T.C. ANKARA 7. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TÜRK MİLLETİ ADINA YARGILAMA YAPMAYA VE HÜKÜM VERMEYE YETKİLİ
T.C.
ANKARA GEREKÇELİ KARAR
7. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO : 2022/181 Esas
KARAR NO : 2025/701
HAKİM : ... ...
KATİP : ... ...
DAVACI : ... - ... ...
DAVALI : 1- ... - ... ...
VEKİLİ : Av. ... -...
DAVALI : 2- ... - ... ...
DAVA : Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)
DAVA TARİHİ : 16/04/2021
KARAR TARİHİ : 13/10/2025
KARAR Y.TARİHİ : 15/10/2025
Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) davanın yapılan açık yargılaması sonunda,
I-İDDİALAR
Davacı vekili dava dilekçelerinde özetle; müvekkili kooperatifin 30 dönümlük arsaya ihtiyacı üzerine davalı taraflarca bir araya gelerek 30.000 m2 'lik arsa ihtiyacı için anlaşma sağlandığını, ödemelerde sıkıntı yaşanmaması için 04/10/2004 ve 04/10/2004 tarihlerinde "arsa satış vaadi protokolü" imzalandığını, sözleşme ile ...plan içinde kalmak koşuluyla 5000 m2 'lik arsanın 108 milyar TL bedel karşılığında müvekkiline satılmasının vaat edildiğini, sözleşme konusu bedellerinin müvekkil tarafından ödendiğini ve vaat edilen arsanın tapu devrinin müvekkiline yapıldığını, daha sonra 25/05/2005 tarihli adi yazılı "arsa satış vaadi protokolü" başlıklı sözleşme imzalandığını, sözleşmeyi davalı şirket adına ...'ın imzaladığını, müvekkilinin sözleşme gereği toplam 110.000 TL ödeme yaptığını, söz konusu ödeme tutarının fazla olması nedeninin tapu masraflarının da peşinen davalı tarafa ödenmesi olduğunu, bu bedellerin ödendiği hususlarının ihtilafsız olduğunu, müvekkilince sözleşme konusu tapu devrinin yapılmasının davalı taraftan talep edildiğini, söz konusu imar planının ...Planına aykırı olduğu gerekçesiyle imar planının iptal edildiğini, müvekkilinin davalı tarafa tapu devrinin yapılması için ihtarname gönderildiğini ancak tapu devrinin yapılmadığını, müvekkili tarafından gösterilen tüm iyi niyete rağmen davalı taraflarca tapu devrine yanaşılmadığını ve müvekkili kooperatif üyelerinin mağdur olduğunu, taraflarca imzalanan taşınmaz satış vadi sözleşmesinin geçerli bağlayıcı olduğunu belirterek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla ... parsellerde 04/08/2004 tarihinden onaylanan 1/1000 ölçekli imar planı içinde yer alan, yoğunuluğu emsal 1,00 , konut büyüklüğü 135 m2, daire sayılı en az 20 olacak şekilde yüzölçümü 5000 m2 lik davalılar adına bulunan tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tapuya kaydı ve tesciline, davalılar adına kayıtlı tapu kaydı bulunmadığının anlaşılması durumunda dava konusu taşınmazın dava tarihindeki rayiç değerinin tespit edilerek işleyecek ticari temerrüt faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile müvekkiline verilmesine, taleplerinin kabulü mümkün olmaması durumunda taraflarıca ödendiği sabit olun 110.000 TL'nin taşınmaz satış bedelinin alım gücünün ilk ödeme günündeki alım gücüne ulaştırılması şeklinde güncelleştirilmiş bedellinin işleyecek ticari temerrüt faizi ile davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
II-SAVUNMALAR
Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; taraflar arasında yapıldığı iddia edilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçersiz olduğunu, taşınmaz satış vaadine ilişkin sözleşmenin noterler tarafından resmi şekilde yapılması gerektiğini, davacı iddialarının taraflar arasında resmi şekilde yapılmış bir satış vaadi sözleşmesine dayanmadığından, davacı kooperatifin bu sözleşmeye dayanak bir hak talep etmesinin mümkün olmadığını, dava konusu tescil ve alacak iddialarının taraflar arasında 2004 ve 2005 yıllarında cereyan eden ilişkilere dayandırıldığından, bu tarihten dava tarihine kadar 10 yıllık zamanaşımı süresinin dolduğunu, müvekkilinin davacı kooperatif ile arasında geçen ilişkilerin doğrudan tarafı olmadığını, asıl muhatabın diğer davalı .... olduğunu, müvekkili hakkında davanın husumet yönünden reddi gerektiğini, davacı kooperatifin üye sayısından fazla konut yapılmasına imkan verecek arsanın davacı kooperatife temin edildiği, buna göre de müvekkilinin davacı tarafa borçlu olmadığını, davacı kooperatifin üye sayısı ve ayrıca davacı kooperatife ait arsanın imar durumuna ait kayıt ve belgeler celbedilerek incelendiğinde taraflar arasındaki ticari alışveriş kapsamında davacı kooperatifin arsa talebinin fazlasıyla karşılandığının anlaşılacağını, aradan uzun zaman geçmiş olmasına rağmen davacı kooperatifin herhangi bir talepte bulunmamış olmasının temin edilen arsanın kooperatifin ihtiyacının karşılamış olmasından kaynaklandığını, arsanın imar durumu en önemli faktör olup sadece arsanın büyüklüğünden hareketle söz konusu ihtilafın değerlendirilmesinin yanlış ve eksik olacağını, davacı kooperatif üyelerinin ihtiyacından fazla olacak şekilde ekstradan arsa talebinin sebepsiz zenginleşmeye sebebiyet verecek nitelikte olduğu savunmuş davanın reddini istemiştir.
Diğer davalı ...ne dava dilekçesi usulüne uygun şekilde tebliğ edilmiş, süresi içeresinde cevap dilekçesi sunmamış, duruşmalara katılmamıştır.
III-ÇEKİŞMELİ VAKILAR HAKKINDA TOPLANAN DELİLLER
1.Tarafların arabuluculuk görüşmelerinin sonuçsuz kaldığına dair arabuluculuk son tutanağı.
2.Arsa Satış Vaadi Protokolü örneği.
3.Arsa Satış Vaadi Protokolü (04.10.2004 tarihli):
4.Arsa Satış Vaadi Protokolü (25.05.2005 tarihli):
5. Ödeme Makbuzları:
6.Kooperatif Genel Kurul Kararları: .... yevmiye nolu ihtarname örneği.
... müzekkere cevabı ve ekleri.
9. ...müzekkere cevabı. dava konusu taşınmazlar ile ilgili tapu kaydı bilgileri incelendiğinde; ... parsel) nolu taşınmazların davalılar adına kayıtlı olmadığı görülmüştür.
10. Bilirkişi raporları.
a)Dava konusu taşınmazlar üzerinde Gayrimenkul Değerlendirme uzmanı ve Fen bilirkişisi eşliğinde yerinde yapılan keşif neticesinde bilirkişi heyetince düzenlenen kök ve ek raporlarının sonuç kısmında özetle; Dava konusu parsellerin keşif tarihi ve dava tarihi itibariyle rayiç değerlerinin tespiti yapılarak, davacı tarafından ödendiği iddia edilen 110.000,00 TL'nin dava tarihi itibariyle güncelleştirilmiş bedeli ile işlemiş ticari temerrüt faizinin hesaplanması için mali müşavir bilirkişinin görevlendirilmesi gerektiği ve kooperatif kayıt defter ve banka hesapları üzerinde dosyadaki mevcut para makbuzları ile karşılaştırılarak hesap yapması gerektiği, davacı kooperatif yönetim kurulunun, dava konusu protokol tarihinde kooperatif genel kurulu tarafından verilmiş bir yetkisinin bulunup bulunmadığı ve dava konusu protokolü imzalayan yönetim kurulu üyeleri hakkında ortaklar veya kooperatif tüzel kişiliği tarafından açılmış tazminat veya cezai bir davanın bulunup bulunmadığının da kooperatiften ve/veya davacıdan sorulması gerektiği, adi yazılı Arsa Satış Vaadi Protokolünün, kanununda geçerlilik şartı olan resmi yazılı şekilde yapılmamış olmasının, davalı ... ... nin vekaletleri olmadan ve malikleri olmadığı dava konusu parseller hakkında satış vaadi protokolü yapmasının vekaletsiz iş görme hükümlerine göre ve şirketi yetkili temsile sahip ... sorumluluğu ve şirketi temsil yetkisi olmayan ...’ın sorumlulukları konusunda Sayın Mahkemenin takdiri ve yetkisine olduğu şeklinde görüş bildirilmiştir.
b) Mahkememizce Kooperatif uzmanı ve Mali Müşavir bilirkişinden oluşan heyetine tevdii edilmiş. Bilirkişi heyeti 25.09.2023 tarihli kök, 07/11/2023 tarihli ek, 10/12/2024 tarihli ek raporlarının sonuç kısmında özetle; Satış bedeli olarak 25.05.2005 tarihinde ödendiği kabul edilen dava konusu 110.000,00 TL'nin, ifanın imkansız hale geldiği 14.06.2017 tarihinde çeşitli ekonomik etkenlere göre ulaşacağı ortalama alım gücünün (110.000+260.093,53=)370.093,53 TL olarak hesaplanacağı şeklinde görüş bildirilmiştir.
c)Mahkememizce rapora itirazlar değerlendirilmek üzere bilirkişi heyetine nitelikli hesaplamalar uzmanı dahil edilerek rapor düzenlenmesinin istendiği, bilirkişi heyeti raporlarının sonuç kısmında özetle; şekil şartını taşımayan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine göre tapu iptal tescil
talep edilemiyeceği,geçerli bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi
olmadığından vaad edilen arsa değerine göre ödenen paranın iade işleminin
yapılamayacağı,
davacı tarafından ödenen 110.000,00-TL nin denkleştirici adalet sistemine göre dava tarihi olan 14.06.2021 tarihinde ulaşacağı miktar 862.802,11 TL, 14.06.2017 tarihinde ulaşacağı miktar 370.093,53 TL olarak hesaplandığı şeklinde görüş bildirilmiştir.
IV- DELİLLERİN TARTIŞILMASI, YARGILAMA ve GEREKÇE
Dava, tapu iptali ve tescili, dava konusu taşınmazın davalılar adına kayıtlı olmaması halinde rayiç değerinin tahsili, bununda mümkün olmaması halinde ödenen bedelin güncellenmiş haliyle tahsili istemine ilişkindir.
Mahkememizce 25/12/2023 tarihli celsenin 1 nolu ara kararı ile " Davacı vekiline tapu iptal ve tescil istemi yönünden iptali talep edilen 5.000 metrekarelik kısmın dava tarihi ile belirlenen değeri olan 1.440.850,00 TL üzerinden dava açılırken harcı yatırılan 110.000,00 TL'nin mahsubu sonrası kalan 1.330.850,00 TL üzerinden hesaplanan 22.624,45 TL harcı yatırmak üzere 2 haftalık kesin süre verilmesine, verilen süre içinde harcın yatırılmaması halinde dosyanın kesin sürenin bitim tarihinden itibaren işlemden kaldırılacağının ihtarına (davacı vekiline ihtarat yapıldı) ihtar edildiği, davacı vekilinin süresi içeresinde 02/01/2024 tarihli dilekçesi ile alacak taleplerini 1.440.850,00 TL'ye çıkarmış noksan harcı tamamlamıştır.
Somut olayda; davacı kooperatif, üyelerine konut edindirmek amacıyla 10.10.2001 tarihinde kurulduğunu, davalılarla ayrı tarihlerde "arsa satış vaadi protokolü" imzalandığını, protokol uyarınca arsa bedellerini ödediği halde davalıların tapu devrine yanaşmadığını ileri sürerek davalılar adına olan tapu kaydının iptali ile adına tesciline, aksi takdirde taşınmazların dava tarihindeki rayiç değerinin tespiti ile avans faiziyle birlikte tahsiline karar verilmesini istediği görülmüştür.
Dosya içerisinde toplanan tüm deliller, hükme esas alınan bilirkişi raporu ve tüm dosya içeriğine göre; Davacı kooperatif ile davalı şirket (satıcı) adına dava dışı Ahmet Akyel ve davalı ... Şağban arasında 04.10.2004 tarihli olarak imzalanan Arsa Satış Vaadi Protokolü ile 432.000.000.000 TL bedel karşılığında 20.000 m2 arazi satışının vadedildiği,
Yine davacı kooperatif ile davalı şirket adına davalı ... Şağban arasında imza altına alınan 04.10.2004 tarihli Arsa Satış Vaadi Protokolü ile 108.000.000.000 TL bedel karşılığında 5.000 m2 arazi satışının vadedildiği,
Davacı kooperatif (alıcı) ile davalı şirket (satıcı) adına davalı ... Şağban arasında 25.05.2005 tarihli olarak imzalanan Arsa Satış Vaadi Protokolü ile 108.000.000.000 TL bedel karşılığında 5.000 m2 arazi satışının vadedildiği, resmi şekilde düzenlenmediği görülen söz konusu sözleşmelerde satışı vadedilen 30.000 m2 arsanın, davacı tarafça 5.000 m2'lik kısmının parasının ödendiği halde tapu devrinin yapılmadığının iddia edildiği görülmektedir.
Sözkonusu satış vaatlerine ilişkin olarak davalı şirket ve dava dışı şirket yetkilisi ... ile diğer davalı ... ...'a davacı tarafından noterden ihtarname gönderildiği, ihtarnamenin 23.10.2012 tarihinde tebliğ edildiği, davalı taraf ise, söz konusu Arsa Satış Vaadi Protokollerinin resmi şekilde yapılmadığından geçersiz olduğu ve ayrıca zamanaşımı itirazında bulunduğu,
Davacı tarafın incelenen 2005 ve 2022 yıllarına ait ticari defterlerinin HMK ve 6102 sayılı TTK’nın 64. maddesinin 3. fıkrası, 66. maddesinin 2. fıkrası gereği usulüne uygun açılış ve kapanış tasdiklerinin yaptırıldığı, davalı şirketin ticari defterler için yer bildiriminde bulunmadığı, davacı kooperatifin ticari defter kayıtları incelendiğinde, ... toplam 636.881,70 TL ödeme yapıldığı, arsa tapu bedeli olarak ... avansından 525.881,70 TL indirim yapıldığının görüldüğü, davacı kooperatifin genel kurul toplantılarında, üyelerine konut yapılması için Ankara'da arsa alımı konusunda yönetim kurulunun yetkilendirildiği, sonrasında parası ödenerek satın alındığı halde satıcı tarafından kooperatife tapu devri yapılmayan 5 dönüm civarı arsanın kooperatif adına tapusunun alınması ve gerekirse dava açılması hususlarında yönetim kurulunun yetkilendirildiği, arsa sahibi adına ... imzası ile düzenlenen, 25.05.2005 tarihli beyanda ve 24.06.2015 tarihli taahhütnamede; davacı kooperatif ile daha önce yapılan sözleşmelerden kaynaklanan 5000 m2 arazinin parasının alındığı ve müsait olduğunda tapusunun verileceğinin belirtildiği, bu durumda davalının ticari defter ve kayıtlarını ibraz etmediği gözetilmek suretiyle davacı kooperatifin usulüne uygun ticari defter ve kayıtları HMK 222. Maddesi gereği lehine delil teşkil edeceği gözetilmek taraflar arsındaki protokoller ve taahhütler tarafların beyanları dikkate alınmak suretiyle yapılan değerlendirme neticesinde davacı kooperatifin davalılara 25.05.2005 tarihinde arsa satış vaadi karşılığı 110.000,00 ödediği, davalıların ise sözkonusu arsaları davacıya devretmedikleri gibi ödenen bedeli de iade etmedikleri, dava konusu edilen taşınmazların ise davalılar adına kayıtlı olmadığı anlaşılmıştır.
Bu durumda terditli açılan davada taşınmazlar davalılar adına kayıtlı olmadığı, resmi şekilde yapılmış geçerli bir satış vaadi sözleşmesi olmadığı dikkate alındığında tapu iptali ve tescil talebi ile taşınmazların rayiç değerinin tazmin taleplerinin uygun olmadığı ancak her nekadar geçerli bir satış vaadi sözleşmesi bulunmasa da vekaletsiz iş görme ve sebepsiz zenginleşme hükümleri gereği davacı kooperatif tarafından davalılara ödendiği sabit olan 110.000,00 TL nin ödendiği tarihten itibaren denkleştirici adalet ilkesi uyarınca farklı ekonomik etkenlerin ortalaması alınarak Yargıtay içtihatları gereği dava tarihine kadar yapılan hüküm kurmaya ve denetime elverişli kabul edilen son alınan bilirkişi raporunda hesaplama neticesinde belirlenen 862.802,11 TL (110.000,00TL + 752.802,11 TL) nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya verilmesine karar vermek gerekmiştir.
V-HÜKÜM
1-Davanın kısmen kabulü ile 862.802,11 TL'in dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya verilmesine,
2-Fazlaya ilişkin istemin reddine,
Karar ve İlam Harcı
3. 492 sayılı Harçlar Kanunu gereğince alınması gereken 58.938,01 TL harçtan peşin alınan 1.878,53-TL ile yargılamanın devamı aşamasında yatırılan 22.624,45- TL ıslah harcı olmak üzere toplam 24.502,98- TL harcın mahsubu ile bakiye 34.435,03-TL harcın davalılardan tahsili ile hazineye gelir kaydına,
Yargılama Giderleri ve Gider Avansı
4. Davacı tarafından yapılan tebligat, müzekkere ve posta gideri olarak1.166,50- TL, bilirkişi ücreti olarak 17.500,00- TL, ATV araç yol masrafı olarak 500,00 TL olmak üzere toplam 19.166,50 -TL yargılama giderinden red ve kabul oranına göre hesaplanan 11.477,18- TL'nin davalılardan tahsili ile davacıya ödenmesine, kalan kısmın davacı üzerinde bırakılmasına,
5. Davacı tarafça yargılama boyunca yapılan başvurma harcı, peşin harç, vekalet harcı ve ıslah harcı, keşif harcı toplamı 25.142,68 -TL yargılama harcının davalılardan tahsili ile davacıya ödenmesine,
6. Arabuluculuk Kanunu 18A/13 maddesi uyarınca karar tarihinde yürürlükte bulunan Arabuluculuk Asagari Ücret Tarifesi uyarınca 1.360,00 TL arabuluculuk ücretinin red ve kabul oranına göre hesaplanan 545,61 TL'sinin davacıdan, 814,39 TL'sinin davalılardan alınarak hazineye gelir kaydına,
7. Taraflarca depo edilen varsa gider avansı ile delil avansından bakiye tutarların karar kesinleştiğinde HMK m. 333 ve Bölge Adliye ve Adli Yargı İlk Derece Mahkemeleri ile Cumhuriyet Başsavcılıkları İdari ve Yazı İşleri Hizmetlerinin Yürütülmesine Dair Yönetmelik m. 207 hükümleri uyarınca ilgilisine iadesine,
Vekalet Ücreti
8. Davacı taraf kendini vekille temsil ettirdiğinden A.A.Ü.T. 3, 13 maddeleri gereğince hesaplanan takdiren 132.792,30- TL vekalet ücretinin davalılardan alınarak davacı tarafa ödenmesine,
9. Reddedilen kısım üzerinden hesaplanan 90.707,18- TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak kendisini vekil ile temsil ettiren davalı ... 'a ödenmesine,
Dair davacı vekilinin ve davalı vekilinin yüzüne karşı, yapılan inceleme sonucunda HMK 345. maddesi gereğince kararın tebliği tarihinden itibaren 2 haftalık süre içerisinde kararı veren .... Mahkemesi istinaf yasa yolu açık olmak üzere 13/10/2025 tarihinde verilen karar açıkça okunup, usulen anlatıldı.. 13/10/2025
Katip ...
e-imzalıdır
Hakim ...
e-imzalıdır