Anasayasa Mahkemesi - Norm Denetimi - E.1986/8, K.1986/17 Sayılı Karar - 03/07/1986

ANAYASAMAHKEMESİ KARARI

Esas Sayısı : 1986/8

Karar Sayısı : 1986/17

Karar Günü : 3.7.1986

R.G. Tarih-Sayı :10.12.1986-19307

İTİRAZ YOLUNA BAŞVURAN . İstanbul Yedinci Sulh Hukuk Mahkemesi

İTİRAZIN KONUSU : 15.1.1985 günlü, 3151 sayılı "18.5.1955Tarihli ve 6570 Sayılı Gayrımenkul Kiraları Hakkında Kanuna Bir Geçici MaddeEklenmesine Dair Kanun" un Anayasanın 10. maddesine aykırılığı nedeniyleiptaline karar verilmesi istemidir.

I- OLAY :

Mülkiyeti İstanbul-Büyükşehir Belediyesine ait olan ve 10.4.1967tarihinden beri aynı kişide kirada bulunan İstanbul-Unkapanı yeraltıgeçidindeki dükkanın kirasının Belediyece, 3151 sayılı Yasaya dayanılarak1.8.1985 tarihinden geçerli olarak 8500 liradan 60.000 liraya yükseltilmesiüzerine, İstanbul Yedinci Sulh Hukuk Hakimliğince açılan kira tespit davasında,davacının ileri sürdüğü Anayasaya aykırılık savının ciddi olduğu kanısına varanMahkeme, Anayasa Mahkemesine başvurulmasına karar vermiştir.

III- YASA METİNLERİ :

A- İptali İstenen Yasa Kuralı :

"MADDE 1.- 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanunaaşağıdaki geçici madde eklenmiştir.

GEÇİCİ MADDE- Belediyeler ve Özel İdareler ile Beden TerbiyesiGenel Müdürlüğü adına kayıtlı veya bunların kamu kuruluşları veya kamu yararınaçalışan derneklerle müştereken sahip bulundukları gayrimenkullere (vasiyetedilenler dahil) ilişkin kira sözleşmeleri bu Kanunun yürürlük tarihindenitibaren altı ay sonra sona erer.

Bu süre içinde yukarıdaki kurumlar ve bunların kira işlerini yürüteniştiraklerince rayiç ve emsal bedele uygun olarak yeni kira bedeli ve şartlartespit edilerek kiracıya tebliğ edilir. Eski kiracının birinci fıkradabelirtilen altı ayı takip eden 30 gün içinde yeni kira bedeli ve şartlarüzerinde kira mukavelesi yapmaya hakkı vardır.

Tebliğ edilen yeni bedele ve şartlara kiracılarca sulh hukukmahkemeleri nezdinde itiraz olunabilir. Otuz günlük süre içinde itiraz verüçhan hakkı kullanmayan ve gayrimenkulü tahliye etmeyenlerin tahliyeleri icramemurluğundan istenir.

İtiraz süsesi içinde, belirlenen kira bedeline karşı sulh hukukmahkemesine itiraz vaki olduğunda kiracı, dava sonuna kadar kurum vekuruluşlarca tespit edilen kirayı aylık olarak öder ve tahliye edilmez. Sulhhukuk mahkemesince rayiç ve emsale uygun olarak kira bedeli tespit olunur.Mahkeme kararına göre kiracı lehine fark olduğu takdirde bu miktar ilerikiaylık kiralara mahsup edilir.

Görülecek davalarda ilk ve eski kiranın toptan eşya fiyatlarındakiartış yüzdeleri bu tespitlerde nazara alınmaz. Mahkeme tespitte bilirkişiolarak resmi dairelerce bildirilen teknik elemanlardan Ticaret Odasıtemsilcisinden ve bir de hukukçudan olmak üzere üç kişilik heyeti resen seçer.

Mahkeme kararının kesinleşmesinden başlayarak otuz gün içindemahkemece tespit edilen kira bedeline göre kiracının yeni kira sözleşmesiyapmaya hakkı vardır. Bu süre içinde sözleşmeyi yapmayan ve biriken kirafarklarını ödemeyen kiracının tahliyesi icra memurluğundan istenir.

MADDE 2.- Bu Kanun yayımlanmasını takip eden aybaşında yürürlüğegirer.

MADDE 3.- Bu Kanun hükümlerini Bakanlar Kurulu yürütür."

B-Dayanılan Anayasa Kuralı :

"MADDE 10.- Herkes, dil, ırk, renk, cinsiyet, siyasi düşünce,felsefi inanç, din, mezhep ve benzeri sebeplerle ayırım gözetilmeksizin kanunönünde eşittir.

Hiçbir kişiye, aileye, zümreye veya sınıfa imtiyaz tanınamaz.

Devlet organları ve idare makamları bütün işlemlerinde kanunönünde eşitlik ilkesine uygun olarak hareket etmek zorundadırlar."

IV- İLK İNCELEME :

Anayasa Mahkemesi İçtüzüğünün 15. maddesi uyarınca H.Semih ÖZMERT,Orhan ONAR, Necdet DARICIOĞLU, Yekta Güngör ÖZDEN, Muammer TURAN, MehmetÇINARLI, Selahattin METİN, Servet TÜZÜN, Mahmut C.CUHRUK, Mustafa ŞAHİN veAdnan KÜKNER'in katılmalarıyla 6.3.1986 gününde yapılan ilk incelemetoplantısında dosyada eksiklik bulunmadığı saptandıktan sonra aşağıdabelirlenen sorun üzerinde durulmuştur :

15.1.1985 günlü, 3151 sayılı Yasa uyarınca kira tesbit davasıaçılmasını gerektiren olay, kiralayan durumundaki Belediye ile kiracı gerçekkişi arasındaki uyuşmazlıktan kaynaklanmaktadır.

İtiraz yoluna başvuran Mahkemede bakılmakta olan davanın niteliğive tarafları gözönünde tutulduğu takdirde; Özel İdareler ile Beden TerbiyesiGenel Müdürlüğü adına kayıtlı veya bunların kamu kuruluşları veya kamu yararınaçalışan derneklerle müştereken sahip bulundukları gayrimenkullere ilişkinherhangi bir uyuşmazlığın mevcut olmadığı görülmektedir.

Açıklanan nedenlerle işin esasının belediyelerle sınırlı olarakincelenmesine Muammer TURAN, Mehmet ÇINARLI ve Mustafa ŞAHİN'in (sınırlamaya gerekbulunmadığı) yolundaki karşıoyları ve oyçokluğuyla karar verilmiştir.

V- ESASIN İNCELENMESİ :

İşin esasına ilişkin rapor, başvuru kararı ve ekleri, Anayasayaaykırılığı ileri sürülen yasa itiraza dayanak yapılan Anayasa maddesi, bunlarlailgili gerekçeler ve öbür yasama belgeleri okunduktan sonra işin gereğigörüşülüp düşünüldü :

A- İncelenen Konular

İnceleme sırasında öncelikle aşağıdaki konular üzerindedurulmasına gerek görülmüştür:

1. Taşınmaz Mal Kiraları Konusu

Başkasına ait bir maldan bir bedel karşılığında yararlanma esasınadayanan kira sözleşmesi, tarafların serbest iradeleriyle oluşur ve her ikitaraf için borç doğurur. Bu nedenle genel olarak, özel hukuk kurallarına göredüzenlenmesi gerekir. Ancak, uygulamada, taşınmaz mallara ilişkin kira konusununtaşıdığı özellik ve önem nedeniyle Borçlar Yasası'nın öngördüğü iradeserbestisi esasının taşınmaz mallar yönünden yeterli olmadığı gözlenmiştir.Özellikle konut üretiminin artan nüfusun ihtiyaçlarını karşılayamaması veyüksek enflasyon nedeniyle kiraların hızla yükselmesi, toplumun büyük birbölümünü oluşturan kiracıların çok güç durumlara düşmelerine neden olmuştur.Toplumda ev sahibi-kiracı ilişkisinden doğan sürtüşmelerin giderilebilmesi, evsahibine göre ekonomik açıdan daha zayıf durumdaki kiracıların korunması,toplum huzuru ve güvenliği gibi nedenlerle Devletin, taşınmaz mal kirasıkonusunu Borçlar Yasası yanında, tarafların irade ve mülkiyet hakkını kullanmaözgürlüklerini sınırlayıcı ve emredici kurallarla düzenlemesi zorunluluğuortaya çıkmıştır.

Türk taşınmaz mal kirası hukukunda, kira bedellerinin 1939 yılırayiç kirası üzerinden dondurulması ilkesini getiren 3780 sayılı Milli KorunmaYasası ve bu yasada yapılan değişiklikler ve daha sonra 6570 sayılı GayrimenkulKiraları Hakkındaki Yasa ve bu Yasanın, kiraları 1939 ve 1953 yıllarına göredonduran 2. ve 3. maddelerinin Anayasa Mahkemesince iptali üzerine ortaya çıkanboşluğun yargı organlarının kararıyla doldurulması, kiracıyla-kiralayanınçıkarları arasında bir denge kurulmaya çalışılması yönündeki çabalarınsonuçlarıdır.

Türk hukukunda, Yasama tasarrufları ve mahkemelerin yerleşikiçtihatlarının, kira bedelini, sözleşme süresini, sözleşmenin feshini,kiracının taşınmazdan çıkarılması koşullarını emredici kurallarla düzenlediği;öteyandan sözleşmenin yapılmasında serbest irade ilkesinin korunduğugözlenmektedir. Böylece, taşınmaz mal kirası konusu, özel hukuk ilişkisiyanında ve belki de daha ağırlıklı olarak kamu hukuku kapsamı içerisindedüzenlenmektedir. 3151 sayılı Yasanın da, bu kapsam ve anlayış içerisinde,belediyeler ve özel idareler ile Beden Terbiyesi Genel müdürlüğü adına kayıtlıveya bunların kamu kuruluşları veya kamu yararına çalışan derneklerlemüştereken sahip bulundukları taşınmazlara ilişkin kira sözleşmeleri hakkında 2912sayılı Yasaya koşut hükümler getirdiği ve bu kurumlara ait taşınmaz kiralarınıngünün emsal ve rayiç bedelleri düzeyine getirilmesini amaçladığıanlaşılmaktadır.

2. Kamu İdarelerinin Özel Taşınmazları

Kamu tüzelkişilerine ait taşınmazların bir bölümü doğrudan kamuhizmetine ve kamunun yararlanmasına özgülendiği halde (kamu emlâki); bir bölümükamu hizmetine ayrılmadan gelir getirmek amacıyla kullanılabilmektedir (özelemlâk). Özel emlâk, kamu idaresinin, kamu hizmetine doğrudan özgülemediği,üzerinde işletme, kiraya verme ve satma gibi yetkilere sahip bulunduğutaşınmazlardır. Bunlar, kamu idarelerinin gelir kaynaklarından birinioluştururlar. Özellikle yerel idarelerin giderlerinin önemli bir bölümünün karşılanmasıbu tür emlâktan elde edilen gelirlere bağlıdır.

Kamu emlâkının, kamu hukuku ilişkisi içersinde ve idare hukukukurallarına göre yönetilmesine karşın, kamu özel emlâkı üçüncü kişiler yönündenözel hukuka tabidir. Ancak, kamu idaresiyle onun özel taşınmazı arasındakibağlantı, özel hukuktaki bir malikle - taşınmaz arasındaki mülkiyetilişkisinden bir hayli farklıdır. Özel hukukta malik, malına istediği gibitasarruf edebilmede, onu dilediği fiyatla dilediğine satmada ya da kiralamadave maldan elde ettiği geliri istediği gibi harcamada özgür olmasına karşın;kamu idaresi , sahip olduğu özel emlâk üzerinde tasarrufta bulunurken, birtakım kurallara uymak durumundadır (Muhasebei Umumiye Yasasına, Devlet İhaleYasasına, Sayıştay denetimine tabi olması gibi); bu taşınmazları dilediklerinedilediğifiyatla devredemez, daha önemlisi bu yerlerden sağlanan geliri, gördüğü kamuhizmetine ayırmak zorundadır. Böylece özel emlâk, idarenin üçüncü kişilerleolan ilişkilerinde (alım, satım, kira gibi konularda) özel hukuk kurallarınatabi ise de, kamusal bir sorumlulukla ve kamu hukukunun belirlediği usule görekullanılır. Bu yerlerden elde edilecek gelirin, kamu idaresinin yapmaklayükümlü olduğu hizmette harcanması, bu taşınmazların kamu hizmetine dolaylıolarak özgülenmesi (dolaylı özgülenme) anlamındadır.

B- İtiraz Konusu kuralın Anayasa'ya Aykırılığı Sorunu :

1. Anayasa'nın 2. Maddesi Yönünden İnceleme :

Türkiye Cumhuriyeti Anayasası, 2. maddesinde "hukuk Devletiolmayı" Cumhuriyetin nitelikleri arasında saymıştır.

Anayasa Mahkemesinin çeşitli kararlarında belirtildiği üzere"...(Hukuk devletinin temel unsuru bütün devlet faaliyetinin hukukkurallarına uygun olmasıdır.) hukuk devleti, insan haklarına saygı gösteren vebu hakları koruyucu, adil bir hukuk düzenini kuran ve bunu devam ettirmeyekendini zorunlu sayan ve bütün faaliyetlerinde hukuka ve Anayasa'ya uyan birdevlet olmak gerekir. Hukuk devletinde kanun koyucu da dahil olmak üzeredevletin bütün organları üstünde hukukun mutlak bir hakimiyeti haiz olması,kanun koyucunun yasama faaliyetlerinde kendisini herzaman Anayasa ve hukukunüstün kuralları ile bağlı tutması lâzımdır. Zira kanunun da üstünde KanunKoyucunun bozamıyacağı temel hukuk prensipleri ve Anayasa vardır..."(11.10.1963 günlü, E:1963/124, K: 1963/243 sayılı karar, AMKD. Cilt:1,sayfa:429).

Devlet faaliyetlerinin hukuk kurallarına uygun olması, kazanılmışhaklara saygı duyulmasını gerektirir. Ancak, kazanılmış bir haktan sözedilebilmesi için bu hakkın ya da borcun yeni yasadan önce yürürlükte olankurallara göre bütün sonuçlarıyla fiilen elde edilmiş olması gerekir.

3151 sayılı Yasa, Belediyeler... ile kiracılar arasındaki mevcutsözleşmenin, Yasanın yayımlandığı tarihten itibaren 6 ay sonra kendiliğindensona ermesini, eski kiracıların, belediyelerce rayiç ve emsal bedele uygunolarak belirlenecek yeni kira bedeli ve koşulları üzerinden 6 ayı takip eden 30gün içersinde sözleşme yapmaya yetkili olmalarını, kiracıların yeni bedele vekoşullara mahkemeler nezdinde itiraz edebilmelerini öngörmektedir.

Borçlar Yasasının 248. maddesine göre, "Adi kira, bir akittirki kiralayan, onunla kiracıya ücret mukabilinde bir şeyin kullanılmasını terketmeyi iltizam eder." Bu hüküm uyarınca, âdi kirada, kiralayan, bir şeyinkullanılmasını bir süre için kiracıya terk etmeyi üstlenmekte, buna karşılıkkiracı da bir bedel ödemeyi yüklenmektedir. Görüldüğü üzere kira sözleşmesininyapıldığı anda, sözleşmeden doğan ileriye dönük borçlandırıcı yüküm getirenhaklar henüz fiilen elde edilmiş değildir. Taraflar, sadece sözleşme döneminikapsayan süre içinborç yüklenmiş olmaktadırlar. Nitekim, kira sözleşmesininkiracıya, göreli bir hak sağlaması (örneğin, kiralayanın, sözleşmenin kendisineyüklediği teslim borcunu yerine getirmiyerek kiralananı başka bir sözleşmeyleüçüncü kişiye teslim etmesi durumunda, ilk sözleşme sahibinin, kiralananınkendisine teslim edilmesini isteyememesi; Borçlar Yasasının 254. maddesindedüzenlenen "satım ile kiranın infisahı" kuralı); öteyandan kirasözleşmelerinin doğumu için süreli olma zorunluluğu olmaması, süresiz ya da8.9.1983 günlü, 2886 sayılı Yasaya tabi kuruluşlarda on yılı aşmayacak biçimde;bu yasayla bağlı olmayanlarda daha uzun süreli kira sözleşmelerinin yapıldığıanda sözleşme süresinin sonuna kadar tüm sonuçlarıyla kazanılmış bir hakkınbulunduğu savına yer vermez.Taşınmazın satışı ya da kiracının kira bedelleriniödememesi gibi durumların mülk sahibine, sözleşme süresi dolmadan kiralananıntahliyesini istemek hakkını vermesi bu görüşü doğrulamakktadır.

Öteyandan, 3151 sayılı Yasanın, kamu hukukuna ilişkin ve emredicinitelikte olması, öngördüğü genel ve objektif düzenlemenin farklı hukuksaldurumlar yaratmaması için her yerde aynı zamanda uygulanmasını, eski yasazamanında başlamış olan hukuksal ilişkilerin yeni yasaya göre devamını vesonuçlandırılmasını gereklikılar. Aksi halde, 3151 sayılı Yasanın, yayımınıtakip eden aybaşında yürürlüğe girmesine karşın, çeşitli yıllara uzanabilenkira sözleşmeleri nedeniyle, farklı uygulamalar yıllar boyu devam eder vesözleşmesi henüz sona ermemiş olan kiralar yönünden yasahükmünü yürütemez. Buda, emredici yasa kuralının, herkes için ve herkese aynı zamanda objektifhukuksal durumlar yaratması ilkesine uygun düşmez.

Açıklanan nedenlerle 3151 sayılı Yasa kuralı, Anayasa'nın 2.maddesindeki hukuk devleti ilkesine aykırı görülmemiştir.

2. Anayasa'nın 10. Maddesi Yönünden İnceleme :

İtiraz yoluna başvuran mahkeme, itiraz konusu Yasanın,taşınmazların kiraya verilmesinde aynı hukuksal durumda bulunması gerekenbelediyeler, özel idareler vb. kurumlar ile kiralayan durumunda bulunan gerçekkişiler arasında ayırım yapılmasına olanak tanıması nedeniyle eşitlik ilkesineaykırı düştüğünü ileri sürmektedir.

Anayasamız, hukuksal durumu aynı olanların aynı kurallara bağlıtutulacağını, ayrı durumda olanların ise ayrı kurallara bağlı tutulmasınınAnayasa'ya aykırılık oluşturmayacağını kabul etmiştir. Anayasa Mahkemesi'ninkimi kararlarında açıklandığı gibi, yasa karşısında eşitlik, herkesin heryönden aynı kurallara bağlı tutulması değildir.l Kiraya verenler durumunda daolsalar, haklı nedenlerin varlığında kamu tüzelkişileri ile gerçek kişilerinayrı kurallara bağlı tutulmaları eşitlik ilkesine aykırı düşmez.

3151 sayılı Yasa'nın genel gerekçesinde "... Belediyeler veözel idarelere ait gayrimenkullerin kira bedelleri emsâllerine göre günümüzrayiçlerinin çok altında olup işletme ve amortisman masraflarını dahikarşılayamaz durumda sembolik bedellerle kirada bulunmaktadır..."(T.B.M.M. Tutanak Dergisi, 53. Birleşim, Dönem: 17, Cilt: 12, Yasama Yılı 2, S.Sayısı:212) denilmektedir.

Bu durumun,söz konusu düşük kira gelirlerinin özgülendiği kamuhizmetlerini olumsuz yönde etkilemesi doğaldır.

Yasa Koyucunun, 3151 sayılı Yasayla, Belediye ve Özel İdareler ileBeden Terbiyesi Genel Müdürlüğü adına kayıtlı kirada bulunan taşınmazların,paranın sürekli değer kaybetmesi nedeniyle sembolik hale gelen kiralarını, birdefa için rayiç ve emsal bedellerine yükseltmeyi amaçladığı anlaşılmaktadır.

Daha önce açıklandığı üzere, kamu tüzelkişileri kiraya verdikleriözel emlâkları dolayısıyla üçüncü kişilerle özel hukuk ilişkisi içinde iselerde, özel emlâkla kamu tüzelkişisi arasında sorumluluk, yönetim ve tasarrufbiçimi yönünden kamu hukuku ilişkisinin bulunması, bu emlâktan elde edilengelirin kamu hizmetine ayrılması (kamu hizmetine dolaylı özgüleme), özelemlâkını kiraya veren kamu tüzelkişileriyle, kiralayan durumundaki gerçekkişilerin ayrı hukuksal işleme tabi tutulmasını haklı kılar. Kaldıki özelkişilere ait olup eskiden kiraya verilen taşınmazların kira bedelleri, emsalkira ve rayicin altında kalmasınakarşın, gerek yasada öngörülen daha çok gerçekkişilerin yararlanabileceği tahliye koşulları, gerek özel baskılar nedeniyleçoğunlukla mahkemelerin belirlediği oranların üzerinde artış göstermiştir.Halbuki, kamu tüzelkişilerine ait kiraların, kiracılarının hemen hemen değişmezhale gelmesi, yıllık artışların mahkemelerce belirlenen oranları geçememesinedenleriyle gerçek kişilerin emsal yerlerden elde ettikleri kiradan daha düşükdüzeyde kaldığı gözlenmiştir.

Böylece, sahip oldukları taşınmazları kiraya veren kamutüzelkişileri ile gerçek kişiler ayrı hukuksal durum içinde bulunduklarından3151 sayılı Yasayla Belediyeler yönünden ayrı düzenleme getirilmesinde ve eskikiraların emsallere göre rayiç bedele yükseltilmesi için kiracılarıyla yenidensözleşme yapmalarına olanak tanınmasında, Anayasa'nın yasa önande eşitlikilkesine aykırı bir yön bulunmamaktadır. Belirtilen nedenlerle itirazreddedilmelidir.

Orhan ONAR, Necdet DARICIOĞLU, Yekta Güngör ÖZDEN, Selahattin METİNve Adnan KÜKNER yukarıdaki görüşlere katılmamışlardır.

VI- SONUÇ :

İlk incelemede alınan sınırlandırma kararı uyarınca Belediyeleryönünden incelenen;

15.1.1985 günlü, 3151 sayılı (18.5.1955 Tarihli ve 6570 SayılıGayrımenkul Kiraları Hakkında Kanuna Bir Geçici Madde Eklenmesine DairKanun)un, Anayasa'ya aykırı olmadığına ve iptal isteminin reddine, Orhan ONAR,Necdet DARICIOĞLU, Yekta Güngör ÖZDEN, Selahattin METİN ve Adnan KÜKNER'İNkarşıoyları ve oyçokluğuyla,

3.7.1986 gününde karar verildi.

KARŞIOYYAZISI

Esas Sayısı : 1986/8

Karar Sayısı : 1986/17

Karar Günü : 3.7.1986

4.2.1986 günlü İlk İnceleme Toplantısı'nda alınan karar uyarıncabelediyelerle sınırlı olarak Anayasaya uygunluk denetimine tâbi tutulan15.1.1985 günlü, 3151 sayılı Yasa; 11.10.1983 günlü, 2912 sayılı Yasaparalelinde oluşturulan, anlam ve amacı itibariyle, bu Yasayı tamamlayan bir ekyasa niteliğindedir. Daha açık bir anlatımla, "18.5.1955 Tarihli ve 6570Sayılı Gayrımenkul Kiraları Hakkında Kanuna Bir Geçici Madde Eklenmesine DairKanun" adını taşıyan itiraz konusu Yasa, aynı adı taşıyan 11.10.1983 günlü,2912 sayılı Yasa kapsamı dışında bırakılan "Belediyeler ve Özel İdarelerile Beden Terbiyesi Genel Müdürlüğü adına kayıtlı veya bunların kamukuruluşları veya kamuyararına çalışan derneklerle müştereken sahip bulunduklarıgayrımenkullere (vasiyet edilenler dahil) ilişkin kira sözleşmeleri" ileilgili aynı doğrultudaki düzenlemeleri içermektedir.

Borçlar Kanunu'nun 19. maddesi ile tanınan sözleşme hürriyetinedayanılarak yapılmış, konusu, süresi ve koşulları, yasal sınırlar içindetarafların özgür iradeleri ile karşılıklı olarak serbestçe saptanmış kirasözleşmeleri, içerikleri bakımından; kiralayana ve kiracıya birtakım haklartanıyan ve borçlar yükleyen, belirledikleri süre içinde, Devletin ve yasalarınkoruması altında hukuksal geçerliliklerini sürdürmeleri gereken belgelerdir. Bunedenle, öngördükleri süre ile sınırlı olarak, sözleşmenin gereklerinetaraflarca bihakkın uyulması, dolayısıyle sözleşmeden doğan haklarakarşılıklıolarak saygı gösterilmesi ve yükümlülüklerin geciktirilmeksizin yerine getirilmesizorunludur. Bu zorunluluk, meşrû hukuk düzeninin himayesi altındaki haklarınsözleşmenin tarafları ya da üçüncü kişiler tarafından ihlâl edilmesi halindekuşkusuz bu düzenin öngördüğü yaptırımların uygulanmasını gerektirecektir. Halböyle olduğuna göre, Devletin de, tarafların sözleşmelerden kaynaklananhaklarına saygılı olması ve bu hakları koruması özellikle hukuk devleti olmanınvazgeçilmez gereğidir. Bu açıdanbakıldığında, itiraz konusu Yasa'nın 1. maddesiile 6570 sayılı Gayrımenkul Kiraları Hakkında Kanun'a eklenen ve içerdiğihükümler bakımından, kiracının; kira sözleşmesinde belirlenen süre içinde ve busözleşme ile saptanan kira bedeli karşılığında, kiralanan taşınmazı kullanmakve ondan sözleşme koşullarına uygun biçimde yararlanmak hakkına sözleşme süresidolmadan son veren; belediyeler adına kayıtlı taşınmazlara ilişkin kirasözleşmelerini günü gelmeden ortadan kaldıran ve taşınmazı kiralayanbelediyenin, rayiç ve emsal bedele uygun olarak yeni kira bedeli ve şartlarınıkendiliğinden saptamasına olanak tanıyan; itiraz süresi içinde, kira bedelinekarşı Sulh Hukuk Mahkemesine yapılan başvurularla ilgili davalarda ilk ve eskikira ile toptan eşya fiyatlarındaki artış yüzdelerinin nazarı itibaraalınmasını kesinlikle engelleyen Geçici Maddenin, yasalarla korunması veDevletin güvencesi altında bulundurulması gereken hakların ihlâline, bununsonucu olarak hukuki istikrarın bozulmasına neden olması bakımındanöncelikle"hukuk devleti" ilkesini zedelemekte olduğu gözlenmektedir. Budoğrultudaki düzenlemenin; Anayasanın 2. maddesiyle ve Anayasa Mahkemesinin,insan haklarına saygı gösteren, bu hakları koruyucu adil bir hukuk düzeni kuranve bunu devam ettirmeklekendini zorunlu sayan ve bütün faaliyetlerinde hukukave Anayasaya uyan Devlet tanımıyla uyum içinde bulunduğu rahatlıkla söylenemez.

Ayrıca ekonomik koşullar da gözetilerek, tarafların özgüriradeleriyle oluşturulan kira sözleşmelerine, sözleşme süresi içinde, Devletçe,doğrudan doğruya kiralayan belediyelerin çıkarları yönünden ve onların yararınamüdahale edilerek; yürürlükteki mevzuat hükümleri çerçevesinde gerçekleştirilenkira sözleşmelerinin kiracılara sağladığı haklar ve yetkiler gözardı edilmeksuretiyle bunların, kira bedeli ve koşulları yönünden, kiralayan belediyelercetek taraflı olarak empoze edilen yeni bir sözleşme yapmak zorunda bırakılması,hukuk devleti ilkesi yanında, yine Anayasanın 2. maddesinde Cumhuriyetinnitelikleri arasında sayılan"sosyal devlet" ilkesiyle de bağdaşmayanbir düzenlemeyi sergilemektedir.

Öte yandan, belediyelerin sahip bulundukları özel emlak ile gerçekkişilerin mâlik oldukları taşınmazlar ve 2912 ile 3151 sayılı Yasalarda yeralmayan kurum ve kuruluşlara ait özel emlak arasında, hukuki açıdan, esastaherhangi bir fark gözetilmediği halde, 3151 sayılı Yasa ile, belediyelere aitözel emlâke ilişkin kira sözleşmeleri için farklı düzenlemeler getirilmiş,ezcümle, anılan kira sözleşmelerinin, yürürlük sürelerine bakılmaksızın,Yasanın yürürlüğe girdiği 1.2.1985 tarihinden altı ay sonra, 1.8.1985 tarihindekendiliğinden sona ermesi; yeni kira bedeli ve kira koşullarının kiralayantarafından tek taraflı olarak tesbit ve kiracıya tebliğ edilmesi; bunları kabuletmediği takdirde kiracının taşınmazı tahliye etmesi; yeni kira bedeline karşıaçılan davalarda, mahkemelerin, eski kira bedellerini ve toptan eşyafiyatlarındaki artış oranlarını nazarı itibara almaları öngörülmüştür.

Bu durumda, aynı statü içinde bulunmalarına ve aynı hukuki rejimetâbi olmalarına rağmen, gerçek kişiler ve 2912 ve 3151 sayılı Yasaların kapsamıdışında bırakılan kurum ve kuruluşlar ile belediyelerin sahip bulunduklarıtaşınmazlar arasında kira sözleşmelerine ilişkin düzenlemeler yönünden önemliölçüdeayrılık yaratılmış; ikinci kategoriye giren kira sözleşmeleri, 6570sayılı Yasanın benimsediği sistem dışında özel bir rejime bağlanarak gerçekkişilerin ve birinci kategoride yer alan öteki grupların mağduriyetine yol açanve eşitlik kuralına belirgin biçimde aykırı düşen geçici bir sistemoluşturulmuştur.

Bu olgu, 3151 sayılı Yasa ile 6570 sayılı Yasaya eklenen GeçiciMadde'nin değişik uygulamalara neden olan bahis konusu içeriğinin Anayasanın10. maddesinde yer alan "kanun önünde eşitlik" ilkesine aykırılığınıaçıkça ortaya koymaktadır.

Anayasanın, aynı maddi ve hukuki durumda bulunanlar hakkındafarklı işlem yapılamıyacağını; haklarda ve yükümlülüklerde aynı ölçü veölçütlerin uygulanması gerektiğini ilke olarak benimseyen 10. maddesinin hiçbirkişiye, aileye, zümreye veya sınıfa imtiyaz tanınamıyacağına ilişkin kuralınında inceleme konusu hükümlerle bağdaşmakta olduğu söylenemez. Gerçekten, 6570sayılı Yasa ile tüm taşınmaz mâlikleri için konulmuş bulunan sınırlı artışilkesinin geçici de olsa belediyeler lehine değiştirilmesi, açıklanannedenlerle, kira mevzuatında "imtiyazlı mâlikler" statüsünü ihdasetmiş olmaktadır.

İtiraz konusu Yasanın Anayasaya aykırı olmadığına ve iptalisteminin reddine ilişkin olarak Yüce Kurulca oyçokluğu ile verilen karara bunedenlerle katılmamaktayız.

KARŞIOYGEREKÇEM

Esas Sayısı : 1986/8

Karar Sayısı : 1986/17

Esas 1986/3 sayılı dosya konusu karar için açıkladığım karşıoygerekçemi bu karar için de yineliyorum.

EKGEREKÇE

Esas Sayısı : 1986/8

Karar Sayısı : 1986/17

Karar Günü : 3.7.1986

İnceleme konusu 15.1.1985 günlü ve 3151 sayılı Kanunun müktesephakları ihlâl ettiği ileri sürülüyor.

Müktesep haktan söz edildiği hallerde bu kanun üzerinde önemledurmak ve dikkatle düşünmek gerekmektedir. Nitekim Sayın Ord. Prof. Dr. SıddıkSami ONAR, "İdare Hukukukun Umumi Esasları" adlı kitabının üçüncübasısında, müktesep hak mefhumu hakkındaki yerli ve yabancı birçok müellefingörüşlerini de özetledikten sonra kitabının 482 nci sahifesinde:"Görülüyor ki pek çok kullandığımız müktesep hak tabiri hukukun en müphem,karanlık ve tatbik sahası yok denecek kadar mahdut bir mefhumdur ve umumihukuki durumlarda hiç bir zaman bahis mevzuu olamaz" demektedir.

Esas itibariyle eşit şahıslar arasında, mukavele serbestisi veirade muhteviyetine dayanan Borçlar Kanunu bile, 252, 254, 261 ve 264 üncümaddelerinde belirtildiği gibi, "mucibi aktin icrasını tahammül edilmezbir hale getiren sebebler hudusunda", "satış halinde","müstecirin iflâsı"nda, v.s.de sözleşme süresinin dolmasından öncemukavelenin feshedilebileceğini kabul etmektedir.

Kaldı ki, özel hukuk alanına giren Borçlar Kanunu, 1940 yılındanitibaren çıkarılan ve kamu hukuku özelliklerini taşıyan 3780, 3954, 4180, 4648,5020. 6084, 6570 ve 2912 sayılı Kanunlarla zımnen değiştirilmiştir. Bukanunlar, kira bedellerini sınırlarken mukaveledeki sürelerinin de otomatikmandevamlı olarak yenileneceğini öngörmüşlerdir. Bu arada zaman zaman kiramukavelelerini sona erdiren hükümler de konulmuştur. Örneğin; 6570 sayılıKanunun muvakkat 2 nci maddesine o kanunun yürürlüğe girmesinden altı ay sonrabazı kira mukavelelerinin sona ereceğine dair hükümlerkonduğu görülmektedir.

3151 sayılı Kanunla da altı ay sonra sona ereceği belirtilen kiramukaveleleri esas itibariyle tarafların serbest irade ve rızalarıyla tesbitettikleri sözleşme süreleri olmayıp önceki kanunların otomatikman uzattıklarısürelerdir.

Ayrıca kanun, rayiç ve emsal bedel üzerinden kirasını sürdürmekisteyen kiracıya tercih hakkı vermekte ve rayiçten yüksek kira bedeliistenmesine karşı da mahkemeye başvurmak imkanını tanımaktadır.

Bu nedenlerle müktesep hakkın ihlâlinden bahisle kanunun Anayasayaaykırılığı iddiasının kabul edilmemesi de yerindedir. Bu ek gerekçeyle çoğunlukkararına katılıyorum.