T.C. ANKARA 13. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİEsas-Karar No: 2022/279 Esas - 2022/809
TÜRK MİLLETİ ADINA
T.C.
ANKARA
13. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ GEREKÇELİ KARAR
ESAS NO: 2022/279 Esas
KARAR NO: 2022/809
DAVA: Alacak (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 11/06/2020
KARAR TARİHİ: 18/11/2022
KARAR YAZIM TARİHİ : 06.12.2022
Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 31. Hukuk Dairesi'nin ... Karar sayılı ilamı sonrasında, mahkememizde görülmekte olan Alacak (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; arsa sahibi davalıların miras bırakanı ... ile yüklenici ... İnş.ve Tic. Yayıncılık AŞ arasında ....numarasında kayıtlı taşınmazlar üzerinde inşaat yapımı için.... yevmiye numaralı Kat karşılığı İnşaat ve Gayrimenkul Satış Vaadi sözleşmesi imzalandığını, yüklenici şirket ... ile imzaladığı sözleşmenin 4.maddesi uyarınca kendisine verilen tüm hak ve yetkilerini müvekkili firma olan ... Tasarım Yapı Sanayi ve Ticaret AŞ'ye devir ve temlik ettiğini, müvekkili firmanın 2015 yılında inşaata başlamak için tüm hazırlıklarını yaptığını ancak arsa sahipleri tarafından sözleşmeye konu arsa teslimi yapılmadığından ve inşaat ruhsatı için bizzat başvuru ya da bu hususta müvekkili şirkete vekalet vermemesi sebebiyle inşaata başlayamadığını belirterek sözleşme hükümlerine uygun inşaat yapılmak üzere TBK'nun 113.maddesi uyarınca arsa sahibi davalılar adına Tapu Müdürlüğü, Kadastro Müdürlüğü, ilgili Belediye Başkanlığı ve diğer kamu kurumları nezdinde işlem yapılması için masrafı arsa sahibi davalılara ait olmak üzere edimin kendisi tarafından ifasına izin verilmesine, sözleşmeye konu .... numarasında kayıtlı taşınmazların müvekkili şirkete teslimine, taşınmazların üzerinde dava dilekçesinde 11.sırada davalı olarak gösterilen şirket adına olan "Kat Karşılığı İnşaat ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi" şerhinin terkini ile taşınmazlar taşınmazların üzerine yüklenici olması sebebiyle müvekkili şirket lehine "Kat Karşılığı İnşaat ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi" şerhinin konulmasına, bu talebin kabul kabul görmemesi halinde müvekkili şirket tarafından sözleşmenin yerine getirilmesi ve arsa sahiplerinin temerrüdü sebebi ile artık mümkün olmadığından müvekkili şirketin artık aynen ifa talebi yerine terditli talebi olan müspet zararına karşılık fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak ve ıslahla arttırılmak kaydıyla şimdilik 100,00 TL tazminatın yasal faizi ile birlikte davalılardan tahsiline, yargılama gideri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
CEVAP: Davalı ... İnşaat ve Ticaret Yayıncılık AŞ vekili cevap dilekçesinde özetle; Arsa sahibi davalıların miras bırakanı ... ile Müvekkil Yüklenici ... İnşaat ve Ticaret Yayıncılık A.Ş. Arasında ....numarasında kayıtlı taşınmazlar üzerine inşaat yapımı için .... yevmiye numaralı Kat Karşılığı İnşaat ve Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalandığını, Arsa sahibinin ... A.Ş.’yi azletmesi ve Sözleşmenin iptali talebiyle açtığı dava Ankara .... Asliye Hukuk Mahkemesi.... Esas ile görülmüş, bu dava da ... A.Ş. Tlehine karar verilmiş ve Yargıtay tarafından onanmıştır. Arsa sahibinin tashihi karar başvurusu ise Yargıtay tarafından reddedilmiş, Mahkeme kararı ile sözleşmenin yürürlükte kalması konusu böylece kesinleştiğini, davalı tarafından Arsa Sahibi ... İle ....Parsellerde yapılan sözleşmenin 4. Maddesinden alınan yetkiye bağlı olarak ... ile .... yevmiye no ile “Düzenleme şeklinde satış vaadi ve Arsa Payı karşılığı inşaat sözleşmesi” yapıldığını, davacı ile davacı arasına .... nosu sözleşme imzalandığını, ... ile yapılan 11.04.2014 tarihli sözleşmemizin konusu Davacı ... şirketi ile yapılan 22.07.2015 tarihli sözleşme öncesi kendilerine defalarca söylenmiş bu sözleşmeden muvafakat alınmadan yapılacak Noter sözleşmesinin geçersiz olacağı belirtilmiş, muvafakat alınmasının gerekliliği 22.07.2015 tarihli sözleşmeye de açıkça yazıldığını, Sözleşmenin 29.Maddesinde açıkça görüldüğü ve Kat karşılığı bir sözleşme varken yeni yapılan bir kat karşılığı sözleşmenin geçerli olamayacağı açıkça belli iken 22.07.2015 tarihli sözleşmenin geçerli olabilmesi ... ile yapılan 11 Nisan 2014 tarih ve 04682 yevmiye nolu sözleşmenin fesih edilmesine bağlı olduğunu, Davacı ... şirketi ile yapılmış olan ve davanın temel dayanağı olan 22.07.2015 tarih ve 24188 yevmiye nolu sözleşme hükümsüz olduğu için Mahkemenizde açtığı iş bu dava ile ilgili talep edebileceği hiç bir şey söz konusu olmadığını, İnşaatın yapılmamasının tek sebebi davacının olduğunu, davacı iş yapmak istememekte, başta davalının hissesine düşen daireleri almak, daha sonra Arsa Sahiplerinden yüklü bir müspet zarar şeklinde tazminat alarak arsayı ele geçirmek ve kuru bir sözleşme ile adaleti yanıltarak kimseye bir şey vermeden çıkacak 55 villanın %100’üne sahip olmak istediğini, davacıya devir ve temlik edilen, inşaat sahasında tüm inşaatları yaptıktan sonra ortaya çıkan imalatların % 51’i Sözleşme de davacının alacağı yüzde 9 ve Arsa Sahiplerinin alacağı ise % 40 olduğunu belirterek davanın reddini talep etmiştir.
Davalılar ...vekili cevap dilekçesinde özetle; davalıların murisi ile diğer davalı ... İnşaat Ticaret ve Yayıncılık A.Ş arasında .... yevmiye numaralı Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalandığını, Bu sözleşmenin imzalandığı tarihte taşınmaz imar uygulaması görmemiş tarla vasfında bulunan bir taşınmaz olduğunu, Bu sözleşme, belirttiğimiz gibi o tarihte henüz tarla vasfında olan bir taşınmaza yönelik yapıldığından imzalandığı tarih itibari ile yok hükmünde olduğunu, Hukuken geçerli olmayan bir sözleşmeye dayanarak davacı yanca sözleşmenin tapuya şerhi yönünde talepte bulunması ve sözleşmenin geçerliliğini ileri sürerek 24 yıl süre ile maliklerin mülkiyet haklarının kısıtlanması ve sözleşme uyarınca edimin ifası talebi hukuken kabul edilemez olduğunu, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin maddi unsurlarından birisi hukuki niteliği arsa vasfında olan bir taşınmazın varlığı olduğunu, somut olayda yapılan Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi hukuki niteliği arsa olmayan tarla vasfında olan bir taşınmaz için yapıldığını, Bu taşınmaz mevzuat karşısında arsa vasfına dönüşmediğinden inşaat yapımı için cevaz verilen bir gayrimenkul olmadığını, Yargıtay kararlarından da anlaşılacağı üzere Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin yapıldığı tarihte taşınmaza murisle beraber başkaca hissedarlarla müştereken malik olunduğu gözetildiğinde yapılan sözleşmenin ifa imkansızlığına neden olan geçersiz sözleşme olduğu ve yapıldığı, kanunen yok hükmünde bulunduğu aşikar olduğunu, ayrıca Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Borçlar Kanunun genel zamanaşımı hükümlerine tabi olduğundan ve sözleşmenin imzalanması tarihinden bu tarafa 10 yıllık zamanaşımı süresi dolduğundan sözleşmeden kaynaklı talep haklarının da zamanaşımına uğradığını belirterek davanın reddini talep etmiştir.
DELİLLER VE GEREKÇE;
Dava arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmakta olup, davacı temlik alan, davalılar ise yüklenici ile arsa sahibi mirasçılarıdır.
Davacı davasında; davalı arsa sahibi mirasçısı ... ile davalı yüklenici ... İnşaat ve Ticaret Yayıncılık AŞ arasında .... nolu parsel üzerinde ....yevmiye numaralı Kat Karşılığı İnşaat ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi, davalı yüklenici ile de davacı arasında ise Yenimahalle 22. Noterliği'nce resen düzenlenen 22.07.2015 tarihli temlik sözleşmesi ile yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tüm hak ve yetkileri devrettiğine dair sözleşme akdedildiğini, davacının 2015 yılında inşaata başlamak için hazırlık yaptığını ancak davalı yüklenicinin inşaata başlanılabilmesi için arsa sahiplerinden vekaletname getiremediğini, yüklenici ile arsa sahiplerinin taraf oluğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin iptaline ilişkin açılan Ankara .... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ....Esas sayılı dava dosyasının neticelenmesinin beklenildiğini, davanın neticelenmesine rağmen taşınmazın teslim edilmediğini beyanla, TBK 113. Maddesi uyarınca arsa sahibi davalılar adına kamu kurum ve kuruluşlarında işlem yapılabilmesi için masrafı arsa sahibi davalılara ait olmak üzere edimin davacı tarafından yapılmasına izin verilmesi, sözleşmeye konu arsanın teslimi, sözleşmeye konu taşınmazın üzerine Kat Karşılığı İnşaat ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi şerhinin işlenmesi ile terditli olarak aynen ifa yerine kar kaybına ilişkin zararın davalılardan tahsili talep edilmiş, davalı arsa sahibi mirasçıları ise cevabında; sözleşmenin akdedildiği tarihte taşınmazın imar uygulaması görmediğini, sözleşmenin yok hükmünde olduğunu, 515 sayılı taşınmazın tapu kayıtlarının incelenmesinde o tarihte taşınmazda başkaca hissedarlar olduğunu ve sözleşmenin geçersiz olduğunu, husumetin davalı yükleniciye yöneltilmesi gerektiğini, davalı yüklenici ... İnşaat ve Tic AŞ cevabında ise; davacı ile akdedilen sözleşme öncesinde dava dışı 3. Kişi ile Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi akdedildiğini ve eldeki davaya konu sözleşmenin diğer sözleşme feshedilmeden akdedildiği için geçersiz olduğunu, davacının bu hususu bildiğini yüklenici ile arsa sahipleri arasındaki davanın kesinleşmesi üzerine davacı yetkililerine durumun haberdar edildiğini, gecikmenin nedeninin davacı olduğunu özetindeki beyanla davanın reddini savunmuşlardır.
Davalıların murisi ... ile diğer davalı yüklenici ... Emlak AŞ arasında .... yevmiye sayılı Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi akdedildiği, sözleşmede arsa sahibine ait olan ....parselde bulunan arazi üzerinde yapılacak inşaatın %40'ının arsa sahibi, %60'ının ise yükleniciye ait olacağının kararlaştırıldığı, davacı ile davalı yüklenici arasında ise Yenimahalle ...Noterliği'nin 22.07.2015 tarihli Düzenleme Şeklindeki Sözleşmesi ile arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan hak ve alacakların davacıya devredildiği anlaşılmaktadır.
Davalı Arsa sahibi mirasçısı ile diğer davalı yüklenici arsında düzenlendiği tarihte yürürlükte bulunan 818 Sayılı Borçlar Kanunu'nun 355. vd. (6098 sayılı TBK'nın 470. vd.) maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi akdedildiği ihtilafsızdır. İş bu sözleşme ile arsa sahibin bir arsanın muayyen bir payının bedel olarak devri veya devri taahhüdü, yüklenici ise bir inşa (yapı) eseri meydana getirmeyi taahhüt etmiş olup, sözleşme tam olarak iki tarafa borç yükleyen, ivazlı, çift tipli bir karma sözleşmedir.
Davacı ile davalı arsa sahibi arasındaki uyuşmazlık, davacının yükleniciden devraldığı arsa payı yapım işine ilişkin olarak, davalı arsa sahiplerinin devir sözleşmesi nedeniyle davacıya karşı edim borçlusu olup olmadığına ilişkindir. Nispilik ilkesi uyarınca sözleşmeler ancak akitleri hakkında hak ve borç doğurur. Sözleşmeden kaynaklanan subjektif hakkı dava etme yetkisi de kural olarak o hakkın sahibine, yani sözleşmenin taraflarına aittir. Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşmenin devir hakkı başlıklı 4. Maddesinde ise "... ... arsa sahibine olan yükümlülüklerini yerine getirmek kaydıyla kooperatiflerle, şirketlerle, şahıs, kurum ve kuruluşlarla dilediği bedel ve yüzde ile kat karşılığı gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri yapabilir, işi dilediği bedel ve şartlarla ihale edebilir. Arsa sahibi iş bu sözleşme ile gerekli vekaleti vermiştir. Ancak ..., Arsa sahibine karşı iş bu sözleşme şartları çerçevesinde mesuldür, üçüncü şahıslarla olan bütün ilişkilerinden arsa sahibini beri kılmıştır..." maddesi bulunmakta olup, bu madde ile yüklenici arsa sahibinin iznine bağlı olmaksızın 3. Kişiler ile sözleşme yapma hakkına kavuşmuş ise de, madde metninin devamından anlaşılacağı üzere arsa sahibince yükleniciye verilen yetki gereğince yüklenicinin yapacağı sözleşmelerden dolayı arsa sahibi kendiliğinden sözleşmenin tarafı haline gelmemektedir. Davacı, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşmede taraf olarak yer almadığı gibi sözleşmeden kaynaklanan hakkı temlik aldıktan sonra arsa sahiplerince temliğe onay verildiğini iddia ve ispat edilmemiştir, davacının arsa sahipleri yönünden davada taraf sıfatı (aktif husumet ehliyeti) bulunmamaktadır, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 10.03.2022 tarih, 2021/(17) 4-282 Esas, 2022/299 Karar sayılı ilamında da belirtildiği üzere "...Bir davada taraf olarak gösterilen kişilerin gerçekten o dava ile ilgili olup olmadıkları hususu ise taraf sıfatı ile ilgilidir. Sıfat, dava hakkı ile taraflar arasındaki ilişkiyi ifade etmektedir. Taraf ehliyeti, dava ehliyeti ve davayı takip yetkisi, davanın taraflarının kişilikleriyle ilgili olduğu hâlde taraf sıfatı bir usul hukuku sorunu olmayıp, dava konusu subjektif hakkın özüne ilişkin maddi bir hukuk sorunu olarak karşımıza çıkmaktadır. Kural olarak, bir davada davacı olma sıfatı (aktif husumet) o hakkın sahibine, davalı sıfatı (pasif husumet) ise; o hakka uymakla yükümlü bulunan kişiye (borçlu) aittir. Davanın tarafları o davada gerçekten taraf sıfatına sahip ise mahkeme davanın esası hakkında inceleme yaparak karar verir ( Kuru, Baki: Medeni Usul Hukuku El Kitabı, Ankara 2020, C.I, s. 331 vd.). 23. Görülmektedir ki, mahkemenin davanın esası hakkında bir karar verebilmesi için, bu kişilerin o davada gerçekten davacı ve davalı sıfatlarına sahip olmaları gerekir. Bir davada taraf olarak gösterilen kişiler, taraf ve dava ehliyetine ve davayı takip yetkisine sahip olsalar bile, taraflardan birinin o davada gerçekten davacı ve davalı sıfatı yoksa, davanın esası hakkında bir karar verilemeyeceğinden, dava sıfat yokluğundan (husumetten) reddedilir. Taraf sıfatı, bir dava şartı, dolayısıyla bir usul hukuku sorunu değildir. Sıfat, dava konusu sübjektif hakkın özüne ilişkin bir maddi hukuk sorunudur. Taraf sıfatının yokluğu, davada taraf olarak gözüken kişiler arasında dava konusu hakkın doğumuna engel olduğu için def'i değil, yargılamanın her aşamasında taraflarca ileri sürülmesi mümkün ve mahkemece de kendiliğinden nazara alınması zorunlu bir olgudur. Aynı ilkeler Hukuk Genel Kurulunun 27.01.2016 tarihli ve 2014/13-684 E., 2016/106 K.; 11.11.2020 tarihli ve 2017/13-663 E., 2020/873 K.; 04.11.2021 tarihli ve 2018/1-941 E., 2021/1342 K. sayılı kararlarında da benimsenmiştir..." bu nedenle davacının arsa sahipleri yönünden edimin ifasını talep edemeyeceği kabulü ile davanın reddine karar verilmiştir.
Davalı ... İnşaat ve Tic AŞ yönünden ise; dava şartları, 6100 sayılı HMK.nun 115/1 maddesinde dava şartlarının mevcut olup olmadığı hususunun yargılamanın her aşamasında mahkemece kendiğilinden araştırılması gerektiği belirtilmiş, anılan kanunun 114. maddesinin 1. fıkrasında dava şartları sayılmış, aynı yasa maddesinin 2. fıkrasında ise diğer kanunlarda yer alan dava şartlarına ilişkin hükümlerin saklı olduğu belirtilmiştir. 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu'nun 5/A maddesi ile getirilen düzenlemede, konusu bir miktar paranın ödenmesi olan alacak ve tazminat talepleri hakkında dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması bir dava şartı olarak kabul edilmiştir. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/A maddesine göre, ilgili kanunlarda arabulucuya başvurulmuş olmasının dava şartı olarak kabul edilmiş olması durumunda, davacının arabuluculuk faaliyeti sonunda anlaşmaya varılmadığına ilişkin son tutanağın aslını veya arabulucu tarafından onaylanmış bir örneğini dava dilekçesine eklemek zorunda olduğu, bu zorunluluğa uyulmaması halinde, mahkemece davacıya son tutanağın bir haftalık kesin süre içinde mahkemeye sunması aksi takdirde davanın usulden reddedileceği ihtarını içeren davetiyenin gönderilmesi gerektiği düzenlenmiştir. Yine mahkemece gönderilen ihtarın gereği yerine getirilmez ise dava dilekçesi karşı tarafa tebliğe çıkarılmaksızın mahkemece davanın usulden reddine karar verilmesi, ayrıca arabulucuya başvurulmadan dava açıldığının anlaşılması halinde herhangi bir işlem yapılmaksızın davanın, dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddine karar verilmesi gerektiği hüküm altına alınmıştır. Bu nedenler ile davacı ile davalı arasında usulüne uygun şekilde başlatılmış arabuluculuk faaliyeti olmamasından dolayı bu davalı yönünden davanın dava şartı yokluğundan reddine karar verilerek aşağıdaki gibi hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davalı ... İnşaat AŞ yönünden dava şartı yokluğundan davanın reddine,
2-Diğer davalılar yönünden ise davanın reddine,
3-Alınması gereken 80,70 TL harçtan peşin alınan 54,40 TL'nin mahsubu ile bakiye 26,30 TL harcın davalıdan tahsili ile hazineye gelir kaydına,
4-Davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin üzerlerinde bırakılmasına,
5-Davalılar kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihindeki AAÜT uyarınca 100,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalılara verilmesine,
6-Sarf edilmeyen gider avansının karar kesinleştiğinde ve talep halinde taraflara iadesine,
Dair davacı vekilinin, davalı ... İnşaat AŞ temsilcilerinin ve davalı ... mirasçıları vekilinin yüzlerine karşı, gerekçeli kararın tebliğ tarihinden itibaren yasal 2 haftalık sürede mahkememize müracaat ile Ankara Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf başvuru yolu açık olmak üzere verilen karar açıkca okunup usulen anlatıldı. 18/11/2022