T.C. ANKARA 8. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TÜRK MİLLETİ ADINA YARGILAMA YAPMAYA VE HÜKÜM VERMEYE YETKİLİ
T.C.
ANKARA
8. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
K A R A R
ESAS NO: 2017/485
KARAR NO: 2021/852
HAKİM: ... ...
KATİP: ... ...
DAVACI : .....
DAVALI :
- .......
G.K.YAZIM TARİHİ : 14/01/2022
Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Gayrimenkul Satım Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
DAVA: Davacı vekili dava dilekçesinde; davalıların, Arsa malikleriyle imzaladıkları Ankara ... Noterliğinin 08/03/2013 tarihli ve 5265 yevmiye nolu kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında yaptıkları, ... parselde bulunan 11 nolu dükkanı, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve satış protokollerinin ekinde yer alan teknik şartnamede belirtilenlere uygun bir şekilde yapmadıklarını, yapılan inşaatın onaylı projesine uygun olmadığını, buna ilişkin olarak Ankara ... Sulh Hukuk Mahkemesinin 2016/159 D.İş sayılı dosyasında, söz konusu dükkanın bulunduğu site yönetimi tarafından eksik ve ayıplı işlere ilişkin tespit yaptırıldığını, tespit raporunun bağımsız bölümleri ve ortak alanlardaki eksikliklerin tespiti içerdiğini, müvekkillerinince , bu bağımsız bölümdeki eksik ve ayıplar bedelinin ödenmesi için davalılara 22/02/2017 tarihinde ihtar çekildiğini ancak herhangi bir sonuç alınamadığını belirterek; müvekkiline ait 11 nolu dükkandaki ve bu bağımsız bölüme ilişkin ortak alanlardaki eksik imalatların ve sonradan ortaya çıkan ayıpların giderim bedelleri için fazlaya ilişkin haklarını saklı tutarak şimdilik; 5.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek faizi ile birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davacı vekili 26/11/2021 tarihli ıslah dilekçesi ile, 5.000,00 TL olan talebini 121.052,47 TL'ye yükseltmiştir.
CEVAP: Davalılar vekili cevap dilekçesinde; müvekkillerinin oluşturduğu adi ortaklık ile dava dışı arsa sahibi arasında, 08.03.2013 tarihli düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, bu sözleşme kapsamında inşaat projesine ve teknik şartnamesine ve mahal listesine göre yapılıp ,malike (sözleşmenin tarafına) teslim edildiğini, daha sonra site yönetimi tarafından yapılan işe ilişkin ibraname düzenlenerek müvekkillerim ibra edildiğini, iddia ettiği şekilde bir ayıp ya da eksiklik var ise, kendilerinin işi teslimden sonra davacı tarafın yaptığı imara aykırı yapılardan kaynaklanmış olabileceğini, işi sözleşme ve projesine ve teknik şartnamesine uygun olarak yapıp teslim ettiklerini, bu nedenle davacının taleplerini kabul etmediklerini, ayrıca iddia ettiği ayıplarda açık ayıp vasfında olup, gizli ayıp vasfında olmadığı için ibraname kapsamında kaldığnı belirterek, davanın reddine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
DELİLLER, DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE;
Dava, gayrimenkul satış sözleşmesinden kaynaklı eksik ve ayıplar tazmini istemine ilişkindir.
Davacı vekili delil olarak; Ankara .... Sulh Hukuk Mahkemesinin 2016/159 D.İş sayılı dosyasına, Ankara ... Noterliğinin 22/02/2017 tarih ve 02776 yevmiye nolu ihtarnamesine, .... nolu dükkana ait belediyeden celp edilecek mimari projeye, yangın ihbar projesi ve belgelere, Ankara ... Noterliğinin 18/11/2016 tarih ve 14804 yevmiye sayılı ihtarına, Ankara ... Noterliğinin 08/03/2013 tarih ve 5265 yevmiye nolu Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine, özel bilirkişi raporuna ve bilirkişi incelemesine, davalılar vekili ise; ibranamelere, davacının gönderdiği ihtarnamelere, müvekkilinin gönderdiği ihtarnamelere, bilirkişi raporuna karşı itiraz dilekçesine dayanmıştır.
Davalıların tacir olup olmadıkları yönünde, mahkememizce yapılan araştırmada, davalı ... ...şahıs firması olarak sicilde kayıtlı tacir olduğu anlaşılmıştır.
Dava konusu .... parsel nolu taşınmaz üzerindeki binanın ... nolu bağımsız bölümüne ait tapu kaydı celp edilip incelendiğinde; 22/01/2015 tarih ve 3161 yevmiye nolu satış sözleşmesi ile, .... adına kayıtlı iken davacı ... Paz. Tic.Ltd.Şti.'ne satıldığı, resmi senet içeriğinde söz konusu bağımsız bölümün ... ın hissesinin tamamına karşılık olarak 121.406,57 TL ve ... hissesinin tamamına karşılık 616.593,43 TL bedelle satıldığı görülmüştür.
Ankara ... . Noterliğinin 08/03/2013 tarih ve 5265 yevmiye nolu kat karşılığı inşaat sözleşmesi incelendiğinde; mal sahipleri ... , ... arasında .... parselde bulunan taşınmaz üzerinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığı, sözleşmeye göre, müteahhide 20 adet bağımsız bölümün verileceğinin kararlaştırıldığı görülmüştür.
Ankara ... Sulh Hukuk Mahkemesinin 2016/159 D.İş sayılı dosyası celp edilip incelendiğinde; davacının bağımsız bölümünün de yeraldığı depo site yönetimi tarafından, davalılar aleyhinde site içinde bulunan bağımsız bölümler ve ortak alanlardaki eksiklikler ve ayıplı işlerin tespitinin talep edildiği, bilirkişiden raporların alındığı, raporların davalılara 19.10.2016 ve 21.10.2016 tarihlerinde tebliğ edildiği görülmüştür.
Depo Site Yönetiminin tespitten sonra eksikliklerin giderilmesi için davalılara ihtarname çektiği ve ihtarnamenin 18/11/2016 tarihinde tebliğ edildiği görülmüştür. Yine Ankara ... Noterliğinin 22/02/2017 tarih ve 02776 yevmiye numaralı ihtarnamesi incelendiğinde; davacı tarafından davalılara söz konusu bağımsız bölümde bulunan eksik ve usulsüz işlerin Ankara ... . Sulh Hukuk Mahkemesinin Değişik İş nolu dosyasında tespitinin yapıldığı, buna göre 355.254,14 TL'nin 3 gün içinde ödenmesinin talep edildiği ve ihtarnamenin davalılara 22.02.2017 tarihinde tebliği edildiği anlaşılmıştır.
Tarafların delilleri toplanarak inşaat bilirkişisi ve nitelikli hesaplama uzmanından oluşan bilirkişi heyetinden alınan 02/04/2019 tarihli raporda; davacının 11 nolu dükkanını, arsa sahiplerinden 22/01/2015 tarihinde satın aldığı, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 13.2 maddesinde; müteahhit firmanın proje ve eklerine göre inşaatı tamamlayacağı, sonrasında sözleşmede müteahhite ve arsa sahiplerine ait olan hasılat paylaşımı şeklinde satış yapılacağı, inşaatın tamamlanma seviyesine göre toplam da 20 adet işyerinin satışının yapılacağı inşaat süresinin sözleşme tarihinden itibaren 12 ay her halukarda 30 ay olarak belirlendiği, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 08/03/2013 tarihinde yapıldığı buna göre 12 aylık sürenin 08/04/2014 tarihinde, 30 aylık sürenin ise, 08/09/2015 tarihinde dolduğunu, Ankara ... Sulh Hukuk Mahkemesinin 2016/159 D.İş sayılı dosyada alınan raporda; davacıya ait bağımsız bölüm dahil toplam 15 adet dükkan ve ortak mahallerde kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre eksik , gizli ve ayıplı imalatların bulunduğunun tespit edildiği, ancak bu eksikliklerin miktarlarını ve tutarlarının ne olması gerektiği hususunda ayrıntılı bir tespitin bulunmadığını, genel olarak hesaplamaların yapıldığını, yine dosyada dava konusu işe ait hiçbir projenin bulunmadığını, yapılan işlerin sözleşme esasları ve projeye uygunluğunun anlaşılması için yerinde inceleme gerektiğini belirterek, tespit raporu ve dosya üzerinde söz konusu bağımsız bölümle ilgili eksik ve ayıplı işlerin 11 nolu bağımsız bölüm için tespit tarihi olan 2016 yılı itibariyle KDV dahil toplam tutarının 70.871,40 TL olduğu, kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre davalı tarafın eseri sözleşme ve teknik şartname ile fen ve sanat kurallarına uygun olarak eksiksiz ve ayıpsız teslim etmediğini, bu nedenle 2016 yılı serbest piyasa fiyatları ile KDV dahil 70.871,40 TL ayıp ve eksik işler bedelinin bulunduğunun tespit edildiği bildirilmiştir.
Mahkememizce, tapu senedinde dava konusu bağımsız bölümün arsa sahiplerinden devir aldığı görülmekle , eser sözleşmesine dayalı eksik ve ayıplı ifaya dayalı talepleri için arsa sahiplerinden ( kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafından) müteahite yöneltebilecekleri, bu alacaklarının, kendilerine temlik ve devrine ilişkin noterden alınacak muvafakatname yada beyanları temin edip dosyaya sunması için süre verilmiş ise de davacı vekili 24/01/2020 tarihli celsede; söz konusu bağımsız bölümün tapuda arsa malikinden alınmış göründüğünü fakat söz konusu bağımsız bölümün kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, müteahhide verilmesi kararlaştırılan bağımsız bölüm olduğundan, davalı müteahhitlerin isteği üzerine arsa sahiplerinin doğrudan tapuda müvekkiline devir ettiklerinin ve bedelini de davalı müteahitlere ödediklerini belirtmiş ve buna ilişkin banka dekontunu sunmuştur .
Söz konusu dekontta , davacı tarafından davalılar ortaklığı hesabına 24/12/2014 tarihinde 870.840,00 TL 'nin havale edildiği, açıklama olarak da ; " Ankara Ergazi Mahallesi 42966 Ada 3 nolu parsel 11 nolu bağımsız bölüm "ifadesinin yer aldığı görülmüştür.
Yine keşif sırasında ve daha sonraki beyanlarda davalılar vekili de; söz konusu bağımsız bölümün , kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince müvekkillerine verilmesi kararlaştırılan bağımsız bölüm olduğundan arsa malikinin, müvekkillerinin isteği üzerine tapuda yeri davacıya devrettiği ve satış bedeli olarak müvekkilleri tarafından davalı adına fatura kesildiği , davacının da fatura bedelini ödediğini, yani söz konusu taraflar arasındaki ilişkinin kat karşılığı inşaat/ eser sözleşmesine dayalı olmadığını , gayrimenkul satımına dayalı olduğunu belirtilmiştir
Taraflar arasında tespit edilen hukuki ilişkide nazara alınarak , önceki heyetin dosya üzerinde tespit raporu ile gittikleri sonucun yeterli olmadığı anlaşılmakla , mahallinde keşfen rapor alınmasına karar verilmiş, mevcut heyete elektrik bilirkişi de eklenerek keşif yapılarak alınan 19/01/2021 tarihli raporda ise ; 11 nolu depodaki eksik ve ayıplı işlerin; terastaki teknik şartnameye göre bulunması gereken ancak bulunmayan eksik imalat bedelinin dava tarihi olan 2017 yılı birim fiyatıyla 23.156,12 TL +KDV , yağmur olukları bağlantılarının olmamasından dolayı yağmur sularının aktıkları yerlerdeki çatlaklardan binaya sızarak duvarlarda nem oluşturduğu " bu hususunun 2016/159 D.İş tespit raporunda belirlendiği de" nazara alınarak buna ilişkin zararın 6.294,64 TL +KDV, yine pencerelerde su sızıntısı olduğu bunun da aynı tespit raporunda belirlendiği gözetilerek su sızıntılarının giderilmesi için 540.00 TL + KDV, ortak alan olan deponun ön girişinde oluşan saha betonu oturmalarının giderilmesi, su yalıtımı, dolgu ve betonların yenilenmesi gideri için 53.189,84 TL +KDV ve bu yerde geçen zarar gören kablo eki ve çekimi için 2000,00 TL + KDV , işyerinin 1. Bodrum kat iç duvarının rutubetlenmenin değişik iş dosyasında tespitlerin yapıldığı, bu nedenle bu dış duvarların iç yüzeylerdeki sıva ve boyaların yenilenmesi için 11.445,20 TL +KDV, deponun zemin kat ve 1. Bodrum kat tabanında oluşan sertleştirilmiş beton çatlaklarının yapım sırasındaki uygulama hatalarından kaynaklandığı yeterli sayıda yalancı derz bırakılmadığından dolayı buna ilişkin nefaset kesintisi tutarı olarak 4.000,00 TL + KDV olmak üzere toplam eksik ve ayıplı işler tutarının 98.625,80 TL + KDV olduğu, yine 11 nolu depoya ilişkin elektrik ve yangın algılama sistemindeki eksik işlerin dava tarihi itibariyle bedelinin 27.931,54 TL olduğu ve toplamda davalılardan 128.557,34 TL +KDV'nin talep edilebileceği bildirilmiştir.
Bilirkişi heyeti bağımsız bölümde bulunan eksik imalatlar ile ayıplara ilişkin tespitler yapılarak rapor sunulmuş ise de, taraflar arasındaki akdi ilişkinin niteliği dikkate alınarak, gerek bağımsız bölüm, gerekse ortak alanlardaki eksik işler ve ayıplar (gizli yada açık) niteliğinin değerlendirilmediği nazara alınarak aynı heyetten alınan 26/07/2021 tarihli ek raporda; terasa ilişkin hususun eksik iş kapsamında ve bedelinin 23.156,12 TL + KDV olduğunu, çatı yağmur oluklarının bağlantılarının olmaması nedeniyle çatlaklardan binanın duvarlarına sızan su nedeniyle duvar yüzeylerinde oluşan ayıp nedeniyle yapılan işin açık ayıp vasfında ve ayıp gideri bedelinin 6.294,64 TL+KDV olduğunu, pencerelerde su sızmazı olayının açık ayıp ve giderim bedelinin 540,00 TL+KDV olduğunu, depo önündeki zemin çökmesinin gizli ayıp vasfında ve giderim bedelinin 53.189,84 TL +KDV olduğunu, 1. Bodrum katı dış duvar iç yüzeylerindeki rutubetlenmenin açık ayıp vasfında ve giderim bedelinin 11.445,20 TL+ KDV olduğu, zemin ve bodrum katta sertleşmiş beton çatlaklarına ilişkin açık ayıp vasfında ve giderim bedelinin 4.000,00 TL +KDV olduğu, buna göre inşaat işindeki eksik ve ayıplı işler toplamının 98.625,80 TL olarak hesaplandığı bunların , ayrıca elektrik işleri ve yangın alarm sistemine ilişkin hususların eksik iş vasfında ve giderim bedelinin 29.931,54 TL + KDV olduğu bildirilmiştir.
TBK ' nun 246. madde atfı ile aynı yasanın 222. ve 223 maddeleri gereğince; eksik işler ve açık ayıpların satım sırasında yada makul sürede alıcı tarafından incelenerek satıcıya bildirilmesi gerektiği, aksi halde alıcının, mevcut eksik ve ayıplarla satılanı kabul etmiş sayılacağı belirtilmiştir.
Dosyamızda ise eksik ve açık ayıplar yönünde süresinde yapılan bir ihtarın bulunmadığı bu nedenle , bunlara yönelik talepte bulunamayacağı, ancak gizli ayıp niteliğinde bulunan ve Ankara 5.Sulh Hukuk Mahkemesinin tespit dosyasında bilirkişiler vasıtasıyla tespit edilerek davalılara tebliğ edilen , tespit raporları ve gerek davacının yetki verdiği Site Yönetimini vede kendileri tarafından çekilen noter ihtarlarıyla süresinde ihbarda bulunulduğundan bunlara yönelik zarar giderimi talebinde bulunabileceği anlaşılmıştır.
Bilirkişi raporunda, açık ayıp olarak tespit edilen; pencerelerden su sızıntısının zamanla ortaya çıkacağı ,yine 1. Bodrum kat taban betonundaki durumun kullanımla zamanla ortaya çıkacağı, yine çatı yağmur oluklarının bağlantılarının olmaması nedeniyle bodrum kat iç duvarındaki su sızıntısından kaynaklanan ayıbın zamanla ortaya çıkacağı nazara alınarak mahkememizce bu hasarlar gizli ayıp olarak değerlendirilmiştir. Bu kapsamda pencerelerdeki su sızıntısı giderimi 540,00 TL, depo önündeki çökme nedeniyle 53.189,84 TL ve bu zeminde geçen elektrik kablonun eki ve çekimi için 2.000,00 TL , bodrum kat iç duvarlarındaki rutubetlenmeden kaynaklı giderim bedelinin 11.445,20 TL, depo zemin kat ve bodrum kat tabanındaki sertleşmeden kaynaklı nefaset bedeli 2.000,00 TL olmak üzere toplam 71.175,04 TL'nin % 18 KDV'si olan 12.811,51 TL = 83.986,55 TL 'nin davacı tarafından davalılardan talep edebileceği görülmüştür.
Yine davalıların site yönetiminin kendilerine ibra ettiği yönündeki itirazları , site yönetiminin davacı adına ibraname düzenleme yetkisi olmadığı gibi gizli ayıplar yönünden ibranamelerin geçerli olmayacağı kabul edilmiştir.
Tüm dosya kapsamı, dava, cevap, bilirkişi raporları hep birlikte değerlendirildiğinde; davacının davalılardan kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında kendilerine düşen 11 nolu bağımsız bölümü satın aldığı, söz konusu bağımsız bölümde eksik işlerin açık ve gizli ayıpların bulunduğu, taraflar arasındaki satım sözleşmesi kapsamında eksik işler ve açık ayıplarla ilgili alıcı davacının süresinde yaptığı bir ihbarın yada itirazın bulunduğuna dair belgesi olmadığı, bu nedenle bu hususlar yönünde bağımsız bölümü olduğu şekli ile kabul ettiğinden bunlara yönelik olarak davalılardan talepte bulunamayacağı, ancak gizli ayıp vasfında bulunan hususlarla ilgili olarak süresinde mahkemece tespit yatırarak davalılara ayıp ihbarında bulunulduğu, bu nedenle bu ayıpların giderim bedellerini talep edebileceği anlaşılmakla aşağıdaki şekilde davacının davasının kısmen kabulü yönünde hüküm kurulmuştur.
H Ü K Ü M : Yukarıda açıklanan nedenlerle;
Davacının davasının KISMEN KABULÜ ile; davacının talebinin 83.986,55-TL yönünden kabulüne, kabul edilen miktarın 5.000,00-TL sine dava tarihi olan 04/07/2017 tarihinden bakiyesi 78.986,55-TL'ye ıslah tarihi olan 26/11/2021 tarihinden itibaren yasal faiz uygulanarak davalılardan müteselsilen tahsili ile davacıya ödenmesine, Fazla istemin reddine,
Alınması gerekli 5.737,12 TL harçtan mahkememiz veznesine peşin yatırılan 85,39 TL ile ıslahla alınan 1.990,00 TL toplamı 2.075,39 TL’nin mahsubu ile kalan 3.661,73 TL harcın davalılardan müteselsilen alınarak Hazine’ye gelir yazılmasına,
Davacı tarafından yapılan aşağıda dökümü yazılı 5.226,30 TL yargılama giderinin kabul ve ret oranlarına göre takdiren % 65,25 ’i olan 3.410,17 TL ile 31,40 TL başvurma ve 2.075,39 TL peşin harç toplamının davalılardan müteselsilen alınarak davacıya verilmesine,
Davalı ... tarafından yapılan 50,00 TL tebligat posta giderinin kabul ve ret oranına göre takdiren % 34,75 ’u olan 17,38 TL’nin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
Davacı davada kendisini vekille temsil ettirmiş olup kabul edilen miktar üzerinden hesaplanan 11.718,25 TL vekalet ücretinin davalılardan müteselsilen alınarak davacıya verilmesine,
Davalı ... davada kendisini vekille temsil ettirmiş olup, reddedilen miktar üzerinden hesaplanan 6.268,57 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
Dair taraf vekillerinin yüzüne karşı gerekçeli kararın tebliğden itibaren iki hafta süre içerisinde Ankara Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.24/12/2021
Katip ...
Hakim ...
DAVACI MASRAFLARI
Tebligat ve posta gideri 361,40 TL
Keşif harcı 384,,90 TL
Taşıt ücreti 280,00 TL
Bilirkişi ücreti 4.200,00 TL
+---------------------
TOPLAM5.226,30 TL