T.C. ANKARA 4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TÜRK MİLLETİ ADINA YARGILAMA YAPMAYA VE HÜKÜM VERMEYE YETKİLİ
T.C.
ANKARA
4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
GEREKÇELİ KARAR
ESAS NO : 2022/268 Esas
KARAR NO : 2024/488
...
DAVA : Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ : 17/09/2018
...
DAVA : Tapu İptali Ve Tescil (Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ : 14/04/2022
KARAR TARİHİ : 03/07/2024
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH : 19/07/2024
Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklanan) asıl ve birleşen davanın yapılan açık yargılaması sonucunda;
Dosya incelendi.
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ :
İDDİA VE İSTEK :
Asıl davada davacı vekili sunduğu dava dilekçesinde özetle; mülkiyeti davalıya ait ... parselde bulunan arsa üzerine müvekkili ile davalı arasında imzalanan 01/02/1995 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi ve İşyeri Karşılığı İnşaat Sözleşmesi gereğince inşaata başlandığını ve müvekkilinin tüm yükümlülüklerini yerine getirerek taşınmazın yapı kullanma iznin aldığını ve binayı teslim ettiğini, binanın çok uzun süredir malikler veya kiracılar tarafından kullanıldığını, kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre yapılacak inşaatın %55'inin müvekkili yükleniciye %45'inin arsa sahibine ait olacağının kararlaştırıldığını, tarafların sözleşmeye göre hangi bağımsız bölümlerin müvekkiline ve davalıya ait olacağı hususunun yazılı olarak anlaşarak listesini yaptıklarını, binanın tamamlandığını ancak davalının ne inşaat devam ederken sözleşme gereğince vermesi gereken bağımsız bölümleri ne de inşaat tamamlandıktan sonra vermesi gereken bağımsız bölümleri vermediğini, 17/01/2000 tarihinde davalıya yazılı ihtar gönderildiğini, hak etmiş olduğu bağımsız bölümlerin verilmesini talep ettiğini ancak davalının cevap vermediğini, 20/09/2001 tarihinde geçici kabul tutanağı düzenlendiğini, geçici kabulde binanın fonksiyonel kullanımını etkileyecek herhangi bir eksik olmadığının belirtildiğini, ancak şirketlerin imal ettiği çok büyük inşaat ve o tarihte dahi nedereyde tamamlanma seviyesinde edimini gerçekleştirmesine rağmen davalının hiçbir edimini yerine getirmediğini ve hiçbir bağımsız bölümün devrinin gerçekleştirilmediğini, binanın hiçbir eksiğinin kalmaması üzerine 20/12/2005 tarihinde iskan ruhsatının alındığını, müvekkilinin üzerine düşen tüm edimleri yerine getirmesine rağmen davalının kendi üzerine düşen edimleri yerine getirmediğini belirterek ...nolu bağımsız bölümlerin davalı adına olan tapu kayıtlarının iptali ile müvekkili adına devir ve tesciline karar verilmesini dava ve talep etmiştir.
Birleşen davada davacı vekili ise; sunduğu dava dilekçesinde özetle; Davacı vekili, .... Arasında 01.02.1995 tarihinde "Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve İşyeri Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" akdedildiğini, Sözleşmenin "paylaşma" başlıklı 3. Maddesinde ;"Kooperatif bağımsız bölümlerin toplam m2'si üzerinden yüzde kırkbeş %45, Yüklenici bağımsız bölümlerin toplam m2'si üzerinden yüzde ellibeş %55 oranında, her kat ön cephe ve arka cephe olarak bölüşecektir" şeklinde hüküm bulunduğunu, kat irtifakına göre taraflar protokol yaparak bağımsız bölümleri paylaştığını, bu paylaşıma göre, Yükleniciye ...numaralı bağımsız bölümlerin isabet ettiğini, "Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve İşyeri Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" gereğince, yapılan inşaatın süre uzatımı ile birlikte 24.07.1999 tarihinde tamamlanması gerektiğini ancak yüklenicinin bu sürede inşaatı tamamlayamadığını, 20.09.2001 tarihinde 1-Merdiven kenarlarına kum sıva yapılması 2- Dilatasyon fugalarının kapatılması 3- Çatı izolasyonu mastik dolgu yapımı 4- Eksik badana imalatı 5- Genel nefaset kesintisi 6- Isı merkezi inşaası 7- Radyatör montajı olmak üzere eksikler tespit edildiğini ve tutanak altına alındığını, ayrıca, ...iş.sayılı dosyasından tespit talep edilmiş ve Hali hazırda inşaatın %80 oranında tamamlandığı, inşaatın sözleşmeye ve teknik şartnameye uygun olmadığı, zemin etüdünün yapılıp yapılmadığının müteahhit tarafından bilinmediği, İnşaatın çoğu imalatlarında işçilik hataları olduğu hususlarının alınan bilirkişi raporunda tespit edildiğini, yüklenicinin eksikleri tamamlamadan ve gizli ayıplı olarak 20.12.2005 tarihinde ... devredilmesine muvafakat ettiğini, bu karar ile arsa sahibi... numaralı bağımsız bölümlerin ... devredildiğini, daha sonra bu bağımsız bölümlerin ..." ile yapılan inşaatta yaşanan çökmeler nedeniyle, performans raporu alındığını, yapı performans değerlendirilmesinde, yapının Göçme Performans düzeyinde bulunduğunun tespit edildiğini, binanın göçme riski bulunan riskli binalar sınıfında olduğunu, Bu halin gizli ayıp niteliğinde bir ayıp olduğunu, mevcut karot deneyleri sonuçlarına göre de binanın yapımında kullanılan çimento kalitesinin proje ve standartların altında olduğunu,iş sahibinin çimento yoğunluğunu laboratuvarda karot testi yaptırmadan çıplak gözle anlaması mümkün olmadığını, performans değerlendirmelerinden de anlaşılacağı üzere binanın yıkılma riskinin bulunduğunu, ... yapılan incelemeler neticesinde, dava konusu binanın riski bina olarak tespit edildiğini, ve " Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar Betonarme Az Katlı Bina Riskli Bina Tespit Raporu" tanzim edildiğini, tapuya 31.03.2021 tarih 23736 yevmiye numarası ile şerh konulduğunu, yapının yıkılacağının maliklere de ihtar edildiğini, tekniğe olarak uygun yapılmayan yapının çökme riskinin bulunmasının tamamen müteahhitin kusurundan kaynaklandığını, tam ve eksiksiz olarak teslim edilmeyen inşaat nedeniyle, bugüne kadar yükleniciye devredilen bağımsız bölümlerin yüklenici tarafından hak edilmediğini, yükleniciye devri yapılan taşınmazların iade edilmesi gerektiği hususunda ihtar gönderildiğini, Yüklenici tarafından meydana getirilen inşaatın riskli olması nedeniyle yıkılacak olmasının Yüklenicinin edimini yerine getirmediğini ortaya koyduğunu, geriye etkili fesih isteminin haklı ve yerinde olduğunu, ayrıca yükleniciden pay temlik alan üçüncü şahısların iyi niyet iddiasının dinlenemeyeceğini, kaldı ki, yükleniciden pay alan kişi davalı ...'ın şirket sahibinin oğlu diğer davalı Yakup Kızılkaya'nın da eniştesi olduğunu iddia ederek davanın kabulü ile fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak kaydıyla, davalı ... yüklenicisi olduğu 01.02.1995 tarihli "Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve İşyeri Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" nin, davalı- yüklenici temerrüdü/ayıplı ifası dolayısıyla, geriye etkili feshi ile "... Numaralı bağımsız bölümlerin ve davalı Yakup Kızılkaya adına kayıtlı bulunan 50 numaralı bağımsız bölümün" davalılar adından terkini ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP VE SAVUNMA :
Asıl davada davalı vekili sunduğu cevap dilekçesinde özetle; davaya konu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve işyeri karşılığı inşaat sözleşmesinin 01/02/1995 yılında tanzim edilmiş olduğunu, ve iskan ruhsatının 20/12/2005 tarihinde alındığını, bu durumda 10 yıllık zaman aşımı süresinde açılmayan davanın reddinin gerektiğini, davanın açılmasında davacının hukuki bir yaranının olmadığını,... Kooperatifinin inşaatın eksik olarak tesliminden sonraki her genel kurulunda müteahhide ait olan dükkanların şartların yerine gelmesi haline devrine karar vermiş olduğunu, fakat davacının kendi kusuru ve eksikleri nedeniyle tapuları devir alamadığını, tapuların devredilmemesinde kendilerinin hiçbir kusuru bulunmadığı gibi devir konusunda direnmediklerini, sadece yasal şartların yerine getirilmesinin defalarca müteahhide bildirdiğini ve ihtar etmiş olduklarını, davanın dava şartı yokluğundan reddinin gerektiğini, ... tespit talep edildiğini ve tespit raporundan hali hazırda inşaatın %80 oranında tamamlandığının tespit edildiğini, inşaatın sözleşmeye ve teknik şartnameye uygun olmadığını, zemin etüdünün yapılıp yapılmadığının müteahhit tarafından bilinmediğini, inşaatın çoğu imalatlarında işçilik hataları olduğunun tespit edildiğini, davacının belirttiği gibi müteahhidin muvafakatı ile talep edilen ve müteahhide ait olan bazı işyerlerinin davacı şirket yetkisinin oğlu olan ...'a devredildiğini, davacıya isabet eden iş yerlerini devir alması için ihtar edildiğini ancak davacının kendi şirketi içerisindeki yasal sıkıntılar nedeniyle devir işlemini yapmadığını, davacı şirketin 1996 yılından sonra hiçbir genel kurulunu yapamadığını, yetkilisinin belirlenmediğini, eski yetkililerinin yetkilerinin sona erdiğini ve şirketin tasfiye olduğunu, şirketin tasfiye olması sonucunda arsa sahibi kooperatifin yasal olarak muhatabının bulunamadığını, davacı şirketin ... numaralı kararıyla ihya edildiğini, bu süre zarfında davacının kanunen mevcut olmadığını, yasal olarak ....adına işlem ve devir yaptırmaya çalıştığını, davacının kendisine ait iş yerlerini kullandığını bu yerleri kiraya verdiğini, kooperatifin 18/07/2010 tarihli ve 04/10/2012 tarihli yönetim kurulu kararlarında müteahhide isabet eden iş yerlerinin devri için şirketin yetki belgelerinin ve imza sirkülerinin ibraz edilmesine karar verildiğini, bu kararın şirkete iletildiğini ancak şirketin bu belgeleri sunmadığını, şirketin hukuken ve fiilen mevcut olmamasında müvekkilinin hiçbir hatasının bulunmadığını belirterek açıla zaman aşımından, dava şartı yokluğundan reddine, bu taleplerin kabul edilmemesi halinde esastan davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Davanın açıldığı asliye hukuk mahkemesi tarafından tarafların tacir ve işin ticari işletmeye ait olması nedeniyle ticaret mahkemesi görevli olduğu gerekçesi ile görevsizlik kararı verilerek talep üzerine dosyanın Mahkememize tevzii edildiği anlaşılmıştır.
Birleşen davada davalı ... ve mirasçıları vekili sunduğu cevap dilekçesinde özetle; davacı taleplerinin zaman aşımına uğradığını ayrıca davacının gerçek dışı beyanlara dayanarak ve ... tarafından verilen yıkım kararının gerçekleştirilmesi ihtimaline binaen zaman kazanmak amacıyla kötü niyetli olarak dava açtığını savunarak davanın reddini talep etmiştir.
Diğer davalı ... ve ... vekili sunduğu cevap dilekçesinde özetle; davada müvekkillerine husumet yöneltilemeyeceğini, davacı taleplerinin zaman aşımına uğradığını ve eldeki davanın ... Esas sayılı dosyasıyla birleştirilmesi gerektiği ve davanın ayrıca esastan da reddi gerektiğini savunmuştur.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE :
Asıl dava, taraflar arasında tanzim edilen kat karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden davacı tarafından davalıya ait taşınmaz üzerinde sözleşme kapsamında inşaa edilen binadaki kendisine düşen bağımsız bölümlerin tapularının devredilmediği iddiasıyla davalı adına olan tapuların iptal edilerek kendi adına tescili, birleşen dava ise; aynı sözleşme kapsamında davalı yüklenici Şirket tarafından sözleşme konusu ediminin tam ve gereği gibi ifa edilmediğinden ve binanın ayıplı olarak imal edildiği iddiasına dayalı olarak kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ile dava konusu taşınmazların davalılar adına olan tapu kayıtlarının terkini ile birleşen davacı arsa Şirket adına tapuya tescili istemine ilişkindir.
Davanın dayanağını teşkil eden ... (kısa adı ...) tapu ile sahibi ve maliki bulunduğu ...ye arsa bedeli karşılığı iki milyar bedel karşılığı bedel mukabilinde satmayı vaat ve taahhüt ettiği, gayrimenkuller üzerine dükkan karşılığı inşaat yapılması hususunda anlaşmaya vardıkları, yapılacak dükkanların %45'inin arsa sahibi kooperatife, %55'inin davacı yükleniciye ait olacağının kararlaştırıldığı, sürenin ruhsat tarihinden itibaren 36 ay olarak belirtildiği, yüklenicinin birinci kat hariç kaba inşaatı tamamlanan her kat için iki adet dükkan satış yetkisine haiz olacağı, masrafların yükleniciye ait olacağı, yüklenicinin sözleşmeden doğan hak ve vecibelerini temlik etme hakkının bulunmadığının belirtildiği anlaşılmıştır.
Dava konusu taşınmazın tapu kayıtları celp edilmiş yapılan incelemede davalı ... şirketi adına kayıtlı olduğu, üzerlerinde herhangi bir takyidatın bulunmadığı anlaşılmıştır.
Dava konusu taşınmaz başında yapılan keşif sonucu bilirkişiler tarafından tanzim edilen raporda özetle; binada dükkanların boş atıl durumda olduğu, uzun yıllar kullanılmadıkları, yola cepheli dükkanların faaliyet gösterdikleri, kullanılmamalarından dolayı bazı imalatların elden geçirilmesi gerektiği, yol, su, elektrik, gaz, kanalizasyon gibi her türlü belediye hizmetlerinden faydalandıkları ve yerleşim alanı içerisinde bulundukları, emsal araştırmasına göre taşınmazların ayrı ayrı değerlerinin tespit edildiğini belirtmişlerdir.
Mahkememizce oluşturulan bilirkişi heyetine mahallinde inceleme yetkisi verilerek rapor tanzim ettirilmiş, bilirkişi heyeti raporunda özetle; taraflar arasındaki uyuşmazlığın eser sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkin olup taraflar arasında 01/02/1995 tarihli gayrimenkul satış vaadi ve iş yeri karşılığı inşaat sözleşmesi tanzim edilerek sözleşme gereğince taşınmaz üzerinde inşaa edilecek iş yerlerinin %55'inin davacıya, %45'inin arsa sahibine ait olacağının kararlaştırıldığını, sözleşme ve TBK 479.maddesi uyarınca yüklenicinin eseri tam, eksiksiz ve kusursuz şekilde teknik şartnameye, fen ve sanat kuralları ile mevzuata uygun biçimde arsa sahibine teslim ettiğinde sözleşmede kendisine devri vaad edilen bağımsız bölümlerin tescilini talep etme hakkının bulunduğunu, yüklenicinin tüm masrafları yapma ve yapı kullanma izin belgesini de alıp eseri teslim etmekle yükümlü olduğunu, davalının zaman aşımı itirazında bulunduğunu, eser sözleşmelerinde yüklenicinin sözleşme kapsamındaki imalat alacaklarından kaynaklanan davalarda zaman aşımı süresinin 5 yıl, vekaletsiz iş görme yükümlerine göre talep edilebilecek sözleşme fazlası imalat alacaklarında 10 yıl olduğunu, burda önemli hususun zaman aşımının başlangıç tarihinin oluşturduğunu, TBK.479.maddesine göre yüklenicinin eseri tam, eksiksiz ve kusursuz şekilde teknik şartnameye, fen ve sanat kuralları ile mevzuata uygun biçimde arsa sahibine teslim ettiği tarih olacağından ve dava konusu somut olayda davalı kooperatif tarafından böyle bir teslimin gerçekleşmediği ve müteaddit kereler davacıya ihtarname gönderildiği, asfalt katılım payı, OSB aidatları ödenmediğinden devrin yapılmadığının bildirildiği, ayrıca davacı müteahhide ait iş yerlerinin müteahhidin kendi kullanımında olup kira gelirleri elde ettiği, bu hususlar birlikte değerlendirildiğinde zaman aşımı süresinin henüz başlamadığının düşünüldüğünü, davacının hak etmiş olduğu bağımsız bölümlerin dava kapsamı dışında bir kısmının 01/06/2009 tarihinde davacının muvafakati ile davacı şirket yetkilisinin oğlu adına tapuda devredildiğini, sözleşme doğrultusunda 20/09/2001 tarihinde işin bitirilmiş geçici kabulü hazır hale getirilmiş ve kabul yapılarak iskan ruhsatının 20/12/2005 tarihinde alındığını, davacının bu süreçte 27/09/2012 tarihinde yazılı olarak tapuların devrini talep ettiğini, tapu devirlerini yerine getirmeyen davalı firmanın 08/04/2014 tarihli ihtarnamesi ile dava konusu bağımsız bölümlerin davacı firma tarafından kiraya verildiği belirtilerek kira bedellerinin davalı hesabına yatırılmasının talep edildiğini, davacının 11/04/2014 tarihli cevabi ihtarnamede söz konusu bağımsız bölümlerin davacı şirkete ait olduğunu ve kiraların da kendilerine ait olduğunu belirttiğini, davacı şirketin 28/01/2014 tarihinde ticaret sicilden terkin edildiğini, mahkeme kararıyla ihya edilerek 23/03/2015 tarihinde tescil edildiğini, davalı arsa maliki kooperatifin davalı ... şirketi ile birleşerek tüm hak ve alacaklarının şirkete devredildiğini, yazışmalara rağmen tapu devirlerinin yapılmadığını belirtmişlerdir.
Raporda devamla dava konusu sözleşme kapsamında davacı yüklenicinin yüklendiği işi tamamlayarak işin geçici kabulünün yapıldığı, iskan ruhsatının alındığı ve 15 yılı aşkın süreden beri binaların kullanıldığını, geçici kabulün 20/09/2001 tarihli olup iskan ruhsatının geçici kabulden çok sonra 20/12/2015 tarihinde alındığı göz önünde bulundurulduğunda ve bu süreçte davalının herhangi bir şekilde ayıplı ve/veya eksik imalat bildiriminde bulunmadığını, bu nedenle davalının bazı eksiklikler olduğunu belirterek devir işlemini yapmadığı yönündeki iddiasının geçerli olmadığını, davalının eksik ve kusurlu işlerin herhangi bir şekilde gizli ayıplı olması durumunda ise davalının ayıbın ortaya çıktığı andan itibaren ivedilikle davacıya gerekli bildirimin yapması gerektiğini, TBK.474.maddesine göre bu ihbarın zorunlu olduğunu, davalının böyle bir ihbarda bulunmadığını, çatı, asansör, dış cephe, yalıtım ve merkezi ısıtma sistemindeki eksikliklerin gizli ayıp olarak değerlendirilmeyecek açık, eksik ve kusurlu işler olduğu ve bir kısmının da doğal olarak binanın yaklaşık 15 yıla aşkın süredir kullanılmasından dolayı ortaya çıkan yıpranmaya bağlı olduğunu, öte yandan davacının talebi üzerine davalının 18/07/2010 tarihli cevabında "bölüşüm sonucu davacıya düşen dükkanların tapularının alınması ve gerekli belgelerin temin edilmesi gerektiği"ni bildirmiş olması da herhangi bir eksiğin olmadığını gösterdiğini, sonuç olarak davacının sözleşme gereği edimlerini yerine getirdiğini, binanın iskan ruhsatının alındığı ve dava konusu bağımsız bölümlerin uzun süredir kullanıldığını, ...'ye ait 14.744,50 TL tutarındaki borcun ödenmesi ve tapu devirleri esnasındaki harç, vergi vs. masrafların yükleniciye ait olması suretiyle tapu devirlerinin yapılmasının uygun olacağını belirtmişlerdir.
...'ye yazılan müzekkereye verilen cevapta dava konusu bağımsız bölümlerin 2009 yılından 2018 yılına kadar toplam 19.305,89-TL aidat borcunun olduğu belirtilmiştir.
...'ye yazılan müzekkereye verilen cevapta dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan... 12/10/2006 tarihinde iş yeri aboneliğinin verildiğini ve ortak kullanıldığının belirtildiği anlaşılmıştır.
Ayrıca dava konusu bağımsız bölümlerden dolayı dava dışı...'ye borcun bulunduğu, bunun ödenmesi gerektiği belirtilmiş ise de ...'nin cevabi yazılarında belirtildiği üzere söz konusu borç aidat borcu olup malikten ve kullanandan talep edilebileceği, devre engel olmadığı, davacı dava konusu taşınmazları fiilen kullandığından sorumluluğunun da onda olduğu, sözleşme kapsamında ödenmesi gereken bir bedel ve devir için ödenmesi şart olmadığından davacı tarafından depo edilen bu bedelin kendisine iadesine ara kararla karar verilmiştir.
Yapılan yargılama kapsamında toplanan deliler ve tüm dosya kapsamına göre; taraflar arasında noterlikçe düzenlenen düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve iş yeri karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davacı şirketin davalı şirkete ait taşınmaz üzerinde sözleşme kapsamında iş yerlerini inşa ederek davalıya teslim ettiği halde sözleşme uyarınca kendisine verilmesi gereken bağımsız bölümlerin tapularının verilmediği iddiasıyla davalı adına olan tapuların iptali ile davacı adına tescili için asıl davanın ve istinaf aşaması sonrasında ise; birleşen davanın açıldığı anlaşılmıştır.
Mahkememiz'ce yapılan yargılama sonucunda alınan bilirkişi heyeti asıl ve ek raporu ile tüm dosya kapsamına göre asıl davanın kabulü ile; asıl dava konusu taşınmazların tapu kayıtlarının iptali ile; davacı yüklenici Şirket adına tapuya tesciline karar verilmiş ise de; Mahkememiz kararı istinafen ... sayılı ilamı ile kesin nitelikte kaldırılmakla; dava dosyası Mahkememiz yeni esasına kayden yargılamaya devam olunmuştur.
İstinaf ilamı gereğince dosyamızda konusunda istinaf ilamından önce dosyamıza sunulan bilirkişi raporunu tanzim eden bilirkişiler ile birlikte görevlendirilen akademisyen unvanı bulunan inşaat yüksek mühendisi uzmanı bilirkişilerin de dahil olduğu bilirkişi heyetinden davacı tarafından inşa edilen binanın sözleşme tarihi ve inşaatın yapıldığı tarihler dikkate alındığında Deprem Yönetmeliği ve ilgili mevzuat kapsamında kamu düzeninden olan imar mevzuatı ve ilgili düzenlemeler ve fen ve sanat kurallarına uygun olarak inşa edilip edilmediğinin tespiti hususunda taşınmaz başında mahallinde inceleme yaptırılarak ve binadan karot numunesi alınması sonrasında lisanslı laboratuvarda performans analizi yaptırılarak ek rapor alınmıştır.
Dosyamıza sunulan 22/04/2024 tarihli bilirkişi heyeti Ek raporunda özetle; dava konusu binaya ait uygulama projelerinin düzenlenmesi içinin asıl davacı Şirket tarafından (Kooperatif Yönetim Kurulu kararı ile) ihale ile ...’ de gösterildiği üzere, Betonarme statik hesapların 9.5 MPa (C9.5) beton dayanımına göre yapıldığı (yapılması gerektiği), dava konusu binanın olağan denetim işlerinin -kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince- temelden çatıya kadar davacı tarafından görevlendirilen teknik personeli Fenni Mesul... tarafından yerine getirildiği, gerek sözleşmenin 8. maddesi hükmü (‘c’ fıkrası) gerekse de sözleşmenin doğal eki kontrol yönetmeliğine göre beton malzemesinin an be an kalite denetiminin kontrol mühendisinin görev, yetki ve sorumluluk alanında olduğu, adı geçenin yapı ruhsatı, inşaatın fen ve sanat kurallarına uygun olarak yapıldığına ilişkin düzenlenen ‘denetim uygunluk raporunda’ ve iskan ruhsatında onaylarının bulunduğu, yapım sürecinde beton kalitesinin (dayanımının) projesine göre olması gerekenden düşük yapıldığına ilişkin fenni mesul tarafından davalı yükleniciye herhangi bir uyarıda bulunulmadığının görüldüğü, dava konusu binanı Eylül/2001 tarihinde “geçici kabulün” yapılarak sözleşmeden beklenen amacına uygun olarak ifa ile sonuçlandığı, dosyasında bulunan GSM işletmecileri ile imzalanan kira sözleşmesine göre binanın en geç 2000 yılından itibaren fiilen kullanılmaya başlandığının anlaşıldığı, 2000 – 2023 arasında geçen 23 yıllık süre içinde söz konusu binadan her iki tarafın da sorunsuzca faydalandığı, “Riskli bina” hesaplamasına esas olan gerek ... şirketince mahallinde yapılan çalışmalarda gerekse de önceki uzman raporlarında (...) inşaatın projelerinde gösterilen ölçüler ile uyumlu olarak yapıldığının tespit edildiği, heyetimizce 04.11.2023 tarihinde yapılan incelemede kolon/kiriş ve merdiven kenarı betonarme perde ölçülerinin projesine uygun olarak yapıldığının görüldüğü, ancak binanın alt giriş kapısının sol tarafında önceden banka olarak kullanıldığı anlaşılan zemin kat dükkan tavanının projesine ve ruhsata aykırı olarak sonradan kesilerek üst kat dükkan ile bağlantı yapıldığının tespit edildiği, orta kat giriş bölümünde yaklaşık 10 m2 büyüklüğündeki döşeme alanında bir adet dükkan önünde araçların aşırı yüklemelerinden kaynaklandığı düşünülen sınırlı alanda tipik çift yönlü çatlakların oluştuğunun tespit edildiği, oluşan hasarın imalat hatası (beton dayanımı) ile ilgisinin bulunmadığı ve hatalı kullanımdan dolayı oluştuğunun değerlendirildiği, Mahkeme tarafından verilen yetki çerçevesinde binanın her bir katından 6 adet olmak üzere toplamda 30 adet sertleşmiş beton numunesi (karot) alındığı ve basınç dayanımı sonuçlarının EK-3 de raporlandığı, inşaatın yapıldığı yılda geçerli olan 1975 Deprem Yönetmeliği, TS-500/Nisan-1984, mülga ... Şartnamesi (1985) verileri ile uygulama projesi tasarım dayanımının C14 (normal, III. Sınıf beton kalitesi), uygulama statik hesap raporunda kullanılan dayanımının C9.5 olarak ele alınması ve çalışmalarımız sonucunda tespit edilen ortalama basınç dayanımın göz önüne alınması halinde, beton kalitesinin uygulama yılında geçerli standartlara göre teknik olarak yeterli düzeyde olduğunun değerlendirildiği, (karot alımı sırasında, beton içindeki agreganın kesilmesi, kırılması, numune alım yönünün beton dökümü doğrultusuna 900 dik alınması vb. gibi etkenlerin betonun gerçek (karakteristik) basınç değerlerini olumsuz yönde etkileyeceğinin kuşkusuz olduğu) yerinde yapılan inceleme sonucunda; dava konusu binanın ortalama beton basınç dayanım değerinin 13.15 MPa, Riskli Bina Tespit Esasları Ek-B ye göre karot numune düzeltilmiş değerinin 13.65 MPA hesaplandığı, standart sapmanın göz önünde bulundurulması durumunda statik hesaplarda kullanılması gereken tasarım değerinin 10.05 MPa olarak hesaplandığı, tasarım için hesaplanan değerlerin 1975 deprem yönetmeliği çerçevesinde kabul edilebilir sınırlarda olduğu, ancak güncel mevzuat ve standartlara göre yeterli olmadığının değerlendirildiği, yaklaşık 30 yıllık binada an itibariyle beton dayanımından kaynaklı olabilecek herhangi bir yapısal çatlak, kalıcı deformasyon (kırılma), göçme, eğilme vb. gibi yapısal hasar tespit edilmediği, 10 m2 lik sınırlı bir alanda gözlenen döşeme çatlağı ve sehimin kullanımdan dolayı oluştuğunun değerlendirildiği,binanın beton kalitesinin öngörülenden (C14) az veya çok olmasının “Riskli Bina” tanımlamasına etkisinin olmadığının görüldüğü ve söz konusu binanın yapısal tasarımına (ve geometrisine) özgü olmak üzere, “mevcut beton kalitesi – Riskli Bina tanımı” arasında illiyet bağının bulunmadığının tespit edildiği, Statik hesaplarda C20 beton dayanımı kullanılması halinde dahi binanın riskli çıktığı, 1975 tarihli Deprem Yönetmeliği’nin yürürlükte olduğu sırada bu yönetmelik hükümleri çerçevesinde inşa edilen binada, yüklenicinin yapım ve teslimden sonra meydana gelen gelişmeleri bilmesi ve öngörmesi kendisinden beklenemeyeceğinden, sonradan yürürlüğe girip yüklenicinin sorumluluklarını arttıran aleyhe hükümlerin yüklenicilere uygulanamayacağının açık olduğunu, bu nedenle asıl davacı yüklenicinin sorumluluğu ve özen borcunun, binanın yapımı ve teslimi sırasında yürürlükte bulunan 1975 yılı Deprem Yönetmeliği, mülga Bayındırlık ve İskan Bakanlığı Genel Teknik Şartnamesi (Bölüm 11), TS-500/1984 hükümlerine göre değerlendirilmesi gerektiği, binanın sözleşme tarihi ve inşaatın yapıldığı tarihlerde geçerli mevzuata uygun olarak tasarlandığı ve tasarım ölçülerine göre inşa edildiğinin anlaşıldığı,güncel mevzuata göre rapor ekinde tekrar yapılan performans analizleri sonucunda binanın “göçme performansı” düzeyinde olmasının beton kalitesinin az veya çok olmasından kaynaklı olmadığı, geçen süreç içerisinde yönetmeliklerde, mühendislik parametrelerinde ve betonarme tasarım kriterlerinde yapılan köklü (radikal) değişikliklere bağlı olarak “Riskli Bina - göçme performansı” tanımlamasının yapıldığı, binanın faaliyette bulunduğu süreç dahilinde, beton dayanımından kaynaklı bir zararve kaybın oluştuğuna ilişkin herhangi bir somut belgenin dosyada bulunmaması ve sözleşme gereğince beton kalitesinin arsa sahibince an ve an kontrol edilmesi nedenleriyle malzemenin “gizli ayıplı” olduğuna ilişkin iddianın yerinde olmadığı, güncel mevzuata göre yapılan performans analizlerde binanın “Riskli” çıkmasının beklenebilecek bir olgu olduğu, “Riskli Bina” tanımlaması hususunda asıl davacı-birleşen davalı yüklenici Şirkete atfı mümkün bir kusurun bulunmadığı,dava dışı PELEN Mühendislik şirketi tarafından yapılan analizler sonucunda, tapu sicilinde “Riskli Bina” kaydının olması nedeniyle binada faaliyetlerin devam etmediği ve boş olduğu, ... 2018 çerçevesinde binanın mevcut yapısal dayanımının geliştirilmesi ve meri mevzuat çerçevesinde güvenlik performansının yeteri düzeyde sağlanması için binada Güçlendirme yapılması gerektiği,güçlendirme inşaat işlerinin 3 ay içerisinde tamamlanabileceği mütalaa edilmiştir.
Bilirkişi heyeti ek raporu taraf vekillerine tebliğ edilmiş, ek rapor istinaf ilamı ve dosya kapsamındaki veriler itibariyle teknik yönden denetime elverişli görülmekle; asıl davalı-birleşen davacı vekilinin yeniden bilirkişi raporu alınması istemi usul ekonomisi de gözetilerek yerinde görülmemiştir.
Dosyamızda her ne kadar davalı zaman aşımı itirazında bulunmuş ise de dava sözleşmeye dayalı tapu iptal ve tescil davası olup 10 yıllık zaman aşımına tabi olduğu, ...'ın yerleşik içtihatlarında belirtildiği üzere satış vaadi sözleşmesine istinaden taşınmaz alıcının (olayımızda davacının) zilyetliğinde ise; TBK 128.m. ile TMK 2.maddesindeki dürüstlük kuralı gereğince zaman aşımı süresinin işlemeyeceği gözetilerek davalının zaman aşımı itirazı def'i benimsenememiştir.
Bilindiği üzere; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimleri içeren, iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Sözleşmenin taraflarından arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek, yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde de edimi karşılığı yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmekle yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin bedele, başka bir anlatımla sözleşmede kararlaştırılan tapu payı veya bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi için inşaatı sözleşme ve ekleri ile tasdikli proje ve inşaat ruhsatı ile kamu düzeninden olan imar mevzuatı ve bu doğrultuda çıkartılan Deprem Yönetmeliği hükümlerine uygun olarak tamamlayıp, arsa sahiplerine teslim etmesi gerekir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince, arsa sahibi tarafından yükleniciye ya da onun istemiyle üçüncü kişi veya kişilere yapılan taşınmaz ya da taşınmaz payı temliki, inşaatın yapımı için finans sağlanması amacıyla verilen "Avans" niteliğinde olup yüklenici yüklendiği karşı edimini ifa ettiği oranda "Şahsi hak" elde edebilir ve ancak kazandığı şahsi hakkını üçüncü kişilere temlik edebilir. Yüklenici, tüm edimlerini ifa ettiği takdirde ve sözleşmenin de ifa ile sonuçlanması durumunda şahsi hakkı ayni hakka dönüşür. Yüklenicinin edimini ifa etmemesi durumunda arsa sahibi, TBK’nın 125/3 üncü maddesi uyarınca, sözleşmeden dönerek, avans olarak verdiği tapuları geri isteyebilir.... Esas ve ... Karar sayılı ilamında da vurgulandığı üzere; dava konusu binanın yapıldığı tarihteki deprem yönetmeliğine uygun imal edilip edilmediğinin binanın ayıplı olup olmadığının tespiti yönünden zorunludur.
Bu bilgi ve tespitler ışığında; asıl ve birleşen davada taraf iddia ve savunmaları ile bilirkişi heyeti asıl ve ek raporları ile tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; asıl davacının dava konusu isteminin taraflar arasındaki Taşınmaz Satış Vaadi ve İşyeri karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklanan" tapu iptali ve tescili istemi olduğu, asıl davacı yüklenici Şirketin yüklenicinin arsa payının devrini arsa sahibinden talep edebilmesi için öncelikle inşaatın teslimi edimini tam ve gereği gibi yerine getirmesinin zorunlu olduğu, karşılıklı edimleri içeren sözleşmelerde, bir tarafın diğer taraftan edimini yerine getirmesini talep edebilmesi için dava tarihinde yürürlükte bulunan 6098 sayılı TBK'nın 97.m. gereğince; öncelikle kendi edimini ifa etmiş olması gerektiğinden, asıl davacı yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince yüklenicinin bedele, başka bir anlatımla sözleşmede kararlaştırılan arsa payı veya bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi için inşaatı sözleşme ve ekleri ile tasdikli proje ve inşaat ruhsatı ile kamu düzeninden olan imar mevzuatı ve bu doğrultuda çıkartılan deprem yönetmeliği hükümlerine uygun olarak binayı imal ve inşa ederek yapı kullanım izin belgesi (iskan ruhsatı) alınmış şekilde tamamlayıp arsa sahiplerine teslim etmesi gerektiği, bu bağlamda dosyamıza sunulan ve istinaf ilamı gereğince mahallinde inceleme sonrasında karot numunesi alınarak ve usulüne uygun olarak performans analizi yaptırılarak tanzim edilen teknik bilirkişi heyeti ek raporunda tespit edildiği üzere dava konusu binanın asıl davacı yüklenici tarafından binanın yapım tarihinde yürürlükteki 1975 tarihli Deprem Yönetmeliği hükümlerine uygun olarak imal edildiği, binanın beton dayanımının sözkonusu yönetmelik hükümlerine uygun olup bina hakkında riskli yapı tespiti ve yıkım kararı verilmesini gerektiren olguların binanın uzun yıllar öncesinde imal edilmesinden kaynaklandığı, binanın yapımından riskli yapı tespitinin yapıldığı döneme kadar aradan geçen sürenin uzunluğu da dikkate alındığında; teknik bilirkişi heyeti 2. ek raporundaki bilimsel ve teknik tespitler çerçevesinde binanın riskli yapı tespitinin yapılmasında yükleniciden kaynaklanan ayıplı ve kusurlu imalat iddiasının dosya kapsamında sabit olmadığı, bu nedenle Mahkememiz'ce sözleşme konusu bina yönünden yapılan riskli yapı tespiti ile asıl ve birleşen davalıların asıl davacı arsa sahibinin davacı yüklenicinin kusurlu ve ayıplı imalat yaptığı yönündeki iddiaları yönünden teknik ve bilimsel inceleme çerçevesinde illiyet bağı kurulamadığı, öte yandan her ne kadar ek raporda binada güçlendirme yapılması gerektiği belirtilmiş ve davalılar tarafından bu hususa değinilerek binanın ayıplı yapıldığı ileri sürülmüş ise de; binanın yapım tarihi ve riskli yapı tespiti arasındaki uzun süre ile binanın yapım tarihindeki teknik parametreler ile teknik beton dayanım kriterleri birlikte dikkate alındığında; yapının donatılarında ve donatı detayları ile bileşenlerinde aradan geçen yıllar nedeni ile teknik yönden güçlendirmeyi zorunlu kılan yıpranma ve korozyon oluşmasının kaçınılmaz olduğu, bu bağlamda açıklanan maddi ve hukuki olgulara göre asıl davacı yüklenici Şirketin binayı iskan ruhsatını alarak asıl davalı arsa sahibine ayıpsız şekilde teslim etmekle; edimini tam ve gereği gibi ifa ettiği sabit olmakla; asıl dava konusu ve sözleşmede kendisine aidiyeti kararlaştırılan dava konusu taşınmazların tapusunu talep etmeye hak kazandığı kanaatine varılmakla; haklılığı kanıtlanan asıl davanın kabulü ile; asıl dava konusu taşınmazların davalı adına olan tapularının iptali ile davacı adına tapuya tesciline karar vermek gerekmiştir.
Birleşen dava yönünden ise; taraflar arasındaki ... Sözleşmesi kapsamında davalı yüklenicinin edimini tam ve gereği gibi ifa ettiğinin istinaf ilamı sonrasında alınan ve Mahkememiz'ce de denetime elverişli görülmekle benimsenen bilirkişi heyeti 2. ek raporu ile sabit olduğu, binanın fiziken % 100 oranında tamamlanarak ve iskan ruhsatı ile birlikte asıl davalı-birleşen davacıya teslim edildiği olguları birlikte gözetildiğinde; davalı yüklenici aleyhine birleşen davacı arsa sahibi yönünden taraflar arasındaki sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının somut olayda gerçekleşmediği, bu nedenle de birleşen dava konusu taşınmazların tapu kayıtlarının iptaline yönelik birleşen davacının talebin haklılığının kanıtlanamadığı anlaşılmakla; birleşen davanın ise; reddi gerektiği kanaatine varılmıştır.
Açıklanan gerekçelerle; asıl davanın kabulü ile asıl dava konusu taşınmazların tapu kayıtlarının iptali ile davacı yüklenici şirket adına tapuya kayıt ve tesciline, birleşen davanın ise; reddine dair aşağıdaki şekilde karar vermek ve hüküm oluşturmak gerekmiştir.
HÜKÜM : Gerekçesi yukarıda açıklanan nedenlerle;
A-ASIL DAVA YÖNÜNDEN:
1- Davanın KABULÜ İLE; dava konusu ... no'lu bağımsız bölümlerin davalı ....adına TAPUYA KAYIT VE TESCİLİNE,
2-Kısa karardan bir örneğin İİK 28.maddesi uyarınca gereği için derhal ... gönderilmesine,
3-Alınması gerekli karar ve ilam harcı 119.200,95-TL olup davacı tarafından peşin yatırılan 1.024,65-TL ile 28.775,59-TL ıslah harcı dahil olmak üzere toplam 29.780,24 -TL harcın mahsubu ile bakiye 89.420,71-TL harcın davalıdan tahsili ile Hazineye gelir kaydına,
4-Davacı tarafından peşin yatırılan 35,90-TL başvurma harcı ile 1.024,65-TL peşin/nispi harç ile 28.775,59-TL tamamlama harcı olmak üzere toplam 29.816,14-TL'nin davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,
5-Davacı taraf kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükteki A.A.Ü.T. uyarınca hesaplanan nispi 211.600,00-TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacı tarafa verilmesine,
6-Bu dava kapsamında davacı tarafından yatırılan gider avansından karşılanan 25.443,60-TL tebligat ve posta gideri ile 32.200,00-TL bilirkişi ücreti olmak üzere toplam 57.643,60-TL yargılama giderinin davalıdan alınarak davacı tarafa verilmesine,
7-HMK 333.m. gereğince artan gider avansının karar kesinleştiğinde davacıya İADESİNE,
B-MAHKEMEMİZİN BİRLEŞEN ... Esas SAYILI DOSYASI YÖNÜNDEN:
1-Davanın REDDİNE,
2-Alınması gerekli karar ve ilam harcı maktu 427,60-TL olup davacı tarafından peşin yatırılan 170,78-TL ile 108.271,35
-TL tamamlama harcı dahil olmak üzere toplam 108.442,13-TL harçtan mahsubu ile bakiye 108.014,53-TL harcın karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacıya İADESİNE,
3-Davacı tarafından yapılan giderlerin kendisi üzerinde bırakılmasına,
4-Davalılar kendilerini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükteki AAÜT gereğince 367.400,00-TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak anılan davalılara verilmesine,
5-HMK 333.m. gereğince artan gider avansının karar kesinleştiğinde davacıya İADESİNE,
Dair; asıl ve birleşen davada taraf vekilleri ile birleşen davalılar ... ve ... ile asıl davacı-birleşen davalı şirket yetkili temsilcisi ...'ın yüzüne karşı, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içerisinde Mahkememize verilecek dilekçe ile ... yasa yolu açık olmak üzere oybirliği ile verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. 03/07/2024
Başkan ...
e-imza
Üye ...
e-imza
Üye ...
e-imza
Katip ...
e-imza
YARGILAMA GİDERİ DÖKÜMÜ: (Asıl dava yönünden)
1-Posta ve davetiye gideri : 25.443,60-TL
2-Bilirkişi ücreti : + 32.200,00-TL
TOPLAM : 57.643,60-TL