Anasayasa Mahkemesi - Norm Denetimi - E.1986/7, K.1986/16 Sayılı Karar - 03/07/1986

ANAYASAMAHKEMESİ KARARI

Esas sayısı: 1986/7

Karar sayısı: 1986/16

Karar günü: 3.7.1986

R.G. Tarih-Sayı :10.12.1986-19307

İTİRAZ YOLUNA BAŞVURAN: İstanbul Yedinci Sulh Hukuk Hakimliği

İTİRAZIN KONUSU: 15.1.1985 günlü, 3151 sayılı "18.5.1955Tarihli ve 6570 Sayılı Gayrımenkul Kiraları Hakkında Kanuna Bir Geçici MaddeEklenmesine Dair Kanun" un Anayasa'nın 10. maddesine aykırılığı nedeniyleiptaline karar verilmesi istemidir.

I- OLAY:

Mülkiyeti İstanbul - Büyükşehir Belediyesine ait olan ve 10.4.1967tarihinden beri aynı kişide kirada bulunan İstanbul - Unkapanı yeraltıgeçidindeki dükkanın kirası Belediyece, 3151 sayılı Yasaya dayanılarak 1.8.1985tarihinden geçerli olarak 8000 liradan 100.000 liraya yükseltilmesi üzerineİstanbul Yedinci Sulh Hukuk Hakimliğinde açılan kira tespit davasında,davacının ileri sürdüğü Anayasaya aykırılık savının ciddi olduğu kanısına varanMahkeme, Anayasa Mahkemesine başvurulmasına karar vermiştir.

III- YASA METİNLERİ:

A- İptali İstenen Yasa Kuralı:

"MADDE 1.- 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanunaaşağıdaki geçici madde eklenmiştir.

GEÇİCİ MADDE- Belediyeler ve Özel İdareler ile Beden TerbiyesiGenel Müdürlüğü adına kayıtlı veya kamu yararına çalışan derneklerle müşterekensahip bulundukları gayrimenkullere (vasiyet edilenler dahil) ilişkin kirasözleşmeleri bu Kanunun yürürlük tarihinden itibaren altı ay sonra sona erer.

Bu süre içinde yukarıdaki kurumlar ve bunların kira işleriniyürüten iştiraklerin rayiç ve emsal bedele uygun olarak yeni kira bedeli veşartlar tespit edilerek kiracıya tebliğ edilir. Eski kiracının birinci fıkradabelirtilen altı ayı takip eden 30 gün içinde yeni kira bedeli ve şartlarüzerinde kira mukavelesi yapmaya hakkı vardır.

Teklif edilen yeni bedele ve şartlara kiracılarca sulh hukukmahkemeleri nezdinde itiraz olunabilir. Otuz günlük süre içinde itiraz verüçhan hakkını kullanmayan ve gayrimenkulü tahliye etmeyenlerin tahliyeleriicra memurluğundan istenir.

İtiraz süresi içinde, belirlenen kira bedeline karşı sulh hukukmahkemesine itiraz vaki olduğunda kiracı, dava sonuna kadar kurum vekuruluşlarca tesbit edilen kirayı aylık olarak öder ve tahliye edilemez. Sulhhukuk mahkemesince rayiç ve emsale uygun olarak kira bedeli tesbit olunur.Mahkeme kararına göre kiracı lehine fark olduğu takdirde bu miktar ilerikiaylık kiralara mahsup edilir.

Görülecek davalarda ilk ve eski kiranın toptan eşya fiyatlarındakiartış yüzdeleri bu tespitlerde nazara alınmaz. Mahkeme tespitte bilirkişiolarak resim dairelerce bildirilen teknik elemanlardan, Ticaret Odasıtemsilcisinden ve bir de hukukçudan olmak üzere üç kişilik heyeti resen seçer.

Mahkeme kararının kesinleşmesinden başlayarak otuz gün içindemahkemece tesbit edilen kira bedeline göre kiracının yeni kira sözleşmesiyapmaya hakkı vardır. Bu süre içinde sözleşmeyi yapmayan ve biriken kirafarklarını ödemeyen kiracının tahliyesi icra memurluğundan istenir.

İtiraz süresi içinde, belirlenen kira bedeline karşı sulh hukukmahkemesine itiraz vaki olduğunda kiracı, dava sonuna kadar kurum vekuruluşlarca tesbit edilen kirayı aylık olarak öder ve tahliye edilemez. Sulhhukuk mahkemesince rayiç ve emsale uygun olarak kira bedeli tesbit olunur.Mahkeme kararına göre kiracı lehine fark olduğu takdirde bu miktar ilerikiaylık kiralara mahsup edilir.

Görülecek davalarda ilkve eski kiranın toptan eşya fiyatlarındakiartış yüzdeleri bu tespitlerde nazara alınmaz Mahkeme tespitte bilirkişi olarakresmi dairelerce bildirilen teknik elemanlardan, Ticaret Odası temsilcisindenve bir de hukukçudan olmak üzere üç kişilik heyeti resen seçer.

Mahkeme kararının kesinleşmesinden başlayarak otuz gün içindemahkemece tesbit edilen kira bedeline göre kiracının yeni kira sözleşmesiyapmaya hakkı vardır. Bu süre içinde sözleşmeyi yapmayan ve biriken kirafarklarını ödemeyen kiracının tahliyesi icra memurluğundan istenir.

Bu davalar ivedilikle görülür.

MADDE 2.- Bu Kanun yayımlanmasını takip eden aybaşında yürürlüğegirer.

MADDE 3.- Bu Kanun hükümlerini Bakanlar Kurulu yürütür."

B- Dayanılan Anayasa Kuralı:

"MADDE 10.- Herkes, dil,ırk, renk, cinsiyet, siyasî düşünce,felsefi inanç, din, mezhep ve benzeri sebeplerle ayırım gözetilmeksizin kanunönünde eşittir.

Hiçbir kişiye, aileye, zümreye veya sınıfa imtiyaz tanınamaz.

Devlet organları ve idare makamları bütün işlemlerinde kanunönünde eşitlik ilkesine uygun olarak hareket etmek zorundadırlar."

IV- İLK İNCELEME:

Anayasa Mahkemesi İçtüzüğünün 15. maddesi uyarınca H. SemihÖzmert, Orhan Onar, Necdet Darıcıoğlu, Yekta Güngör Özden, Muammer Turan,Mehmet Çınarlı, Selahattin Metin, Servet Tüzün, Mahmut C. Cuhruk, Mustafa Şahinve Adnan Kükner'in katılmalarıyla 6.3.1986 gününde yapılan ilk incelemetoplantısında dosyada eksiklik bulunmadığı saptandıktan sonra aşağıda belirtilensorun üzerinde durulmuştur:

15.1.1985 günlü, 3151 sayılı Yasa uyarınca kira tesbit davasıaçılmasını gerektiren olay, kiralayan durumundaki Belediye ile kiracı gerçekkişi arasındaki uyuşmazlıktan kaynaklanmaktadır.

İtiraz yoluna başvuran Mahkemede bakılmakta olan davanın niteliğive tarafları gözönünde tutulduğu takdirde; Özel İdareler ile Beden TerbiyesiGenel Müdürlüğü adına kayıtlı veya bunların kamu kuruluşları veya kamu yararınaçalışan derneklerle müştereken sahip bulundukları gayrimenkullere ilişkinherhangi bir uyuşmazlığın mevcut olmadığı görülmektedir.

Açıklanan nedenlerle işin esasınının belediyelerle sınırlı olarakincelenmesine Muammer TURAN, Mehmet ÇINARLI ve Mustafa ŞAHİN'i (sınırlamayagerek bulunmadığı) yolundaki karşıoyları ve oyçokluğuyla karar verilmiştir.

V- ESASIN İNCELENMESİ:

İşin esasına ilişkin rapor, başvuru kararı ve ekleri, Anayasayaaykırılığı ileri sürülen yasa itiraza dayanak yapılan Anayasa maddesi, bunlarlailgili gerekçeler ve öbür yasama belgeleri okunduktan sonra işin gereğigörüşülüp düşünüldü:

A- İncelenen Konular

İnceleme sırasında öncelikle aşağıdaki konular üzerindedurulmasına gerek görülmüştür:

1. Taşınmaz Mal Kiraları Konusu

Başkasına ait bir maldan bir bedel karşılığında karşılığındayararlanma esasına dayanan kira sözleşmesi, tarafların serbest iradeleriyleoluşur ve her iki taraf için borç doğurur. Bu nedenle genel olarak, özel hukukkurallarına göre düzenlenmesi gerekir. Ancak, uygulamada, taşınmaz mallarailişkin kira konusunun taşıdığı özellik ve önem nedeniyle Borçlar Yasasınınöngördüğü irade serbestisi esasının taşınmaz mallar yönünden yeterli olmadığıgözlenmiştir. Özellikle konut üretiminin artan nüfusun ihtiyaçlarınıkarşılayamaması ve yüksek enflasyon nedeniyle kiraların hızla yükselmesi,toplumun büyük bir bölümünü oluşturan kiracıların çok güç durumlara düşmelerineneden olmuştur. Toplumda ev sahibi-kiracı ilişkisinden doğan sürtüşmeleringiderilebilmesi, ev sahibine göre ekonomik açıdan daha zayıf durumdakikiracıların korunması, toplum huzuru ve güvenliği gibi nedenlerle Devletin,taşınmaz mal kirası konusunu Borçlar Yasasıyanında, tarafların irade vemülkiyet hakkını kullanma özgürlüklerini sınırlayıcı ve emredici kurallarladüzenlemesi zorunluluğu ortaya çıkmıştır.

Türk taşınmaz mal kirası hukukunda, kira bedellerinin 1939 yılırayiç kirası üzerinden dondurulması ilkesini getiren 3780 sayılı Millî KorunmaYasası ve bu yasada yapılan değişiklikler ve daha sonra 6570 sayılı GayrımenkulKiraları Hakkındaki Yasa ve bu Yasanın, kiraları 1939 ve 1953 yıllarına göredonduran 2. ve 3. maddelerinin Anayasa Mahkemesince iptali üzerine ortaya çıkanboşluğun yargı organlarının kararlarıyla doldurulması, kiracıyla-kiralayanınçıkarları arasında bir denge kurulmaya çalışılması yönündeki çabalarınsonuçlarıdır.

Türk hukukunda, Yasama tasarrufları ve mahkemelerin yerleşikiçtihatlarının, kira bedelini sözleşme süresini, sözleşmenin feshini, kiracınıntaşınmazdan çıkarılması koşullarını emredici kurallarla düzenlediği; öteyandansözleşmenin yapılmasında serbest irade ilkesinin korunduğu gözlenmektedir.Böylece, taşınmaz mal kirası konusu, özel hukuk ilişkisi yanında ve belki dedaha ağırlıklı olarak kamu hukuku kapsamı içerisinde düzenlenmektedir. 3151sayılı Yasanın da, bu kapsam ve anlayış içersinde, belediyeler ve özel idarelerile Beden Terbiyesi Genel Müdürlüğü adına kayıtlı veya bunlarınkamu kuruluşlarıveya kamu yararına çalışan derneklerle müştereken sahip buldukları taşınmazlarailişkin kira sözleşmeleri hakkında 2912 sayılı Yasaya koşut hükümler getirdiğive bu kurumlara ait taşınmaz kiralarının günün emsal ve rayiç bedelleridüzeyine getirilmesini amaçladığı anlaşılmaktadır.

2. Kamu İdarelerinin Özel Taşınmazları

Kamu tüzelkişilerine ait taşınmazların bir bölümü doğrudan kamuhizmetine ve kamunun yararlanmasına özgülendiği halde (kamu emlâki); bir bölümükamu hizmetine ayrılmadan gelir getirmek amacıyle kullanılabilmektedir (özelemlâk). Özel emlâk, kamu idaresinin, kamu hizmetine doğrudan özgülemediği,üzerinde işletme, kiraya verme ve satma gibi yetkilere sahip bulunduğutaşınmazlardır. Bunlar kamu idarelerinin gelir kaynaklarındanbirinioluştururlar. Özellikle yerel idarelerin giderlerinin önemli bir bölümününkarşılanması bu tür emlâktan elde edilen gelirlere bağlıdır.

Kamu emlâkının, kamu hukuku kurallarına göre yönetilmesine karşın,kamu özel emlâkı üçüncü kişiler yönünden özel hukuka tabidir. Ancak, kamuidaresiyle onun özel taşınmazı arasındaki bağlantı, özel hukuktaki birmalikle-taşınmaz arasındaki mülkiyet ilişkisinden bir hayli farklıdır. Özelhukukta malik, malını istediği gibi tasarruf edebilmede, onu dilediği fiyatladilediğine satmada ya da kiralamada ve maldan elde ettiği geliri istediği gibiharcamada özgür olmasına karşın; kamu idaresi, sahip olduğu özel emlâk üzerindetasarrufta bulunurken, bir takım kurallara uymak durumundadır (MuhasebeiUmumiye Yasasına, Devlet İhale Yasasına, Sayıştay denetimine tabi olması gibi);bu taşınmazları dilediklerine dilediği fiyatla devredemez, daha önemlisi buyerlerden sağlanan geliri, gördüğü kamu hizmetine ayırmak zorundadır. Böyleözel emlâk, idarenin üçüncü kişilerle olan ilişkilerinde (alım, satım, kiragibi konularda) özel hukuk kurallarına tabi ise de, kamusal bir sorumlulukla vekamu hukukunun belirlediği usule göre kullanılır. Bu yerlerden elde edilecekgelirin, kamu idaresinin yapmakla yükümlü olduğu hizmette harcanması butaşınmazların kamu hizmetine dolaylı olarak özgülenmesi (dolaylı özgülenme)anlamındadır.

B- İtiraz Konusu Kuralın Anayasa'ya Aykırılığı Sorunu:

1. Anayasa'nın 2. maddesi yönünden inceleme:

Türkiye Cumhuriyeti Anayasası, 2. maddesinde "hukuk Devletiolmayı" Cumhuriyetin nitelikleri arasında saymıştır.

Anayasa Mahkemesinin çeşitli kararlarında belirtildiği üzere"(Hukuk devletinin temel unsuru bütün devlet faaliyetinin hukukkurallarına uygun olmasıdır.) hukuk devleti, insan haklarına saygı gösteren vebu hakları koruyucu, âdil bir hukuk düzenini kuran ve bunu devam ettirmeyekendini zorunlu sayan ve bütün faaliyetlerinde hukuka ve Anayasa'ya uyan birdevlet olmak gerekir. Hukuk devletinde kanun koyucu da dahil olmak üzeredevletin bütün organları üstünde hukukun mutlak bir hakimiyeti haiz olması,kanun koyucunun yasama faaliyetlerinde kendisini herzaman Anayasa ve hukukunüstün kuralları ile bağlı tutması lâzımdır. Zira kanunun da üstünde KanunKoyucunun bozamayacağı temel hukuk prensipleri ve Anayasa vardır..."(11.10.1963 günlü, E: 1963/124, K: 1963/243 sayılı karar, AMKD. Cilt:1, sayfa:429).

Devlet faaliyetlerinin hukuk kurallarına uygun olması, kazanılmışhaklara saygı duyulmasını gerektirir. Ancak, kazanılmış bir haktan sözedilebilmesi için bu hakkın ya da borcun yeni yasadan önce yürürlükte olan kurallaragöre bütün sonuçlarıyla fiilen elde edilmiş olması gerekir.

3151 sayılı Yasa, Belediyeler... ile kiracılar arasındaki mevcutsözleşmenin, Yasanın yayımlandığı tarihten itibaren 6 ay sonra kendiliğindensona ermesini, eski kiracıların, belediyelerce rayiç ve emsal bedele uygunolarak belirlenecek yeni kira bedeli ve koşulları üzerinden 6 ayı takip eden 30gün içersinde sözleşme yapmaya yetkili olmalarını, kiracıların yeni bedele vekoşullara mahkemeler nezdinde itiraz edebilmelerini öngörmektedir.

Borçlar Yasasının 248. maddesine göre, "Adi kira, bir akittirki kiralayan, onunla kiracıya ücret mukabilinde bir şeyin kullanılmasını terketmeyi iltizam eder." Bu hüküm uyarınca, âdi kirada, kiralayan, bir şeyinkullanılmasını bir süre için kiracıya terk etmeyi üstlenmekte, buna karşılık,kiracı da bir bedel ödemeyi yüklenmektedir. Görüldüğü üzere kira sözleşmesininyapıldığı anda, sözleşmeden doğan, ileriye dönük borçlandırıcı yüküm getirenhaklar henüz fiilenelde edilmiş değildir. Taraflar, sadece sözleşme döneminikapsayan süre için borç yüklenmiş olmaktadırlar. Nitekim, kira sözleşmesininkiracıya, göreli bir hak sağlaması (örneğin, kiralayanın, sözleşmenin kendisineyüklediği teslim borcunu yerine getirmeyerek kiralananı başka bir sözleşmeyleüçüncü kişiye teslim etmesi durumunda, ilk sözleşme sahibinin, kiralananınkendisine teslim edilmesini isteyememesi; Borçlar Yasasının 254. maddesindedüzenlenen "satım ile kiranın infisahı" kuralı); öteyandan kirasözleşmelerinin doğumu için süreli olma zorunluluğunun olmaması, süresiz ya da8.9.1983 günlü, 2886 sayılı Yasaya tabi kuruluşlarda on yılı aşmayacak biçimde;bu yasayla bağlı olmayanlarda daha uzun süreli kira sözleşmelerininyapılabilmesi, sözleşmenin yapıldığı anda sözleşme süresinin sonuna kadar tümsonuçlarıyla kazanılmış bir hakkın bulunduğu savına yer vermez. Taşınmazınsatışı ya da kiracının kira bedellerini ödememesi gibi durumların mülksahibine, sözleşme süresi dolmadan kiralananın tahliyesini istemek hakkınıvermesi bu görüşü doğrulamaktadır.

Öteyandan, 3151 sayılı Yasanın, kamu hukukuna ilişkin ve emredicinitelikte olması, öngördüğü genel ve objektif düzenlemenin farklı hukuksaldurumlar yaratmaması için her yerde aynı zamanda uygulanmasını, eski yasazamanında başlamış olan hukuksal ilişkilerin yeni yasaya göre devamını vesonuçlandırılmasını gerekli kılar. Aksi halde, 3151 sayılı Yasanın, yayımınıtakip eden aybaşında yürürlüğe girmesine karşın, çeşitli yıllara uzanabilenkira sözleşmeleri nedeniyle, farklı uygulamalar yıllar boyu devam eder vesözleşmesi henüz sona ermemiş olan kiralar yönünden yasa hükmünü yürütemez. Buda, emredici yasa kuralının, herkes için ve herkese aynı zamanda objektifhukuksal durumlar yaratması ilkesine uygun düşmez.

Açıklanan nedenlerle 3151 sayılı Yasa kuralı, Anayasanın 2.maddesindeki hukuk devleti ilkesine aykırı görülmemiştir.

2. Anayasa'nın 10. maddesi yönünden inceleme:

İtiraz yoluna başvuran mahkeme, itiraz konusu Yasanıntaşınmazların kiraya verilmesinde aynı hukuksal durumda bulunması gerekenbelediyeler, özel idareler vb. kurumlar ile kiralayan durumunda bulunan gerçekkişiler arasında ayırım yapılmasına olanak tanıması nedeniyle eşitlik ilkesineaykırı düştüğünü ileri sürmektedir.

Anayasamız, hukuksal durumu aynı olanların aynı kurallara bağlıtutulacağını, ayrı durumda olanların ise ayrı kurallara bağlı tutulmasınınAnayasa'ya aykırılık oluşturmayacağını kabul etmiştir. Anayasa Mahkemesi'ninkimi kararlarında açıklandığı gibi, yasa karşısında eşitlik, herkesinher yöndenaynı kurallara bağlı tutulması değildir. Kiraya verenler durumunda da olsalar,haklı nedenlerin varlığında kamu tüzelkişileri ile gerçek kişilerin ayrıkurallara bağlı tutulmaları eşitlik ilkesine aykırı düşmez.

3151 sayılı Yasanın genel gerekçesinde ".... Belediyeler veözel idarelere ait gayrimenkullerin kira bedelleri emsallerine göre günümüzrayiçlerinin çok altında olup, işletme ve amortisman masraflarını dahikarşılayamaz durumda sembolik bedellerle kirada bulunmaktadır...."(T.B.M.M. Tutanak Dergisi, 53. Birleşim, Dönem:17, Cilt:12, yasama yılı:2, S.Sayısı : 212) denilmektedir.

Bu durumun, söz konusu düşük kira gelirlerinin özgülendiği kamuhizmetlerini olumsuz yönde etkilemesi doğaldır.

Yasa Koyucunun, 3151 sayılı Yasayla, Belediye ve özel idareler ileBeden Terbiyesi Genel Müdürlüğü adına kayıtlı kirada bulunan taşınmazların,paranın sürekli değer kaybetmesi nedeniyle sembolik hale gelen kiralarını, birdefa için rayiç ve emsal bedellerine yükseltmeyi amaçladığı anlaşılmaktadır.

Daha önce açıklandığı üzere, kamu tüzelkişileri kiraya verdikleriözel emlâkları dolayısıyla üçüncü kişilerle özel hukuk ilişkisi içinde iselerde, özel emlâkla kamu tüzelkişisi arasında sorumluluk, yönetim ve tasarrufbiçimi yönünden kamu hukuku ilişkisinin bulunması, bu emlâktan elde edilengelirin kamu hizmetine ayrılması (kamu hizmetine dolaylı özgüleme), özelemlâkını kiraya veren kamu tüzelkişileriyle,kiralayan durumundaki gerçekkişilerin ayrı hukuksal işleme tabi tutulmasını haklı kılar. Kaldıki özelkişilere ait olup eskiden kiraya verilen taşınmazların kira bedelleri, emsalkira ve rayicin altında kalmasına karşın, gerek yasada öngörülen daha çokgerçek kişilerin yararlanabileceği tahliye koşulları, gerek özel baskılarnedeniyle çoğunlukla mahkemelerin belirlediği oranların üzerinde artış göstermiştir.Halbuki, kamu tüzelkişilerine ait kiraların, kiracılarının hemen hemen değişmezhale gelmesi, yıllık artışların mahkemelerce belirlenen oranları geçmemesinedenleriyle gerçek kişilerin emsel yerlerden elde ettikleri kiradan daha düşükdüzeyde kaldığı gözlenmiştir.

Böylece, sahip oldukları taşınmazları kiraya veren kamutüzelkişileri ile gerçek kişiler ayrı hukuksal durum içinde bulunduklarından3151 sayılı Yasayla Belediyeler yönünden ayrı düzenleme getirilmesinde ve eskikiraların emsallere göre rayiç bedele yükseltilmesi için kiracılarıyla yenidensözleşme yapmalarına olanak tanınmasında, Anayasa'nın yasa önünde eşitlikilkesine aykırı bir yön bulunmamaktadır. Belirtilen nedenlerle itirazreddedilmelidir.

Orhan ONAR, Necdet DARICIOĞLU, Yekta Güngör ÖZDEN, SelahattinMETİN ve Adnan KÜKNER yukarıdaki görüşlere katımamılardır.

VI- SONUÇ :

İlk incelemede alınan sınırlandırma kararı uyarınca Belediyeleryönünden incelenen;

15.1.1985 günlü, 3151 sayılı (18.5.1955 Tarihli ve 6570 SayılıGayrımenkul Kiraları Hakkında Kanuna Bir Geçici Madde Eklenmesine Dair Kanun)un, Anayasa'ya aykırı olmadığına ve iptal isteminin reddine, Orhan ONAR, NecdetDARICIOĞLU, Yekta Güngör ÖZDEN, Selahattin METİN ve Adnan KÜKNER'in karşıoylarıve oyçokluğuyla,

3.7.1986 gününde karar verildi.

KARŞIOYYAZISI

4.2.1986 günlü İlk İnceleme Toplantısında alınan karar uyarıncabelediyelerle sınırlı olarak Anayasaya uygunluk denetimine tâbii tutulan15.1.1985 günlü, 3151 sayılı Yasa; 11.10.1983 günlü, 2912 sayılı Yasaparalelinde oluşturulan, anlam ve amacı itibariyle, bu Yasayı tamamlayan bir ekyasa niteliğindedir. Daha açık bir anlatımla, "18.5.1955 Tarihli ve 6570Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanuna Bir Geçici MaddeEklenmesine DairKanun" adını taşıyan itiraz konusu Yasa, aynı adı taşıyan 11.10.1983günlü, 2912 sayılı Yasa kapsamı dışında bırakılan "Belediyeler ve Özelİdareler ile Beden Terbiyesi Genel Müdürlüğü adına kayıtlı veya bunların kamukuruluşları veya kamuyararına çalışan derneklerle müştereken sahip bulunduklarıgayrimenkullere (vasiyet edilenler dahil) ilişkin kira sözleşmeleri" ileilgili aynı doğrultudaki düzenlemeleri içermektedir.

Borçlar Kanunu'nun 19. maddesi ile tanınan sözleşme hürriyetinedayanılarak yapılmış, konusu, süresi ve koşulları, yasal sınırlar içindetarafların özgür iradeleri ile karşılıklı olarak serbestçe saptanmış kirasözleşmeleri, içerikleri, bakımından; kiralayana ve kiracıya birtakım haklar tanıyanve borçlar yükleyen, belirledikleri süre içinde, Devletin ve yasaların korumasıaltında hukuksal geçerliliklerini sürdürmeleri gereken belgelerdir. Bu nedenle,öngördükleri süre ile sınırlı olarak, sözleşmenin gereklerine taraflarcabihakkın uyulması, dolayısiyle sözleşmeden doğan haklara karşılıklı olaraksaygı gösterilmesi ve yükümlülüklerin geciktirilmeksizin yerine getirilmesizorunludur. Bu zorunluluk, meşrû hukuk düzeninin himayesi altındaki haklarınsözleşmenin tarafları ya da üçüncü kişiler tarafından ihlâl edilmesi halindekuşkusuz bu düzenin öngördüğü yaptırımların uygulanmasını gerektirecektir. Halböyle olduğuna göre, Devletin de, tarafların sözleşmelerden kaynaklananhaklarına saygılı olması ve bu hakları koruması özellikle hukuk devleti olmanınvazgeçilmez gereğidir. Bu açıdan bakıldığında, itiraz konusu Yasa'nın 1.maddesi ile 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun'a eklenen veiçeriği hükümler bakımından, kiracının; kira sözleşmesinde belirlenen süreiçinde ve bu sözleşme ile saptanan kira bedeli karşılığında, kiralanantaşınmazı kullanmak ve ondan sözleşme koşullarına uygun biçimde yararlanmakhakkına sözleşme süresi dolmadan son veren; belediyeler adına kayıtlıtaşınmazlara ilişkin kira sözleşmelerini günü gelmeden ortadan kaldıran vetaşınmazı kiralayan belediyenin, rayiç ve emsal bedele uygun olarak yeni kirabedeli ve şartlarını kendiliğinden saptamasına olanak tanıyan; itiraz süresiiçinde, kira bedeline karşı Sulh Hukuk Mahkemesine yapılan başvurularla ilgilidavalarda ilk ve eski kira ile toptan eşya fiyatlarındaki artış yüzdelerininnazarı itibara alınmasını kesinlikle engelleyen Geçici Maddenin, yasalarlakorunması ve Devletin güvencesi altında bulundurulması gereken haklarınihlâline, bunun sonucu olarak hukukî istikrârın bozulmasına neden olmasıbakımından öncelikle "hukuk devleti" ilkesini zedelemekte olduğugözlenmektedir. Bu doğrultudaki düzenlemenin; Anayasanın 2. maddesiyle veAnayasa Mahkemesinin, insan haklarına saygı gösteren, bu hakları koruyucu adilbir hukuk düzeni kuran ve bunu devam ettirmeklekendini zorunlu sayan ve bütünfaaliyetlerinde hukuka ve Anayasaya uyan Devlet tanımıyla uyum içinde bulunduğurahatlıkla söylenemez.

Ayrıca, ekonomik koşullar da gözetilerek, tarafların özgüriradeleriyle oluşturulan kira sözleşmelerine, sözleşme süresi içinde, Devletçe,doğrudan doğruya kiralayan Belediyelerin çıkarları yönünden ve onların yararınamüdahale edilerek; yürürlükteki mevzuat hükümleri çerçevesinde gerçekleştirilenkira sözleşmelerinin kiracılara sağladığı haklar ve yetkiler gözardı edilmeksuretiyle,bunların, kira bedeli ve koşulları yönünden, kiralayan belediyelerce tektaraflı olarak empoze edilen yeni bir sözleşme yapmak zorunda bırakılması,hukuk devleti ilkesi yanında, yine Anayasanın 2. maddesinde Cumhuriyetinnitelikleri arasında sayılan "sosyal devlet" ilkesiyle de bağdaşmayanbir düzenlemeyi sergilemektedir.

Öte yandan, belediyelerin sahip bulundukları özel emlak ile gerçekkişilerin mâlik oldukları taşınmazlar ve 2912 ile 3151 sayılı Yasalarda yeralmayan kurum ve kuruluşlara ait özel emlak arasında, hukukî açıdan, esastaherhangi bir fark gözetilmediği halde, 3151 sayılı Yasa ile, belediyelere aitözel emlake ilişkin kira sözleşmeleri için farklı düzenlemeler getirilmiş,ezcümle, anılan kira sözleşmelerinin, yürürlük sürelerine bakılmaksızın,Yasanın yürürlüğe girdiği 1.2.1985 tarihinde altı ay sonra, 1.8.1985 tarihindekendiliğinden sona ermesi; yeni kira bedeli ve kira koşullarının kiralayantarafından tek taraflı olarak tesbit ve kiracıya tebliğ edilmesi; bunları kabuletmediği takdirde kiracının taşınmazı tahliye etmesi; yani kira bedeline karşıaçılan davalarda, mahkemelerin, eski kira bedellerini ve toptan eşyafiyatlarındaki artış oranlarını nazarı itibare almamaları öngörülmüştür.

Bu durumda, aynı statü içinde bulunmalarına ve aynı hukukî rejimetâbi olmalarına rağmen, gerçek kişiler ve 2912 ve 3151 sayılı Yasaların kapsamıdışında bırakılan kurum ve kuruluşlar ile belediyelerin sahip bulunduklarıtaşınmazlar arasında kira sözleşmelerine ilişkin düzenlemeler yönünden önemliölçüde ayrılık yaratılmış; ikinci kategoriye giren kira sözleşmeleri, 6570sayılı Yasanın benimsendiği sistem dışında özel bir rejime bağlanarak gerçekkişilerin ve birinci kategoride yer alan öteki grupların mağduriyetine yol açanve eşitlik kuralına belirgin biçimde aykırı düşen geçici bir sistemoluşturulmuştur.

Bu olgu, 3151 sayılı Yasa ile 6570 sayılı Yasaya eklenen GeçiciMadde'nin değişik uygulamalara neden olan bahis konusu içeriğinin Anayasanın10. maddesinde yer alan "kanun önünde eşitlik" ilkesine aykırılığınıaçıkça ortaya koymaktadır.

Anayasanın, aynı maddî ve hukukî durumda bulunanlar hakkındafarklı işlem yapılamayacağını; haklarda ve yükümlülüklerde aynı ölçü veölçütlerin uygulanması gerektiğini ilke olarak benimseyen 10. maddesinin hiçbirkişiye, aileye, zümreye veya sınıfa imtiyaz tanınamayacağına ilişkin kuralınında inceleme konusu hükümlerle bağdaşmakta olduğu söylenemez. Gerçekten, 6570sayılı Yasa ile tüm taşınmaz malikleri için konulmuş bulunan sınırlı artışilkesinin geçici de olsa belediyeler lehine değiştirilmesi, açıklanannedenlerle, kira mevzuatında "imtiyazlı malikler" statüsünü ihdasetmiş olmaktadır.

İtiraz konusu Yasanın Anayasaya aykırı olmadığına ve iptalisteminin reddine ilişkin olarak Yüce Kurulca oyçokluğu ile verilen karara bunedenlerle katılmamaktayız.

KARŞIOYGEREKÇEM

Esas 1986/3 sayılı dosya konusu karar için açıkladığım karşıoygerekçemi bu karar için de yineliyorum.

EKGEREKÇE

İnceleme konusu 15.1.1985 günlü ve 3151 sayılı Kanunun müktesephakları ihlâl ettiği ileri sürülüyor.

Müktesep haktan söz edildiği hallerde bu konu üzerinde önemledurmak ve dikkatle düşünmek gerekmektedir. Nitekim Sayın Ord. Prof. Dr. SıddıkSami Onar, "İdare Hukukunun Umumi Esasları" adlı kitabının üçüncübasısında, müktesep hak mefhumu hakkındaki yerli ve yabancı birçok müellefingörüşlerini de özetledikten sonra kitabının 482 nci sahifesinde: Görülüyor kipek çok kullandığımız müktesep hak tabiri hukukun en müphem, karanlık ve tatbiksahası yok denecek kadar mahdut bir mefhumdur ve umumi hukuki durumlarda hiçbir zaman bahis mevzuu olamaz" demektedir.

Esas itibariyle eşit şahıslar arasında, mukavele serbestisi veirade muhteviyetine dayanan Borçlar Kanunu bile, 252, 254, 261 ve 264 üncümaddelerinde belirttiği gibi, "mucibi aktin icrasını tahammül edilmez birhale getiren sebebler hususunda" , "satış halinde" ,"müstecirin iflâsı"nda, v.s.de sözleşme süresinin dolmasından öncemukavelenin feshedilebileceğini kabul etmektedir.

Kaldıki, özel hukuk alanına giren Borçlar Kanunu, 1940 yılındanitibaren çıkarılan ve kamu hukuku özelliklerini taşıyan 3780, 3954, 4180, 4648,5020, 6084, 6570 ve 2912 sayılı Kanunlarla zımnen değiştirilmiştir. BuKanunlar, kira bedellerini sınırlarken mukavedeki sürelerinin de otomatikmandevamlı olarak yenileneceğini öngörmüşlerdir. Bu arada zaman zaman kiramukavelelerini sona erdiren hükümler de konulmuştur. Örneğin; 6570 sayılıKanunun muvakkat 2 nci maddesine o kanunun yürürlüğe girmesinden altı ay sonrabazı kira mukavelelerinin sona ereceğine dair hükümler konduğu görülmektedir.

3151 sayılı Kanunla da altı ay sonra sona ereceği belirtilen kiramukaveleleri esas itibariyle tarafların serbest irade ve rızalarıyla tesbitettikleri sözleşme süreleri olmayıp önceki kanunların otomatikman uzattıklarısürelerdir.

Ayrıca kanun, rayiç ve emsal bedel üzerinden kirasını sürdürmekisteyen kiracıya tercih hakkı vermekte ve rayiçten yüksek kira bedeliistenmesine karşı da mahkemeye başvurmak imkanını tanımaktadır.

Bu nedenlerle müktesep hakkın ihlâlinden bahisle kanunun Anayasayaaykırılığı iddiasının kabul edilmemesi de yerindedir. Bu ek gerekçeyle çoğunlukkararına katılıyorum.