T.C. ... 4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ Esas-Karar No: 2017/857 Esas - 2025/459
T.C.
...
4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TÜRK MİLLETİ ADINA
YARGILAMA YETKİSİNİ KULLANAN MAHKEMEMİZCE VERİLEN KARAR
ESAS NO : 2017/857 Esas
KARAR NO : 2025/459
HAKİM : ...
KATİP : ...
DAVACI : .....
VEKİLİ : Av. ...
DAVALI : .....
VEKİLLERİ : Av. ...
Av. ....
DAVA : Alacak (Satım Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ : 22/12/2017
KARAR TARİHİ : 30/05/2025
GEREKÇELİ KARARIN YAZILDIĞI TARİH : 10/06/2025
Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Satım Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
DAVA:
Davacı vekili dava dilekçesi özetle;Davacı, ... olarak Şanel İnşaatın ortakları olduklarını, ... İli, Çankaya İlçesi, Lodumu mevkiinde yer alan .... ada, 3 parsel üzerinde bulunan B Blok 169 (eski 115) No'lu bağımsız bölümü davalıdan 07.03.2014 tarihli temlik/satış sözleşmesi ile devraldıklarını, bağımsız bölümün büyüklüğünün sözleşme ve sözleşme tarihi itibarıyla yayınlanmış “Mahall ...” isimli kataloğun “Kule Ofisler Tip Kat 2” başlıklı sayfasında brüt 212,51m2, net 164.44m2 olarak gösterildiğini, ayrıca ofisin teslim tarihi sözleşmede 31.03.2016 olarak kararlaştırılmış ise de sonradan dava dışı TOKİ'nin verdiği süre uzatımları nedeni ile 19.06.2017 tarihine kadar uzatıldığını, Uygulama ve doktrinde kabul edildiği üzere sözleşmeyle inşa edilip teslimi öngörülen bir yapının kararlaştırılan ve taahhüt edilen miktarından az olacak şekilde teslim edilmesinin, eksik ifa olarak kabul edildiğini, sözleşme ve sözleşme tarihi itibarıyla Türkerler tarafından yayımlanan kataloğa göre teslimi kararlaştırılan davaa konusu ofisin büyüklüğünün brüt 212.51, net 164,44m2 olduğunu, 08.12.2017 tarihinde uzman yardımı alarak ilgili bağımsız bölümün net ve brüt alanlarını hesaplattırdığını, tasdikli mimari projeye göre brüt inşaat alanının 164.97m2 olduğunu, ofis içinin yüzölçümünün 121.34m2 balkon yüzölçümünün 33.73m2 toplam alanın 155.07m2 olduğunu, dolayısı ile 212.51 — 155.07 — 57.44m2 eksiklik bulunduğunun anlaşıldığını, net alanın ise 164.44m2 olması gerekirken 121.34m2 olduğunu bu suretle net alanın da 43.10m2 eksik olduğunu bu eksiklikler nedeni ile fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile 1.000.00 TL tazminatın, bağımsız bölümün teslimi gereken tarihten itibaren avans faizi ile birlikte davalıdan tahsilinin gerektiğini, Taraflar arasında imzalanan 07.03.2014 tarihli sözleşmenin 6.2 maddesinde; satıcı bağımsız bölümü, düzenlenen mücbir sebep veya süre uzatımı veya TOKİ tarafından verilen süre uzatımı gibi nedenler dışında en geç 31.03.2016 tarihinde “Shell and core” olarak tamamlayacak ve alıcıya teslim edecektir denildiğini, 6.3 maddesinde ise; satıcı, alıcının o tarihe kadarki yükümlülüklerini yerine getirmiş olması kaydıyla, bağımsız bölümün devir ve tesliminde ana sözleşmede düzenlenen mücbir sebepler veya TOKİ tarafından verilen süre uzatım halleri dışında meydana gelebilecek ve 180 güne kadar olan gecikmelerde herhangi bir gecikme cezası ödenmeyecektir. satıcı, 180 günden sonraki 210. güne kadar olan gecikmelerde alıcı tarafından o güne dek yapılmış ödemeler toplamı üzerinden gecikilen beher ay için 960,1 oranında, 210. günden sonraki her ay için ise 960,4 oranında alıcıya gecikme cezası ödemeyi kabul ve taahhüt ettiğini, an itibarıyla sözleşmesel teslimin gerçekleşmediğini, gecikmenin 6 ay 2 gün olduğunu, uğramış oldukları zarar da göz önünde bulundurularak 25.079.25 TL'lik gecikme tazminatının sözleşmesel teslim tarihi olan 19.06.2017 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsil edilmesi gerektiğini belirterek; -Eksik ifa nedeni ile fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak kaydı ile şimdilik 1.000.00 TL'nin, “Toplam 182 günlük gecikme cezası olarak da 25.079.25 TL'nin sözleşmesel ödeme ve teslim tarihlerinden itibaren, Avans faizleri ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmektedir.
CEVAP:
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; sözleşmenin 6.2 maddesi gereği dava konusu taşınmazın 31.03.2016 tarihinde tesliminin kararlaştırıldığını ancak, bu tarihte taşınmazın teslim edilmediğinden bahisle teslim borcuna aykırı davranıldığını ileri sürdüğünü, sözleşmeye göre taşınmazın, mücbir sebepler, süre uzatım veya TOKİ tarafından verilen süre uzatımı gibi nedenler dışında en geç 31.03.2016 tarihinde “shell and core” olarak tamamlanacak ve alıcıya teslim edilecek olduğunu, mücbir sebepler ve TOKİ tarafından verilen süre uzatım hallerinin varlığı halinde ise dava konusu taşınmazın, 31.03.2016 tarihinden sonraki bir tarihte teslim edilecek olduğunu, davaya konu uyuşmazlıkta da bu maddede ifade edildiği üzere TOKİ tarafından 21.12.2016 tarihine kadar süre uzatımı verildiğini, dolayısı ile taşınmazın teslim tarihinin en erken 21.12.2016 tarihine kadar uzatılmış olduğunu, diğer taraftan sözleşmenin 9. maddesinde belirtildiği üzere 21.07.2016 tarihinde ülke genelinde olağanüstü hal ilan edildiğini, ülkemizin kredi notunun düşürülmesi sonucunda Euro ve Dolar karşısında Türk Lirasında ciddi değer düşüklüğü yaşandığını, bu nedenle malzeme fiyatlarında fahiş miktarda artış meydana geldiğini, bu durumun mücbir sebep niteliğinde olduğunu ve halen devam ediyor olması nedeni ile bu sebep ortadan kalkıncaya kadar geçen sürenin teslim süresine eklenmesi gerektiğini, sözleşmenin 9.2 maddesi gereği ... ili için hava şartları nedeni ile çalışılamayacak günlerin de bağımsız bölümün teslim süresine eklenmesi gerektiğini, buna göre somut uyuşmazlıkta dava konusu taşınmazın teslimine ilişkin sürenin henüz dolmadığını, taşınmazın tesliminde gecikme olmadığını, şirkete teslim için davette bulunulduğunu ancak icabet edilmediğini, davacı şirkete öncelikle 29.09.2016 tarihinde taşınmaz teslimi için davet gönderildiğini, davacının icabet etmemesi üzerine ... 64.Noterliğinden 27.02.2018 tarih ve ... yevmiye No'lu ihtamameyle davacı şirketin sözleşme hükümlerine aykırı davrandığının kendilerine bildirildiğini, davacının, uzman yardımı alınarak dairenin net ve brüt alan hesaplamalarını yaptırdığını ileri sürdüğünü ancak bu hususta herhangi bir somut delil sunulmadığını, katalog ile mimari proje arasında farklılık olduğunun iddia edildiğini, sözleşmenin 8.3 maddesi hükmünde; Sözleşmenin ekinde yer alan onaylı bağımsız bölümün kat planı ile TOKİ onaylı uygulama projesi arasında bir farklılık olması halinde TOKİ onaylı bağımsız bölümün kat planı geçerli olacaktır ifadesinin yer aldığını, Sözleşmenin 13.1 maddesinde; alıcı bağımsız bölümü ana sözleşme ve eklerine göre satın almayı tercih etmiştir. Alıcı, maket, broşür, afiş ve benzeri görsellerde var olan imalat ve aksesuarların teknik şartnamedekilerden farklı olabileceğini kabul eder. Hükmünün bulunduğunu, bu nedenle edimlerini sözleşmeye uygun olarak ifa ettiklerinin açık olduğunu, taşınmazın büyüklüğüne ilişkin herhangi bir eksiklik bulunmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmektedir.
DELİLLER VE GEREKÇE:
Dava; "Dava dışı gerçek kişiler ile davalı arasında düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi uyarınca, davalının davacı tarafa 212,51 metrekare brüt alanı olan B Blok 115 numaralı taşınmazı satmayı üstlendiği, daha sonra 21.12.2016 tarihinde düzenlenen devir protokolü dava dışı gerçek kişilerin sözleşmeden doğan haklarının davacı şirkete devredildiği, davacının iddiasının teslimi öngörülen taşınmazın sözleşme ekinde yer alan krokide belirlenen yüz ölçümüne uygun olmadığı, taşınmazın daha küçük olduğu ve belirtilen tarihten sonra teslim edildiği iddiasına dayalı; eksik ifa nedeniyle uğranılan zararın kısmi dava olarak açılan davada 1.000,00 TL zararın tahsili ve taşınmazın 31.03.2016 tarihi yerine 19.06.2017 tarihinde teslim edilmesinden kaynaklanan 25.079,25 TL zararın teslim tarihinden itibaren avans faizi ile tahsili " istemine ilişkindir.
Talep, cevap, tapu kayıtları, dava konusu taşınmaza ait mimari proje, yapılan bilirkişi incelemeleri sonucu dosyaya ibraz edilen 26/09/2019 tarihli heyet ön raporu, 22/01/2020 tarihli heyet ön raporu, 25/11/2020 tarihli heyet ön raporu, 06/04/2021 tarihli heyet raporu, 11/10/2021 tarihli heyet ek raporu, 16/05/2022 tarihli heyet 2. ek raporu, 16/09/2022 tarihli heyet raporu, 10/08/2023 tarihli heyet ek raporu, 16/10/2023 tarihli heyet 2. ek raporu, 05/08/2024 tarihli heyet raporu ve 24/02/2025 tarihli heyet ek raporu ile tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde;
22/01/2020 tarihli heyet ön raporunda; " Yukarıda belirtildiği üzere; davalı tarafından davaya konu gayrimenkulün bulunduğu Bloğun belediyesince onaylı mimari uygulama projesinin sunulması ya da Sn. Mahkemece, davaya konu bağımsız bölümün bulunduğu Bloğun onaylı mimari projelerinin ilgili Belediyesinden istenilmesi halinde bu projenin incelenmesi sonucunda ek raporun düzenlenebileceğini saygılarımızla arz ederiz. " şeklinde görüş ve kanaatte bulunulmuştur.
25/11/2020 tarihli heyet ön raporunda; "Görüldüğü üzere mahallinde yapılan inceleme sonucunda tarafımızca düzenlenen22.01.2020 tarihli ek rapora her iki taraf vekili de çeşitli gerekçelerle itiraz etmişler ve de her iki taraf vekili de itirazlarında, dava tarihindeki cari “İmar Mevzuatının” dikkate alınmasını talep etmişlerdir. Kurulumuzda teknik eleman olarak görev yapan İnş. Müh. Kadir Nejat Ünlü'nün "İmar Mevzuatı” konusunda bir uzmanlığı bulunmamaktadır. Bu bakımdan sağlıklı bir raporun düzenlenebilmesi için takdiri Sn. Mahkemeye ait olmak üzere heyetimize, İmar Mevzuatını bilen bir Mimarın dâhil edilmesinin yerinde olacağı düşünülmüştür. " şeklinde görüş ve kanaatte bulunulmuştur.
06/04/2021 tarihli heyet raporunda; " Yukarıda belirtildiği üzere; davalı tarafından davaya konu gayrimenkulün bulunduğu bloğun belediyesince onaylı mimari uygulama Projesinde; B Blok 15. Kat 169 nolu bağımsız bölüm Brüt 164.97 m2, het 117.69 m2 olarak görülmektedir. Davacı dava dilekçesinde teslim edilen bağımsız bölümün net 121,33625m2 olduğunu belirterek bu tutara göre zararının tazminini talep etmiştir. Yapılan hesaplamalara göre, Davacının talebiyle bağlı tutulmasının gerekeceği sayın mahkemece düşünüldüğü takdirde davacının eksik mesaha sebebiyle davalıdan talep edebileceği tutar 186.771,00 TL, Kurulumuzun yaptığı ölçü ve belgelere göre ise eksik mesaha sebebiyle davacının davalıdan talep edebileceği tutarın 201.138,00TL olarak hesaplandığı, Ancak davacının belirsiz alacak olarak talebinin 1.000-TL olduğu, Davacının gecikme cezası olarak davalıdan talepte haklı olduğu tutarın 8.837,45 TL olarak hesaplandığı, " şeklinde görüş ve kanaatte bulunulmuştur.
11/10/2021 tarihli heyet ek raporunda; " Yukarıda tarafların 06/04/2021 tarihli raporumuza vaki itirazları incelenip değerlendirilmiş bu raporumuzda belirtilen görüş ve kanaatimizi değiştirecek nitelikte görülmemiştir. Eksik ifa ile ilgili giderim bedelleri konusunda yukarıda belirtilen ve hesaplanan seçeneklerin takdiri mahkemeye aittir. Mahkemece 06/04/2021 tarihli raporumuzda belirtilen kanaatimize iştirak etmesi arsa payına isabet eden bedelin indirilmesi halinde davacının eksik miktar olarak belirttiği talebine göre talep edebileceği giderim tutarının 186.771,00 TL , davacının kurulumuzun yaptığı ölçü ve belgelere göre giderim talep edebileceğinin düşünülmesi halinde davacının talep edebileceği giderim tutarının 201.138,00 TL, mahkemece taşınmazın ( arsa payı dahil) satış tarihindeki gerçek bedeli ile ayıplı bedelinin birbirine oranlanması ile hesaplanan %16,66 lik nispetin satış bedeli olan 1.197.000 TL'na uygulanmasıyla davacının talep edebileceği giderim bedelinin 199.500,00 TL olacağı " şeklinde görüş ve kanaatte bulunulmuştur.
16/05/2022 tarihli heyet 2. ek raporunda; " Davaya konu taşınmazın sözleşme gereği bürüt 212,51 m2 olarak teslimi gerekirken bürüt 164,97 m2 olarak teslim edildiği bunun taşınmazın ayıplı satışına ilişkin olduğu, Eksik m2 satışın gizli ayıplı olduğu, Yerleşik Yargıtay kararları gereği nisbi metoda göre yapılan hesaplamaya göre davacının ayıplı gayrimenkul satışı sebebiyle davalıdan talepte haklı olduğu tutarın ( hesap hataları düzeltilerek) 199.081,47 TL olduğu, Davacının davalıdan talepte haklı olacağı cezai şart tutarının 8.837,45 TL olduğu, " şeklinde görüş ve kanaatte bulunulmuştur.
16/09/2022 tarihli heyet raporunda; " Gecikme tazminatı bakımından:
Davacının talep edebileceği gecikme tazminatının, davalı şirkete TOKİ tarafından
verilen süre uzatımının ve 180 günlük cezasız sürenin ilavesi sonucunda, 21.06.2017
tarihinden itibaren olmak üzere 24.601.55 TL olduğuna
Sayın Başkanlığınızca ... için hava şartları nedeni ile çalışılamayan sürenin de
teslim tarihine eklenmesi gerektiğinin takdir edilmesi halinde davacının talep edebileceği
gecikme tazminatının 5.493.55 TL olduğuna,
Ofis alanının sözleşmeden küçük olması bakımından:
Davacıya ait ofis alanının, 165.29m2 brüt alana, ortak alanlardan daire payına düşen
alanın da ilave edilmesi suretiyle hesaplanması sonucunda 201.52 m2 olması karşısında satışı
yapılan ofisin alanının sözleşmeye göre 10.99 m2 küçük olduğuna ve bunun değerinin de
dava tarihi itibarıyla 83.208.85 TL olduğuna, " şeklinde görüş ve kanaatte bulunulmuştur.
10/08/2023 tarihli heyet ek raporunda; "Davacı itirazları bakımından:
Kök raporda da belirtildiği üzere taraflar arasındaki sözleşmeye göre davalı tarafından
taahhüt edilen 212,51 m2 daire alanı, brüt alan değil, zeminin üstündeki ortak alanlardan gelen
bağımsız bölüm paylarının da dahil olduğu alandır.
Yapılan hesaplama, zorlama bir hesap olmayıp, tamamen sözleşmeye uygun bir
hesaplamadır.
Raporda hangi bölümlerin nasıl hesaplandığı açık ve sarih olarak belirtilmiştir.
Net iç mekan, balkon, kolonlar, duvar ve sıvalar, giriş holü, kat holü alanları ayrı ayrı
hesaplanmış ve sonuçta, tarafımızdan hesaplanan 165.29m2 brüt alan + zeminin üstündeki
ortak alanlardan gelen bağımsız bölüm payı 36.23m2 olmak üzere toplam daire alanı
201.52m2 olarak bulunmuştur.
Ortak alanlarla ilgili kroki ektedir.
Brüt alanın 165.29m2 (ya da 164.97m2) olduğu hususunda ne davalının, ne davacının ve
ne de tarafımızın farklı bir alan hesaplamış olması söz konusu değildir.
Dava tarihinin 2017 yılı olması nedeni ile rayiç bedel üzerinden değil dava tarihi itibarıyla
hesaplama yapılması gerekmektedir. Davalı itirazları bakımından:
16.09.2022 tarihli kök raporda da belirtildiği üzere ...’da hava şartları nedeni ile
çalışılmayan günlerin süreye ilave edilmesi hususu, sözleşmenin 9.2 maddesinde belirtildiği
üzere, mücbir sebeplerle süre uzatımı verilmesi haline ilişkindir.
Somut olayda mücbir sebeplerle verilen bir süre uzatımı söz konusu olmadığından hava
şartları nedeni ile çalışılmayan günlerin süreye ilavesi söz konusu değildir.
Bu nedenle gecikme cezası, 19.06.2017 – 16.12.2017 tarihleri arası olmak üzere
24.601.55 TL olarak hesaplanmıştır.
Ancak sayın Hakimliğinizce bu sürenin ilave edilmesinin takdir edilmesi halinde;
Süre sonu : 21.12.2016
Hava şartları nedeni ile süre ilavesi sonu : 01.04.2017
180 günlük süre ilavesi sonu : 27.09.2017
Talep edilen cezalı süre sonu : 16.12.2017
Yapı kullanma izin belgesi : 24.05.2017
27.09.2016 – 27.10.2017 arası : 1.194.250.00 TL x 0.001 = 1.194.25 TL
27.10.2017 – 16.12.2017 arası : 1.194.250.00 / 30 gün x 49 gün x 0.004 = 7.802.43 TL
Toplam = 8.996.68 TL
Olmaktadır.
Yapı kullanma izin belgesi her ne kadar 24.05.2017 tarihinde alınmış ise de davalı
davacıya keşide etmiş olduğu 21.03.2018 tarih ve 6672 yevmiye No’lu ihtarnamede,
ihtarnamenin tebliğ tarihinden itibaren 7 gün içerisinde bağımsız bölümün fiilen teslim
alınmasını ihtar etmiş olmakla, davaya konu taşınmazın, 21.03.2018 tarihi itibarıyla teslime
hazır hale geldiği kabul edilmiştir.
Dava tarihinin 22.12.2017 olmasına nazaran, dava tarihi itibarıyla taşınmaz henüz
teslim alınmamıştır ve dava, sürenin 27.09.2017 tarihinde sona ermiş olması nedeni ile süre
bitiminden sonra açılmış bulunmaktadır.
Taşınmazın satış bedeli sehven 1.197.000.00 TL olarak belirtilmiş olup, gerçekte
1.194.250.00 TL’dir.
Dolayısı ile davacının 10.99 m2 eksik alan nedeni ile talep edebileceği bedel;
1.194.250.00 TL /234.50 x 315.21 = 1.605.285.90 TL
1.605.285.90 / 212.51 x 10.99 = 83.017.70 TL olmaktadır.
Davaya konu taşınmazın eksik alanlı yapılmış olması hususunun açık ayıp ya da eksik
iş olduğu hususundaki takdir sayın Hakimliğinize ait olup, talep edilecek bedelin nispi metoda
göre hesaplanması gerektiğinin takdir edilmesi halinde satın alındığı tarihteki indirim bedeli
aşağıda hesaplanmıştır.
Buna göre;
Ödenecek indirimli ücret = Kararlaştırılan ücret x ayıplı değer / ayıpsız değer
-Taşınmazın satın alındığı tarih : 07.03.2014
-Taşınmazın satın alındığı tarihteki bedeli : 1.194.250.00 TL
-Taşınmazın bu tarihteki ayıpsız bedeli : 1.225.000.00 TL
-Taşınmazın bu tarihteki ayıplı bedeli : 1.150.000.00 TL
İndirimli ücret : 1.194.250.00 x 1.150.000.00 / 1.225.000.00 = 1.121.132.65 TL
İndirim bedeli : 1.194.250.00 – 1.121.132.65 = 73.117.35 TL’dir.
Taşınmazın, dava tarihi itibarıyla henüz teslimi gerçekleşmediğinden, ayıp ihbarının
süresinde yapılmamış olması da söz konusu değildir. " şeklinde görüş ve kanaatte bulunulmuştur.
16/10/2023 tarihli heyet 2. ek raporunda; " Davacı itirazları bakımından:
Davacının itiraz dilekçesinin 7 sayfasında tekraren bağımsız bölümün brüt alanının
212.51m2 değil 164.47m2 olduğu ve bu hususun davalı tarafından da ikrar edildiği belirtilmiş
olup, tekrar sureti ile 7 sayfa yazılan, kök rapora itirazda 8 sayfa olan bu husustaki cevabın da
tekraren 7-8 sayfa olması gereği bulunmamaktadır.
Raporların hükme elverişli olup olmadığının takdiri sayın Mahkemeye ait olsa gerek.
Kök raporda ve ek raporda açıklandığı üzere davalı tarafından taahhüt edilen bağımsız
bölüm, KARMA KULLANIM PROJESİNDE, EKLİ VAZİYET PLANI VE EKLİ ONAYLI KAT
PLANINDA ÇATI HARİÇ, ZEMİNİN ÜSTÜNDEKİ ORTAK ALANLARDAN GELEN
BAĞIMSIZ BÖLÜM PAYLARININ DAHİL OLDUĞU BRÜT 212.51M2 BİR ADET OFİS
NİTELİKLİ ALANDIR.
Görüldüğü üzere 212.51m2 alanın nasıl hesaplanacağı sözleşmede belirtilmiş
bulunmaktadır.
Bağımsız bölümün brüt alanın 165.29m2 olduğu hususu tarafımızdan da raporlarda
belirtilmiş olup brüt alan hesabında, davacının iddiası, davalının kabulü ve proje ile bir çelişki
bulunmamaktadır.
Tarafımızdan brüt alan, 165.29m2 olarak kabul edilmiştir.
Davacı ısrarla, kendisine taahhüt edilen alanın brüt 212.51m2 alan olduğunu iddia
etmektedir. Oysa taahhüt edilen alan sözleşmede belirtilmiş olup, BRÜT ALAN DEĞİL,
ZEMİNİN ÜSTÜNDEKİ ORTAK ALANLARDAN GELEN BAĞIMSIZ BÖLÜM PAYLARININ
DAHİL OLDUĞU BRÜT 212.51M2 ‘dir.
Taahhüt edilen alan, brüt alan + zeminin üstündeki ortak alanlardan gelen bağımsız
bölüm payıdır.
Bu husus, kök raporda ve ek raporda yeterince açıklanmış bulunmaktadır. Dolayısı ile davacıya teslim edilen bağımsız bölümün, zeminin üstündeki ortak
alanlardan gelen 36.23m2 bağımsız bölüm payı dahil olmak üzere (165.29m2 brüt alan +
36.23m2 ortak alan) 201.52m2’dir.
Hesaplanan 119.31m2 net alan olup brüt alan, Yönetmelikte tarif edildiği üzere
bağımsız bölümün içerisindeki; duvarlar, kolonlar, sıva payları, merdiven sahanlıkları ve
basamakları ile bu merdivenlerin altlarında kalan yerler ile sadece bağımsız bölüme ait ve
bağımsız bölümün içinden doğrudan bağlantılı olan, balkonlar, çatıda, katta ve zemindeki
teraslar, açık çıkmalar, dahil olmak üzere 165.29m2’dir.
Dolayısı ile 4.07m2 kolon alanının brüt alan hesabına dahil edilmesinde bir usulsüzlük
bulunmamaktadır.
Brüt alan tarafımızdan 165.29m2 olarak hesaplanmış olup, sözleşmede belirtildiği üzere
zemin üstündeki ortak alanlardan bağımsız bölüm payına düşen miktar dahil edildiğinde
201.52m2 hesaplanmıştır.
Net iç mekan alan hesabı, 22.01.2020 tarama tarihli bilirkişi kurulu ek raporunda da
belirtildiği üzere, [(17.50 x 7.05) – 4.07m2 kolonlar] 119.31m2’dir.
Tarafımızdan yapılan hesaplama sonucu bulunan alan, brüt alan değil, sözleşmede
taahhüt edilen alandır.
Taraflar arasındaki sözleşmenin hiçbir yerinde brüt alanın 212.51m2 olacağı taahhüt
edilmemiştir. " şeklinde görüş ve kanaatte bulunulmuştur.
05/08/2024 tarihli heyet raporunda; "....…A.Ş. arasında
dava konusu ... ili,...ada), 3 parsel (eski 18-20
parsel), B Blok, 169 (eski 115) numaralı bağımsız bölüme ait 07.03.2014 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi
Sözleşmesi imzalandığı, 02.12.2016 tarihli Devir Protokolü ile dava konusu taşınmaza ilişkin hakların
davacı ... Şti.'ne devredildiği, Davacının talep edebileceği gecikme cezası tutarı; Davalı şirketeTOKİ tarafından belirlenen ikinci süre
uzatımıyla iş bitim tarihinin 21.12.2016 olduğu, Sözleşmenin 6.3 maddesi gereği 180 günlük cezasız
sürenin ilavesi sonucunda19.06.2017tarihine kadar davalının herhangi bir gecikme cezası ödemeyeceği,
20.06.2017 tarihinden itibaren davacının talep edebileceği gecikme cezası tutarının 25.079,25 TL olduğu,
Sayın Mahkemece ... için hava şartları nedeni ile çalışılamayan sürenin de teslim tarihine
eklenmesi gerektiğinin takdir edilmesi halinde davacının talep edebileceği gecikme cezası tutarının
9.156,92 TL olduğu,
17.02.2020 tarih 53849070-115.02.99-E.8077 sayılı ....'nın Sayın
Mahkemeye gönderdiği yazı ekinde yer alan CD çalışmalar sonrasında dosyaya zımbalanırken zarar görmesi
nedeniyle, CD içeriği görüntülenemediğinden onaylı projedeki Bağımsız bölüm genel brüt alanı
Kurulumuzca hesaplanamamış olup, Sayın Mahkemenin 24.06.2022 tarihli ara kararı gereği 14.09.2022
tarihinde tarafların da hazır bulunması ile mahallinde yapılan incelemelerdekeşfen yapılan tespitler
sonucunda düzenlenen ve dosyaya sunulan 16.09.2022 tarihli Bilirkişi raporundaki belirlenen alanlar
Kurulumuzca dikkate alınarak yapılan hesaplamalar sonucunda;
Bağımsız bölüm net alanının :119.31m2,
Bağımsız bölüm brüt alanının:165.29m2,
Bağımsız bölüm genel brüt alanı ise: 201,52 m2 olduğu,
Bağımsız bölüm toplam brüt alanına, bağımsız bölüme ortak alanlardan düşen payların da eklenmesi
suretiyle genel brüt alanın hesaplandığı, davacı yanın dava dilekçesinde ekinde yer alan "Mahall ..."
Katologunda belirtilen 212,51.-m2'nin de , bağımsız bölüm genel brüt alanı olarak hesaplandığının
anlaşıldığı,
Eksik m2'nin 10,99 m2 ( 212,51m2-201,51 m2) olduğu, " şeklinde görüş ve kanaatte bulunulmuştur.
24/02/2025 tarihli heyet ek raporunda; ".... ile davalı Türkerler İnşaat…A.Ş. arasında
dava konusu ... ili, .... ada), 3 parsel (eski 18-20
parsel), B Blok, 169 (eski 115) numaralı bağımsız bölüme ait 07.03.2014 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi
Sözleşmesi imzalandığı, 02.12.2016 tarihli Devir Protokolü ile dava konusu taşınmaza ilişkin hakların davacı
... Şti.'ne devredildiği,
27.10.2024 tarih ....682sayılı Çankaya Belediye Başkanlığı'nın Sayın
Mahkemeye söz konusu ada/parselde bulunan taşınmaza ait işlemli dosyasında onaylı mimari projesi Kep
ortamında zip.(sıkıştırılmış) dosyası olarak gönderilmiş olup, MahallAnkara projesi yapımına yönelik ruhsata
tabi onaylı projelerde kat planları Kurulumuzca incelenerekve önceki bilirkişilerce yerinde yapılan
ölçümlemelere göre , yapılan hesaplamalar sonucunda;
Bağımsız bölüm net alanının :119.31m2,
Bağımsız bölüm brüt alanının:165.29m2,
Bağımsız bölüm genel brüt alanı ise: 200,12 m2 olduğu,
Bağımsız bölüm toplam brüt alanına, bağımsız bölüme ortak alanlardan düşen payların da eklenmesi
suretiyle genel brüt alanın hesaplandığı, davacı yanın dava dilekçesinde ekinde yer alan "Mahall ..."
Katologunda belirtilen 212,51.-m2'nin de, bağımsız bölüm genel brüt alanı olarak hesaplandığının anlaşıldığı,
Eksik m2'nin 12,39 m2 ( 212,51m2-200,12 m2) olduğu,
Eksik m2 bedeli ;94.179,14 TL olduğu,
Gecikme cezası hususunda;Kök raporda yer alan görüş ve kanaatimizi değiştirecek herhangi bir
husus bulunmamakta olup, taraf itirazlarının yerinde olmadığı, davacının talep edebileceği gecikme cezası
tutarı; Davalı şirketeTOKİ tarafından belirlenen ikinci süre uzatımıyla iş bitim tarihinin 21.12.2016 olduğu,
Sözleşmenin 6.3 maddesi gereği 180 günlük cezasız sürenin ilavesi sonucunda19.06.2017tarihine kadar
davalının herhangi bir gecikme cezası ödemeyeceği, 20.06.2017 tarihinden itibaren davacının talep
edebileceği gecikme cezası tutarının 25.079,25 TL olduğu, Sayın Mahkemece ... için hava şartları
nedeni ile çalışılamayan sürenin de teslim tarihine eklenmesi gerektiğinin takdir edilmesi halinde davacının
talep edebileceği gecikme cezası tutarının 9.156,92 TLolduğu,
Davaya konu taşınmazın;
Satın alındığı tarihteki İndirim Bedeli: 73.117,35TL
" şeklinde görüş ve kanaatte bulunulmuştur.
Davacı vekili bilirkişi raporu doğrultusunda ıslah dilekçesi sunarak, harcını ikmal etmiştir.
Islah dilekçesi davalı vekiline tebliğ edilmiş, davalı vekili ıslaha karşı yazılı beyanlarını dosyaya sunmuştur.
Yukarıda içeriği açıklanan hüküm kurmaya ve denetime elverişli olduğu sonucuna varılan 05/08/2024 tarihli heyet raporu ve 24/02/2025 tarihli heyet ek raporu içerikleri dikkate alındığında, davanın kabulüne karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-DAVANIN KABULÜ ile toplam 94.179,14 TL tutarındaki eksik ifa nedeni ile uğranılan zarara yönelik alacağın 1.000,00 TL’sinin ödeme tarihi olan 30/03/2016 tarihinden 93.179,14 TL’sinin ıslah tarihi olan 17/04/2025 tarihinden itibaren; toplam 25.079,25 TL tutarındaki geç teslim nedeni ile uğranılan zarara yönelik alacağın 20/06/2017 tarihinden itibaren işleyecek en yüksek banka mevduat faizi ile davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
2-Alınması gerekli 6.433,37 TL harçtan peşin alınan 445,37 TL harcın ve ıslah harcı olarak alınan 6.366,00 TL harcın mahsubu ile bakiye 378,00 TL harcın davacıya iadesine,
3-Bu dava kapsamında davacı tarafından yapılan 5.133,60-TL tebligat ve müzekkere gideri, 22.300,00-TL bilirkişi ücreti, 445,37- TL Peşin Harç, 31,40-TL Başvuru harcı , 5,20-TL Vekalet harcı, 6.366,00-TL Islah Harcı olmak üzere toplam 34.281,57-TL yargılama giderinin davalıdan alınarak davacıya ödenmesine,
4-Davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT uyarnıca hesaplanıp takdir edilen 30.000,00 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
5-Kullanılmayan gider avansı var ise hükmün kesinleşmesinden sonra yatırana iadesine,
Dair; taraf vekillerinin yüzüne karşı gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içinde ... Bölge Adliye Mahkemelerinde İstinaf yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.30/05/2025
Katip .... Hakim ....
✎ e-imzalıdır ✎ e-imzalıdır