T.C. ANKARA 13. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ Esas-Karar No: 2025/120 Esas - 2025/959
TÜRK MİLLETİ ADINA
T.C.
ANKARA
13. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
GEREKÇELİ KARAR
ESAS NO : 2025/120 Esas
KARAR NO : 2025/959
DAVA : Alacak (Ticari Satımdan Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ : 14.02.2025
KARAR TARİHİ : 16.12.2025
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH : 15.01.2026
Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Ticari Satımdan Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili şirket ile davalı şirket arasında; ... numaralı bağımsız bölümde yer alan taşınmaz için .... Noterliğinin 28.08.2024 tarih ... yevmiye numaralı düzenleme şeklindeki ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmesini, ... numaralı bağımsız bölümde yer alan taşınmaz için .... Noterliğinin 28.08.2024 tarih ... yevmiye numaralı düzenleme şeklindeki ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmesini ve ... numaralı bağımsız bölümde yer alan taşınmaz için .... Noterliğinin 28.08.2024 tarih ... yevmiye numaralı düzenleme şeklindeki ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmesini imzaladıklarını, taraflar arasında imzalanan düzenleme şeklindeki ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmelerinin 6.1 maddesi gereğince her üç dairenin de 30.12.2023 tarihinde müvekkil şirkete teslim edeceği hususunun kararlaştırıldığını, müvekkili şirketin, her üç daire yönünden alış bedellerinin ödenmesini ve diğer yükümlülüklerini sözleşmede belirtilen şekilde ifa ettiğini, davalı yanın, 07.06.2024 tarihli ihtarname ile taşınmazların hazır olduğunu müvekkili şirkete bildirdiğini, müvekkili şirketin 11.06.2024 tarihinde satın aldığı taşınmazları incelemeye gittiğini ve söz konusu taşınmazların eksik ve ayıplı olduğu tespit edildiğini ve bu eksiklik ve ayıpların davalı yana 14.06.2024 tarihli ihtarname ile bildirdiğini, davalı yanın ihtarname sonrasında teslime hazır olmayan ayıplı taşınmazlarda eksiklikleri ve ayıpları gidermeye başladığını, 28.10.2024 tarihinde müvekkil şirketin, tekrar taşınmazları incelemeye gittiğini, 28.10.2024 tarihi itibariyle de her üç taşınmazda birçok eksiklik ve ayıp durumu olduğu ve taşınmazların teslime hazır olmadığının tespit edildiğini, bu eksiklik ve ayıpların da 28.10.2024 tarihli ihtarname ile davalı yana detaylı şekilde bildirildiğini, davalı yanın 08.11.2024 tarihli mail ile her üç taşınmaz yönünden de müvekkili şirkete rapor sunduğunu, görüldüğü üzere davalı şirketin, taşınmazların sözleşmede belirtilen teslim tarihinde teslime hazır olmadığını, eksik ve ayıplar sebebiyle teslimin yapılamadığını kabul ettiğini, en nihayetinde giderilmeyen ayıplara rağmen ... numaralı bağımsız bölüm 27.12.2024 tarihinde; ... numaralı bağımsız bölüm 14.11.2024 tarihinde, ... numaralı bağımsız bölüm 27.12.2024 tarihinde müvekkil şirkete teslim edildiğini, taraflar arasında imzalanan düzenleme şeklindeki ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmelerinin 6.2 maddesinin "SATICI, ALICInın ...'i devir ve tesliminde işbu Sözleşme'de düzenlenen mücbir sebepler veya süre uzatım halleri dışında meydana gelebilecek ve 180 (yüzseksen) güne kadar olan gecikmeler için herhangi bir gecikme cezası veya ceza-i şart ödemeyecektir. SATICI, 180'inci (yüzseksen) günden sonra işbu Sözleşme'de düzenlenen mücbir sebepler veya süre uzatım halleri dışında gecikilen her ay için Sözleşme bedelinin %0,2 (binde iki) oranında, ALICl'ya gecikme cezası ödemeyi kabul ve taahhüt etmiştir. Şöyle ki SATICI'nın gecikme cezası ödeyebilmesi için o ana kadar ALICl'nın işbu Sözleşme'den doğan yükümlüklerinin tamamını yerine getirmesi ve SATICl'ya borcunun kalmamış olması gerekir. Her halükarda gecikme cezası Sözleşme toplam bedelinin %1'ini (yüzdebir) geçemez. ALICI, bu maddede düzenlenen gecikme cezası dışında, SATICI'dan kira kaybı vb. gibi ad altında olursa olsun başkaca bir hak ve alacak talebinde bulunmayacağını gayri kabili rücu olarak beyan ve taahhüt eder." hükmünü haiz olduğunu, belirterek, ... numaralı bağımsız bölümde yer alan taşınmaz için .... Noterliğinin 28.08.2024 tarih ... yevmiye numaralı düzenleme şeklindeki ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmesinin 6.2 maddesi gereğince 127.502,45-TL, ... numaralı bağımsız bölümde yer alan taşınmaz için .... Noterliğinin 28.08.2024 tarih ... Yevmiye Numaralı Düzenleme şeklindeki ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmesinin 6.2 maddesi gereğince 110.055,63-TL, ... numaralı bağımsız bölümde yer alan taşınmaz için .... Noterliğinin 28.08.2024 tarih ... Yevmiye Numaralı Düzenleme şeklindeki ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmesinin 6.2 maddesi gereğince 128.216,71.-TL bedelin şimdilik fazlaya ilişkin hakların saklı kalmak kaydıyla gecikilen her ay için gecikme tarihinden itibaren ayrı ayrı işleyecek ticari faiziyle birlikte davalıdan alınarak müvekkil şirkete ödenmesine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP: Davalı vekili sunduğu cevap dilekçesinde özetle; eldeki davada mahkemenin yetkili olmadığını, yetkili mahkemenin ... Mahkemeleri olduğunu, görevli mahkemenin de Asliye Hukuk Mahkemeleri olduğunu, davacının taleplerinin zamanaşımına uğradığını, müvekkili şirketin projeyi 2020 yılında alıp gecikmede kusurunun olmadığını, taraflar arasındaki sözleşme gereğince davacının kira kaybı adı altında tazminat talep edebilmesinin olanaklı olmadığını, davacı, müvekkilinin 30.12.2023 tarihinde temerrüde düştüğünü belirtse de sözleşmede teslim tarihinin 180 güne kadar uzayabileceği belirtilmiş olup müvekkilinin anılan tarihte temerrüde düşmesinin olanaklı olmadığını, davacının bir çok kez teslim için davet edildiğini, ancak davcı tarafından teslim alınmadığını, taleplerin haksız olduğunu, davanın ... ... Ltd. Şti.'ye ihbarına, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Dava, ticari mahiyetteki gayrimenkul satımından kaynaklanan ifaya ekli ekli cezai şart bedelinin tahsili talebine ilişkin olup mahkememizce deliller toplanmış, taraflar arasındaki sözleşme ve ekleri ile yazışmalar dosya kapsamına alınmış, bilirkişi incelemesi yaptırılmıştır.
Davalı vekilince yetki itirazında bulunulmuş ise de, akdin ifa yeri itibariyle HMK md. 10 gereğince ... mahkemeleri yetkili olduğundan yetki itirazının reddine karar verilmiştir. Bunun yanında davalı vekilince zamanaşımı defi ileri sürülmüş ise de dava tarihi itibariyle 10 yıllık zamanaşımı süresi dolmadığından, davalının zamanaşımı definin reddi gerekmiştir.
Dosyanın tevdi edildiği inşaat mühendisi ve nitelikli hesaplamalar uzmanı bilirkişiler tarafından özetle; "...sözleşmeler 28.08.2023 tarihli olup, sözleşmenin kapak sayfasında teslim tarihi 30.12.2023
tarihi olarak belirlenmiştir. Bu tarihe 6.2. maddesindeki 180 günlük süre eklendiğinde, teslim tarihi 27.06.2024 tarihi olarak belirlenmiştir. ... davacı taşınmazlardaki eksiklik nedeni ile taşınmazları teslim almamıştır. Dosya kapsamında teknik değerlendirme neticesinde, davacının taşınmazları teslim almamada haklı olup, olmadığına ilişkin tespitler yapılmış, dairedeki eksikliklerin teslime engel olduğu kabul
edilmiştir.
Davalının, iadeli taahhütlü 05.06.2024 tarihli yazısında, bağımsız bölümün teslime hazır hale
getirildiği, ayıp olmamasına karşın haklı bir sebep olmaksızın teslim ve tesellüm tutanağının
imzalanmadığı, TBK 106 uyarınca 7 gün içerisinde zilyetliğin devralınmaması halinde temerrüde düşürüleceği hususunun ihtar edildiği, davacının da, 14.06.2024 tarihli yazısı ile
bağımsız bölümlerde eksikliklerin olduğu, bu şekilde kabul edilemeyeceği, eksikliklerin
tamamlanması gerektiği yönünde cevap verildiği anlaşılmaktadır ... taşınmazlardaki eksikliklerin teslime engel olmayacağının kabul edilmesi halinde, davacı alacaklının temerrüdü oluşacağı, bu nedenle de davacının
gecikme tazminatı talep edemeyeceği açıktır. Ancak teknik incelemede, dairelerdeki
eksikliklerin teslime engel olduğu kabul edildiğinden, alacaklının temerrüdü oluşmamıştır.
... Sayın Mahkemece teknik inceleme doğrultusunda söz konusu bağımsız bölümlerdeki
eksikliklerin teslime engel olduğunun kabul edilmesi halinde ... nolu bağımsız bölümün satış miktarının 10.590.448,00-TL olduğu, 27.06.2024 tarihinde teslim edilmesi gerekir iken 27.12.2024 tarihli teslim tutanağı ile teslim alındığı, aylık % 0,2 gecikme tazminatı belirlendiğinden, davacının 129.203,47-TL talep edebileceği, ancak
davacının taleple bağlılık ilkesi çerçevesinde 127.502,45-TL talep edebileceği, ... nolu bağımsız bölümün satış miktarının 10.684.726,00-TL olduğu, 27.06.2024 tarihinde teslim edilmesi gerekir iken 27.12.2024 tarihli teslim tutanağı ile teslim alındığı, aylık % 0,2
gecikme tazminatı belirlendiğinden, davacının 130.353,66-TL talep edebileceği, ancak davacının taleple bağlılık ilkesi çerçevesinde 128.216,71-TL talep edebileceği, ... nolu bağımsız bölümün satış miktarının 9.171.300,00-TL olduğu, 27.06.2024 tarihinde teslim edilmesi gerekir iken 14.11.2024 tarihli teslim tutanağı ile teslim alındığı, aylık % 0,2
gecikme tazminatı belirlendiğinden, davacının 85.598,80-TL talep edebileceği..." yönünde kanaat bildirildiği görülmüştür.
Davacı vekili özetle; davalı ile yapılan her biri 28.08.2024 tarihli üç ayrı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi gereğince ...'nde yer alan ..., ... ve ... no.lu gayrimenkullerin, 30.12.2023 tarihinde devredilmesi gerekirken ilgili gayrimenkullerdeki eksikliklerin giderilmesinden sonra ... no.lu bağımsız bölümün 27.12.2024 tarihinde, ... no.lu bağımsız bölümün 14.11.2024 tarihinde, ... no.lu bağımsız bölümün 27.12.2024 tarihinde olmak üzere geç teslim edildiğini, taraflar arasındaki sözleşmelerin 6.2. maddesinde geç teslim halinde öngörülen ifaya ekli cezai şart koşullarının oluştuğunu iddia etmiş, davalı ise özetle, davacının teslime davet edildiğini ancak teslime engel bir eksik olmamasına rağmen teslime yanaşmadığını, gecikmede müvekkilinin kusurunun olmadığını belirterek davanın reddini istemiştir.
Taraflar arasındaki .... Noterliği'nin 28.08.2023 tarih ve ..., ... ve ... yevmiye numaralı "Düzenleme Şeklinde Ön Ödemeli Konut Satış Vaadi Sözleşmesi" incelendiğinde, teslim tarihinin 30.12.2023 olarak belirlendiği, ... no.lu bağımsız bölümün satış bedelinin 10.590.448,00-TL, ... no.lu bağımsız bölümün satış bedelinin 10.684.726,00-TL, ... no.lu bağımsız bölümün satış bedelinin 9.171.300,00-TL olduğu, niza konusu 6.2. maddenin, "SATICI, ALICInın ...'i devir ve tesliminde işbu Sözleşme'de düzenlenen mücbir sebepler veya süre uzatım halleri dışında meydana gelebilecek ve 180 (yüzseksen) güne kadar olan gecikmeler için herhangi bir gecikme cezası veya ceza-i şart ödemeyecektir. SATICI, 180'inci (yüzseksen) günden sonra işbu Sözleşme'de düzenlenen mücbir sebepler veya süre uzatım halleri dışında gecikilen her ay için Sözleşme bedelinin %0,2 (binde iki) oranında, ALICl'ya gecikme cezası ödemeyi kabul ve taahhüt etmiştir. Şöyle ki SATICI'nın gecikme cezası ödeyebilmesi için o ana kadar ALICl'nın işbu Sözleşme'den doğan yükümlüklerinin tamamını yerine getirmesi ve SATICl'ya borcunun kalmamış olması gerekir. Her halükarda gecikme cezası sözleşme toplam bedelinin %1'ini (yüzdebir) geçemez. ALICI, bu maddede düzenlenen gecikme cezası dışında, SATICI'dan kira kaybı vb. gibi ad altında olursa olsun başkaca bir hak ve alacak talebinde bulunmayacağını gayri kabili rücu olarak beyan ve taahhüt eder." hükmünü haiz olduğu görülmüş olup satım konusu ... no.lu bağımsız bölümün 27.12.2024 tarihli teslim tutanağı ile, ... no.lu bağımsız bölümün 27.12.2024 tarihli teslim tutanağı ile, ... no.lu bağımsız bölümün ise 14.11.2024 tarihli teslim tutanağı ile davalı tarafından davacıya teslim edildiği, davacının her bir teslim tutanağını ihtirazı kayıtla imzaladığı anlaşılmıştır.
Taraflar arasındaki sözleşmelerin 6.2. maddesinde düzenlenen niza konusu cezai şart, ifaya ekli cezai şart mahiyetinde olup ifaya ekli cezai şart, 6098 sayılı TBK'nın 179/2. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre ceza, borcun belirlenen zaman veya yerde ifa edilmemesi durumu için kararlaştırılmışsa alacaklı, hakkından açıkça feragat etmiş veya ifayı çekincesiz olarak kabul etmiş olmadıkça, asıl borçla birlikte cezanın ifasını da isteyebilir.
Somut olayda; yukarıda belirtilen teslim tarihleri nazara alındığında, taraflar arasında satıma konu her üç bağımsız bölümün de sözleşmede öngörülen 30.12.2023 tarihinden sonra teslim edildiği sabittir. Her ne kadar ilgili bağımsız bölümlerin fiilen teslim edildiği tarihlerden önce davalı tarafından davacının teslime davet edildiği anlaşılmış ise de, dosyaya mübrez bilirkişi raporunda yapılan teknik incelemeden, satım konusu bağımsız bölümlerde ilgili dönemde teslime engel olur şekilde eksiklikler bulunduğu tespit edilmiş olup davacının satım konusu bağımsız bölümleri eksik haliyle teslime zorlanamayacağı açıktır. Bu nedenle somut olayda davacı alıcının temerrüdünden bahsetmeye olanak bulunmamaktadır. Mevcut hukuki durum karşısında, satım konusu bağımsız bölümlerin davacıya geç teslim edildiği ve davacının ilgili bağımsız bölümleri ihtirazı kayıtla teslim aldığı nazara alınarak, davacının ifaya ekli cezai şart talebinin yasal koşullarının oluştuğu sonuç ve kanaatine varılmıştır. Bilirkişi raporunda, sözleşmenin 6.2. maddesi gereğince isabetli olarak 30.12.2023 teslim tarihine 180 gün eklenmesiyle 27.06.2024 tarihinden itibaren cezai şart hesaplaması yapılmış ise de ilgili hükümde cezai şart tutarının satım bedelinin binde birini geçemeyeceğine dair düzenlenmenin gözden kaçırıldığı anlaşılmıştır. Ancak yapılan bu yanlışlığın, mahkememizce resen düzeltilebileceği görülmekle, yeniden bilirkişi incelemesi yapılmamış ve mahkememizce, bağımsız bölümlerin yukarıda belirtilen satım bedelleri nazara alınarak, ilgili satım bedellerinin binde birine göre, ... no.lu bağımsız bölüm için azami 105.904,48-TL, ... no.lu bağımsız bölüm için azami 106.847,26-TL, ... no.lu bağımsız bölüm için azami 91.713,00-TL cezai şart talep edilebileceği tespit edilmiştir. Buna göre davanın, anılan miktarlar üzerinden kısmen kabulüne karar verilmiştir. Temerrüt tarihi bakımından ise, dosya kapsamına göre, davacı tarafından davalının davadan önce miktar ve ödeme talebi içerir bir ihtarname ile temerrüde düşürüldüğü kanıtlanamadığından, dava tarihinin esas alınması gerekmiş ve yukarıda belirtilen miktarlara göre toplam 304.464,74-TL cezai şartın dava tarihinden itibaren işletilecek avans faiziyle birlikte davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine, fazlaya dair istemin reddine karar verilmesi gerekmiş ve son tahlilde aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-DAVANIN KISMEN KABULÜ İLE; dava konusu ... no.lu bağımsız bölüm için 105.904,48-TL, ... no.lu bağımsız bölüm için 106.847,26-TL, ... no.lu bağımsız bölüm için 91.713,00-TL olmak üzere toplam 304.464,74-TL cezai şartın dava tarihinden itibaren işletilecek avans faiziyle birlikte davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine,
2-Fazlaya dair istemin REDDİNE,
3-Alınması gereken 20.797,98-TL harçtan peşin alınan 6.239,40-TL harcının mahsubu ile bakiye 14.558,58- TL harcın davalıdan alınarak hazineye gelir kaydına,
4-6325 sayılı yasanın 18/A maddesi ve Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesi gereğince 4.600,00-TL arabuluculuk ücretinin 3.833,33-TL'sinin davalıdan alınarak hazineye gelir kaydına, 766,67-TL'sinin davacıdan alınarak hazineye gelir kaydına,
5-Davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihindeki AAÜT'ne göre hesaplanan 48.714,36-TL ücreti vekaletin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
6-Davalı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihindeki AAÜT'ne göre hesaplanan 45.000,00-TL ücreti vekaletin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
7-Davacı tarafından başlangıçta yatırılan 6.239,40-TL peşin harç, 615,40-TL başvuru harcı olmak üzere toplam 6.854,80-TL'nin davalıdan alınarak davacıya ödenmesine,
8-Davacı tarafından yapılan 130,00-TL tebligat gideri, 25,00-TL müzekkere gideri, 10.000,00-TL bilirkişi ücreti olmak üzere toplam 10.155,00-TL yargılama giderinden kabul ve red oranına göre belirlenen 8.462,49-TL yargılama giderinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, bakiye yargılama giderinin davacı üzerinde bırakılmasına,
9-Sarfedilmeyen gider avansının karar kesinleştiğinde taraflara iadesine,
Dair taraf vekillerinin yüzüne karşı, gerekçeli kararın tebliğ tarihinden itibaren yasal 2 haftalık sürede mahkememize müracaat ile ... Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf başvuru yolu açık olmak üzere verilen karar açıkca okunup usulen anlatıldı. 16.12.2025
Katip ...
¸e-imzalıdır.
Hakim ...
¸e-imzalıdır.