T.C. ANKARA 14. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
T.C.
ANKARA
14. ASLİYE TİCARET
MAHKEMESİ"TÜRK MİLLETİ ADINA"
KARAR
ESAS NO: 2020/503 Esas
KARAR NO: 2022/822
BAŞKAN: ... ...
ÜYE: ... ...
ÜYE: ... ...
KATİP: ... ...
DAVACILAR : 1- ... - ...
2- ... - ...
3- ... - ...
4- ... - ...
5- ... - ...
6- ... - ...
7- ... - ...
8- ... - ...
VEKİLİ: Av. ... -...
DAVALI : ... - ... ...
VEKİLİ: Av. ... -....
DAVA: Genel Kurul Kararının İptali (Kooperatif Genel Kurul Kararının İptali)
DAVA TARİHİ: 27/10/2020
KARAR TARİHİ: 08/12/2022
KARAR YAZIM TARİHİ: 06/01/2023
Mahkememizde görülmekte olan Genel Kurul Kararının İptali (Kooperatif Genel Kurul Kararının İptali) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
DAVA:
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalı kooperatifin, dava dışı Sınırlı Sorumlu Cennetçe Konut Yapı Kooperatifi'nin maliki olduğu arsalar üzerinde satış vaadli kat karşılığı inşaat yapılmasına dair sözleşme imzaladığını, iki kooperatif arasındaki anlaşmaya göre arsalar üzerinde iki kooperatifin sahip olacağı konutlar ve konut tipinin belirlendiğini, davalı kooperatifin, B, C, D ve E olarak 4 adet konut tipi bulunduğunu, B tipi konutların kullanım alanı 241 m2, C ve D tipi konutların 429,76 m2, E tipi konutların kullanım alanı ise 612,24 m2 olduğunu, müvekkillerinin, üyelik tarihinde belirtilen maliyet tutarının diğer C, D ve E tipi konutlara göre daha düşük maliyetli olması sebebiyle B tipi konut sahibi olmak amacıyla kooperatife üye olduklarını, B tipi konutların, Kardelenköy kooperatifi üyeliği kapsamında olmasına rağmen, Cennetçe Konut Yapı Kooperatifine ait evlerin bulunduğu parselde yer aldığını, müvekkillerinin konutların kendilerine tesliminden itibaren, davalı ile Cennetçe Konut Yapı Kooperatifi arasındaki sözleşme çerçevesinde yaşanan sorun ve karşılıklı açılan davalar (eksik imalat, kira bedeli ve sair nedenler) sebebiyle birçok sorun yaşadıklarını ve beklenen maliyetin çok üzerinde ödeme yapmak zorunda kaldıklarını, davalı kooperatifin 26.12.2019 tarihinde Olağanüstü Genel Kurulunun yapıldığını, genel Kurulda 4,5,7,8 nolu gündem maddeleriyle alınan kararlara karşı Ankara 3. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2020/185 Esas sayılı davanın devam ettiğini, açılan davanın devamı sırasında davalı kooperatif tarafından 27.09.2020 tarihinde 2019 yılı olağan kurulu gerçekleştirildiğini ve davalı kooperatifin 27.09.2020 tarihinde gerçekleştirilen olağan genel kurulda 4, 7, 8 ve 9 nolu gündem maddeleriyle alınan kararların| iptali istemiyle işbu davayı açma gereği hasıl olduğunu, 4, 7, 8 ve 9. maddelerinde alınan karhırların ana sözleşmeye, kooperatifler kanununa ve iyi niyet esaslarına aykırılığı sebebiyle iptali gerektiğini, müvekkillerinin ret oyu verdiklerini, 4. Gündem maddesinde alınan bilanço ve gelir gider tablosunun kabul edilmesinin anasözleşmenin 66. maddesine açıkça aykırılık teşkil ettiğini, davalı koopdratifin 2018 yıl sonu muavin mizan tablosunda 44835 ve 44837 adadaki inşaat maliyet hesabının 20.389.236,41-TL olarak belirtildiğini, davalı kooperatif tarafından 44835 ve 44837 adada 2018 yıl sonu itibariyle belirlenen maliyet sonrası ek bir maliyet gerçekleşmemiş olmasına rağmen, dava konusu edilen gündem maddesinde oylanan 2019 yıl sonu muavin mizan tablosunda 44835 ve 44837 ada için 32.611.107,05-TL 44835 ada 2 parsel (13 daire) inşaatı için 5.040,828,52 TL maliyet çıkarıldığının görüldüğünü, bahsi geçen iki adada 2019 yılında hiçbir inşaat yapılmadığını, ancak 17 milyon TL tutarında fark bulunduğunu, bu farkın nereden kaynaklandığı nasıl oluştuğuna dair hiçbir haklı gerekçe olmadığı gibi, denetçiler tarafından da bu maliyet artışın nereden kaynaklandığının araştırılmadığını ve açıklattırılmadığını, 27.09.2020 tarihli davalı kooperatif olağan genel kurulunda 7. gündem maddesinde 44839 ada 2 parselde bulunan 15 nolu konutun üye kaydetmeksizin asgari 1.900.000,00 TL, 44840 ada 2 parselde bulunan 27 nolu konutun üye kaydetmeksizin asgari 1.850.000,00 TL, 32 ve 33 nolu konutun üye kaydetmeksizin 1.600.000,00 TL, 7, 8 ve 9 nolu konutların her birinin üye kaydetmeksizin asgari 2.150.000 TL, 17 nolu konutun üye kaydetmeksizin 2.100.000,00 TL, 14, 15 ve 16 nolu konutların her birinin üye kaydetmeksizin asgari 1.900.000,00 TL, bedel üzerinden satışına Yönetim Kuruluna yetki verilmesi amacıyla oylandığını ve 39 kabul oyuyla karar alındığını, müvekkillerinin B tipi konutlar üzerindeki ipotekler kalkmadan satış kararı alınmasına karşı çıktıklarını, müvekkillerinin öncelikle Cennetçe konut yapı kooperatifi ile sorunun çözülmesini istediklerini, 8. gündem maddesinde tahmini bütçenin görüşülmesi üyelik aidatların belirlenmesi karara bağlandığını, 9. gündem maddesinde borçlu durumdaki üyelere uygulanacak yaptırımlar hakkında karar alındığını, müvekkillerinin ret oyu kullandıklarını belirterek davalı kooperatifin 27.09.2020 tarihinde gerçekleştirilen olağan genel kurul gündemindeki 4, 7, 8 ve 9 nolu gündem maddeleriyle alınan kararların iptalini talep ve dava etmiştir.
CEVAP:
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davacıların her birinin konutlarını uzun süre önce hiçbir ihtirazı kayıt öne sürmeden teslim aldığını ve konutlarda oturmaya başladıklarını, ayrıca Kardelenköy ve Cennetçe arasında 01.07.2011 tarihli Sözleşme nedeniyle çıkan uyuşmazlıkların Ankara 3. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2016/551 Esas sayılı dosyası ile yargılamaya konu edildiğini, Kardelenköy'ün davacıların konutlarına ilişkin yükümlülüklerini yerine getirmediği yönünde hiçbir tespit yer almadığını, sözleşmeye göre eksik kalan ve davacılar ile ilgisi olmayan hususların da Cennetçe'nin eylem ve işlemleri nedeniyle tamamlanamadığının ayrıntılı olarak bilirkişi raporlarında yer bulduğunu, kooperatifin ortaklıktan ari düşünülemeyeceğini ve kooperatif aleyhine oluşan bütün maliyetlere de ortakların hepsinin katlanmak zorunda olduğunu, davacıların soru ve sorunların daha nitelikli ve ayrıntılı tartışabilmek amacıyla B tipi tüm üyeler tek tek telefonla aranarak telefonla ulaşılamayanlara ise e-posta gönderilerek toplantıya davet edilmelerine rağmen hiçbir üyenin davete icabet etmediğini, 27.09.2020 tarihli genel kurul toplantısının 4'üncü maddesinde yönetim kurulu, denetim kurulu ve bilanço ile gelir gider tablolarının ayrı ayrı oylanması suretiyle ibralarına karar verildiğini, dava konusu genel kurulun, usulüne uygun olarak toplandığını ve kararların toplantıya katılanların çoğunluğu tarafından kanuna ve esas sözleşmeye uygun olarak alındığını, bilançolarda yer alan maliyetlerin yalnızca inşaat maliyetlerinden oluşmadığını, dava dilekçesinde bahsedilen 44835 ve 44837 adalara ait kesin hak edişler incelendiğinde arsa maliyetlerin bilançolarda doğru şekilde oluşturulduğunun anlaşılacağını, davacıların ibra kararlarına itirazlarının uzun süredir ödemedikleri kooperatif aidat ve genel giderlerinden kaçınma amacını içerdiğini, kooperatifin daha önce de birçok genel kurulda yönetim kuruluna konut satışlarına yönelik yetki verilmiş olup bugüne kadar davacılar dahil hiçbir üyenin bu hususa herhahgi bir itirazlarının bulunmadığını, kooperatifin amacını gerçekleştirmek için finansal kaynak ihtiyacı olduğunu, bu kaynağın kendi inşa ettiği konutların satışından sağlamaya çalışmasından daha normal ve hukuka uygun bir yol bulunmadığını, anasözleşmenin 64'üncü maddesinin kooperatifte ferdileşme ve tasfiye aşamasında yürütülmesi gereken bir prosedür olduğunu, konut satışlarından elde edilen gelirler ile kredi borçlarını kapatmakta böylelikle hem davacıların hem de diğer kooperatif üyelerinin ödediği aidat borçlarını olabildiğince azaltmaya çalıştığını, 25.12.2019 tarihli genel kurulda Cennetçe ile süregelen tüm uyuşmazlıkların çözümü için sulh olunması amacıyla genel kuruldan yetki alındığını, müvekkilinin olağanüstü çabalar ile Cennetçe ile görüşmeler yaptığını ve konuyu 13 konutun 8'inin tapusunun alınmasına kadar getirebildiğini, kalan 5 konutun da zaman içerisinde protokoldeki yükümlülüklerin yerine getirilmesi ile alınmasının öngörüldüğünü, sulh için gerekli maliyet bedelinin de eşitlik ilkesi uyarınca tüm üyelere dağıtıldığını belirterek davanın reddini istemiştir.
DELİLLER VE GEREKÇE:
Dava; davalı kooperatifin 27.09.2020 tarihli olağan genel kurul toplantısında gündemin 4, 7, 8 ve 9 nolu maddeleriyle alınan kararların iptali istemine ilişkindir.
Mahkememizce tarafların delilleri toplanmış, bilirkişi incelemesi yaptırılmıştır.
Mahkememizce görevlendirilen bilirkişiler tarafından düzenlenen 27/12/2021 tarihli raporda özetle; 1163 Sayılı Kooperatifler Yasası'nın 53. maddesi uyarınca iptal davasının genel kurulu kovalayan günden itibaren 1 ay içerisinde açılması gerektiği, iş bu davada 27.09.2020 tarihli genel kurulunda alınan kararların iptalinin istenildiği, davanın ise 27.10.2020 tarihinde açıldığı, davanın süresinde açılıp açılmadığı hususunun mahkemenin taktirinde olduğu, iptale konu 27.09.2020 tarihli genel kurul tutanağı incelendiğinde, genel kurul toplantı nisabında anasözleşmeye aykırı bir durum bulunmadığı, Yargıtay uygulamasına göre; bir ortağın genel kurulda alınan kararının iptalini talep edebilmesi için, 1163 sayılı Kooperatifler Yasasının 53/1-1. maddesi hükmü uyarınca karara karşı ret oyu kullanıp muhalefet şerhini tutanağa yazdırması gerektiği, muhalefetin görüşülen konuya değil, oylama sonunda alınan karara karşı yapılması gerektiği, hazirun cetveli incelendiğinde, davacılardan ; ... , ..., ..., ... ve ...'ın asaleten, ..., ... ve ... vekateleten olmak üzere tamamının genel kurula katıldığı, davacıların iptalini talep ettikleri gündemin 4, 7, 8 ve 9 maddelerinde alınan kararlara muhalefet şerhlerini yazdırdıkları, gündemin 4. maddesine ilişkin olarak; davacıların sunmuş olduğu iddialar kapsamında davalı kooperatifin ticari defter kayıtlarının incelenmesinde; 31.12.2018 tarihi itibariyle 151.99 — Yarı Mamuller — üretim hesabında 44835 — 44837 parsel de yapılan inşaat giderlerinin 32.611.107,05 TL olduğu, 31.12.2019 tarihli mizanında ise; bu hesap kapatılarak 170 — Yıllara Yaygın İnşaat ve Onarım Maliyetleri hesabına aktarılarak ada ada dağıtımı yapılmış olduğu, diğer bir ifade ile 2018 yılında 151 hesapta görünen tutar 2019 yılında kapatılarak 170 — Yıllara Yaygın İnşaat ve Onarım Maliyetleri hesabına aktarılmış olduğunun görüldüğü, bu noktada iddia edildiği yeni bir maliyet girişi şekilde bir fark bulunmadığı, esasa yönelik incelemeler iddiayla sınırlı olarak yapılmış olmakla davacı tarafın iddiaları çerçevesinde bilanço ve gelir-gider cetvelinde gerçek dışı bir kayıt tespit edilmediği, gündemin 7. maddesine ilişkin olarak; Ana Sözleşmenin 23. maddesinde “Gayrimenkul alımında ve satımında takip edilecek usul ile alınacak gayrimenkulün niteliğini, yerini ve azami fiyatını, satılacak gayrimenkulün asgari fiyatını belirlemek” genel kurulun devir ve terk edemeyeceği yetki ve görevleri arasında sayıldığı, Kooperatifin ortaklara tahsis edilen bir kısım gayrimenkulleri üzerinde arsa sahibi yahut müteahhit lehine ipotek bulunması, kooperatifin boşta bulunan konutlarının satılmasına engel teşkil etmediği, kaldı ki genel kurul kararında satış bedelinin nereye harcanacağı hususunda bir karar bulunmadığı, ancak 1163 Sayılı Kanunun 62/1 maddesinde düzenlenen ; “Yönetim Kurulu, kooperatif işlerinin yönetim için gereken titizliği gösterir ve kooperatifin başarısı ve gelişmesi yolunda bütün gayretini sarf eder.” hükmü gereği yönetim kurulunun gayrimenkul satışından elde edilecek geliri kooperatifin menfaati neyi gerektiriyorsa o doğrultuda harcamaları gerektiği, genel kurulda satıştan elde edilecek gelirin nereye sarf edileceği yönünde bir karar alınmadığından alınmayan karar yönünden —somut olaydaki iddialara nazaran yönetim kurulunun nereye harcayacağı bilinemeyeceğinden- bir değerlendirme yapılmasının da mümkün olmadığı gibi elde edilecek gelirin peşinen başka alanlara kullanılacağı yorumunun da yapılmasının olanaksız bulunduğu, davacıların iddiaları çerçevesinde alınan kararda yasa ve anasözleşmeye aykırılık bulunmadığı, ancak bilindiği üzere Yargıtay içtihatları uyarınca emredici nitelikteki hükümlere aykırı olarak alınan kararların geçersiz olduğu, iptale konu kararda, konut numaraları ve asgari satış tutarları belirtilmiş ise de satışın pazarlık usulü ile mi yoksa ihale suretiyle mi satılacağı hususunda satışta takip edilecek usulün belirlenmediği, satış usulünün belirlenmemiş olması noktasında satış usulünün zımnen yönetim kuruluna devredildiği sonucu çıktığı, ancak satış usulünü belirlemenin genel kurulun devir ve terk edemeyeceği yetkileri arasında bulunduğundan bu nedenle anılan satış kararının anasözleşmenin 23. maddesi hükmüne aykırı olduğunun belirlendiği, gündemin 8. maddesine ilişkin olarak; somut olayda, kooperatif hem kendi konutlarını hem de arsa maliklerinin konutlarını imal etmekte, bu imalat bedeli ile genel yönetim giderlerini ortaklarından aidat adı altında toplayarak finansmanını sağladığı, böyle bir durumda maliyetin artacağının muhakkak olduğu, kooperatif henüz tasfiye aşamasında olmadığından maliyet açısından ortakların fazla ödeme yapıp yapmadığının şu aşamada tespit edilmesi mümkün olmadığı, zira dosya kapsamından bir kısım eksik işlerin ve taahhütlerin bulunduğunun anlaşıldığı, diğer taraftan genel kurulca kararlaştırılan aidatların avans niteliğinde olup, yönetim kurulunun toplanacak aidatların hesabına genel kurula vereceğinin yine muhakkak olduğu, davacıların dahil olduğu B grubu dışındaki konut tipi ortaklardan, kredi ödemesi taksiti, genel gider, site bakım ve güvenlik, emlak vergileri belirlendiği halde, davacıların dahil olduğu B tipi konut ortaklıklarından ise daire numaraları belirtilerek sadece kredi ödemesi aylık taksiti ile genel gider aidatı öngörüldüğü, Kooperatifin 2019 yılı yevmiye defterinin 131 - Ortaklardan Alacaklar hesabı ile 331 - Ortaklara Borçlar hesabının birlikte incelenmesinde; Kooperatifin ticari defter kayıtları ile konut ve arsa metrekareleri dikkate alınarak yapılan dağıtım sonucunda davacıların konut tipi olan B tipi konutlara konut başıma arsa maliyeti olarak 417.542,44 TL, konut maliyeti olarak 272.808,96 TL ve arsa ve konut dışında kalan diğer maliyetler olarak da 229.925,30 TL olmak üzere toplam 920.276,70 TL olduğunun tespit edildiği, diğer bir ifade ile ticari defter kayıtları davacıların konut tipi olan B tipi konutlara konut başına düşen maliyet toplamının, davacılar için tahakkuk ettirilen borç tutarlarından yüksek olduğu, kaldı ki genel kurulca kararlaştırılan aidatlar avans niteliğinde bulunduğundan rakamların tam örtüşmesi gerekmediği, yalnızca arada çok fahiş bir nispetsizlik olduğunda iptal nedeni sayılabileceği, sonuç olarak, alınan kararda yasa, anasözleşme ve iyi niyet kurallarına aykırı bir yön tespit edilemediği, gündemin 9. maddesine ilişkin olarak; borcunu ödemeyen üyeler hakkında işlem yapılmamasının 1163 Sayılı kanunun 23. maddesinde düzenlenen ortaklar arasındaki eşitlik ilkesine aykırı olacağı gibi böyle bir karar alınmamış olsaydı dahi 1163 sayılı kanunun 27. maddesi ile anasözleşmenin 14. maddesi uyarınca borcunu ödemeyen üyeler hakkında işlem başlatmanın yönetim kurulunun bizatihi görevi olduğu, ayrıca bu karar genel nitelikli bir karar olup, alınan kararda yasa, anasözleşme ve iyi niyet kurallarına aykırı bir yön tespit edilmediği, sonuç olarak; iptale konu 27.09.2020 tarihli genel kurulun, gündeminin 7. maddesinde alınan kararın, satış usulünün belirlenmemesi nedeniyle anasözleşmenin 23. maddesi hükmüne aykırı olduğunun belirlendiği, iptali talep edilen gündemin 4, 8 ve 9. maddelerinde alınan kararlarda şu aşamada yasa, anasözleşme ve iyi niyet kurallarına aykırı bir yön tespit edilmediği açıklanmıştır.
Bilirkişi raporu taraflara tebliğ edilmiş, taraf vekillerinin beyan ve itirazları üzerine düzenlenen 27.12.2021 tarihli ek raporda sonuç olarak; kök rapordaki görüşler tekrar edilmiş, taraf vekillerinin yeniden beyan ve itirazları üzerine düzenlenen 09.06.2022 tarihli ikinci ek raporda sonuç olarak; asıl ve ek rapordaki görüşlerinde bir değişiklik olmadığı belirtilmiştir.
Toplanan deliller, dosya içeriği ve özellikle bilirkişi asıl ve ek raporları birlikte değerlendirildiğinde; davalı kooperatifin 27.09.2020 tarihli genel kurulunda Gündemin 7. maddesinde alınan kararın, satış usulünün belirlenmemesi nedeniyle Ana Sözleşme'nin 23. maddesi hükmüne aykırı olduğu, iptali talep edilen diğer maddelerde alınan kararlarda yasa, ana sözleşmeye ve iyi niyet kurallarına aykırı bir yön bulunmadığı kanaatine varılmakla davanın kısmen kabulüne karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM:
Davanın KISMEN KABULÜ ile,
Davalı kooperatifin 27.09.2020 tarihli genel kurul gündeminin 7.maddesinde alınan kararın İPTALİNE,
Fazlaya ilişkin talebin reddine,
492 Sayılı Harçlar Kanunu uyarınca alınması gereken 80,70 TL karar ve ilam harcından peşin alınan 54,40 TL harcın mahsubu ile bakiye 26,30 TL harcın davalıdan alınarak hazineye irad kaydına,
Kendisini duruşmalarda vekil ile temsil ettiren davacılar yararına AAÜT uyarınca hesap ve takdir edilen 9.200,00 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacılara ödenmesine,
Kendisini duruşmalarda vekil ile temsil ettiren davalı yararına AAÜT uyarınca reddedilen kısım yönünden hesap ve takdir edilen 9.200,00 TL vekalet ücretinin davacılardan alınarak davalıya ödenmesine,
Davacılar tarafından yapılan 54,40 TL başvurma harcı, 54,40 TL peşin harç, 7,80 TL vekalet harcı, 268,20 TL posta gideri ve 4.500,00 TL bilirkişi ücreti olmak üzere toplam 4.884,80 TL yargılama giderinin davalıdan alınarak davacılara ödenmesine,
Davacılar tarafından yatırılan ve artan gider avansının karar kesinleştiğinde davacılara iadesine,
Dair, davacılar vekili Av. ... ile davalı vekili Av. ... yüzüne karşı gerekçeli kararın tebliğinden itibaren İKİ HAFTA içerisinde ANKARA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ'ne İSTİNAF BAŞVURU YOLU açık olmak üzere oy birliği ile verilen karar açıkça okunup anlatıldı. 08/12/2022
Başkan ...
✍e-imzalı
Üye ...
✍e-imzalı
Üye ...
✍e-imzalı
Katip ...
✍e-imzalı