T.C. ANKARA 11. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TÜRK MİLLETİ ADINA YARGILAMA YAPMAYA VE HÜKÜM VERMEYE YETKİLİ
T.C.
ANKARA
11. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2022/212 Esas
KARAR NO: 2023/193
HAKİM: ...
KATİP: ...
DAVACI : ...
VEKİLİ: Av. ...
DAVALI : ...
VEKİLİ: Av. ...
DAVA: Alacak (Kooperatif Aidat Borcundan Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 24/03/2022
KARAR TARİHİ: 14/03/2023
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH : 15/03/2023
Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Kooperatif Aidat Borcundan Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVACININ TALEBİ: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle ; 29/03/2018 tarihinde davalının eşi ... 'ın kooperatif ... başkanlığına ortaklık için başvuru yaptığını ve başvurunun kabul edilerek 120 üye numarası ile o dönemde inşası devam eden ... isimli konut projesinin ... nolu bağımsız bölümün sözleşmede belirtilen bedelin ödenmesi karşılığında teslimi hususunda anlaştıklarını ve bu şekilde kooperatif üyesi olduğunu, 25/04/2018 tarihinde davalının eşi ... 'ınl kooperatifin ... Başkanlığı'na verdiği dilekçe ile kooperatif bünyesinde inşası devam eden ... isimli konut projesinin ... Numaralı dairesinin belirlenen bedel karşılığında kendisine devredilmesi konusunda kooperatif ile yapılan sözleşmeye bağlı olarak o tarihe kadar 300.000 TL tutarında peşinat ödendiğini ve takdiri müvekkil kooperatife ait olmak üzere .. numaralı bağımsız bölüm yerine ... numaralı bağımsız bölümün tarafıma devri hususunda sözleşmenin yenilenmesini, Kooperatife ödenen 300.000 TL peşinatın ...Numaralı daire için ödendiğinin kabul edilmesini ve iki daire arasındaki şerefiye farkının ödenmesi yükümlülüğünün kendisine ait olarak tarafına ... numaralı dairenin devredilmesi ve üyeliğe bu surette kabul edilmesini talep ettiğini, bu talebin iki daire arasındaki şerefiye farkının ödenmesi koşuluyla kabul edildiğini ve 05.06.2018 tarihinde ..., müvekkili kooperatif nezdindeki ortaklık hak ve hisselerini bu hisseler nedeniyle adına tahsis edilmiş ve edilecek tüm hakların tamamını bütün hukuki vecibeleriyle birlikte ...’a devrettiğini ancak iki daire arasındaki 7.123TL'lik şerefiye bedel farkı ile kooperatif tarafından karşılanan 4.700,00-TL'lik tapu harcı bedeli ile müvekkil kooperatif genel kurullarında alman kararlar neticesinde belirlenen ek ödemeler yapılmamış olduğundan 31.12.2020 tarihine kadar hesaplanmış 3.617,99 TL'lik gecikme cezası bedeli de davalı tarafından ödenmediğini bildirerek 7.123,00TL iki şerefiye fark bedeli, 4.700,00-TL tapu harç bedeli ve ek ödemelerden kaynaklı 3.617,99TL gecikme bedeli olmak üzere toplam 15.440.99 TL’lik alacağın yasal faizi ile davalıdan tahsiline karar verilmesini, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı taraf üzerine bırakılmasını talep ve dava etmiştir.
DAVALININ CEVABI: Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; Davacı kooperatifçe açılan alacak davasının hiçbir hukuki temelinin bulunmadığını, müvekkilince 2018 yılı içerisinde daire sahibi olabilmek adına davacı kooperatife başvurduğunu, ... numaralı daireye ilişkin ortaklık taahhütnamesi imzaladığını, taahhütnameye göre 575.273,00-TL ödemek koşulu ile bağımsız bölümün devri hususunda anlaştıklarını, müvekkilince davacı kooperatiften ... numaralı bağımsız bölüm yerine ... numaralı bağımsız bölümün devrini talep edildiğini, ancak iş bu devir başvurusunda devre uygun şekilde sözleşmenin yenilenmesini ve daireler arasındaki fiyat farkının yeni bir sözleşme yapılması halinde ödeneceği belirtilerek yeni bir sözleşme yapılması talep edildiğin, ancak davacı kooperatif yeni sözleşme yapmadığını ayrıca sürekli olarak değişen ve farazi rakamlarda müvekkilinin borçlu olduğunu ileri sürdüğünü, ödemekle yükümlü olunmayan bir çok tutarın müvekkilince davacı tarafa ödendiğini, müvekkilince şerefiye bedeli olan 7.123,00-TL'nin ödenmediği iddia edildiğini, iddianın hukuka aykırı olduğunu, taraflar arasında ... nolu dairenin devrinin hangi şartlarla ve hangi bedelde yapılması gerektiğine ilişkin bir sözleşmenin olmaması sebebiyle şerefiye bedeli, genel kurul kararı gibi alacak kalemlerinden sorumlu olmadığını, taraflar arasında imzalanan ortaklık taahhütnamesi uyarınca 575.273TL ödenmesi gerekirken müvekkilinin toplamda 735.673,00TL ödendiğini, davacı kooperatife 26/12/2018 tarihinde 20.000 TL imar affı başvurusu yapılması için para gönderilmiş ve bu paranın imar barışında harcanması, başka bir amaçla kullanılmamasının istenildiğini, buna karşın, tarafımızca muhalefet şerhi koyulan bir sonraki genel kurul toplantısında alınan kararla bu paraların inşaata aktarılması söz konusu olmuş ve üyelerin kooperatif borcundan mahsup edilmesi gerekirken bu tutar da mahsup edildiğini, ayrıca 3.617,99 TL genel kurullarda alınan kararlar neticesinde ödeme yapılmadığı söylendiğini, bu tutarın müvekkili bağlayıcı hangi genel kuruldan kaynaklandığı, müvekkilin ödediği tutarların bu tutarı kapsayıp kapsamadığı hususunda açıklama yapılmayıp farazi şekilde müvekkilini borçlu çıkardıklarını, Kooperatifin bulunduğu sitede 2 ayrı kooperatif tüzel kişiliği ve 2 ayrı blok bulunduğunu, sözleşmeler kapsamında arsa sahibi ...'ın arsasına karşılık ... inşaat yapacak, yapacağı inşaat karşılığında belirli oranda daire sahibi olacak, ... kooperatifi ise anlaşılan bedeli ödemek suretiyle ...'nin sahip olması gereken 128 daireyi satın alacağını, KKİŞ Madde ... fıkrası, ... Madde ... Fıkrası ile ...-yüklenici, ...-yüklenici arasında var olacak tapu devirleri esnasında ödenmesi gereken tapu harç ve giderlerinin (...) dahil tapu devrinin tarafı olan kooperatifler tarafından yapılmasının öngörüldüğünü, ancak, arsa sahibi ... üzerinde bulunan ve ...'a doğrudan devredilen tapularla ilgili sözleşmede bir hüküm bulunmaması dolayısıyla satıcı taraf tapu masraflarını ...'ın, alıcı taraf tapu masraflarını ...'ın karşılaması gerektiğini buna karşılık ...'tan ... üyelerine doğrudan yapılan tapu devirlerinde alıcı taraf tapu harç ve masrafları ... kooperatifinin üyelerine karşılattırılırken, satıcı taraf tapu harç ve giderleri ise yönetim tarafından alınan inisiyatif ile ... kooperatifi tarafından karşılanmış ve kooperatif zarara uğratıldığını kooperatifin böyle bir ödeme yapmasının hukuka aykırı olduğunu, satıcı taraf tapu harçlarının ..., alıcı taraf tapu harçlarının da üyeler tarafından ödenmesi gerekirken davacı ... kooperatifinin bu ödemeyi yaparak üyelerden tahsil etmeye çalışması hukuka aykırı olduğunu, bu ödemelerin yapılmasına ilişkin herhangi bir genel kurulu kararının bulunmadığını, kooperatif üyeleri kooperatife üye olurken belirli bir ortaklık bedeli ödeyerek daire sahibi olacağını bilmektedirler. Bu ortaklık bedeli kişinin seçtiği daire tipine, alınan genel kurul kararlarına, ortaklık senetlerine göre değişiklik ve/veya aynı durumda bulunan ortağa göre eşitlik içerdiğini, taahhüt edilen ödeme tutarından ayrı bir ödeme talep edilecek ise bunun ancak kooperatifler kanununa uygun şekilde toplanan genel kurulda belirli çoğunlukla kararlaştırılmış olması gerektiğini, müvekkilinden talep edilen tapu harcı dahil tüm alacak iddialarında ortaklık senedinde böyle bir tutardan söz edilmediğini, buna yönelik bir genel kurul kararı da alınmadığını, müvekkili açısından bağlayıcılık oluşturabilecek hiçbir hukuki dayanağın olmadığını, alacak iddialarının hiç biri somut hukuki bir dayanak içermemesi nedeniyle davanın reddine karar verilmesini ayrıca yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacı üzerinde bırakılmasını talep etmiştir .
DELİLLER VE DEĞERLENDİRME:
Dava kooperatif üyeliğinden kaynaklı alacak davası niteliğindedir.
Taraflar arasında davalını eşi ... 'ın kooperatif üyesi olduğu , ... isimli konut projesinin ... nolu bağımsız bölümün ... 'a tahsis edildiği, daha sonra ... 'ın talebi üzerine .... numaralı dairenin devrinin yapıldığı ve 05.06.2018 tarihinde ... 'ın kooperatif nezdindeki ortaklık hak ve hisselerini, bu hisseler nedeniyle adına tahsis edilmiş ve edilecek tüm hakların tamamını bütün hukuki vecibeleriyle birlikte ...’a devrettiği ve davalı ... 'ın kooperatif üyesi olduğu çekişmeli değildir, taraflar arasında iki daire arasında bulunduğu iddia edilen şerefiye farkı ile tapu harç bedeli ve ek ödemelerden kaynaklı gecikme bedellerinden davalının sorumlu olup olmadığı ve bu bedellerin ne kadar olduğu hususları çekişmelidir.
Kooperatif ile ... arasında imzalanan Ortaklık Senedi Taahhütnamesi ile ... numaralı daire ile ilgili olarak 575.271,00 TL ödeme taahhüdü ile ... 'ın ortaklığa kabul edildiği; ...'ın Kooperatif ... Başkanlığı'na verdiği 25/04/2018 tarihli dilekçe ile 300.000,00TL peşin ödeme yaptığı kabul ettiği ve 05.06.2018 tarihli Kooperatif hissesini ...’a devrettiği, bu devrin de kooperatif ... tarafından kabul edildiği anlaşılmaktadır.
Kooperatif ile yüklenici ... Tic. Ltd. Şti. arasında imzalanan 16.05.2015 tarihli Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine bağlı ... (...) Sözleşmesinin 4. maddesinde:"...Geçici kabul yapıldıktan sonra 16 adet bağımsız bölüm kooperatife olmak üzere tapudan devredilir. Bu devir ve kat irtifakı tesisi sırasında alıcı ve satıcı tarafından ödenmesi gereken tapu harcı ve giderlerin tümü kooperatif tarafından karşılanacaktır.” hükmünün yer aldığı; .... ... Konut Yapı Koop. ... Değerlendirme Puan Cetvelinde ... nolu bağımsız bölümün Şerefiye Fark Bedeli’nin 7.123,00TL olarak tespit edildiği görülmüştür.
Kooperatifin 29.06.2021 tarihinde yapılan Olağan Genel Kurulunda "Geçmiş dönem genel kurullarda alınan yüzde 2 lik gecikme faizi uygulamasının 2020 sonuna kadar hesaplanıp, 2021 itibari ile muhasebeleştirilip ortaklara tahakkuk ettirilmesine ve bu tahakkuk eden miktarın ortaklara ayrı ayrı bildirilmesi, tahsil edilmesi için girişimlerde bulunulması, ve ödemeyen ortaklar için kanuni icra takibi başlatılması en geç 31 Ağustos 2021 tarihine kadar ödeyen ortaklardan 2021 yılı için faiz istenmemesi " hususunda karar alınmıştır.
Davacı kooperatif tarafından .... Noterliğinde 19.10.2021 tarih ve ... yevmiye numarası ile düzenlenerek ...’a gönderilen ihtarnamede özetle ; genel kurulda geçmiş dönem genel kurullarda alınan yüzde 2’lik gecikme faizi uygulamasının 2020 sonuna kadar hesaplanıp, 2021 itibari ile muhasebeleştirilip ortaklara tahakkuk ettirilmesine ve bu tahakkuk eden miktarın ortaklara ayrı ayrı bildirilmesi, tahsil edilmesi için girişimlerde bulunulması ve ödemeyen ortaklar için kanuni icra takibi başlatılması için en geç 31/08/2021 tarihine kadar ödeyen ortaklardan 2021 yılı için faiz istenmemesinin oy birliği ile kabul edildi, bu karar göre 7.123 TL anapara borcu ile 31/12/2020 tarihine kadar hesaplanmış 3.617,99 TL gecikme bedeli borcunun bulunduğu, genel kurul kararına göre 01/01/2021 ve sonrası tarihlerde faiz tahakkuk etmemesi için, tahakkuk eden gecikme faizi ve anapara borcu olan toplam 10.740,99 TL'nin kooperatife ödenmesi ayrıca tapu harcı bedelini de yatırmamış olduğu ve bu bedelin de ödenmesi, ödenmiş ise dekont ibraz edilmesi gerektiği , ihtarnamenin tarafınıza tebliğine müteakip 3 (...) gün içerisinde yukarıda açıklanan 10.740,99 TL'nin kooperatife ödenmesini, aksi halde bu miktarın faiz ve ferileriyle birlikte tahsili için dava ve takip yoluna başvurulacağı, yapılacak tüm masraflar ve avukatlık ücretinin de davalıya ait olacağını" bildirilmiş ve ihtarname usulüne uygun olarak davalıya tebliğ edilmiştir.
Mahkememizce alınan bilirkişi raporunda özetle; , davacı kooperatif tarafından inşa edilen konutlarla ilgili olarak kooperatif Anasözleşmesinin 61. maddesinde yer alan usul ve esaslara uygun olarak hazırlanarak kesinleştirilmiş onaylı bir Malivet Cetvelinin ibraz edilemediği, herhangi bir onay bulunmayan ve üç sayfadan ibaret “.... ... Konut Yapı Kooperatifi ... Değerlendirme Puan Cetveli” başlıklı bir printer çıktısının ibraz edildiği, bu sebeple de davacı kooperatif tarafından davalı kooperatif ortağı ...’a tahsis edilen ... Numaralı daire ile ilgili olarak kooperatif anasözleşmesinin 61. maddesi usul ve esaslara uygun alarak kesinleştirilmiş Maliyet Cetvelinin fiili olarak mevcut olmaması sebebiyle; davacı kooperatif ortağı ...'ın davacı kooperatife ödemesi gereken 7.123,00 TL tutarındaki Şerefiye Fark Bedelini ödemediği yolundaki beyanın yerinde olmadığı;
Kooperatif ile yüklenici ... Tic. Ltd. Şti. arasında imzalanan 16.05.2015 tarihli sözleşmenin 4. Maddesi gereğince Kooperatif yönetim kurulunun 19.03.2018 tarih ve 2018/12 nolu Karan ile " Kooperatifimiz ile ... Tic. Ltd. Şti. (...) arasında yapılan 16. 05.2015 tarihli sözleşme gereği ve ... Tic. Ltd. Şti'nin yazıl, talebi doğrultusunda ... Kooperatifınce Kooperatifimize devredilecek ... bloktaki 128 adet konutun devir alınmasına, sözleşmenin 4. Maddesinde yer alan bu devir ve kat irtifakı tesisi sırasında alıcı ve satıcı tarafından ödenmesi gereken tapu harcı ve giderin tümü kooperatif tarafından karşılanacaktır hükmüne istinaden gerekli ödemelerin yapılmasına...” Karar verildiği ve bu karar gereğince kooperatif kayıtları ile kooperatif ve ortaklar tarafından Tapu Harcı Ödeme örnek belgelerinin bir bütün olarak dikkate alınması sonucunda kooperatif tarafından her bir ortak ile ilgili olarak 4.700,00TL Tapu Harcı ödendiği, bu sebeple de davacı kooperatif ortağı ...'ın davacı kooperatife ödemesi gereken 4.700.00 TL tutarındaki Tapu Harcı Bedelini ödemediği yolundaki beyanın verinde olduğu;
- dava konusu aidat miktarı ve faiz oranı kooperatif genel kurul kararlarıyla belirlendiğinden ve genel kurul kararlan da sözleşme niteliğinde olduğundan davalının aidat borcuna uygulanması gereken azami faiz oranı TBK’nın 120/2. maddesinde düzenlenmiş yıllık temerrüt faiz oranı olup, davacı kooperatifin genel kurullarında kabul edilmiş temerrüt faiz oranı, faiz borcunun doğduğu tarihte yürürlükte olan mevzuata yani 3095 sayılı Kanuni Faiz ve Temerrüt Faizine İlişkin Kanun'un 2/1. maddesine göre belirlenen yasal faiz oranının yüzde yüz fazlasını aşamayacağı , kooperatif tarafından yapılan tapu harcı ödeme tarihlerinin 21.03.2018, 29.03.2018, 03.05.2018, 06.05.2018, 30.05.2018, 07.06.2018 ve 04.07.2018... olduğu, genel itibariyle 2018 yılının Mart-Temmuz olduğu dikkate alınmak suretiyle kooperatif tarafından yapılan ödemelerin ortalama tarihinin 15.05.2018 olarak kabul edildiği ve gecikme faizinin hesaplanmasına da bu tarihin başlangıç tarihi olarak esas alındığı; buna göre tapu harcının ödenmesi gerektiği tarih olarak değerlendirilen 15.05.2018 tarihi ile davacının talep tarihi olan 31.12.2020 tarihine kadar hesaplanan yasal gecikme faizinin ise yukarıdaki tabloda yer aldığı şekilde2.258,35 TL olduğu; davacı kooperatifin davalıdan talep edeceği meblağın 4.700,00TL Ana Para ve 2.258,35 TL de gecikme faizi olmak üzere genel toplam itibariyle 6.958,35 TL olduğu görüş ve kanaati bildirilmiştir.
Davalı vekili karar tarihinden sonra 15.03.2023 tarihinde verdiği dilekçesi ile davacının dava dilekçesinde talep ettiği gecikme bedelinin şerefiye bedeline ilişkin olduğunu, tapu harcına ilişkin geçikme bedeli talebinin bulunmadığın bu nedenle taleple bağlılık ilkesi gereğince gecikme bedeline hükmedilemeyeceğini bildirerek bu hususun HMK 304/305. Maddeleri gereğince düzeltilmesini talep etmiştir.
Tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde ; dava dışı ... 'in 29/03/2018 tarihinde imzalana Ortaklık Senedi Taahhütnamesi ile ... numaralı daire ile ilgili olarak 575.271,00 TL ödeme taahhüdü ile ... nolu kooperatif üyesi olarak kooperatife üye olduğu, 25/04/2018 tarihinde... numaralı bağımsız bölüm yerine ...numaralı bağımsız bölümün tarafıma devri hususunda sözleşmenin yenilenmesini ve iki daire arasındaki şerefiye farkının ödenmesi yükümlülüğünün kendisine ait olacağının bildirerek ödediği 300.000,00TL 'nin peşinatın bu daire için ödendiğinin kabul edilmesini talep ettiği, davacı kooperatif tarafından bu talebin kabul edildiği, bilahare hissesinin bütün hak ve yükümlülükleri ile davalıya devir ettiği anlaşılmış olup davalı kooperatif tarafından iki daire arasındaki şerefiye bedelinin kooperatif ana sözleşmesine uygun olarak belirlenmediği anlaşıldığından davacı kooperatifin şerefiye fark bedeline ilişkin talebinin reddine, taşınmaz davalı adına tescil edilmiş olup tapu harcı ödemelerin dava sonra üyeler tarafından karşılanmak üzere toplu olarak ödendiği ve davacının kooperatif daha sonra tapu harç bedelini ödemediği, bilirkişi tarafından yapılan gecikme cezasına ilişkin hesaplamanın davacının ödemekle yükümlü olduğu tapu harcına ilişkin olduğu, davacının dava dilekçesinde Kooperatifin 29.06.2021 tarihinde yapılan Olağan Genel Kurulunda alınan karar gereğince gecikme cezası talep ettiği, kararın üyeler tarafından geç yapılan tüm ödemeleri kapsadığı anlaşıldığından tapu harç bedeline ilişkin talebin ve bu bedele ilişkin gecikme cezasının kabulüne karar vermek gerekmiştir.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davanın kısmen kabulüyle; 4.700,00TL tapu harcının ve 2.258,35TL gecikme cezasının davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine, 4.700,00TL tapu harcına dava tarihinden itibaren yasal faiz işletilmesine ,
2-Alınması gereken 475,32TL peşin harcın dava açılışında alınan 263,70TL' nin mahsubu ile bakiye 211,62TL'nin davalıdan alınarak hazineye gelir kaydına,
3-Dava açılmadan önce yapılan 1.320,00 TL arabuluculuk ücretinin, 725,15 TL'sinin davacıdan; 594,85 TL'sinin davalıdan alınarak hazineye gelir kaydedilmesine,
4-Davacı tarafından bu yargılama nedeni ile yapılan 3 adet e tebligat gideri 26,50TL, Bilirkişi ücreti olarak 1.200,00TL, 1 normal tebliğat ücreti 31,00TL , 1 dosya kapağı 3,50TL, 3 kep ücreti 2,50TL olmak üzere toplam 1.263,50TL 'nin kabul ve red oranına göre 569,40TL lik kısmı ile dava açılışında alınan 263,70TL peşin harç ile 80,70TL başvurma harcı olmak üzere toplam 913,80TL'nin davalıdan alınarak davacıya ödenmesine, fazlaya ilişkin kısmın davacı üzerinde bırakılmasına,
5- Davacı davada kendini vekille temsil ettirmiş olduğundan, kabul edilen miktar üzerinden karar tarihinde yürürlükte olan Av. Asgari Ücret Tarifesinin 13/2. Maddesi gereğince taktir edilen 6.698,35TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacı tarafa verilmesine,
6-Davalı davada kendini vekille temsil ettirmiş olduğundan, red edilen miktar üzerinden karar tarihinde yürürlükte olan Av. Asgari Ücret Tarifesinin 13/2. Maddesi gereğince taktir edilen 8.482,64TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalı tarafa verilmesine,
7-Davacı tarafça yatırılan ve kullanılmayan gider avansının HMK'nın 333.maddesi uyarınca davacıya iadesine,
Dair, davacı vekili ve davalı vekilinin yüzüne karşı kesin olarak verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.14/03/2023
Katip ...
E-İmzalıdır
Hakim ...
E-İmzalıdır