T.C. ANKARA 7. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
Türk Milleti
Adına Yargılama Yapmaya Ve Hüküm Vermeye Yetkili
T.C.
ANKARAGEREKÇELİ KARAR
7. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2019/511
KARAR NO: 2021/386
2-... - ...
: Av. ... -...
:2-... - ...
3-... - ...
: Av. ... - ...
:4-... - ...
: Av. ... - ...
:5-... - ...
: Av. ... - ...
:6-... - ...
: Av. ... -...
:7-... -...
: Av. ... - ...
:8-... - ...
: Av. ... - ...
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 08/06/2018
KARAR TARİHİ: 02/06/2021
Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) davanın yapılan açık yargılaması sonunda,
İDDİA :
Davacılar vekili dava dilekçesinde; arsa sahipleri olan müvekkilleri ile yüklenici davalı... arasında 27.03.2015 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşmenin konusunun müvekkillerine ait... 63477 ada 19 parseldeki arsa üzerine bir inşaat yapım işi olduğunu, sözleşmenin 10.maddesinde işin süresinin belirtildiğini buna göre müteahhidin ruhsat tarihinden ve fiili inşaata başlanması anından sonra en geç 24 ay içerisinde yapı kullanma izin belgesi almaya hazır olacak şekilde işi bitirmesi gerektiğini, ancak bu sürenin yer tesliminden itibaren 36 ayı geçemeyeceğini, davalının 07.06.2016 tarihinde inşaat ruhsatı aldığını (madde içeriğinde sürenin 36 ayı geçmeyeceği yazılı olmakla) buna göre işin 27.03.2018 tarihinde bitirilmesi gerektiğini, sözleşmenin 7. maddesi uyarınca müteahhide kalacak bağımsız bölümlerin satış yetkilerinin 7 nolu bağımsız bölüm hariç müvekkilleri tarafından verildiğini, satış yetkisi verilen bağımsız bölümlerin davalılarca satıldığını buna göre;
8 nolu dükkan davalı - ...,
9 nolu dükkan davalı - ... Grup İthalat İhr.Paz.Tic.Ltd.Şti.,
10 nolu dükkan davalı - ...,
11 nolu dükkan davalı - ...Döküm Kalıp ve Makine San Tic.Ltd.Şti.,
12 nolu dükkan davalı - ...,
13 nolu dükkan davalı - ...,
14 nolu dükkan davalı - ...,
15 nolu dükkan davalı - ...,
16 nolu dükkan davalı - ...
17 nolu dükkan davalı - ...'e devredilidğini,
Ancak yüklenici...'nin inşaatı tamamlayamadığını, müvekkili tarafından inşaatın seviyesinin tespiti için Ank.5. SHM 2017/218 d.iş ve Ank ... SHM 2018/95 d.iş sayılı dosyaları ile tespit yaptırdıklarını, her iki tespitte de inşaatın tamamlanma seviyesinin %10 olarak belirtildiğini, davalı yüklenici...'nin satış yetkisi verilen tüm bağımsız bölümleri satmasına rağmen imzaladığı sözleşmeye konu inşaata çivi dahi çakmadığını, sözleşmede kararlaştırılan sürelerin dolmasına ve davalının işi süresinde teslim etmesinin mümkün olmaması nedeniyle sözleşmenin geriye etkili olarak feshi için işbu davayı açtıklarını, bu kapsamda avans mahiyetinde yükleniciye verilen ve yüklenici tarafından diğer davalılara devredilen bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile 1/2 oranında müvekkiller adına tesciline karar verilmesini talep ettiklerini, yüklenicinin haklarına halef olan üçüncü kişilerin iyi niyet iddialarının dinlenemeyeceğini belirterek taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine ve davaya konu bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile 1/2 oranında müvekkili adına tapuya tesciline karar verilmesini istemiştir.
Davacının ihtiyati tedbir talebi görevsizlik kararı veren mahkemece kabul edilerek davaya konu bağımsız bölümlerin devir ve temlikinin önlenmesi açısından tapu kayıtların ihtiyati tedbir konulmasına karar verilmiştir.
SAVUNMA :
Davalı ...vekili; sözleşmenin 10. maddesinde inşaat için 36 aylık ve 24 aylık iki ayrı süre öngörüldüğünü, 36 aylık sürenin yer teslimi ile 24 aylık sürenin ise ruhsat tarihinden ve fiili inşaata başlama tarihinden itibaren başlayacağını, yer teslimi ile başlayacak olan 36 aylık süreye ilişkin olarak sözleşmenin "Yer Teslimi" başlıklı 2. maddesinde taşınmazın boş olarak ve takyidatsız şekilde teslim edileceğinin öngörüldüğünü, davacıların sözleşme tarihinden kısa süre önce çektikleri kredi nedeniyle taşınmaz üzerine 04.03.2015 tarihinde ipotek koydurduklarını, bu ipoteği nihayet 09.02.2017 tarihinde kaldırabildiklerini, sözleşmenin 2. maddesinde taşınmazın "takyidatsız" tesliminin öngörüldüğünü, ipoteğin varlığı karşısında usulüne uygun bir teslimden bahsedilemeyeceğini, buna göre sözleşmeye uygun yer tesliminin ancak ipoteğin kaldırıldığı 09.02.2017 tarihinde gerçekleştiğinin kabulü gerektiğini, inşaata başlanabilmesi için yapı ruhsatının hukuken zorunlu bir belge olup ruhsat alınmadan inşaata başlanmasının mümkün olmadığını, davaya konu taşınmazın bulunduğu bölgede idare mahkemesi tarafından verilmiş YD kararı olduğundan inşaat ruhsatının ancak YD kararının kaldırılmasından sonra 07.06.2016 tarihinde alınabildiğini, bu durumun sözleşmenin 8. maddesinde belirtilen mücbir sebeplerden olduğunu, öte yandan ülkede başta darbe girişimi olmak üzere bir çok olumsuz ve üzücü olay gerçekleştiğini, inşaat maliyetlerinde fahiş artışlar yaşandığını, alım gücünün düştüğünü, yaşanan bu gelişmeler nedeniyle müvekkiline ek süre verilmesi gerektiğini, bunun dışında sözleşmenin 10. maddesinde 36 aylık sürenin bitimini müteakip 6 aylık ek süre verilmesinin düzenlendiğini, dolayısıyla 36 aylık süreye +6 aylık sürenin ilavesi gerektiğini, 24 aylık normal süre bakımından ise; bu sürenin başlangıcının ruhsat alındığı veya fiili inşaata başlandığı tarih olduğunu, inşaat ruhsatının 07.06.2016 tarihinde alınabildiğini, yapı ruhsatındaki gecikmenin idare mahkemesince verilmiş YD kararından kaynaklandığını, 24 + 6 aylık sürenin henüz dolmadığını, tüm bunlar dışında işin süresinde bitirilmemesinde davacıların kusurlu davranışlarının etkili olduğunu, davaya konu 10,11 ve 14 nolu bağımsız bölümlerin tapu devrinin bizzat davacılar tarafından yapıldığını, bu dükkanların satışlarının müvekkil ile yapılan sözleşme nedeniyle iptalinin istenemeyeceğini, yapılan inşaat maliyetinin müvekkiline ödenmesi gerektiğini belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
Davalı ... Tic. Ltd. Şti vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin davalı ve yüklenici ...Ltd. Ştİ, şirketine çeşitli inşaat imalat emtiası temin eden firmalardan biri olduğunu, davalı yüklenici ...Ltd, Şti, ‘ne temin ettiği mallara istinaden, işbu dava konusu edilen...63477 ada 19 parselde bulunan 9 numaralı taşınmazın müvekkili şirkete devredildiğini, müvekkili firmanın, davalı yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında hak edişi olan dava konusu taşınmazlardan 9 numaralı taşınmazı davacıların devir ferağı ile ve tapu siciline güvenerek devraldığını, bu devrin kaynağının davacı arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasında akdedilen kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan şahsi hak olmakla birlikte MK 1023, Maddede düzenlenen tapuya güven ilkesinin de korunması gerektiğinin belirtildiğini, sonuç olarak; davanın müvekkili açısından reddine karar verilmesi talep etmiştir.
Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; müvekkili tarafından...63477 ada 19 parselde bulunan 15 nolu bağımsız bölümün diğer bir davalı olan Eristaş Eroğlu Mühendislik inşaat A,Ş*’den 18.01.2018 tarihinde 500,000 TL bedel karşılığında satın alındığını, tedbir şerhi ile mağdur edildiğini, müvekkilinin davacı firma ya da yüklenici firmayı tanımadığı gibi taraflar arasındaki hukuki ihtilaftan da haberdar olmadığını, müvekkilinin taşınmazı ne arsa sahibi ne de yükleniciden aldığını, taşınmazı satın alan iyiniyetli 3, Kişiden satın alan 4. Kişi olduğunu, bu sebeple davanın husumet nedeniyle reddini talep etmiştir.
Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; müvekkili tarafından uyuşmazlık konusu olan 16 ve 17 nolu bağımsız bölümlerin müteahhit firmadan değil dosyada davalı sıfatıyla ...’den 25.01,2018 tarihinde devraldığını, arsa sahibi ile müteahhit arasında olan anlaşmayı bilmesinin mümkün olmadığını, sonuç olarak; davanın reddine ve ihtiyati tedbirin kaldırılmasını veya nakit ya da banka teminat mektubu karşılığı devamına karar verilmesini talep etmiştir.
Davalılar ...Döküm Kalıp ve Makine Sanayi Ticaret Limited Şirketi ve Ruhî Takkesen vekili cevap dilekçesinde; müvekkilleri tarafından bahse konu parseldeki 11 ve 14 nolu bakımsız bölümlerin arsa sahiplerinden iyi niyetli olarak devralındığı,nı arsa sahiplerinin devir tarihindeki imalat durumuna göre iyi niyetli olmadıklarından ve devir ile yalnızca yükleniciye karşı şahsi hak ileri sürebileceklerinden mevzuat ve Yargıtay içtihatlarındaki lehe hususlardan yararlanamayacaklarını, yerinde keşif ile fiili durumun tespit edilmesini ve yükleniciye yahut ardıllarına inşaatın tamamlanması için süre verilmesi gerektiğini, kabul anlamına gelmemek üzere sözleşmenin geriye etkili olarak feshedilebileceği düşünülse dahi yüklenici tarafından gerçekleştirilen zorunlu ve faydalı masrafların sebepsiz zenginleşme esaslarına göre müvekkillere ödenmesinin zorunlu olduğunu, davacıların kötü niyetli olduklarını, tek amaçlarının yasanın kendilerine sağladığı avantajı kullanarak haksız çıkar elde etmek olduğunu, sonuç olarak; davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı ... ... Mühendislik İnşaat A.Ş vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin taşınmazlan davalı yüklenici ...Ltd. Şti.’den satın aldığını, taşınmazların satış bedelinin büyük bir kısmının nakden bir kısmının da mal karşılığı ödendiğini, iyi niyetli üçüncü kişiye tapu iptali ve tescili davasının açılamayacağını, müvekkilinin davacılar tarafından verilen satış yetkisine dayanarak taşınmazları satın aldıklarını, dava dilekçesinin 6.6 ve 6.7 maddesinde inşaatta hiçbir ilerlemenin olmadığının görüldüğü halde davalı yüklenicinin ihtarı üzerine satış yetkisinin verildiğinin beyan edildiğini, davacıların kendi kusurlarına dayanmalarının mümkün olmadığını, davanın reddi gerektiğini, sonuç olarak; haksız ve mesnetsiz davanın reddini talep etmiştir.
Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin davalı yüklenici ve diğer davalılar ile herhangi biı hukuki veya ticari ilişkinin söz konusu olmadığı, 10 onlu bağımsız bölümü direkt olarak davacı firma yetkililerinden satın alındığım, iyi niyetli malik konumunda olan müvekkilinin tedbir karan sonucu mağdur olduğunu, sonuç olarak; 10 nolu bağımsız bölüm üzerine konulan tedbirin kaldırılmasını, haksız ve mesnetsiz davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
YARGILAMA VE GEREKÇE :
Dava kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ve sözleşme uyarınca yükleniciye isabet eden bağımsız bölümleri satın alan davalıların adlarına kayıtlı tapuların iptali ile davacılar adına tescili istemine ilişkindir.
Davacılar ile davalı ...firması arasında 27.03.2015 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır. Sözleşmenin konusu davacılara ait taşınmaz üzerine, müteahhit tarafından çizilecek proje doğrultusunda bina yapılmasıdır. Bina 24 dükkandan oluşacaktır. Zemin ve Bodrumda 12 dükkan, birinci ve ikinci katta 12 dükkan şeklinde olacaktır. Sözleşmenin teslime ilişkin 2.maddesinde; taşınmazın mal sahibi tarafından boş ve takyidatsız olarak teslim edileceği, paylaşıma ilişkin 4. maddesinde; paylaşmanın bodrum ve zemin katta yer alan 6 adet (1,2,3,4,5,6 nolu) dükkan ile birinci ve ikinci katta yer alan 7 adet (18,19,20,21,22,23,24 nolu) dükkanın mal sahibine ait olacağı geriye kalan tamamının ise müteahhide ait olacağı, satış yetkisine ilişkin 7.maddesinde; taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılabilecek aşamaya gelindiğinde, zemin kat 7 nolu dükkan hariç müteahhide satış yetkisi için özel vekaletname verileceği, 7 nolu dükkanın satış yetkisinin ise iskan alındıktan sonra verileceği, süreye ilişkin 10. maddesinde; müteahhidin ruhsat tarihinden ve fiili inşaata başlamasından itibaren 24 ay içinde inşaatı iskan iznine hazır olacak şekilde bitireceği, resmi makamlar nezdinde alınması gerekli ruhsatlar yahut sair evraktaki gecikmenin süreler hesabında dikkate alınmayacağı, bu sebeple fiili inşaata başlanması gecikmişse sürenin fiili inşaata başlanabilme anından işleyeceği, inşaata başlandıktan sonra inşaatın bir şekilde durdurulması gündeme gelmişse sürenin olduğu yerde duracağı ve eksikler tamamlanarak inşaata başlanması ardından kaldığı yerden işlemeye devam edeceği, ancak her halde bu sürenin yer tesliminden itibaren 36 ayı geçemeyeceği, geç teslime ilişkin ...maddesinde; müteahhidin 10.maddede gösterilen zamanda işi teslim etmediği takdirde mal sahibine kira tazminatı ödeyeceği, bu gecikmenin 6 ayı geçmesi halinde mal sahibinin sözleşmeyi feshederek yoksun kaldığı kira ve diğer zararını isteme hakkına sahip olacağı düzenlenmiştir.
Sözleşmeye konu ana taşınmaz Y.Mahalle.... 63477 ada 19 parsel sayılı olup celp edilen kayıt ve belgelerden; tapu kaydı üzerine 04.03.2015 tarihinde (sözleşmeden önce) Kuveyt Türk Bankası lehine ipotek tesis edildiği, ipoteğin 09.02.2017 tarihinde kaldırıldığı, inşaat ruhsatının 07.06.2016 tarihinde alındığı, kat irtifakının 29.11.2016 tarihinde tesis edildiği anlaşılmıştır.
Sözleşmeye konu taşınmazın imar durumu ile ilgili olarak celp edilen kayıt ve belgelerden; taşınmazın Ankara Büyük Şehir Belediye Meclisinin 13.03.2015 tarihli kararı ile onaylanan imar planı kapsamında kaldığı, Ank.... Mahkemesinin 04.01.2017 tarih 2015/1826E 2017/8K sayılı kararı ile Ank. BŞB'nin 13.03.2015 tarihli planının iptaline karar verildiği, karar ile alanın plansız kaldığı, yapılan çalışma sonrasında yeni imar planının 19.01.2018 tarihi itibariyle kesinleştiği, yeni imar ve parselasyon planında 07.06.2016 tarihli yapı ruhsatı bulunan dava konusu parselin formunda, büyüklüğünde ve konumunda her hangi bir değişiklik olmadığı anlaşılmıştır.
Davalı ...tarafından keşide edilen 31.10.2017 tarihli noter ihtarında; inşaat ruhsatının 07.06.2016 tarihinde alındığı, ruhsat tarihinden itibaren inşaatın (hafriyat, temel atımı, perde betonlar, prekast sistemi vs) belli bir seviyeye kadar getirildiği, geçen 16 aylık sürede sözleşmenin 7. maddesi uyarınca verilmesi gereken satış yetkilerinden sadece 10,11,14 nolu dükkanların tapularının verildiği, belirtilerek diğer 7 adet dükkanın satış yetkisinin 3 gün içinde verilmesinin ihtar edildiği görülmüştür.
Davacılar tarafından keşide edilen 02.11.2017 tarihli cevabi ihtarnamede; muhatapça bu güne kadar sözleşmeye uygun hareket edilmediği, buna rağmen üç adet bağımsız bölümün satış yetkisinin verildiği, ihtarnamede belirtilen diğer dükkanlara ait satış yetkilerinin de derhal verileceği ancak inşaatın süresinde bitirilememesi halinde sözleşmeden kaynaklanan hukuki hakların kullanılacağının ihtar edildiği görülmüştür.
İhtarnamede belirtilen davaya konu dükkanların satış yetkilerinin verilmesine ilişkin vekaletnamenin 02.11.2017 tarihinde düzenlendiği anlaşılmıştır.
Mahkememizce mahallinde yapılan keşif ve alınan bilirkişi raporunda; davaya konu taşınmazın Google Earth Programı kullanılarak geçmişe dönük imalat durumunun incelendiği buna göre davalı yüklenici ...şirketinin 2015 yılında arsa sahibi ile yaptığı sözleşme sonrasında ruhsat almadan hafriyat çalışmalarına başladığı, 2016 yılında ruhsat aldıktan sonra betonarme imalatına başladığı ve temel imalatını bitirdiği, 2017 yılında ise bodrum, kat perde, merdiven, merdiven kovaları, kolon, kiriş imalatlarını yaptığı, 2018 ve 2019 yıllarında ise her hangi bir imalat yapmadığı, yüklenicinin aldığı yapı ruhsatında taşıyıcı sistemin (çerçeveli+perdeli) sistem olarak belirtilmiş olmasına rağmen zeminde yapılan incelemede taşıyıcı sistemin fiili olarak (prefabrik) sisteme revize edildiği, taşıyıcı sistemdeki ruhsata aykırılığın iskan alınması sırasında her hangi bir olumsuz duruma sebep olup olmayacağı, proje değişikliği ve tadilat ruhsatına gerek olup olmadığı, arsa sahiplerine ilave masraf çıkartıp çıkartmayacağının belediyeden sorulması gerektiği, tapu kaydındaki ipotek nedeniyle sözleşmedeki teslim şartının 09.02.2017 ipotek fek tarihinde gerçekleşmiş sayılacağı, idare mahkemesinin imar planını iptal ettiği 04.01.2017 tarihi ile yeni imar planının kesinlik kazandığı 19.01.2018 tarihleri arasında davalının çalışmalarına devam ettiği, önceki ve sonraki imar planlarında parselin şekil, büyüklük ve konumunda her hangi bir değişiklik yapılmadığı sonuç olarak imar planı iptalinin davalının çalışmalarına olumsuz yönde etkisinin olmadığı, müteahhide ait 11,14 numaralı bağımsız bölümler için 10.02.2017 tarihinde ve 10 numaralı bağımsız bölüm için 31.03.2017 tarihinde tapuda davalı yüklenici lehine satışın gerçekleştiği, 8,9,12,13,15,16,17 Nolu bağımsız bölümler için davalı yükleniciye 02.11.2017 tarihli vekaletname verildiği ve 08.11.2017 tarihinde davalı yüklenici tarafından tüm bağımsız bölümlerin satıldığı, tüm satışların tamamlandığı andan itibaren imalatların durdurulduğu, başka bir anlatımla Kasım/2017 tarihinden itibaren her hangi bir imalatın yapılmadığı, bu durumun 7.11.2017 ve 26.04.2018 tarihli tespit raporlarında da ortaya konduğu, keşif tarihinde tespit edilen mevcut durum itibariyle imalat ve inşaatın %14,12 seviyesinde olduğu, sözleşme uyarınca taşınmazın yükleniciye boş ve takyidatsız olarak teslim edilmesi gerektiği, taşınmazın ham arazi olup 27.03.2015 sözleşme tarihi itibariyle müteahhide boş olarak teslim edildiği, ancak tapu kaydında mevcut iki adet ipoteğin 09.02.2017 tarihinde fek edildiği, sözleşme hükmü dikkate alındığında takyidatsız teslim şartının 09.02.2017 tarihinde gerçekleştiği, sözleşmenin 10. Maddesine; müteahhidin ruhsat tarihinden ve fiili inşaata başlanması tarihinden itibaren gen geç 24 ay içinde işi bitireceği, resmi işlem nedeniyle imalattı engelleyen ve inşaatın durması halinde bu sürenin 36 ayı geçemeyeceğinin kararlaştırıldığı, 24 aylık ve 36 aylık sürelerin sözleşme tarihi başlangıç alındığında dava tarihinden önce dolduğu, 09.02.2017 ipotek fek tarihi başlangıç alındığında ise henüz dolmadığı, davalı müteahhidin tüm satışları tamamladığı andan itibaren imalatı durduğu ve dava tarihine kadar bir imalat yapmadığı, davalının 07.11..2017 tarihine kadar işin %14,12’sini tamamladığı nazara alındığında kalan %85,88’ lik imalatın 15 aylık sürede tamamlanamayacağı, TBK 473. Maddesi uyarınca yüklenicinin bütün tahminlere göre işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceğinin açıkça anlaşılması halinde iş kabininin teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebileceğinin hükme bağlandığı, ayrıca TBK 124. Maddesi uyarınca borçlunun içinde bulunduğu durumdan veya tutumundan süre verilmesinin etkisiz olacağı anlaşılıyorsa süre verilmesine gerek olmadığının düzenlendiği, sözleşmenin 10. Maddesinde belirtilen “resmi bir işlem nedeniyle imalatı engelleyen ve inşaatın durması hali” nin de somut olayda söz konusu olmadığı, Ankara 10. İdare Mahkemesince imar planının iptal edilmesine rağmen davalının imalata 07.11.2017 tarihine kadar devam ettiği, davaya konu 10,11 ve 14 nolu bağımsız bölümlerin satışının doğrudan davacı arsa sahipleri tarafından yapıldığı, ancak müteahhit tarafından keşide edilen 31.10.2017 tarihli ihtarname içeriğinden bu bağımsız bölümlerin satışının davalı müteahhidin talimatı ile gerçekleştiğinin anlaşıldığı, bu bağlamda bahse konu bağımsız bölümleri satın alan davalıların arsa sahipleri ile davalı müteahhit arasındaki inşaat sözleşmesinden haberdar olabileceği, 8,9,12,13,15,16,17 nolu bağımsız bölümlerin arsa sahiplerinin yükleniciye verdiği vekaletname doğrultusunda müteahhit tarafından satıldığı, müteahhitten bağımsız bölüm satın alan davalıların arsa sahibi ile müteahhit arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinden haberdar olduklarının değerlendirildiği, 15,16,17 nolu bağımsız bölümlerin önce müteahhit tarafından davalı ... AŞ’ne daha sonra onun tarafından 4.kişi konumundaki davalılara satıldığı, Eristaş AŞ’nin kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olmadığı, bu firmadan bağımsız bölüm satın alan davalıların 4.kişi konumunda olup arsa sahiyleri ile yüklenici arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinden haberdar olamayacaklarının değerlendirildiği, 15,16,17 nolu bağımsız bölümleri satın alan davalıların TBK 1023 maddesi uyarınca iyi niyetle iktisap eden konumunda oldukları ve bunların kazanımlarının korunması gerektiği, davalı müteahhit tarafından yapılan imalatların değerinin 2.429.066 TL olarak hesaplandığı, sözleşmenin geriye etkili feshine karar verilmesi halinde yükleniciden bağımsız bölüm devralan davalıların yüklenicinin halefi sıfatıyla talep edebilecekleri imalat bedellerinin raporla ayrı ayrı gösterildiği belirtilmiştir.
Somut olayda davacı arsa sahipleri ile davalı ...firması arasında 27.03.2015 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır. Sözleşmede olağan inşaat süresi 24 ay olağanüstü inşaat süresi 36 ay olarak kararlaştırılmıştır. Sözleşmenin 10. Maddesinde olağan inşaat süresinin fiili inşaata başlanabilme anından itibaren işlemeye başlayacağı, resmi makamlar nezdinde alınması lazım gelen ruhsat yahut sair evraktaki gecikmenin sürenin hesabında dikkate alınmayacağı öngörülmüştür. Fiili inşaata başlandıktan sonra inşaatın bir şekilde durması gündeme gelmişse 24 aylık süre olduğu yerde durur ve bu eksiklik tamamlanarak yeniden inşaata başlanması anından itibaren işlemeye devam eder, ancak her halde bu süre 36 ayı geçemez. 36 aylık olağanüstü inşaat süresinin somut olayda koşullarının oluşmadığı 03.03.2020 tarihli bilirkişi raporunda saptanmıştır. Bu konuda yapılan değerlendirmede; davaya konu inşaata ait yapı ruhsatının iptal ve yürütmesinin durdurulmasının söz konusu olmadığı, imar planının iptali talepli davadan sonra düzenlenen yeni imar planında davaya konu parselin formunda, büyüklüğünde ve imar haklarında bir değişiklik olmadığı, imar planının iptali davasının görüldüğü süreçte davalı müteahhidin inşaat ve imalata devam ettiği bu kapsamda 36 aylık olağanüstü inşaat süresinin dava konusu olayda uygulanmasının mümkün olmadığı anlaşılmıştır. Bilirkişi raporunda inşaata filen başlanılan tarih Google Earth programı kullanılarak 19.12.2015 olarak saptanmıştır. Bu tarihten itibaren 24 aylık olağan inşaat süresinin 18.12.2017 tarihi itibariyle dolduğu, sözleşmenin hüküm ifade ettiği dönemde mücbir sebep veya ifayı imkansız kılacak başka bir olağanüstü bir durum söz konusu olmadığı davalı yüklenicinin ifada geciktiği, gecikmenin davacıdan kaynaklanmadığı sonucuna ulaşılmıştır.
Davalı vekili sözleşmede taşınmazın boş ve takyidatsız tesliminin öngörüldüğü, oysa ki tapu kaydında ipotek şerhleri bulunduğu, ipotek şerhlerinin 09.02.2017 tarihinde terkin edildikleri, inşaat süresinin ipoteklerin terkin edildiği tarihten itibaren işlemeye başlaması gerektiğini savunmuştur. Sözleşmenin yer teslimine ilişkin 2. Maddesinde taşınmazın müteahhide mal sahibi tarafından boş ve takyidatsız teslim edileceği öngörülmüştür. Davalı sözleşmenin hiçbir aşamasında sözleşmeye uygun bir teslim yapılmadığını ileri sürmemiş aksine tüm bağımsız bölümlerin satış yetkisini üzerine alana kadar (07.11.2017 tarihine kadar) imalata devam etmiş, sözleşme uyarınca müteahhide düşecek bağımsız bölümlerin tamamına yakınını üçüncü kişilere sattıktan sonra %14 seviyesindeki inşaatı yarım bırakarak imalatı durdurmuş olup davalı yüklenicinin yaptığı imalata oranla çok daha fazla miktarda karşılığını almasına rağmen işi durdurduğu, %14 seviyesindeki inşaatta dava tarihine kadar bir ilerleme olmadığı nazara alındığında işin süresinin uzamasında davacının kusurlu olduğu yönündeki savunmaya itibar edilemeyeceği anlaşılmıştır.
Konuya ilişkin TBK 473. Maddesinde yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi, ya da iş sahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden bütün tahminlere göre yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, iş sahibi teslim için belirlenen günü beklemeksizin sözleşmeden dönebilir hükmünün yer aldığı, yine TBK 124. Maddesinde borcunun içinde bulunduğu durumdan veya tutumundan süre verilmesinin etkisiz olacağı anlaşılıyorsa süre verilmesine gerek olmadığı düzenlenmiştir. Mahkemece alınan 03.03.2020 tarihli bilirkişi raporunda davalı yüklenicinin 09.02.2017 takyidatsız yer teslim tarihinden, imalatın sona erdiği 07.11.2019 tarihine kadar yaklaşık 9 ay sürede işin %14,12’sini tamamladığı nazara alındığında kalan %85,88’lik imalatın kalan 15 aylık sürede bitirilemeyeceğinin açıkça anlaşıldığı ifade edilmiştir. Bu bakımdan davalı yüklenicinin edimini sözleşmeye uygun süre ve tarzda yerine getirmeyerek temerrüde düştüğü açık olup davacı arsa sahibinin sözleşmenin geriye etkili fesih talebinin haklı ve yerinde olduğu sonucuna ulaşılmıştır.
Yüklenicinin, kendisine verilen bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi sözleşme gereğince edimlerini yerine getirmesine bağlı kılınmıştır. Başka bir anlatımla yükleniciye devredilen pay, avans niteliğinde olduğundan yüklenicinin edimini yerine getirmediği durumlarda ondan pay devralan üçüncü kişilerin hak sahibi olmaları mümkün değildir. Davacı ile müteahhit arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi tapuya şerh verilmemiş olsa dahi, kat irtifakı tesis edilmiş taşınmazdan bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilerin, inşaat halindeki bir yapıdan bağımsız bölüm satın aldıklarını ve arsa sahibi ile müteahhit arasındaki hukuki ilişkiyi bildikleri varsayılır. Bu çerçevede davalı üçüncü kişilerin dava konusu bağımsız bölümlerin gerçekte yükleniciye ait olmadığı, yükleniciye bu payların arsa payının devri nedeniyle verildiği, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi halinde kendisine devredilen arsa paylarında hakkının olmayacağı, arsa maliki davacı tarafından arsa payının iptal ettirilebileceği riskini göze alarak tapuyu devraldıklarını bilmeleri gerekecektir. Böyle bir durumda üçüncü kişilerin Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesindeki iyiniyet kuralından faydalanmaları mümkün değildir. Zira yükleniciden bağımsız bölüm satın alan davalılar satın alırken inşaatın henüz tamamlanmadığını ve ileride inşa edilecek veya inşa edilmekte olan bir bağımsız bölüme ait arsa payını satın aldıklarını, inşaatın tamamlanmaması durumunda, satın aldıkları arsa paylarının iadesinin gündeme gelebileceğini bilebilecek durumdadırlar.
Somut olayda davalılar inşa edilecek bağımsız bölümlere ait kat irtifakı tesis edilmiş arsa paylarını satın aldıklarını bilmekte veya en azından bu durum tapu kaydından anlaşılabilmektedir. İrtifaklı arsa payını satın alan davalıların yüklenicinin halefi konumunda oldukları değerlendirilmiştir. Bu nedenle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde yüklenicinin taahhüt veya edimlerinden arsa sahibine karşı sorumludurlar. Nitekim davalılar inşası bittiğinde daha yüksek bir bedele ulaşacak bağımsız bölümü daha düşük bir bedelle satın alma imkanı sağladığı için bu yolu tercih etmişlerdir. Böylece, yükleniciden veya onun akdi haleflerinden arsa payı satın alan davalıların yüklenicinin halefi olduklarından yüklenicinin sahip olduğu şahsi haktan daha fazlasına sahip olmadıkları, iktisaplarının TMK 1023. Md. kapsamında değerlendirilemeyeceği kolaylıkla söylenebilir. Halefiyet ilkesi uyarınca; yükleniciden veya onun akdi haleflerinden arsa payı alanlar arasında bir ayrım yapılamaz. Buna ilişkin yargısal uygulamalar bu yöndedir. (Yargıtay 15.HD.2009/4989-2010/218) O nedenle yükleniciden veya yüklenicinin akdi haleflerinden arsa payı satın alan davalıların iyi niyet iddiası dinlenemez. Doğrudan arsa sahiplerinden bağımsız bölüm satın alan davalılar yönünden yapılan incelemede ise yapılan satışın yükleniciye ait bağımsız bölümlere ilişkin olduğu, satışın yüklenicinin talebi ve talimatı ile yapıldığının işin gereği ve taraflar arasında teati edilen noter yazışmalarından kolaylıkla anlaşıldığı görülmektedir. Satışın arsa sahibi tarafından yapılmış olması şekli bir eylem olup esasen satışın davalı yüklenicinin istek ve talimatı ile yapıldığı, davacının satış işlemini yüklenici nam ve hesabına gerçekleştirdiği, satış sözleşmesinin şeklen davacı tarafça yapılmış olmasına karşın gerçekte tarafının davalı yüklenici olduğu, davacıların kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan edimlerini yerine getirmeleri için yükleniciye düşen bağımsız bölümlerin satış yetkisini verebilecekleri gibi, yüklenicinin talimatı ile satışı yaptırabilecekleri bu durumun yükleniciden bağımsız bölüm satın alanlara ilişkin yukarıda tespit edilen hukuki durumla benzer bir sonuç doğuracağı, arsa sahibinden bağımsız bölüm satın alan davalılar yönünden farklı bir değerlendirme yapılmasına gerek olmadığı, bu nedenle davacılardan bağımsız bölüm satın alan davalılar yönünden de davanın kabulü gerektiği anlaşılmıştır. Dava konusu olayda geriye etkili fesih nedeniyle yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü veya dördüncü kişilerin yapabileceği şey bağımsız bölümün arsa sahibine iadesi sebebiyle uğradığı zararı satım sözleşmesinin tarafı olan yükleniciden veya satıcıdan talep etmektir. Yüklenici de dönme halinde arsa sahibinden sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca inşaat sebebiyle meydana gelen atışın iadesini isteyebilecektir. Açıklanan nedenlerle davanın kabulüne dair aşağıdaki şekilde karar verilmesi gerekmiştir.
Bilirkişi raporunun 19. Sayfasında davaya konu bağımsız bölümlerin değerleri arsa payı ve yapı maliyeti toplamı üzerinden hesaplanmıştır. Bilirkişi tarafından tespit edilen bağımsız bölüm değerleri inşaatın tamamlandığı tarihteki rayiç değerleri olup, hali hazırda inşaatın %14 seviyesinde olduğu dikkate alındığında, yargılama harcı ve vekalet ücretinin bu değerler üzerinden hesaplanmasının doğru olmadığı, 03.03.2020 tarihli bilirkişi raporunun 29. Sayfasında bağımsız bölümlerin (arsa maliyeti + %14,12 imalat oranı) hali hazırdaki değerleri belirlenmiş olup, yargılama harcı ve vekalet ücretlerinin bu değerler üzerinden hesaplanması gerektiği anlaşılmıştır.
HÜKÜM :
Davanın kabulüne,
Davacılar ile davalı yüklenici ...Produksiyon Ltd. Şti arasında imzalanmış olan 27.03.2015 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine,
Yenimahalle Tapu Müdürlüğü 63477 ada, 19 parsel sayılı taşınmaz 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16 ve 17 nolu bağımsız bölümlere yönelik tapu iptali taleplerinin kabulüne,
10 nolu, davalı ...,
11 nolu, davalı ...Ltd. Şti.
8, 12 ve 13 nolu, davalı ...Ş
14 nolu, davalı ...,
9 nolu, davalı ... Ltd. Şti.
15 nolu, davalı ...,
16 ve 17 nolu, davalı ... adlarına olan tapu kayıtlarının iptali ile işbu bağımsız bölümlerin davacılar adına eşit paylı olarak tapuya kayıt ve tesciline,
Karar ve İlam Harcı
Sözleşmenin geriye etkili feshi talebi ile ilgili olarak, alınması gerekli 30.739,50 TL harçtan peşin alınan 7.684,88 TL'nin mahsubu ile 23.054,62 TL harcın davalı ...Produksiyon Ltd. Şti'den tahsili ile hazineye gelir kaydına,
Tapu iptali davaları ile ilgili olarak,
10 nolu, bağımsız bölüm için alınması gerekli 38.739,14 TL harçtan peşin alınan 30.910,28 TL'nin mahsubu ile arta kalan 7.828,86 TL'nin davalı ...'dan alınarak hazineye gelir kaydına,
11 nolu, bağımsız bölüm için alınması gerekli 37.563,32 TL harçtan peşin alınan 29.031,75 TL harcın mahsubu ile arta kalan 8.531,57 TL'nin davalı ...Ltd. Şti.'den alınarak hazineye gelir kaydına,
8, 12 ve 13 nolu, bağımsız bölüm için alınması gerekli 113.370,47 TL harçtan peşin alınan 76.848,75 TL harcın mahsubu ile arta kalan 36.571,52 TL davalı ...tan tahsili ile hazineye gelir kaydına,
14 nolu, bağımsız bölüm için alınması gerekli 35.073,13 TL harçtan peşin alınan 12.295,80 TL harcın mahsubu ile arta kalan 22.777,33 TL'nin davalı ...'den tahsili ile hazineye gelir kaydına,
9 nolu, bağımsız bölüm için 122.958,00 TL harçtan peşin alınan 38.182,65 TL'nin mahsubu ile arta kalan 84.775,35 TL'nin davalı ... Ltd. Şti.'den tahsili ile hazineye gelir kaydına,
15 nolu, bağımsız bölüm için 51.915,60 TL harçtan peşin alınan 35.243,65 TL'nin mahsubu ile arta kalan 16.671,95 TL'nin davalı ...'den alınarak hazineye gelir kaydına,
16 ve 17 nolu, bağımsız bölümler için 72.644,49 TL harçtan peşin alınan 35.008,87 TL'nin mahsubu ile arta kalan 37.635,62 TL'nin davalı ...'den alınarak hazineye gelir kaydına,
Yargılama Giderleri ve Gider Avansı
Davacı tarafından yapılan 9.000,00 TL bilirkişi ücreti ve 1.748,50 TL posta ve tebligat ücreti, 314 TL keşif harcı, 35,90 TL başvurma harcı, 5,20 TL vekalet harcı olmak üzere toplam 11.103,60 TL yargılama giderinin davalılardan kendi sorumlulukları oranında tahsili ile davacı tarafa ödenmesine,
Davacının dava açarken ödediği
Sözleşmenin geriye etkili feshi talebi ile ilgili olarak peşin alınan 7.684,88 TL'nin davalı ...Produksiyon Ltd. Şti'den tahsili ile davacıya ödenmesine,
Tapu iptali davaları ile ilgili olarak,
10 nolu, bağımsız bölüm için peşin alınan 30.910,28 TL'nin davalı ...'dan alınarak davacıya ödenmesine,
11 nolu, bağımsız bölüm için peşin alınan 29.031,75 TL harcın davalı ...Ltd. Şti.'den alınarak davacıya ödenmesine,
8, 12 ve 13 nolu, bağımsız bölüm için peşin alınan 76.848,75 TL harcın davalı ...tan tahsili ile davacıya ödenmesine,
14 nolu, bağımsız bölüm için peşin alınan 12.295,80 TL harcın davalı ...'den tahsili ile davacıya ödenmesine,
9 nolu, bağımsız bölüm için peşin alınan 30.739,50 TL'nin davalı ... Ltd. Şti.'den tahsili ile davacıya ödenmesine,
15 nolu, bağımsız bölüm için peşin alınan 12.978,90 TL'nin davalı ...'den alınarak davacıya ödenmesine,
16 ve 17 nolu, bağımsız bölümler için peşin alınan 35.008,87 TL'nin davalı ...'den alınarak davacıya ödenmesine,
Arta kalan gider avansının karar kesinleştiğinde YATIRANA İADESİNE,
Vekalet Ücreti
Davacı taraf kendini vekille temsil ettirdiğinden A.A.Ü.T. 3, 13 maddeleri gereğince hesaplanan takdiren;
Sözleşmenin geriye etkili feshi talebi ile ilgili olarak 39.550,00 TL vekalet ücretinin davalı ...Produksiyon Ltd. Şti'den tahsili ile davacı tarafa ödenmesine,
Tapu iptali davaları ile ilgili olarak,
10 nolu, bağımsız bölüm için 45.405,40 TL vekalet ücretinin davalı ...'dan alınarak davacıya ödenmesine,
11 nolu, bağımsız bölüm için 44.544,75 TL vekalet ücretinin davalı ...Ltd. Şti.'den alınarak davacıya ödenmesine,
8, 12 ve 13 nolu, bağımsız bölüm için 90.887,64 TL vekalet ücretinin davalı ...tan tahsili ile davacıya ödenmesine,
14 nolu, bağımsız bölüm için 42.722,04 TL vekalet ücretinin davalı ...'den tahsili ile davacıya ödenmesine,
9 nolu, bağımsız bölüm için 44.961,47 TL vekalet ücretinin davalı ... Ltd. Şti.'den tahsili ile davacıya ödenmesine,
15 nolu, bağımsız bölüm için 42.846,72 TL vekalet ücretinin davalı ...'den alınarak davacıya ödenmesine,
16 ve 17 nolu, bağımsız bölümler için peşin alınan 70.020,86 TL vekalet ücretinin davalı ...'den alınarak davacıya ödenmesine,
Dair davacı vekilinin ve tüm davalı vekillerinin yüzüne karşı, kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık sürede verilecek dilekçe ile Ankara Bölge Adliye Mahkemesi'nde istinaf kanun yolu açık olmak üzere oybirliği verilen karar açıkça okunup, usulen anlatıldı.. 02/06/2021
Başkan ...
Üye ...
Üye ...
Katip ...