T.C. ANKARA 5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
Türk Milleti Adına Yargılama Yapmaya ve Hüküm Vermeye Yetkili
ANKARA 5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
GEREKÇELİ KARAR
ESAS NO: 2020/275
KARAR NO: 2021/582
DAVA: Sözleşmenin Feshi ve Tazminat
DAVA TARİHİ: 31/05/2006
KARAR TARİHİ: 20/09/2021
YAZIM TARİHİ: 19/10/2021
Mahkememizde görülmekte bulunan Sözleşmenin İptali davasının yapılan açık yargılamasının sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacılar ile davalı yüklenici arasında 12.09.2002 tarihinde yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre, davalının müvekkillerine isabet eden daireleri 24 ay içerisinde teslim etmesi gerektiği halde teslim etmediğini, bu sözleşme dışında ayrıca daire alımına ilişkin yazılı sözleşmelerde belirtilen edimlerin müvekkillerince ifa edildiğini, ek sözleşmelerle birlikte beş adet dairenin müvekkillerine ait olduğunu, davalının eseri zamanında teslim etmeyip kalitesiz imalat ve inşaat yaptığını ileri sürerek inşaatın gerçekleşen fiziksel oranı ve yapılan işteki ayıp miktarının bu orandan düşülerek sözleşmenin feshi ve tasfiyesine, tasfiye sonucu davalıdan alınacak dairelerin müvekkilleri adına tapuda tesciline, sözleşmenin mahkemece feshedildiği tarihe kadar işleyecek kiraların tasfiye hesabında dikkate alınmasına; aksi taktirde bu kira alacağının davalıdan tahsiline, bunun mümkün olmaması halinde sözleşmede belirtilen kesin vadeden itibaren işleyecek ticari reeskont faizi ile tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiş, davayı sözleşme bedeli 1.000,00 TL, kira alacağı 4.000,00 TL olarak harçlandırılmıştır.
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; sözleşme ile teslim süresinin 24 aylık süreye ilaveten 9 ay daha uzatıldığını, bu sürenin sonunda inşaatın bitirilmemesi halinde arsa sahiplerine sözleşmeyi fesih yetkisi tanındığını, davacıların bu süre sonunda sözleşmeyi feshettiklerini bildirmediklerini, daha sonra feshe ilişkin talep haklarının olmadığını, müvekkiline hak ettiği üç dairenin satış yetkisinin verilmemesi nedeniyle inşaatın zamanında bitirilmesine engel olunduğunu, bu hususun davacıların kira taleplerinde dikkate alınarak indirim yapılması gerektiğini, inşaatın %99'unun bittiğini, sadece çevre düzenlemesi, sığınak ve kapıcı dairesinin eksik olduğunu, bu eksiklerin de bir ay içinde tamamlanarak yapı kullanma izin belgesinin alınacağını savunarak, davanın reddini istemiştir.
Mahkememizin ... K. sayılı ve 08.05.2012 tarihli kararı ile "Davanın kabulü ile taraflar arasında bağıtlanan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye doğru feshine, 1.000,00 TL eksik imalat bedeli, 4.000,00 TL kira tazminatı olmak üzere, 5.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek reeskont faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacılara verilmesine" karar verilmiş; kararın davalı tarafından temyizi üzerine Yargıtay 23. HD'nin ... K. sayılı ve 24.10.2013 tarihli ilamı ile “.......davacının tasfiye ve tazminat taleplerinin değerlendirilmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, Belediye Başkanlığı'nın cevabi yazısı doğrultusunda inşaatın yasal hale getirilip getirilemeyeceği hususunda herhangi bir inceleme ve araştırma yapılmadan, sözleşmenin ileriye etkili feshine karar verilmesi ve tasfiye sonucu ile ilgili herhangi bir hüküm kurulmaması suretiyle uyuşmazlığın ortada bırakılması doğru olmamıştır...” gerekçesiyle kararın bozulmasına karar verilmiştir.
Bozmaya uyularak yapılan yargılama neticesinde Mahkememizin ... K. sayılı ve 24/04/2018 tarihli kararı ile "Davanın kabulü ile sözleşmenin ileriye dönük olarak feshine, 4.000,00 TL kira tazminatının 31/05/2006 dava tarihinden işleyecek reeskont faizi ile davalıdan tahsili ile davacılara verilmesine" dair kararın davalı tarafından temyizi üzerine Yargıtay 15. HD'nin ... K. sayılı ve 20.05.2019 tarihli kararı ile "Mahkemenin gerekçesinde de belirtildiği gibi somut olayda gerçekleştirilen imalât oranına göre ileriye etkili fesih koşulları oluşmamış ve ilk kararı davacı arsa sahiplerinin temyiz etmemesi nedeniyle yüklenici yararına usuli kazanılmış hak oluştuğundan ileriye etkili fesih kararı verilmesi gerekir ise de ileriye etkili fesih kararı verilirken yüklenicinin eksik ve kusurlar da dikkate alınıp düşülmek suretiyle kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi ile üstlendiği işlerin tamamına göre gerçekleştirdiği imalâtın fiziki oranı tespiti ve bu oranın sözleşmede kararlaştırılan paylaşım durumuna göre yükleniciye kalan arsa payı ya da bağımsız bölüm sayısına uygulanarak yüklenicinin hakettiği arsa payı ya da bağımsız bölümlerin yükleniciye bırakılarak yüklenicinin hak etmediği arsa payları ve bağımsız bölümün arsa sahibinde kalacak şekilde infazı kabil karar verilmesi gerekirken yanlış değerlendirme ile sadece ileriye dönük fesih kararı verilip tasfiyeye ilişkin hüküm kurulmaması doğru olmamış...." gerekçesiyle bozma kararı verilmiş; davacıların karar düzeltme yoluna başvurması üzerine Yargıtay 15. HD'nin ... K. sayılı ilamı ile karar düzeltme isteminin reddine karar verilmiştir.
Mahkememizce bozmaya uyulmuş, bozma ilamı doğrultusunda ek rapor alınmıştır. 22.01.2021 tarihli bilirkişi heyeti ek raporunda; sözleşme gereği davalı müteahhide verilmesi gereken 8 adet bağımsız bölümden 1,2,3,4 ve 7 bağımsız bölüm nolu dairelerin 3. kişilere satıldığı, 6,9,10 nolu bağımsız bağımsız bölüm nolu dairelerin de arsa sahiplerine ait olacağı düşünüldüğünde geriye müteahhidin alacağı 8 ve 11 bağımsız bölüm nolu dairelerin kaldığı, bu dairelerin arsa sahipleri üzerinde kayıtlı olduğu, bu bağlamda 8 ve 11 nolu bağımsız bölümlerden; a- arsa sahipleri tarafından davalı müteahhide 1 tanesinin % 80'inin (4/5'inin) ferağının verilmesi, b-bağımsız bölümlerden bir tanesinin tamamının davacı arsa sahiplerine eşit paylı (1/3,1/3,1/3) olacak şekilde verilmesi, diğer 1 tanesinin de (a şıkkında yer verilen dairenin kalan kısmı) % 20'sinin (1/5'inin) davacı arsa sahiplerine eşit paylı (1/5,1/5,1/5) olacak şekilde verilmesi gerektiği yönünde görüş bildirmişlerdir.
Davacılar vekilinin rapora itirazı üzerine alınan 23/06/2021 tarihli bilirkişi heyeti ek raporunda ise; daha önce hazırlanan raporlardaki kanaatin değişmediği yönünde görüş bildirilmiştir.
Tarafların iddia ve savunmaları, alınan bilirkişi heyeti kök ve ek raporları, bozma ilamları ve tüm dosya kapsamına göre; davalı tarafa tadilat projesi yapılarak inşaatın yasal hale getirmesi için yetki ve 11 aylık kesin süre verilmesine rağmen davalının inşaatı yasal hale getirmediği gibi mahkememizce mahallinde yapılan keşif sonucu inşaatın gerçekleşme oranının % 85 olduğu, her ne kadar ileri etkili feshin sonuçları oluşmamış olsa da mahkememizce verilen ilk kararın davacı tarafça temyiz edilmemesi nedeniyle ilk kararla verilen ileriye etkili fesih yönünden davalı lehine usulü kazanılmış hak oluştuğu gözetilerek sözleşmenin ileriye etkili fesihine karar verilmiş, Yargıtay 15. HD'nin yukarıda belirtilen bozma ilamı gözetilerek alınan bilirkişi heyeti ek raporu doğrultusunda sözleşme gereği davalı müteahhit tarafa verilmesi gereken 8 adet bağımsız bölümden 1,2,3,4 ve 7 bağımsız bölüm nolu dairelerin 3. kişilere satıldığı ve 5 nolu bağımsız bölümün de haricen davacılardan ...'a satıldığı, 6,9,10 bağımsız bölüm nolu dairelerin de arsa sahiplerine ait olacağı düşünüldüğünde geriye müteahhidin alacağı 8 ve 11 bağımsız bölüm nolu dairelerin kaldığı, bu dairelerin arsa sahipleri üzerinde kayıtlı olduğu, taksimin yapılabilmesi açısından müteahhide imalat seviyesinin % 85 olması sebebi ile sözleşme gereği alması gereken 8 dairenin ( 8x0,85) 6,8 dairesinin düştüğü, arsa sahiplerine de yapılmayan imalat nedeniyle 1,2 daire düştüğü, müteahhit tarafından 6 daire satıldığına göre hakkına 0,8 daire, yani 1 dairenin % 80 hissesinin verilmesi gerektiği, arsa sahiplerine de 1,2 daire hakkı karşılığında 1 daire ve bir dairenin % 20 hissesinin verilmesi gerektiği, 13/06/2017 tarihli bilirkişi heyet raporunda belirtildiği üzere bağımsız bölümlerin arsa payları arasında binde 4 oranında farklılıklar bulunduğu, bu bağlamda çok az bir farklılık bulunması nedeniyle daireler arasındaki bu farkın ihmal edilebilir olduğu kanaati ile bilirkişi heyet raporunda belirlenen örnek taksim şekli Mahkememizce benimsenerek; kalan 2 adet 8 ve 11 nolu bağımsız bölümlerden; 8 nolu bağımsız bölümün eşit paylı şekilde davacılar üzerinde bırakılmasına, 11 nolu bağımsız bölümün davacılar adına olan tapusunun iptali ile % 80'ne karşılık gelen 12/15 hissesinin davalı müteahhit, % 20'sine karşılık gelen hissesinin ise eşit şekilde ve 1/15 paylar ile davacılara ait olmak tesciline karar verilmiş, öte yandan davacıların talep edebileceği kira alacağının 17.050,00 TL olduğu anlaşıldığından kira alacağı yönünden taleple bağlı kalınarak ve ilk kararda kira alacağı yönünden dava tarihinden faiz hükmedilmesine karar verildiğinden ve karar davacı tarafça temyiz edilmediğinden bu yönde de davalı yararına usulü kazanılmış hak oluştuğu gözetilerek aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir.
KARAR:Yukarıda açıklanan nedenlerle,
1- Davanın KABULÜ ile sözleşmenin ileriye dönük olarak feshine,
-4.000,00 TL kira alacağının 31/05/2006 dava tarihinden işleyecek reeskont faizi ile davalıdan tahsili ile davacılara verilmesine,
2- İleriye dönük fesih ve tasfiye sonucu olarak;
-... no'lu bağımsız bölümünün davacılar üzerinde bırakılmasına,
-... Parsel sayılı taşınmazın ... no'lu bağımsız bölümün davacılar adına kayıtlı tapusunun iptali ile 12/15 payının davalı ..., 1/15 payının davacı ..., 1/15 payının davacı ... ve 1/15 payın davacı ... adına tesciline,
3-İİK'nin 28. maddesi uyarınca karardan bir suretin derhal Tapu Sicil Müdürlüğüne gönderilmesine,
2- 492 Sayılı Harçlar Kanunu gereğince hesaplanan 341,55 TL harçtan peşin alınan 67,50 TL harcın mahsubu ile bakiye 274,05 TL karar harcının davalıdan tahsili ile Hazineye irat kaydına,
3-Davacılar vekille temsil olunduğundan karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca takdir olunan 4.080,00 TL vekalet ücretinin davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,
5-Davacı tarafından yatırılan 12,20 TL başvurma harcı, 67,50 TL peşin harç olmak üzere toplam 79,70 TL harcın davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine
6-Davacı tarafından yapılan bozma öncesi 110.00 TL posta masrafı, 5.500,00 TL bilirkişi masrafı ve 288,05 TL keşif harcı olmak üzere toplam 5.898,05 TL, bozma sonrası 2.000,00 TL bilirkişi masrafı olmak üzere toplam 7.898,05 TL yargılama giderinin davalıdan tahsili ile davacılara verilmesine,
7-Davalı tarafından yapılan 100,00 TL yargılama giderinin davalı üzerinde bırakılmasına,
8-HMK'nın 333. maddesi gereğince kararın kesinleşmesinden sonra davacılar tarafından yatırılan gider avansının kullanılmayan kısmının davacılara iadesine,
Dair, bir kısım davacılar, davacılar vekili ve davalı vekilinin yüzüne karşı kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde Yargıtay temyiz yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. 20/09/2021
Katip ... Hakim ...
¸e-imzalıdır ¸e-imzalıdır