T.C. ANKARA 12. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİEsas-Karar No: 2021/236 Esas - 2022/429
T. C.
A N K A R A
ASLİYE 12. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TÜRK MİLLETİ ADINA
YARGILAMA YETKİSİNİ KULLANAN MAHKEMEMİZCE VERİLEN KARAR
ESAS NO: 2021/236
KARAR NO: 2022/429
BAŞKAN: ...
ÜYE:...
ÜYE...
KATİP: ..
DAVACI ...
VEKİLİ: Av.....
DAVALI : ...
VEKİLİ: Av. ..
DAVA: Tazminat (Sözleşmeden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 15/04/2021
KARAR TARİHİ: 01/06/2022
GEREKÇELİ KARAR YAZIM TARİHİ : 07/06/2022
Mahkememizde görülmekte olan Tazminat (Sözleşmeden Kaynaklanan ) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
DAVA: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Mülkiyeti davalı ...."ye ait olan ve davalı ile yapılan sözleşme gereğince müşterek kullanılan "..... adresinde bulunan,...zemin katının Kurumumlarına tahsisli olduğunu, ....olarak kullanıldığını, davalı .....’nin 22/02/2013 tarih ve 237 sayılı yazısında bahsi geçen binada yapılan deprem ön incelemesi sonucunda ağır ve yüksek maliyetli deprem ve güçlendirme çıktığı, 2. ve 3. katların yıkılmasına ve binada mevcut teknik sistemlerin, binanın kalan zemin ve 1. katına yerleştirilmesine karar verildiğinu, bu nedenle binada planlanan yerleşimlerin yapılabilmesi için zemin katta kendilerine tahsis edilen alanların tahliyesinin, 03/01/2013 tarihli ... Arasında ki" İşletme Faaliyetleri Düzenleme Protokolü" ile "Müşterek Hizmet Verilecek Gayrimenkullere İlişkin Protokole Ek Protokol'ün" 2 nci maddesi gereğince ,sağlanmasının bildirilmesi üzerine, Kurumumlarınca tahsis edilen zemin katın tahliye edildiğini ve 05/12/2013 tarihinde yeni bir işyeri kiralandığını, kiralanan iş yerinde tadilat yapılarak 08/09/2014 tarihinden itibaren hizmet verilmeye başlandığını, aradan geçen süre zarfında tahliye edilen binada güçlendirme çalışması yapılmadığını, binanın ikinci ve üçüncü katlarının yıkılmadığı gibi, kendileri tarafından boşaltılan zemin katın da davalı şirketce kullanıldığını , bunun idari yazışmalardan açıkça anlaşıldığını, Oysaki taraflar arasında imzalanan "Müşterek Hizmet Verecek Gayrimenkullere İlişkin Protokol" gereği, birbirinin kullanımına bırakılan gayrimenkullerin tahsis süresinin 49 yıl olduğu ve tahsis süresi dolmadan gayrimenkulün kısmen veya tamamen tahliyesinin talep edilemeyeceğinden Kurumları tarafından öncelikle 31/03/2015 tarih, 7483 sayılı yazı ve 20/05/2015 tarih ve 11461 sayılı yazılar ile; boşaltılan binanın protokol hükümleri gereğince iadesinin talep edildiğini, bu yazılarına karşılık davalı tarafça 01/06/2015 tarih ve ... sayılı yazı ile;" Söz konusu güçlendirme projesi ile ilgili çalışmaların Genel Müdürlüğümüze sunulmuştur ve yetkisi beklenmektedir. Boşa çıkan alan teknik zorunluluk nedeniyle sistem montajı amacıyla kullanılacaktadır." şeklinde bildirimde bulunularak iadeden kaçınıldığını, süregelen yazışmaların da aynı yönde olduğunu, bu nedenle ... Kurumlarına tahsisli alanından hukuksuzca tahliye edilmesi ve tahsisli alanın iadesinden kaçınılması nedenleriyle, başka bir binada hizmet verilmek üzere ödenmek zorunda kalınan 12.03.2021 tarihi itibariyle 820.352,00- TL kira gideri ve 286.084,48 TL (KDV hariç) yeni taşınılan bina için yapılan bakım-onarım gideri olmak üzere toplam 1.106.436,48 TL'nin giderin ödeme tarihlerinden itibaren ticari faiziyle tahsiline karar verilmesini dava ve talep etmiştir.
CEVAP: Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; taraflar arasındaki temel hukuki ilişkinin kira sözleşmesi niteliğinde olduğunu ve görevli mahkemenin sulh hukuk mahkemesi olduğunu, davaya konu.... bulunduğu taşınmazın mülkiyetinin şirketlerine ait olduğunu, .... nin kurulması ve..... hizmetlerinin ayrıştırılmasının neticesinde; devir işlemlerinin gerçekleştirildiği, taraflar arasında müşterek hizmet verilecek gayrimenkullere ilişkin 24.04.1995 tarihli "Müşterek Hizmet Verilecek Gayrimenkullere ilişkin Protokol" imzalandığını, protokolün amacını Ana Başlıklı 3. Maddesinde; bölünme nedeniyle gayrimenkullerin paylaştırılmasından sonra ...mülkiyetinde kalan ve ... tarafından verilecek hizmetler ile ... mülkiyetinde kalan ve ...tarafından verilen hizmetlerin aksamamasını teminen, müşterek kullanılacak gayrimenkullerin tahsisi ve kullanım şartlarına ilişkin düzenlemeler olduğunun belirtildiğini, söz konusu “Protokol” ile davaya konu taşınmazın; davacının kullanımına 49 yıl süre ile tahsis edildiğini, davacının taleplerinin zamanaşımına uğradığını, dava tarihinden önce müvekkili şirketin temerrüte düşürülmediği için faiz başlangıç tarihinin dava tarihi olduğunu, ...'nin davaya konu gayrimenkullerden tahliyesinin talep edilmesinin protokole uygun olduğunu, davaya konu somut olayda kiracının tazminat talep etme koşulları oluşmadığını, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun , "Gereksinim, yeniden inşa ve imar” başlıklı 350. maddesi ve "Yeniden Kiralama Yasağı” başlıklı 355. maddesinin uygulanması gerektiğini, şirketleri ve ...Kurumu arasında imzalanan protokol uyarınca "yıkım kararı alındığı bildirilen ve fakat sonrasında bu karar yerine işletmesel karar gereğince "tadilatına karar verilen”...., TBK 355. maddesi hükmü uyarınca yeniden inşa ve imar amacıyla tahliye edildiğini ve tahliye sonrası 3 yıllık zaman diliminde üçüncü bir kişiye kiralama yapılmaksızın kullanıldığını ve İhtiyaç sebebiyle bizzat müvekkili şirket tarafından kullanılmaya başlanmış olduğunun dikkate alınması gerektiğini, bu bağlamda TBK 355. maddesinden kaynaklanan herhangi bir sorumlulukları bulunmadığını, davacı...'ye 09.10.2018 tarih ve 28.09.2020 tarihli yazılar ile tahliye edilen alanların , Müşteri Hizmetleri için kullandıkları mevcut alanların korunması koşulu ile Zemin kat ve Bodrum katta bulunan boş kısımlardan eski kullanım oranı miktarındaki alanın Kuruma tahsis edileceğinin bildirildiğini, davacı kurumun söz konusu bildirime rağmen taşınmaza tekrara taşınmadığını belirterek; davanın öncelikle görevsizlik nedeniyle reddine, aksi halde haksız ve hukuka aykırı davanın esastan reddine, yargılama gideri ile vekâlet ücretinin davacı üzerine bırakılmasına karar verilmesini talep ve cevap etmiştir.
DELİLLER, DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
Dava, taraflar arasında imzalanan" müşterek hizmet verilecek gayrimenkullere ilişkin protokol" kapsamında, davacı kuruma kullanımı 49 yıllık süre için bırakılan gayrimenkulün, süresi dolmadan önce tahliyesinin istenmesi nedeniyle uğranılan zararın tazmini istemine ilişkindir.
Davacı vekili delil olarak; taraflar arasında imzalanmış olan müşterek hizmet verilecek gayrimenkullere ilişkin protokole, taraflar arasındaki idari yazışmalara, işletme faaliyetleri düzenleme protokolü ile müşterek hizmet verecek gayrimenkullere ilişkin protokole ek protokole, tanık, keşif ve bilirkişi incelemesine, davalı vekili ise; 25.04.2015 tarihli ''müşterek hizmet verilecek gayrimenkullere ilişkin protokole'', bu protokole ek protokole, güçlendirme çalışmalarına ilişkin belgelere, tanık, keşif, bilirkişi incelemesi ve yemin deliline dayanmıştır.
Davanın dayanağı olarak dosyaya sunulan ve taraflar arasında varlığı konusunda uyuşmazlık bulunmayan 24.04.1995 tarihli '' müşterek hizmet verilecek gayrimenkullere ilişkin protokol'' incelendiğinde; taraflarının, davacı ile davalı olduğu, mevcut gayrimenkullerin ekteki gayrimenkullerin paylaşımına ilişkin esaslarına göre paylaşılacağı, sözleşmenin 5. Maddesinde; taraflarca, birbirinin kullanımına bırakılan gayrimenkulün tahsis süresinin 49 yıl olduğu, 6. Maddesinde; tahsis edilen gayrimenkul için tarafların birbirlerinden kira talep etmeyecekleri, yine 13. Maddesinde; tahsis yapan kurumlar, tahsis süresi dolmadan gayrimenkulün kısmen veya tamamen tahliyesini talep edemeyeceği, 14. Maddesinde; tahsis edilen gayrimenkulün tabi afetler, sağlık, emniyet veya herhangi bir sebeple faydalanamayacak duruma gelmesi veya bu alana ihtiyaç kalmaması halinde tahsis süresi sonu beklenmeksizin, tahsis edilen kurumca tahliyesinin serbest olduğunun kararlaştırıldığı görülmüştür.
Yine 03.01.2013 tarihli...arasında işletme faaliyetleri düzenleme protokolü ile ''müşterek hizmet verilecek gayrimenkullere ilişkin protokole ek protokol" başlıklı belge incelendiğinde; 1. Maddesinde; müşterek kullanılan gayrimenkullerin ihtiyaç fazlası olması, bakım onarım ve işletme maliyetlerinin yüksel olması vb. Nedenlerden dolayı mülkiyet sahibince satılan veya satışına karar verilen gayrimenkulün satış süreçleri ile ilgili bilgileri karşı kuruma vereceği ve karşı kurumun tapu devrinden itibaren hizmetlerini yürüttüğü gayrimenkulleri en geç 5 ay, teknik hizmetlerin verildiği gayrimenkullerin ise en geç 9 ay içinde şartsız, hiçbir bedel ve hak talep etmeksizin terk edeceği, 2. Maddesinde ise; mülkiyet sahibince, ekonomik ömrünü tamamlayan deprem güçlendirmesi maliyetinin yüksek olması veya teknik yönden uygun olmaması, yasal nedenler ve diğer nedenlerle kısmen, tamamen yıkılan veya yıkım kararı verilen gayrimenkulü kullanan diğer kurum, mülk sahibi kurumun yıkım kararının bildirim kararından itibaren ofis, depo vb. Hizmetlerin yürütüldüğü gayrimenkulleri en geç 5 ay içinde, teknik hizmetlerin yürütüldüğü gayrimenkullerin ise en geç 9 ay içinde şartsız, hiçbir bedel ve hak talep etmeksizin terk edeceğinin kararlaştırıldığı anlaşılmıştır.
Taraflar arasındaki hukuki ilişkiyi belirleyen iş bu sözleşmede kiraya ilişkin bir ödemenin kararlaştırılmadığı, bu nedenle kira sözleşmesi vasfında olmadığı, TBK nun kiraya ilişkin hükümlerinin uygulanmayacağı , uyuşmazlığın ...Mahkemesinin görev alanına girmediği , tarafların tacir olduğu nazara alınarak uyuşmazlığın çözümünde Mahkememizin görevli olduğu anlaşılmıştır.
Davalı ... tarafından, davacı ...ye gönderilen 22.02.2013 tarihli yazıda; mülkiyeti şirketlerine ait olan... kurumları ile müşterek kullanıldığını, binada yapılan deprem güçlendirme tahkikatı sonucunda binada ağır ve yüksek maliyetli deprem güçlendirme işinin çıkması sebebiyle, binanın 2. Ve 3. Katlarının yıkılmasına ve binada mevcut teknik sistemlerin binanın kalan zemin ve 1. Katında yerleştirilmesine karar verildiğini, bu nedenle zemin katta PTT'ye tahsis edilen alanların tahliyesinin, müvekkili ile ...arasında imzalanan (işletme faaliyetlerinin düzenleme protokolü) ile ''müşterek hizmet verilecek gayrimenkullere ilişkin protokole ek protokolün 2. maddesi doğrultusunda sağlanması istenmiştir.
Davacı ...Genel Müdürlüğü'nün 31/03/2015 ve 20/05/2015 tarihli yazılarında; tahliyesi istenilen yerin 03.01.2013 tarihinde, protokolün 2. maddesine göre tahsis edilen yerin tahliye edilerek 08.09.2014 tarihinden itibaren yeni bir işyerinde hizmet verilmeye devam edildiğini, ancak aradan geçen süreye rağmen binada güçlendirme tadilatının yapılmadığıni, 2. ve 3. katların yıkılmadığını, zemin katın yarısının şirketiniz tarafından kullanıldığı, diğer yarısının ise ihale usulü ile kiraya verildiğinin tespit edildiğini, bu nedenlerle taraflarınca boşaltılan alanların protokole göre iadesini talep etmiştir.
Daval ...'un ise 01.06.2015 tarihli yazıları ile; mülkiyeti şirketlerine ait olan ...zemin katındaki daha önce kurumlarınca kullanılmakta olan ancak yapılacak güçlendirme çalışması nedeniyle tahliye edilen alanların kurumlarına iade talebinin, söz konusu güçlendirme projesi ile ilgili çalışmaların devam ettiği gerekçesi ile reddedildiği görülmüştür.
Son olarak davacı tarafından taraflar arasındaki dosyaya sunulan yazışmalardan 12.04.2016 tarihli yazı ile; davalı ......Başmüdürlüğüne, mülkiyeti şirketlerine ait olan ve müşterek kullanılan Aliağa Hizmet ve Santral binasında planlanan güçlendirme çalışmaları nedeniyle kurumlarınca tahsisli alanların tahliye edildiği ve söz konusu binada güçlendirme çalışmalarının henüz yapılmamış olması nedeniyle, kurumca 3. Şahıstan yapılan kiralamaya ait (05.12.2013- 31.12.2015) dönemi kira bedellerinin şirketlerince ödenmesi ve protokol hükümlerine tahliye edilen alanların iadesini içeren ilgili yazı karşısında yine güçlendirme sürecin devam ettiği bildirilmiştir.
Dosyaya sunulan yazılarda davacı ...'nin ise söz konusu tahliyeden sonra müteadit defalar davalı tarafa yazılar yazarak taleplerinin yinelediği anlaşılmıştır.
Bilirkişi heyetinden alınan 25.11.2021 tarihli raporda; mahkemece 24.04.1995 tarihli ve 03.01.2013 tarihli protokoller gereğince, Aliağa Hizmet ve Santral binasına dair tahsisin '' kira ödemesi niteliğinde olduğu ve zararın tazmininde TBK'nın kira sözleşmesine dair hükümlerin uygulanmasının gerektiğinin'' kabul edilmesi halinde ......., Aksi halde yani binanın tahsisini kira bedelini içermediği ve kira sözleşmesi niteliğinde olmadığını kabulü halinde ise; haksız tahliye nedeniyle uğranılan zararın tazmini konusunda protokoller hükümlerinin uygulanmasının gerektiği (veya bu protokoller ''kira sözleşmesi'' kabul edilse dahi zararın tazmini konusunda söz konusu protokoller hükümlerinin uygulanması gerektiği) kabul edilirse; .... Zararın tazmininin talep edilebileceği mahkemeye bildirilmiştir.
Rapora karşı taraf vekillerinin beyan ve itirazları üzerine, Mahkememizce taşınmazın bulunduğu ... Mahkemesine talimat yazılarak ; söz konusu tahliye edilen yer ile davacının bu tahliye sonrası kiraladığı yerin, davacının üçüncü kişiyle yaptığı 05.12.2013 tarihli kira sözleşmesi kapsamında, her iki yerin mukayesesi yapılarak, davacının kiraladığı taşınmazın diğer taşınmazın muadili olup olmadığı, kira bedelinin yörenin rayicine uygun olup olmadığı, yıllar itibariyle kira bedelinin rayice uygun olup olmadığı, tahliye edilen taşınmazla aynı nitelikte bir yerin kira gelirinin 2013 yılından itibaren ne kadar olduğunun tespiti ile davacının tahliye sonrası yeni geçtiği, yukarıda adresi bildirilen taşınmaza yapıldığı belirtilen tadilattan sorumlu olup olmadığı, hizmetin gereği olup olmadığı, fahiş olup olmadığı, rayiç bedeller ile yapıldığı dönemdeki karşılığının denetlenmesi yönünden bilirkişi incelemesi yaptırılarak rapor alınması istenmiştir.
Karşıyaka Asliye Ticaret Mahkemesince atanan bilirkişiye yerinde inceleme yetkisi verilerek alınan raporda; davacının tahliye etmek zorunda kaldığı yerin, tahliye sonrası taşındığı yere göre daha kıymetli ve yüksek kira getirisine sahip olduğunu, davacının yaptığı kira sözleşmesi ve kira bedellerinin fahişlere uygun olduğu, bu nedenle ödediği kira bedelleri toplamının brüt olarak 871.295,04-TL olduğunu, yine tahliye ettiği yerin kira bedellerinin ise bu dönem için (ilk 5 yıldan sonrası için %40 hakkaniyet indirimi yapılarak yapılan hesaplamaya göre, brüt kira kaybı zararının 1.309.317,97-TL olduğunun hesap edildiği, yine davacının taşındığı yeri kullanım amacına uygun hale getirmek için yaptığı tadilat bedelini 286.084,48-TL olduğu, tadilatın 8 yıl öncesine ait olduğundan rayice uygun olup olmadığının tespitinin mümkün olmadığı, ancak kiralanmadan önce dükkan niteliğinde olan yerin resmi kurum olan davacı ... tarafından kendi kurum mevzuatı, ihtiyacı ve şartnameleri çerçevesinde hazırlandığı, bu çerçevenin dışında gereksiz bir imalata rastlanmadığı, tadilatın piyasa rayiçlerine göre yapıldığı, piyasa rayiçlerinde malzeme ve işçilik giderlerinin değişken ve kısmen pazarlığa dayalı olması nedeniyle bu harcamaların dönemin piyasa rayicine uygun olup olmadığı konusunda kesin kanaate varılmadığını bildirmiştir.
Bilirkişi raporuna karşı davacı vekilinin sunduğu bilgi ve belgeler ile tadilata ilişkin olarak ....., açık ihale yapıldığı ve bu ihaleye göre en uygun fiyata işin yaptırıldığına ilişkin yaklaşık maliyetine esas rayiç bedel olarak ..... ile .., Diğer resmi kurum birim fiyatları ve özel birim fiyatlarının kullanıldığı ve bu kurumsal birim fiyatlarının ülkemizde referans kabul edilen resmi ve rayiç fiyatlar olduğunu, yine kurumlarının kamu ihale kurumu ve... prosedürlerine göre tüm işlerde yaklaşık maliyet üzerinden serbest piyasaya açık olarak firmalar arasında rekabet sağlanarak yapım, mal ve hizmet alımlarını gerçekleştirdiğini belirterek tadilat için yapılan harcamaların piyasa rayicine uygun olduğunun kabul edilmesini talep etmiştir.
Davalı .. . vekili ise, kiralanan yerin tahliye edilen taşınmazdan %34 oranında daha değerli olduğunu, yine kiralanan alanın rayice uygun olmadığının, yine tahliye edilen yerin 1978 yıl yapımı olup binan güçlendirme ihtiyacı olduğuna dair kararın olduğu, kiralanan işyerine göre %30 yıpranmış olduğunu ve %30 daha değersiz olduğunu, yine davacı tarafından kiralanan yere yapılan tadilat bedelinin zarar hesabına katılmasının doğru olmadığını belirterek rapora itiraz edilmiştir.
Tüm dosya kapsamı, dava, cevap, taraflar arasında imzalanan protokol hükümleri, alınan bilirkişi raporları hep birlikte değerlendirildiğinde, davacının taraflar arasındaki protokol gereğince 49 yıllığına '.... adresindeki davalıya ait gayrimenkulü ... zemin katının kurumlarına tahsis edildiği ve protokol gereğince bilahare 03.01.2013 tarihli protokol kapsamında söz konusu yerin güçlendirme çalışmaları yapılacağından tahliyesinin istenmesi üzerine, 05.12.2013 tarihinde yeni bir işyeri kiralanarak bu yerde yapılan tadilattan sonra 08.09.2014 tarihinden itibaren bu yerde hizmet verilmeye başlandığını, davalının bu tarihten sonra güçlendirme çalışması yapmadığının tespit edildiği, 31.05.2015 tarihinden başlamak üzere değişik tarihlerde söz konusu yerin kendilerine iadesi aksi halde bu nedenle ödemek zorunda kalınan giderlerin karşılanmasının istendiği ancak davalının bu talepleri nazara almadığı ve bu yeri kendisinin kullandığı ve bir kısmını 3. Şahsa kiralandığı anlaşılmakla protokolün 5. Maddesi gereğince kullanımda bırakılan gayrimenkulün tahsis süresinin 49 yıl olduğu halde protokolün 13. Maddesine aykırı olarak tahsis süresi dolmadan gayrimenkulün tahliyesi talep edildiğinden davacının davalı tarafından protokol hükmünün haksız olarak ihlali nedeniyle davacının uğradığı zararlar (ödediği kira bedelleri ve kullanım amacına uygun hale getirmek için kiralanan yere yapılan tadilat ve onarım giderleri) davalıdan talep edebileceği anlaşılmakla davacının talebi de nazara alınarak aşağıdaki şekilde davacının davasının kabulü yönünde karar verilmiştir. Yine davalının dava tarihinden önce temerrüte düşürücü içerikte ihtarlarının bulunmadığı gözetilerek dava tarihinden itibaren tarafların tacir olduğundan avans faizi ile tahsili yönünde karar verilmiştir.
HÜKÜM : Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davacının davasının KABULÜ İLE; 820.352,00-TL kira ödemesinden kaynaklı ve 286.084,48-TL bakım ve onarım giderinden kaynaklı olmak üzere toplam 1.106.436,48-TL'nin dava tarihinden itibaren 3905 sayılı yasanın 2/2 maddesinde ön görülen şekilde avans faiziyle birlikte davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine,
2-Alınması gereken 75.580,68-TL harçtan peşin alınan 18.895,17-TL peşin harcın mahsubu ile bakiye 56.685,51-TL'nin davalıdan alınarak hazineye irad kaydına,
3-Davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden AÜT gereğince 71.525,28-TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya ödenmesine,
4-Davacı tarafından yapılan yargılama gideri olarak 59,30-TL başvurma harcı, 18.895,17-TL peşin harç, 8,50-TL vekalet harcı, 150,60-TL posta ve tebligat gideri, 3.000,00-TL bilirkişi ücreti olmak üzere toplam 22.113,57-TL'nin davalıdan alınarak davacıya ödenmesine,
5-Davalı tarafından yapılan yargılama giderlerinin kendi üzerinde bırakılmasına,
6-HMK 333 maddesi gereğince yatırılan gider avansından kalanın karar kesinleştiğinde yatırana iadesine,
Dair, taraf vekillerinin yüzlerine karşı oy birliği ile verilen karar, tebliğden itibaren iki haftalık süre içerisinde ...Mahkemesine istinaf kanun yolu açık olmak üzere, açıkça okunup usulen anlatıldı.01/06/2022
Başkan ...
✍e-imzalıdır
Üye ...
✍e-imzalıdır
Üye ...
✍e-imzalıdır
Katip ...
✍e-imzalıdır