ANAYASA MAHKEMESİ KARARI
Esas Sayısı : 2023/77
Karar Sayısı : 2023/190
Karar Tarihi : 8/11/2023
R.G.Tarih-Sayı : 12/12/2023-32397
İTİRAZ YOLUNA BAŞVURAN: Edremit 1. Asliye Hukuk Mahkemesi
İTİRAZIN KONUSU: 22/11/2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesinin ikinci fıkrasında yer alan “...satış bedeli...” ibaresinin Anayasa’nın 2., 5. 13. ve 35. maddelerine aykırılığı ileri sürülerek iptaline karar verilmesi talebidir.
OLAY: Önalım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescili davasında itiraz konusu kuralın Anayasa’ya aykırı olduğu kanısına varan Mahkeme, iptali için başvurmuştur.
I. İPTALİ İSTENEN KANUN HÜKMÜ
Kanun’un itiraz konusu kuralın da yer aldığı 734. maddesi şöyledir:
“c. Kullanılması
Madde 734- Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.
Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.”
II. İLK İNCELEME
1. Anayasa Mahkemesi İçtüzüğü hükümleri uyarınca Zühtü ARSLAN, Kadir ÖZKAYA, Engin YILDIRIM, M. Emin KUZ, Recai AKYEL, Yusuf Şevki HAKYEMEZ, Yıldız SEFERİNOĞLU, Selahaddin MENTEŞ, Basri BAĞCI, İrfan FİDAN, Kenan YAŞAR ve Muhterem İNCE’nin katılımlarıyla 4/5/2023 tarihinde yapılan ilk inceleme toplantısında dosyada eksiklik bulunmadığından işin esasının incelenmesine OYBİRLİĞİYLE karar verilmiştir.
III. ESASIN İNCELENMESİ
2. Başvuru kararı ve ekleri, Raportör Ahmet Hakan SOYTÜRK tarafından hazırlanan işin esasına ilişkin rapor, itiraz konusu kanun hükmü, dayanılan Anayasa kuralları ve bunların gerekçeleri ile diğer yasama belgeleri okunup incelendikten sonra gereği görüşülüp düşünüldü:
A. Genel Açıklama
3. 4721 sayılı Kanun’un 688. maddesinin birinci fıkrası uyarınca birden çok kimsenin, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla malik olduğu mülkiyet türü paylı mülkiyet olarak adlandırılmaktadır.
4. Paylı mülkiyete tabi eşyanın tamamı tek bir mülkiyet hakkının konusunu oluşturmaktadır. Dolayısıyla paydaşların her biri eşya üzerinde paylı olarak mülkiyet hakkı sahibi kabul edilmektedir. Bu itibarla paydaşlar mülkiyet hakkının sağladığı ve bölünebilir nitelikte olan yetkilere payları oranında, bölünmesi mümkün olmayan yetkilere ise eşyanın tamamı bakımından sahiptirler. Nitekim anılan maddenin üçüncü fıkrasına göre paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olup bu pay devredilebilir ve rehin edilebilir niteliktedir. Yine alacaklılar tarafından payın haczettirilmesi mümkündür.
5. Paylı mülkiyette, tek bir mülkiyet hakkına aynı yetki ve yükümlülüklerle sahip olan birden çok kişi arasındaki hukuki ilişki paylı mülkiyet birliği olarak adlandırılmaktadır. Bu kişilerin sahip oldukları paylar maddi olarak değil fikri olarak bölünmüş ve soyut niteliktedir. Bu mülkiyet türünde paydaşlar malın tamamı üzerinde paylı olarak hak sahibidir ve eşya paylaşılmamıştır. Dolayısıyla paydaşlara düşen kısım belirlenmiş değildir. Belirli olan husus pay oranıdır.
6. Anılan Kanun’un 732. maddesinde paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen paydaşlar dışındaki üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşların ön alım hakkını kullanabilmelerine imkân tanınmaktadır. Paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğan, pay satışı yapılmasıyla kullanılabilir hâle gelen ve paya bağlı olan ön alım hakkı, hak sahibine, tek taraflı bir beyanla o malın alıcısı olma yetkisini veren yenilik doğuran bir haktır (AYM, E.2014/133, K.2014/165, 30/10/2014).
7. Ön alım hakkı kurucu bir hak niteliği de taşımaktadır. Bu hakkı kullanan paydaş ile payı satın alan üçüncü kişi arasında kapsamı ve şartları payını satan paydaş ile payı satın alan üçüncü kişi arasındaki sözleşmenin aynısı olan bir hukuki ilişki kurulmuş olur. Başka bir deyişle payı satın alan üçüncü kişinin payın mülkiyetini ön alım hakkını kullanan paydaşa devir yükümlülüğü, ön alım hakkını kullanan paydaşın da payı satın alan kişiye ön alım bedelini ödeme yükümlülüğü doğacaktır.
8. Yalnızca paylı mülkiyetin söz konusu olduğu taşınmazlarda satış veya satışa eşdeğer bir işlemin serbest iradeyle gerçekleştirildiği hâllerde kullanılabilen ön alım hakkı, Kanun’un 733. maddesinin birinci fıkrası uyarınca cebri artırma suretiyle satış hâlinde kullanılamaz.
9. Ön alım hakkının birden çok paydaş tarafından kullanılması durumunda anılan hakkı kullanan paydaşların mevcut paylarının büyüklüğüne bakılmaksızın, ön alım hakkına konu pay bu hakkı kullanan paydaşlara eşit oranda geçecektir (Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu, E.1947/5, K.1947/18, 11/6/1947).
10. Ön alım hakkının kullanılması için Kanun’un 733. maddesinin dördüncü fıkrasında hak düşürücü süre öngörülmüştür. Buna göre satışın hak sahibine noter ile bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmesiyle ön alım hakkı düşecektir. Süresinde ön alım hakkını kullanmayan paydaşın sadece bu hakkı kullanmadığı pay satışı için ön alım hakkı düşecek ancak başka pay satışları için ön alım hakkı devam edecektir.
11. Ön alım hakkı feragat edilebilir nitelikte bir hak olup Kanun’un 733. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir.
B. İtirazın Gerekçesi
12. Başvuru kararında özetle; mülkiyet hakkına yönelik bir sınırlamanın ancak kanunla yapılabileceği, itiraz konusu kural uyarınca ön alım hakkı sahibinin, adına payın tesciline karar verilmeden önce yatırmak zorunda olduğu satış bedelinin ne anlama geldiği ve hangi miktarda olduğu konusunda bir belirlilik bulunmadığı, satış bedelinin tapudaki satış bedeli şeklinde yorumlanması hâlinde bedelde muvazaa iddialarına bağlı olarak mülkiyet hakkı ihlallerine sebebiyet vereceği belirtilerek kuralın Anayasa’nın 2., 5., 13. ve 35. maddelerine aykırı olduğu ileri sürülmüştür.
C. Anayasa’ya Aykırılık Sorunu
13. 4721 sayılı Kanun’un 734. maddesinin birinci fıkrasına göre yasal ön alım hakkı alıcıya karşı dava açılarak kullanılabilir. Bu itibarla payın ön alım hakkına sahip paydaş adına tesciline mahkeme tarafından karar verilecektir.
14. Anılan Kanun’un 734. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca ön alım hakkı sahibinin açmış olduğu davada, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlü olduğu öngörülmüştür. Söz konusu fıkrada yer alan “...satış bedeli...” ibaresi itiraz konusu kuralı oluşturmaktadır.
15. Anayasa’nın 35. maddesinde “Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir./ Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir./ Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.” denilmektedir.
16. Anayasa'nın anılan maddesiyle güvenceye bağlanan mülkiyet hakkı, ekonomik değer ifade eden ve parayla değerlendirilebilen her türlü mal varlığı hakkını kapsamaktadır (AYM, E.2015/39, K.2015/62, 1/7/2015, § 20). Bu bağlamda mülk olarak değerlendirilmesi gerektiğinde şüphe bulunmayan menkul ve gayrimenkul mallar ile bunların üzerinde tesis edilen sınırlı ayni haklar ile fikrî hakların yanı sıra icrası mümkün olan her türlü alacak da mülkiyet hakkının kapsamına dâhildir (Mahmut Duran ve diğerleri, B. No: 2014/11441, 1/2/2017, § 60).
17. Bu itibarla ön alım hakkının bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen paydaşlar dışındaki üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlara satışa konu payı öncelikle alma hakkı tanıdığı gözetildiğinde, bu hakka konu taşınmaz payının Anayasa’nın 35. maddesi anlamında mülk olarak değerlendirilmesi gerektiğinde şüphe bulunmamaktadır. Ön alım hakkı, 4721 sayılı Kanun’da taşınmaz mülkiyetinin devrine getirilen kanundan kaynaklı bir kısıtlama olarak düzenlenmekle birlikte mülke kamu makamlarınca doğrudan yapılan bir müdahale mevcut olmayıp mülkiyet hakkına yönelik olarak getirilen bu kısıtlama özel kişiler arasındaki hukuki ilişkilere yöneliktir. Dolayısıyla kural, devletin mülkiyet hakkına ilişkin pozitif yükümlülükleri yönünden incelenmelidir (Hüseyin Ak, B. No: 2016/77854, 1/7/2020, §§ 49-50; Sümbülefendi İlim ve Kültür Hizmet Derneği, B. No: 2019/16601, 12/1/2022, § 33; Yıldıranlar Gıda Nakliyat San. ve Tic. Ltd. Şti., B. No: 2017/37791, 29/1/2020, § 27).
18. Anayasa’nın söz konusu maddesinde bir temel hak olarak güvence altına alınmış olan mülkiyet hakkının etkili bir şekilde korunabilmesi yalnızca devletin bu hakka müdahaleden kaçınmasına bağlı değildir. Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni gerçek anlamda koruma sağlanmasıdır. Anayasa’nın 5. maddesi de insanın maddi ve manevi varlığının gelişmesi için gerekli şartları hazırlamayı devletin temel amaç ve görevleri arasında saymıştır. Bu kapsamda devlet, kişilerin mülkiyet hakkından tam anlamıyla yararlanabilmeleri ve etkili bir şekilde mülkiyet hakkının korunması amacıyla yasal, idari, mali, yargısal ve diğer önlemleri almak zorundadır (AYM, E.2021/82, K.2022/167, 29/12/2022, § 16). Bu bağlamda söz konusu pozitif yükümlülükler, kimi durumlarda özel kişiler arasındaki uyuşmazlıklar da dâhil olmak üzere mülkiyet hakkının korunması için belirli tedbirlerin alınmasını gerektirmektedir (AYM, E.2019/11, K.2019/86, 14/11/2019, § 13; Eyyüp Boynukara, B. No: 2013/7842, 17/2/2016, §§ 39-41; Osmanoğlu İnşaat Eğitim Gıda Temizlik Hizmetleri Petrol Ürünleri Sanayi Ticaret Limited Şirketi, B. No: 2014/8649, 15/2/2017, § 44).
19. Özel kişiler arasındaki uyuşmazlıklarda tarafların birbirleriyle çatışan menfaatleri bulunmaktadır. Dolayısıyla tarafların karşı karşıya gelen menfaatleri çerçevesinde mülkiyet hakkını korumakla yükümlü bulunan devletin maddi ve usule ilişkin pozitif yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği dikkate alınmalıdır. Bu bağlamda ilk olarak belirli, ulaşılabilir ve öngörülebilir bir kanun hükmünün mevcut olup olmadığı tespit edilmelidir (Hüseyin Ak, § 53).
20. İtiraz konusu kural, ön alım hakkı kullanan paydaşın payı satın alan kişiye ödemekle yükümlü olduğu ön alım bedelinin kapsamında satış bedelinin de bulunduğunu öngörmektedir.
21. Paylı mülkiyette paydaşlar arasında ortak idare ve kullanma durumu söz konusudur. Bu durumu gözeten kanun koyucu ön alım hakkıyla, paydaşlara öncelikle yeni paydaşların katılımına engel olma hakkı tanımıştır. Böylece payların mümkün olduğunca az sayıda paydaşta toplanması sağlanarak kullanışlı olmayan paylı mülkiyet ilişkisinin belirli bir süre sonra ortadan kalkması ve bu mülkiyet türünde anlaşmazlıklara neden olunmaması, dolayısıyla paylı mülkiyete ilişkin işlemlerin daha sağlıklı bir şekilde yürütülmesi amaçlanmıştır (bazı farklılıklarla birlikte bkz. AYM, E.2014/133, K.2014/165, 30/10/2014).
22. Ön alım hakkı sahibinin payı satın alan üçüncü kişiye ödemekle yükümlü olduğu satış bedeline ilişkin itiraz konusu kuralın şeklî anlamda bir kanun hükmü olduğu ve erişilebilir olduğu anlaşılmaktadır.
23. Bunun yanı sıra bir kanunun öngörülebilir ve erişilebilir kabul edilebilmesi için tüm ayrıntıların kanuni düzenleme içinde yer alması şart olmayıp bazı muhtemel hususların kuralın içerisinde yer aldığı hukuk sisteminin özü bakımından tutarlı ve makul olmak kaydıyla, yargısal yorumla zamanla açıklanması ve netleştirilmesi imkân dâhilindedir.
24. Kuralda satış bedelinin ne anlama geldiği ve ne şekilde hesaplanacağı konusunda ayrıntılı bir düzenlemeye yer verilmemiştir. Bununla birlikte Kanun’un 706. maddesinin birinci fıkrasında taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerliliği resmî şekilde yapılması şartına bağlanmıştır. Yine 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddesinin (1) numaralı fıkrasında da benzer şekilde taşınmaz satışına dair sözleşmelerin geçerliliği resmî şekil şartına bağlanmıştır. Buna göre satış bedeli ibaresinden ilke olarak dava konusu payın satışı için resmî şekilde yapılan sözleşmede yazılı olan bedelin anlaşılması gerekir. Başka bir ifadeyle satış bedeli 22/12/1934 tarihli ve 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26. maddesi uyarınca tapuda düzenlenen senette veya 18/1/1972 tarihli ve 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun 61/A maddesi uyarınca noterdeki satış sözleşmesinde yazan bedeldir. Nitekim istikrarlı yargı içtihatlarında da benzer değerlendirme yapılmakta satış bedeli olarak tapudaki satış bedeli kabul edilmektedir (birçok karar arasından bkz. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E.2020/(14)7-271, K.2022/1341, 19/10/2022; Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E.2015/6448, K.2016/10863, 26/12/2016; Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E.2022/5639, K.2023/875, 15/2/2023). Bunun yanında yargı içtihatlarında bedelde muvazaa iddiası, ekonomik ve objektif nedenlerle bedelde meydana gelebilecek değişiklikler gibi somut olayın özelliklerine göre gözetilecek sebeplerle hakkaniyet gereği satış bedeline ilişkin ilkeden ayrılmayı gerektirir istisnai hâllerin olabileceği de belirtilmiştir (birçok karar arasından Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E.1993/6-761, K.1993/192, 5/5/1993; E.2009/6-31, K.2009/68, 11/2/2009; 14. Hukuk Dairesi, E.2017/4874, K.2018/1459, 27/2/2018).
25. Bu itibarla kuralın açık, anlaşılır ve öngörülebilir olduğu, bu kapsamda belirlilik şartını taşıdığı ve kurala dayalı olarak yerleşik yargısal içtihatların bulunduğu sonucuna ulaşılmıştır.
26. Özel kişiler arasındaki uyuşmazlıklarda devletin mülkiyet hakkına ilişkin pozitif yükümlülükleri, karşılıklı hak ve menfaatler dengesinin gözetilmesini gerektirmektedir. Bu bağlamda devlet, ön alım hakkı sahibi ile payı satın alan üçüncü kişinin çatışan mülkiyet hakları arasında adil bir denge kurmalıdır. Şüphesiz mülkiyet hakkının çatıştığı durumlarda bunlardan hangisine üstünlük tanınacağı hususunda kanun koyucunun anayasal sınırlar içerisinde takdir yetkisi bulunmaktadır. Bununla birlikte kanun koyucunun bu kapsamda öngördüğü düzenlemelerin menfaatler dengesinin kurulmasında taraflardan biri aleyhine ölçüsüzlüğe neden olması mülkiyet hakkının pozitif yükümlülükleriyle bağdaşmayabilir. Bu sebeple her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir netice doğuracak şekilde sonuçlandırılmaması gerekir. Menfaat dengesinin adil bir şekilde kurulup kurulmadığının değerlendirilmesinde ise taraflara tanınan tüm imkânların gözönünde bulundurulması zorunludur.
27. Bu yönüyle ön alım hakkı sahibinin payı satın alan üçüncü kişiye ödemekle yükümlü tutulduğu tutarın satış bedeli olarak öngörülmesinin tarafların menfaatlerinde herhangi bir dengesizliğe yol açıp açmadığı incelenmelidir. Ön alım hakkını kullanan paydaşın, satışın tarafları arasında akdedilen sözleşmedeki bedeli payı devredecek üçüncü kişiye ödemesinin, payı satın alan üçüncü kişinin yüklendiği külfeti telafi edeceği ve tarafların maddi yönden herhangi bir kaybının bulunmayacağı anlaşılmaktadır. Dolayısıyla payı satın alan üçüncü kişiye ödenecek bedelin satış bedeli olarak tayin edilmesi tarafların menfaatlerinin zedelenmesine yol açmamaktadır.
28. Bununla birlikte payın piyasa değerinin altında bir bedelle satıldığı durumlarda payını satan paydaşın payı satın alan üçüncü kişi lehine vazgeçtiği farktan -ön alım hakkı kullanıldığı takdirde- payı satın alan üçüncü kişinin değil ön alım hakkı sahibi paydaşın yararlanacak olmasının da ayrıca değerlendirilmesi gerekir. Belirli durumlarda payını satan paydaş, payı satın alanın şahsını gözeterek ve bu kişiye ekonomik bir katkı sağlamak amacıyla payın satış bedelinde indirim yapabilir. Payını satan paydaşın payı satın alan kişiye sağlamayı hedeflediği bu ekonomik menfaatten ön alım hakkı sahibi paydaşın yararlanmasının, paylı mülkiyette paydaşların ön alım hakkını kullanabileceğinin öngörülebilir bir netice olduğu da gözetildiğinde, hakkaniyete aykırı olduğu söylenemez. Nitekim, payını satan paydaşın payı satın alan üçüncü kişiye ön alım hakkına konu payın bedelinde indirim yapmak yerine başka araçlarla da ekonomik menfaat sağlaması imkân dahilindedir. Dolayısıyla, ön alım hakkına konu payın piyasa değerinin altında satıldığı durumlarda da ön alım hakkının satış bedeli üzerinden kullanılmasının ve bu surette ön alım hakkı sahibinin ekonomik menfaat elde etmesinin mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlülüklere aykırılık oluşturmadığı değerlendirilmektedir.
29. İtiraz başvurusunda kuralın tapudaki satış bedeli şeklinde yorumlanması hâlinde bedelde muvazaa iddialarına bağlı olarak mülkiyet hakkı ihlallerine neden olacağı ileri sürülmüştür. Dolayısıyla payını satan paydaş ile payı satın alan üçüncü kişinin gerçekte anlaştıklarından farklı bir tutarı satış bedeli olarak göstermeleri durumunda resmî senetteki tutarın alıcıya ödenmesinin mülkiyet hakkı ihlaline yol açıp açmadığının da değerlendirilmesi gerekir. Kanun’un 734. maddenin birinci fıkrasında ön alım hakkının dava açılarak kullanılması öngörülmüştür. Belirli durumlarda kuralla öngörülen satış bedelinin tespiti konusunda uyuşmazlık doğabilmektedir. Öncelikle Kanun’un 7. maddesi uyarınca resmî sicil ve senetlerin, belgeledikleri olguların doğruluğuna kanıt oluşturduğu da gözetildiğinde, bu bedelin muvazaalı olduğunu ileri süren tarafça ispatlanması gerektiği vurgulanmalıdır. Ön alım hakkını kullanan ve davaya konu payın mülkiyetinin kendi adına tescilini isteyen paydaşın kuralda öngörülen satış bedelinin tapuda gösterilen bedelden farklı olduğunu, başka bir ifadeyle bedelde muvazaa olduğunu öne sürme ve ilk sözleşmenin tarafı olmadığından 6100 sayılı Kanun’un 203. maddesinin (1) numaralı fıkrasının (d) bendine göre muvazaa iddiasını her türlü delil vasıtasıyla ispatlayabilme imkânı bulunmaktadır. Satış sözleşmesinin tarafı olan ve ön alım davasında davalı olan tarafın, sözleşmenin tarafı olmayan kişiye karşı kendi muvazaasını ileri sürerek lehine hukuki sonuç doğmasını talep etmesi ise 4721 sayılı Kanun’un 2. maddesi uyarınca hakkın kötüye kullanılması kapsamındadır. Nitekim yerleşik yargı içtihatları da bu yöndedir (birçok karar arasından Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E.2022/1035, K.2023/2206, 13/4/2023). Yargıtayın dürüstlük kuralından yola çıkarak satış sözleşmesinin tarafı olan davalının, ön alım hakkını kullanan paydaşa karşı kendi lehine olacak şekilde bedelde muvazaa iddiasını ileri süremeyeceği sonucuna ulaşmasının temelsiz, keyfî ve öngörülemez bir yorum olarak değerlendirilemeyeceği anlaşılmaktadır. Bu yorumun ön alım hakkına sahip paydaş ile satış sözleşmesinin tarafı olan ve diğer bir paydaşın payını satın alan üçüncü kişinin menfaatleri arasında dengesizliğe de yol açmadığı, payı satın alan üçüncü kişiye yüklenen resmî satış işleminde satış bedelinin gerçek ve ortak iradeye uygun gösterilmesinin, bu kişi yönünden katlanılamaz bir külfet niteliğinde de olmadığı değerlendirilmektedir.
30. Dolayısıyla kuralın mülkiyet hakkı bağlamında tarafların çatışan menfaat dengesini birinin aleyhine değiştirecek biçimde ölçüsüz bir yönünün bulunmadığı ve kural uyarınca satış bedeli konusunda taraflar arasında ortaya çıkacak uyuşmazlıklarda tarafların mülkiyet haklarının korunmasına ilişkin etkin ve yeterli güvencelerin de bulunduğu anlaşılmaktadır.
31. Açıklanan nedenlerle kural, Anayasa’nın 5. ve 35. maddelerine aykırı değildir. İtirazın reddi gerekir.
Selahaddin MENTEŞ ve Basri BAĞCI bu görüşe katılmamıştır.
Kuralın Anayasa’nın 2. maddesine de aykırı olduğu ileri sürülmüş ise de bu bağlamda belirtilen hususların Anayasa’nın 5. ve 35. maddeleri yönünden yapılan değerlendirmeler kapsamında ele alınmış olması nedeniyle Anayasa’nın 2. maddesi yönünden ayrıca bir inceleme yapılmasına gerek görülmemiştir.
Kuralın Anayasa’nın 13. maddesiyle ilgisi görülmemiştir.
IV. HÜKÜM
22/11/2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesinin ikinci fıkrasında yer alan “...satış bedeli...” ibaresinin Anayasa’ya aykırı olmadığına ve itirazın REDDİNE, Selahaddin MENTEŞ ile Basri BAĞCI’nın karşıoyları ve OYÇOKLUĞUYLA 8/11/2023 tarihinde karar verildi.
Başkan
Zühtü ARSLAN
Başkanvekili
Hasan Tahsin GÖKCAN
Başkanvekili
Kadir ÖZKAYA
Üye
Engin YILDIRIM
Üye
Muammer TOPAL
Üye
M. Emin KUZ
Üye
Rıdvan GÜLEÇ
Üye
Yusuf Şevki HAKYEMEZ
Üye
Yıldız SEFERİNOĞLU
Üye
Selahaddin MENTEŞ
Üye
Basri BAĞCI
Üye
İrfan FİDAN
Üye
Kenan YAŞAR
Üye
Muhterem İNCE
KARŞI OY
1. Anayasa Mahkemesinin sayın çoğunluğu 22/11/2001 tarihli 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 734. Maddesinin 2. Fıkrasında yer alan “…satış bedeli…” ibaresinin Anayasa’ya aykırı olduğu iddiasıyla itiraz yoluyla incelemiş ve reddine karar vermiştir. Sayın çoğunluğun bu görüşüne belirteceğimiz gerekçelerle katılmadık.
2. Şufa hakkı ve bu hakkın kullanımına ilişkin genel açıklamalar, tarihsel süreç, Anayasa Mahkemesinin bu konudaki önceden vermiş olduğu kararlar ve Yargıtay uygulamalarına gerekçeli kararda ayrıntılı yer verilmiştir. Bu nedenle aynı konular karşı oy yazısında tekrar edilmemiştir. Kuralın anlam ve kapsam itibariyle Anayasa’ya hangi yönleriyle aykırı olduğu ortaya konulacaktır.
3. Anayasa’nın 35. maddesinde “Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir./Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir./ Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.” denilmektedir. Anayasa’nın anılan maddesiyle güvenceye bağlanan mülkiyet hakkı, ekonomik değer ifade eden ve parayla değerlendirilebilen her türlü mal varlığı hakkını kapsamaktadır.
4. Mülkiyet hakkı; kişiye başkasının hakkına zarar vermemek ve kanunların koyduğu sınırlamalara uymak şartıyla sahibi olduğu şeyi dilediği gibi kullanma, semerelerinden yararlanma ve üzerinde tasarruf etme imkânı veren bir haktır (AYM, E.2017/21, K.2020/77, 24/12/2020, § 137; E.2019/100, K.2020/62, 22/10/2020, § 13).
5. Anayasa'nın 35. maddesinin ikinci fıkrasında, mülkiyet hakkının ancak kanunla sınırlanabileceği belirtilmek suretiyle mülkiyet hakkına yönelik müdahalelerin kanunda öngörülmesi gerektiği ifade edilmiştir.
6. Öte yandan mülkiyet hakkına sınırlama getirilirken temel hak ve özgürlüklerin sınırlanmasına ilişkin genel ilkeleri düzenleyen Anayasa’nın 13. maddesinin de gözönünde bulundurulması gerekmektedir.
7. Anayasa’nın 13. maddesinde “Temel hak ve hürriyetler, özlerine dokunulmaksızın yalnızca Anayasanın ilgili maddelerinde belirtilen sebeplere bağlı olarak ve ancak kanunla sınırlanabilir. Bu sınırlamalar, Anayasanın sözüne ve ruhuna, demokratik toplum düzeninin ve lâik Cumhuriyetin gereklerine ve ölçülülük ilkesine aykırı olamaz.” denilmektedir. Buna göre mülkiyet hakkına sınırlama getiren düzenlemelerin kanunla yapılması, Anayasa’da öngörülen sınırlama sebebine uygun olması ve ölçülü olması gerekir.
8. Anayasa’nın anılan hükümleri uyarınca mülkiyet hakkına yapılan sınırlamalarda dikkate alınacak öncelikli ölçüt, sınırlamanın kanunla yapılmasıdır. Anayasa Mahkemesinin sıkça vurguladığı gibi temel hakları sınırlayan kanunun şeklen var olması yeterli olmayıp yasal kuralların keyfîliğe izin vermeyecek şekilde belirli, ulaşılabilir ve öngörülebilir düzenlemeler niteliğinde olması gerekir.
9. Esasen temel hakları sınırlayan kanunun bu niteliklere sahip olması, Anayasa’nın 2. maddesinde güvenceye alınan hukuk devleti ilkesinin de bir gereğidir. Hukuk devletinin temel unsurlarından olan hukuki belirlilik ilkesi uyarınca kanuni düzenlemelerin hem kişiler hem de idare yönünden herhangi bir duraksamaya ve kuşkuya yer vermeyecek şekilde açık, net, anlaşılır, uygulanabilir ve nesnel olması, ayrıca kamu otoritelerinin keyfî uygulamalarına karşı koruyucu önlem içermesi gerekir. Kanunda bulunması gereken bu nitelikler hukuki güvenliğin sağlanması bakımından da zorunludur. Zira bu ilke hukuk normlarının öngörülebilir olmasını, bireylerin tüm eylem ve işlemlerinde devlete güven duyabilmesini, devletin de yasal düzenlemelerinde bu güven duygusunu zedeleyici yöntemlerden kaçınmasını gerekli kılar (AYM, E.2015/41, K.2017/98, 4/5/2017, §§ 153, 154). Dolayısıyla Anayasa’nın 13. ve 35. maddelerinde sınırlama ölçütü olarak belirtilen kanunilik, Anayasa’nın 2. maddesinde güvenceye alınan hukuk devleti ilkesi ışığında yorumlanmalıdır.
10. Medeni Kanunun 734. Maddesinin 2. Fıkrasında yer alan “… satış bedeli …” ibaresinin incelenmesi Anayasanın 2.,13.,ve 35. Maddeler kapsamında yapılmalıdır. Yukarıdaki paragraflarda Anayasa Mahkemesinin bu konulardaki genel ilkeleri özetlenmiştir. Kural bu kapsamda incelenip değerlendirildiğinde aşağıda izah edileceği üzere gerek kuralın uygulama şekli gerekse bu konuda yaşanan uyuşmazlıklar, kuralın içeriği yargı içtihatları ile doldurulurken gerçek durum ile yargı kararları ve ulaşılan sonuçlar arasındaki farklılıklar kuralın belirsiz olmadığı sonucunu doğurmaktan uzaktır.
11. Mahkememizin kararında da özetlendiği üzere; Yargıtay’ın 1980 yılına kadar süre gelen içtihatları taşınmazın tapuda gösterildiği bedelin yatırılması yönünde iken 1990 yılından sonraki içtihatlarında satış tarihi ile dava tarihi arasında uzun bir sürenin geçmiş olması ve bu sürede taşınmazın değerinde bir artış söz konusu olması halinde taşınmazın dava tarihindeki değerinin esas alınarak paydaş tarafından depo edilmesi gerektiğine vurgu yapmaktadır. Son içtihatlarında ise alıcının ödediği paranın enflasyonist gerekçelerle değerinin azaldığı buna karşın taşınmazın değerin yükseldiği, bu durumun mülkiyet hakkına zedelediği gerekçesiyle dengeleyici bir unsur olarak satış bedelinin ön inceleme duruşmasında depo edilmesi ve nemalandırılmasını belirterek adalet dengesini gözetmeye çalıştığı anlaşılmaktadır. Yargıtay’ın özetlenen bu yaklaşımı kuralda yer alan “satış bedeli” ibaresinin net olmadığı, belirsiz olduğu, Yargıtay uygulamasıyla da tarihsel süreçte içtihatlarla belirlenmeye çalışıldığı anlaşılmaktadır. Yargıtay bu durumu sağlamaya çalışırken de Türk Borçlar Kanunu’nun ve TMK hükümlerinden de yararlanmaktadır. TMK 207. Maddesinin fıkrasında “durum ve şartlara göre belirlenmesi mümkün olan bedel, kararlaştırılmış bedel hükmündedir.” düzenlemesi bedeli resmi senetteki bedel olarak sınırlamaktadır. Oysa gerçeğin buna ne kadar uygun olduğu tartışmalıdır. Bu konudaki yargı kararları incelendiğinde çok sayıda muvazaa iddiasının varlığı, bu konuda açılan davalar, gerçek durumun böyle olmadığını, aksine taraflar arasında kararlaştırılan bedel ile tapudaki satış bedelinin farklı olduğu anlaşılmaktadır. Kanuni düzenlemedeki yer alan satış bedeli ibaresinin bu şekilde yorumlanması mülkiyet hakkını koruyucu nitelikte değildir.
12. Taşınmaz satışlarında taraflar tapuya gitmeden ve resmi senet düzenlemeden önce taşınmazın bedeli konusunda anlaşmaktadırlar. Bu satışlar ile ilgili tarafların kimi zaman kredi temin ettiği, kendisine ait başka taşınmazlara ipotek koydurduğu, satış bedeli konusunda harici sözleşmeler yapıldığı, satış bedeli karşılığı bankadan tapu malikine havale yapıldığı, kimi zaman da satış bedelinin tapuda resmi işlem gerçekleştirilirken ödendiği bilinmektedir. Taşınmaz satış bedeli konusunda resmi memur olan tapu sicil müdürlükleri bir değerlendirme yapmamaktadırlar. Tarafları belediyelere göndererek esasen daha çok vergi tarh ve tahakkukunda kullanılan taktir komisyonlarınca belirlenen emlak vergisine esas bedel üzerinden işlem yapılmakta bazen taraflar rayiç bedeli esas alırken bazen de gerçek işlemin aksine az vergi vermek amacıyla bedel düşük gösterilmektedir. Bu yöntemin kuralda yer aldığı şekliyle satış bedeli olarak otomatik bir uygulamaya dönüşmesi mülkiyetin gerçek değerine ulaşmasını engellemektedir. Şufa hakkına konu yerin gerçek bedelini tespit etmediğinden mülkiyet hakkını kullanan tarafların ve şufa hakkını kullanan kişinin hak ve menfaatlerini dengelemesini sağlamamaktadır. Şufa hakkında konu yargısal olayların çözümünde ve şufa hakkının kullanımda mülkiyetin gerçek değerinin yerine tapuda gösterilen satış değerinin esas alınması sadece şufa hakkını kullanan paydaşa hizmet etmektedir. Bu haliyle kural uygulandığında bir ceza normu olmamasına rağmen, sonucu itibariyle bedel muvazaası yapan tarafı cezalandırıcı bir sonuca sebebiyet vermektedir.
13. Kural ile Anayasa’nın 35. Maddesinde tanımlanan mülkiyet hakkına bir sınırlama getirildiği anlaşılmaktadır. Kural temel haklara bir sınırlama getirdiğinden Anayasa’nın 13 ve 2. Maddesi yönüyle denetlenmelidir. Yukarıda ilkeleri belirtilen kapsamda kural incelendiğinde, gerek uygulama şekli gerekse yargı içtihatları yasanın amacı bakımından payların mümkün olduğunca birleştirilmesi özellikle arazilerin küçük paylara bölünmesinin önüne geçilmesi sonucunu sağlamamaktadır. Aksine çok sayıda davalara ve yıllar süren uyuşmazlıklara sebep olmaktadır. Zira mülkiyet hakkını kullanan gerçek değeri esas almadığından kural iki tarafın hak ve menfaatlerinden ziyade sadece şufa hakkını kullanan paydaşın hak ve menfaatini korumaktadır. Getiriliş amacına aykırı bir sonuç doğurmaktadır. Yukarıda ayrıntılı olarak ortaya konulduğu üzere gerçek ve güncel değerin esas alınmaması somut olaylar bağlamında sadece davacı paydaşa imkan tanımaktadır. Davalının elinden çıkan değerler davacıyı haksız bir şekilde zenginleştirmektedir. Kuralın anlamındaki belirsizlik davacıya böyle bir imkan sunmakta, mülkiyet hakkına sahip davalıların hak ve menfaatlerini korumasını engellemektedir. Kuralın bu haliyle açık, anlaşılır, taraflar hak ve menfaatlerini koruyan ve dengeleyen bir yapısı olduğu söylenemez.
14. Yukarıda belirtilen gerekçelerle kuralın Anayasa’nın 2.,13. 35. maddeleri uyarınca iptali gerektiği düşüncesiyle sayın çoğunluğun görüşüne katılmadık.
Üye
Selahaddin MENTEŞ
Üye
Basri BAĞCI