek bağımsızbölümlere ait arsa paylarını satın aldıkları tapu kaydından açıkçaanlaşılmaktadır. Bu nitelikteki arsa paylarını satın alan başvurucular,yüklenicinin halefi olduklarından taşınmaz maliklerine karşı, düzenlenen arsapayı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi çerçevesinde yüklenicinin haklarına dasahip olmuşlar ancak yine bu sözleşme kapsamında yüklenicinin edimlerinden desorumlu tutulmuşlardır.
54. Öte yandan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesindeyükleniciye düşen arsa payını satın alan kişinin sonradan arsa malikininmenfaatlerini koruma amacıyla tapusunun iptalinin bu kişiye bir külfetyükleyeceği açıktır. Böyle bir durumda her iki tarafın menfaatlerinidengeleyecek mekanizmaların varlığı ve bu bağlamda tapusu iptal edilen kişiyetanınan imkânların ve giderim yollarının varlığı önem taşımaktadır. Başvurukonusu olayda, başvurucuların borçlar hukuku kurallarına göre yükleniciye karşıdava açma ve zararlarını tazmin etme imkânlarının bulunduğu anlaşılmaktadır.Bunun dışında ayrıca başvurucuların arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesikapsamında yüklenicinin halefi sıfatıyla sebepsiz zenginleşme hükümleriçerçevesinde arsa sahiplerinden tazminat talep edebilecekleri de görülmektedir(bkz. §§ 24-28).
55. Dolayısıyla öncelikle başvuruya konu arsa payı karşılığıinşaat sözleşmesi çerçevesindeki uyuşmazlığa ilişkin olarak devletin pozitifyükümlülükleri kapsamında mülkiyetin korunmasına yönelik belirli, ulaşılabilirve öngörülebilir kanun hükümlerinin ve buna dayalı olarak yerleşik yargısaliçtihatların mevcut olduğu tespit edilmiştir. Ayrıca bireysel başvuruya konuyargılama süreci bir bütün olarak dikkate alındığında mülkiyet hakkınınkorunması yükümlülüğü yönünden başvurucuların usule ilişkin güvencelerden etkinbiçimde yararlanmasının sağlandığı, kararlarda yer verilen tespit vegerekçelere göre yargısal makamların takdir yetkilerinin sınırının aşılmadığısonucuna varılmıştır. Nihayet başvurucuların mülkiyet haklarının korunmasınailişkin etkin ve yeterli güvencelerin mevcut olduğu da anlaşılmaktadır. Sonuçolarak tüm bu hususlar birlikte gözetildiğinde yükleniciye düşen arsa paylarınısatın alan başvurucuların, halefi oldukları yüklenici tarafından sözleşmeningereğinin yerine getirilmemesi nedeniyle tapu kayıtlarının iptal edilmesisuretiyle yapılan müdahale yönünden mülkiyet hakkına yönelik bir ihlalinolmadığının açık olduğu anlaşılmıştır.
56. Açıklanan nedenlerle mülkiyet hakkının ihlal edildiğineilişkin iddia yönünden başvurunun diğer kabul edilebilirlik koşulları yönündenincelenmeksizin açıkça dayanaktan yoksunolması nedeniyle kabul edilemez olduğuna karar verilmesi gerekir.
Osman Alifeyyaz PAKSÜT ve Celal MümtazAKINCI bu görüşe katılmamışlardır.
B. Makul SüredeYargılanma Hakkının İhlal Edildiğine İlişkin İddia
57. Başvurucular, makul sürede yargılanma hakkının ihlaledildiğini ileri sürmüşlerdir.
1. Kabul EdilebilirlikYönünden
58. Açıkça dayanaktan yoksun olmadığı ve kabul edilemezliğinekarar verilmesini gerektirecek başka bir neden de bulunmadığı anlaşılan makulsürede yargılanma hakkının ihlal edildiğine ilişkin iddianın kabul edilebilirolduğuna karar verilmesi gerekir.
2. Esas Yönünden
59. Medeni hak ve yükümlülüklerle ilgili uyuşmazlıklara ilişkinyargılamanın süresi tespit edilirken sürenin başlangıç tarihi olarak davanınikame edildiği tarih; sürenin sona erdiği tarih olarak -çoğu zaman icraaşamasını da kapsayacak şekilde- yargılamanın sona erdiği, yargılaması devameden davalar yönünden ise Anayasa Mahkemesinin makul sürede yargılanma hakkınınihlal edildiğine ilişkin şikâyetle ilgili kararını verdiği tarih esas alınır(Güher Ergun ve diğerleri, B. No: 2012/13, 2/7/2013, §§ 50, 52).
60. Medeni hak ve yükümlülüklerle ilgili uyuşmazlıklara ilişkinyargılama süresinin makul olup olmadığı değerlendirilirken yargılamanınkarmaşıklığı ve kaç dereceli olduğu, tarafların ve ilgili makamların yargılamasürecindeki tutumu ve başvurucunun yargılamanın süratle sonuçlandırılmasındakimenfaatinin niteliği gibi hususlar dikkate alınır (Güher Ergun ve diğerleri, §§ 41-45).
61. Anılan ilkeler ve Anayasa Mahkemesinin benzer başvurulardaverdiği kararlar dikkate alındığında somut olaydaki yaklaşık 5 yıl 2 aylıkyargılama süresinin makul olmadığı sonucuna varmak gerekir.
62. Açıklanan gerekçelerle Anayasa’nın 36. maddesinde güvencealtına alınan makul sürede yargılanma hakkının ihlal edildiğine karar verilmesigerekir.
C. 6216 Sayılı Kanun'un50. Maddesi Yönünden
63. 6216 sayılı Kanun’un 50. maddesinin (1) numaralı fıkrasışöyledir:
“Esas inceleme sonunda, başvurucunun hakkınınihlal edildiğine ya da edilmediğine karar verilir. İhlal kararı verilmesihâlinde ihlalin ve sonuçlarının ortadan kaldırılması için yapılması gerekenlerehükmedilir…”
64. Başvurucular, yeniden yargılama ve maddi tazminat talebindebulunmuşlardır.
65. Başvuruda, makul sürede yargılanma hakkının ihlal edildiğisonucuna varılmıştır.
66. Başvurucular, manevi tazminat talebinde bulunmamışlardır.Başvurucuların maddi tazminat istemleri ise mülkiyet hakkına ilişkin olupmülkiyet hakkının ihlali iddiası yönünden açıkça dayanaktan yoksun olmasınedeniyle kabul edilemez olduğuna karar verildiğinden başvurucuların tazminattaleplerinin reddine karar verilmesi gerekir.
67. Dosyadaki belgelerden tespit edilen 206,10 TL harç ve 1.800TL vekâlet ücretinden oluşan toplam 2.006,10 TL yargılama giderininbaşvuruculara müşterek olarak ödenmesine karar verilmesi gerekir.
VI. HÜKÜM
Açıklanan gerekçelerle;
A. 1. Mülkiyet hakkının ihlal edildiğine ilişkin iddianın açıkça dayanaktan yoksun olması nedeniyleKABUL EDİLEMEZ OLDUĞUNA Osman Alifeyyaz PAKSÜT veCelal Mümtaz AKINCI'nın karşıoyuve OYÇOKLUĞUYLA,
2. Makul sürede yargılanma hakkının ihlal edildiğine ilişkiniddianın KABUL EDİLEBİLİR OLDUĞUNA OYBİRLİĞİYLE,
B. Anayasa’nın 36. maddesinde güvence altına alınan makul süredeyargılanma hakkının İHLAL EDİLDİĞİNE OYBİRLİĞİYLE,
C. Başvurucuların maddi tazminat taleplerinin REDDİNEOYBİRLİĞİYLE,
D. 206,10 TL harç ve 1.800 TL vekâlet ücretinden oluşan toplam2.006,10 TL yargılama giderinin BAŞVURUCULARA MÜŞTEREKEN ÖDENMESİNEOYBİRLİĞİYLE,
E. Ödemelerin, kararın tebliğini takiben başvurucuların MaliyeBakanlığına başvuru tarihinden itibaren dört ay içinde yapılmasına, ödemedegecikme olması hâlinde bu sürenin sona erdiği tarihten ödeme tarihine kadargeçen süre için yasal FAİZ UYGULANMASINA OYBİRLİĞİYLE,
F. Kararın bir örneğinin bilgi edinilmesi yönünden Bakırköy 3.Asliye Hukuk Mahkemesine (E.2009/358, K.2011/180) GÖNDERİLMESİNE OYBİRLİĞİYLE,
G. Kararın bir örneğinin Adalet Bakanlığına GÖNDERİLMESİNEOYBİRLİĞİYLE 20/7/2017tarihinde karar verildi.
KARŞIOY GEREKÇESİ
1. İstanbul İli, Bakırköy İlçesinde bulunan 954 m2 arsanınmalikleri tarafından 1885 yılında müteahhit ile katkarşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış ve 7 daireli bina inşaatı tamamlanmış,ancak, sözleşme gereklerine uyulmaksızın projesiz olarak yapılan binaya yapıkullanım izni alınamamıştır. Bina bu şekilde yıllarca kullanılmaya devamedilmiştir.
2. Arsa sahipleri sözleşme gereği taahhüt ettikleri hisselerizamanında müteahhide tapuda devretmişler; müteahhit deüçüncü kişilere devretmiştir.
3. Başvurucular, bu üçüncü kişilerden arsa paylarını 1992(başvurucu Faik TARİ) ve 1998 (başvurucu Sultan TARİ) tapuda satın almışlardır.
4. Arsa sahipleri müteahhitle katkarşılığı inşaat sözleşmesi yapmalarından 24 yıl sonra, 5.3.2009 tarihindeBakırköy 3. Asliye Hukuk Mahkemesinde açtıkları davada, sözleşmenin gereği gibiyerine getirilmediğinden bahisle, sözleşmenin feshini, tapu kayıtlarınıniptalini ve başvurucular adına tapuda kayıtlı hisselerin kendi adlarınatescilini talep etmişlerdir.
5. Derece mahkemelerinde yapılan yargılama sonucunda arsasahipleri lehine hüküm kesinleşmiştir. Başvurucuların yargılama safahatındayaptıkları, 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 1023. maddesindeki iyi niyetkuralının uygulanması talepleri kabul görmemiştir.
6. Her ne kadar yine Türk Medeni Kanunu’nun 1024. maddesinde birayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gerekenüçüncü kişinin bu tescile dayanamayacağı öngörülmüş ise de, inşaatsözleşmesinin yapımından ve binanın fiilen kullanıma başlanmasından yıllarsonra başvurucuların, tescilin yolsuz yapılıp yapılmadığını bilmesi gerektiğisöylenemez. Bu nedenle arsa sahipleri ile başvurucuların çatışan menfaatlerininhangi tarafın daha fazla iyi niyetli olduğuna bakılarak çözüme kavuşturulmasıgerekir.
7. Arsa sahiplerinin, binanın projesibulunmadığını ve dolayısıyla yapı kullanım izni alamayacak durumda olduğunubilmelerine rağmen müteahhide hisse devretmeleri, müteahhidin de başkalarınahisse satışı yaptığını tapu kayıtlarıyla ve fiilen bilmeleri, buna rağmen 24yıl boyunca hiçbir yasal girişimde bulunmamaları, bina ekonomik ömrünüdoldurmaya başladığı ve arsa olarak daha fazla kıymet kazandığı bir dönemdedaha önce devredilmiş hisselerin adlarına tescili istemiyle dava açmaları, iyiniyetli olmadıklarını göstermektedir.
8. Medeni Kanun’un 2. maddesinde
“Herkes,haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarınauymak zorundadır.
Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukukdüzeni korumaz”.
denilmiştir.
Bu noktada, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunundaki iyi niyetilkesinin, 743 sayılı Türk Kanunu Medenisindeki “sırf gayrı ızrar eden suiistimal” kavramından farklıolduğu, diğer bir ifadeyle, arsa sahiplerinin başkasına zarar vermek değilkazanç sağlamak amacıyla da olsa iyi niyetli olmadıkları müddetçe, mevzuat veYargıtay içtihatlarındaki lehe hususlardan yararlanamayacaklarıbelirtilmelidir.
9. Öte yandan başvurucuların, uğradıkları zarardan dolayıtaleplerini, hak kazanmadığı halde devraldığı kabul edilen arsa hisselerinitapuda kendilerine satan müteahhide yöneltmeleri halinde de Borçlar hukukununzamanaşımına ilişkin hükümleri karşısında başarı şansları şüphelidir.
Açıklanan nedenlerle başvurucuların mülkiyet haklarının İHLALEDİLDİĞİNE karar verilmesi gerektiği kanaatindeyiz.
Üye
Osman Alifeyyaz PAKSÜT
Üye
Celal Mümtaz AKINCI