T.C. ANKARA 3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
T.C.
ANKARA
3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TÜRK MİLLETİ ADINA
GEREKÇELİ KARAR
ESAS NO: 2018/491
KARAR NO: 2021/294
DAVA: Sözleşmeye Göre Davalının Muvafakatının Sağlanması
DAVA TARİHİ: 14/05/2018
KARAR TARİHİ: 08/04/2021
K. YAZIM TARİHİ: 07/05/2021
Mahkememizde görülen sözleşmeye göre davalının muvafakatının sağlanması davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA: Davacı vekili dava dilekçesi ile özetle; Müvekkili ile davalı şirketin ....numaralı parselde bulunan 8.529,00 m2 yüz ölçümüne sahip arsa nitelikli paylı mülkiyete konu taşınmazda müşterek malik olduklarını, taşınmazın 1137/2843 payın müvekkili şirkete, 1706/2843 payın ise davalı şirkete ait olduğunu, tarafların imzalamış olduğu kullanım sözleşmesi uyarınca çizilen krokiye göre bahse konu arazinin Bağdat Caddesi tarafında kalan ve arazinin %40’ına tekabül eden kısmının kullanım hakkının alınmış olduğunu, karşılığında da davalıya 1.300.000,00 TL ödenmiş olduğunu bu hususlarda ihtilaf bulunmadığını, taraflar arasındaki kullanım sözleşmesine göre taşınmazın kullanım usulünün TMK’nın 689. vd. maddeleri uyarınca belirlendiğini, ilgili sözleşmeye göre “arsa ortaklığı bina komşuluğu” yapılacak olup; “bina inşaat zemin alanı” arsa ortaklık (%40-%60) oranına göre hesap edileceğini, binanın bitişik nizam yapılacağını, her ortağın kendi alanında istediği zaman inşaata başlayabileceğini, inşaata başlayan ortağın işinin geciktirilmeyeceğinin sözleşme ile imza altına alındığını, müvekkil şirketin, kendi alanında yapacağı inşaat işini proje çizdirdiğini, müellif mimar tarafından Yenimahalle Belediyesi’ne proje onayı için 14.01.2015 tarihinde başvurulduğunu, bu başvuruya cevaben 23.01.2015 tarihli yazı ile inşaata başlanması için gereken proje onayı için tüm maliklerin proje müellifine noter onaylı vekaletname verilmesi gerektiği ifade ettiğini, bu cevap üzerine davalı şirkete Ankara ...Noterliği’nin 03.02.2015 tarih ve ....yevmiye numaralı ihtarnamesi ile proje müellifine vekalet verilmesinin istendiğini ancak söz konusu kullanım sözleşmesi ve TMK 689. vd. maddeleri uyarınca kendi payları üzerinde inşaat yetkisi tanınmış olmasına rağmen davalı yanca bu talebin yerine getirilmediğini, müvekkilinin inşaata başlamasının engellenmesi suretiyle sözleşmeye aykırı hareket edildiğini, bu muvafakat verilmediği için müvekkili şirketin inşaat maliyetlerinde meydana gelen artış ve yapılacak olan binanın kullanılamamasından doğan zarar sebepleriyle zarara uğratıldığını buna ilişkin olarak ayrıca bir alacak davası açılacağını, müvekkili ile davalı taraf arasında tapu kaydında belirlenmiş paylar üzerinde mülkiyet çekişmesi olmadığının ve payların kullanım şekli konusunda da yapılan sözleşme sebebiyle çekişme olmadığının açık olduğunu hal böyle iken davalı şirketin kötü niyetle hareket ettiğini, TMK md. 693/1-2’de mülkiyet çekişmesi olmayan paylı taşınmazlarda kullanma ve yararlanma biçimi yönünden hakimin müdahale zorunluluğunun düzenlendiğini, bu nedenlerle paylı mülkiyetin ilgili sözleşmeye uygun şekilde kullanılması ve inşaata başlanabilmesi için gerekli davalı yan muvafakati konusunda karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP: Davalıya usulüne uygun dava dilekçesi ekli duruşma gün ve saatini bildirir ihtaratlı davetiye tebliğ edilmiş, taraf teşkili sağlanmış, davalı vekili cevap dilekçesi ile özetle; Taraflar arasında söz konusu taşınmaza ilişkin olarak halihazırda ortaklığın giderilmesi istemli davada verilen ... Hukuk Mahkemesi’nin ... E.-... K. sayılı kararı Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi’nin 2018/1594 E. sayılı dosyasında istinaf incelemesinde olduğunu, söz konusu dosyanın işbu davada bekletici mesele yapılması gerektiğini, söz konusu arsanın %60’nın müvekkil şirkete %40’ının davacı şirkete ait olduğunu, söz konusu arsanın hangi kısmının kime ait olacağı konusunda iki kez taksim protokolü yapılmış olsa dahi davacı şirketin kendi rızası ile imzaladığı, bu taksim protokollerini sonradan yok saydığını ve iki defa ortaklığın giderilmesi için dava açtığını, taraflar arasında imzalanan taksim protokolünü yok sayan uygulamayan, protokoller imzalandıktan sonra ortaklığın giderilmesi, ödediği şerefiye bedellerinin iadesi için davalar açan tarafın davacı olduğunu, çekmiş olduğu ihtarnamenin üzerinden 4 yıla yakın zaman geçtikten sonra müvekkile huzurdaki davayı açmasının iyi niyet kurallarına açıkça aykırı olduğunu, davacının Yenimahalle Belediyesinden %60 bedelini müvekkilden alarak satın aldığı taşınmazın müvekkile ait %60'1ık kısmını 29.08.2012 tarihinde tapuda müvekkiline devrettiğini, sonrasında taraflar arasında bir taksim protokolü imzalandığını, bu protokol ile taşınmazın Bağdat Caddesi yönü kısmının hissesi oranında davacıya ait olacağını, diğer yönün ise müvekkil şirkete ait olacağının kararlaştırıldığını, daha değerli kısmı alan davacının müvekkile 1.511.000,00 TL ödeyeceğini düzenleme altına aldığını, bu protokolün imzalanmasının hemen akabinde davacı tarafından söz konusu protokolden hiç bahsedilmeksizin 26.02.2013 tarihinde ....sulh Hukuk Mahkemesi'nin ....E. sayılı dosyasına ortaklığın giderilmesi davası açıldığını, müvekkil şirkete de .... Noterliği'nin 26.02.2013 tarih, ....iye no.lu ihtarnamesi gönderildiğini ve söz konusu protokolün geçersiz olduğu ve verilen çekin iade edilmesinin ihtar ve ihbar olunduğunu, davacı tarafından 10.04.2013 tarihli dilekçesi ile davadan feragat edildiğini ve müvekkil şirket tarafından da davaya devam edilmeyeceğinin Mahkemeye bildirildiğini, ... Hukuk Mahkemesi'nin 23.05.2013 Tarih, .......rı ile feragat nedeniyle davanın reddine karar verildiğini, taraflar arasında daha önce imzalanmış taksim protokolünün revize edildiğini, yine Bağdat Caddesi tarafının hissesi oranında davacıya ait olacağını, diğer tarafın müvekkile ait olacağı, davacıya kalan kısım daha değerli olduğu için davacının müvekkil şirkete 1.300.000,00 TL ödemesi konusunda taraflar anlaşmaya varıldığını, bu anlaşma sonrasında davacının yine anlamsız bir tutum içerisinde 04.09.2014 tarihinde ... Hukuk Mahkemesi'nin ... E. sayılı dosyasına ortaklığın giderilmesi davası, ... Ticaret Mahkemesi'nin ....E. sayılı dosyasına da söz konusu protokol gereğince ödediği ve ödeyeceği bedellere yönelik istirdat ve menfi tespit davası açtığını, davacı açmış olduğu bu davalarda huzurda açmış olduğu davada dayanak yaptığı taksim protokolünün geçersizliğini ileri sürdüğünü, davacının açmış olduğu bu davaların ikisinden de feragat ettiğini, sürekli olarak anlaşmayı bozan, taksim protokollerini geçersiz sayarak davalar açan davacının şimdi yaklaşık 4 yıl önce çekmiş olduğu bir ihtarnameye dayalı olarak Mahkemenin müdahalesini talep etmesinin açıkça iyi niyet kurallarına aykırılık teşkil ettiğini, davacı tarafından davasına dayanak yapılan ve müvekkil tarafından davacının anlaştığı mimara vekalet vermeyerek ortaklığa aykırı davranıldığı söylenen ihtarname incelendiğinde ihtarnamenin ekinde çizilen mimari projenin gönderilmediği, mimari projeye ilişkin hiçbir bilgiye yer verilmediği, afaki bir şekilde davacının anlaştığı mimara vekaletname verilmesinin istendiğinin açık olduğunu, böyle bir talebin basiretli tacir olan müvekkili tarafından yerine getirilmesinin istenmesinin açıkça hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, taraflar arasında taksim protokolü imzalandıktan sonra müvekkil şirket ile davacı arasında mimari projenin çizimi için görüşmeler yapıldığını, ancak söz konusu görüşmelerde inşaat yapımında gerekli mesafelerin inşaatta kullanılmayacak metrekarelerin taraflar arasındaki orana göre yapılması gerekirken davacının bu metrekare kayıplarının müvekkile ait kısımdan yapılması yönünde haksız taleplerde bulunduğunu, müvekkilin paylaşım oranına göre hazırlattığı proje ve tasarımların davacı tarafından kabul görmediğini, hatta bu nedenle uğranılan zararın tazmini için müvekkil tarafından davacıya dava açıldığını, ancak uğranılan zararın ispat edilemediğinden bahisle davanın reddine karar verildiğini, dolayısıyla davacının iddia ettiğinin aksine taksim protokolünü uygulamayan davacının bizzat kendisi olduğunu, davacı tarafından kendi alanına yaptıracağı inşaata ilişkin proje çizdirildiğini, bunun onayı içinde Belediye'ye müracaat edildiğini, ancak Belediye'nin diğer ortağın vekaletnamesi olmadığı için onay vermediğini, kendi proje müellifi olan mimara vekaletname verilmesi için Ankara .... Noterliği'nin 03.02.2015 Tarih,...yevmiye numaralı ihtarnamesini çektiklerini buna rağmen müvekkilin vekaletname vermediğini ileri sürdüğünü, davacının söz konusu işlemi yaptığı tarihte kendisinin açtığı ... Hukuk Mahkemesi'nin ... E. sayılı dosyasının derdest durumda olduğunu, yine davacı tarafından müvekkile gönderilen, onayına sunulan, müvekkil tarafından onay verilmiş bir mimari proje söz konusu olmadığını, söz konusu projede müvekkil ile davacı arasında imzalanan taksim sözleşmesine uygun davranılıp davranılmadığının dahi müvekkil tarafından incelenemediğini, müvekkilden davacı tarafından projeye ilişkin hiçbir bilgi, belge, proje sunulmaksızın kendi anlaştığı mimara vekaletname vermesi istendiğini, bu hususun hiçbir basiretli tacirin yerine getirmeyeceği davacının müvekkilin zararına olup olmayacağını dahi denetleme imkanı olmadığı bir hususu yerine getirmediğinden bahisle açmış olduğu davanın tamamen haksız ve mesnetsiz olduğunu, davacının 4721 sayılı TMK'nın 688-695 maddeleri kapsamında paylı taşınmazdaki kullanım haklarının göz ardı edilerek ihlal edildiğini, iddialarının mesnetsiz olup hali hazırda istinaf incelemesinde olan bir ortaklığın giderilmesi davası olduğundan dolayısıyla bu davanın sonucu kesinleşmeden davacının iş bu davayı ikame etmesinde hiçbir hukuki yararı bulunmadığından haksız ve mesnetsiz davanın reddini, taraflar arasında görülen söz konusu taşınmaza dair ortaklığın giderilmesi davasının kesinleşmesinin beklenilmesini, davacının haksız ve mesnetsiz davasının reddine belirterek davanın reddini savunmuştur.
ÖN İNCELEME: Mahkememizde yapılan ön inceleme duruşmasında yargı hakkı, görev ve yetki hususları, dava ve taraf ehliyetleri, dava şartları ve ilk itirazlar değerlendirilmiş, Mahkememizin görevli ve yetkili olduğu ve dava şartlarının tamam olduğu anlaşılmış; tarafların anlaştıkları ve anlaşamadıkları hususlar tespit edilmiş; taraflar sulhecve arabuluculuğa teşvik edilmiş, ön inceleme duruşmasında hazır bulunan taraf vekilleri sulh olmalarının mümkün olmadığını ve arabuluculuğa başvurmak istemediklerini belirtmişlerdir.
DELİLLER: Tarafların delilleri toplanmış, davacı vekili tarafından Ankara 9.Sulh Mahkemesi ilamı tapu kaydı, Yenimahalle Belediyesi yazısı, kullanım sözleşmesi, proje, ihtarname ibraz edilmiş, davalı vekili tarafından tapu kaydı, ilk ve revize taksim protokolü, Ankara 5.SHM ilamı, açılan davalara ilişkin tevzi formu, ihtarnameler ibraz edilmiş, Mahkememizce taşınmaza ilişkin tapu kaydı, Yenimahalle Belediyesinden taşınmazın imar durumuna ilişkin bilgi-belgeler getirtilmiştir.
Getirtilen 9.SHM’nin ... Esas, ... Karar sayılı dosya suretinin incelenmesinde; Davacı-karşı davalının ... Gıda … Ltd. Şti., davalı-karşı davacının ... ... … Ltd. Şti. olduğu, davanınp aylı mülkiyete tabi taşınmazın satımı suretiyle ortaklığın giderilmesi, karşı dava aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesine ilişkin olduğu, dava ve karşı davanın reddine karar verildiği anlaşılmıştır.
Mahkememizce gayrimenkul değerleme uzmanı ve inşaat mühendisi bilirkişiden oluşturulan bilirkişi heyetinden rapor alınmış, bilirkişi heyeti düzenledikleri raporlarında sonuç olarak; Dosyada mevcut bilgi ve belgeler ile tarafların beyanları kabul gördüğü takdirde, dava konusu arsa vasıflı taşınmaz üzerine toplam 12.793,5 m2 inşaat yapılabilecek olduğu, davacının 5.117,4 m2 ve davalının 7.676,1 m2 inşaat alanına hissedar olduğu, dava konusu taşınmaz üzerinde davacının kendi hıssesıne isabet eden bölüm üzerinde yapılacak olan inşaatın dosyada mevcut mimari projesi mevcut olmadığından yapılmak istenilen binanın anlaşma şartlarına uygun olup olmadığının tespit edilemediği belirtilmiştir.
Mahkememizce inşaat mühendisi, harita mühendisi ve sözleşme-hesap uzmanı bilirkişiden oluşturulan bilirkişi heyetinden rapor alınmış, bilirkişi heyeti düzenledikleri raporlarında sonuç olarak;İmar kanunu ve planlı alanlar imar uygulama yönetmeliği gereği inşaat ruhsatının belediyesince düzenlenmesi için bütün kat maliklerinin muvafakati gerektiği, tarafların iradelerine uygun şekilde inşaat yapılması ve kullanılması için gerekli iznin protokol kapsamında verilmesi gerektiği, bunun mer’i mevzuat hükümleri açısından uygun değerlendirildiği, daha sağlıklı bir değerlendirme için resmi onaylı koordinatlı aplikasyon krokisi; güncel imar durumu ve tasarımı etkileyen plan notlarının düzenlenerek dosyaya kazandırılması gerektiği, sunulu projenin zemin kat oturumunun taraflar arasındaki protokol hükümlerine uygun olduğu, ancak emsal alanın protokoldeki %40 oranına uygunluğu için ilgili belediyesi onaylı emsal alan hesabının yapılması gerektiği, önceki bilirkişi raporlarında yer aldığı şekilde bölünme sonrası kalan arsa büyüklüğünün yer için geçerli olan uygulama imar planları açısından uygun olması ve ifraz edilmiş parçalar açısından emsal oranlarında değişiklik olmaması durumunda ortaklığın mevcut arsanın ifrazı yoluyla da giderilebileceği, ancak bunun için ilgili belediyesinin görüşünün alınması gerektiği belirtilmiştir.
2. bilirkişi heyeti ek raporunda; Taraflar arasında kullanım ve yararlanmaya ilişkin yapılan sözleşme ve protokol kapsamında, İmar kanunu ve planlı alanlar imar uygulama yönetmeliği gereği inşaat ruhsatının belediyesince düzenlenmesi için bütün kat maliklerinin muvafakati gerektiği, tarafların iradelerine uygun şekilde inşaat yapılması ve kullanılması için gerekli iznin protokol kapsamında verilmesi gerekmekteyse de sunulan projenin tarafların arsa payı ile orantılı olmadığı ve hak kaybına mahal verecek nitelikte olduğu, davacının arsa payının 3.411,60 m2 olduğu ve imar planındaki E:1.5 oranına göre hak ettiği emsal kapalı alanın 5.117,40 m2 olmasına karşılık sunulan projedeki emsal alanın Ankara Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliği hükümlerine göre değerlendirildiğinde 6.233,40 m2 hesaplandığı, parseldeki toplam kapalı emsal alan değişmeyeceği için davalının daha sonra yapacağı yapıda hak ettiğinden daha az inşaat alanı yapabileceği anlamına geldiği, sunulan projenin Ankara Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliği hükümlerine göre ruhsat alabilecek içerikte olmadığı, davacının talebinin sunulan mimari proje ve projenin nitelik ve içerikleri gözetildiğinde imar mevzuatına ve taraflar arasındaki sözleşmeye uygunluk arz etmediği, bu minvalde davalının itirazlarının yerinde olduğu, davacı tarafın itirazına konu ettiği protokolde emsal alanın %40 olması gerektiğine dair bir hüküm bulunmadığı belirtilmiştir.
MAHKEMENİN GEREKÇESİ: Dava, taraflar arasındaki sözleşme ve mevzuata göre, müşterek mülkiyete konu taşınmazda yapılacak inşaata ilişkin davalı tarafın muvafakatının mahkeme eliyle sağlanması talebine ilişkindir.
Dava dilekçesi, cevap dilekçesi, tapu kaydı, ibraz edilen ve getirtilen bilgi-belgeler, bilirkişi raporları ile tüm dosya kapsamı dikkate alındığında; Davacı şirket ile ile davalı şirketin .... parselde bulunan.... yüz ölçümüne sahip arsa nitelikli taşınmazda müşterek malik oldukları, taşınmazın 1137/2843 payın davacı şirkete, 1706/2843 payının ise davalı şirkete ait olduğu, taraflar arasında imzalanan kullanım sözleşmesi uyarınca çizilen krokiye göre arazinin Bağdat Caddesi tarafında kalan ve %40’ına tekabül eden kısmının kullanım hakkının davacı şirkete ati olduğu ve karşılığında davalıya 1.300.000,00 TL ödenmiş olduğu, davacı şirketin kendi alanında yapacağı inşaat için proje çizdirdiği, Yenimahalle Belediyesi’ne proje onayı için başvurulduğu, bu başvuruya istinaden inşaata başlanması için gereken proje onayı için tüm maliklerin proje müellifine noter onaylı vekaletname verilmesi gerektiğinin belirtildiği, bunun üzerinde davacının davalı şirkete Ankara.... Noterliği’nin 03.02.2015 tarih ve ... yevmiye numaralı ihtarnamesi ile proje müellifine vekalet verilmesinin istendiği, bu talebin yerine getirilmemesi nedeniyle davacının paylı mülkiyetin ilgili sözleşmeye uygun şekilde kullanılması ve inşaata başlanabilmesi için gerekli davalı yan muvafakati konusunda eldeki davayı açtığı anlaşılmaktadır.
Davalı vekili davanın mesnetsiz olduğunu, ortaklığın giderilmesi davası varken eldeki davanın açılamayacağını belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkememizce alınan inşaat mühendisi, harita mühendisi ve sözleşme-hesap uzmanı oluşturulan bilirkişi heyet raporu- ek raporunun usul ve yasa ile dosya kapsamına uygun, yeterli ve gerekçeli olduğu görülmüş ve hükme esas alınmıştır.
Taraflar arasında; kullanım sözleşmesi ve protokol imzalandığı, davacı şirketin kendisine düşen kısım için bedel ödeme yükümlülüğünü yerine getirdiği konularında anlaşmazlık bulunmamaktadır. Taraflar arasındaki anlaşmazlık; davacı şirketin taşınmazın kendisine düşen kısmında yaptıracağı inşaat nedeniyle, gerekli proje onayının davalı şirket tarafından verilmesi gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır.
Mahkememizce alınan ikinci bilirkişi heyet raporu-ek raporu diğer delillerle birlikte değerlendirildiğinde; Taraflar Arasında İmzalanan bila tarihli sözleşmede özetle; Arsa ortaklığı, bina komşuluğu yapılacağı, arsa ortaklığı cins değişikliğine kadar devam edeceğinden sorumluluğun da devam edeceği, maksimum bina inşaat zemin alanının arsa ortaklık (%40- %60) oranına göre hesap edileceği, (Birmot Dükkan) cephesinin ortaklık oranına göre bölüneceği ve referans noktası kabul edileceği, aradan çekilecek düz bir çizgi ile bina zemin alanının % 40 - %60 pay edileceği, bina bitişik nizam yapılacağı, Krokiye göre Bağdat Caddesi tarafının arsa sahibinin dükkan cephesinin % 40, diğerinin %60 olacağı, Belediyede her türlü konuda beraber karar verileceği ve sorunların beraber çözüleceği, kendi alanında herhangi bir ortağın istediği zaman inşaata başlayabileceği, bundan dolayı diğer ortağa düşebilecek bedellerin yol katılım gibi, harcamaların hemen yapılacağı ve inşaata başlayan ortağın işinin geciktirilmeyeceği, ortak harcamaların belirlenmesi gerektiği, harcamaların cinsine göre ortağın sorumluluk yüzdesinin değişken olduğu, çıkabilecek sorunlarda işi danışıp çözmenin ilk prensip olacağı, bundan öncesi yapılmış fedakarlıklar, mesuliyetler, oluşan sorunlar, itirazlar, kabuller, vazgeçmeler ve çözüm yöntemlerinin bundan sonra emsal veya neden gösterilemeyeceği, Bağdat Caddesi tarafını alan ortağın diğerine 1.300.000.- TL fark ödeyeceği kararlaştırılmıştır.
Taraflar Arasında İmzalanan bila tarih protokolde özetle; Taraflar arasında .... bulunan ortak tapunun paylaşımı yer belirlemesi ve ödemeler ile ilgili belirlendiği, ...1137/2843 payı bulunan ... Gıda İhtiyaç Maddeleri Lojistik San. ve Tic. Ltd. Şti. ortak olan tapunun Bağdat Caddesine bakan ve paralel olan kısmına, buna karşılık 1706/2843 paya sahip olan ... ... Gıda ve İht. Mad. Tic. Ltd. Şti. nin Gimat Sanayisine bakan kısmına 15.01.2013 tarihinden itibaren tamamen sahip olduğu ve kullanımın bu şekilde olacağının kararlaştırıldığı, anlaşmaya varılan paylaşımdan dolayı ... Gıda İhtiyaç Maddeleri Lojistik San. ve Tic. Ltd.Şti.’nin 1.511.000,00 TL yi 15.01.2013 tarihinden itibaren ... ... Gıda ve İht. Mad. Tic. Ltd. Şti. ne 12 eşit taksitte her taksit tutarının 125.750,00 TL olarak çek düzenleyerek ödemeyi kabul ettiği şahitler huzurunda imzalandığı görülmüştür.
TMK’nun md.689/son hükmüne göre; “Taşınmazlarla ilgili anlaşmalar, imzalarının noterlikçe onaylanması koşuluyla paydaşlardan birinin başvurusu üzerine tapu kütüğüne şerh verilebilir.”
TMK’nun 695/2. fıkrasına göre; “Taşınmazlarda yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin kararların sonradan paydaş olan veya pay üzerinde aynî hak kazananları bağlaması için, bunların tapu kütüğüne şerh edilmesi gereklidir.”
TMK’nun 695.maddenin 1.fıkrasına göre ise; “Yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin konularda paydaşların yaptıkları düzenleme ve aldıkları kararlar ile mahkemece verilen kararlar, sonradan paydaş olan veya pay üzerinde aynî hak kazanan kimseleri de bağlar” hükmüne yer verilmiştir.
Yenimahalle Tapu Müdürlüğü tarafından gönderilen tapu kaydına göre; ...Arsa" nitelikli taşınmazın; 1706 / 2843 hissesinin (5.118,00m2) davalı ... ... Gıda ve İht. Mad. Tic. Ltd. Şti. adına, 1137 / 2843 hissesinin (3.411,00m2) davacı ... Gıda İhtiyaç Maddeleri Lojistik San. ve Tic. A.Ş. adına tapuda kayıtlı olduğu belirlenmiştir.
TMK md.689/son uyarınca anlaşmadan doğan hakkın ya da hakların tapu kütüğüne şerh verilebilmesi için imzalarının noterde onaylanma şartı aranmaktadır. Sözkonusu şartın anlaşmanın geçerliliği açısından değil, anlaşmadan doğan hakkın ya da hakların tapu kütüğüne şerh verilebilmesi ile ilgili düzenlendiği anlaşılmaktadır.
Emsal kapalı Alanlar Açısından; Onaylı mimari projenin belediyeye sunulu olmaması nedeniyle Yenimahalle belediyesince emsal alan hesabı yapılamamıştır. Ancak projenin onaylı olması için de davalı tarafın muvafakati gerekeceğinden dava dosyasına sunulu mimari proje Mevcut Ankara Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliği çerçevesinde bu konudaki nihai kararın Belediyesince verilmesi gerekmekle birlikte bilirkişi tarafından da yapılan yapılan değerlendirme sonucunda; Sunulu projeye göre iskan edilebilir kapalı alan toplamı 6.671,40 m2 dir. Ancak emsal alan hesabı için Ankara Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliğine göre emsal alan hesabında dikkate alınmayacak alanların minhası gerekir.
08.06.2018 tarih, 30445 sayılı Resmî Gazetede yayımlanan Ankara Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliğinin konu ile ilgili "Genel ilkeler" başlıklı 5 inci maddesi ve "Katlar alanı hesabına dâhil edilmeyen kullanımlar" başlıklı 22 nci maddesindeki düzenlemeler de dikkate alınarak yapılan hesaplama sonucunda; Toplam emsal alan, 6.671,40-438,00=6.233,40 m2 dir. Toplam arsa alanı 8.529,00 m2 olup davacının %40 hissesi için arsa alanı 8.529,00*%40=3.411.6 m2 dir. Bu alan için gerekli olan emsal alan ise 3.411,60*1,5=5.117,40 m2 dir.
Yapılan hesaplamaya göre sunulu proje kapalı alanı davacının hissesine düşen arsa alanına karşılık gelen kapalı alandan daha fazladır. Ayrıca projenin geneli üzerinde yapılan değerlendirmede projenin gerekli detay çizimleri içermediği, statik, mekanik ve elektrik tesisat projelerini de içermediği, bu haliyle Ankara Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliğinin Yapı projeleri başlıklı 57 nci maddesindeki hususları karşılamadığı ve ruhsat düzenlemeye elverişli olmadığı değerlendirilmiştir.
Aynı zamanda inşaat ruhsatı düzenlense bile inşaat aşamasında da Yapı Denetimi Uygulama Yönetmeliği 21.maddesine göre, davalı tarafın yapı sahibi olarak sorumluluğunun olacağı, yapım sürecinde yaşanacak muhtemel hukuki sorunlarda da yapı denetim sözleşmesinin tarafı olarak sorumluluğunun devam edeceği açıktır. İskân ruhsatı alınması sırasında da, Ankara Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliğinin 64.maddesine göre davalı yanın muvafakati talep edilecektir.
Davacı vekili, %40-%60 paylaşımın sözleşme gereği sadece zemin kat bölüşümü ile ilgili olduğunun emsal alanı tamamı ile ilgili olmadığını iddia etmiş ise de; Ankara Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliğinin Tanımlar başlıklı 4. Maddesinde Emsal Alan "Emsal alan yy) Katlar alanı katsayısı (KAKS) (Emsal): Yapının inşa edilen tüm kat alanlarının toplamının imar parseli alanına oranını" şeklinde tanımlanmaktadır. Tanım gereği emsal alan tek başına bir hak olmayıp arsa alanına (alanın beli bir oranı) bağlı olarak imar mevzuatı ile tanımlanan ve tarafların malik hisse oranına bağlı mevcut uygulama imar planında belirlenen oranda verilen bir haktır.
Taraflar arasındaki sözleşme malik olma hakkının devrinden ziyade tarafların malik olmaktan ileri gelen kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisinin kullanılmasına yönelik bir anlaşmadır. Dolayısıyla tarafların kapalı emsal alan hakkının malik hisse oranları ile orantılı olması gerektiği kanaatine varılmıştır.
Davalı tarafça davacı yana gönderilen ihtarname içeriğinde; "….çizilen mimari projenin gönderilmediği, mimari projeye ilişkin hiçbir bilgiye yer verilmediği, afaki bir şekilde davacının anlaştığı mimara vekaletname verilmesinin istendiğinin açık olduğu, böyle bir talebin basiretli tacir olan müvekkili tarafından yerine getirilmesinin istenmesinin açıkça hayatın olağan akışına aykırı olduğu, taraflar arasında taksim protokolü imzalandıktan sonra müvekkil şirket ile davacı arasında mimari projenin çizimi için görüşmeler yapıldığı, ancak söz konusu görüşmelerde inşaat yapımında gerekli mesafelerin inşaatta kullanılmayacak metrekarelerin taraflar arasındaki orana göre yapılması gerekirken davacının bu metrekare kayıplarının müvekkile ait kısımdan yapılması yönünde haksız taleplerde bulunduğu" bu minvalde itirazda bulunduğu ve bu sebepten ötürü vekaletname vermediği cihetine gidildiği belirtilmiştir.
Dosyaya sunulan mimari projeye göre; davacının arsa payının 3.411,60 m2 olduğu ve imar planındaki E:1.5 oranına göre hak ettiği emsal kapalı alanın 5.117,40 m2 olmasına karşılık sunulan projedeki emsal alanın Ankara Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliği hükümlerine göre değerlendirildiğinde 6.233,40 m2 hesaplandığı, parseldeki toplam kapalı emsal alan değişmeyeceği için davalının daha sonra yapacağı yapıda hak ettiğinden daha az inşaat alanı yapabileceği anlamına geldiği ve ayrıca sunulan projenin Ankara Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliği hükümlerine göre ruhsat alabilecek içerikte olmadığı anlaşıldığından, bu durumda davalı tarafın hak kaybına yol açacak mahiyette olduğundan onay vermemekte haklı olduğu; davacının talebinin sunulan mimari proje ve projenin nitelik ve içerikleri gözetildiğinde imar mevzuatına ve taraflar arasındaki sözleşmeye uygunluk arz etmediği; bu minvalde davalının itirazlarının yerinde olduğu kanaatine varılmıştır.
Belirtilen gerekçelerle; Taraflar arasında akdedilen sözleşme, protokol, aplikasyon krokisi ve mimari proje gözetildiğinde; davacı tarafın iddia ettiği gibi, protokolde emsal alanın %40 olması gerektiğine dair bir hüküm bulunmadığı; İmar kanunu ve planlı alanlar imar uygulama yönetmeliği gereği inşaat ruhsatının belediyesince düzenlenmesi için bütün kat maliklerinin muvafakati gerektiği, tarafların iradelerine uygun şekilde inşaat yapılması ve kullanılması için gerekli iznin protokol kapsamında verilmesi gerekmekteyse de sunulan projenin tarafların arsa payı ile orantılı olmadığı ve hak kaybına mahal verecek nitelikte olduğu; davacının arsa payının 3.411,60 m2 olduğu ve imar planındaki E:1.5 oranına göre hak ettiği emsal kapalı alanın 5.117,40 m2 olmasına karşılık sunulan projedeki emsal alanın Ankara Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliği hükümlerine göre değerlendirildiğinde, 6.233,40 m2 hesaplandığı, parseldeki toplam kapalı emsal alan değişmeyeceği için davalının daha sonra yapacağı yapıda hak ettiğinden daha az inşaat alanı yapabileceği anlamına geldiği, sunulan projenin Ankara Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliği hükümlerine göre ruhsat alabilecek içerikte olmadığı, davacının talebinin sunulan mimari proje ve projenin nitelik ve içerikleri gözetildiğinde imar mevzuatına ve taraflar arasındaki sözleşmeye uygunluk arz etmediği; bu nedenlerle davacının talebinin yerinde olmadığı kanaatine varıldığından davanın reddine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan gerekçelerle,
Davanın REDDİNE,
Alınması gereken 59,30 TL harçtan peşin alınan 35,90 TL harcın mahsubu ile eksik alınan 23,40 TL harcın davacıdan alınarak hazineye gelir kaydına,
Davacı tarafından yatırılan gider avansının sarf edilmeyen kısmının karar kesinleştiğinde hesap numarası bildirmiş ise iadenin elektronik ortamda hesaba aktarılmasına, hesap numarası bildirilmemiş ise masrafın avanstan karşılanmak üzere PTT merkez ve işyerleri vasıtasıyla adreste ödemeli olarak gönderilmesine,
Davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin üzerinde bırakılmasına,
Davalı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince 4.080,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
Dair; Taraf vekillerinin yüzüne karşı, gerekçeli kararın tebliğ tarihinden itibaren iki hafta içinde Ankara Bölge Adliye Mahkemesi'ne başvurmak suretiyle istinaf yolu açık olmak üzere oybirliği ile verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. 08/04/2021
Başkan ...
¸[e-imza]
Üye ...
¸[e-imza]
Üye ...
¸[e-imza]
Katip ...
¸[e-imza]