ANAYASA MAHKEMESİ KARARI
Esas Sayısı : 2023/192
Karar Sayısı : 2024/161
Karar Tarihi : 24/9/2024
R.G.Tarih-Sayı : 28/11/2024-32736
İTİRAZ YOLUNA BAŞVURAN: Kandıra Sulh Hukuk Mahkemesi
İTİRAZIN KONUSU: 23/6/1965tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 49. maddesinin;
A. İkincifıkrasında yer alan “…veya üzerinde yapı yapılamıyacak hale gelmesi…”ibaresinin,
B. 13/4/1983tarihli ve 2814 sayılı Kanun’un 14. maddesiyle değiştirilen üçüncü ve dördüncüfıkralarının,
Anayasa’nın 35. maddesine aykırılığı ileri sürülerekiptallerine karar verilmesi talebidir.
OLAY: Beş yıliçinde yapının tamamlanmaması nedeniyle kat irtifakının iptali ile karşılıkgeldiği arsa payının ifraz edilerek tapuda müşterek mülkiyet esasına göretescili talebiyle açılan davada itiraz konusu kuralların Anayasa’ya aykırı olduğu kanısına varanMahkeme, iptalleri için başvurmuştur.
I. İPTALİ İSTENEN KANUN HÜKÜMLERİ
Kanun’un itiraz konusu kuralların da yer aldığı 49.maddesi şöyledir:
“B) Kat irtifakının sona ermesi:
Madde 49 – Kat irtifakına konu olan arsanın malikiveya ortak malikleri, tapu memuruna verecekleri yazılı bir beyanla katirtifakına ait sicil kaydını sildirerek bu irtifaka her zaman son verebilirler.
Kat irtifakı, buna konu olan arsanıntamamiyle yok olması veya üzerinde yapı yapılamıyacak hale gelmesi veyakamulaştırılması ile kendiliğinden sona erer.
(Değişik fıkra: 13/4/1983-2814/14 md.) Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde,bu irtifakın kurulması sırasında verilen plana göre beş yıl içinde yapıyapılmazsa maliklerden birinin istemi üzerine, sulh hakimi, gerektiğindeilgilileri de dinleyerek, duruma göre kat irtifakının sona ermesine veya bellibir süre için uzatılmasına karar verir. Süre istem üzerine yenidenuzatılabilir.
(Değişik fıkra: 13/4/1983-2814/14 md.) Yukarıdaki fıkra uyarınca kat irtifakıkaldırıldığında tapu kütüğündeki kayıt silinir.”
II. İLK İNCELEME
1. Anayasa Mahkemesi İçtüzüğü hükümleri uyarınca Zühtü ARSLAN,Hasan Tahsin GÖKCAN, Kadir ÖZKAYA, Engin YILDIRIM, Muammer TOPAL, M. Emin KUZ,Rıdvan GÜLEÇ, Yusuf Şevki HAKYEMEZ, Yıldız SEFERİNOĞLU, Selahaddin MENTEŞ,Basri BAĞCI, İrfan FİDAN, Kenan YAŞAR ve Muhterem İNCE’nin katılımlarıyla 27/12/2023tarihinde yapılan ilk inceleme toplantısında dosyada eksiklik bulunmadığındanişin esasının incelenmesine OYBİRLİĞİYLE karar verilmiştir.
III. ESASIN İNCELENMESİ
2. Başvuru kararı ve ekleri, Raportör İsmail Emrah PERDECİOĞLUtarafından hazırlanan işin esasına ilişkin rapor, itiraz konusu kanun hükümleri,dayanılan Anayasa kuralları ve bunların gerekçeleri ile diğer yasama belgeleriokunup incelendikten sonra gereği görüşülüp düşünüldü:
A. Uygulanacak Kural ve Sınırlama Sorunu
3. Anayasa’nın 152. ile 30/3/2011 tarihli ve 6216 sayılı AnayasaMahkemesinin Kuruluşu ve Yargılama Usulleri Hakkında Kanun’un 40. maddelerinegöre bir davaya bakmakta olan mahkeme, o dava sebebiyle uygulanacak bir kanununveya Cumhurbaşkanlığı kararnamesinin hükümlerini Anayasa’ya aykırı görmesihâlinde veya taraflardan birinin ileri sürdüğü aykırılık iddiasının ciddiolduğu kanısına varması durumunda bu hükümlerin iptalleri için AnayasaMahkemesine başvurmaya yetkilidir. Ancak anılan maddeler uyarınca birmahkemenin Anayasa Mahkemesine başvurabilmesi için elinde yöntemince açılmış vemahkemenin görevine giren bir davanın bulunması, iptali talep edilen kuralın dao davada uygulanacak olması gerekir. Uygulanacak kural ise bakılmakta olandavanın değişik evrelerinde ortaya çıkan sorunların çözümünde veya davayısonuçlandırmada olumlu ya da olumsuz yönde etki yapacak nitelikte bulunankurallardır.
4. İtiraz yoluna başvuran Mahkemenin iptalini talep ettiğikurallardan ilki, 634 sayılı Kanun’un 49. maddesinin ikinci fıkrasında yer alan“…veya üzerinde yapı yapılamıyacak hale gelmesi…” ibaresidir. Bu fıkradakat irtifakının kendiliğinden sona ereceği hâller düzenlenmiştir. İtiraz konusukuralla kat irtifakının, buna konu olan arsanın üzerinde yapı yapılamayacakhâle gelmesi durumunda sona ereceği hüküm altına alınmıştır.
5. Başvuran Mahkemede görülmekte olan uyuşmazlığın konusunu katirtifakı kurulmak suretiyle inşasına başlanmış ancak tamamlanamamış yapılaroluşturmaktadır. Bu itibarla somut olayda kat irtifakına konu arsanın üzerindeyapı yapılamayacak hâle gelmesi söz konusu olmadığı anlaşıldığından itirazkonusu “…veya üzerinde yapı yapılamıyacak hale gelmesi…” ibaresinin bakılmaktaolan davada uygulanma imkânı bulunmamaktadır. Bu nedenle söz konusu ibareye ilişkinbaşvurunun Mahkemenin yetkisizliği nedeniyle reddi gerekir.
6. Anılan Kanun’un 49. maddesinin üçüncü fıkrası itiraz konusukurallardan ikincisini oluşturmaktadır. Söz konusu fıkranın ikinci cümlesindekat irtifakının belli bir süre için uzatılmasına karar verilmesi durumunda busürenin istem üzerine yeniden uzatılabilmesi öngörülmüştür. Bakılmakta olandavada kat irtifakının belli bir süre için uzatılmasına ilişkin uyuşmazlıkbulunmadığından anılan cümlenin de bakılmakta olan davada uygulanma imkânıbulunmamaktadır. Bu nedenle söz konusu cümleye ilişkin başvurunun Mahkemeninyetkisizliği nedeniyle reddi gerekir.
7. Öte yandan anılan fıkranın birinci cümlesinin “Katirtifakına konu olan arsa üzerinde, bu irtifakın kurulması sırasında verilenplana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa maliklerden birinin istemi üzerine,sulh hakimi, gerektiğinde ilgilileri de dinleyerek, duruma göre … karar verir.”bölümü bakılmakta olan davanın konusunun yanı sıra kat irtifakının belirli birsüre için uzatılmasına karar verilmesi talebine ilişkin uyuşmazlıklarbakımından da geçerli ortak kural niteliğindedir. Bu itibarla bakılmakta olandavanın konusu gözetilerek fıkranın birinci cümlesinin esasına ilişkinincelemenin kuralda yer alan “…kat irtifakının sona ermesine…” ibaresiile sınırlı olarak yapılması gerekir.
B. Anlam ve Kapsam
8. 634 sayılı Kanun’un 2. maddesinin birinci fıkrasının (c)bendinde kat irtifakı, bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmaküzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsızbölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından bu Kanunhükümlerine göre kurulan irtifak hakkı olarak tanımlanmıştır.
9. Kat irtifakı ile bir arsa üzerinde henüz yapı faaliyetibaşlamadan ya da yapı faaliyeti sırasında hak sahiplerinin daire, işyeri, depogibi bağımsız bölümlerdeki payları ve diğer teknik detayların belirlenmesisağlanmaktadır. Kat irtifakı sahibinin, irtifak hakkına sahip olduğu bağımsızbölümde bu hakka dayanarak her türlü yasal tasarrufta bulunması mümkündür.
10. Kat irtifakı, ilgili olduğu taşınmaz üzerindeki yapım faaliyetitamamlanıp yapı kullanma izin belgesi alındıktan sonra kat mülkiyetine geçişsağlanana kadar geçerliliğini korumaktadır. Anılan Kanun’un 3. maddesininüçüncü fıkrasında kat irtifakının, yapının tamamı için düzenlenecek yapıkullanma izin belgesine dayalı olarak, bu Kanun’da gösterilen şartlar uyarıncaresen kat mülkiyetine çevrileceği düzenlenmiştir.
11. Kanun’un 17. maddesinin birinci fıkrası uyarınca kat irtifakısahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının sözleşmede yazılı olan süreiçinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerinegetirilmesini, karşılıklı olarak isteme ve dava etme hakkına sahiptirler. Yine26. maddenin birinci fıkrası uyarınca kat irtifakı sahipleri bu hakka konu olanortak arsa üzerinde, ileride kat mülkiyetine çevrilmek üzere yapılacak yapınınsözleşmeye ve plana göre tamamlanması için kendilerine düşen borçları zamanındayerine getirmek ve yapı işini, doğruluk kuralları uyarınca kolaylaştırmaklakarşılıklı olarak yükümlüdürler.
12. Kat irtifakının kat mülkiyetine dönüşerek sona ermesinden başkakanun koyucunun diğer ihtimalleri dikkate alarak 49. maddeyle hak sahiplerininortak rızaları ile ya da belirli koşulların gerçekleşmesiyle kendiliğinden yada mahkeme kararıyla sona erme hâllerini düzenlediği görülmektedir.
13. Anılan maddenin üçüncü fıkrasının birinci cümlesinde katirtifakının kurulması sırasında verilen plana göre beş yıl içinde yapıyapılmadığı takdirde maliklerden birinin istemi üzerine sulh hâkiminingerektiğinde ilgilileri de dinleyerek duruma göre kat irtifakının sona ermesinekarar vereceği belirtilmiştir. Söz konusu cümlede yer alan “…kat irtifakınınsona ermesine…” ibaresi itiraz konusu kurallardan ilkini oluşturmaktadır.
14. Maddenin itiraz konusu dördüncü fıkrasında da üçüncü fıkra uyarınca katirtifakının kaldırılması hâlinde tapu kütüğündeki kaydın silineceği hükümaltına alınmıştır.
C. İtirazın Gerekçesi
15. Dava dilekçesinde özetle, kat irtifakına yönelik düzenlemelerinkanunla yapılması gerektiği, itiraz konusu kurallarla idarenin yapacağı mevzuatdeğişikleri neticesinde kat irtifakının sona ermesine sebebiyet verildiği,düzenleyici idari işlemler ile kat irtifakının sona erdirilmesinin mülkiyethakkına ölçüsüz bir müdahale oluşturduğu belirtilerek kuralların Anayasa’nın35. maddesine aykırı olduğu ileri sürülmüştür.
Ç. Anayasa’ya Aykırılık Sorunu
16. Anayasa’nın 35. maddesinde “Herkes, mülkiyet ve mirashaklarına sahiptir./ Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunlasınırlanabilir./ Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.”denilmektedir. Mülkiyet hakkı; kişiye -başkasının hakkına zarar vermemek vekanunların koyduğu sınırlamalara uymak koşuluyla- sahibi olduğu şeyi dilediğigibi kullanma, onun üzerinde tasarruf etme ve ürünlerinden yararlanma imkânıveren temel bir haktır.
17. Devlet, kişilerin mülkiyet hakkından tam anlamıylayararlanabilmeleri ve etkili bir şekilde mülkiyet hakkının korunması amacıyla kanuni,idari ve yargısal önlemler almak zorundadır.
18. Bu çerçevede mülkiyet hakkının etkili bir şekilde korunabilmesiyalnızca devletin bu hakka müdahaleden kaçınmasıyla sağlanamaz. Anayasa’nın 35.maddesi uyarınca devletin mülkiyet hakkının korunmasına ilişkin pozitifyükümlülükleri de bulunmaktadır. Bu pozitif yükümlülükler kimi durumlarda özelkişiler arasındaki uyuşmazlıklar da dâhil olmak üzere mülkiyet hakkınınkorunması için belirli tedbirlerin alınmasını gerektirmektedir (AYM, E.2019/11,K.2019/86, 14/11/2019, § 13; Eyyüp Boynukara, B. No: 2013/7842,17/2/2016, §§ 39-41; Osmanoğlu İnşaat Eğitim Gıda Temizlik Hizmetleri PetrolÜrünleri Sanayi Ticaret Limitet Şirketi, B. No: 2014/8649, 15/2/2017, §44).
19. Devletin pozitif yükümlülükleri, mülkiyet hakkına yapılanmüdahalelere karşı usule ilişkin güvenceleri sunan yargısal yolları da içerenetkili hukuksal bir çerçeve oluşturma ve oluşturulan bu hukuksal çerçevekapsamında yargısal ve idari makamların bireylerin özel kişilerle olanuyuşmazlıklarında etkili ve adil bir karar vermesini temin etmeksorumluluklarını da içermektedir (Abbas Korkmaz ve diğerleri, B. No:2014/17715, 9/11/2017, § 42).
20. Kat irtifakının mahkeme kararıyla sona ermesini öngörenkurallar, mülkiyet hakkına ilişkin bir düzenleme niteliğinde olmakla birlikte kişilerinmülkiyet hakkına kamu makamlarınca doğrudan bir müdahalede bulunulmasına değilözel kişiler arası hukuki bir ilişkinin çerçevesinin düzenlemesine yöneliktir.Bu durumda devletin mülkiyet hakkına dönük pozitif yükümlülükleri gereğikuraldan kaynaklanabilecek uyuşmazlıklarda usule ilişkin güvenceleri sunanyargısal yolları da içeren etkili hukuksal bir çerçeve oluşturma ve yargısal veidari makamların bireylerin özel kişilerle olan uyuşmazlıklarında etkili veadil bir karar vermesini temin etme sorumluluklarının sağlanması gerekmektedir.
21. Kurallarda koşulların oluşması durumunda maliklerin talepetmesine bağlı olarak mahkeme kararı ile kat irtifakının sona ermesine ve tapukütüğünden silinmesine imkân tanınmaktadır. Bu talebin yapılabilmesi için katirtifakının kurulması sırasında verilen plana göre beş yıl içinde yapı inşaedilmemiş olması gerekmektedir. Kural olarak bir taşınmaz üzerindeki yapınıntamamlanıp yapı kullanım izni temin edilene kadar geçici bir koruma niteliğindeöngörülmüş olan kat irtifakının, yapı inşasının makul bir süre içindegerçekleşmemesi durumunda herhangi bir süre öngörülmeksizin devam etmesimaliklerin taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkilerini belirsiz bir süreylekısıtlayabilecektir. Bu durumun hak sahiplerinin mağduriyet yaşayabilmelerineneden olması mümkündür. Kanun koyucunun kat irtifakına konu taşınmaz üzerindeyapı inşasının belirli bir süre içinde tamamlanmaması durumunda irtifak hakkısahiplerine seçimlik olarak kat irtifakını sonlandırma imkânı tanıdığıanlaşılmaktadır. Bu yönüyle kuralların hak sahiplerinin menfaatlerininkorunmasına yönelik olduğu söylenebilir.
22. Kat irtifakının sona erdirilmesi için mahkemeye başvurulmasıdurumunda ise kat irtifakı kendiliğinden sona ermemektedir. Bu bağlamda 634sayılı Kanun’un 49. maddesinin üçüncü fıkrasında yargılama makamınıngerektiğinde ilgilileri de dinleyerek duruma göre kat irtifakının sona ermesineveya belli bir süre için uzatılmasına karar vermesi konusunda yargı makamına takdiryetkisi de tanınmıştır. Bu itibarla kişiler arasındaki hukuki bir ilişkininsona ermesinin usul ve şartlarına ilişkin olarak kanun koyucunun sahip olduğutakdir yetkisi kapsamında düzenlenmiş olduğu anlaşılan kuralın devletinmülkiyet hakkının korunmasına yönelik yükümlülükleri bağlamında etkili ve adilkarar verilmesinin sağlanmasına yönelik yeterli güvenceler içerdiğigörülmektedir.
23. Öte yandan kural taşınmaz üzerindeki kat irtifakının sonaerdirilmesine yönelik olup kişilerin bu taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkınınortadan kaldırılmasına ilişkin herhangi bir hüküm de içermemektedir.
24. Anılan Kanun’un 49. maddesinin itiraz konusu dördüncü fıkrasındaüçüncü fıkra uyarınca kat irtifakı kaldırıldığında tapu kütüğündeki kaydınsilineceği hüküm altına alınmıştır. Kat irtifakının kaldırılması kararıverildiği durumlarda bu kararın hukuken sonuç doğurmasına yönelik olarakyapılması gereken idari işlemi düzenleyen kuralın Anayasa’ya aykırı bir yönübulunmamaktadır.
Açıklanan nedenlerle kurallar Anayasa’nın 35. maddesine aykırıdeğildir. İtirazın reddi gerekir.
IV. HÜKÜM
23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun49. maddesinin;
A. İkincifıkrasında yer alan “...veya üzerinde yapı yapılamıyacak hale gelmesi...”ibaresinin itiraz başvurusunda bulunanMahkemenin bakmakta olduğu davada uygulanma imkânı bulunmadığından bu ibareyeilişkin başvurunun Mahkemenin yetkisizliği nedeniyle REDDİNE,
B. 13/4/1983tarihli ve 2814 sayılı Kanun’un 14. maddesiyle değiştirilen;
1. Üçüncü fıkrasının;
a. Birincicümlesinin esasına ilişkin incelemenin anılan cümlede yer alan “…katirtifakının sona ermesine…” ibaresi ile sınırlı olarak yapılmasına,
b. Birincicümlesinde yer alan “…kat irtifakının sona ermesine…” ibaresininAnayasa’ya aykırı olmadığına ve itirazınREDDİNE,
c. İkincicümlesinin itiraz başvurusunda bulunan Mahkemenin bakmakta olduğu davadauygulanma imkânı bulunmadığından bu cümleye ilişkin başvurunun Mahkemeninyetkisizliği nedeniyle REDDİNE,
2. Dördüncü fıkrasının Anayasa’ya aykırı olmadığına ve itirazın REDDİNE,
24/9/2024 tarihindeOYBİRLİĞİYLE karar verildi.
Başkanvekili
Hasan Tahsin GÖKCAN
Başkanvekili
Basri BAĞCI
Üye
Engin YILDIRIM
Üye
Rıdvan GÜLEÇ
Üye
Recai AKYEL
Üye
Yusuf Şevki HAKYEMEZ
Üye
Yıldız SEFERİNOĞLU
Üye
Selahaddin MENTEŞ
Üye
İrfan FİDAN
Üye
Kenan YAŞAR
Üye
Muhterem İNCE
Üye
Yılmaz AKÇİL
Üye
Ömer ÇINAR
Üye
Metin KIRATLI