T.C. ANKARA 14. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
T.C.
ANKARA
14. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TÜRK MİLLETİ ADINA
GEREKÇELİ KARAR
ESAS NO: 2016/591 Esas
KARAR NO: 2021/569
HAKİM: ... ...
KATİP: ... ...
DAVACI : ... - ... ...
VEKİLİ: Av. ... -...
DAVALI : ... - ... ...
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)
DAVA TARİHİ: 15/07/2016
KARAR TARİHİ: 20/09/2021
KARAR YAZMA TARİHİ: 20/10/2021
Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA DİLEKÇESİ: Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin daha önce kooperatif üyesi olan ...'dan 16.07.2009 tarihinde üyeliğini devraldığını, buna ilişkin devir işleminin 31.07.2009 tarihli karar ile kooperatifçe kabul edildiğini, müvekkilinin kooperatif hissesini kooperatifçe yapılan peşin satış kararına istinaden 80.000,00 TL karşılığında satın aldığını ve bedelini kooperatif hesabına yatırdığını, akabinde 05.08.2009 tarihinde yine taraflar arasında protokol imzalanarak peşin satış olduğunun belirtildiğini, hal böyleyken kooperatifin 10.08.2012 tarih 2012/5 sayılı kararı ile müvekkilinden geçmişe dönük 15.000,00 TL ödeme talep ettiğini, müvekkilinin bu ödemeyi kabul etmediğini, 2016 yılı haziran ayında inşaatın bittiğini, dairelerin hak sahibine teslim edildiğini, müvekkilinin kooperatif ile görüşmesinde 178.000,00 TL afaki bir borç çıkarıldığını, talep edilen parının haksız olduğunu belirterek davalı kooperatif adına kayıtlı ve davacının tescil etmeyi taahüt ettiği ... blokta bulunan 18 numaralı dairenin tapusunun iptali ile müvekkili adına tescilini, söz konusu dairenin başka üyeye tescil edilmiş olması halinde ise değer ve özellikleri aynı olan başka bir daireinin tesciline, taleplerinin kabul edilmemesi halinde kooperatif adına kayıtlı dairenin güncel bedelinin hakediş tarihi olan 31.07.2009 tarihinden itibaren reeskont faizi ile davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.
CEVAP DİLEKÇESİ: Davalı davaya cevap vermemiştir.
DAVANIN NİTELİĞİ VE UYUŞMAZLIK: Dava, davacının dava dışı kooperatif üyesinden devraldığı kooperatif üyeliğine istinaden teslimi yapılmayan daireye ilişkin tapu iptali ve tesciline ilişkindir.
Uyuşmazlığın; davaya cevap verilmediği görülmekle uyuşmazlık konularının dava dilekçesindeki bütün hususlara ilişkin olduğu tespit edildi.
DELİLLER: Ankara Ticaret Sicil Müdürlüğünden davalı Kooperatifin temin edilebilen evrakı dosyaya celp edilmiş, davalı kooperatifin tasfiye halinde olduğunun bildirildiği görülmüştür. Davaya konu taşınmazın tapu kaydı tapu müdürlüğünden getirtilmiştir.
Davalı vekili tarafından, bir kısım Genel Kurul Toplantı Tutanakları, üyelerin borçlarını gösteren liste ve bir kısım Hazirun Cetvelleri dosyaya delil olarak sunulmuştur.
Kooperatif defterlerinin bulduğu yeri bildirerek, davacından talep edilen aidat miktarının bildirilerek, istenilen aidat bedelinin binanın finansmanına mı yoksa, yönetim gideri, alt yapı hizmetleri, şerefiye bedeline mi veyahut farklı bir sebeple talep ediliyor ise açıklanarak, bu çerçevede talep edilen alacakların nerelerden kaynaklandığı ayırt edilebilir ise ayrı ayrı gösterilmesinin istenilmesine, ayrıca kooperatifte ferdileşmeye geçilip geçilmediğini bildirilmesi davalı yandan istenilmişse de bu hususta tasfiye memurları ve davalı vekili kesin mehil verilmesine rağmen herhangi bir beyanda bulunmadığından, dosyada bilirkişilere yerinde inceleme ve gerekitğinde evraklardan suret alma yetkisi verilmek suretiyle, defter ve kayıtlara ulaşılamaması halinde öncelikle taraflarla irtibata geçilerek bulunduğu yerin belirlenmesine çalışılarak bulunduğu yerin tespit edilememesi halinde dosyadaki mevcut deliller çerçevesinde ve getirtilerek temin edilebilecek kayıtlar çerçevesinde raporlarını tanzim etmelerine yönelik Kooperatifler konusunda uzman bilirkişi, hukukçu bilirkişi ve SMMM bilirkişiden oluşan bilirkişi kuruluna bilirkişi incelemesi yaptırılmış, SMMM, Kooperatifçilik Uzmanı SMMM .... 'dan oluşan bilirkişi kurulundan alınan 12/07/2018 tarihli rapora göre; "Nihai kararı takdir ve değerlendirilmesi Sayın Mahkemeye ait olmak üzere; Davacı tarafın 28.06.2009 günü yapılan genel kurulda alınan karar gereği 80.000,00 TL peşin bedelle “peşin ve sabit ödemeli” ortak olduğunu, ancak anılan genel kurul toplantısında bu şekilde ortak olacakların (huzurdaki olayda davacının) inşaat finansmanına katılım bedeli dışında kalan Çevre düzenleme, alt Yapı, genel giderler, şerefiye bedelinden de sorumlu olmayacağı yönünde herhangi bir karar alınmadığı tespit edildiğinden, davacı tarafın bu giderlerden sorumlu olması gerektiğini; Altyapı ve çevre düzenleme giderlerinin yapılıp yapılmadığını, yapıldı ise davacı hissesine düşün miktarın ne olması gerektiğini tespit etmek Heyetimizde görevli bilirkişilerin uzmanlık alını dışında kaldığından tespit etmenin mümkün olamayacağını, böyle bir tespitin teknik bilirkişilerce yapılması gerektiğini; yapılan incelemelerde; davacının peşin ödemeli ortak olduğu (veya Mevcut ortaklığının bu statüye çevrildiği) 31.07.2009 tarihinden dava tarihine kadar genel giderlerden dolayı hissesine düşen 10.591,37 TL asıl borcu ile bu borçlardan kaynaklanan 3.279,53 TL de işlemiş faiz borcunun bulunduğunu; Yargıtay içtihatları da dikkate alındığında, davacı tarafın dava konusu konutun kooperatif adına olan tapu kaydının iptali ile adına tescilini isteyebilmesi için; uzmanlık alanımız dışında kalması sebebiyle tespit edilemeyen altyapı ve çevre düzenleme giderlerinden payına düşen miktarın da ödenmesinin gerekmesi bir yana, genel giderlerden dolayı hissesine düşen 10.591,37 TL asıl borcu ile bu borçlardan kaynaklanan 3.279,53 TL de işlemiş faiz borcunu ödemesi gerektiğini" raporlarında mütala etmişlerdir.
Akabinde davalı vekilinden, davacıdan talep edilen aidatın ne şekilde tespit ediliğine ilişkin kayıtları sunması ve beyanda bulunması, 2009 yılında tespit edilen aidatlar dışında üyelerden başkaca genel gider yahut aidat toplanıp toplanmadığına ilişkin ve kooperatifte üyeler arasında ferdileşme sağlanmış ise davacıya tahsis edilen bağımsız bölüme ilişkin kooperatifçe alınan bir karar olup olmadığı, şerefiye bedelleri ile hususlarında beyanda bulunulması istenilmiş, davalı vekilinin beyanları ve sunduğu bir kısım evraklar sonrasında Tazminat taleplerine esas alınmak üzere, öncelikle keşfen her ortağın eşitliği çerçevesinde, ortaklara verilecek bağımsız bölümün değeri tespit edilerek, davacıya tahsis edilen bağımsız bölümün fiilen bulunup bulunmadığı hususu değerlendirilerek, yeterli bağımsız bölümün bulunmaması halinde Yargıtay ... HD’nin emsal içtihatları doğrultusunda, tazminat miktarının belirlenmesinin istenilmesi amacıyla mahallinde, asıl rapordaki bilirkişi..., Emlak ve İnşaat konusunda uzman bilirkişi .... ’ın refakatiyle keşif icra edilmiş, bilirkişilerin asıl rapora itirazlarda değerlendirilerek, Kooperatif defter ve kayıtları varsa tahsis ve kuraya ilişkin kararlar, ödeme belgeleri ve harcamalar da değerlendirilmek üzere kooperatif kayıt ve belgeleri üzerinde yerinde inceleme ve evraklardan suret alma yetkisi mahkememizce verilmekle, dosya bilirkişi heyetine rapor düzenlenmek üzere tevdi edilmiştir. Bilirkişi heyeti 20/05/2019 tarihli raporunda; "A Blok 18 nolu taşınmazın Dava Tarihi itibariyle değerinin 196.650 TL, B Blok 18 nolu taşınmazın Dava Tarihi itibariyle değerinin 200.750 TL olduğunu, Dava tarihi itibariyle; A-18 hissesine düşen: Alt Yapı İmalatlarının 7.624,77 TL ve Çevre Düzenlemesi ve Peyzaj maliyetlerinin ise 3.049,91 TL olmak üzere toplam 10.663,55 TL, B-18 hissesine düşen: Alt Yapı İmalatlarının 7.624,77 TL ve Çevre Düzenlemesi ve Peyzaj maliyetlerinin ise 3.049,91 TL olmak üzere toplam 10.663,55 TL olarak hesaplandığını, Dosyaya daha önce aldırılan 12.07.2018 tarihli bilirkişi raporu ile tespit edildiği üzere, peşin ödemeli ortak olan davacının ortak olduğu 31.07.2009 tarihinden 15.07.2016 dava tarihine kadar (Davalı kooperatifin, dava tarihinden itibaren kooperatifin tasfiyesi sonunu kadar oluşacak genel gider payını isteme hakkı saklı kalmak üzere) genel giderlerden dolayı hissesine düşen 10.591,37 TL asıl borcu ile bu borçtan kaynaklanan 3.279,53 TL işlemiş faiz borcunu ödemesi gerektiği, dava tarihi itibariyle davacının şerefiye bedelinden dolayı borcunun ise bulunmadığını, Tescil talebindeki haklılık durumu bizatihi davanın esasını ilgilendirdiğinden ve hukuki konuya girdiğinden bu durumun tamamen hakimin takdirinde olduğunu, Tescile karar verilmemesi halinde talep edilecek alacak miktarı ile ilgili olarak ise: sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca verilenlerin iadesi doğrultusunda 31.07.2009 tarihinde 80.000 TL ödeyen davacının dava tarihi olan 15.07.2016 tarihine kadar işleyen yasal faiziyle birlikte (31.07.2009 - 14.07.2016 arası 2541 gün * 80.000,00 TL x (yıllık) %9.00 = 50.123.84 TL) toplamda 150.123.84 TL iade alabileceğini" raporlarında mütala etmişlerdir.
Bilirkişi raporu akabinde davacı vekili, davacının talebine konu taşınmaza düşen alt yapı imalatları ile Çevre düzenlemesi ve peyzaj maliyetleri toplamını davalı kooperatif hesabına yatırıldığına dair dekontu mahkememize sunmuştur.
Mahkemece, Davacı vekiline terditli taleplerinden ikincisi olan mevcut daire başka bir üyeye tescil edilmiş ise konum, değer ve özellikleri aynı olan başka dairenin tapu iptal ve tescilinin kabul edilmesi ihtimaline binaen 20.05.2019 tarihli bilirkişi raporunda mahkememizce tapu kaydına tedbir konulan B blok 18 nolu taşınmazın dava tarihi itibariyle değerinin, davacının ilk talebi olan A blok 18 nolu taşınmazın dava tarihi itibariyle değerinden fazla olduğu dikkate alınmakla aradaki farkın davalı kooperatif hesabına yatırılması ve buna ilişkin dekont aslını mahkememize sunması ile yine dava değerinin üst hadli olarak B blok 18 nolu taşınmazın dava tarihi itibariyle bilirkişi raporu aracılığıyla belirlenen 200.750,00 TL bedeli üzerinden eksik harcın ikmali için kurulan ara karar gerekleri davacı vekilince yerine getirilmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Toplanan delillere, davalı kooperatif kayıtlarına, alınan gerekçeli bilirkişi raporlarına, davacı ve davalı yan beyanlarına göre; davacının 28/06/2009 günü yapılan Genel kurulda alınan karar gereği 80.000,00 TL peşin bedelle "peşin ve sabit ödemeli" ortak olduğu hususunda tarafların arasında uyuşmazlık bulunmadığı, alınan genel kurul kararında davacının ve davacı gibi ortak olanların inşaat finansmanına katılım bedeli dışında kalan çevre düzenleme, alt yapı, genel giderler, şerefiye bedelinden sorumlu olmayacağı yönünde herhangi bir karar alınmadığının tespit edildiği, yargılama devam ederken bilirkişi incelemesi ile tespit edilen alt yapı imalatları ile çevre düzenlemesi ve peyzaj maliyetleri toplamı bedelinin davacı tarafça davalı kooperatif hesabına yatırıldığı, diğer ortaklardan şerefiye bedeli tahsil edilmemiş olduğundan ve kooperatif kayıtlarında yer almadığından dava tarihi itibariyle davacının şerefiye bedelinden dolayı da borçlu bulunmadığı, davacı adına satışı kararlaştırılan A.... numaralı bağımsız taşınmazın dava dışı .... adına kayıtlı olduğu, bu nedenle tapu kaydının iptalinin mümkün olmadığı, ancak davacının davalı kooperatife olan borçlarını ifa ettiği ve talebinde haklı olduğu, davalı kooperatifin ferdileşmeye geçip geçmediğinin tespitinin davalı tarafça sağlanamadığı, mahkememizce kabul ve tespit edilmiş; asıl talebi olan taşınmaz dava dışı 3. Kişi adına kayıtlı olduğu dikkate alınmakla, davacının terditli talebi olan emsal taşınmaza ilişkin taşınmaz değeri uyarınca eksiklikler tamamlatılmak suretiyle, davasının kabulü ile .... numaralı bağımsız bölümün davalı adına kayıtlı olan tapu kaydının iptali ile taşınmazın davacı adına tapuya kayıt ve tesciline dair karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir.
H Ü K Ü M: Yukarıda Açıklanan Gerekçelerle;
1-Davanın kabulü ile.... numaralı bağımsız bölümün davalı adına kayıtlı olan tapu kaydının iptali ile taşınmazın davacı adına tapuya kayıt ve tesciline,
Kısa kararın İİK 28 maddesi uyarınca ivedi olarak Yenimahalle Tapu Sicil Müdürlüğü'ne bildirilmesine,
2-Harçlar Kanunu gereğince alınması gerekli 13.713,23 TL nispi karar ve ilam harcından 170,78 TL peşin harcı, 1.991,50 TL ıslah harcı ve 3.259,00 TL tamamlama harcı olmak üzere toplam 5.421,28 TL'nin mahsubu ile bakiye 8.291,95 TL'nin davalıdan alınarak hazineye irat kaydına,
3-Davacı taraf kendini bir vekille temsil ettirdiğinden hüküm tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT'ne göre hesap edilip takdir edilen 22.502,50 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
4-Karar ve ilam harcından mahsup edilen toplam 5.421,28 TL harcın davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
5-Davacı tarafından yapılan yargılama gideri 29,20 TL başvuru harcı, 4,30 TL vekalet harcı, 3.600,00 TL bilirkişi ücreti, 448,55 TL tebligat ve müzekkere posta gideri, 253,80 TL keşif harcı, 250,00 TL keşif araç ücreti olmak üzere toplam 4.585,85 TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
6-HMK'nun 333 ve GAT'nin 5. Maddesi gereğince kullanılmayan gider avansının kalan kısmının hüküm kesinleştiğinde yatırana iadesine,
Dair, davacı vekilinin yüzüne karşı ve davalı vekilinin yokluğunda taraflara tebliğinden itibaren 2 hafta içerisinde Ankara Bölge Adliye Mahkemesine istinaf başvuru yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. 20/09/2021
Katip ...
¸
Hakim ...
¸