T.C. ANKARA 4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TÜRK MİLLETİ ADINA YARGILAMA YAPMAYA VE HÜKÜM VERMEYE YETKİLİ
T.C.
ANKARA
4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
GEREKÇELİ KARAR
ESAS NO : 2022/357 Esas
KARAR NO : 2025/188
...
DAVA : Tazminat ve Satışa İzin (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ : 13/09/2011
KARAR TARİHİ : 12/03/2025
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH : 10/04/2025
Mahkememizde görülmekte olan Tazminat ve Satışa İzin (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonucunda;
Dosya incelendi.
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ :
İDDİA VE İSTEK :
Davacı vekili sunduğu dava dilekçesinde özetle; müvekkili kooperatif ile davalı yüklenici firma arasında 06/07/2007 tarihinde ... yevmiye nolu düzenleme şeklinde satış vaadi ile kat karşılığı inşaat sözlemesinin akdedildiğini, bu sözleşmenin 2. Maddesine göre ... parselde bulunan arsa üzerine davalı tarafından bina yapılacağı konusunda anlaşma sağlandığını, müvekkilinin yapılacak olan 88 adet bağımsız bölümden 50 adedini %35, %20 ve %10'luk paylar halinde inşaatın tamamlanma durumuna göre davalıya devredeceğini taahhüt ettiğini, sözleşmenin 4/a maddesine göre inşaat yapım süresinin 24 ay olduğunu, 4/b maddesinde ilk 11 ayda inşaatın %40'nın tamamlanacağı sonraki sürede geri kalan işlerin anahtar teslimi bitirileceğini, 4.maddenin devamında bu sürelerin sonunda yapı kullanma izin belgesinin alınamaması durumunda müteahhittin daire başına aylık 300 EURO ceza ödemeyi kabul ve taahhüt ettiğini, bu sürenin azami 12 ay olduğunu, ancak 09/04/2009 tarihinde....iş sayılı dosyası ile yaptırılan keşif sonrası imalatların gerçekleşme oranının %42 olarak tespit edildiğini, inşaatın bu gayretle 06/07/2009 tarihinde tamamlanmasına imkan bulunmadığının tespit edildiğini, cezalı olarak ta tamamlaması gereken 06/07/2010 tarihinde de tamamlayıp yapı kullanım izin belgesi alamadığını, hatta dava tarihi itibari ile de bir değişikliğin olmadığını, yaptığı imalatların da eksik ve ayıplı olduğunu, bu nedenlerle BK 97.md. gereğince masrafları davalıya ait olmak üzere sözleşmenin nama ifasını talep ettiklerini belirterek dava konusu taşınmazdaki inşaat seviyesinin tespiti ile eksik kalan kısımların masrafı davalıya ait olmak üzere müvekkili kooperatifçe tamamlatılmasına izin verilmesini, bu sebeple davaya esas sözleşme gereği müvekkili kooperatifin davalıya devretmesi gereken zemin katta bulunan 5 nolu, 8.katta bulunan 67 ve 70 nolu, 9 katta bulunan 78 ve 79 nolu bağımsız bölümlerin müvekkilince satışına izin verilmesini, dava konusu sözleşmenin 4. maddesinde belirlenen cezai şartın toplam bedeli olan 136.800 EURO'nun tahsil tarihindeki Türk Lirası karşılığının davalıdan 06/07/2010 tarihinden itibaren işleyecek reeskont faizi ile birlikte tahsilini, müvekkilinin uğradığı zararların tazmini için sözleşme gereği devir edilmesi gereken 5 adet bağımsız bölümün satışı yetersiz olacağından davalı adına kayıtlı mal varlıklarının UYAP üzerinden tespiti ile bulunması halinde üzerine ihtiyati tedbir konulmasına ve davalının müvekkili kooperatife ait inşaatın yapımı sebebiyle iade alacağı bulunan %17 oranındaki KDV farkının davalıya ödenmemesi için Etimesgut Vergi Dairesine müzekkere yazılmasını dava ve talep etmiştir.
CEVAP VE SAVUNMA :
Davalı vekili sunduğu cevap dilekçesinde özetle; davacının istemlerinin hukuka, iyi niyet ve dürüstlük kurallarına aykırı olduğunu, 11/09/2010 tarihinden itibaren binada iskanın başlandığını, davacı kooperatifin üyeleri dahil yaklaşık 40 dairede oturulmakta olduğunu, oturumun olduğu binanın halen inşaat halinde olduğununu ileri sürülmesinin kötü niyetli olduğunu, sözleşmenin 25. maddesine göre tapu ferağlarının verilmesi gerektiğini ve 2009 yılı başında inşaat %42 oranını aştığı halde verilmesi gereken 21 dairenin müteahhide verilmediğini, buna karşılık 09/04/2009 tarihine kadar 7 daire verildiğini, 14 dairenin satış yetkisinin verilmediğini, buna rağmen 25/08/2009 tarihine kadar 23 daireyi tescil ettiğini, 30/09/2009 tarihli ... tarafından yaptırılan değerlemeye göre inşaatın genel gerçekleşme oranının %75 olarak saptandığını, buna göre ilerlemenin %70 ve %90 arasında olduğunu, müvekkiline 35 daire verilmesi gerektiğini, ancak 12 dairenin verilmediğini, üretimin sürdürülebilmesi için üretimin gerçekleşme oranına göre daire satışı yapıldığını, bu konu ile ilgili Yargıtay kararlarının mevcut olduğunu, inşaatın bitirilme süresinin uzamasının bir nedenin de resmi ve özel kurumlarda yapılacak işlemlerle ilgili vekalet verilmediğini, işlemlerin yapılamadığını, statik ve mimari projedeki uyumsuzlukların giderilmesine yönelik tadilatların yaptırılmadığını, bu sebeple ortaya çıkan sorunların çözümünü de müvekkilinin yaptığını, bu çalışmaların çok fazla zaman kaybına sebep olduğunu ve maliyetleri artırdığını, kooperatif yetkililerin proje dışı isteklerde bulunduklarını, bunun maliyetinin 246.236,00 TL olduğunu, bunun da toplam maliyete ve zaman kaybına sebep verdiğini, 2008 yılındaki ekonomik krizinde de etkileriyle işin süresinde bitirilmesinin olanaksız hale geldiğini, işin devamı boyunca davacı kooperatifin teknik danışmanları tarafından işin tamamlanma durumu hakkında hiç tutanak yapılmadığını, tutanak olmamasının işin doğru ve zamanında yapıldığı anlamına geleceğini, kaldı ki kooperatifin 07/02/2011 tarihinde davalının sözleşmeye uygun ifası halinde üzerine düşen yükümlülüğü yerine getireceği yönünde kabul ve taahhüdü olduğunu, iş süresince kış aylarında çalışılamaması nedeniyle 9-12 ay çalışılamadığını, 11/09/2010 yılında daire sahibi ... teslimatın yapıldığını 22, 39, 57, 66 ve 21 nolu bağımsız bölümler ile 20 adet dairenin daha teslim edildiğini, arsa sahiplerinin aynı zamanda kooperatif üyeleri olduklarından arsanın kooperatife satılarak devredildiğini, bununla kooperatifin yasal ayrıcalıklarından ve vergi muafiyetinden istisnalarından yararlandığını, bu yolla davacı kooperatifin ticari kazanç sağladığını beyanla davanın reddine karar verilmesi talebinde bulunduğu görülmüştür.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE :
Dava, taraflar arasında düzenlenen satış vadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davalı yüklenicinin sözleşme kapsamında yükümlülüklerini yerine getirmediği iddiasıyla cezai şartın tahsili, nama ifa yetkisi verilmesi ve bunun için davalıya devredilmesi gereken 5 adet dairenin satışına izin verilmesi istemine ilişkindir.
Taraflar arasında tanzim edilen sözleşme, tapu kayıtları, değişik iş dosyasında aldırılan bilirkişi raporları celp edilerek oluşturulan bilirkişi heyetinden rapor aldırılmış, dosyamıza sunulan bilirkişi heyeti 06/09/2012 tarihli raporunda özetle; taraflar arasında tanzim edilen satış vaadi içerikli kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre davacıya ait arsa üzerinde davalı yüklenicinin yapmayı üstlendiği inşaatı süresinde yaparak teslim etmediği, bu nedenle müteahhidin namına inşaatın yapımına ve iskan izni alınmasına, masraf için yükleniciye özgülenen 5 adet bağımsız bölümün satışına izin verilmesinin istenildiğini, sözleşmenin tarihinin 06/07/2007 olup 06/07/2009 tarihinde sona erdiğini, iskan için 2 ay ilave süre tanınmış olup tamamlama tarihinin 06/09/2009 olduğunu, binanın iskan ruhsatı alınarak teslim edilmediğini, sözleşme kapsamı dışında yaptırılan imalatların olduğunu, bunlar dikkate alındığında 3 aylık ilave süre verilmesinin uygun olduğunu, bu durumda ruhsat alınarak teslim tarihinin 06/12/2009 olacağını, huzurdaki davanın 13/09/2011 tarihinde açılmış olmasına karşın inşaatın henüz tamamlanmadığı ve iskan izninin alınmadığını, mahallinde yaptıkları keşif sonucu eksik işlerin tespitinin yapıldığını, buna göre bağımsız bölümlerdeki eksikliklerin 4.385,00-TL, ortak alanlarda bulunan eksik işler bedelinin 204.305,00-TL, mekanik tesisat eksikliklerinin 82.400,00-TL, elektrik tesisatı eksikliklerinin 69.525,00-TL olmak üzere toplam eksik işler bedelinin 360.615,00-TL olduğunu, iskan masrafı ve ... prim borcu ile ilgili dosyada bilgi bulunmadığından eksik işler bedeline dahil edilmediğini, davalı yüklenicinin fazladan yapılan inşaat sebebiyle davacı kooperatiften talep edebileceği sözleşme dışı işler bedelinin 97.255,00-TL olduğunu, davalı yüklenicinin 06/12/2009 tarihinde tamamlaması ve teslim etmesi gereken davaya konu binayı bitirmemesi nedeniyle temerrüte düştüğünden B.K.97.maddesi uyarınca davacı arsa maliki kooperatife, davalı yüklenici tarafından inşa edilen dava konusu binadaki eksik işlerin giderilmesi ve iskan ruhsatının davalı yüklenici adına nama ifa için izin verilmesinin gerekeceğini, davacının konu yapı kooperatifi olması ve üyelerine konut yapımı amacıyla kurulması, kâr gözetmemesi sebebiyle davalı yükleniciden ifaya ekli ceza koşulunu talep edemeyeceği düşünülmekle beraber mahkemece aksi kanaatte ise dava tarihinden itibaren 330.391,84-TL cezai şart talep edebileceğini belirtmişlerdir.
İtiraz üzerine bilirkişi heyetinden ek rapor aldırılmış bilirkişi heyeti 20/01/2014 tarihli ek raporunda özetle; davalının sunduğu teslim tutanaklarından 40 adet dairenin hak sahiplerine teslim edildiğinin anlaşıldığını, mahallindeki incelemelerde de bu dairelerin fiilen kullanılmakla olduğunun tespit edildiğini, bu nedenle cezai şartın tahsilinin gerektiği düşünüldüğünde davacının 35 daire ile ilgili ihtirazi kayıt dermeyan etmemesi sebebiyle cezai şart isteminde bulunamayacağını, 3 daire için 12 ayla sınırlı olmak üzere cezai şart talep edebileceğini, yüklenicinin namına yapılması gereken eksik iş bedellerinin kök raporda tespit edilen miktarlarda olduğunu, bilgi ve belgelere göre iskan ruhsatı için yapılması gerekli toplam masrafın 315.657,30-TL olduğunu, satışa izin verilmesi talep edilen 5 adet bağımsız bölümün 805.000,00-TL olduğunu belirtmişlerdir.
Taraf vekillerinin gerekçeli itirazları üzerine bilirkişi heyetinden 2. ek rapor aldırılmış bilirkişi heyeti 08/09/2014 tarihli ikinci ek raporunda özetle; kök rapordaki dairenin rayiç değerine yönelik itirazların yerinde olmadığını, inşaat imalatı yönünden yapılan itirazların ek raporda belirtilen kanaatlerini değiştirecek bir hususun bulunmadığını, mekanik tesisat yönünden ise ana doğalgaz besleme boru deplasmanı 55 metre bina girişine 3 adet radyatör tesisatı, kalori metre ile ısı tüketiminin sağlanması yönünden yapılan imalat için 59.400,00-TL fazla imalat bedelinin hesaplandığını, bunun 88 daire için artı değer oluşturduğunu, kooperatife verilmesi gereken 38 daireye tekabül eden miktarın 21.765,45-TL olduğunu, diğer hususlara yönelik davacı itirazlarının yerinde olmadığını, davalının mekanik tesisat açısından yaptığı itirazların yerinde olmadığını, elektrik tesisatına yönelik olarak yapılan itirazların yerinde olmadığını, sözleşmede ortak alanların ihtiyacı kadar güçte jeneratör kurulacağı belirtildiğinden 150 kVA yerine 70 kVA'lık jeneratörün yeterli olacağına bu konudaki itirazın yerinde olduğunu, bunun aradaki farkının 80,00-TL olup bu miktar düşüldüğünde elektrik imalatları ile ilgili toplam ayıp ve eksikliklerin bedelinin 61.525,00-TL olduğunu, sonuç olarak yüklenici namına yapılması gereken eksik işlerin dava tarihi itibariyle bedellerinin bağımsız bölümlere ait inşaat ve imalat eksikliklerinin 4.385,00-TL, ortak alanlarda 204.305,00-TL, mekanik tesisat 82.400,00-TL elektrik tesisatı 61.525,00-TL olmak üzere toplam 552.615,00 -TL olduğunu belirtmişlerdir.
Tarafların itirazı üzerine oluşturulan yeni bilirkişi heyetinden rapor aldırılmış bilirkişi heyeti 14/01/2016 tarihli raporunda özetle; davalı yüklenicinin sözleşmede ön görülenler dışında 37.855,00-TL inşaat, 50.400,00-TL mekanik tesisat imalatı olmak üzere toplam 88.255,00-TL fazla imalat yaptığını, inşaatın tamamlanması için gereken ortalama maliyetin 6.510.133,00-TL olduğunu, inşaat yapımı için ön görülen sürenin 24 ay fazla imalat için gerekli sürenin ise 10 gün olup işin teslim edilmesi gereken tarihin 16/07/2009 olduğunu, sözleşmede bağımsız bölüm satış yetkisi konusunda kesin süre belirtilmediğini, davalının davacıya tebliğ ettiği ihtarnamede tarihin bulunmadığını, bu nedenle davalının davacıyı bağımsız bölümlerin devri konusunda temerrüde düşürmediğini, 2009/20 D.iş dosyasında aldırılan bilirkişi raporundaki tespitlere göre 20/04/2009 tarihi itibariyle %42 olarak tespit edildiğini, sözleşmede belirtilen cezai şartın ifaya ekli ceza olup sözleşmede ön görüldüğü şekilde iskan ruhsatı alınmış olarak hukuki teslim yapılmadan teslimden söz edilmesinin mümkün olmadığını, bu nedenle işin bitim süresi olan 16/07/2009 tarihi itibariyle cezai şartın oluştuğunu, davacı arsa sahibine tekabül eden bağımsız bölüm sayısı 38 adet olup her bir bağımsız bölüm için aylık 300 EURO ön görülmüş olduğunu, sözleşmenin 4.maddesinde cezanın 12 aylık süreyle sınırlı tutulduğunu, buna göre davacının talep edebileceği ceza tutarının (38 daire X 300 EURO X 12 ay )=136.800 EURO olduğunu belirtmişlerdir.
Bilirkişi heyeti raporunda devamla dava konusu inşaattaki inşaat imalatındaki eksik ve kusurlu işlerin giderilme bedelinin 62.856,79-TL, mekanik tesisat eksik işler bedelinin 72.377,47-TL, elektrik tesisat işleri eksik işler bedelinin 16.108,91-TL, iskan ruhsatı bedelinin 420.498,97-TL olduğunu, taraflarca fiziki imalat düzeyinin ikametgaha elverişli aşamada olduğu bildirildiğinden inşaatın tamamlanma seviyesinin %90 olduğunun kabul edildiğini, iskan ruhsatı alınmadığından davalının temerrüte düşmüş olmasına ve işin geldiği aşamaya göre davacının eksik ve kusurlu işlerin giderilmesi için nama ifaya izin talebinin haklı olduğunu, satış yetkisi talep edilen 5 adet bağımsız bölümün önceki bilirkişi raporlarında belirtildiği üzere dava tarihi itibariyle toplam rayiç değerlerinin 770.000,00-TL olduğunu belirtmişlerdir.
İtiraz üzerine ikinci heyetten ek rapor aldırılmış 27/11/2017 tarihli ek raporda özetle; davacının talep edebileceği ceza tutarının 136.800 EURO, davacıya tekabül eden bağımsız bölümlerde ve ortak alanlarda giderilmesi gereken eksik ve kusurlu inşaat imalatı, mekanik tesisat imalatı, elektrik tesisat imalatı ve iskan ruhsatı için gereken tutar olmak üzere toplam tutarın 658.499,57-TL olduğunu belirtmişlerdir.
Raporlar arasında çelişki bulunması nedeniyle üçüncü bilirkişi heyetinden rapor aldırılmış bilirkişi heyeti 08/05/2018 tarihli raporunda özetle; taraflar arasındaki sözleşmeye göre işin yapım süresinin 24 ay olduğunu, 09/07/2009 tarihli asliye hukuk mahkemesi değişik iş dosyasındaki rapora göre inşaatın gerçekleşme oranının %42 olarak tespit edildiğini, bununla birlikte dosya kapsamında yer alan ve aynı dönemlerde hazırlanmış olan anlaşmalı denetim firması tespitinde ise %70'ler seviyesinde olduğunun belirtildiğini, sözleşmenin 21.maddesine göre inşaat %35 oranında gerçekleştirildiğinde 18 daire %70 seviyesinde 17 daire %90 seviyesine ulaştığında 10 daire %100 seviyesine getirilip iş bitirildiğinde ise 5 daire olmak üzere toplam 50 dairenin davalıya devredileceğinin hüküm altına alındığını, bilirkişi kurullarınca yapılan incelemede 30/09/2010 tarihi itibariyle davacının 45 adet bağımsız bölümün tapusunu davalıya verdiği belirttiğini, bu durumda işin bitmesi gereken tarihten yaklaşık 10 ay sonra imalat seviyeleri doğrultusunda toplam 50 daireden 45'nin devrinin yapıldığını, kalan 5 daire bulunduğunu, iskan ruhsatının alınmamış olduğunu, bütün bu nedenlerle dosyada kapsamında bulunan tespit raporları ve bilirkişi raporlarının incelemesi sonucunda dava tarihi itibariyle üstlenilen işin en az %90 oranında (45 dairenin devrinin yapılmış olmasından bu sonucun çıkartıldığını) bazı eksikliklerle ifa edildiğini, ancak sözleşme hükümlerine göre inşaatın tüm unsurları ile tamamlanmamış ve iskan ruhsatının da alınmamış olduğunu, işin bitme tarihinin 06/07/2009 olup davanın 13/09/2011 tarihinde açıldığını ve işin henüz tamamlanmamış ve iskan izinlerinin alınmadığını, sözleşmenin 4.maddesinde düzenlenen cezai şart alacağını talep etme hakkının bulunduğunu, buna göre 12 aylık 38 dairenin aylık 300 EURO'dan 136.800 EURO gecikme cezası talep hakkının bulunduğunu, eksik imalatların toplam bedelinin 339.080,15-TL, yapı kullanım izin bedelinin 420.498,97-TL olduğunu, satış yetkisi talep edilen 5 adet bağımsız bölümün dava tarihindeki rayiç değerinin 805.000,00-TL olduğunu belirtmişlerdir.
İtiraz üzerine bilirkişi heyetinden ek rapor aldırılmış bilirkişi heyeti 12/11/2018 tarihli ek raporunda özetle; kök raporda eksik imalat kapsamındaki bina drenaj sisteminin yapılmış olması ve daha önce mekanik eksik işler kapsamında değerlendirilen mutfaklardaki ankastre, ocak ve fırınların davalının yükleniminde olmadığı anlaşılmış olduğundan hesaplamaları bu doğrultuda revize edildiğini, buna göre dava tarihi itibariyle eksik imalat bedellerinin inşaat imalatları için 126.239,10-TL, mekanik tesisat imalatları için 48.800,00-TL, elektrik imalatları için 31.937,00-TL olmak üzere toplam 206.976,10-TL, iskan ruhsatı için gerekli bedelin 420.498,97-TL olduğunu, eksik işlerin tamamlanması ve iskan ruhsatı alınması için satış yetkisi talep edilen 5 adet taşınmaz bedelinin 805.000,00-TL olduğunu belirtmişlerdir.
Taraf itirazları üzerine heyete nitelikli hesaplama konusunda uzman bir bilirkişi eklenerek ve mahallinde inceleme yetkisi verilerek ek rapor aldırılmış bilirkişi heyeti ek raporunda özetle; mahallinde 01/07/2019 tarihinde bir kez daha inceleme yapıldığını, binanın ve bağımsız bölümlerin tamamlandığını, iskan izni almadan ikamet edildiğini, daireler ve ortak alanlardaki dava tarihindeki eksik işlerin tespitinin gerektiğini, kök rapor ve ek raporda yer alan ve dosya kapsamında daha önce dava tarihine yakın süreçte yerinde yapılan tespitler ile bu kapsamda heyetlerinin gözlemlerine dayanan eksik ve kusurlu işlerin bulunduğunu, keşif tarihi itibariyle bunların davacı tarafından tamamlandığını, eksik ve kusurlu işlerden hali hazırda tamamlanmamış olan ve davacı tarafından nama ifa edilebilecek tutarın inşaat eksik işlerinin 21.905,00 TL, elektrik işleri tutarının 19.312,00-TL, havuz binası eksik tesisat tutarının 3.225,00-TL, havuz mekanik tesisat bedelinin 10.000,00-TL, yapı kullanım izni için gerekli işler bedelinin 420.498,97-TL olduğunu, satış yetkisi verilmesi talep edilen 5 adet bağımsız bölüm rayiç bedelinin 805.000,00-TL belirtmişlerdir.
Davacı vekili tarafından 23/09/2020 tarihli dilekçe ile raporda belirtilen eksik işler ve nama ifa bedelleri yönünden dava değerini 613.225,97-TL olarak ıslah ettiklerini beyanla söz konusu işlerin bedeli ile birlikte 136.800 EURO cezai şart üzerinden eksik harcı tamamladığı anlaşılmıştır.
Davacı vekili son duruşmadaki beyanında davanın nama ifa davası olduğunu her ne kadar ıslah dilekçesinde tazmine ilişkin ifade kullanılmış ise de; harç tamamlanması için böyle bir beyanda bulunduklarını, dilekçelerini nama ifa olarak düzelttiklerini ve bu doğrultuda karar verilmesini talep ettiklerini beyan etmiştir.
Toplanan deliller ve tüm dosya kapsamından; taraflar arasında tanzim edilen düzenleme şeklinde satış vadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davacı kooperatife ait arsa üzerinde davalı yüklenici tarafından inşa edilecek 88 adet bağımsız bölümün 38 tanesinin davacı kooperatife geri kalanın davalı yükleniciye ait olacağının kararlaştırıldığı, yüklenicinin süresinde inşaatı tamamlayarak teslim etmediği iddiasıyla eksik ve kusurlu işlerin tespit edilerek yüklenici namına ifa edilmesi yetkisinin verilmesi, bunun için davalı yükleniciye sözleşme kapsamında verilmesi gereken 5 adet bağımsız bölümün satılmasına izin verilmesi ve yine sözleşme gereğince belirlenen cezai şart bedelinin davalıdan faizi ile birlikte tahsili talebiyle derdest davanın açıldığı anlaşılmıştır.
Mahkememiz'ce yapılan yargılama sonucunda her ne kadar Mahkememizin 11/11/2020 tarih,... Esas, .... sayılı kararı ile kesin nitelikte kaldırılmakla; dava dosyası Mahkememiz yeni esasına kayden yargılamaya devam olunmuştur.
Mahkememiz'ce istinaf ilamı gereğince davalı vekilinin sunduğu 01/09/2022 tarihli beyan dilekçesi gözetilerek Davacı kooperatif ile davalı yüklenici Şirket arasında akdedilen 06.07.2007 tarih ve ... yevmiye numaralı Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi uyarınca davacı kooperatife ait olan 1, 2, 6, 7, 8, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 27, 28, 29, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 72, 76, 81, 82, 85, 86 numaralı (toplam 38 adet) Bağımsız Bölümlerin su, doğalgaz ve elektrik aboneliklerinin hangi tarihte yapıldığının bildirilerek konuya ilişkin tüm bilgi ve belgelerin gönderilmesi için ....'ye ayrı ayrı müzekkereler yazılarak müzekkere yanıtları incelenmiştir.
Davalı yüklenici Şirket vekiline istinaf ilamı gereğince dava konusu taşınmazdaki birkısım bağımsız bölümlerde davacılardan bir kısmının ikamet etmeye başladığı ve bu konuda teslim tesellüm belgeleri mevcut olduğu yönündeki savunması dikkate alınarak sözkonusu teslim-tesellüm belgelerini sunmak üzere kesin süre verilmiş, davalı yüklenici şirket vekili teslim-tesellüm tutanaklarını sunmuştur.
Dosyamız son bilirkişi raporunu sunan bilirkişi heyetine tevdi edilerek istinaf ilamı çerçevesinde dosyaya davalı vekili tarafından sunulan bir kısım bağımsız bölüme ait teslim tutanakları, dosyaya celp edilen elektrik ve su abonelik belgeleri titizlikle yeniden incelenerek davacı arsa sahibi kooperatife davalı yüklenici Şirket tarafından teslim edilen her bir bağımsız bölümün davacıya teslim tarihleri ile sözkonusu dairelerin elektrik ve su aboneliklerinin tesis edildiği tarihleri liste halinde ayrı ayrı tespit edildiği ek raporlar aldırılmıştır.
Yargılamanın bilirkişi heyetine ara kararda çerçevesi çizilen görevlendirmeye ek olarak yerleşik içtihatlar gözetilerek davacı arsa sahibinin nama ifa talebine konu olan eksik ve ayıplı işlerin giderim bedelinin alternatifli olarak istinaf ilamı doğrultusunda dava tarihi ve ayrıca nihai takdir ve değerlendirme Mahkememize ait olmak üzere hükme en yakın tarih itibariyle serbest piyasa rayiçleri dikkate alınmak suretiyle hesaplandığı, yine nama ifa kapsamında satışına karar verilmesi talep edilen taşınmazların ise; karar tarihine en yakın tarih itibariyle güncel olarak değerlerinin hesaplandığı, eksik ve ayıplı işlerin giderim bedeli ile dairelerin belirtilen şekilde hesaplanacak rayiç değerleri dikkate alınarak satış talep edilen kaç adet ve hangi bağımsız bölümlerin satışı suretiyle söz konusu giderim bedelinin karşılanabileceğinin açıkça belirtildiği ek rapor tanzimi için görevlendirme de yapılmıştır.
Dosyamıza sunulan 18.02.2025
tarihli bilirkişi heyeti raporunda özetle; davacıya ait bağımsız bölümlerde belirlenen eksik ve ayıplı imalat tutarının inşaat işlerindeki eksik imalat tutarları ile davalı yüklenicinin sözleşme dışı imalatlarının bedellerinden tarafların arsa payları dikkate alındığında sorumlu oldukları miktarlar ile yapı kullanma izin belgesi ücreti ayrı ayrı tespit edilerek belirtildikten sonra dava konusu taşınmazlardan zemin kat 5 no’lu dairenin 4.460.000-TL,
8.Kat 67 nolu dairenin 2.920.000-TL, 8.Kat 70 no'lu dairenin 2.450.000-TL, 9.Kat 78 no'lu dairenin 3.625.000-TL,
9.Kat 79 no'lu dairenin 2.450.000-TL olmak üzere aynı taşınmazların karar tarihine en yakın tarihteki değerlerinin toplam 15.905.000-TL olduğu, dava konusu eksik ve ayıplı işlerin nama ifa bedelinin karşılanabilmesi için zemin kat 5 nolu bağımsız bölüm, ile 67 no'lu bağımsız bölüm ve 70 no'lu bağımsız bölümlerin satışının gerektiği mütalaa edilmiştir.
İstinaf ilamındaki kaldırma gerekçeleri doğrultusunda dosyamızda istinaf ilamı sonrasında değerlendirme yapıldığında ise;
Davalı yüklenici tarafından dava konusu taşınmazdaki bir kısım bağımsız bölümlerin teslim-tesellüm tutanakları ile teslim edildiği ve ifada gecikme olmadığı ileri sürülmüş ise de; bu savunmanın yerinde olmadığı anlaşılmaktadır. Zira, dosyamızda 10.08.2018 tarihli ... yazısı ekinde yer alan bağımsız
bölümlere ilişkin su abonelik tarihleri ile 30.03.2023 tarihli Enerjisa yazısı ekinde yer alan elektrik
aboneliklerinin listeleri mevcut olup söz konusu listelerdeki tarihe göre davalının iddiasının aksine dava konusu bağımsız bölümlerdeki ilk abonelik tarihinin 2011 yılı Haziran ayı olduğu görülmektedir. Bilirkişi heyetinin 5. Ek raporunda da tespit edildiği üzere; davalının söz konusu teslim iddiasına dayanak olarak sunduğu ve dava dışı ... adına düzenlenmiş olan bir teslim tutanağı mevcut bulunmamaktadır. Davalının 01.09.2022 tarihli beyan dilekçesine konu teslim tutanağı, KİK sözleşmesi kapsamında davacıya aidiyeti kararlaştırılan dairelerden olan 48 no'lu daire yönünden... adına düzenlenmiş teslim tutanağıdır. Tutanak içeriğine göre aynı taşınmazın davalının iddiasının aksine 2010 yılında değil; 07.04.2011 tarihinde teslim edildiği ve tutanağın imza kısmında teslim alan ... isimli
şahsın imzasının bulunduğu anlaşılmıştır.
Taraflar arasındaki Taşınmaz Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin 4.maddesi gereğince; “İnşaat yapım süresi toplam 24 aydır. Bu süre sözleşmenin imzalanması ile başlar, yapı kullanım izin
belgesinin alınması ile ve geçici kabulde belirlenen eksikliklerin müteahhit tarafından giderilmesinden
sonra, kesin kabul işlemlerinin yapılması ile sona erer. İş sahibi yapı kullanma belgesi alınması aşamasında oluşacak bürokratik engeller nedeniyle müteahhide iki ay ek süre verebilir.”
Bu durumda, işin bitirilmesi gereken
tarih, sözleşmenin imzalandığı 06/07/2007 tarihinden 24 ay sonraki tarih olan 06.07.2009 tarihi olacağı, bu süreye iskân ruhsatı alım işlemlerinin için iki ay ilave sürenin tanınmasıyla iskan izni alınmış olarak işin tamamlanması gereken tarihin 06.09.2009 tarihi olacağı, ayrıca Bununla birlikte 3. bilirkişi heyeti ek raporunda ve aynı bilirkişi 5. Ek raporunda tespit edildiği üzere davacının da herhangi bir itirazının olmadığı
anlaşılan ve davalı yüklenici tarafından yapılan sözleşme dışı imalatlar yönünden de davalıya verilmesi gerektiği tespit edilen 3 aylık ek sürenin de eklenmesi sonucunda sözleşme konusu işin sözleşme kapsamında nihai olarak bitirilmesi gereken tarihin 06.12.2009
olduğu belirlenmiştir. Dosyamızda davalı yüklenicinin süresinde teslim iddiasına dayanak olarak ileri sürdüğü tek teslim tutanağı olan ve yukarıda açıklanan teslim tutanağında dava dışı 3.kişiye teslimin, 06/12/2009 tarihinden çok sonra 07.04.2011 tarihinde gerçekleştirildiği sabit ve tartışmasızdır. Bu doğrultuda, sözleşme konusu bağımsız bölümlerin 5. ek raporda yer verilen su ve elektrik abonelik tarihlerine ilişkin liste gözetildiğinde; davalının teslim ile yükümlü olduğu taşınmazların tamamını su ve elektrik abonelik tarihlerinin sözleşme kapsamındaki teslim tarihinin sonrasına ait olduğu Mahkememiz'ce kesin olarak saptanmıştır.
Açıklanan nedenle, davalının sözleşmeye uygun şekilde ve kararlaştırılan sürede dairelerini teslim edimini ifa edemediği sonucuna varılmış olup davalı şirketin aksi yöndeki soyut ve hukuki dayanaktan yoksun iddiası benimsenememiştir. Davalı yüklenici, dava konusu bağımsız bölümleri sözleşmeye uygun tarihte teslim ettiğini kanıtlayamadığından, teslimde temerrüdü nedeni ile sözleşme kapsamında tahakkuk eden dava konusu cezai şartı ödemekle yükümlüdür.
Taraflar arasındaki eser sözleşmesi kapsamında düzenlenen cezai şart ifaya ekli ceza olup sözleşmede ön görüldüğü şekilde iskan ruhsatı alınarak hukuki teslim yapılmadığından, sözleşmeye uygun şekilde ve süresinde gerçekleştirilen usulüne uygun bir teslimden söz edilemeyeceği, bu nedenle cezai şart talep etme hakkının bulunduğu, bu kalem yönünden 12 aylık ceza miktarı olarak bilirkişi raporunda hesaplanan 136.800 EURO'nun davalı daha önce temerrüde düşürülmediğinden dava tarihinden itibaren işleyecek faizi ile birlikte davalı yükleniciden tahsili ile davacıya verilmesine karar vermek gerekmiştir.
Öte yandan, Mahkememizin önceki kararının kaldırılmasına ilişkin istinaf ilamında ikmali istenilen diğer bir husus, fer' müdahale talepli dilekçe sunan Milas Konutları Site Yönetimi ile diğer feri müdahale talep edenlerin taleplerinin harç eksiklikleri ikmal edilerek karara bağlanması hususudur. Ne var ki, fer' müdahale talep edenler tarafından istinaf aşaması sonrasında da duruşmada hazır bulunulmadığından kendilerine başvurma harçlarını yatırmaları için süre verilemediği gibi kendileri tarafından da istinaf ilamından sonra herhangi bir harç yatırılmamıştır. Bu nedenle, feri müdahale talep ettiği maktu başvurma harcını yatırmadığı anlaşılan ... Konutları Site Yönetimi'nin fer'i müdahale taleplerinin ayrı ayrı reddine karar verilmiştir. Yine, başvurma harcı yatırmadıkları halde istinaf kaldırma ilamı öncesindeki yargılamada sehven fer'i müdahale taleplerinin kabulüne karar verilen ... yönünden ara karardan rücu edilerek kendileri yönünden de feri müdahale taleplerinin reddine karar verilmesi gerekmiştir.
İstinaf ilamında yer alan bir diğer kaldırma gerekçesi olan bilirkişi heyetinin eksik ve ayıplı işlerin kullanım sonucu mu yoksa, imalat hatasından mı değerlendirme yapması gerektiği konusunda da Mahkememiz'ce bilirkişi tarafından istinaf sonrasında inceleme ve araştırma yapılmıştır. Bu konuda dosyamıza sunulan 3. Bilirkişi heyeti 4. ve 5. Ek raporunda asıl rapordaki tespitler ile de uyumlu şekilde söz konusu eksik ve ayıpların kullanıcı hatasından değil; imalat hatasından kaynaklandığı vurgulanmıştır. Aksi yöndeki davalı yüklenici şirket iddialarının ise; Mahkememiz'ce benimsenmesi mümkün görülmemiştir.
İstinaf ilamında dava konusu bağımsız bölümlerdeki eksik ve ayıplı imalatların değerinin dava, bu nedenle nama ifa kapsamında satışı yapılacak taşınmazların değerlerinin ise; karar tarihine en yakın veriler üzerinden hesaplanması gerektiği belirtilmiştir. Ancak konu ile ilgili olarak .... Sayılı ilamlarında açıkça;"Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yükleniciye verilmesi gerekip de hâlen arsa sahibi adına kayıtlı bağımsız bölümler varsa nama ifaya izin davası ile birlikte eksik ve kusurların giderilmesi için gerekli masraflara harcanmak üzere yükleniciye ait olan bağımsız bölümlerin satışına izin verilmesi de talep edilmektedir. Bu durumda mahkemece satışına izin talep edilen yükleniciye ait bağımsız bölümlerin değeri ile eksik- kusurlu işler bedelinin hükme en yakın tarihteki piyasa rayiçleri esas alınarak tespit ettirilmesi, yapı kullanma ruhsatı masraflarının da yine hükme en yakın tarih itibariyle belirlenmesi ve bu giderlerin satış bedelinden karşılanmasına karar verilmesi gerekmektedir." tespit ve değerlendirmesine yer verilmiş olup Yüksek Yargıtay içtihatlarındak istikrarlı kabul ve uygulama da aynı doğrultudadır.
Bu nedenle, değinilen içtihatlar kapsamında tarafların menfaat dengesi ve hakkaniyet ilkesi de gözetilerek Mahkememiz'ce gerek eksik ve ayıplı işlerin bedelinin tespiti gerekse de nama ifa gideri kapsamında satışına izin verilecek dairelerin değerlerinin tespitinde karar tarihine en yakın veriler üzerinden değerlerin de dava tarihindeki değerler ile birlikte alternatifli olarak 3. Bilirkişi heyeti 5. ek raporunda hesaplattırılması cihetine gidilmiştir.
3.bilirkişi heyeti 5. Ek raporunda dava konusu bağımsız bölümlerdeki nama ifa talebine konu olan eksik ve ayıplı işlerin giderim bedelleri ile nama ifa kapsamında satışına karar verilmesi talep edilen taşınmazların karar tarihine en yakın tarih itibariyle değerlerinin tespiti sonucunda hükme en yakın tarih olduğu düşünülen Ocak 2025 tarihi itibari ile giderim bedeli toplamının 9.517.065,53-TL olduğu belirtilmekle birlikte her bir eksik ve ayıplı imalat kalemi yönünden karar tarihine en yakın tarihteki veriler üzerinden yapılan hesaplama kalemleri ayrı ayrı gösterilmemiştir. Yine, davalının itirazına konu yapı denetim ücreti de nama ifa gideri kapsamına dahil edilerek hesaplama yapılmıştır. Ancak hemen belirtmek gerekir ki; konu ile ilgili olarak ...Karar sayılı ilamında vurgulandığı üzere; Yapı denetiminin amacı 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkındaki Kanun’un 1. maddesindeki tanımlamaya göre, can ve mal güvenliğini teminen imar planına, fen, sanat ve sağlık kurallarına, standartlara uygun kaliteli bina yapılması için proje ve yapı denetimini sağlamaktır…Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yapı denetim hizmet bedelinin yüklenici tarafından üstlenilmesine rağmen ödenmemesi hâlinde, binanın sözleşme ve ekleri ile mevzuata uygun şekilde tamamlanması için gereken herhangi bir masraftan söz edilemeyeceğinden, yapı denetim hizmet bedelinin arsa sahiplerince ödenmesi durumu yüklenici namına ifa olarak kabul edilemez. Yapı denetim hizmet sözleşmesinin tarafı olan arsa sahipleri, bu sözleşme gereğince edimlerini ifa ederek yapı denetim ücretini ödedikten sonra, yüklenici ile aralarındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında “sözleşmelerin nisbiliği ilkesi” gereğince ödedikleri bedelin rücu’en tahsilini talep edebilirler. Sonuç olarak; arsa sahiplerince yapı denetim şirketine yapılan ödeme, yüklenici namına değil, kendi nam ve hesaplarına yapılan bir ödeme olduğu gibi yapı denetim hizmet bedeli, sözleşme ve ekleri ile mevzuata uygun olarak tamamlanması taahhüt edilen binada eksik ya da ayıplı bir imalatın karşılığı da değildir. Kanun’dan kaynaklanan yapı denetim ücretinden arsa sahipleri sorumlu olup, yapı denetim hizmet bedeli, nama ifa kapsamında değerlendirilemez.
Dosyamızda her ne kadar taraflar arasında imzalanan kat karşılığı inşaat ve taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin 8. maddesinde yapı denetim ücretlerinin tamamından yüklenicinin sorumlu olacağı açıkça kararlaştırılmış ise de; 4708 sayılı Kanun hükümlerinden de anlaşılacağı üzere yapı denetim hizmet sözleşmesi, arsa sahipleri ile dava dışı Yapı Denetim şirketi arasında imzalanmış olup arsa sahipleri bu sözleşme gereğince hizmet bedelini yapı denetim şirketine ödemeyi taahhüt etmişlerdir. Davacı yan, yapı denetim ücretini ancak rücuen davalı yükleniciden talep edebileceğinden, bilirkişi heyeti 5. Ek raporundaki hesaplamanın aksine söz konusu ücretin nama ifa kapsamındaki gider hesaplamasına dahil edilmesi hukuken olanaklı değildir. Bu nedenle, Mahkememiz’ce yargılamanın daha fazla uzamamasını teminen 3. Bilirkişi heyetinden yeniden ek rapor alınmasına gerek görülmemiş, aynı ek rapordaki eksik ve ayıplı imalatların ek raporda ortaya konulan karar tarihine en yakın serbest piyasa rayici verileri üzerinden ve yapı denetim ücreti hesaplamaya dahil edilmeksizin aşağıdaki şekilde re’sen hesaplama yapılmak gerekmiştir.
Bu bağlamda, 5. ek raporda tespit edilen... İfa konusu olabilecek eksik imalatlardan İnşaat eksik imalatlarının bedelinin 21.905,00-TL, Elektrik eksik imalatlarına ilişkin olarak Jeneratör temini ve montajı bedelinin 19.312,00-TL, Havuz elektrik tesisatı eksiklik bedelinin 3.225,00-TL, mekanik imalat eksikliklerine ilişkin olarak havuz, sauna ve fıtnes center tesisat eksik işleri bedelinin 10.000,00-TL olmak üzere toplam: 54.442,00 TL, olduğu belirtilmiştir. Bilirkişi heyeti 5.ek raporunun 13. Sayfasında dava konusu eksik ve ayıplı işlerin karar tarihine en yakın tarih olan Ocak 2025 tarihine Yİ - ÜFE Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi ve Değişim Oranları doğrultusunda güncellenmesi yapılmış, bu doğrultuda dava tarihi itibari ile 2011 Eylül endeksi olan 195,89, Ocak 2025 tarihinde endeks değeri 3861,33 esas alınarak yeniden hesaplama yapılmıştır. Bu hesaplama sonucunda eksik ve ayıplı işlerin dava tarihindeki toplam bedeli olarak tespit edilen 482.812,39-TLx (3861,33/195.89) = 9.517.065,53-TL karar tarihine en yakın tarih itibariyle toplam eksik ve ayıplı iş bedeli olarak re’sen hesaplanmıştır. Ancak 5. Ek raporda her bir eksik ve ayıplı iş kalemi yönünden ayrı ayrı değil; toplam olarak karar tarihine en yakın veriler üzerinden hesaplama yapıldığından, infazda duraksama oluşmamasını teminen yerleşik içtihatlar gözetilerek her bir eksik ve ayıplı iş kalemi yönünden ayrı ayrı hesaplama yapılmak gerekmiştir. Mahkememiz’ce söz konusu hesaplamada 5. ek raporda karar tarihine en yakın verilere göre güncelleme yapılması için esas alınan ve yukarıda değinilen (3861,33/195.89 ) 19,71 endeks çarpanı esas alınarak hesaplama yapılmıştır.
Bu bağlamda, bilirkişi heyeti 5. Ek raporunun 10. Sayfasında davacının eksik ve kusurlu imalatlar için davalı yükleniciden 39.054,10-TL+ 44.206,97-TL= 83.261,07-TL talep etme hakkının mevcut olduğu, davalının ise sözleşme dışı ilave imalatları nedeni ile davacı arsa sahibi kooperatiften 75.389,65-TL talep edebileceği, eksik imalat tutarı ve ilave imalatlar arasında mahsuplaşma yapılması durumunda ise; davacının dava tarihi itibariyle eksik ve ayıplı işler kapsamında davalıdan 83.261,07-TL-75.389,65-TL= 7.871,42-TL alacaklı olacağının tespit edildiği dikkate alındığında; karar tarihine en yakın veriler üzerinden davacının davalıdan talep edebileceği aynı talep kalemi yönünden alacak miktarı Mahkememiz’ce re’sen yapılan hesaplamada (7.871,42-TLX19,71) 155.145,68-TL olarak tespit edilmiştir.
Yine, dava konusu eksik ve ayıplı iş kalemleri arasında yer alan İnşaat işleri (havuz ve spor tesisleri) imalat eksiklikleri yönünden aynı bilirkişi ek raporunun 24. Sayfasında belirtilen 21.905,00-TL yönünden karar tarihine en yakın tarihteki veriler esas alınarak re’sen yapılan hesaplamaya göre; davacının davalı yükleniciden talep edebileceği söz konusu eksik ve ayıplı iş kalemi (21.905,00-TLX19,71) 431.747,55-TL olarak tespit edilmiştir.
Dava konusu Elektrik imalatları için jeneratör temini ve montajı bedeli aynı ek raporun 24.sayfasında belirtilen 19.312,00-TL yönünden karar tarihi en yakın tarihteki veriler esas alınarak re’sen yapılan hesaplamaya göre; davacının davalı yükleniciden talep edebileceği söz konusu eksik ve ayıplı iş kalemi (19.312,00-TLX19,71) 380.639,52-TL olarak tespit edilmiştir.
Dava konusu eksik ve ayıplı imalat kalemleri arasında yer alan havuz binası elektrik tesisatı bedeli olarak aynı ek raporun 24.sayfasında belirtilen 3.225,00-TL yönünden karar tarihi en yakın tarihteki veriler esas alınarak re’sen yapılan hesaplamaya göre; davacının davalı yükleniciden talep edebileceği söz konusu eksik ve ayıplı iş kalemi (3.225,00-TLX19,71) 63.564,75-TL olarak tespit edilmiştir.
Dava konusu eksik ve ayıplı imalat kalemleri arasında yer alan havuz binası elektrik tesisatı bedeli olarak aynı ek raporun 24.sayfasında belirtilen 10.000,00-TL yönünden karar tarihi en yakın tarihteki veriler esas alınarak re’sen yapılan hesaplamaya göre; davalının davacı arsa sahibinden talep edebileceği söz konusu eksik ve ayıplı iş kalemi (10.000,00-TLX19,71) 197.100,00-TL olarak tespit edilmiştir.
Bu nedenle, Mahkememiz’ce açıklanan şekilde ve denetime elverişli şekilde yapılan hesaplama sonucunda dava konusu eksik ve ayıplı işlerin karar tarihine en yakın verilere göre toplam miktarının (155.145,68-TL + 431.747,55-TL + 380.639,52-TL + 63.564,75-TL + 197.100,00-TL)1.228.197,50-TL olduğu sonucuna varılmıştır.
Yine, davalı yüklenici şirketin taraflar arasındaki eser sözleşmesi kapsamında sorumlu olduğu ve iskan ruhsatı alım bedeli olarak 5. Ek raporun 20. sayfasında 26.854,10-TL olarak belirtilen miktarın karar tarihine en yakın tarihteki veriler esas alınarak re’sen yapılan hesaplaması sonucunda davacının davalı yükleniciden talep edebileceği iskan ruhsatı alım bedeli (26.854,10-TLX19,71) 529.294,31-TL olarak tespit edilmiştir.
Davalı yüklenici şirketin taraflar arasındaki eser sözleşmesi kapsamında sorumlu olduğu ve bina ruhsat tescil harcı bedeli olarak 5. Ek raporun 20. sayfasında 13.776,40-TL olarak belirtilen miktarın karar tarihine en yakın tarihteki veriler esas alınarak re’sen yapılan hesaplaması sonucunda davacının davalı yükleniciden talep edebileceği iskan ruhsatı alım bedeli (13.776,40-TLX19,71) 271.532,84-TL olarak tespit edilmiştir.
Bu durumda, açıklanan hesaplamalar çerçevesinde davacı arsa sahibi kooperatifin davalı yükleniciden işbu davada karar tarihine en yakın veriler esas alınarak re’sen yapılan hesaplamaya göre talep edebileceği eksik ve ayıplı işlerin bedeli ile iskan ruhsatı alım bedeli ve bina tescil harcı bedeli dahil olmak üzere (1.228.197,50-TL + 529.294,31-TL + 271.532,84-TL) toplam 2.029.024,65-TL olduğu sonucuna varılmış olup toplam 2.029.024,65-TL nama ifa giderim bedeli alacağı yönünden davacının davalı yükleniciye verilmesi kararlaştırılan bağımsız bölümler yönünden TBK 113.m. kapsamında nama ifa giderimini talep edebileceği saptanmştır.
Bu tespitler ışığında söz konusu nama ifa giderim bedeli yönünden satışına izin verilecek yükleniciye ait dairelerin tespiti yönünden değerlendirme yapıldığında ise;
Öncelikle belirtmek gerekir ki; davalı yükleniciye ait olup nama ifa kapsamında izin verilecek dairelerin değerlerinin tespitinde de yukarıda değinilen Yargıtay içtihatları çerçevesinde aynı dairelerin karar tarihine en yakın tarihteki verilerin esas alınması gerekmiştir. Dairelerin değer tespitlerine ilişkin olarak bilirkişi heyeti 5. ek raporunun 25. Sayfasında (b) bendinde yer alan alternatifli hesaplama gözetildiğinde; taraflar arasındaki sözleşme kapsamında davalı yükleniciye aidiyeti kararlaştırılan ve nama ifa amaçlı satış izni talebine konu dairelerden ... parsel sayılı ana taşınmaz üzerindeki 8. Kat 70 no’lu 5. Ek raporda tespit edilen 2.450.000,00-TL bedelli bağımsız bölümün tek başına satışı ile davacının toplam 2.029.024,65-TL nama ifa giderim bedelinin karşılanabileceği ve satış istemine konu diğer dairelerin satışına gerek bulunmadığı sonucuna varılmıştır.
Bu itibarla, açıklanan gerekçelerle davanın kısmen kabulü ve kısmen reddine, yukarıda ayrıntılı olarak hesaplaması açıklanan her bir eksik ve ayıplı iş kalemi kalem kalem ve miktar itibariyle ayrı ayrı hüküm fıkrasında gösterilmek üzere toplam 2.029.024,65-TL nama ifa giderim bedeli alacağı yönünden belirtilen eksikliklerin ikmali hususunda ilgili kurumlara yatırmak ve gerekli olan tüm işlemleri yapmak üzere davacı kooperatife TBK'nın 113.m. gereğince nama ifa izni verilmesine, avans niteliğinde olmak üzere sözleşme gereğince davalı yükleniciye isabet eden ve halen tapuda davacı kooperatif adına kayıtlı olan ...parsel sayılı ana taşınmaz üzerindeki 8. Kat 70 no’lu bağımsız bölümün 18/02/2025 tarihli bilirkişi heyeti 5. ek raporunda tespit edilen 2.450.000,00-TL bedelden aşağı olmamak kaydıyla satışı için davacı kooperatife izin verilmesine, davacının diğer dairelere yönelik satış isteminin reddine, dava konusu 136.800 Euro alacağın dava tarihi olan 13/09/2011 tarihinden itibaren 3095 sayılı Kanunun 4.m. gereğince devlet bankalarının EURO cinsinden açılan bir yıl vadeli mevduat hesabına uyguladıkları en yüksek faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine, davacının taşınmazlar üzerindeki haczin kaldırılmasına yönelik taleplerinin reddine, dava konusu nama ifa giderinin net miktarı ile nama ifa giderim bedeli kapsamında satışına izin verilecek yükleniciye ait dairelerin hangileri olduğu ve aynı dairelerin değerlerinin ne olduğunun ancak yargılama sonucunda tespit edilebildiği, dava tarihinde davacının söz konusu hususları bildiği halde kusurlu olarak fazladan satış için talepte bulunduğunun ileri sürülemeyeceği gözetilerek satış izni talebi reddedilen daireler yönünden kendisini vekil ile temsil ettiren davalı lehine vekalet ücreti takdirine ve yargılama giderlerinin red-kabul oranında davacıdan tahsiline yer olmadığına dair aşağıdaki şekilde karar vermek ve hüküm oluşturmak gerekmiştir.
(Dosyamızda emsal nitelikteki ... karar sayılı ilamı dikkate alınarak dava konusu hüküm altına alınan yabancı para alacağı yönünden harca esas dava değeri ile davacı lehine takdir edilen vekalet ücreti davanın açıldığı tarihteki TCMB efektif satış kuru esas alınarak hüküm tarihindeki yürürlükteki AAÜT hükümleri gereğince hesaplanmıştır.)
HÜKÜM : Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davanın KISMEN KABULÜ VE KISMEN REDDİNE,
Dava konusu kat karşılığı inşaat ve taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kapsamında davalı yüklenici tarafından ifa edilmeyen eksik ve kusurlu işler nedeni ile;
a-Eksik imalat tutarı ve sözleşme dışı ilave imalatların bedeli arasında mahsuplaşma yapılması sonucunda tespit edilen eksik ve kusurlu iş bedeli olan 155.145,68-TL,
b-İnşaat işleri (havuz ve spor tesisleri) imalat eksiklikleri bedeli olan 431.747,55-TL,
c-Elektrik imalatları için jeneratör temini ve montajı bedeli olan 380.639,52-TL,
d-Havuz binası elektrik tesisatı bedeli olan 63.564,75-TL,
e-Eksik mekanik tesisat işleri (havuz, sauna ve fitness center tesisat işleri) bedeli olan 197.100,00-TL dahil olmak üzere 1.228.197,50-TL ile;
f-İskan ruhsatı alım bedeli olan 529.294,31-TL,
g-Bina ruhsat tescil harcı olan 271.532,84-TL,
Dahil olmak üzere nihai olarak toplamda 2.029.024,65-TL’yi belirtilen eksikliklerin ikmali hususunda ilgili kurumlara yatırmak ve gerekli olan tüm işlemleri yapmak üzere davacı kooperatife TBK'nın 113.m. gereğince NAMA İFA İZNİ VERİLMESİNE,
Bu amaçla avans niteliğinde olmak üzere sözleşme gereğince davalı yükleniciye isabet eden ve halen tapuda davacı kooperatif adına kayıtlı olan ... parsel sayılı ana taşınmaz üzerindeki 8. Kat 70 no’lu bağımsız bölümün 18/02/2025 tarihli bilirkişi heyeti 5. Ek raporunda tespit edilen 2.450.000,00-TL bedelden aşağı olmamak kaydıyla SATIŞI İÇİN DAVACI KOOPERATİFE İZİN VERİLMESİNE, davacının diğer dairelere yönelik satış isteminin reddine,
2-Dava konusu 136.800 Euro alacağın dava tarihi olan 13/09/2011 tarihinden itibaren 3095 sayılı Kanunun 4.m. gereğince devlet bankalarının EURO cinsinden açılan bir yıl vadeli mevduat hesabına uyguladıkları en yüksek faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,
3-Davacının taşınmazlar üzerindeki haczin kaldırılmasına yönelik taleplerinin reddine,
4-Alınması gerekli karar ve ilam harcı nispi 161.348,87-TL olup davacı tarafından peşin yatırılan 1.485,00-TL harç ve 10.472,36-TL ıslah harcı ile 4.940,00-TL tamamlama harcı olmak üzere toplam 16.897,36-TL harcın mahsubu ile bakiye 144.451,51-TL harcın davalıdan alınarak Maliye Hazinesine gelir kaydına,
5-Davacı tarafından yatırılan 18,40-TL başvurma harcı ile 1.485,00-TL peşin harç ve 4.940,00-TL tamamlama harcı ile 10.472,36-TL ıslah harcı olmak üzere toplam 16.915,76-TL harcın davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
6-Davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükteki AAÜT gereğince nispi 319.821,05-TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
7-Kendisini vekil ile temsil ettiren davalı yararına vekalet ücreti takdirine ve yargılama giderlerinin red-kabul oranında davacıdan tahsiline yer olmadığına YER OLMADIĞINA,
8-Bu dava kapsamında davacı tarafından yatırılan gider avansından karşılanan ve aşağıda dökümü gösterilen toplam 33.124,10-TL yargılama giderinin HMK 326/2.m. gereğince davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
9-Davalı tarafından yapılan giderlerin kendisi üzerinde bırakılmasına,
10-HMK 333.m. gereğince artan gider avansının karar kesinleştiğinde davacıya İADESİNE,
Dair; taraf vekillerinin yüzüne karşı, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içerisinde verilecek dilekçe ile ... yasa yolu açık olmak üzere oybirliğiyle verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. 12/03/2025
Başkan ...
¸e-imzalıdır
Üye ...
¸e-imzalıdır
Üye ...
¸e-imzalıdır
Katip ...
¸e-imzalıdır
YARGILAMA GİDERİ DÖKÜMÜ:
1-Posta ve davetiye gideri : 2.124,10-TL
2-Bilirkişi ücreti :+30.900,00-TL
TOPLAM : 33.124,10-TL