T.C. ANKARA 13. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
T.C.
ANKARA
13. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TÜRK MİLLETİ ADINA YARGILAMA YAPMAYA VE HÜKÜM VERMEYE YETKİLİ ANKARA 13. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ KARARIDIR
ESAS NO: 2020/7 Esas
KARAR NO: 2023/104
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil / Tazminat
DAVA TARİHİ: 04/01/2020
KARAR TARİHİ: 23/02/2023
Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil / Tazminat davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Davacının 14.04.2006 tarihinden itibaren davalı kooperatif üyesi olduğunu, davalı kooperatifin 46 adet duplex yapı imal edilip 45 adedini diğer üyelere tahsis ve adlarına tescil ettirdiği halde davacıya fiilen teslimde bulunmadığını ve tapuda devir yapmadığını, Ankara 64. Noterliğinin 26.02.2019 tarih 3889 yev sayılı ihtarname keşide edildiğini, ihtara cevap verilmediğini belirterek Muğla ili Bodrum ilçesi Gündoğan Mah. ... mevkii ... ada ... parsel B blok 1 numaralı bağımsız bölümün üzerindeki sınırlandırmalardan arındırılmış biçimde davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya tesciline, tescilin mümkün olmaması halinde dava konusu taşınmazın raiç değerinin tespiti ile değerin tam ve kesin belirlenmesi mümkün olduğunda artırabilmek kaydıyla 70.000,00 TL'sini dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, diğer üyelerin bağımsız bölümleri teslim aldığı 01.06.2018 tarihinden bu güne kadar hesap edilecek kira kaybından miktarın tam ve kesin olarak belirlenmesinin mümkün olduğu anda artırabilmek kaydıyla 5.000,00 TL'sinin dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, davalının hesaplanacak aidat ve benzeri alacağından davacının kira kaybı alacağının takas ve mahsubuna karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP:Davalıya dava dilekçesi tebliğ edilmiş cevap verilmediği anlaşılmıştır.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Taraf delilleri toplanmış, davalı kooperatifin sicil dosyasından bir örnek Ankara Ticaret Sicil Müdürlüğünden temin edilmiş, Muğla ili Bodrum ilçesi Gündoğan Mah. Kızılburum mevkii ... ada ... parsel sayılı taşınmazın tedavüllü tapu kaydı Bodrum Tapu Müdürlüğünden getirtilmiş, Ankara Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü cevabi yazısında davalı kooperatifin 2006-2019 tarihleri arasın genel kurul toplantı tutanaklarından birer örnek gönderilmiş, Ankara 10 ATM 2012/133 esas 2012/625 karar sayılı dosyası aslı bu dosya kapsamına alınmıştır.
Bodrum Asliye Hukuk (Ticaret) Mahkemesine yazılan talimat gereğince gayri menkul değerleme uzamanı bilirkişi refakatinde keşfen yapılan inceleme sonucu düzenlenen raporda özetle; "Dava konusu B blok 1 nolu bağımsız bölümün keşif tarihi itibariyle natamam ve inşaat seviyeli olup kullanılamaz durumda olduğunu, taşınmazın dava tarihi itibariye raiç değerinin 635.663,73 TL olduğunu, 01.06.2008 - 19.05.2020 arasında geçen 12 yıl 3 ay 13 gün için hesaplanan kira bedelinin ise 219.513,13 TL olabileceği" ifade edilmiştir.
Davalı vekili tarafından sunulan 10.02.2021 tarihli dilekçede davalı kooperatif tarafından davacı hakkında aidat borçlarına ilişkin başlatılan icra takiplerinin esas numaraları bildirilmekle ilgili icra müdürlüklerinden takip dosyalarından birer örnek temin edilerek dosya kapsamına alınmıştır.
Davacı vekili 16.04.2021 tarihli dilekçesinde dava konusu taşınmazın icra yolu ile satıldığını taşınmaz yerine ikame edilen bedelin icra yazısında 1.056.100,00 TL olduğunu, tapu iptali tescil taleplerinin tazminata dönüştüğünü davalının 1.056.100,00 TL haksız zenginleştiğini belirterek bu rakam üzerinden peşin harcı tamamlamak üzere süre verilmesi talebinde bulunmuş, davacı vekilinin dilekçesinde belirtilen değer üzerinden harcın yatırılarak makbuzun sunulduğu anlaşılmıştır.
Tüm dosya kapsamı ile davalı kooperatif defter kayıt ve belgeleri üzerinde bilirkişi incelemesi yapılamasına karar verilmiş kooperatif uzmanı bilirkişi tarafından yapılan inceleme sonucu düzenlenen 29.11.2021 tarihli rapor ve 14.03.2022 tarihli ek raporda özetle; "Davacının 2006 yılında 60 m² 'lik villa için ortaklık talebinde bulunduğu ve talebinin kabul edildiği, davalı kooperatifin 25.03.2007 tarihli günü yapılan genel kurul toplantısında bir taraftan 80 m² 'lik, 60 m² 'lik ve 40 m² 'lik villaların aidatları belirlenirken diğer taraftan 40'lık villaların tapuların alınmasının mümkün olmadığından 60'lık villa ortaklarının bu konutları almasının uygun olacağı bu halde 60'lık ve 40'lık villaların birleştirilmesi birleştirilmesi için 37.000,00 TL bedel tahsili birleşen bu iki villanın 80'lik villalarla eş değer olması ve bundan sonraki tüm ödemelerin eşitlenmesine karar verildiği, davacıya ait alıcılar hesabında 37.000,00 TL davacı adanı borç tahakkuk ettirildiği, hesap tablosunda Mayıs 2008 ayına kadar 25.03.2007 günü yapılan genel kurul toplantısında Haziran 2008 ayı ve sonrası içinde 23.06.2008 tarihli genel kurul toplantısında alınan kararlara göre aidat tahakkuk ettirildiğini, davacının kendisine tahsisi gereken konutun satışın kesinleşmesi üzerine tazminat talebinde bulunduğunu, kendisine konut tahsis edilemeyen ortağın tazminat isteme hakkı bulunduğunu, 6 aşamalı formüle göre davacıya ödenmesi gereken tazminat miktarının 200.958,55 TL olduğunu, 15.05.2005 ve 15.02.2006 günü yapılan genel kurul toplantılarında konut için birtakım inşaat imalat işlerinin ortaklarca yapılmasının kararlaştırıldığını, bunun yanında davacının genel kurulda belirlenen aidat ve ara ödemelerin tamamının ödemediğinin tespit edildiğini, davacının konutunun kiraya verilebilir hale getirmemiş olduğunun anlaşıldığını, mevcut ortakların 2007 yılı sonu itibariyle ödemeler toplamının 141.148,43 TL olduğunu, davacı ödemesinin ise sadece 52.200,00 TL olduğunu" ifade etmiştir.
Kooperatif uzmanı bilirkişinin yanına mali müşavir ve nitelikli hesaplamalar uzmanı bilirkişiler dahil edilerek tüm dosya kapsamı ile davalı kooperatifin defter kayıt ve belgelerinin incelenmesi suretiyle kök ve ek rapora yönelik beyan ve itirazlarda değerlendirilerek düzenlenen 03.08.2022 tarihli ve 16.11.2022 tarihli raporda çoğunluk görüşünde özetle; "Davalı kooperatif yasıl defter ve kayıtlarına göre davacı adına tahakkuk ettirilen üyelik aidat/genel gider tutarlarında 101.246,11 TL'lik kısmın tahsil edilemediğinin anlaşıldığı, davacıya tahsis edildiği anlaşılan B blok 1 nolu bağımsız bölümün Ankara 12. İcra Müdürlüğünün 2015/6189 esas sayılı dosyasında 23.10.2020 tarihinde 1.056.100,00 TL'sına satıldığı, dava aşamasında taşınmazın cebri icra aşamasında satılmasında talebin raiç bedelin tahsiline dönüştüğü, davacının 2008 yılından itibaren aidat borçlarını ödemediği anlaşıldığı, davacının 2007 sonu itibariyle borcu bulunmadığından konut raiç bedeli olarak bilirkişi tarafından belirlenen 635.663,73 TL veya cebri icra satış bedeli olan 1.056.100,00 TL'den hangisinin davacının konut yerine tazminat alacağı olarak kabulü hususunun mahkemenin takdirinde olduğu, davacının ödeme durumuna göre talimatla alınan raporda belirlenen konut raiç bedeli olan 635.663,73 TL'nin esas alınması halinde davacının konut yerine tazminat alacağının 506.381,26 TL olduğu, konutun icradaki satış bedeli olan 1.056.100,00 TL'nin esas alınması halinde ise davacının tazminat alacağının 841.308,42 TL'den ibaret olduğu, davacının 2008 yılından itibaren aidat borçlarını ödemediği ve dava tarihi itibariyle de aidat borçlarının bulunduğu anlaşılmakla kira kaybı talep edip edemeyeceğinin mahkemenin takdirinde olduğunu, davacı iddiasına itibar edilmesi halinde dava tarihi itibariyle kira mahrumiyetinin 198.680,00 TL olduğu, davacının dava tarihi itibariye 49.056,65 TL aidat ve 5.225,63 TL gecikme faizi borcunun hesaplandığı" ifade edilmiştir.
Davacı vekili 25.01.2022 tarihli ıslah dilekçesinde taşınmazın cebri icrada satışı nedeniyle davalının haksız zenginleştiği miktar olan 1.056.100,00 TL'nin 23.10.2020 satış tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte tahsilini diğer üyelere bağımsız bölümlerin teslim edildiği 01.06.2008 itibaren hesaplanan kira bedeli olan 198.680,00 TL'den davalının 49.056,65 TL alacağının takas ve mahsubu ile bakiye 149.000,00 TL'nin yasal faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini talep ederek harç ikmalinde bulunmuştur.
Ankara 10 ATM 2012/133 esas 2012/625 karar sayılı dosyanın tetkikinde davacı ... tarafından T.H.S.S. ... Site Konut Yapı Kooperatifine yönelik açılan davanın yargılaması sonucunda davalı kooperatif yönetim kurulunun davacının ihracına ilişkin 19.12.2011 tarih 75 sayılı ihraç kararının iptaline karar verildiği, kararın 07.02.2013 tarihinde kesinleşmiş olduğu anlaşılmıştır.
Dava; kooperatif ortağı tarafından açılan tapu iptali tescil terditli olarak tazminat talebi ile kira kaybı alacağının tahsili talebine ilişkindir.
Davacının ....04.2006 tarihinde tesis edilen muhasebe kaydı ile davalı kooperatife üyelik kaydının yapıldığı, davacının 2006 yılına ilişkin tüm yükümlülüklerini diğer kooperatif üyeleri ile eş değer şekilde yerine getirdiği, tapu dağıtımının yapıldığı 31.05.2007 tarihinde davacının davalı kooperatife 1.435,00 TL borçlu olduğu, bu tutarın 30.112007 tarihinde ödendiği 2008 yılında ödemelerinin aksaması ile %1 gecikme cezası hesaplanarak davacı adına tahakkuk ettirildiği, tahsil edilemeyen kooperatif olacağına ilişkin icra takipleri başlatıldığı, kooperatif yasal defter kayıtlarında davacı adına tahakkuk ettirilen ve tahsil edilemeyen üyelik aidat/genel gider alacağının 101.246,11 TL olduğu hususları kooperatif kayıtların incelenmek suretiyle düzenlenen bilirkişi raporlarından anlaşılmıştır.
Davacı yan, bağımsız bölümü hak kazandığı iddiası ile tapu iptali tescil terditli olarak tazminat talebinde bulunmuş olup dava konusu edilen taşınmazın Ankara 12. İcra Müdürlüğünün 2015/6189 esas sayılı dosyasında 23.10.2020 tarihinde 1.056.100,00 TL bedelle cebri icra yolu ile satıldığı anlaşılmakla davacının terditli tazminat talebi yönünden değerlendirme yapılması gerekmiştir.
Bodrum Asliye Hukuk (Ticaret) Mahkemesine yazılan talimat gereğince keşfen yapılan inceleme sonucu gayri menkul değerleme uzmanı bilirkişi tarafından düzenlenen raporda dava konusu B blok 1 nolu bağımsız bölümün keşif tarihi itibariyle natamam inşaat seviyeli kullanılamaz durumda olup dava tarihi itibariyle raiç değerinin 635.633,73 TL olarak belirlendiği anlaşılmıştır.
Yapı kooperatiflerinde normal ödemesini yapıp konut sahibi olan üyelerle eşit miktarda ödemesi bulunduğu tespit edilen, diğer anlatımla eksik ödemesi bulunmadığı belirlenen, ancak kendisine konut tahsis ve teslimi yapılamayan ortağın ödemesi eksik olmayan diğer üyelere verilen emsal bir konutun dava tarihi itibariyle rayiç değerini talep edebilecek olup eksik ödemesi olan bir üyenin ise konut karşılığı tazminat alacağının hesaplanma şekli Yargıtay'ın yerleşik uygulamalarında 5 aşamalı formüle göre belirlenmiştir.
Somut uyuşmazlıkta davalı kooperatif üyesi davacının, natamam bağımsız bölümlerin tapu dağıtımının yapıldığı 31.05.2002 tarihide davalı kooperatife ödenmemiş 1.435,00 TL borcunun bulunduğu, daha sonraki tarihlerde de ödemelerinin aksaması neticesinde bilirkişilerce kooperatif kayıtlarına göre tespit edilen 101.249,11 TL üyelik aidatı/genel gider borcunun ödenmediği, hakkında icra takibi yapıldığı anlaşılmakla ödemelerini tam ve düzenli olarak yapmayıp akçalı yükümlülüklerini eksiksiz yerine getirmeyen davacının 5 aşamalı formüle göre hesaplanacak tazminata hak kazanacağı mahkememizce kabul edilmiş, talimatla alınan bilirkişi raporunda belirlenen dava konusu taşınmazın raiç değeri esas alınarak bilirkişi heyeti tarafından yapılan hesaplama sonucunda davacının talep edebileceği tazminat tutarı 506.381,26 TL olarak tespit edilmiş olmakla bu tutar hükme esas alınarak davacının tazminata ilişkin davasının kısmen kabulüne karar vermek gerekmiştir.
Davacı yan, dava dilekçesinde kira kaybı alacaklarının tahlisi ile davalı kooperatifin aidat ve benzeri alacağından kira kaybı alacaklarının takas ve mahsubuna karar verilmesi talebinde bulunmuş ise de yapılan bilirkişi incelemelerinde davacı ortağın davalı kooperatifin genel kurullarında belirlenen aidat ve ara ödemelerin tamamını zamanında ve eksiksiz yerine getirmediğinden işbu dava tarihinden sonra cebri icra yolu ile satışı yapılan taşınmazın raiç değerine hak kazanmadığından kira kaybı talep edemeyeceği gibi keşfen yapılan incelemede natamam, inşaat seviyesinde ve kullanılamaz durumda olduğu belirlenen dava konusu taşınmaza ilişkin davacının kira kaybı talebinin yerinde olmadığı anlaşılmakla bu yöne ilişkin davacı talebinin reddine karar verilmiştir.
HÜKÜM:Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davanın kısmen kabulü ile 506.381,26 TL tazminatın 04.01.2020 dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya ödenmesine,
2-Davacının fazlaya ilişkin talebinin reddine,
3-Alınması gereken 34.590,90 TL harçtan peşin alınan 1.280,82 TL, 3.500,00 TL ıslah harcı ve 18.035,55 TL tamamlama harcının mahsubu ile bakiye 11.774,53 TL harcın davalıdan alınarak hazineye gelir kaydına,
4-Davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihindeki AAÜT'ne göre hesaplanan 73.701,94 TL ücreti vekaletin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
5-Davalı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihindeki AAÜT'ne göre hesaplanan 94.848,06 TL ücreti vekaletin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
6-Davacı tarafından başlangıçta yatırılan 1.280,82 TL peşin harç, 54,40 TL başvurma harcı, 3.500,00 TL ıslah harcı ve 18.035,55 TL tamamlama harcı olmak üzere toplam 22.870,77 TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
7-Davacı tarafından yapılan 219,10 TL tebligat gideri, 601,15 TL müzekkere gideri ve 7.100,00 TL bilirkişi ücreti olmak üzere toplam 7.920,25 TL yargılama giderinden kabul ve red oranına göre belirlenen 3.328,35 TL yargılama giderinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, bakiye yargılama giderinin davacı üzerinde bırakılmasına,
8-Davalı tarafca sarfedilen yargılama gideri bulunmadığından bu hususta karar verilmesine yer olmadığına,
9-Sarfedilmeyen gider avansının karar kesinleştiğinde taraflara iadesine,
Dair davacı vekilinin ve davalı vekilinin yüzlerine karşı, gerekçeli kararın tebliğ tarihinden itibaren yasal 2 haftalık sürede mahkememize müracaat ile Ankara Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf başvuru yolu açık olmak üzere oy birliği ile verilen karar açıkca okunup usulen anlatıldı.
23/02/2023
Gerekçeli kararın yazıldığı tarih: 15.03.2023
Başkan ...
Üye ...
Üye ...
Katip ...