T.C. ANKARA 14. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ Esas-Karar No: 2021/232 Esas - 2022/69
T.C.
ANKARA "TÜRK MİLLETİ ADINA "
14. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ GEREKÇELİ KARAR
ESAS NO : 2021/232 Esas
KARAR NO: 2022/69
HAKİM: ...
KATİP:...
DAVACI :...
DAVALI ...
DAVA İHBAR OLUNAN:...
DAVA: İtirazın İptali (Gayrimenkul Satım Sözleşmesinden Kaynaklanan Kira Alacağı)
DAVA TARİHİ: 16/04/2021
KARAR TARİHİ: 09/02/2022
KARAR YAZMA TARİHİ: 25/02/2022
Mahkememize açılan davanın yapılan açık yargılaması sonucunda, dosya incelendi.
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ;
DAVA DİLEKÇESİNDE ÖZETLE; Davalı borçlu tarafın... Kuleleri olarak bilinen ...bağımsız bölümlerin ticari anlaşmaları ile gayrimenkul satış vadii sözleşmesi yapılmış olduğunu, bu sözleşmelere göre davacı müvekkilinin tüm ödemeleri yaptığını, edimlerini yerine getirdiğini, bağımsız bölümlerini müvekkili şirkete teslim süresinin Aralık 2019 olup ihbarsız 180 gün davalı borçlunun bu süreyi ihbarsız uzatabileceği hüküm altına alınmış olduğu, bağımsız bölümlerin sözlemede ön görülün 01/12/2019 tarihinde de ne de ihbarsız 180 gün iş günü eklendiğinden 20/08/2020 günündü dahi teslim edilmediğini, teslimin gecikmesinde kaynaklı kiraya ilişkin tazminat talepli olarak arabuluculuğa başvurduklarını sonuç alamadıklarını, kiraya ilişkin tazminat alacaklarının Ankara 7. İcra Müdürlüğünün 2021/5125 Esas sayılı icra takip dosyası ile 232.000,00.TL üzerinden takip başlattıklarını, şimdilik harca esas asıl alacak 70.000,00.TL üzerinden davalı tarafın kötü niyetli olarak itiraz etmeleri üzerine icra takibi durduğundan itirazın iptali ile takibin devamına, %20 oranında icra inkar tazminatına mahkum edilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalıya usulüne uygun olarak dava dilekçesi tebliğ edilerek taraf teşkili sağlanmıştır.
CEVAP DİLEKÇESİNDE ÖZETLE; Davanın HMK 61. Maddesine göre tüm zararları için Ankara Büyük Şehir Belediye Başkanlığından rücu edileceğinden bu davanın Ankara Büyük Şehir Belediye Başkanlığına ihbar edilmesine, davacı tarafın arabuluculuk tutanağı olarak sunduğu tutanağın iş bu dava konusuna ait olmadığını, davalı müvekkilinin söz konusu arsa üzerinde
yapılan inşaatın müteahhidi olup Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 15/07/2016 tarihli 1402 sayılı kararı ile yapılaşma yoğunluğuna göre imar planı değişikliğinin onaylandığını, yapı ruhsatının Ankara Büyükşehir Belediyesince düzenlenmiş olduğunu, buna göre müvekkilinin inşaata başlamış olduğunu, imar planı değişikliğine ilişkin Ankara Büyükşehir Belediyesi Meclisinin kararının iptali için Mimarlar Odasının Ankara .... İdare Mahkemesine dava açıldığını, 06/04/2018 tarihli 2016/4368 Esas 2018/763 sayılı kararı ile plan değişikliğinin iptaline karar verilmiştir. İdare mahkemelerince yürütmenin durdurulması akabinde mahkeme kararının uygulanması amacıyla belediyeye defalarca başvurulmuş olduğunu, davaya konu yapı belediye tarafından haksız şekilde mühürlendiğini, şuanda yapı seviyenin A Blokta %90, B Blokta %87, C Blokta %85 olduğunu, inşaatların mühürlenmesi , durdurulması ve yapı ruhsatlarının iptal edilmesinde müvekkiline atfedilecek bir kusur bulunmadığını, müvekkilinin tamamen Ankara Büyükşehir Belediyesi iş ve işlemlerine güvenerek inşaatına devam etmiş, satış sözleşmeleri imzalamış olduğunu, yargı kararı gereği inşaatın durduğu ileri sürülse dahi buda sözleşmede mücbir sebep kapsamına alınmış olduğunu, müvekkili ile davacı arasında yapılan sözleşmenin 13/2 maddesi gereğince mücbir sebeplerin zuruhundan itibaren 12 aydan daha fazla sürmesi halinde satıcı bu hali 60 gün içinde alıcıya mektup ile veya faksla bildirir şekilde sözleşme maddesi gereğince davacıya ihtarname gönderilmiş olduğunu, davaya konu olayda davalı müvekkilinin hiçbir kusurunun bulunmadığını, Ankara İdare Mahkemesinin 2018/1674 Esas 2019/2166 Karar sayılı kararı gerekçe göstererek inşaatın mühürlendiğini, mühürleme tarihinden bu yana da haksız biçimde ruhsatları ihya edilmediği için inşaat faaliyetlerine başlanılmadığını ayrıca talep icra takibine itirazın iptali niteliğinde olup, itirazın iptali talebi tüm dosya miktarını kapsadığından dava miktarının icra takibinde belirtilen alacak miktarına tamamlattırılmasını olmadığı takdirde itirazın kısmen iptali ile fazlaya ilişkin haklarını saklı tutma taleplerinin reddine karar verilmesini, belirtilen nedenlerle davanın reddini savunmuştur.
Davalı vekilinin 18/10/2021 tarihli ihbar dilekçesinde özetle; gerek davaya konu iptal olunan imar plan değişikliklerini Ankara Büyükşehir Belediyesinin yapmış olması ve gerekse de inşaatların yapımının Ankara Büyükşehir Belediyesi tarafından engellenmiş olması nedeniyle aleyhlerine karar çıkması halinde tüm zararlarının Ankara Büyükşehir Belediye Başkanlığına rücu edileceklerinden davanın bu idareye ihbarını talep ettiklerini beyan etmiştir.
Davalı vekili dava dilekçesini 24/06/2021 tarihli ıslah dilekçesi ile ıslah ederek, dava dilekçesinin icra takbine itirazın iptali olması nedeniyle davanın reddi halinde lehlerine %20 icra inkar tazminatına hükmedilmesini talep etmiştir.
İhbar olunan ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE BAŞKANLIĞI vekili cevap dilekçesinde özetle; huzurdaki davayı kabul anlamına gelmemekle beraber idarelerinin iş ve işlemlerinden dolayı bir dava açılacak ise bu davaya bakmakla görevli mahkemenin İdare Mahkemesi olduğunu, davanın öncelikle bu sebeple reddi gerekmekte olduğunu, ticari davalarda arabuluculuk şartı yerine getirilmeksizin açılan davanın reddi gerektiğini, davalı şirketin yüklenicisi olduğu taşınmaza ilişkin imar planları iptal edilmiş olduğunu, söz konusu imar planının iptali kararının kesinleştiğini, davalının basiretli tacir gibi hareket etmemesi nedeniyle işbu davanın açılmasına sebebiyet verdiğini, müvekkili idareye atfedilebilecek kusurdan bahsedilemeyeceğini, davalının müdahil sıfatıyla imar planı iptali davasından haberdar olduğunu, bunun karşısında idarelerince tesis edilen işlemlerin bütünün bir sorumluluk olduğunu ve ruhtasın iptal edilebileceğinin davalı tarafından öngörülebilir hale geldiğini, tüm bu nedenlerle TTK ile hükümleri gereğince basiretli tacir gibi davranmayarak idare mahkemesinin ilgili taşınmazın bulunduğu alana dair yürütmenin durdurulması ve iptal kararlarına rağmen davacı ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yaptığı aşikar davalının cevap dilekçesinde yer alan hususların kabulünün mümkün olmamakla beraber kanuni yükümlülüklerini yerine getiren idareye kusur atfedilmesinin mümkün olmadığı, tüm bu sebeplerle davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.
Davacı vekili tarafından Ankara ... İcra Müdürlüğünün 2021/5125 sayılı icra takip dosyası ile 232.000,00.TL üzerinden icra takibi başlatılmasına rağmen, davalı tarafından asıl alacak
ve ferilerine itiraz edilmesi üzerine icra takibi durduğundan, 70.000,00.TL üzerinden itirazın iptali davası açılması üzerine kısmi ödeme bulunmamasına rağmen, icra takibinin iptali davası icra dosyasındaki alacak miktarının tümünü kapsaması gerektiğinden, davacı tarafından asıl alacağın çok aşağısında paydar pay 70.000,00.TL olarak itirazın iptali davası açması TMK.2.maddesi kapsamında dürüstlük kuralı gereği açamayacağından, itirazın iptaline konu olan 232.000,00.TL alacak miktarı üzerinden, Harçlar Kanununa göre eksik harç davacı tarafa ikmal ettirilerek makbuzu dosyaya eklenmiştir.
Ankara .... İdare Mahkemesinin 2016/4368 Esas 2018/763 Karar sayılı, imar planı değişikliğinin iptaline kararı ile bu iptal kararının İstinaf başvurusu üzerine başvurunun reddine ilişkin Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 5. HD'sinin 2018/799 Esas 2019/385 Karar sayılı ilamları uyap üzerinden Ankara .... İdare Mahkemesinden istenilmiş olup gelmek ile dosya içerisine alınmıştır. Ankara 7. İcra Müdürlüğünün 2021/5125 Esas sayılı icra takip dosyasının bir örneği Uyap üzerinden temin edilerek dosya arasına alınmıştır. Ayrıca dava konusu olan... bağımsız bölümlerin tapu kayıtları Çankaya Tapu Müdürlüğünden temin edilerek dosya arasına alınmıştır.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
Dava, davacı tarafın satış vaadi sözleşmesi ile satın alıp adına tapuda tescil ettirdiği yerin teslim edilmemesinden kaynaklı kira alacağı için başlattığı icra takibine vaki itirazın iptali davasıdır. Davacı tarafın adına tapuda temlik edilen kat irtifakı kurulan... Kuleleri ... bağımsız bölümlerden oluşan 3 adet bağımsız yer için teslim edilmemesinden kaynaklı olarak kira alacağı talep edip edemeyeceği, talep edecekse bu miktarın tutarının ne olduğu, davalı tarafın ise teslim edilmemesinin kendi kusurundan kaynaklanmadığı, idarenin imar planı değişikliği iptalinden kaynaklı olarak inşaatın mühürlendiğinden mücbir sebepten teslim edilemediği iddiasında bulunduğundan, buna göre davalı açısından mücbir sebep oluşturup oluşturmayacağı, ayrıca tapuda resmi şekilde olmayan adi şekilde düzenlenen satış vadii sözleşmesine göre temliklerde kira alacağı talep edip edilemeyeceği, yine alacak için yapılan arabuluculuk görüşmesinin sonda düzenlenen tutanağın itirazın iptali davasında dayanak olup oluşturamayacağı ayrı bir arabuluculuk görüşmesi gerekip gerekmeyeceği, davanın Ankara Büyükşehir Belediye Başkanlığına ihbarına ilişkin olup taraflar arasında tanzim edilen ... bağımsız bölümlerin satışı hususunda harici sözleşme olduğu tapu kayıtlarının tapuda devredildiği hususunda taraflar arasında anlaşmazlık bulunmadığı, anlaşmazlığın söz konusu bağımsız bölümlerin satışına ilişkin standart bir şekilde düzenlenen harici satış sözleşmesinin 10/1.maddesi gereğince söz konusu bağımsız bölümlerin davalı tarafından davacıya teslim edilememesi nedeni ile davacının kira alacağı isteyip istemeyeceği, isteyebilecek ise miktarı, takip dosyası nedeni ile alacaklı olup olmadığı noktasında toplandığı,
Tüm dosya kapsamı; iddia, savunma, tapu kayıtları ile dava konusu taşınmazların satışına ilişkin satış vaadi sözleşmesi ile toplanan deliller birlikte değerlendirildiğinde; Dosya arasında bulunan taraflar arasında imzalanan Gayrimenkul Satış Vaadi Sözlemesinin; 12.6. Maddesi; ALICI iş bu sözleşmedeki borçlarının tamamını 13.1 de belirtilmiş olan mücbir sebepler ve 13.10 da belirtilen haller saklı kalmak kaydı üzere süresi içerisinde tamamen yerine getirmeyi gayrikabili rücu olarak kabul ve taahhüt eder. 12.6. Madde, ALICI iş bu sözleşmedeki borçlarının tamamını 13.1 de belirtilmiş olan mücbir sebepler ve 13.10 da belirtilen haller saklı kalmak kaydı üzere süresi içerisinde tamamen yerine getirmeyi gayrikabili rücu olarak kabul ve taahhüt eder. Diye belirtilmiştir. 13.1 madde de ise mücbir sebepler belirtilmiş olup; Sözleşmenin ifası sırasında savaş, işgal .... Devlet-Kamu yerel makamların eylemleri ve / veya emir ve talimatlarını (ambargo dahil) her türlü kamulaştırma, devletleştirme işlemleri kamu idaresinden ve mercilerden hasıl olacak olabilecek gecikme ve uzamalar Grev. Lokavt, Boykot, iş uyuşmazlığı, elektrik enerjisi, gaz, su veya telefon hizmetleri ve benzerlerini de içeren tedarik malzemeleri kesintisi veya önemli arızası, ...Projenin ve/ veya bağımsız bölümün yapımı engelleyecek her türlü idari ve/ veya yargı kararı, İDARENİN İMAR PLANLARINI İPTAL ETMESİ, tadil edilmesi, yenisini yapması veya benzeri işlemler ve bunlar gibi beklenmeyen ve müteahhide kusur atfedilemeyecek haller nedeniyle meydana gelen gecikmelerden dolayı SATICI MESUL DEĞİLDİR. ...İnşaat Genel Şartnamesince süre uzatılmasına hak veren mücbir sebep ve beklenmeyen sosyal ve fiziki haller olarak kabul edilen sebeplerin mevcudiyeti halinde de satıcı sorumlu tutulamaz. " şeklinde tanzim edildiği tespit edilmiştir.
Mahkememizce yapılan yargılama sonunda, davacı tarafından davalı aleyhineTOGO Kuleleri ...bağımsız bölümlerin satışına ilişkin harici satış sözleşmelerin 10/1.Maddesi gereğince geç teslimden dolayı alacak talepli icra takibi yapıldığı, söz konusu icra takibine davalı tarafından itiraz edilmesi üzerine mevcut itirazın iptali davası açıldığı, bu çerçevede yapılan incelemede; bilindiği gibi gayrimenkul satışına ilişkin sözleşmelerin 6098 Sayılı TBK.nın 237.maddesi gereğince resmi şekilde yapılmasının gerektiği, resmi şekilde yapılmayan sözleşmelerin geçersiz olduğu, dava konusu olan... Kuleleri ...bağımsız bölümlerin satışına ilişkin sözleşmelerin harici olması nedeni ile geçersiz olduğu, söz konusu sözleşmeler gereğince her ne kadar davalı tarafından bağımsız bölümlerin mülkiyeti tapuda davacıya devredilmiş ise de bu devir işleminin harici sözleşmelerin diğer maddelerini geçerli hale getirmeyeceği, Yargıtay 19.Hukuk Dairesi'nin 29/11/2019 tarih 2018/3659 Esas, 2019/5313 Karar sayılı kararınında bu yönde olduğu görülmüş olup tüm bu hususlar birlikte değerlendirildiğinde davaya konu bağımsız bölümlerin harici sözleşmeler uyarınca her ne kadar davacıya tapuda devri sağlanmış ise de söz konusu devrin geçersiz sözleşmeyi geçerli hale getirmeyecek olması nedeni ile mahkememizde davacının geçersiz sözleşmelerin 10/1.maddesi uyarınca yapmış olduğu talebinin yerinde olmadığına yönelik kanaat oluşmuş olup bu husus davanın reddini gerektirmiş olup,
YİNE, davanın taraflarınca imzalanan Gayrimenkul Satış Vaadi Sözlemesinin; 13.1 maddesinde ise MÜCBİR SEBEPLER belirtilmiş olup; Sözleşmenin ifası sırasında savaş, işgal .... Devlet-Kamu yerel makamların eylemleri ve / veya emir ve talimatlarını (ambargo dahil) her türlü kamulaştırma, devletleştirme işlemleri kamu idaresinden ve mercilerden hasıl olacak olabilecek gecikme ve uzamalar Grev. Lokavt, Boykot, iş uyuşmazlığı, elektrik enerjisi, gaz, su veya telefon hizmetleri ve benzerlerini de içeren tedarik malzemeleri kesintisi veya önemli arızası, ...Projenin ve/ veya bağımsız bölümün yapımı engelleyecek her türlü idari ve/ veya yargı kararı, İDARENİN İMAR PLANLARINI İPTAL ETMESİ, tadil edilmesi, yenisini yapması veya benzeri işlemler ve bunlar gibi beklenmeyen ve müteahhide kusur atfedilemeyecek haller nedeniyle meydana gelen gecikmelerden dolayı SATICI MESUL DEĞİLDİR. ...İnşaat Genel Şartnamesince süre uzatılmasına hak veren mücbir sebep ve beklenmeyen sosyal ve fiziki haller olarak kabul edilen sebeplerin mevcudiyeti halinde de satıcı sorumlu tutulamaz. " şeklinde tanzim edildiği tespit edilmiş olup dava konusu olan bağımsız bölümlerin bulunduğu... kulelerine ait taşınmazın imar planı değişikliğinin Ankara 17. İdare Mahkemesinin 2016/4368 Esas 2018/763 Karar sayılı kararı ile iptaline karar verildiği, bu iptal kararının kaldırılması için İstinaf başvurusu üzerine Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 5. HD'sinin 2018/799 Esas 2019/385 Karar sayılı kararı ile başvurunun reddine karar verildiği tespit edilmiş olup taşınmazlar üzerinde henüz kat mülkiyetinin kurulmadığı, kat irtifakı kurulu olduğu, buna göre Projenin veya bağımsız bölümün yapımı engelleyecek her türlü idari yargı kararı ile idarenin imar planı değişikliğini iptal etmesi, taraflar arasında düzenlenen Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin 13.1.maddesine göre mucbir sebep oluşturduğundan, mücbir sebep ve beklenmeyen sosyal ve fiziki haller olarak kabul edilen sebeplerin mevcudiyeti halinde de satıcı davalı sorumlu tutulamayacağından, belirtilen yukarıdaki tüm bu nedenlere göre, davanın reddine karar verilmiştir. Ayrıca davacı taraf dava açmakta kötü niyetli olmadığından, talebi yargılamayı gerektirdiğinden, davalı tarafın şartları bulunmayan kötü niyet tazminat talebinin reddine karar verilirek aşağıdaki şekilde hüküm oluşturulmuştur.
H Ü K Ü M; Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere,
1-)Davanın REDDİNE,
2-)Şartları bulunmayan kötü niyet tazminatının REDDİNE,
3) 492 sayılı Harçlar Kanunu uyarınca alınması gereken 80,70.TL red karar harcının , dava açılışında davacıdan alınan 59,30.TL peşin harç ile yargılama sırasında davacı tarafından yatırılan 2.754,00.TL tamamlama harcı olmak üzere toplam 2.813,30.TL harçtan düşülmesi ile fazla yatırıldığı anlaşılan 2.732,60.TL harcın karar kesinleştiğinde ve talep halinde yatıran davacı tarafa iadesine,
4) 6102 sayılı Türk Ticaret Kanununun 5/A ve 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanununun 18/A-13.maddesi uyarınca alınması gereken 1.320,00.TL arabuluculuk ücretinin davacıdan alınarak hazineye gelir kaydedilmesine,
5) Davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin üzerinde bırakılmasına,
6) Davalının yargılamada vekil ile temsil edildiği anlaşıldığından yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin 13/4.maddesi uyarınca belirlenen 24.690,00.TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
7) Taraflarca yatırılan ve kullanılmayan gider ve delil avansının HMK'nin 333. maddesi uyarınca karar kesinleştikten sonra Hukuk Muhakemeleri Kanunu Gider Avansı Tarifesinin 5. maddesi dikkate alınarak yatıranlara iadesine,
Dair, davacı vekili ile davalı vekilinin yüzlerine karşı gerekçeli kararın tebliğinden itibaren HMK'nin 345/1. maddesi uyarınca 2 (iki) hafta içerisinde Ankara Bölge Adliye Mahkemesine istinaf kanun yolu açık olmak üzere karar verildi. 09/02/2022
Katip...
¸e-imzalıdır.
Hakim...
¸e-imzalıdır.
¸* Bu karar 5070 sayılı kanun gereğince elektronik imza ile imzalanmıştır*¸