T.C. ANKARA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 31. HUKUK DAİRESİ
Esas No: 2022/335 - Karar No:2023/847
T.C.
ANKARA
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
31. HUKUK DAİRESİ
(İnceleme Aşamasında Kararın Kaldırılarak Dosyanın Mahkemesine Gönderilmesi HMK 353/1-a.6 md)
ESAS NO: 2022/335
KARAR NO: 2023/847
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
K A R A R
BAŞKAN:
ÜYE:
ÜYE:
KATİP:
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: ANKARA 9. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 08/02/2022
NUMARASI: 2019/301 E-2022/75 K
ASIL DAVADA:
DAVACI:
VEKİLİ:
DAVALI:
VEKİLİ:
DAVANIN KONUSU: Alacak (Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklanan)
KARAR TARİHİ: 22/06/2023
KARAR YAZIM TARİHİ: 05/07/2023
Davacı vekili tarafından davalı aleyhine açılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan alacak istemine ilişkin davada mahkemece asıl ve birleşen davanın reddine dair verilen karara karşı süresi içinde davacı vekilince istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine yapılan incelemede;
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ:
Davacı vekili, taraflar arasında Ankara 3. Noterliğinin 16/02/2018 tarih ... yevmiye nolu "Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" yapıldığını; sözleşmenin, ... ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, ... ada ... parsel üzerinde toplam 11 adet daire olan riskli yapının yıkıldıktan sonra yerine yeni bir bina yapılmasına ilişkin olduğunu; binadaki 11 adet bağımsız bölümden 10 tanesinin davalıya ait bulunduğunu; davalı firmanın, yıkılıp yeniden yapılacak bina için sözleşme tarihinden önce kentsel dönüşüm sürecini başlattığını; söz konusu bina için 6306 sayılı Yasa kapsamında "Riskli Yapı Raporu" alınarak binanın yıkılma sürecinin başladığını; 1 tane bağımsız bölüm sahibi olan ... Tur. A.Ş.’nin söz konusu rapora itirazının da 31/01/2018 tarihinde T.C. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Ankara İli Riskli Yapı Tespitine İtiraz Değerlendirme Teknik Heyetince reddedildiğini; müvekkili firmanın sözleşmeyi dava konusu taşınmazla ilgili "riskli yapıdır" tespitinden sonra yaptığını; müvekkili firmanın kentsel dönüşüm süreci işlemlerini kaldığı yerden devam ettiğini, yıkım işlemleri yürütülürken, sözleşme yapmayan malik ... Turizm A.Ş.’nin Ankara 11. İdare Mahkemesinin 2018/809 E. sayılı davasında aldığı yürütmeyi durdurma kararı nedeni ile kentsel dönüşüm sürecinin binanın yıkılması aşamasında durdurulduğunu; müvekkili firmanın kentsel dönüşüm süreci devam ederken sözleşme imzalamayan malik ... Turizm A.Ş. yetkilileri ile sözleşme yapma girişimlerinde bulunduğunu ancak şirket yetkililerinin fahiş istekleri nedeni ile sözleşme yapılamadığını; davalı firmanın, yargı süreci devam ederken Ankara 63. Noterliğinin 25.01.2019 tarih ... yevmiye nolu ihtarnamesini keşide etmek sureti ile inşaat sözleşmesinin 8. maddesine dayanarak sözleşmeyi haksız olarak feshetme iradesini müvekkili şirkete bildirdiğini ve müvekkilinin cevaben Ankara 18. Noterliğinin 05/03/2019 tarih ... sayılı ihtarnamesi ile sözleşmeye bağlı kaldığını ve 8. maddenin açık olduğunu, mücbir sebebin ek süre verilmesini öngörmesi nedeni ile karşı tarafta sözleşmeye uymasını aksi takdirde B.K. ve sözleşme maddeleri gereğince tazminat ve cezaî şartların ödenmesini davalıdan talep ettiğini; davalının; söz konusu taşınmazda bulunan 10 adet bağımsız bölümü 18 Ocak 2019 tarihinde ... adlı 3. şahsa satarak sözleşmeyi fiilen feshettiğini; satış tarihinin davalının tarafına fesih bildirimi yaptığı ihtarnameden 3 gün sonra olmasının bile davalının sözleşmeyi fesih yapma sebebinin binanın kentsel dönüşüm sürecinin uzaması değil binayı satmak için yaptığının en önemli delili olduğunu; davalı şirketin kötü niyetli ve haksız bir şekilde hareket ederek müvekkili firmayı zarara uğratma kastı ile hareket ettiğini; davalı firmanın sözleşme gereği yapması gereken edimlerini yerine getirmediğini; sözleşmenin altıncı maddesi gereğince "Mal sahipleri yükleniciye binayı boş ve sorunsuz olarak yıkım için gerekli hale getirerek bağımsız bölümlerinin anahtarlarını vererek teslim edilecek ve her türlü vergi ceza haciz ipotek ilgili belediyelerce alınacak asfalt bedelleri ilgili belediyelerce alınacak hizmet bedelleri ve ipotek vs ödenmiş ve kaldırılmış olacaktır." denildiğini; sözleşme tarihinden 25 Ocak 2019 tarihine kadar geçen süre içerisinde bağımsız bölüm üzerindeki ipoteklerin kaldırılmadığını ve yıkım için gerekli hale getirilerek taraflarına teslim edilmediğini, dolayısıyla yer tesliminin henüz gerçekleşmediğini, sözleşmenin feshini gerektirecek bir sebep olmadan sözleşmeye konu taşınmaz üzerindeki bağımsız bölümleri satarak fiili ifa imkânsızlığını oluşturan davalının sözleşmeyi imkânsız hâle getirmesinde müvekkili şirketin hiçbir kusurunun bulunmadığını; müvekkilinin inşaata başlayamama sebebinin kentsel dönüşüm sürecinin sözleşme yapmaya malikin kentsel dönüşüm sürecindeki "riskli yapı kararına" karşı açmış olduğu davada verilen yürütmeyi durdurma kararından kaynaklandığını, müvekkilinin kusurunun bulunmadığını; sözleşmenin 8 maddesinde "mücbir sebepler dışında sözleşmeden sonra 8 ay içinde kentsel dönüşüm süreci tamamlanacaktır." denildiğini ve aynı maddenin devamında "Ancak yüklenicinin elinde olmayan doğal afetler ve yüklenici iradesi dışında resmi makamlarca yapılan engellemelerden oluşan zaman kaybı ve ölümlerden oluşan aksamalar dikkate alınarak verilen süreye ilave edilecektir. Bu süre ruhsat tarihinden itibaren başlar ve bunu tüm malikler kabul ederler. Ancak yüklenici iradesi ve kontrolü dışında gelişen sebepler savaş, seferberlik, darbe, sel, deprem, yangın ve doğal afetler (aykome, yapı denetim, ilgili ilçe ve büyükşehir belediyeleri bakanlıklar v.b. devlet kuruluşlarının uygulamaları, engellemeleri, durdurmaları, cezai işlemleri, tadilat ve tashihat onay süreçleri mal sahiplerinin bu sözleşme ile yüklendikleri sorumlulukları yerine getirmemesi veya mal sahiplerince yapılan engellemeler sebebi ile oluşabilecek gecikmeler) doğal afetler ve kazalarda oluşabilecek gecikme ve durdurmalar inşaat süresine ek olarak ilave edilecektir." denildiğini; maddenin açıkça mücbir sebepler ve maddede sayılan hâller halinde ek süre verileceğini öngördüğünü, inşaatın başlanamamasının tek nedeninin sözleşme yapmayan malikin açmış olduğu dava olduğunu, sözleşmenin "mal sahiplerince yapılan engellemeler sebebi ile oluşabilecek gecikmeler" diyerek zaten ek süre verileceğini öngördüğünü, davalı firmanın kendi kusuruyla sözleşmeyi haksız feshettiğini, sözleşmeyi ifa imkânsızlığına sokan davalının müvekkili firmanın B.K. 125. madde gereğince sözleşmeden kaynaklanan kâr mahrumiyetini talep ettiklerini; müvekkilinin söz konusu arsa üzerine projesi sunulan binayı yapacağını, kupon sayılacak bir yerde olan arsanın yapımı için gerekli bütün işlemlerinin yapıldığını ve projenin çizdirildiğini; bilirkişi heyeti oluşturularak yoksun kalınan kârın ve sözleşmeden kaynaklanan cezaî şart alacaklarının hesaplanmasını talep ettiklerini; müvekkilinin sözleşmenin gerçekleşmesi için aracı ... isimli kişi ile emlak komisyon sözleşmesi imzaladığını ve 240.000 TL ödemede bulunduğunu; müvekkilinin şirket proje bedeli olarak ... İnşaat Emlak Gıda San. Tic. Ltd. Şti.’ne 45.000 TL ödediğini; kentsel dönüşüm masrafları olarak ... Danışmanlık İnşaat Taahhüt San. Tic. Ltd. Şti.’ne 65.000 TL ödediğini; ihtarname masrafı olarak 05/03/2019 tarihinde 436,07 TL ödendiğini; sözleşmenin 11. maddesi gereğince sözleşmeyi haksız fesheden davalı taraf yapım masraflarını ve sözleşmeye konu taşınmazın emlak rayiç değerinin iki katını ödemesi gerektiğini ve bu kapsamda taşınmazın rayiç bedelleri 2.734.811 TL iki katı olan 5.469.622 TL ve yapılan masraflar 350.436,07 iki katı olan 700.872,14 TL yi cezaî şart olarak ödemesinin gerektiğini; bu sebeplerle, sözleşmeyi haksız şekilde fesh eden davalının, müvekkilin müspet zararı olan kâr mahrumiyetinin hesaplanacak tutarın ödenmesine ve fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile şimdilik 550.000 TL cezai şartın, 100.000 TL yapılan masraflardan kaynaklanan alacağın fesih tarihinden itibaren işleyecek avans faiz ile ödenmesine karar verilmesini, talep ve dava etmiştir.
Birleşen davada:
Birleşen davada davacı vekili, müvekkili ile davalı arasında 16/02/2018 tarihinde Ankara 3. Noterliğinin 16/02/2018 tarih ... yevmiye nolu kat karşılığı inşaat sözleşmsinin imzalandığını, sözleşme kapsamında davalı yüklenicinin ... ili, ... İlçesi, ... Mah.'de kain tapunun ... ada ... parselindeki 612 m2 arsa niteliğindeki taşınmaz üzerinde sözleşmede özellikleri belirtilen binayı sözlemeye uygun veriler ile yapmayı iskanı alınarak müvekiline teslim etmeyi taahhüt ettiğini; sözleşmenin 8. maddesinde tarafların “Yüklenici binanın yıkımı ve arsa hisesi bulunan tüm mal sahipleri ile sözleşme sürecinin tamamlanması için gerekli yasal ve idarî sürece sözleşme ile başlanacaktır. Mücbir sebepler dışında sözleşmeden sonra 8 ay içinde kentsel dönüşüm tamamlanacaktır. Bu süre içinde mücbir sebepler dışında kentsel dönüşüm sürecinin tamamlanması hâlinde madde 11’deki cezaî şart devreye girecektir. Arsaya yönelik tüm sorunların giderildiği ve 4. maddede belirtilen hususların tamamlanıp, arsada hissedar olan tüm pay sahipleri ile sözleşmeler ve vekâletler bittikten sonra, yükleniciye teslim edildikten 6 ay süre içersinde yapı ruhsatına başvuracak ve aynı süre içerisinde yapı ruhsatını alacaktır, 6 ayın bitiminde ek olarak 1 ay ek süre verilecek gene mücbir sebepler haricinde yüklenici ruhsat alamaz ve inşaata başlamaz ise sözleşmeyi mal sahipleri tek taraflı feshetme hakkına sahiptir” denildiğini, yine sözleşmenin 11. maddesinde ise “Mal sahipleri ve yüklenci sözleşmedeki yükümlülüklerini yerine getirecektir. Getirmeyen taraf getirmediği takdirde diğer tarafa arsa beyan değerinin iki katını ve yüklencinin belgeli masrafının iki katını ödemeyi kabul ve taahhüt eder” denildiğini, anılan sözleşme kapsamında davalının kensel dönüşüm sürecine ve yapı ruhsatına ilişkin hiç bir işlem yapmadığını, bu nedenle sözleşme kapsamında davalının edimlerini yerine getiremeceğinin aşikar olduğunu, kentsel dönüşümün yapılmasına engel mücbir sebebinde bulunmadığını; davacının 6098 sayılı Yasa kapsamında temerrüde düştüğünü; TBK’nın 473 maddesi kapsamında müvekkilinin sözleşmeden dönme hakkının bulunduğunu; müvekkilinin de Ankara 63. Noterliğinin 25/01/2019 tarihli ... yevmiye nolu ihtarnamesi ile sözleşmeyi fesh ettiğini; davalı yanca Ankara 18. Noterliğinin 05/03/2019 tarihli ... yevmiye nolu cevabî ihtarnameside sözleşme imzalamayan ... İn. Tur. San ve Tic. A.Ş’nin kentsel dönüşüm sürecine itiraz ettiğini ve Ankara 11. İdare Mahkemesinin 2018/809 E. sayılı dosyasında yürütmeyi dururma kararı aldığını bu nedenle kentsel dönüümün tamamlanadığı belirttiğini; davalının iddialarının gerçeği yansıtmadığını, sözleşmenin süresinde yerine getirilmemesinin davalıdan kaynaklandığını, davacının sözleşmenin 11. maddesi kapsamında cezaî şarttan yükümlü olduğu gibi müvekkilinin 11 daireli taşınmazda 10 adetinin sahibi olduğunu, müvekkilinin davalının edimlerini yerine getireceği inancı ile taşınmazı edindiğini, ancak davacının edimlerini yerine getirmemesi nedeniyle bahsi geçen binayı ve araziyi kiraya vermediğini, bu nedenle müvekkilinin yatırım faaliyetlerinin durduğunu; müvekkilinin kira kaybı olduğundan bunların da tazmin edilmesi gerektiğini, tarafların arabulucuk yolu ile anlaşamadıklarını belirterek 16/02/2018 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile fazlaya ilişkin haklarını saklı tutarak kira kaybı ve sözleşmedeki cezaî şart kapsamında 20.000,00 TL'nin temerrüt tarihinden itibaren işleyecek olan ticarî temerrüt faizi ile davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Asıl davada:
Davalı vekili, müvekkili şirket ile davacı ... Şirketi arasında Ankara 3. Noterliğinin 16/02/2018 tarihli ve ... yevmiye numaralı “Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” akdedildiğini; bu sözleşme uyarınca, davalı yüklenicinin müvekkili arsa sahibine ait ... ili, ... ilçesi, ... Mahallesinde kain tapunun ... ada ... parsel 612,00 metrekarelik arsa niteliğindeki taşınmaz üzerine anılan sözleşmede özellikleri ayrıntılı olarak belirtilen binayı sözleşmeye ve teknik verilere uygun olarak inşa etme ve iskanı alınarak müvekkiline bırakılması öngörülen bağımsız bölümleri sözleşmede belirtilen süre sonunda teslim etme edimini yüklendiğini; davacının dava dilekçesinde; kentsel dönüşüm sürecine ilişkin işlemler yaptıklarını ancak Ankara 11. İdare Mahkemesinin 2018/809E. sayılı dosyası kapsamında verilen yürütmenin durdurulması kararı nedeniyle kentsel dönüşüm sürecinin binanın yıkılması aşamasında durdurulduğunu iddia ettiğini; bu iddiaların gerçeği yansıtmadığını; anılan sözleşmede belirtilen süre içerisinde davacı yanca kentsel dönüşüm sürecine ve yapı ruhsat başvurusuna ilişkin herhangi bir işlem yapılmadığını; müvekkili ile davacı yan arasında akdedilmiş kat karşılığı inşaat sözleşmenin 8. maddesine göre, "Yüklenici binanın yıkımı ve arsa hissesi bulunan tüm mal sahipleri ile sözleşme sürecinin tamamlanması için gerekli yasal ve idarî sürece sözleşme ile beraber başlayacaktır. Mücbir sebepler dışında sözleşmeden sonra 8 ay içinde kentsel dönüşüm süreci tamamlanacaktır. Bu süre içinde mücbir sebepler dışında kentsel dönüşüm sürecinin tamamlanmaması hâlinde, madde 11'deki cezaî şart devreye girecektir. Arsaya yönelik tüm sorunların giderildiği ve 4. maddede belirtilen hususların tamamlanıp, arsada hissedar olan tüm mal sahipleri ile sözleşmeler ve vekâletler bittikten sonra yükleniciye teslim edildikten sonra 6 ay süre içerisinde yapı ruhsatına başvuracak ve aynı süre içerisinde yapı ruhsatını alacaktır. 6 ayın bitiminde ek olarak 1 ay süre verilecek gene mücbir sebepler haricinde yüklenici ruhsat almaz ve inşaata başlamaz ise sözleşmeyi mal sahipleri tek taraflı fesih etme hakkına sahiptir." denildiğini, anılan sözleşmede belirtilen süre içerisinde davacı yan tarafından kentsel dönüşüm sürecine ve yapı ruhsatı başvurusuna ilişkin herhangi bir işlem yapılmadığını; davacı yan tarafından sözleşmede belirtilen süre içerisinde kentsel dönüşüm süreci ve yapı ruhsatına ilişkin herhangi bir işlem yapılmaması nedeniyle müvekkilinin kira kaybı bulunduğunu, sözleşmenin 6. maddesinde; "Mal sahipleri yükleniciye binayı boş ve sorunsuz olarak yıkım için gerekli hâle getirerek bağımsız bölümlerin anahtarlarını teslim edecek her türlü vergi, ceza, haciz, ipotek ilgili belediyelerce alınacak asfalt bedelleri, ilgili belediyelerce alınacak hizmet bedelleri ve ipotekleri vesair kısıtlamaları ödemiş ve kaldırmış olacaktır." şeklinde düzenlendiğini; davacı yanın dava dilekçesinde de belirttiği üzere; binanın yıkım sürecine başlanıldığını; dolayısıyla bahsi geçen binanın müvekkili tarafından davacı yana boş ve sorunsuz teslim edilmiş olduğunu, davacı yanın, bağımsız bölüm üzerindeki ipoteklerin kaldırılmadığını iddia etmesine karşın dosyaya eklenen ... Kaymakamlığı Tapu Müdürlüğü tarafından gönderilen tapu kayıtları incelendiğinde görüleceği üzere, uyuşmazlığa konu arsa üzerinde ipotek bulunmadığını; dolayısıyla, kentsel dönüşüm süreci ve yapı ruhsatına ilişkin işlemlerin yerine getirilmesine engel teşkil edecek herhangi bir durum olmamasına rağmen, bahsi geçen süreçlere ilişkin davacı yan tarafından herhangi bir işlem yapılmamış olmasının; davacı yanın kötü niyetli olduğunun göstergesi olduğunu; yüklenicinin bağımsız bölümleri tesliminde temerrüte düşmesi halinde arsa sahibinin haklarından birisinin de sözleşmeden dönme hakkı olduğunu; dönmenin, tek taraflı irade beyanıyla ve karşı tarafa ulaşmakla sonuç doğuran bir yenilik doğuran hak olduğunu; dolayısıyla karşı tarafın rızasının gerekmediğini; bahsi geçen hususun, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 473. maddesinde düzenlendiğini; sözleşmede kararlaştırılan ifa zamanı gelmesine rağmen yüklenici hâlâ çalışmalara başlamamışsa veya faaliyetleri çok geri aşamadaysa arsa sahibinin süre vermeksizin seçimlik haklarına başvurabileceğini; davacı yanın dava dilekçesinde; müvekkilinin inşaata başlayamama sebebinin kentsel dönüşüm sürecindeki riskli yapı kararına karşı açılmış olan davada verilen yürütmeyi durdurma kararı olduğunu iddia etmiş ise de bahsi geçen dosya kapsamında yürütmeyi durdurma kararı verilene kadarki geçen süre içerisinde kentsel dönüşüm süreci ve yapı ruhsat alımına ilişkin herhangi bir işlem yapılmadığını, sözleşmenin 8. maddesinde sözleşmeden sonra 8 ay içinde kentsel dönüşüm sürecinin tamamlanacağının açıkça belirtildiğini, sözleşmenin imza tarihinden itibaren 8 aylık sürenin 16/10/2018 tarihinde dolduğunu, davacının sözleşmede kararlaştırılan bu süre içerisinde herhangi bir işlem yapmadığını, Riskli Yapı Tespit Raporuna karşı iptal davasının açılmış olmasının; binanın yıkılması ve kentsel dönüşüm sürecine ilişkin işlemlerin yapılmasına engel teşkil etmediğini; sözleşmede kararlaştırılan ifa zamanı gelmiş olmasına rağmen davacı yan tarafından edimin ifasına ilişkin herhangi bir işlem yapılmadığından, TBK hükümleri kapsamında müvekkilince sözleşmeden dönme hakkının kullanıldığını; davacı yanın dava dilekçesinde; sözleşme kapsamında mal sahiplerince yapılan engellemeler sebebi ile oluşabilecek gecikmeler nedeniyle ek süre verileceğinin öngörüldüğünü; somut olayda 8 aylık sürenin dolmadığını iddia ettiğini, ancak sözleşmenin 8. maddesi kapsamında verilecek ek sürelerin, sözleşmede belirtilen şartların varlığı hâlinde ruhsat tarihinden itibaren veya inşaat süresine ek olarak verileceğini, uyuşmazlığa konu olayda, davacı yan tarafından ruhsat alımına ilişkin herhangi bir işlem yapılmadığı gibi inşaata da başlanmadığını, dolayısıyla somut olay açısından, sözleşmede öngörülen sürelere ilave ek süre hakkı kazanımının söz konusu olmayacağını; davacı yüklenicinin sözleşme ile üzerine düşen yükümlülüklerini yerine getirmemesi sebebiyle müvekkilin uğradığı zararın ve sözleşmede öngörülen cezaî şartın tazmini için müvekkili tarafından eser sözleşmesinden kaynaklanan alacak davasının açıldığını ve yargılamanın Ankara 14. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2019/323E. sayılı dosyası kapsamında devam ettiğini; bu sebeple, davanın reddine karar verilmesini, savunmuştur.
Birleşen davada:
Davalı vekili yanıt dilekçesinde; davanın haksız ve hukukî dayanaktan yoksun olduğunu; davacının sözleşmeyi haksız olarak feshettiğini; müvekkilinin davalı hakkında Ankara 9. Asliye Ticaret Mahkemesininin 2019/301 E. sayılı dosyası ile sözleşmenin haksız fesh edilmesi nedeniyle kâr mahrumiyeti, yapılan masraflar ve cezaî şart olarak 750.000 TL talep ettiğini ve davanın derdest olduğunu; müvekkilinin davacı ile kat karşılığı inşaat sözleşmesini, davaya konu taşınmaz ile ilgili “riskli yapıdır” tespitinden sonra imzalandığını; dava dışı ... İnşaatın, sözleşmeden önce riskli yapıdır kararına itiraz ettiğini ve itirazının 31/01/2018 tarihinde reddedildiğini; müvekkilinin de sözleşme kapsamında süreci sürdürmekte iken bu kez ... tarafından Ankara 11. İdare Mahkemesinde dava açıldığını ve 2018/809 E. sayılı dosyasında yürütmeyi durdurma kararı alındığını ve kentsel dönüşüm sürecini binanın yıkılması aşamasında durdurulduğunu; müvekkilinin dava dışı şirket ile sözleşme yapma girişiminde bulunmuş ise de fahiş istekleri nedeniyle sözleşme yapamadığını; davacının da bu süreçte sözleşmeyi haksız olarak fesh ettiğini; davacının ihtarnamesine karşılık cevabî ihtarname keşide edilerek davacıya sözleşmeye uyması aksi takdirde tazminat ve cezaî şart ödeyeceğinin ihtaren bildirildiğini, davacı tarafından talebin karşılanmadığını, aksine davacının feshi ihtarından önce 10 adet taşınmazın 18/01/2019 tarihinde ... adlı şahsa satarak sözleşmeyi eylemli olarak fesh ettiğini, bu durumun dahi sözleşmenin feshindeki nedenin süreci uzaması değil, binayı satmak olduğunun önemli delil olduğunu, davacı şirketin müvekkilini zarar uğratmak kastıyla hareket ettiğini, davacının sözleşmedeki edimlerini yerine getirmediğini, binayı boş ve sorunsuz olarak yıkıma hazır şekilde teslim etmesi, her türlü ipoteği kaldırması gerektiğini, davacının ise 25/01/2019 tarihine kadar bağımsız bölümlerdeki ipotekleri kaldırımadığını ve yıkıma hazır hâle getirmediğini dolayısı ile yer tesliminin gerçekleşmediğini, sözleşmenin feshinde müvekkilinin kusurunun bulunmadığını, belirterek davanın reddini istemiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ:
Mahkemece, "...Asıl dava, taraflar arasındaki "Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi"nin haksız feshedildiği savına dayalı olarak kâr kaybı, masraf ve cezaî şart alacağının tahsili istemlerine ilişkindir
Birleşen davada ise; yanlar arasındaki aynı sözleşme kapsamından, davalı yüklenicinin edimlerini yerine getirmemesi savına dayalı olarak sözleşmenin haklı nedenle fesh ediliğinden bahisle sözleşmede kararlaştırılan cezaî şartın ve kira kaybının tahsili istemine ilişkidir.
Davacı ile davalı arasında; Ankara 3.Noterliğinin 16/02/2018 tarih ... yevmiye sayılı "Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" imzalanmıştır. Davalı ... Otomotiv 'arsa sahibi/mal sahibi' olarak, Davalı ... 'müteahhit/yüklenici' olarak sözleşmeyi imzalamışlardır.
Sözleşmenin 3'üncü maddesinde 'sözleşmenin konusu' şu şekilde belirlenmiştir: "Bağımsız bölüm sahiplerinin sahibi veya hissedarı oldukları ... ili, ... ilçesi, ... Mah., kaim tapunun ... ada, ... parsel, 612,00 metrekarelik arsa üzerinde bulunan 1,2,3,4,5,6,7,8,9,11 no.lu bağımsız bölümlerin 6306 sayılı Kanun gereğince riskli yapı kapsamında yıkılması yüklenici tarafından yaptırılan projelerin ilgili belediyece verilen imar durumuna göre onaylanarak yeni yapılacak olan binanın yüklenici tarafından yapılması ve iskanı alınarak tüm sözleşme şartlarına tarafların uyarak teslim edilmesinden ibarettir". Sözleşmenin 4.1 maddesinde, arsa sahibinin inşaat öncesi ve inşaat süresinde ve gerekirse inşaat sonrasında yükleniciye yardımcı olmayı kabul ve taahhüt ettiği; 4.2 maddesinde; "Arsa sahibi, iş bu kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu arsa ile ilgili olarak gerek hali hazırda mevcut olan ve gerekse arsa sahibinin kendilerinden kaynaklanan nedenlerden dolayı doğabilecek tüm tedbir takyidat, dava ve ihtilafların, sorunların kendisi tarafından çözülebileceğini ve arsanın her türlü tedbir, yükümlülük ve takyidattan ari olmasını sağlamayı kabul ve taahhüt eder. Bu cümleden, arsa üzerinde inşaatın başlayabilmesi, engelsiz sürdürülebilmesi ve iş bu sözleşmeden beklenen amacın gerçekleşmesi için arsa sahibi ile ilgili var olan ve olabilecek tüm dava ve ihtilaflar arsa sahibince halledilebileceği gibi yüklenicinin hissesine isabet eden kısımlar üzerine herhangi bir şekilde ve yüklenici ile ilgisi olmayan veya arsa sahibinden kaynaklanan nedenlerde yüklenicinin mülkiyetini zedeleyen, hissesine yükümlülük getiren inşaatının akıbetini etkileyen tüm sonuçlardan da sorumlu olacak, bunları def edecek kaldıracaktır. Böyle bir durumun söz konusu olması halinde sorunun ortadan kaldırılmasına kadar yüklenici dilerse inşaat işlerini durduracak bu hali seçtiğinde duran süre sözleşmedeki sözleşmedeki inşaat süresine ilave edilecektir" denilmiştir. Sözleşmenin 5'inci maddesi paylaşıma ilişkin olup, "... Belediyece verilen imar iznine ve onaylanan projelere göre inşa edilecek taşınmazların %50'si hisseleri oranında mal sahiplerine bırakılacak, kalan %50'lik bölüm yükleniciye ait olacaktır..." hükmü kararlaştırılmıştır. Sözleşmenin 6'ncı maddesi "Mal Sahiplerinin Hak Ve Sorumlulukları" başlıklıdır. Madde şöyledir: "Mal sahipleri yükleniciye binayı boş ve sorunsuz olarak yıkım için gerekli hale getirerek bağımsız bölümlerinin anahtarlarını vererek teslim edecek her türlü vergi, ceza, haciz, ipotek, ilgili belediyelerce alınacak asfalt bedelleri, ilgili belediyelerce alınacak hizmet bedelleri ve ipotekleri vesair kısıtlamaları ödemiş ve kaldırmış olacaktır. Abonelikler ve borçları ödenerek mal sahipleri tarafından kapattırılacaktır. Mal sahipleri yükleniciye geniş inşaat yetkileri içeren vekaletname, ilgili belediyeye verilmek üzere ağaç ve enkaz taahhütnamesi verecektir. Sözleşmeden sonra mal sahipleri iskana kadar asla mallarını ve hisselerini satamayacak veya kiraya veremeyecektir. (...)Mal sahiplerinin herhangi birinin vefatı halinde sözleşme şartları kanuni mirasçılar içinde aynen geçerli olacak ve sözleşmedeki taahhütleri kanuni mirasçıları yerine getireceklerdir. Böyle bir hal vukuunda ölen tarafın mirasçıları ölüm tarihinden itibaren en geç 1 (bir) ay içerisinde kanuni işlemleri tamamlayıp veraset intikallerini yaptıracak ve aynı sözleşme şartlarına bağlı kalarak vekaletnameleri vererek inşaatın devamını sağlayacaklardır. Aksi takdirde bundan dolayı diğer tarafın uğrayacağı zararları karşılayacaktır. Veraset harçları daire sahipleri tarafından yatırılacak ve makbuzları yükleniciye verilecektir. Mal sahipleri kentsel dönüşüm kapsamında binanın yıkımında anlaşmayan ortakların hisselerinin ilgili kanun kapsamında satışını, ruhsat ve proje aşamasını, inşaatın tamamlanma sürecini hiçbir şekilde engellemeyecek ve engelleyici girişimlerde bulunmayacaktır. Aksi takdirde yükleniciyi uğratmış olduğu zararları kapsayacaktır. Yapılacak olan bu sözleşme yüklenici tarafından tapuya şerh edilecektir. Mal sahipleri sözleşmenin tapuya şerh edilmesini kabul emişlerdir. Mal sahiplerinin tapuya konulan ipotek v.s, kısıtlamaları kendileri tarafından ivedilikle kaldırılacak inşaatın ve sürecin engellenmesinden doğan zararlar telafi edilecektir." Sözleşmenin 7'nci maddesi "Yüklenici Hak Ve Sorumlulukları" başlıklıdır. Madde şöyledir: "Binanın yükleniciye teslim tarihinden itibaren inşaat başlayıp iskan alınmasına kadar olan şantiye elektrik, su paraları, işçi ücretleri S.S.K. prim ve cezaları, plan ve proje masrafları, yapı denetim harçları ücretler yüklenici tarafından yatırılacaktır. Her türlü malzeme bedelleri ile sair ödenmesi lazım gelen bilumum masraf ve ücretleri, malzeme bedelleri ile inşaatın devamı sırasında vuku muhtemel herhangi bir ölüm, kaza ve yaralanma gibi nedenlerden dolayı doğmuş veya doğabilecek maddi ve manevi tazminatların tamamı müteahhit tarafından ödenecektir. Müteahhit firma arsa sahiplerinin tamamı ile sözleşmesini ve genel inşaat yetkilerini içeren vekaletlerini bitirip tüm maliklerden sözleşme ve vekaletleri aldıktan sonra ve arsa üzerinde arsa sahiplerine alt herhangi bir borç, hacız, ipotek bırakılmadan temiz ve eksiksiz hale geldikten sonra ruhsat alınacaktır. Arsa sahipleri arsayı bu anlamda temiz teslim etmekle mükelleftir. Müteahhit firma alt taşeron firma ile çalışabilir. Ancak bu hususlar yüklenicinin hak ve sorumluluğunu ortadan kaldırmaz. Yapılacak binanın mimarı, betonarme ve her turlu projelerini yaptırma, onaylattırma yükleniciye aittir Mal sahipleri bunu kabul etmişler ve itiraz etmeyeceklerdir. (...)". Sözleşmenin 8'inci maddesinde: "Yüklenici binanın yıkımı ve arsa hissesi bulunan tüm mal sahipleri ile sözleşme sürecinin tamamlanması için gerekli yasal ve idari sürece sözleşme ile beraber başlayacaktır. Mücbir sebepler dışında sözleşmeden sonra 8 ay içinde, kentsel, dönüşüm süreci tamamlanmaktır Bu süre içinde mücbir sebepler dışında kentsel dönüşüm sürecinin tamamlanmaması halinde, madde 11'deki cezai şart devreye girecektir. Arsaya yönelik tüm sorunların giderildiği ve 4.maddede belirtilen hususların tamamlanıp, arsada hissedar
olan tüm mal sahipleri ile sözleşmeler ve vekaletler bittikten sonra yükleniciye teslim edildikten sonra 6 ay süre içerisinden yapı ruhsatına başvuracak ve aynı süre içerisinde yapı ruhsatını alacaktır. 6 ayın bitimine ek olarak 1 ay süre verilecek gene mücbir sebepler haricinde yüklenici ruhsat almaz ve inşaata başlamaz ise sözleşme mal sahipleri tek taraflı fesih etme hakkına sahiptir. Yüklenici mimarı ve diğer projelerin tanzimi ile ilgili belediyeden tasdiki sonrasında inşaat ruhsatını alacak ve ruhsat tarihinden itibaren 14 ay ve ilave ek sure 6 ay içerisinde inşaatı tamamlayıp yapıyı teslim edecektir. İskanın alınması ya da yüklenicinin sorumluluğundadır.20 ay içerisinde mücbir sebepler haricinde bina bitirilmemesi halinde yükleniciye ek 4 ay sure verilecektir. Ek sürede müteahhit arsa sahiplerine ait uhdesine düşen bağımsız bölümlerin ilgili aylık rayiç kira bedeli ödeyecektir. Ek süreye rağmen inşaat bitirilemez ise mal sahipleri sözleşmeyi fesih edebilir. Ancak yüklenicinin elinde olmayan doğal afetler ve yüklenici iradesi dışında resmi makamlarca yapılan engellemelerden oluşan zaman kaybı ve ölümlerden oluşan aksamalar dikkate alınarak verilen süreye ilave edilecektir. Bu sure ruhsat tarihinden itibaren başlar ve bunu tüm malikler kabul ederler. Ancak yüklenici iradesi ve kontrolü dışında gelişen sebepler savaş, seferberlik, darbe, sel, deprem, yangın ve doğal afetler (aykome, yapı denetim, ilgili ilçe ve büyükşehir belediyeleri bakanlıklar v.b. devlet kuruluşlarının uygulamaları, engellemeleri, durdurmaları, cezai işlemleri, tadilat ve tashihat onay süreçleri mal sahiplerinin bu sözleşme ile yüklendikleri sorumlulukları yerine getirmemesi ve ya mal sahiplerince yapılan engellemeler sebebi ile oluşabilecek gecikmeler) doğal afetler ve kazalarda oluşabilecek gecikme ve durdurmalar inşaat süresine ek olarak ilave edilecektir. İmar mevzuatında değişiklik olması, inşaata İlave yapılması söz konusu olduğu takdirde yapılacak ilave inşaatın durumuna göre inşaatın teslim süresi uzatılabilecektir." Bu hükümlerin yanı sıra 9'uncu maddede, mal sahiplerinin temsili ile işlemlerin takip ve neticelendirilmesinin yükleniciye ait olduğu, 10'uncu maddede proje harcamalarının yükleniciye ait bulunduğu belirtilmiş ve "İhtilaflar ve Fesih" başlıklı 11'inci madde yazılmıştır: Madde şöyledir: "Sözleşme belirtilen fesih dışında Mal sahipleri hiçbir suretle sözleşmeleri ve vekaletnameleri yüklenici firmanın onayı olmadan sözleşmeyi fesih edemez ikinci ve üçüncü şahsa hisselerini devir edemez. Mal sahipleri ve yüklenici sözleşmedeki yükümlülüklerini yerine getirecektir. Getirmeyen taraf getirmediği takdirde diğer tarafa arsa beyan değerinin iki katını ve yüklenicinin belgeli masrafının iki katını ödemeyi kabul ve taahhüt eder."
Belirtilmelidir ki sözleşme, tarafların iradelerini karşılıklı ve birbirine uygun olarak açıklamalarıyla kurulur (BK m.1). Sözleşme hükümleri taraflar arasında normatif bir alan meydana getirir ve onlar için 'yasa' gücündedir; denilir ki taraflar sözleşme ile kendi yasalarını belirlerler. Bu nedenle sözleşme hükümleri onu imzalayanlar için bağlayıcıdır. Sözleşmeye imza koyanlar yönünden ortaya çıkacak uyuşmazlıkların esas itibariyle öncelikle sözleşme hükümleri çerçevesinde çözülmesi gerekir. Eldeki dava, davacı ile davalı arasında imzalanan sözleşme hükümlerine göre çözümlenecektir.
İçerdiği maddeleri yukarıya alınan iş bu sözleşme arsanın bütün malikleri tarafından imzalanmamış, 12 nolu bağımsız bölüm maliki ... sözleşmede yer almamıştır. Sözleşme maddelerine bakıldığında, sözleşmenin 6'ncı maddesinde arsa sahiplerinin hak ve sorumluluklarının düzenlendiği görülmekte ise de sözleşme arsa sahiplerinden yalnızca ... Otomotiv tarafından imzalanmakla dışarıda kalan ... yönünden yükümlülük doğurmayacağı belirgin olmalıdır. Esasen, sözleşmenin bütün malikler gözetilerek yazıldığı görülmektedir. Davacı tarafından sunulan uzman görüşü bu konuda "sözleşme, geneli itibariyle, arsanın tümüyle tek bir malike ait olduğu varsayımına göre yazılmış olmakla birlikte 12.dairenin üçüncü kişi ...'a ait olduğu ve bu malik ikna edilerek ya da kentsel dönüşüm mevzuatına göre daireden el çektirilerek mevcut kat mülkiyetinin bozulması gerektiği hususu da açıkça nazara alınmıştır" denilmiştir.
Davacı, davasını esas itibariyle 12 nolu bağımsız bölüm malikinin idarî yargıda dava açması nedeniyle sözleşmenin 8.maddesinde yer alan "...mal sahiplerinin bu sözleşme ile yüklendikleri sorumlulukları yerine getirmemesi veya mal sahiplerince yapılan engellemeler sebebi ile oluşabilecek gecikmeler..." hükmüne dayandırarak 'mücbir sebep' nedenine dayanmıştır. Ancak, sözleşme, genel olarak bütün arsa sahipleri eş deyişle ... Otomotiv ve ... tarafından imzalanmış gibi kaleme alınmasına rağmen yalnızca ... Otomotiv tarafından imzalandığından ... yönünden rızanın sağlanması yüklenici ...'e ait olmalıdır. Sözleşmenin 7'inci maddesinde yer alan, "müteahhit firma arsa sahiplerinin tamamı ile sözleşmesini ve genel inşaat yetkilerini içeren vekaletnamelerini bitirip tüm maliklerden sözleşme ve vekaletleri aldıktan sonra ..." hükmü yükleniciyi bağlar. İş bu maddede, yüklenici, farkında olarak arsa sahiplerinin tamamı ile sözleşmesini ve genel inşaat yetkilerini içeren vekâletnamesini almalıdır. Bu yükümlülüğün doğal sonucu olarak, davacı dava dilekçesinde, "...müvekkil firma kentsel dönüşüm süreci devam ederken sözleşme imzalamayan malik ... Turizm A.Ş. yetkilileri ile sözleşme yapma girişimlerinde bulunmuş ancak şirket yetkililerinin fahiş istekleri nedeni ile sözleşme yapılamamıştır..." demiştir. Davacı tarafından sunulan uzman görüşünde mücbir sebep açıklanırken doktrinin genel kabulüne göre bir sebebin mücbir sebep sayılması için a)haricilik, b)kaçınılamazlık, c)sezilemezlik (öngörülemezlik) unsurlarının bulunması gerektiği belirtilmiştir. Davacı yüklenici, taşınmazın 12 daireden oluştuğunu ve 12 nolu bağımsız bölüm malikinin rızasını elde etmesi gerektiğini biliyor olmalıdır ki anılan şirketin fahiş istemi nedeniyle sözleşme yapılamadığını belirtmiştir. Esasen bedelin 'fahiş' talep edilmesi 'mücbir sebep' doğuran şart olamaz. Ayrıca, davacı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin 8'inci maddesinde yer alan hüküm dikkate alındığında, 12 nolu daire malikinin ikna edilmesi veya sorunun çözümü yükümlülüğü yüklenicidedir. Sözleşmede 'arsa sahipleri' sözcüğünden hareketle ... Otomotive diğer arsa sahibinin rızasının alınması yükümlülüğü yüklenemez. Ayrıca, davacının dayandığı mücbir sebep hükmü 8'inci maddesinin son fıkrasında yer alıp inşaat ruhsatından sonra inşaat yapım süresine ilişkin olup mal sahiplerince - ... dâhil- engellemelerin mücbir sebep sayılacağına yöneliktir. ... İnşaatın sözleşmede imzası bulunmadığından diğer arsa maliki ... Otomotivin bu yükümlülüğü yüklendiği sözleşme yorumundan çıkarılamaz. Gelinen noktada,iş bu sözleşmenin konusu olan 12 daireden 11 adedi sözleşmede mal sahibi olarak görünen ... Otomotive ait olduğu, 1 adedi ise dava dışı ... turizm A.Ş.'ye ait bulunduğu, ...'ın idari yargıda dava açtığı ve yüklenicinin de fahiş olduğu iddia edilen talebi nedeniyle adı geçenle sözleşme imzalayamadığı anlaşılmaktadır. Diğer arsa sahibinin muvafakat vermemesi inşaata ilişkin tüm işlemleri engellemiş olup sözleşmenin 8'inci maddesi gereğince 8 ay içinde kentsel dönüşüm sürecinin tamamlanmamasına neden olmuştur. Bu sebeple, arsa sahibi ... Otomotiv'in sözleşmeyi feshinin haklı olduğu belirlenmiştir.
Bu kabul doğrultusunda asıl ve birleşen davada yer alan talepler irdelenecektir.
Asıl davada:
Asıl davada, taraflar arasındaki "Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi"nin haksız feshedildiği savına dayalı olarak kâr kaybı, masraf ve cezaî şart alacağının tahsili istenmiştir. Sözleşmenin arsa sahibi ... Otomotiv tarafından haklı fesih edildiği kabul edildiğinden, davacı yüklenicinin taleplerinin dayanağı kalmamıştır. Bu sebeple, asıl davanın reddine karar verilmelidir.
Birleşen dava:
Birleşen davada ise; yanlar arasındaki aynı sözleşme kapsamından, davalı yüklenicinin edimlerini yerine getirmemesi savına dayalı olarak sözleşmenin haklı nedenle fesh ediliğinden bahisle sözleşmede kararlaştırılan cezaî şartın ve kira kaybının tahsili istemine ilişkidir.
Arsa sahibi ... Otomotiv sözleşmeyi haklı nedenle fesih etmiş ve cezaî şart ile kâr kaybını istemiştir.
A)Cezai şart yönünden:
Arsa sahibi ... Otomotiv sözleşmeyi haklı nedenle fesih etmiş ve cezaî şart istemiştir.
Sözleşmenin 11'inci maddesi şöyledir: "Sözleşme belirtilen fesih dışında Mal sahipleri hiçbir suretle sözleşmeleri ve vekaletnameleri yüklenici firmanın onayı olmadan sözleşmeyi fesih edemez ikinci ve üçüncü şahsa hisselerini devir edemez. Mal sahipleri ve yüklenici sözleşmedeki yükümlülüklerini yerine getirecektir. Getirmeyen taraf getirmediği takdirde diğer tarafa arsa beyan değerinin iki katını ve yüklenicinin belgeli masrafının iki katını ödemeyi kabul ve taahhüt eder."
6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 179. ve devamı maddelerinde düzenlenen cezai şart, sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi halinde borçlunun belirli bir miktar para ödeme taahhüdüdür. Anılan maddenin 1. fıkrasında seçimlik şart, 2. fıkrasında ise ifaya eklenen şart düzenlenmiştir.İfaya eklenen cezai şartın düzenlendiği Türk Borçlar Kanunu'nun 179. maddesinin 2. fıkrasında; "Ceza, borcun belirlenen zaman veya yerde ifa edilmemesi durumu için kararlaştırılmışsa alacaklı, hakkından açıkça feragat etmiş veya ifayı çekincesiz olarak kabul etmiş olmadıkça, asıl borçla birlikte cezanın ifasını da isteyebilir.” hükmü mevcut olup alacaklı akdin ifası ile birlikte cezai şartın ödenmesini de talep edebilir.
Seçimlik ceza, TBK'nın 179. maddesinin birinci fıkrasında düzenlenmiş olup, bir sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi için bir ceza kararlaştırılmışsa, aksi sözleşmeden anlaşılmadıkça alacaklı, ya borcun ya da cezanın ifasını isteyebilecektir. Seçimlik cezanın istenebilmesi için aksi kararlaştırılmamışsa sözleşmeden dönülmemiş ya da feshedilmemiş olması gerekir. Kural olarak sözleşmenin feshi halinde seçimlik cezanın da istenmesi mümkün değildir. Eldeki davada, davacı sözleşmeden dönen taraf olduğundan dayandığı ceza hükmü uymama hâli için kararlaştırılan seçimlik ceza niteliğindedir. Davacı TBK'nın 125'inci maddesinde tanınan seçim haklarından, sözleşmeden dönme yolunu seçmiş olduğundan seçimlik ceza olarak kararlaştırılan ceza koşulu alacağını isteyemeyeceğinden bu istemin reddine karar verilmelidir.
B)Kâr kaybı yönünden:
Arsa sahibi ... Otomotiv sözleşmeyi haklı nedenle fesih etmiş ve kâr kaybını istemiştir.
Yüklenici sözleşmenin haklı sebebe dayanılarak feshi nedeniyle mahrum bırakıldığı kâr kaybı zararını istemektedir. Kural olarak sözleşmenin haklı feshi halinde fesheden, sözleşme tarihi itibariyle yürürlükte olan 6098 sayılı BK'nın 123 ve 125'inci maddeleri uyarınca akdin hükümsüzlüğünden kaynaklanan zararın tazminini isteyebilir. Doktrinde hakim olan görüşe ve Yargıtay'ın yerleşik uygulamasına göre burada oluşan zarar menfi (olumsuz) zarardır. Menfi zarar; sözleşmenin karşı tarafınca yerine getirileceğine olan güvenin boşa çıkması nedeniyle uğranılan zarardır. Kısaca bu zarar, alacaklının sözleşme yaptığı için uğradığı, sözleşme yapmamış olsa idi uğramayacağı zarar olup, sözleşmeye güvenilerek yapılan harcamaların (giderlerin) tamamının, başka bir anlatımla karşı tarafın mal varlığına girmese bile o sözleşme sebebiyle cepten çıkan paradır. Müspet zarar ise, sözleşme sebebiyle cebe girmesi gereken paranın, girmemesi sebebiyle meydana gelen zarardır. Bu niteliği gereği müspet zarar daima ileriye dönük olup, bir beklenti kaybıdır. Kısaca, akdin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesinden doğan zarardır. Örneğin, kira geliri kaybı, geciken ifa sebebiyle ifaya bağlı ceza (B.K.179/ll.md.), seçimlik ceza (B.K.179/I.md.), eksik işler bedeli, kâr kaybı müspet zarar kapsamındaki alacakları oluşturmaktadır. Özetle sözleşmenin feshedilmesi halinde sözleşmeyi feshedenin kira kaybı isteyebilmesi için sözleşmede buna dair düzenleme bulunması gerekir. Feshedilen sözleşmede böyle bir düzenleme yoktur. 6098 sayılı TBK'nın 125/son maddesi uyarınca sözleşmeyi haklı olarak fesheden taraf ancak olumsuz zararını isteyebilir, olumlu zararını isteyemez. Bu sebeple, istemin reddine..." karar verilmiştir.
İSTİNAF SEBEPLERİ:
Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; mahkemenin maddi olayları yanlış değerlendirdiğini, sözleşmenin ifa edilememe sebebinin dava dışı ... A.Ş'nin müvekkili ile anlaşma yapamaması olmadığını yasa gereği, bina riskli bina olup, azınlıkta olan hissenin hissedarlara veya üçüncü şahıslara satılmasının mümkün olduğunu ve alan kişi ile sözleşme yapılarak inşaatın bitirileceği bir süreç bulunduğunu, ancak dava dışı malikin kentsel dönüşüm prosedürünü idare mahkemesinde dava açmak suretiyle durdurması nedeniyle inşaatın yapılamadığını, mahkeme gerekçesinde idare mahkemesinde açılan davadan bahsedilmediğini, davanın ana dayanak maddesinin sözleşmenin 8.maddesi olduğunu, buna göre mücbir sebepler halinde sürenin uzatılacağını, yürütmenin durdurulması kararının mücbir sebep olduğunu, kentsel dönüşümün beklendiği sürede tamamlanamama sebebinin diğer arsa sahibinin muvafakat vermemesi değil, idare mahkemesinin yürütmeyi durdurma kararı vererek yıkımın ertelenmesi olduğunu, binanın riskli yapı olduğuna ilişkin idari sürecin 31/01/2018 tarihli kararla tamamlandığını, sözleşmenin bundan sonra 16/02/2018 tarihinde yapıldığını belirterek, mahkeme kararının kaldırılmasını istemiştir.
GEREKÇE:
Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan alacak istemine ilişkindir.
İnceleme, 6100 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu (HMK)'nun 355. madde hükmü uyarınca istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzenine aykırı hususların olup olmadığı gözetilerek yapılmıştır.
Dava, taraflar arasında düzenleme şeklinde imzalanan 16/02/2018 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmakta olup, davacı yüklenici davalı arsa sahibidir.
Taraflar arasında imzalanan 16/02/2018 günlü düzenleme şeklindeki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi resmi şekline uygun yapılmış ise de, sözleşmeyi imzalayan davalı arsa sahibi, sözleşmeye konu taşınmazda tam malik olmayıp, hissedardır. TMK'nın 692. maddesi gereğince, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tüm hissedarlar tarafından imzalanması zorunlu olup, bu husus geçerlik şartıdır ve ileri sürülmese dahi re'sen nazara alınması gereken bir durumdur. Somut olayda, davacı ile sözleşme tarihinde taşınmazda hissedar olan dava dışı ..... A.Ş arasında sözleşme imzalanmadığından, taraflar arasında imzalanan sözleşme geçersizdir ve geçersiz sözleşmeye dayalı olarak kar kaybı ve cezai şart talep edilemeyeceğinden, mahkemece, bu taleplerin reddine karar verilmesi doğru olmuştur. Bununla birlikte, sözleşme geçersiz olsa dahi, davacı yüklenici, kusurlu olup olmadığına bakılmaksızın, sözleşmeye dayanarak yaptığı ve davalı arsa sahibinin yararına ve onun mal varlığında artışa sebep olabilecek harcamalarını ise talep edebilecektir (Yargıtay 15 HD. 2018/1876 E 2018/4927 K vb.).
Davacı taraf, dava dilekçesinde emlak komisyon sözleşmesi için 240.000,00 TL, proje bedeli olarak 45.000,00 TL, kentsel dönüşüm için 65.000,00 TL ve ihtarname için 436.07 TL masraf yaptığını belirterek, şimdilik 100.000,00 TL'nin tahsilini talep etmiştir. Mahkemece, bu masrafların davalı arsa sahibi için, onun yararına ve mal varlığına artış olabilecek harcamalar olup olmadığı saptanmamıştır.
Bu kapsamda, örneğin; davacı, yapılan projelerin sözleşme konusu gayrimenkule uygun olması ve belediyece onaylanabilir durumda olması halinde projelerin yapıldığı yıl piyasa fiyatlarına göre belirlenecek bedelleri (projelerin davalı arsa sahibine teslim edilmesi kaydıyla) ve yine kentsel dönüşüm masrafı yapıldığının kanıtlanması ve bunların davalı arsa sahibi yararına olması halinde yapıldıkları yıl piyasa fiyatlarına göre belirlenecek bedelleri kadar bedel talep edebilecektir.
Bu durumda mahkemece yapılması gereken iş, konusunda uzman bilirkişilerden rapor alınarak, belirtilen hususlarda inceleme yaptırılıp sonucuna göre asıl davada masraflar hakkında bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile bu konularda hiç bir değerlendirme yapılmaksızın yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır.
Açıklanan nedenlerle; davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne, mahkeme kararının HMK'nun 353/1-a.6 maddesi gereğince kaldırılmasına karar vermek gerekmiştir.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Davacı-birleşen davada davalı vekilinin istinaf başvurusunun KABULÜNE,
2-Ankara 9. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 08/02/2022 gün ve 2019/301 Esas 2022/75 Karar sayılı kararının HMK’nun 353/1-a.6 maddesi gereğince KALDIRILMASINA,
3-Davanın yeniden görülmesi için dosyanın kararı veren ilk derece mahkemesine GÖNDERİLMESİNE,
4-Davacı-birleşen davada davalı tarafından yatırılan 12.888,83 TL peşin istinaf karar harcının istek halinde kendisine iadesine,
5-Davacı-birleşen davada davalı tarafından ödenen istinaf kanun yoluna başvurma harcı ve yapılan istinaf yargılama giderlerinin ilk derece mahkemesince verilecek kararda dikkate alınmasına,
6-İnceleme konusu kararın icrasının geri bırakılması için İİK'nın 36/1 maddesi gereğince varsa taraflarca yatırılan nakit teminatların veya sunulan banka teminat mektuplarının dosya kapsamı ve kararın niteliğine göre aynı maddenin 5. Fıkrası gereğince yatıran/sunan tarafa iadesine,
Dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda HMK'nın 353/1-a maddesi gereğince KESİN olarak 22/06/2023 tarihinde oybirliği ile karar verildi.
Başkan ... Üye ... Üye ... Katip ...