TÜRKİYE CUMHURİYETİ
ANAYASA MAHKEMESİ
İKİNCİ BÖLÜM
KARAR
NURAN ÇIKAR BAŞVURUSU
(Başvuru Numarası: 2014/10761)
Karar Tarihi: 13/9/2017
İKİNCİ BÖLÜM
KARAR
Başkan
:
Engin YILDIRIM
Üyeler
:
Serdar ÖZGÜLDÜR
Muammer TOPAL
M. Emin KUZ
Recai AKYEL
Raportör
:
Ayhan KILIÇ
Başvurucu
:
Nuran ÇIKAR
Vekili
:
Av. Hayrettin KESKİNSOY
I. BAŞVURUNUN KONUSU
1. Başvuru; tapu siciline güvenilerek satın alınan taşınmazıntapu kaydının arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde açılan tapuiptali ve tescil davası neticesinde iptal edilmesi nedeniyle mülkiyet hakkının,yargılamanın makul bir sürede sonuçlanmaması nedeniyle de makul süredeyargılanma hakkının ihlal edildiği iddialarına ilişkindir.
II. BAŞVURU SÜRECİ
2. Başvuru 24/6/2014 tarihinde yapılmıştır.
3. Başvuru, başvuru formu ve eklerinin idari yönden yapılan önincelemesinden sonra Komisyona sunulmuştur.
4. Komisyonca başvurunun kabul edilebilirlik incelemesinin Bölümtarafından yapılmasına karar verilmiştir.
5. Bölüm Başkanı tarafından başvurunun kabul edilebilirlik veesas incelemesinin birlikte yapılmasına karar verilmiştir.
6. Başvuru belgelerinin bir örneği bilgi için Adalet Bakanlığına(Bakanlık) gönderilmiştir. Bakanlık, görüş bildirmemiştir.
III. OLAY VE OLGULAR
7. Başvuru formu ve eklerinde ifade edildiği şekliyle ilgiliolaylar özetle şöyledir:
8. Başvurucu 1948 doğumlu olup Düzce'de ikamet etmektedir.
9. Düzce ili Merkez ilçesine bağlı Kültür Mahallesi'nde bulunan43 ada 8 parsel sayılı arsa niteliğindeki 991,55 m2 yüzölçümlütaşınmazın tapu kaydına göre malikleri H.A. ile A.A. dır.Kayıt malikleri, bu taşınmaz üzerinde beş katlı bir yapının inşa edilmesihususunda yüklenici K.Ö. ile anlaşarak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesidüzenlemişlerdir.
10. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi doğrultusunda tapudakat irtifakı tesis edilmiş, inşa edilecek bağımsız bölümlere karşılık gelenarsa paylarının bir kısmı yükleniciye devredilmiştir. Yüklenici, taşınmazın 17numaralı bağımsız bölüme ilişkin arsa payını 14/1/1998 tarihinde tapudabaşvurucuya satmıştır.
11. Sözleşme kapsamında yapılmasına devam edilen inşaat, Düzceili ve çevresinde 12/11/1999 tarihinde yaşanan deprem neticesinde yıkılmıştır.Bu deprem sonrasında Belediye tarafından, en fazla iki katlı bir yapıya izinverileceği yönünde taşınmazın imar durumunda değişiklik yapılmıştır.
12. Söz konusu taşınmazın kayıt malikleri H.A. ve A.A.,yüklenici ile yükleniciden arsa paylarını devralan kişilere karşı 10/10/2005tarihinde Düzce 2. Asliye Hukuk Mahkemesinde (Mahkeme) tapu iptali ve tescildavası açmışlardır. Dava dilekçesinde, deprem sonrası imar düzenlemesine göretaşınmaz üzerinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde öngörüldüğü şekildebeş katlı bir yapının yapılmasına imkân bulunmadığı belirtilmiştir. Davacılarbu nedenle sözleşme gereklerinin yerine getirilmesinin mümkün olmadığıgerekçesiyle arsa maliki sıfatıyla tarafı oldukları arsa payı karşılığı inşaatsözleşmesinin feshi ile davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptaline vekendi adlarına tesciline karar verilmesini talep etmişlerdir.
13. Mahkeme 11/10/2012 tarihinde davanın kabulüne kararvermiştir. Mahkeme, davacılar ile davalı yüklenici K.Ö. arasında düzenlenmişbulunan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine; davalı pay sahipleriadına olan tapu kayıtlarının iptali ile davacılar adına tapuya tesciline kararvermiştir. Kararın gerekçesinde, deprem sonrası uyuşmazlık konusu taşınmazınimar durumunda yapılan değişiklik sebebiyle sözleşmede öngörülen asıl projeyeuygun olarak beş katlı bir yapının yapılmasının mümkün olmadığı vurgulanmıştır.Mahkeme, tarafların bu taşınmaz üzerinde imar durumuna uygun yeni bir yapıyapılması hususunda anlaşmaya varamadıklarını, davalı yüklenicinin yeni birproje de sunamadığını tespit etmiştir. Dolayısıyla Mahkemeye göre öncekisözleşmenin yerine getirilemeyeceği sabittir. Mahkeme, taşınmazın bağımsızbölümlerinin yüklenici tarafından satıldığını kabul etmiş ancak davalı paysahiplerinin taşınmaz üzerindeki yapı tamamlanmadan bu bölümleri satınaldıklarını belirtmiştir. Kararda, sözleşme yerine getirilmeden satışlarınyapıldığı dikkate alınarak davalı pay sahiplerinin iyi niyetli kabuledilmesinin mümkün olmadığı ifade edilmiştir. Sonuç olarak Mahkeme, davacı arsamalikleri ile davalı yüklenici arasındaki sözleşmenin yüklenicinin temerrüdüsebebiyle feshini kabul etmiş; bu fesih dolayısıyla işin başında yükleniciyedevredilen tapu kayıtlarının iptali ile davacılar adına tescili gerektiği kanaatinevarmıştır.
14. Başvurucu, kararı temyiz etmiş; Yargıtay 23. HukukDairesinin (Daire) 5/7/2013 tarihli ilamıyla hükmün onanmasına kararverilmiştir. Başvurucunun karar düzeltme istemi ise Dairenin 27/2/2014 tarihliilamıyla reddedilmiştir.
15. Nihai karar, başvurucu vekiline 4/6/2014 tarihinde tebliğedilmiştir.
16. Başvurucu 24/6/2014 tarihinde bireysel başvurudabulunmuştur.
IV. İLGİLİ HUKUK
A. Ulusal Hukuk
1. Kanun Hükümleri
17. 22/4/1926 tarihli ve 818 sayılı mülga Borçlar Kanunu’nun106. maddesi şöyledir:
“Karşılıklı taahhütleri havi olan bir akitteiki taraftan biri mütemerrit olduğu takdirde, diğeriborcun ifa edilmesi için münasip bir mehil tayin veya münasip bir mehilintayinini hakimden isteyebilir.
Bu mehil zarfında borç ifa edilmemiş bulunduğusurette alacaklı her zaman onun ifasını talep ve teahhürsebebi ile zarar ve ziyan davası ikame eylemek hakkını haizdir; birde aktin icrasından ve teahhürüsebebiyle zarar ve ziyan talebinden vazgeçtiğini derhal beyan ederek borcun ifaedilmemesinden mütevellit zarar ve ziyanı talep veya akdi feshedebilir.”
18. 818 sayılı Kanun’un 107. maddesi şöyledir:
"Aşağıdaki hallerde bir mehil tayininelüzum yoktur.
1 - Borçlunun hal ve vaziyetinden bu tedbirin tesirsiz olacağı anlaşılırsa
2 - Borçlunun temerrüdü neticesi olarak borcun ifası alacaklı için faidesiz kalmış ise.
3 - Akdin hükümlerine göre borç tayin ve tesbitedilen bir zamanda veya muayyen bir mehil içinde ifa edilmek lazımgeliyorsa."
19. 818 sayılı Kanun’un 355. maddesi şöyledir:
“İstisna, bir akittirkionunla bir taraf (müteahhit), diğer tarafın (iş sahibi) vermeği taahhüteylediği semen mukabilinde bir şey imalini iltizam eder.”
20. 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Borçlar Kanunu’nun 123.maddesi şöyledir:
“Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde,taraflardan biri temerrüde düştüğü takdirde diğeri, borcun ifa edilmesi içinuygun bir süre verebilir veya uygun bir süre verilmesini hâkimden isteyebilir.”
21. 6098 sayılı Kanun’un 124. maddesi şöyledir:
“Aşağıdaki durumlarda süre verilmesine gerekyoktur:
1. Borçlunun içinde bulunduğu durumdan veyatutumundan süre verilmesinin etkisiz olacağı anlaşılıyorsa.
2. Borçlunun temerrüdü sonucunda borcun ifasıalacaklı için yararsız kalmışsa.
3. Borcun ifasının, belirli bir zamanda veyabelirli bir süre içinde gerçekleşmemesi üzerine, ifanın artık kabuledilmeyeceği sözleşmeden anlaşılıyorsa.”
22. 6098 sayılı Kanun’un 125. maddesi şöyledir:
“Temerrüde düşen borçlu, verilen süre içinde,borcunu ifa etmemişse veya süre verilmesini gerektirmeyen bir durum söz konusuise alacaklı, her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat istemehakkına sahiptir.
Alacaklı, ayrıca borcun ifasından ve gecikmetazminatı isteme hakkından vazgeçtiğini hemen bildirerek, borcun ifaedilmemesinden doğan zararın giderilmesini isteyebilir veya sözleşmedendönebilir.
Sözleşmeden dönme hâlinde taraflar, karşılıklıolarak ifa yükümlülüğünden kurtulurlar ve daha önce ifa ettikleri edimleri geriisteyebilirler. Bu durumda borçlu, temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispatedemezse alacaklı, sözleşmenin hükümsüz kalması sebebiyle uğradığı zararıngiderilmesini de isteyebilir.”
23. 6098 sayılı Kanun’un 470. maddesi şöyledir:
“Eser sözleşmesi, yüklenicinin bir esermeydana getirmeyi, işsahibinin de bunun karşılığındabir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir."
2. Yargıtay İçtihatları
24. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 24/2/2016 tarihli veE.2014/23-724, K.2016/168 sayılı kararının ilgili kısımları şöyledir:
"Arsa Payı Karşılığı İnşaat YapımSözleşmeleri ise, arsa sahibi veya sahipleri ile yüklenici arasında yapılan veeser sözleşmelerinin bir türü olan sözleşme tipidir.
Bir tanım yapmak gerekirse; arsa payıkarşılığı inşaat yapım sözleşmeleri; yüklenicininfinansı kendisi tarafından sağlanarak arsa malikinin arsası üzerine bina yapımişini üstlendiği, arsa malikinin ise, bedel olarak binadaki bir kısım bağımsızbölüm mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği sözleşmelerdir. Busözleşmelerin konusu, arsa sahibinin maliki olduğu arsa üzerine yapılacak binainşaatıdır. İnşaat; maddi nitelikte eseri ifade eder.
İnşaat yapım sözleşmelerinde yüklenicinin anaborçları; bir inşaat (eser) meydana getirme ve bu eseri iş sahibine teslim etmeborçlarıdır. Bu iki ana borçtan doğan ve bu borçların akde uygun suretteifasını sağlayan diğer birtakım yan borçlar da iş görme ediminin iyi suretteifası, eserin akde uygun olarak hazırlanması ile ilgili olarak işi sadakat veözenle yapma borcu, araç ve gereçlerle malzemeye ilişkin borçlar, genel ihbaryükümlülüğü, işe zamanında başlamak ve devam etmek borcu ile teslim borcunabağlı olan, ondan çıkan önemli bir borç olan ayıba karşı takeffülborcudur (İzzet Karataş; Eser (İnşaat Yapım) Sözleşmeleri, Adalet Yayınevi,Ankara 2009, s.99).
Yüklenicinin belirtilen borçlarına karşılık butür sözleşmelerde, iş sahibi de arsa üzerinde meydana getirilen esere karşılık,“arsa payı devri” suretiyle bir bedel ödemeyiasliedim olarak borçlanmaktadır. Bu sözleşmelerde iş sahibinin ödeyeceği ücret(bedel), arsa sahibi tarafından ayın olarak ödenmektedir. Butür sözleşmelerin genellikle yıllara yayılması nedeniyle, sözleşmedeki amacaulaşılması, ifa süresindeki tek bu ücret ediminin yerine getirilmesi ile mümkünbulunmaz. Bu nedenle iş sahibi tarafından bazı yan borçların da yerinegetirilmesi gerekir. Bunlar; Üzerinde hukuki ve fiili bir engel bulunmadanarsanın inşaata elverişli ve ayıpsız olarak teslimi, arsanın imar durumunun veinşaat ruhsatının alınması, plan ve projelerin yetkili merci olan belediyedeonaylattırılması, yüklenicinin hak ettiği bağımsız bölüm tapularının finanstemini için satışı, kat irtifakı kurulması, iskanruhsatı alımı gibi iş ve işlemler için gerektiğinde yükleniciye vekaletname verilmesi,sözleşmede belirlenen arsa payının devri gibi yükümlülüklerdir.
Her iki tarafa borç yükleyen sözleşmetürlerinde kural olarak, taraflardan birinin önceden ifada bulunma yükümlülüğümevcut değilse, kendi edimini ifa etmeyen borçlu, karşı taraftan edimini ifaetmesini talep edemeyecektir (Prof. Dr. Ahmet M. Kılıçoğlu; Borçlar HukukuGenel Hükümler, Yeni Borçlar Kanununa göreHazırlanmış; Genişletilmiş 15. Bası, Turhan Kitabevi, Ankara 2012, s.581). Buhusus BK'nun 81. maddesinde "Mütekabil taahhütlerimuhtevi olan bir akdin ifasını talep eden kimse, akdin şartlarına ve mahiyetinenazaran bir ecelden istifade hakkını haiz olmadıkça kendi borcunu ifa etmişveya ifasını teklif eylemiş olmak lazımdır" amir hükmü ile düzenlenmiş,aynı husus TBK'nun 97. maddesinde de hükmebağlanmıştır.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmeleri de, her iki tarafa borç yükleyen sözleşme türlerindenolduğundan, ifa sırası yani ilk önce taraflardan hangisinin edimini ifaylayükümlü olacağı sorusu önem taşımaktadır. Bu neviden sözleşmelerde önceliklebina yapma yükümlülüğü altına giren yüklenici taraf, sözleşmeye uygun olarakedimini yerine getirmeli, daha sonra da arsa malikinden edimini yerinegetirmesini talep etmelidir. Bir başka deyişle ise, öncelikle sözleşmeye uyguneser yapılmalı, daha sonra arsa malikinin edimini yerine getirmesi talepedilmelidir.
Arsa maliki, arsa payı devri edimini değişikşekillerde ifa edebilir. Bu edimi ya kararlaştırılan arsa paylarının devrinininşaat bitirilince yükleniciye devredilmesi, ya dasözleşmedeinşaatın geldiği aşamaya göre kademeli tapu devri şeklinde yerine getirebilir.Bu ikinci halde yani kademeli tapu devrinde, yüklenici her aşamada devrikararlaştırılan tapuları arsa sahibinden istemeye hak kazanır.
Tam burada konuyu aydınlatması bakımındanborçlunun temerrüdünden de söz edilmesi faydalı olacaktır.
Geniş anlamda borçlu temerrüdü (borçlunundirenimi) borçlunun sözleşmeye aykırı davranması=borcunu ifa etmemesi demektir.Bu halde ifa olanağı bulunduğu ifa için kararlaştırılan zaman geldiği veuyarıldığı halde borçlu borcunu ifa etmemektedir.
Borçlunun temerrüdüne ilişkin düzenlemeye BK’nun 101-108.maddelerinde yer verilmiştir. Bununlabirlikte, BK. m.358/1’de olduğu gibi, borç ilişkisinin özelliği gereği diğerbazı yasalarda da borçlu temerrüdüne dair hükümler yer almaktadır.
Genel olarak borçlu temerrüdünde aranan ilkşart “edimin ifa olanağı bulunması”dır. Şayet ediminifası objektif olarak imkânsızsa borçlu temerrüdünden söz edilemez.
Borçlu temerrüdünde aranan diğer bir şart da“borcun muaccel olması”dır. Borç istenebilir halegelmeden temerrütten bahsedilemez. Zira muacceliyetalacaklının borçludan borçlanılan edimi talep ve dava edebilme yetkisini ifadeeder.
BK’nun 101/1 maddesine göre, “Muaccel bir borcun borçlusu alacaklının ihtarıile mütemerrit olur.” denilmektedir.
Maddeye göre, temerrüt için muacceliyet yetmemekte, kural olarak alacaklının ihtarı daaranmaktadır. İhtar, alacaklının talep iradesini borçluya ulaştırmasıdır.
Borçlu kusurlu veya kusursuz olsun, yukarıda sayılanlarolayda varsa temerrüt gerçekleşir. Başka bir deyişle borçlunun kusuru temerrütiçin şart değildir.
Eser sözleşmeleri iki tarafa borç yükleyensözleşmelerdendir. Burada biri diğerinin karşılığı olan borçlar vardır. Başkabir anlatımla, taraflar birbirine karşı hem alacaklı ve hem de borçludur. Kendiborcunu ifa eden veya ifaya hazır olduğunu bildiren taraf alacaklı (BK. m.81),edimini yerine getirmeyen taraf ise borçludur.
Sözleşme hukukunda temel koşul, sözleşmenin kurulmasından sonratarafların sözleşmeden doğan yükümlülüklerini, kararlaştırılan şekilde vezamanda yerine getirmek zorunda olmalarıdır. Sözleşme kurulduktan sonra,şartlarda değişiklik ortaya çıksa bile, taraflar sözleşme gereğini aynen yerinegetirmek zorundadır. Temel kural budur ve bu kurala “ahde vefa” (söze bağlılık)ilkesi denilmektedir.
Eser sözleşmesinin iki tarafa borç yükleyensözleşme olması özelliğinden dolayı temerrüt halinde, temerrüdün sonuçlarıbakımından BK. m.106-108’deki düzenlemelere tabidir. Çünkü anılan maddelerdegenel hükümlerden ayrılarak (BK. m.102), iki tarafa borç yükleyen sözleşmelereözgü, özel hükümler getirilmiştir.
BK’nun 106-108 maddeleri birlikte değerlendirildiğinde, iki tarafa borçyükleyen sözleşmeyle temerrüde düşen borçluya karşı, alacaklıya üç ayrıseçimlik hak tanındığı görülmektedir.
Bunlar; aynen ifa ve gecikmeden dolayıtazminat isteme hakkı; aynen ifayı reddederek ademi ifa sebebiyle müspetzararını talep hakkı; sözleşmeyi feshederek menfi zararını isteme hakkı olaraksayılabilir.
....
Borç, alacaklının tayin ettiği süre sonunda daifa edilmezse, ayrıca bir ihtara gerek olmadan BK. m.106’daki seçeneklerdenbiri kullanılabilir.
Ancak BK. m. 107’de sayılan nedenler sözkonusu ise alacaklı, borçluya mehil vermeden de, BK.m. 106’daki seçeneklerden birini kullanabilir.
Bunlar; borçlunun hal ve davranışından süreverilmesinin etkisiz olacağının anlaşılması; temerrüt alacaklı yönünden aynenifayı faydasız hale getirmişse; sözleşmede ifa tarihinin kesin olaraksaptanması halleri olarak sayılabilir."
25. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 25/11/2015 tarihli veE.2014/14-342, K.2015/2685 sayılı kararının ilgili kısımları şöyledir:
"Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsapayı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlaryüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine binayapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısımbağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.
Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmaktaolduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek(yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satınalınması halinde Borçlar Kanunu’nun 163. maddesi (TBK m. 184) gereğince üçüncükişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.
Bu tür davalarda mahkemece öncelikleyüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getiripgetirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskankoşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edipetmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konutemlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasındadüzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicininborçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenipdeğerlendirilmesi gerekmektedir.
Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasındadüzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciyebırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halindearsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir.Borçlar Kanunu’nun 167. maddesi gereğince; “'Borçlu, temlike vakıf olduğuzaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahidermeyan edebilir.' Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydıönceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynıdefileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir.Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hakkazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsasahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibibakımından bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibinekarşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkıüçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) BorçlarKanunu’nun 81. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifayazorlayamaz".
26. Yargıtay 23. Hukuk Dairesinin 19/2/2016 tarihli veE.2015/1660, K.2016/942 sayılı kararının ilgili kısımları şöyledir:
"Sözleşmenin tarafı olmayan davacı,davalı yükleniciye isabet edendaireyi devralmış olup,sadece bu payın tescili istemi ile sınırlı olarak yüklenicinin payına halefolmuştur (Dairemizin 22.01.2014 tarih ve 2013/7747 E., 2014/347 K; 24.11.2014tarih ve 9383 E., 7532 K. 17.12.2015 tarih ve 2717 E., 8229 K. sayılı ilamlarıda bu yöndedir.)
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesigereğince yükleniciye düşen bağımsız bölümü harici satım sözleşmesiyleyükleniciden satın alan davacı, yüklenicinin arsa payı karşılığı zaten yapmayazorunlu olduğu imalata katkıları sebebiyle arsa sahibinden talepte bulunamaz.Davacı böyle bir talebi, ancak, akidi olan yükleniciye karşı ileri sürebilir."
27. Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 25/10/2007 tarihli veE.2006/3246, K.2007/6600 sayılı kararının ilgili kısımları şöyledir:
"Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde,yükleniciye sözleşme uyarınca isabet eden bağımsız bölümlerin, yüklenicitarafından üçüncü kişilere satılması, inşaatın malî kaynağının sağlanmasıamacına yöneliktir. Üçüncü kişilere satılan bu bağımsız bölümler üzerindeüçüncü kişilerin malik olabilmeleri; başka bir anlatımla hak sahibiolabilmeleri, halef oldukları yüklenicinin sözleşmeden doğan tüm yükümlülüğünüyerine getirmesine bağlıdır. Nasıl ki, dosyada tespit edilen %15 inşaatseviyesine göre yüklenici kendisine düşen bağımsız bölümleri hak etmemişse,sattığı kişiler de bu bağımsız bölümleri hak etmiş sayılamazlar. Teminat ipoteklerininsatış anında kaldırılmış olmaları, satın alan üçüncü kişilere hak bahşetmez.Henüz inşaat aşamasında bağımsız bölüm satın alan davalı üçüncü kişiler,inşaatın yüklenici tarafından bitirilmesi halinde hak sahibi olacaklarınıbilmeleri gerekir."
B. Uluslararası Hukuk
28. İlgili uluslararası hukuk için bkz. Osmanoğlu İnşaat Eğitim Gıda Temizlik Hizmetleri A.Ş., B. No: 2014/8649, 15/2/2017, § 22-28; Selahattin Turan, B. No: 2014/11410, 22/6/2017, § 26-29.
V. İNCELEME VE GEREKÇE
29. Mahkemenin 13/9/2017 tarihinde yapmış olduğu toplantıdabaşvuru incelenip gereği düşünüldü:
A. Mülkiyet Hakkınınİhlal Edildiğine İlişkin İddia
1. Başvurucunun İddiaları
30. Başvurucu, tapu siciline güvenerek bedeli mukabilinde satınaldığı arsa payının yargısal bir kararla iptal edildiğinden yakınmaktadır.Başvurucu, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olmadığı gibiuyuşmazlık konusu taşınmaz üzerinde arsa sahipleri ile yüklenici tarafından elbirliğiyle binanın yapılmakta olduğunu belirtmiştir. Başvurucuya göre kendisibu sözleşme bakımından iyi niyetli üçüncü kişi konumunda olmasına rağmen arsasahiplerince açılan davada haksız bir Mahkeme kararıyla mülkü elindenalınmıştır. Başvurucu sonuç olarak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesikapsamında açılan davada Mahkeme kararıyla arsa payının iptal edilmesinedeniyle mülkiyet ve adil yargılanma haklarının ihlal edildiğini ilerisürmüştür.
2. Değerlendirme
31. İddianın değerlendirilmesinde dayanak alınacak Anayasa’nın35. maddesi şöyledir:
“Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir.
Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunlasınırlanabilir.
Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararınaaykırı olamaz.”
32. Anayasa’nın 5. maddesi şöyledir:
“Devletin temel amaç ve görevleri, …Cumhuriyeti ve demokrasiyi korumak, kişilerin ve toplumun refah, huzur vemutluluğunu sağlamak; kişinin temel hak ve hürriyetlerini, sosyal hukuk devletive adalet ilkeleriyle bağdaşmayacak surette sınırlayan siyasal, ekonomik vesosyal engelleri kaldırmaya, insanın maddî ve manevî varlığının gelişmesi içingerekli şartları hazırlamaya çalışmaktır.”
33. Anayasa Mahkemesi, olayların başvurucu tarafından yapılanhukuki nitelendirmesi ile bağlı olmayıp olay ve olguların hukuki tavsifinikendisi takdir eder (Tahir Canan,B. No: 2012/969, 18/9/2013, § 16). Başvurucu, mülkiyet hakkının ihlal edildiğiiddiası yanında adil yargılanma hakkının da ihlal edildiğini ileri sürmektedir.Ancak başvurucunun temel iddiası, uyuşmazlık konusu taşınmazdaki arsa payınıniptal edilmesi nedeniyle mülkiyet hakkının ihlal edildiğine ilişkindir.Dolayısıyla başvurucunun makul sürede yargılanma hakkı dışındaki diğer bütüniddialarının mülkiyet hakkı kapsamında incelenmesi gerektiğideğerlendirilmiştir.
34. Anayasa'nın 35. maddesi kapsamındaki mülkiyet hakkının ihlaledildiğini ileri süren başvurucu, böyle bir hakkın varlığını kanıtlamakzorundadır (Cemile Ünlü, B. No:2013/382, 16/4/2013, § 26). Somut olayda başvurucunun uyuşmazlık konusutaşınmazın arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi kapsamında yükleniciyedevredilen inşa edilecek yapının bir bağımsız bölümüne ilişkin arsa payınıtapuda satın aldığı görülmektedir. Yargıtay,üçüncükişilere satılan bu bağımsız bölümler üzerinde üçüncü kişilerin malikolabilmesinin halef oldukları yüklenicinin sözleşmeden doğan tüm yükümlülüğünüyerine getirmesine bağlı olduğunu kabul etmektedir (bkz. § 27). Bununlabirlikte Anayasa ve Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi'nin (Sözleşme) ortak korumaalanındaki mülkiyet hakkı, özel hukukta veya idari yargıda kabul edilenmülkiyet hakkı kavramlarından farklı bir anlam ve kapsama sahip olup bualanlarda kabul edilen mülkiyet hakkı, yasal düzenlemeler ile yargıiçtihatlarından bağımsız olarak özerk bir yorum ile ele alınmalıdır (Hüseyin Remzi Polge,B. No: 2013/2166, 25/6/2015, § 31).
35. Olayda uyuşmazlık konusu taşınmaz, tapuda başvurucu adınatescil edilmiştir. Ancak Yargıtay içtihatlarına göre yüklenicinin arsa payıkarşılığı inşaat yapım sözleşmesinin gerektirdiği edimleri ifa etmesi hukukenimkânsız hâle geldiğinden arsa malikinin iade hakkının doğduğu anlaşılmaktadır.Dolayısıyla derece mahkemelerince iptal edilmeden önce taşınmazın başvurucuadına tapuda kayıtlı olduğu ve ayrıca başvurucunun bu arsa payını tapuda satınalırken karşılığında parasal bir değer ödediği de dikkate alındığındaAnayasa'nın 35. maddesi bağlamında başvurucunun korunması gereken ekonomik birmenfaatinin bulunduğu anlaşılmaktadır.
36. Başvuru konusu olayda, başvurucunun mülkiyet hakkına yönelikolarak kamu makamlarınca doğrudan yapılan bir müdahale mevcut olmayıp özelkişiler arası bir uyuşmazlık söz konusudur. Dolayısıyla başvuruda, devletinmülkiyet hakkına ilişkin pozitif yükümlülükleri yönünden inceleme yapılmasıgerekmektedir.
a. Genel İlkeler
37. Bireysel başvuru devlet tarafından kamu gücü kullanılarakbireylerin temel haklarına yapılan müdahaleler sonucu meydana gelen hakihlallerini gidermek amacıyla ihdas edilmiş ikincil bir koruma mekanizmasıolmakla birlikte kimi durumlarda özel kişiler arası ilişkiler sonucu özelkişilerin birbirlerinin haklarına yaptıkları müdahalelerde devleteatfedilebilecek sorumluluklar bulunabilmektedir. Bu durumlarda bireysel başvurukonusu yapılan dava sadece adil yargılanma hakkı kapsamında incelenmeklekalmayıp özel kişiler tarafından başlatılan süreç sonucu etkilenen diğer haklaryönünden de incelenebilir (Türkiye EmeklilerDerneği, B. No: 2012/1035, 17/7/2014, § 34).
38. Anayasa'nın 35. maddesinde düzenlenen mülkiyet güvencesi,mülkiyet hakkına yönelik kamu gücü tarafından gerçekleştirilen müdahalelerinyanı sıra kimi durumlarda özel hukuk kişilerince yapılan müdahalelere karşı daanayasal koruma sağlamaktadır. Dolayısıyla mülkiyet hakkı devlete, müdahaledebulunmama biçimindeki negatif yükümlülüğün yanında üçüncü kişilerdengelebilecek müdahalelere karşı malike koruma sağlama şeklindeki birtakımpozitif yükümlülükler de yüklemektedir (Osmanoğluİnşaat Eğitim Gıda Temizlik Hizmetleri A.Ş., § 42).
39. Devletin bu tür haksız müdahalelere karşı bireylerinmülkiyet hakkının korunması için etkili iç hukuk yolları ihdas ederek yapılanmüdahalelere karşı özellikle mahkemelere başvurmak suretiyle koruma talepedebilmelerini sağlaması ve yapılacak yargılamalarda özel kişilerin çatışanhakları arasında tercih yaparken anayasal yorumla mahkemelerce temel haklarınkorunması gerekmektedir. Böylelikle devlet, etkili bir iç hukuk yolu ihdasederek adalet ve hakkaniyete uygun bir yargılama ortamı oluşturup üzerine düşengörevi yerine getirmiş olacaktır (TürkiyeEmekliler Derneği, § 39).
40. İki özel kişinin mülkiyet hakkının çatıştığı durumlardabunlardan hangisine üstünlük tanınacağının takdiri, kanun koyucuya ve -somutolayın koşulları gözönünde bulundurularak- derecemahkemelerine ait bir yetkidir. Bununla birlikte her iki tarafın menfaatlerininmümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz birnetice doğuracak şekilde sonuçlandırılmaması gerekir. Diğer bir ifadeyle kamuotoritelerince ve özellikle yargı organları tarafından daha üstün değerdegörülen bir hakkın teslimi için diğer taraf aleyhine sonuç doğuracak birtakımtasarruflarda bulunulması mümkün ve gerekli ise de bu durum, uyuşmazlığın diğertarafının tamamen korumasız bırakılması gerektiği anlamına gelmez. Hukuksisteminin her iki tarafın menfaatlerini dengeleyecek mekanizmalar üretmesigerekmektedir. Menfaatler dengesinin kurulmasında taraflardan biri aleyhineölçüsüzlük oluşması, pozitif yükümlülüklerin ihlali sonucunu doğurabilir.Menfaat dengesinin adil bir şekilde kurulup kurulmadığının değerlendirilmesindesomut olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkanlar ile taraflarıntutum ve eylemleri gözönünde bulundurulur.
41. Devletin pozitif yükümlülükleri, mülkiyet hakkına yapılanmüdahalelere karşı usule ilişkin güvenceler sunan yargısal yolları da kapsayanetkili hukuksal bir çerçeve oluşturma ve oluşturulan bu hukuksal çerçevekapsamında yargısal ve idari makamların bireylerin özel kişilerle olanuyuşmazlıklarında etkili ve adil bir karar vermesini temin etmesorumluluklarını da içermektedir (SelahattinTuran, § 41).
b. İlkelerin OlayaUygulanması
42. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri 818 sayılı mülgaKanun ve 6098 sayılı meri Kanun'da düzenlenmeyen isimsiz sözleşmelerden olup busözleşmelerin hüküm ve uygulanma koşulları Yargıtayınistikrar kazanmış içtihatlarıyla açıklığa kavuşmuştur. Yargıtay içtihatlarında,arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin arsa sahibi veya sahipleri ileyüklenici arasında yapılan ve eser sözleşmelerinin bir türü olan sözleşme tipiolduğu açıklanmıştır. Buna göre arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri;yüklenicinin maliyeti kendisi tarafından sağlanarak arsa malikinin arsasıüzerine bina yapım işini üstlendiği, arsa malikinin ise bedel olarak binadakibir kısım bağımsız bölüm mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiğisözleşmelerdir. İnşaat yapım sözleşmelerinde yüklenicinin ana borçlarının birinşaat (eser) meydana getirme ve bu eseri iş sahibine teslim etme borçlarıolduğu kabul edilmiştir. Buna karşılık bu tür sözleşmelerde iş sahibinin dearsa üzerinde meydana getirilen esere karşılık “arsa payı devri” suretiyle birbedel ödemeyi asli edim olarak borçlandığı belirtilmektedir. Bu sözleşmelerdeiş sahibinin ödeyeceği ücret (bedel), arsa sahibi tarafından ayni olaraködenmektedir. Yargıtay ayrıca eser sözleşmelerinin niteliği gereği iki tarafaborç yükleyen sözleşmelerden olduğunu, temerrüt hâlinde de uyuşmazlık tarihiitibarıyla yürürlükte olan 818 sayılı Kanun'un 106-108. maddelerinin (6098sayılı Kanun'un 123-125. maddeleri) uygulanacağını belirtmektedir. Diğertaraftan Yargıtay içtihatlarında, yüklenicinin alacağın temliki hükümlerinegöre arsa paylarını yazılı şekil koşuluyla satabileceği ve yükleniciden arsapayını satın alan kişilerin ise yüklenicinin halefi oldukları kabul edilmiştir(bkz. §§ 24-27).
43. Somut olayda başvurucunun tapuda satın aldığı arsa payıMahkeme kararıyla iptal edilmiştir. Ancak derece mahkemelerinin tespit ettiğiüzere başvurucu, uyuşmazlık konusu taşınmaz üzerinde inşa edilecek bağımsızbölümlere ait arsa payını yükleniciden satın almıştır. Dolayısıyla başvurucu,yüklenicinin halefi sıfatıyla taşınmazın malikleri ile yüklenici arasındadüzenlenen arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tarafı olarakgörülmüştür. Ancak bu sözleşme doğrultusunda yüklenicinin kendisine düşen asıledimi yani inşaatı yapma edimini yerine getirmediği tespit edilmiştir. Bu durumnedeniyle daha önce edimini yerine getirmiş olan taşınmaz malikleri, temerrüthükümlerine dayalı olarak sözleşmenin feshini talep etmişlerdir. Derecemahkemeleri de bu gerekçeyle ilgili hukuk kuralları gereğince sözleşmeninfeshine ve tapunun iptaline karar vermiştir. Derece mahkemelerine görebaşvurucu, yapıyı satın alırken inşaatın henüz tamamlanmadığını ve ileride inşaedilecek bir bağımsız bölüme ait arsa payını satın aldığını bilebilecekdurumdadır (bkz. §§ 13, 14). Başka bir deyişle henüz inşaat hâlinde olan biryapının bağımsız bölümünü satın alan başvurucunun inşaatın tamamlanamamasıdurumunda yükleniciden satın alınan arsa paylarının iade edilmesini öngörmesigerektiği kabul edilmektedir (bkz. § 27). Gerçekten de başvurucunun inşaedilecek bir bağımsız bölüme ait arsa payını satın aldığı tapu kaydından açıkçaanlaşılmaktadır. Böyle bir arsa payını satın alan başvurucu; yüklenicininhalefi olduğundan taşınmaz maliklerine karşı, düzenlenen arsa payı karşılığıinşaat yapım sözleşmesi çerçevesinde yüklenicinin haklarına sahip olmuş ancaköte yandan yine bu sözleşme kapsamında yüklenicinin edimlerinden de sorumlututulmuştur.
44. Olayda arsa payını yükleniciden satın alan başvurucu ilearsa sahibinin menfaatlerinin çatışması söz konusudur. Başvurucunun hukukauygun bir şekilde satın aldığı arsa payı, arsa sahibinin mülkiyet hakkınınkorunması amacıyla iptal edilmiştir. Mahkemenin iptal kararının, yüklenicidenarsa payını satın alan kişilerin yüklenicinin halefi oldukları yolundakiYargıtay içtihadına uygun olduğu anlaşılmaktadır. Hukuk kurallarının yorumlanmasıderece mahkemelerine ait bir yetki olduğundan Anayasa Mahkemesinin Yargıtayın bu içtihadına karışamayacağı kuşkusuzdur.Anayasa Mahkemesinin görevi, bu içtihadın etkilerini ve menfaatler dengesindebir taraf aleyhine aşırı orantısızlığa yol açıp açmadığını irdelemektenibarettir.
45. Malik olacağını düşünerek hukuken yasak olmayan, henüz inşasıtamamlanmamış bir konutusatınalan başvurucunun tapusunun sonradan arsa malikinin menfaatlerini korumakamacıyla iptalinin başvurucuya ağır bir külfet yüklediği açıktır. Arsasahibinin menfaatlerini korumak için bile olsa konutu satın alan başvurucununtamamen korumasız bırakılması düşünülemez. Hukuk sisteminin her iki tarafınmenfaatlerini dengeleyecek mekanizmalar üretmesi ve bu bağlamda tapusu iptaledilen kişiye bazı imkânlar tanımış olması gerekmektedir. Başvurucunun borçlarhukuku kurallarına göre arsa payını satan kişi ve yükleniciye karşı dava açmave zararını tazmin etme imkânı bulunmaktadır (bkz. §§ 23, 24). Dolayısıylabaşvurucunun tamamen korumasız bırakılmayıp menfaatlerinin tatmin edici ölçüdegözetildiği sonucuna ulaşılmaktadır.
46. Öte yandan başvurucu, uyuşmazlığa konu yargılamada kendisinivekil ile temsil ettirmiş ve davalı sıfatıyla Mahkeme önünde itiraz vesavunmalarını ortaya koyup delillerini sunabilmiştir. Derece mahkemelerince demülkiyet hakkının ihlal edildiği iddiasına konu edilen uyuşmazlığın çözümüneilişkin olarak önceden oluşturulan, öngörülebilir, ulaşılabilir ve belirlinitelikte olduğu anlaşılan bir hukuksal çerçeve kapsamında delillerindeğerlendirildiği ve hukuk kurallarının yorumlanarak sonuca varıldığıgörülmektedir.
47. Sonuç olarak yukarıda da değinildiği üzere -mülkiyethakkının korunması çerçevesinde başvurucunun zararını tazmin edebilme imkânınınmevcut olduğu da dikkate alındığında- mülkiyet hakkına ilişkin şikâyet yönündenaçık ve görünür bir ihlal bulunmamaktadır.
48. Açıklanan gerekçelerle başvurucunun mülkiyet hakkının ihlaledildiği iddiasının açıkça dayanaktan yoksunolması nedeniyle kabul edilemez olduğuna karar verilmesi gerekir.
B. Makul SüredeYargılanma Hakkının İhlal Edildiğine İlişkin İddia
49. Başvurucu, makul sürede yargılanma hakkının ihlal edildiğiniileri sürmüştür.
1. Kabul EdilebilirlikYönünden
50. Açıkça dayanaktan yoksun olmadığı ve kabul edilemezliğinekarar verilmesini gerektirecek başka bir neden de bulunmadığı anlaşılan makulsürede yargılanma hakkının ihlal edildiğine ilişkin iddianın kabul edilebilirolduğuna karar verilmesi gerekir.
2. Esas Yönünden
51. Medeni hak ve yükümlülüklerle ilgili uyuşmazlıklara ilişkinyargılamanın süresi tespit edilirken sürenin başlangıç tarihi olarak davanınikame edildiği tarih; sürenin sona erdiği tarih olarak da -çoğu zaman icraaşamasını da kapsayacak şekilde- yargılamanın sona erdiği, yargılaması devameden davalar yönünden ise Anayasa Mahkemesinin makul sürede yargılanma hakkınınihlal edildiğine ilişkin şikâyetle ilgili kararını verdiği tarih esas alınır (Güher Ergun ve diğerleri, B. No: 2012/13,2/7/2013, §§ 50, 52).
52. Medeni hak ve yükümlülüklerle ilgili uyuşmazlıklara ilişkinyargılama süresinin makul olup olmadığı değerlendirilirken yargılamanınkarmaşıklığı ve kaç dereceli olduğu, tarafların ve ilgili makamların yargılamasürecindeki tutumu ve başvurucunun yargılamanın süratle sonuçlandırılmasındakimenfaatinin niteliği gibi hususlar dikkate alınır (Güher Ergun ve diğerleri, §§ 41-45).
53. Anılan ilkeler ve Anayasa Mahkemesinin benzer başvurulardaverdiği kararlar dikkate alındığında somut olaydaki yaklaşık 8 yıl 4 aylıkyargılama süresinin makul olmadığı sonucuna varmak gerekir.
54. Açıklanan gerekçelerle Anayasa’nın 36. maddesinde güvencealtına alınan makul sürede yargılanma hakkının ihlal edildiğine karar verilmesigerekir.
C. 6216 Sayılı Kanun'un50. Maddesi Yönünden
55. 30/3/2011 tarihli ve 6216 sayılı Anayasa MahkemesininKuruluşu ve Yargılama Usulleri Hakkında Kanun’un 50. maddesinin (1) numaralıfıkrası şöyledir:
“Esas inceleme sonunda, başvurucunun hakkınınihlal edildiğine ya da edilmediğine karar verilir. İhlal kararı verilmesihâlinde ihlalin ve sonuçlarının ortadan kaldırılması için yapılması gerekenlerehükmedilir…”
56. Başvurucu, manevi tazminat talebinde bulunmuştur.
57. Somut olayda, makul sürede yargılanma hakkının ihlaledildiği sonucuna varılmıştır.
58. İhlal tespitiyle giderilemeyecek olan manevi zararlarıkarşılığında -yargılamadaki taraf sayısı da gözetilerek- başvurucuya net 6.300TL manevi tazminat ödenmesine karar verilmesi gerekir.
59. Dosyadaki belgelerden tespit edilen 206,10 TL harç ve 1.800TL vekâlet ücretinden oluşan toplam 2.006,10 TL yargılama giderinin başvurucuyaödenmesine karar verilmesi gerekir.
VI. HÜKÜM
Açıklanan gerekçelerle;
A. 1. Mülkiyet hakkının ihlaledildiğine ilişkin iddianın açıkçadayanaktan yoksun olması nedeniyle KABUL EDİLEMEZ OLDUĞUNA,
2. Makul sürede yargılanma hakkının ihlal edildiğine ilişkiniddianın KABUL EDİLEBİLİR OLDUĞUNA,
B. Anayasa’nın 36. maddesinde güvence altına alınan makul süredeyargılanma hakkının İHLAL EDİLDİĞİNE,
C. Başvurucuya net 6.300 TL manevi tazminat ÖDENMESİNE,tazminata ilişkin diğer taleplerin REDDİNE,
D. 206,10 TL harç ve 1.800 TL vekâlet ücretinden oluşan toplam2.006,10 TL yargılama giderinin BAŞVURUCUYA ÖDENMESİNE,
E. Ödemenin, kararın tebliğini takiben başvurucunun Maliye Bakanlığınabaşvuru tarihinden itibaren dört ay içinde yapılmasına, ödemede gecikme olmasıhâlinde bu sürenin sona erdiği tarihten ödeme tarihine kadar geçen süre içinyasal FAİZ UYGULANMASINA,
F. Kararın bir örneğinin Düzce 2. Asliye Hukuk Mahkemesine (E.2005/703,K.2012/577) GÖNDERİLMESİNE,
G. Kararın bir örneğinin Adalet Bakanlığına GÖNDERİLMESİNE13/9/2017 tarihinde OYBİRLİĞİYLE karar verildi.