Anasayasa Mahkemesi - Norm Denetimi - E.1986/9, K.1986/18 Sayılı Karar - 03/07/1986

ANAYASAMAHKEMESİ KARARI

Esas sayısı : 1986/9

Karar sayısı : 1986/18

Karar günü : 3.7.1986

R.G. Tarih-Sayı :10.12.1986-19307

İTİRAZ YOLUNA BAŞVURAN : İstanbul Yedinci Sulh Hukuk Mahkemesi.

İTİRAZIN KONUSU : 15.1.1985 günlü, 3151 sayılı "18.5.1955 Tarihlive 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanuna Bir Geçici MaddeEklenmesine Dair Kanun"un Anayasanın 10. Maddesine aykırılığı nedeniyleiptaline karar verilmesi istemidir.

I- OLAY:

Mülkiyeti İstanbul Büyükşehir Belediyesine ait olan İstanbul-Aksarayyer altı geçidindeki dükkan kirasının Belediyece, 3151 sayılı Yasayadayanılarak 1.8.1985 tarihinden geçerli olarak 2.000.000 TL yükseltilmesiüzerine, İstanbul Yedinci Sulh Hukuk Hakimliğine açılan kira tespit davasında,davacının ileri sürdüğü Anayasaya aykırılık savının ciddi olduğu kanısına varanMahkeme, Anayasa Mahkemesine başvurulmasına karar vermiştir.

III- YASA METİNLERİ:

" MADDE 1.- 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanunaaşağıdaki geçici madde eklenmiştir.

GEÇİCİ MADDE- Belediyeler ve Özel İdareler ile Beden TerbiyesiGenel Müdürlüğü adına kayıtlı veya bunların kamu kuruluşları veya kamu yararınaçalışan derneklerle müştereken sahip bulundukları gayrimenkullere (vasiyetedilenler dahil) ilişkin kira sözleşmeleri bu Kanunun yürürlük tarihindenitibaren altı ay sonra sona erer.

Bu süre içinde yukarıdaki kurumlar ve bunların kira işleriniyürüten iştiraklerince rayiç ve emsal bedele uygun olarak yeni kira bedeli veşartlar tespit edilerek kiracıya tebliğ edilir. Eski kiracının birinci fıkradabelirtilen altı ayı takip eden 30 gün içinde yeni kira bedeli ve şartlarüzerindekira mukavelesi yapmaya hakkı vardır.

Teklif edilen yeni bedele ve şartlara kiracılarca sulh hukukmahkemeleri nezdinde itiraz olunabilir. Otuz günlük süre içinde itiraz verüçhan hakkını kullanmayan ve gayrimenkulü tahliye etmeyenlerin tahliyeleriicra memurluğundan istenir.

İtiraz süresi içinde, belirlenen kira bedeline karşı sulh hukukmahkemesine itiraz vaki olduğunda kiracı, dava sonuna kadar kurum vekuruluşlarca tesbit edilen kirayı aylık olarak öder ve tahliye edilemez. Sulhhukuk mahkemesince rayiç ve emsale uygun olarak kira bedeli tesbit olunur.Mahkeme kararına göre kiracı lehine fark olduğu takdirde bu miktar ilerikiaylık kiralara mahsup edilir.

Görülecek davalarda ilk ve eski kiranın toptan eşya fiyatlarındaartış yüzdeleri bu tespitlerde nazar alınmaz. Mahkeme tespitte bilirkişi olarakresmî dairelerce bildirilen teknik elemanlardan, Ticaret Odası temsilcisindenve bir de hukukçudan olmak üzere üç kişilik heyeti resen seçer.

Mahkeme kararının kesinleşmesinden başlayarak otuz gün içindemahkemece tesbit edilen kira bedeline göre kiracının yeni kira sözleşmesiyapmaya hakkı vardır. Bu süre içinde sözleşmeyi yapmayan ve biriken kirafarklarını ödemeyen kiracının tahliyesi icra memurluğundan istenir.

Bu davalar ivedilikle görülür.

MADDE 2.- Bu Kanun yayımlanmasını takip eden aybaşında yürürlüğegirer.

MADDE 3.- Bu Kanun hükümlerini Bakanlar Kurulu yürütür."

B- Dayanılan Anayasa Kuralı:

"MADDE 10.- Herkes, dil, ırk, renk, cinsiyet, siyasi düşünce,felsefi inanç, din, mezhep ve benzeri sebeplerle ayırım gözetilmeksizin kanunönünde eşittir.

Hiçbir kişiye, aileye, zümreye veya sınıfa imtiyaz tanınamaz.

Devlet organları ve idare makamları bütün işlemlerinde kanun önündeeşitlik ilkesine uygun olarak hareket etmek zorundadırlar."

IV- İLK İNCELEME:

Anayasa Mahkemesi İçtüzüğünün 15. maddesi uyarınca H.Semih Özmert,Orhan Onar, Necdet Darıcıoğlu, Yekta Güngör Özden, Muammer Turan, MehmetÇınarlı, Selahattin Metin, Servet Tüzün, Mahmut C. Cuhruk, Mustafa Şahin veAdnan Kükner'in katılmalarıyla 6.3.1986 gününde yapılan ilk incelemetoplantısında dosyada eksiklik bulunmadığı saptandıktan sonra aşağıdabelirlenen sorun üzerinde durulmuştur.

15.1.1985 günlü, 3151 sayılı Yasa uyarınca kira tespit davasıaçılmasını gerektiren olay, kiralayan durumundaki Belediye ile kiracı gerçekkişi arasındaki uyuşmazlıkdan kaynaklanmaktadır.

İtiraz yoluna başvuran mahkemede bakılmakta olan davanın niteliğive tarafları gözönünde tutulduğu takdirde; özel idareler ile Beden TerbiyesiGenel Müdürlüğü adına kayıtlı veya bunların kamu kuruluşları veya kamu yararınaçalışan derneklerle müştereken sahip bulundukları gayrimenkullere ilişkinherhangi bir uyuşmazlığın mevcut olmadığı görülmektedir.

Açıklanan nedenlerle işin esasının belediyelerle sınırlı olarakincelenmesine Muammer Turan, Mehmet Çınarlı ve Mustafa Şahin'in (sınırlamayagerek bulunmadığı) yolundaki karşıoyları ve oyçokluğuyla karar verilmiştir.

V- ESASIN İNCELENMESİ :

İşin esasına ilişkin rapor, başvuru kararı ve ekleri, Anayasayaaykırılığı ileri sürülen yasa, itiraza dayanak yapılan Anayasa maddesi,bunlarla ilgili gerekçeler ve öbür yasama belgeleri okunduktan sonra işingereği görüşülüp düşünüldü:

A- İncelenen Konular

İnceleme sırasında öncelikle aşağıdaki konular üzerindedurulmasına gerek görülmüştür:

1. Taşınmaz Mal Kiraları Konusu

Başkasına ait bir maldan bir bedel karşılığında yararlanma esasınadayanan kira sözleşmesi, tarafların serbest iradeleriyle oluşur ve her ikitaraf için borç doğurur. Bu nedenle genel olarak, özel hukuk kurallarına göredüzenlenmesi gerekir. Ancak, uygulamada, taşınmaz mallara ilişkin kirakonusunun taşıdığı özellik ve önem nedeniyle Borçlar Yasasının öngördüğü iradeserbestisi esasının taşınmaz mallar yönünden yeterli olmadığı gözlenmiştir.Özellikle konut üretiminin artan nüfusun ihtiyaçlarını karşılayamaması veyüksek enflasyon nedeniyle kiraların hızla yükselmesi, toplumun büyük birbölümünü oluşturan kiracıların çok güç durumlara düşmelerine neden olmuştur.Toplumda ev sahibi- kiracı ilişkisinden doğan sürtüşmelerin giderilebilmesi evsahibine göre ekonomik açıdan daha zayıf durumdaki kiracıların korunması,toplum huzuru ve güvenliği gibi nedenlerle Devletin, taşınmaz mal kirasıkonusunu Borçlar Yasası yanında, tarafların irade ve mülkiyet hakkını kullanmaözgürlüklerini sınırlayıcı ve emredici kurallarla düzenlenmesi zorunluluğuortaya çıkmıştır.

Türk taşınmaz mal kirası hukukunda, kira bedellerinin 1939 yılırayiç kirası üzerinden dondurulması ilkesini getiren 3780 sayılı Millî KorunmaYasası ve bu Yasada yapılan değişiklikler ve daha sonra 6570 sayılı GayrimenkulKiraları Hakkındaki Yasa ve bu Yasanın, kiraları 1939 ve 1953 yıllarına göredonduran 2. ve 3. Maddelerinin Anayasa Mahkemesince iptali üzerine ortaya çıkanboşluğun yargı organlarının kararlarıyla doldurulması,kiracıyla-kiralayanınçıkarları arasında bir denge kurulmaya çalışılması yönündeki çabalarınsonuçlarıdır.

Türk Hukukunda, Yasama tasarrufları ve mahkemelerin yerleşikiçtihatlarının, kira bedelini, sözleşme süresini, sözleşmenin feshini,kiracının taşınmazdan çıkarılması koşullarını emredici kurallarla düzenlediği;öte yandan sözleşmenin yapılmasında serbest irade ilkesinin korunduğugözlenmektedir. Böylece, taşınmaz mal kirası konusu, özel hukuk ilişkisiyanında ve belki de daha ağırlıklı olarak kamu hukuku kapsamı içersindedüzenlenmektedir. 3151 sayılı Yasanın da, bu kapsam ve anlayış içersinde,belediyeler ve özel idareler ile Beden Terbiyesi Genel Müdürlüğü adına kayıtlıveya bunların kamu kuruluşları veya kamu yararına çalışan derneklerlemüştereken sahip bulundukları taşınmazlara ilişkin kira sözleşmeleri hakkında2912 sayılı Yasaya koşut hükümler getirdiği ve bu kurumlara ait taşınmazkiralarının günün emsal ve rayiç bedelleri düzeyine getirilmesini amaçladığıanlaşılmaktadır.

2. Kamu İdarelerinin Özel Taşınmazları

Kamu tüzelkişilerine ait taşınmazların bir bölümü doğrudan kamuhizmetine ve kanunun yararlanmasına özgülendiği halde (kamu emlâki); bir bölümükamu hizmetine ayrılmadan gelir getirmek amacıyla kullanılabilmektedir. (Özelemlâk). Özel emlâk, kamu idaresinin, kamu hizmetine doğrudan özgülemediği,üzerinde işletme, kiraya verme ve satma gibi yetkilere sahip bulunduğutaşınmazlardır. Bunlar kamu idarelerinin gelir kaynaklarından birinioluştururlar. Özelllikle yerel idarelerin giderlerinin önemli bir bölümününkarşılanması bu tür emlaktan elde edilen gelirlere bağlıdır.

Kamu emlâkının, kamu hukuku ilişkisi içersinde ve idare hukukukurallarına göre yönetilmesine karşın, kamu özel emlâkı üçüncü kişiler yönündenözel hukuka tabidir. Ancak, kamu idaresi ile onun özel taşınmazı arasındakibağlantı, özel hukuktaki bir malikle-taşınmaz arasındaki mülkiyet ilişkisindenbir hayli farklıdır. Özel hukukta, malik, malın istediği gibi tasarrufedebilmede, onu dilediği fiyatla dilediğine satmada ya da kiralamada ve maldan eldeettiği geliri istediği gibi harcamada özgür olmasına karşın; kamu idaresi,sahip olduğu özel emlâk üzerinde tasarrufta bulunurken, bir takım kurallarauymak durumundadır (Muhasebei Umumiye Yasasına, Devlet İhale Yasasına, Sayıştaydenetimine tabi olması gibi); bu taşınmazları dilediklerine dilediği fiyatladevredemez, daha önemlisi bu yerlerden sağlanan geliri, gördüğü kamu hizmetineayırmak zorundadır. Böylece özel emlâk idarenin üçüncü kişilerle olanilişkilerinde (alım, satım, kira gibikonularda) özel hukuk kurallarına tabi isede, kamusal bir sorumlulukla ve kamu hukukunun belirlediği usule görekullanılır. Bu yerlerden elde edilecek gelirin, kamu idaresinin yapmaklayükümlü olduğu hizmette harcanması, bu taşınmazların kamu hizmetinedolaylıolarak özgülenmesi (dolaylı özgülenme) anlamındadır.

B- İtiraz Konusu Kuralın Anayasa'ya Aykırılığı Sorunu

1. Anayasa'nın 2. maddesi yönünden inceleme

Türkiye Cumhuriyeti Anayasası, 2. Maddesinde "hukuk Devletiolmayı" Cumhuriyetin nitelikleri arasında saymıştır.

Anayasa Mahkemesinin çeşitli kararlarında belirtildiği üzere"... (Hukuk devletinin temel unsuru bütün devlet faaliyetinin hukukkurallarına uygun olmasıdır.) hukuk devleti, insan haklarına saygı gösteren vebu hakları koruyucu, adil bir hukuk düzenini kuran ve bunu devam ettirmeyekendini zorunlu sayan ve bütün faaliyetlerinde hukuka ve Anayasa'ya uyan birdevlet olmak gerekir. Hukuk devletinde kanun koyucu da dahil olmak üzeredevletin bütün organları üstünde hukukun mutlak bir hakimiyetihaiz olması, kanunkoyucunun yasama faaliyetlerinde kendisini herzaman Anayasa ve hukukun üstünkuralları ile bağlı tutması lâzımdır. Zira kanunun da üstünde Kanun Koyucununbozamıyacağı temel hukuk prensipleri ve Anayasavardır...""(10.11.1963 günlü, E:1963/124, K: 1963/243 sayılı karar,AMKD.Cilt 1, Sayfa:429).

Devlet faaliyetlerinin hukuk kurallarına uygun olması, kazanılmışhaklara saygı duyulmasını gerektirir. Ancak, kazanılmış bir haktansözedilebilmesi için bu hakkın ya da borcun yeni yasadan önce yürürlükte olankurallara göre bütün sonuçlarıyla fiilen elde edilmiş olması gerekir.

3151 sayılı Yasa, Belediyeler... ile kiracılar arasındaki mevcutsözleşmenin, Yasanın yayımlandığı tarihten itibaren 6 ay sonra kendiliğindensona ermesini, eski kiracıların, belediyelerce rayiç ve emsal bedele uygunolarak belirlenecek yeni kira bedeli ve koşulları üzerinden 6 ayı takip eden 30gün içersinde sözleşme yapmaya yetkili olmalarını, kiracıların yeni bedele vekoşullara mahkemeler nezdinde itiraz edebilmeleriniöngörmektedir.

Borçlar Yasasının 248. maddesine göre, "Âdi kira, bir akittirki kiralayan, onunla kiracıya ücret mukabilinde bir şeyin kullanılmasınıterketmeyi iltizam eder". Bu hüküm uyarınca, âdi kirada, kiralayan, birşeyin kullanılmasını bir süre için kiracıya terketmeyi üstlenmekte, bunakarşılık, kiracı da bir bedel ödemeyi yüklenmektedir. Görüldüğü üzere kirasözleşmesinin yapıldığı anda, sözleşmeden doğan, ileriye dönük borçlandırıcıyüküm getiren haklar henüz fiilen elde edilmiş değildir. Taraflar,sadecesözleşme dönemini kapsayan süre için borç yüklenmiş olmaktadırlar. Nitekim,kira sözleşmesinin kiracıya, göreli bir hak sağlaması (örneğin, kiralayanın,sözleşmenin kendisine yüklediği teslim borcunu yerine getirmeyerek kiralananıbaşka bir sözleşmeyle üçüncü kişiye teslim etmesi durumunda, ilk sözleşmesahibinin, kiralananın kendisine teslim edilmesini isteyememesi; BorçlarYasasının 254. maddesinde düzenlenen "satım ile kiranın infisahı"kuralı); öteyandan kira sözleşmelerinin doğumu için süreliolma zorunluluğununolmaması, süresiz ya da 8.9.1983 günlü, 2886 sayılı Yasaya tabi kuruluşlarda onyılı aşmayacak biçimde; bu Yasayla bağlı olmayanlarda daha uzun süreli kirasözleşmelerinin yapılabilmesi, sözleşmenin yapıldığı anda sözleşme süresininsonuna kadar tüm sonuçlarıyla kazanılmış bir hakkın bulunduğu savına yervermez. Taşınmazın satışı ya da kiracının kira bedellerini ödememesi gibidurumların mülk sahibine, sözleşme süresi dolmadan kiralananın tahliyesiniistemek hakkını vermesi bu görüşü doğrulamaktadır.

Öte yandan, 3151 sayılı Yasanın, kamu hukukuna ilişkin ve emredicinitelikte olması, öngördüğü genel ve objektif düzenlemenin farklı hukuksaldurumlar yaratmaması için her yerde aynı zamanda uygulanmasını, eski yasazamanında başlamış olan hukuksal ilişkilerin yeni yasaya göre devamını vesonuçlandırılmasını gerekli kılar. Aksi halde, 3151 sayılı Yasanın, yayımınıtakip eden aybaşında yürürlüğe girmesine karşın, çeşitli yıllara uzanabilenkira sözleşmeleri nedeniyle, farklı uygulamalaryıllar boyu devam eder vesözleşmesi henüz sona ermemiş olan kiralar yönünden yasa hükmünü yürütemez. Buda, emredici yasa kuralının, herkes için ve herkese aynı zamanda objektifhukuksal durumlar yaratması ilkesine uygun düşmez.

Açıklanan nedenlerle 3151 sayılı Yasa kuralı, Anayasa'nın 2.maddesindeki hukuk devleti ilkesine aykırı görülmemiştir.

2. Anayasa'nın 10. maddesi yönünden inceleme

İtiraz yoluna başvuran mahkeme, itiraz konusu Yasanın,taşınmazların kiraya verilmesinde aynı hukuksal durumda bulunması gerekenbelediyeler, özel idareler vb. kurumlar ile kiralayan durumunda bulunan gerçekkişiler arasında ayırım yapılmasına olanak tanıması nedeniyle eşitlik ilkesineaykırı düştüğünü ileri sürmektedir.

Anayasamız, hukuksal durumu aynı olanların aynı kurallara bağlıtutulacağına, ayrı durumda olanların ise ayrı kurallara bağlı tutulmasınınAnayasaya aykırılık oluşturmayacağını kabul etmiştir. Anayasa Mahkemesi'ninkimi kararlarında açıklandığı gibi, yasa karşısında eşitlik, herkesin heryönden aynı kurallara bağlı tutulması değildir. Kiraya verenler durumunda daolsalar, haklı nedenlerin varlığında kamu tüzelkişileri ile gerçek kişilerinayrı kurallara bağlı tutulmaları eşitlik ilkesine aykırı düşmez.

3151 sayılı Yasanın genel gerekçesinde "... Belediyeler veözel idarelere ait gayrimenkullerin kira bedelleri emsâllerine göre günümüzrayiçlerinin çok altında olup, işletme ve amortisman masraflarını dahikarşılayamaz durumda sembolik bedellerle kirada bulunmaktadır..."(T.B.M.M. Tutanak Dergisi, 53. Birleşim, Dönemi: 17, Cilt:12 yasama yılı: 2, S.Sayısı:212) denilmektedir.

Bu durumun, söz konusu düşük kira gelirlerinin özgülendiği kamuhizmetlerini olumsuz yönde etkilemesi doğaldır.

Yasa Koyucunun, 3151 sayılı Yasayla, Belediye ve özel idareler ileBeden Terbiyesi Genel Müdürlüğü adına kayıtlı kirada bulunan taşınmazların,paranın sürekli değer kaybetmesi nedeniyle sembolik hale gelen kiralarını, birdefa için rayiç ve emsal bedellerine yükseltmeyi amaçladığı anlaşılmaktadır.

Daha önce açıklandığı üzere, kamu tüzelkişileri kiraya verdikleriözel emlâkları dolayısıyla üçüncü kişilerle özel hukuk ilişkisi içinde iselerde, özel emlâkla kamu tüzelkişisi arasında sorumluluk, yönetim ve tasarrufbiçimi yönünden kamu hukuku ilişkisinin bulunması, bu emlâktan eldeedilengelirin kamu hizmetine ayrılması (kamu hizmetine dolaylı özgüleme), özelemlâkını kiraya veren kamu tüzelkişileriyle, kiralayan durumundaki gerçekkişilerin ayrı hukuksal işleme tabi tutulmasını haklı kılar. Kaldı ki özelkişilere ait olup eskidenkiraya verilen taşınmazların kira bedelleri, emsalkira ve rayicin altında kalmasına karşın, gerek yasada öngörülen daha çokgerçek kişilerin yararlanabileceği tahliye koşulları, gerek özel baskılarnedeniyle çoğunlukla mahkemelerin belirlediği oranların üzerinde artışgöstermiştir. Halbuki, kamu tüzelkişilerine ait kiraların, kiracılarının hemenhemen değişmez hale gelmesi, yıllık artışların mahkemelerce belirlenen oranlarıgeçmesi nedenleriyle gerçek kişilerin emsal yerlerden elde ettikleri kiradandaha düşük düzeyde kaldığı gözlenmiştir.

Böylece, sahip oldukları taşınmazları kiraya veren kamutüzelkişileri ile gerçek kişiler ayrı hukuksal durum içinde bulunduklarından3151 sayılı Yasayla Belediyeler yönünden ayrı düzenleme getirilmesinde ve eskikiraların emsallere göre rayiç bedele yükseltilmesi için kiracılarıyla yenidensözleşme yapmalarına olanak tanınmasında, Anayasa'nın yasa önünde eşitlikilkesine aykırı bir yön bulunmamaktadır. Belirtilen nedenlerle itirazreddedilmelidir.

Orhan ONAR, Necdet DARICIOĞLU, Yekta Güngör ÖZDEN, SelâhattinMETİN ve Adnan KÜKNER yukarıdaki görüşlere katılmamışlardır.

VI- SONUÇ:

İlk incelemede alınan sınırlandırma kararı uyarınca Belediyeleryönünden incelenen;

15.1.1985 günlü, 3151 sayılı (18.5.1955 Tarihli ve 6570 SayılıGayrimenkul Kiraları Hakkında Kanuna Bir Geçici Madde Eklenmesine Dair Kanun)un, Anayasa'ya aykırı olmadığına ve iptal isteminin reddine, Orhan ONAR, NecdetDARICIOĞLU, Yekta Güngör ÖZDEN, Selâhattin METİN ve Adnan KÜKNER'in karşıoylarıve oyçokluğuyla,

3.7.1986 gününde karar verildi.

KARŞIOYYAZISI

Esas sayısı : 1986/9

Karar sayısı : 1986/18

Karar günü : 3.7.1986

4.2.1986 günlü İlk İnceleme Toplantısında alınan karar uyarıncabelediyelerle sınırlı olarak Anayasaya uygunluk denetimine tâbi tutulan15.1.1985 günlü, 3151 sayılı Yasa; 11.10.1983 günlü, 2912 sayılı Yasaparalelinde oluşturulan, anlam ve amacı itibariyle, bu Yasayı tamamlayan bir ekyasa niteliğindedir. Daha açık bir anlatımla, "18.5.1955 Tarihli ve 6570Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanuna Bir Geçici Madde Eklenmesine DairKanun" adını taşıyan itiraz konusu Yasa, aynı adı taşıyan 11.10.1983günlü, 2912 sayılı Yasa kapsamı dışında bırakılan "Belediyeler ve Özelİdareler ile BedenTerbiyesi Genel Müdürlüğü adına kayıtlı veya bunların kamukuruluşları veya kamu yararına çalışan derneklerle müştereken sahipbulundukları gayrimenkullere (vasiyet edilenler dahil) ilişkin kirasözleşmeleri" ile ilgili aynı doğrultudaki düzenlemeleri içermektedir.

Borçlar Kanunu'nun 19. Maddesi ile tanınan sözleşme hürriyetinedayanılarak yapılmış, konusu, süresi ve koşulları, yasal sınırlar içindetarafların özgür iradeleri ile karşılıklı olarak serbestçe saptanmış kirasözleşmeleri, içerikleri bakımından; kiralayana ve kiracıya birtakım haklartanıyan ve borçlar yükleyen, belirledikleri süre içinde, Devletin ve yasalarınkoruması altında hukuksal geçerliliklerini sürdürmeleri gereken belgelerdir. Bunedenle, öngördükleri süre ile sınırlı olarak, sözleşmenin gereklerinetaraflarca bihakkın uyulması, dolayısiyle sözleşmeden doğan haklara karşılıklıolarak saygı gösterilmesi ve yükümlülüklerin geciktirilmeksizin yerinegetirilmesi zorunludur. Bu zorunluluk, meşrû hukuk düzeninin himayesi altındakihakların sözleşmenin tarafları ya da üçüncü kişiler tarafından ihlâl edilmesi halindekuşkusuz bu düzenin öngördüğü yaptırımların uygulanmasını gerektirecektir. Halböyle olduğuna göre, Devletin de, tarafların sözleşmelerden kaynaklananhaklarına saygılı olması ve buhakları koruması özellikle hukuk devleti olmanınvazgeçilmez gereğidir. Bu açıdan bakıldığında, itiraz konusu Yasa'nın 1.Maddesi ile 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun'a eklenen veiçerdiği hükümler bakımından, kiracının; kira sözleşmesindebelirlenen süreiçinde ve bu sözleşme ile saptanan kira bedeli karşılığında, kiralanantaşınmazı kullanmak ve ondan sözleşme koşullarına uygun biçimde yararlanmakhakkına sözleşme süresi dolmadan son veren; belediyeler adına kayıtlıtaşınmazlara ilişkin kira sözleşmelerini günü gelmeden ortadan kaldıran vetaşınmazı kiralayan belediyenin, rayiç ve emsal bedele uygun olarak yeni kirabedeli ve şartlarını kendiliğinden saptamasına olanak tanıyan; itiraz süresiiçinde, kira bedeline karşı Sulh Hukuk Mahkemesineyapılan başvurularla ilgilidavalarda ilk ve eski kira ile toptan eşya fiyatlarındaki artış yüzdelerininnazarı itibara alınmasını kesinlikle engelleyen Geçici Maddenin, yasalarlakorunması ve Devletin güvencesi altında bulundurulması gereken haklarınihlâline, bunun sonucu olarak hukukî istikrârın bozulmasına neden olmasıbakımından öncelikle "hukuk devleti" ilkesini zedelemekte olduğugözlenmektedir. Bu doğrultudaki düzenlemenin; Anayasanın 2. maddesiyle veAnayasa Mahkemesinin, insan haklarına saygı gösteren, bu hakları koruyucu adilbir hukuk düzeni kuran ve bunu devam ettirmekle kendini zorunlu sayan ve bütünfaaliyetlerinde hukuka ve Anayasaya uyan Devlet tanımıyla uyum içinde bulunduğurahatlıkla söylenemez.

Ayrıca, ekonomik koşullar da gözetilerek, tarafların özgüriradeleriyle oluşturulan kira sözleşmelerine, sözleşme süresi içinde, Devletçe,doğrudan doğruya kiralayan Belediyelerin çıkarları yönünden ve onların yararınamüdahale edilerek; yürürlükteki mevzuat hükümleri çerçevesinde gerçekleştirilenkirasözleşmelerinin kiracılara sağladığı haklar ve yetkiler gözardı edilmeksuretiyle, bunların, kira bedeli ve koşulları yönünden, kiralayan belediyelercetek taraflı olarak empoze edilen yeni bir sözleşme yapmak zorunda bırakılması,hukuk devleti ilkesi yanında, yine Anayasanın 2. maddesinde Cumhuriyetinnitelikleri arasında sayılan "sosyal devlet" ilkesiyle de bağdaşmayanbir düzenlemeyi sergilemektedir.

Öte yandan, belediyelerin sahip bulundukları özel emlak ile gerçekkişilerin mâlik oldukları taşınmazlar ve 2912 ile 3151 sayılı Yasalarda yeralmayan kurum ve kuruluşlara ait özel emlak arasında, hukukî açıdan, esastaherhangi bir fark gözetilmediği halde, 3151 sayılı Yasa ile, belediyelere aitözel emlake ilişkin kira sözleşmeleri için farklı düzenlemeler getirilmiş,ezcümle, anılan kira sözleşmelerinin, yürürlük sürelerine bakılmaksızın,Yasanın yürürlüğe girdiği 1.2.1985 tarihinden altı ay sonra, 1.8.1985 tarihindekendiliğinden sona ermesi; yeni kira bedeli ve kira koşullarının kiralayantarafındantek taraflı olarak tesbit ve kiracıya tebliğ edilmesi; bunları kabuletmediği takdirde kiracının taşınmazı tahliye etmesi; yeni kira bedeline karşıaçılan davalarda, mahkemelerin, eski kira bedellerini ve toptan eşyafiyatlarındaki artış oranlarını nazarıitibara almamaları öngörülmüştür.

Bu durumda, aynı statü içinde bulunmalarına ve aynı hukukî rejimetâbi almalarına rağmen, gerçek kişiler ve 2912 ve 3151 sayılı Yasaların kapsamıdışında bırakılan kurum ve kuruluşlar ile belediyelerin sahip bulunduklarıtaşınmazlar arasında kira sözleşmelerine ilişkin düzenlemeler yönünden önemliölçüde ayrılık yaratılmış; ikinci kategoriye giren kira sözleşmeleri, 6570sayılı Yasanın benimsediği sistem dışında özel bir rejime bağlanarak gerçekkişilerin ve birinci kategoride yer alan öteki grupların mağduriyetine yol açanve eşitlik kuralına belirgin biçimde aykırı düşen geçici bir sistemoluşturulmuştur.

Bu olgu, 3151 sayılı Yasa ile 6570 sayılı Yasaya eklenen GeçiciMadde'nin değişik uygulamalara neden olan bahis konusu içeriğinin Anayasanın10. maddesinde yer alan "kanun önünde eşitlik" ilkesine aykırılığınıaçıkça ortaya koymaktadır.

Anayasanın, aynı maddî ve hukukî durumda bulunanlar hakkındafarklı işlem yapılamıyacağını; haklarda ve yükümlülüklerde aynı ölçü veölçütlerin uygulanması gerektiğini ilke olarak benimseyen 10. Maddesinin hiçbirkişiye, aileye, zümreye veya sınıfa imtiyaz tanınamıyacağına ilişkin kuralınında inceleme konusu hükümlerle bağdaşmakta olduğu söylenemez. Gerçekten, 6570sayılı Yasa ile tüm taşınmaz malikleri için konulmuş bulunan sınırlı artışilkesinin geçici de olsa belediyeler lehine değiştirilmesi, açıklanannedenlerle, kira mevzuatında "imtiyazlı malikler" statüsünü ihdasetmiş olmaktadır.

İtiraz konusu Yasanın Anayasaya aykırı olmadığına ve iptalisteminin reddine ilişkin olarak Yüce Kurulca oyçokluğu ile verilen karara bunedenlerle katılmamaktayız.

KARŞIOYGEREKÇEM

Esas sayısı: 1986/9

Karar sayısı : 1986/18

Esas 1986/3 sayılı dosya konusu karar için açıkladığım karşıoygerekçemi bu karar içinde yineliyorum.

EKGEREKÇE

Esas sayısı : 1986/9

Karar sayısı : 1986/18

Karar günü : 3.7.1986

İnceleme konusu 15.1.1985 günlü ve 3151 sayılı Kanunun müktesephakları ihlâl ettiği ileri sürülüyor.

Müktesep haktan söz edildiği hallerde bu kanun üzerinde önemledurmak ve dikkatle düşünmek gerekmektedir. Nitekim Sayın Ord. Prof.Dr. SıddıkSami Onar, "İdare Hukukunun Umumi Esasları" adlı kitabının üçüncübasısında, müktesep hak mefhumu hakkındaki yerli ve yabancı birçok müellefingörüşlerini de özetledikten sonra kitabının 482 nci sahifesinde:"Görülüyor ki pek çok kullandığımız müktesep hak tabiri hukukun en müphem,karanlık ve tatbik sahası yok denecek kadar mahdut bir mefhumdur ve umumihukuki durumlarda hiçbir zaman bahis mevzuu olamaz" demektedir.

Esas itibariyle eşit şahıslar arasında, mukavele serbestisi veirade muhteviyetine dayanan Borçlar Kanunu ile, 252, 254, 261 ve 264 üncümaddelerinde belirttiği gibi "mucibi aktin icrasını tahammül edilmez birhale getiren sebepler hususunda", "satış halinde","müstecirin iflâsı"nda vs. de sözleşme süresinin dolmasından öncemukavelenin feshedilebileceğini kabul etmektedir.

Kaldıki, özel hukuk alanına giren Borçlar Kanunu, 1940 yılındanitibaren çıkarılan ve kamu hukuku özelliklerini taşıyan 3780, 3954, 4180, 4648,5020, 6084. 6570 ve 2912 sayılı Kanunlarla zımmen değiştirilmiştir. BuKanunlar, kira bedellerini sınırlarken mukaveledeki sürelerinin de otomatikmandevamlı olarak yenileneceğini öngörmüşlerdir. Bu arada zaman zaman kiramukavelelerini sona erdiren hükümler de konulmuştur. Örneğin; 6570 sayılıKanunun muvakkat 2 nci maddesine o kanunun yürürlüğe girmesinden altı ay sonrabazı kira mukavelelerinin sona ereceğine dair hükümler konduğu görülmektedir.

3151 sayılı Kanunla da altı ay sonra sona ereceği belirtilen kiramukaveleleri esas itibariyle tarafların serbeste irade ve rızalarıyla tesbitettikleri sözleşme süreleri olmayıp önceki kanunların otomatikman uzattıklarısürelerdir.

Ayrıca kanun, rayiç ve emsal bedel üzerinden kirasını sürdürmekisteyen kiracıya tercih hakkı vermekte ve rayiçten yüksek kira bedeliistenmesine karşı da mahkemeye başvurmak imkanını tanımaktadır.

Bu nedenlerle müktesep hakkın ihlâlinden bahisle Kanunun, Anayasayaaykırılığı iddiasının kabul edilmemesi de yerindedir. Bu ek gerekçeyle çoğunlukkararına katılıyorum