T.C. ANKARA 10. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
T.C.
ANKARA
10. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ TÜRK MİLLETİ ADINA
GEREKÇELİ KARAR
ESAS NO: 2015/886 Esas
KARAR NO: 2021/777
HAKİM: ... ...
KATİP: ... ...
DAVACI: ... -...
VEKİLİ: Av. ... ....
DAVALI: ...
...
VEKİLLERİ: Av. ...
Av. ...
DAVA: Alacak ( Eser Satış Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 29/12/2015
KARAR TARİHİ: 28/12/2021
KARAR YAZIM TARİHİ : 28/01/2022
Mahkememize açılan Alacak ( Eser Satış Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda;
DAVA:
Davacı vekili, dava dilekçesinde özetle, müvekkili şirketin dava konusu edilen, ... bölüm nolu iş yerini, davalı-yüklenici ile yapılan 16.05.2014 tarihli Gayrimenkul Satış vaadi sözleşmesi gereğince 743.400TL bedel karşılığında ticari faaliyetlerini yürüteceği ofis olarak kullanmak amacı ile satın aldığını; Satış bedelinin ödenmesine müteakip olarak 19.03.2015 tarihinde müvekkil şirkete tapu devri gerçekleştiğini; ancak fiilen ofisin yapımı devam ettiğinden teslim edilmediğini, Gayrimenkul satış vaadi ve ekleri incelendiğinde müvekkil şirkete satışı yapılan 49 bağımsız bölüm nolu büronun brüt alanının 128.52 m2 ve net alanının ise 99m2 olduğunun bildirildiğini; Taraflar arasında satış vaadi sözleşmesi ve sözleşme ile belirlenen bedelin bu büyüklükler nazara alınarak tespit edildiğini; Çünkü iş merkezinde bulunan ofislerin tamamı aynı büyüklükte olmayıp birbirinden farklı büyüklüklere sahip olduğunu; Müvekkilinin satın aldığı ofisin bulunduğu 14. katta dahi birbirinden m2 olarak farklı büyüklükte bulunan ofisler bulunduğunu; Her ofisin m2 olarak büyüklüğüne göre davalının ayrı fiyatlardan ofisleri satışa arz ettiğini, Resmi Gazetenin 28664 sayı ve 01.06.2013 tarihli nüshasında yayınlanan Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın “Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmeliğin” 41, 43, 44 ve 46. Maddelerinde “Bağımsız Bölüm net alanı, Bağımsız Bölüm Toplam Net Alanı, Bağımsız Bölüm Brüt Alanı ve Bağımsız Bölüm Toplam Brüt Alanı” başlığını taşıyan maddeleri incelendiğinde net ve brüt alanın nasıl hesaplanacağı ve hangi unsurların net alana dahil olup olmadığının acık bir sekilde belirlenmis olduğunu. Müvekkili şirketin ofisin kullanım alanları ortaya çıktığında yukarıdaki yönetmeliğe göre yaptığı ölçümlerde büronun m2 olarak net kullanım alanının 99.2 m2 nin altında olduğunu tespit ettiğini; Müvekkili firma tarım ürünleri ticareti konusunda uzman olup gayrimenkullerin net ve brüt alanlarının nasıl ölçüleceği konusunda uzman olmadığını; Ancak satış vaadi sözleşmesindeki “net alan” ile “brüt alan” ların ne anlama geldiğini araştırmak sureti ile bir eksikliğin olabileceğini tespit etmiş olduğunu; Bu konuda da davalıya Gaziantep ... Noterliği'nin 07.05.2015 tarih ve 12426 yevmiye nolu ihtanamesi ile dava konusu taşınmazın net kullanım alanında bir eksikliğin olduğunu bu eksikliğin giderilmesini ve giderilemeyecek ise eksiklik nedeni ile eksik bulunan m2 ye tekabül eden bedelin istirdatını talep ettiğini, bu ihtara karşı davalı tarafından Ankara ... Noterliğinin 20.05.2015 tarih ve 14323 yevmiye nolu cevabi ihtarnamesi ile verilen cevapta müvekkili firmaya satılan ofis vasıflı taşınmazın satış vaadi ve eklerinde öngörüldüğü şekilde taahhüt edildiği gibi net kullanım alanının 99 m2 olduğu iddia ve beyan edilmeden sadece müvekkil şirketin alıcı olarak dava konusu taşınmazın bütün özelliklerini bildiği keza ofisin gezilerek ve beğenilerek satın alındığının beyan edildiğini; Bu beyan ile de davacı — yüklenicinin dahi satmayı taahhüt ettiği ofisin taahhüt edildiği şekilde net kullanım alanının 99 m2'nin altında olduğunu kabul etmiş olduğunu, davalı - yüklenicinin bilerek ve isteyerek hile ile m2 olarak taahhüt ettiği ofisten daha küçük bir ofis yaparak müvekkiline teslim etmiş ve haksız olarak zenginleşmiş olduğunu; Gönderilen noter ihtarına rağmen eksik teslim edilen alanın değeri müvekkil firmaya ödenmemiş olması sebebi ile işbu davayı açtıklarını belirttiğini, sonuç olarak; fazlaya ilişkin hak ve alacakları saklı kalmak kaydı ile davanın kabulü ile müvekkiline eksik olarak teslim edilen alan bedelinin müvekkiline ödenmesine, müvekkili şirket tarafından yapılan fazla ödemeye, ödeme tarihinden itibaren ticari avans faizi işletilmesine, yargılama gideri ile ücreti vekaletin karşı tarafa tahmiline karar verilmesini talep etmiştir.
CEVAP :
Davalı vekilinin cevap dilekçesinde özetle; davanın haksız ve hukuki mesnetten yoksun olduğunu, dairenin brüt ve net metrekarelerinden bağımsız olarak; müvekkili ile davacı arasında net alan metrekaresi veya kesin brüt alan metrekaresi taahhüdü içeren bir sözleşme mevcut olmadığı gibi; bu tür bir taahhüt de bulunmadığını; Davacının söz konusu 48 nolu bağımsız bölümü proje aşamasında iken almamış, bilakis ofis bittikten ve ortaya çıktıktan sonra gezerek, görerek, her türlü incelemeleri yaparak, bağımsız bölümün bütün niteliklerini bilerek ve beğenerek satın aldığını; Davacının tacir sıfatını haiz bir tüzel kişilik olup; gezerek görerek, bilerek, beğenerek ve fiziki ve teknik huşularını inceleyip, bunlara vakıf olarak aldığı bağımsız bölümün net alanının istediği gibi olmadığını sonradan fark ettiğini, bunun nedeninin de tarım ürünleri alanında uzman olmaları ama gayrimenkulün net veya brüt alanının tespiti konusunda uzmanlıklarının olmaması olduğunu iddia ederek, davayı açmaktaki vaki kötü niyeti ortaya koyduğunu; basiretli bir tacirin, ticari münasebetlerini; uzmanlık alanı olanlar ve olmayanlar şeklinde ayırmasının bir anlam ifade etmeyeceğini; Kaldı ki, bitmiş bir taşınmazı gerek fiziki gerekse teknik incelemeler yaparak, gezerek, görerek ve pazarlıklar yaparak satın alıp, tapu devrini sağladıktan sonra taşınmazın niteliklerinin beklendiği gibi çıkmadığı iddiasının, uzman olup olmamakla bir ilgisi de bulunmadığı gibi, bunun basiretli tacir davranışı olmadığının da ortada olduğunu, davacı ile taşınmazın halihazır durumu üzerinden satışın gerçekleştirilmesi konusunda nihai anlaşma sağlanmış ve bu taşınmazın tapu devri de kendilerine yapılmış olduğunu; Hal böyle iken, dava dilekçesinde dile getirilen iddiaların hukuki bir mesnedi bulunmadığını, davacının dilekçesine konu ettiği gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin, niteliği itibariyle bir prensip anlaşması olup, nihai metin olmadığını; Bu nedenle sözleşme içeriğinde değişiklik yapılmasının her zaman mümkün olduğunu; Kaldi ki, davacı ile müvekkili arasındaki ilişkinin de gayrimenkul satış vaadi değil, paranın ödenmesi ve tapu devrinin resmi senetle sağlanması işlemi olduğunu; Bu işlemlerin ise; davacının taşınmazı gezmesi, beğenmesi, taşınmazda fiziki ve teknik incelemelerini tamamlaması üzerine satın almak konusunda nihai kararı vermesi üzerine, bedelini ödemesi ve kendisine tapu devrinin yapılması şeklinde gerçekleştiğini; Bu itibarla Türk Medeni Kanunu'nun 706. Maddesinde yer alan: “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmi şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.” Hükmüne uygun bir satış işleminin, tapu memuru huzurunda gerçekleşmiş olduğunu, buna karşın, gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin geçerlilik şartının, resmi şekilde (noter huzurunda) yapılması ve tapu kütüğüne şerh edilmesi olduğunun Noterlik Kanunu ve diğer mevzuat ile yürürlük kazanmış içtihatlarla sabit olduğunu, 2644 sayılı Tapu Kanununun 26. Maddesi taşınmaz satışları için tapu sicil muhafız ya da memurlarını yetkili kılmışken; 1512 sayılı Noterlik kanununun 60/3 ve 89.Maddelerinin taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterlerce ve düzenleme şeklinde (resen) yapılmasının zorunlu olduğu kuralı getirildiğini, yine Türk Borçlar Kanununun 12. Maddesinin 2. Fıkrası: “Kanunda sözleşmeler için öngörülen şekil, kural olarak geçerlilik şeklidir. Öngörülen şekle uyulmaksızın kurulan sözleşmeler hüküm doğurmaz” ve Aynı Kanunun (TBK) 237. Maddesinin 2 Fıkrasın; “Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmi şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.” Hükümlerini amir olup; kanunda öngörülen resmi şekle Uyulmaksızın yapılan bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçersiz olacağının kanunla tespit olunmuş olduğunu, bu itibarla, davacının, dava dilekçesinde dile getirdiği gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine hukuki bir anlam yüklemenin mümkün olmayacağını ve bu sözleşme ve içeriğinin geçersiz olduğundan, bu sözleşmeye dayanarak hak ve alacak talebinde bulunulmasının söz konusu olamayacağını, bahse konu edilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin mevzuatın aradığı şartları taşımaması nedeniyle geçersiz olduğu gibi; söz konusu sözleşmenin niteliği gereği, vekil sıfatıyla sözleşmeyi imzalayacakların ; Noterlik Kanununun 89. Maddesi kapsamında düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmak yetkisini haiz özel vekaletnamelerinin olmasının da zorunlu olduğunu; Davacının söz konusu yaptığı sözleşmeye imza atan vekilinin bu tür bir özel yetkisinin bulunup bulunmadığının bilinmediğini; Şayet bu tür bir yetkisi yoksa, adı geçen sözleşmenin bu yönüyle de geçersiz olacağını, dava konusu edilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi geçersiz olmakla ve kabul etmemekle birlikte ve ancak farzı muhal kaydıyla ve bir an için sözleşmenin geçerli olduğu varsayılacak olsaydı dahi; davacının iddialarının hukuka aykırı olduğunu; Zira, söz konusu sözleşmenin hiçbir yerinde, davacının taşınmazının 99 metrekare net alandan daha küçük net alana sahip olduğu, bunun taahhüde aykırı olduğu iddiasının afaki olduğunu ve gerçeği yansıtmadığını, sözleşmenin kapak sayfasında Yaklaşık Brüt Metrekare şeklinde bir ibare bulunmakta olup; burada yer alan ibarenin de bir kesinlik arz etmediğinin izahtan vareste olduğunu, benzer bir olayla ilgili olarak Yargıtay 13. H.D.'nin 2001/11900E., 2002/1018 K. Sayılı ve 04/02/2002 tarihli ilamında; “Taraflar arasında düzenlenen ... tarihli düzenleme şeklindeki satış vaadi sözleşmesinde davalıların satmayı vaad ve taahhüt ettikleri dairenin yüzölçümü takriben ... m? olarak belirlenmiştir. Bu ibarenin davalıların kesin olarak ... m? yüzölçümlü daire teslim edeceği şeklinde kabulü mümkün değildir. takriben sözcüğü kesin miktar olarak yorumlanamaz. Bu nedenle olayda BK.nun 215. Maddesinin uygulanması olanağı yoktur. Mahkemece bu yön gözetilerek bu kalem isteğinin reddine karar verilmesi gerekirken sözleşmeye yanlış anlam verilerek yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir." denildiğini, Somut olay bakımından da, Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi geçerli olsaydı dahi, davalının iddiasının aksine taahhüt edilmiş net alan bulunmadığı gibi, net bir brüt alan taahhüdü de bulunmadığını; Yaklaşık ibaresinin ise, kesinlik ifade etmeyeceğinin ortada olduğunu; Bu nedenle davacının bir alacak hakkı da bulunmadığını, dava konusu edilen taşınmaz satışının resmi senetle ve tapu devrinin sağlanması ile gerçekleştiğini; hukukumuzda senede karşı senetle ispat zorunluluğu bulunduğunu; Bu nedenle davacının delilleri arasında bulunmamakla birlikte, her türlü delil kapsamında tanık deliline dayanmasını kabul etmediklerini ve yargılama sürecinde de bu delile dayanılmasına muvafakat etmediklerini, davanın reddine, yargılama giderleri ile ücreti vekaletin karşı yan üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLER :
Çankaya Belediye Başkanlığı İmar Müdürlüğünden ve tapu müdürlüğünden
dava konusu taşınmaza ilişkin tapu kayıtları, bilgi ve belgeler getirtilerek, incelenmiştir.
Dosya kapsamında inşaat mühendisi , hesap ve harita mühendisinden 26/04/2017 tarihli bilirkişi raporu alınmış özetle ;davacının tazminat talep etmeye hakkı bulunduğu, tapu tarihi olan 19/03/2015 tarihindeki rayiç bedelden hesaplamanın yapıldığı, borçlunun ihtarname ile temerrüte düştüğü, davacının 191.470,56 TL talep etmekte haklı olduğu yönünde hesaplama yapılmıştır.
İtiraz üzerine İnşaat Mühendisi , gayrimenkul değerleme uzmanı ve hesap bilirkişinden alınan raporda özetle; Davacıya 128,52 m2 brüt olarak satımı taahhüt edilen davaya konu bağımsız bölümün 121,94 m2 brüt olarak teslim edilmiş olduğu, bu nedenle davacının uğradığı zararın 38.062,08 TL olduğu belirlenmiştir.
Her iki bilirkişi raporunda oluşan çelişkinin giderilmesi olay dava konusu taşınmaz üzerinde keşif yapılarak hesap, inşaat gayrimenkul değerlenen uzmanı, inşaat ve mimar bilirkişiden heyet raporu alınmış olup 23/06/2021 tarihli raporda özetle; huzurdaki davanın eksik olarak teslim edilen alan bedelinin ödenmesi istemine ilişkin olduğunu, davalının davacıya, teslim etmeyi taahhüt etmiş olduğu dava konusu taşınmazın net inşaat alanının 26,27 m2, brüt inşaat alanının 29,82 m2 eksik teslim edildiğini, sözleşmenin 12.25. maddesi gereği; eksik teslim edilen 29,82 m2 Brüt inşaat alanı bedelinin KDV hariç 146.176,47 TL olarak hesaplandığını, davacının talebinde;yapılan fazla ödemeye ödeme tarihinden itibaren ticari faiz uygulanmasını istemiş olduğunu, talebin takdirinin mahkemeye ait olduğunu, davacının Gaziantep 1.Noterliği'nin 07.05.2015 tarihli ihtarnamesi ile davalıdan talepte bulunmuş olduğunu, ihtarnamenin tebliğ şerhine rastlanmamakla birlikte davalının 20.05.2015 tarihli cevabi ihtarı ile olumsuz yönde yanıt vermiş olduğu yönünde görüş ve kanaatini bildirmiştir.
Taraflar arasında imzalanan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde;
3.3. maddede; “Alıcı, bağımsız bölümün bütün niteliklerini, mimari projesindeki yerini, teknik şartnameyi ve teknik şartnameyi ve teknik şartname doğrultusunda bağımsız bölümün ileri kaba olarak teslim edileceğini, inşaatın yapı tekniği ve diğer tüm özelliklerini, Satıcı tarafından yapılacak imalatı ve seviyesini, mevcut mimari projede konumlandırılan diğer bağımsız bölümleri, yönetim planını, işbu sözleşme eklerini, ödeme, borç ve sorumlulukları ile her türlü idari, mali ve hukuki durumuna vakıf olmak suretiyle bilerek ve beğenerek satın almayı kabul etmiştir.”
3.4. maddede; “Alıcı, satın aldığı bağımsız bölümü, bölgeye ait belediye imar durumunu, imar planını, tapu kayıtlarını ilgili kurumlar nezdinde incelediğini, bunlara ilişkin bütün resmi, hukuki, fiziki ve teknik hususlara vakıf olduğunu peşinen kabul etmiştir.
6.2. maddesinde; “İşbu sözleşmenin ekinde yer alan vaziyet planı inşaat ruhsatlarına uygun hazırlanmıştır. Alıcı, Satıcının, sözleşmenin imzalanmasından sonra bu sözleşmeye konu bağımsız bölümün katı, konumu ve brüt m2'sini değiştirmeden, Ana taşınmazın bağımsız bölümlerini, ortak yerlerini değiştirebileceğini, Tasdikli Mimari Projede ve proje uygulamalarında, vaziyet planlarında ve genel projede düzenleme, iyileştirme, düzeltme vs. yapma hakkına münhasıran haiz olduğunu, bu hususlarda hiçbir itiraz hakkının olmadığını ve bu haklarından feragat ettiğini peşinen kabul, beyan ve taahhüt eder.
10.1. maddesinde; “Satıcı inşaatını, Arsa Sahipleri ile yaptığı “Gayrimenkul Vaadi ile Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” uyarınca 15/07/2015 tarihinde, ekli teknik şartnamesine uygun olarak teslim etmeyi taahhüt eder.” “Kat irtifakının veya Kat Mülkiyetinin alıcı adına tapu siciline tescil edilmesi ve zilyetliğin devri halinde de devir ve teslim yapılmış sayılacaktır.”
10.2. maddesinde; “...Alıcı davet üzerine en geç 15 gün içerisinde Bağımsız Bölüm'ü teslim alarak kontrol etmekle ve varsa tespit ettiği eksiklikleri zapta geçirmek için gayrimenkul mahalline gelir. Alıcının 15 gün içinde Bağımsız Bölüm'ü teslim almaya gelmemesi halinde Bağımsız Bölüm anahtarları Satıcı'nın adresinde bir tutanakla muhafaza altına alınır ve teslim gerçekleşmiş sayılır.
12.22. maddesinde; “Yine sözleşme konusu bağımsız bölümün, kat irtifakı/kat Mülkiyeti tapuda tesis edilirken, katı, konumu, planı ve brüt alanı değişmeksizin Satıcı tarafından bağımsız bölüm numarası/numaraları değiştirilebilir...”
12.23. maddesinde; “Sözleşme eki yerleşim planı, kadastral plan ve vaziyet planı onay sürecindeki avan proje esas alınarak hazırlanmış ve sözleşmeye eklenmiştir. Alıcı onay sürecinde değişiklik olabileceğini bildiğini, yapılacak değişikliklere itiraz etmeyeceğini, Satıcı ve/veya idarece yapılacak değişiklikleri kabul edeceğini beyan ve taahhüt eder. Projede herhangi bir nedenle değişiklik yapılması/ yapılmasının gerekmesi halinde Bağımsız Bölümün brüt alan m”'sinin korunması esastır.
12.25. maddesinde; “Alıcı, projenin herhangi bir safhasında Satıcı tarafından projesinde, yerleşim planında, kadastral planda ve vaziyet planında tadilat ve her türlü değişiklik yapılabileceğini bildiğini, projede herhangi bir nedenle değişiklik yapılması/ yapılmasının gerekmesi halinde değişikliklere itiraz etmeyeceğini, yapılacak değişiklikleri kabul edeceğini beyan ve taahhüt eder. Değişiklik halinde bağımsız bölümün brüt m2'sinin korunması esastır. Brüt alan m2 sinin değişmesi durumunda, sözleşmede belirtilen KDV hariç net satış bedeli üzerinden ek bedel talebi veya iadesi yapılabilir.” Denildiği .Ekleri arasında vaziyet “Ofis tipini gösterir ofis planı” nın da sayıldığı görülmektedir.
Dosyaya delil olarak sunulan tanıtım katoloğunda;
14. Sayfasında “108 adet 90 m2 ve 146 m2 arasında değişen ofisler”
29. Sayfasında “13. Kat, 14. Kat, 15. Kat, 16. Kat Planlarıdır." Yazılı olan bir kat
planı bulunduğu “10” numara ile gösterilen ve 49 nolu daireyi de temsil eden bölüm çiziminde, iç bölme duvarların ve şaftların çizilmediği, yalnızca daire dış duvarları, kolon yerleri ve balkon korkuluğunun çizilmiş olduğu halde iç kısım için “ Büro Kullanım Alanı: 99,07 m2, Brüt Alan: 128,52 m2” ve balkonu için de “Balkon, 19,60 m2" yazılı olduğu görülmüştür.
Dosyada deli olarak sunulan Elektronik Posta incelendiğinde;
14 Mayıs 2014 Perşembe saat 16:35 te gönderilmiş ve konusu “ödeme planı” olan; abdullah @ armakule.com elektronik posta adresinden musa@ obamakarna.com.tr adresine gönderilen ve cigdem.ozmen@armakule.com adresinin bilgi kısmında bulunduğu elektronik posta içeriğinde; “14 kat kb cephe 49 numara Nextlevel ve öne bakan iki cepheli 99,07 m2 kullanım alanı var. 692.380 liste fiyatı 630.066-TL %9 indirimli fiyatı 113.411 KDV si; 743.477 TL KDV Dahil Fiyatı; 185.869 TL hesaba nakit geçecek olan 557.608-TL kalan rakam; 55.760-TL 10 ay eşit taksitle senet” yazıldığı ve antette “ARMA KULE” amblemi ile “Satış Uzmanı...” ismi bulunduğu görülmektedir.
Dosyada delil olarak bulunan teslim tutanağı incelenmesinde;
08.09.2015 tarihli belge ile, dava konusu dairenin davalı şirket yetkilisince davacı
şirket yetkilisine anahtarları ile teslim edildiği belirtilmekte ve bağımsız bölümde yaşam ve site (plaza) yönetiminin 15.09.2015 tarihinde başlayacağı ve diğer hükümler belirtilmektedir.
Dosyada delil olarak bulunan Taşınmaz Satış Bilgisi ve Ödeme Planı incelendiğinde ;Dava konusu dairenin satışına dair diğer bilgilerin yanı sıra yaklaşık brüt m2'sinin 128,52 olduğu belirtimiş ve taraflarca da imzalanmış durumdadır. Tablonun gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin giriş sayfası ve ayrılmaz parçası olduğu belirtilmiştir.
Dosyaya celp edilen tapu kayıtlarından;
Çankaya Tapu Müdürlüğü'nün 14.07.2016 tarihli tapu kaydının tetkikinden; Dava konusu .... nitelikli ana taşınmazda 26/4403 arsa paylı “Büro” nitelikli B Blok 14. Kat 49 nolu bağımsız bölümün “TAM” hisse ile malikinin 19.03.2015 tarihli satış işleminden ... Tarım ... A.Ş. olduğu anlaşılmıştır.
Dosyada mevcut mimari projede ;
Çankaya Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nün 14.02.2017 tarihli yazısı ekinde dava dosyasına gönderilmiş olan 11.12.2013 tasdik tarihli Mimari Uygulama Projesinde 49 Nolu Büro planının incelenmesinde; İçerisinde mutfak nişi bulunan büro olarak adlandırılmış 65,85 m2 çalışma alanı, 3,25 m2 banyo alanı ve 19,60 m2 balkon alanından oluştuğu görülmüştür.
HUKUKİ NİTELENDİRME:
Dava taraflar arasında haricen akdedilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi gereği davacıya satışı vadedilen 49 numaralı bağımsız bölümün brüt alanı 128,52 m2 net alanı 99,00 m2 olması gerekirken teslim edilen bağımsız bölümün düşük m2 olarak eksik teslim edilmesi nedeni eksik olarak teslim edilen alanın bedelinin tazmini davasıdır. Uyuşmazlık davacının satın aldığı bölümde m2 düşüklüğünün olup olmadığı, davalının bundan dolayı tazminat talep hakkının olup olmadığında toplanmaktadır. Taraflar arasındaki imzalanan sözleşme hükümlerine inşaatın ileri kaba inşaat olarak teslim edileceğinin kararlaştırıldığı, yine sözleşmenin 6.2 maddesine göre satıcının sözleşmenin imzalanmasından sonra bu sözleşmeye konu bağımsız bölümün katı konumu ve brüt m2'sinin değiştiremeyeceğinin kararlaştırıldığı, sözleşmenin 12.25 maddesine göre ; değişiklik halinde bağımsız bölümün brüt m2'sinin korunmasının esas olduğu, brüt alan m2'sinin değişmesi durumunda sözleşmede belirtilen KDV hariç net satış bedeli üzerinden ek bedel talebi veya iade yapılabileceğinin düzenlendiği anlaşılmaktadır. Yine dosya içerisinde bulunan taşınmaz satış bilgisi ve ödeme planına göre davaya konu taşınmazın brüt inşaat alanının 128,52 m2 olacağının taraflarca kabul edildiği anlaşılmaktadır. Davacı taraf her ne kadar katalog ve mail yazışmalarında net alan belli olduğundan net alan üzerinden değerlendirme yapılmasını istemiş ise de; taraflar arasında yapılan sözleşmede açıkça brüt alanın esas alınacağının kararlaştırıldığı, yine taraflarca imzalanmış taşınmaz satış bilgisi ve ödeme planında yaklaşık brüt m2'nin belirlendiği ,net alana m2'sine ilişkin bir tespit olmadığından, taraflar arasındaki sözleşme ve taşınmaz bilgisi ve ödeme planı dikkate alınarak eksik verilen brüt inşaat alanının hesaplamasının yapılması gerekmiştir. Dosya kapsamında alınan 23/06/2021 tarihli bilirkişi heyet raporunda dava konusu bağımsız bölümün yapılan ölçümler sonucu 98,70 m2 brüt alan olarak teslim edildiği, eksik verilen brüt inşaat alanının (128,52 m2- 98,70 m2=29,82 m2 ) 29,82 m2 olarak belirlenmiş, buna göre davacı alıcıya eksik verilen brüt inşaat alanı bedeli 146.176,47 TL olarak hesaplanmıştır. Bu tutarın davalıdan tahsiline karar verilmiştir. Çünkü, davalı sözleşmeye göre vaad ettiği özellikleri taşıyan bir daireyi davacıya teslim etmekle yükümlü olup, eksik ve ayıplı ifa nedeniyle davacının uğradığı zararı tazmin etmekle yükümlüdür. Olayda eksik ifa söz konusudur, ayıp ihbarı zorunluluğu işin ayıplı ifası ile ilgili olup, eksik ifa halinde ayrıca bir ihbara gerek yoktur. Sözleşmeye aykırı ve eksik ifa bedellerinin zaman aşımı süresi içinde her zaman talep edilmesi mümkündür. Dosya kapsamında önceki alınan bilirkişi raporlarında taşınmazın yerinde yapılan ölçüme göre hesaplanan alan miktarları farklı olarak tespit edilmiş ise de, diğer raporlarda yerinde yapılan ölçüme göre hazırlanmış denetlenebilir bir kroki bulunmadığından , son alınan rapor denetlemeye elverişli ve hükme esas alınır mahiyette bulunmakla hükme esas alınmıştır ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM :
Yukarıda açıklanan nedenlere, kararın dayandığı yasal ve hukuksal gerekçeye, dosyadaki kanıtlara göre;
1-Davanın KISMEN KABULÜNE,
146.176,47 TL'nin temerrüt tarihi olan 20/05/2015 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile davalıdan alınarak davacıya ödenmesine,
2-Fazlaya ilişkin talebin reddine,
3-492 Sayılı Harçlar Kanunu gereğince, alınması gereken 9.985,31 TL nispi karar ve ilam harcın, peşin alınan 27,70 TL ve 3.252,77 TL ıslah harcının mahsubu ile noksan olan 6.704,84 TL'nin davalıdan tahsili ile hazineye irad kaydına,
4-Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca, davacı yararına kabul miktarına göre hesaplanan 17.836,76 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak, kendisini vekil ile temsil ettiren davacıya verilmesine,
5-Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca, davalı yararına hesaplanan 6.688,23 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak, kendisini vekil ile temsil ettiren davalıya verilmesine,
6-Davacı tarafça yatırılan 27,70 TL peşin harç, 3.252,77 TL ıslah harcı toplamı 3.280,47 TL'nin davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine,
7-Davacı tarafından yapılan 27,70 TL başvuru harcı, 591,20 TL keşif harçları, 3.150,00 TL tebligat/posta/müzekkere masrafı, bilirkişi ücreti olmak üzere toplam 3.768,90 TL yargılama giderinin kabul ve red oranına göre 2.87700 TL'sinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, bakiye kısmın davacı üzerinde bırakılmasına,
8-Davalı tarafından yapılan 314,00 TL keşif harcı, 1.535,10 TL tebligat/posta/müzekkere masrafı, bilirkişi ücreti olmak üzere toplam 1.849,10 TL yargılama giderinin kabul ve red oranına göre 437,00 TL'sinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine, bakiye kısmın davalı üzerinde bırakılmasına,
Dair, taraf vekillerinin yüzüne karşı, kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde Ankara Bölge Adliye Mahkemesinde İstinaf yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı 29/12/2021
Katip ...
e-imzalıdır.
Hakim ...
e-imzalıdır.
*