Anasayasa Mahkemesi - Bireysel Başvuru - OKTAY ULAŞ Başvurusuna İlişkin Karar - 3/12/2020

Başkan

:

Hasan Tahsin GÖKCAN

Üyeler

:

Burhan ÜSTÜN

Hicabi DURSUN

Muammer TOPAL

Yusuf Şevki HAKYEMEZ

Raportör

:

Olcay ÖZCAN

Başvurucu

:

Oktay ULAŞ

Vekili

:

Av. Şaban DURMAZ

I. BAŞVURUNUNKONUSU

1. Başvuru, aleyhine açılan ön alım hakkına dayalı tapuiptali ve tescili davasında delillerin toplanmaması ve yargılamanın uzunsürmesi nedeniyle adil yargılanma hakkının; depo edilen bedelin değer kaybınauğratılarak ödenmesi ve bu nedenle açtığı tazminat davasının reddedilmesinedeniyle de mülkiyet hakkının ihlal edildiği iddialarına ilişkindir.

II. BAŞVURU SÜRECİ

2. Başvuru 13/3/2017 tarihinde yapılmıştır.

3. Başvuru, başvuru formu ve eklerinin idari yöndenyapılan ön incelemesinden sonra Komisyona sunulmuştur.

4. Komisyonca başvurunun kabul edilebilirlikincelemesinin Bölüm tarafından yapılmasına karar verilmiştir.

5. Bölüm Başkanı tarafından başvurunun kabuledilebilirlik ve esas incelemesinin birlikte yapılmasına karar verilmiştir.

6. Başvuru belgelerinin bir örneği bilgi için AdaletBakanlığına (Bakanlık) gönderilmiştir. Bakanlık görüş bildirmemiştir.

III. OLAY VEOLGULAR

7. Başvuru formu ve eklerinde ifade edildiği şekliyleolaylar özetle şöyledir:

8. 1964 doğumlu olan başvurucu Muğla'nın Fethiye ilçesindeikamet etmektedir.

9. Başvurucu, Muğla ili Fethiye ilçesi Kargı köyündebulunan 1817 m² yüz ölçümlü taşınmazın 17700/21804 hissesini 31/5/2001tarihinde satış yoluyla devralmıştır.

A. OrtaklığınGiderilmesi Davası Süreci

10. Başvurucu 26/12/2001 tarihinde taşınmaz üzerindekiortaklığın giderilmesi istemiyle diğer hissedar T.S. aleyhine Fethiye 1. SulhHukuk Mahkemesinde dava açmıştır.

11. Bu dava, taraflarca takip edilmediğinden 26/2/2008tarihinde işlemden kaldırılmış ve yasal süre içerisinde yenilenmediğinden12/6/2008 tarihinde davanın açılmamış sayılmasına karar verilmiştir.

B. Tapu İptalive Tescili Davası Süreci

12. T.S., başvurucunun taşınmazda pay sahibi olduğunuaçılan ortaklığın giderilmesi davası ile öğrendiğini ileri sürmüş ve 3/9/2002tarihinde önalım hakkına dayanarak başvurucu aleyhine Fethiye 2. Asliye HukukMahkemesinde (Mahkeme) tapu iptali ve tescili davası açmıştır. T.S. bu davada,önalım hakkının kullanılmasını önlemek amacıyla bedelin yüksek gösterildiğinibelirterek bedelde muvazaa iddiasında bulunmuştur.

13. Yargılamanın 23/9/2004 tarihli celsesinde T.S.nintalebi üzerine Fethiye 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin E.1998/262 sayılıdosyasının sonucunun beklenmesine ve başvurucunun fiilî taksim savunmasıyönünden keşif yapılmasına karar verilmiştir.

14. Mahkeme 4/4/2006 tarihli celsede Fethiye 1. AsliyeHukuk Mahkemesinde açılan davanın sonucunun beklenmesine ilişkin ara kararındandönmüş ve taşınmazda fiilî taksim yapıldığı gerekçesiyle davayı reddetmiştir.

15. Yapılan temyiz istemi Yargıtay 6. Hukuk Dairesince(6. Hukuk Dairesi) 26/9/2006 tarihinde kabul edilmiş ve taşınmazı satanlarıntaşınmazda kullanmakta oldukları belli ve muayyen yerleri olmadığı gerekçesiylekarar bozulmuştur.

16. Bozmaya uyan Mahkeme, davacının bedelde muvazaaiddiasından vazgeçtiği ve satış bedeli, harç ile masraflar toplamını 9/7/2007tarihinde depo ettiği gerekçesiyle 2/10/2007 tarihinde davayı kabul etmiştir.Ayrıca Mahkeme, önalım bedeli 128.305 TL'nin başvurucuya ödenmesine ve başvurucuadına tapuda kayıtlı hissenin iptaline karar vermiştir.

17. Yapılan temyiz istemi üzerine 6. Hukuk Dairesi11/3/2008 tarihinde dava tarihindeki pay değerinin tespit ettirilerek önalımbedeline yansıtılması gerektiği gerekçesiyle kararı bozmuştur.

18. Mahkemece bozmaya uyularak hisse değerinin davatarihindeki değeri tespit ettirilmiş ve 10/6/2011 tarihli celse öncesindeönceki bedelden kalan farkın depo edildiği anlaşılmıştır. Mahkeme 1/7/2011tarihinde davanın kabulüne, depo ettirilen 417.175 TL'nin başvurucuyaödenmesine ve başvurucu adına tapuda kayıtlı hissenin iptaline karar vermiştir.Ayrıca Mahkeme, depo ettirilen önalım bedelinin karar kesinleşinceye kadar enyüksek faiz uygulanan üç aylık vadeli hesaba yatırılmasını kararlaştırmıştır.

19. Yapılan temyiz istemi 6. Hukuk Dairesi tarafından6/12/2011 tarihinde reddedilmiş ve karar onanmıştır. Karar düzeltme talebi 6.Hukuk Dairesince 9/4/2012 tarihinde reddedilmiş ve karar kesinleşmiştir.

20. Başvurucunun 9/7/2007 tarihinde depo edilen 128.305TL'lik önalım bedeli ile bozma sonrası depo edilen önalım bedelini 4/6/2012tarihinde tahsil ettiği anlaşılmıştır.

C. TazminatDavası Süreci

21. Başvurucu, önalım hakkına dayanılarak aleyhine açılandavada 6. Hukuk Dairesinin bozma kararı ile pay bedelinin dava tarihindekideğerinin hesaplanması gerektiğinin belirtildiğini ancak dava tarihindekiönalım bedelinin karar tarihine kadar işleyecek faiz ve munzam zararınınödenmediğini ifade ederek 4.500 TL ticari faiz ve 4.500 TL munzam zararınödenmesi istemiyle T.S. aleyhine 2/3/2009 tarihinde dava açmıştır.

22. Mahkemece; hukukçu, bankacı ve serbest muhasebecimali müşavir bilirkişi heyetinden alınan bilirkişi raporunda taşınmazın2/9/2002 tarihindeki 417.175 TL'lik değerinin tüketici eşya fiyat endeksi,döviz artışları, memur ve işçi maaşları, altın artışları ile banka mevduatfaizlerinin ortalaması alınarak yapılan hesaplama ile dava tarihi olan 2/3/2009tarihindeki güncel değerinin 1.005.420,40 TL, ödeme tarihi olan 5/6/2012tarihindeki değerinin ise 1.406.751,10 TL olduğu tespit edilmiştir.

23. Başvurucu vekili 11/6/2012 tarihinde tazminattalebini 1.025.000 TL olarak ıslah etmiştir.

24. Mahkeme 11/11/2014 tarihinde önalım hakkına dayalıtapu iptali ve tescili davasının uzamasına bizzat T.S.nin sebebiyet verdiğininispatlanamadığı gerekçesiyle davayı reddetmiştir.

25. Yapılan temyiz istemi Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (3.Hukuk Dairesi) tarafından 8/12/2015 tarihinde reddedilmiş ve karar onanmıştır.Bu karara karşı yapılan karar düzeltme başvurusu da 3. Hukuk Dairesince15/2/2017 tarihinde reddedilmiş ve karar kesinleşmiştir.

26. Nihai karar başvurucuya 6/3/2017 tarihinde tebliğedilmiştir.

27. Başvurucu 13/3/2017 tarihinde bireysel başvurudabulunmuştur.

IV. İLGİLİHUKUK

A. Ulusal Hukuk

1. İlgili Mevzuat

28. Satış tarihinde yürürlükte bulunan 17/2/1926 tarihlive 743 sayılı mülga Türk Kanunu Medenisi'nin 658. maddesi şöyledir:

"Mukaveleden mütevellit şuf'ahakkı; tapu siciline şerh verildiği surette bu şerhte tayin olunan müddetzarfında ve sicilde gösterilen şartlar dairesinde her hangi bir malike karşıdermiyan olunabilir.

Sicilde şart gösterilmemiş isegayrimenkulün müddeaaleyhe satışındaki şarta itibar olunur. Meşfu satıldıktasatıcı keyfiyeti şefia haber vermeğe mecburdur.

Şefiin bey'e ıttılaı gününden itibarenbir ay ve herhalde sicille şerh verildiği tarihten itibaren on sene geçmekleşuf'a hakkı sakıt olur."

29. 743 sayılı mülga Kanun'un 659. maddesi şöyledir:

"Bir gayrimenkulün hissedarlarıonun şayi bir hissesini satın alan üçüncü şahsa karşı kanuni şuf'a hakkınıhaizdir."

30. Dava tarihinde yürürlükte bulunan 22/11/2001 tarihlive 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 732. maddesi şöyledir:

"Paylı mülkiyette bir paydaşıntaşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde,diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler."

31. 4721 sayılı Kanun'un 733. maddesi şöyledir:

"Önalım hakkından feragatin resmîşekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir.

Belirli bir satışta önalım hakkınıkullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonrayapılabilir.

Yapılan satış, alıcı veya satıcıtarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.

Önalım hakkı, satışın hak sahibinebildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yılgeçmekle düşer. "

32. 4721 sayılı Kanun'un 734. maddesi şöyledir:

"Önalım hakkı, alıcıya karşı davaaçılarak kullanılır.

Önalım hakkı sahibi, adına payıntesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini,hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakdenyatırmakla yükümlüdür."

2. Yargıtayİçtihatları

33. Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin (14. Hukuk Dairesi)26/12/2016 tarihli ve E.2015/6448, K.2016/10863 sayılı kararının ilgili kısmışöyledir:

"Dava, önalım hakkına dayalı tapuiptali ve tescili istemine ilişkindir.

YargıtayHukuk Genel Kurulu’nun 04.12.2015 gün ve 2014/6-324 – 2015/2787 sayılı onamailamında da açıklandığı üzere; Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabitaşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamenüçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı önceliklesatın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğuanda doğar ve satışın yapılmasıyla da kullanılabilir hale gelir.

Gerçekbir satışın konusu olmayan, satım niteliğinde olmayan pay temliklerinde yasalönalım hakkı doğmayacaktır.

Öteyandan; şuf'alı payın ilişkin olduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak taksimedilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinintasarrufunda ki yeri ve ona tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcızamanında o yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda pay satışı şeklindeyapılan işlem nedeniyle önalım hakkını kullanması Medeni Kanunun 2. maddesindeyer alan objektif iyiniyet kuralı ile bağdaşmaz. Kötüye kullanılan bu hakkanunen himaye görmez. 14.12.1951 gün ve 17/1 sayılı İçtihadı BirleştirmeKararı uyarınca bu hususun davanın her aşamasında ileri sürülmesi, hattamahkemenin kendiliğinden nazara alınması gerekir. Savunmanın genişletilmesi bugibi durumlarda söz konusu değildir.

Dosyada mevcut 01.05.1995 gün ve 10038 yevmiye numaralı Kat Karşılığı İnşaatSözleşmesi, 02.04.2003 tarih 07969 Yevmiye no'lu Satış Vaadi Sözleşmesi,29.12.2007 tarihli Yüklenici Kooperatif ile arsa sahipleri arasında düzenlenenve bağımsız bölümlerin paylaşımını gösteren protokol, inşaatın tamamlanması içinyapılan birden fazla protokol, tapu kayıtları ve tüm dosya içeriğiincelendiğinde;

Öncelikleyapılan pay devrinin ne amaçla yapıldığının açıklığa kavuşturulması gerekir.

Taraflarınpaydaş olduğu ve dava konusu edilen taşınmaz başında keşif yapılarak taşınmazüzerindeki inşaatın hangi aşamada olduğu, bağımsız bölümlerin paylaşımıaraştırılarak, satışın ne amaçla yapıldığı, sadece arsa payı satışı mıöngörüldüğü yoksa bağımsız bölüm maliki olmak amacıyla mı yapıldığı konusundatarafların tüm delillerinin toplanması davalılara yapılmış devirlerin gerçeksatış olup olmadığı konusunda TMK’nun2 ve 3. madde hükümleri uyarınca herkeshaklarını kullanırken dürüstlük kurallarına uymak zorunda olduğu ilkesigözetilerek bir değerlendirme yapılması ve oluşacak sonuç çerçevesinde birhüküm kurulması gerekir.

Eksikinceleme ile yazılı şekil de hüküm kurulması bozma nedenidir.

Kabulegöre de; Dava konusu edilen paylar öncelikle 02.04.2003 tarihli satış vaadisözleşmesi ile 21.000.000.000 TL bedelle satın alındığı, bedelin ödendiği vezilyetliğin teslim edildiği ve sözleşmenin 06.05.2003 tarih 4495 Yevmiyenumarası ile tapuya şerh edildiği, yukarıda açıklanan sözleşmeler gereği tapuferağının ise ancak 19.02.2014 tarihinde verildiği ve her payın satış değerininayrı ayrı gösterildiği görülmüştür.

Mahkemece,19.02.2014 tarihli resmi akit tablosunda yer alan tüm pay satışlarına ilişkinbedeller ve masrafları dikkate alarak 51.974.52 TL için depo kararı verilmiş vebu meblağ üzerinden önalım hakkı kabul edilerek yazılı şekilde hükümkurulmuştur. Uyuşmazlık; önalım hakkına konu edilen payın satış bedelinin hangitarih itibariyle tespit edilmesi gerektiği noktasında toplanmaktadır.

Kuralolarak önalım bedeli, dava konusu payın tapudaki satış bedeli ile davalının busatım sebebiyle ödediği tapu harç ve masraflar toplamından ibarettir.

Somutolayda şuf’alı pay 2003 tarihinde 21.000.000.000 TL bedelle satışı vaat edilmişolup yukarıda açıklanan sözleşmeler, protokoller ve iştirakın çözülmesi gibinedenlerle tapu ferağı ancak 2014 yılında verilmiştir. Önalım hakkı paysatışından 11 yıl sonra kullanılmıştır. Aradan geçen zaman içinde taşınmazındeğerinde meydana gelen objektif artışlarla enflasyon olgusunun önalımbedelinin belirlenmesine etkisi de kabul edilmelidir. Bu hakkın şu veya bunedenle geç kullanılmasından (somut olayda satışından 11 yıl sonra ferağverilmesi) dolayı davacıyı, amaç dışında zenginleştirecek ve alıcı davalıyı dafakirleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılmalıdır. (HGK’nun 14.12.1994 – 6 –663/841 ve 28.12.1994 tarih 6-673/898)

HukukGenel Kurulu kararlarında detaylı biçimde açıklandığı üzere önalım konusupayın, dava tarihine göre belirlenen değerinin depo edilmesi halinde dava kabuledilmelidir. Aksine düşüncelerle gerçek satış bedelini yansıtıp yansıtmadığıaraştırılmadan, bu konuda ki savunma üzerinde durulmadan yazılı şekilde depokararı verilerek hüküm kurulması da usul ve yasaya aykırı olup kabul biçiminegöre de bozma nedenidir."

34. 14. Hukuk Dairesinin 27/2/2018 tarihli veE.2017/4874, K.2018/1459 sayılı kararının ilgili kısmı şöyledir:

“Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerinetabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara opayı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyetilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ilekullanılabilir hale gelir.

Önalımhakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam veşartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satımilişkisi kurulmuş olur.

Ancak;davalı adına kayıtlı dava konusu payın satışı 4721 sayılı Türk Medeni Kanununyürürlüğe girmesinden önce 743 sayılı Türk Kanunu Medenisi’nin yürürlükteolduğu dönemde yapılmış ise satış tarihi itibariyle aradan uzunca bir süregeçmiş ve bu uzun süre davalı alıcının kendisinden kaynaklanmamışsa aradangeçen sürede davalı, ortaya çıkan değer artırıcı unsurların dikkate alınarakönalım bedelinin yeni duruma göre tespitini talep edebilir. Satış tarihindenitibaren geçen uzunca bir süre sonra, taşınmazın değerinde meydana gelenobjektif ve enflasyon artışlarının, önalım bedeline dahil edilmesi yorumu,yasaya ve hukukun genel prensiplerine de ters düşmeyecektir, aksine biruygulamanın hukukun amacı olan adaletin somutlaştırılmasını önleyeceği veçıkarlar dengesini bozacağı açıktır, aksi halde; önalım hakkı sahibi sebepsiz zenginleşirkenalıcı olan davalı fakirleşecektir, aradan geçen sürede ortaya çıkan değerartırıcı unsurların dikkate alınarak önalım bedelinin yeniden belirlenmesihakkaniyete uygun olacaktır, bu görüş Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun05.05.1993 gün 761-192 E-K, 18.5.1994 tarih 215-356 E-K 19.10.1994 tarih343-625 E-K 14.12.1994 tarih 663-841 E-K sayılı Kararlarında da benimsenmiştir.

Somutolaya gelince, 17.12.1996 tarihli resmi senet içeriğine göre, davalının davayakonu 5289 ada 3 parsel (eski 1545 ada 44 parsel) sayılı taşınmazın 3/16 payınıdavalı S.A.’den, 85.000.000.000,00 (seksenbeş milyar) TL bedelle satın aldığı,daha sonra satın aldığı payın kısmen davacıların miras payı oranında mahkemekararı ile iptal edildiği ve tapuda infaz edildiği anlaşılmış; mahkemece,önalım bedeli olarak belirlenen 17.12.1996 tarihli resmi senetteki satış bedeliolan 85.000.000.000,00 TL'nin iptal edilen paya göre yarısı olan 44.540,00 TLdepo ettirilerek, 5289 ada 3. parselde davalı A.O. adına kayıtlı bulunan3/32(12/128 payın) iptali ile, 3/128'er paydan her bir davacı adına tapuyakayıt ve tescili suretiyle 23.06.2017 tarihinde davanın kabulüne kararverilmiştir.

Davakonusu payın satış tarihi 17.12.1996 (7768 yevmiye), dava tarihi 14.01.1997,karar tarihi ise 23.06.2017'dir. Davalı adına kayıtlı dava konusu payın satışı4721 sayılı Türk Medeni Kanunun yürürlüğe girmesinden önce 743 sayılı TürkKanunu Medenisi’nin yürürlükte olduğu dönemde yapılmış ve dava da bu dönemdeaçılmıştır. Kanuni önalım hakkının düzenlendiği M.K.‘nun 659. maddesinde yalnızönalım hakkının varlığından söz edilmiş, önalım bedeline ilişkin bir açıklamadabulunulmamıştır. Daha sonra uygulamada M.K. 658. maddesinde sözleşmedenkaynaklanan önalım hakkı için getirilen koşulların kural olarak kanuni önalımhakkı için de uygulanması benimsenmiştir. Somut olayda aradan geçen zamaniçinde taşınmazın değerinde meydana gelen objektif artışlar ile enflasyonolgusunun önalım bedelinin belirlenmesine etkisi de kabul edilmelidir. Hakkınkullanılması hiç bir zaman davalının zararına olmamalıdır. Satış tarihi ilekarar tarihi arasında 21 yıl gibi uzunca bir sürenin geçmiş olması gözönünealındığında bu durumun davacıyı amacı dışında zenginleştirmemesi davalıyı dafakirleştirmemesi gerekir; bir tarafın diğer taraf zararına azımsanamayacakderecede oransız bir çıkar sağlaması M.K’nun 2. maddesinde düzenlenen dürüstlükkuralına aykırı olacaktır.

Açıklamalarışığında Mahkemece; dava konusu payın değerinin belirlenmesi bakımından,bilirkişiler marifeti ile taşınmaz başında keşif yapılarak, aradan geçen zamaniçinde taşınmazın değerinde meydana gelen objektif artışlar ile enflasyonolgusu da gözetilerek bilirkişilerden denetime elverişli şekilde raporalınması, günümüze uyarlanmış olan bedelin depo edildikten sonra sonucuna göre birhüküm kurulması gerekirken yazılı olduğu üzere hüküm kurulması doğrugörülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.”

35. 6. Hukuk Dairesinin 19/12/2006 tarihli veE.2006/11355, K.2006/13150 sayılı kararının ilgili kısmı şöyledir:

"...Davacı vekili, davadilekçesinde, müvekkilinin dava konusu payın ilişkin bulunduğun 5 No’luparselin paydaşlarından olup taşınmazın diğer paydaşlarının paylarını 4/6/2004tarihinde kendisinden habersiz davalıya sattıklarından yeni haberdar olduğunu,yapılan satışın noter aracılığı ile davacıya bildirilmediğini, öte yandan payın40.000.000.000 TL bedelle satın alınmasına karşın tapuda önalım hakkınınkullanılmasını engellemek için muvazaalı olarak 55.000.000.000 TLgösterildiğini, davacının gerçek bedel üzerinden önalım hakkını kullanmakistediğini belirterek davalı adına kayıtlı payın iptali ile müvekkili adınatescilini talep etmiştir. Davalı vekili, davanın haksız ve kötü niyetleaçıldığını, bedelde muvazaa yapıldığı iddiasının gerçek dışı olduğunu, payın55.000.000.000 TL’ye satın alındığının satış akdinden görülebileceği gibi,bilirkişi incelemesi ile de ortaya çıkacağını, davacının pay satışını satışınbütün aşamalarında bildiğini, payın öncelikle kendisine teklif edilmesinerağmen davacının almayacağını söylemesi üzerine davalının satın aldığını, payın4/6/2004 tarihinde alındığını, davanın 14/10/2004 tarihinde açıldığını, nezaman sonuçlanacağının da belli olmadığını, alım gücündeki sürekli değer kaybıve enflasyon nazara alındığında tapudaki bedel üzerinden önalım hakkınıntanınmasının davalının zararına yol açacağını, bu nedenle satış tarihindenkarar tarihine kadar önalım bedeline reeskont faizinin de eklenmesini, bukoşulla davayı kabul ettiklerini belirtmiştir.

...

Olayımıza gelince; önalım hakkına konuedilen pay 4/6/2004 tarihinde 55.000.000.000 TL bedelle davalıya satılmışdavacı 14/10/2004 tarihinde açmış olduğu işbu dava ile önalım hakkınıntanınmasını istemiştir. Uyuşmazlığın satış tarihi itibariyle 1/1/2002 tarihindeyürürlüğe giren 4721 sayılı Medeni Kanun hükümlerine göre çözümlenmesi gerekir.Anılan yasanın 733. maddesinde yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafındandiğer paydaşlara bildirilmesi yükümlülüğü getirilmiştir. Bu yükümlülük yerinegetirilmediğinden öğrenme tarihine göre 14/10/2004 tarihinde açılan davasüresindedir. Davalı alıcı satışı noter aracılığı ile davacıya bildirmediğinegöre satış tarihi ile dava tarihi arasındaki sürenin   geçmesine kendidavranışı ile sebebiyet verdiğinden objektif değer artışı esasına göre yenidenönalım bedelinin belirlenmesini isteyemez. Davacının bedelde muvazaa iddiası dakanıtlanamadığına göre önalım hakkının tapuda gösterilen satış bedeli, harç vemasraflar tutarı üzerinden tanınması gerekir. Tapuda gösterilen satış bedeli,harç ve masrafları da 1.3.2006 tarihinde 56.650 YTL olarak depo edildiğinden bubedel üzerinden önalım hakkının tanınmasına karar vermek gerekirken yazılışekilde hüküm kurulması doğru değildir.

..."

36. 3. Hukuk Dairesinin 26/2/2008 tarihli veE.2007/19419, K.2008/3040 sayılı kararının ilgili kısmı şöyledir:

"...Davacılar vekili, şufa hakkınakonu yapılan payın, satış tarihi ile paranın mahkeme veznesine depo edildiğitarih arasında uzun bir sürenin geçmiş olması nedeniyle, bu zaman kesitiiçerisinde paranın satın alma gücünde meydana gelen değer düşüklüğünün dikkatealınarak; davalıların sebepsiz zenginleşmesinin ve dolayısıyla müvekkillerininde nedensiz fakirleşmesinin ve de zararlarının önlenmesini istemiştir.

Kurucu yenilik doğuran önalım (şufa)hakkının kullanılması ile doğan yeni satım sözleşmesi, önalım hakkı sahibi(davalı) ile muhatap alıcı üçüncü kişi (davacı) arasında, ilk satımsözleşmesinin koşulları ile hüküm doğurur. Önalım hakkının dava açılmaksuretiyle kullanılması halinde, yeni satım ilişkisi, bu beyanı içerendilekçenin karşı tarafa (davacıya) varması anında kurulmuş olur. Buna karşınmülkiyet, mahkeme ilamının kesinleşmesi ile karşı tarafa intikal eder.

Şufa davasındaki dava dilekçesinindavalıya tebliği tarihi ile mahkemenin verdiği depo kararı gereğince paranınmahkeme veznesine yatırıldığı tarih arasında geçen zaman kesiti içerisindeekonomik ve objektif nedenlerle, şufa bedelinde bir değişiklik olacağıgerçeğinden hareketle depo tarihine göre şuf'a bedelinin belirli koşullarçerçevesinde saptanması gerekir. Zira, şuf'a bedelinin tapuda gösterilen ya dataraflarca kabul edilen bedel olması lazım geldiğine dair yasal bir zorunlulukbulunmamaktadır.

Somut olayda, mahkemece yapılacak iş;şufalı payın satış tarihi ile paranın mahkeme veznesine depo edildiği tariharasında, (yaklaşık 6 yıl gibi) uzun bir süre geçtiği gözetilerek, objektifnedenlerle paranın değerindeki değişikliği saptayıp, bulunacak miktarıntazminat olarak hüküm altına alınmasından ibaret olmalıdır. Yanılgılıdeğerlendirme sonucu yazılı şekilde davanın reddine karar verilmiş olması doğrugörülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

..."

37. 3. Hukuk Dairesinin 14/10/2015 tarihli veE.2015/7480, K.2015/15720 sayılı kararının ilgili kısmı şöyledir:

"...Somut olayda, davalının paydaşolduğu taşınmazı davacı, taşınmazın paydaşlarından dava dışı Ü.B.den 09.07.2003tarihinde 150.000,00 TL bedelle satın almıştır.

Davalı 12.05.2004 tarihinde açtığı davaile tarafların satışta muvazaa yaptıklarını, gerçek satış bedelinin 50.000.000TL olduğunu, satış bedelinin ön alım davasını önlemek için danışıklı olarakyüksek gösterildiğini, satıcı paydaşın, payını satacağını kendisinebildirmediğini ileri sürerek satış bedeli ve satış giderlerini ödemek koşuluile davalının satın aldığı payın adına tesciline karar verilmesini istemiştir.Mahkemece yapılan yargılamada, davacıya şufa bedeli ve masraflar olmak üzeretoplam 155.240 TL depo etmesi için 15 günlük süre verilmiş, davacı şufabedelini verilen bu süre içerisinde yatırmıştır. Mahkemece de taşınmazdakidavalıya ait paya yönelik tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya kayıt vetesciline, şufa bedeli olarak dosyaya sunulan teminat mektubunun karşılığı olanbedelin davalıya ödenmesine karar verilmiş, karar davalının karar düzeltmetalebi Yüksek Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 25.11.2010 gün, 2010/11392 E.-12880sayılı kararı ile reddedilmiştir.

Davacı, bu dava ile aradan geçen zamaniçerisinde şufa bedeli ile taşınmazın değeri arasında fahiş fark olduğunu ilerisürerek uğradığı zararın tazminini istemiştir.

Davacının, hem yasal hakkını kullanarakaçtığı şufa davası nedeniyle hem de şufa davasının açıldığı 12.05.2004 tarihiile mahkeme kararının kesinleştiği tarihe kadar geçen süreç içerisinde,yargılamanın uzun sürmesinde, davalının bir kusuru olmadığı gibi, davalı önalım bedelini de mahkemece verilen süre içerisinde teminat mektubu olarakmahkeme veznesine depo ederek yatırmıştır. Kaldı ki bu süreçte davacınıntaşınmazı kullanmadığı da iddia edilmemiştir.

Hal böyle olunca, mahkemece davanınreddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın kabulüne kararverilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir.

..."

38. 3. Hukuk Dairesinin 2/5/2016 tarihli ve E.2015/9329,K.2016/6885 sayılı kararının ilgili kısmı şöyledir:

"...Somutolayda, davalının paydaş olduğu taşınmazı davacı, taşınmazın paydaşlarındandava dışı Necati'den 22/4/2011 tarihinde 500.000,00 TL bedelle satın almıştır.

Davalı 16/5/2011 tarihinde açtığı davaile tarafların satış bedelinde muvazaa yaptıklarını, satış bedelinin ön alımdavasını önlemek için danışıklı olarak yüksek gösterildiğini ileri sürereksatış bedelini ödemek koşulu ile davalının satın aldığı payın adına tescilinekarar verilmesini istemiştir. Mahkemece tarafların bedelde muvazaa ve fiilitaksim iddialarının değerlendirilmesi için keşif yapılmış, davacıya şufa bedeliolan508.250.00 TL depo etmesi için 2 haftalık süre verilmiş, şufa bedeliverilen bu süre içerisinde ödenmiştir. Mahkemece taşınmazdaki davalıya aitpayın tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, şufabedeli olarak dosyada bulunan bedelin davalıya ödenmesine karar verilmiş,davalının karar düzeltme talebi Yüksek Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 8/5/2014tarih, 2014/3602E -2014/6036 K.sayılı kararı ile reddedilmiştir.

Sebepsiz zenginleşme için, bir tarafzenginleşirken diğer tarafın fakirleşmesi, zenginleşme ile fakirleşme arasındanedensellik bağının bulunması ve zenginleşmenin hukuken geçerli bir nedenedayalı olmaması gerekir.

Sebepsiz zenginleşmeden söz edebilmek,için öncelikle, davalının mal varlığında bir çoğalmanın meydana gelmesigerekir. Bu zenginleşme, mal varlığının artması şeklinde olabileceği gibi,azalmasının önlenmesi şeklinde de olabilir. Zenginleşmenin miktarıistenebilecek alacağın da üst sınırını oluşturur.

Sebepsiz zenginleşme; geçerli olmayan,tahakkuk etmemiş veya varlığı sona ermiş bir nedene ya da borçlu olunmayanşeyin hata sonucu verilmesine dayalı olarak gerçekleşebilir. Sebepsizzenginleşme bunlardan hangisi yoluyla gerçekleşmiş olursa olsun, sebepsiz zenginleşen,aleyhine zenginleştiği tarafa karşı geri verme borcu altındadır.

Davacı, bu dava ile aradan geçen zamaniçerisinde şufa bedeli ile taşınmazın değeri arasında fahiş fark olduğunu ilerisürerek, uğradığı zararın tazminini istemiştir.

Somut olayda; davalı yasal hakkınıkullanarak şufa davası açmış, şufa davasının yargılaması sırasında mahkemetarafların ileri sürdüğü bedelde muvazaa ve fiili taksim iddialarını araştırmakdurumunda kalmış, davalı ön alım bedelini mahkemece verilen süre içerisinde mahkemeveznesine depo ederek ödemiştir. Davalının şufa davasını açtığı 16/5/2011tarihi ile mahkeme kararının kesinleştiği 8/5/2014 tarihine kadar geçen süreiçinde yargılamanın uzamasına neden olacak hiç bir kusuru da yoktur. Diğeranlatım ile somut olayda sebepsiz zenginleşmenin koşulları oluşmamıştır.Dairemizin görüşü bu yöndedir. (3.H.D. 2015/7480 E–2015/15720 K.sayılı ve14/10/2015tarihli kararı).

..."

B. UluslararasıHukuk

1. UluslararasıSözleşme

39. Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi'ne (Sözleşme) ek1 No.lu Protokol'ün "Mülkiyetin korunması" kenar başlıklı 1.maddesi şöyledir:

"Her gerçek ve tüzel kişinin mal vemülk dokunulmazlığına saygı gösterilmesini isteme hakkı vardır. Bir kimse,ancak kamu yararı sebebiyle ve yasada öngörülen koşullara ve uluslararasıhukukun genel ilkelerine uygun olarak mal ve mülkünden yoksun bırakılabilir.

Yukarıdaki hükümler, devletlerin,mülkiyetin kamu yararına uygun olarak kullanılmasını düzenlemek veya vergilerinya da başka katkıların veya para cezalarının ödenmesini sağlamak için gerekligördükleri yasaları uygulama konusunda sahip oldukları hakka halelgetirmez."

2. Avrupa İnsanHakları Mahkemesi Kararları

40. Konu ile ilgili Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi (AİHM)içtihadı için bkz. Fatma Yıldırım, B. No: 2014/6577, 16/2/2017, §§26-29.

V. İNCELEME VEGEREKÇE

41. Mahkemenin 3/12/2020 tarihinde yapmış olduğutoplantıda başvuru incelenip gereği düşünüldü:

A. Tapu İptalive Tescili Davasına İlişkin Yargılama Sürecinde Adil Yargılanma Hakkının İhlalEdildiği İddiaları Yönünden

42. Başvurucu, T.S. tarafından yapılan hukuka aykırıtalepler hakkında mahkemece usulüne uygun karar verilmeyerek yargılamanınsürüncemede bırakıldığını, delillerin toplanmadığını ve yargılamanın uzunsürdüğünü belirterek adil yargılanma ve mülkiyet haklarının ihlal edildiğiniileri sürmüştür. Başvurucunun şikâyetleri adil yargılanma hakkı kapsamındaincelenmiştir.

43. 30/3/2011 tarihli ve 6216 sayılı Anayasa MahkemesininKuruluşu ve Yargılama Usulleri Hakkında Kanun'un geçici 1. maddesinin (8)numaralı fıkrası şöyledir:

"Mahkeme, 23/9/2012 tarihindensonra kesinleşen nihai işlem ve kararlar aleyhine yapılacak bireyselbaşvuruları inceler."

44. Anılan hüküm gereğince Anayasa Mahkemesi 23/9/2012tarihinden sonra kesinleşen nihai işlem ve kararlar aleyhine yapılacak bireyselbaşvuruları inceler. Dolayısıyla Anayasa Mahkemesinin zaman bakımından yetkisiancak bu tarihten sonra kesinleşen nihai işlem ve kararlar aleyhine yapılanbireysel başvurularla sınırlıdır. Kamu düzenine ilişkin bu düzenleme karşısındaanılan tarihten önce kesinleşmiş nihai işlem ve kararları da içerecek şekildeyetki kapsamının genişletilmesi mümkün değildir (G.S., B. No: 2012/832,12/2/2013, § 14).

45. Anayasa Mahkemesinin zaman bakımından yetkisi içinkesin bir tarihin belirlenmesi ve yetkisinin geriye yürür şekilde uygulanmamasıhukuk güvenliği ilkesinin bir gereğidir (Zafer Öztürk, B. No: 2012/51,25/12/2012, § 18).

46. Nihai işlem veya kararların anılan tarihten öncekesinleştiğinin tespiti hâlinde ilgili şikâyetler bakımından başvurunun kabuledilemez olduğuna karar verilmesi gerekir. Anayasa Mahkemesinin yargı yetkisineilişkin bu tespitinin bireysel başvuru incelemesinin her aşamasındayapılabilmesi mümkündür (Korcan Pulatsü, B. No: 2012/726, 2/7/2013, §32).

47. Somut olayda önalım hakkından kaynaklanan tapu iptalve tescili davası, karar düzeltme talebinin 6. Hukuk Dairesince 9/4/2012tarihinde reddedilmesiyle kesinleşmiştir. Dolayısıyla ihlal iddialarına konuyargı kararının Anayasa Mahkemesinin zaman bakımından yetkisinin başladığı23/9/2012 tarihinden önce kesinleştiği anlaşılmaktadır.

48. Açıklanan gerekçelerle başvurunun bu kısmının diğerkabul edilebilirlik koşulları yönünden incelenmeksizin zaman bakımındanyetkisizlik nedeniyle kabul edilemez olduğuna karar verilmesi gerekir.

B. Mülkiyet Hakkınınİhlal Edildiğine İlişkin İddialar Yönünden

1. Başvurucununİddiaları

49. Başvurucu 3/9/2002 tarihine göre belirlenen bedeleilişkin ödemenin davalının kusurundan dolayı dokuz yıl geciktirildiğinibelirtmiştir. 2007 yılında ilk depo edilen bedelin faize yatırılmayıp teminatmektubu olarak dosyaya sunulduğunu vurgulayan başvurucu, depo edilen bedelin2012 yılında tahsil edilebildiğini ve 3. Hukuk Dairesinin önceki kararının yoksayılarak aksi yönde karar verildiğini ifade etmiştir. Sonuç olarak başvurucu;önalım hakkından kaynaklanan davada, bedelin değer kaybına uğratılması ve buzararın giderimi için açtığı davanın da reddedilmesi nedeniyle eşitlik ilkesiile adil yargılanma ve mülkiyet haklarının ihlal edildiğini ileri sürmüştür.

2. Değerlendirme

50. Anayasa’nın "Mülkiyet hakkı" kenarbaşlıklı 35. maddesi şöyledir:

 “Herkes, mülkiyet ve miras haklarınasahiptir.

Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla,kanunla sınırlanabilir.

Mülkiyet hakkının kullanılması toplumyararına aykırı olamaz.”

51. Anayasa Mahkemesi, olayların başvurucu tarafındanyapılan hukuki nitelendirmesi ile bağlı olmayıp olay ve olguların hukukitavsifini kendisi takdir eder (Tahir Canan, B. No: 2012/969, 18/9/2013,§ 16). Başvurucu, mülkiyet hakkının ihlal edildiği iddiası yanında eşitlikilkesi ile adil yargılanma hakkının da ihlal edildiğini ileri sürmektedir.Ancak başvurucunun hükmedilen önalım bedelinin değer kaybına uğratılaraködenmesi yönündeki şikâyetinin mülkiyet hakkına ilişkin olduğu anlaşıldığındantüm şikâyetlerinin mülkiyet hakkı kapsamında incelenmesi gerektiğideğerlendirilmiştir.

a. Genelİlkeler

52. Anayasa ve 6216 sayılı Kanun'un geçici 1. maddesinin(8) numaralı fıkrası uyarınca Anayasa Mahkemesinin zaman bakımından yetkisininbaşlangıcı 23/9/2012 tarihi olup Anayasa Mahkemesi ancak bu tarihten sonrakesinleşen nihai işlem ve kararlar aleyhine yapılan bireysel başvurularıinceleyebilecektir. Bu açık düzenlemeler karşısında anılan tarihten öncekesinleşmiş nihai işlem ve kararları da içerecek şekilde yetki kapsamınıngenişletilmesi mümkün değildir. Anayasa Mahkemesinin zaman bakımındanyetkisiyle ilgili bu düzenlemelerin kamu düzenine ilişkin olması nedeniylebireysel başvurunun tüm aşamalarında resen dikkate alınması gerekir (AhmetMelih Acar, B. No: 2012/329, 12/2/2013, § 15; G.S., § 14).

53. Anayasa Mahkemesinin zaman bakımından yetkisi içinkesin bir tarihin belirlenmesi ve yetkisinin geriye yürür şekilde uygulanmamasıhukuk güvenliği ilkesinin bir gereğidir (Zafer Öztürk, § 18).

54. Nihai işlem veya kararların anılan tarihten önce kesinleştiğinintespiti hâlinde ilgili şikâyetler bakımından başvurunun kabul edilemez olduğunakarar verilmesi gerekir. Anayasa Mahkemesinin yargı yetkisine ilişkin butespitinin bireysel başvuru incelemesinin her aşamasında yapılabilmesimümkündür (Korcan Pulatsü, § 32).

55. Anayasa Mahkemesinin zaman bakımından yetkisini doğruolarak belirleyebilmek için kesinleşen nihai işlem ve kararın tarihinin yanısıra gerçekleştiği iddia edilen müdahalenin zamanını da doğru tespit etmekgerekir. Bu tespit yapılırken müdahaleyi oluşturan olaylar ve ihlal edildiğiiddia olunan hakkın kapsamı birlikte değerlendirilmelidir (Zeycan Yedigöl[GK], B. No: 2013/1566, 10/12/2015, § 31).

b. İlkelerinOlaya Uygulanması

56. Başvurunun konusu, ön alım hakkına dayalı tapu iptalive tescili davasında ön alım bedelinin değer kaybına uğratılarak ödenmesi ilebu zararın giderilmesi için açılan davanın reddedilmesi nedeniyle mülkiyethakkının ihlal edildiği iddiasıdır.

57. Somut olayda, önalım hakkını kullanan T.S. tarafındanaçılan davada Mahkeme 31/5/2001 tarihinde yapılan satış bedeli ile harç vemasraflar toplamını önalım bedeli olarak tespit etmiştir. Ancak 6. HukukDairesi 11/3/2008 tarihli kararıyla bedele yönelik itirazların yargılamanın hersafhasında ileri sürülebileceğini ifade ettikten sonra, başvurucunun ilk bozmakararından sonra verdiği dilekçelerle önalım hakkının kullanıldığı 3/9/2002tarihi itibarıyla önalım bedelinin tespitini savunduğunu belirterek, önalımbedelinin dava tarihine göre belirlenmesi gerektiğine işaret etmiş ve kararıbozmuştur. Yukarıda yer verilen içtihatlar da taşınmazın değerinde meydanagelen objektif değer artışları ile enflasyon olgusunun önalım bedelininbelirlenmesine ilişkin yargılama sürecinde dikkate alınması gerektiğini ifadeetmektedir (bkz. §§ 33-35). Dolayısıyla başvurucunun bedelin değer kaybınauğratıldığına ilişkin iddialarını ileri sürebileceği etkili bir hukuk yolununoluşturulduğu anlaşılmaktadır.

58. Ancak başvurucu, bu yöndeki iddialarını etkili birhukuk yolu olarak benimsenen yasal önalım hakkından kaynaklanan tapu iptali vetescili davasında ileri sürmek yerine ayrı bir dava konusu etmiştir. Başvurucu;bu davada faiz ve munzam zarar talebinde bulunmuş, davasını da Yargıtay 3.Hukuk Dairesinin 26/2/2008 tarihli içtihadında benimsenen ilkeleredayandırmıştır. 3. Hukuk Dairesinin anılan kararında, dava dilekçesinindavalıya tebliği tarihi ile mahkemenin verdiği depo kararı gereğince paranınmahkeme veznesine yatırıldığı tarih arasında geçen zaman kesiti içerisindeekonomik ve objektif nedenlerle önalım bedelinde bir değişiklik olacağıgerçeğinden hareketle depo tarihine göre önalım bedelinin belirli koşullarçerçevesinde saptanması gerektiği vurgulanmakta ve şufalı payın satış tarihiile paranın mahkeme veznesine depo edildiği tarih arasında uzun bir süregeçtiği gözetilerek, objektif nedenlerle paranın değerindeki değişikliğinsaptanması ve bulunacak miktarın tazminat olarak hüküm altına alınmasıgerektiğine işaret edilmektedir. Bu içtihadın değer kaybına ilişkin zararınayrı bir dava yoluyla giderilmesi yönünden yerleşik hâle gelmediği ve derecemahkemelerince de benimsenmediği aynı 3. Hukuk Dairesinin daha sonraki yıllardaverdiği kararlardan anlaşılmaktadır (bkz. §§ 37, 38). Bu kararlarda 3. HukukDairesi 26/2/2008 tarihli kararının aksine bir yorumla taraflarca ileri sürülenbedelde muvazaa ve fiilî taksim iddialarının araştırılması nedeniyleyargılamaların uzadığı, yasal dava hakkını kullanan kişilerin yargılamalarınuzamasına neden olacak bir kusurları bulunmadığı ve sebepsiz zenginleşmekoşullarının oluşmadığı sonucuna varmış ve davaları reddetmiştir. Dolayısıylabaşvurucu tarafından faiz ödenmesi ve munzam zararın giderilmesi istemiyleaçılan davanın önalım bedelinde meydana gelen değer kaybının giderilmesi içinetkili bir giderim sağlama kapasitesi bulunduğundan söz edilemez.

59. Sonuç olarak başvurucunun değer kaybına yönelikşikâyetlerinin önalım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescili davasındaincelendiği ve buna yönelik yargısal sürecin 6. Hukuk Dairesinin 9/4/2012 tarihlikararı ile tamamlandığı görülmektedir. Bu nedenle, başvurucunun bu davanınyargılaması sırasında açtığı faiz ve munzam zarar talebine konu davanın etkisizyolu canlandırma niteliğinde olduğu sonucuna varılmıştır. Dolayısıyla önalımbedelinin değer kaybına uğratılması şikâyetini içeren tapu iptali ve tescilidavasının Anayasa Mahkemesinin zaman bakımından yetkisinin başladığı 23/9/2012tarihinden önce kesinleştiği anlaşılmaktadır.

60. Açıklanan gerekçelerle başvurunun bu kısmının dadiğer kabul edilebilirlik koşulları yönünden incelenmeksizin zamanbakımından yetkisizlik nedeniyle kabul edilemez olduğuna karar verilmesigerekir.

VI. HÜKÜM

Açıklanan gerekçelerle;

A. 1. Tapu iptali ve tescili davasına ilişkin yargılamasürecinde adil yargılanma hakkının ihlal edildiği iddialarının zamanbakımından yetkisizlik nedeniyle KABUL EDİLEMEZ OLDUĞUNA,

2. Mülkiyet hakkının ihlal edildiğine ilişkin iddianın zamanbakımından yetkisizlik nedeniyle KABUL EDİLEMEZ OLDUĞUNA,

B. Yargılama giderlerinin başvurucu üzerindeBIRAKILMASINA 3/12/2020 tarihinde OYBİRLİĞİYLE karar verildi.

Full & Egal Universal Law Academy