T.C. ... 4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ Esas-Karar No: 2022/126 Esas - 2025/663
T.C.
...
4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
KARAR
ESAS NO : 2022/126 Esas
KARAR NO : 2025/663
BAŞKAN : ...
ÜYE : ....
ÜYE :...
KATİP :....
DAVACI : ... ...
VEKİLİ : Av. ....
DAVALI : ...
VEKİLİ : Av....
FERİ MÜDAHİL : ...(TC NO:....)
VEKİLİ : Av. ...
DAVA : Taşınmaz Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi (Geriye Etkili)
DAVA TARİHİ : 21/02/2022
KARAR TARİHİ : 24/09/2025
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH : 26/09/2025
Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
Dosya incelendi.
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ :
İDDİA VE İSTEK :
Davacı vekili sunduğu dava dilekçesinde özetle; müvekkili kooperatif ile davalı yüklenici şirket arasında mülkiyeti müvekkiline ait dava dilekçesinde belirttiği taşınmazlar yönünden ... 46. Noterliğinin 09/10/1998 tarih ve .... yevmiye sayılı düzenleme şeklinde arsa payı inşaat yapımı ve satış vaadi sözleşmesi imzalandığını, diğer davalıların davalı yüklenici şirketten sözleşme gereğince kendisine aidiyeti kararlaştırılan bağımsız bölümleri devralan ve lehlerine taşınmazlar üzerinde ipotek ve intifa hakkı ile kiracılık şerhi bulunan davalılar konumunda bulunduklarını, dava dilekçesinde ayrıntılı olarak ve kronolojik şekilde açıkladığı idari ve yargısal süreçler sebebiyle müvekkili arsa sahibi ile davalı yüklenici şirket arasındaki sözleşme gereğince korunması gerekli güven duygusunun ortadan kalktığını davalı yüklenicinin müvekkiline karşı sözleşme konusu edimini tam ve gereği gibi ifa etmediğini, taraflar arasındaki sözleşme ilişkisinin dava dilekçesinde ayrıntılı olarak açıkladığı maddi ve hukuki olgular nedeni ile çekilmez hale geldiğini, müvekkilinin edimini ifa etmesi konusunda davalı yüklenici şirkete birçok kez keşide ettiği ihtarnamelerden sonra son olarak müvekkili arsa sahibi tarafından yüklenici şirkete gönderilen ... 2. Noterliği'nin 17.01.2022 gün ve ... yevmiye numaralı ihtarnamesi ile; davalı yüklenici şirketin özen borcuna aykırı davranışları, müvekkilin kendisine karşı olan güven ilişkisinin zedelenmesi ve sözleşmenin ifasının beklenmesinin müvekkili açısından çekilmez hale gelmesi nedeniyle sözleşmenin fesh edildiğinin ihtar edildiğini beyanla öncelikle dava konusu taşınmazların tapu kaydına ihtiyati tedbir konulmasını, taraflar arasında imzalanan ... 46. Noterliğinin 09.10.1998 tarih ve ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Arsa Payı İnşaat Yapımı Ve Satış Vaadi Sözleşmesi ile ... 18. Noterliği'nin 10.10.2001 tarih .... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Ek Arsa Payı İnşaat Yapımı Ve Satış Vaadi Sözleşmesi'nin ve adi yazılı ek sözleşmelerin geriye etkili olarak feshine, davalı yüklenici ..... A.Ş.'nin sözleşmeye konu ... İli, Çankaya İlçesi, Mutlukent Mahallesinde kain .... ada 2 parsel, 43586 ada 2 parsel, 43587 ada 6 parsel, 43588 ada 2 parsel, 43589 ada 3 parsel,43591 ada 2 parsel, 43592 ada 4 parsel ve 43592 ada 5 parsel numaralı taşınmazlara müdahalesinin önlenmesine, sözleşme hükümleri gereği yüklenici şirkete isabet eden ve tapu devri yapılan dava konusu taşınmazların E Blok (Ticaret) 1 numaralı bağımsız bölümün davalılar tapu kayıtlarının iptali ile tüm şerh ve takyidatlardan ari olarak müvekkili şirket adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
CEVAP VE SAVUNMA :
Davalı .... A.Ş. Vekili sunduğu cevap dilekçesinde özetle; taraflar arasında imzalanan Sözleşmenin geriye etkili feshi talebi yönünden “sözleşmenin dava tarihindeki gerçek değeri” üzerinden ve ayrıca Tapu iptal ve tescil istemlerine konu bağımsız bölümler yönünden “her bir bağımsız bölümün dava tarihindeki bulunacak gerçek değerlerinin toplamı” üzerinden eksik peşin harcın ikmal ettirilmesi gerektiğini, davacı arsa sahibi kooperatif ile davalı yüklenici müvekkili arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat yapım ve satış vaadi sözleşmesi ile ek sözleşme ve protokollerin geriye etkili feshinin (sözleşmeden dönmenin) hukuksal şartlarının oluşmadığını, arsa sahibi kooperatifin öncelikli edim borcunu yerine getirmediği ve temerrütte olduğu mahkeme kararlarıyla tevsik edildiğini, sırası geldikçe izah edileceğini, öncelikli edim borcunu yerine getirmeyen arsa sahibi kooperatifin sözleşmeden dönmesinin mümkün olmadığını, yüklenici müvekkilinin sözleşmenin ifası ve inşaatların tamamlanabilmesi için zorunlu olan yetkileri içeren vekâletnamelerin arsa sahibi Kooperatif tarafından düzenlenmemesi sebebiyle TBK md.l113/1 gereğince ... 11. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2018/167 E. Sayılı dosyasıyla açmış olduğu dava ile inşaatları yapabilmek için mahkemeden izin ve yetki verilmesini talep ettiğini, müvekkili yüklenici ile imzaladığı sözleşme halen yürürlükte olmasına rağmen başka firmalar ile aynı konuda sözleşme imzalayan davacının kötü niyetli ve kusurlu olduğunu beyanla davanın reddini talep etmiştir.
Diğer davalı vekilleri ise ayrı ayrı cevap dilekçelerini sunarak davanın reddini talep etmişlerdir.
DELİLLER :
-Taraflar arasında imzalanan taşınmaz satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve eki protokoller
-Bilirkişi heyeti raporu.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE :
Dava, davacı arsa sahibi şirket ile davalı yüklenici şirket arasında imzalanan Taşınmaz Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi ile davalı yüklenici tarafından diğer davalılara devir ve temlik edilen dava konusu taşınmazların tapu kayıtlarının iptali ve kısıtlayıcı şerhlerden âri olarak davacı adına tapuya kayıt ve tescili istemine ilişkindir.
Davacı vekili duruşmada dava dilekçesini aynen tekrar ile istemi gibi karar verilmesini talep etmiştir.
Bakılmaktan olan dava dosyası, Mahkememizin 2022/126Esasına kayden açılmış olup dava konusu sözleşmenin feshi ve tapu iptali ve tescil talepleri, konusu para ile değerlendirilebilen talep kalemleri niteliğindedir. Bu nedenle nispi peşin harca tabi oldukları gözetilerek Mahkememiz'ce oluşturulan 17/07/2023 tarihli ara kararı ile eksik peşin harcın ikmali hususunda davacı vekiline usulüne uygun şekilde ihtaratlı kesin süre verilmiştir. Ara karardaki kesin sürede eksik peşin harç sadece geriye etkili fesih istemine konu noterde düzenlenen 2 adet sözleşmenin sözleşmede belirtilen değerleri toplamı üzerinden eksik peşin harç ikmal edilmekle birlikte dava konusu tapu iptali ve tescil ile men'i müdahale talepleri yönünden eksik peşin harcı ikmal edemeyeceklerini bildiren 30/09/2023 tarihli beyan dilekçesi davacı vekili tarafından dosyamıza sunulmuştur.
Bu itibarla, Mahkememizin 2022/126E. Sayılı dava dosyasında 12/10/2023 tarihli celse ara kararı ile davacı vekilinin beyan dilekçesi içeriği gözetilerek eksik peşin harcı ikmal edilmeyen dava konusu tapu iptali ve tescil ile men'i müdahale ve dava konusu taşınmazların tapu kayıtlarında mevcut takyidatların terkini talepleri yönünden ayrıca değerlendirme yapılmak üzere dava dosyasının işbu dava dosyasından 6100 sayılı HMK'nın 167.m. gereğince ayrılmasına karar verilmiştir.
Dosyamızda bekletici mesele kabulü talep edilen ... 14.ATM'nin 2021/776E. sayılı dava dosyasının örneği celp edilerek incelenmiş, dosyamız davacısı ... Sorumlu Doruk Kent 91 Konut Yapı Kooperatifinin 12.12.2021 tarihinde yapılan 2019-2020 yılları hesap dönemi genel kurulunda oy çokluğu ile kabul edilen 10.maddesinde kooperatif yönetim kuruluna verilen “sözleşmeyi ve eki protokolleri konusunda kooperatif yönetim kuruluna fesih” yetkisine istinaden açıldığı, yapılan yargılama sonucunda 28/03/2024 tarih, 2021/776 E.-2024/259 K. sayılı karar ile asıl ve birleşen davanın kısmen kabulüne karar verildiği, kararın istinafen ... Bölge Adliye Mahkemesi 23.H.D. Başkanlığı'nın 26/12/2024 tarih, 2024/1170 E.,2024/1783K. sayılı ilamı ile kaldırılarak yeniden hüküm kurulduğu, işbu davada davanın dayanağı olduğu ileri sürülen dava konusu genel kurul toplantısında alınan (10) no’lu gündem kararının da asıl davada iptaline karar verildiği, istinaf ilamının asıl dava yönünden temyizen Yargıtay 6.H.D. Başkanlığı’nın 26.06.2025 tarih, 2025/649E., 2025/2588K. sayılı ilamı ile onanmasına, birleşen davada ise; davacı vekilinin vâki feragati nedeni ile kararın bozulmasına karar verildiği anlaşılmıştır.
Konu ile ilgili olarak anılan istinaf ilamında açıkça; " ... 3. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2012/189 (birleşen 2012/100) E. sayılı dosyasında mahkemenin 18.03.2016 tarih ve 2016/187 K. sayılı kararıyla, dava dışı yüklenici ... Yapı A.Ş. tarafından sözleşmenin uyarlanması istemiyle açılan asıl davanın kabulüne, davalı kooperatifçe açılan taraflar arasındaki sözleşmenin feshi istemiyle açılan birleşen davanın reddine karar verilmesine, Yargıtay 23. Hukuk Dairesinin 16.11.2017 tarih ve 2017/522 E., 2017/3267 K. sayılı kararıyla davalı kooperatif vekilinin tüm, davacı .... A.Ş.'nin diğer temyiz sebeplerinin reddine, hükmün uyarlama yönünden bozulmasına karar verilmesine rağmen; davalı kooperatifçe, dava konusu genel kurul tarihine kadar neredeyse tüm genel kurullarda ... ... A.Ş. ile yapılan sözleşmenin feshi ve yeni kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılması konusunda yönetim kuruluna yetki verilmesine dair kararlar alınmış, bu kararların büyük bir kısmı kesinleşmiş mahkeme kararları ile iptal edilmiştir. Hatta bu kararlardan biri (04.03.2018 tarihli genel kurulla ilgili) dava konusu genel kurul karar tarihinden önce kesinleşmiş olmasına rağmen, dava konusu genel kurulda da 10. Gündem maddesinde yönetim kuruluna ... Yapı A.Ş. ile yapılan sözleşme ve ek protokollerin feshi ve dava açma konusunda yetki verilmesine karar verilmiştir.
Buna göre İlk derece Mahkemesince dava konusu genel kurulun 10. maddesi ile alınan kararın mahkeme kararlarına, iyi niyet kurallarına aykırı olduğu gerekçesiyle iptaline karar verilmesi gerekirken, davalı kooperatifçe sözleşmenin haksız olarak feshedildiğinin tespiti varsayımında ödenmesi gereken tazminatlar dikkate alındığında kooperatif üyelerinin zarara uğrayabileceği göz ardı edilerek, "sözleşmenin feshi kararı alınması sonrasında haklılık durumunun ileride açılabilecek davada değerlendirilebileceği" gerekçesiyle bu madde ile ilgili iptal talebinin reddine karar verilmesi doğru olmamıştır." tespitine yer verilmiştir.
Bilindiği üzere; Kooperatifler Kanununun 42/6. maddesinde kapsamında belirtilen yetkiler, kooperatifin bütün ortakları temsil eden en yetkili organı olan genel kurulun devir ve terk edemeyeceği yetkiler niteliğindedir. Anılan maddede kooperatifin elinde bulunan taşınmazların satımında takip edilecek usul ve asgari fiyatını belirlemek de genel kurulun terk ve devredemeyeceği yetkileri arasında sayılmıştır. Yönetim kurulu ancak genel kurul tarafından belirlenen usul çerçevesinde ve asgari fiyattan aşağı olmamak üzere taşınmazları satabilir. Bu bağlamda, kooperatifin yüklenici sıfatıyla arsa sahibi ile yapacağı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde paylaşımın hangi oran üzerinden olacağı ya da kooperatife ait bir arsanın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu yapılması halinde paylaşımın nasıl olacağı konularında da münhasır yetki genel kurula aittir. Paylaşım konularında Yönetim kurulu genel kuruldan karar almadan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapamaz.(Kooperatifler Hukuku, Seçkin Yay., Güncellenmiş 4. baskı, Mahmut Coşkun, s.688)
Bu bağlamda, yapılan yargılama ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde ise; her ne kadar davacı arsa sahibi kooperatif tarafından davalı yüklenici şirket aleyhine ... 46. Noterliğinin 09.10.1998 tarih ve ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Arsa Payı İnşaat Yapımı Ve Satış Vaadi Sözleşmesi ile ... 18. Noterliği'nin 10.10.2001 tarih ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Ek Arsa Payı İnşaat Yapımı ve Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi'nin ve adi yazılı ek sözleşmelerin geriye etkili olarak feshi istemi ile dava açılmış ise de; istemin hukuki niteliği itibariyle ve ... sayılı Kooperatifler Kanununun 42/6.m. gereğince söz konusu fesih yetkisinin kooperatif genel kurulunun devredemeyeceği yetkiler arasında yer aldığı, bu konuda genel kurul kararı mevcut olmadığı halde kooperatif yönetim kurulu tarafından karar alınmasına hukuken olanak bulunmadığı, bakılmakta olan davada davacı kooperatifin fesih istemli dava açmasına dayanak oluşturan 12.12.2021 tarihinde yapılan 2019-2020 yılları hesap dönemi genel kurulunda kooperatif yönetim kuruluna verilen “sözleşmeyi ve eki protokollerin feshi" yetkisi içeren 10 no'lu gündem maddesinin önceki mahkeme kararlarına ve iyiniyet ilkesine aykırılık gerekçesi ile iptaline dair verilen kararın yukarıdaki açıklandığı şekilde kesinleştiği anlaşılmakla; açıklanan gerekçelerle davanın HMK 114/2 m. delaleti ile HMK 115/2.m. gereğince kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi istemine dayanak genel kurul kararına ilişkin dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddine dair aşağıdaki şekilde karar vermek gerkmiştir.
HÜKÜM : Gerekçesi yukarıda açıklanan nedenlerle:
1-Davanın HMK 114/2 m. delaleti ile HMK 115/2.m. gereğince kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi istemine dayanak genel kurul kararına ilişkin dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddine,
2-Alınması gerekli karar ve ilam harcı maktu 615,40-TL olup davacı tarafından peşin yatırılan 10.758,83-TL ile 4.703,60-TL ve 85,39-TL olmak üzere toplam 15.547,82-TL harçtan mahsubu ile bakiye 14.932,42-TL harcın karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacıya İADESİNE,
3-Davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin kendisi üzerinde bırakılmasına,
4- Davalı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükteki AAÜT gereğince maktu 30.000,00-TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
5-HMK 333. m. gereğince artan gider avansının karar kesinleştiğinde İADESİNE,
Dair; taraf vekillerinin yüzüne karşı, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içerisinde verilecek dilekçe ile ... Bölge Adliye Mahkemesine istinaf yolu açık olmak üzere oybirliği ile verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. 24/09/2025
Başkan ....
E-İMZALIDIR
Üye ...
E-İMZALIDIR
Üye ...
E-İMZALIDIR
Katip ...
E-İMZALIDIR