Ankara 2. Asliye Ticaret Mahkemesi 2022/945 Esas 2025/27 Karar

T.C. ANKARA 2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TÜRK MİLLETİ ADINA
YARGILAMA YETKİSİNİ KULLANAN
T.C.
ANKARA
2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
GEREKÇELİ KARAR
ESAS NO : 2022/945 Esas
KARAR NO : 2025/27

....

DAVA : Alacak (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ : 28/12/2022
KARAR TARİHİ : 22/01/2025
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH : 24/01/2025

Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA:
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili şirket ile davalı Kooperatifi arasında akdedilen ... akdedilmiş olup müvekkilin arsa payı karşılığında inşaat yapmayı taahhüt ettiğini, müvekkilinin taahhüdünü yerine getirerek inşaatı tamamladığını, Sözleşmenin “Kooperatifin Yükümlülükleri” başlıklı 7. Maddesinde, sözleşme konusu yapı alanının %51 hissesinin kooperatif uhdesinde kalması ve bakiye %49 hissesinin inşaat bedeli olarak yüklenici müvekkil şirket adına tescil edilmesinin kararlaştırıldığını, Sözleşmenin “Bağımsız Bölümlerin Paylaşımı” başlıklı 8. Maddesinde, "...ilave inşaat alanı olursa taraflar arasında yine %51 hissesi Kooperatife %49 hissesi müteahhide düşecek şekilde paylaşılacaktır." düzenlemesi olduğunu, sözleşme konusu yapı alanının ekli yapı ruhsatına göre 35.815 m2 olduğu, Sözleşmeye göre, davalı kooperatife ait 97 adet bağımsız bölüme karşılık 18.265,65 m2 arsa payı ile yüklenici müvekkilin inşaat bedeli alacağına karşılık 72 adet bağımsız bölüme karşılık gelen 17.549,35 m2 arsa payı olacak şekilde paylaştırılması gerektiği, ancak yapı ruhsatları incelendiğinde; ... 5.962 m2 Kooperatifin olmak üzere davalı kooperatif uhdesinde kalan dairelere isabet eden arsa payı toplamı 18.364 m2 olup müvekkil adına tescil edilecek bağımsız bölümlerin toplamı 17.451 m2 arsa payına isabet ettiğini, izah edilen hususlar nazara alındığında; davalının müvekkil şirket aleyhine 98,35 m2 arsa payını haksız olarak uhdesinde bulundurduğu, davalıya bu hususta, ... yevmiye sayılı ihtarnamesi keşide edilmişse de bildirimin sonuçsuz kaldığını, tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen ana sözleşmenin 7. Maddesi doğrultusunda, davalının müvekkili aleyhine uhdesinde bulundurduğu ve ancak müvekkilin hak kazandığı 98,35 m2 arsa payının güncel bedelinin belirlenerek müvekkile ödenmesine karar verilmesini talep etmek gerektiği, TTK 5/A-l maddesinde; "Bu Kanunun 4 üncü maddesinde ve diğer kanunlarda belirtilen ticari davalardan, konusu bir miktar paranın ödenmesi olan alacak ve tazminat talepleri hakkında dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır." hükmü olduğu, Müvekkil şirket gibi davalı kooperatif de tacir olup aralarında akdedilen sözleşme ticari işletmeleriyle ilgili olduğu, Bu nedenle, taraflarınca ... dosya numaralı arabuluculuk başvurunda bulunulmuş, davalının ise toplantıya davet edilmiş olmasına rağmen katılmadığı, ... dosya numaralı arabuluculuk son tutanağının düzenlendiğini, belirtilerek; davalının müvekkil aleyhine uhdesinde bulundurduğu 98,35 m2 arsa payının belirlenecek güncel bedelinin müvekkile ödenmesine karar verilmesini, ihtarname tarihinden itibaren müvekkil alacağına ticari temerrüt faizi uygulanmasını ve yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin davalıya tahmiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP:
Davalı tarafından cevap dilekçesi sunulmamıştır.
GEREKÇE:
Dava, eser (kat karşılığı inşaat) sözleşmesinden kaynaklanan alacak talebine ilişkindir.
Eser sözleşmesi, karşılıklı edimleri içeren bir iş görme akdîdir. Yüklenicinin edimi, eseri meydana getirmek ve iş sahibine teslim etmek, iş sahibinin karşı edimi ise teslim edilen eserin bedelini ödemektir. Eser sözleşmesinin varlığı halinde, yüklenici işi sözleşme, fen ve sanat kurallarıyla iş sahibinin beklediği yararı gözeterek imal edip teslim ettiğini, iş sahibi ise iş bedelini ödediğini ispat etmek zorundadır. ...
TBK’nın 12/1. maddesine göre sözleşmelerin geçerliliği, kanunda aksi öngörülmedikçe, hiçbir şekle bağlı değildir. Eser sözleşmesi ilişkisinin varlığı kural olarak yazılı veya kesin delillerle ispatlanmalıdır. Eser sözleşmesi ilişkisi kurulduğu sabit olduğunda; eseri fen ve sanat kurallarına, yasal mevzuatına, sözleşmesine ve amaca uygun yapılarak iş sahibine teslim edildiğini ve iş bedeline hak kazanıldığını, alacağın istenebilir olduğunu ispat yükü yüklenicidedir. İşin teslimi "maddi olay" niteliğinde olduğundan davacı yanca her türlü yasal delille ve bu kapsamda tanık delili ile kanıtlanabilir. İş sahibi ise kararlaştırılan iş bedelini ödemek yükümlülüğü altındadır.
Davacı vekili dava dilekçesi ile özetle; taraflar arasındaki ... yevmiye sayılı düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat yapım ve satış vaadi sözleşmesi gereğince davacıya 98,35 m2 eksik yer verildiği ileri sürülerek, fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak kaydıyla şimdilik 1.000,00 TL alacak talebinde bulunduğu anlaşılmaktadır.
Taraflar arasındaki uyuşmazlık; ... yevmiye sayılı düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat yapım ve satış vaadi sözleşmesi gereğince inşaatın tamamlanıp tamamlanmadığı, taraflar arasındaki sözleşmeye göre davacıya 98,35 m2 arsa payının eksik verilip verilmediği, varsa davacının bu payın güncel bedelini davalıdan talep hakkının bulunup bulunmadığı konularından kaynaklanmaktadır.
Davacı tarafından davalıya hitaben ... yevmiye sayılı Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Yapım ve Satış Vaadi Sözleşmesi'nin 7. Maddesine aykırı olarak uhdenizde bulündurduğunuz 98,35 m2 arsa payının 15 gün içerisinde şirketimize aynen iadesi ile şirketimiz adına tescilini veya aynı süre içerisinde mutabık kalınarak belirlenecek güncel bedelinin tarafımıza ödenmesi hususunun ihtarıdır." şeklinde davalıya ihtar yaptığı anlaşılmaktadır.
Taraflar arasındaki ... yevmiye sayılı düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat yapım ve satış vaadi sözleşmesi incelendiğinde; "Bir tarafta ... (bundan sonra Müteahhit olarak anılacaklardır) arasında bu sözleşme tanzim ve imza edilmiştir.
SÖZLEŞMENİN KONUSU :
Mülkiyeti Kooperatife ait ...
... yapılan imar çalışmaları devam etmekte olup, verilecek yeni imar durumu bu sözleşmenin esasını teşkil eder.
2-MÜTEAHHİDİN YÜKÜMLÜLÜKLERİ
Müteahhit Söz konusu parseller üzerinde ...nce verilecek İmar durumuna uygun, azami büyüklük ve yükseklikte inşaat projelerini hazırlatmayı ve ilgili Belediyeden ruhsat alarak, inşaatı onaylı projelerine uygun biçimde yapmayı kabul ve taahhüt etmiştir.
Ayrıca ... verilecek imar durumuna uygun olarak söz konusu parsellerde hissesi bulunan Kooperatif üyelerinin her biri için (Kooperatifin üye sayısı 94'dür.) Bu konu ileride yapılacak ek sözleşmede detaylandırılacaktır.
Bu ödeme söz konusu arazinin imar durumunun ilgili Belediye’ce verilmesi gene söz konusu arazi üzerindeki Kooperatife ait olmayan hisselerin de Kooperatife devrini takiben inşaat ile ilgili projelerin tamamının tasdik edilip inşaat ruhsatı için ruhsat şubesine gönderilmesinden sonra nakden ve peşinen yapılacaktır. Ancak Kooperatif üyelerine söz konusu ödemeyi her üyenin mevcut evini yıkarak arsasını teslim etmesi aşamasında yapacaktır.
4-İMAR DURUMUNUN DEĞİŞMESİ
İnşaatın devamı süresince imar durumunda meydana gelebilecek herhangi bir değişiklik Nedeniyle projede görülmeyen ilave kat veya bölüm yapma (inşa etme) imkânı sağlandığı taktirde Kooperatif ve Müteahhit ortak karar verecektir.
6-İNŞAATIN SÜRESİ VE GECİKMELER
Söz konusu parsel üzerindeki yapılacak inşaatların bitirilip teslim edilmesi için süre...Belediyesinden inşaatın ruhsatı alındığı tarihten itibaren 27 aydır. Müteahhidin kusuru dışında inşaat ruhsatının alınmasında gecikme olduğu taktirde geçen süre İnşaat suresinden sayılmaz.
7-KOOPERATİFİN YÜKÜMLÜLÜKLERİ
Kooperatif söz konusu gayrimenkulün %51 hissesini uhdesinde alıkoyarak bu sözleşmede belirtilen şartlarla inşaat yapılmasına ve bakiye %49 hissesini yapılacak inşaatın bedeli olarak peyder pey ve 9. Maddedeki bağımsız bölümlerin satışına uygun olacak zamanlarda müteahhide vermeye ve satış İşlemlerini tapuya tescilini, tapuda her bağımsız yer için ayrı ayrı olarak satış takririni vermeyi vaat ve kabul etmiştir, Bu işlemler sırasındaki tapu harç, resim ve vergilerle diğer giderler Müteahhit tarafından ödenecektir.
Kooperatif sözleşmenin noter huzurunda imzalanmasına müteakip aynı noterden vereceği bir vekaletname ile işlerin yapılabilmesi ve teslime hazır hale getirilebilmesi için (satış yetkisi hariç) ilgili diğer tüm idarelerce müracaatlara alınması gerekli her türlü onayları, İzinleri, vizeleri ruhsatları almak ve bunlarla ilgili işleri takip etmek Müteahhidi yetkili kılacaktır.
8-BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN PAYLAŞIMI
Parsel üzerinde yapılacak olan kayıtlı inşaatın %51 hissesi kooperatifin, %49 hissesi de müteahhidin olacaktır. Bağımsız bölümlerin paylaşımı ise imar planına uygun olarak hazırlanacak avam projede ortaya çıkacak olan bloklar üzerinde olacak, blok seçiminde ilk tercih hakkı Müteahhide verişecektir. Paylaşım için ek sözleşme yapılacaktır. Yasal çerçevede sözleşmeden sonra şayet imar uygulanışı ve teklifi esnasında kazanılacak ilave inşaat alanı olursa taraflar arasında yine %51 hissesi Kooperatife %49 hissesi Müteahhide ait düşecek şekilde paylaşılacaktır. Taraflar her ne nedenle olursa olsun yukarıdaki paylaşımın yeniden düzenlenmesini veya değiştirilmesini talep edemez.
9-BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN SATIŞI:
Bu sözleşme ile Müteahhide ait olacağı kabul edilen %49 hisseye tekabül eden kısım 100'de pay kabul edilmek suretiyle Müteahhide ait bağımsız bölümlerin bedelsiz olarak devri aşağıdaki aşamalarda yapılacaktır. Müteahhide ait bağımsız bölümlerin,
a) İnşaat Ruhsatı alındığında %6 sının,
b) Binalara ait toplam beton miktarının %30'u tamamladığında %4'nün,
c) Binalara ait toplam beton miktarının %60’ı tamamlandığında %10'unun,
d) Binalara ait toplam betonlar tamamlandığında %10'unun,
e) Binaların çatılan ve tuğla duvarları tamamlandığında %10'unun,
f) Binaların fayans, seramik ve tesviye betonları tamamlandığında %10'unun,
g) Binaların pencere, doğrama ve cam işleri tamamlandığında %10'unun,
h) Binaların boya, badana işleri tamamlandığında % 5'inin,
i) Binaların ahşap kapı, parke ve tesisat montaj işleri tamamlandığında %5'inin,
j) Binalar tamamlanıp saha tanziminin yapılması ve iskan safhasına gelinmesinde %10'unun,
k) Bina iskan raporu alındığında %20'sinin satış yetkisi verilecektir.
Müteahhit kendisine ait dairelerin satışını tek tek yapabileceği gibi; bir kısmını veya tamamının bir kuruma, kuruluşa veya kooperatife de satış hakları çerçevesinde satma ve satış vaadinde bulunma hakkına sahiptir. Bu satışlar, Kooperatif yetkilisinin bizzat tapuya gelmesi veya noterden vekaletname vermesi suretiyle yapılaraktır. Müteahhit veya göstereceği üçüncü kişilere yapılacak devir işlemleri sırasında her türlü vergi, resim, tapu, harç ve masraflar 7. madde ve ilgili 5. maddedeki belirtildiği şekilde ödenecektir..." şeklinde olduğu anlaşılmaktadır.
Dava konusu taşınmaza ilişkin birleşik kroki Kadastro müdürlüğünden celbedilmiştir.
Dava konusu taşınmaza ilişkin tapu kayıtları ... celbedilmiştir.
Dava konusu taşınmaza ilişkin ruhsat bilgileri ... celbedilmiştir.
Refakate bir inşaat mühendisi, bir harita mühendisi ve bir mali müşavir bilirkişi alınarak mahallinde keşif yapılmıştır. Keşif sonucunda bilirkişi kurulu tarafından düzenlenen 27/01/2024 tarihli rapor ile; davacı beyanı doğrultusunda A-D-E blokların arsa sahibi davalı kooperatife, B-C blokların ise davacı yükleniciye bırakıldığının belirtildiği, dosyadaki mevcut bilgilere göre arsa payı oranının %49 yüklenici, %51’inin arsa sahibi davalı kooperatife bırakıldığı, işbu oranın taraflar arasındaki sözleşmenin bölüşüm oranında uygun olduğunun değerlendirildiği, ancak mahkemenin aksi kanaatte olması halinde bölüşüm oranın kapalı alan esaslı alınması gerektiği yönünde değerlendirme yapması durumunda davacının talep edebileceği kapalı alanın 98,35 m2 olacağı, bu alanın dava tarihindeki değerinin 2.350.000,00 TL olduğunun hesap ve takdir edildiğinin bildirildiği görülmüştür.
Rapora karşı davacı vekili tarafından itirazda bulunulması üzerine dosya rapor alınan bilirkişi kuruluna tevdi edilmiş, alınan 08/12/2024 tarihli raporda; Davacı beyanı doğrultusunda A-D-E blokların arsa sahibi davalı kooperatife, B-C blokların ise
davacı yükleniciye bırakıldığının belirtildiği,
dosyadaki mevut bilgilere göre arsa payı oranının %49 yüklenici, %51’inin arsa sahibi davalı
kooperatife bırakıldığı, arsa payı oranı bakımından bölüşüm oranının %49 yüklenici, %51 arsa
sahibinin olacak şekilde sözleşme hükmünün sağlandığı, ancak kapalı alana göre davacı
yüklenicinin 98.35m2 olacağı, kapalı alanın kök rapor tarihindeki değerinin
3.442.000 TL, dava tarihindeki değerinin 2.350.000 TL olduğunun hesap ve takdir edildiği,
sözleşmenin 8. Maddesindeki düzenlemenin hukuki yorum ve takdirinin Mahkemeye ait
olduğu hususlarının belirlendiği görülmüştür.
Davacı vekili 18/12/2024 tarihli duruşmada; davanın harcının ikmal etmiş oldukları 2.350.000,00 TL üzerinden kabulüne karar verilmesini talep ettiği, davacının bu talebi mahkememizce talep artırım olarak değerlendirilmek suretiyle davalı tarafa usulüne uygun olarak tebliğ edildiği anlaşılmaktadır.
Yapılan yargılama ve tüm dosya kapsamına göre; taraflar arasında hükümleri yukarıda açıklanan düzenleme şeklinde kat karşılığı yapım ve satış vaadi sözleşmesi düzenlendiği, sözleşmenin bağımsız bölümlerin paylaşımı başlıklı 8.maddesine göre; "Parsel üzerinde yapılacak olan kayıtlı inşaatın %51 hissesi kooperatifin, %49 hissesi de müteahhidin olacaktır. Bağımsız bölümlerin paylaşımı ise imar planına uygun olarak hazırlanacak avam projede ortaya çıkacak olan bloklar üzerinde olacak, blok seçiminde ilk tercih hakkı Müteahhide verişecektir. Paylaşım için ek sözleşme yapılacaktır. Yasal çerçevede sözleşmeden sonra şayet imar uygulanışı ve teklifi esnasında kazanılacak ilave inşaat alanı olursa taraflar arasında yine %51 hissesi Kooperatife %49 hissesi Müteahhide ait düşecek şekilde paylaşılacaktır. Taraflar her ne nedenle olursa olsun yukarıdaki paylaşımın yeniden düzenlenmesini veya değiştirilmesini talep edemez." hükmünü içerdiği, yapılan keşif ve alınan bilirkişi raporu ve ek raporuna göre; sözleşme kapsamında yapılan A-D-E blokların arsa sahibi davalı kooperatife, B-C blokların ise
davacı yükleniciye bırakıldığı,
dosyadaki mevut bilgilere göre arsa payı oranının %49 yüklenici, %51’inin arsa sahibi davalı
kooperatife bırakıldığı, arsa payı oranı bakımından bölüşüm oranının %49 yüklenici, %51 arsa
sahibinin olacak şekilde sözleşme hükmünün sağlandığı, ancak kapalı alana göre davacı
yükleniciye 98.35m2 alanın eksik verildiği, bu alanın dava tarihindeki değerinin 2.350.000 TL olduğunun bilirkişi raporu ile belirlendiği, ispat yükü üzerinde olan davalı yüklenicinin işi sözleşme, fen ve sanat kurallarıyla iş sahibinin beklediği yararı gözeterek imal edip teslim ettiğini ispat edemediği, sözleşmenin 8. maddesi ve diğer hükümlerine göre davacının kendisine eksik olarak verilen 98,35 m2 alanın dava tarihindeki değerini davalıdan talep etme hakkının bulunduğu sonuç ve kanaatine varılarak davanın kabulüne karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Açıklanan nedenlerle;
1-Davanın KABULÜ ile, toplam 2.350.000,00 TL'nin dava tarihi olan 28/12/2022 tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacıya VERİLMESİNE,
2-Alınması gerekli 160.528,5‬0 TL harçtan peşin ve tamamlama harcı olarak alınan 40.195,75‬ TL harcın mahsubu ile bakiye 120.332,75‬ TL harcın davalıdan alınarak HAZİNEYE İRAT KAYDINA,
3-Davacı tarafından yatırılan 40.195,75‬ TL peşin harcın davalıdan alınarak davacıya VERİLMESİNE,
4-Davacı kendisini vekil ile temsil ettirmiş bulunduğundan AAÜT uyarınca belirlenen 318.500,00 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya VERİLMESİNE,
5-Davacı tarafından yapılan 8.579,45‬ TL (ilk yargılama gideri, bilirkişi ücreti, posta gideri vs. olmak üzere) yargılama giderinin davalıdan alınarak davacıya VERİLMESİNE,
6-Davacı tarafça yatırılan ve kullanılmayan gider avansının karar kesinleştiğinde İADESİNE,
7-6325 Sayılı Kanunun 18/4-14 maddesi gereğince Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanacak olan 3.120,00 TL arabuluculuk giderinin davalıdan tahsili ile HAZİNEYE İRAT KAYDINA, bu amaçla karar kesinleştiğinde işbu karar eklenmek suretiyle ilgili vergi dairesine yazı YAZILMASINA,
Dair, davacı vekilinin yüzüne karşı, kararın tebliği tarihinden itibaren 2 hafta içinde ... Mahkemesine istinaf yolu açık olmak üzere oy birliğiyle verilen karar açıkça okunup, usulen anlatıldı. 22/01/2025
Başkan ...
✎E-imzalıdır
Üye ...
✎E-imzalıdır
Üye ...
✎E-imzalıdır
Katip ...
✎E-imzalıdır

Full & Egal Universal Law Academy