T.C. ANKARA 11. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TÜRK MİLLETİ ADINA YARGILAMA YAPMAYA VE HÜKÜM VERMEYE YETKİLİ
T.C.
ANKARA
11. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2018/134 Esas
KARAR NO: 2023/268
HAKİM: ... ...
KATİP: ... ...
DAVACI : ...
VEKİLLERİ: Av. ...
....
Av. ...
Av. ...
DAVALI : ...
A...
VEKİLİ: Av. ...
...
DAVA: Tazminat (Hizmet Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 20/02/2018
KARAR TARİHİ: 11/04/2023
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH : 11/04/2023
Mahkememizde görülmekte olan Tazminat (Hizmet Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
DAVACININ TALEBİ: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili bankanın ...Şubesi ile dava dışı ... arasında genel kredi sözleşmesi imzalandığını kredinin teminat teşkil ettiğinden ...ile ...İlçesi ...Köyü ... parsel sayılı tarla vasıflı taşınmaz üzerinde 10/08/2015 tarih ve ... yevmiye sayılı 1.000.000TL bedelli 1. derecede , ... ili ... ilçesi ... Köyü... Ada ... parsel sayılı fındık bahçesi vasıflı taşınmaz üzerinde 14/09/2015 tarih ve ... yevmiye sayılı 1.000.000TL bedelli 1. derece ipotek tesis edildiğini, kredinin kulladırım aşamasında gayrimenkuller üzerinde değerleme raporu alındığını, zarara konu edilmeyen ... İli ... İlçesi ... Köyü... Ada ... Parsel sayılı fındık bahçesi vasıflı taşınmaz için başka bir ekspertiz firmasın alınan hizmet ile 10.09.2015tarihinde değeri 50.000,-TL olarak tespit edilmiş ve dava dışı ...'a tahsis edilen kredi limiti çerçevesinde kullandırım yapıldığını, Dava dışı ... üzerindeki müvekkili banka alacağının muaccel hale gelmesi üzerine ipoteğin paraya çevrilmesi istemi ile .... Esas sayılı dosyasında takip yapıldığını kesinleşen takipte müvekkili banka alacağının toplam 501.516,66-TL'nin tahsilinin talep edildiğini, kesinleşen ...takibi ile birlikte taşınmazla için kıymet takdir raporu da düzenlendiğini, takibe konu taşımazlar için ...İli ...İlçesi ...Köyü ... parsel sayılı taşınmazın değeri - 06.02.2017 tarihi itibariyle: 359.712,-TL, ... İli ... İlçesi ... Köyü... Ada ... Parsel sayılı taşınmazın değeri ....11.2016 tarihi itibariyle: 49.100,40-TL değer biçildiğini gerek ...takibinin gerekse kıymet takdir raporu itiraz edilmeksizin kesinleştiğini, .... Esas sayılı dosyasında mahcuz taşınmazlar toplam 268.500,-TL bedelle alacağa mahsuben satın alındığını ve kesinleşen takipteki alacağın karşılanmaması üzerine ...dosyası kesin rehin açığı belgesi alınmak suretiyle sonlandırıldığı, davalı tarafından sözleşmeden doğan özen yükümlülüğüne aykırı davranılarak hatalı rapor düzenlendiğini ve müvekkili banka zararına sebebiyet verildiğini, davalı tarafından düzenlenen rapor ile .... Esas sayılı dosyası arasında düzenlenen rapor arasında misli fark bulunduğunu, her iki rapor arasında yaklaşık 2 yıllık bir zaman bulunduğunu ve davalı tarafından hatalı düzenlenen raporlar nedeniyle müvekkili bankanın zarara uğradığını, kredi kullandırımı esnasında teminata alınan malvarlığının müşterinin borç ödeme gücünü yitirmesi halinde riskin tahsili bakımından önem teşkil ettiğini, teminat türü ve riskine göre marj oranlarının kredi teminatlarının nakde dönüşümünde yaşanması muhtemel değer kaybı, nakde dönüşüm süresi ve buna bağlı olarak ortaya çıkacak masraflar dikkate alınarak belirlendiğini, gayrimenkul ipoteği ile ilgili müvekkili bankanın genel olarak marj uygulaması, kredi tutarının %25 fazlası ekspertiz değerli gayrimenkuller teminata alındığını, dava dışı ...'a kredi kullandırımı sırasında davalı firmaya gayrimenkul değerlemesi yaptırıldığı ve davalı tarafından yapılan değerlemelere itibar edilerek kredi kullandırım işlemi neticelendirildiğini, başka bir deyişle ... mahcuz taşınmazlar için belirlenen toplam 408.812,40-TL değerin nazara alınması halinde dava dışı ...'ın ... İlçesi'ndeki taşınmazın değerlerinin de dahil edilmesi hali ile dava dışı borçlu ...'a kullandırılan kredi tutarı (408.812,40-TL / 1.25 (9625 marj oranı ile)- 327.049,92-TL'yi geçmesinin mümkün olmayacağın, değerin davalı tarafından fazla belirlenmesi nedeni ile müvekkili banka için zararın doğduğunu, banka zararının hatalı rapordan kaynaklandığını, davalı firma tarafından hazırlanan raporlarda teminatta yer alan ...İli'ndeki taşınmaz için belirlenen değer 570.000,-TL olduğunu (Banka alacağının teminatında yer alan ... İli ... İlçesi ... Köyü... Ada ... Parsel sayılı taşınmaz hesaplamaya dahil edilmediği) 570.000,-TL / 1,25 (marj oranı) - 456.000,-TL olduğunu, dava dışı ...'a toplamda 439.415,-TL kredi kullandırıldığını, hatalı düzenlenen rapor nazara alındığında ipotekli taşınmazların zararını fazlası ile karşılaması durumu söz konusu olduğunu davaya konu edilmeyen ... İli ... İlçesi ... Köyü... Ada ... Parsel sayılı taşınmaza ilişkin kullandırım aşamasında tespit edilen ekspertiz değeri dikkate alındığında (50.000TL/1,25=40,000TL)439.415TL-40.000TL=399.415TL kredi kullandırımının zarara esas alınması gerektiği, ... ...ili ...İlçesi ...Köyü ... parsel sayılı tarla vasıflı taşınmaz için 359.712TL kıymet takdiri değer biçildiği, 359.712,40TL/1,25=287.769,92TL olduğunu davalı tarafından düzenlenen hatalı rapor ile oluşan müvekkili banka zararının toplam 111.645,08TL'nin 27/10/2016 tarihinden itibaren 3095 sayılı kanunun 2/2 md uyarınca işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsilini, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı taraf üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
DAVALININ CEVABI : Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; Müvekkili şirketin ekspertiz raporlarını düzenlerken hassasiyet ve özenle hareket ettiğini, davacı bankayı hiçbir zarara uğratmadığını, davacın iddiasının aksine dava dışı ...'ın kredi teminatı olarak gösterdiği ...ili ...İlçesi ...köyü ... Parsel sayılı taşınmazın müvekkili şirket tarafından yapılan ekspertiz raporunda kesinlikle bir hata yapılmadığını, gerekli araştırmaların yapıldığını tüm dikkat ve ihtimam gösterilerek emsal taşınmazın fiyatlarının belirlendiğini, taşınmazın değerine etki eden müspet-menfi tüm etmenler dikkate alındığını, taşınmazın mevzi imar planı dahilinde oluşu ve kadastro yoluna cepheli konumu dikkate alınıp taşınmazın metrekaresine 50TL/M2 değer taktir edilerek taşınmazın değerinin 550.000TL. olarak tespit edilip bu doğrultuda ekspertiz raporunun tanzim edildiğini, rapor tanzim edilirken dikkate alınan emsal taşınmazların metrekare birim fiyatları 51,5OTL/m2 ile 93,50TL/m2 arasında değiştiği halde ve bu fiyat aralığındaki taşınmazların değerlerini menfi yönde etkileyen mutlak tarım arazisi vasfında olup başka amaçla kullanılmalarının mümkün olmamasına karşın ekspertizi yapılan taşınmazın mevzi imar planlı olduğunu üzerinde hayvancılık işletme ve tesisinin bulunması, villa yapılara yakın olması, köy ana yoluna cepheli olması gibi değeri müspet yönde etkileyen ve yükselten etmenler olmasına rağmen mutlak tarım arazi vasfındaki emsallerin dahi en alt değeri esas alınarak rapor tanzim edildiğini, Davacı tarafın ...dosyasında aldırılan hatalı kıymet takdir raporuna itiraz etmeyerek dava konusu zararın oluşmasına sebep olduğunu, ... yapılan kıymet taktirinde metrekaresine 30TL/m2 değer konulduğunu, davacı banka 08.03.2017 tarih ve 14500-760 sayılı yazısı ile davaya konu taşınmaz hakkında ... yapılan kıymet takdirinde taşınmazın metrekaresine 30TL/m2 değer konulduğunu belirtilerek doğacak zarardan müvekkili şirketin sorumlu tutulacağını belirttiğini, davacı bankanın 08.03.2017 tarih ve 14500-760 sayılı yazısı üzerine davaya konu taşınmaz ve emsalleri şirketince tekrar incelemeye alındığını, yapılan araştırma sonunda dava konusu taşınmazdan daha değersiz olan mutlak tarım arazi vasfında olan ve kadastro yoluna cephesi bulunan parsellerin m2 birim değerlerinin 50TL/m2 nin üzerinde olduğunun tespit edildiğini ve ...kıymet takdirinin düşük olduğunu ve itiraz edilmesi gerektiğini, 10.03.2017 tarih ve 24 sayılı yazıları ile davacı bankaya bildirildiğini, buna rağmen davacı banka tarafından... hatalı Kıymet takdirine itiraz edilmemesi neticesinde taşınmaz gerçek değerinin altında bir fiyata satıldığını, taşınmazı icrada yapılan ihale ile alan kişiler taşınmazın adlarına tescilinden sonra sundukları ilandan anlaşılacağı üzere sahibinden.com isimli internet sitesinden m2 sini 84TL/m2 üzerinden satışa çıkartıldığını, taşınmazı kısa bir süre önce icrada yapılan ihalede alan kişilerin 84TL/m2 üzerinden satışa çıkartmaları pazarlık payı dikkate alınsa dahi ekspertiz raporlarının doğruluğunun ve hatalı olmadığının kanıtı olduğunu, Davacı bankanın huzurdaki davada müvekkili şirket ile arasındaki sözleşme hükümlerine aykırılıktan tazminat talebinde bulunmuşsa da müvekkili şirket tarafından sözleşme hükümlerine aykırı bir işlem yapılmadığını, sözleşme hükümlerine aykırı davranılmış olsa dahi bankanın alacağını tahsil için ...hukukuna özgü hiç bir işlem yapmadan dava açmasının hukuka aykırı olduğunu, Davacı bankanın ...tarafından yaptırılan hatalı kıymet takdir raporunu esas alarak zararı belirlemesinin hatalı olduğunu, davacı banka uğradığını iddia ettiği zararı hesaplarken taşınmazın değeri olarak taşınmaz için ...tarafından yaptırılan kıymet takdirini esas aldığını, ...Müdürlüklerinin kıymet takdirlerini yaptırırken hassas davranmadıkları ve araştırma yapmadıklarını, ...Müdürlüklerince hazırlatılan kıymet taktirlerinde taşınmazlar için değer yüksek belirlendiğinde alıcı çıkmayacağı ve satışın düşeceği saikiyle raporlar hazırlanarak taşınmazların gerçek değerlerinin çok çok altında değer takdir edildiğini, davada delil niteliği bulunmadığından taraflarınca kabul edilebilir olmadığını| Davacı banka tarafından teminatın nakde dönüştürülmesinde yaşanması muhtemel değer kaybı, müşterinin ödeme gücü, ülkenin ekonomik durumunu dikkate almadan taşınmazın değerine yakın miktarda kredi kullandırmasının hatalı olduğundan bahisle davanın reddine, yargılama gideri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesi talep etmiştir.
DELİLLER VE DEĞERLENDİRME:
Dava, tazminat davası niteliğindedir.
Taraflar arasındaki uyuşmazlık davalı şirket tarafından düzenlenen gayrimenkul değerlendirme ( ekspertiz ) raporunda yanlış emsal değerlendirilmesi yapılıp yapılmadığı , yapılmış ise bu nedenle davacı bankanın zarara uğrayıp uğramadığı ve uğramış ise zarar miktarının ne kadar olduğu hususlarında toplanmaktadır.
Davacı banka tarafından dışı asıl borçlu ... 'a 06.08.2015 tarihinde imzalanan genel kredi sözleşmesi ile 378.000,00 TL limitli kredi kullandırıldığı , daha sonra limit artırımı yapılarak 14.09.2015 tarihinde kredi limitinin 418.000,00 TL yükseltildiği , bu kredi sözleşmesi için ... tarafından ...İli ...İlçesi ...Köyü ... Parsel 10 cilt... pafta ... sayfa numaralı taşınmaz, ile ... İli ... İlçesi ... mah. ...Ada ... cilt ... sayfa numaralı taşınmazın teminat gösterildiği ve ... Parsel sayılı tarla niteliğinde taşınmaz üzerinde 10.08.2015 tarih ve ... yevmiye numarası ile davacı ... Bankası A.Ş. lehine 1.000.000,00 TL bedelle 1. Derecede , ...Ada ... Parsel sayılı fındık bahçesi niteliğinde taşınmaz üzerinde 14.09.2015 tarih ve ... yevmiye numarası ile davacı ... Bankası A.Ş. lehine 1.000.000,-TL bedelli 1. Derece ipotek tesis edildiği anlaşılmıştır.
Davacı banka ile davalı şirket arasında 26/08/2014 tarihinde "... Bankası A.Ş. Değerleme (Ekspertiz) Hizmet Sözleşmesi" imzalanmış ve bu sözleşmeye istinaden davalı şirket tarafından 10.07.2015 tarihinde ... parsel için gayrimenkul değerlendirme raporu düzenlenmiş ve taşınmazın bu tarih itibarıyla mevcut durum değeri 525.000,00TL, acil satış değeri 410.000,00TL ve yasal değeri 505.000,00TL, acil satış değeri 400.00,00TL olarak belirlenmiştir. Daha sonra aynı taşınmaz için davalı şirket tarafından tekrar 21.10.2015 tarihinde gayrimenkul değerlendirme raporu düzenlenmiş ve taşınmazın bu tarih itibarıyla mevcut durum değeri 570.000,00TL, acil satış değeri 460.000,00TL ve yasal değeri 550.000,00TL, acil satış değeri 450.00,00TL olarak belirlenmiştir.
... İli ... İlçesi ... Köyü... Ada ... Parsel sayılı fındık bahçesi vasıflı taşınmaz için başka bir ekspertiz firmasın alınan hizmet ile 10.09.2015 tarihinde taşınmazın değeri değeri 50.000,- TL olarak tespit edilmiştir.
Dava dışı borçlu ...'ın borcunu ödememesi üzerine davacı banka tarafından hesap kat edilmiş ve .... sayılı dosyası ile ...takibi başlatılmış olup bu dosyada ... parsel için alınan kıymet taktir raporunda taşınmazın değeri 359.712,00TL olarak belirlenmiş ve taşınmaz 268.500TL bedelle alacağa mahsuben davacı banka tarafından satın alınmıştır.
Mahkememizce alınan ve bilirkişi ... tarafından düzenlenen rapor ve ek raporda özetle; ... parsel sayılı taşınmazın davalı tarafından gayrimenkul değerlendirme raporu düzenlendiği tarih olan 14.07.2015 tarihi itibarıyla değerinin 357.300,00TL , ...dosyasında kıymet taktir raporunun düzenlendiği tarih olan 06.02.2017 tarihi itibarıyla 303.700,00TL olduğu, taşınmazın 14.07.2015 tarihindeki değerinin 06.02.2017 tarihindeki değerinden fazla olmasının bu iki tarih arasında üzerinde bulunan besihanenin yıkılmış olmasında kaynaklandığı bildirilmiştir.
Mahkememizce alınan ve bilirkişiler ... ile ... tarafından düzenlenen rapor ve ek raporda özetle; takibe konu toplam Kredi Tutarının 439.415,00 TL, davaya konu edilmeyen azami kredi tutarı: 40.000,00 TL (%1,25 marj dikkate alınarak) , ...ili, ...ilçesi ...Mahallesindeki ... parsel sayılı taşınmaz için yapılan değerlendirilmeler sonucunda gayrimenkulün ekspertiz değerinin 440.000,00 TL ve dava konusu edilmeyen diğer taşınmaz dikkate alındığında kullandırılan Toplam kredi tutarı 439.415.00 TL - 40.000,00 TL = 399.415,00 TL olduğu,
gayrimenkulün değerinin 440.000,00 TL olarak tespit edildiğinden bu tutar için açılabilecek kredi 440.000,00 TL / 1,25 = 352.000,00 TL olduğu, bu durumda davacı banka tarafından fazladan kullandırılan kredi tutarının ( 399.415,00 TL - 352.000,00 TL = 47.415,00 TL olduğunun tespit edildiği, mahkemenizce davacı banka zararı oluştuğuna, oluşan zararın davalı değerleme firması tarafından yapılan ekspertiz değerine bağlı olarak kullandırılan krediden kaynaklandığına karar verilmesi durumunda ; 47.415,00 TL zararın olduğu görüş ve kanaati bildirilmiştir.
Tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde ; davalı şirket tarafından 10.07.2015 tarihinde ... parsel için düzenlenen gayrimenkul değerlendirme raporuna dayanılarak dava dışı ... 'a kredi kullandırıldığı, raporda taşınmazın değerinin fazla gösterilerek taraflar arasındaki sözleşmeye aykırı hareket edildiği ve davacı bankanın bu nedenle 47.415,00 TL zararının oluştuğu anlaşıldığından davanın kısmen kabulüne karar vermek gerekmiştir.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davanın kısmen kabulüyle 47.415,00 'nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,
2-Alınması gereken 3.238,91TL harç peşin yatırılan 1.906,62TL düşürüldükten sonra kalan 1.332,29TL'nin davalıdan alınarak hazineye gelir kaydına,
3-Davacı tarafından bu yargılama nedeni ile yapılan 11 adet e tebligat gideri 70,50TL, Bilirkişi ücreti olarak 3.200,00TL, 6 Normal tebliğat ücreti 101,00TL , 3 Posta ücreti 125,50TL , 1 dosya kapağı 1,00TL, 4 Kep ücreti 2,20TL olmak üzere toplam 3.500,20TL 'nin davanın kabul ve red oranına göre 1.486,50TL lik kısmı ile 1.906,62TL peşin harç , 35,90TL başvurma harcı olmak üzere toplam 3.429,02 TL'nin davalıdan alınarak davacıya ödenmesine,
5- Davacı davada kendini vekille temsil ettirmiş olduğundan, kabul edilen miktar üzerinden karar tarihinde yürürlükte olan Av. Asgari Ücret Tarifesinin 13/1. Maddesi gereğince taktir edilen 9.200,00TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
6- Davalı davada kendini vekille temsil ettirmiş olduğundan, red edilen miktar üzerinden karar tarihinde yürürlükte olan Av. Asgari Ücret Tarifesinin 13/1. Maddesi gereğince taktir edilen 10.276,81TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
7-Davacı tarafça yatırılan ve kullanılmayan gider avansının HMK'nın 333.maddesi uyarınca davacıya iadesine,
Dair, davacı vekili ve davalı vekilinin yüzüne karşı HMK'nun 341 ve devamı maddeleri gereğince kararın tebliğinden itibaren Mahkememize Bölge Adliye Mahkemesi ilgili Hukuk Dairesine gönderilmek üzere verilecek dilekçe ile iki haftalık süre içinde istinaf yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.11/04/2023
Katip ...
E İmza
Hakim ...
E İmza