T.C. ANKARA 11. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TÜRK MİLLETİ ADINA YARGILAMA YAPMAYA VE HÜKÜM VERMEYE YETKİLİ
T.C.
ANKARA
11. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
GEREKÇELİ KARAR
ESAS NO : 2022/476 Esas
KARAR NO : 2025/727
BAŞKAN : ... ...
ÜYE : ... ...
ÜYE : ... ...
KATİP : ... ...
DAVACI : ...
VEKİLİ : Av. ...
DAVALI : ...
VEKİLLERİ : Av. ...
Av. ...
DAVA : Menfi Tespit (Sözleşmeden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ : 25/07/2011
KARAR TARİHİ : 16/10/2025
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH : 16/10/2025
Mahkememizde görülmekte olan Menfi Tespit ( Sözleşmeden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVACININ TALEBİ: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle;avalı kooperatif ile müvekkili arasında ... nolu parselde inşaat yapılmak üzere 12/04/2005 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, inşaat tamamlandığında yapılacak 72 daireden 45 tanesinin yükleniciye, 27 tanesinin ise arsa sahibine ait olacak şekilde paylaşım yapıldığını, sözleşmenin 5. maddesi uyarınca imzalandığı tarihten başlamak üzere arsa sahibine ait konutların % 95 seviyesine ulaştığı zaman geçici kabulün yapılacağını, müvekkilinin imalata başladığını ve işin % 92'lik bir kısmını yaptığını, devamında ... D.İş sayılı dosyası ile B bloktaki imalatların seviyesinin % 96 olarak belirlendiğini, buna rağmen davalı tarafça geçici kabulün yapılmadığını, davalının sözleşmeyi B blok yönünden feshettiğini, müvekkilince cevaben ihtar gönderildiğini, bunun üzerine davalı tarafından müvekkiline karşı ...sayılı dosyası ile yapılan fesih işleminin haklılığının tespiti, eksik ve kusurlu işler bedeli, yapı denetim bedeli, gecikme tazminatı ve kira tazminatı talepli olarak dava açıldığını, ayrıca...sayılı dosyası ile 2007 yılı ile 2012 yılı Mart ayı arasındaki döneme ait olan rayiç kira bedellerini, emlak vergilerini, bir kısım imalat farkı istemek sureti müvekkiline karşı takip başlattığını, davalının rayiç kira talebinin HMK 114'e aykırı olduğunu, ayrıca sözleşmeye de aykırı olduğunu, öte yandan sözleşmeye göre emlak vergileri bedellerinden ve diğer kalemlerden müvekkilinin sorumlu olmadığını belirterek ... sayılı dosyasında başlatılan icra takibi nedeni ile müvekkilinin davalıya borçlu olmadığının tespiti ile alacağın %20 sinden az olmamak üzere kötüniyet tazminatına karar verilmesini talep etmiştir.
DAVALININ CEVABI : Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; Davacının sözleşmenin ifasında temerrüde düştüğünü, müvekkilinin gecikmeden kaynaklanan kira mahrumiyeti isteyebileceğini, aynı şekilde diğer taleplerinin de sözleşmeye ve hukuka uygun olduğunu bildirerek davanın reddini karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLER VE DEĞERLENDİRME:
Dava, taraflar arasında akdedilen eser sözleşmesinden kaynaklanan bir kısım alacağın tahsili için yapılan icra takibine konu alacak nedeni ile davacının davalıya borçlu olmadığının tespiti istemiyle açılan menfi tespit davası niteliğindedir.
Davanın açıldığı .... E. sayılı dava dosyası ile birleştirilmesine, yargılamaya... E. sayılı dosyası üzerinden devam edilmesine karar verilmiştir.
Mahkememizin 16/06/2016 tarihli ...karar sayılı kararı ile, Birleşen ... esas sayılı dosyasında; davanın ayrılmasına ve mahkememizin yeni bir esasına kaydına, ayırma işlemlerinin davacı tarafından gerçekleştirilmesine karar verilmiş, davacı tarafın başvurusu sonucu tefrik edilen dosya Mahkememizin yukarıda yazılı esasına kaydedilmiştir.
Mahkememizin davanın görevsizlik nedeni ile dava şartı yokluğundan reddine karar vermiş olup .... sayılı kararı ile Mahkememiz yargı yeri alarak belirlenmiştir.
.... esas sayılı dosyası, icra dosyası ve takip dosyası getirtilmiş , tarafların delilleri toplanmıştır.
.... sayılı takip dosyası incelenmiş ; davalı alacaklı.... tarafından borçlu davacı ... aleyhine 09/04/2011 tarihinde 2008 ila 2012 yıllarına ait kira bedeli, 2007 ila 2011 yıllarına ait emlak vergileri , korkuluk bedeli ve ... Ceza dosyasında belirlenen maddi zarar ile işlemiş faizler olmak üzere toplam 669.672,46TL'nin tahsili için ilamsız icra takibi başlatıldığı anlaşılmıştır.
Mahkememizin ... esas sayılı dosyası incelenmiş : ana dosyada; kooperatif tarafından ....aleyhine 10/09/2007 tarihinde açılan dava ile sözleşmenin tek taraflı feshinin haklı olduğunun tespiti ile B blok inşaatında eksik işler nedeni ile 45.000,00TL , hatalı ve ayıplı işler nedeni ile 25.000,00TL , resmi kurumlara ödenmesi gereken masraflar nedeni ile 5.000,00TL, inşaatın zamanında bitirilmemesi nedeni ile 25.000,00TL kira kaybının( cezai şart bedelinin ) tahsili istemiyle, Birleşen... esas sayılı dosyasında 30/03/2010 tarihinde açılan dava ile ; taraflar arasında imzalanan sözleşmeni feshi istemiyle , Birleşen ... tarafından kooperatif aleyhine 30/03/2010 tarihinde açılan dava ile sözleşmenin feshinin geçersiz olduğunun tespiti ile davalı adına kayıtlı 31 adet dairenin tapusunun iptali ile adına tescili ve 3.000,00TL maddi , 50.000,00TL manevi tazminat ile davalıya verilen 250.000,00TL bedelli teminat senedinin iadesi istemiyle , Birleştirilen....esas sayılı dosyasında 11/01/2008 tarihinde açılan dava ile sözleşmenin feshinin geçersiz olduğununu tespiti ile 3.000,00TL maddi , 50.000,00TL manevi tazminat ile davalıya verilen 250.000,00TL bedelli teminat senedinin iadesi istemiyle ve birleşen... sayılı dosyasında takibe konu alacak nedeni ile borçlu olmadığının tespiti istemiyle dava açılmıştır. Mahkemece ... esas sayılı dosyasında ... sayılı dosyasında takibe konu alacak nedeni ile borçlu olmadığının tespiti istemiyle açılan dava bu dosyadan tefrik edilerek ayrı bir esasa kayıt edilmiş olup eldeki dava dosyası bu esastan gelen davadır.
Mahkemece tefrik kararından sonra " Asıl davada; davanın kısmen kabulü ile, Eksik ve kusurlu işler nedeniyle 190.812,25-TL, gecikme tazminatı nedeniyle 47.250.,00-TL olmak üzere toplam 238.062,25-TL’nin davalı....den alınarak davacı ...’ne verilmesine, Fazlaya ilişkin istemlerin reddine, ... numaralı bağımsız bölümlerin davalı ... adına olan tapu kayıtlarının ayrı ayrı iptalleri ile her bir bağımsız bölümün davacı yüklenici...adına kayıt ve tesciline, Fazlaya ilişkin istemlerin reddine, Birleşen ... sayılı kararı ile onanarak kesinleşmiştir.
Taraflar arasında 12/04/2005 tarihli sözleşmenin varlığı ve hükümleri arasında herhangi bir uyuşmazlık söz konusu değildir. Sözleşmenin 5. Maddesi kapsamında iki tarafta sözleşmenin imzalandığı tarihten 24 ay sonra işin bitirileceğinin ve sözleşmenin bitim tarihinin 12/04/2007 tarihi olduğunu kabul edilmektedir.
Mahkememizce alınan bilirkişi rapor ve ek raporunda özetle; Davalının Ödeme Emrinde; davacıdan 2007, 2008, 2009, 2010, 2011 ve 2012 yıllarına ilişkin kira talep ettiği, Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesinin “İş Programı, Gecikme Cezaları ve Cezai Şartlar” başlıklı 37. Maddesinde; "... 5 'inci maddede belirtilen süre içerisinde arsa sahihine ait konutların bitmemesi halinde arsa sahihine ait her daire için o günün emsal kira bedeli gecikme cezası olarak ödenecektir. Ancak gecikme süresi 150 günügeçmeyecektir... ’’ hükmü bulunduğu, ... sayılı Kesinleşen Kararında; Bilirkişiler tarafından rayiç bedel belirlendiği ve bu bedele göre istenilecek değer 47.250,00-TL olarak hesaplandığı, Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesinin 37’nci maddesi ve A...Esas, 2016/357 sayılı Kesinleşen Kararı; davalının kira talebinin 150 günü geçemeyeceğinin belirtildiğinden ve ... sayılı Kesinleşen Kararında davalıya ödenmek işbu davanın davacısı tarafından ödenmek üzere 150 günlük rayiç emsal kira bedeli gecikme tazminatı olarak belirlenmiş ve hüküm altına alınmış olduğundan davacının davalıya kira borcunun bulunmadığı ,
Davalı Ödeme Emrinde; davacıdan 2007, 2008, 2009, 2010 ve 2011 yıllarına ilişkin emlak vergisi bedellerini talep ettiği, Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi’nin “Vergi, Resim, Harç ve Masraflar” başlıklı 21 ’inci maddesinde emlak vergisine ilişkin hüküm bulunmadığı, 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun ""Mükellef’ başlıklı 3’üncü maddesinde; “Bina Vergisini, binanın maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa binaya malik gibi tasarruf edenler öder. Bir binaya paylı mülkiyet halinde malik olanlar, hisseleri oranında mükelleftirler. Elbirliği mülkiyette malikler vergiden müteselsilen sorumlu olurlar.” hükmü gereğince Davalının davacıdan emlak vergilerinin tahsilini talep ettiği taşınmazlar, talep döneminde tapuda davalının adına tescilli olduğundan davacının davalıya emlak vergisi yönünden borcunun bulunmadığı, Davalının takip konusu alacaklardan maddi zarara ve korkuluk bedel farkına ilişkin talebine ilişkin geçerli ve yeterli gerekçesinin bulunmadığı , kira bedeli alacağının bulunduğunun kabulü halinde 2007 yılı kira bedelinin 34.751,61TL , 2008 yılı kira bedelinin 117.668,16TL , 2009 yılı kıra bedelinin 127.558,80TL, 2010 yılı kira bedelinin 133.259,04TL , 2011 yılı kira bedelinin 143.897,04TL ve 2012 yılı kira bedelinin ( takip tarihine kadar ) 38.301,66TL olduğu buna göre toplam kira bedelinin 595.436,31TL olduğu , sonuç kısmında ise B blokta davalı Koop. düşen dairelerin kira bedelinin 596.147,94TL olduğu, Ankara 11. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2011/382 esas sayılı dosyasında verilen tedbir kararı dikkate alındığında davalı Koop. düşen dairelerin kira bedellerinin 77.276,61TL olduğu ancak kök raporda belirtildiği gibi kira alacağının bulunmadığı görüş ve kanaati bildirilmiştir.
Taraflar arasındaki 12/04/2005 tarihli sözleşmenin incelenmesinde; Sözleşmenin ... ile .... kooperatif arasında imzalandığı, sözleşmenin konusu olarak ... no’lu parselde yapılacak inşaata ilişkin olduğu, sözleşmenin üçüncü maddesine göre, sözleşmenin bedelini verilecek dairelerin teşkil ettiği, buna göre yapılacak 72 dairenin 27 adedinin arsa sahibine, 45 adetinin ise şirkete kalacağının düzenlendiği, sözleşmenin 5. maddesine göre işin süresinin sözleşmenin imzalandığı 12/04/2005 tarihinden başlama üzere geçici kabulün yapılmasına kadar 24 ay olduğu, bu süreye hava koşullarının uygun olmadığı günler ile çevre koşulları ve resmi tatil nedeni ile çalışılamayan günlerin dahil olduğu ve inşaatın %90 'nının bitimi halinde yüklenicinin 3 aylık ek süre talebinde bulunabileceği, kesin kabulden itibaren en geç 6 ay içinde iskan ruhsatının yüklenici tarafından alınacağının, sözleşmenin 8. maddesine göre kooperatife kalacak konutların tümünün B Bloktan olacağını karar bağlandığı, sözleşmenin 12. maddesi uyannca alınacak ruhsatları ve bu ruhsat bedellerinin ödenmesi yükümlülüğünün yüklenici şirkette olduğunun belirtildiği, sözleşmenin 21/2. maddesi uyarınca Belediye ve diğer resmi kurumlar tarafından alınacak tüm ruhsat bedellerinin kooperatif ve yüklenici tarafından hisseleri oranında hisseleri oranında ödeneceği, sözleşmenin 36. maddesi uyarınca sözleşmenin fesh edilebilmesi için sözleşme hükümlerine aykırı hareket edilmesi gerektiği, karşı tarafın ihtarı üzerine sözleşmeye aykırı devam edilmesi halinde sözleşmenin tek taraflı olarak fesh edilebileceği, sözleşmenin İş Programı , Gecikme Cezaları ve Cezai Şartlar başlıklı 37. maddesi uyarınca 5. maddede belirtilen süre içinde arsa sahibine ait konutların bitirilmemesi halinde arsa sahibine ait her daire için o günün rayiç emsal kira bedelinin gecikme cezası olarak ödeneceği, gecikme süresinin 150 günü geçmeyeceği , 150 günlük cezalı sürenin sonunda inşaat tamamlanıp iskan raporu alınmadığı ve arsa sahibine teslim edilmediği taktirde yüklenicinin arsa üzerinde talep hakkının kalmadığı , sözleşmenin 38. maddesine göre şirketin eksik ve ayıplı işleri düzeltmek, yenilemek veya tamamen kaldırmak zorunda olduğu, bu gibi işlerin mali külfetinin yükleniciye ait olduğu, sözleşmenin 43. maddesinin yükleniciye düşen daireler yönünden satış yetkisini ve tapudaki devri düzenlendiği, bu maddeye göre iskan ruhsatı ve kat mülkiyeti alım satımdan daha önce satış yetkisi verilen 45 adet konutun kesin ferağının verileceği, inşaatın bulunduğu aşamalara göre çeşitli aşamalarda çeşitli miktarlardaki dairelerin satış yetkisinin verileceğinin belirtildiği görülmüştür.
Tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; her ne kadar bilirkişi rapor ve ek raporunda kira kaybının ... sayılı Kesinleşen Kararında hükme bağlandığı , davalının sözleşmenin 37. Maddesine göre 150 günü geçer şekilde kira kaybı talep edemeyeceği bildirilmiş ise de , sözleşmenin 37. Maddesinde ki düzenlemenin gecikme cezası ve cezai şart alacağına ilişkin olduğu, kira kaybını içermediği, mahkememizin ... sayılı kararı ile de 150 günlük cezai şart hesabı yapılarak bunun hüküm altına alındığı, kira kaybına ilişkin hüküm kurulmadığı, davalı kooperatife düşen dairelerinin 01/08/2013 tarihinde teslim edildiği, 37 . Maddede yapılan düzenlemenin kira kaybı kaybı alacağına ilişkin olduğunun kabulü halinde yüklenicinin 150. Günlük cezai şart ödeyerek istediği zamanda inşaatı teslim edebileceğinin de kabul edilmiş olacağı ve bunun hakkın kötüye kullanılması olduğu, davalının sözleşmede düzenlenmemiş olsa dahi geç teslim nedeni ile oluşan kira kaybını talep edebileceği, ancak talep edilen kira kaybı bedellerini bilirkişi raporunda belirlenen bedellerden yüksek olduğu, bu nedenle bilirkişi raporunda belirlenen kira kaybı bedellerinin talep edilebileceği, ....
Davalı tarafından 11/12/2006 tarihli merdiven korkulukları ve balkon korkuluklarına ilişkin 13.160TL bedelli fatura ibraz ettiği, sözleşmenin anahtar teslim kat karşılığı inşaat sözleşmesi olduğu, bu durumda merdiven korkuluklarınında davacı yüklenici tarafından yapılması gerektiği, ... sayılı dosyasında eksik ve ayıplı işler içinde korkuluk bedelinin yer almadığı anlaşıldığından bu kalemin talep edilebileceği,
Takip dosyasındaki davalı tarafından 2007,2008,2009,2010 ve 2011 yıllarına ait Emlak vergileri talep edilmiş olup sözleşmede emlak vergilerinin yüklenici tarafından ödeneceğine dair hüküm bulunmadığı , bu yıllarda davalı kooperatife düşen taşınmazların kooperatif adına kayıtlı olduğu ve 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 3. maddesi gereğince emlak vergilerinin kooperatif tarafından ödenmesi gerektiğinden bu kalemlerin talep edilemeyeceği,
... esas sayılı dosyasında davacı şirketin taraf olmadığı , hükmedilen tazminatın sanık olan gerçek kişiler hakkında kurulduğu, bu nedenle davacı şirketten talep edilemeyeceği, takibe konu alacakların likit olmadığı , dava konusu olduğu ve tarafların kötüniyetli oldukları kanıtlanamadığından kötüniyet tazminatına ilişkin taleplerin reddi gerektiği kanaatine varıldığından davanın kısmen kabulüne ilişkin aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1- Davanın kısmen kabulü ile davacının .... sayılı dosyasında 2007 yılı kira kaybı 34.751,61TL , 2008 yılı kira kaybı 117.668,16TL , 2009 yılı kira kaybı 127.558,80TL, 2010 yılı kira kaybı 133.259,04TL , 2011 yılı kira kaybı 143.897,04TL ve 2012 yılı Ocak , Şubat ve Mart ayları kira kaybı 38.301,66TL ve paslanmaz çelik demir korkuluk bedel farkı 5.000,00TL olmak üzere toplam 600.436,31TL lik kısım borçlu olduğunun, bakiye 69.236,15TL lik kısım yönünden borçlu olmadığının tespitine ,
2-Tarafların kötüniyet tazminatına ilişkin taleplerinin ayrı ayrı reddine,
3- Alınması gereken 41.015,80TL harçtan yatırılan 9.830,00TL peşin harcın mahsubu ile eksik yatırıldığı anlaşılan 31.185,80TL' nin davalıdan tahsili ile hazineye gelir kaydına,
4-Davacının yargılama sırasında yapmış olduğu 6.000,00TL bilirkişi ücreti, 12 e tebliğat gideri 105,00TL, 4 posta gideri 339,00TL, 7 normal tebliğat ücreti 70,00TL , 1 kep ücreti 2,00TL, 12 E Tebliğat ücreti 105,00TL toplamı 6.516,00TL'nin davanın kabul/red oranı dikkate alınarak hesaplanan 5.910,50TL'si ile 9.830,00TL peşin harç ile 21,15TL başvurma harcı toplamından oluşan 15.761,65 TL yargılama giderinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,fazlaya ilişkin kısmın davacı üzerinde bırakılmasına,
5-Davacı kendisini vekille temsil ettiğinden kabul edilen miktar üzerinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin 13/1 maddesi uyarınca hesaplanan 94.065,45 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacı tarafa verilmesine,
7- Davalı kendisini vekille temsil ettiğinden red edilen miktar üzerinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin 13/1 maddesi uyarınca hesaplanan 30.000,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalı tarafına verilmesine,
8-Taraflarca yatırılan ve kullanılmayan gider ve delil avansının HMK'nin 333. maddesi uyarınca karar kesinleştikten sonra Hukuk Muhakemeleri Kanunu Gider Avansı Tarifesinin 5. maddesi dikkate alınarak yatıranlara iadesine,
Dair, davacı vekili ve davalı vekilinin yüzüne karşı HMK'nun 341 ve devamı maddeleri gereğince kararın tebliğinden itibaren ... gönderilmek üzere verilecek dilekçe ile iki haftalık süre içinde istinaf yolu açık olmak üzere oy birliği ile verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. 16/10/2025
Başkan ...
E-İmzalıdır
Üye ...
E-İmzalıdır
Üye ...
E-İmzalıdır
Katip ...
E-İmzalıdır