T.C. ANKARA 11. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
T.C.
ANKARA
11. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TÜRK MİLLETİ ADINA
GEREKÇELİ KARAR
ESAS NO: 2015/617 Esas
KARAR NO: 2021/908
DAVA: İtirazın İptali
DAVA TARİHİ: 25/07/2011
KARAR TARİHİ: 26/11/2021
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH : 30/11/2021
Mahkememizde görülmekte olan İtirazın İptali davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
DAVA: Davacı vekili dava dilekçesinde; Taraflar arasında 01/09/2006 tarihli kira sözleşmesi bulunduğunu, kira sözleşmesinin 12/2 Maddesi gereğince; ortak alanlar ile ilgili masrafların ortak kullanım ve yönetim gideri başlığı altında davalıya düşen payın ödenmesi gerektiğini, davalı ile imzalanan sözleşmede ilk yıl ortak kullanım ve yönetim bedelinin sözleşme ile belirlendiğini; ancak bu giderlerde zaman içerisinde artış olduğunu, 2008 yılı kira döneminde aylık 783,52-TL'nin ortak kullanım ve yönetim gideri olarak ödenmesinin istendiğini; ancak bu bedelin hiç ödenmediğini, bunun üzerine icra takibine geçildiğini, yapılan takibe itiraz edildiğini belirterek itirazın iptali ile %40 icra İnkar tazminatına hükmedilmesini talep ve dava etmiştir .
CEVAP: Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; Taraflar arasında 2004 yılından beri devam eden kira sözleşmesinin bulunduğunu, kira sözleşmesinin kullanım ile ilgili ortak giderlerin ödenmesi ana başlığının 11. Maddesi çerçevesinde aidatların kapsamının belirlendiğini, ilk yıl m² başına 3,5 Amerikan Doları giderin belirlendiğini, davalının ödemelerini düzenli olarak yaptığını; ancak toplanan giderlerin keyfi olarak arttırıldığını, harcamaların belgelendirilmediğini, genel giderlere ilişkin nereye yapıldığını konusunda bilgi sorulmasına rağmen hiçbir yanıt verilmediğini, bu şekilde davranışın sözleşmeye ve hukuka aykırı olduğunu, ortak giderlerden sorumluluğunun asıl olarak mal sahibinde bulunduğunu belirterek davanın reddini talep etmiştir.
YARGILAMA VE GEREKÇE:
Dava ; kira sözleşmesine bağlı olarak belirlenen ortak giderler nedeniyle oluştuğu iddia edilen alacakla ilgili yürütülen icra takibine karşı itirazın iptali ilişkindir.
Ankara ... Müdürlüğünün ... esas sayılı dosyası mahkememiz dosyası arasına alınmıştır.
Taraflar arasında kira sözleşmesi ve sözleşmenin hükümleri konusunda herhangi bir uyuşmazlık yoktur. Uyuşmazlığın temeli ortak alanların giderleri için belirlenen aidat bedeli, bu bedelin ne miktarda olduğu konusunda toplanmaktadır.
Ankara ... Müdürlüğünün ... sayılı dosyasının incelenmesinde; takibin davalı aleyhine 23/06/2011 tarihinde açıldığı, takiple birlikte 20.784,39 TL asıl alacağın takip tarihinden itibaren faizi ile birlikte istendiği görülmüştür. Takip talebine dayanak olarak kira sözleşmesinden doğan bakiye genel gider bedeli alacağı olarak nitelendirilmiş ve bu alacağın Eylül 2008 ayından itibaren 2011 yılının haziran ayına kadar olan kısmı için istendiği belirtilmiştir. İcra emri 24/06/2011 tarihinde davalıya tebliğ edilmiş, davalı tarafından 30/06/2011 günü takibe itiraz edilmiştir.
Mahkememizin 2011/229 esas 2013/311 karar sayılı kararı ile davanın kısmen kabulü ile Ankara ... Müdürlüğünün ... sayılı takip dosyasında 7.687,58-TL asıl alacağa yapılan itirazın iptaline karar verilmiş olup, Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2014/7860 esas 2015/3923 karar sayılı Yargıtay İlamı ile mahkememiz kararının Bozulmasına dair karar verilmiştir.
Dosya bilirkişiye tevdii edilmiş olup rapor dosya arasına alınmıştır.
Yargıtay bozma ilamı kapsamında bilgi ve belgeler dosya arasına alınarak, taraf itirazları doğrultusunda dosya yeniden bilirkişiye tevdii edilmiş olup, Bilirkişiler tarafından sunulan raporlarda; Davacı Şirketin 2008-2009-2010-2011 yıllarına ait yevmiye defteri, defter-i kebir ve envanter defterinin açılış ve kapanış tasdiklerinin T.T.K'nun 64/1 ile 213 sayılı VU.K.'nun 220-222 maddelerinde öngörülmüş olan esaslara uygun olarak yaptırıldığı, ticari defterlerin usulüne uygun tutulduğu, defter kayıtlarının birbirini takip ettiği ve doğruladığı, Davacının 2008 yılı ticari defter ve belgelerinde yapılan incelemede davalı şirketin “120.01.01.061.02 ... ...Bil.İlet.Tic.Ltd.Şti. Aidat Bedeli” olarak kayıtlı olduğu ve bu hesaba göre : 2007 yılından gelen devirden davacının davalıdan 452,47-TL alacaklı olduğu, ilgili dönem içinde davacının davalıya toplam 6.472,03.-TL tutarında 12 adet fatura düzenlediği, davalının ilgili dönemde değişik tarihlerde 5.436,70.-TL ödeme yaptığı, 2008 yıl sonu itibarıyla davacının davalıdan 1487,80-TL alacaklı olduğu ve bu tutarın 2009 yılına devir ettiği, Davacının 2009 yılı ticari defter ve belgelerinde yapılan incelemede; 2008 yılından gelen devirden davacının davalıdan 1.487,80-TL alacaklı olduğu, ilgili dönem içinde davacının davalıya toplam 9.402,24.-TL tutarında 12 adet fatura düzenlediği, davalının ilgili dönemde değişik tarihlerde 4.209,01 .-TL ödeme yaptığı, 2009 yıl sonu itibarıyla davacının davalıdan 6.681,03-TL alacaklı olduğu ve bu tutarın 2010 yılına devir ettiği, Davacının 2010 yılı ticari defter ve belgelerinde yapılan incelemede; 2009 yılından gelen devirden davacının davalıdan 6.681,03-TL alacaklı olduğu, ilgili dönem içinde davacının davalıya toplam 9.402.24.-TL tutarında 12 adet fatura düzenlediği, davalının ilgili dönemde hiç ödeme yapmadığı, 2010 yıl sonu itibarıyla davacının davalıdan 16.083,27-TL alacaklı olduğu ve bu tutarın 2011 yılına devir ettiği, Davacının 2011 yılı ticari defter ve belgelerinde yapılan incelemede; 2010 yılından gelen devirden davacının davalıdan 16.083,27.-TL alacaklı olduğu, ilgili dönem içinde davacının davalıya toplam 4.701,12.-TL tutarında 6 adet fatura düzenlediği, davalının ilgili dönemde hiç ödeme yapmadığı, davacının kendi defter ve belgelerine göre takip tarihi olan 23.06.2011 itibariyle davalıdan 20.784,39.-TL alacaklı olduğu, Yargıtay bozma ilamı doğrultusunda yapılan inceleme, değerlendirme ve hesaplamalar neticesinde; Davacı şirketin ortak kullanım alanları ile ilgili olarak yapmış olduğu harcamaların elektrik, su, ısıtma, soğutma, jeneratör, mazot, temizlik, güvenlik, teknik bakım onarım, araç giderleri, diğer giderler (çevre temizliği-kıs.çalışma iştirak payı, organizasyon-tanıtım gideri) olduğu, bu giderlerin taraflar arasındaki sözleşmede yer alan giderlerden ve benzeri olduğu, Yargıtay ilamında özellikle incelenmesi vurgulanan teknik bakım onarım giderleri adı altında gösterilen kalemler içerisinde asansör, klima, otomatik kapı, teknik servis vb. yerlere ilişkin harcamaların yer aldığı, tek fatura olarak tahakkuk eden giderlerin tamamının kiracılara yansıtılmadığı, Davacı Şirketin istihdam ettiği personeller içerisinde temizlik ve güvenlik personelinin bulunmadığı, dolayısıyla davacının kendi personeli ile ortak alanların temizliği ve güvenliğini sağlayamayacağı, hizmet verilecek alanının büyüklüğü de dikkate alındığında bu konuda davacının ayrı taşeron hizmetine ihtiyaç duyacağı, Davacının istihdam ettiği personelin sadece “Cyber Plaza A-B-C Blok”a hizmet verenlerin ücretlerinin tamamının “Cyber Plaza İşletme Giderleri”ne kaydedildiği, “Cyber Plaza A-B-C Blok” ile haricindeki yerlere hizmet verenlerin ücretlerinin ise mesai verdikleri yerin m2'sine göre hesaplanıp ayrıştırıldığı ve ilgili alt hesaplara gider olarak kaydedildiği, dolayısıyla iddia edildiği gibi davalının personel giderlerinin tamamından sorumlu tutulmadığı, Davacı şirketin 2008-2009-2010-2011 yıllarında yapmış olduğu tüm giderleri “740- Hizmet Üretim Maliyeti Hesabı”'na kaydettiği, şirketin her binaya ait giderler ile kiracılara yansıttığı ortak giderleri ayrıntılı olarak farklı hesaplara kaydettiği, muhasebenin ayrıntılı olarak izlendiği, dayanağı ve içeriği tarafımızdan tespit edilemeyen işletme bütçesinde “genel yönetim gider payı” adı altında yer alan gider kalemi haricindeki giderlerin, taraflar arasındaki sözleşmenin ilgili maddesinde belirtilen ortak kullanım ve yönetim giderleri içinde kaldığı, Tüm bu açıklamalarımız, Yargıtay bozma ilamı ve kira sözleşmesi hükümleri uyarınca, yapılan hesaplamaya göre; İcra takip dosyasına konu dönemlere ilişkin davalının sorumlu olduğu hesaplanan ortak kullanım ve yönetim gideri toplamının 14.580,04-TL olduğu, Garanti Bankası'ndan dosyaya gönderilen yazıdan davalının ihtilaflı dönemde davacıya toplam 5.43744-TL ödeme yaptığı, buna göre takip tarihi 23.06.2011 itibarıyla davacının davalıdan (14.580,04 TL-5.437,44 TLA) 9.142,60-TL alacaklı olduğu bildirilmiştir.
Tüm dosya kapsamı, Yargıtay Bozma ilamı kapsamında yapılan incelemeler neticesinde, hüküm kurmaya elverişli bilirkişi raporu kapsamında Yargıtay bozma ilamı ve kira sözleşmesi hükümleri uyarınca, yapılan hesaplamaya göre; İcra takip dosyasına konu dönemlere ilişkin davalının sorumlu olduğu hesaplanan ortak kullanım ve yönetim gideri toplamının 14.580,04-TL olduğu, Garanti Bankası'ndan dosyaya gönderilen yazıdan davalının ihtilaflı dönemde davacıya toplam 5.43744-TL ödeme yaptığı, buna göre takip tarihi 23.06.2011 itibarıyla davacının davalıdan 9.142,60-TL alacaklı olduğunun bildirildiği, yapılan hesaplamada genel yönetim gider payının hesaplandığı ancak hesaplamaya dahil edilmediği, sözleşme kapsamında genel yönetim giderlerinden de m2 si ile davalının sorumlu olduğu görülmekle 10.602,37-TL yönünden davacının bakiye alacağının bulunduğu anlaşılarak davanın kısmen kabulüne dair aşağıdaki şekilde karar verilmiştir.
HÜKÜM :Gerekçesi açıklandığı üzere;
-Davanın KISMEN KABULÜ ile; Ankara ... müdürlüğünün ... esas sayılı icra takibine yapılan itirazın 10.602,37 TL yönünden itirazın iptali ile takibin bu miktar üzerinden devamına, fazlaya dair istemin reddine,
-Asıl alacak 10.602,37 TL 'ye takip tarihinden tahsil tarihine kadar avans faizi uygulanmasına ,
-Kabul edilen miktarın %20'si oranında icra inkar tazminatının davalıdan alınarak davacıya verilmesine ,
- 492 sayılı Harçlar Kanunu uyarınca alınması gereken 724,25 TL harçtan, dava açılışında alınan 308,65 TL peşin harcın düşülmesi ile bakiye 415,60 TL harcın davalıdan alınarak hazineye irat kaydına,
-Davacının yargılama sırasında yapmış olduğu 18,40 TL başvurma harcı, 41,00 TL tebligat ücreti, 2.600,00 TL bilirkişi ücreti, 49,00 TL posta gideri, toplamı 2.708,40 TL'nin davanın kabul oranı dikkate alınarak hesaplanan 1.383,98 TL'si ile dava açılışında alınan 308,65 TL peşin harç toplamından oluşan 1.692,63 TL yargılama giderinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
- Davacının yargılamada vekil ile temsil edildiği anlaşıldığından yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca hesaplanan 5.100,00 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
- Davalının yargılamada vekil ile temsil edildiği anlaşıldığından yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca hesaplanan 5.100,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
- Taraflarca yatırılan ve kullanılmayan gider ve delil avansının HMK'nin 333. maddesi uyarınca karar kesinleştikten sonra Hukuk Muhakemeleri Kanunu Gider Avansı Tarifesinin 5. maddesi dikkate alınarak yatıranlara iadesine,
Dair, davacı vekilinin ve davalı vekilinin yüzüne karşı HMK'nun 341 ve devamı maddeleri gereğince kararın tebliğinden itibaren Mahkememize Yargıtay ilgili Hukuk Dairesine gönderilmek üzere verilecek ile 15 gün süre içinde temyiz yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.30/11/2021
Katip ...
☪e-imzalı
Hakim ...
☪e-imzalı